Livre blanc :

Comment reprendre un fond

de commerce (ou le céder) ?
Votre projet d’entreprise est abouti, votre business plan est validé par la banque et autres investisseurs. Il vous reste une étape avant
de vous installer : acheter un fonds de commerce !

Acheter un fonds de commerce, c’est racheter une clientèle, de la marchandise, reprendre des salariés et un bail commercial…

C’est le moment de vous documenter sur la reprise d’un fonds de commerce pour être prêt devant votre cédant. Ce livre blanc est
aussi utile pour ceux qui souhaitent vendre leur fonds de commerce !

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 S OM M AI RE

Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ? ..................................................................................................................................................... 4

Bail commercial ..................................................................................................................................................................................................................... 5
Définition ......................................................................................................................................................................................................................................... 5
Durée du bail ............................................................................................................................................................................................................................. 5
Pourquoi parle-t-on de bail commercial 3 6 9 ? ............................................................................................................................. 6
Loyers .................................................................................................................................................................................................................................................. 6
Bail commercial précaire ........................................................................................................................................................................................... 7
Pas de porte ................................................................................................................................................................................................................................ 9
Droit au bail ................................................................................................................................................................................................................................. 10
Définition ......................................................................................................................................................................................................................................... 10
Cession du droit au bail avec le fonds de commerce ............................................................................................................ 10
Cession du droit au bail sans le fonds de commerce ............................................................................................................. 11
Fin du bail ....................................................................................................................................................................................................................................... 11
Fiscalité du droit au bail ............................................................................................................................................................................................... 12
Bail à l’américaine ............................................................................................................................................................................................................... 13
Promesse de vente ............................................................................................................................................................................................................ 14
Reprise des salariés ........................................................................................................................................................................................................... 17
Vente d’un fonds de commerce ........................................................................................................................................................................ 18
Calcul par la valorisation du chiffre d’affaires .................................................................................................................................. 18
Calcul du fonds par le total des actifs disponibles ..................................................................................................................... 19
Calcul par la valorisation de la rentabilité ............................................................................................................................................. 19
Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce est l’ensemble des éléments corporels et incorporels qui permettent la réalisation de l’exploitation
commerciale. Sont inclus :

En éléments corporels :

Les aménagements et agencements

Le matériel et l’outillage
La marchandise

En éléments incorporels :

L’enseigne
Le nom commercial
Le droit au bail ou pas-de-porte
La clientèle
L’achalandage
Les brevets
Les marques

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Bail commercial

DEFINITION

Le bail commercial est un contrat de location qui engage le propriétaire d’un local à usage commercial avec son locataire dans le
cadre d’une exploitation commerciale, industrielle ou artisanale. Seules les entreprises peuvent signer un bail commercial, ce qui
signifie que le locataire doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (commerçant ou industriel) ou au Répertoire des
Métiers (artisan).

Le contrat de bail commercial comporte de nombreuses clauses. Il est recommandé de le faire rédiger par un huissier ou un
notaire. Futur locataire, évitez de signer un bail commercial qui aurait été rédigé par le bailleur lui-même, au risque de voir certains
de vos droits oubliés ! Pour vous donner un exemple, le contrat de bail doit stipuler de manière claire qui prendra en charge quel
type de travaux.

DURÉE DU BAIL

Les baux commerciaux ont une durée minimum de 9 ans. Le propriétaire ne peut pas résilier le bail avant la fin de cette période.
A l’issue des 9 années, si ce dernier décide de ne pas renouveler le bail commercial, il devra verser une indemnité d’éviction au
locataire pour le dédommager, notamment de la perte de sa clientèle acquise grâce à cet emplacement.

Dans quelques cas, le propriétaire n’est pas obligé de verser une indemnité d’éviction à l’issue des 9 ans :

Lorsque l’immeuble a été reconnu dangereux par arrêté préfectoral

Si le propriétaire décide d’y habiter ou de loger son conjoint, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, à condition
qu’ils soient sans logement au moment de la reprise du local
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POURQUOI PARLE-T-ON DE BAIL COMMERCIAL 3 6 9 ?

On parle de bail commercial 3 6 9, car le locataire peut, contrairement au propriétaire, demander la résiliation du bail à l’issue
de chaque période de 3 ans. Il doit prévenir le propriétaire au moins 6 mois avant la date prévue par lettre d’huissier, et non par
recommandé.

LOYERS

Les loyers des baux commerciaux sont fixés librement entre bailleurs et locataires. Ils doivent être déterminé ou déterminable dans
le contrat de bail et leur montant doit être réel et sérieux (en adéquation avec les indices des loyers de la commune dans laquelle se
situe le local commercial). Le loyer pourra être revu à l’issue de chacune des périodes de 3 ans. En règle générale, son augmentation
ne pourra pas être supérieure à la variation de l’indice de l’INSEE.

