Bail commercial - Évolution des valeurs locatives post

Covid-19 - Etude par Marc-Olivier Petit

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Loyers et Copropriété n° 12, Décembre 2022, étude 14

Évolution des valeurs locatives post Covid-19

Etude par Marc-Olivier Petit expert en Immobilier

commercial et d'entreprise près la cour d'appel de Paris
- Chartered Surveyor, MRICS - ancien président de la
Compagnie des experts en immobilier commercial - et
d'entreprise près la cour d’appel de Paris
Face aux diverses crises d'ordre sociétal, sanitaire et le retour de
l'inflation dans nos économies occidentales ce qui surprend l'analyste
est, tout autant, l'intensité de ces évènements exceptionnels que leur
caractère successif, additionnel et sans répit. Évidemment, l'examen
actuel du marché de l'immobilier commercial interroge.

Les valeurs locatives parisiennes sont-elles « soldées » ? Connaissons-

nous un « black Friday » des loyers commerciaux ?

Quelles sont les tendances du marché, en 2022 ? Quelles sont les

éventuelles « corrections » apportées et sont-elles uniformes selon les
destinations contractuelles et la situation des commerces ?

In fine, quelle est la valeur des fonds de commerce, en 2022, dans les
quartiers touristiques et tertiaires de la capitale lorsque la rentabilité et
le droit au bail, élément incorporel constitutif du fonds, chutent
simultanément ? L'expertise est ponctuelle. Elle répond à l'unicité d'un
cas.

1. Estimation des valeurs locatives en période

« normale »

1. - La base de l'estimation immobilière est la méthode comparative.

Les critères, à retenir lors de la détermination de la valeur locative, sont définis selon la
destination des locaux par le Code de commerce.

Outre les bases logistiques, prisées des utilisateurs et investisseurs en 2022, que j'exclurai
de cette réflexion parce que faisant l'objet de très peu de contentieux, nous distinguerons
trois « grandes familles » de locaux commerciaux :

 les boutiques dont les loyers déplafonnés sont évalués judiciairement au sens des
articles L. 145-33 et R. 145-7 du Code de commerce ;
 les bureaux aux valeurs locatives encadrées par les dispositions de
l'article R. 145-11 du Code de commerce ;
 les locaux monovalents, édifiés en vue d'une seule destination (hôtels, cinémas,
théâtres et cliniques pour l'essentiel), sont visés par l'article R. 145-10 du Code de
commerce.

2. - Chaque fixation des valeurs locatives entre dans le champ d'application de

dispositions distinctes selon la période au cours de laquelle il est procédé à l'estimation :

 en cours de bail, la valeur locative peut-être évaluée à l'occasion d'une demande

de révision formée au moins 3 ans après la date d'entrée en jouissance du locataire
ou après le point de départ du bail renouvelé. C'est l'application, devenue courante
depuis 2 ans, de l'article L. 145-38 du Code de commerce dont la démonstration
est très complexe pour celui qui l'invoque. Il s'agit d'établir une modification
matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une
variation de plus de 10 % de la valeur locative. Autre cas, autre texte,
l'article L. 145-39 du Code de commerce intervient lorsque les augmentations
indiciaires bouleversent l'équilibre du contrat initial. Pour être invoqué, le bail
doit comporter une clause d'échelle mobile et l'indice de référence avoir augmenté
de plus de 25 % depuis la dernière fixation du loyer. Ce dispositif est
particulièrement pertinent en période inflationniste. Il pourrait, par conséquent,
connaître un intérêt certain dans les prochaines années en raison du conflit en
Ukraine et de la crise énergétique ;
 lors des renouvellements de baux c'est-à-dire à l'échéance du contrat de location et
suite à la délivrance d'un congé comportant offre de renouvellement. À cet instant,
les enjeux sont importants. Les procédures sont nombreuses et récurrentes. Les
débats sont toujours les mêmes : le loyer est-il susceptible d'être déplafonné et
dans l'affirmative à quel montant ?

3. - Dans cet exercice, l'exploitant du fonds, soucieux de la maîtrise de ses charges

d'exploitation, procède au calcul du pourcentage d'augmentation de son loyer avant de
considérer la seule évolution du marché de l'immobilier. Le point de « friction » est là. Le
bailleur raisonne sur des fondamentaux strictement immobiliers et le preneur ne
considère que la pérennité de son activité et les spécificités de son fonds qui n'ont pas
nécessairement connu la même courbe linéaire de croissance que celle de l'immobilier.
4. - Ce schéma décrit était celui de l'avant crise sanitaire.
Dans le centre de Paris, loin de la recherche des motifs de déplafonnement du loyer, la
tendance des bailleurs, en 2022, tient plus du conservatisme des « acquis financiers » que
de la recherche de « création de valeur » face aux impayés grandissants et aux preneurs
qui sollicitent des négociations amiables et brèves. Parfois, ils engagent de longues
procédures en fixation de loyer aux fins d'obtenir l'application de la valeur locative au
sens de l'article L. 145-33 du Code de commerce dont il est, ici, présumé préalablement
qu'elle pourrait être inférieure au montant du loyer plafonné (indexé). Cette possibilité est
d'autant plus envisageable que l'ILC (indice des loyers commerciaux) a cru de 4,62 % en
2021 et que les projections annoncent 8 % entre 2022 et 2023 avant que le décret
n° 2022-357 du 14 mars 2022 ne vienne modifier la formule du calcul et que la loi
n° 2022-1158 du 16 août 2022 ait limité à 3,50 % l'augmentation des loyers des baux
commerciaux entre le 1er avril 2022 et le 31 mars 2023 (ILC) pour toutes les sociétés de
moins de 250 salariés et dont le CA est inférieur à 50 millions d' euros ou dont le total du
bilan annuel n'excède pas 43 millions d' euros. En 2021, l'ILAT (indice des loyers des
activités tertiaires) a augmenté de 3,56 %. L'inflation est, déjà, factuelle. L'urgence
préside au choix stratégique. Ici, la gestion du temps est un facteur essentiel dans les
négociations et, parfois, le « temps judiciaire » n'est pas toujours celui des « affaires ».

