Immobilier

COMPTABILITÉ FINANCIÈRE
MODULE 3 : Investissement Immobilier
CE QU'IL FAUT RETENIR

Depuis la parution du décret d'application le 16 août 2006, la loi Robien est
remplacée par :
• le dispositif "Robien recentré". Amortissement limité à 50% du montant de
l'investissement, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du
locataire;
• le dispositif "Borloo populaire". Fiscalement plus attractif, avec des loyers se

situant 20% en-dessous de ceux du "Robien recentré" mais l'avantage de
bénéficier d'une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus bruts.
DÉTAILS DU DISPOSITIF DE ROBIEN
Le décret relatif à la loi portant "Engagement national pour le logement" a été

publié au Journal Officiel le 16 août 2006, de même que l'arrêté relatif à la mise en
oeuvre du nouveau dispositif "Borloo populaire".
Il procède à la réforme du régime d'amortissement fiscal en faveur des

investissements locatifs créé en 2003 par M. Gilles de Robien, alors ministre de
l'équipement et du logement, afin d'en corriger certains effets pervers.
En outre, il introduit dans notre droit fiscal un nouveau système d'amortissement,

baptisé "Borloo populaire", pour favoriser la création d'une offre locative privée à des
niveaux de loyers fixés à 70 % des loyers de marché et réservée à des locataires
disposant de ressources modestes (NDLR : selon nos estimations, près des deux tiers
des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, ce qui rend cette
limitation moins sociale qu'il n'y parait et donc en définitive assez favorable à
l'investisseur).
Ces deux dispositifs sont donc pleinement en vigueur.
Cours comptabilité financière : David Lempernesse/ Page 1 sur 23

Le Borloo populaire peut être choisi par les particuliers pour les biens acquis depuis
le 1er janvier 2006. Il coexiste avec le dispositif Robien, aux plafonds de loyer
proches du marché, mais moins avantageux sur le plan fiscal et qui est recentré à
partir du 1er septembre 2006 sur les grandes agglomérations à marché tendu.
Le "Borloo populaire" est accordé à deux principales conditions :
Le bien immobilier doit être loué à des ménages dont les revenus ne dépassent pas
un certain plafond, à la différence du dispositif Robien (ancien et recentré);
Le loyer au m² est plafonné (à environ 70% du prix du marché).
La différence notable entre les deux systèmes consiste en une meilleure répartition
des taux d'amortissement, qui devrait être de nature à diminuer le risque de
"saturation" du plafond annuel de déficit foncier, fixé à 10 700 €.
L'ancien dispositif d’amortissement fiscal "Robien" n'était associé à aucune contrainte
de ressources du locataire et prévoyait des plafonds de loyers inférieurs de 10 %
seulement au marché.
Jean-Louis Borloo a souhaité réorienter l’investissement locatif dans le logement neuf

en suivant deux priorités :
Recentrer la production de logements "Robien" dans les agglomérations les plus
tendues
Répondre aux besoins des ménages de revenus modestes et moyens.
C’est tout l’objectif de la loi "Engagement national pour le logement" qui a donc adapté le
"Robien" et créé le nouveau dispositif "Borloo populaire". Le Robien recentré et le Borloo
vont ainsi coexister, au libre choix des investisseurs.
Ils sont complémentaires :
Le Borloo est fiscalement plus attractif, mais alors que les loyers se situent 20%
en dessous de ceux du Robien, une déduction forfaitaire de 30% est applicable sur
les revenus bruts;
Le Robien est fiscalement moins avantageux, mais le propriétaire peut louer sans
limite de revenus du locataire.
Au total, ce sont plus de 60 000 logements neufs par an qui sont prévus.
• Attention :
CES DISPOSITIFS SONT RÉSERVÉS À L'ACHAT D'UN LOGEMENT, DANS

LE BUT DE LE METTRE EN LOCATION.
ILS NE S’APPLIQUENT DONC PAS A L'ACQUISITION DE LA RÉSIDENCE

PRINCIPALE DE L’INVESTISSEUR.

Applicables au neuf – et à l'ancien sous certaines conditions très strictes pour le Borloo,
leur principal attrait réside dans l'amortissement – déduction fiscale – d'une partie du
montant de l'investissement.
Pour l'investisseur optant pour l'un des ces avantages fiscaux, deux conditions de
location sont à respecter:
Conserver le bien en location pendant un minimum de 9 ans
Respecter un plafond de loyer (par mois et par m²).
Pour le Borloo populaire, il convient en outre de respecter un plafond de ressources

(revenus) du locataire.
Pour l'investisseur avisé, ces dispositifs permettent :

D’investir en immobilier afin de se constituer un patrimoine, en partie financé par
le locataire.
Avec ou sans apport (possibilité de financement total).
Tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.
Un excellent moyen de préparer sa retraite tout en protégeant ses proches (grâce à

l'assurance décès invalidité).
--------------------------------------
Documents disponibles :
Décret n° 2006-1005 du 10 août 2006 pris pour l’application des articles 31 et 31
bis du code général des impôts relatif à la mise en location de logements.
Arrêté du 10 août 2006 pris pour l’application des articles 2 terdecies B et 2

terdecies C de l’annexe III au code général des impôts et relatif au classement des
communes par zones.
Article 31 du Code Général des impôts .
Article 31bis du Code Général des impôts .

En vous autorisant à amortir de 50 à 65% du montant de votre investissement, les dispositifs

Robien recentré et Borloo populaire vous permettent de défiscaliser en toute légalité en
générant d'importantes réductions d'impôt.
RÉDUIRE VOS IMPOTS
POURQUOI RESTER PASSIF FACE À VOTRE FISCALITÉ ?
• En vous autorisant à amortir jusqu'à 65% du montant de votre investissement, les

dispositifs Robien recentré et Borloo populaire vous permettent de défiscaliser
en toute légalité en générant d'importantes réductions d'impôt.
Défiscaliser, grâce à l'immobilier, c'est transformer l'impôt en patrimoine.
Voici, en fonction de votre tranche marginale d'imposition (tranche dans laquelle est
située la partie haute de vos revenus), la réduction d'impôt que vous pouvez obtenir :
TMI Réduction d'impôt annuelle maximum

5,5% 535 €
14% 1 498 €
30% 3 210 €
40% 4 280 €
Montant indicatif sur la base d'un emprunt à 100%, pour un contribuable sans autres
revenus fonciers (c'est-à-dire ne possédant pas déjà d'autres biens immobiliers en
location).

