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Immorentier - tous droits réservés
 sommaire
I - La fiscalité des particuliers
1.1 - Les différentes formes d’acquisition
1.2 - SCI IS
1.3 - SARL / SAS
1.4 - Impôt sur la plus-value en société

II - Fiscalité en société
- LMP
- SCI
- SCI IR
- SCI IS
- SARL / SAS
- Impôt sur la plus-value en société

III - Fiscalité des particuliers sur les revenus locatifs

- Comment fonctionne l’imposition
- Location nue
- Location meublée

IV - Comparatif de tous les régimes

V - Optimisation fiscale
- Holding
- Démembrement

VI - La fiscalité internationale (nouveau)

3
 introduction
Futur Immorentier,
Tout d'abord, nous te félicitons d'avoir choisi d'investir en toi, c’est très important pour
ton évolution.

Nous pensons que, si tu as choisi d'acheter notre livre, c'est que tu es quelqu'un de
PRWLY«LQW«UHVV«HWTXHWXFKHUFKHV¢DWWHLQGUHODOLEHUW«ͤQDQFLªUH

&RPPHWXOHVDLVOHVXMHWGHFHOLYUHHVWSRUW«VXUODͤVFDOLW«LPPRELOLªUH
$XMRXUG
KXL OD ͤVFDOLW« HIIUDLH XQ JUDQG QRPEUH GH SHUVRQQHV 6H GRFXPHQWHU VXU FH
sujet prend un temps considérable et tu n'as peut-être pas envie de dépenser des mil-
liers d'euros dans une formation.

C'est pour ces différentes raisons que nous avons choisi de créer cet e-book.

Certaines notions te sembleront compliquées au premier abord. Ne t'inquiète pas, ce livre

est ici pour t'aider et t'expliquer le plus simplement possible les différents thèmes de la
ͤVFDOLW« LPPRELOLªUH &HUWDLQV VHURQW SOXV G«WDLOO«V TXH G
DXWUHV HQ IRQFWLRQ GH OHXU
importance.

Tu retrouveras un grand nombre de conseils écrits spécialement pour toi qui te permet-
tront d'améliorer ton plan d'action.

Tu pourras également trouver des petites astuces qui pourront t'éviter des pertes de
temps et d'argent.

Tu l'as donc bien compris, un simple investissement dans un livre va t'apporter de nom-
breuses connaissances dans le but de te donner les clés et la motivation vers tes objec-
tifs.

N'hésite pas à noter certaines notions qui te semblent importantes. Durant toute l'écri-
WXUHGXOLYUHQRXVDYRQVYUDLPHQWYRXOX̸YXOJDULVHU̹FHWWHUHGRXWDEOHͤVFDOLW«
Tout au long de ta lecture, pour chaque notion que nous allons t’expliquer, il y aura un
exemple. Pour nos exemples, nous utiliserons le prénom “Arthur”.

Maintenant, nous te souhaitons une bonne lecture et nous espérons que cela te plaira.

PS : N'hésite pas à cliquer sur les liens qui te seront fournis, c'est une mine d'or !

4
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Ce que vous allez découvrir dans

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INVESTIR À LONG TERME, POURQUOI ?
LA FISCALITÉ EN DÉTAILS
CHOISIR ENTRE L'ACHAT/REVENTE ET LE LOCATIF
COMMENT SE LANCER ?
EST-CE COMPLIQUÉ ?
LE PINEL, INTÉRESSANT ?
 Chapitre 1
La fiscalité des particuliers
Tu sais sûrement qu'acheter un bien immobilier peut se faire de plusieurs manières. Ici,
l'objectif principal est de découvrir ou d’approfondir tes connaissances en achat de biens
immobiliers. Tu pourras alors maîtriser sur le bout des doigts les modes d'acquisition et
maximiser tes gains.

Dans ce chapitre, tu découvriras donc les différentes façons de construire un patrimoine

immobilier. Dans chaque mode d’acquisition, tu retrouveras des principes et notions
assez techniques.

Nous avons donc préféré te faire un chapitre qui rentre dans les détails pour que tu
puisses bien comprendre les tenants et les aboutissants.
N'oublie pas que ton gain se fait à l'achat et non à la vente. (Cette phrase est sûrement
la plus importante de ce livre)

1 - Nom Propre : ce statut est considéré comme étant le plus simple en terme d'acquisi-
WLRQ&HODVLJQLͤHVLPSOHPHQWTXHWXYDVDFKHWHUWRQELHQLPPRELOLHUHQWRQQRPVDQV
passer par une société.Lorsque l’on débute, c’est la façon la plus simple.
Cette méthode présente de nombreux avantages :

1. Obtenir un prêt bancaire avec de meilleures conditions et de meilleurs taux.

2. La possibilité de louer en nu ou en meublé, tu verras par la suite que ce n'est pas tou-
jours le cas avec certains types de sociétés.
3. /DJHVWLRQHVWVLPSOLͤ«HDLQVLTXHOHVSURF«GXUHV¢PHWWUHHQSODFH

Voici une petite astuce pour avoir un cash-flow supérieur tous les mois.

Imaginons que ton crédit vienne énormément impacter tes gains. Comment faire en
sorte que celui-ci soit réduit le plus possible ?

Envisage un prêt sur une très longue durée pour diminuer au maximum tes mensualités
de crédit. La meilleure chose dans l'immobilier est que ce soient tes locataires qui paient
ces mensualités, jusqu’ici on ne t’apprend rien.
En revanche, le fait d’avoir les mensualités les plus faibles (durée d’emprunt sur 25 ans
par exemple) te permettra d’avoir un excédent de trésorerie entre le paiement de tes
mensualités et tes rentrées locatives, plus cet excédent est conséquent, plus tu pourras
enchaîner.

Sache que le nom propre comporte ses limites, comme tous régimes.

1. En terme de donation/succession, il y a peu de flexibilité. Par exemple, lorsque tu sou-

haites faire une donation, soit tu donnes l’appartement complet soit tu ne donnes rien du

6
 Chapitre 1
2. A l'opposé, en mettant ton bien immobilier dans une société, tu peux “découper” ton
bien sous forme de parts et ainsi répartir une valeur équitable à chacun de tes enfants
par exemple ... En nom propre, tu ne peux pas. Tu as donc compris ici qu’un des avan-
WDJHV¢DYRLUXQHVRFL«W«HVWGHVLPSOLͤHUODVXFFHVVLRQ

Tu as l'intention d'acheter avec des associés ?

Imaginons que vous êtes 2 personnes.

(Q QRP SURSUH OD ORL H[SRVH ̸ QXO Q̵HVW FHQV« UHVWHU GDQV XQH LQGLYLVLRQ̹ &HOD VLJQLͤH
simplement que si tu achètes un bien immobilier avec ton associé et qu'il a l'envie de le
vendre pour une raison ou une autre, tu seras contraint de vendre même si tu t'y opposes.
7X SHX[ HVVD\HU GH SDVVHU GHYDQW OH MXJH SRXU PRGLͤHU FHOD PDLV OHV G«PDUFKHV VRQW
compliquées et te feront perdre un temps précieux.
À l'inverse, en société, il doit se faire racheter ses parts par un tiers. Tu n’auras alors
aucun souci à garder ton patrimoine.

Conseil : en cas d'association, évite le nom propre.

II - Voici un deuxième avantage très intéressant en cas d'association.

/
LQGLYLVLRQVLJQLͤHTXHGHX[SHUVRQQHVRXSOXVYRQWV̵DVVRFLHUSRXUDFKHWHUXQRXSOX-
sieurs biens immobiliers.
Pour faire simple, c’est le nom propre de l’association. Elle présente les mêmes avan-
tages et inconvénients auxquels s'ajoutent les caractéristiques types de l'indivision.

1. Elle va te permettre de t'associer plus sereinement pour ton projet professionnel ou

personnel.
2. Tu donneras deux fois plus de crédibilité à ta banque.

Par contre, tu rencontreras des soucis si l'un de tes associés est en désaccord avec le
projet.

Il y a par exemple le risque de “non-solution”: imaginons que tu souhaites acheter avec

ton compagnon ou ta compagne et bien en cas de séparation, tu t'exposes à certains
risques (rachat de la part de l'autre, remboursement des crédits...)

Tu l'as bien compris, s'associer peut t'apporter gros, mais cela comporte des risques.

Conseil : choisis bien tes associés avant d'investir, c’est un choix crucial pour ta vie
d’investisseur !

7
 Chapitre 1
III - La Société Civile Immobilière (SCI) comporte deux options différentes.

D’un côté la SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR), nous dirons SCI à l’IR et de l’autre la SCI à
l’Impôt sur les Sociétés (IS), nous dirons SCI à l’IS. Malgré leur appellation très proche,
tu verras qu'elles sont totalement différentes en terme d'imposition, comptabilité...
Nous approfondirons celles-ci quelques pages plus loin.

Dans ce type d’exploitation, tu es contraint de t'associer, c’est le but premier de la SCI. Le

gros atout est que tu peux rédiger un pacte d'associés (amis, parents, frère..) en cas
d'événement imprévu.

Conseil : fais en sorte de prévoir tous les cas possibles, tu seras plus serein.

6FK«PDVLPSOLͤ«SRXUWHIDLUHFRPSUHQGUHODVXFFHVVLRQHQ6&,

Comme tu peux le voir, la SCI est très intéressante en terme de donation, de succession
et d'association. Elle t'apportera une certaine sérénité qui n'est pas négligeable.
Bien sûr, les avantages sont liés à des inconvénients, comme toujours ...

Lors de la création de ta SCI, les frais de création et de gestion sont “lourds”.

Environ 1 500 € pour la création et 1 200€ de comptabilité annuelle effectuée par l'ex-
pert-comptable.
7XYDV«JDOHPHQWUHQFRQWUHUSOXVGHGLIͤFXOW«VSRXUOHVSU¬WVEDQFDLUHVGXU«HVPRLQV
longues, taux d'emprunts plus élevés et demande d’apport de manière quasiment auto-
matique)

Conseil : choisis un bon expert-comptable pour te lancer dans la création de ta SCI et

WUDYDLOOHDYHFOXLVXUODGXU«H$YRLUGHVSDUWHQDLUHVͤDEOHVF̵HVWWUªVLPSRUWDQW

Attention, en SCI à l’IR, la location meublée peut représenter maximum 10% de ton chiffre

8
 Chapitre 1
Tu comprendras donc pourquoi nous avons pour habitude de dire qu’on ne fait unique-
ment de la location nue en SCI à l’IR … Cela implique que si tu souhaites réellement faire
du meublé (logement étudiant, saisonnier...), tu passeras directement en IS. Note bien
que ce changement est irréversible.

La chose la plus importante à retenir pour la SCI est que tu peux acheter des biens immo-
biliers à plusieurs, réduire ton risque aux yeux des banques et enchaîner plus rapidement
les opérations.

IV - La SARL de famille, est un autre type de société.

Nous allons t'expliquer le plus simplement possible pour que tu comprennes son fonc-
tionnement.

Celle-ci, est semblable à la SCI à l’IS mais est imposée comme la SCI à l’IR.
Ici, tu vas pouvoir amortir un bien immobilier comme à l'IS. Nous verrons cette notion
“d’amortissement” plus tard dans le livre car celle-ci a une importance colossale.

On peut aussi dire que la SARL de famille fonctionne un peu comme le LMP.
Nous ne rentrons pas dans les détails de celui-ci, tout sera expliqué dans le deuxième
chapitre.
Tu as par exemple la même règle qu'en LMP, exonération de la plus value si ton chiffre
d'affaire est inférieur à 90 000 euros.

Quant à ses inconvénients, ils se rapprochent des SCI vues plus haut.

V - Les SARL/SAS/SNC: Les 3 se ressemblent de très près cependant tu peux trouver

une certaine flexibilité dans le pacte d'associé, ce sont des sociétés commerciales qui
présentent globalement les mêmes avantages et inconvénients.

VI - La nue-propriété et l’usufruit.

En nue-propriété, tu ne possèdes que les murs du bien immobilier, c’est l’usufruitier qui
possède l’intérieur. Tu perds donc le contrôle sur ton bien immobilier car celui-ci est
séparé entre toi et l'usufruitier.

Tu ne vois peut-être pas l'intérêt d'acheter en nue-propriété. Pourtant, il existe un avan-

tage à cela. Tu n’es pas imposé sur les revenus perçus par l'usufruitier et surtout, tu n’as
pas besoin déclarer ton bien à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Cet impôt sera
expliqué en détail un peu plus tard.

L’avantage principal est que si un ascendant ou descendant a besoin de revenus et que

tu as besoin d’alléger tes impôts, tu peux utiliser cette méthode d’acquisition. Note bien
qu’au décès de l'usufruitier, l’usufruit s'éteint par la même occasion. Le bien immobilier
revient alors de plein droit au nue-propriétaire sans aucun droit de succession.

9
 Chapitre 1
Tu connais à présent toutes les méthodes d’acquisition d’un bien immobilier. En fonc-
tion de ce que l’on va voir ensemble plus bas, ce sera à toi de choisir celle qui corres-
pond au mieux à ta situation et à tes ambitions.

Avant de t'expliquer les différentes façons de réduire ta taxe sur la plus-value ou com-
ment ne pas la payer, nous allons t'expliquer le fonctionnement de l’impôt sur le revenu.

7RXWG
DERUGOHIR\HUͤVFDOSHXW¬WUHFRPSRV«G̵XQHSHUVRQQHG̵XQFRXSOHG̵XQFRXSOH
avec des enfants, personnes âgées, handicapées, etc...

&RPSRVLWLRQGXIR\HUͤVFDO

- Si ton enfant de moins de 18 ans produit des revenus, alors il sera considéré comme
IDLVDQWSDUWLHGXIR\HUͤVFDO

- Si ton enfant n’apporte pas de revenus de 18 à 21 ans, tu peux demander à continuer

GHOHUDWWDFKHUDXIR\HUͤVFDO

6
LODHQWUHDQVHWDQVLOSHXWHQFRUH¬WUHUDWWDFK«DXIR\HUͤVFDOHQFDVGHORQ-
gues études. Cela fonctionne même s'il habite à un endroit différent.

2Q GLVWLQJXH GHX[ W\SHV GH SHUVRQQHV DX VHLQ GX IR\HU ͤVFDO /HV SHUVRQQHV DFWLYHV
UDPHQDQW XQH VRXUFH «FRQRPLTXH GDQV FH IR\HU ͤVFDO HW FHX[ QH SDUWLFLSDQW SDV OHV
enfants par exemple.

(QWHUPHGHUHYHQXLOSHXW¬WUHFRPSRV«G̵XQVDODLUHGHE«Q«ͤFHVQRQFRPPHUFLDX[GH
E«Q«ͤFHVFRPPHUFLDX[HWF

En France, plus vous gagnez d’argent, plus vous payez d’impôts, je pense qu’on est d’ac-
cord.

