Cas : « Analyse d’un investissement immobilier classique »

Ce cas a pour objet d’analyser un investissement immobilier classique (achat, exploitation

et revente). Dans un premier temps, l’investissement physique est modélisé sous forme de flux. Cette
modélisation sert ensuite à évaluer l’un investissement sur des critères de rentabilité, de liquidité et
de risque. Le modèle est enfin utilisé à des fins de négociation. L’étude du problème est grandement
facilitée par l’utilisation d’un tableur qui permet de modifier les paramètres afin de considérer
différents scénarios.

I. Présentation de l’investissement

A) Achat
M et Mme Durand souhaitent acquérir un appartement pour le louer afin de percevoir un
supplément de revenus et se constituer un capital dans quelques années. Une agence immobilière
leur a trouvé un deux pièces dans de l’ancien d’une valeur de 250 000 €. L’acte de vente serait signé
en début d’année.

B) Exploitation du bien
L’agence immobilière qui connaît bien le marché a conseillé à M et Mme Durand de fixer un
loyer de 1 500 € par mois (charges comprises). Les charges globales (supportées par le locataire et le
propriétaire) sont évaluées à 2 000 € par an et les autres dépenses (travaux courants) à 500 € par an.

C) Revente du bien
M et Mme Durand pourraient revendre ce bien au bout de 10 ans.

II. Financement du bien

Au niveau du financement, M et Mme Durand hésitent entre deux solutions :
Solution 1 : financement par fonds propres
M et Mme Durand financent l’acquisition du bien entièrement par fonds propres en utilisant
leur épargne personnelle.
Solution 2 : financement par un crédit bancaire
M et Mme Durand ont demandé à leur banquier un financement pour la totalité du prix
d’acquisition. La durée du crédit envisagée serait de 10 ans et le taux d’intérêt pourrait se situer
dans la fourchette basse (compte tenue de la qualité de leur dossier emprunteur). On pourra
considérer un crédit amortissable à échéance constante et alternativement un crédit in fine.

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III. Fiscalité foncière
Les revenus fonciers imposables tirés de la location de l’appartement sont déterminés par
année civile et sont calculés comme suivent :
+ Loyers bruts encaissés
+ Charges locatives encaissées
- Dépenses de travaux
- Charges globales
- Frais de gestion locative
- Prime d’assurance locative
- Taxes foncières et autres taxes
- Intérêts et prime d’assurance du crédit
= Revenus fonciers imposables

Les revenus fonciers sont ensuite intégrés aux autres revenus de M et Mme Durand et
imposés selon le barème progressif d’impôt sur le revenu. Les revenus fonciers supportent aussi
l’impôt social. On supposera que l’investissement immobilier laissera M et Mme Durand dans la
même tranche d’imposition du barème (ce qui justifiera l’utilisation d’un taux marginal
d’imposition pour les calculs).
Au moment de la revente du bien, la plus-value éventuelle est soumise à l’impôt.
On pourra affiner les données fiscales et sociales en faisant une recherche sur internet.

IV. Questions

A) Etude de l’investissement physique

Question 1 : évaluer les flux de l’investissement physique (correspondant à un financement
uniquement par fonds propres). On détaillera le calcul de l’impôt et le calcul des décaissements et
des encaissements (les flux de trésorerie).

Question 2 : évaluer la rentabilité de l’investissement physique. On calculera la valeur nette

présente (VNP) et le taux de rentabilité interne (TRI). On s’interrogera au préalable sur la valeur du
taux d’actualisation à prendre en compte pour le calcul de la valeur nette présente.

Question 3 : étudier la sensibilité de la rentabilité de l’investissement par rapport aux données de

l’investissement. On réfléchira aux paramètres pertinents à prendre en considération.

Question 4 : analyser les risques liés à l’investissement. On s’interrogera sur la représentation du

risque pour l’investissement considéré.

Question 5 : analyser la liquidité liée à l’investissement. On s’interrogera sur la représentation de la

liquidité pour l’investissement considéré.

B) Etude de l’investissement financier

Question 6 : construire l’échéancier du crédit.

Question 7 : évaluer les flux de l’investissement financier de l’investisseur (correspondant à un

financement mixte par fonds propres et par crédit). On détaillera le calcul de l’impôt et le calcul des
décaissements et des encaissements (flux de trésorerie).

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Question 8 : évaluer la rentabilité de l’investissement financier. On s’interrogera au préalable sur la
valeur du taux d’actualisation à prendre en compte pour le calcul de la valeur nette présente.
Comparer la rentabilité de l’investissement dans le cas d’un financement par fonds propres et dans
le cas d’un financement par fonds propres et par crédit.

C) The question
Question 9 : sur quel prix d’achat maximum M et Mme Durand peuvent-ils s’accorder avec le
vendeur ?

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