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Faire construire sa maison : conseils et prcautions

Devenir propritaire de son logement est le premier rve de chaque franais. Certains choisissent l'appartement, d'autres
prfrent la maison individuelle. Pour ces derniers, il faut choisir entre l'ancien et le neuf. Si vous dcidez de faire construire
une maison individuelle, les conseils qui suivent vous sont destins.
Bien choisir son terrain et son constructeur est essentiel. Le terrain d'abord. Avant de signer, demandez un rendez-vous votre
notaire ou au notaire charg de la vente. Il rpondra vos questions et effectuera les recherches vous permettant de vous
engager dfinitivement en toute connaissance de cause. Le terrain est-il constructible ? Est-il adapt votre projet au regard
des contraintes d'urbanisme (hauteur de la construction, droit de premption, couleur des volets,...) ? Quelle est sa vritable
valeur ? Est-il concern par des servitudes (cahier des charges ou rglement de lotissement, droit de passage au profit d'un
voisin, clture mitoyenne,...) ? Quels sont les frais d'acquisition du terrain (droits payer l'Etat, honoraires, TVA,
hypothque) ? Quelle est la meilleure formule pour acheter : en indivision ? en S.C.I. ? en tontine ?
Ensuite, le constructeur. Interrogez vos amis ou vos relations : il y a certainement quelqu'un dans votre entourage qui a dj
utilis les services d'un constructeur de maisons individuelles. La loi qui rglemente le contrat de construction d'une maison
individuelle est stricte, mais il vaut mieux tre prudent.
Il existe deux types de contrats de construction d'une maison individuelle. Tout d'abord, le contrat sans fourniture du plan
(vous vous occupez personnellement, ou par l'intermdiaire d'un architecte, du plan de la maison). Ensuite, le contrat avec
fourniture du plan. Ce type de contrat est le plus frquent. Il correspond la pratique de la plupart des constructeurs qui
proposent un catalogue de maisons. Vous n'avez rien faire ! Juste choisir et rgler. Mais avant cela, il faut bien vous
renseigner et rflchir.
Le contrat doit comporter des informations obligatoires destines vous protger. Il faut donc vrifier, ou faire vrifier par
votre notaire, la prsence de ces mentions dans le contrat que vous allez signer. Parmi les plus importantes, la dsignation du
terrain et la mention du titre de proprit, les rfrences de l'assurance dommages-ouvrages, les justifications des garanties de
remboursement et de livraison du constructeur, la consistance et les caractristiques techniques de la maison construire
(raccordements et rseaux divers, quipements intrieurs et extrieurs ), le prix de la construction, les modalits de paiement,
le permis de construire, le dlai d'achvement. Il est galement prudent de mentionner dans le contrat si vous avez besoin d'un
prt. Vous pourrez ainsi vous dgager si le crdit est refus. Enfin il faut savoir que la loi vous accorde une facult de
rtractation dans les sept jours. C'est pourquoi, aprs signature, un exemplaire du contrat vous sera remis ou adress par voie
postale. Rflchissez une dernire fois au cours de ces sept jours. Vous serez ensuite dfinitivement engag. Enfin, si le
constructeur se propose de vous vendre aussi le terrain, le contrat prend une autre forme. Il s'agit d'une vente en l'tat futur
d'achvement. Si vous pensez tre dans ce cas, ne signez pas sans consulter le notaire, car l'opration doit tre place sous
son contrle, peine de nullit. De mme si vous avez dcid de faire construire votre maison, prenez contact avec le notaire
avant de vous engager.

Faire construire

Comment choisir le
terrain btir idal ?
Trouver un terrain nest pas ltape la plus complique. Mais un terrain btir, cest dj une autre affaire. Ne
vous proccupez pas uniquement de la situation, du cadre et des charmes de lendroit. Pour convenir votre
projet immobilier, votre terrain doit tre constructible, viabilis, born

Lorsquune parcelle vous est vendue comme terrain btir, le vendeur, professionnel ou particulier, doit vous garantir sa
constructibilit en tenant compte des rgles durbanisme gnrales et locales, encore faut-il vous assurer quil permet la
ralisation de votre projet personnel.
Demandez un certificat durbanisme
Vous vous procurerez ce document la mairie ou la direction dpartementale de lquipement. Soyez prcis dans
votre demande, de manire avoir un document complet et fiable.
Il vous prcisera :
- la constructibilit de votre terrain ;
- les ventuelles servitudes publiques : projet dexpropriation, rgle dalignement, primtre de rnovation ;
- les dispositions durbanisme respecter : densit autorise (nombre de mtres carrs de plancher par rapport la
surface du terrain), hauteur, aspect extrieur, destination du local (habitation, professionnel, commercial) ;
- les ventuels classements en secteur protg, class ou sauvegard ;
- la viabilit du terrain : route, eau, lectricit, gaz ;
- la situation dans une zone risque.
Assurez-vous de la viabilit du terrain
Si vous vous installez un peu loin des autres habitations de la commune, interrogez-vous sur la viabilit de votre terrain,
cest--dire sur les possibilits de le raccorder tous les rseaux utiles la vie moderne : route, fourniture deau,
dlectricit, de tlphone, ventuellement de gaz et dassainissement.
Pour leau et lassainissement, renseignez-vous la mairie. Pour les autres rseaux, ce sont les entreprises prestataires
(EDF, GDF, France Tlcom) qui pourront vous informer des possibilits et des cots prvoir.

Faire construire

Le contrat de
construction avec
fourniture de plan
Vous navez quune ide densemble de la maison que vous voulez, vous navez pas de comptences
particulires en amnagement et vous tes peu disponible pour vous faire faire du sur-mesure la solution qui
vous convient est sans doute de signer un contrat de construction avec fourniture de plan.

Il sagit dun contrat par lequel vous chargez un constructeur dlaborer le plan de votre maison et den raliser la
construction.
Le professionnel vous fait gnralement choisir sur un catalogue et apporte en discutant avec vous les modifications
quil peut raliser sur le modle choisi en fonction de votre budget, des contraintes de votre terrain et de vos souhaits
concernant tel ou tel lment prcis (un garage, une chemine).
Cest le constructeur de maisons individuelles qui se charge de lexcution des travaux par les entreprises comptentes.
Celles-ci travaillent sous son entire responsabilit. Vous avez un seul interlocuteur : le constructeur.
Un contrat trs prcis
Le contrat que vous passez est trs codifi dans le souci de protger le matre douvrage, cest--dire lacqureur.
Il vous garantit la construction de la maison dans le dlai prvu, au prix indiqu, quoi quil arrive lentreprise.
En effet, les constructeurs de maisons individuelles sont obligatoirement cautionns par un tablissement financier ou
une compagnie dassurances qui sengage, en cas de dpt de bilan du constructeur, terminer la construction dans
les dlais impartis, au prix et la qualit prvus au contrat.
Comparez les prestations
Avant de signer avec un constructeur un engagement important prenez quelques prcautions. Et tout dabord visitez-en
plusieurs pour comparer leurs prestations et les prix quils pratiquent.
Si vous hsitez entre deux qui vous semblent quivalents, vous aurez souvent avantage traiter avec celui dont la
notice descriptive est la plus prcise. La prcision des prestations proposes (qualit et marque de la robinetterie, par
exemple) est le signe dun constructeur consciencieux.
Des pris souvents intrssants mais...
Vrifiez aussi que les travaux ncessits par la nature du sol sont compris dans le prix. Si ce ntait pas le cas, faites-les
chiffrer par lentreprise avant de signer.
Les prix proposs par les grosses entreprises de construction de maisons individuelles sont trs intressants condition
que vous ne multipliiez pas les demandes doptions personnelles.
Celles-ci peuvent remettre en cause un processus de ralisation rod pour abaisser les cots. Elles psent souvent sur
la note finale.

Faire construire

Devez-vous faire appel


un architecte ?
Le rle de l'architecte est mal connu et les ides reues sur ce mtier nombreuses. Beaucoup pensent par
exemple qu'il faut 'avoir les moyens' de s'offrir les services de ce professionnel, d'autres qu'il ne s'intresse pas
aux constructions ordinaires...
C'est faux !

Il est, en gnral, prfrable de confier la ralisation des plans de sa maison un architecte. Mais ce nest pas toujours
une obligation.
Lorsque la surface des planchers hors uvre nette (SHON) ne dpasse pas 170 m2, le recours un architecte nest
pas obligatoire pour dposer une demande de permis de construire.
Pour la ralisation des travaux et la matrise duvre, son intervention nest jamais obligatoire, mme si elle peut
savrer tre une bonne solution.
En quoi consiste son rle ?
- Il vous permet d'abord de concevoir les plans de votre maison en fonction votre mode de vie, votre famille, votre
budget...
- Ensuite, vous pouvez lui confier une mission de matre d'ouvrage dlgu, plus ou moins tendue. L'architecte peut en
effet vous assister et vous conseiller dans le choix des matriaux et des entreprises.
- L'autre volet du suivi des travaux consiste inspecter rgulirement le chantier et contrler, par corps d'tat, le bon
droulement des oprations. Les demandes de paiement qui vous sont prsentes par les entreprises sont alors
systmatiquement vises par l'architecte.
- Reste la rception des travaux. L encore, l'architecte vous assiste et vous indique les ventuelles rserves
consigner dans le procs-verbal de rception des travaux. Pour finir, il peut dposer la dclaration d'achvement des
travaux la mairie de votre futur lieu d'habitation.
Quelles garanties apporte-t-il ?
Il engage sa responsabilit professionnelle (qui est obligatoirement couverte par une assurance) en cas de dsordres ou
de malfaons dont il peut tre reconnu responsable.
Cette garantie court 10 annes aprs la rception des travaux pour les dommages qui compromettent la solidit de la
construction (c'est la garantie dcennale) et 2 annes aprs rception des travaux pour les dfauts affectant les
quipements (c'est la garantie de bon fonctionnement).
Quel est le cot de son intervention ?
Les honoraires des architectes sont libres. En moyenne, comptez 6 % 12 % du prix de l'ouvrage, sachant que plus le
cot d'un chantier est rduit, plus les honoraires demands seront proportionnellement levs.

Comment obtenir votre permis de construire ?


Avant dattaquer la construction proprement dite, vous devez obtenir un permis de construire. Une formalit qui
demande de deux six mois.

