INITIATION AUX BAUX

COMMERCIAUX DEPUIS LA LOI PINEL

PLAN

SUPPORT DE COURS (p 2)

ANNEXES (p 14)
- UN BAIL LOI PINEL (p 15)

- FORMULES (p 52)

- UNE DECISION SUR QPC DU CONSEIL CONSTITUTIONNEL (sur le

déplafonnement) p 58

- UNE DECISION DE LA COUR DE CASSATION (bail, nue-propriété et

usufruitier) p 61

1
SUPPORT DE COURS

2
I – LE CHAMP D’APPLICATION DU STATUT DES BAUX
COMMERCIAUX

1. Conditions d’application du statut :

A- un bail

a – certaines conventions ne sont pas des baux

b – forme du bail

c – les diagnostics requis

d – l’obligation de délivrance

e – la situation de l’usufruitier et du conjoint

B- un immeuble ou un local

C- une destination commerciale

a- l’activité du locataire

b- le bail mixte

D- la propriété et l’exploitation d’un fonds de commerce

a-exclusion des activités non commerciales

b- la nécessité d’une clientèle

E-une immatriculation au RCS ou au Répertoire des Métiers

a- l’immatriculation est personnelle

b- la mention de l’activité exercée

c- la sanction du défaut d’immatriculation

2. Particularités

A- les locaux accessoires

B- les terrains

3
II – LA DUREE DU BAIL

1. durée minimum de 9 ans

2. le congé triennal du locataire

A- principe : la faculté de donner congé sans motif particulier

B- les durées fermes : 4 exceptions légales

a- les baux conclus pour plus de 9 ans

b- les locaux monovalents

c- les bureaux

d- les locaux de stockage

3. Le congé triennal du bailleur

A- pour construire, reconstruire ou surélever

B- pour transformer à usage principal d’habitation

4. le congé du locataire retraité, invalide ou décédé

5. les baux hors statut

A- les baux dérogatoires

a- interdiction de nouveaux baux dérogatoires après 3 ans

b- au-delà de 3 ans le nouveau bail est soumis au statut

B- les baux saisonniers

C- la convention d’occupation précaire

a- définition légale

b- exemples d’application

4
III –LE RENOUVELLEMENT DU BAIL

1 -propriété et exploitation du fonds

A- l’exclusion du locataire gérant

B- l’exploitation effective du fonds

2. Sanctions : le refus de renouvellement sans indemnité

A- la dénégation du droit au statut

B- la dénégation du droit au renouvellement

C- le refus de renouvellement pour motif grave et légitime

3. La procédure de renouvellement

A- le congé du bailleur

a.préavis de 6 mois

b. la tacite prolongation

c. la motivation du congé

B- la demande de renouvellement du locataire

a. l’absence de préavis

b. la réponse du bailleur

C-La date d’effet du nouveau prix du bail

5
IV – LE REFUS DU RENOUVELLEMENT

1. Les principes généraux de l’indemnité d’éviction

A- Le préjudice causé au preneur

a. L’indemnité d’éviction équivaut au préjudice causé par le défaut de renouvellement

b. le pouvoir d’appréciation du juge

B- Le débiteur de l’indemnité

C- Le départ ou la cessation d’activité du preneur

D- Le créancier de l’indemnité

E- la perte de la chose louée

F -L’offre d’un local de remplacement

G- Les différents modes d’évaluation

2. La perte du fonds de commerce

A- L’indemnité principale : les méthodes d’estimation

a. par le chiffre d’affaires

b. par la capacité bénéficiaire et la rentabilité

c. par le l’EBE

d. par la valeur plancher

e. Par la méthode du différentiel de loyer

f. la valeur locative de marché

B- Les indemnités accessoires

a. l’indemnité de remploi

b. les pertes sur stock

c. l’indemnité de déménagement

d. le trouble commercial

e. les frais de licenciement

6
f. les frais de réinstallation

3 . Le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

A- Le refus pour motif grave et légitime

a. la notion du motif grave et légitime

b. la mise en demeure

B- Le refus de renouvellement en raison de l’état de l’immeuble

a. insalubrité et dangerosité de l’immeuble

b. Droit de priorité du locataire en cas de reconstruction de l’immeuble

C- le droit au maintien dans les lieux

a. la portée du maintien

b. les obligations du maintien

D- L’indemnité d’occupation

a. la fixation de l’indemnité

b. critère d’appréciation : l’indemnité de la valeur locative

7
V – LE LOYER DU BAIL
1. Le principe : le loyer doit correspondre à la valeur locative

A- l’estimation de la valeur locative

B- la validité des clauses de loyer variable

2. Le calcul du plafonnement du bail renouvelé

A- bail de 9 ans renouvelé au terme contractuel

B- bail de 9 ans renouvelé après tacite prolongation

C- bail de 9 ans renouvelé après repentir du bailleur

D- loyer de base

3. Le déplafonnement en cas de modification d’un élément de la valeur

locative
A- modification de locaux et améliorations

B- modification de la destination des lieux

C- modification des obligations des parties

D- modification des modalités de fixation du prix

E- modification des facteurs locaux de commercialité

4. Le déplafonnement en raison de la durée du bail

A- durée supérieure à 9 ans

B- durée supérieure à 12 ans

C- cas du repentir

5. L’augmentation par paliers ou le « plafonnement du déplafonnement »

6. La révision du loyer

A- la révision triennale

a. le délai de 3 ans

b. le plafonnement du loyer

8
c. déplafonnement du loyer

• la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité

• une variation supérieure à 10% de la valeur locative
• l’augmentation par paliers

d. la valeur locative inférieure au plafond

e. le calcul de la valeur locative

B - La révision légale

a. la mise en œuvre de la révision

b. la validité des clauses d’échelle mobile : à la hausse et à la baisse

9
VI – ETAT DES LIEUX, CHARGES LOCATIVES ET IMPOTS
1. État des lieux obligatoire : dispositions d’ordre public

2. A l’entrée : lors de la conclusion du bail

3. A la sortie : cession et restitution des lieux

4. Charges locatives, impôts et travaux : dispositions d’ordre public

A- Inventaire précis et limitatif des charges et taxes récupérables

B-Clauses expresses et détaillées en faveur du bailleur

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VII – LA RESILIATION DU BAIL
1. Champ d’application de la clause résolutoire

2. Conditions d’application de la clause résolutoire

A- Mise en demeure par exploit d’huissier

B- le preneur dispose d’un délai d’un mois pour obtempérer

C-l’infraction commise par le preneur doit figurer dans le commandement

3. Les obstacles à la mise en œuvre de la clause résolutoire par le bailleur

A- La force majeure : article 1218 du Code Civil

B- L’exception d’inexécution : articles 1219 et 1220 du Code Civil

C- l’absence de bonne foi : article 1104 du Code civil

11
VIII – LA DESPECIALISATION DU BAIL
1. La déspécialisation partielle

A- Les activités incluses et non incluses

B- Les activités connexes ou complémentaires

C- La procédure

D- L’impact sur le loyer

2. La déspécialisation plénière

A- Les justifications économiques

a. les déspécialisations autorisées

b. les déspécialisations interdites

B- la compatibilité avec la destination, le caractère et la situation de l’immeuble

C- La procédure

D- L’impact sur le loyer

12
IX – LE DROIT DE REPENTIR DU BAILLEUR

1-le domaine du repentir

2- les conditions de fond du repentir

A- le locataire est encore dans les lieux

B- le locataire a acheté ou loué un local de réinstallation

3- Les formes du repentir

4. le délai du repentir

5. Les suites du repentir

A- la fin de la procédure

B- Le renouvellement du bail

C-l’indemnité d’occupation

13
 ANNEXES

1 - APPLICATION PRATIQUE ET COMMENTEE : UN BAIL COMMERCIAL LOI

PINEL

2 – FORMULES

3 – 2 ARRETS IMPORTANTS (déplafonnement/usufruitier et nu-propriétaire)

14
 APPLICATION PRATIQUE ET
COMMENTEE : UN BAIL COMMERCIAL
LOI PINEL

15
BAIL COMMERCIAL

entre

____

et

____

16
 PARTIES A L’ACTE

Variante 1
Les soussignés

Ci-après dénommée le « Bailleur »,

D'une part,

Ci-après dénommée le « Locataire »,

D'autre part,
Variante 2
M…
Né le ..
De nationalité française
Demeurant …

Agissant pour lui-même ès qualité de Bailleur

Ci-après dénommé le « Bailleur »

Agissant pour la société … , société à responsabilité limitée en formation au capital

de …

Ci-après dénommée le « Locataire »

Après avoir exposé ce qui suit

PREAMBULE

Suivant acte reçu en la forme authentique _____ le Bailleur est propriétaire des biens objets
du présent bail, tel que plus amplement décrit ci-après.

Variante (renouvellement)
Suivant convention en date du _________à ____________, le Bailleur a consenti au Locataire
un bail portant sur divers locaux dépendant de l'immeuble sis à _______________________.

Ce bail a été conclu pour une durée de ___ à compter du ____, venant à expiration le ____

Le Locataire s'étant prévalu à l'expiration de ce bail des dispositions du statut des baux
commerciaux et le Bailleur ayant consenti au renouvellement, les parties sont convenues de
renouveler ce bail dans les termes ci-après.

17
Variante 1 Si les parties se sont mises d'accord dès l'origine sans délivrance préalable d'un
congé ou d'une demande de renouvellement

Le Preneur ayant demandé à l'amiable le renouvellement du bail sus-énoncé et le Bailleur

ayant accepté, ils se sont rapprochés aux fins de déterminer les conditions et le loyer du bail
renouvelé ainsi qu’il suit :

Variante 2. - Si le renouvellement est consenti après congé avec offre de renouvellement

Par exploit de Maître ____, huissier de justice à ______ en date du _______, le Bailleur a
donné congé au Preneur pour le _______, avec offre de renouvellement, mais sous diverses
conditions nouvelles et moyennant un loyer correspondant à la valeur locative.

Variante 3. - Si le renouvellement est consenti après demande en renouvellement du locataire

suivie d'acceptation de principe du propriétaire, par acte extrajudiciaire
Par exploit de Maître _______, huissier de justice à ____ en date du ______, le Preneur a en
application de l'article L. 145-10 du Code de commerce, demandé le renouvellement du bail
sus-énoncé.

Le Bailleur a accepté le principe du renouvellement suivant exploit de Maître _____, huissier

de justice à ________ en date du _____________, mais sous réserve de diverses
modifications à faire insérer dans le bail à intervenir.

Variante 4. - Si le renouvellement intervient après une procédure

Les parties n'ont pu aboutir à aucun accord amiable sur les conditions de ce nouveau bail et
notamment sur la valeur locative des lieux loués.
Le Bailleur a alors, suivant la procédure prévue par les articles 29 et suivants du décret du 30
septembre 1953, notifié au Preneur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
en date du ________, son mémoire préalable comportant l'exposé des faits et moyens et ses
conclusions.