Il y a deux notions très importantes à connaître sur l'impôt sur le revenu :

&HVRQWOHV70,HWOH&RHIͤFLHQW)DPLOLDO

1 - Les tranches Marginales d’imposition (TMI)

Il existe la TMI à 0 %, 11 %, 30 % et à 45 %. Cela constitue plusieurs tranches d'imposition.

7X SHX[ UHWURXYHU MXVWH HQGHVVRXV XQ WDEOHDX PRQWUDQW GDQV TXHOOH SDUWLH ͤVFDOH WX
peux te situer en fonction de tes revenus pour 2020.

10
 Chapitre 1

Exemple : imaginons qu’Arthur est seul et qu’il gagne 39 000 € par an.
Que se passe-t-il sur sa feuille d’imposition ?

Il peut utiliser la règle des 10 %. Cela veut tout simplement dire qu’il y a un abattement
de 10 % de frais qui lui permettent de travailler (restaurants, essence...). L’État considère
alors que cette personne gagne 35100€.

Il sera donc imposé sur 35100 €, donc sur la tranche à 11% et 30%, s’il n’a pas d’autres
PR\HQVGHG«ͤVFDOLVDWLRQVVRQLPSRVLWLRQVHIHUDFRPPHSU«VHQW«FLGHVVRXV
35100€
0% de 10 064€
11% de 15594€
GH͍b

Il est également possible que tu baisses de tranche avec la règle des 10 %.

Ensuite, il existe également les frais réels. Cela est intéressant si les frais qui te per-
mettent d’aller travailler sont supérieurs à 10 % de ton salaire. À toi de garder les tickets
et de faire les démarches nécessaires.

L’objectif étant de réduire au maximum ton revenu imposable (base imposable) et d’être
dans la tranche la plus basse.

2 -/H&RHIͤFLHQW)DPLOLDOFRUUHVSRQGDXQRPEUHGHSDUWVGDQVOHIR\HUIDPLOLDO

&RPPHWXOHVDLVOHIR\HUͤVFDOSHXW¬WUHFRPSRV«GHSOXVLHXUVSHUVRQQHV&KDTXHSHU-
sonne peut faire partie d’une tranche et donc être imposée différemment. Il serait donc
injuste qu’un couple gagnant 48 000 € par an soit imposé dans une tranche supérieure.
/H FRHIͤFLHQW IDPLOLDO SHUPHW GH GRQQHU GHX[ SDUWV HW GRQF GH GLYLVHU FH PRQWDQW SDU
deux. Dans le but d'être imposable dans une tranche inférieure.

11
 Chapitre 1
En fonction de tes impôts à payer, ce calcul peut te faire gagner parfois plus de 1500 €
d’impôts. Mais ceci est interdit, la limite est à 1500 €.

Par exemple : Imaginons que Arthur et Laurine paient 25 000 € d’impôts par an, et que
leur enfant leur font gagner 3 500 €, alors ils devront payer 25 000 - 1500 = 23 500 € et
non 25 000 € -3 500 € = 21 500 €.

L’impôt sur le revenu se fait en plusieurs étapes :

1. 2QV̵LQW«UHVVHDX[QRPEUHVGHSDUWVGDQVOHIR\HUͤVFDO

2. /HVUHYHQXVGXIR\HUͤVFDOVRQWGLYLV«VSDUOHQRPEUHGHSDUWVSRXUHQVXLWH¬WUHVLWX«
dans une tranche.

1RXVWHSU«VHQWRQVGLII«UHQWVFDVGDQVXQIR\HUͤVFDO

Premier cas : quand tu es marié, ta déclaration d’impôts est commune.

Donc tout l’argent qui va être créer à partir du mariage fera partie de la communauté. En
cas de divorce, de séparation, l'argent et les biens seront divisés en part égale.

Même en régime de communauté, il est possible de faire des déclarations séparées:

1. En étant en instance de divorce.

2. En séparation de biens.

3. Si l’un des deux conjoints a quitté le domicile conjugal.

Deuxième cas : Si tu es pacsé, tu peux faire ta déclaration communément ou séparé-

ment.
Si tu choisis de te pacser en cours d’année, ton gain d'impôts se fera immédiatement sur
cette année-là, aucune perte de temps et donc d’argent.

Troisième cas : le régime de la séparation de biens.

Tu peux acheter un bien immobilier en indivision, une modalité d’achat que nous t'avons
déjà expliqué.

Tu l'as bien compris, le fait de se marier ou de se pacser peut avoir un avantage pour les
impôts. Surtout si les revenus annuels sont nettement différents. En général, si le revenu
DQQXHOGXIR\HUͤVFDOGLYLV«SDUOHQRPEUHGHSDUWVHVWLQI«ULHXU¢͍DORUVWXQH
seras pas imposable.

Tu sais maintenant ce qu’est l’impôt sur le revenu.

12
 Chapitre 1
Si nous avons choisi de t'expliquer cette notion, c’est pour que tu puisses avoir une vision
globale. Le principe de l’impôt sur le revenu est d’être imposé sur les revenus que nous
produisons. Le principe est le même lors d’une plus-value en immobilier. L’objectif est
que tu comprennes comment payer le moins d’impôt sur tes revenus immobiliers car tes
UHYHQXVORFDWLIVYRQWV̵DMRXWHUDXUHVWHGHWRQIR\HUͤVFDOHWVHURQWGRQFVXMHWV¢O
,5/D
tranche d'imposition peut alors changer.

Tu as peut-être déjà pensé à acheter un bien immobilier pour ensuite le revendre. Sauf
que ce n'est pas aussi simple que ça. Tu seras sujet à l'impôt sur la plus-value qu'on
appellera impôt PV.
Il faut savoir que le reste de tes revenus imposables sur la taxe sur la plus-value vont
YHQLUV̵DMRXWHUDX[DXWUHVUHYHQXVGHWRQIR\HUͤVFDO

Tu trouveras ci-dessous certaines notions importantes :

Prix d'achat : prix auquel tu achètes le bien.
Prix de vente : prix auquel tu vends le bien.
Plus-value brute : prix d'achat – prix de vente.
Plus-value nette : la plus-value brute diminuée de l’imposition.
Taxe sur la plus-value : taxe que tu dois payer sur la plus-value nette imposable.

A la base, la taxe de la plus-value nette était censée être provisoire au début des années
1990. À cette époque, elle n'était que de 0.5 %, un paradis pour les investisseurs, je te
laisse imaginer les sommes colossales qu’on pu engranger les investisseurs à cette
époque ... Au lieu d’être supprimée, cette taxe s'est élevée année après année pour
atteindre 36,2 % à ce jour.
Ces 36,2 % sont décomposés en 2 parties :

1 - L'Impôt sur le Revenu (IR) de 19 %

2 - Les Prélèvements Sociaux (PS) de 17.2 %

La question est “suis-je assujetti à cette taxe ?”

Si tu achètes en nom propre et vends ta résidence secondaire ou locative en faisant une

plus-value, oui.
Les garages, parking, terrain, locaux commerciaux, appartements qu'ils soient bâtis ou
non sont également concernés.

Par contre, il y a différents moyens de la contourner. Nous allons te les exposer en

détails.
Si l'on veut diminuer cette taxe, il faut alors réduire un maximum le prix de vente (PV) et
augmenter un maximum ton prix d'achat (PA). Au premier abord, cela peut te sembler
étrange.

13
 Chapitre 1
Comment peut-on gagner de l'argent en augmentant un PA et en diminuant son PV ?

Dès que le bien entre en ta possession, il est sujet à 100 % de cette taxe lors d'une vente
DYHF SOXVYDOXH 0DLV DX ͤO GHV DQQ«HV FH SRXUFHQWDJH GLPLQXH FRPPH O̵H[SOLTXH OH
schéma ci-dessous :

Tu n'imagines même pas les sommes économisées en trente ans. Mais la plupart des
gens ne connaissent pas d'autres méthodes. Alors que toi, tu les connaîtras à l'aide de ce
livre.

Conseil : si ton optique est de garder un bien immobilier et de lui faire prendre de la
valeur, attends sagement pendant 30 ans. Entre nous, tu sais bien qu’en bon investisseur
rentable, tu ne garderas jamais un bien pendant 30 ans.

Attention ! Cette taxe sur la plus-value est applicable quand ton bien immobilier a été :

1 - Acheté par tes soins.

2 - Construit sous ta volonté.
3 - Reçu par quelqu’un de ta famille par succession ou décès.

Attention ! Si le bien t'est donné par quelqu'un de ta famille, aucune taxe sur la
plus-value n’est à payer pour lui comme pour toi. Intéressant non ?

Par contre, le fait de donner un bien par succession va coûter de l’argent à celui qui le
transmet. (droit de donation et succession)
Les frais sont variables en fonction de la valeur du bien.

14
 Gonfler le
prix d’achat
 Chapitre 1
Le terme “gonfler” le prix d'achat pourrait porter à confusion. Tu ne le gonfles évidem-
ment pas à l'achat, mais après ton achat.
Si tu as compris, le fait de gonfler le prix d'achat permet de réduire la plus-value brute et
d'arriver à la plus-value nette la plus faible. Avec pour objectif de limiter les taxes sur la
plus-value réalisées lors d'une vente.
Il y a donc différentes méthodes pour gonfler un prix d'achat :

1 - Augmenter la TVA quand tu achètes un bien neuf.

2 - Augmenter les frais d’agence immobilière et de recherche du bien.

Les frais participants à l'obtention de ton bien peuvent faire augmenter ton prix d'achat
par la suite. Il existe aussi les frais divers, ce qui équivaut aux travaux.
Les travaux de construction, d'agrandissement, de reconstruction et d'amélioration en
font partie.

Attention ! Les travaux d'entretien ne peuvent pas être déduits de la taxe sur la PV.

Il y a différentes méthodes pour déduire tes travaux de ton prix d'achat. Elles peuvent
varier en fonction de tes envies ou de ton statut.

Quand, tu es en nom propre :

Exemple au réel :

Imaginons qu’Arthur achète un bien immobilier.

9RLFLXQVFK«PDVLPSOLͤ«SRXUTXHWXFRPSUHQQHVIDFLOHPHQW

16
 Chapitre 1
Conseil : conserve bien les factures quand tu iras chez le notaire. Il comptera le mon-
tant des travaux pour augmenter ton prix d’achat et ainsi réduire la PV brute au maxi-
mum.

La règle des 15 % :

En France, la règle des 15 % se fait automatiquement après 5 ans.

Elle est assez simple à comprendre.
L'état te permet d'augmenter ton prix d'achat au bout de cinq ans si tu as fait des travaux
ou non.

Faire forfait :

En faisant forfait, tu augmentes ton prix d’achat avec les frais de notaire. L’état augmente
directement ton prix d’achat de 7,5 % si tu n’as pas la facture (+7,5% de frais de notaire
payé au moment de l’achat).

Cette option n'est pas avantageuse quand tu achètes des biens de grandes valeurs. Mais
sachant que le notaire ne propose que des frais de notaire supérieur à 3 500 €, cela
devient avantageux en cas d'achats de garages, parkings par exemple.

Quand tu fais de la location nue ou meublée et que tu es au régime réel, tu pourras

déduire tes travaux d’entretien (plomberie, casse due aux dégradations du locataire) de
tes revenus locatifs. Mais attention, il te sera impossible de les déduire de la taxe sur la
plus-value lors de la vente. À toi de choisir quelle option adopter, cependant tu verras
juste après qu’il existe une manière de faire les deux en même temps.

D'un autre côté en location nue (revenus fonciers), il est impossible de déduire des
travaux d’agrandissement, d’amélioration et de construction de tes revenus locatifs.

Quand tu possèdes le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), tu peux égale-
ment déduire de tes revenus locatifs tous les types de travaux.
Mais ceux-ci ne sont plus déductibles sur la taxe de la plus-value.

Tu dois donc faire ton propre choix.

Tu te demandes comment les déduire davantage ?

Mets à ton service la règle des 15 % .

Est-ce possible de déduire deux fois mes travaux ?

Comme nous te l’avons dit précédemment, oui et c'est de la magie pure.

Nous te démontrons ce secret en plusieurs étapes :

17
 Chapitre 1
Étape 1 :

Déduire les travaux de tes revenus locatifs durant toutes les années de location.

Étape 2 :

3RVVªGHDXPLQLPXPDQVWRQELHQLPPRELOLHUHWSURͤWHGHVVXUWRQSUL[G
DFKDW

Attention ! Cette méthode ne marche qu'en LMNP.

Information supplémentaire : les travaux n'étant pas effectués par une entreprise ne
peuvent pas être déduits de la taxe sur la plus-value.
Ou en achetant des matériaux à une entreprise, et en les faisant poser par une autre
entreprise.

Si tu réalises toi-même tes travaux, il est possible de les déduire de tes revenus locatifs.
Conserve bien les factures d’achat des matériaux.

Ce sont des petites subtilités qui peuvent te faire perdre de grosses sommes d’argent si
tu n’en tiens pas compte.

Tu connais maintenant les différentes méthodes essentielles pour augmenter ton prix
d’achat et ainsi baisser ta plus-value imposable.

Nous allons maintenant t’expliquer une autre méthode pour être imposé sur une plus-va-
lue déduite autant que possible.

Cela consiste à baisser le prix de vente :

Tu vas pouvoir déduire :

1. Commission d’agence immobilière

2. Frais de diagnostics
3. Frais d’éviction (si tu as la volonté de vendre ton bien immobilier ou si ton locataire ne
paie pas). Tu dois par contre mettre ton bien en vente immédiatement après l’expulsion.
4. Frais d’architecte
5. Frais d’hypothèque, pour faire simple quand la banque t’accorde un crédit, elle prend
des garanties.

Donc lors de ta vente, le notaire va lever cette main hypothèque. Cette action coûte une
certaine somme.

18
 Chapitre 1
Conseil : les mois dépassant cette tranche d’année (de 5 ans) ne sont pas comptabili-
sés et il vaut mieux que tu vendes ton bien en janvier qu’en novembre par exemple.

Quand tu achètes un bien neuf et qu’il met plusieurs années à se construire, ces années
sont comptabilisées dans l’abattement.

Nous t’avons montré différents moyens de réduire la taxe sur la plus-value. Mais dans
certains cas, tu peux en être totalement exonéré.
A l’heure actuelle, il existe six cas permettant cette exonération.

Plus value des particuliers : https://bit.ly/2CVnp2A

Premier cas d’exonération de la PV :

En choisissant de vendre ta résidence principale, donc le bien dans lequel tu vis. Tu dois
néanmoins prouver que tu y vis par des factures d'eau, d'électricité et y vivre. Il n’y a pas
de minimum de durée d’habitation mais nous te conseillons d’y vivre minimum 6 à 9
mois avant la mise en vente.

Puis-je vendre ma résidence principale tous les six mois pour faire une plus-value ?

