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INPHB

Expertise immobilière

17 MAI 2015

KOUAKOU Nanan Steve


Architecte-Urbaniste
architecte@nanansteve.com
+225 08 74 31 71
Table des matières

Introduction ......................................................................................................................... 2
Chapitre 1 : L’expert et l’expertise immobilière ................................................................ 3
1. Définition d’expert ....................................................................................................... 3
2. Définition L’expertise................................................................................................... 3
3. Quand faire appel à une expertise immobilière ........................................................... 3
Chapitre 2 : La valeur et les méthodes d’évaluation ......................................................... 5
1. Définition de la valeur ................................................................................................. 5
2. Notion de valeur en matière immobilière ..................................................................... 5
3. Relativité de la notion de valeur .................................................................................. 5
4.1. Relativité dans le temps........................................................................................... 5
4.2. Relativité dans l’espace ........................................................................................... 5
6. Types de valeurs............................................................................................................ 6
6.1. Les valeurs du marché ............................................................................................ 6
6.2. Les valeurs de remplacement .................................................................................. 8
7. les facteurs de la valeur ................................................................................................. 8
7.1. Les facteurs physiques ............................................................................................ 8
7.2. Les facteurs juridiques ............................................................................................. 9
7.3. Les facteurs économiques ......................................................................................10
8. Les surfaces .................................................................................................................10
8.1. Surface utile ...........................................................................................................10
8.2. Surface de plancher Développée Hors oeuvre (SDHO) ..........................................10
9. Les méthodes d’évaluation ...........................................................................................10
9.1. La méthode d’estimation par comparaison .............................................................11
9.2. Méthode d’évaluation par les coûts (estimation par sol et constructions) ................11
9.3. Méthode par le coût de remplacement....................................................................12
9.4. Méthode d’évaluation par capitalisation ..................................................................12
9.5. Méthode financière des flux financiers futurs (DFC, discouted cash flow) ou flux
financiers actualisés ......................................................................................................12
9.6. La méthode hédoniste (ou méthode comparative par éléments).............................12
Chapitre 3 : Etapes d’élaboration d’une expertise immobilière ......................................14
1. Visite des immeubles ....................................................................................................14
2. Analyse des documents ................................................................................................14
3. Rédaction du rapport d’expertise ..................................................................................14
Conclusion..........................................................................................................................15
Références bibliographiques ............................................................................................16

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Introduction
Les principaux enjeux de l’expertise immobilière concernent la construction immobilière (une
personne qui souhaite réaliser un projet immobilier – villa, hôtel, hôpital, aéroport, stade, etc.),
les transactions immobilières (achat et vente de biens immobiliers) et les contentieux en
matière immobilière (des problèmes entre deux personnes concernant un bien immobilier).

La construction immobilière et les transactions immobilières ont lieu tous les jours. Elles
concernent les banques, les assurances, les entreprises et les particuliers.

Cependant, le marché immobilier est sous-exploité malgré ses énormes potentialités. Certains
spécialistes de l’économie et de la finance souhaitent une forte explosion de ce secteur pour
favoriser la croissance économique.

Un fort développement de ce secteur va induire le recours à l’expertise immobilière. Cette


dernière doit s’adapter constamment à l’évolution des marchés, aux changements fiscaux,
pour déterminer le « juste prix » d’un bien immobilier.

L’expertise immobilière est aujourd'hui, incontournable. Elle est nécessaire car elle informe,
elle garantit, elle concilie, elle démontre et enfin, elle sécurise.

Ainsi, le cours d’expertise immobilière est proposé aux étudiants pour leur permettre d’être
outillé pour effectuer une expertise immobilière.

Pour cela, les objectifs pédagogiques, les prérequis, et le contenu du cours ont été définis.

1. Les objectifs pédagogiques

Au terme de ce cours d’expertise immobilière, les étudiants seront en mesure de :

 Connaître les termes liés à l’expertise immobilière ;


 Connaître les méthodes d’évaluation immobilière ;
 Effectuer une expertise immobilière ;

2. Les prérequis

Pour une bonne compréhension du cours, l’étudiant doit avoir suivi préalablement les cours
suivants :

 Métré ;

3. Le contenu du cours

Tout au long de ce cours, nous allons aborder les éléments suivants :

 L’expert et l’expertise immobilière ;


 La valeur et les méthodes d’évaluation ;
 Etapes d’une évaluation immobilière.

