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 Page|1

« LA PROBLEMATIQUE DE LA PERCEPTION DU DROIT PROPORTIONNEL

REALISTE D’UN BIEN IMMOBILIER SUR BASE D’UN ACTE DE VENTE
Cas de l’immeuble …»
:
:
 Page|2

INTRODUCTION

01.PROBLEMATIQUE

Dans le monde, l’investssemen e l’abri les plus surs e les plus durables
son les biens immobiliers. C’es pour cela beaucoup de gens investssen
dans le domaine de l’immobilier.
La République Démocratque du Congo n’en fai pas excepton. Raison
pour laquelle quand il y a une ransacton immobilière, l’acquéreur du
bien immobilier auprès d’une terce personne n’es dans l’obligaton de
faire une conversion des tres du bien acheé en son nom pour sécuriser
ledi bien.
En République Démocratque du Congo, la conversion ou muaton des
tres de propriéé es soumise à plusieurs conditons que doi remplir
l’assuje don la présenaton de l’ace de vene signé enre les deux
partes ; l’ancien tre de propriéé ;… an de permere à
l’adminisraton foncière « cadasre » d’ocroyer le nouveau tre de
propriéé au nouvel acquéreur du bien immobilier moyennan ceraines
obligatons à remplir pour le compe de l’Ea don le paiemen du droi
proportonnel qui représene 3% de la valeur vénale de la propriéé
acheée.

Comme dans un passé récen, avan la prise de l’arrêé inerminisériel

du 03/06/2021 sur la bancarisaton des opératons foncières e
immobilières en République Démocratque du Congo, signé par les
minisres des nances e des aaires foncières, l’adminisraton foncière
procédai à la muaton des tres de propriéé en se servan de l’ace de
vene e de l’expertse immobilière du bien concerné faie par un Exper
Immobilier de l’Adminisraton. C’es ce qui rendai dicile la percepton
du droi proportonnel réalise.
Pour faire face à ce problème évoqué, l’Ea voulan percevoir les drois
proportonnels réalises issus de la muaton des tres de propriéé, il a
pris l’arrêé cié ci-dessus pour que l’assuje ou les demandeurs des
nouveaux tres de propriéé fassen au préalable l’expertse de leurs
biens immeubles auprès d’un Exper Immobilier, membre de la Chambre
des Expers Immobiliers de la République Démocratque du Congo, CEICO
:
:
 Page|3

en sigle, qui ocroie à ce assuje une certcaton d’expertse de son

bien immeuble reprenan sa valeur vénale d’où es tré le droi
proportonnel.
Il sied de noer conformémen au décre n°13/032 du 25/06/2013, qui
réglemene l’exercice de la profession d’Exper Immobilier en RDC, seule
la personne ayan qualié d’Exper Immobilier e membre de la chambre
ciée a le monopôle de faire l’expertse immobilière dans nore pays.
De ou ce qui précède, nous nous posons des questons suivanes qui
donneron le conenu approprié au développemen de nore suje :
 Pourquoi la percepton du droi proportonnel par l’ace de vene
lors d’une ransacton immobilière pose--elle problème ?
 Sur base de quelle valeur d’expertse tre--on les 3% du droi
proportonnel ?
 Quelle es ou quelles son la ou les méhode(s) d’évaluaton
immobilière servan à la déerminaton de la valeur vénale ?
 Pourquoi Seul l’Exper Immobilier, membre de la CEICO, es
appelé à faire l’expertse immobilière devan aider à la percepton
du droi proportonnel en RDC ?

02. HYPOTHESE
Pour répondre à ces questons, nous pensons que la percepton du droi
proportonnel arrive à poser problème lors d’une ransacton
immobilière par la minoraton du prix de vene dans l’ace de vene au
pro de l’acheeur du bien immobilier. De oues les valeurs qu’un bien
peu avoir, nous croyons que les 3% du droi proportonnel son trés sur
la valeur vénale d’un bien immobilier. Nous supposons qu’il exise
plusieurs méhodes d’évaluaton permean à l’Exper Immobilier de
déerminer la valeur vénale d’un bien immeuble don la méhode par
comparaison ; par capialisaton de revenu (renabilié) ; par sol e
consructon ; … Suie au décre n°13/032 du 25/06/2013, nous
conjecurons que seul un Exper Immobilier membre de la CEICO peu
exercer cee profession en RDC e l’arrêé cié ci-hau sur la
bancarisaton lui adjoin aussi cee aributon dans la déerminaton de
la valeur vénale d’où es trée le droi proportonnel.
:
:
 Page|4