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Bail commercial précaire

Le bail précaire (ou bail commercial dérogatoire) dure 3 ans contrairement au bail commercial classique dont la durée est de 9 ans.
Le bail précaire est signé à l’entrée dans les locaux avec un montant de loyer librement fixé entre les parties. Ce bail convient aux
sociétés nouvellement créées afin d’apprécier leur évolution financière. Le bailleur ne sera pas redevable de l’indemnité d’éviction
normalement versée au locataire s’il n’accepte pas le renouvellement. Ce contrat ne peut pas être résilié avant sa fin prévue, sauf en
cas d’accord des deux parties.

Pour bénéficier des avantages du bail précaire, plusieurs conditions sont à réunir :

Le contrat de bail doit

Une clause dans le contrat
de bail doit être
rédigée afin de permettre aux
deux parties de manifester
clairement leur intention de ne pas
être sous le coup de la
réglementation des baux
commerciaux
être signé lorsque le
locataire entre dans les
locaux
Un bailleur a le droit de conclure
avec le preneur à bail (le locataire)
plusieurs contrats, ceux-ci ne
doivent pas dépasser 3 ans
(même cumulés)

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Il n’est pas nécessaire que ce type de contrat de bail soit rédigé par un notaire. Un acte sous seing privé suffit. (contrat signé entre les
deux parties sans passer par les services d’un notaire).

Contrairement au cas d’un bail commercial classique, le bailleur ne sait pas si la société qui s’est implantée dans son local commercial
va être pérenne, il prend le risque que l’entreprise du locataire fasse faillite et que ses loyers ne soient pas honorés.

Le bail précaire lui permet d’apprécier la pérennité de la société de son locataire et réduit le risque d’impayés avec une durée de bail
courte.

La reconduction tacite du bail dérogatoire (renouvellement automatique à l’échéance normal du bail) n’est pas possible. De ce fait,
toute clause stipulant le contraire risquerait d’entraîner la requalification de ce bail en contrat de bail commercial classique (3/6/9).
La durée totale, renouvellement compris ne peut pas dépasser 36 mois (3 ans).

Dans tous les cas, lorsque le contrat arrive à son terme, le locataire doit partir des lieux et il sera libéré de ses obligations envers le
bailleur. Si le locataire ne part pas à la date prévue, le propriétaire a 1 mois pour agir et faire opposition à la présence du locataire
dans le local.

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Pas de porte

Le propriétaire d’un local commercial peut exiger un pas de porte. Il se définit par un supplément de loyer ou une
indemnité. Lorsque le pas de porte est un supplément de loyer, le propriétaire s’assure qu’il bénéficiera de toute
augmentation de la valorisation de son bien.

Exemple

Une école ouvre près de sa boulangerie, le pas de porte permettrait au propriétaire de valoriser cette installation sans être
limité par l’indice des prix.

Lorsque le pas de porte est considéré comme une indemnité, il est versé au propriétaire en échange de certains avantages
commerciaux accordés ou de la dépréciation de la valeur vénale (valeur en fonction du marché) des locaux.

Le paiement d’un pas de porte doit être mentionné dans le contrat de bail. Cette clause précise le montant, le type (loyer ou indemnité)
et le mode de paiement du pas de porte. Le pas de porte est déductible du résultat fiscal sur plusieurs années. A la fin de la période
d’amortissement, le locataire bénéficiera d’un loyer moins élevé.

Il est plus simple de céder un bail commercial avec un pas de porte payé. Le repreneur appréciera le loyer moins élevé.

Si votre loyer est soumis à la TVA, alors, le pas de porte le sera aussi. Le propriétaire déclare le pas de porte dans la catégorie des
revenus fonciers imposables. Il a la possibilité d’étaler le paiement de l’impôt lié à ce revenu sur quatre années.

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Droit au bail

Le droit au bail offre l’usage d’un local, il se cède contre une indemnité avec le fonds de
commerce. Le propriétaire le cède au premier locataire sous le nom de droit d’entrée. Les
locataires suivants achètent le droit au bail avec ou sans le fonds de commerce.

Si le fonds de commerce se cède à une personne reprenant l’activité et la clientèle, le

propriétaire ne peut pas s’opposer à la cession. Certaines clauses peuvent lui donner un droit
de regard sur le nouvel entrant ou interdire la vente du fonds de commerce séparément du
bail commercial.

La cession du bail ne modifie pas le bail primitif qui conserve le même loyer. Le propriétaire
ne pourra l’augmenter que lors de la révision triennale du bail ou lors du renouvellement.
Cela justifie que le locataire sortant monnaye un droit au bail qui peut être sous-évalué par
rapport au prix du marché au moment de la cession.