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Chapitre 1 : L’expert et l’expertise immobilière

Dans ce chapitre, nous allons tenter de définir les termes « expert » et « expertise ».

1. Définition d’expert
Le mot « expert » a la même racine qu’expérience. S’il est vrai que l’expérience est une
condition nécessaire pour devenir expert, ce n’est pas une condition suffisante et encore moins
pour le rester dans un monde où tout change. (Polignac B. et Monceau J. P. 2003).

« Personne choisie pour connaissances techniques et chargée de faire des examens, des
constatations, des évaluations à propos d’un fait, d’un sujet précis » (Dictionnaire robert, 2009).

2. Définition L’expertise
L'expertise est un dispositif d’aide à la décision, par la recherche des faits techniques ou
scientifiques, dans des affaires où le décideur se confronte à des questions hors de sa portée
directe. L'expertise requiert à une mission diligente, Par ailleurs l'avis d'un expert peut être
demandé en la forme d'une consultation.

Une expertise immobilière implique la visite du bien immobilier à estimer, la présentation du


document écrit ou «rapport » consignant les conclusions de l’expert pouvant prendre des
formes variées.

Si une simple estimation peut être effectuée par tout professionnel immobilier compétent sur
le cas, le terme "Expertise" correspond à la prestation d'un Expert.

3. Quand faire appel à une expertise immobilière


Dans les domaines amiable et judiciaire, les motifs de recours à l’expert sont nombreux, on va
citer quelque cas fréquemment rencontrés, étant précisé que l’absence d’accord peut aboutir
à un procès et à une expertise judiciaire.

- Gestion patrimoniale par des particuliers


o Achat, vente, échange d’immeubles
o Partage successoral, donation-partage
- Dans la vie sociale d’une entreprise
o Fusions, apports, cessions, achats
- Établissement des bilans
o Expertise pour prêt
- Appréciation des garanties hypothécaires
o Détermination de la mise à prix, du soutien d’enchères en cas de vente sur
saisie

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o Acceptation ou non d’une vente amiable.
- Etc.

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Chapitre 2 : La valeur et les méthodes d’évaluation

L’expertise immobilière consiste à déterminer la valeur d’un bien immobilier. Cette


détermination n’est pas du tout aisée. Elle tient compte de plusieurs notions et de plusieurs
facteurs.

1. Définition de la valeur
La valeur se définit comme un caractère mesurable prêté à un objet en fonction de sa capacité
à être échangé ou vendu; prix correspondant à l'estimation faite d'un objet.

2. Notion de valeur en matière immobilière


Les immeubles bâtis sont toujours constitués de deux éléments, un sol et un ouvrage ou
construction.

C’est le premier élément, le sol, qui donne toute sa spécificité à l’immeuble et plus
généralement aux immeubles. La caractéristique principale d’un sol est son emplacement.

Cet emplacement est par définition constant et, du moins dans la pratique courante,
l’environnement de cet emplacement est considéré tel qu’il est et non modifiable par le
propriétaire de l’un des immeubles composant ledit environnement.

3. Relativité de la notion de valeur


La valeur d’un bien est liée :

- Au temps
- A l’espace

4.1. Relativité dans le temps

La valeur absolue d’un bien, et la valeur relative de deux biens, évoluent dans le temps.

Il en résulte qu’une estimation est toujours datée.

4.2. Relativité dans l’espace

La même maison dans une commune et dans une autre n’a pas la même valeur mais certains
biens relèvent d’un marché non local mais régional (terres agricoles) voire national.

Il en résulte que, lors d’une estimation par comparaison, l’expert devra analyser
soigneusement les références pour définir celles qui sont réellement comparables à
l’immeuble à expertiser, ou pour apprécier l’incidence de localisations différentes.

