Investisseur Immo Pro Club

Investisseur
Immo Pro
Investir dans l’immobilier sans erreurs
Un dossier de la lettre
Investisseur
Immo Pro
Investir dans l’immobilier sans erreurs
Un dossier de la lettre
Merci pour votre achat.
Certaines choses que vous allez lire ici seront pour vous évidentes.
D’autres seront peut-être totalement nouvelles.
Notre objectif était en effet de faire un guide complet et utilisable
quel que soit le niveau de connaissance du lecteur.
En appliquant les conseils de ce guide :

• vous ne pourrez pas faire une mauvaise affaire
• vous économiserez des milliers
ou des dizaines de milliers d’euros.
Je vous souhaite une agréable et enrichissante lecture.
Guillaume
Objectif Libre et Indépendant
3
Sommaire
Introduction
On n’est jamais obligé d’acheter, mais on est souvent obligé de vendre. 6
Chapitre 1
Quel bien acheter : comment bien choisir et éviter les pièges. 7
Préambule : investir ou acheter sa residence principale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7
1. Le critère qui vous évite de tomber dans le piège du coup de cœur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7
2. Les 3 choses à regarder absolument dans un bien. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
3. Le quartier : petites astuces anti mauvaises surprises. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
4. Les frais auxquels on ne pense pas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
5. La garantie décennale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
6. Les copropriétés : vous n’êtes pas totalement chez vous. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
7. Les syndics : ce qu’il faut savoir et ce que vous pouvez leur demander. . . . . . . . . . . . . . . . . 12
8. Pourquoi vous devez parler avec les locataires en place. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
9. Les 2 questions à poser absolument avant de faireune offre. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
10. La négociation : évitez l’erreur que tout le monde commet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
11. Quelle offre faire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
12. Les investissements immobiliers avec dispositifs d’allégements fiscaux :
pourquoi vous devez partir en courant. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
13. N’achetez PAS à plusieurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
14. Les aides de la CAF : un concentré d’illogisme très dangereux pour vous. . . . . . . . . . . . . . 17
15. L’assurance loyers impayés : ce qu’il faut savoir. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Chapitre 2
Le notaire et la partie juridique : comment en tirer le meilleur parti. 19
1. Quel notaire utiliser : tous ne se valent pas (du tout). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
2. Compromis de vente contre promesse de vente : le faux débat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
3. Se faire un compromis de vente en béton armé. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
4. Le séquestre : comment l’éviter ou l’utiliser à son avantage. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
5. Les frais de notaire, qu’est-ce que c’est et combien ça coute. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
6. Les frais d’agence. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
7. L’intérêt de passer par une agence. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
8. Qui paie les frais d’agence et les frais de notaire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
9. Comment faire baisser le montant des frais de notaire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
10. Comment ne pas payer les frais de notaire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
11. Comment faire baisser le prix du bien, après la vente. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
4
Chapitre 3
Le financement. 25
1. Le crédit : ce que vous devez savoir. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
2. La vraie raison pour laquelle la banque vous prête (ou ne vous prête pas). . . . . . . . . . . . . . 25
3. Vos rendez-vous à la banque : ce que vous devez faire et ne pas faire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
4. Ma pire expérience et comment l’éviter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
5. Le détail qui change tout : l’amortissement
dans le calcul de la capacité d’endettement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
6. Le courtier en crédit immobilier : un ami à qui ne PAS faire confiance. . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
7. Les courtiers en travaux. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
8. Négociation du crédit. Économiser des milliers d’euros simplement
en demandant les bonnes choses. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
9. Les crédits à taux variables contre les crédits à taux fixes : que choisir. . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
10. Les différents types de crédit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
11. Le crédit en devises : pourquoi vous ne devez jamais accepter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
12. Les différents types de garanties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
13. L’assurance propriétaire : une astuce à plusieurs centaines de milliers d’Euros. . . . . . . . 33
CONCLUSION
La signature finale et la prise de possession du bien ;
comment ne pas se tromper dans une signature
qui vous engage sur très longtemps. 35
5
INVESTISSEUR IMMO PRO
Introduction
On n’est jamais obligé d’acheter,
mais on est souvent obligé de vendre.
C ’est un principe de base que vous devez toujours avoir en

