Le guide de l'achat

immobilier en Israël

Immo Israël - votre partenaire immobilier

en Israël
 Sommaire
1
Définir son projet 4 Estimer et négocier
Comment estimer le prix du bien ?
Quand acheter ? Les prix du quartier
Où acheter ? Les points forts et les points
Quel type de bien acheter ? faibles
La négociation

2 Construire son
financement 5 Le processus d'achat

Votre budget global La promesse d'achat

L'apport personnel Le compromis de vente
Les aides à l'achat Impôts, charges : qui paie quoi ?

La capacité d'emprunt
La revente d'un bien

3 Trouver un bien
Les annonces immobilières
Les services d'agents immobiliers
Visiter un bien
 Section 1

Définir son
projet
 Quand acheter ?
Le bon moment pour acheter, c'est quand vous êtes prêts !

Avant de vous lancer dans une Alyah en Israël ou d'acheter de

N'attendez plus, retrouvez toutes
les annonces immobilières en
Israël dans la rubrique "recherche
de biens" sur Immo Israël.
l'immobilier en Israël, il est important de comprendre les
différences entre les marchés immobiliers français et
israélien. En effet, les prix des biens en Israël ne reflètent pas
les prix du marché français ou européen, si bien que vous
risquez d'avoir un choc en comparant le budget requis pour
l'achat d'un bien en Israël.
Une chose est sûre, les prix du marché immobilier israélien
sont en perpétuelle augmentation, et ce, peu importe votre
lieu de prédilection. Aussi, si votre budget vous le permet et
que vous avez bien défini votre projet et vos attentes,
n'attendez pas ! Les prix de l'immobilier d'il y a un an, deux
ans ou cinq ans sont très très inférieurs à ceux d'aujourd'hui
et on peut s'attendre à ce qu'ils continuent d'augmenter dans
les années à venir.

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 Où acheter ?

Tout dépend de vos intentions !

Une fois encore, tout dépend de votre projet et de ce que vous souhaitez
faire de votre bien. Si vous souhaitez investir et louer votre bien afin de Notre conseil Immo Israël ?
percevoir un loyer mensuel, votre lieu de prédilection sera forcément Notre petit pays est plus grand que seulement les
différent que si vous souhaitez acheter un appartement ou une maison dans villes "francophones" que vous connaissez et dont
lequel ou laquelle vous allez vous installer. Un bon investissement pour une vous entendez toujours parler… Ne décidez pas
location pourrait, par exemple, se trouver à proximité d'une université, tandis trop vite dans quel endroit d'Israël vous allez
que votre lieu de vie se doit de correspondre à votre situation familiale et habiter, ouvrez-vous à différents horizons qui
professionnelle. pourraient vous réserver de belles surprises.

L'erreur courante, quand on souhaite acquérir un bien en Israël, consiste à

avoir un coup de cœur pour un endroit où l'on aime passer ses vacances...
mais qui s'avère peu pratique au quotidien ! Vous adorez venir à Tel Aviv
pendant les vacances et vous promener sur la Tayelet, manger des glaces et
bronzer au bord de la mer… Cela ne veut pas forcément dire qu'habiter à cet
endroit-là en Israël sera pratique pour vous au quotidien, entre les
embouteillages incessants, les prix de l'immobilier du Centre d'Israël (Gush
Dan) et le coût très élevé de la vie en général. 

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 Quel type de bien acheter ?
Afin de décider quel type de bien vous souhaitez acquérir, deux voies s'ouvrent à vous - Choisir le type
de bien en fonction de l'endroit où vous voulez habiter ou choisir votre future localisation en fonction du
type de bien dans lequel vous souhaitez vivre. 

Si vous souhaitez absolument habiter dans une maison, recherchez des biens
plutôt en périphérie que dans le centre d'une grande ville. Si, au contraire, vous
préférez être proche de vos endroits de prédilection tels que votre travail, des Que décider ?
écoles et commerces, ainsi que des transports en commun, un appartement en
ville sera beaucoup plus pratique et facile à trouver.
D'autres critères que la localisation entrent également en jeu, comme pour tout
pays dans lequel vous achèteriez un bien immobilier: De manière générale, un
appartement demande moins d'entretien car une partie du bâti est gérée par la
copropriété (pas de toiture à refaire ou de ravalement de façade…). Bien sûr,
l'espace extérieur dans le cas d'un appartement sera forcément réduit par
rapport à une maison et le voisinage entre également dans l'équation. En vous rendant sur notre moteur
La maison est souvent considérée comme l'option idéale pour les familles qui
de recherche et en choisissant les
ont des enfants car elle offre plus d'espace et un jardin. Posséder une maison critères et filtres qui vous
implique davantage de liberté, d'autonomie, mais avec des responsabilités correspondent ! 
supplémentaires en termes d'entretien et de gestion.