LES PRINCIPALES LOI DE DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE
Loi ou Monuments
Borloo populaire Robien recentré LMNP LMP ZRR Girardin Malraux
dispositif Historiques
Investissement Investissement
en vue de se en vue de se Investissement Investissement Investissement
Investissement Investissement
placer sous le placer sous le locatif dans une Investissement en vue de la en vue de la
locatif en locatif en
Principe régime fiscal du régime fiscal du Zone de immobilier restauration restauration
collectif ou collectif ou
Loueur en Loueur en Revitalisation outre-mer complète, puis en complète, puis
individuel individuel
Meublé Non Meublé Rurale principe location location
Professionnel Professionnel
Neuf ou ancien Neuf ou ancien

Immobilier neuf, Immobilier ancien
Immobilier neuf Immobilier neuf loué en meublé. loué en meublé. Immobilier neuf Immobilier
loué nu à un nécessitant
Support (ou ancien (ou ancien Par exemple: Par exemple : à usage ancien classé
gestionnaire en beaucoup de
d'investissem fortement fortement résidence de résidence de d'habitation nécessitant
résidence de travaux, situé en
ent réhabilité) loué réhabilité) loué loisir, loisir, principale du beaucoup de
tourisme située secteur
non meublé non meublé médicalisée ou médicalisée ou locataire travaux
en ZRR sauvegardé
pour étudiants pour étudiants
Fonction de la Fonction de la Pas de minimum :

50 000 € pour
situation et des situation et des fonction de la
une personne
objectifs de objectifs de situation, des Selon Selon
célibataire, Selon situation
Investisseme l'investisseur. Si l'investisseur. Si objectifs de Minimum 350 défiscalisation défiscalisation et
veuve ou de l'investisseur
nt optimal revenus fonciers revenus fonciers l'investisseur et 000 € environ et patrimoine patrimoine
divorcée, 100 et marché local
existants, existants, du complément souhaité souhaité
000 € pour un
intérêt à investir intérêt à investir de revenu
couple marié
d'avantage d'avantage souhaité à terme
Imputation des
Régime revenus
Déductibilité déficits liés à Réduction
Réduction fonciers +
des charges et cette activité d'impôt 25 à Illimité. Régime
d'impôt 20 à imputation sans
Régime des intérêts (autres 64% / invest / 5 revenus fonciers
Régime des 40% / invest. / 6 limite des
revenus d'emprunt, qu'amortissemen à 10 ans (selon + imputation sans
revenus fonciers. ans, plafonnée en déficits fonciers
Avantage fonciers. amortissement ts) sur autres secteur libre ou limite des
Amortissement fonction de la sauf intérêts
fiscal Amortissement 'immobilier et revenus. intermédiaire, déficits fonciers
jusqu'à 65% de situation fiscale. d'emprunt
jusqu'à 50% de mobilier + Amortissement alimentation (travaux
l'invest. /15 ans Récupération imputables
l'invest. /9 ans possibilité immobilier et énergie solaire notamment) sur
possible de la seulement à
récupération mobilier + ou non). Plafond le revenu global
TVA concurrence des
TVA récupération de 1 866 €HT/m²
loyers
TVA possible
Fort de 1 à 5 Très fort Très fort

Fort pendant 7
Fort pendant 7 Possibilité de ans, puis longue Fort les pendant la pendant la
ans (6%) puis un
ans (6%) puis un récupération de période de non premières Très fort période des période des
Impact fiscal peu plus faible,
peu plus faible, TVA + revenus imposition des années (6 ans pendant 5 ans travaux, soit 1 à travaux, soit 1 à 2
étalé sur 9 ans
étalé sur 9 ans non fiscalisés revenus tirés du maximum) 2 ans en général, ans en général,
ou 15 ans
LMP puis plus faible puis plus faible
Dégager 23 000
€ mini. annuels Plafonnement ou
Location 9 ans ou Immeuble classé Immeuble en
Location 9 ans + de revenus non des loyers et
15 ans + respect Location 9 ans (ou inscrit). secteur
respect plafond Location non locatifs (ou que conditions ou non
Conditions plafond loyer et mini. par bail Aucune sauvegardé ou en
loyer selon zone meublée l'activité LMP de ressources du
de ressources du commercial obligation de ZPPAUP. Location
géographique dégage + de 50% locataire (selon
locataire location 6 ans
des revenus secteur)
globaux)
Aucune
9 ans minimum. 9 ans minimum. 5 à 6 ans 6 ans minimum de
Long terme : En principe long obligation de
Au-delà: Au-delà: (secteur location;
constitution d'un terme / revenu. location, mais au
conserver le bien conserver le bien intermédiaire) cependant, au
patrimoine Néanmoins, regard de
Horizon pour revenus pour revenus 9 ans minimum mini. de location. regard de
générateur de exonération l'imposition sur
futurs ou futurs ou Puis revente ou l'imposition sur la
revenus non plus-value la plus-value, 15
revente avec revente avec utilisation + plus-value, 15 ans
fiscalisés possible > 5 ans ans minimum
plus-value plus-value location saison conseillés
conseillés
Divers Montage Montage Pas de TVA en principe Possibilité Possibilité, après Montage en Montage en
recommandé sans recommandé défiscalisation récupérable. d'utiliser le bien 5 à 6 ans, InFine avec InFine avec
apport. Impact sans apport. immédiate mais Inscription jusqu'à 8 d'utiliser le bien capitalisation capitalisation des
encore plus Impact encore excellent nécessaire au semaines / an. et/ou de le louer des réductions réductions
important si plus important si placement en vue RCS. Récupération en saisonnier d'impôt. d'impôt. Optimisé
revenus fonciers revenus fonciers de la retraite Transmission possible de la Applicable en cas de revenus
existants existants facilitée (bien TVA également en cas fonciers.
professionnel) de revenus Applicable
exceptionnels également en cas

(plus-value;
de revenus
stocks options,
exceptionnels
etc.)
Choix de Choix de Choix de Choix de

Attention à ne Attention à la
l'immobilier l'immobilier Choix de Choix de l'immobilier et l'immobilier et du
pas surpayer le qualité de
primordial, pour primordial, pour l'immobilier et l'immobilier et du maître maître d'oeuvre
Conseils bien et à la l'immobilier et à
la location la location du gestionnaire du gestionnaire d'oeuvre pour la pour la
revente si la stabilité du
comme pour la comme pour la primordiaux primordiaux restauration restauration
envisagée marché local
revente revente primordiaux primordiaux
Défiscalisatio Difficile car au Difficile car au Possible, mais Possible, mais Possible, mais Possible, mais
n sur l'année prorata temporis prorata temporis Aucune produits très Possible produits très produits très produits très
en cours / achèvement / achèvement rares rares rares rares

L'investissement en immobilier locatif constitue l'un des meilleurs moyens de préparer
votre retraite, beaucoup plus souplement que le PERP, en toute sécurité.
PRÉPARER VOTRE RETRAITE
Malgré la récente réforme du système de retraite, et même en supposant que son

financement reste assuré par les générations futures, la question du maintien du niveau
de vie pendant la période de retraite continue de se poser.
Conscient que la seule véritable solution passe par une capitalisation volontaire
(l'équivalent des fonds de pensions anglo-saxons), le gouvernement vient de légiférer
dans ce sens avec le PERP.
Remplaçant du PEIR (avant même sa "sortie"), le Plan d'Epargne Retraite Populaire est
un produit d'épargne volontaire avec une sortie en rente.
Comme un investissement locatif dans le cadre du dispositif Borloo ou De Robien, les

versements sur un PERP son déductibles des revenus (dans une certaine limite annuelle).
• Mais attention à l'un des principaux pièges du PERP : alors que vous bénéficiez
d'un avantage fiscal sur les versements que vous effectuez, à la sortie, non
seulement le capital (vos versements) mais aussi les intérêts acquis seront
fiscalisés !
Or, c'est bien là que s'arrête la comparaison: non seulement les capitaux versés dans le
cadre d'un PERP sont indisponibles (alors que vous pouvez revendre votre investissement
locatif Robien ou Borloo dès la 10ème année) mais la sortie ne peut se faire qu'en rente.
En De Robien, c'est vous qui choisissez entre une sortie en capital (revente du bien)
ou en rente (conservation en location, avec un revenu indexé chaque année).

