Secrets de Banquier 1

Secrets
de Banquier
Module 1
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Un livre de la lettre Objectif Libre et Indépendant

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Secrets de Banquier 2
 Secrets
de Banquier
1 - Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

2 - Qui est vraiment votre banquier ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

3 - La visite préalable dans votre banque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

4 - Se créer le profil idéal.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

5 - Préparez le dossier parfait. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13

6 - Banquier ou courtier ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15

7 - Votre banque habituelle ou une banque concurrente ?.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Secrets de Banquier
SECRETS DE BANQUIER
MODULE 1
1 - Introduction
Si vous consultez cette formation, c’est parce que
vous voulez devenir financièrement indépendant.
Nous avons l’ambition de pouvoir acquérir cette li-
berté de faire ce que bon nous semble, quand bon
nous semble. Sans un patron sur le dos ou une épée
de Damoclès au-dessus de la tête à la fin du mois
pour régler nos factures.
Le rêve ultime pour beaucoup d’entre nous est
évidemment de pouvoir profiter de notre temps
comme nous en avons envie, de voir grandir nos
enfants, de pouvoir voyager ou venir en aide autour
de soi, bref de vivre notre vie pleinement en étant à
l’abri du besoin.
Seulement n’est pas rentier qui veut !
Oui, mais ça, c’est que l’on croit souvent mais à tort.
Et justement, est rentier qui veut bien le devenir.
C’est d’ailleurs bien pour cela que vous suivez cette
formation ! Car vous le savez, le meilleur investisse-
ment reste la pierre.
L’immobilier est aujourd’hui la pierre angulaire de
votre stratégie d’indépendance car l’investissement
locatif reste le moyen le plus sûr et le plus rapide
pour s’enrichir durablement et se constituer un ave-
nir financier viable, solide mais surtout en toute li-
berté !
Cette liberté financière vous l’avez déjà compris,
elle se construit par étapes.
Dès maintenant.
Et cette construction, cette stratégie d’investisse-
ment passe par plusieurs étapes dont l’une des plus
cruciales est le financement du bien immobilier.
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Si nous sommes ici aujourd’hui c’est pour parler
de cette étape indispensable mais avouons-le, pas
la plus agréable lorsqu’on se lance dans l’investis-
sement locatif. Vos témoignages sont nombreux
concernant vos déboires avec le banquier : banquier
frileux, lent ou refus de financement en tout genre,
vos anecdotes sont nombreuses, vos interrogations
plus encore et cela montre bien les difficultés que
vous pouvez rencontrer à cette étape primordiale.
C’est un sujet qui est véritablement au cœur de nos
préoccupations car il est un des rouages essentiels
à votre ambition d’indépendance financière : LA
BANQUE !
En effet, quand vous souhaitez acheter un bien im-
mobilier afin de le mettre en location, deux options
s’offrent à vous :
• Chose rare : vous avez déjà les fonds. Mais au-
quel cas ce serait dommage de financer vous-
même votre acquisition, plutôt laissez ce soin là
au banquier et utiliser vos fonds propres autre-
ment…
• Soit vous n’avez pas les fonds nécessaires et lo-
giquement vous allez vous tourner vers ceux qui
les ont, à savoir : les banques.
Car le but est évidemment que ce soit la banque qui
finance votre future liberté financière.
Hors de question pour vous de sortir un centime de
votre poche !
Si votre prêt immobilier vous coûte 100 euros par
mois, votre loyer doit vous en rapporter 130 euros et
non 70… Sinon ce n’est pas rentable et ce n’est pas
le but. Nous, nous ne vous parlons pas d’affaire qui
tournotte mais d’affaires qui dégage une forte ren-
Secrets de Banquier
tabilité et qui vous permettent de dégager du cash,
de vous constituer un véritable patrimoine immo-
bilier, un parc locatif tel, qu’il vous garantisse une
totale indépendance.
Oui mais voilà pour y arriver, il faut passer par la
case banquier et pour beaucoup d’entre nous, la re-
lation est parfois compliquée.
Et on va pas se mentir, vous êtes beaucoup à pen-
ser que le banquier ne prête qu’aux riches et que ce
sera un vrai parcours du combattant pour obtenir le
crédit dont vous avez besoin.
Et je peux vous comprendre…Mais vous ne devez
jamais perdre de vue votre objectif.
Et votre objectif c’est de financer votre indépen-
dance !
Ce n’est pas que le banquier ne prête qu’aux riches
mais vous devez savoir que dans 95% des cas, votre
banquier ne finance quasiment que des résidences
principales, il n’y connaît pas grand-chose en inves-
tissement locatif et ce sera donc à vous de lui ex-
pliquer votre démarche et de le convaincre avec les
BONS arguments !
Votre stratégie d’investissement s’apparente à une
véritable entreprise. Et pour réaliser à bien cette
entreprise, vous allez devoir vous appuyer sur trois
piliers :
• Une analyse précise de votre investissement
• La mise en œuvre de cette stratégie
• La création d’une méthode destinée à ce que
vos objectifs soient atteints.
Aujourd’hui, je suis là pour vous aider et vous ap-
porter les réponses aux questions que vous vous
êtes toujours posées.
Croyez-moi vous allez gagner un temps considé-
rable dans la mise en œuvre de votre stratégie, or le
temps c’est de l’argent !
Et surtout, vous décrocherez sans problème votre
prêt immobilier. Mais plus encore, vous serez éga-
lement en mesure d’enchaîner les investissements
immobiliers et donc les prêts, sans toucher à votre
taux d’endettement et nous verrons comment !
Nous verrons ensemble différents points qui vous
aideront à comprendre comment la banque fonc-
tionne, ce que vous devez dire et faire pour décro-
cher votre crédit.
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Comme on ne s’attaque correctement à son en-
nemi qu’en le connaissant bien, je vous établirai
quelques principes de base de la psychologie de
votre banquier afin que vous sachiez sous quel
angle l’aborder.
Une fois que la psychologie de votre banquier n’au-
ra plus de secrets pour vous, nous analyserons les
différentes choses qu’il conviendra de FAIRE AVANT
d’aller voir votre banque afin d’obtenir à coup sûr
votre prêt.
Nous verrons également tout ce que vous devez
SAVOIR AVANT d’aller voir le banquier histoire qu’il
comprenne d’emblée qu’il est face à un ou une pro-
fessionnelle et qu’il ne peut pas vous duper !
Vous aurez droit à une partie entière sur toutes les
stratégies à appliquer une fois que vous êtes chez
le banquier, lors du RDV pour le convaincre de dire
OUI à votre prêt.
Vous allez me dire c’est bien beau d’avoir mon prêt
mais je ne le veux pas à n’importe quel prix, je veux
le négocier !
C’est évidemment un point important ! Nous ver-
rons ensemble quoi négocier, comment et surtout
nous verrons que ce qu’il est important de négocier
n’est pas toujours ce qu’on croit !
