LA COMMUNAUTÉ IMMONEOS PARTAGE

Les 6 erreurs classiques

d’un premier investissement
depuis l’étranger

PREMIÈRE COMMUNAUTÉ D’ENTRAIDE

ENTRE INVESTISSEURS IMMOBILIER EXPATRIÉS
 Les 6 erreurs classiques
d’un premier investissement
depuis l’étranger

DOSSIER SPÉCIAL

Elaboré à partir de discussions

entre membres de la communauté Immoneos

DOSSIER SPÉCIAL 2
Tu habites à l’étranger et tu envisages d’investir
dans l’immobilier afin de te constituer des
revenus complémentaires ?

C’est une excellente décision ! L’immobilier va te permettre de t’enrichir grâce

au crédit, tout en protégeant ta famille.

Lorsque tu mets en place un bon investissement immobilier :

● Le locataire rembourse au moins en partie le crédit ;
● Le bien t’appartient ;
● Son prix augmente au fil du temps ;
● L’assurance protège ta famille.

Mais c’est ton premier achat et tu n’as aucune connaissance sur le sujet. Tu
ne sais pas par où commencer :
- Comment trouver le bien à distance ?
- Comment obtenir un crédit depuis l’étranger ?
- Quels seront les impôts et charges à payer ?
- Comment mettre en location le bien ?
- Comment tout gérer à distance ? ...

DOSSIER SPÉCIAL 3
Pas d’inquiétude : ces questions reviennent souvent dans les discussions au
sein de la communauté des expats Immoneos qui investissent dans
l’immobilier. On a tous commencé un jour : c’est normal de ne pas avoir
toutes les réponses !

Pour aider les nouveaux investisseurs, nous avons compilé les 6 erreurs que
font souvent les expatriés lors de leur premier achat depuis l’étranger.

Retrouve-les ci-dessous, et profite des recommandations des membres de la

communauté Immoneos… Grâce à leur expérience, tu vas pouvoir éviter ces
erreurs et avoir toutes les cartes en main pour réussir ton premier
investissement immobilier depuis l’étranger !

ERREUR #1
Ne pas se former

Tu as sûrement mille questions qui te viennent en tête pour ton premier

investissement immobilier depuis l’étranger. Tu as peur de mal t’y prendre
pour lancer ton projet, et perdre de l’argent.

DOSSIER SPÉCIAL 4
C’est tout à fait normal, tu ne maîtrises pas encore le domaine. Le premier
conseil de la communauté Immoneos est de te former afin d’acquérir un
minimum de connaissances sur l’investissement locatif.

Tu peux commencer par choisir 1 ou 2 livres dédiés à l’investissement locatif

que tu trouveras dans la sélection disponible sur le site Immoneos. Ils sont
téléchargeables sur Kindle, tu peux donc les consulter immédiatement.

Notre livre préféré est “L’investissement immobilier locatif intelligent” de Julien

Delagrandanne (disponible en ligne sur Amazon en cliquant ici). Il convient
aux novices mais aussi aux investisseurs chevronnés. Tu y trouveras de bons
conseils pratiques, dont une série sur les pièges à éviter.

Consulte également tous les dossiers disponibles sur le site Immoneos, et

notamment la rubrique « Témoignages ». Tu y trouveras des retours
d’expériences concrets de membres de la communauté qui ont investi en
locatif depuis l’étranger, et partagent leurs bonnes pratiques, comme par
exemple ceux de :

● Ludovic, qui a investi à Nantes durant son expatriation à

Singapour
● Thierry, qui a investi à Marseille durant ses 10 années
d’expatriation à travers le monde
● William, qui investit dans l’immobilier de rendement

DOSSIER SPÉCIAL 5
 ● Hélène, qui a investi à Lille durant son expatriation à Shanghai

Tu peux aussi parler directement avec un maximum d’investisseurs en

expatriation qui ont récemment réalisé leur premier investissement à
distance, dans le groupe privé Facebook Immoneos .