Qui plus est, si vous choisissez la rente, ... vous conservez entier votre capital (que vous
pouvez réaliser à tout moment, alors que les versements sur votre PERP sont aliénés à
jamais).
• Un investissement locatif en Borloo ou de Robien vous permet donc, en toute

sécurité, sans immobiliser de capitaux et pour un effort mensuel d'épargne
réduit, de vous constituer un capital de valeur qui, tout en étant transmissible,
vous génèrera un complément de revenus important, indexé, à vie.
• Se faisant, vous protégez également vos proches: en cas de décès, les pensions de
reversions s'avèrent dans de nombreux cas très insuffisantes pour permettre aux
proches de rester à l'abri du besoin.
Grâce à l'assurance décès sur le capital emprunté dans le cadre d'un
investissement locatif en de Robien, en cas d'accident de vie (décès, invalidité),
et ce dès la signature du prêt, vous garantissez à vos proches non seulement la
perception d'un capital important mais aussi d'une rente mensuelle indexée.

Investir nécessite par définition des capitaux; or, en immobilier locatif, il est tout à
fait possible (et même recommandé) d' investir 100% à crédit .
Il n'est donc pas nécessaire de disposer d'un apport, mais d'une capacité
d'endettement adaptée.
INVESTIR SANS APPORT

• Le principe consiste à faire financer si possible la totalité de l'opération : prix de
l'immobilier, frais de notaire, d'hypothèque, intérêts intercalaires (générés
pendant la phase de construction), frais de dossier bancaire, etc.
Qui plus est, vous optimisez ainsi votre investissement en profitant d'un double effet de
levier :
o financier (vous faites travailler de l'argent que vous n'avez pas à un taux
supérieur à celui auquel on vous le prête)
o fiscal (les intérêts d'emprunt sont totalement déductibles des revenus
locatifs).
• Ce n'est pas tout: grâce à l'assurance sur le capital emprunté, en cas d'accident
de vie (décès, invalidité), vous garantissez à vos proches :
Non seulement la perception d'un capital (le bien immobilier);
Mais aussi d'une rente mensuelle indexée (le loyer net).

D'un point de vue fiscal, un financement bancaire a 100% est conseillé.
Quant au type de prêt (amortissable ou in fine) et au taux (fixe ou variable), faites vous
conseiller, et prévoyez si possible une franchise de remboursement avec l'organisme
prêteur.
FINANCEMENT
A moins de vouloir tirer immédiatement des revenus de votre investissement locatif, et

si votre capacité d'endettement le permet, il est conseillé d'opter pour un
financement bancaire à 100% - sans aucun apport.
Ce montage permet de maximiser l'investissement, d'un point de vue financier et fiscal

(les intérêts d'emprunt étant totalement déductibles des revenus locatifs), profitant
ainsi d'un double effet de levier : financier et fiscal.
L'épargne éventuellement disponible pourra être placée sur un support peu fiscalisé
(Assurance Vie par exemple), tout en contribuant à diversifier vos placements.
• Types de financement
Borloo populaire Robien recentré

Financement Libre Possibilité de PLS (Prêt Locatif Social)
Pour ce qui est du type de prêt, deux principales possibilités :

Prêt classique (dit amortissable)
Prêt in fine (non amortissable).
Déterminer son budget
Vous devez tout d’abord déterminer l’effort d’épargne mensuel que vous être prêt à
consentir en vous ménageant une marge de sécurité. Tenez compte de vos salaires, et
autres recettes, mais aussi de toutes vos charges et dépenses. Essayez également de
voir quelle pourra être l’évolution de vos recettes et dépenses au cours des prochaines
années, pendant lesquelles vous aurez à rembourser le crédit de votre investissement
(études des enfants, départ en retraite, etc.). Un apport personnel de l’ordre de 20 à
30% vous permettra d’obtenir de meilleures conditions de crédit.

Les différents types de prêts adaptés à l’investissement locatif
Prêt épargne-logement. Les plans épargne-logement et comptes épargne-logement

permettent de bénéficier de prêts à taux avantageux, après 4 ans pour le PEL et 18 mois
pour les CEL. Le prêt épargne logement est généralement un prêt complémentaire, sont
montant dépasse rarement 30000 €.
Prêt à taux fixe. Un taux d’intérêt est fixé dès le départ, il ne variera plus durant la
période de remboursement. Leur taux est supérieur à celui des crédits à taux révisable,
mais ils offrent l’avantage de la sécurité (mensualités fixes).
Prêt à taux variable. Leur taux est inférieur à celui des prêts à taux fixe. Cependant, il
varie en fonction de l’évolution du marché financier. La plupart des prêts à taux
révisables sont « capé », c'est-à-dire que les hausses et les baisses de taux d’intérêt ne
sont répercutées que dans une certaine limite afin d’offrir plus de sécurité à
l’emprunteur. Le choix du prêt à taux révisable n’est intéressant que si l’écart de taux
avec un crédit à taux fixe est significatif.
Prêt in fine. Spécialement conçu pour les investisseurs fortement imposés, son
mécanisme est le suivant : il s’agit d’un montage qui associe un crédit et un produit
d’épargne, généralement une assurance-vie. Pendant toute la durée du crédit,
l’emprunteur ne rembourse que des intérêts d’emprunt. Le capital est remboursé à la fin,
grâce à l’épargne accumulée sur l’assurance-vie, augmentée des intérêts. Les mensualités
du crédit, entièrement constituées d’intérêts, sont intégralement déductibles du revenu
foncier, ce qui permet de maximiser la défiscalisation. Le revers de la médaille est le
coût beaucoup plus important du crédit, car les intérêts sont calculés sur la totalité du
capital. Ce type de crédit n’est donc intéressant qu’à partir d’une tranche marginale
d’imposition de l’ordre de 40%.
Les assurances du crédit
L’assurance décès-invalidité. Elle a pour objectif de se substituer à l’emprunteur en cas

de décès et d’invalidité totale et définitive. Elle accompagne obligatoirement le prêt.
Attention : cette assurance peut comporter des exclusions et un délai de carence. Ex :
décès dû à un suicide, décès dans l’année suivant la souscription, etc.
L’assurance perte d’emploi. Facultative, elle peut néanmoins être très utile en cas de
chômage. Elle prend en charge une partie des mensualités ou bien reporte les échéances
en fin de prêt. Attention : elle s’applique après un délai de carence et exclut les salariés
en période d’essai ou qui ne sont pas en CDI.
Dans tous les cas, examinez attentivement les clauses des contrats d’assurance.

