Immobilier rentable

en Belgique
Le guide pratique

di Bari Stéphane
 IMMOBILIER RENTABLE EN
BELGIQUE
IMMOSTART - di Bari Stéphane

Introduction INTRODUCTION
L’immobilier est un sujet qui passionne, c’est aussi PRÉSENTATION ET MINDSET
un des grands piliers d’enrichissement. S’enrichir LE CRÉDIT
avec l’immobilier n’est pas du tout réservé aux
riches. LA RENTABILITÉ
Vous voulez vous lancez dans l'investissement
immobilier rentable en toute sécurité, même avec
L'IMMOBILIER BELGE :
moins de 40.000€ d'apport? C'est possible,
ensemble nous allons voir comment. LES BASES ET LA
FISCALITÉ
On le dit souvent, le Belge a une brique dans le
ventre. Le but de ce guide est de vous donner les
bases pour commencer à mettre des « briques » CHOISISSEZ VOTRE TYPE
dans votre portefeuille.
D'INVESTISSEMENT
En effet, s’il est facile d’acheter de l’immobilier, il LOCATIF.
est plus difficile de le faire fructifier et de gagner
de l’argent tous les mois. En immobilier locatif, la
situation idéale est de faire rembourser son crédit SOLUTIONS A HAUTE
par les locataires. Ce Graal de l’immobilier vous
RENTABILITÉ POUR
pouvez l'atteindre.
VOUS DÉMARQUER
Ma mission est de vous aider à atteindre vos buts
rapidement, en faisant les bons choix, et en
évitant les problèmes. Copyright
Ce guide est entièrement gratuit. Vous
pouvez l’utiliser librement en mentionnant
Pour cela il vous faut déjà les bases, voici un l'auteur: IMMOSTART avec un lien vers mon
blog pour son téléchargement : Le guide
condensé de principes, règles, et astuces en
immobilier Belge. 1
 Les présentations d'abord

Vous voulez profiter d’un revenu passif, vous sentir en sécurité quand on parle
pension, savoir que vous avez un patrimoine à léguer à vos enfants ? Tout cela est
possible, même en débutant avec très peu d’argent. Je l’ai réalisé en partant sans
économies, vous le pouvez aussi.

Vous ne me connaissez pas encore? Qui suis-je pour vous parler

d’immobilier.

Je m'appelle Stéphane di Bari. J’ai commencé à investir en

immobilier en 2004 sans un sou dans ma poche. Grace au fameux
Graal du crédit, le prêt à 125%.
Je changeais d'emploi, pas d'ancienneté, mais j'ai osé et en
persévérant j'ai trouvé un bien et un financement pour me lancer.

Seulement voilà, ce ne fut pas directement la clef de la liberté financière, les portes de la vie
de rêve sur une ile comme on le voit parfois dans les annonces. J’ai essuyé beaucoup de
problèmes avec mon premier investissement, j’ai fait des erreurs et je me suis chaque fois
relevé. Aujourd’hui, j’investis en privé et en société.

L’important à retenir, aujourd'hui je possède un petit parc immobilier, ma famille est à l’abri
du besoin, ma retraite est assurée, j’ai pu offrir un appartement à mes parents et je ne vis
pas dans la peur de perdre mon emploi et de me retrouver sans revenus.
Vous pouvez faire pareil, en évitant les années de galère.

Passionné d'immobilier j'ai lancé le Blog "IMMOSTART" pour vous aider à générer des
revenus chaque mois grâce à l'immobilier locatif.

D'investisseur, je suis devenu coach immobilier et conférencier et j’aide maintenant des

personnes comme vous à vous lancer dans l’immobilier, à créer des revenus passifs, à vous
constituer un patrimoine et sécuriser votre avenir. Les opportunités sont toujours là, il faut
savoir les saisir et saisir les bonnes !

Si j’avais commencé avec les connaissances que j’ai maintenant, j’aurais mieux investi et
gagné plusieurs années de liberté. Ma mission est de vous aider à atteindre vos buts
rapidement, en faisant les bons choix, et en évitant les problèmes.

Ce guide vous donne les bases: un condensé de principes, et astuces en immobilier Belge.

2
 Le "Mindset"
Que vient faire le « Mindset » dans un guide
immobilier ?

Voici une citation d’Henry Ford:

« Que vous pensez en être capable ou ne
pensez pas en être capable, dans les deux
cas, vous avez raison.»
Ou si vous préférez, "Si vous pensez être
capable d'investir, vous avez raison"

Les cours de développement personnel mentionnent tous le principe de pensée

limitante. Nous avons tous des préjugés qui nous empêchent d’avancer et il faut
savoir les surmonter. Détachez-vous de vos pensées limitantes.