L'obtention d'un permis de construire constitue la norme, mais des exceptions existent en raison de la nature ou de la
taille de la construction.
De ce fait, les travaux de construction peuvent tre soumis l'obtention d'un permis de construire ou une dclaration
pralable, selon la nature du chantier envisag.
Le permis de construire est une autorisation administrative ayant pour objectif de contrler le respect des diffrentes
rglementations relatives l'occupation du sol.
Vous souhaitez implanter une construction neuve, usage d'habitation ou non, mme ne comportant pas de fondations
: vous devez solliciter un permis de construire.
Sont assimiles des constructions et donc soumises la dlivrance d'un permis de construire :

l'installation d'un hangar, d'une piscine ou d'un tennis couvert, d'une uvre d'art d'une hauteur de plus de 12
m, d'un ouvrage dmontable, mme sans fondations, ds que sa surface est de plus de 400 m2, et de tout
ouvrage dont la superficie est suprieure 2 m2 au sol et la hauteur 1,5 m au-dessus du sol

la ralisation d'un garage souterrain dont le toit est amnag en terrasse.

Vous solliciterez galement un permis de construire si vous dcidez de laisser votre caravane ou votre "mobile-home"
de manire permanente sur votre terrain, ds lors qu'ils sont dpourvus de mobilit. C'est le cas si vous les avez mis sur
cales ou si vous avez bti en "dur" autour, rendant leur dplacement difficile dans un bref dlai.
La constitution de votre dossier

La demande de permis de construire prcise l'identit du demandeur, l'identit et la qualit de l'auteur du projet, la
situation et la superficie du terrain, l'identit du propritaire si ce dernier n'est pas le demandeur, la nature des travaux,
la destination de la construction et la densit de construction. Elle est tablie en quatre exemplaires.
La demande sera accompagne des pices suivantes :

un plan de situation du terrain,


un plan de masse des constructions difier ou modifier cot dans les trois dimensions,
les plans des faades,
une ou des vues en coupe prcisant l'implantation de la construction par rapport au terrain naturel et indiquant
le traitement prvu des espaces extrieurs,
deux documents photographiques au moins permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage
proche et lointain et d'apprcier la place qu'il occupe,
un document graphique permettant d'apprcier l'insertion du projet de construction dans l'environnement, son
impact visuel ainsi que le traitement des accs et abords,
une notice permettant d'apprcier l'impact visuel du projet, l'tude d'impact lorsqu'elle est exige.

Dans des situations trs particulires, la production de certains documents et de la notice n'est pas ncessaire, c'est le
cas si la construction rpond simultanment aux trois conditions suivantes :

tre situe dans la zone urbaine du plan d'occupation du sol (Pos) rendu public,
ne pas tre situe dans une zone faisant l'objet d'une protection particulire au titre des monuments
historiques, des sites, des paysages ou de la protection du patrimoine architectural et urbain,
ne pas justifier le recours un architecte pour dposer la demande de permis de construire.

Sont quant elles dispenses de la production des coupes, photos, documents graphiques et notice, les demandes de
permis ne comportant simultanment ni modification du volume extrieur, ni changement de destination.

Les dlais d'instruction

L'instruction du dossier consiste vrifier que le projet est conforme aux rgles d'urbanisme et aux servitudes d'utilit
publique.
Si le dossier est complet, l'autorit comptente pour statuer vous adresse une " lettre de notification des dlais ", dans
les quinze jours de la rception de la demande en mairie, par courrier recommand avec AR. Elle indique :

le numro d'enregistrement de votre demande,


la collectivit au nom de laquelle la dcision sera prise,
la date de dpart du dlai d'instruction (date de la dcharge ou de l'avis de rception postal ou celle de la
rception des pices compltant le dossier),
le dlai maximal d'instruction et le motif de ce dlai s'il est suprieur deux mois,
la date avant laquelle, compte tenu du dlai rglementaire d'instruction, la dcision devra vous tre notifie.

Le dlai d'instruction est normalement de deux mois, mais l'administration peut par exemple le majorer d'un mois
lorsqu'il y a lieu de consulter un ou plusieurs services dpendant de ministres ou personnes publiques autres que ceux
chargs de l'instruction ou de la prise de dcision ou d'instruire une modification mineure.
Le dlai peut mme tre port cinq mois lorsque le projet est soumis une enqute publique

La dcision est soit expresse (refus, accord ou sursis statuer), soit implicite.
La dcision expresse, prise par arrt, est notifie par lettre recommande avec AR lorsqu'elle est assortie de
prescriptions, ou par lettre simple dans les autres cas.
La dcision implicite intervient au terme du dlai d'instruction notifi lors du dpt si l'administration n'a pas rpondu et si
la requte adresse aprs ce silence est reste sans rponse pendant deux mois.
Un recours est toujours possible contre une dcision, qu'elle soit expresse ou implicite. S'agissant d'une dcision
administrative, ce sont les tribunaux administratifs qui sont comptents.

Rception des travaux : soyez vigilant !


Votre maison acheve, vous serez certainement press demmnager et doccuper les lieux. Une tape
primordiale reste pourtant accomplir : la rception des travaux. Ce nest pas une formalit.

La rception des travaux intervient ds que le constructeur ou les entreprises vous livrent la construction et que vous
l'acceptez, avec ou sans rserves.
C'est effectivement vous et vous seul qu'il revient, en tant que matre de l'ouvrage, de signer le procs-verbal de
rception (art. L 231-6-IV du Code de la construction et de l'habitation).
La rception constitue le point de dpart des garanties qui vous sont dues par le constructeur. La vigilance s'impose
donc : n'hsitez pas signaler par crit les dfectuosits et les non-conformits par rapport ce qui vous a t promis.
Prservez vos droits
Si vous avez pass un contrat avec un constructeur de maisons individuelles, vous avez la possibilit, pour prserver
vos droits, de "consigner" une somme appele "retenue de garantie".
La rception intervient l'initiative de la partie la plus diligente et de manire contradictoire, c'est--dire que toutes les
parties intresses doivent tre prsentes.
Le plus souvent, vous conviendrez avec le constructeur d'une date pour cette formalit. Mais, en tant que matre de
l'ouvrage, si vous vous heurtez des refus, vous pouvez convoquer le constructeur par lettre recommande avec
accus de rception.
Un expert peut tre dsign par le juge
Si l'une des parties fait preuve d'une mauvaise volont vidente, l'autre peut saisir le tribunal de grande instance pour
obtenir une rception judiciaire. Cette situation se prsente le plus souvent quand le propritaire refuse de rceptionner
en raison de dsordres qu'il juge inacceptables et qui rendent selon lui la maison inhabitable.
Le juge dsigne un expert et, au vu de son rapport, il peut raliser la rception mais l'assortir de rserves, ou, au
contraire, ordonner au constructeur d'achever les travaux.

Faire construire

Quelle garantie pour


votre construction ?
Avec le contrat de construction de votre maison, vous bnficiez de plusieurs garanties, dune dure variable
selon les lments de la construction concerns et les dfauts constats.

Tous les professionnels qui participent la construction de votre maison engagent leur responsabilit en cas de
dsordres de leur fait. ce titre, ils doivent tre assurs.
Mais vous aussi, en tant que matre douvrage, vous avez lobligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage
qui vous permettra dtre indemnis plus rapidement en cas de ppin.
La garantie de parfait achvement
Pendant une anne compter de la date de rception des travaux, lentreprise doit rparer tous les dfauts constats
sur ses travaux.
Les entreprises vous doivent en effet une garantie dite "de parfait achvement" prvue par la loi. Cette garantie porte
sur les dsordres apparents que vous avez signals en faisant inscrire des rserves lors de la rception des travaux et
sur tous les dsordres qui se rvleront lusage durant la premire anne.
Ces derniers doivent tre signals lentreprise concerne ou au constructeur par lettre recommande avec accus de
rception.
La garantie de bon fonctionnement (biennale)
Tous les quipements que lon peut remplacer sans toucher au gros uvre (robinet, papier peint, porte, chaudire,
interphone) bnficient dune garantie dite "de bon fonctionnement" dune dure de deux ans.
Pour faire jouer cette garantie, adressez une lettre recommande avec accus de rception au constructeur ou
lentreprise qui a pos lappareil.
Ces professionnels ne peuvent pas, pendant la dure de la garantie, se retrancher derrire la responsabilit du fabricant
de lappareil dfectueux. Ils doivent le rparer ou le changer.

Principe :
Le constructeur labore les plans de votre maison et ralise sa construction. Il vous
propose gnralement des plans sur un catalogue. Vous convenez des modifications y
apporter en fonction des contraintes du terrain, de votre budget ...
Le constructeur est votre seul interlocuteur. Il se charge de l'excution des travaux par
les entreprises comptentes qui travaillent sous son entire responsabilit.

Avantages :

Le contrat de construction de maison individuelle est trs rglement et vous


garantit la construction de la maison dans le dlai prvu, au prix indiqu dans le
contrat. Il impose au constructeur d'tre cautionn par un tablissement financier
(garantie bancaire) qui s'engage, en cas de dpt de bilan du constructeur,
terminer la construction aux prix et qualits prvus au contrat.
Une fois le contrat sign, le constructeur doit vous l'envoyer par lettre
recommande. A compter de la rception du contrat, vous avez un dlai de sept
jours pour revenir sur votre engagement.

Inconvnients :

Les maisons proposes sont gnralement des modles sur catalogue.


Les modifications demandes tant au niveau du plan que des matriaux et
quipements sont d'un cot gnralement lev. Pour du sur mesure, il vous
reviendra moins cher de passer par un architecte, matre d'oeuvre ou une
entreprise gnrale

Prcautions :
Avant de signer le contrat, vrifiez que les clauses obligatoires sont bien reprises (voir
article L. 231-1 sur le site) et que les clauses interdites (L. 231-3) n'y figurent pas. En
rsum, les points suivants doivent apparatre sur le contrat :

les conditions suspensives la prise d'effet du contrat :


vous tes propritaire du terrain
vous avez obtenu vos prts
votre permis de construire est accord
vous avez souscrit votre assurance dommage-ouvrage
le constructeur est titulaire de la garantie bancaire
le plan et la notice descriptive des travaux qui doivent mentionner les travaux
indispensables l'implantation, l'adaptation au sol, les raccordements au rseau
le prix global de la maison
les conditions de la rvision du prix
la date d'ouverture du chantier
la justification de la garantie bancaire
l'chelonnement des paiements :
15% l'ouverture du chantier
25% l'achvement des fondations
40% l'achvement des murs
60% la mise hors d'eau
75% l'achvement des cloisons et la mise hors d'air
95% l'achvement des travaux d'quipement de plomberie, menuiserie
et de chauffage
100 % la rception des travaux
l'attestation des assurances de responsabilit professionnelle et dcennale prises
par le constructeur. Vrifiez qu'elles concernent bien votre chantier.

Loi n 90-1129 du 19 dcembre 1990 relative au contrat


de construction d'une maison individuelle (J.O. du 22
dcembre)
Retrouvez les textes exhaustifs et jour sur www.legifrance.gouv.fr. Pour trouver les
textes du Code de la Construction et de l'Habitation, cliquez sur "la loi" puis sur "les
codes".
L'article L. 231-2 donne les mentions qui doivent apparatre obligatoirement,
L'article L. 231-3 donne les clauses qui sont interdites,
L'Art. L. 231-4 donne les conditions suspensives qui doivent apparatre dans le contrat.

Contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du


plan
Art. L. 231-1. - Toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble usage
d'habitation ou d'un immeuble usage professionnel et d'habitation ne comportant pas
plus de deux logements destins au mme matre de l'ouvrage d'aprs un plan qu'elle a
propos, ou fait proposer doit conclure avec le matre de l'ouvrage un contrat soumis aux
dispositions de l'article L. 231-2.
Cette obligation est galement impose :
a) A toute personne qui se charge de la construction d'un tel immeuble partir d'un plan
fourni par un tiers la suite d'un dmarchage domicile ou d'une publicit faits pour le
compte de cette personne ;
b) A toute personne qui ralise une partie des travaux de construction d'un tel immeuble
ds lors que le plan de celui-ci a t fourni par cette personne ou, pour son compte, au
moyen des procds viss l'alina prcdent.
Cette personne est dnomme constructeur au sens du prsent chapitre et rpute
constructeur de l'ouvrage au sens de l'article 1792-1 du code civil reproduit l'article
L. 111-14.
Art. L. 231-2. - Le contrat vis l'article L. 231-1 doit comporter les nonciations
suivantes :
a) La dsignation du terrain destin l'implantation de la construction et la mention du
titre de proprit du matre de l'ouvrage ou des droits rels lui permettant de construire
(voir art. R.231-2 du code de la construction et de l'habitation) ;
b) L'affirmation de la conformit du projet aux rgles de construction prescrites en
application du prsent code, notamment de son livre Ier, et du code de l'urbanisme ;
c) La consistance et les caractristiques techniques du btiment construire comportant
tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux rseaux divers et tous les
travaux d'quipement intrieur ou extrieur indispensables l'implantation et
l'utilisation de l'immeuble (voir art. R.231-3 du Code de la construction et de l'habitation)
;
d) Le cot du btiment construire, gal la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du
cot des travaux dont le matre de l'ouvrage se rserve l'excution en prcisant (voir art.
R.231-5 du Code de la construction et de l'habitation) :

d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et dfinitif, sous rserve, s'il y a lieu,
de sa rvision dans les conditions et limites convenues conformment l'article L.
231-11, et qui comporte la rmunration de tout ce qui est la charge du
constructeur, y compris le cot de la garantie de livraison ;
d'autre part, le cot des travaux dont le matre de l'ouvrage se rserve
l'excution, ceux-ci tant dcrits et chiffrs par le constructeur et faisant l'objet,
de la part du matre de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spcifique et paraphe
par laquelle il en accepte le cot et la charge ;

e) Les modalits de rglement en fonction de l'tat d'avancement des travaux ;


f) L'indication que le matre de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel
habilit en application de la loi n 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture ou des
articles L. 111-23 et suivants lors de la rception ou par tout autre professionnel de la
construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilits pour ce type
de mission ;
g) L'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations
administratives, dont une copie est annexe au contrat ;
h) L'indication des modalits de financement, la nature et le montant des prts obtenus
et accepts par le matre de l'ouvrage ;
i) La date d'ouverture du chantier, le dlai d'excution des travaux et les pnalits
prvues en cas de retard de livraison (voir, dcret n 91-1202 du 27 novembre 1991
fixant le seuil minimum des pnalits forfaitaires applicables au contrat de construction
d'une maison individuelle, J.O. du 29 novembre.
j) La rfrence de l'assurance de dommages souscrite par le matre de l'ouvrage, en
application de l'article L. 242-1 du code des assurances ;
k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportes par le
constructeur, les attestations de ces garanties tant tablies par le garant et annexes
au contrat.
Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux la charge du
constructeur, au prix convenu au dlai d'excution des travaux et aux pnalits
applicables en cas de retard d'excution peuvent se rfrer des clauses types
approuves par dcret en Conseil d'Etat.
Art. L. 231-3. - Dans le contrat vis l'article L. 231-1, sont rputes non crites les
clauses ayant pour objet ou pour effet :
a) D'obliger le matre de l'ouvrage donner mandat au constructeur pour
rechercher le ou les prts ncessaires au financement de la construction
sans que ce mandat soit exprs et comporte toutes les prcisions utiles sur
les conditions de ce ou de ces prts ;
b) De subordonner le remboursement du dpt de garantie l'obligation,
pour le matre de l'ouvrage, de justifier du refus de plusieurs demandes de
prt ;
c) D'admettre comme valant autorisation administrative un permis de
construire assorti de prescriptions techniques ou architecturales telles
qu'elles entranent une modification substantielle du projet ayant donn
lieu la conclusion du contrat initial ;
d) De dcharger le constructeur de son obligation d'excuter les travaux
dans les dlais prvus par le contrat en prvoyant notamment des causes
lgitimes de retard autres que les intempries, les cas de force majeure et
les cas fortuits ;
e) De subordonner la remise des clefs au paiement intgral du prix et faire
ainsi obstacle au droit du matre de l'ouvrage de consigner les sommes
restant dues lorsque des rserves sont faites la rception des travaux ;
f) D'interdire au matre de l'ouvrage la possibilit de visiter le chantier,
pralablement chaque chance des paiements et la rception des
travaux.

Art. L. 231-4. - I. - Le contrat dfini l'article L. 231-1 peut tre conclu sous les
conditions suspensives suivantes :
a) L'acquisition du terrain ou des droits rels permettant de construire si le matre de
l'ouvrage bnficie d'une promesse de vente ;
b) L'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le
matre de l'ouvrage tant tenu de prciser la date limite de dpt de la demande ;
c) L'obtention des prts demands pour le financement de la construction ;
d) L'obtention de l'assurance de dommages ;
e) L'obtention de la garantie de livraison ;
Le dlai maximum de ralisation des conditions suspensives ainsi que la date d'ouverture
du chantier, dtermine partir de ce dlai, sont prciss par le contrat.
Il. - Aucun versement, aucun dpt, aucune souscription ou acceptation d'effets de
commerce ne peuvent tre exigs ou accepts avant la signature du contrat dfini
l'article L. 231-1 ni avant la date laquelle la crance est exigible.
III. - Le contrat peut stipuler qu'un dpt de garantie sera effectu un compte spcial
ouvert au nom du matre de l'ouvrage par un organisme habilite. Le montant de ce dpt
ne peut excder 3 p. 100 du prix de la construction projete tel qu'il est nonc au
contrat.
Les fonds ainsi dposs sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu' la
ralisation de toutes les conditions ; dans ce cas, ces sommes viennent s'imputer sur les
premiers paiements prvus par le contrat.
Les fonds dposs en garantie sont immdiatement restitus au matre de l'ouvrage,
sans retenue ni pnalit, si toutes les conditions suspensives ne sont pas ralises dans
le dlai prvu au contrat ou si le matre de l'ouvrage exerce la facult de rtractation
prvue l'article L. 271-1.
Le contrat peut prvoir des paiements au constructeur avant la date d'ouverture du
chantier, sous rserve que leur remboursement soit garanti par un tablissement habilit
cet effet.
Un dcret en Conseil d'Etat fixe la nature de la garantie et les conditions et limites dans
lesquelles ces sommes sont verses (dcret n 91-1201 du 27 novembre 1991, J.O. du
29 novembre)
Art. L. 231-5. - L'obligation, institue par le deuxime alina de l'article L. 261-10, de
conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alina premier de cet article ne
s'applique pas lorsque celui qui procure indirectement le terrain est le constructeur.
(...)
Art. L.231-9. - Une notice d'information conforme un modle type agr par arrt
conjoint des ministres chargs de la construction te de la consommation est jointe au
contrat qui est adress par le constructeur au matre de l'ouvrage par lettre
recommande avec avis de rception (voir arrt du 28 novembre 1991 approuvant les
modles types de notice d'information relative au contrat de construction d'une maison
individuelle, J.O. du 30 novembre).
Art. L.231-10. - Aucun prteur ne peut mettre une offre de prt sans avoir vrifi que
le contrat comporte celles des nonciations mentionnes l'article L.232-2 qui doivent y
figurer au moment o l'acte lui est transmis et ne peut dbloquer les fonds s'il n'a pas
communication de l'attestation de garantie de livraison.
(...)

Art. L.231-11. - Au cas o le contrat dfini l'article L.231-1 prvoit la rvision du prix,
celle-ci ne peut tre calcule qu'en fonction de la variation d'un indice national du
btiment tous corps d'Etat mesurant l'volution du cot des facteurs de production dans
le btiment, publi par le ministre charg de la construction et de l'habitation et, au choix
des parties, selon l'une des deux modalits ci-aprs :
a) rvision du prix d'aprs la variation de l'indice entre la date de la signature du contrat
et la date fixe l'article L.231-12, le prix ainsi rvis ne pouvant subir aucune variation
aprs cette date ;
b) rvision sur chaque paiement dans une limite exprime en pourcentage de la variation
de l'indice dfini ci-dessus entre la date de signature du contrat et la date de livraison
prvue au contrat, aucune rvision ne pouvant tre effectue au del d'une priode de
neuf mois suivant la date dfinie l'article L.231-12 lorsque la livraison prvue doit avoir
lieu postrieurement l'expiration de cette priode.
Ces modalits doivent tre portes, pralablement la signature du contrat, la
connaissance du matre de l'ouvrage par la personne qui se charge de la construction.
Elles doivent tre reproduites dans le contrat, cet acte devant en outre porter, paraphe
par le matre de l'ouvrage, une clause par laquelle celui-ci reconnat en avoir t inform
dans les conditions prvues ci-dessus.
La modalit choisie d'un commune accord par les parties doit figurer dans le contrat.
A dfaut des mentions prvus aux deux alinas prcdents, le prix figurant au contrat
n'est pas rvisable.
L'indice et la limite prvus ci-dessus sont dfinis par dcret en Conseil d'Etat (dcret n
91-1201 du 27 novembre 1991, J.O. du 29 novembre). Cette limite, destine tenir
compte des frais fixes, des approvisionnements constitus et des amliorations de
productivit, doit tre comprise entre 60 p. 100 et 80 p. 100 de la variation de l'indice.
L'indice servant de base pour le calcul de la rvision est le dernier indice publi au jour
de la signature du contrat. La variation prise en compte rsulte de la comparaison de
cette indice avec le dernier indice publi avant la date de chaque paiement ou avant celle
prvue l'article L.231-12 selon le choix exprim par les parties.
Art. L.231-12. - La date prvue pour l'application des deuxime (a) et troisime (b)
alinas de l'article L.231-11 est celle de l'expiration d'un dlai d'un mois qui suit la plus
tardive des deux dates suivantes :
a) La date de l'obtention, tacite ou expresse, des autorisations administratives
ncessaires pour entreprendre la construction ;
b) La date de la ralisation de la condition suspensive sous laquelle le contrat a t
conclu ou est considr comme conclu en application des articles 17 et 18 de la loi n 79596 du 13 juillet 1979 relative l'information et la protection des emprunteurs dans le
domaine immobilier .