/¢GHVVXVODORLQ
HVWSDVSU«FLVH(OOHQHͤ[HSDVU«HOOHPHQWXQQRPEUHGHPRLVOLPLW«
PDLVMHWHOHG«FRQVHLOOHVLQFªUHPHQWFDUO̵‹WDWSRXUUDLWUHTXDOLͤHUWDU«VLGHQFHSULQFLSDOH
HQELHQGHORFDWLRQHWWXVHUDVGRQFUHTXDOLͤ«GHPDUFKDQGGHELHQVTXHOTX̵XQD\DQW
comme activité principale l'achat et la revente de biens).
Si cela arrive, utilise les méthodes que nous t’avons déjà expliquées pour réduire l’impôt
sur la plus-value.

Ne t'inquiète pas, des conditions s'appliquent :

- Vendre dans le but de faire une plus-value.

- Répéter ces opérations trop souvent. (1/an)

,PDJLQRQVTXHFHODDUULYHWXSHX[WRXMRXUVWHG«IHQGUHGHYDQWXQMXJHHQMXVWLͤDQWTXH
tu souhaitais vendre ton bien sans réaliser une plus-value.
À toi de fournir des raisons valables comme un divorce, une mutation à l’étranger, achat
d’une résidence principale plus grande, naissance, mariage, etc.

Conseil : HVVDLH GH YDULHU OD IU«TXHQFH GH WHV YHQWHV SRXU «YLWHU FHV MXVWLͤFDWLRQV RX
P¬PHWHIDLUHUHTXDOLͤHUHQPDUFKDQGGHELHQV

&DVG
XQG«P«QDJHPHQWWDSUHPLªUHU«VLGHQFHSULQFLSDOHUHVWHVRXVFHWWHTXDOLͤFDWLRQ
pendant 21 mois, à toi de la vendre dans les délais.

En instance de divorce : quand chacun part vivre de son côté, cette maison restera une

19
 Chapitre 1
résidence principale pendant 21 mois également.
Par contre c’est à toi de prouver que tu fais toutes les démarches pour la vendre, en utili-
sant le mandat de l'agence immobilière et les documents prouvant des visites et offres.

Nous avons maintenant une astuce assez intéressante pour vendre plus cher un garage
ou un parking.

S'il se trouve dans un rayon de 1 km de ta résidence principale, que tu le vends au même

moment et que les acheteurs sont différents, tu pourras espérer vendre ton garage, par-
king à un meilleur prix en le vendant séparément.

Conseil : mets les en vente au même moment, tu n’auras alors rien à te reprocher.

Deuxième cas :

Il est possible de ne pas payer de taxe sur la plus-value pour les résidences secondaires
et résidences locatives.

Mais tu dois respecter certaines conditions :

1. Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale les quatres dernières
années.

2. Cela doit être ta première vente de résidence secondaire ou locative.

3. Il faut que tu ré-investisses dans une résidence principale cette plus-value dans les
deux ans après la vente.

Nous te conseillons de réinvestir la totalité de ta plus-value, sinon tu seras taxé sur le

reste.
Tu peux les réinvestir en faisant un apport à la banque pour l’achat d’une résidence prin-
cipale, dans les travaux de ta nouvelle résidence principale ou pour la construction.

Troisième cas :

Quand ton bien immobilier ne dépasse pas les 15 000 € à la revente.

Quatrième cas :

Quand une personne est invalide à 66 % ou avec une faible pension de retraite, environ 7
000 euros par an.

Cinquième cas :

Si tu t’expatries dans un espace économique européen, et que tu vends ton bien immobi-

20
 Chapitre 1
Si tu t’expatries dans un espace économique européen, et que tu vends ton bien immobi-
lier avant cinq ans. Tu seras donc exonéré de la taxe sur la plus-value, si celle-ci ne
dépasse pas 150 000 €.

Cette opération n'est réalisable qu’une seule fois.

Sixième cas :

Quand tu revends un local commercial ou industriel.

Par ailleurs, l'acheteur doit transformer celui-ci en résidence principale ou en habitation.

Ta taxe sur la plus-value sera alors réduite de 19 %.

Nous pensons honnêtement qu'investir dans l'immobilier ne se fait pas sur un coup de
tête. Il est nécessaire de connaître certaines choses et d'avoir une stratégie. Désormais,
tu auras un sérieux avantage comparé aux autres.

Voici une stratégie assez simple à mettre en place :

1. Achète un bien dans le but de le louer.

2. Loue un bien pendant quatre ans pour y vivre, pendant ce temps ton locataire rem-
bourse ton crédit.
3. Revends ce bien au bout de quatre ans ou plus.
4. Investis la somme obtenue dans une résidence principale.
5. Vends cette résidence principale au bout d’environ un an pour refaire une plus-value.

A toi d’être créatif, il y a énormément de façon d’être exonéré de la taxe sur la plus-value
comme vu ci-dessus.
Celle-ci n'est qu'un exemple qui te montre la façon de penser à avoir en immobilier.

Conseil : crée ta propre stratégie d'investissement pour anticiper au maximum les

futurs imprévus, impôts, taxes en prenant tout en compte …

https://bit.ly/exopv-ir

CODE : https://bit.ly/code-special

21
Connais-tu l’Impôt sur
la Fortune Immobilière
(IFI) ?
 Chapitre 1
C'est un impôt qui a remplacé l’Impôt sur la Fortune. (ISF)

Celui-ci concernait tous les types de biens que ce soit immobiliers, voitures, placements
ͤQDQFLHUVHWG
DXWUHVWXFRPSUHQGVUDSLGHPHQWTXHWRXWWRQSDWULPRLQH«WDLWLPSRV«

Alors qu'aujourd'hui, cette nouvelle loi s’intéresse uniquement à l’immobilier.

Ça ne fait pas trop nos affaires...

Mais cet e-book est là pour t’expliquer de nombreuses méthodes pour éviter l’impôt sur
la fortune immobilière.

Tout d’abord, qui est concerné par l’IFI ?

Seules les personnes physiques sont concernées. Soit les personnes achetant en nom
propre et non en société car les sociétés sont considérées comme des personnes mo-
rales.

Les biens immobiliers comme les garages, appartements, maisons de location, rési-
dences principales ou autres sont assujettis à cet impôt. Les parts dans une société qui
détient de l’immobilier comptent également.

Ton patrimoine net (hors crédit) en immobilier doit dépasser 1,3 millions € pour être
imposé. Si tu débutes, tu n'as aucun souci à te faire. Mais il est toujours intéressant de
savoir comment cet impôt fonctionne. Tu risquerais d'y arriver très rapidement en conti-
nuant d'investir en toi-même comme tu le fais ici pour progresser ...

&̵HVWSRXUTXRLQRXVW̵DYRQVSU«F«GHPPHQWH[SOLTX«FHTX̵«WDLWOHIR\HUͤVFDO&̵HVWXQH
notion assez importante, car l’impôt sur la fortune immobilière est calculé sur l'ensemble
GHVELHQVLPPRELOLHUVSU«VHQWVGDQVOHIR\HUͤVFDO

,OH[LVWHDXVVLXQHYDULDQWHFDUFRPPHWXOHVDLVWHVHQIDQWVIRQWSDUWLHGXIR\HUͤVFDO
jusqu’à un certain âge. Et si tes enfants mineurs possèdent de la valeur immobilière par
le biais de part dans une SCI, cette valeur immobilière comptera dans le calcul de l’IFI.

Nous allons te donner quelques méthodes pour l'éviter.

Méthode 1 : si tu donnes des biens immobiliers à tes enfants majeurs, alors ces biens
immobiliers sortiront de l’impôt sur la fortune immobilière.

Méthode 2 : tu peux aussi jouer sur la territorialité pour sortir tes biens de l’impôt sur
ODIRUWXQHLPPRELOLªUH3DUH[HPSOHVLWXHVIUDQ©DLVHWU«VLGHQWͤVFDOIUDQ©DLVDORUV
que tes biens sont en France ou à l’étranger, ils seront taxables par l’IFI.

(Q UHYDQFKH VL WX HV IUDQ©DLV PDLV U«VLGHQW ͤVFDO ¢ O̵«WUDQJHU XQLTXHPHQW VHXOV OHV

23
 Chapitre 1
(Q UHYDQFKH VL WX HV IUDQ©DLV PDLV U«VLGHQW ͤVFDO ¢ O̵«WUDQJHU XQLTXHPHQW VHXOV OHV
biens français seront taxés par cet impôt.

Méthode 3 : si tu es de retour d’expatriation, cela rejoint la méthode numéro deux.

Par exemple, si une personne quitte la France pour vivre dans un autre pays, mais
qu'elle décide de revenir. Lors de son retour en France, cette personne est toujours
considérée comme expatriée pendant cinq ans. Donc ces biens à l’étranger ne sont pas
taxables sur cet impôt pendant cinq ans.

Méthode 4 : si tu achètes un local pour exercer ton activité, tu rentres dans le cadre de
biens professionnels et tu ne seras pas taxé par l’IFI. C'est pour cela que les plus
grandes entreprises possèdent des biens immobiliers en énorme quantité sans être
taxées.

Méthode 5 : il existe l’article 975 du Code Général des Impôts. (CGI)

Avec cet article, il est possible de sortir les biens immobiliers meublés de l’impôt sur
la fortune immobilière. Ils peuvent donc être considérés comme des biens profession-
nels, mais cela implique de respecter certaines conditions :

1. Avoir le statut de LMP.

2. Détenir les biens par l’intermédiaire d’une société commerciale ou par une SCI à l’IS.

Mais cela dépend également de ta situation, nous te conseillons une fois de plus de t’en-
WRXUHUG̵XQERQͤVFDOLVWHRXG̵XQH[SHUWFRPSWDEOH

Pour être taxé sur ta valeur en immobilier, l'Etat doit connaître la valeur de ton patri-
moine.
Il utilise deux méthodes en fonction de la valeur des biens à estimer.

L’État peut chercher des biens similaires aux alentours pour ensuite déterminer la valeur
propre de ton bien.
Des experts peuvent venir l’évaluer, car tu pourrais très bien avoir sous-évalué ton bien
pour être taxé au minimum.

Par contre, seul ton patrimoine net immobilier sera taxable. Si tu as fait l’acquisition
d’une maison de campagne à 300 000 € mais qu'il te reste encore un crédit de 250 000 €
à rembourser, la valeur de ton bien immobilier est alors de 50 000 €. 50 000 € < 1,3 M €,
tu ne paieras alors aucun IFI.

0DLVTXHUHSU«VHQWHFHWLPS¶WͤQDOHPHQW"

&HODVLJQLͤHSD\HUHQWUHHWGXPRQWDQWWD[DEOH

24
 Chapitre 1
Barème de l’IFI :

Fraction de la valeur nette taxable du

Taux applicables (en %)
patrimoine

N’excédant pas 800 000 € 0

Supérieure à 800 000 € et inférieure ou

0,50
égale à 1 300 000 €

Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou

0,70
égale à 2 570 000 €

Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou 1,00

égale à 5 000 000 €

Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou 1,25

égale à 10 000 000 €

Supérieure à 10 000 000 € 1,50

Par exemple : si Arthur possède 2 millions d'euros nets de patrimoine immobilier, il sera
taxable uniquement à partir de 800 000 € soit sur 1,2 millions d’euros.
On voit dans le tableau ci-dessus que l’état ne nous taxe qu’à partir de 800 000 € de patri-
moine. Arthur possède 2 millions d’euros de patrimoine, nous faisons donc :
2 000 0000€ - 800 000€ = 1 200 000€.
Arthur sera donc imposé sur 1,2 millions selon le barème du tableau à 0,50%.

Attention ! Les crédits à la consommation ne comptent pas!

Tu as aussi l’avantage d’avoir un abattement de 30 % sur la valeur de ta résidence princi-

SDOHFHTXLWHODLVVHXQSHXGHPDUJH6DFKHDXVVLTXHVLWXIDLVXQFU«GLWVHUYDQW¢ͤQDQ-
cer tes travaux, tu pourras le prendre en compte.

Nous allons maintenant t'expliquer une petite particularité de cet impôt.

Disons que tu as réussi à atteindre un patrimoine immobilier de 5 millions d’euros et que
tu as 70 % (3,75 millions d’euros €) de crédit.
Pour faire un calcul simple, on divise la valeur de ton patrimoine par deux. Et ensuite,
nous allons soustraire cette somme au montant de crédit, et cela nous donnera la base
imposable pour payer l’impôt.

Calcul : 5 M € / 2 = 2,5 M €
3,75 M € - 2,5 M € = 1 250 000€ et on viendra appliquer le barème de l’IFI à ce
Eddddd montant.

25
 Chapitre 1
Par contre, si tu possèdes 8 M d'euros nette de patrimoine avec 7 M d'euros de crédit. Il
HVWSRVVLEOHTXHWXQHVRLVSDVVXMHW¢FHWWHSDUWLFXODULW«VLWXMXVWLͤHVTXHFHWWHRS«UD-
WLRQQ̵HVWSDVGDQVXQEXWͤVFDO
,OH[LVWHFHUWDLQVPR\HQVGHSDVVHUHQWUHOHVPDLOOHVGXͤOHW
Nous allons maintenant te montrer quelques astuces pour réduire ton impôt sur la
fortune immobilière ou même le supprimer totalement.

Vendre ses biens

Il y a une raison simple à vendre ses biens, cela permet de ne plus être assujetti à l’impôt
sur la fortune immobilière.
Donc l’argent reçu suite à la vente de ton bien, va te permettre d’acheter des actifs ou
passifs.
Tu peux par exemple acheter des tableaux, des voitures de collection, des montres donc
WRXVELHQVPDW«ULHOVD\DQWXQHYDOHXUTXLFUR°WDXͤOGXWHPSVRXTXLG«YDOXHQWGDQVOH
temps.
Tu peux ensuite refaire un crédit pour investir dans un nouveau bien immobilier.
Par exemple, si Arthur achète un bien de 600 000 € et qu’il emprunte la totalité de la
somme à la banque, ce patrimoine ne sera pas pris en compte pour le calcul de l’IFI

Faire un don d’usufruit de manière temporaire

Quand tu achètes un bien en immobilier, tu l’achètes en pleine propriété. Tu as ainsi un

certain pouvoir, tu peux le séparer en deux choses :

1. La nue-propriété
2. L’usufruit

Ces termes ont déjà été expliqués auparavant. Le côté positif est que si tu donnes
l’usufruit temporaire, ton bien immobilier sort totalement de l’impôt sur la fortune immo-
bilière et ne compte également plus dans le calcul de l’impôt sur le revenu car si tu l’as
bien compris, c’est l’usufruitier qui récupère les loyers, il ne se rajoute alors pas dans ton
IR\HUͤVFDO
Si tu souhaites faire l’opération de l’usufruit, il faut que tu te rendes chez ton notaire pour
lui expliquer la situation.

La succession du bien.

Tu peux directement donner ton bien de ton vivant ou donner l’usufruit.

