Section VI: Cas particuliers des immobilisations corporelles

VI.I Cas d'une immobilisation sinistrée

A. Principe
Les entreprises peuvent à tout moment perdre leurs biens dans un incendie, une
tornade, un vol, un accident ou tout autre sinistre. En général, les entreprises se protègent
contre ce risque de perte en contractant une police d'assurance.
B. Traitement comptable
Le traitement comptable des immobilisations sinistrées diffère selon que celles-ci sont
ou non récupérables.
1. L'immobilisation sinistrée est totalement irrécupérable
1.1 Sort de l'immobilisation sinistrée
Lorsque l'immobilisation sinistrée est totalement irrécupérable, il y a lieu de la retirer
de l'actif de l'entreprise. En effet, selon le § 48 de la NC 5 relative aux immobilisations
corporelles, les immobilisations corporelles doivent être retirées de l'actif du bilan lors de leur
cession, ou lors de leur mise en rebut ,c'est à dire, lorsque l'immobilisation n'a plus d'utilité
permanente et qu'aucun avantage économique n'est attendu lors de sa cession. C'est le cas du
sinistre, où la VCN de l'immobilisation jugée irrécupérable est constatée en "perte
extraordinaire" (Compte 67).
1.2 Sort de l'indemnité
Toute indemnité reçue de l'assureur est perçue ,généralement, comme un substitut du
prix de vente du bien; elle est enregistrée en "gain extraordinaire" ( compte 77), dès la
fixation de son montant.
Toutefois, si à la clôture de l'exercice au cours duquel le sinistre est intervenu; le
montant de l'indemnité n'a pas été fixé, l'exercice en question supportera une perte, alors qu'un
exercice postérieur au cours duquel le montant de l'indemnité sera fixé profitera d'un gain
dont le fait générateur ne s'est pas produit au cours de cet exercice.
Face à cette situation, deux cas sont à distinguer:
 Le contrat d'assurance prévoit une base d'indemnisation

Dans ce cas et à la date d'inventaire, l'entreprise assurée devrait constater "un produit
à recevoir" (Compte 4587) dès le moment que la pratique de l'indemnité est acquise et le
montant peut être calculé d'une manière certaine.

 Le contrat d'assurance ne prévoit pas une base d'indemnisation

Dans ce cas, la convention de rattachement des charges aux produits s'oppose à la

constatation du produit à recevoir du moment que le calcul du montant n'est pas certain.
Ce raisonnement s'applique même si le montant a été fixé quelques jours après la clôture
de l'exercice. En effet, la théorie des évènements postérieurs à la clôture de l'exercice

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(NCT 14), ne s'applique en effet qu'à la constatation des charges ( Application de la
convention de prudence).

Exercice d'application

Le 01/04/2011, le camion de transport de marchandises d'une entreprise commerciale a

été totalement détruit suite à la survenance d'un incendie. Ce camion a été acquis le
30/07/2007 et comptabilisé pour un coût d'entrée de 60000 DT. Le règlement de la
facture a été effectué par chèque bancaire. Le 31/03/2012, l'entreprise a encaissé un
chèque de 14000 DT correspondant à l'indemnité d'assurance relative à l'incendie.

T.A.F

1. Passer les écritures comptables relatives à l'acquisition, à l'inventaire et au retrait du

camion.
2. Supposons que l'entreprise a reçu le 20/04/2011, un courrier de l'assureur l'informant
que le montant de l'indemnité est fixé à 14000 DT. Ce courrier donnera t-il lieu à une
écriture comptable?.
3. Supposons qu'au 31/12/2011, l'entreprise n'a rien reçu de la part de son assureur, au
sujet des conditions de l'indemnisation. Préciser le traitement comptable approprié.

2. L'immobilisation sinistrée est réparable

Dans ce cas, l'entreprise aura à engager des charges de remise en état, constatées dans
les comptes de charges par nature. Si une partie de ces charges est de nature à améliorer
ou prolonger la durée d'utilisation de l'immobilisation, elle sera ajoutée au coût d'entrée
de l'immobilisation.

Quant à l'indemnité, elle ne sera enregistrée qu'une fois son montant est fixé, considéré
comme une charge imputable à des tiers et analysé comme un remboursement destiné à
compenser les charges engagées par l'entreprise.

