Table des matières

INTRODUCTION ............................................................................................................................... 2
Ière partie : LA CONCLUSION DU CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL ................................... 3
A. LES CONDITIONS DE FORME ................................................................................................ 3
1.La nécessité d’un écrit ................................................................................................................ 3
2.Contenu de l’écrit ....................................................................................................................... 3
B.LES CONDITIONS DE FOND .................................................................................................... 3
1.Le consentement ......................................................................................................................... 3
2.La capacité de contracter ............................................................................................................ 3
3.L’objet licite et non contraire à l’ordre public ou aux bonnes moeurs....................................... 4
C. LE RENOUVELLEMENT DU BAIL ......................................................................................... 4
D) LA DUREE DU BAIL ................................................................................................................ 4
E .LES DIFFERENTS TYPES DE BAUX COMMERCIAUX ....................................................... 4
1. Le bail dérogatoire..................................................................................................................... 4
2. La convention d’occupation précaire ........................................................................................ 5
3. Location saisonnière .................................................................................................................. 5
IIéme partie: LES OBLIGATIONS NEES DU CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL ................... 5
A- LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR....................................................................................... 5
a) La mise à disposition du local ................................................................................................... 5
b) Les grandes réparations ............................................................................................................. 6
c) Le renouvellement du bail ......................................................................................................... 6
B. LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE .................................................................................... 6
1.Le respect de la destination des lieux loués ............................................................................... 6
2.Le paiement des loyers ............................................................................................................... 6
3.Les menues réparations .............................................................................................................. 7
IIIème partie : LA FIN DU CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL.................................................. 7
A.LES MODES DE RUPTURE DU CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL ............................... 7
1. L’arrivée du terme ..................................................................................................................... 7
2.La résiliation unilatérale ............................................................................................................. 7
B. EFFETS DE LA RUPTURE DU CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL ................................ 8
1.La remise des lieux ..................................................................................................................... 8
2.Saisine du Tribunal compétent ................................................................................................... 8
3- Le paiement d’une indemnité d’éviction .................................................................................. 9
CONCLUSION .................................................................................................................................. 10

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 INTRODUCTION

Le bail commercial concerne la mise à disposition d'un local, lieu couvert susceptible de
recevoir de la clientèle dans le but d'exercer une activité commerciale, artisanale ou libérale, en
contrepartie du versement d'un loyer.

Il est une convention par laquelle, le bailleur met tout ou partie d’un immeuble à la disposition d’un
locataire ou preneur pour une durée déterminée, moyennant un certain prix et selon certaines
conditions.

Le preneur pourra exploiter son activité en choisissant sa forme juridique (en nom personnel,
comme artisan, avec son conjoint ayant la qualité de collaborateur associé ou de salarié ou en créant
sa propre société commerciale), en tant qu'indépendant ou sous enseigne (franchise, concession,
distribution sélective, affiliation...).
La réglementation applicable en matière de baux commerciaux est avant tout protectrice pour le
preneur. Elle lui confère de nombreux droits sur le local et notamment une propriété commerciale.
Elle donne également une valeur à son fonds de commerce et à son droit au bail.
Le preneur bénéficie aussi d'un droit au renouvellement pour pérenniser son activité ou en l'absence
de renouvellement, à la suite d'un droit à une indemnité d'éviction dont le montant peut même être
supérieur à la valeur du fonds de commerce.
Pour bénéficier de ce statut protecteur, le preneur doit nécessairement être immatriculé ou être en
cours d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au répertoire des
métiers.

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 Ière partie : LA CONCLUSION DU CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL
La conclusion du contrat de bail commercial est soumise aussi bien à des conditions de forme (A)
qu’à des conditions de fond bien déterminées (B).

A. LES CONDITIONS DE FORME

Le contrat de bail commercial est conclu par écrit (1) lequel doit contenir diverses mentions
(2).

1.La nécessité d’un écrit

Le propriétaire du local et le locataire vont conclure le contrat par écrit. Il s’agit d’une simple
formalité mais ne constitue, en aucun cas, une preuve vu qu’en matière commerciale, la preuve est
libre.

