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« LA PROBLEMATIQUE DE LA PERCEPTION DU DROIT PROPORTIONNEL

REALISTE D’UN BIEN IMMOBILIER SUR BASE D’UN ACTE DE VENTE
Cas de l’immeuble …»
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INTRODUCTION

01.PROBLEMATIQUE

Dans le monde, l’investissement et l’abri les plus surs et les plus durables
sont les biens immobiliers. C’est pour cela beaucoup de gens investissent
dans le domaine de l’immobilier.
La République Démocratique du Congo n’en fait pas exception. Raison
pour laquelle quand il y a une transaction immobilière, l’acquéreur du
bien immobilier auprès d’une tierce personne n’est dans l’obligation de
faire une conversion des titres du bien acheté en son nom pour sécuriser
ledit bien.
En République Démocratique du Congo, la conversion ou mutation des
titres de propriété est soumise à plusieurs conditions que doit remplir
l’assujetti dont la présentation de l’acte de vente signé entre les deux
parties ; l’ancien titre de propriété ;… afin de permettre à
l’administration foncière « cadastre » d’octroyer le nouveau titre de
propriété au nouvel acquéreur du bien immobilier moyennant certaines
obligations à remplir pour le compte de l’Etat dont le paiement du droit
proportionnel qui représente 3% de la valeur vénale de la propriété
achetée.

Comme dans un passé récent, avant la prise de l’arrêté interministériel

du 03/06/2021 sur la bancarisation des opérations foncières et
immobilières en République Démocratique du Congo, signé par les
ministres des finances et des affaires foncières, l’administration foncière
procédait à la mutation des titres de propriété en se servant de l’acte de
vente et de l’expertise immobilière du bien concerné faite par un Expert
Immobilier de l’Administration. C’est ce qui rendait difficile la perception
du droit proportionnel réaliste.
Pour faire face à ce problème évoqué, l’Etat voulant percevoir les droits
proportionnels réalistes issus de la mutation des titres de propriété, il a
pris l’arrêté cité ci-dessus pour que l’assujetti ou les demandeurs des
nouveaux titres de propriété fassent au préalable l’expertise de leurs
biens immeubles auprès d’un Expert Immobilier, membre de la Chambre
des Experts Immobiliers de la République Démocratique du Congo, CEICO
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en sigle, qui octroie à cet assujetti une certification d’expertise de son

bien immeuble reprenant sa valeur vénale d’où est tiré le droit
proportionnel.
Il sied de noter conformément au décret n°13/032 du 25/06/2013, qui
réglemente l’exercice de la profession d’Expert Immobilier en RDC, seule
la personne ayant qualité d’Expert Immobilier et membre de la chambre
citée a le monopôle de faire l’expertise immobilière dans notre pays.
De tout ce qui précède, nous nous posons des questions suivantes qui
donneront le contenu approprié au développement de notre sujet :
 Pourquoi la perception du droit proportionnel par l’acte de vente
lors d’une transaction immobilière pose-t-elle problème ?
 Sur base de quelle valeur d’expertise tire-t-on les 3% du droit
proportionnel ?
 Quelle est ou quelles sont la ou les méthode(s) d’évaluation
immobilière servant à la détermination de la valeur vénale ?
 Pourquoi Seul l’Expert Immobilier, membre de la CEICO, est
appelé à faire l’expertise immobilière devant aider à la perception
du droit proportionnel en RDC ?

02. HYPOTHESE
Pour répondre à ces questions, nous pensons que la perception du droit
proportionnel arrive à poser problème lors d’une transaction
immobilière par la minoration du prix de vente dans l’acte de vente au
profit de l’acheteur du bien immobilier. De toutes les valeurs qu’un bien
peut avoir, nous croyons que les 3% du droit proportionnel sont tirés sur
la valeur vénale d’un bien immobilier. Nous supposons qu’il existe
plusieurs méthodes d’évaluation permettant à l’Expert Immobilier de
déterminer la valeur vénale d’un bien immeuble dont la méthode par
comparaison ; par capitalisation de revenu (rentabilité) ; par sol et
construction ; … Suite au décret n°13/032 du 25/06/2013, nous
conjecturons que seul un Expert Immobilier membre de la CEICO peut
exercer cette profession en RDC et l’arrêté cité ci-haut sur la
bancarisation lui adjoint aussi cette attribution dans la détermination de
la valeur vénale d’où est tirée le droit proportionnel.
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03.CHOIX ET INTERET DU SUJET

a. Choix du sujet
Notre choix a été porté sur ce sujet compte tenu des problèmes qui se
posaient sur la véracité du prix de l’acte de vente signé par les parties
(Acheteur et Vendeur) et la valeur vénale des biens immeubles trouvée
par les Experts Immobiliers du cadastre qui ne semble pas refléter la
vraie valeur.

b. Intérêt du sujet
 Sur le plan général
L’intérêt est de montrer par ce travail l’importance de l’Expert
Immobilier dans sa capacité de trouver la valeur vénale ou
marchande d’un bien immobilier afin de permettre à la population
de payer les droits proportionnels réalistes de leurs biens auprès
de l’Etat dans la conversion des titres de propriété.
 Sur le plan personnel
Ce travail nous a permis d’approfondir et de mieux maitriser les
connaissances acquises durant notre cursus académique afin de
pouvoir servir notre pays dans le domaine qui est le nôtre,
l’expertise immobilière.

04. LES METHODES ET TECHNIQUES DE RECHERCHE

a. Méthodes
 Analytique : nous a permis d’analyser les informations et données
récoltées sur le terrain et mises à notre disposition par les tierces
personnes.
 Comparative : nous a permis de mener les études sur les marchés
locaux (fonciers et immobiliers) et comparer ses résultats avec
ceux des services étatiques.
 Fonctionnelle : nous nous sommes basés sur les valeurs
subjectives telle est la valeur vénale d’où est calculé le droit
proportionnel.
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b. Techniques
 Documentaires : nous avons fait usage aux documents en rapport
à notre sujet.
 Vivantes : nous nous sommes entretenus et interviewé les
intervenants dans les marchés fonciers et immobiliers locaux pour
la récolte des données et certains Experts Immobiliers ayant
travaillé dans la ville de Kinshasa pour la confection de la
mercuriale d’expertise foncière et immobilière.

05.DELIMITATION DE L’ETUDE

a. Dans l’espace

b. Dans le temps

Nous nous sommes référés aux données récoltées de l’an 2022 auprès
des services de l’Etat et les intervenants dans les marchés immobiliers
locaux fonciers et immobiliers.

06.LE SQUELETTE DU TRAVAIL

Excepté l’introduction et la conclusion, notre travail est subdivisé en quatre
chapitres dont :
CHAPITRE I : LES CONCEPTS FONDAMENTAUX EN EXPERTISE FONCIERE ET
IMMOBILIERE

CHAPITRE II : LES NOTIONS REGLEMENTAIRES DE LA MUTATION DES

TITRES DE PROPRIETE ET DE LA PERCEPTION DU DROIT
PROPORTIONNEL

CHAPITRE III : LES CRITERES D’APPRECIATION D’UNE VALEUR VENALE

IMMOBILIERE ET SES METHODES D’EVALUATION
TRADITIONNELLES

CHAPITRE IV : LE CAS ILLUSTRATIS DE LA DETERMINATION D’UNE VALEUR

VENALE ET LE CALCUL DU DROIT PROPORTIONNEL
D’UN BIEN IMMOBILIER
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CHAPITRE I : LES CONCEPTS FONDAMENTAUX EN EXPERTISE FONCIERE ET

IMMOBILIERE

1. LES NOTIONS GENERALES :

1.1. LES BIENS IMMEUBLES
a. BIENS

Les biens sont des objets physiques pour lequel des droits de propriété peuvent
être établis et dont la propriété peut être transférée d’une unité
institutionnelle à une autre par le biais d’une opération sur le marché.1
Les biens sont mobiliers ou immobiliers.
Les biens immobiliers sont tous droits réels qui ont pour objet des immeubles,
ainsi que les droits de créance tendant à acquérir ou à recouvrer un droit réel
sur un immeuble.
Les biens mobiliers sont tous les droits patrimoniaux et notamment les actions
ou intérêts dans les sociétés, associations ou communautés qui jouissent de la
personnalité civile ou encore que des immeubles appartiennent à l’être moral.2
Ces biens sont classés de plusieurs façons, nous n’en choisissons que deux : la
classification selon leur appartenance et la classification selon leur nature
 La classification selon leur appartenance
D’une façon générale, les biens peuvent être distingués en deux catégories :
 Biens appartenant aux particuliers, aux personnes de droit privé ;
 Biens appartenant à des personnes morales de droit public où l’on
distingue les biens du domaine privé de l’Etat.

 La classification selon leur nature3

Tous les biens sont meubles ou immeubles.

1
http://www.insee.fr/fr/metadonnees/definition/c1359
2
Art 2, 3, 4 de la loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime générale des biens, régime foncier et immobilier
et régime des suretés telle que modifiée et complété par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980
3
Art 5, 6, 7 et 8 de la loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et
immobilier et régime des suretés telle que modifiée et complété par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980
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Les biens sont immeubles soit par leur nature, soit par leur incorporation, soit
par leur destination.
Le sol et les mines sont immeubles par leur nature.
Les immeubles par incorporation sont : les bâtiments et leurs accessoires
nécessaires, tels que les tuyaux servant à la conduite des eaux, de la vapeur ou
du gaz et des fils conducteurs de l’électricité ; toutes constructions inhérentes
au sol ; les arbres et plantes quelconques, tant qu’ils ne sont pas détachés du
sol ; les fruits et récoltes, tant qu’ils n’ont pas d’existence séparée.
Les immeubles par destination sont : les objets mobiliers placés par leur
propriétaire dans un immeuble qui lui appartient ou sur lequel il exerce un
droit réel immobilier qui est de nature à lui permettre d’user ou de jouir de
l’immeuble, soit pour les nécessités de l’exploitation dudit immeuble, soit à
perpétuelle demeure pour son utilité ou son agrément.
Tels sont  : Les animaux attachés à la culture ou à l’exploitation agricole, les
instruments et ustensiles aratoires, les animaux, machines, ustensiles et autres
objets nécessaires à l’exploitation industrielle ou commerciale ; Les objets
attachés par un travail de maçonnerie quelconque ; ceux qui ne peuvent être
détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la
partie de l’immeuble à laquelle ils sont attachés ; les glaces, tableaux et autres
ornements lorsque l’intention du propriétaire de les laisser à perpétuelle
demeure résulte clairement de leurs dimensions et de leur agencement dans
l’immeuble.4
1.2. L’expertise5
L'expertise est un dispositif d’aide à la décision, par la recherche des faits
techniques ou scientifiques, dans des affaires où le décideur se confronte à des
questions hors de sa portée directe. L’expertise ne peut être ordonnée que
pour l’appréciation matérielle des faits. L'expertise requiert la conjonction de
trois éléments : une mission diligentée, la réalisation de celle-ci et un rapport.
En effet, l’expertise est une opération confiée à l’Expert par le décideur qui
consiste à examiner un fait et tirer des conclusions pouvant aider le demandeur
à prendre une décision en toute connaissance de cause.

4
A.LUVUMBU Cours d’expertise immobilière et assurances, 4e GT INBTP, Kinshasa 2015-2016
5
Op.cit.
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L’expertise fait appel à un ensemble des savoirs spécialisés, de nature

technique ou scientifique, généralement orientés vers l'application pratique.
L'expertise demeure indissociable de l'Expert, homme de l’art reconnu apte à la
mener à son terme et qui fournira un avis susceptible de nourrir la décision.
L’utilisation des approches et méthodes d’évaluation incluant des pondérations
des surfaces, l’emploi des normes d’évaluation scientifiquement élaborés font
de l’expertise une véritable science6.
L’expertise c’est ‘l’examen de quelque chose en vue de son estimation, son
évaluation’7. L’expertise c’est aussi un examen ou une estimation d’un bien fait
par un Expert.

1.3. L’expertise évaluation foncière et immobilière

L’évaluation ou l’expertise Immobilière est une « opinion motivée sur la valeur

d’un immeuble, pour une fin particulière, à une date donnée8 ».
L’expertise évaluation foncière et immobilière est un art et une méthode, ou
mieux, une science.
L’expertise évaluation est un art dans l’appréciation des faits, dire par exemple
qu’un immeuble est bien entretenu ou est mal entretenu ne requiert qu’un
jugement subjectif de l’Expert, basé sur son expérience professionnelle.
L’expertise évaluation foncière et immobilière est « une méthode », ou
mieux, « une science9. » par l’emploi des méthodes d’évaluation dont
l’adoption est déterminée par la classification des biens immobiliers à évaluer,
l’étude de marché immobilier spécifique et la définition des bases d’évaluation.

6
contact@marx.fr Copyright © 1998 - 2008 Michel MARX.
7
L’examen de quelque chose en vue de son estimation, son évaluation, (in Grand Larousse), sv.
Expertise.
8
Décret n°13/032 du 25 juin 2013 portant règlementation de la profession d’expert immobilier, Art. 2, al. 2.
9
M. MARX, « L’expertise immobilière est-elle une science mineure ? » Cf. aussi JURITEC, Expert
Immobilier, «L’expertise immobilière une science économique ».
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1.4. La vocation de l’expertise évaluation foncière et immobilière

L’expertise évaluation foncière et immobilière consiste à définir10, en toute

impartialité (Droit, Justice, Équité11) et avec précision (Fil à plomb11), la valeur
d’un bien, d’un droit foncier et d’un droit immobilier existants, pour une fin
particulière (l’objectif d’évaluation) et à une date donnée (au moment de
l’évaluation).
L’expertise évaluation foncière et immobilière consiste à définir la valeur d’un
bien, d’un actif réel ou d’un droit immobilier, en tenant compte de la
classification et de l’identification de cet actif, des facteurs de la valeur, de
l’étude du marché immobilier spécifique, de l’objectif d’évaluation, de la
définition des bases d’évaluation et des approches et méthodes d’évaluation
adoptées.