Et enfin, la sentence !! Que se passe-t-il une fois
que notre banquier a dit ok pour le prêt ? Quelles
démarches devez-vous faire ? Que faire et à quel
moment ?
Si jamais votre banquier vous dit non, nous verrons
ensemble qu’il n’y a rien de définitif à cela et que
vous ne devez pas pour autant renoncer à votre
projet ! On vous livrera donc les astuces pour vous
en sortir et surtout pour financer malgré tout votre
projet !
Car vous le verrez, il n’y a pas que le banquier pour
vous apporter un financement !
Enfin, nous verrons quelles astuces et stratégies
adopter et mettre en place pour enchaîner les ac-
quisitions immobilières sans impacter votre endet-
tement mais en faisant exploser votre cash-flow.
Vous êtes prêt à mettre les voiles vers votre indé-
pendance ?
Alors, c’est parti !
Secrets de Banquier
2 - Qui est vraiment votre banquier ?
Quand on veut obtenir quelque chose de quelqu’un,
on doit le connaître un minimum : savoir comment
il fonctionne, savoir ce qu’il attendra en retour,
connaître ses objectifs ou même sa psychologie
même si en la matière je ne suis pas une profession-
nelle.
Ceci étant, je les ai côtoyés de près assez longtemps
pour pouvoir vous livrer quelques éléments clefs à
mon sens.
Pour avoir de votre banquier ce que vous voulez,
vous devez donc apprendre à le connaître un mini-
mum.
Je ne vous parle pas d’aller boire un verre avec lui
hein, mais simplement de connaître quelques prin-
cipes de bases sur sa manière de fonctionner, ce
qu’il attend, ce qui le rebute ou l’indiffère, et surtout
sur ce qu’il ne connaît pas en matière d’investisse-
ment locatif.
Car chacun son métier et vous allez voir que de ce
côté-là, ce sera à vous de jouer pour lui faire com-
prendre l’intérêt qu’il aurait à vous financer un tel
projet. Rappelez-vous : le banquier lambda ne fait
que très peu d’investissement locatif !
Pour avoir été de l’autre côté de la barrière, je vous
assure qu’il existe pas mal d’incompréhensions de
part et d’autre. Et ces incompréhensions nuisent au
dialogue et donc à la bonne négociation.
Qu’entend-on le plus souvent sur les banquiers ?
• Ils ne prêtent qu’aux riches
• Ce sont des voleurs
• Ils s’en mettent plein les poches
• Il ne me prêtera jamais d’argent pour un projet
d’investissement
• Il n’aime prendre aucun risque
• Ils sont lents à prendre les décisions, sont tou-
jours en vacances etc.
• Vous avez aussi sûrement eu parfois le sentiment
que votre banquier changeait tout le temps
donc il ne connaissait pas votre situation ou s’en
fichait royalement ou encore et c’est fréquent,
qu’Il n’y connait rien en immobilier et nous ver-
rons sur ce point que vous n’avez pas tort.
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Pour avoir été de l’autre côté, laissez-moi vous ra-
conter ce que j’ai vu ou vécu.
Tout d’abord, les banquiers, du moins le conseiller
que vous avez face à vous au quotidien, n’est dans
99,9% des cas ni un voleur ni un être purement cu-
pide et riche à millions. Le SYSTÈME auquel il appar-
tient peut-être mais lui il ne fait ça que pour payer
le loyer et parce qu’être banquier, c’est drôlement
rassurant.
En vrai, la plupart du temps, votre conseiller est
embauché au SMIC après un Bac +4 ou 5 et a com-
mencé au guichet en indiquant la boite de remises
de chèque et en se prenant en pleine tête toutes les
remarques désagréables des clients mécontents
parce qu’il est en première ligne alors qu’il n’y est
pour rien et que bien souvent, il n’a même jamais
vu cette personne !
Après quelques mois d’essai, il est balancé dans un
bureau après moult formations durant lesquelles
on lui apprend à bien « vendre » un produit ban-
caire.
Même après plusieurs années de carrière, il est rare
que le conseiller dépasse les 2 000 euros nets par
mois et les primes qu’il touche n’ont rien à voir avec
celles d’un TRADER de la City…
Les primes exceptionnelles se résument souvent à
un bon d’achat sur AMAZON… Alors oui c’est mieux
que rien mais franchement on ne peut pas dire qu’il
s’en mette plein les poches et dans bien des établis-
sements bancaires, le conseiller n’est pas commis-
sionné sur les produits vendus…Il n’a donc rien à
gagner à vendre plus…Si ce n’est le challenge com-
mercial du mois, qui ne lui rapportera souvent rien
d’autre qu’un peu de fierté ou d’avance dans ses
objectifs annuels….
Ce qu’il faut savoir également c’est que votre
conseiller est soumis par sa hiérarchie à une in-
croyable pression commerciale…
Cette pression est parfois un peu lourde à gérer d’où
son air morose dans son costume gris deux pièces
acheté chez Jules le week-end dernier.
Alors je ne suis pas là pour les défendre ou faire
pleurer dans les chaumières, mais pour remettre les
choses à leur juste place : le conseiller bancaire en
face de vous n’est ni un voleur ni un pilleur, pour la
Secrets de Banquier
simple raison, que votre argent, lui, il n’en voit ja-
mais la couleur et ne s’enrichit pas avec ! C’est bien
plus haut que ça se passe.
Maintenant soyons honnête sur deux autres points :
• La plupart du temps votre conseiller n’y connaît
rien, mais alors absolument rien en immobilier.
L’investissement locatif, cash-flow et rentabilité
sont des termes obscurs voire inconnus. Quand
j’exerçais comme banquière je vous avoue pour
ma part n’avoir même jamais entendu le terme
de cash-flow en plus de 8 ans d’exercice... C’est
vous dire le degré d’ignorance. Car dans 80% des
cas, les financements effectués par votre ban-
quier concernent des Résidences principales ou
secondaires et beaucoup plus rarement de l’in-
vestissement locatif.
Vous devrez donc faire preuve de pédagogie mais
nous reviendrons sur ce point.
• La deuxième vérité c’est que dans la plupart des
agences, les conseillers ne sont pas de grands
énervés du travail. Y en a plein qui débordent sur
leurs horaires, qui sont passionnés, ambitieux
et qui se tuent à la tâche mais soyons honnêtes
beaucoup ne rechignent pas aux nombreuses
pauses café… De plus entre les 8 semaines de
congés annuels à poser, les arrêts pour enfants
malades et les arrêts maladie… Votre conseiller
n’est pas forcément hyper présent au bureau…
• Mais là aussi je vous donnerai mes petits conseils
pour le remuer en douceur et obtenir ce que
vous souhaitez de lui, dans les délais que vous
envisagiez !
Du coup, vous allez me dire : ok, on a compris notre
banquier n’est pas le grand méchant loup qui ne
cherche qu’à s’en mettre plein les poches mais alors
qui est-il vraiment ?
