LIVRE BLANC

États des lieux :

Comment réduire les
contestations ?
Le guide indispensable pour réussir ses
états des lieux rapidement et simplement
 SOMMAIRE

• Les principes de l'état des lieux P.4

• LOI ALUR 2014 P.5

• Quels sont les changements apportés par cette loi ? P.6

• Grille de Vétusté P.8

• Conseils et astuces pour réduire les contestations P.9

• Pourquoi des états des lieux numériques ? P.14

• Check-List pour une location meublée P.17

• A propos d'ImmoPad P.18

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 LES CLEFS D’UN ÉTAT DES LIEUX
NUMÉRIQUE RÉUSSI

Le numérique a bousculé nos habitudes d’achat, que cela soit

dans notre quotidien ou même dans des domaines plus spécifiques
tels que l’immobilier. Aujourd'hui, un acheteur ou locataire potentiel
ne recours plus forcément à l’agence immobilière de son quartier.
INTRODUCTION

Selon une étude de SeLoger1, 80% des français passent par internet
avant d’entamer un achat immobilier et 66% d’entre-eux prennent
contact avec une agence par ce biais.
Se lancer dans la transformation digitale de son agence immobilière
devient un enjeu majeur pour rester compétitif sur un marché en
pleine mutation technologique. Outre la création d’un site internet
ou un remaniement de l’organisation interne, il est aussi important
de s’interroger sur les nouveaux outils à utiliser pour digitaliser votre
agence.

Les états des lieux constituent l’une des plus importantes activités
dans une agence immobilière, après les mandats et les réalisations
de baux locatifs. Transformer ses dossiers, mandats et documents
comme les états des lieux en version numérique est l’une des étapes
primordiales à la digitalisation de vos méthodes de travail. Comme
nous le verrons au cours de cet e-book, digitaliser ses documents,
c’est déjà réduire par deux les risques de contestations.

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Baromètre #Digimmo de Pierre & Vacances Conseil Immobilier
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 LES PRINCIPES DE L’ETAT DES LIEUX
Étant un document à valeur juridique, l’état des lieux doit être réalisé en respectant
certaines règles afin qu’il soit conforme. Plus l’agence immobilière le réalise dans
les règles de l’art, plus elle se prémunie d’une hausse des contestations abusives.
- L’état des lieux se réalise à la remise
des clés et après la signature du bail
de location
Trop souvent oublié, il est pourtant
obligatoire de réaliser un état des lieux
dans ces deux premières conditions. Il est
possible au locataire de le contester s’il a été
réalisé avant la signature du bail. Le constat
doit être rempli en deux exemplaires.
- C’est un constat qui doit être
contradictoire
Dans le sens où l’état des lieux possède une
valeur juridique, uniquement si les deux
parties ont signé ledit document. Ainsi, la
réalisation de ce constat est supposément
faite à l’amiable, c’est-à-dire d’un commun
accord. La présence des deux parties, à
savoir, bailleur (ou agent immobilier) et
locataire, est obligatoire. Si l’une des parties
ne peut se présenter, notamment dans
le cas du locataire, il devra réaliser une
procuration pour qu'une tierce personne le
représente. Un état des lieux fait de manière
unilatérale n’a aucune valeur juridique et
peut donc être facilement contestable.
- La gratuité
Si l’état des lieux est réalisé en présence
du locataire et du bailleur, ce dernier est
gratuit. Néanmoins, il est possible de
facturer la réalisation du document s'il est
effectué par un intermédiaire tel qu’un
agent immobilier. Cette facturation doit se
retrouver dans les honoraires de l’agence.
Le tarif ne doit pas excéder le montant payé
par le bailleur ni la limite de 3€ TTC par m2.
- Dépôt de garantie et caution, deux
choses différentes
Trop souvent confondus, le dépôt de garantie
et la caution ne sont pas interchangeables,
ni même remplaçables entre eux.
• Le dépôt de garantie est la somme versée
par le locataire pour couvrir les éventuelles
dégradations causées au cours de son
habitation dans le logement.
• La caution, quant à elle, désigne
simplement l’engagement d’un tiers pour
garantir un paiement du loyer en cas
d’impayés du locataire.
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LOI ALUR 2014

La loi ALUR n° 2014-366 est rentrée en vigueur le 24 mars 2014 pour

favoriser l’accès au logement en zone tendue avec l’encadrement des
loyers et un urbanisme rénové. Cette loi vise, entre autre, à simplifier
les rapports locataire-bailleur dans la location immobilière par
l’encadrement et la normalisation. Elle vient modifier la loi n°86-1290
du 23 décembre 1986 tendant à améliorer les rapports locatifs entre
chaque partie. Cette loi fixe le format du contrat de location (ou contrat
de bail) pour louer un logement et encadrer les états des lieux.