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 Section 2

Construire son
financement
 Avant de déterminer la somme de votre apport personnel et le montant d'un prêt
hypothécaire (Mashkenta) que vous pouvez obtenir, il est crucial de comprendre
combien d'argent est nécessaire au total pour l'acquisition de

Votre
votre appartement. Il est important de prendre en compte, non seulement le prix
d'achat, mais aussi les dépenses connexes, telles que les frais de notaire, les
taxes et les éventuels coûts de rénovation. Il est donc important de planifier

budget
efficacement pour éviter les mauvaises surprises qui peuvent surgir au cours du
processus d'achat. Voici, en résumé, la liste des dépenses à prendre en compte :

global Le prix du bien est, bien entendu, la dépense principale. Pour comparer facilement
les prix de vos biens de prédilection, utilisez notre moteur de recherche avancé ou
contactez-nous directement.

Ne vous laissez pas

surprendre, prévoyez La taxe d'achat est la deuxième plus grande dépense à prévoir en général. Le prix de
la taxe peut varier entre 0 et 10% du prix du bien immobilier. Certaines réductions
efficacement peuvent être obtenues sur cette taxe, y compris pour les nouveaux immigrants (Olim
l'acquisition de votre Hadashim). 
appartement en
Une rénovation ou des travaux à effectuer dans le bien que vous souhaitez acheter
prenant en compte peuvent également demander un budget plus élevé que ce que vous aviez prévu
tous les coûts liés ! initialement. À vous de déterminer si cela est vraiment nécessaire et, le cas échéant,
de bien évaluer le coût total des travaux.

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 L'indice du coût de construction (Madad Tshoumot Bniya) est également
un facteur pouvant impacter votre budget dans le cas de l'achat d'un bien
neuf à un entrepreneur (Kablan). Cet indice est lié aux coûts des matières
premières entrantes nécessaires à la construction et est en perpétuel
changement. L'indexation de cet indice peut avoir un impact significatif
sur le prix final du bien, en augmentant le coût de 4 à 5%.

Les frais liés à l'avocat sont également une dépense à prévoir lors de
l'achat d'un bien. Ces frais varient entre 0,5 et 2% du prix du bien hors
TVA. L'avocat en Israël est là pour protéger vos intérêts et remplir les
fonctions d'un notaire : vérifications juridiques, rédaction de contrats,
déclaration fiscale, inscription de propriété et assistance lors de
signatures. Il est donc essentiel de budgétiser cette dépense afin de ne
pas être pris au dépourvu. 

Les frais d'agence ou d'agent immobilier ne sont pas à mettre de côté. Si

vous êtes passés par les services d'un agent, vous devrez lui remettre une
commission allant jusqu'à 2% du prix d'achat, hors TVA.

Enfin, n'oubliez pas d'inclure dans votre budget global les frais de
déménagement ou de livraison de vos meubles et biens personnels,
surtout si vous arrivez de l'étranger. Les frais d'achat de tout le nécessaire
pour votre nouveau bien doivent également rentrer dans votre budget.

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 L'apport personnel
Entamez votre plan de financement en calculant votre apport personnel, une étape cruciale pour l'achat
de votre bien immobilier !

L'apport personnel est l'argent que vous mettez de votre propre poche pour financer l'achat d'un
bien immobilier. Il peut être constitué de différentes sources, comme vos économies, une
donation, un héritage, la revente d'un bien ou la participation aux bénéfices de votre entreprise. 
La Banque d'Israël limite le montant du taux du prêt hypothécaire à partir du montant de
l'appartement acheté, ce qui signifie que l'apport personnel se doit de compléter les taux définis
par la Banque d'Israël :

Pour l'achat d'un premier bien, la Banque ne peut prêter plus de 75% du montant du bien, ce qui
signifie que l'apport personnel s'élève à 25%.
Si vous vous trouvez en France ou
Pour l'achat d'un nouveau bien combiné avec la revente de votre bien actuel, l'apport personnel à l'étranger ou que vos fonds pour
s'élève à 30%.Pour l'achat d'un bien destiné à l'investissement ou la prise d'un prêt l'apport personnel ne se trouvent
hypothécaire pour tout autre raison, l'apport personnel s'élève à 50%. pas en Israël, il existe des services
vous permettant de transférer votre
Les prêts pour des biens à prix réduit peuvent même être financés à 90 % ou plus et, dans argent de manière simple et
certains cas, ne nécessitent que des apports personnels de 60 000 NIS ou 100 000 NIS.
sécurisée. Plus d'infos sur l'article
suivant.

