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L’indemnité d’éviction .‫ﺗﻌﻮﯾﺾ أﻻﺳﺘﺤﻘﺎﻗﻲ‬

Plan du sujet page 01

Introduction page 02
Indemnité d’éviction page 03
Définition
Dispositions légales
Code de commerce
Loi n°05-02 du 06+/02/2005 modifiant et complétant les dispositions du code de commerce.

Expertise judiciaire :
 Détermination de l’indemnité d’éviction. page 04
 Composante du fonds de commerce page 04
 Le bail commercial page 05
 Elément entrant dans le calcul de l’indemnité d’éviction page 06
 Cas pratique
* Calcul de l’indemnité par la méthode dite du droit au bail page 7
* Calcul de l’indemnité par la méthode du chiffre d’affaires page 7
* Calcul de l’indemnité par la méthode du résultat page 8
Conclusion page 8
Discussion et bibliographie pages 9 à 10.

I ) INTRODUCTION

Pour diverses raisons, le bailleur peut être amené à ne pas accepter le renouvellement du bail. Dans ce cas, sauf
exceptions prévus aux articles 177 et suivants le locataire évincé est en droit de réclamer une indemnité dite
d’éviction.

Les raisons dans la pratique sont nombreuses et parmi celles-ci nous citerons :

 Le non renouvellement suite à un désaccord sur le nouveau loyer qui après mésentente, le propriétaire décide
de ne pas renouveler le bail et se trouve donc obligé pour récupérer son bien de payer une indemnité
d’éviction..

 Le décès du propriétaire des murs à la suite de quoi les héritiers réclament un fort loyer ou décident purement
de ne pas renouveler le bail

 La vente du bâtiment à un nouvel acquéreur qui n’accepte pas de renouveler le bail.

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 Le propriétaire des murs décide d’exploiter lui-même le fonds, ou d’affecter les locaux à usage d’habitation.

Dans tous ces cas, le juge est confronté à fixer le montant de l’indemnité. Il s’agit d’une question technique qui exige
en plus des connaissances purement juridiques, des informations d’ordre économiques, fiscales, comptables et
financières (régionales ou locales) qui souvent échappent ou ne sont pas à la portée du juge.

La proposition de la «médiation» est rarement acceptée par les parties, à la suite de quoi, le juge fait appel à un expert
judiciaire spécialisé souvent en finances et comptabilité.

Les experts judiciaires choisis dans ce cas, de par leur formation, sont souvent issus des corps d’experts comptables,
auditeurs ou de commissaires aux comptes.
En effet il s’agira d’apprécier la valeur du fonds de commerce dans sa partie immatérielle, qui donc est mieux placé
que ces catégories pour apprécier et évaluer le fonds de commerce.
Il est souvent fait appel aux autres catégories d’experts (experts fonciers, évaluateurs issus du corps de commissaires
priseurs etc..) notamment en matière d’indemnité d’éviction agricole.
Cette dernière est spécifique est fera l’objet d’une étude complémentaire. Elle est souvent rencontrée dans les cas
d’expropriation pour cause d’utilité publique suite à la réalisation de projets d’utilité publique (cas des autoroutes, de
la construction des barrages, de la réalisation de programme de logements, passage de réseaux gaz, électricité, etc..)

II) INDEMNITE D’EVICTION

a) Définition

L’article 176 du code de commerce stipule : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail.
Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles 177 et suivants, payer au locataire évincé une
indemnité dite « d’éviction » égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages
de la profession, augmentée éventuellement de frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais
et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le
préjudice est moindre ».

L’article 187 code de commerce : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé
de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. »

Par ces dispositions, le législateur a voulu protéger le commerçant –locataire- en lui garantissant le renouvellement du
bail sous certaines conditions. Cependant il y’a lieu de retenir que cette protection tend à disparaître avec la loi 05-02
du 06/02/2005 modifiant et complétant les dispositions du code de commerce.

L’indemnité d’éviction revient alors à estimer la valeur marchande d’un fonds de commerce notamment dans sa
partie immatérielle.

b) Dispositions légales :

L’indemnité d’éviction est régie par le code de commerce et la loi 05-02 du 06/02/2005 modifiant certaines
dispositions du code de commerce.

1) Le code de commerce
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Art.78 fixant les éléments du fonds de commerce.

« Font partie du fonds de commerce les biens mobiliers affectés à l’exercice d’une activité commerciale. Le fonds de
commerce comprend obligatoirement la clientèle et l’achalandage. Il comprend aussi, sauf disposition contraire, tous
autres biens nécessaires à l’exploitation du fonds, tels que l’enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la matériel,
l’outillage, les marchandises, le droit à la propriété industrielle et commerciale ».