A. - Les 5 critères légaux de la valeur locative

CRITÈRES APPRÉCIATION PONCTUELLE

– Situation

– Étendue de l'assiette locative et volumes intérieurs

1 – Commodités des accès d'un niveau à l'autre

– caractéristi
ques du local – Importance des surfaces de vente affectées à la réception des clients
(boutique)

– Adéquation entre les caractéristiques immobilières du local et la

destination contractuelle
2
– destination
des lieux

Habituellement, la définition de la destination contractuelle est stricte et

limitative.

Pour les baux commerciaux à caractère mixte, il faut distinguer la partie

commerciale et celle à usage d'habitation.

À défaut de stipulations claires dans le bail, il faut rechercher la commune

CRITÈRES APPRÉCIATION PONCTUELLE

intention des parties.

– Le principe est la liberté contractuelle dans la limite du respect des bonnes
mœurs et de l'ordre public

– Toutes restrictions relatives à la jouissance des lieux sont des facteurs de

moins-value locative, dites clauses « exorbitantes » de droit commun. À
l’inverse, tous les avantages acquis par le preneur aux termes du bail sont
des facteurs de plus-value locative :

3 – obligatio
ns
respectives
des parties

– Les dispositions visées par la loi ACTPE, dite « Pinel », du 18 juin 2014,
ont posé des principes relatifs à la non-transférabilité de certaines charges
dont certains étaient déjà entérinés par les juridictions.
Intérêt pour le commerce considéré de son implantation dans :

4 – facteurs
locaux de
commercialit
é

5 – prix LA PROBLÉMATIQUE DES ÉLÉMENTS DE COMPARAISON

CRITÈRES APPRÉCIATION PONCTUELLE
couramment – « Prix – Marché immobilier dont l'opacité est entretenue par les
pratiqués pratiqués » : nous parties.
dans le relevons une
voisinage différence notable – Pertinence de certaines références à démontrer.
entre les valeurs
locatives – Distinguer les loyers « faciaux » de ceux dits
constatées lors des « économiques ».
renouvellements
de baux et celles
de marché dites en
« 1res locations ».
Il existe deux
segments de
marché distincts.

– Voisinage
(limite les
investigations de
l'expert).

– Unité de surface
nécessaire pour
une juste analyse
comparative :

– surfaces utiles
brutes = bureaux

– surfaces
pondérées = bouti
ques

– capacité
d'accueil et « taux
d'effort » pour les
locaux
monovalents.

– Notion de
locaux
« équivalents » à
respecter.

– À situation égale
dans la même rue
ou le même site, il
CRITÈRES APPRÉCIATION PONCTUELLE

faut savoir
apprécier « l'effet
d'écrasement » du
loyer selon
l'étendue de
l'assiette locative
et l'impact de la
seule destination
contractuelle.

Source : MOP EXPERTISES

B. - Méthodologie et fondements de l'analyse

comparative : définir une unité de mesure unique selon
la destination des biens

DESTINATIONS PRINCIPES TECHNIQUES

BOUTIQUES – L'expert établit un « état des lieux » du marché. Il fait ressortir les
tendances fortes entre les valeurs locatives de marché dites en
« premières locations » et celles retenues lors des renouvellements de
baux (amiables et/ou judiciaires).

– Toutes les références des loyers des boutiques sont exprimées en

m² pondéré par AN HT HC excepté dans les centres commerciaux
(m² GLA AN HT HC sans pondération excepté si la surface de vente
est sur 2 niveaux et que l'un d'eux n'est pas directement ouvert sur un
mail).

– Ces pondérations ont été unifiées, à l'échelle nationale, entre les 12

signataires et adhérents à la charte de l'expertise.

– Les pondérations des surfaces utiles brutes – SUB – sont

différentes selon la typologie des boutiques diffuses.

– La « zone de vente captive », dite « zone 1 », s'inscrit dans une

profondeur de 5 mètres depuis le droit de la vitrine. En centre-ville, il
existe trois types de pondération majeurs selon l'étendue de l'assiette
locative :

– m2B : boutique jusqu'à 600 m² utiles bruts (m²SUB) ;

DESTINATIONS PRINCIPES TECHNIQUES

– m2PMS : moyenne surface de 600 m² à 3 000 m² de surface utile

brute (m²SUB) ;

– m2PGS : plus de 3 000 m² de SUB

NOTA : les « retails parks » en secteur suburbain sont quasiment

pondérés comme une boutique de « petite et moyenne surface »
(PMS)

– L'expert procède au calcul des pondérations des surfaces utiles

brutes selon la nature des locaux (centre-ville ou secteur suburbain)
et l'importance de l'assiette locative.