Passé le délai d'un mois à compter de cette date, il a ensuite assigné ledit Preneur devant
Monsieur le président du Tribunal de grande instance de ______ par exploit de Maître
_______, huissier de justice à _______ en date du ___________

Par décision rendue le __________ devenue définitive, Monsieur le président du Tribunal de

grande instance de ____________, statuant sur les moyens et conclusions des mémoires
respectifs des parties, a fixé les conditions du bail renouvelé.

À la suite de cette décision, le Bailleur a, dans le délai d'un mois fixé par la loi, envoyé au
Preneur un projet de bail que celui-ci a reconnu conforme à la décision intervenue et qu'il a
accepté.

En conséquence, il est procédé au renouvellement du bail liant les parties ainsi qu'il suit :

Suite variante 1 à 4

18
Les parties s'étant mises d'accord sur les conditions et le prix du loyer ont procédé au
renouvellement ainsi qu'il suit :

Suite

Ont arrêté et convenu ce qui suit

BAIL COMMERCIAL

Article 1. Bail - Désignation des locaux

Le Bailleur donne à bail à loyer, à titre commercial en renouvellement du bail sus-énoncé,

conformément aux dispositions des articles L145-1 et suivants du Code de commerce, au
Locataire qui accepte, les biens et droits immobiliers ci-après désignés.

Sur la commune de _________

Dans un immeuble cadastré sous les références suivantes

Contenance
Section Numéro Lieudit
ha a ca
_________ _________ _________

Une partie du bien immobilier comprenant :

• la parcelle de terrain à usage industriel ou commercial d'une contenance de

• ainsi que la construction édifiée sur ladite parcelle.

Droit d'accès à un tiers à des bureaux

Le Locataire devra permettre un libre accès à _________ ou tout ayant droit éventuel à la
partie des bureaux d'une superficie approximative de _________ faisant actuellement l'objet
d'un bail professionnel.

Servitude de passage
Par ailleurs, pour permettre aux époux _________ ou tout ayant droit éventuel d'accéder
depuis _________ à la parcelle leur appartenant, cadastrée _________ il existe à leur profit, à
titre de servitude réelle et perpétuelle, sur la parcelle cadastré _________ (objet du présent
contrat), un droit de passage qui pourra être exercé en tout temps, à toute heure, à pieds et
avec tout véhicule. Il est précisé que la constitution de ladite servitude est consentie à titre
purement gratuit et sans aucune stipulation d'indemnité de part ni d'autre.

En conséquence de quoi, le Locataire s'engage, pour lui-même, ses préposés, ses fournisseurs
et ses clients, à ne rien faire qui puisse en restreindre le libre usage.

19
Suite version origine
Le Locataire déclare avoir visité et examiné les lieux et les estime conformes à l'usage qu'il
entend en faire. Il est précisé que toute erreur dans la désignation ci-avant ne peut justifier ni
réduction, ni augmentation de loyer.

Suite version renouvellement

Il n'est pas fait de plus ample désignation des locaux loués à la demande du Locataire qui
déclare parfaitement les connaître pour les occuper depuis le ______________ en vertu du
bail, tel que modifié par avenant, auquel les présentes font suite.

Article 2. Destination des lieux loués

Variante 1 : affectation à un usage unique

Les biens loués devront servir au Locataire exclusivement à l'exploitation d'un commerce de
_________

a. le cas échéant
Le Locataire devra s'assurer de la mise en conformité des locaux quant à l'entreposage de ses
produits, ainsi que des assurances spécifiques éventuelles.

b. ou
Le Locataire ne pourra entreposer aucun produit pouvant comporter un risque pour la santé ou
l’environnement.

suite
Les lieux loués ne pourront être affectés, même temporairement à un autre usage et il ne
pourra y être exercé aucune autre activité que celle indiquée ci-dessus.

Tout changement même temporaire dans la destination des lieux ou la nature du commerce
exploité, ainsi que toutes activités annexes ou complémentaires devront recevoir l'accord
exprès préalable et écrit du Bailleur sous peine de résiliation du présent bail.

Variante 2 : bail tous commerces

Le Locataire est expressément autorisé à exercer toute activité entrant dans le champ
d’application du statut des baux commerciaux, tel qu’il est édicté par les dispositions des
articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.

Suite
Le Locataire s'interdit toute activité bruyante susceptible d'apporter un trouble quelconque de
voisinage dans l'immeuble ou dans les immeubles voisins et à garantir le Bailleur contre toute
réclamation à cet égard. Au cas néanmoins où le Bailleur aurait à payer des sommes
quelconques du fait du Locataire, celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai.

Article 3. Durée

20
Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf (9) années entières et
consécutives commençant à courir le _________ pour se terminer le _________

Variante 1

Le Locataire et le Bailleur auront chacun la faculté de donner congé à l'expiration de chaque

période triennale conformément aux dispositions de l'article L. 145-4 du Code de commerce.

Variante 2 (possible uniquement pour les baux de plus de neuf ans, pour les locaux construits
en vue d’une seule utilisation pour les locaux à usage exclusif de bureaux, pour les locaux de
stockage visés au 3° du III de 231ter du CGI
Les parties sont averties de l’inapplicabilité aux présentes des dispositions de l’article L 145-
34 du Code de Commerce relatives au plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.
Les parties conviennent que le bail aura une durée ferme de ____ ans, sans que le locataire
puisse le résilier à l’expiration de chaque période triennale, sauf à demander de bénéficier de
ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice
d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social.

Le Bailleur aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale.

Suite
La partie qui voudra mettre fin au bail dans l'un des cas prévus ci-dessus devra donner congé
à l'autre partie soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec avis de
réception, au moins six (6) mois avant l'expiration de la période triennale en cours, dans les
formes et délais fixés par les dispositions de l’article L.145-9 du code de commerce.

Article 4. Conditions financières du bail

4.1. Loyer

Variante 1 : Clause avec loyer fixe.

En outre, le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal hors
taxe de _________ soit un loyer mensuel en principal de _________ taxes et charges en sus.

Variante 2 Clause avec loyer variable

a) Loyer de base

A compter du ……………, le Locataire devra régler au Bailleur un loyer établi sur la base
annuelle en principal de …………………, soit un loyer de base mensuel en principal de
…………… taxes et charges en sus.

b) Loyer variable additionnel

Dès le …………….., le Locataire règlera en outre un loyer variable additionnel correspondant

à la différence entre le loyer de base prévu ci-dessus et CINQ POUR CENT (5%) H.T. du

21
chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le Locataire. Le loyer de base constituant toujours le
loyer minimum dû.

Le principe de ce loyer variable additionnel est une condition essentielle et déterminante du

bail et de ses renouvellements.

Définitions et obligations relatives au loyer variable :

§ Définition du chiffre d'affaires :

Par chiffre d'affaires, il est entendu le prix perçu hors taxes par le Locataire pour tous les
produits, biens ou marchandises vendus par lui, donnés en location ou sous licence, ou
toutes sommes perçues pour des services rendus ou exécutés en faveur de sa clientèle,
ainsi que toutes autres recettes résultant d'activités quelconques réalisés par quiconque
avec son autorisation dans, sur ou à partir d'une partie quelconque des locaux loués ou des
surfaces communes (sans préjuger de la régularité de ces dernières activités).

Le chiffre d'affaires comprend notamment les ventes ou services résultant de commandes

par lettres, télégrammes, téléphone ou démarches donnés ou reçus dans les lieux loués,
quel que soit le lieu d'exécution et notamment en cas de livraison à domicile, il
comprendra également les ventes à crédit dont le montant total sera considéré comme
ayant été réalisé à la date où le crédit est accordé, et ce, quel que soit le sort de
l'encaissement.

Toutefois ne seront pas inclus ou seront déduits, dans la mesure où ils seront incorporés
dans le chiffre d'affaires du Locataire :

- tous rabais, remises, ristournes, ainsi que restitutions de commandes annulés, effectuées
dans le cadre des opérations normales du Locataire, à des clients, du chef de
marchandises retournées ou échangées ;

- toutes sommes perçues par le Locataire pour les repas et boissons servis à son personnel.

§ Remise des documents :

Le Locataire remettra au Bailleur :

- dans les dix jours consécutifs à la fin de chaque mois, une déclaration certifiée sincère
et véritable signée par lui ou par tout délégué dûment habilité, comportant le relevé du
chiffre d'affaires réalisé pendant le mois échu. Les états mensuels devront être établis
de manière suffisamment nette et précise pour que le Bailleur puisse s'en satisfaire et en
suivre tous les détails ;

- dans les soixante jours consécutifs à la fin de chaque année de location, une déclaration
signée comme ci-dessus et certifiée par un expert-comptable ou commissaire aux
comptes, relative au chiffre d'affaires total de l'année écoulée ainsi que le double de la
déclaration du chiffre d'affaires déposée à l'administration fiscale.

Sans préjudice des droits et actions du Bailleur, notamment aux fins de mise en œuvre de
la clause résolutoire, le défaut par le Locataire de respecter les obligations qui précèdent

22
 entraînera de plein droit, passé le délai de 48 heures après une mise en demeure notifiée
par simple lettre recommandée restée infructueuse, une pénalité de DEUX CENTS euros
(200 €) par jour de retard compensatrice de la perturbation provoquée par cette carence.

Cette pénalité sera indexée dans les mêmes conditions que le loyer de base.

§ Comptabilité

Le Locataire tiendra, d'autre part, pendant toute la durée du présent bail, des livres et
documents précis établissant le chiffre d'affaires réalisé par lui, ou par toute personne par
lui autorisée, dans, ou à partir des locaux loués ; ces livres et documents devront être
conservés par le Locataire pendant TROIS années à partir de la fin de chaque année, de
manière à permettre le contrôle du Bailleur et lui seront communiqués dans le mois de la
demande qui en serait faite.

§ Contrôle comptable

Le Bailleur aura, d'autre part, le droit de faire procéder, par tout organisme comptable de
son choix, dans les trois ans suivant la présentation d'un état mensuel ou annuel, un
contrôle des livres et documents tenus par le Locataire et afférents à l'établissement et à la
justification du chiffre d'affaires réalisé sur, dans et à partir des lieux loués.

Le même contrôle pourra s'exercer sur les livres et documents tenus par tous occupants :
sous-locataires, concessionnaires, etc… et relatifs à l'établissement et à la justification du
chiffre d'affaires réalisé qui, de convention expresse, fait partie de l'assiette du loyer
variable additionnel.

§ Sanctions

Si ce contrôle fait ressortir un chiffre annuel dépassant de DEUX POUR CENTS (2%) le
chiffre d'affaires déclaré, les fais de contrôle comptable seront supportés par le Locataire,
sans préjudice de tous autres droits et actions du Bailleur.