1.5. La taxonomie de expertise évaluation foncière et immobilière

A. L’expertise Attestation
L’expertise attestation consiste à visiter un ou plusieurs biens immobiliers pour
une fin déterminée et à attester, sur base des coordonnées cadastrales et
l’adresse de la police l’identité des biens visités et leur appartenance.
L’expertise attestation peut constituer une mission à part entière confiée à
l’Expert Immobilier.
B. L’expertise Constatation
L’expertise constatation consiste à constater, pendant la visite des biens, la
mise en valeur et l’état des biens. L’expertise constatation peut constituer une
mission à part entière d’une expertise.
C. L’expertise Evaluation
L’expertise Evaluation consiste à définir la valeur recherchée selon la
problématique du client et toutes ses conséquences. La mission d’expertise
évaluation a comme points obligés l’expertise attestation et l’expertise
constatation.

10
Décret n°13/à32 du 25 juin 2013 portant règlementation de l’exercice de la profession d’expert
immobilier, Art. 2 al. 3 11 La devise de la CEICO asbl.
11
L’emblème de la CEICO.
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1.6. La nature d’expertise immobilière12

L’expertise évaluation foncière et immobilière ne peut être que soit amiable,

judiciaire, administrative et contradictoire.
A. L’expertise privée, amiable ou contractuelle

L’expertise privée, amiable ou contractuelle est celle confiée par un client,

personne physique ou morale, à un Expert. L’expertise privée, amiable ou
contractuelle a pour fondement un « contrat d’expertise» négocié et conclu
entre les parties : client et Expert.

B. L’expertise judiciaire

L’expertise judiciaire est celle effectuée par un Expert commis par un juge saisi
de l’affaire. Le fondement de l’expertise judiciaire est le jugement notifié à
l’Expert par le greffier13.

C. L’expertise administrative ou fiscale

Considérant les articles 1 et 2 alinéa 1, 2, 5, 9, 11 et 12 du décret n°13/032 du
25 juin portant réglementation de l’exercice de la profession de l’expert
immobilier en République Démocratique du Congo, l’expertise citée n’est pas
reprise dans le dit décret parce qu’elle est uniquement réservée au sein d’une
administration publique ou privée et se fait aussi par un Expert qui travaille en
son sein

D. L’expertise contradictoire
L’expertise contradictoire est une expertise faite par un deuxième Expert en cas
de contestation de la première expertise effectuée par un prémier Expert. Elle
se dit aussi CONTRE EXPERTISE.

1.7. La précision d’une expertise

12
A.LUVUMBU, cours d’Expertise Immobilière, 5è GT INBTP, Kinshasa 2021-2022
13
Décret du 07 mars 1960, relatif au code de procédure civil, Art. 39.
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a) Est-il facile ou difficile d'estimer un immeuble ?

Comme dans toute activité, l'aisance vient avec la pratique. Il en résulte qu'au-
delà de l'expérience professionnelle acquise par chaque Expert, l'estimation
des types des biens fréquemment rencontrés est relativement facile:
appartements, maisons, voirie, bureaux, hôtel... pour celui qui est souvent
missionné pour de tels biens.
A l'opposé, il existe des biens complexes, hétérogènes, pour lesquels un Expert
non spécialisé et rarement missionné tel que: les châteaux, usines, silos
agricoles...; l'expertise est d'autant plus délicate que le marché peut être étroit
et nécessite une enquête spécifique approfondie. Au demeurant, n'est-ce pas
l'un des intérêts du métier de se trouver régulièrement confronté à des cas
nouveaux, d'apprendre toute sa vie ? En fait, l'expertise qui était au 19ème
siècle surtout, une affaire de technicien, est devenue progressivement de plus
en plus complexe du fait du développement de la réglementation (location,
urbanisme, fiscalité...), de la rapidité dans l'évolution des techniques
(provoquant l'obsolescence des immeubles) et d'une façon générale, de
l'environnement économique changeant.
b) L'expertise immobilière n'est pas une science exacte
La conséquence en est que, sauf pour des raisons particulières calcul
(Expropriations, missions judicaires...), les résultats d'un arrondissent soit par
défaut soit par excès. En fait l'expert conclut à une estimation qui se trouve
sensiblement au centre d'une fourchette à l'intérieur de laquelle. Il pense,
compte tenu de ses connaissances du marché, que le bien pourrait se vendre.
Mais quand il s'agit d'un partage entre les héritiers, là l'Expert n'annoncera pas
la fourchette sinon il va créer la discorde entre ceux-ci. Même s'il est tabou
dans le monde des experts de parler de précision ou imprécision d'une
expertise, et même si les chiffres qui vont suivre peuvent perturber certains
clients, donnons avec modestie quelques indications sur la précision ou
l'imprécision.
De tout ce qui précède, nous devons retenir que l’expertise immobilière est en
voie de devenir une science exacte par le fait que les Experts se rapprochent
dans leurs évaluations, des résultats probants et se rapprochant des valeurs
objectives.
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CHAPITRE II : LES NOTIONS REGLEMENTAIRES DE LA MUTATION DES TITRES DE

PROPRIETE ET DE LA PERCEPTION DU DROIT PROPORTIONNEL

A. MUTATION DE TITRES DE PROPRIETE

1. Définition
La mutation est l’acquisition d’un bien immobilier couvert par un titre de
propriété en vertu d’un contrat d’aliénation (acte de vente, acte de donation,
acte de cession,…).
2. Sortes de mutation
 La donation : est un contrat par lequel une personne se dépouille
actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du
donateur qui l'accepte.
 Succession : est une transmission ou jugement d'investiture (du
patrimoine laissé par laisser par une personne décédé à une personne
vivante)
 Vente: est un échange d'un bien contre une somme d'argent.
 Apport : Pour être actionnaire dans une société, il faut souscrire une
action. Cette action peut être liquidée en argent ou en nature (immeuble
ou matériel)
 Fusion : Deux ou plusieurs sociétés peuvent décider de fusionner leurs
activités. La fusion se fait soit par voie de création d’une nouvelle
société.
 Partage : Mutation partielle, plusieurs concessionnaires vivant en
division peuvent finalement décider du partage de leurs, bien chacune
des parties de l'immeuble sera enregistrée au nom d’un concessionnaire.
 Droit d'emphytéose: Il s'agit des mutations des concessions
agropastorales,

3. Droit de mutation
Le droit de mutation est un impôt frappant les transactions juridiques ayant
pour objet le transfert d’une personne à un autre d’un droit de propriété
constitué sur des biens immobiliers.
Les droits de mutations peuvent être à titre gratuit ou à titre onéreux.
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Les droits de mutation à titre gratuit : est lorsqu’un bien immobilier est
transféré sans aucune contrepartie financière. C’est le propriétaire qui
s’exprime sur ce droit de mutation et le bénéficiaire joue un rôle passif dans le
transfert de propriété.
Les droits de mutation à titre onéreux : est lors de l'acquisition d'un bien
immobilier, l'acquéreur paye le jour de la signature de l'acte authentique chez
le notaire, non seulement le prix de vente du bien, mais aussi le droit de
mutation à titre onéreux calculé sur le prix de vente.
4. Méthodologie des mutations14
Sauf les cas où la mutation est ordonnée par justice et ceux prévus par des lois
particulières, nulle mutation ne peut être opérée qu'après remise au
conservateur du certificat à remplacer.
Dans tous les cas de mutation, l'ancien certificat inscrit au livre
d'enregistrement est frappé d'un timbre d'annulation et d'une annotation
indiquant, dans la forme établie par l'article 226, les motifs de l'annulation ainsi
que la date et le numéro du nouveau certificat.
Le conservateur opère la mutation en dressant à son livre et en délivrant au
nouveau concessionnaire ou au nouveau propriétaire un certificat
d'enregistrement conforme aux prescriptions de l'article 225. Le cas échéant à
la mention des locations et des charges qui frappent la concession ou
l'immeuble selon l'ancien certificat de l'aliénateur, il ajoute celle de nouvelles
charges réelles stipulées dans l'acte d'aliénation.
Quand c'est en vertu d'un échange, partage ou autre contrat important des
prestations immobilières réciproques que le conservateur opère des mutations,
il dresse à son livre et délivre aux parties autant de nouveaux certificats qu'il y a
de nouveaux concessionnaires ou nouveaux propriétaires.
En cas de mutation partielle, le conservateur remplace le certificat de
l'aliénateur par autant de nouveaux certificats qu'il y a des droits en présence.
Si la concession ou l'immeuble est enregistré au nom de plusieurs nouveaux
concessionnaires ou de plusieurs nouveaux propriétaires indivisément, le
conservateur ne dresse et ne délivre qu'un seul certificat.

14
Art 226,…, Loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime générale des biens, régime foncier et immobilier et
régime des suretés telle que modifiée et complété par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980
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Les indivisaires doivent s'entendre sur celui d'entre eux à qui le certificat
collectif est délivré, à la charge d'en aider ses consorts à toute réquisition. S'il y
a difficulté sur le choix, il est réglé par le conservateur.
Toutefois, lorsque des biens indivis sont affectés, à titre d'accessoire et pour
l'usage commun, soit à des concessions distinctes, soit à des parties
d'immeubles appartenant à des propriétaires différents, les certificats relatifs à
ces concessions ou parties d'immeubles font tous mention de ces biens indivis.
Les certificats mentionnent, en outre, l'emplacement des murs séparatifs et des
clôtures sur chaque fonds en spécifiant s'ils s'y trouvent à titre de concession
ou de copropriété ou de charge.
Le cas échéant, le conservateur des titres immobiliers procédera à l'inscription
des mentions prévues à l'alinéa précédent au vu d'un procès- verbal dressé par
un géomètre du cadastre ou géomètre agréé, signé pour accord par les parties
intéressées.
Il faut prendre soin de vérifier les preuves de paiement avant de signer un titre
et rémunérer convenablement les agents pour éviter la fraude dans
l'établissement des titres fonciers.
En cas de mutation, le requérant doit joindre à sa demande les documents de
base qualifiés encore communément de soubassement (acte de vente/cession,
jugement d'investiture, acte de dotation ou d'échange, etc.) à partir desquels il
demande la mutation.
En cas d'opposition à une mutation (transfert d'un droit immobilier) ou à
l'établissement d'un contrat de concession foncière, le bureau du contentieux
foncier examine l'opposition formulée et propre au conservateur des titres
immobiliers la solution à adopter (note explicative concernant les attributions
des services urbains et provinciaux du Secrétaire Général aux affaires foncières
du 31 août 2011). En cas d'opposition à la délivrance d'un titre immobilier, il
faut commencer par l'introduction d'un recours administratif avant de saisir le
tribunal compétent.
Il est recommandé la prise de photo des parties en présence du conservateur
des titres immobiliers comme preuve de l'engagement de chacune dans leur
transaction foncière afin d'éviter le reniement des signatures.
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En principe, la procédure d'acquisition d'une concession se termine légalement

lorsque le conservateur des titres immobiliers signe le certificat
d'enregistrement et que le sceau y est apposé, puis le document est retiré par
le requérant. Mais on ajouté dans certaines circonscriptions foncières, un autre
service, qui est celui de la sécurisation.
Avant d'établir le certificat d'enregistrement, le requérant doit, au préalable,
introduire auprès du conservateur des titres immobiliers du ressort, la
demande d'obtention de ce titre en y annexant les documents de base suivants
: le contrat de location, le permis de construire, le livret de logeur ou l'acte de
vente, selon le cas.
Ensuite, le conservateur, à travers le bureau du domaine foncier, introduit au
cadastre une demande de travaux. Il s'agit, dans ce cas, de constater la mise en
valeur du terrain. Le chef de division du cadastre charge alors les techniciens de
son service, les géomètres, de réaliser cette mission. Un ordre de mission leur
est donné à cet effet. Ces techniciens doivent établir un procès-verbal de mise
en valeur qui doit renseigner sur tous les éléments constitutifs de cette mise en
valeur. Ils établissent aussi un nouveau croquis colorié en rouge pour une
concession perpétuelle et en vert pour l'emphytéose. Ces éléments techniques
seront encore transmis au conservateur par le chef de division du cadastre.
Ensuite, la procédure se poursuit comme en matière d'obtention d'un contrat
de location et sous réserve des particularités indiquées ci-après :
 On établit la minute du certificat d'enregistrement après la deuxième
signature du conservateur, qui est apposée, après celle du comptable,
sur le contrat de concession perpétuelle ou ordinaire après paiement par
le requérant à la banque des frais exigés en vue de l'établissement du
certificat. Cette minute, qui est le projet du certificat d'enregistrement,
porte le nom, la date ainsi que la signature du rédacteur du bureau
enregistrement et notariat. Elle comporte aussi la signature du Secrétaire
du conservateur des titres immobiliers, du chef de bureau du domaine
foncier et le paraphe du conservateur ou une autre mention, comme OK,
manifestant son accord en vue de la saisie du certificat d'enregistrement.
La pratique des minutes permet de minimiser les erreurs. Après accord
du conservateur, on octroi un numéro d'ordre général au certificat, puis
celui-ci est retiré du carnet des certificats afin d'être rempli.
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 Le bureau d'enregistrement transmet le projet de certificat au bureau