Le locataire évincé perdra tous les éléments incorporelles rattachés au fonds de commerce, notamment le droit au bail,
la clientèle, l’achalandage etc.. Ce sont d’ailleurs ces éléments qu’il y’a lieu d’évaluer pour l’indemnisation du
locataire.

2) La loi 05-02 du 06/02/2005 modifiant et complétant les dispositions du code de commerce :

Cette loi a ajouté :

 Un article 187 bis (nouveau) :

« Les baux commerciaux conclus à compter de la publication de la présente loi au journal officiel doivent, sous
peine de nullité, être dressés en la forme authentique.
Ils sont conclus pour une durée librement fixée par les parties. Sauf stipulation contraire des parties, le preneur est
tenu de quitter les lieux loués à l’échéance du terme fixé par le contrat sans signification de congé et sans
prétendre à l’indemnité d’éviction telle que prévue par le présent code. »

 Un article 187 ter. (nouveau) :

« Les renouvellements des baux commerciaux conclus antérieurement à la publication visée à l’article 187 bis
ci-dessus demeurent régis par la législation en vigueur à la date de la conclusion du bail. »

Remarque : L’avènement de ces deux articles modifie sensiblement le sens du bail commercial et lui retire cette
protection donnée par le législateur au commerçant locataire « le droit de renouvellement du bail ou à défaut
l’indemnité d’éviction ». La durée devenant libre, alors qu’auparavant celle-ci est de 3 – 6 ou 9 années.

III EXPERTISE JUDICIAIRE ET CALCUL DE L’INDEMNITE D’EVICTION

L’étude de l’indemnité d’éviction calquée ici sur un cas pratique.

Dans le cadre de l’expertise judiciaire, il est souvent demandé à l’expert de déterminer le montant de l’indemnité
d’éviction.

La mission telle que prévue au jugement se résume ainsi :

‫… و ﺗﻘﺪﯾﺮ ﻗﯿﻤﺔ اﻟﺘﻌﻮﯾﺾ اﻹﺳﺘﺤﻘﺎﻗﻲ اﻟﻤﺴﺘﺤﻖ‬. ‫"اﻻﻧﺘﻘﺎل ﻟﻠﻤﺤﻞ اﻟﺘﺠﺎري ﻣﻮﺿﻮع اﻟﻨﺰاع‬
‫ ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﻟﺘﺠﺎري ﻻ ﺳﯿﻤﺎ ﻣﺼﺎرﯾﻒ اﻟﻨﻘﻞ و اﻋﺎدة‬176 ‫ أﺧﺬا ﺑﻌﯿﻦ اﻹﻋﺘﺒﺎر ﻛﻞ اﻟﻌﻨﺎﺻﺮ اﻷﺳﺎﺳﯿﺔ ﻓﻲ اﻟﺘﻘﻮﯾﻢ اﻟﻮارد ﻓﻲ ﻧﺺ اﻟﻤﺎدة‬،‫ﻟﻠﻤﺪﻋﻲ ﺑﺼﻔﺔ دﻗﯿﻘﺔ‬
"‫اﻟﺘﺮﻛﯿﺐ و ﺣﻘﻮق اﻟﺘﺤﻮﯾﻞ اﻟﻮاﺟﺐ ﺗﺴﺪﯾﺪھﺎ ﻟﻤﺤﻞ ﺗﺠﺎري ﻣﻦ ﻧﻔﺲ اﻟﻘﯿﻤﺔ‬

« Se rendre sur les lieux pour apprécier les divers paramètres (situation du local, sa surface, l’activité exercée, l’état
général de la construction, les ouvertures sur la rue etc..) pour enfin procéder à l’évaluation de l’indemnité d’éviction
en tenant compte des éléments cités à l’article 176 du code de commerce »

Il s’agit alors de déterminer la valeur marchande du fonds de commerce, suivant les usages de la profession,
augmentée éventuellement de frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de
mutation à payer pour un fonds de même valeur.
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Composante du fonds de commerce

Le fonds de commerce est l’ensemble des éléments permettant d’exploiter une clientèle, comme le matériel, le
mobilier, les marchandises (éléments corporels), l’enseigne, le nom commercial, le droit au bai, la clientèle (éléments
incorporels), etc. La clientèle est l’élément essentiel sans lequel il n’y a pas de fonds de commerce.