03.CHOIX ET INTERET DU SUJET

a. Choix du suje
Nore choix a éé poré sur ce suje compe enu des problèmes qui se
posaien sur la véracié du prix de l’ace de vene signé par les partes
(Acheeur e Vendeur) e la valeur vénale des biens immeubles rouvée
par les Expers Immobiliers du cadasre qui ne semble pas reéer la
vraie valeur.

b. Inérê du suje
 Sur le plan général
L’inérê es de monrer par ce ravail l’imporance de l’Exper
Immobilier dans sa capacié de rouver la valeur vénale ou
marchande d’un bien immobilier an de permere à la populaton
de payer les drois proportonnels réalises de leurs biens auprès
de l’Ea dans la conversion des tres de propriéé.
 Sur le plan personnel
Ce ravail nous a permis d’approfondir e de mieux mairiser les
connaissances acquises duran nore cursus académique an de
pouvoir servir nore pays dans le domaine qui es le nôre,
l’expertse immobilière.

04. LES METHODES ET TECHNIQUES DE RECHERCHE

a. Méhodes
 Analytque : nous a permis d’analyser les informatons e données
récolées sur le errain e mises à nore dispositon par les terces
personnes.
 Comparatve : nous a permis de mener les éudes sur les marchés
locaux (fonciers e immobiliers) e comparer ses résulas avec
ceux des services éatques.
 Fonctonnelle : nous nous sommes basés sur les valeurs
subjectves elle es la valeur vénale d’où es calculé le droi
proportonnel.
:
:
 Page|5

b. Techniques
 Documenaires : nous avons fai usage aux documens en rappor
à nore suje.
 Vivanes : nous nous sommes enreenus e inerviewé les
inervenans dans les marchés fonciers e immobiliers locaux pour
la récole des données e cerains Expers Immobiliers ayan
ravaillé dans la ville de Kinshasa pour la confecton de la
mercuriale d’expertse foncière e immobilière.

05.DELIMITATION DE L’ETUDE

a. Dans l’espace

b. Dans le emps

Nous nous sommes référés aux données récolées de l’an 2022 auprès
des services de l’Ea e les inervenans dans les marchés immobiliers
locaux fonciers e immobiliers.

06.LE SQUELETTE DU TRAVAIL

Excepé l’inroducton e la conclusion, nore ravail es subdivisé en quare
chapires don :
CHAPITRE I : LES CONCEPTS FONDAMENTAUX EN EXPERTISE FONCIERE ET
IMMOBILIERE