En revanche, évite de prendre conseil auprès de proches qui habitent en

France, ou d’investisseurs aguerris. Leur approche sera tellement différente de
la tienne qu’ils pourraient t’apporter de la confusion, plutôt que réellement
t’aider.

Et surtout, le meilleur conseil est que tu n’as pas besoin de tout savoir.
Apprends juste les bases nécessaires, puis passe à l’action.

DOSSIER SPÉCIAL 6
DOSSIER SPÉCIAL 7
ERREUR #2
Ne pas définir un projet d’investissement clair
(budget, ville, type de bien…)

La définition d’un projet d’investissement clair est une étape essentielle. Cette
étape est (trop) souvent négligée par les investisseurs lors de leur premier
investissement.

Tu veux réussir cet investissement : cela va te permettre d’être satisfait, et

surtout de continuer à apprendre tout en développant ta confiance.

Pour t’aider à définir ton projet, valide ces 7 éléments :

1) Choisis la grande ville où se trouvent ta famille ou bien des proches de

confiance en France. Tu auras ainsi de l’aide sur place en cas de besoin.
La localisation du bien est le critère le plus important. C’est pour cela
que nous te conseillons de choisir une grande ville dynamique. Tu y
bénéficieras d’une demande soutenue de location afin de trouver
facilement des futurs locataires. Et s’il y a un petit imprévu, tes proches
sur place pourront t’aider.

DOSSIER SPÉCIAL 8
2) Définis ton apport et le montant maximum que tu souhaites
emprunter. Utilise les simulateurs d’emprunt en ligne pour identifier
clairement le montant des mensualités du remboursement. Tu peux
aussi retrouver dans notre baromètre des taux de crédit immobilier des
non-résidents les conditions de financement que tu pourrais obtenir.

3) Privilégie une petite surface de type studio ou T2 (une chambre). Les

petites surfaces se louent généralement plus facilement, sont louées
plus cher au m2 et le montant de l’investissement est moins élevé. La
rentabilité moyenne pour ce type de bien est de l’ordre de 3,5% à Paris,
Lyon ou Bordeaux et plus de 5% dans les autres grandes villes de
province comme Marseille, Toulouse, Nantes ou Lille.

4) Choisis la location meublée longue durée dite LMNP, ce qui te permettra

de ne payer aucun impôt sur tes revenus locatifs en France pendant de
nombreuses années. C’est simple et à la portée de tous de ne payer
aucun impôt sur tes futurs revenus locatifs. C’est expliqué dans le détail
dans ce dossier.

5) Identifie le rendement locatif brut que tu attends en consultant le

baromètre de l’investissement locatif non-résident disponible ici. Surtout,
ne sois pas trop gourmand. Si tu te mets en tête de réaliser 7% de

DOSSIER SPÉCIAL 9
 rendement brut dans Paris, cela n’existe pas.

6) Réalise ton calcul théorique d’effort d’épargne tous les mois. Pour être
“conservateur”, simule uniquement 11 mois de loyers par an, fais la
somme de toutes les charges ou prend simplement une approximation
entre 10% et 20% de tes loyers. La différence entre tes mensualités
d’emprunt et ce revenu net moyen par mois te donnera une estimation
de ton effort d’épargne.

7) Garde en tête que ton enrichissement se fait sur le long terme avec les
loyers perçus, mais aussi avec l’augmentation du prix de l’immobilier
que tu capitalises dès le départ avec de l’argent que tu n’as pas : le
crédit immobilier.

En synthèse, tu dois être en mesure de communiquer sans te poser de

questions :

● La ville et idéalement le quartier où tu recherches

● Ton budget
● Le rendement brut que tu souhaites obtenir. Pour rappel, le
rendement brut est le quotient entre 12 mois de loyer divisé par le

DOSSIER SPÉCIAL 10
 montant de l’achat, les frais de notaire et de chasseur et les
travaux y compris l’aménagement avec les meubles.