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Les aides
à l'achat
Votre apport personnel
peut être complété par
des prêts aidés ou des
réductions de taxes, en
fonction de votre statut en
Israël.
Taux d'intérêt réduit pour le remboursement du prêt
hypothécaire
En Israël, il existe deux types de prêts immobiliers : les prêts hypothécaires
accordés par l'État, appelés "Machkenta Memchaltit" et les prêts bancaires
"Alvaot Bankaïyot".
Les Olim Hadashim peuvent obtenir des prêts hypothécaires pour financer
l'achat d'un logement s'ils remplissent les critères d'éligibilité et possèdent
une carte d'éligibilité (Téoudat Zakaout) de "sans-logement" en cours de
validité. Le montant du prêt est déterminé en fonction d'une méthode de
points basée sur leur situation familiale, leur âge, le temps passé en Israël,
etc. Les Olim Hadashim ayant effectué leur service militaire ou civil
peuvent également bénéficier d'une aide supplémentaire. Les Olim
Hadashim ayant un handicap peuvent également recevoir des points
supplémentaires selon leur type et leur niveau d'invalidité.
Les personnes qui ont déjà reçu un crédit hypothécaire du gouvernement
peuvent demander un prêt complémentaire auprès d'une banque. Il est
recommandé de comparer les conditions des différents emprunts et de
négocier les taux d'intérêt et les conditions de remboursement avec les
banques pour obtenir les meilleures conditions possibles.
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Vous l'aurez compris, il est
indispensable d'être bien renseigné
afin de percevoir toutes les aides
possibles. N'hésitez pas à nous
contacter, l'équipe d'Immo Israël se
fera un plaisir de vous guider dans
votre parcours d'achat.
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Réduction de la taxe d'achat (Mas Rékhicha) pour les
Olim Hadashim
Les Olim Hadashim peuvent recevoir une réduction sur la taxe d'achat d'un
bien immobilier acheté en Israël dans les 7 premières années après leur
Alyah. Pour bénéficier de cette réduction, ils doivent soumettre une
demande auprès des services des impôts fonciers (Arnona) de la ville où
se situe le bien immobilier et fournir les documents requis
Réduction pour les participants au programme
"Mehir LaMishtaken"
Le Ministère de la Construction et du Logement en Israël lance
régulièrement des programmes de logement à prix réduits tels que "Méhir
LéMichtaken" ou "Méhir Matara" afin d'aider les personnes à acheter un
logement abordable. Ces programmes peuvent inclure des incitations
financières pour les acheteurs éligibles, ainsi que des restrictions sur la
revente et l'utilisation du bien immobilier acheté. Ces programmes
s'adressent aux couples mariés ou cohabitant, aux individus célibataires,
veufs ou divorcés âgés de plus de 35 ans, aux parents célibataires avec un
enfant de moins de 21 ans, et aux personnes seules handicapées âgées de
21 ans et plus. Il est important de vérifier les critères d'éligibilité pour
chaque programme proposé.
12
 La capacité d'emprunt et d'endettement
L'étape de l'emprunt peut être un véritable casse-tête lorsque l'on ne comprend pas les rouages du
système de prêt israélien, à fortiori lorsqu'on essaie de le comparer avec le système français.

Attention ! Si vous comptez faire un emprunt afin
d'acheter un bien, vous devez obtenir une
autorisation de la banque concernant la somme
que vous souhaitez emprunter avant même de
pouvoir commencer les visites. Cette autorisation
s'appelle "Ishour Ekroni", et consiste en l'accord
hypothétique de la banque concernant la somme
que vous souhaitez emprunter. 
À la différence de la France où votre capacité d'endettement est limitée à 33% de vos
revenus mensuels, la banque autorise, en Israël, un remboursement de votre prêt
hypothécaire mensuel allant jusqu'à 50% de votre salaire. La limite de temps pour le
remboursement du prêt est de maximum 30 ans.
Notez qu'il n'y a pas de prêt à taux zéro pour l'achat d'une propriété. Afin d'obtenir le
prêt, vous devez justifier vos revenus, ce qui permettra à la banque de calculer votre
capacité de remboursement. Il est recommandé de négocier les conditions du prêt
avec différentes banques ou avec l'aide d'un courtier ou d'un avocat. Comme cité
précédemment, les Olim Hadashim peuvent bénéficier d'un prêt à taux fixe de 3%
pour une partie du prêt, cependant, il est important de comparer les offres des
différentes banques avant de faire usage de cet avantage, car il est possible que
vous trouviez un taux plus avantageux en ayant recours à la négociation et à la
concurrence entre les banques.
Fait supplémentaire, il est important de recevoir l'accord de prêt avant la signature
du contrat d'achat, car, contrairement à la France, un refus de financement n'est pas
une clause suspensive. Il est également possible d'emprunter auprès d'une banque
française pour un bien immobilier en Israël, à condition d'avoir un bien en France pour
garantir le prêt.