– Ces pondérations s'apprécient exclusivement selon les

caractéristiques physiques du bien. Cette pratique est consacrée par
les professionnels et la jurisprudence. Ce n'est pas l'utilisation
effective des lieux qui est faite par le preneur qui détermine les
pondérations mais les seuls critères immobiliers (configuration,
accès, HSP, niveaux etc.)
Ici, la valeur locative est ramenée à la capacité d'accueil maximum et
simultanée dans l'immeuble en raison des autorisations
administratives obtenues (normes ERP).

– Hôtels : la capacité d'hébergement (autorisée selon la typologie et

le nombre de chambres) est à la base de la détermination du loyer. En
l'espèce, l'unité de mesure n'est pas la surface utile brute excepté
certaines vastes parties des hôtels disposant de salles de conférences
ou bureaux annexes dédiés aux clients.
LOCAUX
MONOVALENTS – Cinémas ou théâtres : le nombre de places assises autorisées à la
vente (norme ERP) est, aussi, la base de l'unité de mesure.

– Cliniques : depuis le fort développement des soins ambulatoires et

la réforme de la T2A, l'estimation de la valeur locative est métrique
(m²SUB) avec le plus souvent une pondération éventuelle par le prix
selon les niveaux (≠ superstructure et infrastructure). La décision du
5 décembre 2011 de la 18e chambre des baux commerciaux a
entériné cette méthodologie.
BUREAUX – Aucune pondération des superficies utiles brutes. En revanche, la
valeur locative métrique s'apprécie, aussi, selon les étages et l'état des
lieux. In fine, c'est une « pondération par le prix ».

– La base référentielle (analyse comparative) est la surface utile brute

(SUB) ce qui nécessitera une double approche estimative, par
DESTINATIONS PRINCIPES TECHNIQUES

recoupement, s'il est donné une définition de la surface contractuelle

différente de la SUB (ex. : introduction d'une quote-part des parties
communes, ou SHON etc.).

Source : MOP EXPERTISES

C. - Estimations des valeurs locatives/les discours et les

méthodes

DESTINATIO
APPROCHES EXPERTALES
NS
BOUTIQUES 1. Les enjeux du déplafonnement du loyer

Sauf stipulations contractuelles contraires, les loyers renouvelés sont

plafonnés (ce principe est posé par la loi du 3 juillet 1972). Leurs
augmentations ne peuvent excéder l'indice de référence (ILC) dont
l'évolution nationale ne suit pas celle des marchés régionaux.

Il demeure des motifs de déplafonnement. Nous évoquerons tour à tour :

• les travaux effectués par le preneur qui ont modifié, de façon notable, les
caractéristiques d'un local ;

• les travaux d'amélioration significatifs réalisés dans les locaux et pour

lesquels le bailleur aurait directement ou indirectement contribué ;

• les modifications des obligations respectives entre les parties intervenues

au cours du bail ;

• une évolution notable et favorable, pour le commerce en question, des

facteurs locaux de commercialité ;

• la déspécialisation plénière (nouvelle(s) activité(s) autorisées(s)) ;

• un bail (de 9 ans) présentant une durée effective supérieure à 12 ans ;

• un bail dont la durée contractuelle initiale est supérieure à 9 ans ;

• les locaux monovalents (hôtels, cinémas, théâtres, cliniques, maisons de

retraite…) ;

• certains commerces assimilés à des activités tertiaires en l'absence de

DESTINATIO
APPROCHES EXPERTALES
NS

stock (agences bancaires, agences de voyages, agents d'assurance, agences

immobilières etc.).
2. Coexistence de deux segments de marché des valeurs locatives

Les valeurs de marché, « 1res locations », répondent à la seule

« pression » de l'offre et de la demande.

• Le bailleur va déterminer le montant du loyer suivant les conseils de son

mandataire et sur la base de références immobilières récentes et les plus
élevées.

• En revanche, le preneur évalue sa capacité locative selon sa marge brute

potentielle.

• Il y a bien dualité entre les approches économiques entre les parties :

l'une est immobilière et l'autre est propre à la nature du commerce à
exploiter (« taux d'effort »).

• Ce mode de détermination du loyer est aussi un facteur d'exclusion,

notamment dans les emplacements n° 1 ou, peu à peu, les indépendants et
autres petits « commerces de quartier » disparaissent au profit d'enseignes
nationales qui génèrent des meilleures marges.