Vérifie que tu es 100% à l’aise avec le projet tel que tu viens de le définir.
Consulte les annonces immobilières pour t’assurer que tu serais prêt à
investir dans le type de bien que tu viens de définir. Réalise tes simulations
de budget pour être complètement serein(e) également sur ce point.

ERREUR #3
Faire les mauvais choix
pour ton crédit immobilier

Tu as défini ton projet et tu te sens prêt(e) à te lancer. Tu y es presque ! Il te

reste toutefois une étape importante à accomplir avant de commencer à
chercher un bien.

Tu dois valider ton budget, et surtout ton futur crédit immobilier. Cela te
permettra d’anticiper l’effort d’épargne éventuel qui te sera nécessaire pour
ton futur investissement.

DOSSIER SPÉCIAL 11
Pour un premier investissement, tu peux par exemple commencer avec un
budget de 200 000 Euros en finançant 20% : soit 40 000 Euros d’apport et 160
000 Euros d’emprunt.

Les membres Immoneos recommandent d’emprunter le montant

maximum sur la durée maximale, afin de t’enrichir sur le long terme.

En effet, comme tu le sais, l’intérêt principal de l’investissement immobilier

locatif est de développer ton patrimoine (c’est-à-dire ta “richesse”) à travers
un crédit qui sera payé (au moins en partie) par le locataire.

Ton intérêt est donc d’emprunter le montant maximum sur une durée la plus
longue possible.

Pourquoi cela ?

C’est très simple. C’est ce que l’on appelle l’effet de levier du crédit. Imagine
que tu disposes actuellement de 200 000 Euros en épargne et que tu achètes
un appartement sans emprunt.

Prenons comme hypothèse qu’en 20 ans l’immobilier augmente de 60% dans

la ville où tu as investi. Cette hypothèse n’est pas délirante : le prix de
l’immobilier a augmenté de 55% sur les 10 dernières années à Lyon (tu peux
voir l'évolution des prix ici), de 47% à Nantes (retrouve l'évolution des prix ici)...

DOSSIER SPÉCIAL 12
20 ans plus tard, ton patrimoine / richesse est donc de 320 000 Euros (200 000
+ 60%).

Imagine désormais qu’avec ces 200 000 Euros, tu achètes 5 appartements à

200 000 Euros chacun en empruntant 1 000 000 Euros, soit 1 200 000 Euros au
total à investir.

20 ans plus tard, ton patrimoine / richesse est de 1 920 000 Euros (1 200 000 +
60%).

Bien entendu, dans le second exemple, tu dois aussi prendre en compte

l’effort d’épargne, mais tu as compris le principe de l’effet de levier du crédit :
tu t’enrichis surtout avec les +60% sur les 1 000 000 d’Euros que tu n’as pas
au départ, et dont la valeur augmente en même temps que le prix de
l’immobilier, pendant que tu rembourses à ta banque 1 000 000 Euros + les
intérêts d’emprunt qui sont actuellement très bas.

Pour obtenir une étude personnalisée, contacte ta banque, mais prends aussi
contact avec un courtier spécialisé en crédit immobilier pour les
non-résidents.

De nombreuses banques ne savent pas traiter de manière efficace les

demandes des expatriés. Les courtiers spécialisés non-résidents ont accès en
direct au service crédit des banques. Ils obtiennent les conditions les plus

DOSSIER SPÉCIAL 13
avantageuses possibles, souvent meilleures que celles que tu aurais eu avec
ta banque en direct.

Fais des simulations et obtiens une attestation de ta banque ou du courtier.

Cela te sera très utile au moment de ta recherche de bien, et te rassurera
pour la suite de ton projet. Si tu veux connaître les courtiers de confiance
spécialisés pour les crédits immobiliers non-résidents que la communauté
Immoneos recommande, il te suffit de faire ta demande ici.