tête. Vous n’êtes jamais obligé d’acheter. En revanche, un
vendeur est souvent obligé de vendre. Par exemple parce qu’il a
déjà acheté un nouveau bien, ou parce qu’il a besoin d’argent.
Gardez-le en tête à chaque instant. C’est vous, acheteur, qui avez
tout votre temps, et qui êtes en position de force.
De plus, il y a beaucoup de biens en vente. Vous avez le choix.
À l’inverse, le vendeur n’aura souvent que son seul et unique
bien à vendre.
Le patron, c’est vous.
Un dossier de la lettre Objectif Libre et Indépendant Investir dans l’immobilier sans erreur 6
Chapitre 1
Quel bien acheter : comment bien
choisir et éviter les pièges.
Préambule : investir ou acheter sa residence principale
C’est une question qui revient très souvent. appliquez les principes de ce guide), votre
Faut-il d’abord faire l’acquisition de sa rési- capacité d’endettement restera dans le vert.
dence principale, ou investir.
Si vous achetez votre résidence principale,
vous allez-vous endetter. Exemple
Sauf pour les hauts revenus, les banquiers Vous gagnez 2 000 euros par mois, vous
refusent qu’une personne soit endettée à réalisez un investissement qui vous coute
plus de 33 % de ses revenus. Si vous gagnez 666 euros par mois de remboursement,
2 000 euros par mois, vous ne pourrez pas mais qui vous rapporte 1 000 euros
rembourser plus de 2 000/3 soit 666 euros par par mois de loyer. Et bien vous n’êtes pas
mois. endetté à 33 %, car vous ne gagnez plus
2 000 euros mais 3 000 euros par mois.
Donc, une fois votre residence principale
achetée, vous aurez de grandes difficultés à
convaincre un banquier de financer un inves- Il est donc préférable d’investir AVANT d’ache-
tissement. La réponse sera : “désolé, mais ter sa residence principale. Ce sera plus facile
vous êtes déjà trop endetté”. Pas d’autres so- qu’en sens inverse.
lutions alors que d’attendre de longues an-
nées, ou d’augmenter vos revenus. Retenez toutefois qu’un bon investissement
est un investissement dans lequel les loyers
En revanche, si vous investissez, certes, vous seront au moins de 30 % supérieurs à la men-
vous endettez, mais vos revenus augmentent sualité du credit à rembourser. Pour arriver à
(vous touchez des loyers). Et si vous investis- ce résultat, négociez, et appliquez les conseils
sez correctement (ce qui sera le cas si vous de ce guide.
1. Le critère qui vous évite de tomber dans le piège

du coup de cœur.
Trop souvent, les acheteurs cèdent au coup de Acheter un bien immobilier c’est acheter un em-
cœur. C’est un détail qui va faire la différence. Un placement et des mètres carrés. Le reste (amé-
parquet qui plait, une salle de bains moderne… nagement, décoration…) n’est que du détail.
Quelle erreur !
INVESTISSEUR IMMO PRO Quel bien acheter : comment bien choisir et éviter les pièges
Faire intervenir un professionnel pour changer • Faites la moyenne des prix.