domaine pour avis, puis il est transmis au conservateur. Après
approbation du projet, le dossier est retransmis au bureau
d'enregistrement pour mettre le numéro folio et mettre le dossier en
saisie. Une fois saisi, le certificat est retransmis au bureau domaine
foncier qui transmet le dossier au conservateur moyennant un avis. Le
service du contentieux est saisi, s'il se pose un problème.
 Après signature du certificat d'enregistrement, le bureau
d'enregistrement transmet le dossier complet au bureau du domaine
foncier pour la mise à jour, dans la fiche domaniale, des éléments du
certificat d'enregistrement suivants : le volume, le folio, la date de
l'établissement du certificat d'enregistrement et le numéro d'ordre
général et spécial.
Après cette étape, le dossier est retransmis au bureau d'enregistrement et
notariat pour requérir le paraphe du Chef du bureau enregistrement et
notariat. Etant donné qu'en droit congolais le sol est « une propriété exclusive,
inaliénable et imprescriptible de l'Etat » (art. 53 de la loi du 20 juillet 1973 telle
que modifiée et complétée), celui-ci ne confère sur son sol qu'un droit de
jouissance et non pas de propriété qui n'est légalement établi que par un
certificat d'enregistrement (art. 219 de la loi du 20 juillet 1973 précitée). Toute
concession perpétuelle ou toute propriété privée des immeubles par
incorporation, considérée séparément du terrain sur lequel ces immeubles sont
érigés, ne peut être prouvée légalement que par un certificat d'enregistrement
(art. 59 de la loi du 20 juillet 1973 précitée).
Toutefois, la propriété privée des immeubles par incorporation peut être
établie par son inscription sur le certificat d'enregistrement établissant la
concession du terrain ou par un certificat d'enregistrement différent dont il doit
être fait annotation sur le certificat établissant la concession (art. 219 de la loi
du 20 juillet 1973 précitée).
Le certificat d'enregistrement fait pleine foi de la concession, des charges
réelles et des droits de propriété qui y sont constatés. On ne peut introduire en
justice que des actions visant à obtenir des dommages et intérêts lorsque ces
actions sont dirigées contre les droits constatés par le certificat
d'enregistrement. Toutefois, le certificat peut être attaqué, dans les deux ans
depuis son établissement, par une action en justice visant la résolution ou la
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nullité du contrat ou de l'acte ou s'il y a erreur de l'ordonnance d'investiture

(art. 227 de la loi du 20 juillet 1973 précitée).
L'enregistrement des immeubles s'opèrent au bureau de la circonscription
foncière dans laquelle ils sont situés (art. 222, al. 2 de la loi du 20 juillet 1973
précitée).
Le certificat d'enregistrement est établi en deux exemplaires. L'un est conservé
dans les archives du bureau d'enregistrement (communément appelé
duplicata) et l'autre est remis au titulaire du droit qui a été enregistré. Ce
dernier exemplaire comporte le numéro, volume et folio du livre
d'enregistrement sur lequel le certificat est inscrit. Le certificat doit être daté,
scellé et signé par le conservateur des titres immobiliers. Il comporte les
mentions suivants : l'indication précise du ou des titulaires du droit; la
situation, la description, la superficie et le croquis de l'immeuble ; les locations
de plus de neuf ans et les charges réelles autres que les servitudes légales qui
portent sur le terrain (art. 225 et 220 de la loi du 30 juillet 1973 précitée).
Toute annotation de location ou de charge réelle inscrite sur le certificat après
sa délivrance doit être spécialement datée, scellée et signée par le
conservateur (art. 226 de la loi du 20 juillet 1973 précitée).
Au cours de chaque mois, le conservateur des titres immobiliers doit
transmettre au conservateur en chef (Directeur Chef de service des titres
immobiliers//Secrétariat Général), une copie certifiée conforme de tous les
certificats qui ont été inscrits dans ce livre et toutes les annulations de
certificats et annotations qu'il y a apportées. En cas de perte ou de destruction
du livre d'enregistrement, cette copie sert comme moyen de preuve des droits
fonciers et immobiliers et fait la même foi l'original (art.
230 de la loi du 20 juillet précitée).
L'article 19 de la loi portant principes fondamentaux relatifs à l'agriculture
soustrait les droits fonciers coutumiers des communautés locales de
l'obligation d'être couverts par un certificat d'enregistrement.

B. LA PERCEPTION DU DROIT PROPORTIONNEL

Pour faire face aux dépenses publiques, l’Etat doit posséder des ressources
suffisantes. Pour cela, il dispose principalement du produit de l’impôt qui est la
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principale ressource publique. Nous notons qu’il y a plusieurs catégories des

ressources publiques, mais certaines sont qualifiées des permanentes et
d’autres ressources fiscales et non fiscales.
a) L’impôt
C’est un prélèvement obligatoire opéré par l’Etat et la collectivité locale afin de
subvenir aux charges publiques, ensemble de somme ainsi prélevées.15
C’est ici ou l’on trouve de terme tel que :
Redevance : c’est la somme qui doit être payée à échéances déterminées (à
titre de rente, dette) ou c’est une taxe due en contrepartie de l’utilisation d’un
service public, d’une concession, etc.16
Rente : c’est un revenu périodique d’un bien, d’un capital. C’est aussi la somme
qu’on s’engage à verser des échéances fixes.17
Taxe : C’est une fixation faite officiellement du prix de denrées, des frais de
justice, du port des lettres, etc…18
Nous signalons que l’Etat congolais comme tout autre Etat du monde par
l’intermédiaire de son administration fiscale, s’accorde le privilège den taxer les
transferts de droits immobiliers à proportion de la valeur de ce droits. Par
assimilation aux droits d’enregistrement, l’impôt de solidarité sur la fortune a
retenu un élément d’assiette identique en considérant fictivement un transfert
de propriété annuel donnant lieu à contribution pour le détenteur du biens
relevé de l’ordre judiciaire, soit en dernier ressort de la cour d’appel garante du
droit de propriété.
b) La loi n 80-008 du 18 juillet 1980 Modifiant et complètent la loi N 73 du
juillet 1973 portant régime général des Biens, régime foncier et immobilier
et Régime des suretés.
Dans son article : 53 il est dit le sol est la propriété exclusive, inaliénable et
imprescriptible de l’Etat. Donc ce qui veut dire en d’autres termes que nous
15
Le nouveau Petit Robert, page 1290
16
Le nouveau Petit Robert, page 2153
17
Le nouveau Petit Robert, page 2193
18
http://wikitionary.org
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sommes les locataires de l’Etat et nous avons l’obligation de lui devoir quelque
chose pour sa terre à chaque fois où il y a une transaction et la loi nous l’oblige.
Etant donné que l’organe ou le ministère chargé de récolter ces recettes
foncières est le Ministère des Affaires Foncières. Dans ce ministère nous
trouvons le Cadastre qui est scindé dans des divisions pour chaque
commune .Chaque division à un quota que l’Etat congolais a attend de lui mais
quand à notre statistique nous avons pris la division de la Gombe où nous nous
sommes documentés .Cette division a un devoir de verser comme assignation
mensuel 349.000.000 FC trois cents quarante-neuf millions de franc congolais.
La grande question ici est que : comment faire gagner l’Etat congolais cet
argent ? Nous répondrons que c’est en mettant de l’ordre dans ce secteur
étant donné que toutes les recettes perçues trouve leur base légale dans la loi
foncière et ses mesures d’exécution qui sont des lois ,les décrets, les
ordonnances et les arrêtés qui est une base légale du cadastre.
Les recettes des Affaires foncières sont de 3 sortes à savoir :
 Les taxes rémunératoires
 Les redevances domaniales
 Le droit fixe et Proportionnels d’enregistrement
Ordonnance n°76-007 du1976 fixant les taux et règle d’assiette et de
recouvrement des taxes et de redevance en matière administratif, judiciaire et
domaniale perçus à l’initiative du département des affaires foncier (modifier
par l’ordonnance n° 76-366 du décembre 1976)
Les taxes rémunératoire: Ces taxes sont perçues à l’occasion d’une prestation,
service rendu par l’administration (Ex : établissement de contrat).
La redevance domaniale : il s’agit d’une taxe (prélèvement) en contrepartie de
l’utilisation d’une concession (domaine).Elle est annuel.
Les droits fixe et proportionnels d’enregistrement : Les formalités
d'enregistrement, des transmissions des biens à titre onéreux ou gratuit sont
assujetties au paiement d’un droit fixe et ou d’un droit proportionnel. Ils sont
dits « promotionnel »lorsqu’ils sont exprimés en termes de pourcentage et
varient selon la valeur usuelle des biens. Conformément au décret du 14 février
1956 relatif aux droits d’enregistrement en matière foncière (modifier par
l’ordonnance n 70 /082 du 30 novembre 1970)
 P a g e | 21

Le droit proportionnel ou le droit progressif est établi pour les transmissions

de propriété, d'usufruit ou de jouissance de biens meubles ou immeubles, soit
entre vifs, soit par décès, les condamnations des sommes et valeurs ainsi que
pour les actes constatant un apport en mariage, un apport en société, un
partage de biens meubles ou immeubles, un marché.19
Les droits proportionnels sont conditionnés par les calculs d'un expert
immobilier, membre de la CEICO.
En cas de mutation de propriété immobilier, le droit proportionnel est liquidé
sur le pourcentage de la valeur vénale.
Toutes les mutations sont conditionnées par les droits proportionnels
d'enregistrement d'une concession perpétuelle ou d'une concession ordinaire
suivant les mêmes arrêtés inter ministériel n°009 et par l'expertise immobilière.

c)ANNEXE 1 PORTANT SUR LES TAUX DES DROITS, TAXES ET REDEVENCES20

Les taux des droits, taxes et redevances à percevoir à l'initiative du Ministère
des affaires foncières sont fixées comme ci :

N° LIBELLES TAUX EN CDF

01. a. Nouveau certificat 100.000
b. Remplacement d’un ancien certificat 112.000
c. Page supplémentaire 46.000
d. Changement de dénomination 250.000
e. Insertion d’une mention substantielle 112.000
f. Annulation d’un certificat d’enregistrement 10.000
0.2 Droits proportionnels d’enregistrement
(concession ordinaire)
a. Mutation
 Vente 3% de la valeur
vénale de
l’immeuble
 Succession 3% de la valeur
vénale de
19
Art. 4 Code Général des Impôts tome2. Livre 1
20
Arrêté interministériel n°128/CAB/MIN.AFF.FONC/2016
 P a g e | 22

l’immeuble
 Donation 3% de la valeur de
l’immeuble
 Apport 3% de la valeur de
l’immeuble
 Fusion 3% de la valeur de
l’immeuble
 Partage 1.5% de la valeur
Droit d’emphytéose de l’immeuble.
15% de la
concession
b. Inscription hypothécaire 1% de la valeur
d’hypothèque
c. Réinscription hypothécaire 0.5% de la valeur
d’hypothèque
d. Radiation hypothécaire 0.25% de la valeur
d’hypothèque
e. Contrat de location de plus de neuf ans 7% de la valeur de
l’immeuble
03. Redevance annuelle sur la concession ordinaire Les taux sont
due par les étrangères personnes physiques, les repris aux annexes
personnes morales ainsi que les associations, II et III
détenteurs d’un titre foncier ou immobilier
04. Frais d’établissement des contrats en matière
foncière
 Contrat 30.000
 Avenant 30.000
 Arrêté 30.000
Autres actes portant concession ou autorisations
(mise à disposition gratuite de concession)
05. Droit de consultation des registres fonciers,
immobiliers et cadastraux
20.000
 Consultation ordinaire
 Consultation écrite 20.000
 Abonnement 20.000
06. Frais de mesurage et bornage
Superficie  à 1a 10.000
Superficie  à 1 ha 100.000
 P a g e | 23

Parcelle à usage agricole 100.000

Placement des bornes
Reconstitution des limites 50.000
07. Frais d’enquête et de constat en matière foncière
Journée perte de temps 15.000
Journée indivisible 8.000
P.V. d’enquête 15.000
P.V.de mesurage et bornage 15.000
P.V. d’audition en cas de conflit 50.000
P.V. de constat de lieu 15.000
P.V. de constat de mise en valeur 15.000
08. Taxe spéciale sur le transfert des constats de
location
Transfert contrat de location 75% du prix de
référence
Cession bail 25.000
Annotation 10.000
09. Droit sur de concessions perpétuelles On se réfère au
prix de référence
10. Droits sue la vente des biens privés, immobilier Le prix est
abandonnés (biens sans maitre) déterminé par
l’expert
11. Amendes transactionnelles
Présentation tardive de l’acte (délais de 6 mois à De 200.000 à
sa date de sa signature) 1.000.000
Renouvellement tarif de titres immobiliers De 200.000 à
1.000.000
Changement illicite d’usage ou de configuration De 200.000 à
1.000.000
 P a g e | 24