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6. Types de valeurs
Il existe deux catégories de valeurs en matière de terrains et de bâtiments :

- Les valeurs de marché (valeur vénale, valeur locative)


- Les valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou net)

6.1. Les valeurs du marché

Au niveau de la valeur du marché, nous tenons compte des éléments suivants :

- La valeur vénale
- La valeur locative

6.1.1. Valeur vénale

C’est, au sens originel du terme, la valeur à laquelle un bien peut normalement se vendre.
C’est encore la valeur d’échange, au sens commun du mot et en considérant que la monnaie
est un terme de l’échange.

C’est le prix normal que le propriétaire aurait pu obtenir de son bien en cas de cession
intervenant dans des conditions normales et abstraction faite de toute valeur de convenance
pour l’acquéreur.

6.1.2. Valeur locative

C'est la contrepartie financière annuelle susceptible d'être obtenue sur le marché de l'usage
d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de location.

Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier
dans une région donnée.

La notion de valeur locative de marché implique qu'il n'y a pas, parallèlement à la conclusion
du bail, de versement d'une somme en capital soit au locataire précédent (droit au bail), soit
au propriétaire (on ne tient pas compte du « pas de porte » qu’on rembourse généralement
au locataire précédent d’un magasin, ou de la « caution »).

La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et hors charges
locatives (factures de courant ou d’eau, frais de gardiennage, etc.), ou de toute autre nature,
refacturées au preneur.

6.1.3. Valeur de reconstruction (ou valeur à neuf) :

Cette valeur est utilisée par les assureurs. C’est le montant nécessaire pour reconstruire un
bien identique.

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6.1.4. Valeur de vente forcée

Elle est utilisée par les banquiers.

C’est la valeur obtenue en cas de vente rapide et obligatoire.

6.1.5. Valeur intrinsèque

C’est la valeur à neuf diminuée de la vétusté à laquelle est ajoutée le prix du terrain, elle ne
dépend ni de l’endroit ni d’aucun facteur de convenance.

6.1.6. Valeur d’utilité ou d’usage

La valeur d'utilité est définie comme la somme d'argent (ou encore l'investissement global),
qu'un Chef d'entreprise prudent et avisé devrait accepter de décaisser pour pouvoir disposer
d'un bien directement nécessaire à l'exercice de son activité.

La Valeur d'utilité peut se calculer selon deux types de méthodes, en fonction de la nature du
bien à évaluer :

- soit il s'agit d'un bien relativement "standard ou courant" ; dans ce cas la valeur d'utilité
correspond à la Valeur Vénale augmentée des impôts, taxes et frais sur l'acquisition
ainsi que des éventuels travaux d'adaptation ou d'aménagement ;
- soit il s'agit d'un bien spécifique, et c'est alors une méthode par le coût de
remplacement qui sera utilisée.

6.1.7. Valeur de convenance

Elle tient compte de caractères subjectifs pour une certaine personne (ex : le rachat de la
maison paternelle, achat pour agrandir sa propre habitation…).

La valeur de convenance particulière traduit le prix de réalisation sur le marché d'un bien dans
des circonstances spéciales qui ont faussé le jeu normal de la loi de l'offre et de la demande.

Ce prix résulte du fait que l'une des parties a été motivée par une convenance particulière,
donc propre à elle seule, et exogène par rapport au marché immobilier.

Le prix de convenance est donc distinct de la valeur vénale moyenne, même si les parties
prenantes à l'opération n'ont pas réalisé une opération défavorable de leur propre point de
vue.

6.1.8. Valeur d’avenir

Elle tient compte d’événements futurs avantageux (ou inversement) suffisamment certains de
se produire pour qu’un acheteur avisé en tienne compte.

Valeur d’assurance

La valeur d'assurance est la valeur pour laquelle un bien est assuré auprès d'une Compagnie.
Elle sert de base de calcul au versement des primes annuelles d'Assurances et de base de
discussion pour le montant éventuel des indemnités en cas de sinistre.

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La valeur d'assurance peut recouvrir deux notions :

- la valeur à neuf, définie plus haut (calculée à l'identique ou à l'équivalent),


- la valeur à neuf, vétusté déduite (valeur à neuf à laquelle a été appliqué un coefficient
de vétusté tenant compte de l'âge du bien et de son état d'entretien).