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Quels sont les changements apportés par cette loi ?
Les états lieux ne sont pas obligatoires, même avec la
réforme de la Loi ALUR 2014. Cependant, le constat d'entrée
« S’il n’a pas été fait d’état des
et de sortie est vivement conseillé pour se prémunir d'un
lieux, le preneur est présumé
litige, à la fois en tant que bailleur mais aussi en tant que
les avoir reçus en bon état de
locataire. La loi souligne qu'en cas d'absence d'état des lieux
réparations locatives, et doit
d'entrée, le logement est considéré en bon état. S'il y a des
les rendre tels, sauf la preuve
dégradations, la responsabilité sera portée sur le locataire,
contraire. »
faute de preuves. Dans ce cas, le bailleur peut conserver le
- Art. 1731 du Code Civil
dépôt de garantie pour financer les rénovations.
Cependant, la réforme de la Loi ALUR prend en compte la
vétusté de l'appartement.

Bien que non obligatoire, la Loi ALUR liste les différents critères qui doivent figurer sur le
document pour pouvoir posséder une valeur juridique.

Critères obligatoires pour un état des lieux selon la loi ALUR 2014 :

Type d’état des lieux : entrée ou sortie

Date d’établissement
Localisation du logement
Nom (ou dénomination) des parties et le domicile (ou siège social du bailleur)
Cas échéant : le nom (ou dénomination) et le domicile (ou siège social) des personnes
mandatées pour réaliser l’état des lieux
Le détail de la destination de chaque clef ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à
usage privatif ou commun
Relevé des compteurs d’électricité, de gaz ainsi que d’eau
Signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux

Critères spécifiques et obligatoires pour l’état des lieux de sortie :

Adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire

Date de réalisation de l’état des lieux d’entrée
Éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement
constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée

Le saviez-vous ?
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Depuis 2014, ImmoPad élabore des modèles d’état des lieux pour tous types
de logements avec une nomenclature précise et détaillée, complètement
personnalisable, en indiquant automatiquement ces critères sur les documents.
Nouvelles modalités d'établissement d'un état des lieux :
Les états des lieux d’entrée et de sortie d’un logement doivent avoir la même présentation
afin de faciliter et garantir leur mise en comparaison. Il est possible de faire l’entrée et
la sortie sur un document indépendant ou sur un même document pour faciliter cette
comparaison.
Remise en main propre ou par voie dématérialisée.
Il est possible de compléter les états des lieux par des observations, des réserves ainsi
que des illustrations.
Les états des lieux doivent être remis à chacune des parties.

Attention, depuis le 1er septembre 2015, les critères

d’ameublement ont changé. La Loi ALUR dresse une COUP DE POUCE !
liste exhaustive de chaque meuble indispensable
au locataire pour un confort de vie minimum pour Retrouvez une check-list
manger, dormir et vivre dans le logement. Un bien de la liste des meubles
meublé ne peut donc, depuis le 1er septembre 2015, obligatoires depuis le 1er
être loué uniquement s’il comporte au minimum les septembre 2015 à la fin du
meubles de ladite liste.

Loi ALUR et dépôt de garantie

Situation Logement vide Logement meublé

Durée du bail 3 ans minimum 1 an minimum (9 mois

si le locataire est un
étudiant)

Dépôt de garantie 1 mois maximum 2 mois maximum

Préavis du bailleur 6 mois maximum 3 mois minimum

Préavis du locataire 3 mois minimum 1 mois minimum

La Grille de Vétusté
À la page suivante, vous retrouverez un exemple de grille de vétusté, réaliser à partir
de la grille de vétustée validé par l'OPAC (Office Public de l'Aménagement et de la 7
Constuction) de Paris
 Valeur
résiduelle
% restant à la
abattement charge du
Equipement Durée de vie Franchise par année locataire au-
après delà de la
franchise durée de vie
(en %)
Plomberie - Canalisations 15 ans 5 ans 8% 20%

Appareils sanitaires 20 ans 5 ans 5% 25%

Chauffage : réseau et radiateurs 25 ans 5 ans 4% 20%

Appareil gaz de chauffage et/ou production E.C.S 15 ans 5 ans 8% 20%

Appareil électrique de chauffage et/ou production E.C.S (et organe de régulation) 10 ans 2 ans 10% 20%