Carte de France des zones Robien - Borloo.
Liste détaillée des communes.

ZONE A
Néant
ZONE B
Zone B1
33 - Gironde
Ambarès-et-Lagrave, Artigues-près-Bordeaux, Arveyres, Bassens, Bègles, Blanquefort,
Bonnetan, Bordeaux, Bouliac, Bruges, Cadaujac, Camblanes-et-Meynac, Canéjan, Carbon-Blanc,
Carignan-de-Bordeaux, Cénac, Cenon, Cestas, Eysines, Fargues-Saint-Hilaire, Floirac, Gradignan,
Izon, Latresne, Le Bouscat, Le Haillan, Le Pian-Médoc, Le Taillan-Médoc, Léognan, Lignan-de-
Bordeaux, Lormont, Martignas-sur-Jalle, Mérignac, Montussan, Parempuyre, Pessac, Pompignac,
Quinsac, Saint-Aubin-de-Médoc, Sainte-Eulalie, Saint-Jean-d’Illac, Saint-Loubès, Saint-Louis-
de-Montferrand, Saint-Médard-en-Jalles, Saint-Sulpice-et-Cameyrac, Saint-Vincentde-
Paul, Salleboeuf, Talence, Tresses, Vayres, Villenave-d’Ornon, Yvrac.
Zone B2
33 - Gironde
Andernos-les-Bains, Arcachon, Arès, Audenge, Biganos, Gujan-Mestras, La Teste-de-Buch,
Lanton, Le Teich, Lège-Cap-Ferret, Pineuilh, Saint-Avit-Saint-Nazaire, Sainte-Foy-la-Grande,
Saint-Philippe-du-Seignal.
ZONE C
Toutes les autres communes du territoire métropolitain.
La location conditionne en partie la réussite de votre investissement.
Le loyer mensuel est plafonné pendant la période d'amortissement en fonction de la ville
dans laquelle se situe le bien immobilier (prix au m²).

Enfin, pour éviter les soucis, confiez votre bien à un gestionnaire et si possible,
souscrivez à certaines garanties locatives.
LE LOCATIF
Le loyer mensuel - charges non comprises - est plafonné pendant la période

d'amortissement seulement, en fonction de la surface habitable du logement (cette
dernière peut être augmentée de la moitié de la surface des annexes dans la limite de
8m² par logement).
Il dépend de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien.

La France est divisée en 4 zones :
• Classement géographique des communes (Voir liste pour la Gironde)
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C

Reste de la zone B,
- Agglomérations de plus de
c'est-à-dire :
- Paris, petite couronne et 250 000 habitants*.
- Autres
deuxième couronne jusqu'aux - Grande couronne autour de
agglomérations de plus
limites de l'agglomération Paris.
de 50 000 habitants. Reste du
parisienne. - Quelques agglomérations
- Autres zones territoire.
- Côte d'Azur (bande chères**.
frontalières ou
littorale Hyères-Menton). - Pourtour de la Côte d'Azur.
littorales chères.
- Genevois français. - Départements Outremer,
- Limite de l'Ile-de-
Corse et îles.
France.
* 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier recensement

général de la population :
Aix-en-Provence - Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai,
Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne,
Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.
Plafonds de loyers
(par mois par m² de surface dite « fiscale », valeurs pour les baux conclus en 2006)
Robien recentré 19,89 € 13,82 € 11,30 € 8,28 €
Borloo populaire 15,91 € 11,06 € 9,04 € 6,62 €
Note : ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier. La
revalorisation se fait sur la base du nouvel indice de revalorisation des loyers (IRL) à
compter du 1er janvier 2007.
Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement
de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du
dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son
acquisition si elle est postérieure.
Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l’engagement du
propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d’habitation
principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.
Les conditions à respecter

Pour ouvrir droit à l’avantage fiscal, vous devez respecter les conditions suivantes :
En Borloo, le locataire ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, par

contre l'engagement de location peut être suspendu, à l'issue d'une période de location
d'au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou
descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à
disposition du logement, de la déduction au titre de l'amortissement. Cette période de
mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n'est pas prise en compte
pour la durée de location minimale de neuf ans.
En Robien ;
• L’investissement doit être effectué à titre onéreux ;

• Le logement doit être loué non meublé ;
• Le logement doit être exclusivement destiné à l’habitation principale du locataire ;
• Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur ;
• Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant, à condition qu’il
n’appartienne pas au foyer fiscal de l’investisseur ;
• La période de vacance entre deux locataires ne doit pas excéder 12 mois. Le
propriétaire devra justifier qu’il a utilisé tous les moyens nécessaires pour
trouver un nouveau locataire (petites annonces, agences immobilières, etc) ;
• Le propriétaire du logement ne doit pas avoir demandé auparavant pour ce même
logement le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement Besson.
•
• Plafonds de ressources du locataire en Borloo
Les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas

excéder les plafonds ci-dessous en fonction du lieu de location :

Composition du foyer locataire
Personne seule 32 268 € 23 968 € 21 971 € 21 822 €
Couple 48 226 € 35 198 € 32 265 € 29 332 €
Personne seule ou couple ayant 1
57 971 € 42 138 € 38 627 € 35 115 €
personne à charge
69 440 € 50 996 € 46 747 € 42 497 €
personnes à charge
82 204 € 59 855 € 54 867 € 49 879 €
personnes à charge
92 502 € 67 517 € 61 890 € 56 264 €
personnes à charge
Majoration par personne à charge
supplémentaire +10 308 € +7 667 € +7 028 € +6 389 €
à partir de la cinquième
Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier.
NDLR : selon nos estimations, près des deux tiers des foyers français ont des
ressources inférieures aux plafonds fixés, ce qui rend cette limitation moins sociale
qu'il n'y parait et donc en définitive assez favorable à l'investisseur.
• Le régime fiscal des revenus fonciers
Tout propriétaire ("Bailleur") donnant en location à usage de résidence principale un bien

non meublé dépend du régime fiscal des revenus fonciers.
A ce titre, chaque année le bailleur est autorisé à déduire fiscalement de ses loyers
(produits) les charges suivantes :
Les intérêts d'emprunts contractés pour le financement de l'acquisition du
logement locatif ainsi que les frais d'assurance liés à l'emprunt – à concurrence des
loyers, le solde étant reportable sur des revenus fonciers ultérieurs pendant 10 ans.
Les charges qu'il supporte : taxe foncière, dépenses de réparation et d'entretien,

primes d'assurance, frais de gestion, fixés à 20 euros par local, majorés, lorsque ces
dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de
rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de
rémunération, honoraire et commission versées à un tiers pour la gestion des
immeubles.
En loi Borloo, une déduction forfaitaire exceptionnelle de 30% des loyers bruts.