Toute fraude ou tentative de fraude entraînera la résiliation de plein droit du bail sans qu'il
soit besoin d'une mise en demeure préalable ; le Locataire devra, en outre, régler au
Bailleur, indépendamment du loyer afférent au chiffre d'affaires non déclaré, une
indemnité d'un même montant à titre de pénalité forfaitaire.

Suite
Variante 1
Le loyer et tous accessoires s'entendent toujours hors taxes. Le Locataire s'engage, en
conséquence, à acquitter entre les mains du Bailleur, en sus desdits loyers et accessoires, le
montant de la taxe sur la valeur ajoutée au taux légal en vigueur, ou de toute autre taxe
nouvelle, complémentaire ou de substitution, affectant le montant des loyers à percevoir, au
taux légalement en vigueur au jour de chaque règlement.

Variante 2
Le loyer et tous accessoires ne sont pas soumis à la taxe sur la valeur ajoutée.

23
Suite
Le loyer est payable mensuellement terme à échoir le 1er de chaque mois.

Il est stipulé portable au domicile du Bailleur.

En cas de non-paiement à son échéance du loyer par le Locataire ou de toute autre somme due
en vertu du présent bail, le Bailleur percevra les pénalités de retard sans qu'il soit nécessaire
d'adresser une mise en demeure quelconque.

Ces pénalités seront calculées à un taux mensuel de _________% chaque mois commencé
étant dû prorata temporis.

4.2. Indexation du loyer

Le loyer défini à l'article précédent sera réajusté annuellement, de plein droit et sans aucune
formalité ni notification préalable, en fonction de la variation de l'indice national

Version 1
des loyers commerciaux (ILC)

Version 2
des loyers des activités tertiaires (ILAT)

Suite
publié trimestriellement par l'I.N.S.E.E.

La présente clause constitue une indexation conventionnelle et ne se réfère en aucun cas à la

révision triennale prévue par les articles L145-37 et L145-38 du Code de commerce.

En conséquence, le loyer sera augmenté ou diminué chaque année le _________ et pour la

première fois le _________

L'indice de référence sera celui du _________ trimestre (_________ trimestre _________:

_________).

Si l'indice choisi cessait d'être publié, il serait remplacé de plein droit par celui qui lui serait
substitué administrativement, en appliquant le coefficient de raccordement établi à cet effet
par les pouvoirs publics. A défaut de fixation administrative d'un indice de remplacement, un
nouvel indice serait déterminé par les parties ou, à défaut d'entente entre elles, par voie
d'arbitrage ou judiciaire.

Les parties conviennent expressément que la clause d'indexation du prix du loyer constitue
une condition essentielle et déterminante des présentes sans laquelle le Bailleur n'aurait pas
contracté.

En conséquence, en cas de non application partielle ou totale de l'indexation, le bail pourra

être résilié de plein droit s'il plaît au Bailleur, qui devra le notifier au Locataire par lettre
recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

24
Le Locataire devra alors libérer immédiatement les locaux et, s'il s'y refuse, il suffira pour l'y
contraindre d'une ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de grande instance dans le
ressort duquel sont situés les locaux, statuant en la forme des référés.

4.3. Charges

Le Locataire s'engage à assumer l'intégralité de la consommation d'eau, d'électricité, gaz et

autres services afférents aux locaux.

Il acquittera la location des éventuels compteurs divisionnaires.

Il acquittera directement ou remboursera au Bailleur sur simple demande de sa part toutes

dépenses afférentes aux locaux loués, notamment celles visées aux « Conditions Générales ».

Il remboursera au Bailleur la quote-part récupérable des charges de copropriété afférentes aux

locaux loués.

Provision sur charges

Pour couvrir les charges, le Bailleur pourra appeler mensuellement une provision égale au
douzième de la somme incombant au Locataire au titre du budget prévisionnel de charges qui
sera payé en sus du loyer. Lorsqu’il aura été procédé à la régularisation des comptes annuels
en fonction des dépenses réellement exposées, le Bailleur arrêtera les comptes de l’année
écoulée et les adressera au Locataire avec les pièces justificatives à l’appui en lui réclamant le
complément dû en cas d’insuffisance de provision ou en le créditant de l’excédent payé
suivant le cas.

4.4. Impôts – Taxes - Charges

Le Locataire payera ses impôts personnels et mobiliers, la taxe professionnelle, et tout nouvel
impôt ou taxe relatifs aux lieux loués, et supportera leur augmentation de telle sorte que le
Bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet et d'en justifier le paiement sur réquisition.

Eventuellement s’agissant de la taxe foncière

Le Locataire remboursera également au Bailleur les impôts et taxes relatifs aux biens loués, et
en particulier la taxe foncière y afférent.

Suite
D'une manière générale, le Locataire supportera toutes charges, de quelque nature qu'elles
soient, qui seraient ou pourraient devenir exigibles sur les biens immobiliers donnés à bail ou
sur la location ainsi que les frais de syndic, le tout de manière que le loyer ci-après fixé soit
perçu par le Bailleur, net de toutes charges.

4.5. Dépôt de garantie

Variante 1

25
De convention expresse entre les parties, il ne sera versé aucun dépôt de garantie au jour de la
prise d'effet du présent bail.

Toutefois, pour garantir l'exécution de ses obligations, le Locataire s'engage à verser au

Bailleur, dans les plus brefs délais et au plus tard dans les quinze (15) jours de la réception de
la demande adressée par ce dernier, une somme correspondant à deux (2) termes de loyer en
principal, à titre de dépôt de garantie.

Variante 2
Le Locataire a versé à l'instant même au Bailleur qui le reconnaît, à titre de dépôt de garantie,
une somme de _________

Suite
Cette somme sera conservée par le Bailleur pendant toute la durée du bail et ne produira pas
d'intérêts.

A l'expiration du bail, le présent dépôt de garantie sera restitué au Locataire après le paiement
de tous loyers, charges et accessoires, ainsi que de toutes indemnités dont il pourrait être
débiteur envers le Bailleur, notamment à l'occasion des travaux qui pourraient être nécessaires
à la remise en parfait état locatif des locaux loués.

Réajustement du dépôt
Lors de chaque réajustement du prix du loyer ci-dessus fixé, ce dépôt de garantie sera réajusté
proportionnellement au nouveau prix du loyer, et dans les mêmes conditions.

4.6. Indemnité de pas de porte

En outre, le présent bail est consenti et accepté moyennant une indemnité de ….…….

Laquelle somme a été payée comptant par le Locataire au Bailleur qui le reconnaît et lui en
consent bonne et valable quittance.

Les parties conviennent, en tant que de besoin, que ce droit d'entrée versé au Bailleur,
correspond à l'acquisition d'un droit incorporel dont le montant sera immobilisé à l'actif du
bilan du Locataire, cette immobilisation n'étant pas susceptible d'amortissement.

Cette indemnité constitue pour le Bailleur la contrepartie de la dépréciation de la valeur du

bien loué, par suite de l'octroi au Locataire de la propriété commerciale permettant tous
commerces.

Le loyer étant conforme à la valeur locative, elle ne saurait être considérée, en aucun cas,
comme un supplément de loyer.

Article 5. Renseignements concernant l’immeuble loué

26
5.1. Propriété

Variante 1
D'un état hors formalités délivré par la conservation des hypothèques de _________ en date
du _________, il résulte :

Variante 2
Des termes de l’acte reçu en la forme authentique par Maître _____, notaire associé de la SCP
« _____ », titulaire d’un Office Notarial à ______, en date du _______, il résulte :

Suite
• que le Bailleur est bien propriétaire de l'immeuble loué, pour l'avoir acquis _________ <<
analyser sommairement le titre de propriété, pour vérifier qu'il n'existe aucune cause
d'éviction pour le Locataire >> ;
• que le titre de propriété du Bailleur n'est pas susceptible d'être affecté par une action en
résolution, en rescision ou en réduction et que l'immeuble loué n'est pas saisi.

27
5.2. Renseignement sur les servitudes

Variante 1 - En l'absence de servitudes

Le Bailleur déclare que l'immeuble vendu n'est grevé d'aucune autre servitude que celles
pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de la loi ou de l'urbanisme.

Variante 2 : existence de servitudes

Le Bailleur déclare que l'immeuble loué est grevé d'une servitude de passage constituée
suivant acte reçu par Maître _________ publié au bureau des hypothèques de _________, au
profit du fonds qui le confronte à _________, consistant en _________, situé sur la même
commune, _________, figurant au cadastre sous les références suivantes _________ et
appartenant à _________

L'assiette et les modalités d'exercice de cette servitude ont été fixées de la manière suivante
dans le titre constitutif :

Suite

5.3. Renseignements d'urbanisme

Variante 1 : délivrance d'un renseignement d'urbanisme

Il a été obtenu, en vue de la présente location, un certificat d'urbanisme, délivré le _________,
demeuré ci-annexé après mention et duquel il résulte :

Variante 2 : délivrance d'une simple note de renseignements

Le locataire n'ayant pas l'intention, dans un avenir prévisible, d'effectuer dans l'immeuble loué
des travaux nécessitant la délivrance d'un permis de construire, ainsi qu'il l'avait indiqué au
Bailleur et le déclare à nouveau expressément ici, il a été obtenu, en vue du présent bail, la
note de renseignements d'urbanisme, ci-annexée, et non un certificat d'urbanisme.

De cette note de renseignements, délivrée le _________, il résulte :

Analyse de la note

Sont également annexés aux présentes, après que le locataire en a pris connaissance :

- un certificat d'alignement ;
- un certificat des carrières ;
- un certificat de non péril.

Suite
Variante 3 : Dispense d’urbanisme

Les parties ont dispensé le rédacteur de requérir préalablement aux présentes des
renseignements d’urbanisme concernant les locaux et le déchargent de toute responsabilité à
cet égard.

En outre, le preneur déclare parfaitement connaître les lieux loués, avoir pris par lui-même
tous renseignements relatifs aux règles d’urbanisme et ne pas avoir l'intention d'effectuer des
travaux nécessitant la délivrance d'un permis de construire. Il fera par conséquent son affaire

28
personnelle des règles d'urbanisme et de voiries qui pourraient toucher l'immeuble sur lequel
porte le présent bail.

5.4. Réglementation sur l'amiante

Variante 1 – Si le permis de construire de l'immeuble dans lequel sont situés les locaux est
postérieur au 1er juillet 1997 et qu'il s'agit d'un immeuble collectif d'habitation

Le Bailleur déclare que le permis de construire de l'immeuble dans lequel sont situés les
locaux est postérieur au 1er juillet 1997.

En conséquence, les locaux dont s'agit n'entrent pas dans le champ d'application des
dispositions des articles R 1334-16, R 1334-17, R 1334-29-4 et R 1334-29-5 du Code de la
santé publique.