L’avantage, c’est qu’en donnant un bien/usufruit de ton vivant, tu seras beaucoup moins
taxé sur les frais de succession.
En parlant de succession, tu as le droit de donner de ton vivant 100 000 € à chacun de tes
enfants et tous les 15 ans. Par exemple si vous êtes un couple avec un enfant, vous
pouvez donner à votre enfant 200 000 € tous les 15 ans sans aucun frais de succession.
Il faut néanmoins savoir qu’il existe des tranches de frais de succession, 20/30/40% en

26
 Chapitre 1
Il faut néanmoins savoir qu’il existe des tranches de frais de succession, 20/30/40% en
fonction des montants. Cela fonctionne comme l’impôt sur le revenu, plus le montant à
transmettre est élevé plus tu augmenteras dans les tranches. Les grands-parents
peuvent également faire la même chose, s'ils souhaitent léguer une partie de leur fortune
à leurs petits-enfants, ils peuvent donner 31 865 € tous les 15 ans.
Si tu mets ton patrimoine dans une assurance-vie, tu peux donner jusqu’à 152 500 € par
E«Q«ͤFLDLUH,OQ̵\DXUDDXFXQIUDLVGHVXFFHVVLRQ
Le droit réservataire : en France, il est interdit de déshériter ses enfants.
Il existe des parts réservataires, ton patrimoine est divisé par le nombre de tes enfants
plus une part. Une part par enfant et la dernière part (quotité disponible) est libre de
choix. Tu peux donc la donner à qui tu veux.

Faire du LMP

8QHIRUPHG
DFTXLVLWLRQG«M¢H[SOLTX«HHWR»VDͤVFDOLW«VHUDH[SOLTX«HGDQVOHFKDSLWUH
suivant.

Le don

Tu as une réduction de 75 % de l’IFI sur le montant que tu choisis.

Imaginons qu’Arthur donne 20 000 € à une association, il y a directement 15 000 € d’im-
pôts sur la fortune qui s’enlève.
20 000€ - 15 000€ = 5 000€
Le coût de cette donation n’est que de 5000 €. Il y a tout de même une limite de 50 000 €
d’impôts sur le revenu gagnés par an. Un don peut également se déduire de l’impôt sur
le revenu si tu ne le déduis pas de l’IFI, à toi de choisir. Mais tu peux déduire jusqu’à 50
000 € dans l’IFI, pour ensuite le déduire sur ton IR.

Information complémentaire :
Nous t’avons dit que seul l’immobilier est taxé par l’IFI. Mais attention, une voiture qui fait
SOXVGHFYͤVFDX[HQJHQGUHXQHWD[HGH͍XQ\DFKWGHSOXVGHP«TXLYDXW¢
une taxe de 30 000 à 200 000 euros à payer.
(QͤQVLWXIDLVXQHYHQWHGHP«WDX[SU«FLHX[XQHWD[HGHV̵DSSOLTXH

27
 Chapitre 2 :
Fiscalité en société
 Chapitre 2 : lmnp
Il faut savoir que depuis 2018 le conseil constitutionnel a enlevé une condition pour
passer LMP. Avant, il fallait remplir quatre conditions pour avoir accès et/ou te déclarer
en LMP.

1. Faire du meublé
2. Avoir plus de 23 000 € par an TTC de revenus locatifs issus de la location meublée.
3. Que tes revenus locatifs meublé soit supérieurs à tes autres revenus professionnels.
4. S'inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Début 2018, le conseil constitutionnel a jugé qu’il n’était plus obligatoire de s’inscrire au
RCS pour se déclarer en tant que LMP.
1RXVDOORQVWHSDUOHUPDLQWHQDQWGXSURUDWD9RLFLXQH[HPSOHVLPSOLͤ«SRXUTXHWXFRP-
prennes.
Imaginons que tu commences à faire de la location meublée au mois de juillet et qu’entre
ce mois-ci et janvier, tu fais 18 000 € de location meublée.
Sachant que c’est au prorata, la limite n’est plus 23 000 € mais 11 500 € due à ce calcul
: 23 000 ÷ 12 × 6 mois.

Tu as donc dépassé la limite au prorata, tu es obligé de te déclarer en LMP.

Passons aux avantages et inconvénients du LMP.

Avantages : https://bit.ly/lmp-ir
1. 7XE«Q«ͤFLHVG̵XQHH[RQ«UDWLRQWRWDOHGHWDSOXVYDOXHVRXVFHUWDLQHVFRQGLWLRQV
Après cinq ans d’activité de LMP
Tu encaisses moins de 90 000 € par an TTC de CA. Le loueur meublé est ainsi considéré
comme un petit LMP.
Dans ces conditions, la plus-value long terme (après 5 ans de détention en tant que LMP)
aura une exonération totale, en revanche sur la plus-value court terme, tu paieras l’URS-
SAF qui correspondra à environ 45 %.
La plus-value court terme correspond à la valeur nette comptable. Chaque année, cette
valeur diminue en raison de l’amortissement du LMP. Il est possible que ton bien immobi-
lier atteigne une valeur nette comptable de 0 €, évite vraiment ce cas sinon tu te feras
énormément taxer. Quant à la plus-value long terme, c’est tout simplement le prix
d’achat augmenté de tous les frais possibles moins le prix à la revente. Entre 90 000 € et
126 000 € de plus-value long terme tu as une exonération partielle.

2. /HVG«ͤFLWVJ«Q«U«VHQ/03WHSHUPHWWHQWGHU«GXLUHWHVDXWUHVUHYHQXVFRPPHWHV
revenus professionnels par exemple.
Cette déduction n’a aucune limite mais tu dois respecter certaines règles : tu es obligé de
FU«HUFHG«ͤFLWSDUOHVG«GXFWLRQVHWQRQSDUO̵DPRUWLVVHPHQWGHVPXUVGXELHQRXGHV
meubles achetés. Cette condition limite ainsi le fait d’être concerné.

3. Tes biens immobiliers en LMP peuvent sortir du champ de l’IFI mais il faut que tes
revenus en LMP soient supérieurs à 0€. Ce point complique déjà les choses car le but
GDQVFHU«JLPHHVWG̵DPRUWLUXQPD[LPXPWHVUHYHQXVSRXUDYRLUXQG«ͤFLWHWQHSDV¬WUH

29
 Chapitre 2 : lmnp
être lourdement taxé.
Il faut également que tes revenus LMP soient supérieurs à tes autres revenus. Note bien
que les revenus de location entrant dans tes revenus imposables à l’IR ne compte pas, ce
serait trop facile.

4. Tu peux être exonéré de la taxe sur la plus-value des biens issus d’une donation ou
d’un héritage si tu t’engages à continuer l’activité LMP de ces biens. L’imposition de la
plus-value long terme sera alors supprimée. Ensuite, si tu gardes quatre ans les biens
immobiliers qui t'ont été donnés par héritage ou donation tu auras alors une exonération
de droits de succession.
En revanche, en cas de vente exceptionnelle, tu dois prolonger l’activité LMP de trois ans
pour être exonéré de la plus-value comme expliqué juste avant (seulement la PV long
terme)

Inconvénients :

1. Tu es au RCS, tu dois donc payer des cotisations.

2.7XHVDIͤOL«¢O̵8566$)WXGRLVGRQFSD\HUOHVFRWLVDWLRQVVRFLDOHV
3. Ta plus-value court terme est soumise à l’URSSAF soit environ 45 %. Tu peux donc être
lourdement imposé comme vu précédemment ...
4./RUVTXHWXHVHQG«ͤFLWLO\DXQHGLVWLQFWLRQHQWUHFHTXHO̵RQDSSHOOHOHVDPRUWLVVH-
PHQWV HW OHV G«GXFWLRQV $ͤQ GH U«GXLUH WHV UHYHQXV HQ /03 WX SHX[ XWLOLVHU GHX[ P«-
thodes.

Dans un premier temps, nous allons remettre au clair la notion d’amortissement et de

déduction.

L’amortissement est une opération comptable réglementée pour constater la déprécia-

tion de la valeur d’un bien dans le temps. Cette opération peut surtout nous permettre de
payer moins d’impôt. Quant à la déduction (les charges annuelles qui concourent à ton
activité), c’est le fait de soustraire un montant par un autre montant. Comme avec nos
exemples sur la plus-value en immobilier où l’on avait soustrait le prix de vente par le
montant des travaux pour arriver à la plus-value nette. L'amortissement concerne donc
les murs, les travaux, les frais de notaire. Par exemple, si tu divises la valeur du bien sur
30 ans avec ton expert-comptable, chaque année tu vas venir amortir une partie du bien
(c’est une moyenne, en réalité c’est bien plus compliqué mais c’est l’affaire de l’expert
comptable). Mais comme expliqué avant, tu ne pourras pas déduire tes autres revenus si
WRQG«ͤFLWHVWJ«Q«U«SDUO̵DPRUWLVVHPHQW/HG«ͤFLWͤVFDOGHYUDXQLTXHPHQWSURYHQLUGH
tes déductions (charges).

L’amortissement : https://bit.ly/amorti-ir
6. Si tu as un bien immobilier dans un autre régime comme les revenus fonciers par
exemple et que tu souhaites passer en LMP qui est un régime professionnel, cela
entraîne un passage du patrimoine personnel vers du patrimoine professionnel.

30
 Chapitre 2 : lmnp
Ce changement va être assimilé à une vente et a un impact au niveau de la plus-value. Si
tu achètes un bien aux revenus fonciers à 125 000€, et qu’au moment de le faire rentrer
au régime professionnel il vaut 250 000 €, tu vas alors être assujetti à la plus-value des
particuliers.
Au niveau du professionnel, on dit que tu vas purger ta plus-value car tu vas amortir ton
bien suivant la valeur à laquelle tu l’as rentré pour ensuite ne pas payer d’impôt sur tes
revenus en meublé.
Maintenant que l’on a vu comment fonctionne le LMP avec ses avantages et ses inconvé-
nients, nous allons voir concrètement ce que tu as à payer dans le cadre de l’URSSAF.

Tout d’abord tu as deux régimes différents au sein du LMP :

Micro : Tu vas payer 23,1 % de ton chiffre d’affaire. Par exemple si tu gagnes 100 000 €,
tu vas payer 23 100€ d’URSSAF, le reste est soumis à l’impôt sur le revenu. Par contre, si
ton bien de courte durée est classé par un organisme, tu paieras 13,4 % de ton chiffre
d’affaires et le reste sera imposé via l’IR.

Réel : Tu peux déduire tous tes frais et tes amortissements, tu verras que ton imposition
est différente en fonction de tes revenus annuels.

2. 6LWRQE«Q«ͤFHVHVLWXHHQWUHHW͍WXYDVSD\HUG̵856$))VXUWRXVOHV
E«Q«ͤFHVHWXQHIRLVO̵8566$)SD\«WXGHYUDVHQFRUHSD\HUWD70,

3. 6L WX WH VLWXHV HQWUH   ͍ HW   ͍ WX YDV SD\HU  VXU WRQ E«Q«ͤFH HW
ensuite payer ta TMI.

Par exemple :V̵LOWHUHVWH͍GHE«Q«ͤFHVVXUO̵DQQ«HWXHVLPSRV«¢

Cela donne 9 280 € d’URSSAF à payer. Sur les 10 720 € restants, tu vas venir payer en
fonction de ta TMI. Si tu appartiens à la tranche à 30%, il ne te restera plus que 7 504 €.

A titre d’information, l’URSSAF que tu paies en LMP te procure un avantage pour la

retraite ou en cas d'arrêt maladie, tu pourras espérer gagner plus. Mais ce n’est pas le
cas dans le monde du salariat donc si tu es salarié, tu ne reçois aucune prestation en
plus et tu cotises pour rien. En étant indépendant, tu cotises plus donc tu vas avoir plus
de prestations comme par exemple une retraite plus importante, plus d’allocations fami-
liales.

31
 Chapitre 2 : SCI
Nous allons maintenant parler de la SCI.

Avant de t’expliquer concrètement ce qu’est la SCI, nous allons t’indiquer dans quel cas
il est utile d’avoir une SCI. Il y a une mauvaise croyance qui circule et qui dit que la SCI
permet de baisser l’impôt sur le loyer.
Il existe deux principales raisons pour faire un montage en SCI : vouloir acheter en asso-
ciation ou à plusieurs et vouloir préparer la succession. Le problème est lorsqu’une des
deux personnes décède. En effet la succession des biens immobiliers passe par le code
civil et ils ne reviennent pas à l’associé s’ils n’ont pas de lien de parenté ou s’ils ne sont
pas mariés.

La SCI présente également des inconvénients.

Inconvénients :

1. Tu ne peux pas créer une SCI seul (théoriquement)

2. Tu as des frais de tenue de comptabilité

3. Tu ne disposes pas du délai de rétractation lors de la signature du compromis alors

qu’un particulier a légalement droit à 10 jours de rétractation sans motif.

4. 7XQHE«Q«ͤFLHVSDVGHVFODXVHVSURW«JHDQWOHVYLFHVFDFK«VKXPLGLW«IXLWH̿/D6&,

fait partie du régime des professionnels tu n’as donc pas le droit à l’erreur sur ce genre
de chose.

5. Les crédits professionnels ont de moins bonnes conditions que les crédits particuliers.
(taux plus élevés, durée moins longue...)

6. La distribution des parts. Évite l’égalité de part, cela facilitera la prise décision. (Distri-
bue les parts comme ceci par exemple 49% et 51%)

7. Sur une résidence principale, les frais de succession se font d’habitude sur 80% de la
valeur de ton bien alors qu'en SCI, cette règle n’existe pas.

8. Tu t’engages à contribuer aux pertes et dettes, tu es donc responsable à hauteur de

tes parts.

9. Si tu es marié en communauté, ton conjoint peut te réclamer la moitié des parts.

Comparons la SCI à l’IR et la SCI à l’IS.