Les dépenses de reconstruction et d’agrandissement ouvrent droit à une déduction, au
titre de l’amortissement, égale à 6% du montant des dépenses pendant 7 ans et à 4% de
ce montant pendant les 2 ans qui suivent. Le propriétaire doit s’engager à louer le
logement en respectant les conditions pendant une nouvelle durée de 9 ans.
Les dépenses d’amélioration ouvrent droit à une déduction, au titre de l’amortissement,
égale à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans. La période d’amortissement a
pour point de départ le premier jour du mois d’achèvement des travaux.
• Rappel des spécificités Borloo populaire et Robien recentré

Plafonné à environ 70% du loyer Plafonné à environ 90% du loyer
Loyer
marché marché
Engagement de location 9 ans, possible 15 ans 9 ans
Déduction forfaitaire 30% 0%
Déduction des frais réels oui oui
• La gestion
Deux options s’offrent à vous : gérer vous-même ou confier la gestion à un professionnel.
Gérer soi-même
Si vous choisissez la première solution, vous devez disposer d’un peu de temps
(proportionnel au nombre de logements à gérer) et de courage pour affronter les
différents problèmes juridiques et administratifs que vous pourrez rencontrer : fixation
du montant du loyer, rédaction du bail, état des lieux, collecte des loyers, calcul des
charges déductibles, relations avec le syndic, procédures en cas de loyers impayés, suivi
de l’évolution de la législation et des règles fiscales, etc.
Confier la gestion à un professionnel
Vous pouvez également choisir la deuxième solution, c'est-à-dire confier la gestion de

votre bien à un professionnel détenteur d’une carte de gestionnaire immobilier. Il vous
en coûtera entre 5 et 10% des sommes encaissées, en fonction des assurances locatives
que vous souscrirez. Une assurance loyers impayés représente environ 2% des sommes
gérées.
Dans le cadre du mandat de gestion qui lui sera confié, le gestionnaire aura notamment
en charge :
La recherche et la mise en place du locataire;
La gestion quotidienne de votre bien;
Les relations avec votre locataire.

Des garanties locatives optionnelles peuvent permettre de sécuriser encore plus votre
investissement. Elles sont du type:
Loyers impayés;
Inoccupation;
Dégradations immobilières;
Protection juridique.
Au-delà du confort apporté par un gestionnaire (dont la charge est déductible des
loyers), le fait de déléguer la gestion diminue les risques de litiges éventuels avec le
locataire, confronté à un véritable professionnel au faîte de la législation, des
procédures et gérant au quotidien plusieurs centaines de lots.

Qu'il s'agisse de conserver un bien - ou de le revendre à terme, l'immobilier
d'investissement est un élément incontournable du patrimoine.
Soyez donc attentif:
o au type de bien ;
o au lieu d'investissement ;
o à l'emplacement du programme.
L'IMMOBILIER LOCATIF
• Quel type de bien ?
Le budget d'investissement conditionne le type de bien (studio, 2, 3, 4 pièces ou maison

individuelle) et sa situation (région parisienne, province, petite, moyenne ou grande ville).
Dans la mesure du possible, une moyenne ou grande surface (T2, T3, T4) est préférable,
car elle bénéficie:
D’une bonne demande locative tout aussi soutenue que sur les petites surfaces.
de profils de locataires stables (famille / couple avec ou sans enfants)
D’un intéressant potentiel de plus value à la revente.

• Où investir ?
Une forte demande locative
Le logement doit être situé dans une zone où la demande locative est forte et solvable.
Il convient de privilégier les agglomérations dynamiques, possédant une économie
diversifiée. Les villes en déclin ou monoactivité sont à éviter. En effet, si leur industrie
principale venait à connaître des difficultés ou à disparaître, la pertinence de votre
investissement pourrait être remise en cause (difficultés à louer, dépréciation du bien).
Le niveau actuel de prix sur Paris et région parisienne ne favorise pas l'investissement.
Même en cas de rendement locatif satisfaisant, à budget équivalent, le nombre de m²
est divisé par deux ou plus. Il vaut donc mieux éviter Paris et la 1ère couronne, sans
intérêt pour ce genre d'opération, de même que de plus en plus de zones en banlieue,
trop chères, sauf exceptions.
La province recèle souvent de meilleures opportunités: certaines grandes villes y

demeurent encore accessibles, alors que de nombreuses villes petites et moyennes
bénéficient d'un fort potentiel de valorisation.
Dans ces dernières, pour un budget maîtrisé, il est possible de trouver une surface
intéressante tant pour le locatif que la revente ou la valorisation future de votre
patrimoine.
Croissances économique et démographique soutenues sur les dernières années sont un

bon indicateur; mieux vaut privilégier une croissance modérée mais soutenue qu'une ville
ayant déjà beaucoup grimpé.
L'emplacement est important: alors qu'il est de plus en plus difficile de trouver des prix
abordables en centre ville, la périphérie, dans l'esprit "ville à la campagne", connaît un
succès grandissant. La qualité de vie prime désormais sur l'urbanisation à outrance. La
proximité des transports et facilités (commerces, écoles, services, loisirs, .) est un plus.
Un environnement agréable et pratique
Assurez-vous de l’absence de nuisances sonores ou olfactives à proximité du bien à

acquérir (voie ferrée, autoroute, aéroport, usine d’incinération, etc.).
D’autre part, la présence de commerces, services et équipements publics à proximité

(école, collège, crèche, parc, équipements sportifs, médecin, etc.) est indispensable.
Vérifiez également que l’endroit est correctement desservi (routes, transports en

commun) et situé si possible à moins de 30 minutes du cœur d’une agglomération.
Informez-vous des projets d’aménagement dans le quartier qui pourraient soit donner
davantage de valeur à votre bien (amélioration de la desserte, construction
d’équipements, etc.) soit le déprécier (construction d’une autoroute à proximité, etc.).

Dans tous les cas, il est indispensable de se rendre sur place avant d’acheter.
Il peut être intéressant d’investir dans la ville ou dans la région ou l’on réside,
notamment si on envisage d’effectuer soi-même la gestion locative. De plus, on en
connaît mieux l’environnement économique, la demande locative, les prix du marché, etc.
Il peut aussi s'avérer judicieux d’investir dans la région où l’on souhaite prendre sa
retraite. En effet, au terme des neuf ans de location, le logement peut être occupé par
les investisseurs.