Il existe plusieurs méthodes de calculs de l’indemnité d’éviction. Elles reposent toutes sur le calcul de la valeur du
fonds de commerce. Cette valeur est souvent fonction :

- Du droit au bail
- Du chiffre d’affaires moyen des 03 derniers exercices
- Du bénéfice moyen des 03 derniers exercices

L’indemnité d’éviction ainsi calculée donnera des valeurs très différentes, et aucune des méthodes ci-dessus prise
séparément n’est proche de la juste valeur. Pour atténuer ces différences et réduire ainsi l’arbitraire possible dans ce
genre d’évaluations entre les trois méthodes, nous retenons la moyenne harmonique des trois valeurs ce qui nous
semble la plus proche de la réalité commerciale.

La valeur marchande du fonds de commerce comprendra essentiellement le droit au bail, la clientèle et l’achalandage.

L’indemnité d’éviction sera la valeur marchande du fonds de commerce à laquelle nous ajoutons les frais normaux de
déménagement et de réinstallation, ainsi que le frais et droits de mutation pour un même fonds.

Le droit au bail

Le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant, qui est le droit d'occuper les
locaux et de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail qui y est associé ; il a donc une valeur patrimoniale.

Le droit au bail est une conséquence de la signature d’un bail commercial. Il caractérise notamment le fait que le
locataire signataire bénéficie d’un droit de renouvellement du bail à l’échéance des 9 ans réglementaires. Le droit au
bail est cessible, le locataire peut donc céder son droit au bail avec le fond de commerce dont il fait le plus souvent
partie intégrante.

L’appréciation de la valeur du droit au bail : Ce sera l’économie réalisée suite au renouvellement de celui-ci, au
lieu d’une location nouvelle tenant compte de la valeur locative marchande. Le bail est en général conclu pour 3 – 6 –
ou 9 ans. Les loyers déterminés suite au renouvellement du bail se font dans la pratique avec une augmentation
moyenne d’environ 20 % tous es 03 ans lorsqu’ils ne sont pas indexés sur certains indices. Indices du cout de la
construction par exemple.)

La clientèle et l’achalandage sont estimés en fonction de la situation du local et de l’activité

Exemple pratique

Pour un local situé sur une artère commerciale, au rez-de-chaussée, en façade et sur dix 10 mètres de profondeur,
activité de Plomberie-Chauffage-Sanitaire :

Le bail était conclu pour 120 000,00 DA/an pour 9 ans.

La révision des loyers se fera tous les 03 ans avec une augmentation moyenne
de 20 % tous les trois ans.

La révision des loyers dans le cadre normal du renouvellement du bail donnera :

* au début de la quatrième année : 120 000.00 x 1.20 = 144 000.00 DA/AN
* au début de la septième année : 144 000.00 x 1.20 = 172 800.00 DA/AN
* début dixième année, le loyer sera de 172 800.00 x1.20 = 207 360,00 DA/AN
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Calcul de l’indemnité selon la méthode n° 01 dite du « droit au bail »

En admettant que la valeur locative marchande soit de 400 000.00 DA/AN pour des locaux identiques, l’économie
réalisée suite au renouvellement du bail sera
de : 400 000,00 – 207 360,00 = 192 640.00 DA/an.

Le droit au bail sera évalué à la valeur actuelle de 03 ans d’économie de loyers, soit au taux moyen de 08 % la valeur
actuelle est de 192 640,00 DA pendant 03 ans.
= 192 640.00 x 2,57709= 496 450,62

Pour apprécier la valeur marchande du fonds commercial, nous ajoutons à la valeur du droit au bail, l’estimation de la
clientèle et le cas échéant l’achalandage.

La clientèle et l’achalandage sont estimés en pourcentage du droit au bail. Ce pourcentage dépend de la situation du
local et peut varier de 25 à 120 %

Pour un local situé sur une artère commerciale :

- Au rez-de-chaussée :
- en façade et sur 5 mètres de profondeur : 100 %
- Les zones d’angle sont retenues à 120 %
- en façade et sur 10 mètres de profondeur : 75 %
- en façade et sur 20 mètres de profondeur : 35 %

- Le sous-sol relié : est retenu au coefficient de 25 % porté à 35 % lorsqu’il est accessible à la clientèle

- Le 1er étage : est retenu à 50 % pour la bande de 5 m de façade s’il existe une réelle vitrine, et à 0,40 pour le reste de la
surface
.
- La mezzanine : est retenue à 0,10 voire 0,20 lorsque la hauteur sous plafond est supérieure à 2,20 mètres.

Pour un local situé sur d’autres ruelles peu fréquentées ou dans une citée :
La clientèle est généralement estimée à un maximum de 40 % - L’achalandage étant presque nul.

La valeur du fonds de commerce sera ainsi constituée de :

- Estimation du droit au bail
- plus un pourcentage représentant la clientèle et l’achalandage.