Vous pensez que l’immobilier coute trop cher ?

Achetez plus petit. Rien ne vous oblige à commencer par un appartement à Bruxelles
qui coute plus de 200.000 euros.

Vous pensez ne pas avoir assez d'argent pour investir ?

Je ne vais pas vous mentir, bien sûr ce sera plus facile avec 40.000 euros sur un
compte. Mais même si aujourd’hui vous êtes à zéro sur votre compte c’est possible.
Pas aussi facile mais possible, je l’ai fait, vous pouvez le faire aussi.

Vous pensez ne pas avoir assez de connaissances pour investir ?

Bravo ! Vous avez déjà commencé à changer cela en vous formant, la preuve vous
lisez un guide sur l’immobilier.

Si vous cherchez des excuses pour ne pas investir, vous les trouverez. Vous lisez ce guide,
parce que vous avez déjà l’idée d’investir en tête, ne la laissez pas passer.
Mettez des actions en place dès la fin de votre lecture pour avancer.

Voici une liste de ressources pour vous y aider:

Le site https://immostart.org et la section "ressources"
Vous y trouverez des outils, mais aussi une liste de livres recommandés et des liens utiles.
La chaine youtube: IMMOSTART
La page facebook: IMMOBILIER BELGE (https://www.facebook.com/immobilierbelge)
Le site notaire.be
Et pour vraiment vous aider à faire le premier pas, je vous offre une session
gratuite de coaching pour discuter de VOTRE situation et VOS futurs
investissements pour atteindre la liberté financière.

>> Profitez de votre session offerte <<

(https://immostart.org/coaching-offert/)

3
 Le plus gros avantage de l'immobilier comme
pilier d'enrichissement.
L’énorme avantage de l’immobilier sur les
autres piliers d’enrichissement c’est qu’il peut
être financé avec l’argent des autres. Nous
allons utiliser l’effet de levier du crédit
immobilier. Vous pouvez acheter un bien qui
vaut, par exemple, 100.000€ et ne débourser
que 10.000€ ou 15.000€ de votre poche. Le reste
est financé par la banque et ce sera votre
locataire qui remboursera la banque. Cela
s’appelle l’autofinancement. À la fin du crédit,
vous êtes devenu pleinement propriétaire d’un
bien que vous n’avez pas payé.
En immobilier, la banque est votre alliée.
PHOTO BY MARTIN R. SMITH

Profitez de l'effet de levier du crédit pour

décupler le pouvoir de vos investissements.

Certaines personnes sont prêtes à

« acheter de la dette » pour se
créer un patrimoine. Comprenez,
les personnes qui investissent
dans l’immobilier avec des
opérations qui ne s’autofinancent
pas et qui les obligent à rajouter
de l’argent de leur poche tous les
mois pour payer la différence
entre le loyer qui rentre et le
crédit à payer. Évitez ce piège qui
vous ralentira. Pensez toujours
que votre investissement actuel
doit rendre le suivant plus facile,
et pas vous empécher d'avancer.

Vous voulez placer votre dossier bancaire en haut de la pile et mettre toutes les
chances de votre côté pour une acceptation?
Un petit cadeau pour vous: utilisez notre dossier de demande de crédit optimisé
pour ne rien oublier et mettre les bon éléments en valeur.

Nous parlerons de création de patrimoine, et de placement immobilier, d'achat

et de vente, de négociation et de crédit, mais rappelez vous:

CE GUIDE EST FOCALISÉ SUR L’IMMOBILIER LOCATIF BELGE

RENTABLE EN AUTOFINANCEMENT.
Avertissement
Ce guide se veut une vulgarisation pratique pour rendre les concepts d’immobilier en Belgique facile d’accès.
Je ne suis ni avocat, ni expert-comptable, ni agent immobilier ou encore moins banquier. Chaque conseil ou avis que je
donne dans ce guide est basé sur mon expérience personnelle et sur mon avis. Renseignez-vous auprès d’un
professionnel avant de prendre n’importe quelle décision financière.
4
 La rentabilité

La recherche de la rentabilité.
Peu importe que l’on parle de rentabilité brute ou nette, l’idée qui se cache derrière est
toujours de générer du bénéfice et d’avoir plus d’argent dans sa poche à la sortie qu’à l’entrée.
Il existe plusieurs leviers majeurs qui vont venir influencer votre rentabilité.

Le crédit
L’investissement immobilier a cette particularité que d’autres
types d’investissements n’ont pas :
On peut investir avec l’argent des autres ! C’est un levier
important pour avancer en immobilier qui est commun à tous
les types d’investissements, excepté la sous-location.
Oui, nous verrons comment investir avec «un bien qui ne
nous appartient pas».