du parquet, abattre un mur ou moderniser • Vous connaissez à présent le prix du marché.
une salle de bains, ne coûtera que quelques
milliers d’Euros. Or, des personnes sont prêtes Acheter en dessous du prix du marché, c’est
à payer des dizaines de milliers d’Euros plus faire une affaire.
cher un bien qui les aura séduites simplement Acheter au prix du marché n’est a priori ni bon
avec des détails. ni mauvais (mais qui rêve de faire une affaire
Vous devez impérativement achetez un bien simplement « ni bonne ni mauvaise » ?).
au bon prix du mètre carré. Ne vous laissez Acheter au-dessus du prix du marché est faire
pas avoir par des détails. C’est l’essentiel qui une mauvaise affaire.
doit vous intéresser. Et l’essentiel c’est le prix
Je vous conseille de toujours acheter en des-
au mètre carré.
sous du prix du marché. Ainsi vous vous pro-
Afin d’éviter une erreur lourde de consé- tégez. La pire chose est de devoir revendre un
quences, allez sur le site www.meil- bien, et de se rendre compte que non seule-
leurs-agents.com, et regardez le prix du mètre ment on ne pourra pas le vendre autant que le
carré dans votre secteur. prix d’achat, mais qu’en plus, le montant de la
Plus la zone est dense, plus il y a de ventes, et vente ne suffira pas à rembourser la banque.
donc plus les données sont précises. Ayez bien en tête que les prix affichés ne sont pas
Mais ne vous contentez surtout pas de ces les prix de vente. Si un bien est affiché 200 000 eu-
chiffres. Vous devez faire vous même votre ros, vous ne savez pas s’il sera vendu à ce prix.
étude. C’est aussi pour cela que je recommande de tou-
jours acheter en dessous du prix du marché.
Voici comment faire :
• Allez sur des sites comme leboncoin et selo-
ger.com. À savoir
• Recherchez les biens comparables au vôtre, En règle générale, plus un bien est grand,
c’est-à-dire situés au même endroit et ayant plus le prix au mètre carré est faible. Inver-
la même surface (si vous recherchez un bien sement, les petites surfaces peuvent être
de 100 m², regardez les biens entre 90 et très chères au mètre carré.
110 m²).
Attention
Certaines caractéristiques très spéciales peuvent faire qu’un bien soit complètement hors du
prix du marché (extrêmement au-dessus ou en dessous). Par exemple, à Paris, un bien avec une
terrasse et vue sur la Tour Eiffel aura un prix totalement différent du même bien, situé au rez-de-
chaussée avec vue sur cour. Comparez ce qui est comparable. Dans ces cas particuliers, le prix au
m² ne veut plus dire grand-chose. Mais cela représente 0,1 % des biens.
2. Les 3 choses à regarder absolument dans un bien.
N ous l’avons vu, acheter un bien immobi-

lier c’est acheter un emplacement et des
mètres carrés. Le reste (aménagement, décora-
En cas de doute sur l’état d’un de ces éléments,
revenez visiter avec un professionnel qui vous
donnera son avis pour un coût très réduit, voire
tion…) n’est que du détail. gratuitement.
Toutefois, trois dépenses peuvent réellement Attention, concernant la façade, la commune
coûter cher. Il faudra donc s’assurer, avant peut vous obliger à l’entretenir ou à la ravaler,
d’acheter, que tout est en bon état. Il s’agit : à vos frais, si elle estime qu’esthétiquement,
• De la toiture elle donne une mauvaise image de la ville. Les
biens situés en centre-ville sont particulière-
• De la façade ment concernés.
• De la chaudière, s’il y en a une.
3. Le quartier : petites astuces anti mauvaises surprises.
Il est évident qu’il faut savoir dans quel type de

quartier on achète un bien immobilier.
neaux de bois, sortira un immeuble de 15
étages qui plongera votre jardin dans l’ombre ?
Prenez le temps d’en faire minutieusement le Rendez-vous en mairie et renseignez-vous sur
tour, et pas seulement une fois. Faites-le diffé- les projets concernant ce quartier.
rents jours de la semaine et du week-end, à dif- Pour les investisseurs :
férentes heures. Il peut y avoir des surprises (par
exemple si vous visitez tard le soir ou le week- Si vous n’êtes pas certain qu’une vraie demande
end, vous n’entendrez pas le bruit atroce de locative existe là où vous prévoyez d’acheter, il
l’atelier de mécanique qui se trouve dans la rue vous suffit de mettre une « fausse » petite an-
parallèle et qui n’est ouvert que la semaine…). nonce en ligne, par exemple sur leboncoin.
Inversement, si vous visitez en matinée, vous n’en- Si dès les premières heures ou jours, les pre-
tendrez pas les cris des fêtards sortant des bars. mières personnes intéressées se manifestent,
tout va bien. En revanche, sans appels ni emails,
Il faut visiter en semaine, le week-end, en mati- on peut douter de la facilité à louer le bien : la
née, en soirée… vacance locative risque d’être importante.
Interrogez les personnes âgées que vous croi-
serez. Elles savent tout et se feront un plaisir de
vous en parler en détail si vous leur demandez Attention
gentiment et avec le sourire. Dans certaines villes, comme Paris, le mon-
En vous promenant dans le quartier, jetez un œil tant des loyers est encadré. Vous ne pouvez
à l’éventuel affichage des permis de construire. pas louer à n’importe quel prix. Vous pou-
Est-ce que de ce chantier, caché par des pan- vez vous renseigner auprès de la mairie.
Si vous projetez d’acheter