1/ Votre banquier est avant tout
un COMMERCANT.
Ne perdez jamais de vu ce principe !
S’il vous donne quelque chose c’est en échange
d’autre chose ! Il ne fait jamais rien gratuitement
(mais ça, vous l’aviez compris).
Ce que je veux vous dire c’est qu’à l’heure actuelle et
au vu de la baisse des taux d’intérêt, un prêt immo-
bilier ne rapporte pas d’argent à une banque ou très
7
peu. Par conséquent, le prêt immobilier ne consti-
tue pour elle qu’un produit d’appel pour quelque
chose de plus rémunérateur.
Si vous allez voir votre banquier en lui disant : « Je
veux un prêt immobilier pour investir dans le locatif
avec un taux de 1% max, un financement des frais
de notaire, pas de frais de dossier et tant qu’on n’y
est vous me rajouterez une petite dose de déléga-
tion d’assurance ». Vous vous ferez tout simplement
jeter !
Le client est Roi certes, mais il y a des limites.
Est que cela vous viendrait à l’idée d’aller voir
votre boulanger et de lui dire « Bon, Roger, depuis
le temps que j’achète ma baguette chez toi, t’es
gentil ce matin tu vas m’offrir : 3 baguettes, 5 pains
au chocolat et le petit éclair à la vanille-là qui me
tente bien ! Allez merci Roger, c’est sympa tu récom-
penses ma fidélité ! »
Eh bien, non ça ne vous viendra pas à l’esprit. Parce
que vous êtes intelligents et avez intégré le fait que
Roger est un commerçant qui a besoin de vendre
son pain et ses pâtisseries pour gagner sa vie !
Alors, ok vous appréciez que de temps en temps la
femme de Roger offre un bonbon à la petite der-
nière en guise de reconnaissance mais vous n’iriez
pas exiger de lui l’impossible.
C’est un peu pareil avec votre conseiller bancaire :
vous attendez de lui qu’il finance au meilleur coût
votre acquisition et c’est légitime mais atten-
dez-vous à faire des concessions de votre côté égale-
ment, et à accepter de souscrire à certains produits
bancaires qu’il vous proposera. Nous aborderons
en détail cet aspect des choses dans la partie sur
la négociation et vous constaterez que vous pouvez
faire facilement le bonheur de votre banquier sans
que cela ne vous coûte trop cher !
2/ La clef de voute du métier
de banquier est l’ANALYSE DE
RISQUES.
Le banquier n’est PAS un entrepreneur, un FON-
CEUR. Votre banquier est un être, nous dirons,
PRUDENT (pour ne pas dire frileux) qui analyse, dis-
sèque, étudie le pour et le contre…
On lui a appris à regarder si en mettant dans les
cases les éléments, la balance penchait du bon côté
à la fin du mois.
Secrets de Banquier
Il ne doit pas prendre un risque. Il ne SAIT
PAS faire ça et il est justement payé pour ne pas le
faire !
Il prendra au mieux un risque MESURÉ.
Concrètement qu’est-ce que ça signifie pour vous ?
Cela signifie qu’il ne fera que regarder à moitié le
fabuleux potentiel de votre projet et qu’il lorgnera
surtout sur ce que vous pouvez lui apporter comme
GARANTIES au cas où il y aurait défaillance !
En gros, vous allez devoir le RASSURER. Aussi
bien avec votre attitude, votre posture, que par
votre gestion quotidienne (tenue de vos comptes,
épargne…) mais aussi par la solidité et la réflexion
de votre projet.
Autre vérité. Votre banquier n’est pas à proprement
parler un visionnaire quant à la façon de s’enrichir.
Pas un visionnaire.
Dans la tête de 90% des banquiers, un client qu’il
considère comme aisé ou patrimonial est un client
qui au terme d’une longue vie de labeur arrive à :
• Etre propriétaire de sa résidence principale
• A éventuellement 2 ou 3 locations qui tournent
et lui assure une retraite certaine
• A des comptes épargnes remplis et diversifiés
• Fait un peu de diversification sur d’autres mar-
chés financiers éventuellement
Bref, on est dans une vision très classique et pas-
sez-moi l’expression « pépère » de la constitution
d’un patrimoine. Lui montrer qu’on peut se consti-
tuer un patrimoine de plusieurs millions en seu-
lement quelques années et arriver à vivre de ses
rentes locatives avant 50 ans relève pour lui au
mieux de la chance, au pire de la plaisanterie.
Voilà vous connaissez un peu mieux votre banquier,
ses qualités et ses défauts.
Mais alors comment se comporter avec lui ?
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Parce que croyez-moi, le banquier derrière son bu-
reau, il en voit aussi des vertes et des pas mûres :
attitude de défiance, clients arrogants, agressifs, il y
en a même qui ont peur de lui.
Alors forcément, à force d’être souvent mal jugé, le
banquier a tendance à se refermer un peu sur lui-
même, à avoir ce comportement que vous qualifiez
parfois d’hautain.
Alors oui je ne nie pas qu’il y ait des banquiers vrai-
ment comme ça, mais souvent c’est uniquement
de sa part une attitude de « protection » parce qu’il
s’en prend souvent plein la tête que ce soit par le
client ou par sa Direction.
Alors pourquoi ne pas changer la donne dans
VOTRE intérêt. On ne demande évidemment pas ici
d’aller prendre soin de l’âme blessée de votre ban-
quier, non !
Juste de le considérer autrement que comme le
grand méchant ou l’incapable et de le considérer
tout simplement comme un PARTENAIRE.
Vous verrez ça va le dérider d’emblée.
Le considérer comme partenaire, pourquoi ?
Parce que vous voulez quelque chose de lui et lui
aussi. Alors autant avancer ensemble main dans la
main.
Comment ? C’est simple.
Abordez votre relation avec lui dans le respect et la
neutralité. Sans le voir comme un ennemi potentiel,
un empêcheur de tourner en rond ou un être malé-
fique !
Allez le consulter en professionnel, prêt à lui expo-
ser votre projet comme un véritable entrepreneur
qui a besoin de lui pour avancer.
Pour cela, on se retrouve dans la prochaine partie.
On va appliquer quelques règles simples mais effi-
caces.
Secrets de Banquier
3 - La visite préalable dans votre banque
Nous allons voir qu’il peut être judicieux d’aller
rendre une petite visite à son banquier avant de si-
gner un compromis toutefois il ne faut pas y aller
avec un projet TROP vague sous peine de le désta-
biliser complétement.
N’allez pas le voir en lui disant « J’ai un projet d’in-
vestissement, je ne sais pas encore combien, je ne
sais pas encore quoi, je ne sais pas encore où mais
est-ce que vous allez me suivre si je me lance ?? »
Ça vous paraît peut-être évident mais je l’ai vécu à
maintes reprises. Et là que dire au client ? Ben, pas
grand-chose !
Un banquier ne s’engagera jamais sur quelque
chose d’aussi approximatif !