ERREUR #4
Ne pas passer par un chasseur immobilier

Tu t’es formé, ton projet est défini, ton budget est validé... Il est temps de
passer à l’action en contactant un chasseur immobilier de confiance.

N’imagine pas que la distance est un handicap. Le chasseur, véritable expert

du marché, fera un travail de recherche bien meilleur que celui que tu

DOSSIER SPÉCIAL 14
pourrais faire en direct. Il te transmettra ensuite tous les éléments pour
prendre ta décision : des photos, vidéos, plans, vidéos de l’environnement…

Et surtout, le chasseur te donnera un avis indépendant, étudiera pour toi les

comptes rendus de copropriété, les autres opportunités du marché dans le
quartier, la demande locative…

Mais pourquoi faire confiance à un chasseur ?

Contrairement à une agence immobilière, le chasseur travaille sur la

recherche et fera sa réputation sur les avis positifs des investisseurs.

Tu le sais sûrement déjà, la priorité d’une agence immobilière est de signer

des mandats de vente avec des personnes qui vendent leurs biens. Les
agences immobilières sont au service du vendeur.

Une fois le mandat de vente signé, elles vont chercher l’acheteur qui se décide
le plus vite au meilleur prix, et qui leur demande le moins d’efforts possible. Si
ta recherche ne correspond pas à ce qu’elles ont entré comme mandats
récemment, elles vont rarement t’aider.

DOSSIER SPÉCIAL 15
A l'inverse, la priorité du chasseur immobilier est de signer des mandats de
recherche avec des personnes qui souhaitent investir. Un chasseur va explorer
tous les canaux disponibles : agences, petites annonces, réseau off-market…
et surtout, il va te conseiller sur les quartiers, les immeubles…

Il va comparer, t’orienter, te conseiller et suivre ton projet de bout en bout,

jusqu’à la signature chez le notaire, puis t’aider pour les travaux,
l’aménagement et la mise en location si tu le souhaites.

L’intérêt du chasseur est totalement aligné avec le tien. Et il sait que si tu es

satisfait, tu le recommanderas à d’autres investisseurs qui souhaitent
commencer une recherche.

Le plus important est donc de trouver un chasseur de confiance pour faire ta

recherche. C’est dans cet objectif qu’Immoneos te met en relation avec des
chasseurs qui ont été recommandés et vérifiés.

Au fil des mois, les membres de la communauté nous ont recommandé des
chasseurs de confiance avec lesquels ils ont finalisé leurs investissements.
Nous les avons vérifiés, puis mis en relation avec d’autres membres.

Nous avons aussi mis en place un système pour suivre chaque nouvelle
demande, et nous assurer que les chasseurs donnent satisfaction aux
membres de la communauté qui font appel à eux.

DOSSIER SPÉCIAL 16
Cela nous permet d’identifier les meilleurs chasseurs, et de retirer de notre
liste ceux qui pour une quelconque raison ne donnent pas le niveau de
satisfaction attendu.

Si tu souhaites obtenir les contacts des chasseurs immobiliers de confiance

spécialisés pour les non-résidents, il te suffit de compléter la demande qui se
trouve ici.

Lorsque tu auras reçu le contact d’un chasseur de confiance, écris-lui pour lui
décrire précisément ton projet (ville, rendement, mode de location), et ton
accord de crédit.

Focalise-toi sur une ou deux villes maximum, et surtout, n’aborde pas cette
étape en voulant chercher dans trop de villes. Cela sera complètement
inefficace et frustrant aussi bien pour toi que pour le chasseur, qui risque de
rapidement passer moins de temps sur ton dossier, sentant tes incertitudes.

En effet, les chasseurs sont rémunérés UNIQUEMENT au succès. Ils perçoivent

leur commission le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Par expérience, ils savent qu’une personne qui cherche dans trop de villes à la
fois n’est pas encore mûre pour prendre une décision d’achat. Aussi, ils
focaliseront naturellement leur temps et leurs efforts pour les chasses qui ont

DOSSIER SPÉCIAL 17
une meilleure chance d’aller au bout, avec une personne qui sait ce qu’elle
veut.