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 La revente d'un bien
Revendre ou acheter d'abord ? Telle est la question lorsque vous souhaitez financer votre achat par la
revente d'un bien. Chacune de ces options comporte des avantages et inconvénients, à vous de décider
l'ordre dans lequel procéder.
Acheter d'abord
En achetant d'abord, vous garantissez de ne pas
vous retrouver à la rue ou chez vos parents avant
de devoir quitter votre logement actuel.
Cependant, il est très important dans ce cas de ne
pas surestimer le prix de votre bien et d'effectuer
une étude du marché au préalable afin d'en
connaître la valeur et de ne pas acheter un bien
trop cher. Pour sécuriser votre financement, vous
devez posséder suffisamment d'apport personnel
(30% comme expliqué précédemment). La somme
peut provenir de votre épargne personnelle, de
crédits bancaires, ou de crédit-relais (Halva'at
Gishour), octroyés pour une durée assez courte et
qui sera remboursé intégralement lors de la vente
de votre bien.
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Vendre d'abord
Bien qu'au premier abord cette solution paraisse
plus stressante, celle-ci possède néanmoins
certains avantages. En effet, en vendant d'abord,
vous percevrez une partie du montant de la vente
avant l'achat, ce qui vous permettra de baser votre
financement sur une base plus solide. De plus,
vous saurez exactement de quel budget vous
disposez pour l'acquisition de votre nouveau bien.
L'astuce, dans ce cas, est de procéder à une "vente
longue", en précisant que la date d'entrée du bien
ne sera disponible que sous six mois, ce qui vous
offrira le temps nécessaire pour trouver votre
propre bien à acheter. Il faut cependant faire
attention à bien gérer les sommes reçues et ne
pas dépenser de manière intempestive.
14
 Section 3

Trouver un bien
 Les annonces immobilières
Environ 95% des acheteurs recherchent désormais leur bien en ligne
Recherchez le bien idéal selon !
VOS critères en français sur la
page suivante !

Immoisrael.com vous offre l'opportunité de découvrir des annonces immobilières proposées

par des particuliers et des agents immobiliers. Nous mettons un point d'honneur à vérifier
chaque annonce avant publication pour vous garantir une qualité de service optimale. Sur notre
plateforme, vous ne trouverez pas d'annonces sans photos de qualité, sans prix indiqué ou sans
description détaillée. De plus, notre équipe traduit chaque annonce en quatre langues
principales: français, anglais, hébreu et russe. Cela vous permettra de rechercher et de trouver
facilement le bien immobilier idéal, dans la langue qui vous est la plus familière.

Pour ne rien manquer des nouvelles annonces immobilières qui paraissent chaque jour sur
Immo Israël, il est essentiel de créer une alerte e-mail personnalisée comprenant les critères du
bien que vous recherchez. Vous recevrez donc les annonces correspondant à vos critères dès
leur publication. Toutefois, il est important de ne pas être trop restrictif dans les critères de
recherche pour ne pas manquer des biens qui pourraient finalement vous convenir
parfaitement.
Il existe de nombreuses autres plateformes de recherche immobilière en Israël, comme Yad2,
les groupes Facebook d'immobiliers, Madlan, et d'autres. Cependant, aucune d'entre elles ne
correspond à nos critères élevés de qualité pour la publication des annonces, et vous pourriez
rapidement vous perdre dans la multitude d'annonces incomplètes. En outre, aucun de ces sites
ne propose des annonces en français, ou très peu sur les groupes Facebook, et seulement des
publications d'agents immobiliers

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 Les services d'agents immobiliers
Lorsque l’on commence à rechercher un bien à acheter en Israël, l'une des premières questions que l'on
doit se poser est la suivante : Est-ce que je suis prêt à faire appel aux services d'un agent ou d'une
agence immobilière pour m'aider dans ma recherche ?