Art. L.231-13. - Le constructeur est tenu de conclure par crit les contrats de soustraitance avant tout commencement d'excution des travaux la charge du soustraitant. Ces contrats comportent les nonciations suivantes :
a) La dsignation de la construction ainsi que les nom et adresse du matre de l'ouvrage
et de l'tablissement qui apporte la garantie prvue l'article L.231-6 ;
b) La description des travaux qui en font l'objet, conforme aux nonciations du contrat de
construction ;
c) Le prix convenu et, s'il y a lieu, les modalits de sa rvision ;
d) Le dlai d'excution de travaux et le montant des pnalits de retard ;
e) Les modalits de rglement du prix, qui ne peut dpasser un dlai de trente jours
compter de la date du versement effectu au constructeur par le matre de l'ouvrage ou
le prteur, en rglement de travaux comprenant ceux effectus par le sous-traitant et
accepts par le constructeur ;
f) Le montant des pnalits dues par le constructeur en cas de retard de paiement ;
g) La justification de l'une ou l'autre des garanties de paiement prvues l'article 14 de
la loi n 75-1334 du 31 dcembre 1975 relative la sous-traitance.
Copie des contrats de sous-traitance est adresse par le constructeur l'tablissement
qui apporte la garantie prvue l'article L. 231-6.

L'achat du terrain

La construction d'une maison individuelle n'est pas une sincure. Mais le choix et l'achat du terrain ne sont pas non plus une
mince affaire. Cette tape pralable conditionne mme en grande partie la russite de l'opration.
C'est une vidence qu'il faut rappeler : la nature du terrain, la configuration de la parcelle et les donnes administratives qui
y sont lies vont dterminer l'architecture de la maison. Il est donc prmatur de dessiner un plan ou de choisir un modle
de construction avant de disposer du terrain.

Les critres de choix


Autre vidence : on doit choisir l'emplacement de son terrain avec le mme soin qu'on met slectionner un logement. Il
doit tre adapt ses besoins et son mode de vie. La localisation doit tenir compte de la proximit des commerces, des
moyens de transports en commun, des rseaux routiers, des tablissements scolaires (quand on a des enfants), etc.
Comme pour un logement, l'orientation et l'exposition ont galement leur importance.
Les candidats l'acquisition ont gnralement le choix entre deux solutions : l'achat d'un terrain en lotissement ou l'achat
d'un terrain isol.
Le lotissement possde ses avantages : il offre certaines garanties en matire de viabilisation (raccordement aux rseaux
d'eau, d'lectricit, etc.) et de constructibilit. Mais il impose aussi certaines contraintes. Le rglement de lotissement
comporte en effet des rgles qui s'ajoutent celles du plan d'occupation des sols. La construction devra donc respecter les
normes prcises non seulement sur le plan architectural (matriaux, couleurs, surface, etc.) mais aussi souvent sur
l'environnement immdiat de la maison (bote aux lettres, clture, etc.). La plupart du temps, un cahier des charges impose
galement certaines obligations de vie collective (entretien du jardin, etc.).
A l'inverse, l'achat d'un terrain isol offre une plus grande libert. Mais c'est aussi une dmarche plus risque qui prsente
moins de garanties sur la nature du sol, la dimension de la parcelle, etc.

Les prcautions prendre


Qu'il s'agisse d'un lotissement ou d'un terrain isol, la premire dmarche est de demander la mairie un certificat
d'urbanisme. C'est ce document qui confirmera le caractre constructible du terrain et les diffrentes normes architecturales
respecter (forme de la toiture, couleur des matriaux, etc.), qui prcisera les rgles de densit de construction par
rapport la surface ainsi que les contraintes d'amnagement des abords.
On consultera galement avec profit le POS (plan d'occupation des sols) qui renseignera sur les rgles de construction
applicables localement. C'est ce qui permet de vrifier l'volution venir de l'environnement et de s'assurer qu'on ne risque
pas de se retrouver, par exemple, avec un immeuble sur la parcelle voisine... Il permet aussi de contrler la nature des
ventuelles servitudes d'utilit publique (passage des canalisations, des lignes d'lectricit, etc.) ou prives (droit de
passage, etc.).
Si l'on envisage d'acheter dans un lotissement, il faut naturellement se procurer le rglement de lotissement et le cahier des
charges, ainsi que l'arrt de lotir, dlivr au lotisseur par les services de l'urbanisme, qui dtaille les travaux et les
amnagements prvus (voirie, clairage, etc.). Il est important galement de prendre en compte les futures charges
collectives, qui dpendent de la nature des parties communes : sont-elles prives (auquel cas les propritaires doivent en
assurer l'entretien) ou publiques (c'est alors la commune de les entretenir mais elles sont dans ce cas ouvertes tous) ?
Autre dmarche : vrifier la surface exacte du terrain et ses limites, surtout s'il n'est pas situ dans un lotissement. Les
indications portes sur le cadastre sont souvent insuffisantes. Dans le doute, mieux vaut faire effectuer un "bornage". Cette
opration qui consiste, comme son nom l'indique, dlimiter le terrain par des bornes, est ralise par un gomtre-expert
qui consulte les titres de proprit concerns, y compris, naturellement, ceux des voisins. Une fois tabli le procs-verbal,
l'ensemble des intresss signent le document qui tablit dfinitivement la surface de la parcelle concerne. Un document
qu'il vaut mieux ensuite dposer au Fichier des Hypothques afin de le rendre opposable aux tiers.

Il peut arriver que les voisins s'opposent au bornage. Dans ce cas, il faut saisir le tribunal d'instance qui
dsignera un expert charg de l'opration, le cot de celle-ci tant alors partag entre tous les
intresss.
Qui dit construction, dit fondation. La nature du sol et du sous-sol est donc un critre fondamental. Si les renseignements
pris auprs des voisins ou de la mairie semblent douteux ou insuffisants, mieux vaut investir dans une tude spcifique
confie un expert. Certes, ce type d'tude est onreux mais cela permet d'viter les mauvaises surprises au moment de la
construction, qui se traduisent par des surcots non ngligeables.
Quand le terrain est isol, il faut enfin se renseigner sur le cot des diffrents branchements aux rseaux d'eau et
d'lectricit.

La procdure d'achat
Sur le plan formel, l'achat d'un terrain est soumis la mme procdure que l'achat d'un logement : signature d'un avantcontrat, suivi de la signature de l'acte authentique. Comme dans tous les achats immobiliers, il faut examiner avec soin le
contenu de l'acte et vrifier qu'il prcise bien l'ensemble des frais et taxes, les ventuelles servitudes, la description exacte
du terrain ,etc.
L'avant-contrat doit galement prciser la surface constructible sur le terrain et mentionner les habituelles conditions
suspensives : la vente ne sera dfinitive qu'aprs que l'acheteur aura obtenu le certificat d'urbanisme, le permis de

La procdure d'achat
Sur le plan formel, l'achat d'un terrain est soumis la mme procdure que l'achat d'un logement : signature d'un avantcontrat, suivi de la signature de l'acte authentique. Comme dans tous les achats immobiliers, il faut examiner avec soin le
contenu de l'acte et vrifier qu'il prcise bien l'ensemble des frais et taxes, les ventuelles servitudes, la description exacte
du terrain ,etc.
L'avant-contrat doit galement prciser la surface constructible sur le terrain et mentionner les habituelles conditions
suspensives : la vente ne sera dfinitive qu'aprs que l'acheteur aura obtenu le certificat d'urbanisme, le permis de
construire, les ventuels prts, etc.

Le permis de construire

En principe, toute personne souhaitant difier une construction sur un terrain doit solliciter un permis de construire destin
vrifier que le projet est conforme aux dispositions lgislatives et rglementaires.

Champ d'application
Construction
Tous les types de constructions sont concerns, non seulement les immeubles mais aussi tous les difices raliss partir
d'assemblage de matriaux.

Mme les constructions lgres et dmontables sont concernes : baraquement, chalet en bois,
paillote...
Les travaux de reconstruction l'identique exigent galement un permis.
Traveaux sur constructions
Les travaux portant sur des constructions existantes exigent un permis ds lors que ces travaux entranent :
un changement de destination,
une modification de l'aspect extrieur ou du volume,
une cration de niveaux supplmentaires.
A contrario, les travaux intrieurs ne sont donc pas concerns s'ils n'entranent aucune des modifications prcites.

En revanche, le propritaire qui obtient un permis de construire ne peut pas modifier totalement
l'agencement intrieur de l'immeuble par rapport au projet initial.

Procdure
Dpt de la demande
La demande doit tre dpose par le propritaire ou son mandataire la mairie.

Le dossier comprend un formulaire administratif, une copie du cadastre, un plan masse et le plan des
faades. S'y ajoute un dossier "paysager" comprenant une photo du terrain, une coupe, un dessin et une
notice destins dcrire l'impact visuel du projet en question.
Un bnficiaire d'une promesse de vente peut galement dposer une demande.
Le dossier est instruit par les services municipaux qui peuvent le confier la direction dpartementale de l'Equipement. Dans
les communes sans plan d'occupation des sols (POS), c'est directement la prfecture qui est saisie.
L'intervention d'un architecte n'est pas obligatoire quand une personne physique souhaite construire pour elle-mme un
btiment d'une surface nette infrieure 170 m2.

Dlais d'instruction

Ds lors que le dossier est complet, la mairie doit expdier au demandeur une "lettre de notification" prcisant la date limite
de rponse.

En principe, le dlai d'instruction de la demande est de deux mois. Mais il peut tre tendu dans certains cas particuliers.

Si aucune rponse n'est parvenue au demandeur l'expiration du dlai rglementaire prcise dans la lettre de notification,
cette lettre est assimile un permis de construire tacite. Il en est de mme quand aucune rponse ne lui parvient plus de
deux mois aprs l'envoi de la "requte en instruction".

Aprs l'obtention
Une fois accord, le permis doit tre affich la mairie et sur le lieu du chantier de faon tre visible de la voie publique.

Pour viter tout risque de litige, il est recommand de faire constater par huissier la prsence des
panneaux rglementaires.
Toute personne intresse peut attaquer la validit du permis dans les deux mois qui suivent le dernier de ces deux
affichages.

Il est donc recommand de ne pas dbuter les travaux immdiatement aprs l'obtention du permis.
Le permis est valable deux ans. Il devient caduc si les travaux n'ont pas commenc dans cet intervalle. De mme, une
interruption volontaire du chantier pendant plus d'un an entrane l'annulation du permis.
On peut toutefois demander une prolongation d'un an de la validit du permis sous rserve de dposer sa demande plus de
deux mois avant l'expiration du dlai initial.