Principe : déduction de 50% à 65% du montant de l’investissement sur 9 ans à 15 ans.
Avantage fiscal : imputation du déficit à concurrence de 10 700 € annuels, directement

sur le revenu imposable de l’investisseur.
Conditions : location non meublée en respectant les plafonds de loyers selon la zone (et les
plafonds de ressources en Borloo).
LE FONCTIONNEMENT ROBIEN - BORLOO EN DÉTAILS

• Amortissement
Déduction annuelle au titre de l'amortissement, sur le montant de l'investissement,

comme suit :
6% par an pendant 7 ans
puis 4% par an pendant 2 ans
Règles 6% par an pendant 7 ans
et ensuite possibilité de proroger à 2,5%
d'amortissement 4% par an pendant 2 ans
par an pendant deux périodes successives de
3 ans
Total amortissable de 50% à 65% selon la durée choisie 50%
Durée maximum 15 ans 9 ans
La base de l'amortissement comprend le prix de l'immobilier + frais d'acquisition (droits

d'enregistrement et de timbre, honoraires et commissions, …).
Point de départ de la période d'amortissement (et donc de gain fiscal): mois

d'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si celle-ci est postérieure à
l'achèvement.
Si l’achèvement intervient en cours d’année, l’amortissement se fera au prorata temporis

la 1ère année avec report du nombre de mois restant sur la dernière année civile.
• Avantage fiscal
L'amortissement se cumule aux charges, aux intérêts d'emprunts et à la

déduction forfaitaire annuelle: l'ensemble vient en déduction des loyers,

permettant de ne pas générer d'impôts au titre des revenus tirés de la location.
Avec, dans le cas du Borloo populaire, 30% d'abattement forfaitaire sur les
revenus bruts.
L’investisseur en Borloo ou Robien obtient, par diminution de son revenu net

imposable du à l’amortissement du bien immobilier, une réduction d'impôt. Cette
défiscalisation est donc proportionnelle au montant de l’investissement et au taux
d'imposition du contribuable (TMI notamment). Plus ce dernier se situe dans une
tranche élevée, plus l'impact fiscal est important.
Le déficit foncier excédentaire vient en déduction du revenu imposable de

l'investisseur, à concurrence de 10 700 € par an, générant une réduction d'impôt
annuelle jusqu'à 4 280 €.
Attention : dans le cadre du dispositif Borloo, le locataire doit impérativement
satisfaire aux plafonds de loyers.
• Sortie
A l'issue de la période initiale d'amortissement (et de location) de 9 ans, vous êtes

libre de :
Conserver le bien en location tout en continuant à rembourser le prêt afin de vous

constituer un patrimoine réel et transmissible, source de revenus indexés (idéal pour
la retraite). Dans le cadre du Borloo populaire, vous pouvez continuer à amortir à
raison de 2,5% par an pendant deux périodes successives de 3 ans (tout en
continuant alors à respecter les contraintes liées à ce dispositif).
Revendre le bien, solder le capital restant dû à la banque et récupérer le solde,

sans imposition (sauf si vous réalisez des plus-values, imposables selon un barème
dégressif. Exonération totale au bout de 15 ans).
Le choix du bien immobilier
Qualité de construction
Assurez-vous de la qualité du bien convoité en épluchant le descriptif :
• qualité de l'isolation thermique et acoustique,

• présence de carrelage ou parquet dans la partie jour (et non moquette),
• cuisine équipée et salle de bains meublée,
• etc.
Comparez si possible les descriptifs de plusieurs promoteurs ou constructeurs.

La présence de labels est un gage de qualité (Qualitel, Promotelec pour l’installation
électrique, marque NF Maison Individuelle, etc.).

La distribution rationnelle des pièces est également très importante : séjour
suffisamment spacieux et prolongé par un balcon ou une terrasse, séparation de la partie
jour et de la partie nuit, placards dans l’entrée et dans les chambres, etc.
La luminosité et une vue dégagée sont des atouts supplémentaires : large baie vitrée
dans le séjour, orientation sud, etc.
Vérifiez également la présence d’équipements de sécurité : serrure de sécurité
multipoints, interphone ou vidéophone, digicodes. Soyez encore plus vigilant pour un
logement situé en rez-de-chaussée. La présence d’un gardien dans l’immeuble est un plus.
Si vous investissez dans un appartement, la mixité d’habitation de la résidence
(propriétaires occupants et locataires) est un critère à prendre en compte.
En effet, les propriétaires occupants sont en général plus soucieux de la propreté et du

maintien en bon état des parties communes. De plus, les déménagements sources de
dégradations sont moins fréquents.
Adéquation avec le marché local

Informez-vous sur les types de logements recherchés localement.
Les loyers pratiqués dans le secteur sont-ils inférieurs au plafond Robien et
permettront-ils d’assurer la rentabilité de l’investissement ?
Renseignez-vous enfin sur les prix au mètre carré dans le secteur afin de ne pas
surpayer le bien.
Le choix du promoteur ou du constructeur
Avant toute chose, renseignez-vous sur la réputation et les références du promoteur ou

du constructeur de maison individuelle avec lequel vous souhaitez vous engager.
Que vous achetiez un logement sur plan en VEFA (vente à l’état futur d’achèvement) ou
que vous fassiez construire une maison individuelle en souscrivant un contrat de
construction de maison individuelle (CCMI), assurez-vous de bénéficier de toutes les
garanties légales attachées aux logements neufs :
• garantie de parfait achèvement qui couvre les dommages constatés lors de la

réception ou qui peuvent survenir pendant l'année suivant la réception ;
• garantie biennale de bon fonctionnement qui couvre pendant deux ans les
dommages pouvant survenir sur les éléments dissociables du gros-oeuvre ;
• garantie décennale qui couvre pendant dix ans tous les désordres pouvant
compromettre la solidité de l'immeuble ou le rendre impropre à sa destination ;
• assurance dommages-ouvrage qui doit être souscrite par le maître d'ouvrage,
c'est à dire le promoteur dans le cadre d'un contrat de VEFA ou l'acquéreur dans
le cadre d'un CCMI. Cette assurance permet d'être indemnisé sans attendre de
connaître les responsabilités dans le cadre d'un sinistre relevant de la garantie
décennale ;
• garantie d'isolation phonique : le logement doit respecter des normes minimales
d'isolation phonique. Cette garantie entre dans le cadre de la garantie de parfait
achèvement, l'acquéreur dispose donc d'un an à compter de la réception pour

signaler tout défaut d'isolation contre le bruit. Si ces problèmes rendent
l'immeuble impropre à sa destination, ils entrent dans le cadre de la garantie
décennale et l'acquéreur est dont couvert par la garantie dommages-ouvrage.
• Si vous signez un contrat de construction de maison individuelle, vous devez
également bénéficier de la garantie de livraison à prix et délais convenus.
Investir à deux
Couples mariés, pacsés ou concubins : ce qu’il faut savoir avant d’acheter
Couples mariés
Régime de la communauté réduite aux acquêts. C’est le régime matrimonial « par défaut
» pour les couples mariés sans avoir établi de contrat de mariage. Tous les biens acquis
pendant le mariage appartiennent à la communauté. Par contre, les biens que chaque
époux possédait avant le mariage ou qu’il a acquis par héritage ou donation après le
mariage sont des biens propres. Le logement acheté après le mariage appartient pour
moitié à chacun des 2 époux.
Régime de la séparation des biens. Les biens de chaque époux, qu’ils aient été acquis
avant ou après le mariage, lui appartiennent en propre. Pour investir en couple, il est
alors nécessaire d’établir une convention particulière devant notaire. Ainsi, le logement
acheté par le couple est un bien indivis dont chacun des deux époux possédera une
quote-part qui correspond au pourcentage qu’il finance. Si la répartition n’est pas
précisée, on considère que chaque époux en possède la moitié.
Le concubinage
Si l’acte d’acquisition établi aux noms des deux concubins ne mentionne pas la
répartition, l’investissement est réalisé en indivision égalitaire, quelle que soit la
participation de chaque concubin au financement.
Chaque concubin peut également acquérir un bien à son nom.
Le PACS
Ce régime est calqué sur celui du mariage sans contrat. Les biens immobiliers acquis
après union appartiennent donc pour moitié à chacun des deux partenaires à moins que la
convention de PACS précise une autre répartition.
Achat par une SCI
Grâce à la Société Civile Immobilière (SCI), on peut acquérir un bien à plusieurs en