Je me rappelle d’un client qui était venu me voir
pour me demander quel montant la banque lui
prêterait pour acheter sa RP. Je lui ai expliqué qu’à
première vue, nous pourrions lui prêter 240 000
euros… Il voulait donc que je lui rédige une attes-
tation affirmant que cette somme lui serait prêtée
formellement par la banque !
Mais c’était impossible d’attester de cela sans sa-
voir ce qu’il achète véritablement (impossible de
faire une attestation si le banquier ne sait pas ce
que vous achetez). S’il lui prenait envie d’acheter
un appartement au Portugal par exemple, nous ne
lui prêterions pas cette somme là car les garanties
en matière d’achat immobilier sont très différentes
et dans le cas d’un achat extra territorial nous ne
lui prêterions que la moitié de cette somme par
exemple…
Imaginons que vous souhaitiez acheter un canapé
sur internet. Je vous propose de le trouver pour
vous et de vous l’acheter. Si je vous demande quelle
somme vous êtes prêt à mettre ? Vous allez me dire
que tout dépendra de ce que je vous trouverai :
forme, matière etc. Il ne vous viendra pas à l’esprit
de me donner 3 000 euros les yeux fermés sans sa-
voir ce que je vais vous acheter. Si vous me lâchez 3
000 euros et que je vous trouve un canapé 2 places
en simili cuir, vous trouverez que l’achat n’est pas
correct…
Une banque c’est exactement pareil, elle ne s’en-
gage que sur ce qu’elle connaît et ce sur quoi elle a
des certitudes via un compromis de vente. Engage-
ment seulement avec compromis de vente.
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Il a besoin de chiffres, d’un bien immobilier précis
bref, de quelque chose de tangible ! Au mieux il
vous donnera une fourchette indicative de l’inves-
tissement sur lequel il vous suivra mais ce sera se-
lon ses critères donc ce sera prudent et en dessous
de ce qu’il peut faire réellement !
Si un client vient me voir en me demandant com-
bien je peux le financer, je vais raisonner en me ba-
sant strictement dans la fourchette des 33% d’en-
dettement. Mais si je ne connais pas le loyer qu’il
pourrait tirer de son investissement futur, je ne peux
me baser sur rien de solide. Ma fourchette indicative
sera donc forcément à la baisse.
Exemple : un client vient me voir et me demande
combien je lui prête pour un achat immobilier sa-
chant qu’il gagne 1 600 euros nets par mois. Je vais
lui dire prudemment que je lui prête 100 000 euros.
Par contre, s’il vient me voir avec un immeuble ache-
té 180 000 EUROS dont il tire 1 500 euros de loyers
par mois pour 4 apparts. Je vais lui financer quand
même car j’ai la certitude ici qu’il peut en tirer des
loyers et j’en connais le montant. Je peux donc faire
mes calculs en fonction.
C’est la raison pour laquelle vous devez vous-même
réfléchir en amont à votre projet : quel budget de
départ vous souhaitez consacrer à l’investissement
locatif ? Quoi acheter : un studio, un appartement,
une maison ? Des travaux ou pas ?
Faire du locatif classique, du saisonnier, de la colo-
cation ?
Sur quel secteur souhaitez-vous investir ? Quelle est
la tendance locative sur la zone ?
Le banquier sera à votre écoute s’il constate qu’il a
en face de lui quelqu’un qui a anticipé et analysé
son projet !
Compte tenu de ce que nous avons vu sur le quoti-
dien et la psychologie de votre banquier vous devez
donc adopter l’attitude suivante :
• Neutre et respectueuse
• Réfléchie et préparée
Une attitude qui met en avant votre volonté d’agir
avec votre banquier comme un véritable parte-
naire de votre projet et non un une pompe à fric ou
un frileux qui n’a rien compris à la manière de se
construire un patrimoine !
Secrets de Banquier 10

4 - Se créer le profil idéal

Si j’ai insisté à plusieurs reprises sur la notion de cher vous attribue une note, qu’on appelle dans le
préparation c’est qu’elle est primordiale. jargon « Scoring ». Ce système de notation permet
à la banque de savoir si vous êtes un client à qui on
Votre banquier ne va pas vous prêter 100 k€ ou 200
peut prêter ou non, combien et qui prendra la déci-
k€ juste pour vos beaux yeux ou parce qu’il croit très,
sion. Ce système de notation prend en compte un
très fort en vous et que c’est un être visionnaire…
ensemble de facteurs et il est évolutif.
NON ! Ça, ça n’existe pas !
En gros, il va prendre en compte :
Il va décider de vous prêter ou non de l’argent en
s’appuyant sur des FAITS, des choses qu’il peut véri- • Votre situation socio-professionnelle (métier, si-
fier, quantifier, analyser. tuation familiale)
Et cela ne peut pas se faire sans chiffres précis. • Votre ancienneté dans l’emploi
Et il va chercher à vous connaître : profession, situa- • Si vous êtes propriétaire, locataire
tion familiale, bref vous allez être passé au crible
• Si vous êtes régulièrement dans le rouge à la
mais rassurez-vous rien de bien méchant et voici
banque
quelques astuces pour vous en sortir haut la main !
• Votre capacité d’épargne
Petit conseil : si vous souhaitez « tâter » le terrain,
rien ne vous empêche de rendre une petite visite à • Le montant de votre épargne
votre banquier avant toutes autres démarches. Cela
• La fréquence des incidents de paiement
peut même avoir un intérêt crucial. Ainsi vous pour-
rez lui parler de votre projet et identifier sa position • Votre taux d’équipement c’est-à-dire si vous êtes
face à vous : le sentez-vous frileux ? Y connaît-il un client fidélisé et principal de la banque ou si
quelque chose en investissement locatif ? Vous de- elle n’est qu’un deuxième choix.
mande-t-il d’emblée pourquoi investir dans le loca-
J’oublie surement certains critères mais vous avez
tif alors même que vous n’êtes pas propriétaire de
compris le principe.
votre RP ? De votre côté n’hésitez pas à lui deman-
der s’il a déjà réalisé ce genre d’opérations, quel est Meilleure est la note, meilleure sera votre capacité
son degré de décision sur un dossier ? d’emprunt et plus vite sera prise la décision.
Ces quelques échanges informels peuvent déjà vous Là où je travaillais par exemple, les clients étaient
aiguiller sur votre future conduite : allez-vous devoir notés de 1 à 9.
envisager immédiatement de vous tourner vers la
Les clients notés de 1 à 3 représentaient les clients
concurrence ou un courtier ? Votre dossier sera-t-il
aisés et patrimoniaux. C’était donc des clients jugés
géré par quelqu’un de compétent qui a l’habitude
totalement fiables et à qui on prêtait les yeux fermés
de financer de l’investissement locatif ou non ?
dans la mesure de leur endettement.