CHAPITRE II : LES NOTIONS REGLEMENTAIRES DE LA MUTATION DES

TITRES DE PROPRIETE ET DE LA PERCEPTION DU DROIT
PROPORTIONNEL

CHAPITRE III : LES CRITERES D’APPRECIATION D’UNE VALEUR VENALE

IMMOBILIERE ET SES METHODES D’EVALUATION
TRADITIONNELLES

CHAPITRE IV : LE CAS ILLUSTRATIS DE LA DETERMINATION D’UNE VALEUR

VENALE ET LE CALCUL DU DROIT PROPORTIONNEL
D’UN BIEN IMMOBILIER
:
:
 Page|6

CHAPITRE I : LES CONCEPTS FONDAMENTAUX EN EXPERTISE FONCIERE ET

IMMOBILIERE

1. LES NOTIONS GENERALES :

1.1. LES BIENS IMMEUBLES
a. BIENS

Les biens son des objes physiques pour lequel des drois de propriéé peuven
êre éablis e don la propriéé peu êre ransférée d’une unié
instutonnelle à une aure par le biais d’une opératon sur le marché.1
Les biens son mobiliers ou immobiliers.
Les biens immobiliers son ous drois réels qui on pour obje des immeubles,
ainsi que les drois de créance endan à acquérir ou à recouvrer un droi réel
sur un immeuble.
Les biens mobiliers son ous les drois parimoniaux e noammen les actons
ou inérês dans les sociéés, associatons ou communaués qui jouissen de la
personnalié civile ou encore que des immeubles appartennen à l’êre moral.2
Ces biens son classés de plusieurs façons, nous n’en choisissons que deux : la
classicaton selon leur apparenance e la classicaton selon leur naure
 La classicaton selon leur apparenance
D’une façon générale, les biens peuven êre distngués en deux caégories :
 Biens apparenan aux partculiers, aux personnes de droi privé ;
 Biens apparenan à des personnes morales de droi public où l’on
distngue les biens du domaine privé de l’Ea.

 La classicaton selon leur naure3

Tous les biens son meubles ou immeubles.

1
hp://www.insee.fr/fr/meadonnees/deniton/c1359
2
Ar 2, 3, 4 de la loi n°73-021 du 20 juille 1973 poran régime générale des biens, régime foncier e immobilier
e régime des sureés elle que modiée e compléé par la loi n°80-008 du 18 juille 1980
3
Ar 5, 6, 7 e 8 de la loi n°73-021 du 20 juille 1973 poran régime général des biens, régime foncier e
immobilier e régime des sureés elle que modiée e compléé par la loi n°80-008 du 18 juille 1980
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Les biens son immeubles soi par leur naure, soi par leur incorporaton, soi
par leur destnaton.
Le sol e les mines son immeubles par leur naure.
Les immeubles par incorporaton son : les bâtmens e leurs accessoires
nécessaires, els que les uyaux servan à la conduie des eaux, de la vapeur ou
du gaz e des ls conduceurs de l’élecricié ; oues consructons inhérenes
au sol ; les arbres e planes quelconques, an qu’ils ne son pas déachés du
sol ; les fruis e récoles, an qu’ils n’on pas d’exisence séparée.
Les immeubles par destnaton son : les objes mobiliers placés par leur
propriéaire dans un immeuble qui lui apparten ou sur lequel il exerce un
droi réel immobilier qui es de naure à lui permere d’user ou de jouir de
l’immeuble, soi pour les nécessiés de l’exploiaton dudi immeuble, soi à
perpéuelle demeure pour son utlié ou son agrémen.
Tels son : Les animaux aachés à la culure ou à l’exploiaton agricole, les
insrumens e usensiles araoires, les animaux, machines, usensiles e aures
objes nécessaires à l’exploiaton indusrielle ou commerciale ; Les objes
aachés par un ravail de maçonnerie quelconque ; ceux qui ne peuven êre
déachés sans êre fracurés ou déériorés, ou sans briser ou déériorer la
parte de l’immeuble à laquelle ils son aachés ; les glaces, ableaux e aures
ornemens lorsque l’inenton du propriéaire de les laisser à perpéuelle
demeure résule clairemen de leurs dimensions e de leur agencemen dans
l’immeuble.4
1.2. L’expertse5
L'expertse es un dispositf d’aide à la décision, par la recherche des fais
echniques ou scientques, dans des aaires où le décideur se confrone à des
questons hors de sa porée direce. L’expertse ne peu êre ordonnée que
pour l’appréciaton maérielle des fais. L'expertse requier la conjoncton de
rois élémens : une mission diligentée, la réalisaon de celle-ci et un rapport.
En ee, l’expertse es une opératon conée à l’Exper par le décideur qui
consise à examiner un fai e trer des conclusions pouvan aider le demandeur
à prendre une décision en oue connaissance de cause.

4
A.LUVUMBU Cours d’expertse immobilière e assurances, 4 e GT INBTP, Kinshasa 2015-2016
5
Op.ci.
:
:
 Page|8

L’expertse fai appel à un ensemble des savoirs spécialisés, de naure

echnique ou scientque, généralemen orienés vers l'applicaton pratque.
L'expertse demeure indissociable de l'Exper, homme de l’ar reconnu ape à la
mener à son erme e qui fournira un avis susceptble de nourrir la décision.
L’utlisaton des approches e méhodes d’évaluaton incluan des pondératons
des surfaces, l’emploi des normes d’évaluaton scientquemen élaborés fon
de l’expertse une vériable science6.
L’expertse c’es ‘l’examen de quelque chose en vue de son esmaon, son
évaluaon’7. L’expertse c’es aussi un examen ou une estmaton d’un bien fai
par un Exper.