6.1.9. Valeur affective

6.1.10. Valeur d’expropriation

6.2. Les valeurs de remplacement

Elles sont de deux ordres :

- le coût de remplacement brut et


- le coût de remplacement net

6.2.1. Coût de remplacement brut

Il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l'identique ou à


l'équivalent, qui s'y trouvent, impôts non récupérables, frais, taxes, honoraires inclus.

CRN = Coût d’achat à l’identique ou l’équivalent + Impôts + Frais + Honoraires

6.2.2. Coût de remplacement net

Il s'agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et


obsolescence.

CRN = CRB - Dépréciation

7. les facteurs de la valeur


Il existe beaucoup de facteurs à prendre en compte pour une expertise immobilière. Ils
peuvent être regroupés comme suit :

7.1. Les facteurs physiques

7.1.1. L’emplacement

L’emplacement est un des facteurs déterminants de la valeur d’un immeuble bâti.

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La proximité du centre d’une agglomération, des équipements administratifs et commerciaux
ainsi que des moyens de transport peuvent constituer des éléments de plus-value.

A l’inverse, la situation, dans des quartiers particulièrement vétustes ou la proximité d’une


activité industrielle, cause de nuisances, d’un aérodrome ou d’une voie à grande circulation
constituent des facteurs de moins-value.

7.1.2. La qualité architecturale

L’importance de la construction est un élément essentiel de la valeur (superficie au sol, nombre


d’étages, nombre de pièces) ; toutefois, la valeur de l’immeuble n’est pas nécessairement
proportionnelle à sa superficie.

La qualité de la construction dépend de la nature et du choix des matériaux utilisés (matériaux


nobles tels que la pierre et le granit et matériaux légers ou de médiocre qualité).

7.1.3. L’état d’entretien et la vétusté

L’état d’entretien a une grande incidence sur la valeur de l’immeuble : un entretien négligé
accroît la décrépitude de la construction ; au contraire, un entretien régulier corrige, en
partie, la dépréciation résultant de l’âge de la construction.

La vétusté représente la moins-value réelle subie par l’immeuble depuis sa construction en


raison de son âge et de l’état d’entretien au moment de l’estimation.

7.1.4. Les éléments d’équipement et de confort

A l’heure actuelle, compte tenu du développement du niveau de vie et des progrès techniques,
on constate une amélioration des équipements intérieurs des immeubles. De plus, les
dispositions réglementaires en matière de construction sont de plus en plus rigoureuses en ce
qui concerne l’hygiène et la sécurité des occupants. Bien sûr, ces éléments doivent être en
rapport avec l’importance et la qualité de l’immeuble.

7.1.5. La classe ou le standing de l’immeuble

Les immeubles peuvent être classés en plusieurs catégories : bas standing, économique,
moyen standing, haut standing, luxe.

7.2. Les facteurs juridiques

Sans négliger l’incidence que peuvent avoir sur la valeur des constructions certaines situations
juridiques telles que la division de l’immeuble par lots (copropriété) ou les servitudes tant de
droit privé (passage commun donnant accès à une propriété située en arrière de l’immeuble
considéré) que de droit public (immeuble classé, servitude d’architecture, servitude « non
altius tollendi » s’opposant à la surélévation des constructions), le facteur juridique le plus
important est l’état d’occupation de l’immeuble.

On constate généralement qu’une moins-value, dont le taux est variable, affecte la valeur des
immeubles occupés.

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Cette moins-value, dont les causes sont diverses (dispositions légales réglementant les loyers
notamment) s’apprécie en fonction des données du marché immobilier local et compte tenu,
dans chaque cas, des circonstances particulières de l’occupation (pluralité et âge des
occupants, nature, durée et conditions du bail, importance des locaux).

7.3. Les facteurs économiques

La valeur d’un bien dépend de ses possibilités de vente, c’est-à-dire du nombre de clients
potentiels qui seraient intéressés par le bien immobilier, compte tenu de son utilité ou de son
revenu.

De plus l’accroissement de la population des grandes villes ou l’implantation d’industries


créatrices d’emplois a également une influence sur l’évolution du marché immobilier. Il en est
de même des modifications de structure dans les villes d’importance secondaire (rénovation
de centres villes notamment).