L’indemnité d’éviction sera :

- Valeur du fonds de commerce
- plus les frais normaux de déménagement et de réinstallation,
- ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Ces deux derniers paramètres sont pour la plupart estimés forfaitairement.

Ils représentent les frais de transport, de réinstallation et les droits aux R.C et sont souvent estimés forfaitairement entre 25 000,00
et 40 000,00 DA.

La clientèle et l’achalandage sont un pourcentage du droit au bail. Ce pourcentage est variable suivant la situation du local.

Dans notre exemple en estimant la clientèle et l’achalandage à 75 % (local au

rez-de-chaussée sur 10 mètres de profondeur).

La clientèle et l’achalandage seront de 75 % de la valeur du droit au bail soit ;

(496 450,62 x 75 % ) = 496 540,62 DA
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L’indemnité d’éviction sera de :

- fonds commercial Valeur du droit au bail :…………… 496 450,62
- Clientèle et achalandage :…(75 %)………………….. 372 405,47
- Autres frais (déménagement et droit de mutation) forfait : 30 000,00
Total indemnité d’éviction : 898 856,09 DA

Dans cette méthode l’indemnité d’éviction est calculée en fonction de la valeur du droit au bail.

Calcul de l’indemnité selon la méthode n° 02 dite du « Chiffre d’affaires »

Dans cette méthode nous prenons en considération la moyenne du C.A. HT des trois dernières années, c’est-a-dire
l’année précédent la demande d’éviction ainsi que les deux précédentes.

La valeur du fonds de commerce est un pourcentage de cette moyenne. Des études ont été menées aux fins d’arrêter les
pourcentages par activité, traçant ainsi un barème d’évaluation. A titre indicatif nous reproduisons un extrait du
barème d’évaluation des fonds de commerce édité par la CRCI-Pyrénées. (Chambre Régionale de Commerce et
d’industrie)
Lien : www.leparcourstransmission.com
Ce barème donne pour diverses activités une amplitude du chiffre à retenir sur le CA.

Pour l’activité de Plomberie-Chauffage-sanitaire : la valeur du fonds de commerce est comprise entre 10 et 40 % du

CA. Compte tenu de la situation du local, jugée intéressante, le pourcentage à retenir sera plus proche du maximum,
soit 30 %

Extrait du barème :
Nature du commerce Barème utilisé
- Boucherie 25 à 60 % du CA
- Café 100 0 300 fois la recette journalière
- Coiffeur 50 à 120 % du CA
- Fruits et légumes 15 à 70 % du C.A
- Plomberie-Chauffage-Sanitaire 10 à 40 % du C.A

Les chiffres d’affaires des trois derniers exercices ainsi que les résultats tels qu’il ressort des déclarations fiscales sont
les suivants :

ANNEES Chiffre d’affaires Résultats

 2010 …. 2 548 000,00 282.000,00
 2011 ….. 2 650 000,00 118 000,00
 2012 ….. 2 251 000,00 ‘ 147 000,00
Total :……… 7 449 000,00 Total 547 000,00
MOYENNE…… 2 483 000,00 Moyenne 182 300,00

La valeur du fonds de commerce selon le barème sera de 30 % du C.A. Moyen soit :

(2 483 000,00 x 30 %) = 744 900,00 DA.

L’indemnité d’éviction sera de :

- fonds commercial Valeur du droit au bail :…………… 744 900,00
- Autres frais (déménagement et droit de mutation) forfait : 30 000,00
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Total indemnité d’éviction : 774 900,00 DA

Dans cette méthode l’indemnité d’éviction est calculée en fonction du barème et du chiffre d’affaires.
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Calcul de l’indemnité selon la méthode n° 03 dite du « Résultat »

Dans cette méthode il s’agira d’actualiser le bénéfice moyen des trois dernières années. Le bénéfice comptable moyen
d’après la comptabilité est de 182 300,00 DA

La valeur du fonds de commerce selon cette méthode sera l’actualisation du bénéfice moyen des 03 dernières années
soit :
(182 300,00 x 2,57709) = 469 804,00 DA.