CESSION DU DROIT AU BAIL AVEC LE FONDS DE COMMERCE

Le locataire doit notifier le propriétaire lorsqu’il cède le fonds de commerce. Si le contrat de

bail contient une clause d’agrément, le propriétaire donne son accord pour céder le droit au
bail à la personne choisie par le locataire. Un refus doit être justifié et peut être contesté en
justice si la raison est illégitime. Le bailleur peut aussi invoquer une clause de formalité pour
intervenir lors de la signature de l’acte de cession. Si le locataire accomplit les démarches
pour contacter le bailleur dans les délais impartis et que le bailleur se montre indifférent à
leur égard, sa présence lors de la signature de l’acte n’est ni nécessaire ni obligatoire.

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CESSION DU DROIT AU BAIL SANS LE FONDS DE COMMERCE

Le locataire qui cède son droit au bail sans le fonds de commerce doit obtenir l’accord du bailleur propriétaire par acte notarié si une
clause le stipule, c’est généralement le cas sous peine de résiliation. Sans cette clause, la cession du droit au bail est libre mais il faut
notifier cette cession au propriétaire par un acte d’huissier ou un acte notarié.

FIN DU BAIL

En fin de bail, le propriétaire du local où s’est exercée une activité commerciale ou artisanale est obligé de renouveler le bail au
détenteur du droit au bail. En cas de refus, le propriétaire devra lui payer une indemnité d’éviction qui couvre le préjudice. Cette
indemnité prend en compte :

la valeur les frais d’achat la perte d’une

du fonds de d’un nouveau fonds licence (tabac,
commerce de commerce* les indemnités alcool, etc.)
les frais de
de licenciement
déménagement et
du personnel
de réinstallation

Si le bailleur et le locataire ne s’entendent pas sur l’indemnité d’éviction, l’affaire peut être portée devant le tribunal du commerce qui
statuera.

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FISCALITÉ DU DROIT AU BAIL

Pour le locataire qui cède le bail, la vente du droit au bail est prise en compte pour la détermination du bénéfice imposable au titre
des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Pour le cessionnaire, le droit au bail est soumis aux droits d’enregistrement. Il figurera à l’actif de son bilan en tant qu’immobilisation
incorporelle non amortissable (compte 206).

Comme le bail représente un élément du fonds il faut veiller à ne pas confondre la cession du bail qui donne lieu au paiement d’un
droit au bail avec la cession du fonds. Pour les autorités fiscales, l’amortissement du droit au bail n’est pas reconnu. Le droit au bail
peut faire l’objet d’un amortissement sur sa durée d’utilisation ou n’être pas reconnu comme amortissable. Dans ce dernier cas il
pourra faire l’objet d’une dépréciation seulement si sa valeur probable de réalisation est devenue inférieure à sa valeur comptable
réelle.

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Bail à l’américaine

Tout comme le bail commercial, le bail à l’américaine concerne les locataires exerçant une activité commerciale, industrielle ou
artisanale.

A la différence que le bail à l’américaine ne demande aucun pas de porte et aucun droit au bail au locataire.

La durée du bail est librement fixée par le locataire et le propriétaire. Il est plus facile d’y mettre fin.

Avec l’absence de pas de porte et de droit au bail, le loyer d’un bail à l’américaine est souvent plus cher que celui d’un bail
commercial et des garanties sont plus importantes.

Etant donné que le bail à l’américaine ne permet pas le droit au bail, en cas de cession, il n’est pas possible de récupérer un droit au
bail de la part du nouveau locataire.

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Promesse de vente

La promesse de vente permet à l’acheteur qui n’est pas encore sûr de vouloir acheter le bien, de le réserver pour une durée limitée.
Le propriétaire s’engage à ne pas vendre son bien durant la période de « réservation » octroyée à l’acquéreur. Le vendeur ne peut
également pas proposer le bien à une autre personne.

Cette option n’est évidemment pas gratuite. Le futur acquéreur doit verser 10% de la valeur du bien au vendeur afin de bloquer le bien.

Qu’advient-il de l’argent versé si l’acheteur se rétracte ? Le vendeur du bien immobilier garde la somme versée par l’ancien acquéreur.
Elle est considérée comme une indemnité pour le temps qu’il a réservé le bien.

La promesse de vente doit être rédigée par écrit, il s’agit d’un avant-contrat. Elle peut être sous seing privé, mais il est vivement conseillé
de faire appel à un professionnel tel qu’un notaire (acte notarié). Il s’agit d’un avant-contrat assez complexe dans la rédaction et
dans les engagements pris par chacune des parties. Un agent immobilier est également en mesure d’aider les deux parties, mais
cela restera un acte sous seing privé.

Si la réservation du bien est supérieure à 18 mois, il est obligatoire de faire rédiger l’acte par un notaire.