• Une valeur locative de marché, en « 1re location », peut être obtenue

après décapitalisation du droit d'entrée versé ou intégration du droit au
bail payé selon le calcul suivant :

Il existe en matière commerciale la notion de « valeur locative en

renouvellement » de bail, au sens de l‘article L. 145-33 du Code de
commerce fixée par voie judiciaire ou amiable :

– les valeurs locatives judiciaires bénéficient de l'autorité de la chose

jugée. Elles sont basées sur les références de marché, mais aussi d'autres
fixations judiciaires. Les critères de la valeur sont « dictés » par les
dispositions légales. En pratique, cette notion de la valeur locative
s'inscrit, le plus souvent, dans l'amplitude basse des valeurs de marché. Le
juge joue un rôle de « modérateur » assumé. Le recours potentiel devant
une juridiction pèse comme une « menace » pour le bailleur lors d'une
négociation privée et préalable au renouvellement de bail. Ce constat
jurisprudentiel incite les parties à négocier raisonnablement ce qui
participe à la création de cet autre segment du marché locatif aux valeurs
DESTINATIO
APPROCHES EXPERTALES
NS

modérées ;

– sous réserve de la définition contractuelle du loyer à renouveler, le

différentiel entre les valeurs locatives en « 1res locations » et celles dites
en renouvellements de bail est notable, notamment dans les sites très
commerçants. Ce différentiel constitue la base de la capitalisation du droit
au bail dont se prévalent les preneurs aux meilleurs emplacements. Le
différentiel parisien, entre ces deux notions de valeurs locatives ressort
dans une amplitude de l'ordre de 30 % à 100 % (avant la crise sanitaire,
les plus forts écarts étaient constatés sur certains axes célèbres : avenue
des Champs-Élysées, rue et Faubourg Saint-Honoré et avenue
Montaigne). Pourquoi un tel écart ? Sur les axes à la commercialité forte,
décapitaliser revenait, avant la crise sanitaire, à augmenter le loyer de
marché de plus de 30 % à 100 %. Or, les juridictions n'adhèrent pas au
principe expertal de la décapitalisation lorsqu'il s'agit d'une fixation du
loyer en renouvellement de bail au sens de l'article L. 145-33 du Code de
commerce sauf stipulations expresses et contractuelles contraires. Enfin,
l'analyse des clauses du bail, au sens de l'article R. 145-8 du Code de
commerce, participe, aussi, à ce différentiel entre une fixation judiciaire
du loyer et la valeur locative de marché. En revanche, un bail stipulant que
le loyer sera fixé à la valeur locative de marché lors des renouvellements
de baux successifs annihile tout différentiel entre ces deux notions de
valeur et induit une valorisation nulle du droit au bail (élément incorporel
et partie substantielle de la valorisation du fonds de commerce avant la
crise sanitaire).

Source : MOP EXPERTISES

DESTINATIONS APPROCHES ESTIMATIVES

LOCAUX « La méthode hôtelière » est devenue, officiellement et judiciairement,
MONOVALENTS celle qui détermine l'estimation de la valeur locative des hôtels. Il
s'agit d'estimer la recette théorique HT de l'hôtel et d'y appliquer un
« taux d'effort » selon sa catégorie.

L'activité hôtelière connaît des évolutions notables depuis 10 ans :

• les attentats ont entraîné des baisses ponctuelles (2015) de la

fréquentation et une concurrence accrue entre les établissements. Puis
ce fût le mouvement des « Gilets Jaunes » avant les diverses grèves
(réforme des retraites) qui ont eu un fort écho à l'étranger. 2020 et
2021 sont des années exceptionnelles de par l'ampleur de la crise
sanitaire (Covid-19) qui a affecté tous les fonds hôteliers parisiens
excepté ceux à vocation sociale anciennement qualifiés « d'hôtels
DESTINATIONS APPROCHES ESTIMATIVES

préfecture » ;

• le développement considérable des chambres d'hôtes ou de type

Airbnb ;

• l'émergence des « Online Travel Agencies » (OTA : Booking,

Expédia, Hotel.com) qui prélèvent des commissions élevées (15 % à
25 % la nuitée) ;

• l'ajustement quotidien des tarifs des nuitées voire toutes les heures
selon la demande ponctuelle ;

• la clientèle se fonde le plus souvent sur le « best available rate » ;

• l'accroissement important de l'activité touristique, y compris

d'affaire, dans tout le pays (la France était la 1re destination au monde
avant la crise sanitaire dans ce domaine) ;

• le classement des hôtels (étoiles) reste insuffisamment contrôlé et

hiérarchisée ;

• la loi ACTPE n° 2014-626, du 18 juin 2014, dite loi « Pinel », est

venue modifier l'équilibre des baux commerciaux en interdisant le
transfert de certaines charges.
HÔTELS Dans ces conditions, il était justifié de faire évoluer la méthode
« hôtelière ». C'est dans ce contexte que la Compagnie des experts
assermentés, en immobilier commercial et d'entreprise (CEICE), a
décidé de poser les principes d'une refondation de la méthode
hôtelière. Cette approche se différencie par la détermination d'un
« prix praticable » à la nuitée par chambre autorisée à la vente
(différencié selon la typologie) et non plus à partir des prix affichés
dans l'établissement afin de définir une recette théorique
(« hébergement » HT). Tout comme l'ancienne méthode hôtelière, un
abattement correspondant aux remises (accordées aux « tour
operator » ou contrats « corporate ») et aux commissions versées
(OTA) est appliqué à cette recette. Le prix moyen des nuitées HT se
doit d'être « réaliste » au regard de la concurrence. Aujourd'hui, les
prix affichés ne correspondent plus à aucune réalité comptable. Un
jugement récent, du TGI de Paris du 1er février 2017, a adapté l'usage,
initialement observé pour cette catégorie d'hôtel, à la réalité financière
de l'établissement objet du litige. Pour le calcul de la valeur locative
en renouvellement de bail, c'est bien le revenu effectif HT de
l'exploitant qui a été pris en compte par les juges et non un CA
théorique.
DESTINATIONS APPROCHES ESTIMATIVES

En principe, la détermination du taux d'occupation se fait à partir de

sources documentaires (OLAKALA) et des caractéristiques de
l'établissement (classement).