La négociation
Là encore une des bases en immobilier. Vous devez acheter en
dessous du prix du marché pour réaliser votre plus-value à
l’achat.

La division
Une autre façon d’augmenter directement la valeur d’un bien
est de le diviser en plusieurs entités et le louer à plusieurs
personnes.
Vous achetez un bâtiment et vous le divisez ensuite pour
augmenter la somme des loyers, mais vous pouvez aussi
ensuite revendre le bien « à la découpe », entité par entité.
Vous en tirerez un meilleur prix et parfois il vous restera une
entité complète après avoir récupéré votre mise.
Une autre forme de division est la division non pas dans
l’espace, mais dans le temps. Vous louez votre bien à
plusieurs locataires, mais l'un après l’autre. C’est le fondement
de la location courte durée. (AirB&B)

5
 Les services

Vous pouvez ajouter des services à vos locations pour en

augmenter le rendement. Louer meublé, louer « tout »
compris. Offrir un service de blanchisserie payant.

L’effet de masse et la gestion

optimisée
Une fois que votre parc immobilier se développe, vous
bénéficiez de synergies et d’économie d’échelle. En
débutant, vous pouvez trouver ces économies d’échelle en
vous associant avec d’autres propriétaires.

Le marketing et la mise en valeur.

Pour augmenter la rentabilité vous devez louer plus cher et
à de meilleurs locataires. Une bonne mise en valeur de votre
bien, par la décoration, les photos, les annonces attrayantes,
attirera plus de locataires intéressés vous permettant de
faire un meilleur tri.

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 L'immobilier Belge
Les bases et la fiscalité

L’achat immobilier
Commençons par le pavé dans la marre, acheter
de l’immobilier en Belgique coute cher,
comparé à nos voisins. Et quand je dis « coute
cher », je ne parle pas du prix de l’immobilier en
tant que tel, mais bien des frais additionnels qui
viennent s’ajouter à l’achat. Un cout additionnel
qui va de 15% à 20%. Ceci a de grosses
répercussions sur l’investissement immobilier

Les actions d’achat-revente sont

beaucoup plus compliquées en
Belgique. Car pour dégager un
profit il faut faire une opération
qui permet de rembourser ce
cout en plus des bénéfices à
dégager. L’acheteur aura lui
aussi à payer ce cout
additionnel.
Les opérations en locatif doivent
aussi amortir ces couts pour
dégager de la rentabilité.
La demande de prêt bancaire
est plus compliquée, car un
"prêt total" en Belgique doit
couvrir ces frais, on parle de
prêt à 125% et pas à 110% comme
en France. Un risque que la
banque doit prendre et qui rend
la demande de prêt plus
difficile. Il faut convaincre la
banque de prendre ce risque
additionnel qui ne sera pas
couvert par la valeur de revente Les frais d’achat en détail : (info-fiche notaires.be)
du bien.
Comme vous pouvez le voir, les droits d’enregistrement (12,5% en Région wallonne et
à Bruxelles, et 10% en Région flamande) constituent la majeure partie des frais. En
investissement locatif, on ne parle pas de frais réduits. (Uniquement valable si on élit
domicile dans le premier bien acheté).