2.Contenu de l’écrit
Le contrat doit mentionner :
- La superficie du local ;
- Sa destination ;
- La durée du contrat ;
- L’échéance du paiement des loyers ;

B.LES CONDITIONS DE FOND

Les cocontractants doivent donner leur consentement exempt de vices dans la conclusion de ce
contrat (1), ils doivent avoir la capacité commerciale (2) et l’objet sur lequel porte ce contrat doit
être licite et non contraire à l’ordre public ou aux bonnes moeurs(3).

1.Le consentement
Le bail commercial, étant un contrat comme tous les autres, résulte d’un accord de volontés du
bailleur d’une part, et du locataire d’autre part. Le consentement donné ne doit être vicié ni par
l’erreur, ni par le dol.

a.L’erreur
L’une des parties ne doit pas induire l’autre en erreur que ce soit sur le local en question ou sur
toute autre chose. Les parties doivent s’engager en toute connaissance de cause.

b.Dol
L’une des parties doit s’abstenir d’user de toutes manoeuvres dolosives tendant à vicier
lebconsentement de l’autre.

2.La capacité de contracter

Les cocontractants doivent être majeurs et ne doivent pas être des interdits. Sont incapables, du
point de vue commercial, les mineurs, les aliénés, les majeurs incapables. Ces derniers peuvent, par
ailleurs se faire représenter par des curateurs. Les mineurs, quant à eux, peuvent contracter mais par
le biais de leurs parents ou représentant légaux, partant, ils sont sous tutelle.

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3.L’objet licite et non contraire à l’ordre public ou aux bonnes moeurs

Les dommages dont le local a été l’objet au cours de l’exécution du contrat et qui nécessitent de
grands travaux sont à la charge du bailleur.

C. LE RENOUVELLEMENT DU BAIL
Dans un souci de protection du fonds de commerce et de la clientèle, l’Ordonnance n°60- 050 du 22
juin 1960, en son article 4, impose au bailleur l’obligation de renouveler le bail faute de quoi celui-
ci sera condamné à verser au locataire une indemnité dite indemnité d’éviction.
Toutefois, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail dans les cas ci-après :
s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant;
Le bail commercial 6
s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli, comme
étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative, ou s'il est établi
qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état;
en cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble
comprenant des locaux commerciaux, industriels, artisanaux ou affectés à l'exercice
d'une profession libérale, le locataire aura, dans les conditions prévues aux articles
6 et 7, un droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit.

D) LA DUREE DU BAIL
Elle est librement choisie par les parties, sans pouvoir être inférieure à 9 ans, sauf baux
dérogatoires.

Il est vivement conseillé d'opter pour une durée de 9 ans. Le preneur bénéficiera alors du
plafonnement légal de son loyer. Ce qui n'est pas le cas pour les baux d'une durée supérieure pour
lesquels le renouvellement est déterminé selon la valeur locative, c'est à-dire correspondant au prix
du marché.
Désormais, pour les baux commerciaux d'une durée de 9 ans, le preneur a la possibilité de résilier le
bail commercial au terme de chaque période triennale, moyennant un préavis d'au moins 6 mois
délivré par acte extrajudiciaire.

Le loyer, sa révision, son indexation

Le loyer constitue la contrepartie de la mise à disposition par le bailleur du local.

Pour un bail commercial de 9 ans, réparti en 3 périodes triennales, le bailleur peut appliquer la
clause de révision triennale du loyer en fonction de l'évolution de l'indice choisi. Quant au preneur,
il peut partir à la fin de chaque période triennale sous réserve d'en avoir informé le bailleur par acte
d'huissier ou lettre recommandée, au moins 6 mois avant la fin de la période.

E .LES DIFFERENTS TYPES DE BAUX COMMERCIAUX

En principe, le bail commercial ne peut avoir une durée inférieure à 9 ans, mais il peut être d'une
durée supérieure. Toutefois, il existe d'autres montages juridiques :

1. Le bail dérogatoire
Le bail dérogatoire peut être conclu pour une durée maximale de 36 mois.
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Au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de cette échéance, sans opposition du bailleur,
le bail dérogatoire se transforme automatiquement en bail 3/6/9.
Il est possible, à l'intérieur du délai retenu, de signer plusieurs baux dérogatoires successifs sous
réserves de ne pas dépasser le délai légal.
Aujourd’hui on voit apparaître des baux dérogatoires de très courte durée qui sont appelés dans la
pratique “bail éphémère ou pop-up store”; ces derniers sont très utilisés pour des activités
saisonnières ou éventuellement pour tester de nouvelles activités.
Les clauses du bail dérogatoire sont également librement négociables comme celles du bail
commercial.
La jurisprudence de la cour de cassation vient d’autoriser la possibilité de contracter un bail
dérogatoire après un bail commercial 3/6/9.