En effet, que vous soyez en France ou en Israël, trouver un logement à vendre par un
particulier est un cas de plus en plus rare, le plus facile étant de passer par un agent. Les
faits sont les mêmes pour les vendeurs, qui passent, eux aussi, de plus en plus souvent par
les services des agents immobiliers. Seuls les biens à louer sont, dans la plupart des cas,
proposés par des particuliers et il est assez aisé de trouver un bien à louer seul sans
passer par les services d'une agence.
Utiliser les services d'un agent immobilier présente de nombreux avantages : il vous
épargne de passer des heures à rechercher des biens qui répondent à vos critères, il fixera
les rendez-vous avec les propriétaires et vous proposera souvent de visiter plusieurs biens
en une seule journée, vous faisant ainsi gagner du temps. Cependant, il est important de
vérifier que l'agent possède une licence d'agent immobilier (Rishayon Tivuch) avant de
visiter un bien avec l'agent et de signer un contrat. Un agent expérimenté et compétent Retrouvez la liste de tous les
saura vous guider efficacement dans votre recherche et vous accompagnera dans les agents immobiliers
premières étapes de votre achat. Il est également important de prendre en compte les frais
liés à ce service dans votre budget. Cependant, ces frais peuvent être compensés par les francophones sur Immo
avantages que vous obtenez en utilisant les services d'un agent immobilier. Israël.

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Visiter
un bien
Que vérifier lors de la
visite ? Quelles questions
poser ? À quels détails
faut-il faire attention ?
N'oubliez pas qu'il est important de
bien organiser vos visites pour éviter
de confondre les différents biens
visités. C'est pourquoi nous vous
conseillons de créer une fiche pour
chaque bien visité afin d'y noter
l'adresse, les coordonnées du
propriétaire, et d'y consigner des notes
prises lors de la visite. Il est également
important de prendre de nombreuses
photos et de les classer dès que
possible pour éviter de les mélanger
avec celles d'autres biens visités.
La visite d'un logement est l'occasion de vérifier de nombreux éléments importants :
L'état général du logement : recherchez les signes d'usure ou de dégradations.
La distribution des pièces : observez si le plan est optimisé ou s'il y a des espaces perdus.
La luminosité et l'exposition : prenez note de l'ensoleillement et de la vue. 
Le bruit et l'isolation : écoutez les bruits extérieurs et vérifiez si l'isolation est suffisante. Êtes-
vous à proximité des rails de train ? D'une école ?
N'oubliez pas de vérifier l'état du plafond, des murs et des fenêtres.
Il est important de poser des questions au propriétaire ou à l'agent immobilier sur les détails
techniques : comment fonctionne l'air conditionné ? Y a-t-il une climatisation centrale ? Comment
sont les voisins ? Quelle est la date d'entrée du logement ? Quel est le montant des charges et des
taxes ? Comment est le quartier ? 
Vérifiez également si l'appartement comporte une place de parking privée enregistrée au cadastre
(Tabou), ainsi qu'une unité de stockage et de rangement (Mahsan).
Il est également recommandé de rencontrer d'autres personnes de l'immeuble et de regarder l'état
des parties communes pour avoir une idée de la qualité de la copropriété. Si le bien vous intéresse,
il est conseillé de faire une contre-visite à une heure différente pour vérifier si vous êtes toujours
intéressé.
N'oubliez pas que lorsque vous visitez une maison, il y a des critères supplémentaires à prendre en
compte : quelle est la taille du jardin ? Est-il bien entretenu ? Vérifiez également la toiture, la façade,
les murs, etc., car, en cas de problème, c'est à vous de financer la totalité des réparations.
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 Section 4

Estimer et
négocier


Comment estimer
le prix du bien ?
Estimer le prix réel d'un bien n'est
pas une mince affaire. Les
propriétaires cherchent à le vendre
au plus haut prix possible tandis que
les acheteurs cherchent à l'acquérir
au plus bas prix possible.
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Estimer le prix d'un bien peut être difficile pour les acheteurs
sans recherche préalable sur le marché. Estimer correctement
le prix est important pour les négociations. Il existe plusieurs
moyens pour obtenir une estimation juste : 
Pour obtenir une estimation juste du prix d'un bien immobilier,
il est possible de vérifier avec l'agent immobilier avec qui vous
travaillez si celui-ci pense que le bien correspond au prix du
marché. Si votre agent immobilier est professionnel et que
vous lui faites confiance, cette option peut suffire.
Une alternative est de faire appel à un professionnel en
estimation (Shamay). Ce dernier effectuera une enquête sur le
bien, en recueillant des informations auprès des autorités
locales, en vérifiant l'état de la planification, les droits sur la
propriété, les ajouts de construction, l'éligibilité sur la propriété,
ainsi que toutes les transactions effectuées dans la région. Il
fournira ensuite un compte rendu complet sur le bien, incluant
des informations sur les prix des biens similaires dans le
quartier, vous donnant une idée plus précise de la valeur réelle
du bien.
20
Pour les acheteurs ne souhaitant pas faire appel à un
shamay, il est possible d'estimer le prix d'un bien par
soi-même en comparant le bien à un bien similaire le
plus possible à celui que vous achetez. Vous pouvez
vérifier les appartements ayant été vendus dans
l'immeuble, mais il faut garder à l'esprit que, dans le
même immeuble, les appartements peuvent être
différents.
Il est également conseillé de consulter
immoisrael.com afin de comparer les prix et les
critères des biens similaires dans le même quartier,
ou de consulter le site immobilier gouvernemental
pour obtenir des informations sur tous les biens L'avis Immo Israël : Acheter un bien immobilier
vendus à l'adresse choisie, ainsi que dans les est un processus complexe, tout comme lors de
environs. Vous y trouverez également de nombreuses l'achat d'une voiture d'occasion. Comme pour la
informations concernant les alentours du logement. voiture, où l'on effectue un contrôle technique
complet pour éviter toute surprise désagréable, il
est essentiel de recourir aux services d'un expert
lors de l'achat d'un bien immobilier.