Evidemment ce premier entretien ne fait absolu-
Les clients notés de 4 à 6 étaient des clients moins
ment pas tout et ne préfigure pas de l’avenir mais
aisés mais dont le fonctionnement bancaire était
il peut vous permettre de vous faire une première
jugé correct et fiable. Là encore pas trop de soucis
idée de ce qui vous attend avec votre banquier ha-
pour un financement.
bituel, et vous permettre d’adapter votre attitude.
Les clients notés 7 étaient en général soit les clients
Un investissement locatif c’est un peu comme une
nouveaux dont on ne connaît pas le fonctionne-
course de fond, ça se prépare sur le long terme.
ment soit des clients qui fonctionnent bien mais
Vous allez être passé à la loupe par le banquier ou le qui n’ont pas beaucoup d’épargne et utilisent par
courtier. Alors si vous voulez décrocher votre finan- exemple souvent leur autorisation de découvert.
cement, un peu de ménage s’impose. Donc là, la banque va les considérer comme plus
fragile et considérer selon la demande. Souvent
D’autant que vous ne le savez peut-être pas mais
votre banque, ou celle que vous allez aller démar-
Secrets de Banquier
dans ce cas le degré de décision appartient plutôt
au directeur de l’agence qu’au conseiller…
Les clients notés 8 et 9 étaient des clients présen-
tant des incidents de paiements. Là, c’est coton
pour obtenir un prêt immobilier….
Comme je vous le disais, ce système de notation
est évolutif, alors histoire d’être le bon élève de la
classe et de décrocher la meilleure note possible,
voici ce que vous pouvez faire pour l’améliorer. Et
ce que vous DEVEZ faire pour pouvoir obtenir votre
crédit sans encombre :
Concernant vos comptes
Vous allez devoir les mettre en ordre et observer ces
quelques règles d’or :
• Pas de découvert ou en tout cas, une utilisation
correcte. Ça ne signifie pas que vous ne devez ja-
mais dépasser d’un euro mais cela signifie que
vous devez toujours respecter le montant limite
de votre autorisation et surtout ne pas être dans
le rouge tous les mois. Exemple : la banque vous
a autorisé un découvert de 500 euros. Si 3 ou
4 fois dans l’année, votre compte présente un
solde débiteur de 350 euros ce n’est pas grave.
En revanche, si chaque fin de mois vous êtes à
moins 499 euros…c’est plus problématique !
• Pas de crédit revolving. Le banquier les a en hor-
reur et le seul qu’il acceptera de voir sur vos ex-
traits de compte sera celui qu’il vous aura sous-
crit avec sa nouvelle CB. Vous savez ce sont ces
nouvelles générations de cartes qui fonctionnent
comme une CB normale mais qui sont associées
à une réserve d’argent utilisable comme vous
voulez. Type Carte Pass Carrefour.
• Pas de crédits à la consommation en surnombre :
un crédit voiture, le banquier comprendra mais
un crédit voiture, un pour les travaux de votre ga-
rage et encore un autre pour la TV dernier cri, ça
c’est directement rédhibitoire !
• Pas de dépenses inconvenantes. J’entends par
là de dépenses pouvant faire penser à votre
banquier que vous ne savez guère gérer votre
argent ou être raisonnable. L’exemple type c’est
des dépenses fréquentes pour des jeux en ligne,
des paris sportifs ou alors de nombreux retraits
d’espèce au Casino du coin… Là c’est moyen et
votre banquier partira avec un sentiment de dé-
fiance.
11
• Exemple que j’ai eu.
Donc les mois précédant votre investissement, atta-
chez-vous à respecter ces principes de bases mais
vous ne pouvez pas vous imaginer à quel point cela
va peser dans la balance et la décision du banquier !
Si vous avez des difficultés à gérer votre argent, voi-
ci quelques conseils :
• Identifiez toutes vos dépenses fixes et incom-
pressibles comme le loyer, EDF, vos impôts, le
téléphone…
• Avec ce qui reste, fixez-vous un montant
d’épargne et faite un virement automatique
sur un compte épargne bloqué type PEL, vous
n’aurez pas la tentation d’aller le 20 du mois y
reprendre ce que vous aviez déposé le 10.
• Sur le reste de votre salaire, divisez la somme
restante par le nombre de semaines dans le mois
et tenez-vous à cette somme pour l’ensemble de
vos dépenses courantes : alimentation, essence,
sorties.
• Exemple : vous gagnez 2 100 euros net par mois.
Vous êtes célibataire et sans enfants.
• Votre loyer est de 500 euros, un prêt voiture
de 150 euros. Les impôts à payer en comptant
impôts sur le revenu et taxe d’habitation repré-
sente 250 euros par mois. Vos autres frais fixent
sont l’assurance voiture et habitation : 70 euros
par mois. EDF 80 euros par mois. Téléphone
et forfait internet : 70 euros par mois. Une fois
tous frais fixes comptés il vous reste pour man-
ger et pour vos sorties : 980 euros par mois. Si
on compte deux pleins d’essence par mois et la
nourriture et les sorties pour un total 620 euros
que vous pouvez aisément mettre 360 euros par
mois de côté. Cela fait 4 320 euros au bout d’un
an. 360 euros représente donc la somme mini-
mum à mettre de côté.
Autre élément très important qui va impacter votre
note de bon élève bancaire et la décision de votre
banquier : votre capacité d’épargne !
L’idéal, le Graal, pour le banquier : c’est le client dis-
posant d’une épargne PYRAMIDALE.
Secrets de Banquier
Revenus
0 500 1000
Qu’est-ce que c’est que cette chose allez-vous me
dire ? Et bien c’est un système de pyramide qui veut
que :
• à la base vous ayez une épargne monétaire à
court terme qu’on va appeler une épargne de
précaution. En gros c’est le matelas de sécurité.
Cette épargne-là est placée sur des livrets type
Livret A et est disponible à tout moment c’est-à-
dire que vous pouvez piocher dedans à tout mo-
ment d’où le terme de court terme. Le banquier
aime que cette épargne soit garnie et présente
mais elle ne fait pas tout. Car comme elle est
disponible à tout moment, le banquier n’a pas
de prise dessus. Rien ne lui garantit que demain,
vous n’allez pas tout claquer en une seconde. Il
ne pourra rien y faire car vous n’avez pas besoin
de passer par lui pour accéder à cette épargne !
• Ensuite au premier étage de la pyramide, si
vous disposez aussi d’un peu d’épargne mo-
nétaire à moyen terme c’est pas mal… Là c’est
une épargne de « projet » qu’on laisse un peu au
chaud pour une acquisition immo, les travaux
de la piscine ou les études des enfants. Cette
épargne est généralement placée sur des PEL
ou des comptes épargnes… On parle de moyen
terme car généralement l’argent est placé pour
une durée initiale de 4 ans mais le placement
n’est pas sur des marchés financiers et est to-
12
1500 2000 2500
talement sécurisé. Là, le banquier préfère déjà
car il a une mainmise dessus…Si demain vous
souhaitez casser votre PEL, il ne peut pas vous
en empêcher, mais vous devrez faire appel à lui
pour récupérer cette épargne et il va pouvoir
vous poser des questions sur l’utilisation de cet
argent et tenter de vous dissuader. Il a une vue
à plus long terme sur ce qu’il a dans son porte-
feuille bancaire.