un garage, faites attention à l’âge
des immeubles du quartier :
Plus ils sont récents, plus ils auront de parkings
en sous-sol, et donc moins un garage vaudra
cher, et moins de personnes seront intéressées
pour en louer un.
Important
Recherchez sur Google votre future adresse. fenêtres, et que le police intervenait tous les
Regardez ce qui se dit de votre rue et du mois, les jetant en prison à tour de rôle.
quartier. Je n’ai pas acheté…
J’hésitais un jour à acheter une maison si- Puis utilisez Google Map en mode satellite
tuée dans une rue, et en faisant cette re- pour jeter un œil à votre quartier. Regardez
cherche, j’ai appris que trois familles de la rue ce qu’il y a autour. Prendre de la hauteur ne
étaient en guerre ouverte et se vandalisaient fait jamais de mal, et on découvre des tas de
les voitures, se jetaient des cailloux dans les choses que l’on ne voit pas depuis le sol.
4. Les frais auxquels on ne pense pas.
S ouvent, pour savoir ce qu’ils peuvent ache-

ter, les futurs investisseurs vont voir leur
banquier.
(sauf pour les locaux commerciaux tels les com-
merces s’il est stipulé dans le bail qu’elle est à la
charge du locataire).
Ce dernier calcule leur capacité d’endettement Demandez les documents de l’année passée au
et leur dit qu’il peut leur prêter telle somme. Par vendeur, et renseignez-vous en mairie à propos
exemple 250 000 euros (sauf pour les hauts re- d’une éventuelle augmentation.
venus, les banques considèrent en effet qu’un Anticipez les dépenses telles que la réfection de
remboursement de prêt immobilier ne doit pas la toiture, de la façade, des radiateurs et de la
dépasser 33 % du revenu). chaudière, différentes charges de copropriété,
Les futurs investisseurs vont alors voir ce qu’ils assurance propriétaire. Chaque mois mettez une
peuvent acheter pour ce prix-là. somme fixe de côté, en prévision des travaux.
Mais attention aux nouvelles dépenses aux-
quelles on ne pense pas.
En achetant, vous devrez payer la taxe foncière
Exemple
Une salle de bain se change tous les 10 ans. Même chose pour le reste.
Tous les ans, vous devez donc provisionner, Votre appartement reste ainsi toujours
sur un compte, 10 % du prix des travaux. « neuf », et cela ne vous occasionne pas de
Si vous savez que refaire une salle de bain grosses dépenses surprises.
coûte 2 500 euros, et bien vous mettez en Un bon investisseur est prévoyant. Il lisse ses
place un virement automatique mensuel de dépenses et n’est pas pris au dépourvu.
20 euros vers votre compte « travaux ».
Au bout de 10 ans, vous avez le prix de votre
salle de bain. (20 x 12 x 10) = 2 400 euros, sans
compter les intérêts.
5. La garantie décennale.
U n entrepreneur effectuant une grosse répa-

ration a une garantie décennale. Si un pro-
blème intervient dans les 10 ans, il doit réparer
Demandez donc les factures, et faites en sorte
d’en avoir une copie.
Si l’ancien propriétaire a fait des réparations
gratuitement. lui-même, ou en employant une personne non
déclarée, il n’y aura pas de garantie décennale.
6. Les copropriétés : vous n’êtes pas totalement chez vous.
S i vous achetez un bien qui se situe dans un