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 Les prix du quartier
Bonne nouvelle : depuis 2013, l'État rend accessible à tous les particuliers les ventes réalisées autour
d'une adresse donnée !

Pour les trouver, rendez-vous sur le site immobilier

gouvernemental et saisissez (en hébreu) l'adresse de votre
choix. Vous pouvez ensuite choisir le nombre de pièces des
logements que vous souhaitez comparer.
Une fois que vous avez obtenu les données des ventes
récentes, sélectionnez les propriétés qui ont des
caractéristiques similaires à celles que vous voulez évaluer
(type de bien, surface, étage, année de construction, etc.).
Ensuite, calculez le prix moyen au mètre carré de ces ventes
pour avoir une estimation des prix de vente dans le quartier.
Pour info, sur immoisrael.com, toutes les annonces comportent
déjà le prix du bien au mètre carré !
Ces informations ont le mérite d'être précises et incontestables :
vous pourrez les utiliser pour négocier le prix de votre futur bien
immobilier.

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 Les points forts et les points faibles
Certaines caractéristiques sont unanimement valorisées, indépendamment des préférences
individuelles de chacun.

En utilisant la moyenne des prix du quartier, il est possible

d'établir un intervalle haut et un intervalle bas pour les
propriétés dans ce quartier. 
Les caractéristiques d'un bien immobilier, comme la
présence d'un ascenseur ou l'emplacement à un étage
élevé, peuvent avoir un impact sur la valeur globale de ce
bien. Par exemple, un appartement dans un immeuble
équipé d'un ascenseur peut être considéré comme plus
valorisé avec une augmentation de 10% par rapport à la
valeur moyenne, tandis qu'un appartement à un étage
élevé dans un immeuble sans ascenseur peut diminuer sa
valeur entre 10 et 15% par rapport à la valeur moyenne.
Il est donc important de bien situer le bien entre ces deux
intervalles. Le tableau sur la page suivante vous donne une
estimation des différentes plus-values et moins-values à
prendre en compte concernant le logement que vous
souhaitez acquérir.

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 Les points forts et les points faibles
Critères Pourcentages Critères Pourcentages
Proximité de transports Construction "verte" +6%
entre +8% et +12%
en commun

Bruits et circulation Place de parking +10% (ou plus dans le

entre -15% et -20%
importants enregistrée au Taboo Centre)
Proximité d'école ou
+13%
d'université entre +1% et +2% par
Étage niveau (ou plus en cas de
Maison ou 1er étage vue)
entre -8% et -10%
juste à côté d'une école

Proximité de centres Ascenseur +10%

commerciaux ou de entre +3% et +5%
loisirs (pas trop proche) Étage élevé sans
entre -10% et -15%
ascenseur
Vue directe sur la mer entre +30% et +50%
Terrasse (10m²) +10%
Unité de stockage
+4000 shekels/m²
enregistrée au Taboo
Logement refait à neuf
+30%
+5% (sauf si l'autre côté entièrement
Orientation à l'arrière du
possède une plus belle
bâtiment
vue) Logement à rénover entre -5% et -20%