Les chasseurs de confiance recommandés par la communauté proposent un

accompagnement complet, et te permettent de bénéficier de leur expertise
locale afin de réaliser l’investissement locatif qui te convient. Ils se chargent
de la chasse, de la rénovation, de l’aménagement, de la décoration, puis de la
mise en location.

Prends note également de ces 3 recommandations supplémentaires pour

assurer le bon déroulement de ta chasse immobilière :

1. Sois patient, mais sois aussi prêt à être très réactif pour saisir une
opportunité.

Il faut parfois du temps à un chasseur pour trouver un bien à te

proposer. Il sait que tu seras exigeant, et il l’est lui-même. Il faut parfois
patienter plusieurs semaines avant qu’il revienne vers toi.

En revanche, dès qu’il te propose un bien, tu dois être en mesure de te

positionner dans les 24 à 48 heures maximum. Le marché reste tendu, et
les biens partent très vite.

DOSSIER SPÉCIAL 18
2. Regarde surtout l’extérieur de l’appartement plus que l’intérieur.

Ce que cela veut dire, c’est qu’il faut obtenir des photos et vidéos des
parties communes pour vérifier qu’elles sont en bon état et bien
entretenues.

Procure-toi le compte rendu des 3 dernières années des Assemblées

Générales du Syndic. En effet, il faut s’assurer que les autres propriétaires
paient et que des travaux sont réalisés régulièrement.

Tu pourras toujours faire des travaux chez toi à l’intérieur mais la valeur
de ton investissement, c’est aussi et surtout son environnement. Le
chasseur a l’habitude, et t’aidera lors de cette étape.

3. N’aies pas peur des travaux :

Les chasseurs travaillent avec des artisans qui remettront le logement à

neuf, et en très bon état.

En associant les travaux à un aménagement soigné, tu pourras le louer

dans le haut de la fourchette des loyers pour attirer les meilleurs
locataires et optimiser ton rendement, avec un taux de départ plus
faible et des vacances locatives moins longues.

DOSSIER SPÉCIAL 19
 Tu bénéficieras aussi de charges déductibles de tes revenus locatifs
pour payer moins d’impôts.

ERREUR #5

DOSSIER SPÉCIAL 20
Prendre trop de temps pour finaliser l’achat,
et laisser filer les biens

C’est le moment de vérité qui confirme que tu es un investisseur immobilier : si

tes critères pour un bien sont remplis, c’est le moment de te lancer !

Et ce n’est pas facile. Tu n’as pas visité le bien, tu es loin, il y a toujours un petit
truc qui n’est pas parfait…

La plus mauvaise affaire est de ne rien faire ! D’ailleurs, un dicton bien connu
chez les investisseurs dit : “Le meilleur moment pour investir dans l’immobilier
c’était il y a 10 ans, le second meilleur moment c’est maintenant”.

Un investisseur nous confiait récemment qu’il estime perdre environ 20 000 à

40 000 Euros par an lorsqu’il repousse un investissement.

L’immobilier permet de s’enrichir sur le long terme. Il faut donc commencer le

plus tôt possible et s’endetter de manière la plus importante possible (dans
la limite de ses moyens).

Il est donc important d’être pragmatique et de passer à l’action.

DOSSIER SPÉCIAL 21
Le principe de l’immobilier, c’est de développer ton patrimoine à long terme
avec de l’argent que tu n’as pas. Ton locataire paie son loyer, qui te permet de
rembourser (au moins en partie) ton crédit.

Il faut généralement conserver le bien durant 8 à 10 ans afin de profiter de

l’effet de levier et gommer avec le temps les frais initiaux de l’achat. Plus tu
passes à l’action vite et tôt, mieux ce sera pour toi, et pour ton patrimoine.