IR : IS :
https://bit.ly/sci--ir https://bit.ly/sci-is

32
 Chapitre 2 : sci
SCI à IR SCI à IS
Qui est redevable de l’impôt sur L’entrepreneur, ou les associés L’entreprise
OHVE«Q«ͤFHV" dans les sociétés à l’IR

Quel est le taux d’imposition Suivant le barème progressif de Au taux réduit de 15% puis au taux
applicable ? l’IR normal de 28%

/HVE«Q«ͤFHVU«LQYHVWLVVRQWLOV 2XLODWRWDOLW«GXE«Q«ͤFHHVW 1RQVHXOVOHVE«Q«ͤFHVQHWV

taxés ? imposée à l’IR (après IS) distribués supportent
d’autres taxations

/HVE«Q«ͤFHVGLVWULEX«VVRQWLOV 1RQODWRWDOLW«GXE«Q«ͤFHHVW 2XLOHVE«Q«ͤFHVGLVWULEX«VVRQW

doublement taxés ? réputée distribuée et imposée une imposées à l’IR (après avoir été
seule fois à l’IR imposés à l’IS sur l’entreprise)

(VWLOSRVVLEOHGHE«Q«ͤFLHUGX Possible si l'entrepreneur exerce Impossible, peu importe le statut

régime micro-entreprise ? en nom propre, en EIRL ou en EURL juridique de l’entreprise
en étant gérant associé unique Reportables en avant sans limita-
tion de durée ou reportables en
arrière
&RPPHQWVRQWJ«U«VOHVG«ͤFLWV" Imputables sur le revenu global de Sur le montant de ses rémunéra-
l’année et les années suivantes tions et d’une partie de ses
(BIC et BNC) dividendes

,PSRVLWLRQGHVE«Q«ͤFHV 6XUOHPRQWDQWGHVRQE«Q«ͤFH À l’impôt sur les sociétés au

Directement au nom des associés niveau de la SCI

Frais d’acquisition des immeubles 1RQG«GXFWLEOHͤVFDOHPHQW Déductibles du résultat imposable

Charges déductibles 1RQG«GXFWLEOHVͤVFDOHPHQW Toutes les charges engagées dans

Travaux d’entretien et de répara- l’intérêt de la société
tion, primes d’assurance, provi-
sions pour charges de copropriété,
frais de gestion, taxe foncière et
assimilée, intérêts d’emprunt,
travaux d’amélioration ne consti-
tuant pas des travaux de construc-
tion ou d’agrandissement

Amortissement du bien immobilier 3DVGHG«GXFWLRQͤVFDOH Déduction du résultat imposable

33
 Chapitre 2 : SCI
Imposition de l’associé personne ,PSRVLWLRQGLUHFWHGHVE«Q«ͤFHV¢ Imposition uniquement en cas de
SK\VLTXHVXUOHVE«Q«ͤFHV l’IR au nom de l’associé, dans la distribution de dividendes (IR sur
catégorie des revenus fonciers les revenus de capitaux mobiliers)

Imposition de l’associé personne Imposition en tant que plus-value Pas d’imposition personnelle.
physique sur les plus-values de immobilière Imposition au niveau de la socié
cession de biens immobiliers

Imposition de l’associé personne Imposition en tant que plus-value Imposition en tant que plus-value
physique sur les cessions de parts immobilière sur valeur immobilière

Tu connais maintenant les avantages et inconvénients de la SCI IR ou IS.

Pour t’aiguiller, nous allons te faire un comparatif de la SCI imposée à l’IR et de celle à
l’IS. Il y a une grande différence en terme d’imposition sur la plus-value. Pour faire
simple, lors d’une plus-value en étant à l’IR, tu es imposé comme les particuliers. Ce type
d’imposition t’a déjà été expliqué plus haut.
L’imposition à l’IS sur la PV est composée de deux catégories :

La plus-value réelle

Par exemple : si Arthur achète un bien immobilier 200 000 € et qu’il le revend 300 000 €,
alors sa PV est donc de 100 000 €

L’amortissement du bien immobilier

Il faut savoir qu’avec la SCI IS, il est possible d’amortir les murs de ton bien immobilier
pour la seule raison que la SCI IS est une société commerciale. Cette notion d’amortisse-
ment peut paraître très compliquée, c’est pour cette raison que nous allons te l’expliquer
à travers un exemple simple.
Imaginons qu’Arthur achète un bien immobilier à 100 000 €, il a la possibilité d’amortir
VRQELHQVXUXQHS«ULRGHTX̵LODXUDG«ͤQLDYHFVRQH[SHUWFRPSWDEOH6̵LODSDUDLOOHXUV
convenu avec son expert-comptable que cette durée serait de 20 ans, il faut diviser 85%
de la valeur du bien (selon la localité) par 20. On prend uniquement 85% de la valeur du
bien car les 15% restants correspondent à la valeur du terrain qui n’est pas amortissable.
On obtient alors la somme de 4 250 € (c’est une moyenne). Chaque année, il pourra sous-
WUDLUH¢VHVE«Q«ͤFHVGHORFDWLRQ͍G̵DPRUWLVVHPHQWTXLVRQWGHVFKDUJHV'RQFVL
VRQE«Q«ͤFHVXUXQHDQQ«HDYDLW«W«GH͍LOQ̵DXUDLW«W«LPSRV«TXHVXU͍

5 000€ - 4 250€ = 750€

Ensuite les 750€ seront imposés selon la façon qui a été expliqué précédemment.

34
 Chapitre 2 : SCI
Cet amortissement est uniquement possible en SCI IS. Par contre, cela présente un point
négatif, tu seras doublement imposé lors de la revente de ton bien immobilier.

Pour revenir à l’exemple d’Arthur, il aurait fait une plus-value de 100 000 € s’il avait été à
OD 6&, ,5 0DLV LO Q̵DXUDLW SDV SX U«DOLVHU GH O̵DPRUWLVVHPHQW VXU OHV E«Q«ͤFHV ORFDWLIV
Mais dans le cas de la SCI IS, il sera imposé sur les 100 000 € de plus-value réelle ainsi
que la somme de l’amortissement effectué.
S’il réalise l’amortissement complet de 85 000 € sur 20 ans, la plus-value n’est alors plus
de 85 000€ mais de 170 000€. Par contre s’il souhaite arrêter l’amortissement au bout de
11 ans, la plus-value imposable sera de 85 000€ + 46 750€ (4 250€ x 11). Je pense que
tu l’as bien compris, réaliser une plus-value en SCI en ayant fait un amortissement avant
est vraiment une mauvaise stratégie.

L’imposition à l’IS change quasiment chaque année avec des taux différents. Après avoir
payé cette imposition, tu devras payer la flat tax de 30% sur la somme restante (si tu sou-
KDLWHVVRUWLUOHVE«Q«ͤFHVSRXUWRLP¬PH
L’imposition à l’IR est différente car elle fait partie des revenus fonciers et à l’IS, des
E«Q«ͤFHVFRPPHUFLDX[/DPDQLªUHG̵LPSRVLWLRQSRXUO̵,5DG«M¢«W«H[SOLTX«H&HTXHWX
dois comprendre c’est que tu peux déduire un maximum de frais ; le montant restant sera
ensuite imposé selon ta TMI et les prélèvements sociaux. Pour information, il est beau-
coup plus facile de ne pas payer l’impôt à l’IS car il est possible de déduire beaucoup plus
de frais. Comme par exemple les frais de notaire ou les frais d’agence immobilière et
d’autres choses déjà vues précédemment.

Une autre subtilité qui a déjà été expliquée pour la SCI IR est que tu peux déduire seule-
ment les travaux d’entretien de tes revenus locatifs. Alors qu’en SCI IS, tous les types de
travaux sont déductibles.

De plus, n'oublie pas que tu peux importer un bien immobilier en nature dans ta SCI IS.
Tu possédais par exemple des biens immobiliers avant de créer ta SCI IS et tu souhaites
les intégrer dans ta SCI IS tu dois alors vendre tes biens immobiliers à ta propre SCI IS et
t’acquitter d’une taxe sur la plus-value si tu en réalises une.
L’avantage est que plus le prix de l’achat est élevé dans ta SCI IS, plus tu pourras amortir
les murs de ton bien pour réduire la somme de revenus

locatifs imposables. C’est un calcul qui est compliqué à réaliser, il est nécessaire d’avoir
recours à un expert comptable pour qu’il étudie ton cas en particulier.

Par contre, si tu décides d’apporter un bien en nature à ta SCI IR, il existe deux cas :

Cash :

Si le bien est totalement payé il n’y a alors aucun frais à payer mis à part les frais
comptables. Si tu avais fait cela en SCI IS, tu aurais dû payer 5% de droits de mutation
sur la valeur du bien qu’il soit à crédit ou non.

35
 Chapitre 2 : SCI
Bien immobilier à crédit :

Lors de ce transfert de propriété de ce bien dans ta SCI IR, il est obligatoire de payer 5
% de la somme empruntée dans ton crédit.

Imaginons maintenant qu’Arthur souhaite apporter son bien en nature dans la SCI,
qu’elle soit à l’IR ou à l’IS et qu’il y ait déjà des locataires. Il aura alors une décote de 20%,
cela veut tout simplement dire qu’en vendant son bien immobilier à sa SCI, la PV est
diminuée de 20%. Cette information n’est pas à négliger.

En SCI à l'IR, si tu vends ton bien à 250 000 € au bout de 30 ans, tu ne vas payer aucune
taxe sur la plus-value. Pour faire simple, tu as acheté ton bien 95 000 €, ta plus-value est
de 155 000 € non imposable.
A l’inverse, si tu es à l’IS et que ton bien a une valeur nette comptable de 0 € mais que le
prix de vente est de 250 000 €, tu seras très lourdement taxé.

Plusieurs choix s’offrent à toi :

1. Tu la laisses dans la société (tu vas payer 25 % d'IS sur 250 000€, cela fait 62 500 € de
taxe sur la plus-value)

2. A titre personnel (non seulement tu paies les 62 500€ mais tu vas payer les 30% de flat
WD[HVXU͍FHTXLDMRXWHHQFRUH͍¢SD\HU$ODͤQLOWHUHVWH͍
dans ta poche.

Rappelle-toi, au début, nous t’avions dit que la SCI ne pouvait pas être créée par une
seule personne. Mais il existe une petite astuce qui consiste à s’associer avec une socié-
té commerciale pour pouvoir créer cette SCI “seul”. Si tu as une société de rénovation
dans le bâtiment ou tout autre société commerciale, tu vas pouvoir associer ta société
commerciale avec toi en nom propre et donc créer ta SCI qui sera détenue par ta société
de rénovation et toi-même.

Ce que l’on te conseille c’est de mettre en place une holding au-dessus de ta SCI, elle
sera donc détenue par ta holding où tu es le seul associé en nom propre. N’hésite pas
HQFRUHXQHIRLV¢WHUDSSURFKHUGHWRQH[SHUWFRPSWDEOHRXͤVFDOLVWHVLWXVRXKDLWHVWH
lancer dans ce type de montage.

Ensuite, il existe le pacte dutreil permettant de transmettre tes biens de la société à

moindre coût (aux enfants).
Tu peux le faire avec une SCI à L’IS ou en LMP. L’avantage est que tu peux réduire l’as-
siette taxable (donation, succession ...) de 75%.

Cependant, il doit y avoir un engagement collectif de deux ans, cela veut dire que ton
enfant doit poursuivre l’activité.

36
 Chapitre 3 :
Fiscalité des particuliers
 Chapitre 3
Fiscalité des particuliers sur les revenus locatifs :

Nous t’avons déjà expliqué le fonctionnement de l’imposition sur la plus-value, sur la

fortune immobilière et l’impôt sur le revenu. Ici, l’intérêt est de comprendre que tu
peux changer de tranche marginale en fonction des loyers annuels que tu perçois.
Nous allons donc t’expliquer comment tu seras imposé sur tes loyers perçus.

Lexique :
Base imposable : elle représente ton résultat annuel, ce sera la base sur laquelle tu seras
imposé.
Abattement : Selon le régime, l’abattement te permettra de réduire cette base imposable.

Prenons un exemple :
Imaginons qu’Arthur réussisse à encaisser 9 000 € de loyer par an.
Premièrement, il est important de savoir que cette somme sera déduite par des charges
ou abattements selon le régime qu’il aura choisi.
Imaginons qu’il lui reste plus que 4 500 € imposables car il a opté pour l’abattement de
50% sous le régime micro-bic.

Sur la somme de tes loyers annuels, tu seras assujetti à deux impôts :

L’impôt sur le revenu :

Si tu te rappelles, tes revenus imposables appartiennent à une (TMI). Donc les 4 500 €
imposables seront imposés à 30% si tu appartiens à cette TMI. Arthur devra donc payer
1 350 € par année si les revenus perçus restent identiques l'année d'après.

Les prélèvements sociaux :

A ce jour, ils correspondent à 17,2 %. Ce pourcentage peut varier d’une année à l’autre en
IRQFWLRQGHO̵‹WDWIUDQ©DLVMHWHFRQVHLOOHGHY«ULͤHUFHSRXUFHQWDJHU«JXOLªUHPHQW$UWKXU
devra donc payer 17,2% des 3 500 €, soit 602€.

Cela lui fait donc un total de 1 952€ à payer à l’état. Tu as donc bien compris que plus ta
base imposable sera élevée plus tu paieras d’impôts sur celle-ci et inversement. Il faut
donc réduire le plus possible ta base imposable pour ton activité de location immobilière
et nous allons t’expliquer comment procéder.

3RXUOHVU«JLPHVͤVFDX[GXSDUWLFXOLHUVRQWFRQFHUQ«HVWRXWHVOHVSHUVRQQHVSK\VLTXHV
qui achètent en nom propre.

7XGRLVVDYRLUTXHGDQVFHVU«JLPHVͤVFDX[LOH[LVWHGHX[JUDQGHVIDPLOOHV

1. La location meublée
2. La location nue

38
 Chapitre 3
/HVUHYHQXVLVVXVGHODORFDWLRQPHXEO«HIRQWSDUWLHGHODFDW«JRULHGHVE«Q«ͤFHVLQGXV-
triels et commerciaux (BIC) et les revenus issus de la location nue font partie des revenus
fonciers.

Maintenant, tu dois comprendre qu’il existe des sous-catégories, que ce soit en location
meublée ou nue: le régime réel et le régime micro.

En location nue : https://bit.ly/loca-nue

Micro foncier : Il ne concerne que la location nue. Tu ne peux pas dépasser 15 000 € de
loyers perçus (hors charges) par an. Si tu dépasses les 15 000€, tu passeras automati-
quement au régime réel.

Dans ce régime, l’État te propose un abattement de 30% sur tes revenus locatifs.

Si nous prenons une base imposable de 10 000€ (revenus locatifs annuels), tu seras
imposé sur 7 000€ (30% d’abattement). Sur ces 7 000€, viendront s’imputer ta TMI et les
PS.

Réel : Tu pourras déduire de ta base imposable tous les frais utiles à la location de ton
bien immobilier :

1. Intérêts d'emprunts et frais bancaires

2. Travaux : amélioration, entretien et réparation. Exclus : construction, agrandissement
3. Primes d'assurances
4. Charges non récupérables
5. Charges récupérables
6. Impôts fonciers
7. Dépenses d'administration et de gestion

Une fois que le montant de tes loyers perçus sera déduit de toutes ces charges, tu seras
LPSRV«VHORQWD70,HWDX[36VLWXHVHQFRUHHQE«Q«ͤFH

Petite particularité : Si le montant imposable te fait changer de tranche marginale d’im-

position tu auras alors deux calculs différents.

Le montant dépassant la limite de la tranche inférieure sera imposé dans la nouvelle

tranche. Et le reste sera imposé à la tranche inférieure.

3DUH[HPSOHWXJDJQHV͍DQQXHOVHWU«DOLVH͍GHE«Q«ͤFHORFDWLIDSUªVOHV
charges imputées. Tu ne seras donc plus dans la TMI à 11% mais dans la TMI à 30%
Ainsi, tu paieras 11% d’impôts sur la tranche de 10 064€ jusqu'à 25 659€ soit sur 15 595€
et 30% d’impôts de 25 660€ jusqu'à 30 000€ soit sur 4 340€.

Il faut comprendre ici que lorsqu’on un bocal est rempli, il déborde dans un autre mais ne
se vide pas totalement.

39
 Chapitre 3
Tu te dois de maîtriser le G«ͤFLWIRQFLHU, c’est tout simplement le régime réel qui a subi
XQ G«ͤFLW FKDUJHV SOXV «OHY«HV TXH WHV UHYHQXV ORFDWLIV WX OH UHWURXYHUDV HQ ORFDWLRQ
meublée comme en nue.