7
La vente
Il est possible d’investir dans l’immobilier par
des actions d’achat-revente. Comme son
nom l’indique, le but est d’acheter un bien
dans l’optique de le revendre en faisant une
plus-value. Cette plus-value se crée souvent
grâce à la rénovation ou la division
immobilière.
En Belgique, un propriétaire qui vend son
immeuble paye une taxe sur la plus-value de
son immeuble s'il existe un délai de moins de
5 ans entre les deux opérations. Les dates à
prendre en considération sont celles des
actes notariés. Le taux de taxation sera de
16,5 %. Si plus de 5 ans se sont écoulés, la taxe
n’est pas due.
Cette mesure ne vise cependant pas les
maisons d'habitation occupées par le
vendeur.
Une plus-value réalisée à la suite d'une
spéculation est taxée au taux de 33 %. On
parle de spéculation lorsque les bénéfices
réalisés sont considérés comme étant issus
d'une gestion "à risque", sans qu'il s'agisse
d'une activité professionnelle. C’est
l'administration qui doit prouver qu'il y a eu
spéculation.
En société, la plus-value est taxée à l’impôt
des sociétés.
La location
En Belgique, il existe plusieurs types de mise
en location qui seront imposés
différemment.
Dans cette partie nous discutons de
l’imposition en fonction du type de location,
dans la deuxième partie nous discuterons en
détail de chaque type de location.
La fiscalité
Cas général : Si vous louez un logement à
une personne, vous n’êtes pas imposé sur la
base du loyer, mais bien sur la base du
revenu cadastral indexé (voir ci-dessous) du
bien loué, majoré de 40%. (Régime très
intéressant, car l’impôt est minime, le revenu
cadastral correspond souvent en pratique a
un mois de loyer)
C’est l’administration fiscale qui se chargera
du calcul : le bailleur doit uniquement
mentionner dans sa déclaration le montant
du revenu cadastral du bien mis en location.
Ce montant est ajouté aux revenus du
bailleur et soumis au barème d’imposition de
l’impôt des personnes physiques, comme le
salaire.
Attention : le revenu cadastral indexé
constitue une base d’imposition même en
cas de chômage locatif, vous payez bien des
impôts sur un revenu inexistant si le bien
n’est pas loué.
Revenu cadastral
Chaque bien en Belgique est valorisé par
l’état qui lui assigne un Revenu cadastral.
(RC) Ce montant est mentionné dans toutes
les annonces de vente. Plus il est élevé, plus
vous payerez d’impôts.
Le calcul du RC est effectué par
l'Administration Mesures & Évaluations
(avant le Cadastre).
Le revenu cadastral (indexé) sert de point de
départ à la perception du précompte
immobilier et permet de définir le revenu
immobilier sur lequel vous êtes taxé dans
l'impôt des personnes physiques.
8
Le revenu cadastral (RC) est le revenu net
normal moyen que le bien immobilier
rapporterait à son propriétaire en un an. Il
s'agit donc de la valeur locative moyenne
nette d'un an du bien immeuble au moment
de référence. Jusqu'aujourd'hui, ce moment
de référence est le 1er janvier 1975.
La valeur locative brute est diminuée des
charges fixées forfaitairement à 40 % pour un
immeuble bâti et à 10 % pour un immeuble
non bâti.
Impôt des personnes
physiques
La taxation des revenus immobiliers
provenant de la location d’immeubles situés
en Belgique dépend du type de location. Les
déductions d’impôts sont toujours
forfaitaires et déduites par l’administration
fiscale directement.
Location à une personne physique qui
occupe l’immeuble à des fins privées :
En ce cas, le montant imposable est égal au
revenu cadastral indexé du bien, majoré de
40%. (Voir ci-dessus).
Location à une personne physique qui utilise
le bien à des fins professionnelles :
Si l’immeuble (maison ou appartement) est
loué à une personne physique et que cette
dernière l’affecte entièrement à son activité
professionnelle et déduit le loyer en tant que
frais professionnels, le mode d’imposition est
différent.
Le bailleur est imposé sur les loyers
effectivement perçus, ainsi que des
avantages locatifs obtenus au cours de la
période imposable.
L’administration fiscale déduira (quand
même) du montant imposable des frais
forfaitaires équivalant à 40% des loyers. Le
résultat après déduction, appelé loyer net,
constitue la base de calcul de l’impôt.
Attention: quoi qu’il arrive, le loyer net ne
peut jamais être inférieur au RC indexé
majoré de 40%, soit le montant imposable si
vous louez à un particulier. Et la déduction
forfaitaire ne peut dépasser 2/3 du revenu
cadastral revalorisé.
Location à une personne physique qui fait
un « usage mixte » du bâtiment loué :
Si le locataire n’affecte qu’une partie du bien
à son activité professionnelle, l’imposition
sera scindée:
– la partie “privée” sera imposée comme une
location normale (sur la base du revenu
cadastral indexé majoré de 40%);
– la partie “professionnelle” sera imposée
comme une location à usage professionnel
(sur la base du loyer réel diminué des frais
forfaitaires).
Pour bénéficier de cette mesure, il est
important que le contrat de bail mentionne
la répartition entre partie professionnelle et
partie privée et qu’il soit dûment enregistré.
Location d’un bien meublé
On fait une distinction entre la location de
l’immeuble et la location des meubles.
– la location de l’immeuble est imposée selon
la qualité du locataire et l’affectation du bien
(voir ci-dessus);
– la location des meubles est imposée
comme un revenu mobilier, c’est-à-dire
distinctement (le montant n’est pas ajouté à
la base imposable) au taux de 30%. Mais le
fisc déduira 50% de ce loyer en tant que frais
professionnels. En clair, le bailleur ne sera
imposé qu’à 15% sur la partie “meubles” du
loyer.
Si le bail ne ventile pas les parts
meuble/immeuble, la partie réservée à la
location mobilière est de 40% du loyer total.
9
Les kots étudiants
En principe, la location de kots étudiants est
soumise aux mêmes règles d’imposition que
la location à un particulier qui affecte le bien
à son usage privé.