Application

Même énoncé que l'exemple précédant, tout en supposant que l'entreprise s'est aperçue
que le camion est réparable, raison pour laquelle, elle a engagé les dépenses suivantes et
qui ont prolongé la durée de vie du camion de 2 ans supplémentaires:

- Le 15/04/2011: Intervention du service des ateliers mécaniques de l'entreprise,

organisée dans le cadre d'horaires supplémentaires, estimée à 500 DT.
- Le 17/04/2011: Acquisition d'une pièce maitresse pour le prix de 2600 DT. Les frais de
montage s'élèvent à 450 DT.

- Le 20/04/2011: Règlement de la facture des réparations supplémentaires effectuées par

un prestataire étranger, au coût de 680 DT.

- Le 27/06/2011: Encaissement du chèque de l'assureur pour 3000 DT.

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VI.2 Construction sur sol d'autrui

A. Régime des travaux de démolition d'une construction se trouvant sur un terrain

Avant de construire un nouveau bâtiment, il peut être nécessaire de détruire un

ou plusieurs constructions anciennes. Les frais de démolition des constructions nets des
produits tirés de la vente des matériaux récupérés, viennent en augmentation :

 Du coût d'entrée de la nouvelle construction

 Du coût du terrain si la démolition de la construction s'est effectuée uniquement
pour la libération du terrain.

Remarque

La valeur résiduelle de l'ancienne construction est comptabilisée en perte

extraordinaire.

B. Régime juridique

La construction sur sol d'autrui est ,généralement, prévue dans le cadre d'un
contrat de bail où le locataire de l'immobilisation louée, édifie une autre construction
ou effectue des aménagements et des installations sur la construction louée.

Dans ce contexte, les constructions édifiées sur sol d'autrui appartiennent

au propriétaire du sol, ainsi les constructions réalisées par une entreprise sur un terrain
qui ne lui appartient pas ne sont pas à sa propriété.

Il est de règle générale que le propriétaire du terrain a le droit, soit de retenir

les constructions qui ont édifiées par le locataire gratuitement ou contre
le versement d'une indemnité, soit d'obliger ce dernier de les supprimer à ses frais sous
réserve des clauses prévues dans le contrat liant les deux parties.

C. Traitement comptable

C.1 Constatation des constructions

Faire figurer les constructions parmi les immobilisations du locataire, dans

le compte "2227 Construction sur sol d'autrui" et ce même si elles doivent revenir
gratuitement au bailleur en fin de contrat. Le coût d'entrée sera évalué conformément à
la règle générale d'évaluation des immobilisations acquises ou produites par
l'entreprise.

Les aménagements et les installations réalisées par le locataire pendant

la durée du bail sont traités similairement et peuvent être par conséquent comptabilisés
dans le même compte 2227 et ce même s'ils doivent revenir gratuitement au bailleur à
la fin du contrat.
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 C.2 Modalités d'amortissement

 Base d'amortissement

Il est de règle générale que la base d'amortissement d'un bien est égale à sa valeur
d'origine diminuée de sa valeur résiduelle si elle est significative.

 Durée d'amortissement

L'estimation de la durée d'amortissement d'une immobilisation est déterminée

conformément à son usage futur, à son usure physique, à l'obsolescence découlant de
changements technologiques, ainsi qu'aux limites juridiques ou autres afférentes
à l'usage de l'immobilisation. Par conséquent et en vertu du dernier facteur, il paraît
approprié d'amortir la construction sur sol d'autrui sur la plus courte de la durée du
bail y compris les renouvellements du contrat et la durée de son usage. Au cas où,
la durée non renouvelable du bail ou le cumul du bail et des renouvellements, serait
inférieur à la durée d'utilisation de la construction et que l'entreprise ne possède
aucune information sur la probabilité d'obtention d'une indemnité ou sur le sort du
bail, il est approprié d'amortir le bien sur la durée de son utilisation et de constater une
provision pour la différence entre les amortissements calculés d'une part sur la durée
d'utilisation et d'autre part sur la durée du bail, pour constater le caractère réversible de
la charge.

 Sortie des constructions

A l'expiration du bail, le locataire utilisateur de la construction doit retirer

la construction de l'actif, le transfert de propriété peut être assimilé à une opération de
cession pour la valeur de l'indemnité s'il y a lieu. La différence entre la valeur
résiduelle et le montant de l'indemnité éventuellement perçue constitue, selon le cas
une plus ou moins value de cession.