En cas de refus
Tout refus doit tre motiv et la notification doit mentionner les dlais et voie de recours possibles.

Le demandeur peut engager un dbat avec le service comptent pour accepter ventuellement d'apporter de lgres
modifications au projet initial.

Si les modifications exiges par l'administration sont importantes, le demandeur peut rsilier son
contrat avec le constructeur et rcuprer les acomptes verss. Mais les honoraires de l'architecte sont
dfinitivement perdus.
Le demandeur peut aussi dposer un recours gracieux auprs du Prfet. Une absence de rponse dans les quatre mois
quivaut un refus.
Le demandeur peut enfin dposer un recours pour excs de pouvoir auprs du tribunal administratif dans les deux mois qui
suivent soit la notification du refus, soit le dlai de quatre mois en cas de recours gracieux.

Dclaration pralable
Champ d'application
Certains types de travaux ou de constructions n'exigent pas de permis mais font l'objet d'une simple dclaration pralable.
Parmi les travaux mentionns dans l'article 422-2 du Code de l'Urbanisme, les catgories concernant les particuliers sont les
suivantes.

Les travaux de ravalement.


Les travaux excuts sur les monuments historiques, qui sont soumis des autorisations spcifiques.
Les "habitations lgres de loisirs" installes dans les terrains de camping-caravaning et les dpendances de maisons
familiales de vacances agres. A condition que les surfaces du btiment de loisirs soit infrieure 35 m2.
Les piscines non couvertes.
Les piscines couvertes construites sur un terrain comportant dj un btiment et dont la surface est infrieure 20 m2.
Les serres et chssis usage de plantation dont la hauteur est comprise en 1,5 m et 4 m et dont la surface est infrieure 2
000 m2.
Les constructions et travaux qui ne modifient pas la destination des immeubles concerns et qui ne crent pas de surface de
plancher nouvelle.
Les constructions et travaux qui sont raliss sur un terrain comportant dj un btiment et dont la surface hors uvre brute
est infrieure 20 m2.

Sont ainsi soumis la simple dclaration pralable les crations de terrasses dont la hauteur est
suprieure 0,60 m, les murs de plus de 2 m de hauteur, les crations d'ouvertures sur les faades, les
fermetures de balcons ou loggias, l'installation de rcepteurs ou d'antennes mesurant plus de 4 m.
Sont galement concerns sur les terrains comportant un btiment les constructions de garages, de
hangars, de chalets, d'abris de jardin, les crations de vrandas et balcons, de pices supplmentaires
extrieures, etc. Sous rserve que leur surface reste naturellement infrieure au plafond de 20 m2.
Procdure
La dclaration pralable est dpose en mairie et comprend le formulaire administratif adquat et plusieurs documents
annexes (plan de situation, visualisation extrieure, etc.). L'intervention d'un architecte n'est pas obligatoire.
Faute de rponse dans le mois qui suit le dpt, le demandeur bnficie d'une autorisation tacite.
L'administration peut toutefois exiger des modifications au projet prsent, voire mme opposer un refus. Dans tous les cas,
sa position doit tre motive. La dclaration est affiche en mairie dans les huit jours qui suivent son dpt
Elle est doit galement tre affiche de faon visible sur le chantier, pendant toute la dure des travaux et au moins pendant
deux mois.
Les travaux doivent tre entrepris dans les deux ans qui suivent le dpt. Et aucune prolongation n'est accorde,
contrairement au permis de construire.

Absence de formalits
Certains types de constructions ou de travaux ne sont soumis ni au permis de construire, ni la dclaration pralable. Parmi
les travaux mentionns dans l'article 421-1 du Code de l'Urbanisme, les catgories concernant les particuliers sont les
suivantes.
Les terrasses non couvertes poses sur le sol dont la hauteur est infrieure 0,60 m.

Les poteaux et pylnes dont la hauteur est infrieure 12 m.


Les antennes dont le diamtre est infrieur 1 m.
Les murs dont la hauteur est infrieure 2 m.
Et plus gnralement toutes les constructions dont la hauteur et la surface sont respectivement infrieures 1,50 m et 2
m2.

Faire construire sa maison... C'est le rve de nombreux Franais, qui prfrent vivre en habitat individuel plutt que de
supporter les contraintes de la vie en coproprit. Ce que vous devez savoir pour viter les erreurs.

Les diffrents intervenants


La construction d'une maison individuelle fait intervenir plusieurs protagonistes dont il est important de connatre le rle exact.
Le matre d'ouvrage est tout simplement celui qui fait construire, en l'occurrence, vous-mme.
L'architecte (ou le professionnel agr en architecture) peut fournir les plans selon la solution choisie. Au-del de la conception
du projet, vous pouvez galement lui confier une mission plus ou moins tendue de matre d'uvre.
Le matre d'uvre est un professionnel que vous pouvez charger d'une mission de coordination, de suivi et d'assistance, totale
ou partielle, sur tout ou partie des travaux.Rmunr par des honoraires librement ngocis, souvent en pourcentage du
montant des travaux, il ne se charge pas de la construction mais vous conseille dans le choix des diffrentes entreprises que
vous slectionnerez vous-mme et avec qui il ne doit avoir aucun lien juridique. En aucun cas, il ne peut s'engager en votre
nom ou votre place, sauf stipulation contraire dans le contrat. De mme, il ne peut s'engager sur un cot global de
construction mais doit tout de mme respecter l'enveloppe budgtaire indique.

Le contrat de matrise d'uvre n'tant pas rglement, mieux vaut prciser avec soin l'tendue et le cot
de la mission et vrifier qu'il bnficie bien d'une assurance responsabilit civile professionnelle pour
couvrir les ventuelles fautes qu'il pourrait commettre.

Les diffrentes solutions


Pour faire construire une maison individuelle, plusieurs solutions s'offrent vous.
Le constructeur fournit le plan
Vous signez alors un contrat de "construction de maison avec plan".C'est, pour vous, la solution la moins contraignante et la
plus sre en terme de garantie puisque ce type de contrat est strictement rglement (loi du 19 dcembre 1990).Mais
naturellement, elle ne vous permet pas d'obtenir une maison vraiment personnalise, sauf sur quelques dtails ngocier avec
le constructeur.
Vous fournissez le plan
Dans cette hypothse, vous vous adressez un architecte (ou un professionnel agr en architecture) pour dresser les plans
de votre maison. Ce qui permet toutes les personnalisations possibles. Si la surface n'excde pas 170 m2, vous pouvez mme
raliser vous-mme les plans ou vous adresser un professionnel non agr. Mais c'est une solution naturellement risque
compte tenu de l'enjeu.

L'intervention d'un architecte est galement obligatoire pour des travaux d'agrandissement exigeant un
permis de construire qui portent la surface existante au-del de 170 m2.
Muni des plans, vous pouvez vous adresser un constructeur qui se chargera de l'ensemble des travaux. Il s'agit alors d'un
"contrat de construction sans plan", un peu moins rglement que le contrat avec plan.

Vous pouvez aussi dcider de faire appel plusieurs entreprises avec qui vous ngocierez la ralisation des diffrents
travaux.C'est naturellement une solution qui exige du temps et des comptences (comparaison des devis, surveillance des
travaux, etc.) et qui comporte plus de risques. Pour vous aider dans cette lourde tche, vous pouvez vous faire assister par un
matre d'uvre (par exemple l'architecte concepteur des plans).
Enfin, solution mdiane, vous pouvez faire appel une entreprise principale pour raliser le gros uvre, la mise hors d'eau et
hors d'air (murs, toiture, huisserie et vitres), avec qui vous signerez un contrat de construction sans fourniture de plan, et faire
raliser les autres travaux par diffrentes entreprises avec qui vous ngocierez vous-mme, lot par lot.

La construction avec plan


Le choix de l'entreprise
Une fois achet votre terrain, reste choisir le constructeur qui vous parat prsenter les meilleures garanties de srieux et de
professionnalisme et dont la gamme de plans vous sduit.

Un choix dlicat qui exige une mise en concurrence de plusieurs socits.Comparez les prestations
qu'elles vous offrent aprs visite du terrain : prix, services, qualit technique, dlai de livraison, labels,
garanties, etc. N'hsitez pas demander des rfrences de clients et visiter les chantiers dj raliss.Et
demandez communication d'un contrat-type afin de l'examiner avant tout engagement.
N'oubliez pas de vrifier qu'il prsente toutes les garanties exiges par la loi : garantie de livraison
donne par un tablissement financier ou une socit d'assurance, responsabilit civile professionnelle,
etc. (cf. plus loin).
La signature du contrat
Rglement par la loi du 19 dcembre 1990, le contrat de construction avec plan doit comporter tous les dtails du projet, et
notamment :
le plan et la notice descriptive des travaux, ces documents devant mentionner tous les travaux indispensables l'implantation,
l'adaptation au sol et l'utilisation de la maison, notamment, les travaux de raccordements l'gout et aux autres rseaux
publics;
le prix global de la construction incluant les taxes dues par le constructeur, le cot du plan, de la garantie de livraison et le cas
chant de la garantie de remboursement et les frais d'tudes du terrain;
les conditions de la rvision du prix, si elle est prvue;
la date d'ouverture du chantier, le dlai d'excution des travaux et les pnalits prvues en cas de retard de livraison;
la justification de la garantie de livraison (cf. ci-aprs) et des assurances de responsabilit professionnelle et dcennale;
l'chelonnement des paiements en fonction de l'avancement des travaux.

Le contrat de construction doit galement mentionner les ventuelles conditions suspensives, habituelles dans les acquisitions
immobilires.
Prcision importante : vous disposez d'un dlai de rtractation pour changer d'avis. Il vous suffit d'envoyer une lettre
recommande avec AR avant le septime jour suivant la date de rception du contrat (en recommand). Toutes les sommes
ventuellement verses doivent vous tre alors intgralement rembourses.
Le montant du prix
Un des avantages du contrat de construction avec plan est une certaine transparence tarifaire : le prix mentionn comprend le
cot de la construction, la rmunration du constructeur, les cots d'laboration du plan, des tudes du terrain, des diffrentes
garanties et toutes les taxes. Il doit mme indiquer le cot des diffrents travaux de raccordement quand ils ne sont pas
assurs par le constructeur.
Le prix d au constructeur est forfaitaire et dfinitif. Vous n'aurez donc payer aucun supplment, mme si, par exemple, la
construction se rvle plus dlicate que prvu en raison de la nature du terrain. Le contrat peut toutefois prvoir une clause de
rvision en fonction de la variation de l'indice BT 01 (btiment tout corps d'Etat). Deux mthodes sont lgalement possibles.