Le « taux de prélèvement », attribué au seul loyer, en renouvellement

de bail, sera déterminé en fonction de la nouvelle grille suivante,
publiée en octobre 2016 dans l'AJDI :

• 21 à 25 % : pour une situation secondaire (zone industrielle…), sans

services apportés (hôtels 0, 1 et 2 étoiles) ;

• 18 à 21 % : pour des hôtels équivalents à 1 ou 2 étoiles banalement

placés proposant des prestations annexes modérées ;

• 15 à 18 % pour l'hôtel 3 et 4 étoiles en centre-ville ou en périphérie ;

• 12 à 15 % pour les hôtels 5 étoiles.

Ces « pourcentages sur recette » demeurent inchangés en 2022.

Les taux « d'efforts » seront, nécessairement, plus élevés lors de la

détermination des valeurs locatives de marché, dites en « premières
locations », correspondant à un immeuble à usage d'hôtel livré « clé en
main » ; ils varient entre 22 % et 25 % (hors charges locatives et selon
les classements).

En raison des incertitudes jurisprudentielles, quant à la prise en

compte de la recette supplémentaire des petits-déjeuners, les experts
procèdent souvent à une double approche estimative.
AUTRES Théâtres : le calcul est fondé sur le nombre de places assises autorisées à
LOCAUX la vente multiplié par le nombre de représentations journalières (en
MONOVALE moyenne) en raison des prix moyens HT des fauteuils ramené à un
NTS coefficient ou « jauge » dont l'amplitude, d'après les références, ressort
entre 4,5 et 5,5 (voire 6 très exceptionnellement Théâtre DEJAZET) :
THEATRES

ET
CINEMAS
Cette méthode est recoupée par une autre approche fixant un loyer unitaire
(prix) au fauteuil existant et autorisé à la vente (norme de sécurité).

Cinémas : la valeur locative présente deux composants essentiels.

BUREAUX Les bureaux à louer, aux valeurs de marché, sont le plus souvent rénovés
dans le quartier central des affaires (Q.C.A) alors que les renouvellements
de baux concernent fréquemment des locaux de « seconde main ».

S'il subsiste, en matière tertiaire, un différentiel économique entre la

valeur locative en renouvellement de bail et celle estimée en 1re location,
il ne résulte que de l'obsolescence des bureaux et de l'incidence de
quelques clauses du bail sous réserve des usages régionaux.

L'unanimité est telle sur ce point que les experts et juridictions concluent à
une absence de valeur du droit au bail à prendre en compte dans le cadre
de l'éviction de bureaux. Le marché révèle l'absence de référentiel. Il n'y a
pas de bureaux à céder (rarissime). Les locataires ne sollicitent que des
indemnités qualifiées d'accessoires. Évidemment, cela suggère qu'il n'y ait
aucune équivoque quant à la destination à « usage exclusif de bureaux ».

La valeur locative (déplafonnement de plein droit) rejoint, en matière de

bureaux le niveau de la valeur de marché, sans que subsiste, contrairement
à ce qui est pratiqué en matière de boutique, un « réel » différentiel de
loyer à capitaliser générateur d'une valeur de droit au bail.

« Lorsqu'il s'agit de locaux à usage exclusif de bureaux, où que le

déplafonnement du loyer aurait été inéluctablement encouru en
renouvellement, la valeur du droit au bail peut dans certains cas être
considérée comme nulle avec les conséquences qui en découlent au titre
de l'indemnité principale [TGI Paris, 28 févr. 2002 : Gaz. Pal. 2002, 2,
somm. p. 1284. – CA Paris, 16e ch. B, 17 oct. 1997 : Gaz. Pal. 1998, 1
somm. p. 243] ».

Pour autant, il doit être fait une distinction entre les notions de « loyer
économique » (après les déductions de toutes les « mesures
d'accompagnement » consenties au locataire telles que les franchises, les
loyers progressifs ou lissés, les participations directes ou indirectes aux
travaux du preneur) et celui qualifié par les professionnels de « loyer
facial ». Selon les « tensions » du marché et la nature des biens,
l'amplitude s'inscrivait, avant la crise sanitaire, entre ces deux notions de
 loyer entre 0 % (« petites surfaces ») et 10 % (QCA). Évidemment, les
experts assermentés ne considèrent que le seul « loyer économique » c'est-
à-dire celui qui est « réellement payé ».