1.3. L’expertse évaluaton foncière e immobilière

L’évaluaton ou l’expertse Immobilière es une « opinion movée sur la valeur

d’un immeuble, pour une fn parculière, à une date donnée 8 ».

L’expertse évaluaton foncière e immobilière es un ar e une méhode, ou

mieux, une science.
L’expertse évaluaton es un ar dans l’appréciaton des fais, dire par exemple
qu’un immeuble es bien enreenu ou es mal enreenu ne requier qu’un
jugemen subjectf de l’Exper, basé sur son expérience professionnelle.
L’expertse évaluaton foncière e immobilière es « une méthode », ou
mieux, « une science9. » par l’emploi des méhodes d’évaluaton don
l’adopton es déerminée par la classicaton des biens immobiliers à évaluer,
l’éude de marché immobilier spécique e la déniton des bases d’évaluaton.

6
contact@marx.fr Copyright © 1998 - 2008 Michel MARX.
7
L’examen de quelque chose en vue de son estimation, son évaluation, (in Grand Larousse), sv.
Expertise.
8
Décre n°13/032 du 25 juin 2013 poran règlemenaton de la profession d’exper immobilier, Ar. 2, al. 2.
9
M. MARX, « L’expertise immobilière est-elle une science mineure ? » Cf. aussi JURITEC, Expert
Immobilier, «L’expertise immobilière une science économique ».
:
:
 Page|9

1.4. La vocaton de l’expertse évaluaton foncière e immobilière

L’expertse évaluaton foncière e immobilière consise à dénir10, en oue

impartalié (Droi, Justce, Équié11) e avec précision (Fil à plomb11), la valeur
d’un bien, d’un droi foncier e d’un droi immobilier exisans, pour une n
partculière (l’objectf d’évaluaton) e à une dae donnée (au momen de
l’évaluaton).
L’expertse évaluaton foncière e immobilière consise à dénir la valeur d’un
bien, d’un actf réel ou d’un droi immobilier, en enan compe de la
classicaton e de l’identcaton de ce actf, des faceurs de la valeur, de
l’éude du marché immobilier spécique, de l’objectf d’évaluaton, de la
déniton des bases d’évaluaton e des approches e méhodes d’évaluaton
adopées.

1.5. La axonomie de expertse évaluaton foncière e immobilière

A. L’expertse Aesaton
L’expertse aesaton consise à visier un ou plusieurs biens immobiliers pour
une n déerminée e à aeser, sur base des coordonnées cadasrales e
l’adresse de la police l’identé des biens visiés e leur apparenance.
L’expertse aesaton peu constuer une mission à par entère conée à
l’Exper Immobilier.
B. L’expertse Consaaton
L’expertse consaaton consise à consaer, pendan la visie des biens, la
mise en valeur e l’éa des biens. L’expertse consaaton peu constuer une
mission à par entère d’une expertse.
C. L’expertse Evaluaton
L’expertse Evaluaton consise à dénir la valeur recherchée selon la
problématque du clien e oues ses conséquences. La mission d’expertse
évaluaton a comme poins obligés l’expertse aesaton e l’expertse
consaaton.

10
Décret n°13/à32 du 25 juin 2013 portant règlementation de l’exercice de la profession d’expert
immobilier, Art. 2 al. 3 11 La devise de la CEICO asbl.
11
L’emblème de la CEICO.
:
:
:
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1.6. La naure d’expertse immobilière12

L’expertse évaluaton foncière e immobilière ne peu êre que soi amiable,

judiciaire, adminisratve e conradicoire.
A. L’expertse privée, amiable ou conracuelle

L’expertse privée, amiable ou conracuelle es celle conée par un clien,

personne physique ou morale, à un Exper. L’expertse privée, amiable ou
conracuelle a pour fondemen un « contrat d’experse» négocié e conclu
enre les partes : clien e Exper.

B. L’expertse judiciaire

L’expertse judiciaire es celle eecuée par un Exper commis par un juge saisi
de l’aaire. Le fondemen de l’expertse judiciaire es le jugemen noté à
l’Exper par le greer13.