Variante 2 - Si l'immeuble dans lequel sont situés les locaux est à destination exclusive
d'activités professionnelles, quelle que soit la date du permis de construire

Les locaux dont s'agit dépendant d'un immeuble exclusivement destiné à des activités
professionnelles et ne comprenant aucune habitation, n'entrent pas dans le champ
d'application des dispositions du Code de la santé publique concernant les repérages de
l'amiante.

Variante 3 - Si l'immeuble dans lequel sont situés les locaux n'est pas collectif, quelle que soit
la date du permis de construire

Les locaux dont s'agit étant indépendants n'entrent pas dans le champ d'application des
dispositions du Code de la santé publique concernant les repérages de l'amiante.

Variante 4 - Si le permis de construire de l'immeuble dans lequel sont situés les locaux est
antérieur au 1er juillet 1997 et qu'il s'agit d'un immeuble collectif d'habitation

DAPP - Diagnostic Amiante Parties Privatives (parties privatives)

Conformément aux dispositions des articles R 1334-16 et R 1334-29-4 du Code de la santé
publique, le Bailleur déclare avoir fait réaliser un repérage des matériaux et produits de la liste
A de l'annexe 13-9 du Code de la santé publique dans les parties privatives constituant les
lieux, objets des présentes et avoir constitué le DAPP - Diagnostic Amiante Parties Privatives.

Conformément aux dispositions de l'article R 1334-29-4 du Code de la santé publique, ce

DAPP est tenu à la disposition des occupants sur demande formulée auprès du Bailleur.

Ce DAPP sera communiqué à toute personne physique ou morale appelée à organiser ou

effectuer des travaux dans l'immeuble conformément aux dispositions de l'article R 1334-29-
4, II du Code de la santé publique, ainsi qu'aux personnes visées au 3° du même article.

29
DTA - Diagnostic Technique Amiante (parties communes)

Conformément aux dispositions des articles R 1334-17 et R 1334-29-5 du Code de la santé

publique, le Bailleur déclare qu'a été réalisé un repérage des matériaux et produits des listes A
et B de l'annexe 13-9 du Code de la santé publique dans les parties communes de l'immeuble
dans lequel sont situés les locaux, objet des présentes et qu'un « DTA - Dossier Technique
Amiante » a été constitué.

Il remet au Locataire la « fiche récapitulative » prévue à l'article R 1334-29-5, I, 4° du Code

de la santé publique, ce que celui-ci reconnaît.

Conformément aux dispositions de l'article R 1334-29-5 du Code de la santé publique, ce

DTA est tenu à la disposition des occupants de l'immeuble, employeurs, représentants du
personnel, médecins du travail, par consultation au siège du syndic.

Ce DTA sera communiqué aux personnes visées au 2° de l'article R 1334-29-5, II du Code de

la santé publique.

Suite

5.5. Lutte contre le saturnisme

Version 1
Le Bailleur déclare que l'immeuble objet des présentes n'est pas situé dans une zone à risque
d'exposition au plomb, ou bien que situé dans une telle zone, il n'entre pas dans le champ
d'application de l'article L. 1334-5 du Code de la santé public comme ayant été construit après
le 31 décembre 1948.

Le Bailleur déclare qu'à sa connaissance, aucun occupant de l'immeuble objet des présentes
n'a été atteint de saturnisme. Il déclare en outre n'avoir reçu aucune notification de la part du
préfet du département tendant à l'établissement d'un diagnostic de l'immeuble objet des
présentes en vue de déterminer s'il présente un risque d'accessibilité au plomb pour ses
occupants.

Version 2
Le Bailleur déclare que les locaux objet du présent contrat ne sont pas à usage d’habitation.
Par conséquent, les dispositions de l'article L. 1334-5 du Code de la santé public ne
s’appliquent pas.

Suite

5.6. Réglementation sur les xylophages

Le Bailleur déclare que l'immeuble objet des présentes n'est pas inclus dans une zone
contaminée ou susceptible de l'être par les termites au sens des dispositions de la loi n°99-471
du 8 juin 1999.

Le Bailleur déclare ne pas avoir connaissance de la présence de tels insectes dans l'immeuble.

30
5.7. Risques naturels et technologiques

En application des dispositions de l’article L125-5 du Code de l’environnement, et de celles

de l’article R125-26 du Code de l’environnement, est demeuré annexé aux présentes un état
établi depuis moins de six mois, conformément au modèle défini par arrêté de Monsieur le
Ministre Chargé de la Prévention des risques accompagné des extraits des documents et du
dossier mentionnés à l’article R124-24 du Code de l’environnement.

Au vu de ces documents, le Bailleur déclare que la commune de l’immeuble objet du bail :

A adapter :

• est située dans le périmètre d’un plan de prévention de risques naturels prévisibles (PPRn)
approuvé le ____, aléa _____
• est située dans le périmètre d’un plan de prévention de risques technologiques (PPRt)
• est située dans le périmètre d’un plan de prévention des risques miniers (PPRm)
• est située dans une zone de sismicité ____

Suite
Le Locataire déclare :

• avoir été informé dès avant ce jour du risque encouru et de l’existence de ce plan,
• en avoir parfaitement mesuré les conséquences tant pour l’immeuble que pour lui-même,
• et vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre le Locataire principal ou le
Bailleur.

Il renonce, compte tenu des précisions qui lui ont été données et de l’état, à se prévaloir des
dispositions de l’article L 125-5, V du Code de l’Environnement, s’interdisant ainsi à
poursuivre la résolution du contrat ou à demander au juge une réduction du loyer.

En application des dispositions de l’article L 125- 5, IV du Code de l’Environnement, le

Bailleur déclare qu’à sa connaissance, l’immeuble ci-dessus désigné n’a subi, depuis qu’il en
est propriétaire, aucun sinistre ayant fait l’objet d’une reconnaissance d’état de catastrophe
naturelle ou technologique, et ayant donné lieu au versement d’une indemnité au titre de la
garantie nationale (article L 125-2 ou L 128-2 du Code des Assurances).

Il déclare en outre ne pas avoir été informé par le précédent propriétaire d’un tel sinistre.

5.8. Diagnostic de Performance Energétique

Conformément à l'article L 134-3-1 du Code de la construction et de l'habitation, le Bailleur

remet au Locataire, qui le reconnaît, le Diagnostic de Performance Energétique visé à l'article
L 134-3-1 du même code, effectué en date du ______.

Ce document est annexé aux présentes.

31
5.9. Risques de pollution des sols

En applications de l’article L125-7 du code de l’environnement, le Bailleur informe le

Locataire ____

Les parties reconnaissent avoir été informées, tant par la lecture qui leur en a été faite que par
les explications qui lui ont été données, des dispositions de l’article L.125-7 du Code de
l’environnement, ci-après littéralement reproduit :

« Sans préjudice de l'article L. 514-20 et de l'article L. 125-5, lorsqu'un terrain situé en

secteur d'information sur les sols mentionné à l'article L. 125-6 fait l'objet d'un contrat de
vente ou de location, le vendeur ou le bailleur du terrain est tenu d'en informer par écrit
l'acquéreur ou le locataire. Il communique les informations rendues publiques par l'Etat, en
application de l'article L. 125-6. L'acte de vente ou de location atteste de l'accomplissement
de cette formalité.
A défaut et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans
le contrat, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l'acquéreur
ou le locataire a le choix de demander la résolution du contrat ou, selon le cas, de se faire
restituer une partie du prix de vente ou d'obtenir une réduction du loyer. L'acquéreur peut
aussi demander la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur lorsque le coût de cette
réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.
Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent article. »

Le bailleur déclare par ailleurs qu’à sa connaissance, les locaux loués n’ont fait l’objet
d'aucune exploitation classée susceptible d'entraîner un risque de pollution et que la proximité
de l’installation ci-dessus n’a, à ce jour, occasionné aucune nuisance.

5.10. Annexe environnementale

La loi Grenelle 2 fait obligation d'adjoindre une annexe environnementale aux baux à usage
de commerce ou de bureaux dès lors qu'ils portent sur une surface supérieure à 2.000 m²,
conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2012.
L'obligation de travaux devra être satisfaite dans un délai de huit ans, soit avant le 31
décembre 2019.
Cette obligation sera étendue aux baux en cours (commerce et bureaux de plus de 2.000 m²) à
compter du 14 juillet 2013.
Le décret 2011-2058 du 30 décembre 2011 précise le contenu de l'annexe environnementale
(art. L 125-9 Code de l'environnement).
Les dispositions de ce décret sont insérées dans le Code de la construction et de l'habitation.
L'annexe doit contenir les informations fournies par le bailleur et le locataire sur les
caractéristiques des locaux, leur consommation en eau et énergie et la quantité de déchets
générés (Code de la construction et de l'habitation art. R 137-1 et R 137-2).
Le locataire et le bailleur devront établir, selon une périodicité qu'ils fixent, un bilan de
l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux
loués sur la base duquel ils s'engageront sur un programme d'actions visant à améliorer la
performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués (Code de la
construction et de l'habitation art. R 137-3).
Aucune sanction n'est prévue en cas de défaut d'établissement de l'annexe.

32
Article 6. Conditions générales

Le présent bail est fait aux charges et conditions ordinaires et de droit et sous celles
particulières suivantes que le Locataire accepte expressément.

6.1. Etat des lieux

Le Locataire prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger du
Bailleur, ni à son entrée en jouissance, ni pendant le cours du bail, aucune réparation, remise
en état ou travaux.

Le Locataire fera son affaire de l'installation de ses propres lignes téléphoniques et de ses
rapports avec l'administration.

Le Locataire supportera les vices et servitudes apparents ou cachés qui pourraient affecter
l'immeuble en cause.

Variante 1
Un état des lieux a été établi contradictoirement et amiablement entre les parties le ________.

Un exemplaire de l'état des lieux est demeuré annexé au présent bail et chaque partie en
conserve un exemplaire.

Variante 2
Un état des lieux sera dressé amiablement et contradictoirement entre les Parties.

Suite
Un autre état des lieux sera établi, contradictoirement ou par huissier de justice, en fin de bail,
lors de la restitution des locaux.

En cas de cession du droit au Bail ou de cession ou mutation à titre gratuit du fonds de

commerce, un état des lieux sera établi de manière amiable et contradictoire entre le Locataire
et le Bailleur. Lors de la restitution des Locaux au Bailleur, un état des lieux sera à nouveau
dressé entre le Locataire et le Bailleur, de manière amiable et contradictoire.

A défaut de l'établissement amiable et contradictoire de l'état des lieux (d'entrée, pendant le

cours du bail ou de sortie), il sera dressé par un huissier, à l'initiative de la Partie la plus
diligente, à frais partagés par moitié entre les Parties.

D’une manière générale, il est rappelé que le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la
réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption établie par l'article 1731 du
Code civil.