• Enfin en haut de la pyramide vous avez l’épargne
un peu plus risquée comme les actions au sein
d’un PEA ou certains contrats d’assurance vie. Là
on est sur une épargne placée sur les marchés
financiers généralement à un horizon minimum
de 8 ans. Les promesses de rendement sont
donc nettement supérieures à celle de votre li-
vret A mais le risque est élevé puisque si les mar-
chés s’écroulent, votre argent s’écroule avec car
la banque ne garantit absolument pas le mon-
tant de vos placements !
Evidemment, ne me prenez pas au pied de la lettre !
Là je vous parle de l’épargne diversifiée rêvée du
banquier !
Quand on décide d’investir à 22 ou 25 ans, on n’a
pas pu se constituer une telle épargne.
Secrets de Banquier
Plus de 8 ans Dynamique
8 ans Placements à long terme
Rendement
Placements à moyen terme
5 ans Sécurité - Rendement
Placements à court terme
3 ans Disponibilité - Sécurité - Rendement
1 an Réserve disponible
Disponibilité - Sécurité
Donc conservez à l’esprit que ce qui importera au
banquier c’est de voir que quels que soient vos
revenus, une part de votre argent est RÉGULIERE-
MENT placée, mise de côté.
Votre capacité à épargner est jugée non pas sur son
montant mais sur sa régularité !
Concernant votre situation personnelle 
Pas de panique le banquier ne va pas réaliser une
enquête sociale pour sonder votre vie privée.
Non mais quelques principes de bases sont à savoir.
Comme vous le savez maintenant, notre banquier
est un être qui a besoin de se sentir rassuré ! Alors
forcément il aime bien le côté rassurant du bon père
de famille marié, 2 enfants qui souhaite investir.
Bon, n’allez pas demander en mariage la première
venue histoire de garantir l’obtention de votre fi-
nancement hein !
Non ! Le banquier va vous prêter évidemment
quelle que soit votre situation familiale.
Si vous êtes célibataire, comme si vous êtes pacsé
ou marié.
Encore qu’à l’époque où je travaillais en banque,
je crois que la note d’une personne mariée était
sensiblement meilleure qu’un célibataire… pour la
simple raison qu’on estimait que la personne ma-
riée était plus stabilisée dans sa vie personnelle que
13
Fonds actions «spéculatifs», actions individuelles
Fonds mixtes, fonds d’action défensifs, Branche 21
Fonds défensifs, fonds obligatoires, à capital garanti
Compte à terme, fonds garantis à court terme
Compte épargne
la personne célibataire. Donc une forme de fiabilité,
de sureté supplémentaire.
En réalité le seul cas où votre situation familiale est
vraiment bloquante pour le banquier c’est quand
vous êtes en procédure de divorce. Alors là, oui, c’est
carrément le bazar et mon conseil est simplissime :
laissez passer l’orage et revenez voir le banquier
une fois que votre jugement de divorce est passé et
que la liquidation des biens a été réglée !
Dans ce cas-là en effet, le banquier n’a aucune visi-
bilité certaine sur vos biens et votre situation finan-
cière. Si dans 6 mois vous devez verser 600 euros
de pension alimentaire à votre ex-femme, cela va
forcément impacter votre situation. Comme le ban-
quier n’a pas de visibilité, il ne financera pas.
Pour le reste rien à signaler.
Je souhaite toutefois éclaircir un point qui m’a
souvent été demandé : c’est celui de l’achat par un
couple ni marié, ni pacsé, ni rien du tout. Quel im-
pact au niveau du prêt immobilier ?
Aucun en réalité.
Si vous achetez un bien immobilier avec votre co-
pine, sans être marié ou pacsé ? Cela n’a aucun
impact au niveau de la banque. En effet, vous êtes
tenus de la même manière sur le paiement du prêt.
Vous êtes solidairement responsables. Donc si il y a
défaut de paiement, la banque peut poursuivre aus-
Secrets de Banquier
si bien l’un que l’autre. En cas de décès, la banque
n’est pas impactée car il y a l’ assurance décès em-
prunteur.
En réalité dans ce cas de figure c’est chez le notaire
que vous devez prendre vos précautions et précisez
quelle part du bien revient à qui.
Exemple du BIEN IMMO acheté 100 k€ et financé
100 k€. Imaginons que madame ait amené un ap-
port personnel plus important et que du coup chez
le notaire vous avez divisé le bien comme tel : 60%
du bien appartient à Mme et 40 à Monsieur. Cela si-
gnifie qu’en cas de revente ou de décès, 60 revient
à madame et 40 à Mr. Mais en ce qui concerne le
prêt c’est 50/50. La banque considère que si demain
madame ne paie plus c’est à monsieur de payer et
vice versa.
Autre point qu’on m’a souvent rapporté : si je ne
suis pas propriétaire de ma résidence principale,
le banquier ne voudra jamais me prêter de l’argent
pour un investissement locatif ! VRAI et FAUX. Pour
être totalement honnête et en rapport avec la psy-
chologie de notre banquier, il est vrai qu’il préfèrera
que vous soyez déjà proprio de votre RP, j’avoue…
Ou plutôt pour être exact en état d’accession à la
propriété c’est-à-dire qu’il existe encore un prêt im-
mobilier sur le bien et que la personne sera proprié-
taire pleinement une fois que le prêt sera intégrale-
ment payé.
N’est vraiment propriétaire au sens strict du terme
que les personnes dont le logement est entière-
ment libre de charge, bref, payé. Tant qu’il y a prêt
5 - Préparez le dossier parfait
Maintenant, je vais vous poser une petite question.
Mais d’abord mettons nous en situation et imagi-
nons que vous ayez pour projet de créer une entre-
prise de pièces détachées dans votre région.
Vous avez RDV avec votre banquier pour savoir s’il
vous suivrait financièrement sur votre projet et pour
connaître le montant qu’il serait prêt à investir pour
vous permettre de démarrer.
Vous y allez comment ?
Les mains dans les poches avec quelques vagues
chiffres en tête mais persuadé qu’il ne peut que
croire en votre formidable potentiel ?
14
immobilier, le bien appartient encore à la banque
en quelque sorte…
Mais j’insiste ! Le fait que vous soyez encore loca-
taire n’est pas et ne doit pas etre un facteur blo-
quant et si ça l’est : c’est que vous êtes à la mauvaise
banque ou avec le mauvais banquier !
Si vous êtes locataire, justifiez votre décision de
débuter par un IL. Bien argumenté, ça passera tout
seul.