C. L’expertse adminisratve ou scale

Considéran les artcles 1 e 2 alinéa 1, 2, 5, 9, 11 e 12 du décre n°13/032 du
25 juin poran réglemenaton de l’exercice de la profession de l’exper
immobilier en République Démocratque du Congo, l’expertse ciée n’es pas
reprise dans le di décre parce qu’elle es uniquemen réservée au sein d’une
adminisraton publique ou privée e se fai aussi par un Exper qui ravaille en
son sein

D. L’expertse conradicoire
L’expertse conradicoire es une expertse faie par un deuxième Exper en cas
de conesaton de la première expertse eecuée par un prémier Exper. Elle
se di aussi CONTRE EXPERTISE.

1.7. La précision d’une expertse

12
A.LUVUMBU, cours d’Expertse Immobilière, 5 è GT INBTP, Kinshasa 2021-2022
13
Décret du 07 mars 1960, relatif au code de procédure civil, Art. 39.
:
:
 P a g e | 11

a) Es-il facile ou dicile d'estmer un immeuble ?

Comme dans oue actvié, l'aisance vien avec la pratque. Il en résule qu'au-
delà de l'expérience professionnelle acquise par chaque Exper, l'estmaton
des ypes des biens fréquemmen renconrés es relatvemen facile:
apparemens, maisons, voirie, bureaux, hôel... pour celui qui es souven
missionné pour de els biens.
A l'opposé, il exise des biens complexes, héérogènes, pour lesquels un Exper
non spécialisé e raremen missionné el que: les châeaux, usines, silos
agricoles...; l'expertse es d'auan plus délicae que le marché peu êre éroi
e nécessie une enquêe spécique approfondie. Au demeuran, n'es-ce pas
l'un des inérês du méter de se rouver régulièremen confroné à des cas
nouveaux, d'apprendre oue sa vie ? En fai, l'expertse qui éai au 19ème
siècle surou, une aaire de echnicien, es devenue progressivemen de plus
en plus complexe du fai du développemen de la réglemenaton (locaton,
urbanisme, scalié...), de la rapidié dans l'évoluton des echniques
(provoquan l'obsolescence des immeubles) e d'une façon générale, de
l'environnemen économique changean.
b) L'expertse immobilière n'es pas une science exace
La conséquence en es que, sauf pour des raisons partculières calcul
(Expropriatons, missions judicaires...), les résulas d'un arrondissen soi par
défau soi par excès. En fai l'exper conclu à une estmaton qui se rouve
sensiblemen au cenre d'une fourchee à l'inérieur de laquelle. Il pense,
compe enu de ses connaissances du marché, que le bien pourrai se vendre.
Mais quand il s'agi d'un parage enre les hériters, là l'Exper n'annoncera pas
la fourchee sinon il va créer la discorde enre ceux-ci. Même s'il es abou
dans le monde des expers de parler de précision ou imprécision d'une
expertse, e même si les chires qui von suivre peuven perurber cerains
cliens, donnons avec modeste quelques indicatons sur la précision ou
l'imprécision.
De ou ce qui précède, nous devons reenir que l’expertse immobilière es en
voie de devenir une science exace par le fai que les Expers se rapprochen
dans leurs évaluatons, des résulas probans e se rapprochan des valeurs
objectves.
:
:
 P a g e | 12
:
:
 P a g e | 13

CHAPITRE II : LES NOTIONS REGLEMENTAIRES DE LA MUTATION DES TITRES DE

PROPRIETE ET DE LA PERCEPTION DU DROIT PROPORTIONNEL

A. MUTATION DE TITRES DE PROPRIETE

1. Déniton
La muaton es l’acquisiton d’un bien immobilier couver par un tre de
propriéé en veru d’un conra d’aliénaton (ace de vene, ace de donaton,
ace de cession,…).
2. Sores de muaton
 La donaton : es un conra par lequel une personne se dépouille