2. La convention d’occupation précaire

La durée de la convention est obligatoirement liée à un fait extérieur au bailleur comme au preneur
(en attente d'un changement de PLU - Plan Local d'Urbanisme). A défaut, cette convention fera
l'objet d'une requalification.

3. Location saisonnière
La durée de la convention doit être précisément déterminée par les parties par rapport à une saison
touristique, avec des dates très précises de début et de fin d'activité. Sachant qu'à la fin de la
location, le preneur doit absolument quitter le local et éventuellement remettre en état.

Il convient de noter que même si le local était fermé et que le preneur laissait son matériel et stock à
l'intérieur il ne s'agirait plus d'une location saisonnière, mais d'un bail commercial d'une durée de 9
ans.

IIéme partie: LES OBLIGATIONS NEES DU CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL

Le contrat de bail commercial crée des obligations aussi bien pour le bailleur (1) que pour le
locataire (2).

A- LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR

Le bailleur est tenu de mettre le local à la disposition du locataire (a), de prendre en charge les
grandes réparations (b) et de renouveler le bail à son expiration et ce, sur demande de locataire (c).
a) La mise à disposition du local
Le bailleur a pour obligation essentielle de mettre les lieux loués à la disposition du Locataire.
Ceux-ci doivent être en bon état et dans le cas contraire, les parties peuvent convenir qu’il y aura
des réparations et celles-ci sont prises en charge en fonction de leur accord. Mais si en cours de
l’exécution du contrat, surviennent des dommages ou des dégâts relatifs au local, surtout ceux
nécessitant de grands travaux, il appartient au bailleur d’en prendre charge.

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b) Les grandes réparations
Les dommages dont le local a été l’objet au cours de l’exécution du contrat et qui nécessitent de
grands travaux sont à la charge du bailleur.

c) Le renouvellement du bail
Dans un souci de protection du fonds de commerce et de la clientèle, l’Ordonnance n°60- 050 du 22
juin 1960, en son article 4, impose au bailleur l’obligation de renouveler le bail faute de quoi celui-
ci sera condamné à verser au locataire une indemnité dite indemnité d’éviction.
Toutefois, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail dans les cas ci-après :
-s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant;
-s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli, comme étant en état
d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative, ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé
sans danger en raison de son état; en cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit
d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, industriels, artisanaux ou affectés à
l'exercice d'une profession libérale, le locataire aura, dans les conditions prévues aux articles
6 et 7, un droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit.
Si telles sont les obligations du bailleur, qu’en est-il du locataire ?

B. LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

Le locataire doit respecter la destination des lieux loués (1), il lui appartient également de payer les
loyers (2) et de prendre en charge les menues réparations (3).

1.Le respect de la destination des lieux loués

Le locataire doit prendre toutes les précautions nécessaires pour ne pas endommager le local. Il doit
juste user du local pour exploiter son fonds de commerce et non à d’autres fins. Aussi, la sous-
location est interdite et ce, conformément à l’article 20 qui prévoit que « Sauf stipulation contraire
du bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ».
Au cas de sous-location autorisée, le bailleur est appelé à concourir à l'acte qui devra être fait par
écrit. Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le
propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location
principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée conformément à
l'article 33, c’est-à-dire que les parties comparaissent devant le Président du tribunal civil de la
situation de l'immeuble ou devant le juge qui le remplace, lequel sera saisi et statuera suivant la
forme prévue pour les référés.
Dans cette hypothèse, le juge peut charger un expert de rechercher les éléments d'appréciation
permettant de fixer le taux d’augmentation du loyer de la location principale. Ne peuvent être
désignés comme experts dans le ressort du tribunal dont ils dépendent et auquel le litige est soumis,
les greffiers, les huissiers et leurs employés. Le locataire doit faire connaître au propriétaire son
intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Dans les quinze jours de réception de la notification, le propriétaire doit faire connaître s'il entend
concourir à l'acte. Si, en dépit de l'autorisation qu'il a donnée en application du premier alinéa, le
bailleur refuse ou omet de répondre, il est passé outre. En plus de cette obligation, le locataire doit
payer les loyers (2).