Inversement, des villes à activité réduite se dépeuplent et cette situation affecte


nécessairement les prix du marché immobilier local.

8. Les surfaces
Au niveau de l’expertise immobilière, nous avons recours à deux types de surfaces :

- La surface utile
- La surface de plancher Développée Hors oeuvre (SDHO)

8.1. Surface utile

La surface utile est égale à la surface habitable du logement. En architecture, la notion de


surface utile d'un bâtiment fait référence à la surface intérieure nécessaire au fonctionnement
d'une activité donnée. Elle ne comprend ni les circulations verticales et horizontales, ni les
paliers d'étage, ni l'encombrement des ouvrages construits (murs, voiles, cloisons, poteaux,
etc.).

8.2. Surface de plancher Développée Hors oeuvre (SDHO)

C’est la somme de la surface hors-ouvre (murs péri métriques compris) des différents niveaux
d’un bâtiment, affectés de coefficients de pondération proportionnels :

- Soit à l’utilité de ces niveaux par rapport à celle d’un niveau courant (en cas
d’estimation de la valeur vénale) ;
- Soit à leur prix de revient (en cas d’évaluation du coût de construction ou de
reconstruction).

9. Les méthodes d’évaluation


Généralement, la valeur vénale est déterminée par les méthodes suivantes :

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- La méthode d’évaluation par comparaison ;
- La méthode d’évaluation par les coûts (estimation par sol et constructions) ;
- La méthode par le coût de remplacement ;
- La méthode d’évaluation par capitalisation ;
- La méthode financière des flux financiers futurs ;
- La méthode hédoniste.

9.1. La méthode d’estimation par comparaison

Le principe de la méthode comparative est simple. Ayant à estimer un bien quelconque,


l’évaluateur recherchera des exemples de ventes récentes de biens comparables.

La valeur unitaire ainsi définie sera multipliée par le nombre de m² du bien expertisé pour en
obtenir sa valeur. Cette méthode se résume à une règle de trois. Elle repose sur le critère de
substitution : un acheteur informé n’accepte pas de payer un bien à un prix supérieur au
prix du bien qui pourrait lui procurer les mêmes avantages.

On doit, par contre, ne pas retenir les informations recueillies dans les journaux et les
répertoires des maisons à vendre. En effet, l’écart entre les prix annoncés et les prix obtenus
entraîneraient un biais statistique.

9.2. Méthode d’évaluation par les coûts (estimation par sol et constructions)

Ces méthodes consistent à apprécier séparément les deux composantes de l'immeuble : le


terrain, d'une part, les bâtiments, d'autre part. Selon la façon dont elles sont déclinées ces
méthodes s'apparentent soit à des méthodes par comparaison, soit à des méthodes par le
coût de remplacement.

Si l’on considère que la valeur de l’immeuble est la somme de la valeur des deux composantes,
on écrit la formule :

Valeur de l’immeuble = valeur du terrain + valeur des constructions

Ou encore :

V = Vt + Vc
9.2.1. Quelle valeur retenir pour le terrain ?

Pour une propriété bâtie, le terrain n’est plus nu et libre mais déjà construit, encombré de
constructions qui le rendent donc indisponible pour certains projets. Il est donc amputé d’une
partie de sa valeur par rapport à un terrain nu et libre, que l’expert sait estimer – alors qu’il n’a
pas de références de prix de terrains encombrés.

9.2.2. Quelle valeur retenir pour les constructions ?

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L’expert peut facilement, à partir d’un métré, reconstituer le coût de construction à neuf d’un
bâtiment mais, si le bâtiment n’est plus neuf, s’il a une certaine vétusté, s’il est mal adapté aux
besoins actuels de la clientèle, il vaut moins cher qu’un bâtiment neuf.

La succession d’abattements, pour encombrement du terrain, pour vétusté des constructions,


pour obsolescence des constructions, voire pour inadaptation au marché, peut sembler trop
subjective.

Cette méthode est à utiliser lorsqu’il n’existe pas d’éléments fiables pour l’évaluation par
comparaison.