Autrement dit, elle est basée sur le revenu

cadastral indexé majoré de 40%, tout en
sachant que si le kot est meublé, la
répartition mentionnée ci-dessus entre
location des meubles et de l’immeuble est
appliquée.

Impôt des sociétés

La société est toujours taxée au taux de
l’impôt sur les sociétés, sur le revenu locatif
réel après déduction des frais réels. Les frais
réels sont, notamment, la partie
d’amortissement du bâtiment, les intérêts du
financement et les frais d’entretien.

10
 Choisissez votre type
d'investissement locatif.
Il faut savoir choisir le type d'investissement
locatif le mieux adapté en fonction de vos
buts.
En effet, chaque type d'investissement locatif
a des particularités et selon votre profil et vos
envies certains types d'investissements
seront mieux adaptés que d'autres.
Ce guide ne rentre pas en détail dans la
location « commerciale » ou professionnelle.
Nous allons étudier les différents types de
location en fonction de différents critères.
La légalité
L’investissement en temps
La rentabilité
La complexité
Les risques
Les types de baux
Il existe plusieurs types de baux selon la
durée et la « destination » du bien.
Le bail de résidence
principale
Le locataire destine le bien à sa résidence
principale. Ce bail est soit court (maximum 3
ans), soit long. Le bail de courte durée se
transforme automatiquement en bail de
longue durée après 3 ans. Le locataire est
protégé par la loi.
Attention, même si des clauses sont ajoutées
dans le bail, si ces clauses vont à l’opposé de
ce que prévoit la loi sur les baux de résidence
principale, c’est la loi qui prévaut.
Le bail commercial
Le locataire destine le bien à un usage
professionnel. Ces baux ont une périodicité
de 6 ans.
Le bail de droit commun
Le locataire destine le bien au logement,
mais n’y établit pas sa résidence principale.
Les clauses du bail sont légales et
contraignantes.
11
Type de location en
fonction du bien
Location Nue
Le premier type d'investissement locatif, qui
est aussi le plus répandu en Belgique, est la
location nue. Ce type d'investissement
demande relativement peu de maintenance.
Souvent, le locataire y établit sa résidence
principale.
Formule bien connue et avantageuse du
point de vue des impôts.
Une fois le bien loué, c'est le locataire qui va
se charger de l'aménagement. Le locataire va
prendre tous les contrats d'eau gaz et
électricité à son nom et va aussi s'occuper de
sa connexion internet et de son abonnement
télévision.
Enfin, dans ce type de location, le locataire
restera souvent plus longtemps, car il va lui-
même investir dans des meubles et dans
l’aménagement.
Par contre, vu que c'est le type de location le
plus répandu, c'est aussi celui où il y aura le
plus de concurrence. C'est le type de location
sur lequel on a le moins de valeur ajoutée. On
privilégie ici la tranquillité, la facilité et pas la
rentabilité.
Il faut aussi savoir que les locataires qui
établissent leur résidence principale dans le
bien sont protégés par la loi. C’est souvent
plus difficile de mettre un locataire dehors s’il
ne paye pas.
Si ce type de location demande peu de
maintenance, il n'est pas sans risque.
La légalité
Les baux de résidence principale sont
encadrés légalement et protègent le
locataire. Un Bail de courte durée est
possible (au maximum 3 ans).
L’investissement en temps
Faible, une fois le locataire en place, il n’y a
que peu de maintenance. Lors d’un
changement de locataire, il suffit souvent de
repeindre et le bien est prêt à être loué à
nouveau.
La rentabilité
Acceptable. La rentabilité de ce type
d’investissement dépend beaucoup de votre
négociation à l’achat et de votre mise en
valeur du bien par des travaux ou par une
division. Il y a peu de leviers additionnels
pour augmenter la rentabilité.
La complexité
Peu complexe.
Les risques
Les risques principaux de ce type de location
sont les dégradations et les impayés. En
effet, il est plus difficile de mettre le locataire
dehors en cas d’impayé.
12
La location meublée
À l'opposé de la location nue, nous avons la
location meublée. Encore une fois, si le
locataire décide d’y installer sa résidence
principale, la loi sur les baux de résidence
principale s’applique.
Par contre, dans ce type de location on
retrouve plus souvent des baux de droit
commun.
Une fois que l'on parle de location meublée,
on peut décliner en divers niveaux de
services, selon l'aménagement proposé.
Appartement meublé
Un premier niveau où l'appartement est
simplement meublé. Les meubles et la
cuisine équipée sont présents et le locataire
devra malgré tout y amener une partie des
électroménagers et sa télévision.
Encore une fois, les contrats de charges, eau,
gaz, électricité, internet et télévision peuvent