ensemble ne vous appartenant pas entiè-
rement (par exemple si vous achetez un appar-
Exemple classique :
Si les copropriétaires décident, à la majorité, de
refaire la cage d’escalier et que vous n’êtes pas
tement dans un immeuble), il y aura forcément
d’accord, vous devrez payer quand même (on
une copropriété.
parle ici de plusieurs milliers d’euros).
C’est à dire que, dans le cas d’un immeuble,
Une copropriété peut donc vous imposer à tout
chaque propriétaire sera propriétaire de son ap-
moment une dépense imprévue. C’est pour
partement, mais que tous ensemble, vous serez
cela que j’écrivais « vous n’êtes pas totalement
copropriétaires de l’immeuble.
chez vous ».
Cela peut avoir de grandes conséquences car
certaines choses se décident au niveau de la co-
propriété.
Autre exemple :
Certaines décisions ne peuvent être prises qu’à
l’unanimité. C’est le cas par exemple du chan-
gement de système de chauffage.
Si la chaudière consomme trop et que vous La conséquence est que, lorsque vous achetez
souhaitez passer au chauffage individuel par un bien situé dans une copropriété, si vous avez
exemple, si un seul des copropriétaires refuse, tout vérifié au niveau du bien, vous n’avez fait
vous serez contraint de continuer à payer. que la moitié du travail. Il faut à présent tout vé-
rifier au niveau de la copropriété. Et pour cela,
vous avez un allié : le syndic.
7. Les syndics : ce qu’il faut savoir et ce que vous pouvez

leur demander.
Qui dit copropriété, dit souvent syndic. • L’état des comptes (cela vous permettra de
Et qui dit syndic, dit souvent dépenses impor- voir si parmi les autres propriétaires, il y a
tantes. de mauvais payeurs, ce qui n’est jamais bon
signe).
Vous devez vérifier dans le détail le montant
des charges. Sachez enfin que, lors de la vente, si le vendeur
a payé des charges en avances, vous devrez les
Que comprennent-elles ? Leur montant est-il lui rembourser au prorata. Ayez toujours votre
normal ? Ont-elles tendance à augmenter au fil chéquier avec vous lors de la vente. Et ayez tou-
des années ? jours un peu d’argent disponible à la banque,
D’une manière générale, préférez une copro- en cas d’imprévu de ce type.
priété avec un syndic bénévole (souvent un des Pour éviter cela, pensez à vous mettre d’accord
propriétaires se charge de la gestion lui-même). avec le vendeur pour acheter « net de frais ».
Cela vous coûtera bien moins cher en charges.
Cette pratique vous permet, avec l’accord du
Mais ce n’est pas toujours possible. vendeur, de ne pas payer le prorata des charges
Sachez que le syndic a, si vous êtes acheteur, et taxes déjà payées par ce dernier (générale-
l’obligation de répondre à certaines de vos de- ment prorata des charges de copropriété et
mandes. prorata de la taxe foncière). Cela vous fera éco-
nomiser quelques centaines d’Euros.
Vous pouvez et devez lui demander diffé-
rentes choses : Le vendeur ne sera peut-être pas ravi, mais il
ne va pas manquer la vente et recommencer
• les comptes rendus des trois dernières As-
à zéro avec quelqu’un d’autre pour quelques
semblées Générales de copropriété. Cela
centaines d’euros. Demandez cela, dès le dé-
vous permettra de voir si d’importants tra-
part au notaire et insistez même s’il vous dit
vaux sont envisagés, ou ont été faits ;
que ce n’est pas la pratique habituelle.
• Les éventuelles procédures en cours contre
la copropriété ;
8. Pourquoi vous devez parler avec les locataires en place.
L orsque l’on achète pour investir, il n’est pas