0DLVTX̵HVWFHTX̵XQG«ͤFLW"

C’est tout simplement quand tu as eu plus de frais que de rentrée locative.

Voici un exemple qui te permettra de comprendre :

Arthur, un particulier en quête de revenus passifs, récolte 9 000€ de revenus locatifs
annuellement grâce à son premier appartement.

Au moment de payer ses impôts annuels, il déduit de sa base imposable les charges qui
ont concouru à son activité (39 000€). Il passe sa base imposable de 9 000€ à -30000€.
Ainsi, Arthur ne paiera donc pas d’impôts cette année-là et pendant au moins 3 ans
encore si ces revenus ne changent pas. De plus, durant les années qui suivront Arthur
aura encore des charges à déduire car il pourra effectuer d’autres opérations tous les ans
pour repousser le plus loin possible son imposition.

ATTENTION AU RÉGIME FONCIER ! Arthur a le droit de faire une chose la première année
GHG«ͤFLWIRQFLHU

En effet, il peut et est obligé de prendre 10 700€ du montant des charges et les déduire
GHVRQIR\HUͤVFDO,OSRXUUD¬WUHPRLQVWD[DEOHHWDOOHUGDQVXQHWUDQFKHLQI«ULHXUHYRLUH
ne pas payer d’impôts (-de 14 000€/an dans le foyer).

Réaliser cela est obligatoire la première année. C’est très avantageux si ton salaire est
assez élevé. En revanche, tu verras plus tard que le régime du LMNP te permet de faire
une chose similaire mais avec encore plus d'avantages.

Comme nous te l’avions expliqué précédemment, toutes les charges que tu vas déduire
de tes revenus locatifs ne pourront pas être déduites lors du calcul de la taxe sur la
plus-value en tant que particulier. Ce doit vraiment être clair pour toi! Tu ne peux donc
pas déduire des deux côtés.

Information : En optant pour le régime réel, tu t’engages à y rester pendant trois ans
minimum.

Conseil : N’hésite pas à te faire aider par un expert comptable si tu es au réel, laisse lui
faire ta comptabilité, tu gagneras du temps et de l’argent.

7XFRQQDLV¢SU«VHQWWRXVOHVU«JLPHVͤVFDX[HQQXLOQRXVUHVWH¢YRLUOHVU«JLPHVHQ
location meublée.

40
 Chapitre 3
Passons-y immédiatement...

En location meublée : https://bit.ly/loc-meuble

Comme tu le sais, les revenus perçus appartiennent au BIC. Il y a également les sous-ca-
tégories avec le réel et le micro BIC qui fonctionne comme le micro-foncier avec d’autres
critères.

Micro BIC : l’abattement est bien plus intéressant que pour le régime du micro foncier.
Celui-ci est de 50% au lieu de 30% pour le micro-foncier.

Par exemple : si tes revenus locatifs s’élèvent à 9 000€ par an, seulement 5 000€ s’ajou-
teront à ton revenu imposable (salaire). Il te restera à payer ta TMI et les PS (17,2 %). Il
faut savoir également que le plafond pour être au micro-bic est de 70 000 €. Rappelle toi,
il était de 15 000 € pour le régime du micro foncier (nue). Une fois le plafond dépassé, tu
passeras au réel de manière automatique.

Nous conseillons de toujours rester attentif au plafond, celui-ci peut varier d’une année
à l’autre.

Attention ! Quand tu loues en meublé, tu dois payer la cotisation foncière des entreprises
(CFE). Mais ne t’inquiète pas, tu en es exonéré la première année. Sache toutefois que
celle-ci peut être variable en fonction de la valeur de ton bien immobilier et de son empla-
cement.

Le LMNP : ce régime miraculeux, tu as sûrement dû en entendre parler. On peut dire qu’il

WLUH VRQ VXFFªV GH VRQ U«JLPH U«HO  &RPPH WX OH YHUUDV WX YDV SRXYRLU E«Q«ͤFLHU GHV
DYDQWDJHV ͤVFDX[ GHV VRFL«W«V HW GH FHX[ GHV SDUWLFXOLHUV WRXW HQ «YLWDQW OHV LQFRQY«-
nients !

Au réel, tu pourras déduire quasiment les mêmes frais qu’en SCI à l’IS, bien plus que le
régime réel de la location nue :

1. Intérêts d'emprunts et frais bancaires

2. Travaux : amélioration, entretien et réparation
3. Primes d'assurance
4. Charges non récupérables
5. Charges récupérables
6. Impôts fonciers
7. Dépenses d'administration et de gestion
8. Frais de notaire, d'agence et de constitution
9. Travaux de construction, agrandissement soit tous les types de travaux
10. Frais concourant à la gestion de l'activité
11. Amortissements (environ 4% du prix du bien par an)

41
 Chapitre 3
Il y a une autre différence entre le régime réel du meublé et celui du nu. En meublé, tes
revenus locatifs font partie des revenus commerciaux. À l’opposé, les revenus locatifs de
la location nue font partie des revenus fonciers.

Le gros avantage en LMNP est que tu peux déduire des frais supplémentaires de ton acti-
vité. Par exemple tu peux déduire les notes de restaurants engendrées dans le cadre de
ton activité comme avec un notaire ou avec ton expert-comptable.

Il existe également les indemnités kilométriques, en fonction de tes déplacements en

rapport avec ton activité en immobilier pour aller faire des visites par exemple. Tu as la
possibilité d’amortir un bien immobilier.
L’amortissement peut te paraître compliqué au premier abord. Prenons un exemple pour
que tu comprennes.

Imaginons qu’Arthur est au régime du LMNP. Celui-ci a des revenus locatifs récurrents
de 9 000€ par année. Mais il choisit d’investir dans un bien immobilier et le paie 90 000
€. Les délais d’amortissement peuvent changer mais en général pour un bien immobilier,
tu peux l’amortir sur 30 ans. Arthur va donc pouvoir soustraire les 9 000€ par 2 550€ et
ainsi être moins taxable.

76 500€ (85% de la valeur du bien) / 30 = 2 550€ par an pendant 30 ans.

Si dans ton cas, tu as déduit un maximum de frais de tes revenus locatifs, tu pourras
donc également soustraire le montant de l’amortissement comme l’a fait Arthur. Tu
pourras ainsi réaliser cet amortissement pendant la période de détention du bien.

&HTX̵LO\DGHSOXVEHDXGDQVOH/013HVWTX
¢ODͤQGHODS«ULRGHG̵DPRUWLVVHPHQWFHV
amortissements ne sont pas réintégrés dans ta PV contrairement à la SCI IS.. C’est vrai-
ment cette partie qui fait que le LMNP est un régime très avantageux.

Tu peux amortir un bien immobilier, mais aussi tous les frais de rénovation, la durée de
l’amortissement peut varier selon le type de travaux. Tu as aussi la possibilité d’amortir
l’achat de tes meubles car ici nous sommes dans le régime meublé et qu’ils sont obliga-
toires à fournir dans un logement. La plupart du temps tu peux amortir ces dépenses
pendant 5 ans.

Tu dois comprendre qu’il y a une différence entre le fait de déduire tes revenus locatifs
par tes charges.

Si tu te souviens bien, en location nue tu prends la somme de tes travaux jusqu’à arriver
à zéro euro de ta base imposable.

$ORUVTX̵DXU«HOHQ/013OHPRQWDQWHVWͤ[HG½¢O̵DPRUWLVVHPHQW

Retiens que dans le nu, tu fais des déductions et dans le LMNP tu fais de l’amortisse-
ment. Ces notions sont totalement différentes même si l'objectif reste le même.

42
 Chapitre 3
1RWH DXVVL TX̵LO SHXW \ DYRLU XQ G«ͤFLW &HOD YHXW WRXW VLPSOHPHQW GLUH TXH VL DSUªV
l’amortissement ou la déduction de tes revenus locatifs, il reste une somme en négatif
DORUVFHG«ͤFLWSHXW¬WUHU«XWLOLV«SHQGDQWDQVHQ/013

'RQF XQH IRLV TXH WX GHYUDV SD\HU GH O̵LPS¶W VXU WHV UHYHQXV ORFDWLI FH G«ͤFLW YLHQGUD
t’aider à ne plus en payer.

Le LMNP présente un énorme inconvénient car si tu vends ton bien avant d’avoir atteint
ODGDWHͤQDOHGHWRQDPRUWLVVHPHQWOHPRQWDQWGHWHVWUDYDX[QHVHUDQLDPRUWLQLG«GXLW
de la taxe sur la PV.

Le dernier point fort notable du LMNP est que tu peux déduire ou amortir de ta base
imposable les frais de notaire et les frais d’agence que tu ne peux pas faire en location
nue.

En résumé, ce régime est vraiment avantageux sur différents tableaux. Après, c'est à
toi de choisir celui qui te convient le mieux mais pour débuter le LMNP au réel est prin-
cipalement le meilleur régime.

43
 Chapitre 4 :
Comparatif de tous les régimes
 Chapitre 4
'DQV OH FKDSLWUH SU«F«GHQW QRXV W̵DYRQV H[SOLTX« OD ͤVFDOLW« HQ VRFL«W« 1RXV VDYRQV
WUªVELHQTXHFHVQRWLRQVGHͤVFDOLW«VRQWFRPSOLTX«HVHWLOHVWSHXW¬WUHSRXUWRLGLIͤFLOH
G̵LGHQWLͤHUOHVDYDQWDJHVHWOHVLQFRQY«QLHQWVGHFKDFXQGHVU«JLPHV'̵DXWDQWSOXVTXH
les noms se ressemblent, qu’ils sont similaires sur certains points et différents sur
d’autres. C’est pourquoi dans ce chapitre nous allons t’exposer un comparatif de ceux-ci
HWWHIDLUHG«FRXYULUG̵DXWUHVW\SHVGHU«JLPHͤVFDX[

Le micro foncier :

Nous te conseillons fortement de ne pas opter pour ce régime car il est uniquement inté-
ressant si tu es non imposable, en location nue, sans crédit, sans travaux et que tu sou-
haites revendre ton bien immobilier très vite.

Le foncier au réel :

D’après nous, certaines choses sont à considérer avant de sélectionner ce régime.

Pour t’y aventurer, il faut tout d’abord que ton secteur soit propice uniquement à la loca-
tion nue, que ton taux d’imposition soit élevé ou qu’il le devienne très prochainement
avec un changement de TMI. Ensuite il faut que tu souhaites revendre rapidement ton
bien immobilier sous trois à cinq ans environ. Si tu comptes réaliser cette opération,
nous te conseillons de ne pas déduire tes travaux de tes revenus locatifs mais d'utiliser
la somme de tes travaux pour déduire ta taxe sur la plus-value comme expliqué dans le
chapitre précédent.
En résumé, quand tu n’es pas ou quand tu es faiblement imposable, privilégie de déduire
les travaux sur la taxe de la plus-value. À l'inverse, déduis les travaux de tes revenus
locatifs quand ta TMI est de 30% ou plus.

/HG«ͤFLWIRQFLHU

Restons dans la location nue, si tu es dans une tranche marginale à 30 % voire plus et
que tu souhaites revendre ton bien à moyen terme (environ 5-6 ans) ce régime est fait
pour toi. Par contre, si tu veux garder ton bien immobilier sur une longue période évite ce
U«JLPHͤVFDO'DQVFHU«JLPHWXSRXUUDVG«GXLUHWHVWUDYDX[GHODP¬PHID©RQTXHGDQV
le foncier réel.

Le micro-bic :

&H U«JLPH ͤVFDO SHXW ¬WUH LQW«UHVVDQW VL WX WH VLWXHV GDQV XQH WUDQFKH PDUJLQDOH IDLEOH
comme par exemple la tranche à 11% mais aussi si tu veux faire une vente rapide entre
deux et cinq ans ou que tu n’as pas de travaux à prévoir dans ton bien.
Ce régime te permet aussi de garder une certaine flexibilité car tu peux opter pour le
régime du meublé au réel dès que tu le souhaiteras.

Le LMNP au réel

Ce régime est clairement le plus avantageux actuellement si tu souhaites démarrer l’in-

45
 Chapitre 4
l’investissement et te générer des revenus passifs en plus de ton salaire.

Tu as tous les avantages des sociétés à l’IS et les avantages des régimes en nom propre,
un cocktail explosif !
De plus, si tu as beaucoup de travaux, tu ne seras pas imposé sur ces revenus locatifs
SHQGDQW GHV DQQ«HV TXH GHPDQGHU GH SOXV " (Q VXSSO«PHQW WX SRXUUDV E«Q«ͤFLHU GH
l’argent directement et en faire ce que tu veux.

Les déductions de tes travaux se feront de la même manière que pour le foncier réel.

Le LMP

Je pense que le plus important à connaître dans ce régime ce sont les deux conditions
exposées précédemment. Si tu remplis ces deux conditions tu passeras du LMNP à ce
régime et tu perdras certains avantages. Essaie un maximum d'éviter de passer en LMP
car c’est assez complexe et nous te conseillons d’être suivi de très près par un
H[SHUWFRPSWDEOH RX XQ ͤVFDOLVWH SRXU QH SDV IDLUH G̵HUUHXUV PDLV FHOD WH FR½WHUD «YL-
demment de l’argent.

Par contre, si tu n'as pas le choix de l’éviter, certaines choses sont à savoir.
Notamment le fait que si tes revenus meublés sont inférieurs à 90 000 €/an, tu seras exo-
néré de PV après 5 ans d’activité LMP, ce qui n’est pas négligeable et tu pourras égale-
PHQW G«GXLUH OH WURSSOHLQ GH G«ͤFLW VXU WHV UHYHQXV JOREDX[ FH TXL WH SHUPHWWUD GH
réduire considérablement ton imposition. Sois attentif cependant à la cotisation en tant
qu’indépendant à hauteur de 45%...

La SCI IS

&HU«JLPHͤVFDOHQVRFL«W«HVWE«Q«ͤTXHVLWXDFKªWHVHQDVVRFLDWLRQ0DLV«JDOHPHQWVL
tu veux préparer ta succession et inclure ta famille sur tes projets en immobilier. Si tu as
une haute tranche marginale d’imposition et que tu n’as pas besoin de sortir de l’argent
de ta société, ce régime te sera favorable. De même si tu souhaites garder tes biens à vie
et les transmettre à tes enfants plus tard.

Les SCI IS sont les plus courantes lorsque l’on veut vivre pleinement de l’immobilier en
les couplant avec une holding!

La SCI IR

Elle est également avantageuse si tu achètes en association et que tu souhaites intégrer

ta famille dans tes projets. Celle-ci, est particulièrement intéressante si tes associés et
toi êtes dans une tranche à 11% maximum ou que la société que vous avez créée dégage
peu de revenus sinon l’imposition sera très élevée et tu t’en mordras les doigts car cela
ressemble de très près aux revenus fonciers.