Source : MOP EXPERTISES

2. La fixation des loyers post crise sanitaire en période

de crise énergétique et du retour de l'inflation dans les
économies occidentales

A. - Boutiques parisiennes : le « black Friday » des

valeurs locatives et des fonds

1° Les problématiques expertales

5. - L'immédiateté des mesures d'exception et la soudaineté du retournement de

l'économie (la chute des flux de passants + la fermeture administrative des commerces et
des centres commerciaux + les frontières fermées + la généralisation du télétravail) sur le
plan national furent un choc. Certains fonds n'ont pas été affectés (commerces « de
bouche », librairie, bricolage, jardinage, informatique, bureautique et « hôtel
préfecture ») quand d'autres ont été très affaiblis, à Paris : l'hôtellerie, les lieux de
spectacles, les discothèques, les chausseurs (-27,50 %), vente de bijoux (-23 %), PAP (-
22,70 %) et le secteur de la beauté/soins (-22 %) – source : PROCOS. Le développement
du e-commerce n'a pas compensé intégralement la perte de CA réalisé dans les
« boutiques traditionnelles ».
6. - • Les experts sont confrontés au faible volume des nouvelles « transactions »
(cessions/« premières locations ») en raison des difficultés de trésorerie et des
financements difficiles à obtenir pour les cessionnaires potentiels.
7. - • L'inertie dans le traitement des nouvelles informations : les acteurs du marché
communiquent peu sur des « non-performances ». Le caractère confidentiel des
transactions entre les parties (notion de « secret des affaires ») est, aussi, un obstacle.
Concernant les baux en cours, les « mesures d'accompagnement » ont-elles été très
ponctuelles ou sont-elles durables ?
8. - • Nous constatons une dépréciation de la valeur des fonds de commerce. Les barèmes
dans certaines activités le démontrent de façon objective et probante. Au mieux, les
barèmes publiés récemment sont stables. Parfois, la chute est notable. Les raisons sont :
la baisse de la rentabilité des fonds et la dépréciation du seul droit au bail qui est un
élément incorporel du fonds. Le financement, pour acquérir un fonds de commerce,
devient coûteux (taux), risqué et très sélectif de la part des banques. La trésorerie
manque. L'estimation des fonds est basée sur une méthode qui est en quelque sorte
devenue « hybride » en considérant les CA HT « réels » qui étaient ceux de l'avant crise
sanitaire tout en retenant les barèmes, post Covid-19, qui reflètent, en 2022, au plus juste,
la dépréciation de certains fonds spécialisés. À titre d'exemple :
BAREMES SUR CA HT (FRANCIS LEFEBVRE)
ACTIVITÉS
2018 2021
PAP 45 % à 85 % 20 % à 60 %
VENTE DE MEUBLES 25 % à 95 % 10 % à 30 %
BOULANGERIE
55 % à 140 % 40 % à 100 %
– PATISSERIE
BIJOUTERIE 35 % à 55 % 20 % à 50 %

Source : Francis Lefebvre

9. - En 2021, Le Moniteur a publié un ouvrage indiquant les nouveaux barèmes de

valorisation des fonds de commerce. Ce minutieux travail a été réalisé par Philippe
Favre-Reguillon, expert assermenté. Ces données et analyses récentes concordent avec
celles des éditions du Francis Lefebvre.
10. - • L'augmentation des coûts de construction dans l'immobilier et les retards des
chantiers en raison des difficultés d'approvisionnement de certains matériaux ou la
recherche de produits de substitution sont, aussi, la source de contentieux avec les
acquéreurs dans les biens « neufs », à livrer.
11. - • La forte évolution indiciaire est une « bombe à retardement » pour les preneurs-
utilisateurs :

 la hausse indiciaire des loyers plafonnés réduit le différentiel constaté avec les
valeurs de marché des boutiques ce qui participe, encore, à la dépréciation durable
de la valorisation des droits au bail et, par conséquent, des fonds ;
 les « coûts » locatifs s'inscrivent dans une tendance à la hausse (loyers
indexés + charges notamment des consommables énergétiques) à un moment où
le pouvoir d'achat des consommateurs baisse. L'augmentation des charges
d'exploitation atteint directement la rentabilité (EBE) des fonds.

12. - • L'inflation peut participer à l'augmentation de la valeur vénale des biens

immobiliers sous réserve de l'augmentation des taux d'intérêts financiers laquelle était
déjà annoncée par la BCE au printemps dernier. En matière immobilière, le superviseur
financier de la zone Euro (BCE) avait adressé, en mai 2022, un avertissement sérieux.
C'est devenu un fait financier au 4T 2022.
13. - Le marché des ventes immobilières dans la zone Euro court le risque d'une
« possible correction » dans le contexte actuel de la remontée des taux d'intérêt et de la
forte inflation aggravée par la guerre en Ukraine. Après des années de hausse des prix
alimentée par une demande croissante notamment en habitation, l'institution basée à
Francfort estime que le marché résidentiel est surévalué de 15 % en moyenne.
14. - La stabilité financière est menacée. La crise de la Covid-19 a encore accéléré cette
spirale haussière avec la politique monétaire accommodante de la banque centrale pour
soutenir l'économie. La hausse soudaine des taux d'intérêts déclenche une correction des
prix de l'immobilier à la baisse. C'est depuis peu un fait à Paris y compris en matière
résidentielle (chute de 35 % des crédits accordés en France entre septembre et
octobre 2021 par rapport à 2020 en raison du « taux d'usure » qui « bloque » les
nouveaux crédits). Le mouvement de remontée des taux est déjà une réalité forte en
France.