Réseau électrique (compris tableau) 20 ans 5 ans 5% 25%

Quincaillerie 10 ans 2 ans 10% 20%

Robinetterie (y compris mécanisme de chasse et robinet de radiateur) 10 ans 2 ans 10% 20%

Appareils ménagers 8 ans 2 ans 15% 10%

Menuiseries intérieures et extérieures 20 ans 5 ans 5% 25%

Meubles sous éviers 10 ans 2 ans 10% 20%

Parquet - Carrelage - Faïence 20 ans 5 ans 5% 25%

Dalles ou revêtements plastiques pièces humides 10 ans 2 ans 10% 20%

Dalles ou revêtements plastiques autres pièces 15 ans 5 ans 8% 20%

Moquette et Aiguilleté 7 ans 1 an 15% 10%

Peinture - Papiers peints 7 ans 1 an 15% 10%

Stores 5 ans 1 an 20% 20%

Persiennes et volets roulants 10 ans 2 ans 10% 20%

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CONSEILS ET ASTUCES

POUR RÉDUIRE

LES CONTESTATIONS

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 L'importance des détails
Le conseil, sans doute, le plus important de toute cette liste : soyez précis. Rien ne doit être
laissé au hasard lors d’un état des lieux. Les descriptions précises apporteront une plus-value
juridique à votre document.
Attention : n’oubliez pas de relever les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité à l’entrée comme
à la sortie de votre état des lieux.

Le saviez-vous ?
L’atout avec Immopad, c’est la possibilité de choisir
uniquement les pièces et éléments que vous désirez
détailler et annoter. Sauvegardé sur votre compte, vous
n’aurez plus qu’à le dupliquer et modifier son duplicata
pour réaliser l’état des lieux de sortie.

NB : chaque partie apporte les précisions qu’elle juge

nécessaires.

Les photographies

Comme les descriptions précises, les photographies apportent une plus-value à votre rapport.
Elles sont considérées comme les preuves des remarques que vous avancez dans votre état
des lieux. N’hésitez pas à prendre autant de photographies que nécessaires. Soit dit en passant,
elles sont autant utiles dans les états des lieux que dans les suivis de travaux. Elles aident et
facilitent la mise en comparaison avant et après l'occupation du logement.

Le saviez-vous ?
Notre application ImmoPad permet un ajout facile
des photographies, qui sont accolées précisément
à chaque élément correspondant. Vous pouvez
importer autant d’illustrations que nécessaire. De
plus, l’application permet l’ajout de tag sur ces mêmes
photographies afin d’y apporter détail et précision.
Très utile quand vous souhaitez montrer plusieurs
litiges sur une même photographie.

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 Toujours confronter les mêmes
documents

Depuis la Loi ALUR 2014, il est obligatoire que l’état des lieux d’entrée et de sortie soient
similaires dans la forme. Cela, pour faciliter leur comparaison. En d’autres termes, les deux
rapports doivent être présentés de la même façon et chaque pièce et élément relevés dans
l’état des lieux d’entrée doit figurer dans celui de sortie.
Néanmoins, en cas de force de majeur, la justice accepte que les documents soient relativement
différents.

Le saviez-vous ?
Avec ImmoPad, vous n'aurez plus de soucis à vous faire grâce
à notre application et au duplicata. Vous pouvez simplement
dupliquer votre état des lieux d'entrée pour rédiger celui de
sortie. Ainsi, notre application crée automatiquement un
tableau comparatif à la fin de votre état des lieux de sortie.

Ne jamais signer l'EDL en cas de

désaccord
Il ne faut jamais signer le rapport d’état des lieux d’entrée comme de sortie s’il existe un
désaccord entre les différentes parties. Une signature équivaut à une approbation écrite dudit
document qui suppose avoir été établi de manière contradictoire et donc à l’amiable.
Sachez qu'au regard de la législation française et européenne, la signature électronique a la
même valeur juridique qu'une signature manuscrite.

Le saviez-vous ?
Chez ImmoPad, vous pouvez faire le choix d'une signature numérique simple,
parfaite pour les états des lieux, ou une signature électronique certifiée plus
avancée comme DomuSign pour signer vos baux de location, par exemple.