CHAPITRE III : LES CRITERES D’APPRECIATION D’UNE VALEUR VENALE

IMMOBILIERE ET SES METHODES D’EVALUATION
TRADITIONNELLES
L’évaluation des biens immobiliers telle qu’elle se pratique fait souvent
référence à la notion de valeur plutôt qu’à celle du prix. Le but de cette étude
est de montrer que ces deux notions coexistent depuis très longtemps dans Ia
littérature économique et qu’il est donc parfaitement logique que les
méthodologies utilisées pour l’évaluation y fassent référence, ainsi est-on
conduit à étudier les différentes techniques d’expertise immobilière, avec leurs
avantages et leurs inconvénients.
Traditionnellement les biens immobiliers sont évalués à partir d’expertises
réalisées par des professionnels lors d’une mutation à titre onéreux. Mais deux
possibilités sont à envisager : soit il s’agit d’un immeuble qui fait l’objet d’une
transaction immédiate, soit il s’agit de la valorisation d’un immeuble faisant
partie d’un patrimoine qui sera observé en l’état, Dans le premier cas, la valeur
de marché sera considérée comme la référence, dans le second cas, il peut
sembler naturel que l’appréciation se fasse sur d’autres critères sachant que le
détenteur n’a pas l’obligation au niveau de la vente et qu’aucun acquéreur
potentiel ne s’est présenté spontanément.
A. LES NOTIONS DES VALEURS
La valeur est définie comme étant qualité ou justesse d’une chose, d’une idée,
d’un ouvrage.21
a) Sortes des valeurs
Selon l’intérêt que l’immeuble représente pour le propriétaire ou candidat
propriétaire, on distingue bon nombre de valeur, à savoir :
1) Valeur intrinsèque
La valeur intrinsèque est une valeur technique qui ne peut pas être liée aux
facteurs psychologiques de la loi de l’offre et de la demande, de la situation et
des conditions de convenance personnelle. Deux immeubles identiques par
leurs constructions ; leurs matériaux et de même état d’entretien, ayant un
même âge ont la même valeur intrinsèque qu’ils soient situés l’un au centre-
ville et l’autre, en pleine campagne.
21
A.LUVUMBU, cours de gestion immobilière 5e gt, INBTP. Kinshasa2021-2022
 P a g e | 25

Dans le cas d’une option, la valeur intrinsèque représente la valeur réelle de

l’option, c’est-à-dire le profit que l’on pourrait dégager en cas d’exercice
immédiate. Son calcul s’obtient par différence de l’actif sous-jacent et le prix
d’exercice.
2) Valeur à neuf (reconstruction)
La valeur à neuf se définit comme le cout de la reconstruction des bâtiments ou
d’équipements de nature immobilière (immeubles par destination).
3) Valeur vénale
La valeur vénale est définie comme étant :
 Le montant qui pourrait être obtenu à la date de clôture de la vente d’un
actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de
marché, nette cout de sortie.
 C’est le prix normal que le propriétaire aurait pu obtenir de son bien en
cas de cession intervenant dans des conditions normales et abstraction
faite de toute valeur de convenance pour l’acquéreur.
 C’est aussi le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement
être vendu sur le marché à l’amiable au moment de l’expertise, les
conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :
 La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur ;
 Un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature
du bien et de la situation du marché ;
 Que la valeur soit à un niveau sensiblement stable pendant ce
délai que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du
marché sans réserve, avec une publicité adéquate.
 L’absence des facteurs de convenance personnelle.
Cette valeur vénale d’un bien est influencée à la fois par des facteurs
économiques, techniques, politiques, sociaux, juridiques et environnementaux.
4) Valeur locative
C’est la contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le
marché de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location.
 P a g e | 26

Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un
bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie
de biens et dans une région données.
La notion de valeur locative de marché implique qu’il n’y a pas, parallèlement à
la conclusion du bail, de versement d’une somme en capital Soit au locataire
précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée).
La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou TVA, et hors
charges locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur.
5) Loyer
Il s’agit d’un loyer annuel brut ou loyer en principal versé par le locataire ou un
occupant à un propriétaire, en échange de l’usage d’un bien immobilier en
vertu d’un titre d’occupation. Pouvant dans certains cas être assimilé à un loyer
de redevances ou indemnités annuelles en contrepartie de la concession ou de
l’occupation d’un bien immobilier.
6) Valeur locative du marché :
Elle se définit comme la contrepartie financière acceptable sur le marché pour
l’usage annuel d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail quelle que soit sa
nature ou d’un autre titre d’occupation de sol. La valeur locative correspond à
la totalité du loyer de marché qui pourrait être négocié par le bien à la date de
référence.
7) Revenu semi net :
Il s’agit du loyer annuel diminué d’un certain nombre de frais que le
propriétaire engage et qui ne sont pas, contrairement aux charges locatives,
habituellement remboursés par le locataire. Ces frais concernent généralement
l’entretien courant (hors frais œuvre) du local ou de l’immeuble.
8) Revenu net
Il se définit comme le loyer annuel et les éventuels autres revenus générés par
l’immeuble desquels on soustrait l’ensemble des frais annuels supportés par le
propriétaire.
9) Revenu périodique
 P a g e | 27

Il s’agit d’un revenu net c’est à.d. du revenu locatif après déduction de tout ce
que paie normalement le propriétaire au titre des loyers qu’il en caisse,
notamment les travaux d’entretien qui lui incombe mais indépendant de
l’impôt sur le revenu et du remboursement des emprunts.
10) Cash-flow (flux de trésorier)
Il s’attend comme le flux annuel constitué par la différence entre l’ensemble
des recettes générées par un immeuble (loyer, location d’emplacement
publicitaire, produit financiers des dépôts de garantie) et ensemble des
dépenses y compris les impôts sur le revenu, les éventuels remboursements
d’emprunts Intérêt d’emprunts ou frais financier.
Il correspond donc au revenu net définit plus haut duquel on soustrait en outre
des catégories de dépenses qui sont variables en fonction de la personnalité du
propriétaire (régime impôt sur le revenu, financement en fond propre ou avec
des emprunts de quotité et de condition variable, amortissement).
11) Les valeurs de remplacement
 Coût de remplacement brut :
C’est le coût d’achat du terrain et le coût de construction des terrains, à
identique ou à équivalent, qui s’y trouvent, impôts non récupérables, frais,
taxes, honoraires inclus.
 Coût de remplacement net :
C’est le coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour
vétusté et l’obsolescence.
12) Valeur d’avenir :
Dans le domaine de l’expertise foncière et immobilière, l’expert ne peut pas
s’aventurer de prédire les valeurs. En effet, la valeur doit se déterminer par
référence au marché par rapport aux prix des transactions locales et
commentaire partant sur des biens comparables en qualité et quantité.
13) Valeur statique
Elle est la valeur intrinsèque des terrains (des concessions). La valeur statique
est indépendante de la loi de l’offre et de la demande,
14) Valeur de partage
 P a g e | 28

En cas de copropriété, c’est le prix ou la quote-part dont chaque copropriété

peut bénéficier après la vente ou le partage de leur bien commun.
 P a g e | 29

15) Valeur d’expropriation

L’Expert devant un cas d’expropriation pour cause d’utilité publique détermine
un prix ou une valeur que l’Etat paie aux personnes concernées.
16) Valeur affective
La valeur affective ou d’affectation est le prix payé pour rentrer en possession
de la valeur partielle d’une maison ou l’on a vécu ou pour toute autre raison
affective.
17) Valeur d’utilité
C’est la somme d’argent, investissement global qu’un chef d’entreprise prudent
et avisé devrait accepter de décaisser pour pouvoir disposer d’un bien
directement nécessaire à l’exercice de son activité.
Elle a été parfois désignée sous d’autres vocables tels que : la valeur d’usage, la
valeur d’utilisation, la valeur d’exploitation. Elle peut être rapprochée de la
notion de coût de remplacement, elle rapproche également de la valeur
actuelle. La valeur d’estimation qui s’apprécie en fonction du marché et de
l’utilité du bien pour l’entreprise.
18) Valeur d’apport
C’est celle pouvant affectée à un bien immobilier dans le cadre d’une opération
d’apport déterminé ou de transfert d’actif. Elle est fonction de la nature de
l’opération et de la destination des biens convenue entre les Parties, elle
n’existe donc pas, mais bien dans le cadre d’une opération précise,
19) Valeur de convenance personnelle
C’est particulièrement traduit par le prix de la réalisation sur le marché d’un
bien dans des circonstances spéciales qui ont faussés le jeu normal de la loi de
l’offre et de la demande. Ce prix résulte du fait que l’une des parties a été
motivée par une convenance particulière donc propre à elle seule, et exogène
par rapport au marché immobilier.
Le prix de convenance est donc distinct de la valeur vénale moyenne, même si
les parties prenantes à l’opération n’ont pas réalisé une opération défavorable
de leur propre point de vue. Est généralement considéré comme non
opposable au regard de la règlementation fiscale.
 P a g e | 30

20) Valeur de vente forcée

Il s’agit de la valeur de réalisation d’un bien ou d’un droit immobilier dans un
contexte de contrainte quelle que soit la nature de ce contexte (judiciaire,
psychologie, financier ou autre) elle traduit une différence sensible du moins
dans la majorité de cas avec la valeur vénale moyenne.
21) Valeur d’assurance
C’est la valeur pour laquelle un bien est assuré auprès d’une compagnie ou
entreprise. Elle sert de base de calcul au versement des primes annuelles
d’assurances et de base de discussion pour le moment éventuel des indemnités
en cas de sinistre.
22) Valeur de droit au bail
Il s’agit du prix moyen qu’un locataire est susceptible de retirer de La cession
de son bail a un successeur. Le droit de bail est donc contrepartie économique
des avantages que constitue la reprise d’un bail existant, comportant des
clauses plus ou moins avantageuses et l’existence un loyer qui peut apparaitre
sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché. En matière de
commerce, l’emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence
directe sur l’activité.
L’évaluation d’un droit au bail consiste donc à apprécier la valeur de l’ensemble
des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période
de temps variable. La valeur de droit au bail est généralement inversement
proportionnelle au montant du loyer versé gans le cadre du bail. Elle croit avec
la durée prise en considération et les degrés de protections ou les avantages
dont bénéfice le locataire en vente qu bail.
Il convient de distinguer le droit au bail d’une part, du fonds de commerce dont
il peut être l’un des composants ; d’autre part, du droit d’entrée ou pas de
porte qui s’analysent quant à ceux, comme la contrepartie d’avantage lors de la
conclusion d’un bail, d’un avenant ou du renouvellement de celui-ci et qui sont
versés au propriétaire.
 P a g e | 31

b) Notion de surface
1) Surface cadastrale :
Est la surface d’un terrain ou d’une assiette foncière telle qu’elle figure dans les
documents cadastraux.
2) Surface hors œuvre pondérée SHOP :
Doit être mesurée de manière à prendre en compte, d’une part l’épaisseur de
tous les murs extérieurs, tous les prolongements extérieurs des niveaux tels
que les balcons etc… ainsi sont compris dans la SHOP : Le rez-de-chaussée et
étage, tous les niveaux intermédiaires, le comble perdu aménageable ou non,
terrasse accessible ou pas etc.
3) Surface Hors Œuvre Brute (S.H.0.B) :
Elle est définie comme, la surface de plancher hors d’une Construction, est la
somme de chaque niveau de construction22, doit être Mesurée de manière à
prendre en compte, d’une part l’épaisseur de tous le Murs extérieurs et
intérieurs, porteurs ou constituant de simple foisonnement, d’autre part, tous
les prolongements extérieurs d’un niveau ls que le balcon.
Ainsi sont compris dans la S.H.0.B :
 Les rez-de-chaussée et étage y compris ceux de construction non
fermée de murs telles que des hangars etc.
 Tous les niveaux intermédiaires ;
 Les combles et sous – sols aménageable ou non ;
 Les toitures, terrasse accessible ou non

4) Surface hors œuvre nette (S.H.O.N) :

La S.H.O.N s’obtient à partir de la S.H.0.B en opérant un certain nombre de
déduction23 la déduction relative au sous-sol et au comble de construction.
Sont déduite les surfaces de plancher hors œuvre de comble et de sous-sol non
aménageable pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel,
artisanal, industriel ou commercial.

22
Charte d’expertise en évaluation, op.cit p 30
23
Idem
 P a g e | 32

5) Surface utile brute :

Est égale à la surface hors œuvre nette, déduction faite des éléments
structuraux.
Exemple : poteaux, murs extérieurs, refond etc.24
6) Surface utile nette
Il s’agit de la surface utile effectivement réservée au travail, elle est obtenue en
déduisant de la surface utile brute.25
7) Surface utile pondérée
Cette notion est principalement utilisée pour les surfaces de Ventes et en
particulier les boutiques, elle est établie à partir de la surface utile également
de façon plus rare et moins systématique dans l’évaluation d’autre type
d’immeubles ou des locaux26
8) Surface GLAS (Gross leasing area ou Gross lease area)
Cette notion est fréquemment utilisée dans les centres commerciaux, elle
correspond à la surface hors œuvre nette d’un local commercial des paliers
extérieurs, gaines techniques.27
9) Surface commercialisable
Cette notion est souvent utilisée pour les locaux à caractère commercial
(Bureau, activités …) elle correspond à la surface utile brute sous réserve de la
comptabilisation effective des parties de locaux à usage communs (circulation
horizontale, sanitaires …).
10) Surface habitable
C’est la surface de plancher construite déduction faite de surfaces occupées par
les murs, cloisons, marche et cage d’escalier, ébrasement des portes et
fenêtres, il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux.