être à charge du locataire. Ce type de
location est peu répandu en Belgique.
Appartement meublé, aménagé et charges
comprises
On vise ici les locataires qui cherchent des
baux de courte durée. On vise
principalement les jeunes actifs en voyage
ou en début de carrière qui cherchent à
s’installer à moindre cout.
Ce qui différencie principalement ce type de
location, c'est le fait de prendre les contrats
de charges à son nom et de mettre en place
un système pour récupérer le montant des
charges chez le locataire. Dans ce cas, tous
les électroménagers de taille moyenne
comme la télévision, le micro-ondes, la
machine à café, la lessiveuse sont souvent
fournis avec le logement.
Le plus courant est le forfait de charges. On
trouve aussi le chauffage séparé ou des
compteurs de passage pour l’eau.
Bon à savoir. Pour les logements collectifs,
en Belgique, il est interdit de « revendre de
l’électricité », il n’est donc pas légal de mettre
des compteurs de passage pour l’électricité.
La légalité
Les baux de résidence principale sont
encadrés légalement et protègent le
locataire. Un Bail de courte durée est
possible (au maximum 3 ans). La partie
meublée de la location est taxée
différemment.
L’investissement en temps
Faible-moyenne, une fois le locataire en
place, il n’y a que peu de maintenance. Lors
d’un changement de locataire, il suffit
souvent de repeindre et le bien est prêt à
être loué à nouveau. La rotation des
locataires est plus rapide qu’en location nue.
Plus de possibilité de problèmes avec les
électroménagers.
La rentabilité
Acceptable-bonne. La rentabilité de ce type
d’investissement est souvent meilleure qu’en
location nue. Il faut compter un
investissement supplémentaire pour
meubler le bien ce qui impacte la rentabilité
à court terme. Peu de concurrence.
La complexité
Il faut déclarer la location meublée
différemment ce qui complexifie un rien la
gestion. La gestion des charges s’ajoute aussi
dans certains cas.
Les risques
Les risques principaux de ce type de location
sont les dégradations tant au bien qu’aux
meubles et aux électroménagers, et les
impayés. En effet, il est plus difficile de
mettre le locataire dehors en cas d’impayé
s’il a établi sa résidence principale. On peut
demander une caution pour les meubles (en
plus de la garantie locative).
13
Location saisonnière
À l'extrême de la location meublée, on
retrouve la location saisonnière. Une location
de courte durée de type Appart hôtel qui
sera publicisée sur des sites comme
airbnb.com et booking.com.
Dans ce cas, on offre un service complet et
on ne parle plus de locataires, mais plutôt de
visiteurs ou voyageurs. On est à la limite
entre la location et l'hôtellerie.
Ce style de location est très bien adapté aux
petites surfaces et permet une rentabilité
élevée. Elle permet souvent de louer des
biens trop petits pour attirer un locataire de
qualité en location classique.
Les risques associés ne sont pas à négliger.
Votre rentabilité dépendra des performances
de votre offre sur le marché et de votre taux
de remplissage. On s'apparente plus à de
l'hôtellerie qu'a de la location classique.
Récemment ce type de location a vu un
boum, et vous devez faire face à une forte
concurrence.
Si c'est une location qui permet de dégager
énormément de revenus c'est aussi la
location la plus demandeuse en temps ce
style de location ne convient donc qu'aux
personnes qui ont le temps de s'en occuper
ou qui ont la volonté de mettre un système
en place pour permettre une gestion
automatique et minimiser les risques.
La légalité
La partie meublée de la location est taxée
différemment. Facile en Wallonie, plus
difficile en Flandre, et les autorisations à
Bruxelles devient très difficiles.
L’investissement en temps
C’est une vraie gestion en continu, il faut
pouvoir automatiser ou déléguer.
La rentabilité
Très bonne. Surtout pour de petites surfaces
qui coutent moins cher à l’achat.
La complexité
Très complexe, il faut gérer le bien, les
annonces, les visiteurs, bref la plus complexe
des locations.
Les risques
Les risques d’impayés sont quasiment nuls,
le visiteur paye à l’avance. La plupart des
sites proposent caution et garanties.
Par contre on ne choisit pas ses locataires et
les risques de dégradation et/ou vol ne sont
pas à négliger.
Enfin, il y a le risque de la saisonnalité et de la
concurrence. Votre rentabilité étant
directement liée au taux de remplissage.
14
La colocation

La colocation désigne le fait de réaliser une

location en commun ou plus précisément de
partager en commun un logement.

La colocation ne se limite pas aux chambres

pour étudiants. Les jeunes actifs, travailleurs
isolés ou même les séniors peuvent désirer
vivre en groupes pour diverses raisons.