évitant certaines contraintes de l’acquisition en indivision, notamment la nécessité
d’obtenir l’unanimité des indivisaires pour les décisions. La SCI permet aussi de faciliter
la transmission du bien, c’est un excellent outil pour préparer ou succession. La SCI
acquiert le bien immobilier, elle en est propriétaire et en assure également la gestion.
Les associés de la SCI détiennent des parts sociales. Il est possible de donner l’usufruit

de ses parts sociales à ses enfants. Ainsi ils toucheront les revenus locatifs mais vous
conservez la propriété du bien immobilier.
Quelle loi choisir ?
Loi ou Borloo Monuments

Robien recentré LMNP LMP ZRR Girardin Malraux
dispositif populaire Historiques
Tranche
Marginale Minimum 14%. Minimum 14%. Sans
TMI à 40% Indifférent Indifférent TMI à 40% TMI à 40%
d'imposition Idéal 30% et + Idéal 30% et + importance
(TMI)
Mini: 2 100
Montant annuel Sans
> 2 500 € > 2 500 € > 15 000 € €/célib., 4 200 > 10 000 € > 15 000 € > 15 000 €
d'impôt importance
€/couple
Se constituer Défiscaliser tout Forte Très forte Très forte

Patrimoine, Patrimoine,
un complément Principalement en profitant défiscalisation. défiscalisation défiscalisation
retraite, retraite,
Objectifs de revenu à revenus garantis périodiquement Possibilité + patrimoine + patrimoine
défiscaliser défiscaliser sans
terme sécurisé pas ou peu fiscalisés de son d'utilisation immobilier immobilier
sans apport apport
par la pierre investissement ultérieure financier financier
Aucune
9 ans minimum. 9 ans minimum. Long terme : 5 à 6 ans 6 ans minimum
En principe long obligation de
Au-delà: Au-delà: constitution (secteur de location;
terme / revenu. location, mais
conserver le conserver le bien d'un intermédiaire) cependant, au
Néanmoins, au regard de
Horizon bien pour pour revenus patrimoine 9 ans minimum mini. de location. regard de
exonération plus- l'imposition sur
revenus futurs futurs ou générateur de Puis revente ou l'imposition sur
value possible > 5 la plus-value, 15
ou revente avec revente avec revenus non utilisation + la plus-value, 15
ans ans minimum
plus-value plus-value fiscalisés location saison ans conseillés
conseillés
En général oui En général oui

Non Non nécessaires
Non En général oui pour Non nécessaires pour pour
Capitaux nécessaires à à l'opération Non nécessaires
nécessaires à nantissement au à l'opération nantissement au nantissement au
existants l'opération (sauf InFine) Faible
l'opération profit crédit InFine (sauf InFine) profit crédit profit crédit
(sauf InFine) Faible
InFine InFine
Capacité
mensuelle
Faible Faible Faible Nulle Faible Selon montage Nulle Nulle
d'épargne
requise
Fonction de la Pas de minimum

situation et des Fonction de la : fonction de la
objectifs de situation et des situation, des 50 000 € pour
l'investisseur. objectifs de objectifs de une personne Selon Selon
Investissement Si revenus l'investisseur. Si l'investisseur Minimum 350 000 célibataire, veuve Selon marché défiscalisation défiscalisation
optimal fonciers revenus fonciers et du euros ou divorcée, 100 local et patrimoine et patrimoine
existants, existants, complément de 000 € pour un souhaité souhaité
intérêt à intérêt à investir revenu couple marié
investir d'avantage souhaité à
d'avantage terme
Neuf ou ancien Immobilier

Neuf ou ancien loué Immobilier neuf,
loué en meublé. Immobilier neuf Immobilier ancien
en meublé. Par loué nu à un
Immobilier Par exemple: à usage ancien classé nécessitant
Immobilier Immobilier neuf exemple : résidence gestionnaire en
neuf loué non résidence de d'habitation nécessitant beaucoup de
concerné loué non meublé de loisir, résidence de
meublé loisir, principale du beaucoup de travaux, situé
médicalisée ou pour tourisme située
médicalisée ou locataire travaux en secteur
étudiants en ZRR
pour étudiants sauvegardé
Fiscalité Régime des Régime des Déductibilité Statut Réduction Réduction Illimité. Régime Régime revenus
revenus revenus fonciers. des charges et professionnel: d'impôt 20 à 40% d'impôt 25 à 64% revenus fonciers +
fonciers. Amortissement intérêts imputation des / invest. / 6 ans, / invest / 5 à 10 fonciers + imputation sans
Amortissement jusqu'à 50% de d'emprunt, déficits liés à cette plafonnée en ans (selon imputation sans limite des
jusqu'à 65% de l'invest. /9 ans amortissement activité (autres fonction de la secteur libre ou limite des déficits
l'invest. /15 ans 'immobilier et qu'amortissements) situation fiscale. intermédiaire, déficits fonciers sauf
mobilier + sur autres revenus. Récupération alimentation fonciers intérêts
possibilité Amortissement possible de la énergie solaire ou (travaux d'emprunt
récupération immobilier et TVA non). Plafond 1 notamment) sur imputables
TVA mobilier + 866 €HT/m² le revenu global seulement à

récupération de concurrence
TVA possible des loyers
Existant, Existant,
Existant,
Faible mais fonction de la fonction de la
Faibles si Faibles si fonction de la
Faible si choix Faible si choix revente difficile. qualité de qualité de
immobiliers et immobiliers et qualité de
Risque judicieux de judicieux de Attention à ne l'immobilier et l'immobilier et
gestionnaires gestionnaires de l'immobilier et de
l'immobilier l'immobilier pas surpayer le de l'opérateur de l'opérateur
de qualité qualité la stabilité du
bien mandaté pour mandaté pour
marché local
restaurer restaurer
Difficile car au
Défiscalisation Difficile car au Possible, mais Possible, mais Possible, mais
prorata Possible, mais
sur l'année en prorata temporis Aucune Possible produits très produits très produits très
temporis / produits très rares
cours / achèvement rares rares rares
achèvement
Montage
Montage Pas de Applicable Optimisé en cas
recommandé Possibilité
recommandé sans défiscalisation également en de revenus
sans apport. d'utiliser le bien
apport. Impact immédiate mais Transmission Possibilité, après cas de revenus fonciers.
Impact encore jusqu'à 8
Autres encore plus excellent facilitée (bien 5 à 6 ans, exceptionnels Applicable
plus important semaines / an.
important si placement en professionnel) d'utiliser le bien (plus-value; également en
si revenus Remboursement
revenus fonciers vue de la stocks options, cas de revenus
fonciers possible TVA
existants retraite etc.) exceptionnels
existants