24
idem
25
idem
26
idem
27
idem
 P a g e | 33

11) Surface développée hors œuvre pondérée (S.D.H.0.P) ou surface

hors œuvre pondérée (S.H.0.P)
C’est la somme des surfaces hors œuvre c’est-à-dire murs périmétriques, des
différents niveaux d’un bâtiment, affectées de coefficients de pondération
proportionnelle. Ces coefficients de pondération (coefficient des valeurs
relatives) sont conventionnellement arrêtés comme suit :
 Fondation : 0,2
 Cave et garage : 0,5
 Rez-de-chaussée ou premier étage aménagé : 1,00
 Niveau non aménagé (brut du gros œuvre) : 0,5
 Grenier. 0,2
 Comble aménagé : 0,7
 Comble perdu : 0,3
En qui concerne les immeubles à multiples étages, les coefficients sont arrêtés
comme suit :
 Rez-de-chaussée : 1,00
 Ière étage : 1,00
 IIème étage : 0,90
 IIIème étage : 0,80
 IVème étage : 0,70
 Vème étage : 0,60
 Barza : 0,60
Le coefficient de la pondération de la vétusté selon l’état d’entretien28 :
 Immeuble en Excellent état : 0,1 à 0,3
 Immeuble bien entretenu : 0,5
 Immeuble moyen entretien : 0,7
 Immeuble en état médiocre : 0,9
 Immeuble en mauvais état : 1,5
 Immeuble en état d’abandon : 2

28
A.LUVUMBU, cours de gestion immobilière 5e gt, INBTP. Kinshasa2021-2022
 P a g e | 34

B. LES CRITERES D’APPRECIATION D’UNE VALEUR IMMOBILIERE

La valeur d’un immeuble dépend d’éléments aussi divers que son
emplacement, son importance, son architecture, son importance, la nature des
matériaux employés, son ancienneté et des éléments de confort dont il est
doté.
a) LA SITUATION
La situation de l’immeuble est considérée comme le facteur de la valeur le plus
important, au motif qu’un immeuble ne se déplace pas, qu’un immeuble en
mauvais état ou mal loué peut se rénover ou se libérer. Sans vouloir entrer
dans un classement par ordre d'importance des facteurs de la valeur, on ne
peut que constater la forte incidence de la situation sur la valeur d’un bien
immobilier. La situation possède plusieurs définitions qui dépendent du
contexte dans lequel on se trouve. Nous avons essayé de définir la situation
comme étant une manière dont la ville, le quartier, une maison, un objet se
situe.
L'analyse d’un immeuble conduit donc à examiner son environnement en
portant du plus général : la ville, en passant par le quartier, pour terminer par
le voisinage immédiat.
A. Ville
Le phénomène urbain est historiquement en fonction de distribution des biens
et des services (échanges commerciaux, administration, organisation sociale) …
L'évolution des techniques agricoles-préfiguration de l'exode rural et la
révolution industrielle sont à la base de la naissance et de la croissance des
agglomérations urbaines-phénomène urbain qui posent d'épineux problèmes à
l’homme parmi lesquels, l'espace nécessaire à leur extension-phénomène
d'urbanisation.
B. Quartier
Cette notion doit être prise dans son acceptation courante des parties d’une
ville même si elle peut recouvrir une division administrative. La superficie
concernée est réduite, aisément accessible à pied et des voies formant les
limites. Anciens ou récents, les quartiers sont connus localement sous un nom
pouvant évoquer un site, une voie, un monument et très souvent une paroisse.
 P a g e | 35

Si leur localisation au fil des ans est immuable, les quartiers subissent des
évolutions et transformations qui affectent leurs identités par modifications
des activités, de la desserte et des caractéristiques sociologiques des résidents.
Le quartier, qui n'est pas nécessairement homogène, peut être appréhende à
partir des deux approches suivant :
 Les équipements et services collectifs ;
 Les caractéristiques du tissu urbain.
C. Voisinage
Ce paramètre concerne l'environnement immédiat du bien et, sauf
connaissance préalable des lieux, ne peut être apprécie que par une visite sur
place, parfois même à des moments différents.
Cet aspect diffère selon l'usage peut influer fortement sur la valeur tant à la
hausse qu'à la baisse en fonction des éléments d'agrément ou des facteurs
dépréciatifs. Le voisinage constitue parfois un facteur prépondérant de la
valeur compte tenu de la sensibilité croissante des acquéreurs à leur
environnement. En premier lieu, il faut mentionner le bruit, que les citadins
cherchent à éviter prioritairement :
 Les bruits de la circulation automobile (expliquant la désaffection des
carrefours et des axes très fréquentés) ;
 Des activités proches (commerces ouverts toute la nuit) ;
 Des zones situées près des aérodromes qui font l’objet d'un classement
dans les documents d'urbanisation.
Un second aspect concerne la qualité du voisinage et de l'accès : aspect et
nature du bâti immédiat et de la voirie, sociologie dominante du voisinage. Ces
facteurs étant relativement nombreux, nous les classerons ici en quatre
catégories29 :
 Les facteurs physiques ;
 Les facteurs juridiques ;
 Les facteurs économiques ;
 Les facteurs fiscaux.
A. Les facteurs physiques

29
Cette typologie s’inspire d’une classification établie par l’administration fiscale française.
 P a g e | 36

Le facteur physique est consacré à l'examen technique de deux composantes

de l’immeuble : Le terrain « concession » et la construction « ouvrage ». Elle
correspond à une démarche naturelle que les premiers évaluateurs,
architectes, ingénieurs, techniciens du bâtiment avaient suivie en établissant
une étroite corrélation entre le cout de fabrication d'un immeuble: sommation
de la valeur du terrain et de celle des constructions afin de définir sa valeur
marchande.
Cette approche, pertinente dans certains cas, se trouve dans le traitement
fiscal et comptable qui distingue dans l'entité finale que me dans le traitement
amortissable et les constructions, qui s'amortissent avec le temps. La valeur
d’un immeuble dépend des éléments aussi divers que son emplacement, son
architecture, son importance, la nature des matériaux employés son
ancienneté et des éléments de confort dont il est doté très ancien et a été
observé dans le développement des diverses civilisations selon un processus
semblable. La ville apparait sous l’effet de la diversification des productions et
de l’accroissement des échanges rendus possible par l'apparition de surplus en
provenance tout d'abord de l'agriculture sédentaire. Le développement urbain
est la résultante du site, de l'histoire, de la taille et des fonctions principales
exercées une pétition s'instaure entre. La croissance des villes est un
phénomène de concentration et du développement.
1) Emplacement
L'emplacement est un des facteurs déterminants de la valeur d’un immeuble
bâti.
La proximité du centre d'une agglomération, des équipements administratifs et
commerciaux ainsi que des moyens de transport peuvent constituer des
éléments de plus-value.
A l'inverse, la situation, dans des quartiers particulièrement vétustes ou la
proximité d’une activité industrielle, cause de nuisances, d’un aérodrome ou
d’une voie à grande circulation constituent des facteurs de moins-value.
2) De la nature et de la qualité des matériaux de construction
Si les constructions en matériaux nobles tels que pierre, il est évident que les
matériaux soient un des éléments principaux de la valeur d’une construction.
 P a g e | 37

Un bon choix de ces matériaux assure une solidité et la longévité à la

construction.
3) De la qualité architecturale de l'immeuble
Il convient de s’attarder à la manière dont les matériaux de construction sont
mis en œuvre avec leur aspect décoratif. Nous retenons ici une certaine
défaveur pour les architectures qui dénotent un manque de simplicité.
 P a g e | 38

4) De l'importance de l'immeuble (superficie bâtie, nombre de pièces,

nombre d’étages, …)
Il est un élément essentiel de sa valeur car nous observons que ladite valeur
n'est pas nécessairement proportionnelle à sa superficie.
5) De ces éléments d'équipement et de Confort
A l'heure actuelle, compte tenu du développement du niveau de vie et des
progrès techniques, on constate une amélioration des équipements intérieurs
des immeubles. De plus, les dispositions règlementaires en en matière de
construction sont de plus en plus rigoureuses en ce qui concerne l’hygiène et la
sécurité des occupants.
Bien sûr, ces éléments doivent être en en rapport avec l'importance et la
qualité de l'immeuble (l'installation électrique, l'adduction d'eau, les appareils
sanitaires, ascenseurs, monte-charge,…)
La classe de l'immeuble
Les immeubles neufs ou récemment édifiés sont généralement classés en
plusieurs catégories : courant, confort, standing, luxe.
6) L'amortissement et la vétusté
A. L'amortissement
L'amortissement d’un bien est une notion comptable et tout bien immobilier
(excepté la concession) totalement amorti a pour valeur comptable zéro.
Exemple: supposons un immeuble commercial acquis à 1.000.000$ et
enregistré au bilan sur base de cette valeur. Le taux d'amortissement étant de
4% par an, donc en 25 ans l'immeuble est totalement amorti et sa valeur au
bilan est zéro.
B. La vétusté
a. La définition de la vétusté
A L'opposé de l'amortissement, notion comptable, se trouve la vétusté, notion
technique. « La vétusté est la perte graduelle et annuelle de la valeur d'un
immeuble due à son âge et à son état d'entretien constatés au moment de
l'évaluation ».
 P a g e | 39

La vétusté c’est « la mesure de perte de la valeur subie par une construction en

raison de son âge et compte tenu de son état d'entretien et des réparations qui
y ont été effectuées ». La vétusté représente la moins-value réelle subie par un
immeuble depuis la date de la construction en raison de son âge et de son état
d'entretien au moment de l’estimation.
b. Les facteurs de la vétusté
La vétusté à trois facteurs :
 La durée de présumée ou durée probable : ce situe entre la mise en
service et la vétusté totale. François PAULHAC préconise une durée de
100 ans pour tout immeuble, mais Jacques DEPUIS pense que l'expert
peut déterminer la durée présumée entre 50 et 200 ans.
 L'âge : l’année de mise en service à l'année de l'expertise.
 L'état d'entretien : le résultat du diagnostic immobilier établi par l'expert
qui peut entretenu, mal entretenu et en l’état d'abandon.
Tableau N°01
Coefficients de pondération de l’état d'entretiens30
Etat d’entretien Coefficient de pondération
Immeuble très bien entretenu 0,1 à 0,5
Immeuble bien entretenu 0,6 à 0,7
Immeuble mal entretenu 0,8 à 0,9
Immeuble en état d’abandon 1,2

c. Le calcule de vétusté
Une formule réductrice consiste à privilégier l'âge de la construction et sa
durée de vie théorique, sa durée présumée « D».
Le taux de vétusté : le taux est « calculé en fonction de la durée
présumée »31

30
Jacques FERBOS et Georges SALLES, Expropriation et évaluation des biens, 4ème édition, paris, 1979. P537
31
G.TSHISANGA LUKENGU, cours d’expertise évaluation immobilière 5eme GT INBTP Kinshasa 2018-2019
 P a g e | 40

Tableau N°02
D (années) Taux de Vé Vé maximale (100%)
applicable(%)
50 2 100
80 1,25 100
100 1 100
150 0,67 100
200 0,5 100
250 0,4 100
a) La relation de G. LENOIR : Vé= 0,90C (1 - cos a)
Vé : Vétusté ;
C: Valeur à neuf (P ou Van)
a : période (degrés)
La valeur intrinsèque : Vi
Vi=P - Vé et P=C=Van : valeur à neuf
Posons aussi : a=0 ⇒ cos a= 1
 Vé= 0,90×P (1-1) ⇒ Vé= 0 : c’est-à-dire que la vétusté est nulle.
 Vi= P- 0 ⇒Vi= P
Posons encore : a= 90°⇒ cos a= 0
 Vé= 0,90×P (1-0) ⇒ Vé= 0,90P
 Vé= 90% de P ou Van, d'où la Vi= 10% de P ou Van
La relation de G. LENOIR a intérêt de démontrer que la valeur d'un immeuble
totalement vétuste n’est pas égale à zéro, elle est au moins égale à 10% de sa
valeur à neuf.
A
b) La relation de F.PAULHAC : Vé=P× D

D: La durée présumée de la construction (durée probable) ;

A : L'âge de la construction ;
P: La valeur de reconstruction à neuf (valeur à neuf].
La valeur intrinsèque : Vi
 P a g e | 41

La valeur ainsi calculée est en termes d'assurance appelée valeur intrinsèque,

soit : sa durée présumée « D ».
Taux de La vétusté
Le taux est « calculé en fonction de la durée présumée ».
A
 Vi= (P-P× D ¿
A D− A
 Vi =P (1- D ¿ ; P( D )
c) Les coefficients de pondération dû à l'état d'entretien : Cp.
La valeur intrinsèque est corrigée d’un coefficient de pondération de l’état
d'entretien qui est destiné à moduler l'abattement théorique. Par conséquent,
en tenant compte de l'état d'entretien, on peut apporter des correctifs dans la
relation 2 de la manière suivante :
D− A × cp
Vi= P ( D
)

Partant de la notion d'assurance incendie, à la souscription il est exigé du

souscripteur de faire des déclarations exactes, notamment déclarer
exactement des capitaux assurés: L’expertise préalable définira la valeur
intrinsèque, c’est-à-dire la valeur à neuf, vétusté déduite.
D'où la valeur intrinsèque d’un bâtiment ancien peut se définir comme étant «
le prix de revient de la reconstruction à neuf de ce bâtiment, diminué de sa
vétusté32»
La notion de la valeur intrinsèque est aussi importante pour la détermination
des indemnités d'assurance incendie. En effet, on admet, en cas de sinistre
d’un bâtiment assuré, « que le dommage causé au propriétaire-souscripteur est
égal à la valeur intrinsèque du bâtiment détruit, à moins des clauses
particulières prévoyant une indemnité en valeur à neuf33»
d) L'indemnité d'assurance
Dans le cas de sinistre, dans l'expertise après sinistre en incendie, l'expert
définira la valeur intrinsèque (Vi) qui est la base de la fixation de l'indemnité
d'assurance due au souscripteur sinistré.