33
6.2. Garnissement – Obligation d'exploiter

Le Locataire devra maintenir les locaux loués constamment utilisés et garnis de mobilier et
matériel en quantité et de valeur suffisantes pour répondre du paiement du loyer et de
l'exécution des conditions des présentes.

Il occupera personnellement les lieux loués.

Les locaux objets des présentes sont considérés comme indivisibles.

6.3. Entretien – Réparations

Le Locataire tiendra les locaux loués pendant toute la durée du bail en parfait état d’entretien
et de réparations.

Le Locataire maintiendra les locaux et ses installations (chaudières, ventilation,

climatisations, électricités, plomberies, fermetures, façade, portes, fenêtres, serrureries,
maçonnerie, peinture, vitrerie, etc…) en parfait état d’entretien et de fonctionnement. Si leur
réparation ou leur remplacement s’avérait nécessaire, même par suite d'usure, de vétusté, de
force majeure, de mise aux normes ou d'exigence administrative, il serait entièrement à la
charge du Locataire sans recours contre le Bailleur.

Variante 1 bailleur conserve grosses réparations au sens de l’article 606

Le Locataire souffrira et aura à sa charge financière les grosses réparations, à l'exclusion de

celles de la charge du Bailleur tel que stipulées au paragraphe suivant, et les améliorations
nécessaires et utiles, même si elles ne doivent pas profiter au Locataire.

Le Bailleur n’aura à sa charge que les seules grosses réparations limitativement énumérées à
l’article 606 du code civil. Toutefois, le Locataire sera également responsable des réparations
à la charge du Bailleur, mais qui seraient nécessitées soit par le défaut d'exécution des
réparations dont le Locataire à la charge.

Variante 2 bailleur conserve réparations « non locatives » au sens l’article 1754

Le Locataire tiendra les locaux et leurs équipements de façon constante en parfait état de
réparations locatives et de menu entretien au sens de l’article 1754 du code civil, le Bailleur
s’obligeant de son côté à exécuter et prendre en charge toutes autres dépenses d’entretien de
remplacements, de réparations et de travaux des locaux et de leurs équipements.

Suite
Le Locataire supportera les charges entraînées par les services et les éléments d'équipement
des Locaux, soit par paiement direct auprès des prestataires, soit par remboursement au
Bailleur.

34
Le Locataire devra informer sans délai le Bailleur de toute réparation qui deviendrait
nécessaire en cours de bail, comme de tout sinistre ou dégradation s'étant produit dans les
lieux loués, quand bien même il n'en résulterait aucun dégât apparent, sous peine d'être tenu
personnellement de lui rembourser le montant du préjudice direct ou indirect résultant pour
lui de ce sinistre, et d'être notamment responsable vis à vis de lui du défaut de déclaration en
temps utile dudit sinistre à sa compagnie d'assurance.

Le Locataire devra rendre à son départ les locaux et ses installations en bon état d'entretien.

En annexe des présentes, figurent les dépenses auxquelles le Locataire est

conventionnellement tenu, soit par paiement direct auprès des intervenants, soit par
remboursement au Bailleur.

6.4. Réalisation des travaux

a) Travaux réalisés par le Bailleur

Le Locataire souffrira, par dérogation à l'article 1723 du Code civil, que le Bailleur apporte
toutes modifications qu'il jugera nécessaires, tant à l'aspect extérieur qu'à l'aspect intérieur de
l'immeuble, soit par de nouvelles constructions ou additions de constructions, soit par des
démolitions de bâtiments, soit par l'édification de bâtiments dans les cours et jardins, soit par
la couverture des cours et jardins ou de toute autre manière.

Le Locataire devra déposer à ses frais et sans délais, lors de l'exécution de ces travaux,
réparations et améliorations, tous agencements, enseignes, etc., dont l'enlèvement s'avérerait
utile à leur exécution.

Si du fait de ces travaux, le Locataire se trouvait privé définitivement de la jouissance de tout

ou partie des locaux loués, le Bailleur serait tenu de lui consentir un abattement définitif de
loyer.

Etats récapitulatifs des travaux

Conformément aux dispositions légales, le Bailleur communique le jour de la signature du

présent acte un état des travaux prévisionnels qu’il envisage de réaliser dans les trois (3)
années à venir assorti d’un budget prévisionnel ainsi qu’un état récapitulatif des travaux qu’il
a réalisés dans les trois (3) années précédentes en précisant leur coût.

Le Bailleur devra ensuite communiquer tous les trois (3) ans :

- un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois (3) années suivantes
assorti d’un budget prévisionnel,
- ainsi qu’un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois (3) années précédentes
en précisant leur coût.

35
Ces états devront être communiqués au Locataire dans le délai de deux (2) mois à compter de
chaque échéance triennale. Le Bailleur devra communiquer au preneur tout document
justifiant le montant de ces travaux si le Locataire lui en fait la demande.

b) Travaux réalisés par le Locataire

Le Locataire ne pourra édifier sur les lieux loués aucune modification, ni aucune construction
nouvelle sans l'autorisation expresse, écrite et préalable du Bailleur. L'absence d'accord écrit
du Bailleur devra être considérée comme un refus d'autorisation.

En cas d'autorisation, outre l'accord du Bailleur, le Locataire devra justifier qu'il a reçu toutes
les autorisations nécessaires, en outre, les travaux auront lieu sous la surveillance de
l'architecte du Bailleur dont les honoraires seront à la charge du Locataire.

6.5. Accession à la propriété du Bailleur

Tout aménagement, embellissement, adjonction, construction nouvelle, ainsi que d’une

manière générale tous travaux immobilisables, réalisés par le Locataire, même avec
l'autorisation du Bailleur, deviendra la propriété du Bailleur, sans indemnité, à moins que le
Bailleur ne préfère demander la remise des lieux dans leur état d'origine.

Note pour le rédacteur : Il conviendra dans chaque cas avant de choisir une clause
déterminée fixant la date de l’accession au profit du Bailleur, d’apprécier ses incidences sur
le plan juridique, en particulier du point de vue de la fixation du loyer de renouvellement, et
sur le plan fiscal.

A défaut de stipulation ou précision contraire, le transfert de propriété interviendra en fin de

bail. Pour l’application de la présente clause, il faut entendre par « fin de bail », la fin des
relations contractuelles entre les parties, pour quelque cause que ce soit ; étant précisé que le
renouvellement de bail n’est pas assimilé à une « fin de bail ».

6.6. Visite des lieux

Le Locataire devra laisser pénétrer en tout temps dans les lieux loués le Bailleur et ses
mandataires, les architectes, les entrepreneurs et ouvriers pour visiter, s'assurer de l'état de
l'immeuble, le réparer et l'entretenir. Sauf cas d'urgence caractérisé, le Locataire sera informé
au préalable de ces visites.

Le Locataire devra laisser visiter les lieux par le Bailleur ou ses représentants en cas de
résiliation de bail, pendant une période de six mois précédant la date effective de son départ,
et souffrira l'apposition d'écriteaux ou d'affiches à tels emplacements convenant au Bailleur
pendant la même période.

36
6.7. Réclamations des tiers ou contre les tiers

Le Locataire devra faire son affaire personnelle à ses risques, périls et frais, sans que le
bailleur puisse être inquiété ou recherché, de toutes réclamations faites par les autres
occupants de l'immeuble, les voisins ou les tiers, notamment pour bruits, odeurs, chaleurs ou
trépidations, causés par lui ou par des appareils lui appartenant.

Au cas néanmoins où le bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du locataire,
celui-ci sera tenu de les lui rembourser sans délai.

Le Locataire fera son affaire personnelle à ses risques, périls et frais, sans recours contre le
Bailleur, de tous dégâts causés aux locaux et de tous troubles de jouissance causés par les
autres occupants de l’immeuble, les voisins et les tiers, y compris en cas de troubles publics,
émeutes, grèves, guerres civiles, etc. se pourvoira directement contre les auteurs de ces
troubles sans que le bailleur puisse être recherché.

Il fera son affaire personnelle du recours à exercer contre l'Etat, la Région, le Département ou
la Ville en cas d'expropriation du fonds de commerce exploité dans les locaux objet du bail
pour cause d'utilité publique, le Bailleur ne pouvant être tenu pour responsable d'une telle
expropriation.

6.8. Gardiennage

Le Locataire fera son affaire personnelle du gardiennage et de la surveillance des locaux, le

Bailleur ne pouvant en aucun cas et à aucun titre être responsable des vols, détournements ou
dégradations dont le Locataire pourrait être victime dans les locaux loués.

6.9. Destruction des lieux loués

Dans le cas où les locaux viendraient à être détruits en totalité par vétusté, faits de guerre,
guerre civile, émeutes, en cas de force majeure ou cas fortuit indépendant de la volonté du
Bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit, sans indemnité.

6.10. Interruption dans les services collectif

Le Bailleur ne pourra être rendu responsable et le Locataire ne pourra prétendre à aucune

diminution de loyers en cas d’irrégularités ou interruptions dans le service des eaux, du gaz,
de l'électricité ou dans tout autre service collectif analogue extérieur à l'immeuble, le bailleur
n'étant pas tenu, au surplus, de prévenir le Locataire des interruptions.

6.11. Prescriptions administratives, mises aux normes et autres

Le Locataire s’engage à se conformer à toutes les prescriptions des autorités ou

administrations compétentes ou rendus obligatoires par la loi ou la réglementation actuelle ou
future, quelle qu’en soit la nature (hygiène, sécurité, salubrité, accessibilité, voirie,

37
environnement, police, etc.) et sera tenu d’exécuter à ses frais tous travaux qui seraient
prescrits à ce sujet dans les lieux loués.

Il s’engage à ce que le Bailleur ne soit jamais inquiété, ni recherché, à ce sujet.

Préalablement à l'exécution de tous travaux, sauf cas d'urgence, le Locataire aura l'obligation
de soumettre son projet au Bailleur pour accord.

Outre l'accord du Bailleur, le Locataire devra justifier qu'il a reçu toutes les autorisations
nécessaires.

En tout état de cause, en cas d'autorisation, ces travaux auront lieu sous la surveillance de
l'architecte du Bailleur dont les honoraires seront à la charge du Locataire.

6.12. Tolérance

Aucun fait de tolérance, de la part du Bailleur, quelle qu'en soit la durée ne pourra créer un
droit en faveur du Locataire, ni entraîner aucune dérogation aux obligations qui incombent au
Locataire en vertu du bail, de la loi ou des usages, à moins du consentement exprès et par écrit
du Bailleur.

Article 7. Assurances

Variante 1 – le locataire assure le bien comme un propriétaire, valeur à neuf

Le Locataire fera son affaire personnelle de toutes assurances. Il assurera tant pour son
compte personnel que pour celui du Bailleur l'ensemble immobilier. Les assurances souscrites
devront garantir l'immeuble en valeur de reconstruction à neuf au jour du sinistre, notamment
contre l'incendie, les explosions, etc., le recours des voisins, les émeutes et mouvements
populaires, les actes de terrorisme ou de sabotage et tous autres risques qu'il jugera bon.