acuellemen e irrévocablemen de la chose donnée en faveur du

donaeur qui l'accepe.
 Succession : es une ransmission ou jugemen d'investure (du
parimoine laissé par laisser par une personne décédé à une personne
vivane)
 Vene: es un échange d'un bien conre une somme d'argen.
 Appor : Pour êre actonnaire dans une sociéé, il fau souscrire une
acton. Cee acton peu êre liquidée en argen ou en naure (immeuble
ou maériel)
 Fusion : Deux ou plusieurs sociéés peuven décider de fusionner leurs
actviés. La fusion se fai soi par voie de créaton d’une nouvelle
sociéé.
 Parage : Muaton partelle, plusieurs concessionnaires vivan en
division peuven nalemen décider du parage de leurs, bien chacune
des partes de l'immeuble sera enregisrée au nom d’un concessionnaire.
 Droi d'emphyéose: Il s'agi des muatons des concessions
agropasorales,

3. Droi de muaton
Le droi de muaton es un impô frappan les ransactons juridiques ayan
pour obje le ransfer d’une personne à un aure d’un droi de propriéé
constué sur des biens immobiliers.
Les drois de muatons peuven êre à tre graui ou à tre onéreux.
:
:
 P a g e | 14

Les drois de muaton à tre graui : es lorsqu’un bien immobilier es
ransféré sans aucune conreparte nancière. C’es le propriéaire qui
s’exprime sur ce droi de muaton e le bénéciaire joue un rôle passif dans le
ransfer de propriéé.
Les drois de muaton à tre onéreux : es lors de l'acquisiton d'un bien
immobilier, l'acquéreur paye le jour de la signaure de l'ace auhentque chez
le noaire, non seulemen le prix de vene du bien, mais aussi le droi de
muaton à tre onéreux calculé sur le prix de vene.
4. Méhodologie des muatons14
Sauf les cas où la muaton es ordonnée par justce e ceux prévus par des lois
partculières, nulle muaton ne peu êre opérée qu'après remise au
conservaeur du certca à remplacer.
Dans ous les cas de muaton, l'ancien certca inscri au livre
d'enregisremen es frappé d'un tmbre d'annulaton e d'une annoaton
indiquan, dans la forme éablie par l'artcle 226, les motfs de l'annulaton ainsi
que la dae e le numéro du nouveau certca.
Le conservaeur opère la muaton en dressan à son livre e en délivran au
nouveau concessionnaire ou au nouveau propriéaire un certca
d'enregisremen conforme aux prescriptons de l'artcle 225. Le cas échéan à
la menton des locatons e des charges qui frappen la concession ou
l'immeuble selon l'ancien certca de l'aliénaeur, il ajoue celle de nouvelles
charges réelles stpulées dans l'ace d'aliénaton.
Quand c'es en veru d'un échange, parage ou aure conra imporan des
presatons immobilières réciproques que le conservaeur opère des muatons,
il dresse à son livre e délivre aux partes auan de nouveaux certcas qu'il y a
de nouveaux concessionnaires ou nouveaux propriéaires.
En cas de muaton partelle, le conservaeur remplace le certca de
l'aliénaeur par auan de nouveaux certcas qu'il y a des drois en présence.
Si la concession ou l'immeuble es enregisré au nom de plusieurs nouveaux
concessionnaires ou de plusieurs nouveaux propriéaires indivisémen, le
conservaeur ne dresse e ne délivre qu'un seul certca.