Remarque

Chez le propriétaire du sol, et pendant la durée du bail, seul le terrain figure à l'actif
du bailleur. Par conséquent, ni les constructions, ni les agencements et installations
réalisés par le locataire ne peuvent figurer en immobilisation même s'il s'engage
à les remettre, gratuitement à l'expiration du bail.

En effet, l'avantage résultant de la remise gratuite des constructions en fin de bail au

propriétaire ne peut être considéré comme lui étant acquis lors de la signature du bail,
mais seulement au moment de l'expiration de celui-ci.

A l'expiration du bail, les constructions et les aménagements remis au propriétaire du

sol constituent une immobilisation pour l'entreprise soit pour le montant de l'indemnité
versée ou pour sa valeur vénale dans le cas où la remise est gratuite,

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la contrepartie étant enregistrée, comme pour tout actif amortissable acquis à titre
gratuit dans un sous compte des subventions d'investissement.

1er exercice

Suite à l'extension de ses activités, l'entreprise "ABC" a décidé en 2006

la construction d'un atelier supplémentaire pour l'amélioration des conditions
de production sur un terrain dont elle est locataire aux termes d'un contrat de bail qui a
commencé le 01/01/2005 et expire le 30/06/2012 sans possibilité préalable
de renouvellement. L'atelier a été édifié et livré par un promoteur immobilier
le 02/01/2007 pour 93500 D. Le règlement a eu lieu le 15/07/2007. La durée normale de
l'utilisation de l'atelier est estimé à 10 ans.

1. Quelle est l'écriture passée par l'entreprise "ABC" pour l'entrée de l'atelier à son
patrimoine?

2. Quelles sont les dotations aux amortissements relatives à l'atelier et les écritures
comptables relatives à sa sortie du patrimoine de l'entreprise et à son entrée dans
le patrimoine du bailleur dans les cas ci-après:

1er cas: l'entreprise "ABC" s'est engagée en 2007, à rendre gratuitement au bailleur
l'atelier, à la date d'expiration du contrat de location. Le bailleur estime la juste valeur
de l'atelier à 75000 DT.

2ème cas

L'entreprise "ABC" a conclu en 2007, un accord ave le bailleur, selon lequel ce

dernier s'engage à payer une indemnité de 71500 DT à la remise de l'atelier à la fin du
bail.

3ème cas

L'entreprise "ABC" a conclu en 2007 un accord avec le bailleur selon lequel ce

dernier s'engage à payer une indemnité à la fin du bail. Aucun compromis n'a eu lieu
entre le bailleur et l'entreprise "ABC" quant à son montant, ni quant au sort du bail
(renouvellement ou non). Le 30/06/2012, le contrat n'a pas été renouvelé
et le locataire a remis gratuitement l'atelier au bailleur.

2ème exercice

En raison de l'extension de ses activités, l'entreprise "ABC" a confié

le 10/02/2001 à un promoteur immobilier, les travaux de construction d'une nouvelle
usine de production sur un sol dont elle est locataire aux termes d'un contrat de bail qui
commence le 01/01/2000 et s'expire le 31/12/2008 sans possibilité de renouvellement.
La nouvelle usine a été livrée par le promoteur le 02/01/2002 pour un montant de
180000 D réglé par chèque le même jour.

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 Sachant que la durée d'utilisation de l'usine est fixée à 10 ans et sa valeur
résiduelle a été estimée à 25 000 D.

T.A.F

1. Passer l'écriture relative à l'entrée de l'usine au patrimoine de l'entreprise "ABC".

2. Déterminer les dotations aux amortissements relatives à l'usine .

3. Passer les écritures comptables relatives à la sortie de l'usine du patrimoine de

l'entreprise "ABC" et à son entrée dans le patrimoine du bailleur dans les cas ci-après:

Cas n°1: L'entreprise s'est engagée en 2001 à rendre gratuitement au bailleur l'usine
à la date d'expiration du contrat de location. A cette date, le bailleur estime la valeur
d'usage de l'usine à 60000 D.

Cas n°2: l'entreprise a conclu en 2001, un accord avec le bailleur, selon lequel ce
dernier s'engage à payer une indemnité qui a été fixée à 53000 D.