Le Locataire renoncera, et fera renoncer son assureur, au recours qu'ils seraient en droit
d'exercer contre le Bailleur par suite d'incendie, explosions, dégâts des eaux etc. En
contrepartie, le Bailleur renoncera, au recours qu'il serait en droit d'exercer contre le Locataire
et son assureur en application des articles 1732 à 1735 et 1302 du code civil par suite
d'incendie, explosions, dégâts des eaux etc.

Le Locataire s'engage à rembourser toutes surprimes qui, à raison de son état, de ses activités,
ou de son fait, seraient réclamées tant au Bailleur qu'aux voisins dans le cas où il conviendrait
aux uns et aux autres de s'assurer. Il s'engage à aviser, par lettre recommandée, le Bailleur et
les autres occupants de toute cause de risques aggravants (incendie, explosions, dégâts des
eaux) pouvant résulter de la création ou de toute modification de son activité, chacun de ceux-
ci ne pouvant être tenu pour avisé de l'existence de risques aggravants que par la réception de
ladite lettre. Les surprimes de ces différents contrats seront à la charge exclusive du Locataire
qui s'oblige à leur paiement.

Il justifiera, à première réquisition du Bailleur, du paiement des primes et de l'existence de la

clause de renonciation à recours prévue ci-dessus en produisant une attestation de ses

38
assureurs précisant également le montant des capitaux assurés pour son compte, concernant
l’ensemble immobilier.

Le Locataire devra déclarer immédiatement au Bailleur tout sinistre quelle qu'en soit
l'importance, même s'il n'en résulte aucun dégât apparent.

Variante 2 – le locataire assure le bien comme il est habituellement d’usage

Le Locataire assurera à ses frais l’ensemble des risques propres à son exploitation, il veillera
tout particulièrement à assurer les risques relatifs au dépôt de ses produits. Il devra en
particulier souscrite auprès d’une compagnie notoirement solvable une police d'assurance
"Responsabilité Civile" garantissant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile
qu'il peut encourir à raison des dommages corporels matériels et immatériels causés aux tiers.

Dès la prise d'effet du présent bail et pendant toute sa durée comme celle de sa prolongation
tacite, le Locataire devra souscrire auprès d'une compagnie notoirement solvable une police
d'assurance « Incendie-Explosions » « Vol » et « Dégâts des eaux » garantissant contre
l'incendie, les explosions, les dommages électriques, les dégâts des eaux, le bris des glaces et
tous risques locatifs tels que le vol y compris les détériorations immobilières consécutives à
un vol ou tentative de vol, ses biens propres à concurrence de leur valeur de remplacement à
neuf au jour du sinistre, ainsi que ses responsabilités d'occupant à l'égard des voisins et des
tiers en général.

Suite
le cas échéant – le bailleur assure pour le compte du locataire
Le Bailleur souscrira lesdites polices d’assurance, au nom et pour le compte du Locataire qui
le mandate à cet effet pour toute la durée du bail, éventuellement prolongé et/ou renouvelé.
Les primes d'assurance ainsi souscrites devront être remboursées au Bailleur par le Locataire,
après justification du paiement.

Suite
Le Locataire s'engage à rembourser toutes surprimes qui, à raison de son état, de ses activités,
ou de son fait, seraient réclamées tant au Bailleur qu'aux voisins dans le cas où il conviendrait
aux uns et aux autres de s'assurer. Il s'engage à aviser, par lettre recommandée, le Bailleur et
les autres occupants de toute cause de risques aggravants (incendie, explosions, dégâts des
eaux) pouvant résulter de la création ou de toute modification de son activité, chacun de ceux-
ci ne pouvant être tenu pour avisé de l'existence de risques aggravants que par la réception de
ladite lettre. Les surprimes de ces différents contrats seront à la charge exclusive du Locataire
qui s'oblige à leur paiement.

A première demande du Bailleur, il devra communiquer sa police et ses avenants éventuels et

justifier du paiement régulier des primes.

Le Locataire devra déclarer immédiatement au Bailleur tout sinistre quelle qu'en soit
l'importance, même s'il n'en résulte aucun dégât apparent.

39
Article 8. Responsabilités

Le Locataire s'engage à renoncer à tout recours en responsabilité contre le Bailleur,

notamment :

• en cas de vol, cambriolage ou tout acte délictueux ou criminel dont le Locataire pourrait
être victime dans les lieux loués,
• au cas où les lieux viendraient à être détruits en partie ou en totalité ou expropriés,
• en cas de troubles apportés à la jouissance par le fait de tiers quelle que soit leur qualité, le
Locataire devant agir directement contre eux sans pouvoir mettre en cause le Bailleur.

Le Locataire sera personnellement responsable, vis-à-vis du Bailleur et des tiers, des

conséquences dommageables entraînées par les infractions aux clauses et conditions du
présent bail de son fait, de celui de son personnel ou de ses préposés. Il devra faire son affaire
personnelle à ses risques, frais et périls, sans que le Bailleur puisse être inquiété ou recherché,
de toutes réclamations faites par les voisins ou par les tiers, notamment pour les bruits,
odeurs, chaleurs ou trépidations, causés par lui, ses préposés, ses ayants droits, ses clients ou
ses fournisseurs et des choses dont il a la garde.

Le Locataire devra informer le Bailleur de tout projet qui, bien que conforme à la destination
convenue entre les parties, pourrait avoir une incidence sur la législation ou réglementation
applicable en matière d'environnement, hygiène ou sécurité. Pendant toute la durée des
relations contractuelles, le Locataire restera seul responsable de tous dommages causés à
l'environnement par son exploitation.

Le Locataire ayant l'obligation positive de remettre au Bailleur en fin de bail le bien loué
exempt de substances dangereuses pour l'environnement, il supportera toutes les
conséquences juridiques et financières d'une éventuelle remise en état de l'immeuble dû à son
occupation des lieux.

Article 9. Sous-location – Cession

Le Locataire ne pourra en aucun cas concéder la jouissance des lieux loués à qui que ce soit,
sous quelque forme que ce soit, même temporairement et à titre gratuit et précaire, notamment
par cession, sous-location, domiciliation, prêt ou location-gérance de son fonds de commerce,
etc.

Clause de préemption
Droit de préemption du fonds au profit du Bailleur

Le Locataire devra notifier au Bailleur toute intention de céder le fonds exploité dans les
locaux donnés à bail par lettre recommandée avec A.R. Le Bailleur pourra exercer, dans le
délai d'un (1) mois de la réception de la notification susvisée, un droit de préemption à prix
égal sur le fonds de commerce cédé.

Il devra dans cette hypothèse faire part de sa décision au Locataire par lettre recommandée
avec demande d'avis de réception. Si le Bailleur préempte, le Locataire pourra, soit réaliser la
cession au profit du Bailleur, soit renoncer à la cession projetée.

40
Suite

Toute cession devra avoir lieu, moyennant un loyer égal à celui fixé aux présentes, qui devra
être stipulé payable directement entre les mains du Bailleur et elle se réalisera par acte auquel
le Bailleur sera appelé et dont une copie exécutoire lui sera remise sans frais.

L'acte de sous-location, dûment autorisé par le Bailleur, comportera renonciation expresse par
le Sous-locataire à toute action et tout droit, et, notamment au renouvellement de la sous-
location par application des dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code de
commerce à l'encontre du Bailleur.

L'acte de cession ou de sous-location devra préciser que le Locataire cédant et le cessionnaire,

ou le sous-locataire seront responsables solidairement vis-à-vis du Bailleur du paiement des
loyers et accessoires et de l'entière exécution des charges, clauses et conditions du présent bail
pendant une durée de trois (3) années à compter de la cession du bail conformément aux
dispositions légales.

Une copie exécutoire ou un exemplaire original de l'acte de cession ou de sous-location devra

être remis au Bailleur pour lui servir de titre à l'égard du cessionnaire.

Le Bailleur devra toutefois informer le preneur cédant par lettre recommandée avec accusé
réception de tout défaut de paiement du loyer par le Locataire dans le délai d’un (1) mois à
compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par ce dernier.

En outre, tous ceux qui seront devenus successivement cessionnaires du bail ou sous-
locataires demeureront tenus, envers le Bailleur, solidairement entre eux et avec le Locataire,
au paiement des loyers et accessoires et à l'exécution des conditions du bail pendant une durée
de trois (3) années à compter de la cession du bail conformément aux dispositions légales,
alors même qu'ils ne seraient plus dans les lieux et auraient eux-mêmes cédé leur droit.

La violation des obligations susvisées sera sanctionnée par la nullité de la cession ou sous-
location et même la résiliation du bail de plein droit, si bon semble au Bailleur, sans préjudice
de tous dommages et intérêts.

Au cas où le présent bail viendrait à faire l'objet d'inscription de nantissement ou de privilège,

le Locataire s'engage à aviser le Bailleur par lettre recommandée avec avis de réception dans
les quinze (15) jours de ladite inscription.

Aux cas où une cession ou une sous-location serait réalisée et dans le mesure ou
l'administration fiscale serait susceptible d'invoquer l'article 725 du Code général des impôts
ou tout autre texte en ce qui concerne la mutation de jouissance, le Locataire fera son affaire
personnelle de toutes réglementations de l'administration à cet égard et prendra en charge
l'entière responsabilité de la contestation ou du paiement de tous droits et taxes qui pourraient
être exigés de manière à ce que le Bailleur ne soit jamais recherché ni inquiété.

41
En tout état de cause, il est, de convention expresse entre les parties, stipulé que les locaux
objets des présentes sont considérés comme indivisibles.

En cas de résiliation ou d'expiration du bail principal, le ou les sous-locataires n'auront aucun

droit direct au renouvellement, ni aucune action à l'encontre du Bailleur. La sous-location
expirera concomitamment.

Article 10. Droit de préférence en cas de vente des locaux au profit du locataire

Version 1 – Droit de préférence

En cas de vente des Locaux par le propriétaire au cours du bail, le Locataire disposera d'un
droit de préférence pour acquérir les Locaux, selon les dispositions de l'article L 145-46-1 du
Code de commerce.

Le Bailleur devra informer le Locataire de la vente des Locaux projetée. Cette notification
sera valablement réalisée par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main
propre contre récépissé ou émargement. Elle reproduira les quatre premiers alinéas de l'article
L 145-46-1 du Code de commerce à peine de nullité.

A peine de nullité, la notification indiquera le prix et les conditions de la vente envisagée.

Cette notification vaudra offre de vente au profit du Locataire.

Le Locataire disposera d'un délai d’un (1) mois à compter de la réception de l'offre pour se
prononcer. Il devra indiquer s'il entend recourir à un prêt.