Coté travail. La question du CDI est souvent débat-
tue. Votre banquier ne vivant pas dans une caverne
au fond des bois (enfin pas tous) il est parfaitement
au courant que les CDI sont de moins en moins
nombreux et surtout que ça ne vous prémunit pas
contre le chômage ! Ce n’est plus vraiment de nos
jours un vaccin absolu… Du coup, ce qui est en ré-
alité important à démontrer c’est votre constance
dans l’emploi, la qualité de votre emploi et surtout
la régularité de vos revenus.
Par exemple, dans ma région, les plombiers sont
super rares. Donc un plombier en indépendant,
même avec des revenus irréguliers et sans contrat
de travail donc pas de sécurité de l’emploi…on fi-
nance. Car on sait que ce type d’artisan aura tou-
jours du boulot.
J’ai eu un client saisonnier une fois, un moniteur de
ski. Il n’a des revenus que 6 mois sur 12 et pas de CDI
bien sur…Mais quand on vit en zone de montagne,
pas de problème…On a financé car on savait perti-
nemment que ce monsieur avait du travail chaque
année.
Ou vous y allez avec un business plan, et une étude
de marché, des chiffres précis et une étude de votre
projet, sa faisabilité et une estimation des retom-
bées financières ?
Peut-être que dans tous les cas le banquier dira non
mais dans le premier cas, le non est assuré et ga-
ranti alors que dans le second cas, vous avez mis
toutes les chances de votre côté pour être entendu
et soutenu.
Ce que je veux vous dire c’est qu’il ne viendrait pas
à l’idée d’un chef d’entreprise d’arriver en touriste
les mains dans les poches chez le banquier… Il pré-
pare, analyse, chiffre son projet.
Secrets de Banquier
Or, vous, vous êtes dorénavant en position de
chef d’entreprise. Votre entreprise c’est celle de la
construction de votre liberté et de votre indépen-
dance financière.
C’est donc la plus importante qui soit. A vous de
mettre toutes les chances de votre côté.
Alors ne prenez pas peur tout de suite, inutile ici de
business plan ou d’étude de marché compliquée,
on se prépare juste un petit dossier. Petit mais EF-
FICACE.
Vous avez trouvé le bien qui vous intéresse et avez
signé le compromis de vente. 
Il s’agit d’un immeuble locatif avec 4 studios.
Vous avez donc maintenant LE RDV avec votre
banquier pour savoir s’il peut financer et à quelles
conditions il peut le faire ?
On prépare donc un DOSSIER. Ce dossier devra
idéalement contenir :
• Le descriptif du bien : superficie, nombre de
pièces…
• Le prix évidemment sans oublier de préciser s’il
y a ou non des travaux et le montant de ceux-ci
• La localisation géographique du bien. Sur ce
point (rappelez-vous du moment où je vous par-
lais de l’ignorance de votre banquier en sciences
immobilières). N’hésitez pas à argumenter les
raisons de votre choix géographique : proximité
des transports, d’une université ou d’un centre
d’affaires ou encore zone touristique ou cultu-
relle recherchée
• Eventuellement quelques photos mais pas pri-
mordial pour la banque
• Le montant des charges annuelles (taxe foncière,
taxes de copropriété, etc.) N’hésitez pas à faire
un tableau excel recensant toutes les charges
mais aussi les loyers que va vous rapporter ce
bien
• Faites établir une attestation d’estimation du
loyer mensuel par deux agences immobilières
différentes. Cela rassurera le banquier et lui per-
mettra de chiffrer véritablement la rentabilité
mais aussi et surtout votre taux d’endettement
une fois le bien en location.
• Le site www.rendementlocatif.com pourra vous
aider à établir un document utile à remettre au
banquier. En quelques clics, vous indiquez le
15
type de bien acheté, sa superficie, son prix, sa lo-
calisation et le montant estimé du loyer. Le site
vous calcule alors : le Score Invest (une note sur
10 de la qualité de l’investissement) + le rende-
ment net + le cash-flow dégagé c’est-à-dire ce
que le bien va vous coûter ou vous rapporter.
• C’est simple, clair et explicite. Le banquier ap-
préciera.
Vous le constatez, les documents à avoir en votre
possession ne sont pas très difficile à établir mais
cela pèsera lourd dans le choix du banquier. Il a ain-
si de quoi étayer et chiffrer son dossier de finance-
ment.
Vous devez savoir une chose.
Pour une demande de financement, le banquier
doit établir un dossier informatique très complet
concernant le montage du prêt immobilier.
Le nombre d’éléments qui lui sont demandés est
impressionnant.
De plus, le banquier doit justifier de sa décision
d’accord de prêt ou non par écrit dans un texte
accompagnant le dossier et en avançant des argu-
ments concrets. Il ne fait pas que remplir des cases
de chiffres…
On lui demande une sorte de résumé concernant le
client, le financement et les raisons de sa décision.
Mais le banquier n’est pas agent immobilier, il a
donc besoin de vous pour l’éclairer dans ses choix.
En lui fournissant les documents dont nous venons
de parler, vous allez naturellement l’aider à argu-
menter et à chiffrer son choix et sa décision et cela
ne pourra que vous être favorable dans l’accord dé-
finitif de la banque.
Donc si vous ne lui donnez pas vous-même les ar-
guments en expliquant que votre investissement
est rentable car localisé dans une ville étudiante
et dynamique économiquement, que vous comp-
tez par exemple louer en studio étudiant 10 mois
de l’année et faire de la location courte durée sur
2 mois, ce qui vous permettra de louer 2 fois plus
cher… Bref si vous ne lui expliquez pas clairement
la stratégie que vous comptez mettre en place, le
banquier ne peut pas la deviner tout seul.
Il n’est pas agent immobilier ou investisseur, lui, à
chacun son métier.
Il finance point barre, alors c’est à vous de lui appor-
ter les points forts de votre investissement.
Secrets de Banquier
6 - Banquier ou courtier ?
La question revient souvent : n’ai-je pas meilleur
temps d’aller voir un courtier plutôt que le ban-
quier ? Il agira au mieux de mes intérêts et saura me
trouver LA banque qui me financera.
Je vais vous donner un avis tout à fait nuancé et per-
sonnel à ce sujet. Ma réflexion est ici le fruit d’une
expérience en interne.
Banquier ou courtier, pour moi, c’est un peu pareil
en réalité.
Rien mais alors vraiment rien ne permet de dire que
le courtier sera de meilleure proposition ou agira
au mieux de vos intérêts. Il agira surtout souvent au
mieux de sa commission.
Pourquoi ?
Un courtier passe des accords avec différentes
banques pour toucher une commission s’il lui ap-
porte de nouveaux clients. Par conséquent, assez
logiquement, le courtier ira vers la banque qui vous
accorde un financement mais aussi et surtout vers
celle qui le rémunèrera le mieux. Et franchement il
aurait tort de s’en priver.
Attention, je ne dis pas de ne pas passer par un
courtier. Il peut vous faciliter le travail et réaliser une
partie de la prospection à votre place. Il peut d’ail-
leurs être particulièrement utile si c’est votre pre-
mier achat et que vous êtes très angoissé à ce sujet.