32
PAULHAC, op. cit, p. 68
33
Ibid.
 P a g e | 42

7) La dépréciation pour immobilisation, la dépréciation immédiate ou

l'obsolescence : di
La valeur vénale d’un immeuble neuf n’est pas égale à son coût de
reconstruction. Le plus souvent, elle est inférieure, la différence constituant la
dépréciation immédiate.
A. La relation F. PAULHAC : Vvc = Vi - di ⇒di = Vi-Vvc.
Pour les biens immobiliers urbains d'habitation (appartements et les pavillons à
neuf) de conception classique et en situation normale, la dépréciation
immédiate est assez faible et parfois nulle en cas de pénurie et ne dépasse
rarement 10% de la valeur intrinsèque.
La dépréciation immédiate est déterminée en fonction de la valeur intrinsèque,
et elle varie, à « dire d'expert », pour les immeubles de rapport courants, entre
10% à 20%, pour les immeubles de luxe présentant un caractère moins
classique entre 20% à 40% et pour les biens immobiliers ruraux, entre 30 et
50% de la valeur intrinsèque.
B. Les facteurs de la dépréciation immédiate
Ces facteurs sont particulièrement nombreux e leur incidence sur la valeur
Intrinsèque ou (valeur à neuf] est très variable.
On mentionne ici les principaux d’entre eux :
 L'importance de l'immeuble;
 Les caractéristiques de l'immeuble ;
 L'étroitesse du marché immobilier ;
 Les conditions économiques ;
 La singularité de la consistance de l'immeuble à évaluer ;
 L'inadéquation de la consistance de l'immeuble à évaluer à la situation.
II. Les facteurs juridiques
Sans négliger l'incidence que peuvent avoir sur la valeur des constructions
certaines situations juridiques telles que la division de l'immeuble par lots
(copropriété) ou les servitudes tant de droit privé (passage donnant accès à
une propriété située en arrière de l'immeuble considéré) que de droit public
(immeuble classé, servitude d'architecture, servitude « non altiustollendi»
 P a g e | 43

s’opposant à la surélévation de construction), le facteur juridique le plus

important est l’état d'occupation de l’immeuble.
La règlementation d'urbanisme prévoit une bonne politique pour :
 L'orientation et l'implantation des immeubles ;
 Le volume et la hauteur des immeubles ;
 L'intégration des immeubles d'habitation dans le site ; …
III. Les facteurs économiques et sociologiques
Ce facteur est tellement important que nous demandons aux experts de ne
jamais perdre de vue la valeur économique d’un immeuble en faisant son
expertise34. La Valeur d'un bien dépend de ses possibilités de vente, c’est-à-dire
du nombre d'amateurs que ce bien serait susceptible d’intéresser, compte tenu
de son utilité ou de son revenu. La vente des immeubles libres est relativement
plus facile que celle des immeubles occupés.
Il est rappelé, d'autre part, que l'accroissement de la population des grandes
villes où l'implantation d'industries créatrices d'emplois a également une
influence sur l'évolution du marché immobilier.
1. Emplacement de l'immeuble
La valeur d’un emplacement résulte d’un phénomène de rente, compte tenu
de la situation géo-urbaine.
2. Situation de l'immeuble
Elle a une grande influence parfois considérable constatée dans une même
commune pour les immeubles apparemment semblables.
C'est pour cette raison que nous recommandons donc pour évaluer un
immeuble, de recherche des immeubles de comparaison de situation et
emplacement identiques.
3. Spéculation immobilière
Cette notion tient compte des lois de l'offre et de la demande car dit-ont un
bien rare, a toujours été cher. La rareté relative des biens intervient alors au
même titre que leur utilité, pour fonder la valeur de ces biens.

34
Roger NGUMBATUADI, mémoire la détermination de la valeur du fonds de commerce GT5, INBTP/Kinshasa,
2008-2009.
P a g e | 44
 P a g e | 45

IV. Les facteurs socio psychologiques (situation géo urbaine et

emplacement)
Les facteurs socio psychologiques seront étudiés au travers la théorie de la
localisation, l'évolution de la population urbaine par rapport à la population
totale, la consommation de l’espace urbain à Kinshasa et la subdivision de
l’espace urbain en diverses zones.
Il est évident que l'accroissement de la population urbaine a provoqué la rareté
des terrains à bâtir en milieux urbanisés.
Pour remédier à cela, nous sommes obligés de créer des nouveaux sites
d'implantation pour le surplus de ladite population phénomène d'urbanisation.
En conséquence, l'utilité et la rareté relative des terrains à bâtir situés dans des
agglomérations viables créent la valeur des dits terrains.
Cette valeur est fonction de l'emplacement de l’agglomération.
Jacques FERBOS et Georges SALLES déclarent, non sans raison, que « la valeur
d'un terrain dépend de sa situation0 ».
1. Les facteurs fiscaux
Ce facteur comprend :
1. Le droit de mutation
La taxe proportionnelle de publicité et les droits proportionnels
d'enregistrement sont assis sur la valeur vénale de la propriété à muter.
Dans ce cadre les taux en vigueurs sont de:
 4% pour la taxe proportionnelle de publicité ;
 3%, en générale, pour les droits proportionnels d'enregistrement.

D. SORTES DES METHODES EN EVALUATION IMMOBILIERE

L’expert immobilier doit être parfaitement au courant du marché Immobilier
mais il doit aussi l’analyser. Pour ce faire il existe plusieurs Méthodes
d’évaluation des biens immobiliers à savoir :
 P a g e | 46

 Méthode d’évaluation par comparaison directe (méthode par le marché)

 Méthode d’évaluation Par capitalisation de revenu
 Méthode d’évaluation par le coût de remplacement
 Méthode d’évaluation indiciaire
 Méthode d’évaluation du bilan promoteur
 Méthode d’évaluation professionnelle
 Méthode d’évaluation par sol et construction
 Méthode d’évaluation par la surface pondérée
 Méthode d’évaluation au prix moyen par m2
 Méthode d’évaluation par lot
 Méthode par recoupement
 Méthode d’évaluation par zone
 Méthode d’évaluation par charge foncière

1) METHODE D’EVALUATION PAR COMPARAISON DIRECTE

Elle consiste à comparer le bien faisant l’objet de l’expertise, à des transactions
effectuées sur des biens équivalent en nature et en location, à une date la plus
proche possible de la date d’expertise.
Elle déroule de l’examen approfondi du marché immobilier, il s’agit de
sélectionner parmi des ventes qu’elles ont réalisées des biens similaires à celui
que nous expertisons (secteur géographie, état, nuisances, marché
environnant.) ensuite, à partir de l’ensemble des prix obtenus nous allons
pouvoir évaluer l’immeuble que nous étudions.
Toutefois, un immeuble n’étant jamais semblables à un autre, il faut tenir
compte d’une marge d’appréciation comportant une limite supérieure et une
limite inferieure entre lesquelles doit se situer la valeur de l’immeuble
considéré, alors selon les cas d’immeubles, les paramètres retenus pourront
être la surface habitable, la surface utile, la surface pondérée, l’unité (parking,
chambre, lit, fauteuil, configuration de l’immeuble, etc.).
Les facteurs qui influencent la comparaison :
 L’unité de lieu : pour l’évaluation de l’immeuble, la comparaison doit
s’effectuer dans des secteurs du marché où sont des services comparable
 P a g e | 47

à des loyers comparable, il est d’usage de considérer une aire

géographique plus vaste que pour les unités résidentielles, ou l’unité de
lieu est le quartier s’il est impossible de trouver des ventes dans le même
caractéristiques (accessibilité, type de construction, taxe, type de
ménage).35
 L’unité de temps : son amplitude est fonction du dynamisme du marché
sous-jacent au bien expertise, les éléments de référence présentent par
définition une antériorité à la date d’expertise. Si le marché étudié
présente une forte volatilité, les éléments de référence seront très vite
en décalage avec le marché, il est dans ce cas nécessaire de réduire
l’unité de temps.36
 L’unicité du bien : oblige l’expert à faire des ajustements, l’analyse du
marché exige ainsi une observation par caractéristique à ajuster. De ce
fait, le nombre marginale de chaque caractéristique pour homogénéiser
les comparables à l’objet expertise.37
Pour la détermination du revenu, il est préférable de se baser sur le revenu
brut et non sur le revenu net. Le revenu net est trop fluctuant pour constituer
une base d’évaluation en raison de sensibilité de la valeur vénale au taux de
capitalisation.
La détermination de ce taux constitue une étape importante, le choix du taux
de capitalisation se fait par référence au marché immobilier. L’expert va
rechercher parmi les données du marché, un certain nombre de vente pour
lequel il connait le revenu et le prix de vente. Si le bien retenu constituent un
échantillon homogène représentatif du bien expertise, le taux de capitalisation
sont proches et permettent d’en déduire un taux de capitalisation normale.
Les facteurs qui influencent la capitalisation de revenu :
Le taux de capitalisation de revenu varie en sens inverse de la classe de
l’immeuble, plus le taux de capitalisation n’est faible, lorsque je pien étudié
comporte des cours ou de terrain importants, le taux de capitalisation retenu
est largement inférieur aux taux habituellement constaté pour des

35
Bernard THION valeur, prix et méthode d’évaluation en immobilier chercheur associé au CEREC, université
paris 9-Dauphine 2007
36
IDEM
37
Bernard THION valeur, prix et méthode d’évaluation en immobilier chercheur associé au CEREC, université
paris 9-Dauphine 2007
 P a g e | 48

constructions identiques, car la valeur vénale du terrain représente une part

importante de la valeur totale du bien.38
a. Analyse des points de comparaison
Il convient, comme dans toute méthode d’estimation par comparaison, de
rechercher des ventes d’immeubles aussi comparables que possible en termes
de situation, de standing, d’état, de confort, de superficie du terrain.
Pour chaque point de comparaison retenu, on procède successivement aux
opérations suivantes :
 on recherche la valeur du terrain supposé nu et libre en utilisant les
méthodes adaptées ;
 on détermine ensuite l’abattement pour occupation à pratiquer, en se
référant aux principes précédemment exposés ;
 par différence, on obtient la valeur du terrain encombré ;
 la valeur des constructions s’obtient en retranchant du prix global la
valeur du terrain encombré ;
 on calcule le nombre d’unités de mesure que comportent les bâtiments.
Ces méthodes, qui connaissent un certain nombre de déclinaisons Variables
suivant les types de biens, consistent à partir directement des références de
transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des
caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé.
On l’appelle également parfois des méthodes « par le marché » ou encore “par
comparaison directe”.
Selon les cas, ces méthodes permettent d’évaluer un bien ou un droit
immobilier en attribuant un prix pour chaque composante à partir des fentes
réalisées sur des biens similaires ou approchants.
Selon les types d’immeubles, les paramètres retenus pourront être la surface
habitable, la surface utile, la surface pondérée, l’unité (parking, chambre, lit,
fauteuil, etc.).
b. Principe
Par exemple, pour un emplacement de stationnement au sous-sol d’un
immeuble, à partir du moment où l’on connaît les résultats de plusieurs ventes

38
IDEM
 P a g e | 49

d’emplacements de stationnement ayant les mêmes caractéristiques (situation

géographique et accessibilité en particulier). Il sera difficile d’appliquer la
même approche pour l’estimation d’un appartement car on ne trouvera en
général pas suffisamment de références de ventes réellement semblables, tant
en termes de localisation que de consistance et état.
On résout la difficulté en faisant non plus une comparaison directe, mais en
passant par l’intermédiaire d’une unité de mesure.
C’est d’ailleurs bien cette notion qui est présente à l’esprit des acquéreurs, des
vendeurs ou de la presse généraliste lorsqu’ils font référence à une valeur de
marché, à un moment donné, autour d’un coute m2 habitable.
Le passage par une unité de mesure pour estimer un bien immobilier par
comparaison ne résout cependant qu’une petite partie des Problèmes posés à
l’expert.
Il lui faut en particulier :
 Recueillir des références ou points de comparaison, ce qui est le
préalable à l’application de la méthode.
 analyser ces ventes concernant des biens plus ou moins comparables au
regard de tous les facteurs de la valeur, y compris en germes de surface.
Ainsi, l’utilisation de prix au m2 habitable constaté lors de la vente de
studios et deux-pièces pour l’estimation d’un grand appartement familial
conduira selon toutes probabilités à des erreurs
En pratique, l’estimation par comparaison se déduit à résoudre équation
suivante :
 V=N x v avec :
V : estimation recherchée
N : nombre d’unités de mesure du bien à estimer (exemple : surface en m2
habitables)
v : valeur de l’unité de mesure telle qu’elle résulte de l’analyse du marché.
En apparence, la résolution de l’équation est d’une grande simplicité. Il faut et
il suffit de déterminer n et v, mais ce n’est pas aussi simple qu’il y paraît.
 P a g e | 50