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La négociation
En utilisant les conseils
que nous vous avons
donnés pour évaluer le
prix d'un bien immobilier,
vous serez mieux
préparé pour affronter la
négociation.
Pour plus d'infos sur les
différentes étapes et
pour plus de conseils
afin de réussir votre
négociation, consultez
l'article suivant.
dès la signature du contrat en échange d'une remise ou de convaincre le
Comme vous vous en êtes sûrement déjà rendu compte, si vous habitez en Israël,
les mentalités françaises et israéliennes diffèrent quelque peu… Ici, les
négociations ne se font pas par écrit mais, bel et bien en face à face, que ce soit
par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou directement en discutant avec le
propriétaire.
Immo Israël vous propose plusieurs conseils afin de gérer au mieux les différentes
étapes de la négociation :
En premier lieu, restez toujours respectueux et laissez N'abordez pas le sujet du prix du bien au téléphone,
votre égo à la maison - n'oubliez pas que le vendeur est ni avant d'avoir visité le bien au moins une première
également un être humain et une personne à l'égo blessé fois. Vous devez d'abord décider si le bien vous
ne vous vendra pas son bien. Au contraire, rapprochez- intéresse réellement et ne pas discuter du prix trop
vous du vendeur, et profitez-en pour poser certaines vite. Si vous êtes vraiment intéressés et avez su
questions importantes - pourquoi vend-il le bien répondre à toutes vos questions concernant le bien
maintenant ? Depuis combien de temps le bien est-il sur et ses environs, alors seulement vous pouvez
le marché ? À quel point est-il pressé de vendre ? entamer l'étape de la négociation.
Si le bien appartient à un projet neuf et que la négociation se fait face à
N'oubliez pas de baser vos
l'entrepreneur - gardez en tête que la négociation ne sera pas forcément en
négociations sur les données que
vue d'une baisse de prix mais pourrait également inclure une amélioration des
vous avez recueillies lors de votre
propriétés du bien, telle qu'une cuisine plus moderne ou un carrelage censé
coûter plus cher que celui de base. Ce type de négociation fonctionne
estimation du prix du bien, que ce
soit grâce à l'expertise
également pour les biens de seconde main. Vous pouvez, par exemple,
professionnelle d'un Shamay, par
demander d'avancer la date d'entrée, de payer un apport personnel plus élevé
un agent immobilier ou par vous-
même. Utilisez-les afin
propriétaire de laisser les meubles et la climatisation en place dans
d'argumenter votre discussion.
l'appartement.
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 Section 5

Le processus
d'achat


La
promesse
d'achat
Les étapes du processus
d'achat en Israël sont
différentes de celles de
la France, il est donc très
important de ne signer
aucun document sans
l'accord préalable de
votre avocat.
Lorsque vous achetez un bien immobilier en France, la première étape est
généralement de signer et d'envoyer au propriétaire une offre d'achat. Ce
document comporte des conditions suspensives qui vous permettent d’annuler
le contrat en fonction de votre plan de financement, par exemple, en cas de
refus de crédit par la banque.
En Israël, c'est totalement différent ! Une fois que vous avez décidé d'acquérir un
bien, vous ne devez pas signer l'offre d'achat. Par contre, il faut faire très
attention, car le vendeur (ou son agent immobilier) peut vous demander de
signer une promesse d'achat (Zichron Dvarim).
Le problème ? En Israël, il n'y a pas de conditions suspensives, ce qui signifie
qu'une fois ce document signé, vous vous engagez à acheter le bien au prix
décrit dans la promesse d'achat, et ce, même si des failles sont découvertes
dans le bien immobilier après la signature. La promesse d'achat est un document
juridique légal, même s'il s'agit de quelques phrases écrites à la main sur un bout
de papier signé par le vendeur et l'acheteur. De plus, ce document une fois signé
doit être déclaré et est soumis à des taxes. 
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En outre, il est inutile de signer une promesse d'achat ou quelque offre que
ce soit lors de l'achat d'un bien immobilier car le contrat contient déjà toutes
les informations nécessaires pour la transaction. En effet, les actes de vente
définitifs sont déjà signés par les parties lors de la signature du contrat
d'achat, qui ne comporte également pas de clause suspensive liée au prêt.
Ces actes seront ensuite enregistrés une fois que le paiement et la remise
des clés auront eu lieu. 
Il est important de noter que lorsque vous achetez dans un projet immobilier
en cours de construction auprès d'un promoteur (Kablan), les procédures
peuvent être différentes de celles d'un achat classique. Il est fréquent que
l'on vous demande de signer une offre d'achat ou une promesse d'achat,
accompagnée d'un acompte, en attendant la finalisation du contrat d'achat.
À ce stade, il est crucial de consulter un avocat spécialisé en droit
immobilier pour vous assurer que vous êtes protégé contre les risques
potentiels. Votre avocat pourra veiller à ce que le document que vous signez
soit annulable, que votre acompte soit placé sous séquestre et
remboursable en toutes circonstances et que vous ne soyez pas soumis à
des obligations fiscales inattendues. 

N'oubliez pas ! Étant donné qu'il n'existe pas de clause suspensive en Israël
concernant le financement, vous devez absolument vous assurer auprès de la
banque que vous êtes autorisé à emprunter la somme dont vous avez besoin
pour l'achat avant la signature du contrat ! 