Que l'on parle de colocation, de coliving ou La légalité

encore d'habitat partagé, le principe de base
est le même mais il faut distinguer la
colocation du logement collectif du point de
vue du contrat de bail.
Dans un logement collectif, le propriétaire
peut faire un bail par locataires, la gestion
des communs est dictée par le propriétaire.
On retombe sur la location meublée.
En colocation, il existe un seul bail entre le
propriétaire d'une part et le groupe de
locataires solidaires d'autre part. Un pacte
de colocation vient compléter le bail pour
fixer les règles de partage entre les
colocataires. Les colocataires sont solidaires
vis-à-vis du propriétaire. Les colocataires
décident entre eux de la gestion des
communs.
La partie meublée de la location est taxée
différemment. Facile à mettre en place
légalement dans les trois régions.
L’investissement en temps
Faible. Une fois la colocation en place, on
peut déléguer la recherche de nouveaux
colocataires aux colocataires restants.
La rentabilité
Très bonne. On arrive à rentabiliser de
grandes surfaces comme si on possédait
plusieurs studios.
La complexité
Moyennement complexe. La mise en place
et la recherche des premiers colocataires
sont plus complexes. Après, cela devient
simple.

Après la signature de leur bail avec le Les risques

propriétaire, les colocataires possèdent tous
les mêmes droits et devoirs vis-à-vis du
bailleur.
Pour le propriétaire, ce style de location
permet de rentabiliser les grandes surfaces
plus efficacement.
Les types de risques sont identiques qu’en
location meublée, par contre le risque est
plus faible, car étalé sur plusieurs
colocataires. Si un colocataire ne paye pas,
les autres sont solidaires et doivent payer
pour lui, idem pour les dégâts.

Une colocation peut être louée aussi bien en

nu qu’en meublé.

Point de vue des impôts, la colocation suit le

même règlement que les biens locatifs
affectés à un usage privé.

15
La location estudiantine.
(kots)
Logement ou chambre chez l’habitant dédié
spécifiquement à des étudiants.

Vous pouvez créer des logements pour

étudiants, souvent en logement collectif ou
en colocation. Ou encore décider
d'aménager une partie de votre maison en
kot(s) pour pouvoir le louer à un/des
La légalité
étudiant(s). Attention, à cet égard, il faudra Les baux d’étudiants sont encadrés
respecter certaines règles, qui sont légalement. Un étudiant peut résilier son
différentes en Région wallonne et à contrat avec un simple préavis de deux mois.
Bruxelles.
L’investissement en temps
Bon à savoir: Il faut compter une rotation quasi annuelle
Cette location pourra être qualifiée de "bail des locataires.
étudiant". À Bruxelles, ce bail a été créé
depuis le 1er janvier 2018. En Wallonie, le bail
La rentabilité
étudiant est en vigueur depuis le 1er Très bonne, on loue des chambres ce qui
septembre 2018. Le bail étudiant concerne la permet de rentabiliser au mieux le bâtiment.
location d'un logement par ou pour le
compte d'un étudiant dans le cadre de
La complexité
l'accomplissement de ses études. Ce type de Moyennement complexe. La gestion des
bail protège l'étudiant et réduit les charges vient souvent ajouter un niveau de
indemnités de renom dans certains cas. complexité.

Point de vue des impôts, les kots étudiants
suivent le même règlement que les biens
locatifs affectés à un usage privé.
Bon à savoir:
La domiciliation est possible pour les
étudiants en possession de leur carte
d'étudiant.
Les risques
Les risques principaux de ce type de location
sont les dégradations tant au bien qu’aux
meubles et aux électroménagers, les départs
anticipés, et les impayés. En effet, il est plus
difficile de mettre le locataire dehors en cas
d’impayé s’il a établi sa résidence principale.
On peut demander une caution pour les
meubles (en plus de la garantie locative).

Vous hésitez? Vous ne savez pas quel type d'investissement locatif vous convient le mieux?
Nous sommes là pour vous aider.
De la session d'orientation gratuite au coaching complet sur vos projets, nous vous
accompagnons vers le succès. Nos offres s'adaptent à vos besoins. Visitez la page de nos
accompagnements pour en savoir plus
(Réservez au moins la session d'orientation, elle est offerte, ce serait dommage de vous en priver!)

Accompagnement Immostart

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 Solutions à haute rentabilité
pour vous démarquer
Comme nous l’avons vu dans la deuxième
partie, les meilleures rentabilités viennent de
la location courte durée, la colocation et la
location estudiantine.