46
 Chapitre 4
La holding :

&HU«JLPHͤVFDOHVWWUªVDYDQWDJHX[VLWXOHFRXSOHV¢GHV6&,,6YRLUHG̵DXWUHVVRFL«W«V
FRPPHUFLDOHV 6$6 GH PDUFKDQGV GH ELHQV 6$5/ GH U«QRYDWLRQ ̿ DͤQ GH SLORWHU OHV
revenus générés et diminuer au maximum l’imposition. L’avantage sera que tu pourras
faire circuler l’argent de tes entreprises pour investir dans l’immobilier, créer de nouvelles
structures et y apporter du capital…

En résumé, ce comparatif permet de te donner une vision globale de tout ce qui a été
expliqué auparavant. Maintenant que tu connais les avantages et inconvénients de
FKDFXQ GHV U«JLPHV QRXV WH ODLVVRQV IDLUH GHV FRPSDUDWLIV HW GHV VLPXODWLRQV DͤQ GH
trouver le régime qui conviendra le mieux à ta situation.

/HEXWGHFHOLYUH«WDQWGHWHIDLUHG«FRXYULUODͤVFDOLW«VRXVIRUPHVLPSOLͤ«HHW̸YXOJDUL-
V«H̹GHWHGRQQHUOHVPHLOOHXUHVDVWXFHV¢XWLOLVHUSRXUMRXHUDYHFFHWWHͤVFDOLW«

N’oublie pas que si tu as une question, tu as la possibilité de nous contacter directe-

ment sur Instagram, Facebook ou par mail sur immorentierpro@gmail.com.

$XͤOGHODOHFWXUHWXDVV½UHPHQWFRPSULVTXHIDLUHXQHSOXVYDOXHSHXW¬WUHH[WU¬PH-
ment rentable mais que cela peut te jouer de mauvais tours au moment de l'imposition si
tu ne l’as pas bien préparée.

C’est pourquoi nous avons consacré le prochain chapitre à la comparaison de l'imposi-

tion des plus-values selon le régime auquel tu appartiens. Les informations qui vont
suivre ont déjà été expliquées au cours de ce livre mais celles-ci seront comparées et
H[SOLTX«HVJOREDOHPHQWDͤQTXHWXW̵\UHWURXYHVFRQFUªWHPHQW

La première chose à savoir est qu’il existe deux types d’impositions pour la plus-value.

La plus-value des particuliers :

Ce type d’imposition appartient au régime du micro foncier, du micro BIC, réel en nu, du
G«ͤFLWIRQFLHUGX/013HWGHOD6&,,5

La plus-value des professionnels :

Ce type d’imposition est valable pour la SCI IS, SAS ou SARL. Dans ces régimes, tu as le
droit d’amortir ton bien immobilier sur une certaine durée.
Nous allons te donner la méthode pour calculer ta plus-value quand tu es à l’IS car les
SCI IS, SAS et SARL sont toutes imposées à l’IS.

Imaginons qu’Arthur achète un appartement à 90 000€ et le revende 180 000€ 5 ans plus
tard soit une plus-value de 90 000€ . L’amortissement vient donc être intégré dans le
calcul de la plus-value.

47
 Chapitre 4
Lors de la vente, son bien aura une valeur nette comptable calculée comme suit:
Valeur nette comptable = Valeur du bien - amortissements.

Pour rappel, Arthur ne pourra amortir son terrain qui représente environ 15% du prix
d’achat.

Disons que le bien a été amorti sur 25 ans soit 4% par an.

La réintégration des amortissements sera calculée comme suit :

90 000 x 0,85 = 76 500€

76 500 x 4% = 3 060€.
3 060€ x 5 ans = 15 300€

90 000€ est le prix d’achat dont on ne prend en compte que 85% soit 76 500€ que nous
allons amortir à raison de 4% par an et qui nous donne un total de 15 300€.

Valeur nette comptable = 90 000€ - 15 300€ = 74 700€

Pour calculer sa PV à l’IS :

PV imposable = Prix de vente - Valeur nette comptable.
= 180 000€ - 74 700€ = 105 300€.

A partir de là les 105 300€ vont s’ajouter au résultat imposable de sa SCI de l’année en
cours.

Donc imaginons qu’il ait perçu 20 000€ de loyers imposables annuels. Sa base imposable
soumise à l’IS sera donc 125 300€ ...

7XGRLVVDYRLUTXHGDQVOD6&,LO\DXQU«VXOWDWHQͤQG̵DQQ«HE«Q«ͤFHRXG«ͤFLWFHOD

correspond à la soustraction des rentrées d’argent par les différentes charges de la
société.

Ensuite tu devras payer un pourcentage sur cette somme, le fameux Impôt sur les Socié-
tés (IS). Le tableaux ci-dessous te montre ton pourcentage d’imposition en fonction de
différents facteurs.

48
 Chapitre 4
Société dont le chiffre d'affaire est inférieur à 7,63 millions d’euros.

%«Q«ͤFHV ([HUFLFHͤVFDO ([HUFLFHͤVFDO ([HUFLFHͤVFDO ([HUFLFHͤVFDO ([HUFLFHͤVFDO

compromis ouvert à compter ouvert à compter ouvert à compter ouvert à compter ouvert à compter
du 01/01/2018 du 01/01/2019 du 01/01/2020 du 01/01/2021 du 01/01/2022

Entre 0 et
15% 15% 15% 15% 15%
38120€

Entre 38120 et 28% 28% 28% 26,5% 25%

500000€

Plus de 33, 1/3% 31% 28% 26,5% 25%

500000€

Société dont le chiffre d'affaire est supérieur à 7,63 millions d’euros.

%«Q«ͤFHV ([HUFLFHͤVFDO ([HUFLFHͤVFDO ([HUFLFHͤVFDO ([HUFLFHͤVFDO ([HUFLFHͤVFDO

compromis ouvert à compter ouvert à compter ouvert à compter ouvert à compter ouvert à compter
du 01/01/2018 du 01/01/2019 du 01/01/2020 du 01/01/2021 du 01/01/2022

Entre 0 et
28% 28% 28% 26,5% 25%
500000€

Plus de
33, 1/3% 31%* 28% 26,5% 25%
500000€

Voici un exemple d’imposition qui te permettra de réutiliser ces tableaux en cas de

besoins.

'LVRQVTXHWXDVU«DOLV«O̵RXYHUWXUHGHWRQH[HUFLFHͤVFDOOHHWTXHWRQFKLIIUH
G̵DIIDLUHGHO̵DQQ«HHVWLQI«ULHXU¢0͍DYHFXQE«Q«ͤFHGH͍$ORUVWX
paieras 15% d’impôts jusqu'à 38 120€ et 28% de 38 121€ jusqu’à 110 000€, c’est le même
principe que les TMI.

Cela nous donnera : 5 718€ + 20 126,12€ soit 25 844,12€ d’IS à payer.

Le résultat net de la société sera 110 000€ - 25 844,12€ = 84 155,88€.

49
 Chapitre 4
Ensuite, il y a deux possibilités :

Sortir l’argent de la société sur ton compte personnel pour les plaisirs de la vie, voi-
tures personnelles, achat de résidence principale, courses, vacances ...

Pour cela, la flat tax sera à payer, sachant qu'elle est de 30%. Soit 30% de 84 155,88€ à
payer donc sur ton compte personnel tu auras un total de 58 909,12€ purgé de toutes
impositions.

Soit tu laisses les 84 155,88€ dans la société pour les réinvestir dans un nouveau bien
immobilier, des travaux ou les garder en trésorerie sur la société.
Parmi la plus-value des professionnels, le LMP reçoit une imposition encore différente
GHVDXWUHVU«JLPHVͤVFDX[FDUO
8566$)LQWHUYLHQW

La chose la plus importante à comprendre est qu’il existe la plus-value court terme et la
plus-value long terme en LMP. La plus-value long terme te procure un énorme avantage,
le fait d’être exonéré de la plus-value mais sous certaines conditions comme expliqué
plus haut.

(Q ͤQ GH FRPSWH OD 39 ORQJ WHUPH FRUUHVSRQG ¢ OD 39 U«HOOH 3DU H[HPSOH HQ FDV G̵XQ
achat à 110 000€ et une revente à 220 000€. Si tu respectes les conditions expliquées
juste avant, tu ne seras pas taxable sur tes 110 000€ de PV.

On parle de PV court terme quand ton bien immobilier a été amorti. Tu devras alors payer
l'URSSAF comme expliqué précédemment. Et ensuite tu devras payer ta TMI.

On espère que tu as bien compris qu’en LMP l’imposition peut devenir vraiment trop
importante !

50
 Chapitre 5 :
Optimisation fiscale
 Chapitre 5
Nous t’avons précédemment parlé de la holding, de ses avantages et inconvénients.
Nous allons t’expliquer en détail la puissance de la holding mais surtout te montrer les
moyens pour investir en immobilier quand tu possèdes une société commerciale (SCI/-
SARL/SAS). Nous tenons à t’avertir que ce type de montage est assez complexe, n’hé-
VLWHSDV¢FRQWDFWHUWRQͤVFDOLVWHWRQH[SHUWFRPSWDEOHRXQRXVFRQWDFWHUVLWXVRX-
haites approfondir cela.

Holding : https://bit.ly/holdingir

Comme tu le sais déjà, sortir l’argent de ta société n’est vraiment pas la meilleure chose
à faire pour investir dans l’immobilier, nous allons t’exposer les différentes manières te
permettant d’investir en immobilier directement par l’argent de ta société.
Mais auparavant, il faut savoir que cela n’est pas donné à tout le monde.

La plupart du temps, ce sont des chefs d’entreprises ayant une TMI élevée, n’ayant “pas
besoin” de revenus supplémentaires pour vivre. Car comme nous te l’avons expliqué, il
est possible de faire passer un grand nombre de dépenses de la vie courante sur ton
entreprise (voiture, restaurant...). Nous allons maintenant t’expliquer le principe de la
holding. C’est tout simplement le fait qu’une société détienne les parts d’une autre socié-
té.

Il existe plusieurs raisons à cela :

1. Ce montage peut être extrêmement intéressant si tu veux séparer tes activités car
l’imposition sur ces activités peut-être différente. Mais ce principe est également inté-
ressant si tu veux t’associer avec des personnes d’un autre secteur d’activité et faire des
projets de plus en plus importants.
Pour information, il n’est pas nécessaire qu’elles aient un lien entre-elles.

2. Cela va permettre une circulation de l’argent entre tes différentes sociétés. Tu vas
SRXYRLUHQYR\HUGXFDSLWDOUHPRQWHUGHVE«Q«ͤFHVG̵XQHVRFL«W«¢XQHDXWUH
,PDJLQRQV TX̵XQH VRFL«W« D GHV SUREOªPHV ͤQDQFLHUV WX SHX[ OXL HQYR\HU GH O̵DUJHQW
d’une autre société car elles appartiennent toutes au montage de la holding. Bien sûr cer-
taines conditions doivent être respectées pour réaliser ces opérations. Celles-ci seront
expliquées en détails juste après.

Tu l’as bien compris, ce montage apporte beaucoup d’avantages. Mais chaque régime
ͤVFDO SU«VHQWH GHV LQFRQY«QLHQWV7RXW G̵DERUG WX DXUDV XQH GRXEOH FRPSWDELOLW« GRQF
des frais de comptabilité annuelle supérieurs.
Pour information, les frais annuels d’une SCI seront de l'ordre de 1 000€ à 1 500€ et à peu
près la même chose pour une holding. Ces montants peuvent être largement supérieurs
si tu achètes un immeuble de 30 appartements ou si ta holding possède 15 entreprises
bien évidemment, cela se fait au cas par cas mais tu as au moins une idée.

51
 Chapitre 5
Il y a également une double cotisation foncière des entreprises (CFE) ainsi que les
assemblées générales (coût de comptabilité).
Ta holding peut-être une SAS ou une SARL. Même si la SAS présente un inconvénient,
elle peut se révéler plus intéressante pour le versement des dividendes, c’est celle que
nous te préconisons dans la plupart des cas.

Pour une meilleure compréhension de ce montage, on dit dans la plupart des cas que la
KROGLQJHVWODVRFL«W«PªUHHWTXHOHVDXWUHVVRFL«W«VVRQWOHVVRFL«W«VͤOOHV

,OH[LVWHGRQFOHU«JLPHPªUHͤOOH

Ce régime ne concerne que les montages où la société mère détient entre 5% et 95% des
VRFL«W«VͤOOHV'RQFOHVDXWUHVSRXUFHQWDJHVGHSDUWGHO̵HQWUHSULVHSHXYHQW¬WUHG«WHQXV
par d’autres entreprises, personnes physiques comme toi-même. Voici un schéma qui te
SHUPHWWUDGHPLHX[YLVXDOLVHUFHU«JLPHPªUHͤOOH

Nous allons te donner un exemple concret pour que tu comprennes le transfert de chiffre
d’affaire d’une société à une autre dans ce régime. N’hésite pas à t’aider du schéma si tu
n’arrives pas à comprendre.

,PDJLQRQV TXH WRQ HQWUHSULVH % WH UDSSRUWH   ͍ GH E«Q«ͤFHV DX FRXUV G̵XQH
année. Tu n’as pas besoin de cet argent et tu souhaiterais investir en immobilier. Tu
auras la possibilité de transférer la totalité ou une partie de cet argent dans ton autre
société immobilière (C).

1. La première chose que tu devras faire, est de payer l’impôt sur les sociétés sur tes 110
͍GHE«Q«ͤFHVGHO̵HQWUHSULVH%(QVXLWHODVRPPHUHVWDQWHSRXUUD¬WUHWUDQVI«U«H
dans la holding.

52
 Chapitre 5
Paiement de l’IS : 5 718€ + 20 126,12€ soit 25 844,12€ d’IS à payer.
Le résultat net de la société sera 110 000€ - 25 844,12€ = 84 155,88€

$WWHQWLRQ/HWDX[G̵LPSRVLWLRQSHXWYDULHUHQIRQFWLRQGHVE«Q«ͤFHV

,OWHUHVWHGRQF͍GHE«Q«ͤFHVQHWVDSUªV,6

2. Tu peux donc envoyer cette somme restante dans la holding (société mère). Cepen-
GDQWLOYDVHSDVVHUXQIURWWHPHQWFKDTXHVRFL«W«ͤOOHHVWFRQFHUQ«H&RPPHWXDVSX
le voir sur le schéma et d’après nos explications, la société (A) (holding) peut être une
SARL ou une SAS. Et lors de l’envoi des 84 155,88 € sur ta société (C), cette somme pas-
sera dans les mains de la holding. Tu devras obligatoirement payer l’impôt (le frottement
ͤVFDOVXUOHVVRFL«W«VGHGHODVRPPHHQYR\«H

; ͍GHIURWWHPHQWͤVFDO

3. A présent, la société (C) va également subir l’impôt sur les sociétés. Mais la base de
cet impôt sera sur la somme à payer lors du frottement soit 4 207,79€

4 207,79€ x 15% = 631,17 €

Par contre si tu avais voulu sortir cet argent de la société, l’impôt sur les sociétés aurait
dû également être payé ainsi que la flat tax qui est elle comme on l’a vu précédemment
de 30%

Nous espérons que tu comprends maintenant l'intérêt d’investir en immobilier par le

ELDLVGHODKROGLQJDͤQGHQHSDVVXELUFHVGHIODWWD[SRXUU«LQYHVWLU

$SUªVOHU«JLPHPªUHͤOOHQRXVDOORQVWHSU«VHQWHUOHGHX[LªPHU«JLPHGHODKROGLQJ

La réintégration totale

Ce régime t’est sûrement inconnu, pourtant il est très simple et fonctionne pratiquement
comme le premier mais à une condition. La société mère doit détenir plus de 95% des
parts. Ce qui te permettra de fusionner les résultats de tes différentes sociétés et ainsi
être moins imposé.
La différence dans ce régime est que les sociétés vont directement envoyer l’argent à la
holding (société mère). L'intérêt ici est que le calcul d’impôt sur les sociétés ne va se faire
qu’une fois. Et tu éviteras d’avoir les 5 % de frottement. Ces 5% vont se transformer en
1%. Pour ce deuxième régime, le schéma est exactement le même. Seule la proportion de
parts détenues de la holding change.