L’indemnité d’éviction sera de :

- fonds commercial Valeur du droit au bail :…………… 469 804,00
- Autres frais (déménagement et droit de mutation) forfait : 30 000,00
Total indemnité d’éviction : 499 804,00 DA

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Pour terminer notre évaluation et répondre au juge, nous devons indiquer le montant de l’indemnité d’éviction. Nous venons de
voir trois méthodes qui prises isolément fera que, chacune contiendrait une part d’arbitraire, c’est pourquoi nous retenons la
moyenne harmonique des trois valeurs soit :

Indemnité d’éviction selon la méthode de la valeur du droit au bail loyer : 898 946,08 DA
Indemnité d’éviction selon la méthode du barème : 774 900,00 DA
Indemnité d’éviction selon la méthode des résultats :………………………. 499 804,00 DA
TOTAL / 2 173 650,08
MOYENNE ARITHMETIQUE 724 550,03
MOYENNE HARMONIQUE 681 247,30

L’indemnité d’éviction finale à retenir dans notre cas est la moyenne harmonique des différentes méthodes soit : 681 247,30 DA

Discussion

Il n’existe bien sure pas de méthodes infaillibles, elles reposent toutes sur le bon sens de l’approche de la valeur de
marché quant à l’estimation du préjudice. Il convient cependant de ne pas perdre de vue que nous calculons une
indemnisation et non un prix de vente.
Par ailleurs nous nous attarderont sur la notion de fonds de commerce et droit d’entrée, pas de porte ou ATABA.

Le versement au bailleur d'un pas-de-porte ou d'un droit d'entrée est en général compensé par un loyer plus
faible.

Pas-de-porte : S'il s'agit d'un local vacant, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d'un droit
d'entrée au propriétaire des murs. Cette somme, librement fixée par les parties, est définitivement acquise au
bailleur et n'a pas à être remboursée à la fin du bail.

Le pas-de-porte peut être considéré :

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 soit comme un supplément de loyer (cas le plus fréquent), permettant au propriétaire de se prémunir contre le
risque de décalage entre la hausse de loyer et celle de la valeur locative réelle des locaux (supplément intégré
dans le calcul du loyer au moment du renouvellement du bail),
 soit comme une indemnité en contrepartie de certains éléments, notamment d'avantages commerciaux, fournis
par le bailleur sans rapport avec le loyer, en contrepartie de l'indemnité d'éviction due au locataire en cas de
non-renouvellement du bail, ou en contrepartie de la dépréciation de la valeur vénale des locaux.

Attention : la nature du pas-de-porte doit être précisée dans le contrat de bail. S'il s'agit d'un supplément de loyer, le
locataire peut le déduire de ses bénéfices, en répartissant cette déduction sur une période au moins égale à la durée du
bail (par 1/9es par exemple). Mais si ce versement est qualifié d'indemnité, le locataire ne peut ni le déduire, ni
l'amortir.

Révision triennale

Le loyer peut être révisé à la demande du bailleur ou du locataire au bout de 3 ans minimum. Une révision n'est
possible que si 3 ans se sont écoulés depuis la date d'entrée en jouissance du locataire (bail d'origine), du
renouvellement d'un bail précédent ou la prise d'effet de la précédente révision.

La révision ne peut être demandée qu'une fois la période de 3 ans expirée (soit à partir du lendemain de son
expiration). Toute requête faite avant l'expiration de la période triennale est considérée comme nulle.

Plafonnement de la révision, la révision triennale est plafonnée. En effet, la hausse du loyer en cours ne peut pas
excéder la variation de l'indice trimestriel de référence :

Pour déterminer le nouveau loyer lors de la première révision triennale, la formule de calcul est la suivante : loyer en
cours x (dernier indice de référence connu / indice de référence en vigueur au jour de sa fixation initiale).

Déplafonnement de la révision. Le propriétaire peut demander le déplafonnement du loyer, ce qui implique que le
loyer du bail renouvelé ou en cours peut dépasser la variation de l'indice de référence, en cas de :

 modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles

artères, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence
favorable réelle sur l'activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d'affaires par exemple),
 déspécialisation du bail par le locataire (changement d'activité).

Révision annuelle : Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile,
permettant l'indexation du loyer sur la variation de l'indice de référence mentionné dans le contrat.

Modification du loyer lors du renouvellement du bail

Quand le contrat de bail arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le locataire, propriétaire du fonds de
commerce exploité dans les locaux, bénéficie du droit de renouvellement, s'il y a exercé son activité depuis plus de 3
ans.

À cette occasion, si le bailleur souhaite modifier le montant du loyer, il doit engager une procédure particulière de
renouvellement du contrat de bail.

Alger, le 05 Mars 2015

Makhlouf AIT OUAMER

Commissaire aux comptes

Bibliographie :

- Journal des sociétés : Antoine Vasselin, expert en estimations immobilières prés la Cour d’Appel de Paris
- Le barème d’évaluation des fonds de commerce. CRCI Midi-Pyrénées. www.leparcourstransmission.com
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- Mémento pratique – Francis Lefebvre.