Bien restituer le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est normalement versé par le locataire lors de la signature du bail.
Lorsque le locataire quitte le logement et qu’aucun dégât n’est constaté, le dépôt de garantie
doit lui être rendu dans sa totalité. À l’inverse, si lors de la comparaison des états des lieux il
est relevé une dégradation, le propriétaire peut justifier de conserver une partie du dépôt de
garantie ou même sa totalité.
Attention : Si le propriétaire ne respecte pas la remise de dépôt de garantie au locataire, il sera 11
inculpé d’une majoration de 10% du loyer pour chaque mois de retard.
 Prendre en compte la vétusté de
l'appartement

Un conseil qui vous évitera une contestation facile mais en plus

permettra de ne pas casser votre bonne relation gestionnaire –
occupant lors de l’état des lieux de sortie.

Ainsi, nous ne saurions trop vous conseiller et rappeler de

toujours prendre en compte la vétusté d’un appartement. Un
bien ne peut rester parfaitement propre et sans petits dégâts
comme quelques traces sur les murs ou des gonflements au
niveau du papier peint, s’il a été habité durant des années.

Ne faire aucune impasse, même si vous connaissez

personnellement le locataire

Concrètement, que la
personne représentant la
deuxième partie du constat
soit une connaissance, un
proche ou simplement une
personne sympathique
n’oubliez pas qu’elle joue
dans le camp adverse. Les
états des lieux ne sont pas un
match de football, c’est vrai.
Cela se rapproche plus d’un
Cluedo. Il faut faire attention
au moindre détail afin de
s’assurer que rien ne nous
tombe dessus plus tard.

Attention, le tout n’est pas de

correspondre au cliché du méchant agent immobilier. Si vous devez être précis c’est autant à
l’état des lieux de sortie que d’entrée. Dites-vous qu’une rigueur de votre part dans les deux
cas prouvera à votre locataire que vous faites simplement votre travail correctement, que vous
n’êtes pas là pour lui causer des ennuis. En plus, cela améliorera vos rapports gestionnaire –
occupant.

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 La tarfication d'un EDL
Dans le cas où la gestion locative
et donc, l’état des lieux, est assurée
par un professionnel, le bailleur doit
payer ces prestations. Néanmoins, le
propriétaire n’a pas l'obligation d'être
présent lors du constat. La tarification
du mandataire ne doit pas excéder les
trois euros le mètre carré. La facture
quant à elle ne doit pas être supérieure
à celle du propriétaire.

Néanmoins, un rappel important :

lors de l’état des lieux de sortie, seul
le propriétaire règle l’intégralité de
la facture. Ce dernier constat ne peut jamais être facturé au locataire sauf dans un cas de
désaccord. S’il y’a conflit entre les deux parties, elles doivent faire appel à un huissier de justice.
Le règlement de la note se divise alors par deux, chacun payant ainsi la moitié.

Votre état des lieux doit comporter chaque

critère de la loi ALUR 2014

Comme nous en avons déjà parlé dans la première partie de ce livre blanc, respecter les détails
et critères de la Loi ALUR 2014 vous assurera un état des lieux parfaitement réalisé et donc
difficilement contestable. C’est sans doute l’un des conseils les plus simples comme le plus
important. Telle la consigne de vos anciens devoirs de lycéens, lisez les règles de cette loi
attentivement et appliquez-les avec rigueur. Vous n’en serez que récompensé.

Ne jamais tarder pour effectuer l'état des lieux de sortie

Même si le locataire est présumé responsable des dégradations, il sera difficilement accusable
si l’état des lieux est réalisé plusieurs mois après son départ. Dans ce cas, la jurisprudence
estime que c’est au bailleur de démontrer que le locataire est fautif.

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POURQUOI DES

ÉTATS DES LIEUX

NUMÉRIQUES ?

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Vos avantages et bénéfices

Archivage simple et sécurisé

Grâce à l'archivage numérique, vous retrouverez un ancien état des
lieux de quelques années en seulement quelques mots-clés comme le
nom du locataire, le nom de la rue du logement, etc. Ainsi vous gagnez
du temps pour retrouver vos documents.

Gagnez du temps !
On ne le répètera jamais assez mais passer aux états des lieux numériques
c'est réduire ses tâches chronophages de moitié. Vous gagnez ainsi deux
fois plus de temps pour vos réelles missions immobilières !

Faites des économies !

Moins de papiers, moins d'encre, moins d'enveloppes, moins de
timbres, moins de classeurs, moins de stylos. Comme dit ci-dessous,
en gagnant du temps vous allez pouvoir le réinvestir dans la recherche
de nouveaux contrats, par exemple !

Personnalisez vos documents !