0DLQWHQDQW LPDJLQRQV TXH WD VRFL«W« % G«JDJH GHV E«Q«ͤFHV GH   ͍ ¢ O̵DQQ«H
PDLVTXHWDVRFL«W«&DXQG«ͤFLWGH͍7XDXUDVODSRVVLELOLW«G̵HQYR\HUWHVE«Q«-
ͤFHVHWWHVG«ͤFLWVGHWHVGLII«UHQWHVVRFL«W«VͤOOHVGDQVODVRFL«W«PªUHKROGLQJ&HTXL
est impossible avec le premier régime.

53
 Chapitre 5
Mais ce régime présente une petite particularité qui est importante à comprendre, quand
tu enverras tes 100 000 € de ta société (B) dans la holding, ce montant sera additionné à
1 % de lui-même. Soit 100 000€ + (100 000 X 1%).

7XGHYUDVGRQFU«DOLVHUFHFLSRXUWRXWHVOHVVRFL«W«VͤOOHVTXLRQWGHO̵DUJHQWGDQVODKRO-
GLQJ TX̵LO V̵DJLVVH GH E«Q«ͤFH RX GH G«ͤFLW &HV PRQWDQWV VHURQW DMRXW«V SRXU HQVXLWH
payer l’impôt sur les sociétés.
Tu l’as bien compris, ce régime peut être extrêmement intéressant si tu souhaites lancer
G̵DXWUHVVRFL«W«VLQYHVWLURXGLYHUVLͤHUGHVDFWLYLW«VVDQV¬WUHORXUGHPHQWWD[«

1RXVDOORQVPDLQWHQDQWWHSU«VHQWHUXQPRQWDJHͤVFDOSHXFRQQXHWTXLHVWWUªVDYDQWD-
geux dans certains cas. Attention, nous tenons à te prévenir que ce type de montage ne
correspond pas à tout le monde. En effet, il faut investir des montants importants ou
avoir un certain niveau d’imposition pour que celui-ci soit intéressant. Il est également
très avantageux si tu n’as pas besoin de revenus supplémentaires mais que tu as la
ferme envie d’investir en immobilier sans être fortement imposé.

L’avantage dans ce montage-ci est qu’il réunit tous les avantages de l’IS et de l’IR sans
prendre leurs inconvénients.

L’objectif premier dans ce montage est de payer le moins d’impôt possible. Ce qui peut
être intéressant si tu souhaites garder tes biens immobiliers longtemps.
Pour le réaliser, tu dois créer une SCI IR ainsi qu’une SAS ou une SARL. La deuxième
société créée dépendra de ta situation actuelle.

Conseil : Privilégie la SAS car comme tu ne recevras pas de salaire de la SAS, tu ne paie-
ras pas de cotisations sociales.
A contrario, si tu crées une SARL, tu devras payer les cotisations sociales même si tu ne
te verses pas de salaire.

Tu te demandes peut-être pourquoi il est nécessaire de créer deux sociétés. Comme

nous te l’avons expliqué précédemment, il est interdit d’avoir plus de 10% de revenus en
meublé avec ta SCI IR sinon tu passes directement en SCI IS. L’idée ici est d’acheter des
biens immobiliers en nu avec la SCI IR donc avec tes associés et ensuite de les louer en
meublé avec la SAS. Après cela, tu devras louer les biens en nu de la SCI à la SAS à l’aide
d’un bail. Ce bail donnera l’autorisation à la SAS de réaliser une location meublée de ces
biens.
La SCI IR va en même temps apporter l’usufruit temporaire des parts. L’avantage de
donner les parts d’usufruit est que la SAS va pouvoir gérer comme elle veut la location
des biens et en même temps récupérer les loyers.

Dans la plupart des cas, les biens immobiliers sont achetés à crédit dans la SCI IR. Mais
comme les biens sont loués à la SAS, celle-ci va reverser un loyer à la SCI IR, ce qui per-
mettra de payer les crédits. Maintenant pour que la SAS paie ce loyer, elle va louer les
biens en meublé à des étudiants, des colocataires, en saisonnier...

54
 Chapitre 5
Ce montage présente donc de nombreux avantages, voici le premier :

Durant toute la durée de détention de ton bien, la SAS pourra amortir les murs du bien
immobilier dans sa comptabilité. Ceci est dû à l’usufruit temporaire de départ donné par
la SCI IR. Comme cela a déjà été expliqué, cela te permettra de réduire un maximum le
E«Q«ͤFHLPSRVDEOH6LWXWHUDSSHOOHVELHQODVRPPHD\DQW«W«DPRUWLHGDQVOD6$6HVW
réintégrée à la plus-value lors de la vente du bien immobilier, ce qui est très pénalisant
car en cas de plus-value à la revente, c’est ici qu’apparaît l’énorme avantage de ce mon-
tage.
Au lieu d’être fortement taxé sur la plus-value à cause de la SAS, tu seras taxé unique-
ment sur la plus-value en tant que particulier.

$YHF WRQ H[SHUWFRPSWDEOH RX WRQ ͤVFDOLVWH WX DXUDV ͤ[« OD GXU«H WHPSRUDLUH GH
l’usufruit car lors de la cession (vente), le démembrement des parts d’usufruit reviendra
à la SCI IR. La première société créé (SCI IR) reprendra 100% des parts des biens immo-
biliers. C’est pour cette raison que ta plus-value est imposée en tant que particulier alors
que la location meublée se faisait avec la SAS.

Sache que ce montage est totalement légal même s’il paraît compliqué.
Le fait de donner temporairement les parts d’usufruit à la SAS t’obligera à payer quelques
milliers d’euros de montage.
Mais crois-nous, ceci n’est rien comparé aux multiples avantages que te donne ce mon-
WDJH1̵RXEOLHSDVTX̵RQQHSHXWSDVIDLUHXQPRQWDJHVS«FLͤTXHGDQVXQVHXOEXWͤVFDO
Pour pouvoir réaliser ce montage, il faut qu’il y ait un intérêt pour la SAS d’appartenir à
FHPRQWDJH&HOD«YLWHUDG̵DYRLUXQHUHTXDOLͤFDWLRQHQDEXVGHGURLWG½DX[JUDQGVDYDQ-
WDJHVͤVFDX[TXHSU«VHQWHFHPRQWDJH

Pour poursuivre, si tu avais convenu de céder les parts d’usufruit pendant 10 ans à la SAS
HW TXH WX UHYHQGV OH ELHQ LPPRELOLHU DX ERXW GH VHSW DQV WX E«Q«ͤFLHUDV TXDQG P¬PH
d’une imposition des particuliers sur ta plus-value.

En résumé, ce montage est très intéressant si tu souhaites faire de la location en meublé

WRXWHQSURͤWDQWGHODͤVFDOLW«GHOD6&,,5TXHWXVRXKDLWHVJDUGHUWHVELHQVLPPRELOLHUV
à long terme ou que tu aies une haute TMI.
Bien sûr, ce type de montage a un coup assez important. Le prix à payer dépend de
l’avantage au niveau des impôts. C’est de cette manière que l’expert-comptable ou le
ͤVFDOLVWHFKRLVLVVHQWOHXUU«PXQ«UDWLRQ
Pour faire simple, cela tourne autour des 10-15 000€. Au vu de l’avantage que te donne
ce montage, il est normal que cela ait un coût important.
Ensuite, il faut également rajouter les autres frais tels que :

1. Coût d’un commissaire aux comptes qui est d’environ 3000 €

2. Coût de la création de la SCI qui est d’environ 1 500€.
3. Coût de la SAS d’environ 1 500€.
4. Certaines formalités administratives qui s’élèvent aux alentours de 2 000€

55
 Chapitre 5
Il faut également compter les coûts de comptabilité des deux sociétés chaque année.
Même si ce type de montage peut te coûter environ 20 000€ - 25 000€ au total, il peut
tout de même te faire économiser des dizaines voire des centaines de milliers d’euros.
&RPPHWXDVSXOHFRQVWDWHUFHPRQWDJHͤVFDOQ̵HVWSDV¢Q«JOLJHUTXDQGWXSRVVªGHV
plusieurs sociétés et que tu souhaites en lancer d’autres.

56
 nouveau :
Chapitre 6 :
La fiscalité internationale
 Chapitre 6
nouveau
/D ͤVFDOLW« LQWHUQDWLRQDOH HVW XQ WKªPH WUªV FRPSOH[H FDU FHUWDLQHV FKRVHV SHXYHQW
YDULHU G̵XQ SD\V ¢ XQ DXWUH /̵REMHFWLI LFL HVW TXH WX DFTXLªUHV FHUWDLQV U«IOH[HV DͤQ GH
commencer tes investissements à l’international ou même investir en France alors que
WXHVU«VLGHQWͤVFDO¢O̵«WUDQJHU

7RXWG̵DERUGWXGRLVVDYRLUTX̵LOH[LVWHXQHFRQYHQWLRQͤVFDOHGHQRQGRXEOHLPSRVLWLRQ
Pour faire simple, quasiment tous les pays du monde ont rédigé des conventions bilaté-
rales. Pour exemple, la France a rédigé des conventions avec d’autres pays dans le
monde pour éviter qu’une personne ne paie d’impôts dans les deux pays. Donc dans ces
conventions, chacun des cas est répertoriés pour que tu saches comment se passe l’im-
position.

Si tu es résident français, tu as l’obligation de déclarer tous tes biens immobilier, tes

comptes bancaires et autres.

Maintenant imaginons que tu aies envie d’investir en Italie, il existe la priorité du droit
interne. C’est tout simplement le droit du pays dans lequel tu vis. Si tu es résident en
)UDQFH HW TXH WX DV LQYHVWL HQ )UDQFH WX HV LPSRV« VHORQ OD ORL ͤVFDOH IUDQ©DLVH (Q
revanche, quand tu as investi dans un pays qui n’est pas celui où tu résides, on parle de
droit conventionnel. En cas d’un investissement à Rome, c’est le droit Franco-Italien qui
prône.

Pour trouver ses conventions internationales, tu as juste à taper “convention bilatérale

France et Italie” sur un moteur de recherche par exemple.

Ceci constituait la première étape à réaliser. Ensuite à toi de trouver le paragraphe cor-
respondant. Tu verras que dans certains cas, tu paies l’impôt du pays dans lequel tu
investis mais tu déclares également l’argent que tu as gagné en France sans y être
imposé. Mais un autre cas existe: le fait de payer une partie de l’imposition en France et
dans l’autre pays. Par exemple, si ton investissement avait été fait en France et que tu
aurais dû payer 30 % d’imposition sur tes revenus, alors ces 30% se répartissent d’une
manière équitable ou non entre les deux pays selon la loi.

,OWHIDXWGRQFVDYRLUFRPPHQWG«WHUPLQHUWRQSD\VGHU«VLGHQFHͤVFDOHSDUFHTXHVLWX
as un logement en Allemagne et un en France et que tu souhaites investir au Portugal,
cela pourrait te sembler compliqué.

Pour déterminer ceci il y a plusieurs facteurs à prendre en compte :

/HV«WDWVYRQWFKHUFKHU¢FRQQD°WUHWRQGRPLFLOHͤVFDO
6LPDOJU«FHODLOVQ̵DUULYHQWSDV¢G«WHUPLQHUWDU«VLGHQFHͤVFDOHLOVSDVVHURQW¢XQDXWUH
facteur.

Les centres d’intérêts vitaux : socio, économique, familial...

Ils chercheront à savoir où se situe ta famille et dans quel pays tu as le plus d’argent sur
tes comptes, mais encore si tu as plus de biens immobiliers dans un pays ou dans l’autre.

58
 Chapitre 6
nouveau
$SUªV FHOD V̵LO Q̵DUULYH WRXMRXUV SDV ¢ G«WHUPLQHU WRQ GRPLFLOH ͤVFDO LOV SDVVHURQW DX
troisième facteur.

Le lieu de séjour

Ils vont tout simplement s’intéresser au pays dans lequel tu as vécu le plus de temps
dans l’année.
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il en reste un qui fera pencher la balance.

La nationalité

En résumé, quand tu as un élément de l’étranger, le droit conventionnel est prioritaire.

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la façon dont tu seras imposé.

En ce qui concerne la plus-value immobilière, l’imposition sur celle-ci se fait dans le pays
du bien immobilier.

Maintenant, imaginons que tu sois de nationalité française mais que tu te sois expatrié,
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Cependant, tu as quand même envie d’investir en France.
Si tu arrives à dégager des revenus locatifs de 110 000 € à l’année, tu seras taxé de 30 %
SDUO̵‹WDWIUDQ©DLV(WVLWXDVVXLYLMXVTXHO¢WDSOXVYDOXHVHUDWD[«HVHORQODORLͤVFDOH
française.

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 REMERCIEMENTS

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qui fait peur à de nombreuses personnes. Tu as maintenant une vision glo-
EDOH VXU OD ͤVFDOLW« GHV SDUWLFXOLHUV HQ VRFL«W« HW XQH FRPSDUDLVRQ FRP-
plète, explicite de tous les régimes existants en France.
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JHQVFRQQDLVVHQWHWP¬PHFHUWDLQV«O«PHQWVGHͤVFDOLW«LQWHUQDWLRQDOH
Ce livre nous a demandé un temps considérable pour concentrer toutes les
LQIRUPDWLRQV OHV SOXV LPSRUWDQWHV GDQV XQ P¬PH OLYUH DͤQ TX̵HOOH VRLW OH
plus compréhensible possible.
Nous espérons vivement que celui-ci t’aidera dans ton développement per-
sonnel et tes futurs investissements immobiliers. Tu peux nous retrouver
sur nos réseaux sociaux au nom d’“Immorentier” et même nous envoyer un
message pour toute demande particulière.
N’hésite pas à nous faire un retour par rapport à ce livre.

À très vite futur Immorentier, prends soin de toi et bon cash-flow.

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