c. L’analyse comparative
L’application de la méthode d’estimation par comparaison impose de disposer
d’un certain nombre de points de comparaison résultant de transactions
effectivement conclues et sincères, ce qui revient à écarter en particulier les
offres de vente ou d’achat non suivies d’une transaction, les circonstances
particulières peuvent avoir faussé le résultat (dissimulation d’une partie du
prix, achat de convenance…)
La précision de l’estimation sera d’autant meilleur que les termes de
comparaison seront nombreux et présentement des caractéristiques proches
du bien à estimer. Mais l’art et l’expérience de l’expert lui permettront
d’expliquer toutes les données dont il dispose au moyen d’une analyse
comparative rigoureuse.
Il s’agit de comparer successivement l’immeuble à estimer à chacun des points
de comparaison, en passant en revue tous les facteurs de la valeur, pour
essayer de savoir s’il doit en définitive valoir plus cher ou moins cher. En
classant les termes de comparaison par valeur unitaire croissant (ou
décroissant), on parvient à déterminer dans quelle zone de prix devrait se
situer le bien à estimer.
d. Avantages et inconvénients de la méthode d’estimation par comparaison
L’expert recherchant la valeur vénale d’un immeuble, c’est-à-dire le prix qui
pourrait être obtenu en cas de vente, on conçoit que cette méthode. Qui
s’appuie sur des références de ventes réelles doive être privilégiée chaque fois
qu’elle est utilisable.
L’utilisation de la méthode d’estimation par comparaison impose de disposer
de points de comparaison. C’est dans l’obtention, le choix et l’interprétation de
ces références que se situe la principale difficulté :
 Il faut disposer de références. C’est à dire il doit être en permanence «
aux aguets », recueillant et enregistrant dans un fichier (normalement
informatique) toutes les références de ventes dont il a connaissance.
 En outre, certaines expertises, concernant des immeubles peu Courants
{ou peu habituels pour l’expert) peuvent imposer une recherche
 P a g e | 51

particulière de références, auprès d’autres experts, de notaires, d’agents

immobiliers.
 D’autres biens relèvent d’un marché plus étroit. Ainsi, le marché des
châteaux n’est pas local mais plutôt régional et parfois national. Il faudra
élargir en conséquence l’aire géographique de recherche, ct savoir
interpréter l’incidence de la situation sur la valeur.
 Les points de comparaison s’appliquent, par définition, à des ventes
passées, ce qui entraîne des critiques aisées : certains professionnels ou
investisseurs voudraient qualifier la méthode de passéiste, par
opposition à d’autres méthodes plus financières et prospectives : il n’y a
pas de mauvaises méthodes, il y a des méthodes appliquées à bon
escient ou à mauvais escient ; on reproche parfois à la méthode de
conduire à des résultats en retard sur le marché, trop élevés quand la
tendance est paissière, trop bas quand la tendance est haussière. Cette
critique n’aurait pas lieu d’être dans un marché stable : dans un marché
évolutif, l’expert veillera à n’utiliser que des points de comparaison
récents, voire, dans son analyse, à les corriger en fonction des dernières
tendances du marché.

2) METHODE D’EVALUATION PAR CAPITALISATION DES REVENUS

Elle consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu’il s’agisse d’un
loyer constaté ou d’une valeur locative, d’un revenu brut ou d’un revenu net,
pour parvenir à une valeur vénale.
Elle résulte des prix pratiqués dans des contrats de bail sur des immeubles les
plus proches localement. Dans cette méthode, il faut tenir compte de
rendement brut qui représente le rapport qui procurait un investissement dans
un tel immeuble ; si l’immeuble est occupé, nous prendrons le loyer restant
sauf à le moduler en fonction du marché locatif et des conditions juridique et
fiscale que nous aurons examinées, Ces paramètres peuvent apporter des
correctifs sue le montant de loyer et sur le taux de rendement.
3) METHODE D’EVALUATION PAR LE COUT DE REMPLACEMENT
Elle constitue une valeur en soi (valeur de remplacement) et également une
méthode de calcul, en tant que méthode de calcul, le coût de remplacement
d’un immeuble intègre à la fois l’assiette foncière, les bâtiments et les
 P a g e | 52

équipements qui y sont liés. Il peut se calculer de trois façons différentes à

savoir :
 Soit un coût de remplacement à l’identique : il s’agira dans ce cas de la
valeur vénale du terrain augmentée du coût de reconstruction des
bâtiments et installation à l’identique, ce mode de calcul est peu ou pas
employé en valeur d’utilité, il est en revanche employé en matière de
valeur d’assurance pour les bâtiments ;
 Soit un coût de remplacement l’équivalent, c’est-à-dire, la valeur vénale
augmentée d’un coût de reconstitution des bâtiments à l’équivalent en
partant du principe que si les biens étaient reconstruit aujourd’hui, ils
seraient dans des normes de surfaces, de matériaux et d’équipement
différent du bâtiment existant considéré ;
 Soit la valeur vénale de l’immeuble pris dans son ensemble augmenté
des frais d’acquisition, des éventuels travaux d’adaptations pour y
exercer une activité précise.
Cette approche est généralement employée lorsqu’on apprécie un immeuble
courant ou standard dont l’équivalent peut-être disponible sur le même
marché.39
Cette méthode est surtout utilisée pour les expertiser demandées à la suite de
la survenance d’un sinistre, la question posée est alors de connaitre le montant
de l’indemnisation à verser au propriétaire du bien immobilier pour qu’il
retrouve son immeuble en l’état.
Pour déterminer cette valeur on procède à une évaluation des prix de
reconstruction à neuf, duquel on déduit un certain nombre d’abattement
permettant d’ajuster cette valeur à l’état du bien au moment du sinistre.
En y ajoutant le principe se résume à la relation suivante :
CR = VT+ (Vtn –DI)
CR : coût de reconstruction
VT : valeur de terrain
Vtn : Valeur de terrain à neuf ou prix de reconstruction neuve
Di : Dépréciation immédiate
39
Charte d’expertise en évaluation immobilier, op.cipt..p.21
P a g e | 53
 P a g e | 54

4) METHODE D'EVALUATION PAR SOL ET CONSTRUCTION

Elle consiste à apprécier séparément les deux composants de l’immeuble
d'abord le terrain, d'une part les bâtiments et d'autre part selon la façon dont
elles sont déclinées. Ces méthodes s'apparentent soit à des méthodes par
comparaison, soit par des méthodes par le coût de remplacement ou par zone.
Si l'on considère que la valeur de l'immeuble est la somme de valeur des deux
composantes, on écrit la formule : Valeur de l'immeuble = valeur du terrain +
valeur des constructions ou encore V = VT + VC ; Pour déterminer la valeur de
l'immeuble, il faut et il suffit de déterminer celle du terrain et celle des
constructions. Si du moins la formule précédente est exacte.40
En la supposant exacte, on est d'emblée confronté à deux difficultés :
Quelle valeur retenir pour le terrain ? Pour une propriété bâtie, le terrain n'est
plus nu et libre mais déjà construit, encombré de constructions qui le rendent
donc indisponible pour certains projets. Il est donc amputé d'une partie de sa
valeur par rapport à un terrain nu et libre, que l'expert sait estimer alors qu'il
n'a pas de références de prix de terrains encombrés.
Quelle valeur retenir pour les constructions ? L'expert peut facilement, à partir
d'un métré, reconstituer le coût de construction à neuf d'un bâtiment mais, si
le bâtiment n'est plus neuf, s’il a une certaine vétusté s’il est mal adapté aux
besoins actuels de la clientèle, il vaut moins cher qu'un bâtiment neuf.
On en déduit que la formule VP = VT + VC est contestable. On devrait plutôt
écrire VP <VT + VC.41 Or, mathématiquement, on ne sait pas résoudre une telle
inégalité, ou plutôt on sait qu’elle a une infinité de solutions, ce qui ne fait pas
le bonheur de l’expert.
La méthode ne devient applicable que si l’on peut remplacer cette inégalité par
une égalité. Pour cela, il faut pratiquer un abattement sur le deuxième membre
de l’inégalité :
 soit sur les deux valeurs,
 soit sur celle du terrain seul,
 soit sur celle des constructions seules.

40
G.TSHISANGA LUKENGU, cours d’expertise évaluation immobilière 5eme GT INBTP Kinshasa 2018-2019
41
J.DUPUIS, expertise évaluation de bâtiment, ed. Eyrolles.Paris 1975
 P a g e | 55

C’est cet aspect abattement qui est délicat à mettre en œuvre et provoque des
critiques de la méthode. On verra cependant qu’il ne met pas en cause son
intérêt.42
Nous préciserons ultérieurement les caractéristiques des abattements qui nous
permettent maintenant d’écrire : V = V terrain nu et libre – abattement (pour
encombrement) + V constructions – abattements (pour vétusté, obsolescence,
adaptation au marché), étant précisé que certains abattements peuvent être
nuls, voir transformés en plus-value pour aménagements.
Nous voici donc en présence d’une égalité que, en théorie, nous savons
résoudre.
Vp= (Vtn-e)+(Vi-di)
Vp= Vte + Vvc
a. Le terrain
 Estimation par comparaison du terrain nu et libre
L'estimation d'un terrain à bâtir nu et libre, qu'il soit destiné à la construction
d’un immeuble d'habitation ou commercial, individuel ou collectif, relève de
méthodes classiques On s'y reportera.
 Abattement pour occupation
Lorsque l’on constate le prix de vente d’un immeuble bâti, on ne connaît pas la
valeur imputable au seul terrain bâti : le marché fournit des références de
valeur de terrains à bâtir, mais non de terrains bâtis.
En règle générale, un terrain déjà construit est déprécié par rapport à un
terrain nu et libre puisqu'il a perdu sa disponibilité : une partie de la clientèle
potentielle ne s’y intéressera pas, car elle aura un autre projet de construction,
même dans le respect des règles d'urbanisme qui s'appliquent.43 L’analyse du
fonctionnement général des marchés indique que, si une partie de la demande
est écartée, le prix est diminué.
Les experts fixent généralement leur abattement entre 10 et 50%. Même s’il y a
une part d'arbitraire dans la fixation de l'abattement
 c’est d’ailleurs un des points faibles de la méthode
42
Gaston, TSHISANGA op cit
43
Jacques FERBOS expertise immobilière guide pratique édition Groupe Eyrolles Paris 2008
 P a g e | 56

 on peut définir un principe devant guider l'expert dans sa fixation :

L'abattement doit être d'autant plus faible que le terrain est encombré d'une
construction identique (ou conforme) à ce que la plupart des acquéreurs
potentiels envisageraient de construire. Ainsi, l'abattement devrait être faible,
de 10 % au maximum, pour un pavillon classique neuf Utilisant la totalité des
droits à construire d’une parcelle d’un lotissement en périphérie urbaine.
À l'opposé, un terrain encombré d'une maison ancienne, ne correspondant plus
au type de logement recherché, justifie un abattement élevé, peut-être de 50
%, étant précisé que la proposition d'un abattement élevé doit conduire
l'expert à vérifier qu'il n’est pas en présence d'un grain relevant d’une
récupération foncière.
Alors, la valeur de l'immeuble serait égale à celle du terrain nu et libre
diminuée des frais de démolition. À noter que, dans la méthode comparative
d'estimation par sol et constructions, on démontre qu'un écart dans le choix de
l'abattement pour encombrement n’a qu'une incidence imitée sur le résultat
de l'estimation dans la mesure où le même abattement est pratiqué pour
l'analyse des points de comparaison et pour l’immeuble à estimer.
Enfin, on remarque que si le terrain est construit avec une densité nettement
supérieure à ce qu'autorise la réglementation d'urbanisme actuelle (exemple :
certains terrains bâtis à Paris font apparaître un COS de fait supérieur à 4 ou
même, il n'y a pas de dépréciation pour ce terrain encombré, bien au contraire.
 Les constructions
Il y a deux principales méthodes (ou groupes de méthodes) d'estimation par sol
et constructions :
 l'une est pleinement une méthode d'estimation par comparaison, tant
pour le terrain que pour les constructions,
 l'autre, méthode d'estimation par le coût de remplacement ou de
reconstitution, fait appel à la comparaison pour la détermination de la
valeur du sol, mais aussi à des notions de coût de construction ou de
reconstruction en ce qui concerne l'analyse du bâti, ce qui n’en fait pas
vraiment une méthode d'estimation par comparaison.
 P a g e | 57

Ces deux méthodes relèvent donc d'une analyse différente des se

constructions. Chacune sera effectuée lors de l'étude détaillée de la méthode,
que nous allons maintenant aborder.
 Valeur du sol
Elle se détermine de la manière suivante :
 estimation par comparaison du terrain nu et libre : détermination d’un
abattement pour occupation corrigée des aménagements
 par différence, obtention d'une valeur de terrain encombré des
constructions existantes ;
5) METHODE INDICIAIRE
A partir d'une valeur antérieure, quelle qu’en soit la nature, et à Jui appliquer
un indice ou un coefficient de variation. Ces méthodes sont peu employées et
déconseillées en matière de la valeur vénale puisqu'il n'existe aucun indice
général permettant de chiffrer l’évolution des valeurs de marché des différents
biens immobiliers. Elles sont en revanche employées en matière de valeur
faisant appel à des notions de coût.
a. Valeur des constructions
Dans cette méthode, la valeur des constructions se détermine par analyse des
points de comparaison, selon les grands principes de l'analyse comparative,
celle-ci se fait en passant par l'intermédiaire d'une unité de mesure. On utilise
en pratique, dans la méthode comparative d'estimation par sol et
constructions, les mêmes unités de mesure que dans la méthode globale
d'estimation par comparaison :
 surface habitable et surface utile pondérée pour les logements,
 Surface développée hors œuvre pondérée (SDHOP) pour les maisons,
immeubles de rapport et parfois pour certains types de bâtiments
commerciaux,
 surface utile et surface utile pondérée pour les bureaux et certains types
de bâtiments commerciaux.
Précisons bien qu'il s’agit toujours ici de pondérations en fonction de l'utilité
relative des divers locaux ou niveaux d'un immeuble, et non d’une pondération
en coût de construction que l’on pourra utiliser dans la méthode d’estimation
par le coût de remplacement ou de reconstitution.
 P a g e | 58