2° Les premiers constats sur le marché locatif parisien

(QCA)
3° Les cas particuliers de la valeur locative en révision
L. 145-38 du Code de commerce
15. - Le texte est précis quant à la notion de la valeur locative à considérer. Il fait
référence, expressément, à l'article L. 145-33 du Code de commerce. Sachant qu'à Paris le
différentiel est notable entre une valeur locative dite « en renouvellement de bail » et
celle qualifiée « de marché », l'enjeu est important.

Pour autant, une révision intervient au cours du bail. Il ne s'agit pas d'une nouvelle
location ou d'un renouvellement.

16. - Les prix couramment pratiqués, lorsqu'il s'agit d'une révision, au sens de
l'article L. 145-38 du Code de commerce, ne sont pas nécessairement les mêmes que ceux
avérés à l'occasion d'un renouvellement de bail ou d'une « 1re location ».
17. - Lors d'une révision, le contexte de la négociation est très différent. L'histoire de la
transaction et le « rapport de force » ne sont pas du tout les mêmes. Il est difficile pour le
bailleur d'obtenir le déplafonnement du loyer lors du renouvellement de bail. Excepté si
le déplafonnement est contractuel, le bailleur doit justifier d'un/de motif(s) notable(s).
Dans ces conditions, le bailleur peut être amené à limiter le montant de l'augmentation de
loyer sollicité pour favoriser la signature du bail. Peu est toujours mieux que rien. Le
loyer renouvelé s'inscrira dans l'amplitude basse du marché. C'est, par ailleurs, un constat
récurrent comme nous l'avons précédemment évoqué.
18. - En 2022, lors des révisions de loyer, fondées sur l'article L. 145-38 du Code de
commerce, la preneuse est, le plus souvent demanderesse lorsqu'il s'agit d'emplacements
commerciaux « N° 1 » ou « N° 1 bis » ; elle favorisera une transaction privée et rapide
même si la baisse obtenue n'est pas celle qui était escomptée à l'origine parce que la
démonstration complexe rend la demande très aléatoire. Pour l'exploitant du fonds,
obtenir une prompte baisse, même modérée, répond à une « urgence » sans avoir à
attendre un hypothétique jugement favorable : « le temps judiciaire n'est pas le temps des
affaires ». Alors, la valeur locative révisée s'établira sans doute dans son propre nouveau
segment de marché et des valeurs.
19. - Il est vraisemblable que dans les emplacements où la commercialité est médiocre
(N° 2 sur une échelle commerciale de 2), le locataire sollicitera, le cas échéant, une baisse
de loyer qui sera au moins proportionnelle à celle de la rentabilité à retrouver de son
fonds tout en « menaçant » le bailleur de lui remettre les clefs de la boutique louée ce qui,
dans la conjoncture actuelle, est un moyen de pression très « convaincant » au moment de
la négociation.

4° Loyer révisé, éléments de comparaison et équilibre

du contrat dans le temps à travers 3 cas envisageables

20. - Le législateur définit la valeur locative, au sens des articles R. 145-7 et L. 145-33 du
Code de commerce, comme la référence à une notion unique alors que la jurisprudence et
les experts relèvent une dichotomie des valeurs entre celles dites « en renouvellements de
baux » et les « 1re locations ». Le différentiel est notable.

La valeur locative en révision n'est pas « référencée » parce qu'elle est rare.
21. - Le caractère d'ordre public de l'article L. 145-38 du Code de commerce nous
conduit-il, nécessairement, à une fixation judiciaire où les loyers seraient a minima 30 %
inférieurs aux valeurs de marché, voire des fixations jusqu'à 50 % ou 100 % plus basses
dans les sites d'exception (N° 1) comme nous le constatons lors des renouvellements de
baux dans la capitale ?
22. - Faut-il proposer une double approche aux juges ? Plus poche de la volonté initiale
des parties et du contexte « historique » de la signature du bail d'origine tout en
respectant, évidemment, le dispositif légal ?
23. - Nous avions déjà distingué deux « types » de valeur locative. Elles sont déjà
référencées. Celle qui est fondée sur l'article L. 145-38 du Code de commerce sera/serait-
elle une 3e notion ou simplement, dans un semblant d'équité, un montant s'inscrivant à
mi-chemin entre les deux notions déjà définies. Ferait/Fera-t-elle l'objet d'une approche
ponctuelle comme précédemment évoqué selon l'historique contractuel et la volonté
initiale des parties ?
24. - Il faudra « laisser du temps au temps » pour le savoir. Certains commerçants
pourront-ils attendre ?