En effet, le courtier s’il est bon vous prendra en
quelque sorte par la main et vous assistera lors des
RDV à la banque et chez le notaire et vous guidera
pas à pas dans l’établissement de votre dossier.
Mais si votre objectif est de réaliser plusieurs inves-
tissements et de faire la démarche de manière régu-
lière, il faudra bien à un moment que vous passiez
le pas et soyez en mesure d’analyser vous-même les
établissements bancaires qui vous font de bonnes
propositions et ce que vous avez réellement besoin
en matière de financement.
16
Donc, ce que je dis, c’est ne faites pas QUE passer
par le courtier.
BANQUE OU COURTIER
Le courtier n’est pas forcément le sauveur du pauvre
client opprimé par le banquier et le mieux à même
de lui dégotter LE crédit fait pour lui !
Mais il n’agira pas forcément au mieux de vos inté-
rêts. Il agira et c’est bien normal, surtout au mieux de
sa propre commission. Je conseille souvent de pas-
ser par un courtier quand vous avez conscience que
votre dossier est un peu tendu et que les banques
auront du mal à l’accepter.
Là en effet, le courtier va disposer d’un pouvoir de
négociation et d’une force de frappe plus impor-
tante et c’est ce qui vous fera peut-être obtenir le
Oui.
Mais il ne dispose pas nécessairement de l’obten-
tion du meilleur crédit, celui le plus adapté ! Du
coup, si vous avez un bon dossier, qui de toute fa-
çon passera, je pense que vous pouvez très bien
vous passer du courtier et négocier au mieux, vous-
même votre crédit !
Vous devez impérativement ET faire le tour des
banques Et éventuellement passer par un courtier.
Ensuite, à vous de faire le tri entre les différentes
propositions qui vous auront été faites.
Vous seul êtes à même d’identifier clairement la
proposition de financement qui vous conviendra le
mieux.
C’est aussi cela être libre !
Et pour être à même de bien identifier cette offre,
vous devez connaître les bases du prêt immobilier
et du fonctionnement des banques. Et ça tombe
bien, puisque c’est exactement ce que je vous pro-
pose ici !
Secrets de Banquier
7 - Votre banque habituelle ou une banque concurrente ?
Autre interrogation qui revient régulièrement : dois-
je privilégier ma banque habituelle ou passer par la
concurrence ?
Là encore, pourquoi se priver de faire les deux ?
Il me paraît assez évident d’aller voir sa banque his-
torique. C’est elle qui vous connaît le mieux et qui
est pourquoi pas à même de vous proposer un ex-
cellent financement.
Mais parfois, c’est un peu comme dans un couple,
quand le banquier vous connaît depuis longtemps
et que vous fonctionnez avec lui depuis des di-
zaines d’années, il a tendance à ne pas faire l’effort
maximum dès le départ.
Le fait que vous lui mettiez sous le nez une meil-
leure proposition faite par un concurrent l’incitera à
réviser son offre et vous en proposer une meilleure
afin de conserver la relation.
Et puis parfois, quand on a eu dans son histoire
bancaire des antécédents compliqués il est préfé-
rable d’aller voir la concurrence et de repartir sur
des bases saines et nouvelles.
Le meilleur conseil que je puisse vous donner est le
suivant.
Quand le compromis est signé et qu’il est temps
pour vous de trouver un financement : lancez si-
multanément l’attaque à la fois sur votre banque
historique, sur la concurrence et pourquoi pas vous
mettre en relation avec un courtier.
Ne faites surtout pas l’erreur d’aller voir un seul éta-
blissement, et d’attendre sa réponse avant d’aller
en voir un autre.
Si vous attendez d’avoir un refus éventuel pour
commencer à aller voir ailleurs, vous perdez un
temps précieux.
En effet je détaillerai plus tard les délais exacts
qui vont courir pour votre prêt mais vous pourrez
constater qu’entre le jour de la signature du com-
promis et le moment où vous devrez avoir obtenu
un accord définitif de la banque, il ne s’écoule que
45 jours calendaires et c’est très court !
Alors, entre un éventuel refus et le temps qui file vi-
tesse grand V, vous allez vous mettre sous pression
et du coup, peut être accepter une offre plus par dé-
pit que parce qu’elle convient réellement à ce que
vous souhaitez.
17
Donc, multipliez vos chances et dès la signature du
compromis, prenez plusieurs RDV dans différentes
banques et la vôtre et avec un courtier.
Encore une fois et comme je l’ai déjà mentionné, le
prêt immobilier est désormais un produit d’appel
car ce n’est pas son taux d’intérêt qui permet à la
banque de gagner de l’argent. Il lui permet en re-
vanche d’attirer à elle de nouveaux clients pour leur
vendre d’autres produits plus rémunérateurs.
Du coup, ne vous faites pas d’illusions, ce que vous
allez gagner sur le prêt immobilier vous allez proba-
blement le perdre sur d’autres frais comme les ser-
vices bancaires au quotidien ou l’assurance.
Je ne vous condamne pas à l’immobilisme et à rester
avec votre banque historique bien sûr, mais veillez, si
vous envisagez de changer d’établissement, à prendre
en compte tous les éléments environnants et pas seu-
lement le taux du prêt immobilier qu’elle vous propose.
J’ai vécu à maintes reprises le retour de clients déçus…
Ils étaient partis à la concurrence car ils estimaient que
l’offre de prêt immobilier avait été meilleure ailleurs et
ils revenaient parfois 3 ans plus tard, demander un ra-
chat de crédit car ils s’apercevaient qu’ils perdaient une
fortune en frais de gestion au quotidien puisque l’éta-
blissement avait des tarifs plus élevés en la matière !
Donc, encore une fois, je ne vous dis pas de ne pas
aller voir ailleurs mais pensez à bien regarder l’en-
semble de l’environnement bancaire dans lequel
vous allez vous engager. Le prêt immobilier c’est
bien, mais vérifiez les frais annexes : carte bancaire,
accès aux comptes par internet, frais de virement,
assurances…
Maintenant que vous savez tout ce qu’il faut FAIRE
AVANT, on va se pencher sur ce que nous devons SA-
VOIR pour votre RDV CHEZ LE BANQUIER.
Taux d’endettement, présentation et posture à adopter
face au banquier sont autant d’éléments à connaitre
pour mettre toutes les chances de votre côté !
De plus, pour être en position de force, vous devez
connaître son terrain de jeu un minimum et savoir
de quoi il retourne quand il vous parle amortisse-
ment, franchise ou intérêts intercalaires.
La connaissance des différents types de prêt et de
leurs mécanismes est donc essentielle pour que
vous puissiez juger de la pertinence du banquier et
du financement qu’il vous propose.
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Le Club des Investisseurs Immobiliers -Secrets de banquiers

Un dossier de la lettre Objectif Libre et Indépendant - Rédactrice en chef : Maud Foucaut - Directeur de la publication : Guillaume Leblanc