QUE POUR LE FORMATEUR.
I – COMPRENDRE LA LOI ROBIEN
1 - Pourquoi choisir la loi Robien ?
Une forte demande de logements locatifs
La France manque de logements, et ce depuis très longtemps. Le déficit est estimé à

600 000 logements, selon le 9ème rapport de la fondation Abbé Pierre.
Les locataires ont de plus en plus de mal à trouver des logements, surtout dans les
grandes villes. La demande est plus forte que l’offre. C’est pourquoi les gouvernements
successifs ont mis en place des dispositifs fiscaux, afin d’inciter les ménages à investir
leur épargne dans l’immobilier locatif (Méhaignerie, Périssol, Besson, et maintenant
Robien).
Bien que de nombreux locataires aspirent à devenir propriétaires, ils ne le peuvent pas
pour diverses raisons (mobilité professionnelle, revenus insuffisants, etc.). Ainsi, les
économistes estiment que le pourcentage de ménages propriétaires qui est aujourd’hui
de 57% ne dépassera jamais les 60%.
Un investissement rentable et sécurisé
Le rendement de l’immobilier est supérieur au rendement de la majorité des produits

financiers (assurances vie, PEA, etc).
L’immobilier est aujourd'hui :
• Beaucoup moins exposé que la bourse aux aléas de la conjoncture. En effet, la

demande de logements restera très forte, et ce quel que soit l’état de l’économie.
D’autre part, les loyers augmentent de façon significative d’une année sur l’autre ;
• Un outil indispensable de diversification de son patrimoine. Les experts estiment
qu'il doit représenter au minimum un tiers du patrimoine d’un ménage ;
• Le seul placement qui puisse être entièrement financé par l’emprunt. De plus, les
taux de crédit sont très bas en ce moment.
Investir dans l’immobilier permet aussi de protéger sa famille. En effet, l’assurance

décès-invalidité qui accompagne le prêt permet à la famille de conserver le bien sans
avoir à en rembourser les mensualités en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur ou
de l'un des co-emprunteurs.
Enfin, l’investissement peut être sécurisé en souscrivant des assurances « loyers
impayés », « revente », « dégradations », « carence locative », etc. qui représentent 2 à
3% des loyers.
Attention : la « carotte fiscale » ne doit pas être la seule motivation de votre
investissement sous peine de réaliser une mauvaise opération. En effet, comme nous le
verrons plus loin, la qualité du bien, l’emplacement, la demande locative sont des
éléments primordiaux qui conditionnent la réussite de votre investissement.

Immobilier

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COMPTABILITÉ FINANCIÈRE

MODULE 3 : Investissement Immobilier

CE QU'IL FAUT RETENIR

• le dispositif "Borloo populaire". Fiscalement plus attractif, avec des loyers se

DÉTAILS DU DISPOSITIF DE ROBIEN

Le décret relatif à la loi portant "Engagement national pour le logement" a été

Il procède à la réforme du régime d'amortissement fiscal en faveur des

En outre, il introduit dans notre droit fiscal un nouveau système d'amortissement,

Cours comptabilité financière : David Lempernesse/ Page 1 sur 23

Le "Borloo populaire" est accordé à deux principales conditions :

Le loyer au m² est plafonné (à environ 70% du prix du marché).

Jean-Louis Borloo a souhaité réorienter l’investissement locatif dans le logement neuf

CES DISPOSITIFS SONT RÉSERVÉS À L'ACHAT D'UN LOGEMENT, DANS

ILS NE S’APPLIQUENT DONC PAS A L'ACQUISITION DE LA RÉSIDENCE

Cours comptabilité financière : David Lempernesse/ Page 2 sur 23

Respecter un plafond de loyer (par mois et par m²).

Pour le Borloo populaire, il convient en outre de respecter un plafond de ressources

Pour l'investisseur avisé, ces dispositifs permettent :

Avec ou sans apport (possibilité de financement total).

Tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.

Un excellent moyen de préparer sa retraite tout en protégeant ses proches (grâce à

Arrêté du 10 août 2006 pris pour l’application des articles 2 terdecies B et 2

Article 31 du Code Général des impôts .

Article 31bis du Code Général des impôts .

Cours comptabilité financière : David Lempernesse/ Page 3 sur 23

En vous autorisant à amortir de 50 à 65% du montant de votre investissement, les dispositifs

RÉDUIRE VOS IMPOTS

POURQUOI RESTER PASSIF FACE À VOTRE FISCALITÉ ?

• En vous autorisant à amortir jusqu'à 65% du montant de votre investissement, les

Défiscaliser, grâce à l'immobilier, c'est transformer l'impôt en patrimoine.

TMI Réduction d'impôt annuelle maximum

Cours comptabilité financière : David Lempernesse/ Page 4 sur 23

Neuf ou ancien Neuf ou ancien

Fonction de la Fonction de la Pas de minimum :

Fort de 1 à 5 Très fort Très fort

Cours comptabilité financière : David Lempernesse/ Page 5 sur 23

Choix de Choix de Choix de Choix de

CE QU'IL FAUT RETENIR

PRÉPARER VOTRE RETRAITE

Malgré la récente réforme du système de retraite, et même en supposant que son

Comme un investissement locatif dans le cadre du dispositif Borloo ou De Robien, les

Cours comptabilité financière : David Lempernesse/ Page 6 sur 23

• Un investissement locatif en Borloo ou de Robien vous permet donc, en toute

CE QU'IL FAUT RETENIR

INVESTIR SANS APPORT

Non seulement la perception d'un capital (le bien immobilier);

Mais aussi d'une rente mensuelle indexée (le loyer net).

Cours comptabilité financière : David Lempernesse/ Page 7 sur 23

A moins de vouloir tirer immédiatement des revenus de votre investissement locatif, et

Ce montage permet de maximiser l'investissement, d'un point de vue financier et fiscal

Borloo populaire Robien recentré

Pour ce qui est du type de prêt, deux principales possibilités :

Prêt in fine (non amortissable).

Déterminer son budget

Cours comptabilité financière : David Lempernesse/ Page 8 sur 23

Prêt épargne-logement. Les plans épargne-logement et comptes épargne-logement

Les assurances du crédit

L’assurance décès-invalidité. Elle a pour objectif de se substituer à l’emprunteur en cas

Cours comptabilité financière : David Lempernesse/ Page 9 sur 23

Liste détaillée des communes.

Cours comptabilité financière : David Lempernesse/ Page 10 sur 23

Le loyer mensuel - charges non comprises - est plafonné pendant la période

Il dépend de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien.

• Classement géographique des communes (Voir liste pour la Gironde)