En cas d'acceptation de cette offre sans indication de recours à un prêt, le Locataire disposera
d'un délai de deux (2) mois, à compter de l'envoi de son acceptation au Bailleur, pour réaliser
la vente.
Lorsque le Locataire aura indiqué dans sa réponse au Bailleur, son intention de recourir à un
prêt, l'acceptation de l'offre sera subordonnée à l'obtention du prêt et le Locataire disposera
d'un délai de quatre (4) mois à compter de l'envoi de son acceptation, pour réaliser la vente.

A l'expiration du délai imparti, si la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente
sera sans effet.

Par la suite, si le propriétaire décidait de vendre les Locaux à des conditions ou à un prix plus
avantageux pour l'acquéreur, le Bailleur, et à défaut, le notaire chargé de la vente, devra
notifier au Locataire les conditions et le prix de la vente envisagée, à peine de nullité de cette
vente. Cette notification sera valablement réalisée par lettre recommandée avec avis de
réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Elle reproduira les
quatre premiers alinéas de l'article L145-46-1 du code de commerce à peine de nullité.

Cette notification vaudra offre de vente au profit du Locataire.

Cette offre de vente sera valable pendant un délai d’un (1) mois à compter de sa réception.

L'offre qui n'aura pas été acceptée durant ce délai deviendra caduque.

42
Le Locataire devra indiquer dans sa réponse au Bailleur ou au notaire s'il entend recourir à un
prêt.
En cas d'acceptation de cette offre sans indication de recours à un prêt, le Locataire disposera
d'un délai de deux (2) mois, à compter de l'envoi de son acceptation au Bailleur ou notaire,
pour réaliser la vente.

Lorsque le Locataire aura indiqué dans sa réponse au Bailleur ou au notaire, son intention de
recourir à un prêt, l'acceptation de l'offre sera subordonnée à l'obtention du prêt et le Locataire
disposera d'un délai de quatre (4) mois pour réaliser la vente à compter de l'envoi de son
acceptation.

A l'expiration du délai imparti, si la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente
sera sans effet.

En cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de
locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un
ensemble commercial, de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux
commerciaux, de cession d'un local au conjoint du Bailleur, ou à un ascendant ou un
descendant du Bailleur ou de son conjoint, ce droit de préférence et les dispositions de l'article
L 145-46-1 du Code de commerce sont inapplicables.

Version 2 – sans droit de préférence

De convention expresse, les Parties entendent déroger aux dispositions de l'article L 145-46-1
du Code de commerce qui confère au bénéfice du Locataire un droit de préférence en cas de
vente des Locaux par le propriétaire.

En conséquence, en cas de vente des locaux, le Bailleur sera dispensé des notifications
prévues par cet article, le Locataire renonçant à tout droit de préférence en cas de vente des
Locaux.

Cette dérogation ne fera pas obstacle à la faculté dont disposera le Locataire de formuler une
offre d'achat des Locaux, soit à l'occasion d'une vente projetée par le propriétaire, soit à tout
moment. De la même manière, cette dérogation n'interdira pas au Bailleur de formuler s'il le
souhaite, à tout moment, auprès du Locataire une offre de vente des Locaux.

Suite

Article 11. Clause résolutoire

Il est expressément convenu, comme condition essentielle des présentes, qu'à défaut de
paiement d'un seul terme de loyer ou de charges, ou d'inexécution d'une seule des clauses du
bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant
déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, délivré
par acte extrajudiciaire et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon
semble au Bailleur, sans que celui-ci ait à remplir aucune formalité.

Si dans ce cas le Locataire se refusait à quitter les lieux, il suffirait pour l'y contraindre d'une
ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal de grande instance dans le ressort

43
duquel sont situés les locaux objets du bail, statuant en la forme des référés, lequel reçoit
expressément compétence aux termes des présentes.

Cette ordonnance ne sera pas susceptible d'appel ; toute offre de paiement ou d'exécution
après l'expiration du délai d'un mois ci-dessus, sera réputée nulle et non avenue et ne pourra
faire obstacle à la résiliation acquise au Bailleur.

Dans tous les cas de résiliation, la somme versée au Bailleur à titre de dépôt de garantie
demeurera acquise à ce dernier à titre d'indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des
loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux et
du prix des réparations locatives et sous réserve de tous autres droits et actions prévus tant par
la loi et les règlements en vigueur à ce moment, que par les clauses et conditions des présentes
et de leurs avenants futurs.

Tous frais de procédure, de poursuite, d'honoraires et débours d'auxiliaires de justice ou de

mesure conservatoire resteront à la charge du Locataire.

A défaut par le Locataire d'évacuer les locaux, il serait redevable au Bailleur, de plein droit et
sans aucun préavis, d'une indemnité d'occupation fixée d'ores et déjà pour chaque jour de
retard à 10% du montant du dernier loyer mensuel hors taxe révisé.

Article 12. Litiges

Toute contestation qui pourrait surgir à propos de l'existence, de l'exécution, ou de la

résiliation des présentes conventions sont de la compétence exclusive du Tribunal de grande
instance dans le ressort duquel sont sis les locaux objets du présent bail.

Article 13. Frais

Tous les frais, droits et honoraires des présentes et de leurs suites seront supportés par le
Locataire qui s'y oblige.

Toutefois, les honoraires d'établissement du bail, forfaitairement fixés à un montant H.T. de

____ €, seront supportés par moitié par chacune des parties, étant ici précisé que le Bailleur
en règlera la totalité pour lui-même et pour compte du Locataire au rédacteur.

Article 14. Election de domicile

Pour l'exécution des présentes et notamment la réception de tous actes extrajudiciaires ou de

poursuites, les parties font élection de domicile :

• le Locataire dans les locaux loués

• le Bailleur en son domicile

En quatre (4) exemplaires

44
Fait à Fait à
Le Le
Le Bailleur Le Locataire

45
Annexe entretiens et réparations

Ventilation des réparations et de l’entretien entre bailleur/locataire

Clef de répartition des

travaux, charges, impôts,
Nature des obligations
taxes et redevance
Bailleur Locataire
Grosses réparations : (art 606 Cciv.) = celles qui maintiennent l'immeuble
dans sa structure et sa solidité générale

Liste Réparation des gros murs (à l’exclusion des cloisons)

100% 0%
exhaustive
Réparation des voûtes 100% 0%
Rétablissement des poutres 100% 0%
Rétablissement des couvertures entières (toiture, verrière) 100% 0%
Rétablissement des digues 100% 0%
Rétablissement des murs de soutènement et de clôture 100% 0%

Entretien de la chose louée (art 1719 code civil) = délivrer et entretenir la

chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée

Liste non Travaux prescrits par l'administration (travaux de raccordement 0% 100%

exhaustive de l'immeuble au tout-à-l'égout, mise aux normes d’hygiène, de
sécurité, ravalement sur injonction administrative)
sauf lorsque lesdits travaux relèvent des grosses réparations 100% 0%
mentionnées à l’article 606 du code civil
Changement des papiers peints et des peintures des murs 0% 100%
Traitement anti-termites 0% 100%
Entretien, réparation et remplacement des appareils de chauffage 0% 100%
et de climatisation
Réfection des planchers 0% 100%
Réfection des portes-fenêtres 0% 100%
Réfection d’un balcon 0% 100%
Travaux sur les conduits de cheminée, réparation des gaines 0% 100%
Remplacement intégral d’un ascenseur 0% 100%
Réfection totale d’une installation électrique ou sanitaire 0% 100%
existante, installation de chauffage, production d'eau chaude,
réseau d'évacuation des eaux usées
Remplacement d'une chaudière, du brûleur 0% 100%
Remise en état des enduits extérieurs 0% 100%
Remplacement de boîtes aux lettres 0% 100%
Terrasses 0% 100%
Curement des puits et des fosses septiques 0% 100%

Réparations locatives ou de menu entretien :

(art 1754 Cciv.) = celles qui sont utiles au maintien permanent de l'immeuble en
bon état

Liste non Fenêtres, portes et volets, vitres, glaces 0% 100%

exhaustive
Entretien des parquets, carrelage, moquettes, revêtement de sol 0% 100%
Boiseries, menuiserie intérieures et extérieures 0% 100%

46
 Clef de répartition des
travaux, charges, impôts,
Nature des obligations
taxes et redevance
Bailleur Locataire
Graissage des gonds et charnières des portes et fenêtres, des 0% 100%
stores, des serrures et verrous de sécurité
Maintien en état de propreté des plafonds, murs intérieurs et 0% 100%
cloisons
Menus raccords de peintures et tapisseries 0% 100%
Recrépissement du bas des murailles à hauteur d’un mètre 0% 100%
Liste non Entretien des canalisations d'eau (dégorgement, remplacement 0% 100%
exhaustive des joints), de gaz, des fosses septiques, puisards et fosses
d'aisance (vidange)
Entretien du chauffage, de la production d'eau chaude et de la 0% 100%
robinetterie
Entretien des éviers et appareils sanitaires 0% 100%
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe- 0% 100%
circuits et fusibles, ampoules
Ramonage des conduits d'évacuation des fumées, gaz et conduits 0% 100%
de ventilation
Entretien des tabliers, réparations des bris, réparations liées à la 0% 100%
fissuration des conduits de cheminée
Remplacement des descentes d'eaux pluviales 0% 100%
Reprise de l'ensemble des zincs 0% 100%
Réfection d'un plancher 0% 100%
Remplacement de la climatisation 0% 100%
Ravalement de façade (nettoyage) 0% 100%
Entretien des balcons, des terrasses (enlèvement de la mousse) 0% 100%

Autres charges : décret n°87-713 du 26 août 1987

Liste non Charges d'exploitation, d'entretien, de fonctionnement de 0% 100%

exhaustive l'immeuble
Dépenses relatives aux consommations d'eau froide, d'eau 0% 100%
chaude, de chauffage collectif
Dépenses de fonctionnement et d'entretien des équipements 0% 100%
communs (ascenseurs, espaces extérieurs)
Dépenses afférentes aux services rendus (gardiennage) 0% 100%
Taxes et impôts afférents aux lieux loués (taxe de balayage, 0% 100%
d'enlèvement des ordures ménagères)
0% 100%
Divers

Liste non Impôt foncier 0% 100%

exhaustive
Assurance de l’immeuble 0% 100%
Frais de gestion et honoraires du syndic 0% 100%
Charges de conservation et d’administration des parties 0% 100%
communes proportionnellement aux tantièmes de copropriété
attachés au lot (dans les copropriétés)