2.Le paiement des loyers

Le bail peut être conclu à prix ferme ou à prix révisable. La clause du bail stipulant un
6
prix ferme interdit toute modification de celui-ci pendant la durée du bail, sauf modifications
apportées d'accord parties, à la superficie des lieux ou, par le propriétaire, à leur aménagement.
Lorsque le bail comporte une clause de révision, le loyer peut varier en fonction d'un index
économique traduisant les variations du coût de la main d’oeuvre et des matières premières mises
en oeuvre dans l'industrie du bâtiment.
La révision du loyer est opérée, en hausse comme en baisse, à l'expiration de la première année de
la conclusion du bail ou de son renouvellement, et à l'expiration de chaque période annuelle
successive, à condition que l'index économique ait marqué une variation positive ou négative d'une
amplitude supérieure à 15 p.100 entre :
- d'une part, soit le jour d'entrée en vigueur du bail ou de son renouvellement, soit,
s'il y a déjà eu révision, le jour où celui-ci ait été opéré ;
- et d'autre part, l'expiration des douze mois qui suivent la réalisation de l'un de ces
événements.
La variation de l’index économique est appliquée :
- Au prix initial, si celui-ci n'a jamais été révisé ;
- Au prix révisé, dans le cas où le prix initial a déjà fait l'objet de révision.
Un décret, sur rapport du Ministre chargé de l'Economie, fixera les modalités d'application du
présent article en ce qui concerne le calcul de l'index et la publicité à assurer à celui-ci.
Toute clause stipulant le recours à un mode d'indexation autre que celui précité est réputée non
écrite. Les infractions à ces dispositions suscitées sont assimilées au délit de majoration illicite
des prix prévus par l'article 17 du décret du 14 avril 1943. Elles sont constatées,
poursuivies et réprimées dans les conditions prévues audit décret.
L'exercice de ces poursuites ne fait pas obstacle aux actions en dommages-intérêts que le locataire
peut intenter contre le bailleur à raison du préjudice qu'il a subi du fait de la pratique de prix
illicites.

3.Les menues réparations

Les dommages causés au local ou à ses accessoires et qui n’engagent pas de grosses
dépenses sont à la charge du locataire.

IIIème partie : LA FIN DU CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL

Les modes de rupture du contrat de bail commercial (A) et les effets de cette rupture (B)
seront les deux grandes lignes de cette dernière partie.

A.LES MODES DE RUPTURE DU CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL

Le contrat de bail commercial peut prendre fin par l’arrivée du terme (1) ou par la résiliation
unilatérale par l’une des parties (2).

1. L’arrivée du terme
Lorsque le terme stipulé par les parties dans le contrat arrive, celui-ci prend fin.

2.La résiliation unilatérale

Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code Civil, les baux commerciaux ne cessent que par
l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance.
A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par
le contrat conformément à l'article 1738 du Code Civil. Le bail, dont la durée est subordonnée à un
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événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation, ne cesse que six mois
après la notification faite, par le bailleur au preneur, par acte extrajudiciaire ou par lettre
recommandée avec avis de réception, de la réalisation de cet événement (art 16, al 3).
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à l'expiration de
l'une des périodes, le congé doit être donné six mois à l’avance. Sauf ce qui est prévu à l'alinéa 3 ci-
dessus, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit à peine de nullité, préciser les motifs
pour lesquels il est donné.

B. EFFETS DE LA RUPTURE DU CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL

La rupture du contrat de bail commercial a pour effet la remise des lieux (1), la saisine du Tribunal
compétent en cas de litige (2) et le paiement de l’indemnité d’éviction (3).

1.La remise des lieux

C’est la première conséquence de la rupture du contrat de bail commercial. Le locataire remet les
lieux loués au bailleur dans leur état initial.