Le prix des travaux qui restent la charge du matre d'ouvrage ( votre charge) est mentionn dans le contrat. Pour viter
qu'ils soient sous-valus, vous avez le droit d'exiger du constructeur qu'il les ralise lui-mme au prix indiqu. Cette demande
doit toutefois intervenir (par lettre recommande avec AR) dans les quatre mois qui suivent la rception du contrat.

Les modalits de paiement


Le rglement du prix se fait en fonction de l'volution des travaux selon un chelonnement rglement.
Quand le constructeur bnficie d'une garantie de remboursement fourni par un tablissement financier ou une socit
d'assurance, il peut vous demander jusqu' 5% la signature du contrat et nouveau 5% au maximum lors de l'obtention du
permis de construire.

En l'absence d'une garantie de remboursement, le constructeur peut vous demander jusqu' 3% du prix la signature du
contrat.

Une fois le chantier ouvert, le constructeur peut vous demander au maximum :


- 15 % du prix total l'ouverture du chantier, (en tenant compte des sommes verses antrieurement)
- 25 % l'achvement des fondations,
- 40 % l'achvement des murs,
- 60 % la mise hors d'eau (pose de la toiture et travaux d'tanchit)
- 75 % l'achvement des cloisons et la mise hors d'air (pose des fentres et des portes extrieures),
- 95 % l'achvement des travaux d'quipements, de plomberie, de menuiserie, et de chauffage.
Le solde (5%) est vers la rception des travaux (ci-dessous).
La rception des travaux
C'est l une tape essentielle de la construction d'une maison puisqu'il s'agit tout simplement de la "rceptionner".
Concrtement, vous devez donc la visiter soigneusement, en compagnie du constructeur. Cet tat des lieux approfondi fait
l'objet d'un procs-verbal en deux exemplaires, dats et signs par les deux parties.
Vous devez noter sur le procs-verbal tous les dfauts de conformit par rapport votre demande, toutes les malfaons et tous
les dsordres apparents (c'est--dire ceux qui sont visibles par un non-professionnel).Si vous ne les signalez pas par crit, vous
serez cens les avoir accepts.
Prcision importante : si vous ne vous faites pas assister par un professionnel, vous pouvez complter le procs-verbal en
signalant d'autres dsordres apparents dans un dlai de huit jours aprs la date de remise des cls.

Les dsordres non-apparents (visibles par un professionnel ou apparus postrieurement la rception)


font l'objet de garanties spcifiques.
Si vous avez formul des rserves concernant d'ventuels dsordres ou dfauts de conformit, vous n'avez pas payer le solde
(5%) du prix. Cette somme sera consigne chez un tiers choisi par les deux parties (banques, etc.) ou dsign par le tribunal
d'instance, en attendant que le constructeur remdie ces malfaons.
En l'absence de rserves, vous devez payer le solde l'issue de la rception des travaux si vous tes assist d'un professionnel
ou huit jours aprs la remise des cls dans le cas contraire.
La garantie de livraison
Pour protger le consommateur, la loi impose au constructeur la souscription d'une garantie de livraison auprs un
tablissement financier ou d'une socit d'assurance. Cette garantie vise vous protger contre les risques de mauvaise
excution des travaux. Elle peut intervenir dans plusieurs cas.
1. Quand le constructeur prend du retard en cours de chantier ou quand il n'excute pas les travaux qui ont fait l'objet de
rserves dans le procs-verbal de rception. A votre demande ou de sa propre initiative, le garant doit alors, par acte
d'huissier, mettre en demeure le constructeur de faire face ses engagements. Si cette mise en demeure reste sans effet dans
les quinze jours qui suivent, le garant doit dsigner, sous sa responsabilit, un autre professionnel pour poursuivre le chantier
ou excuter les travaux litigieux.

Le garant ne pourra toutefois intervenir que si le dlai de livraison est dpass ou si un constat judiciaire
d'abandon de chantier a t dress.
2. Quand le constructeur dpose son bilan. Dans ce cas, le garant doit mettre en demeure l'administrateur judiciaire dsign
par le tribunal de dcider, dans un dlai d'un mois, la poursuite ou l'abandon du chantier. En cas de non-rponse ou de rponse
ngative, le garant doit alors dsigner un autre constructeur pour terminer le chantier.

Quand la maison est hors d'eau (toiture et tanchit ralises), le garant peut aussi vous proposer de
poursuivre vous-mme les travaux avec les entreprises de votre choix. Vous paierez directement ces
entreprises, dans la limite du prix initial, les supplments de prix tant pris en charge par le garant.
Dans tous les cas, le garant prend en charge tous les ventuels dpassements de prix entrans par la dfaillance du
constructeur initial, aprs application d'une franchise d'au plus 5% du prix. En d'autres termes, la garantie de livraison vous
permet d'tre certain qu'une ventuelle dfaillance du constructeur ne vous cotera pas plus de 5% du prix total.
Le garant prend galement en charge les pnalits de retard qui vous sont dues quand le constructeur ne fait pas face ses
engagements. En d'autres termes, vous serez toujours indemnis des ventuels retards de livraison, y compris en cas de
dfauts de conformit ou malfaons mentionns la rception.

La construction sans plan


Dans cette hypothse, vous fournissez vous-mme le plan et vous adressez une entreprise principale qui doit raliser au
moins le gros uvre (fondations et murs), la mise hors d'eau (toiture et tanchit) et hors d'air (portes extrieures et vitres),
les autres travaux ventuels tant raliss sous votre responsabilit dans le cadre de contrats d'entreprise lot par lot
(plomberie, peinture, etc.). Ce contrat de construction sans plan est soumis dans l'ensemble aux mmes rgles que celles qui
rgissent le contrat avec plan, y compris en matire de garantie de livraison. A quelques nuances prs, notamment sur les
points suivants.

Vous pouvez signer le contrat sans mme tre titulaire d'une promesse de vente du terrain.
Le constructeur n'a pas besoin de deviser les travaux qu'il ne ralise pas lui-mme.
Les parties sont libres de dfinir l'chelonnement des paiements et les modalits de rvision du prix, la seule contrainte lgale
tant le solde de 5% rserv jusqu' la rception.

Les contrats d'entreprise


Dans tous les cas, quand vous ne faites pas appel une seule et mme entreprise pour raliser au moins le gros uvre et la
mise hors d'eau et hors d'air, il s'agit de simples contrats d'entreprises qui ne sont soumis aucune rgle particulire. D'o la
ncessit de prendre certaines prcautions...

Vous devez slectionner avec soin les entreprises prestataires, et pas seulement en terme de prix : vrification de la sant
financire, visite des prcdents chantiers, etc.
vVous avez intrt tablir un contrat crit le plus prcis possible : descriptif dtaill des travaux, modalits de paiement, dlai
d'excution, etc.
N'oubliez pas de prvoir, si ncessaire, l'insertion de clauses suspensives (obtention du permis de construire et des prts,
etc.).
Vous devez prvoir une retenue de garantie, d'un montant maximum de 5% du prix total, que vous ne verserez qu'aprs la
leve de toutes les ventuelles rserves mentionnes au procs-verbal de rception des travaux.
En cas de problmes, ragissez le plus rapidement possible.Si les appels tlphoniques ne suffisent pas, envoyez une mise en
demeure en recommand pour signaler les jours de retard pris par le chantier.
Si le dlai de livraison final est dpass par la faute de l'entrepreneur (hors intempries ou force majeure), vous devez le
mettre en demeure de terminer les travaux. Pass un certain dlai, laiss l'apprciation des tribunaux, vous avez le droit de
demander en justice la rsiliation du contrat et des dommages-intrts. En cas d'abandon manifeste du chantier, vous pouvez
aussi demander l'autorisation de poursuivre les travaux avec une autre entreprise.
Si l'entreprise dpose son bilan, vous devez vous adresser rapidement l'administrateur judiciaire et lui demander, par lettre
recommande avec AR, de dcider la poursuite ou l'abandon du chantier. Faute de rponse dans le mois qui suit, vous devrez
alors entamer une action en justice pour obtenir l'annulation du contrat et des dommages-intrts.

Les prcautions prendre avant de signer


Le Devis
Il est important contractuellement car tout ce qui n'y figure pas peut donner lieu des
litiges ultrieurs. Il ne faut jamais hsiter demander l'inscription de prcisions que l'on
juge utiles.
En cas de litiges, seul le devis descriptif sert de pice pour le jugement.
Il est donc important de refuser le dbut des travaux tant que le devis ne fait pas l'objet
d'un accord total entre le professionnel et vous mme en tant que matre d'ouvrage.

Le contenu du devis doit tre prcis, notamment pour les


fournitures. Eviter les mentions du type :

Suivez le guide
Petite maison haut de gamme
ou grande maison bas de
gamme ?
Hormis les lments de
cuisine, la plupart des choix
que vous ferez seront
difficilement modifiables.

fourniture d'un chauffe-eau 150l Thermor ou


quivalent.
o ici le type de rsistance (statite ou
thermoplongeur) n'est pas prcis, le terme
quivalent donne toute latitude pour fournir n'importe quelle marque de
chauffe-eau.
fourniture et installation d'une baignoire avec robinetterie
o ici, les dimensions de la baignoire ne sont pas spcifies ni son matriau
(acier, acrylique, ...). Aucune mention de la marque et du type de
robinetterie.

Partir du principe que tout ce qui n'est pas prcis dans le devis sera trs
certainement ralis avec les matriaux les plus bas de gamme du march.
Consulter en ligne la rubrique amnagements pour vous aider prparer vos exigences.

Les assurances et garanties bancaires


Vrifier avant de signer que :

le professionnel contact possde bien une assurance de responsabilit


professionnelle ainsi qu'une assurance de responsabilit dcennale qui sont
obligatoires. Elles devront tres valides la date d'ouverture du chantier.
dans le cas d'un constructeur ou d'un entrepreneur, qu'il dtient une garantie de
livraison et que l'organisme financier n'est pas lui-mme dfaillant (voir
infos en ligne)
que l'entreprise ne fait pas l'objet d'un dpt de bilan (vrifier auprs du tribunal
de commerce). Certaines entreprises peu scrupuleuses, avant leur dpt de bilan
cherchent faire signer un maximum de contrat et dmarrer le plus possible de
chantiers pour encaisser des fonds.
contactez l'ANIL de votre dpartement pour savoir si ces professionnels se sont
rvls fiables jusqu' prsent.