En quatre (4) exemplaires

47
 Fait à Fait à
Le Le
Le Bailleur Le Locataire

48


FORMULES

1 - DEMANDE DE RENOUVELLEMENT

2 - CONGE DU PRENEUR

3 - NOTIFICATION DU DROIT DE REPENTIR

4 - DEMANDE DE DESPECIALISATION PARTIELLE

5 - DEMANDE DE DESPECIALISATION PLENIERE

49


1 - DEMANDE DE RENOUVELLEMENT

50
2 - CONGE DU PRENEUR

51
3 - NOTIFICATION DU DROIT DE REPENTIR

52
4 - DEMANDE DE DESPECIALISATION PARTIELLE

53
5 - DEMANDE DE DESPECIALISATION PLENIERE

54
Décision n° 2020-837 QPC du 7 mai 2020 (Société A.D-Trezel)
LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL A ÉTÉ SAISI le 6 février 2020 par la Cour de cassation
(troisième chambre civile, arrêt n° 219 du même jour), dans les conditions prévues à l’article
61-1 de la Constitution, d’une question prioritaire de constitutionnalité.
Cette question a été posée pour la société A.D-Trezel par la SCP Bernard Hémery, Carole
Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat au Conseil d’État et à la Cour de cassation.
Elle a été enregistrée au secrétariat général du Conseil constitutionnel sous le n° 2020-837 QPC.
Elle est relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit du
dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, dans sa rédaction résultant de la
loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites
entreprises. Au vu des textes suivants : – la Constitution ; – l’ordonnance n° 58-1067 du 7
novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel ; – la loi organique n° 2020-
365 du 30 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 ; – le code de
commerce ; – la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très
petites entreprises ; – le règlement du 4 février 2010 sur la procédure suivie devant le Conseil
constitutionnel pour les questions prioritaires de constitutionnalité ;

Au vu des pièces suivantes :

– les observations présentées pour Mme Brigitte R. épouse S., partie au litige à l’occasion
duquel la question prioritaire de constitutionnalité a été posée, par la SCP Alain Bénabent,
avocat au Conseil d’État et à la Cour de cassation, enregistrées le 14 février 2020 ;

– les observations en intervention présentées pour M. François-Xavier M., Mmes Catherine M.

épouse B., Virginie M. épouse A., Bérengère M. épouse D., Anne M. épouse R., Janine M., par
Me François Crépeaux, avocat au barreau de Grasse, enregistrées le 17 février 2020 ; – les
observations présentées pour la société requérante par la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-
Raquin, Martin Le Guerer, enregistrées le 25 février 2020 ; – les observations présentées par le
Premier ministre, enregistrées le 26 février 2020 ; – les observations complémentaires
présentées par le Premier ministre à la demande du Conseil constitutionnel pour les besoins de
l’instruction, enregistrées le 17 avril 2020 ;

– les observations complémentaires présentées pour les parties intervenantes par Me Crépeaux
à la demande du Conseil constitutionnel pour les besoins de l’instruction, enregistrées le 20
avril 2020 ; – les autres pièces produites et jointes au dossier ; Après avoir entendu M. Philippe
Blanc, désigné par le Premier ministre, à l’audience publique du 21 avril 2020 ; Et après avoir
entendu le rapporteur ;

LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL S’EST FONDÉ SUR CE QUI SUIT :

1. L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit que, à moins d’une modification notable
des éléments de détermination de la valeur locative qui sont mentionnés aux 1° à 4° de l’article
L. 145-33 du même code, le loyer de renouvellement des baux commerciaux dont la durée n’est
pas supérieure à neuf ans est plafonné.
Le dernier alinéa de cet article L. 145- 34, dans sa rédaction résultant de la loi du 18 juin 2014
mentionnée ci-dessus, prévoit : « En cas de modification notable des éléments mentionnés aux
1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite
d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut

55
conduire à des augmentations 3 supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours
de l’année précédente ».

La société requérante, rejointe par les parties intervenantes, soutient que ces dispositions
porteraient atteinte au droit de propriété du bailleur. Elle fait valoir que cette limitation
de l’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail ne serait justifiée par aucun
motif d’intérêt général et pourrait avoir pour effet d’imposer un niveau de loyer
fortement et durablement inférieur à la valeur locative du bien, entraînant ainsi une perte
financière importante pour le bailleur.

De plus, elle soutient que si ces dispositions peuvent être écartées par les parties dès lors
qu’elles ne sont pas d’ordre public, leur application aux baux en cours, conclus avant leur
entrée en vigueur mais renouvelés postérieurement, conduit dans ce cas à priver, en
pratique, les bailleurs de la possibilité d’y déroger.

3. Il est loisible au législateur d’apporter aux conditions d’exercice du droit de propriété

des personnes privées, protégé par l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et
du citoyen de 1789, des limitations liées à des exigences constitutionnelles ou justifiées par
l’intérêt général, à la condition qu’il n’en résulte pas d’atteintes disproportionnées au
regard de l’objectif poursuivi.

4. L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le loyer du bail commercial renouvelé
doit correspondre à la valeur locative du bien loué et que, à défaut d’accord des parties, cette
valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux,
les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et le prix
couramment pratiqué dans le voisinage. Le premier alinéa de l’article L. 145-34 du code de
commerce instaure un plafonnement du loyer ainsi renouvelé, en prévoyant que son taux de
variation ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de
l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la fixation initiale du
loyer du bail expiré.

5. Cette règle de plafonnement ne s’applique cependant pas aux baux initialement conclus pour
une durée de plus de neuf années. Elle ne s’applique pas non plus aux baux dont la durée n’est
pas supérieure à neuf ans lorsqu’est intervenue, entre la prise d’effet du bail initial et celle du
bail à renouveler, une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la
destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de
commercialité. Dans ces deux cas, les dispositions contestées prévoient que la variation du loyer
ne peut toutefois conduire à 4 des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer
acquitté au cours de l’année précédente.

6. Ces dispositions empêchent le bailleur de percevoir, dès le renouvellement de son bail et le

cas échéant jusqu’à son terme, un loyer correspondant à la valeur locative de son bien lorsque
ce loyer est supérieur de 10 % au loyer acquitté lors de la dernière année du bail expiré. Elles
portent ainsi atteinte au droit de propriété.

7. Toutefois, en premier lieu, en adoptant ces dispositions, le législateur a entendu éviter que le
loyer de renouvellement d’un bail commercial connaisse une hausse importante et brutale de
nature à compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales. Il a ainsi
poursuivi un objectif d’intérêt général.

56
8. En deuxième lieu, les dispositions contestées permettent au bailleur de bénéficier, chaque
année, d’une augmentation de 10 % du loyer de l’année précédente jusqu’à ce qu’il atteigne, le
cas échéant, la nouvelle valeur locative.

9. En dernier lieu, les dispositions contestées n’étant pas d’ordre public, les parties
peuvent convenir de ne pas les appliquer, soit au moment de la conclusion du bail initial, soit
au moment de son renouvellement. En outre, s’agissant des baux conclus avant la date d’entrée
en vigueur de ces dispositions et renouvelés après cette date, l’application de ce dispositif ne
résulte pas des dispositions contestées, mais de leurs conditions d’entrée en vigueur déterminées
à l’article 21 de la loi du 18 juin 2014.

10. Il résulte de ce qui précède que le législateur n’a pas porté une atteinte disproportionnée au
droit de propriété. Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, qui ne
méconnaît aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit, doit donc être déclaré
conforme à la Constitution.

LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL DÉCIDE :

Article 1er. – Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, dans sa

rédaction résultant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au
commerce et aux très petites entreprises, est conforme à la Constitution. 5 Article 2.

– Cette décision sera publiée au Journal officiel de la République française et notifiée dans les
conditions prévues à l’article 23-11 de l’ordonnance du 7 novembre 1958 susvisée. Jugé par le
Conseil constitutionnel dans sa séance du 7 mai 2020, où siégeaient : M. Laurent FABIUS,
Président, Mme Claire BAZY MALAURIE, M. Alain JUPPÉ, Mmes Dominique LOTTIN,
Corinne LUQUIENS, Nicole MAESTRACCI, MM. Jacques MÉZARD, François PILLET et
Michel PINAULT. Rendu public le 7 mai 2020.

57
 COUR DE CASSATION, CIVILE, CHAMBRE CIVILE 3,
19 DECEMBRE 2019, 18-26.162, PUBLIE AU
BULLETIN
• N° de pourvoi : 18-26.162
• ECLI:FR:CCASS:2019:C301114
• Publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle sans renvoi

Audience publique du jeudi 19 décembre 2019

Décision attaquée : Cour d'appel de Toulouse, du 03 octobre 2018

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt

suivant :

Sur le premier moyen :

Vu l'article 595, alinéa 4, du code civil, ensemble l'article L. 145-14 du code

du commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 3 octobre 2018), que, le 5 mars

2004, Mme X... veuve V..., usufruitière, et Mme D..., nue-propriétaire, d'un
immeuble à usage commercial, ont délivré à M. et Mme T..., preneurs, un
refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction, lequel, par arrêt
du 20 février 2008, a été déclaré sans motif grave et légitime ;

Attendu que, pour condamner in solidum Mmes X... veuve V... et D... à payer
l'indemnité d'éviction due aux preneurs, l'arrêt retient que Mme V... et Mme
D..., laquelle a la qualité de bailleur, ayant, ensemble, fait délivrer un refus
de renouvellement, sont toutes les deux redevables de l'indemnité
d'éviction dès lors que l'acte de refus de renouvellement excède les pouvoirs
du seul usufruitier ;

Attendu qu'en cas de démembrement de propriété, l'usufruitier, qui a la

jouissance du bien, ne peut, en application de l'article 595, dernier alinéa, du
code civil, consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du

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nu-propriétaire (3e Civ., 24 mars 1999, pourvoi n° 97-16.856, Bull. 1999, III,
n° 78) ou, à défaut d'accord de ce dernier, qu'avec une autorisation
judiciaire, en raison du droit au renouvellement du bail dont bénéficie le
preneur même après l'extinction de l'usufruit ;

Qu'en revanche, l'usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial

et, par suite, de notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un
congé avec refus de renouvellement (3e Civ., 29 janvier 1974, pourvoi n° 72-
13.968, Bull. 1974, III, n° 48) ;

Qu'ayant, seul, la qualité de bailleur dont il assume toutes les obligations à

l'égard du preneur, l'indemnité d'éviction due en application de l'article L.
145-14 du code de commerce, qui a pour objet de compenser le préjudice
causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail, est à sa charge ;

Qu'en condamnant la nue-propriétaire, in solidum avec l'usufruitière, alors

que l'indemnité d'éviction n'était due que par celle-ci, la cour d'appel a violé
les textes susvisés ;

Et vu l'article 627 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen qui
est subsidiaire :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum Mmes

X... veuve V... et D... à payer à M. et Mme T... la somme de 134 250 euros à
titre d'indemnité principale d'éviction, condamne Mme D... aux dépens en
ce compris les frais d'expertise judiciaire ainsi qu'à payer à M. et Mme T... la
somme de 3 000 euros pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
l'arrêt rendu le 3 octobre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de
Toulouse .

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