14
Ar 226,…, Loi n°73-021 du 20 juille 1973 poran régime générale des biens, régime foncier e immobilier e
régime des sureés elle que modiée e compléé par la loi n°80-008 du 18 juille 1980
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Les indivisaires doiven s'enendre sur celui d'enre eux à qui le certca
collectf es délivré, à la charge d'en aider ses consors à oue réquisiton. S'il y
a diculé sur le choix, il es réglé par le conservaeur.
Touefois, lorsque des biens indivis son aecés, à tre d'accessoire e pour
l'usage commun, soi à des concessions distnces, soi à des partes
d'immeubles apparenan à des propriéaires diérens, les certcas relatfs à
ces concessions ou partes d'immeubles fon ous menton de ces biens indivis.
Les certcas mentonnen, en oure, l'emplacemen des murs séparatfs e des
clôures sur chaque fonds en spécian s'ils s'y rouven à tre de concession
ou de copropriéé ou de charge.
Le cas échéan, le conservaeur des tres immobiliers procédera à l'inscripton
des mentons prévues à l'alinéa précéden au vu d'un procès- verbal dressé par
un géomère du cadasre ou géomère agréé, signé pour accord par les partes
inéressées.
Il fau prendre soin de vérier les preuves de paiemen avan de signer un tre
e rémunérer convenablemen les agens pour évier la fraude dans
l'éablissemen des tres fonciers.
En cas de muaton, le requéran doi joindre à sa demande les documens de
base qualiés encore communémen de soubassemen (ace de vene/cession,
jugemen d'investure, ace de doaton ou d'échange, ec.) à partr desquels il
demande la muaton.
En cas d'oppositon à une muaton (ransfer d'un droi immobilier) ou à
l'éablissemen d'un conra de concession foncière, le bureau du conenteux
foncier examine l'oppositon formulée e propre au conservaeur des tres
immobiliers la soluton à adoper (noe explicatve concernan les aributons
des services urbains e provinciaux du Secréaire Général aux aaires foncières
du 31 aoû 2011). En cas d'oppositon à la délivrance d'un tre immobilier, il
fau commencer par l'inroducton d'un recours adminisratf avan de saisir le
ribunal compéen.
Il es recommandé la prise de phoo des partes en présence du conservaeur
des tres immobiliers comme preuve de l'engagemen de chacune dans leur
ransacton foncière an d'évier le reniemen des signaures.
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En principe, la procédure d'acquisiton d'une concession se ermine légalemen

lorsque le conservaeur des tres immobiliers signe le certca
d'enregisremen e que le sceau y es apposé, puis le documen es retré par
le requéran. Mais on ajoué dans ceraines circonscriptons foncières, un aure
service, qui es celui de la sécurisaton.
Avan d'éablir le certca d'enregisremen, le requéran doi, au préalable,
inroduire auprès du conservaeur des tres immobiliers du ressor, la
demande d'obenton de ce tre en y annexan les documens de base suivans
: le conra de locaton, le permis de consruire, le livre de logeur ou l'ace de
vene, selon le cas.
Ensuie, le conservaeur, à ravers le bureau du domaine foncier, inrodui au
cadasre une demande de ravaux. Il s'agi, dans ce cas, de consaer la mise en
valeur du errain. Le chef de division du cadasre charge alors les echniciens de
son service, les géomères, de réaliser cee mission. Un ordre de mission leur
es donné à ce ee. Ces echniciens doiven éablir un procès-verbal de mise
en valeur qui doi renseigner sur ous les élémens constutfs de cee mise en
valeur. Ils éablissen aussi un nouveau croquis colorié en rouge pour une
concession perpéuelle e en ver pour l'emphyéose. Ces élémens echniques
seron encore ransmis au conservaeur par le chef de division du cadasre.
Ensuie, la procédure se poursui comme en matère d'obenton d'un conra
de locaton e sous réserve des partculariés indiquées ci-après :
 On éabli la minue du certca d'enregisremen après la deuxième
signaure du conservaeur, qui es apposée, après celle du compable,
sur le conra de concession perpéuelle ou ordinaire après paiemen par
le requéran à la banque des frais exigés en vue de l'éablissemen du
certca. Cee minue, qui es le proje du certca d'enregisremen,
pore le nom, la dae ainsi que la signaure du rédaceur du bureau
enregisremen e noaria. Elle compore aussi la signaure du Secréaire
du conservaeur des tres immobiliers, du chef de bureau du domaine
foncier e le paraphe du conservaeur ou une aure menton, comme OK,
manifesan son accord en vue de la saisie du certca d'enregisremen.
La pratque des minues perme de minimiser les erreurs. Après accord
du conservaeur, on ocroi un numéro d'ordre général au certca, puis
celui-ci es retré du carne des certcas an d'êre rempli.
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 Le bureau d'enregisremen ransme le proje de certca au bureau