Pour faciliter la compréhension de la méthode, il semble préférable d’aborder

en premier lieu l’analyse des points de comparaison, de passer à l’application
de la méthode.
6) METHODES D’EVALUATION PAR LA RECUPERATION FONCIERE OU
CHARGE FONCIERE
Elle consiste à partir d’un prix de vente d’une opération projetée sur un terrain,
à reconstruire les différents coûts grevant l’opération (coût de reconstruction,
frais financiers, honoraires, marge) pour parvenir par déduction en final à la
valeur du terrain ou de l’immeuble en question, cette méthode est
couramment utilisée pour estimer la valeur marchande de terrain à bâtir en
milieu urbaniser. Elle peut être aussi appliquée pour déterminer la valeur d’un
immeuble bâti existant mais destiné à faire l’Object d’une opération de
restructuration lourde.
Elle améliore des coûts s’effectue en cinq (5) étapes à savoir :
a. L’estimation de la charge foncière qui ne peut se faire que par
comparaison ;
b. L’estimation du coût de reconstruction à neuf d’un immeuble identique,
cette estimation est à rapprocher de la valeur d’assurance ;
c. L’estimation des frais liés à la commercialisation de l’immeuble et de la
marge rétribuant le vendeur ;
d. L’estimation de la valeur des travaux pour remise à neuf, les
entrepreneurs sont capables à évaluer ceux-ci avec une grande précision
e. La valeur de l’immeuble à évaluer correspond donc à la somme de la
valeur du terrain, du coût de construction d’un immeuble identique et
des frais de commercialisation et de promotion.
7) METHODE D’EVALUATION PROFESSIONNELLE
Cette méthode concerne un certain nombre des biens à caractère spécifique ou
encore monovalent tel que : hôtels, cinémas, hôpitaux, cliniques. Elles sont
également utilisées fréquemment en immobilier de loisir et pour certaines
surfaces commerciales.
8) METHODE D’EVALUATION PAR LA SURFACE PONDEREE
Elle consiste à additionner la valeur Résiduelle du terrain est le prix de la
maison en appliquant un prix à la surface pondérée, il s’agit alors d’attribuer un
 P a g e | 59

coefficient à chaque partie de l’immeuble, représentatif de la qualité, de

l’utilité et de l’état de chaque partie de l’immeuble représentatif de la surface
de chaque pièce fait apparaitre une surface appelée surface pondérée en
additionnant chaque surface obtenue, nous allons aboutir à une superficie
globalisant l’ensemble des pièces et réunissant les facteurs quantité et qualité.
9) METHODE D’EVALUATION AU LOT
L’étude de cette méthode s’articulera d’abord autour de son principe directeur,
les conditions d’emploi de cette méthode et le procédé d’utilisation de la
méthode
a. Principe : consiste à déterminé une valeur globale par un lot de terrain en
tenant compte des prix de cession global des lots comparables ;
b. Condition d’emploi de la méthode : de l’étude du marché justifie le recours
de cette méthode, elle pourra notamment être retenue d’une part en présence
des terrains destinés à supporter des constructions individuelles situés à
l’intérieur d’un même lotissement.44
10) METHODE D’EVALUATION AU PRIX MOYEN PAR M2
Elle consiste à rechercher sur le marché immobilier local des mutations à titre
onéreux dont le prix paraissent sincères et qui ont pour l’objet des terrains
présentant une situation et une configuration indique à celle du terrain à
évaluer45, de déterminer le prix moyen du m2 qui ressort de ces mutations.
prix global
P = ¿ . global

Cette méthode peut être appliquée pour le terrain de configuration régulière

située hors agglomération.
11) METHODE D’EVALUATION PAR ZONE
Elle consiste à découper artificiellement la superficie d’un terrain en plusieurs
zones, dans le sens de la profondeur, et à donner à chacune de ces zones une
valeur unitaire au m2 dégressive en partant de la voie publique la plus proche.
Elle est particulièrement recommandée pour le terrain d’importance en
superficie, les parties éloignées des voies publiques n’ayant pas une valeur

44
A.LUVUMBU MANZANZA, Cours d’expertise immobilière et assurance GT4, INBTP Kinshasa 2017-2018
45
idem
 P a g e | 60

identique à celle des parties en bordure de ces mêmes voies. Pour les terrains
présentant une forme très irrégulière la construction d’une maison individuelle.
Elle permet de fixer de manière relativement précise la valeur d’un terrain.
12) METHODE PAR RECOUPEMENT
Le recoupement est la vérification d’un fait au moyen des renseignements issus
des sources différentes. Il est envisagé au cas où, en expertise immobilière,
l’étude de marché peut amener à l’emploi de deux ou plusieurs méthodes par
un même expert, qui donneraient des résultats différents, le recoupement des
résultats obtenus par ces différentes méthodes est exigé afin de ne retenir
qu’une seule et même valeur.
Loin de privilégier une seule méthode, il est cependant normal d’imposer le
«recoupement46» des valeurs vénales issues des diverses méthodes
d’évaluation employées pour déterminer la valeur vénale recherchée.
Pour beaucoup d’experts cette notion de recoupement mérite peu d’attention,
ils ne font guère allusion à cela, mais alors comme l’emploi des trois méthodes
nous amène à des résultats différents, il est nécessaire envisager le
recoupement pour déterminer la valeur vénale précise qui a toujours posée
problème.
JACQUES DUPUIS a parlé de ce recoupement en termes de détermination de la
valeur vénale à l’aide de la moyenne pondérée.
Examinons sa réflexion.
«Principe de la méthode de recoupement de JACQUES DUPUIS »
Nous avons déjà dit qu’en raison de l’impossibilité d’atteindre par l’une des
méthodes un résultat considéré comme rigoureusement exact, il conviendrait
d’appliquer plusieurs procédés d’estimation. La combinaison, à l’aide d’une
moyenne pondérée, des résultats obtenus permet d’aboutir à une valeur
vénale généralement considérée comme convenable.
Soit V1, V2, V3, V4 les valeurs vénales obtenues par les différentes méthodes
aussi analogue que possible.

46
PATTY PHANZU, mémoire sur la valeur locatives 5 GT, INBTP. Kinshasa,2015-2016
 P a g e | 61

Soit K1, K2, K3, K4 les coefficients de pondération des différents résultats, c’est-à-
dire les degrés d’efficacité dont on peut affecter les procédés employés pour le
cas particulier envisagé.
On adoptera pour la valeur vénale la moyenne
K 1 V 1+ K 2 V 2+ K 3 V 3+ K 4 V 4
V= K 1+ K 2+ K 3+ K 4

Il est évident indiqué de choisir K1, K2, K3, K4 de façon que K1+K2+K3+K4=1
(K1,K2,K3,K4 étant alors exprimés en pourcentage) ou bien de façon que K= 10,
K1,K2,K3,K4) Étant alors exprimés par des nombres entiers. Un ou deux des
coefficients peuvent être nuls. La difficulté de la méthode de la moyenne est
celle rencontrée par la détermination des valeurs vénales de base, Mais en
outre, il est généralement délicat de fixer avec certitude les valeurs de
coefficients de pondération. C’est là que l’expert devra faire preuve de
jugement et bon sens.
« Prince de recoupement selon Jacques FERBOS et Georges SALLES »
Jacques FERBOS et George SALLES47, évoquent aussi les conditions de mise en
œuvre : lorsque les résultats trouvés par les diverses méthodes d’évaluation
sont différents : VP1≠VP2.
Pour ce qui est de la méthodologie, ils admettent d’abord deux résultats, ce qui
suppose l’emploi de deux méthodes uniquement, et ensuite deux procédés
pour le recoupement :
f. Moyenne arithmétique, quand les résultats sont semblables : Ecart
compris (E) [0%,5%]
V 1+V 2
Vp=p= 2

g. Méthode des tiers, quand les résultats sont dissemblables. Ecart

compris(E)] 5%,10%]
v 1× 3 v 2 ×2
VP=p= 3 + 3 (V2 > V1)

Mais, quand est-ce-que les résultats sont semblables ou dissemblables ? Rien

n’est dit. Quelles en sont les limites ? Rien n’est aussi dit. Par voie de

47
J.FERBOS et G.SALLES, Expropriation et évaluation des biens, Paris 1979, p 564-565
 P a g e | 62

conséquence, en admettant les conditions de mise en œuvre de recoupement

préconisées par DUPUIS, FERBOS et SALLES, il pourrait souffrir d’introduire
l’écart de tolérance et les limites impératives dudit écart, dans la méthodologie
de FERBOS et SALLES, dont la méthode des tiers n’est autre que la moyenne
pondérée de DUPUIS appliquée à deux résultats, pour obtenir la précision de
l’évaluation.
Aussi, pour résoudre la difficulté due au nombre des résultats à recouper que
FERBOS et SALLES limitent à deux valeurs vénales, donc à deux méthodes
d’évaluation, convient-il de considérer la première valeur vénale recoupée
comme une valeur à recouper aux valeurs vénales subséquentes et, pour tenir
compte des observations de Paul WENDT48, ne recouper la valeur vénale issue
de la méthode par comparaison qu’en dernier ressort.
« La Méthodologie de Recoupement de Gaston TSHISANGA LUKENGO : Ecart de
tolérance. »
Ecart de tolérance est une notion très importante utilisée en topographie pour
arriver à apprécier certaines valeurs déterminées, d’où dans ce cas, celle-ci
nous permet de déterminer les quelles de valeurs trouvées sont semblables et
dissemblables.
Pour trouver cet écart nous appliquons la formule expérimentée par l’expert
TSHISANGA49
La formule pour trouver l’écart se présente de la manière suivante :
V 2−V 1 Ls−Li
e= V2
×100ou e=
Ls
× 100(V2V1)

Ls : Limite supérieure

Li : Limite inférieure
La méthode de la moyenne arithmétique est applicable si seulement si l’écart
entre les valeurs se situe de 0 ≤ e ≤ 5%.
On applique la méthode de tiers si l’écart entre les valeurs se situe de
5e≤10%.

48
P.WENDT, cité par J.J.GRANNELLE, Espace urbain et prix du sol, Sirey, Paris 1980 p.84-89
49
G.TSHISANGA LUKENGO, expertise évaluation foncière et immobilière, inédit, notes de cours GT5, Kinshasa,
2018-2019.
 P a g e | 63

Si e > 10%, on est obligé de recommencer les opérations, car l’écart tolérable
est compris entre 0 et 10%.
Une fois la moyenne établie, on affecte le résultat V des correctifs majorants ou
minorants appropriés, à moins que les corrections n’aient déjà été apportées
aux valeurs vénales de base V1, V2, V3, V4.
Evaluation

Terrain

Superficie totale : 44ha =440.000m2

Cote d’expertise(CE) : 10$/m2

Valeur du terrain nue (Vtn) : 440.000× m2 10$= 4.400.000$

Encombrement total : 50% du Vtn=50/100×4.400.000=2.200.000$

Valeur du terrain encombré(Vte)= 4.400.000-2.200.00=2.200.000$

Bâtiments

Bâtiment R+1

Superficie batie(Sb)

Rez-de-chaussée : 206,82m
 P a g e | 64

Etage : 206,82m

Superficie hors œuvre pondédée(SHOP) : 206,82+206,82= 565,34m

Cotes de constructions : 1000$/m

Valeur à neuf (Van) : 565,34 ×1000= 565.340$

Vétusté pratique(Ve) : Van×A/DP×EE Age(A)= 48 ans Durée

présumé(DP)=100 ans Etat d’entretient(EE)= 0,5

Ve= 565.340×48/100×0.5=135.681,6$

Valeur intrinsèque(Vi) : Van –Ve= 565.340 – 135.681,6= 429.658,4$

Dépréciation pour immobilière(Di) : 10% de Vi=

10/100×429.658,4=42.965,84$

Valeur vénale de construction (Vvc) : Vi-di= 386.692,56$

Bâtiment RDC

Sb : 7.117,04m

SHOP : 10.675,56m
 P a g e | 65

CC : 1000$/m

Van : 10.675,56×1000=10.675.560$

Ve : 10.675.560 ×48/100×0,5=2.562.134,4$

Vi : 10.675.560 – 2.562.134,4= 8.113.425,6$

Di : 20% de Vi= 20/100×8.113.425,6=1.622.685,12$

VVC : 8.113.425,6 – 1.662.685,12= 6.490.740,48$

Bâtiments a simules en hangar (rez-de-chaussée)

Sb : 3.296,07m

SHOP : 4.944,101m

CC : 350$/m

Van : 4944,101×350=1.730.435,35$

Ve : 1.730.435,35×48/80×0,7=726.782,847$

Vi : 1.730.435,35$-726.782,847=1.003.652,50$
 P a g e | 66

Di : 30% de Vi=30/100×1.003.652,50= 301.095,75$

Vvc : 1.003.652,50-301.095,75=702.556,75$

Paillottes

Sb : 107,30m

SHOP : 160,95m

CC : 200/m

Van : 160,95×200= 32.190$

Ve : 32.190×8/10×0,7= 18.026,4$

Vi : 32.190-18.026,4=14 163,6$

Di : 30% de Vi=15/100×14.163,6=2.124,54 $

Vvc : 14.163,6-2.124,54=12.038,46$
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Passerelles couverte

L= 56m

CC=200$/m

= 56×200=11.200$

Murs de soutènement

L=48m

CC= 550$/m

= 48×550= 26.400$

Murs de clôture

L= 401m

CC= 200$/m

= 401 ×200=80.200$

Grotte de la sainte vierge marie

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V= 11,50m

CC= 375$/m

= 11,50×375=4.312,5$

Pépinière

S= 312m

CC= 3×/m

= 312×3=936×

Foret protege par des arbres fruitiers et sauvages

S= 421.800m

CC= 13$/m

= 421.800×13=5.483.400$