Quelques autres prcautions avant de signer


Ne versez aucune somme quelque titre que ce soit avant la signature du
contrat !

plan
o
o
o
o

le plan est-il prcis ? Les notions de prsence ou abscence de dbord de


toiture apparaissent-elles ?
le professionnel a-t-il visit votre terrain ?
vous a-t-il propos de visiter des chantiers en cours, de rencontrer
d'anciens clients ?
respecte-t-il les rgles d'urbanisme ? (vous pouvez ce sujet contacter le
CAUE - conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement)

modalits de visite

aurez-vous les clefs de la maison durant la phase de ralisation pour y


pntrer quand bon vous semble ?
pourrez-vous effectuer vous-mme certains travaux avant l'achvement de
la maison (montage meubles de sanitaires, complment d'lectricit,
peintures ....) ?

commissions sur les fournitures

si j'change votre vier X 250 Eur contre l'vier que me donne ma tatie
Danielle, me faites-vous un abattement de 250 euros ?

compltude du devis
o le professionnel a-t-il inclus le cot des
branchements, du dplacement des terres et du
modelage du terrain ?
technicit
o quelles sont les dispositions prises pour
l'vacuation des eaux de pluie et la protection des
sous-sols contre les infiltrations et inondations ?
o le dcapage du terrain pour y implanter la maison
ne va-t-il pas introduire de risque d'accumulation
d'eau en cas d'orage ? La maison ne va-t-elle pas
tre implante sur un remblais ?
o le ferraillage des angles de murs et du linteau
sont-ils prvus ?

Vos gouttires seront-elles


raccordes au rseau pluvial
?

engagement

les prix sont-ils fermes ?


des pnalits de retard sont-elles prvues ?

suivi du chantier

Avez-vous rencontr le conducteur de travaux ? Si vous avez affaire une


socit moyenne ou grosse, vous avez sans-doute rencontr le
commercial. Comme vous tes sur le point de signer c'est que vous avez
eu un bon contact avec cette personne. Mais n'oubliez pas qu'une fois le
contrat sign, vous ne le(la) rencontrerez plus jamais mais aurez affaire au
conducteur de travaux.

On l'a lu dans des publicits !


Tout comme le fromage, les saucisses voire les chips, le principal argument utilis dans
les publicits de maisons est le retour l'ancienne et au traditionnel.
Si l'on vous proposait aujourd'hui des voitures neuves " l'ancienne", sans frein ni
direction assists, sans ABS ni air-bag, les acheteriez-vous ?
Les matriaux et possibilits de construction ont infiniment volus depuis 20 ans. A
cette poque, il n'y avait pas de baies vitres, de volets roulants encastrs, de chauffage
au sol basse temprature, ni de cloisons Placostil ... Construisez moderne ou alors
achetez une maison de 30 ans d'ge !
Ce qui tait crit

Ce qu'il faut interprter

On vous assure, aucun mot n'a t chang ; mme que sur


maisons conues dans la
la publicit, c'est Vronique Genest qui le dit, c'est vous dire
vraie tradition d'autrefois
que l'argument est bton !
Bref, ce qui se faisait il y a plus de 20 ans. Les cloisons
cloisons en brique, pltre
brique sont trs sonores et la pltre gch la main est
fait main
gnralement plus tendre que celui fait en machine.
carrelage pos
l'ancienne

L, on sche ... le mortier serait-il roul la main sous les


aisselles ?

maison avec
prquipement internet

L pour tre moderne ... on en est presque bluff. S'agiraitil de quelques prises tlphone en plus et d'un CD-ROM de
connexion gratuit que l'on vous donne la livraison ?

label Promotlec

Chauffage lectrique avec les convecteurs les moins chers


possibles.

suite parentale

Quand on pense que ce texte figurait dans une description


d'une maison de 110 m, on peut supposer que la surface
de la chambre dpassait simplement les 10 m ...

Le suivi des travaux


Mme les meilleurs professionnels ont besoins d'tre suivis tout
au long de la phase de la construction.
Tenez-vous au courant de la date d'intervention des diffrents
intervenants pour passer voir le chantier aprs chaque
intervention importante (au minimum une fois par semaine).

Suivez le guide
Quel professionnel choisir ?
Faites faire 3 devis : un par un
contructeur, un par un
architecte et un par un matre
d'oeuvre ou entrepreneur.

Si vous avez suivi nos prcdents conseils, vous aurez convenu dans le contrat de
modalits de visite du chantier (vous avez de prfrence les clefs de la maison pour y
pntrer quand vous voulez une fois que les portes et fentres auront t poses).
En dcelant les dfauts le plus tt possible, ils n'en seront que plus facilement
corrigs.
Rdigez un rapport hebdomadaire votre professionnel et ce ds le tout dbut des
travaux pour lui montrer que vous tes un client pointilleux. Vous pouvez le faire par
courrier simple ou fax s'il n'y a rien de trs alarmant. Si les choses se gtent, enpoyez le
rapport par lettre recommande + AR.

Etat des lieux initial


En cas de dgts occasionns par votre constructeur aux parties publiques (arbres, voirie
...) et prives (terrains adjacents), le lotisseur ou la commune se retournera contre vous.
Avant le dbut des travaux, faites un tat des lieux avec votre constructeur pour vous
retourner contre lui, le cas chant.
Exemples de dgts constats :

route d'accs abme


trottoirs casss
arbres arrachs ou casss
bornes de limitations de terrains enfouies par le passage d'engins
le must : lors de la ralisation d'une piscine, mise en tas des terres excaves sur
le champ d' ct (vacuer des terres cote cher et certains professionnels ne
s'embarrassent que peu de scrupules !)

Contrle des travaux


Pour voir quels sont les lments vrifier, basez-vous sur notre check-list de rception
des travaux.
Si vous avez fait un bon suivi des travaux, la rception finale du chantier devrait tre une
simple formalit !
Soyez prsent souvent durant le chantier, le meilleur moyen pour cela est de se rserver
beaucoup de travaux de finition.
Outre les lments de notre check-list en ligne, voici des points importants qui doivent
tre surveills lors de la ralisation :

gros oeuvre
o vrifier la pose ferraillage pendant le montage de la dalle et des murs
(treillis soud en chape, fers aux angles de murs et au chanage au fate
des murs)
o vrifier la dimensions des murs et la position des ouvertures
o vrifier le trac de la position des cloisons
second oeuvre
o si vous optez pour une isolation intrieure, essayez d'tre prsents lors de
la pose du doublage des murs. Cette opration doit tre trs soigne :
plaques et isolant bien jointives entre elles, aux angles des murs et avec
les menuiseries pour viter les ponts thermiques.
o vrifier le trac de la position des cloisons

Les garanties
Toutes ces garanties (hormis la garantie de livraison)
commencent courir la date de la rception des travaux.
Seule l'assurance Dommage Ouvrage est payer par le client.

Suivez le guide
En France, la pollution
chimique touche trois
logements sur quatre.
Quels produits choisir, quelles
actions mener ?

garantie de livraison | de parfait achvement | biennale | dcennale | dommage ouvrage

La garantie de livraison
Selon les articles L.231-6 et L.232-1 du code de la construction, les constructeurs et
entrepreneurs ont obligation se souscrire auprs d'un tablissement financier une
garantie de livraison destine permettre l'achvement des travaux en cas de
dfaillance du dit constructeur ou entrepreneur.
Cette garantie couvre les situations suivantes :

la maison n'est pas livre dans le dlai prvu au contrat


les travaux ncessaires la leve des rserves n'ont pas t excutes dans les
temps
le constructeur est plac en liquidation ou en redressement judiciaire

Avertissez alors l'organisme garant qui doit mettre le constructeur en demeure de livrer
la maison, de raliser les travaux, ou bien de dsigner une ou plusieurs autres
entreprises pour terminer la construction. Vous pouvez aussi excuter vous-mme
certains travaux.
Cette garantie doit prendre sa charge tous les dpassements du prix et des pnalits
prvus au contrat, mais elle peut avoir une franchise (au maximum 5% maxi du prix de
la maison).

Attention !
Il existe plusieurs organismes garants qui sont eux-mme
dfaillants et qui continuent pour autant d'excercer en toute
impunit !
Avant de choisir votre constructeur ou votre entrepreneur,
vrifiez la solidit de l'tablissement financier qu'il a choisi.
Adressez-vous une autorit de tutelle pour cela :

direction des tablissements de crdit (01 42 92 36 08)


direction du trsor (01 44 87 22 50)

Sachez de mme qu'une liste des organismes dfaillants ou


"vreux" est tenue jour par Matre Robert Morin, 96, av Victor
Hugo 75116 PARIS (01 44 05 13 00).
Cependant, la loi n 99-532 du 25 juin 1999 (J.O. du 29) a mis
en place un fond de garantie des cautions obligatoires, charg
d'indemniser les particuliers en cas de faillite du constructeur
suivie de celle de son garant.
Avant de signer le contrat, vrifiez que votre constructeur s'est
bien acquitt de la prime d'assurance !
Avant le dbut de chantier, obtenez l'attestation de garantie
de livraison, soit spcifiquement pour votre chantier, soit une
garantie globale pour l'ensemble des contrats signs par le
constructeur pendant une priode donne (un an en gnral).
Dans ce dernier cas, vous pouvez toutefois contacter
l'tablissement financier du garant pour vrifier que votre contrat
entre bien dans le cadre de cette garantie globale.

La garantie de parfait achvement


De mme, les constructeurs et entrepreneurs doivent leurs clients une garantie de
parfait achvement qui courre pendant un an compter de la date de la rception des
travaux.
Pendant cette priode, le propritaire peut encore signaler au constructeur ou
l'entrepreneur les anomalies de leur fait ou du fait de leurs sous-traitants et en demander
la rparation.
La garantie de parfait achvement est "d'ordre public". Toute clause d'un contrat qui
tendrait exclure cette garantie ou en limiter sa porte serait non valable.
La garantie de parfait achvement couvre les dommages ayant fait l'objet de
rserves lors de la rception, qu'ils soient ds une malfaon (travaux mal raliss)
ou bien une non conformit (travaux non excuts selon la demande).
Les dsordres qui n'ont pas t signals lors de la rception des travaux ne sont pas
garantis hormis pour les dfauts d'isolation phonique.
Aprs constatation des dsordres, les dlais ncessaires l'excution des travaux
ncessaires sont fixs d'un commun accord entre vous et le constructeur/entrepreneur.
Lorsque ce dernier refuse de donner son accord ou n'a pas excut les travaux dans le
dlai, envoyez une lettre de mise en demeure (recommande + AR).

Aprs l'expiration du dlai de mise en demeure, les travaux peuvent tre commands
auprs d'une autre entreprise selon l'article 1792-6 alina 4 du code civil.
Ces travaux seront financs part les 5% du prix de la construction non encore pays. Si
cette somme est insuffisante, l'organisme qui a octroy la garantie de livraison peut tre
saisi selon l'article L.231-6 du code de la construction et de l'habitation.
Remarque : en l'absence d'engagement crit de l'entrepreneur de rparer les dsordres,
ne faites pas intervenir une autre entreprise sans au pralable avoir assign en justice
votre constructeur ou entrepreneur.
A noter :

Les dsordres relevant de l'usure normale ne sont pas garantis.


Pendant cette priode d'un an, cette garantie ne se substitue pas aux garanties
dcennales et biennales pour les dsordres y affrant.