domaine pour avis, puis il es ransmis au conservaeur. Après
approbaton du proje, le dossier es reransmis au bureau
d'enregisremen pour mere le numéro folio e mere le dossier en
saisie. Une fois saisi, le certca es reransmis au bureau domaine
foncier qui ransme le dossier au conservaeur moyennan un avis. Le
service du conenteux es saisi, s'il se pose un problème.
 Après signaure du certca d'enregisremen, le bureau
d'enregisremen ransme le dossier comple au bureau du domaine
foncier pour la mise à jour, dans la che domaniale, des élémens du
certca d'enregisremen suivans : le volume, le folio, la dae de
l'éablissemen du certca d'enregisremen e le numéro d'ordre
général e spécial.
Après cee éape, le dossier es reransmis au bureau d'enregisremen e
noaria pour requérir le paraphe du Chef du bureau enregisremen e
noaria. Ean donné qu'en droi congolais le sol es « une propriéé exclusive,
inaliénable e imprescriptble de l'Ea » (ar. 53 de la loi du 20 juille 1973 elle
que modiée e compléée), celui-ci ne confère sur son sol qu'un droi de
jouissance e non pas de propriéé qui n'es légalemen éabli que par un
certca d'enregisremen (ar. 219 de la loi du 20 juille 1973 préciée). Toue
concession perpéuelle ou oue propriéé privée des immeubles par
incorporaton, considérée séparémen du errain sur lequel ces immeubles son
érigés, ne peu êre prouvée légalemen que par un certca d'enregisremen
(ar. 59 de la loi du 20 juille 1973 préciée).
Touefois, la propriéé privée des immeubles par incorporaton peu êre
éablie par son inscripton sur le certca d'enregisremen éablissan la
concession du errain ou par un certca d'enregisremen diéren don il doi
êre fai annoaton sur le certca éablissan la concession (ar. 219 de la loi
du 20 juille 1973 préciée).
Le certca d'enregisremen fai pleine foi de la concession, des charges
réelles e des drois de propriéé qui y son consaés. On ne peu inroduire en
justce que des actons visan à obenir des dommages e inérês lorsque ces
actons son dirigées conre les drois consaés par le certca
d'enregisremen. Touefois, le certca peu êre aaqué, dans les deux ans
depuis son éablissemen, par une acton en justce visan la résoluton ou la
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nullié du conra ou de l'ace ou s'il y a erreur de l'ordonnance d'investure

(ar. 227 de la loi du 20 juille 1973 préciée).
L'enregisremen des immeubles s'opèren au bureau de la circonscripton
foncière dans laquelle ils son siués (ar. 222, al. 2 de la loi du 20 juille 1973
préciée).
Le certca d'enregisremen es éabli en deux exemplaires. L'un es conservé
dans les archives du bureau d'enregisremen (communémen appelé
duplicaa) e l'aure es remis au tulaire du droi qui a éé enregisré. Ce
dernier exemplaire compore le numéro, volume e folio du livre
d'enregisremen sur lequel le certca es inscri. Le certca doi êre daé,
scellé e signé par le conservaeur des tres immobiliers. Il compore les
mentons suivans : l'indicaton précise du ou des tulaires du droi; la
siuaton, la descripton, la supercie e le croquis de l'immeuble ; les locatons
de plus de neuf ans e les charges réelles aures que les serviudes légales qui
poren sur le errain (ar. 225 e 220 de la loi du 30 juille 1973 préciée).
Toue annoaton de locaton ou de charge réelle inscrie sur le certca après
sa délivrance doi êre spécialemen daée, scellée e signée par le
conservaeur (ar. 226 de la loi du 20 juille 1973 préciée).
Au cours de chaque mois, le conservaeur des tres immobiliers doi
ransmere au conservaeur en chef (Direceur Chef de service des tres
immobiliers//Secréaria Général), une copie certée conforme de ous les
certcas qui on éé inscris dans ce livre e oues les annulatons de
certcas e annoatons qu'il y a apporées. En cas de pere ou de desructon
du livre d'enregisremen, cee copie ser comme moyen de preuve des drois
fonciers e immobiliers e fai la même foi l'original (ar.
230 de la loi du 20 juille préciée).
L'artcle 19 de la loi poran principes fondamenaux relatfs à l'agriculure
sousrai les drois fonciers couumiers des communaués locales de
l'obligaton d'êre couvers par un certca d'enregisremen.

B. LA PERCEPTION DU DROIT PROPORTIONNEL

Pour faire face aux dépenses publiques, l’Ea doi posséder des ressources
susanes. Pour cela, il dispose principalemen du produi de l’impô qui es la
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