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 Le compromis de vente (L'acte authentique)

Une fois les négociations passées, c'est à votre avocat de préparer le compromis de vente en fonction
des accords passés entre vous et le vendeur.

Le compromis de vente en Israël inclut les détails de la propriété tels qu'ils figurent dans le registre
foncier israélien. Le contrat immobilier en Israël explique également comment les paiements seront
effectués et échelonnés d'après un calendrier. Il peut également inclure des conséquences suite au non-
respect de l'un des engagements du vendeur concernant le bien, parfois du calendrier de paiement et
de la compensation requise en conséquence. D'autres aspects du compromis de vente en Israël
peuvent prendre en compte des problèmes que le vendeur doit résoudre, notamment en ce qui
concerne les frais impayés liés à la municipalité ou aux entreprises de services publics.

La signature du compromis de vente se fera généralement entre 1 et 2 semaines après les

négociations, au bureau de l'avocat du vendeur et en présence généralement de l'agent immobilier (qui
attend de recevoir son cachet avec impatience une fois le contrat signé). Les deux parties signent alors
le contrat ainsi que de nombreux documents liés à l'imposition de la propriété, comme la taxe d'achat En Israël, le compromis de
(Mas Rehicha) et la taxe de plus-value (Mas Shevah). Le vendeur signe également des documents pour vente équivaut à l'acte
assurer qu'il n'y a pas de dettes ou de problèmes cachés liés au bien tandis que l'acheteur déclare avoir authentique de vente existant
vu l'appartement et l'acheter "tel quel". Les parties signent également un avis d'avertissement (HeArat en France, c'est-à-dire que
Azhara) et une procuration irrévocable aux avocats (Yipoui Koah Bilti Hozer). De plus, votre avocat va vous devenez réellement
inscrire une mention au cadastre indiquant que vous êtes en cours d'acquisition du bien immobilier. Le propriétaire dès que le
vendeur ne peut donc plus vendre le bien à qui que ce soit d'autre. Enfin, l'acheteur paie l'apport compromis de vente est signé
personnel prévu pour le bien en remettant un chèque de banque au vendeur qui atteste de la réception chez l'avocat.

de ce paiement en signant une confirmation de réception.

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 Impôts, charges : qui paie quoi ?
Les frais liés à la transaction immobilière sont répartis de manière équitable entre l'acheteur et le
vendeur, selon les termes précisés dans les documents de vente.

Avant la date prévue de votre entrée dans le bien, vous devez, avec le vendeur, faire ensemble la
passation des différents impôts et taxes sur le bien, que ce soit l'eau, le gaz, l'électricité ou la taxe
foncière (Arnona). Certains de ces services peuvent s'effectuer en ligne, tandis que d'autres requièrent
une prise de rendez-vous ainsi que votre présence à vous et celle du vendeur. Cela peut également
différer en fonction de votre ville, car ces services sont proposés par différentes entreprises en
fonction de votre localisation.
Afin d'effectuer la passation des services d'électricité, d'eau et du gaz, il faut connaître le numéro de
compteur à la date d'entrée du bien (cela peut également se faire quelques jours à l'avance si le bien
est vide et que vous vous êtes mis d'accord avec le vendeur). De toute manière, vous devez préciser la
date d'entrée dans le bien et envoyer une copie de votre contrat.
Vous avez emménagé dans votre
La taxe foncière est répartie entre vous et le vendeur selon la date d'entrée. Étant donné que celle-ci nouveau bien ? Mazal Tov ! N'oubliez
est payée tous les deux mois, il se peut que le vendeur ait déjà payé le premier mois suivant votre pas de vous rendre sur le site du
gouvernement afin de mettre votre
arrivée. Il recevra un remboursement de la part de la mairie et ce sera à vous de payer ce mois-ci. adresse à jour. Il est important de le
faire car vous devrez recevoir un
Concernant les charges de copropriétés, le vendeur est tenu de payer jusqu'à votre date d'entrée au nouveau Sefah sur votre carte
bien.  d'identité comportant votre adresse
actuelle.

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 Et voilà !

Vous êtes maintenant prêts à acheter votre bien

immobilier en Israël. Pour plus d'informations sur
chacune des étapes du processus d'achat, rendez-
vous sur notre blog, dans lequel vous pourrez
consulter de nombreux articles concernant la vente,
l'achat et de nombreuses informations sur le
marché immobilier israélien en général. 

L'équipe d'Immo Israël se tient à votre service pour

toute question via notre formulaire de contact.

Pour plus d'infos, rendez-vous sur Immoisrael.com

À très bientôt dans votre nouveau logement en

Israël !

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