La garantie biennale
Cette garantie dite de bon fonctionnement couvre le mauvais fonctionnement des
quipements dissociables de la construction (les biens qui peuvent tres dmonts et
remonts sans avoir "casser" une partie de la construction) :

mauvais fonctionnement du systme de chauffage (chaudire, radiateurs),


dcollement des sols (carrelages, moquettes) et des revtements muraux
(faences, papiers peints),
fissures sur cloisons,
sanitaires, robinetterie dfectueuse,
dysfonctionnement des portes, fentres, volets,
...

A dfaut d'accord amiable, vous devez vous adresser au juge avant l'expiration du dlai
de 2 ans compter de la date de rception des travaux.

La garantie dcennale
Elle couvre pendant 10 ans les dommages qui compromettent la solidit de l'ouvrage ou
la rendent inhabitable (impropre sa destination), mme s'il s'agit d'un vice du
terrain :

dfaut d'tanchit de la toiture,


dfaut d'isolation thermique entranant par exemple des condensations ou
moisissures.
dformation, fissuration de la charpente,
fissuration des fondations ou d'un mur porteur qui compromet la solidit de
l'ouvrage,
affaissement d'un escalier,
problmes de canalisations d'eau,
problmes sur l'installation lectrique,
infiltrations d'eau de pluie,
...

En cas de constat de malfaons relevant de la garantie dcennale, vous devez dans les 5
jours adresser (recommand + AR) une dclaration de sinistre votre assureur (celui de
la Dommage Ouvrage).
Les dsordres lis aux lments d'quipement de la maison, ds lors que ceux-ci

sont indissociables des ouvrages de viabilit, fondations, ossature, toiture,


menuiseries extrieures, relvent de la garantie dcennale.
rendent la maison impropre sa destination.

Par exemple :
o
o
o
o

installation de chauffage au sol dfectueuse,


carrelages dont la pose dtriore le support,
dcollement d'un carrelage de faade dont la chute est dangereuse,
installation de chauffage ne permettant pas d'obtenir une temprature suffisante.

L'Assurance Dommage-Ouvrage
Principe
La loi 78.12 du 4 janv 1978 oblige les professionnels de la construction de s'assurer
(toutes les garanties ci-dessus) mais impose galement aux matres d'ouvrage (la
personne qui fait construire) de contracter une assurance dommage ouvrage.
Son but est de rembourser rapidement toutes les rparations qui relvent de la garantie
dcennale, charge ensuite pour cet assureur de se retourner contre le responsable des
dsordres.
C'est une assurance de pr-financement. Elle vous permet d'tre rembours sans
avoir attendre qu'un tribunal se soit prononc sur la responsabilit de chaque
professionnel !
L'assurance Dommage Ouvrage prend effet au terme de la garantie de parfait
achvement (soit 1 an aprs la date de la rception des travaux) et expire en mme
temps que la garantie dcennale.
Suite aux abus effectus par certains matres d'ouvrages (qui n'ont pas hsit faire
appel leur assurance pour une simple fuite de robinet), le prix de cette assurance a
flamb au cours de ces dernires annes et de moins en moins de compagnies proposent
ce produit aux particuliers. Compter au minimum 3000 4000 Euros (fonction du prix de
la maison).

Couvertures
Idem garantie dcennale (par dfinition :)

En pratique
L'assurance Dommage Ouvrage doit tre souscrite avant l'ouverture du chantier.
Commencez les recherches 3 mois avant la date d'ouverture du chantier.

Si aucun assureur n'a rpondu positivement votre demande de Dommage-Ouvrage


dans les 45 jours (ou a fix des prix qui vous semblent volontairement exorbitants),
saisissez le Bureau Central de Tarification (BCT, 11, rue de la Rochefoucault, 75424 Paris
Cedex 9) en lui adressant un dossier complet. Le BCT imposera un assureur de vous
prendre en charge un tarif qu'il aura fix.
Certains entrepreneurs ou constructeurs peuvent se charger pour votre compte de
souscrire une "D.O." auprs de la compagnie qui les assurent au titre de la garantie
dcennale.
Mais dans ce cas, lassureur est la fois juge et partie car il devra dfendre la fois
le constructeur et son client.
Des sanctions pnales sont prvues en cas de manquement cette obligation, sauf
l'gard de la personne physique construisant un logement pour l'occuper elle-mme ou le
faire occuper par son conjoint, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint.
Nanmoins ces personnes s'exposent :

devoir attendre l'aboutissement d'un recours contre les constructeurs pour


obtenir rparation des dommages;
tre personnellement mises en causes en cas de vente de la construction,
pendant la dure de la responsabilit dcennale.

Deux remarques s'imposent d'elles mmes :

cette assurance se superpose celles des intervenants


le lgislateur laisse clairement aux particuliers le choix de ne pas souscrire la D.O.

Dans la pratique, lorsque la D.O. a t souscrite, on s'aperoit lors d'un sinistre que les
assurances en prsence (D.O. et dcennale) se renvoient l'obligation de garantie et
rendent plus difficile le rglement.
En l'absence de D.O. dans l'ventualit d'un sinistre grave, il est vident que les
assureurs en dcennale ne prendront pas le risque de ne pas reconnatre leur couverture.
Quant la revente, nous avons observ que notaires et acheteurs sont autant satisfaits
de disposer des attestations d'assurance des entreprises et de l'architecte que d'une D.O.
dont on peut douter de l'intervention.

Choix du Terrain btir


C'est l'tape numro 1 une fois le choix du financement effectu.
Lors de votre visite aux professionnels de la construction, leur
premire question devrait tre : "Avez-vous choisi un terrain ?"
Les caractristiques du terrain sont les pr-requis indispensables
avant l'tablissement du plan de la maison.

Suivez le guide
Un double vitrage
d'aujourd'hui est trois fois plus
isolant qu'en 1995
... condition de choisir le
bon.

Inutile de rver, le terrain idal n'existe pas. Les pages qui suivent vous permettront
d'tablir vos critres afin de rechercher le meilleur compromis, en fonction de vos
contraintes.
Comment chercher un terrain ?

par petites annonces (journaux gratuits, priodiques spcialiss)


par les revues spcialises dans limmobilier (gnralement caractre rgional,
comme lIndicateur Bertrand en lle de France). Ces revues sont en gnral dites
annuellement et concernent les grosses agglomrations.
par lintermdiaire dun notaire
par les agents immobiliers
par les mairies
en contactant les lotisseurs (liste dans pages jaunes)
par le minitel du Syndicat National des Amnageurs Lotisseurs (ou 3615 FNPC)
en se promenant dans les zones qui vous intressent.
par les gomtres experts
par internet ... rien de trs concluant :-(

Les Questions se poser avant lachat dun


terrain
Le prix, les frais

Suivez le guide
Un chauffage pas cher
l'achat le sera sans doute
l'utilisation
Pour que notre chauffage
d'appoint ne devienne pas un
mauvais chauffage principal...

le prix indiqu est-il HT ou TTC ?


quelle est la valeur des taxes additionnelles :
TRE (taxe de raccordement aux rseaux)
TLE (taxe locale dquipement : dpend de la SHON et du type demprunt
contract)
quelles seront les valeurs probables des taxes foncires et dhabitation (dpend de
la commune et de la SHON : demander un ventuel futur voisin possdant une
maison de caractristiques semblales celles de votre projet) ?
quelle est la dure dexonration de limpt foncier ? (dpend de la commune, et
du type de prt ...)

Vous pouvez trouver un certain nombre de ces renseignements sur taxe.com

Les caractristiques du terrain

quelle est la surface du lot, est-il born ?


quelle est la superficie constructible (COS) ?
quelle est la valeur maximale de la SHON ? (doit tre mentionne dans lacte de
vente)
le vendeur ou le lotisseur a-t-il effectu des tudes gologiques du sous-sol ?
le terrain a-t-il un raccordement au gaz naturel (trs gros avantage du point de
vue du chauffage) ?

Les servitudes et autres rglementations applicables

quelles sont les servitudes de droit public mentionnes dans le PLU (plan local
d'urbanisme ex-POS) ou le certificat d'urbanisme :
o rglementations sur hauteurs, forme et acpect extrieur des constructions
[forme de la toiture, couleurs et matriaux des murs extrieurs voire
matriaux des menuiseries extrieures...]
o COS
o alignements de faades,
o implantation des constructions par rapport aux limites sparatives, autres
constructions, voies routires, ferres ou cours d'eau (p.ex. distance de
50m pour autoroute, 35m pour R.N., ...)
o dispositions prendre pour le stationnement des vhicules,
o plantations minimales raliser,
o passage de canalisations de gaz, d'eau potable, de lignes lectriques ,
o etc.
quelles sont les servitudes ventuelles de droit priv ? rglementations sur :
o rgles de mitoyennet : distances respecter pour pratiquer des
ouvertures par rapport aux constructions voisines,
o cltures,
o murs mitoyens,
o plantations le long des limites sparatives (en gnral, loignement de 50
cm de la limite pour les vgtaux de moins de 2m de haut, et de 2m de la
limite pour les vgtaux de + de 2m de haut),
o droit de passage (le propritaire d'un terrain voisin n'ayant pas d'accs sur
la voie publique peut exiger un droit de passage sur la proprit voisine)

y a-t-il des rglementations complmentaires propres au lotissement quant aux


constructions ?
y a-t-il des contraintes sur la construction des la proximit d'un btiment ou
d'un site class (Btiments de France) ?
le lotisseur a-t-il obtenu le certificat administratif permettant la vente du terrain et
linstruction et la dlivrance du permis de construire ?
y a-t-il un cahier des charges destin rgir les rapports entre co-lotis (p.ex. :
entretien des constructions, schage du linge, animaux, lutte contre le bruit
[tondeuses gazon !], rglementation sur amnagements des jardins [jardin
potager], ...)
les espaces communs du lotissement sont-ils privatifs (grs par une association
des co-lotis) ou bien sont-ils pris en charge par la commune ?

Influences indirectes du terrain


sur le cot de la construction
Certaines caractristiques du terrain doivent tre prises en
compte car elles peuvent entraner des surcots importants pour
votre construction, en particulier :

Suivez le guide
Un double vitrage
d'aujourd'hui est trois fois plus
isolant qu'en 1995
... condition de choisir le
bon.

La longueur de l'alle d'accs


La longueur des branchements pour l'accs aux rseaux (lectricit, eau, gaz,
tlphone, eaux uses)
La nature du sous-sol
La longueur des cltures
La pente du terrain :
Le cot de la construction peut se trouver augmenter de 10 20% uniquement
cause de la forte pente dun terrain notamment cause du soubassement
(ncessit de vide sanitaire, ou de sous-sol, augmentation de la hauteur des murs
sur la partie basse de la maison) et des amnagements de mise en forme du
terrain.