9.3. Méthode par le coût de remplacement

Le coût de remplacement constitue à la fois une valeur en soi (valeur de remplacement) et


également une méthode de calcul.

En tant que méthode de calcul, le coût de remplacement d'un immeuble, intègre à la fois
l'assiette foncière, les bâtiments et les équipements qui y sont liés.

Cette approche est généralement employée lorsqu'on apprécie un immeuble courant ou


standard dont l'équivalent peut être disponible sur le même marché.

9.4. Méthode d’évaluation par capitalisation

Elle consiste à tenir compte du revenu locatif net (charges courantes déduites) pour autant
que le revenu futur puisse être considéré comme linéaire.

Dans le cas où le revenu futur n’est pas linéaire, on utilise la méthode financière des flux
financiers futurs.

9.5. Méthode financière des flux financiers futurs (DFC, discouted cash flow) ou flux
financiers actualisés

Cette méthode suppose que les loyers ne sont pas linéaires, et élargit la lecture du marché
immobilier au marché financier notamment pour la fixation du taux d’actualisation. Comme elle
est prospective, elle correspond plus à une logique de l’investisseur.

Elle se fonde sur une espérance de revenus qui vont augmenter, permettant ainsi un
enrichissement plus important.

9.6. La méthode hédoniste (ou méthode comparative par éléments)

Une méthode permet cependant de donner une estimation beaucoup plus précise de la valeur
d'un bien immobilier. Elle consiste à étudier statistiquement les caractéristiques essentielles

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des logements qui, dans une localité donnée, influencent significativement leur prix, puis de
donner une valeur à chacune d'entre elles.

En additionnant la valeur des différentes caractéristiques composant le bien immobilier, on


obtient avec une marge d'erreur assez faible le prix de marché du bien considéré.

Cette méthode dite "hédoniste" connaît depuis quelques années un développement important
en Amérique du Nord et dans les pays anglo-saxons.

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Chapitre 3 : Etapes d’élaboration d’une expertise
immobilière

L’expertise immobilière nécessite plusieurs étapes :

- la visite des immeubles


- l’analyse des documents
- l’évaluation a rédaction du rapport d’expertise

1. Visite des immeubles


D'une manière générale, il est nécessaire d’effectuer une visite détaillée de l’immeuble à
expertiser.

Cependant, il peut arriver qu'une visite partielle de l'immeuble soit effectuée. Elle se limite
parfois à la visite des parties communes ou ouvertes au public, dans ce cas l'expert doit le
signaler dans son rapport.

Pour des raisons de délai, en cas d'expertise d'un patrimoine immobilier important et souvent
dispersé, une visite sur échantillon peut être envisagée ; le choix de cet échantillon doit être
fait en plein accord avec le mandant et être explicité dans le rapport.

2. Analyse des documents


Les documents d'information fournis par le mandant (situation locative, plans du permis de
construire, état de surfaces, nature des lieux, photographies, extrait topographiques, titres de
propriété ...) sont présumés exacts.

3. Rédaction du rapport d’expertise


Le rapport d’expertise doit présenter la méthode d’évaluation utilisée et indiquer le montant
des immeubles expertisés.

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Conclusion

Au terme de ce cours à l’attention des Ingénieurs Conception, nous espérons avoir abordé les
principaux aspects de l’expertise immobilière.

Toutefois, les connaissances acquises lors de ce cours, confortées par l’expérience sur le
terrain, permettront sans aucun doute aux étudiants de mieux cerner l’expertise immobilière.

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Références bibliographiques

 KAHOUADJI M. , Mémoire pour l’obtention du Diplôme de Master en Génie Civil, La

conduite d’un projet d’expertise d’évaluation immobilière par la qualité, Université

Aboubekr Belkaid Tlemcen, 2013, consulté le 16 mai 2015 à l'adresse

http://dspace.univ-tlemcen.dz/bitstream/112/3884/1/gc.pdf

 Ministère de l’Economie et des Finances, L’évaluation des immeubles bâtis, France,

consulté le 16 mai 2015 à l’adresse

http://www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptive_3035/fichedescriptiv

e_3035.pdf

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