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Pour être valable, la promesse de vente doit comporter :

Toutes les informations concernant le bien en vente (l’adresse, s’il y a une hypothèque sur le bien …)

Les coordonnées de l’acquéreur et du vendeur

Toutes les informations concernant la vente (le prix de vente, les modalités de paiement, les honoraires du professionnel
s’occupant de la vente…)

Certains documents doivent accompagner la promesse :

Le dossier de diagnostic technique

Les informations sur la copropriété (s’il y en a une)

Quand la promesse de vente n’est pas faite par un notaire mais entre les parties dans un cadre privé, celle-ci doit être enregistrée
auprès des services des impôts dans les 10 jours suivants l’accord du vendeur. Qui paye les droits d’enregistrement ? Ils sont à la
charge de l’acheteur.

Toujours dans le cas où l’écrit est dans un cadre privé (acte sous seing privé), il doit être notifié à l’acheteur par lettre recommandée
avec accusé de réception. Le vendeur doit aussi avoir un exemplaire.

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Il n’y a pas besoin de notifier la promesse de vente lorsque l’acte est authentique (passé devant notaire). Tout acquéreur d’un bien
immobilier dispose d’un droit de rétractation. Ce droit permet à l’acheteur de changer d’avis et de renoncer à la vente et ce sans
motif à apporter au vendeur.

Quel est le délai de rétractation ? Le délai est de 10 jours. Mais le point de départ diffère selon les situations :

Quand l’acte est sous seing privé

le point de départ est le lendemain

de la première présentation de la
lettre recommandée avec accusé de
réception.

Quand l’acte est rédigé par notaire

le point de départ est le lendemain

de la remise en main propre ou de la
signature de l’acte.

La rétractation doit être envoyée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai de 10 jours
incompressible.

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Reprise des salariés

Un repreneur de fonds de commerce doit reprendre la totalité des salariés. Pour ne pas avoir à reprendre les salariés, le repreneur
doit acheter le droit au bail sans le fonds de commerce et exercer une activité distincte de celle du vendeur. Si la vente concerne un
fonds de commerce, le repreneur qui souhaite réduire la masse salariale doit négocier avec le vendeur :

Comment se séparer de salariés

licenciement, rupture conventionnelle

Qui rompt les contrats

le vendeur avant la vente ou l’acheteur

une fois effectuée

Combien

un prix fonds de commerce se négocie

à la baisse si la masse salariale est
excessive

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Vente d’un fonds de commerce

CALCUL PAR LA VALORISATION DU CHIFFRE D’AFFAIRES

Technique de définition de la valeur très fréquemment employée car elle donne une image fidèle du niveau d’activité auquel on peut
s’attendre Cette approche par le chiffre d’affaires est simple et rapide à mettre en œuvre.

Le futur repreneur devra demander à l’actuel propriétaire les bilans des 3 dernières années.

A partir de ces données, il convient alors d’appliquer un pourcentage ‘plafond’ et un pourcentage ‘plancher’ à la moyenne des 3
années de chiffre d’affaires.

En indexant ce montant moyen à l’aide de ces deux pourcentages, on obtient alors une fourchette assez précise de la valeur du
fonds de commerce.

Exemple

Un café-restaurant réalise 250.000€ de CA en moyenne sur les trois derniers exercices. Sur le secteur de la restauration, on
estime les pourcentages plafond et plancher entre 40% et 120% du chiffre d’affaires. La valeur du fonds de commerce sera alors
comprise entre :

250 000€ x 40% = 100 000 € et 250 000€ x 120% = 300 000 €

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CALCUL DU FONDS PAR LE TOTAL DES ACTIFS DISPONIBLES

Cette approche consiste à simplement additionner la totalité des actifs du commerce à savoir :

les
la valeur
brevets,
des stocks de
les machines, le les marques
marchandises le droit au
matériel
bail...

CALCUL PAR LA VALORISATION DE LA RENTABILITÉ

Chercher à évaluer la valeur d’un fonds de commerce par la rentabilité de l’activité demande de s’intéresser au résultat comptable
de la société afin de quantifier ce que va rapporter l’affaire au futur repreneur.

En examinant ces documents, il est possible de quantifier le montant du revenu du dirigeant mais également l’existence de charges
d’amortissements ou de charges d’intérêts d’emprunt.

On cherche par cette méthode à mettre en avant non pas le seul chiffre d’affaires mais le bénéfice que dégage l’entreprise. Pour fixer
la valeur du fonds, le bénéfice sera par la suite pondéré par un coefficient généralement compris entre 3 et 5.

D’autres valeurs de coefficient sont également prises en compte : 2 pour un environnement rural et 10 pour un emplacement de
premier choix dans une grande ville.

Vous êtes maintenant incollable sur le fonds de commerce. A vous d’étudier les offres !

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