ERREUR #6
Ne pas souscrire une assurance loyers impayés

Tous les chasseurs de confiance recommandés par Immoneos te proposeront

des agences de gestion locative pour assurer la recherche et la sélection d’un
locataire, et le paiement des loyers.

Tu peux aussi opter pour une agence digitale comme Flatlooker, qui
révolutionne actuellement le métier. La description complète de son
fonctionnement est ici.

Pour dormir tranquille, il est fortement conseillé de souscrire une assurance

loyers impayés. Son coût est généralement d’environ 2,5% du loyer. Tu peux

DOSSIER SPÉCIAL 22
consulter notre dossier dédié sur les assurances loyers impayés, qui explique
comment choisir une assurance en comparant les couvertures.

Mais quand le dossier du locataire n’est pas parfait, il sera refusé par
l’assurance.

Pour tous ces profils qui ne sont pas parfaits, ce que recommandent les
membres de la communauté Immoneos, c’est de passer par une garantie des
loyers impayés prise directement par le locataire.

Les membres Immoneos aiment bien GarantMe, qui est une sorte d’assurance
2.0, très digitale et agile. La description complète du fonctionnement de
GarantMe est disponible sur le site Immoneos : tu peux y accéder en cliquant
ici.

La mise en œuvre est très simple. Le futur locataire demande un accord

préalable à GarantMe, qui établit un devis en fonction de son profil. Tu obtiens
ensuite un accord de principe et GarantMe t’explique le mode de mise en
œuvre. Et le locataire paie l’assurance directement à GarantMe.

La reconduction de l’assurance est automatique tous les ans. Il n’est pas

possible pour le locataire de la résilier sans ton accord. Et s’il ne paie pas au
renouvellement, GarantMe se charge du recouvrement, et continue de te
couvrir.

DOSSIER SPÉCIAL 23
Si ton locataire ne paie plus son loyer, il te suffit d’envoyer un simple email,
puis GarantMe gère l’ensemble du processus. Tu es payé directement par
GarantMe et leur service contentieux s’occupe de tout, jusqu’à l’expulsion du
locataire si nécessaire.

Tu peux faire une demande de devis auprès de GarantMe en cliquant ici.

DOSSIER SPÉCIAL 24
Les étapes suivantes pour ton projet

Une fois ta première opération réalisée,

tu auras appris beaucoup de choses.

Si c’est en forgeant qu’on devient forgeron, c’est également en investissant

qu’on devient investisseur.

Si tu fais des erreurs, ce n’est pas grave. Elles te permettent d’apprendre et de

développer ton expérience. Il te suffit d’enchaîner avec une nouvelle opération
en corrigeant ces erreurs.

Note aussi les 2 dernières astuces de la communauté pour poursuivre ton

parcours d’investisseur immobilier :

- Garde toujours 3 à 6 mois de trésorerie d’avance. Une vacance locative

d’un ou deux mois peut toujours arriver, ou alors des travaux imprévus.
Sur le long terme, cela ne changera en rien la valeur de ton
investissement, mais sur le court terme, il est important de pouvoir y
faire face.

DOSSIER SPÉCIAL 25
- Si tu rentres en France, pense à occuper pendant un an ton logement
afin d’en faire ta résidence principale. Lors de la revente, tu seras
exonéré d’impôt sur la plus-value.

DOSSIER SPÉCIAL 26
Comment aller plus loin

Si ce n’est pas encore fait, rejoins vite la communauté Immoneos sur

Facebook !

Le groupe Facebook, c’est le meilleur endroit pour s’entraider entre

investisseurs immobiliers expatriés.

C’est un environnement totalement privé, sans pubs ni professionnels de

l’immobilier. Il suffit d’habiter à l’étranger pour pouvoir le rejoindre.

Grâce au groupe Facebook de la communauté Immoneos, tu ne seras plus

jamais seul(e) pour investir !

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DOSSIER SPÉCIAL 28