Les solutions « à haut rendement » visent à

combiner les avantages de ces types de
location tout en visant des prix plus élevés
que le marché en offrant un service qui nous
permet de nous démarquer et attirer les
clients prêts à payer plus. Ces solutions visent
aussi à diminuer l’investissement de départ
et à éviter les risques.
La colocation
Je suis moi-même un grand fan de la
colocation. C'est une des méthodes
d'exploitation qui me convient le mieux.
On « divise » un bien en 4 logements
collectifs tout en restant dans le cadre légal
du logement individuel.
C’est, d’après moi, le meilleur rapport entre
une « gestion relativement faible » et une
rentabilité élevée. Je gère mes colocations à
distance sans problème.
Comme tout propriétaire de colocation j'ai
dû faire face à certaines limitations en louant
à des étudiants. Principalement la gestion
des charges, et la saisonnalité des entrés -
sorties. L'avantage indéniable de louer à des
étudiants est la caution parentale qui nous
garantit une certaine sérénité sur le
payement du loyer.
Voici quelques exemples qui vous
permettront de booster votre rentabilité tout
en vous démarquant sur le marché de la
colocation.
La colocation pour jeunes
actifs.
Les colocations qui fonctionnent le mieux
sont plutôt les colocations pour jeunes actifs
que celles uniquement dédiées aux
étudiants.
Les jeunes actifs sont souvent prêts à payer
plus cher pour un logement de meilleure
qualité. C'est de là que vient l'idée du
coliving. On offre des chambres plus
grandes, avec plus de services et en contre-
partie on attire des locataires qui resteront
plus longtemps, qui sont plus responsables,
et qui sont aussi prêts à payer plus.
La colocation « mixte »
étudiants et jeunes actifs.
Dans une ville ou la location estudiantine a le
vent en poupe, on peut louer à un groupe
mixte d'étudiants et de jeunes actifs. Cela
permet de ne pas devoir utiliser le bail
étudiant, car le groupe de colocataire est
mixte.

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La sous-location.
Le principe de la sous-location est simple : on
loue un bien à un propriétaire et on le sous-
loue à des locataires en ajoutant de la valeur.
Sous location pour
particuliers
Exemples :
On loue un studio en meublé classique
pour le louer en courte durée.
On loue un grand appartement pour le
sous-louer en colocation.
On va se charger de la gestion additionnelle
à la place du propriétaire pour bénéficier de
la rentabilité sans devoir investir dans l’achat
du bien. Aucuns fonds propres nécessaires
pour se lancer. Le risque est limité aux
impayés et c’est un des risques les plus
faciles à annuler grâce à la colocation ou la
location courte durée.
Très facile à mettre en place par un contrat
de droit commun pour peu que l’on interdise
la domiciliation dans le bien sous-loué.
On est à l’opposé de « l’investissement »
immobilier classique. On ne vise plus à créer
un patrimoine, mais bien à créer un revenu
alternatif, j’appelle cela de « l’entrepreneuriat
immobilier ».
Sous location
professionnelle
Sur le même principe, mais cette fois on va
louer un grand espace professionnel et le
diviser pour le sous louer à plusieurs
personnes.
Par exemple, on peut louer un plateau de
bureaux et sous-louer chaque bureau
indépendamment à des professions libérales.
Diviser un entrepôt. Ou encore proposer une
solution de coworking.
Sur le même principe, mais cette fois on va
louer un grand espace professionnel et le
diviser pour le sous louer à plusieurs
personnes.
Par exemple, on peut louer un plateau de
bureaux et sous-louer chaque bureau
indépendamment à des professions libérales.
Diviser un entrepôt. Ou encore proposer une
solution de coworking.
La location courte
durée à destinations
des professionnels.
On va viser des locataires particuliers,
comme les travailleurs étrangers itinérants
qui vont payer le prix à la nuit, mais rester
plusieurs semaines voire plusieurs mois.
Astuce : Penser à l'espace télétravail.
On va prendre des biens en gestion pour
maximiser l’utilisation des outils. Car l’effort
de pour gérer un bien sûr le marché ne croit
pas en proportion avec le nombre de biens.
Une fois le système en place gérer plusieurs
bien ajoute très peu de complexité.
Déjà rentable avec un seul bien, la location
courte durée peut très vite devenir un «
business immobilier » très rentable. Par
contre, cela demande de mettre un système
en place et donc un investissement en
temps de départ. C'est un des
investissements locatifs pour lequel les
leviers de la gestion optimisée et de l'effet de
masse sont les plus importants.
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 Pour aller plus loin

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n’avez pas faites que par celles que vous avez faites. Alors sortez
des sentiers battus. Mettez les voiles. Explorez. Rêvez. Découvrez. »
– Mark Twain

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