2.Saisine du Tribunal compétent

A l’expiration du contrat, des litiges peuvent survenir, litiges relatifs soit au renouvellement du bail
et aux conditions dudit renouvellement, soit au refus du renouvellement. Dans ce cas, le Tribunal
compétent est le tribunal civil de la situation de l’immeuble.
Lorsque le bailleur consent au renouvellement du bail et que le différend porte sur le prix, la durée,
les conditions accessoires ou sur l'ensemble de ces éléments, les parties comparaissent devant le
Président du tribunal civil de la situation de l'immeuble ou devant le juge qui le remplace, lequel
sera saisi et statuera suivant la forme prévue pour les référés.
Le juge peut charger un expert de rechercher les éléments d'appréciation permettant de fixer les
conditions du nouveau bail. Ne peuvent être désignés comme experts dans le ressort du tribunal
dont ils dépendent et auquel le litige est soumis, les greffiers, les huissiers et leurs employés.
Le rapport de l'expert est déposé au greffe dans les trois mois de la réception de l'avis de sa
nomination. Passé ce délai, le juge, à la requête de la partie la plus diligente, commet un nouvel
expert en remplacement du défaillant. Le juge statue par ordonnance motivée. L'opposition aux
décisions rendues par défaut est recevable au plus tard dans les huit jours de la date de leur
signification. L'appel est formé, instruit et jugé dans les conditions prévues à l'alinéa 4 de l'article
809 du code de procédure civile.
Les décisions en dernier ressort peuvent être frappées d'un pourvoi en cassation dans les conditions
fixées par les textes en vigueur. Pendant la durée de l'instance, le locataire est tenu de continuer à
payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant au prix qui, pourra, en tout état de cause,
être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie sauf compte à faire entre le bailleur et le
preneur, après fixation définitive du prix du bail renouvelé. Dans le délai d'un mois qui suivra la
signification de la décision définitive, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions
fixées judiciairement, si mieux n'aime le locataire renoncer au renouvellement ou le bailleur refuser
celui-ci à charge de celle des parties qui aura manifesté son désaccord de supporter tous les frais.
Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai, à la signature du preneur, le projet du bail
conforme à la décision susvisée, ou faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt
fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaudra bail.
En cas de refus de renouvellement, le bailleur peut être condamné à payer au locataire une
indemnité d’éviction (3).
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3- Le paiement d’une indemnité d’éviction
Aux termes de l’article 36 de l’Ordonnance n°60-050 : « Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la
forme des clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec au droit de
renouvellement institué par la présente ordonnance ou aux dispositions des articles 26 et 27 »
Le locataire dispose, à peine d'exclusion, d'un délai maximum de trois mois courant de la date à
laquelle a été reçue la notification du refus de renouvellement, pour assigner le bailleur devant le
tribunal civil de la situation de l'immeuble, s'il entend contester le motif du refus ou demander le
paiement de l'indemnité d'éviction. Les décisions en dernier ressort peuvent être déférées à la Cour
de Cassation dans les conditions fixées par les textes en vigueur.
Le propriétaire qui a succombé peut, dans la quinzaine de jour de la décision de première instance
ou du jour de l'arrêt, s'il s'agit d'une décision de la Cour d'Appel, se soustraire au paiement de
l'indemnité à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du
bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux règles de l'article 33 de
l’Ordonnance précitée. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les
lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble. L'acceptation de renouvellement émanant
du bailleur qui exerce son droit de repentir rétroagit, dans ces effets, au jour de
l'expiration du bail précédent. Il est à noter que les actions civiles exercées dans le cadre du bail
commercial, sauf dérogation que l’Ordonnance n°60-050 prévoit, se pr escrivent par une durée de
deux ans, à partir du jour où la partie intéressée est en droit de saisir le tribunal.

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CONCLUSION
Le bail commercial permet au locataire d’avoir à sa disposition un local lui permettant d’exploiter
son fonds de commerce. Ce contrat fait naître à la charge du bailleur et du locataire des obligations
diverses. Le bailleur, à l’expiration du bail, doit consentir à le renouveler faute de quoi il sera tenu
de payer une indemnité d’éviction au profit du locataire.
Bref, le droit au renouvellement du bail commercial et le droit à une indemnité d’éviction qui sont
les principaux caractéristiques du bail commercial, à la différence des baux d’habitation, ne sont
que la conséquence de la protection que la loi accorde au fonds de commerce et à la clientèle. En
effet, ceux-ci, tout comme les grandes entreprises, contribuent largement au développement
économique d’un pays. Mais cette législation trop protectrice du locataire commerçant ne lèse-t-elle
pas en quelque sorte le bailleur, véritable propriétaire du local et ne constitue pas une atteinte à son
droit de propriété?

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