Quid si cette révision :

 intervient la 3e année alors qu'il d’un nouveau bail (« 1ère location »), la valeur
locative révisée sera/serait comprise entre 80 et 95% de la valeur locative de
marché en considération de l'abattement relatif à « l'accession différée » des
travaux qui auraient été effectués par le preneur (à confirmer au cas par cas). Pour
apprécier une variation de +/-10 % des loyers depuis sa dernière fixation, il
sera/serait nécessaire de comparer avec ce qui est comparable c'est-à-dire des
valeurs de marché s'il s'agissait d'une « 1re location » entre les parties. Les
éléments de comparaison à considérer seront/seraient-ils « décapitalisés » ou
« non décapitalisés » ? Quid en cas de la hausse des valeurs locatives si le preneur
s'est acquitté initialement d'un droit d'entrée ou d'une cession de droit au bail ?
Comment éviter que ce dernier ne paie deux fois de la même « chose » d'abord
initialement puis au cours du bail lors d'une révision ? ;
 intervient au cours d'un bail qui a été renouvelé 3 ans plus tôt, la valeur locative
révisée s'entendra au sens de l'article L. 145-33 du Code de commerce.
S'agirait/s'agira-t-il des mêmes valeurs que celles relevées dans le cadre des
renouvellements de baux après un éventuel abattement selon la réalisation
effective de travaux ? Une valeur locative révisée est-elle nécessairement dans le
même segment de marché que celui des renouvellements ? Quelle sera la base
référentielle pour le démontrer de façon probante ? ;
 concerne un bail aux termes duquel les parties ont procédé, sans équivoque, à la
définition contractuelle du loyer à la « valeur de marché au gré des
renouvellements de baux successifs ». S'agissant de respecter la liberté
contractuelle, faudra/faudrait-il appliquer cette clause à l'occasion de la révision
du loyer, au sens de l'article L. 145-38 du Code de commerce, comme il sera
nécessaire de le faire lors des renouvellements ?

In fine, la jurisprudence est peu abondante sur ces sujets précis.

B. - Le marché locatif des bureaux : des baux et débats

1° État des lieux du marché parisien (QCA) : point

marché
2° Les mesures en matière expertale : la valeur locative
(VL/en 2022)

Source : MOP EXPERTISES

C. - Les hôtels : le « prix » de la monovalence (C. com.,

art. R. 145-10)

1° Le prix de la monovalence (C. com., art. R. 145-10)

2° Proposition expertale

Source : MOP EXPERTISES

Conclusion

25. - Depuis le 2e trimestre 2022, partout en France, la situation économique et

commerciale connaît un retour à la normale c'est-à-dire à des seuils de CA HT qui sont
proches de ceux de 2019. L'extraordinaire chute des statistiques du chômage atteste de ce
dynamisme. À Paris, le commerce reste difficile dans les quartiers centraux qui
connaissaient les flux de clients potentiels les plus denses parce que d'origine touristique
et tertiaire. L'activité touristique connaît une reprise dans la capitale même si le tourisme
d'affaires reste « affecté ». Il le sera sans doute plus durablement face au développement
des communications professionnelles à distance via des supports interactifs (application
de communication collaborative de type visio-conférences).

Dans ce contexte, la valeur vénale des fonds de commerce parisiens situés dans les très
bons emplacements centraux de la capitale est en baisse par rapport à 2019.

La perte de 10 % à 20 % de chiffre d'affaires remet, souvent, en cause la rentabilité

(EBE) d'un fonds. Le loyer est un facteur essentiel. Il est « le variable » autorisant des
ajustements pour assurer la pérennité d'un fonds.

En 2022, nous relevons, aussi, fréquemment, l'absence de droit d'entrée sollicité et la

disparition progressive des cessions de droits au bail au gré des mois de
commercialisation. Les éventuels cessionnaires, aux trésoreries fragilisées, ne trouvent
plus les financements nécessaires pour acquérir cet élément incorporel du fonds devenu
très/trop « volatile ».

La baisse ou chute de la valeur vénale des fonds est par conséquent provoquée par la
dépréciation de l'un de ses composants qui est le droit au bail. Il semblerait que ce constat
commercial soit surtout valable dans le centre historique et les quartiers d'affaires
parisiens, en 2022.

L'appréciation doit rester ponctuelle, au cas par cas.

Les autres secteurs ou régions n'ont pas été affectés dans les mêmes proportions et les
commercialités ont été « résilientes » ou « stables » ; parfois dans la médiocrité. Il ne faut
pas oublier ce qu'était la commercialité avant la crise sanitaire dans de nombreuses villes
de France. À cet effet, le dispositif de la loi ELAN Note 1 avait pour objectif de revitaliser
les centres-villes les plus désertés. Les nouvelles règles relatives à la composition et au
fonctionnement des CDAC, entrées en vigueur le 1er octobre 2019, avaient été décidées
pour lutter contre la dévitalisation commerciale de certains territoires.

Pour certains observateurs qui ont raison gardée, l'épilogue de cette crise sanitaire
exceptionnelle est qu'elle fut un « accélérateur de tendances » commerciales et sociétales
dans un monde bouleversé par les « big data ».

Quelles seront les conséquences de cette nouvelle crise ? Cette fois-ci, elle est
énergétique en raison notamment de la guerre en Ukraine. Des crises, aux fondements
différents, se succèdent et fragilisent la consommation et les réseaux traditionnels de la
distribution même AMAZON se préparerait à licencier 10 000 employés.▪

Mots clés : Bail commercial. - Valeurs locatives. - Covid 19. - Évolution.

Note 1 L. n° 2018-1091, 23 nov. 2018.

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