Grâce au numérique et au service d'ImmoPad, vous pouvez personnaliser
vos documents : des modèles, passant par les nomenclatures de chaque
pièce jusqu'aux couleurs qui s'accorderont avec la charte graphique de
votre agence ! Évidemment, votre logo apparait sur les documents !

La photographie, votre meilleure alliée !

Avec l'application ImmoPad, prenez autant de photographies
que vous le désirez. Il n'y a aucune limite de stockage ! En plus,
vous pourrez profiter des tags afin de cibler précisement, sur la
photo, le dégât que vous souhaitez mettre en avant ! Pratique,
non ?

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 Profitez du duplicata de documents !
Dupliquer vos documents vous fera assurément gagner
du temps. Mais en plus, cela vous permettra de confronter
automatiquement votre état des lieux d'entrée et de sortie à la
fin d'un seul et même document ! Parfaitement conforme avec
la Loi ALUR 2014 ! Pratique non ?

Fonctionne en mode hors ligne !

Eh oui ! Avec ImmoPad, vous pouvez évidemment réaliser vos états
des lieux même sans connexion internet ! Il vous suffit simplement de
penser à actualiser votre tablette dans votre agence avant de partir en
rendez-vous. Sur place, l'application fonctionnera en mode hors ligne
et votre état des lieux sera sauvegardé le temps que votre tablette soit
de nouveau connectée en Wi-Fi pour envoyer le document par mail !

Un espace client optimal !

ImmoPad, ce n'est pas qu'une application pour réaliser vos états des lieux
et autres documents immobiliers. C'est un espace de gestion en ligne,
accessible depuis votre ordinateur, pour gérer, archiver et dupliquer
chacun de vos documents en seulement quelques clics !

Disponible sur tous les appareils !

C'est l'un des avantages avec le numérique, la disponibilité

sur smartphone et tablette. Cependant, avec un abonnement
chez ImmoPad, vous pouvez aussi utiliser l'application sur
votre ordinateur via : app.immopad.com !

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 Check-List pour une location meublée !

Une literie avec couette ou couverture

Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être

utilisées comme chambre à coucher

Des plaques de cuisson

Un four ou bien un four à micro-ondes

Un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté

d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure
ou égale à -6°C

La vaisselle nécessaire à la prise des repas

Une table et des sièges

Des étagères de rangement

Des luminaires

Le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

(aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillère pour le carrelage, etc.)

NB : cette liste d’éléments minimum pour le logement ne précise pas l’état d’usure pour
pouvoir remplir les conditions du décret d’application de la loi ALUR. Ce dernier étant « bon
état d’usage » faisant directement référence à l’état du logement lui-même qui, selon la loi,
se doit d’être « décent ». En d’autres termes, le logement « ne doit pas comporter de risque
de porter atteinte à la sécurité physique ou la santé du locataire ».
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 À PROPOS D'IMMOPAD

Depuis 2011, plus de 1 500 clients font confiance à l’application ImmoPad pour la création
de tous leurs rapports immobiliers. Nous avons pour mission de développer une boite
à outils numérique ultra-performante pour l’immobilier en utilisant des technologies
innovantes. Forts de notre communauté avec plus de 6 000 utilisateurs, nous proposons
un logiciel qui permet à chacun de profiter d’un assistant numérique complet pour la
réalisation de documents immobiliers digitaux sur-mesure.

ImmoPad c’est maintenant plus de 1 500 clients, 6 000 utilisateurs, 800 000 documents
réalisés et des millions de photos, soit un document réalisé toutes les 2 minutes.

Nous travaillons quotidiennement au développement d’ImmoPad afin d’optimiser et

simplifier le travail de ses utilisateurs en créant des fonctionnalités adaptées à leurs
besoins.

ImmoPad est une application web destinée aux professionnels de l’immobilier et aux
administrateurs de biens quelle que soit leur taille pour les accompagner dans la
réalisation d’états des lieux, visites d’immeubles, estimations et suivis de travaux.

ImmoPad est utilisée par les agences immobilières (gestion et transaction), syndics,
EHPADs, bailleurs sociaux, locations saisonnières, propriétaires privés, gestionnaires de
résidences, conciergeries, promoteurs immobiliers, réseaux de logements de solidaires,
diagnosticiens…

Pour toutes informations

supplémentaires ou demande de
démonstration, rendez-vous sur :

immopad.com

20 rue Isabey
18
54000 Nancy - tél. 03.54.40.81.20
contact@immopad.com