rare d’acheter un bien déjà loué (et cela
peut-être une très bonne affaire car un bien
Il m’a aussitôt expliqué chaque défaut de l’ap-
partement, ce mur moisi qui a été repeint la se-
maine passée… devant l’agent immobilier de-
loué se vend en général moins cher qu’un bien venu blême. C’était très drôle. Je me suis alors
disponible). senti pleinement légitime à faire une offre très
Ne prenez pas ce que le vendeur vous dit pour basse.
argent comptant. Et voyez à qui vous avez affaire. Certaines per-
Prenez le temps de parler avec les locataires sonnes, et vous le voyez dès le départ, vous
en place. Ils connaissent le bien mieux que per- causeront des problèmes.
sonne, car ils y vivent. Lors d’une visite, une locataire en place m’a un
J’ai visité un bien que je comptais acheter. Tout jour dit qu’elle continuerait à payer son loyer
semblait impeccable. seulement si je lui installais une nouvelle salle
de bains. Inutile de dire que je n’ai pas acheté.
Puis je me suis tourné vers le locataire en place Pas pour le prix de la salle de bains, qui méritait
et lui ai demandé, devant l’agent immobilier en effet d’être refaite, mais à cause de la per-
(vous n’avez aucune gêne à avoir) comment il sonnalité de la personne en place. Je savais
se sentait dans le logement. très bien qu’une personne qui ose menacer
Il m’a répondu qu’il comptait partir sous peu. de ne pas payer son loyer (alors qu’elle a signé
un contrat de bail et que si le logement ne lui
Première information, j’allais probablement de-
convient pas, elle est libre d’aller vivre ailleurs)
voir retrouver moi-même un locataire bientôt.
ne serait qu’une source de problèmes.
Je lui ai alors demandé ce qu’il n’aimait pas ici.
9. Les 2 questions à poser absolument avant de faire

une offre.
Demandez toujours au vendeur : • Pourquoi vendez-vous ? La réponse vous
• Depuis combien de temps êtes-vous pro- donnera une idée claire de l’urgence ou non
priétaire ? S’il l’est depuis 1 an, il a encore de vendre pour le vendeur.
beaucoup de crédit à rembourser, il ne pour- L’idéal étant bien sur d’avoir une personne pro-
ra donc pas baisser son prix. S’il l’est depuis priétaire depuis très longtemps, qui souhaite
30 ans, le bien est payé depuis longtemps, le vendre de manière très urgente. Faites alors
vendeur a donc la possibilité de baisser son une offre basse.
prix car il ne devra rien donner à la banque.
10. La négociation : évitez l’erreur

que tout le monde commet.
Ils le font tous. Il vous appréciera, et on a tendance à plus faci-
Les acheteurs « descendent » le bien du ven- lement rendre service à quelqu’un que l’on ap-
deur, ils soulignent tous les défauts, en espé- précie plutôt qu’à quelqu’un que l’on déteste
rant que le vendeur baissera son prix. n’est-ce-pas ?
C’est exactement l’inverse qui se produira. Alors, une fois qu’il vous apprécie, faites-lui
votre offre en lui disant que, malgré tout l’in-
L’immobilier, c’est affectif. Le vendeur a vu térêt que vous portez à sa maison, vous ne
grandir ses enfants dans cette maison, il n’a pas pourrez pas aller au-delà de tel montant, car
envie de garder en souvenir d’avoir vendu à ce la banque ne suivra pas.
sale type qui lui a dit que sa maison était une
poubelle. Je ne dis pas qu’il acceptera forcément. Je dis
simplement que cette façon de faire aboutira
Non, il va préférer vendre « sa » maison à deux fois plus souvent que l’autre, et qu’en
« quelqu’un de bien ». plus elle rendra l’expérience beaucoup plus
Flattez-le. Dites-lui comme sa maison vous agréable pour tout le monde.
plait, comme il a dû être heureux ici, et comme
vous aimeriez faire vous aussi grandir vos en-
fants dans ce bel endroit.
11. Quelle offre faire.
N e faites jamais une offre au prix affiché. Si

votre offre est refusée (le vendeur dit « non »)
aucun problème, il vous suffit de la remonter
Ainsi, vous devenez propriétaire d’un bien qui
vous rapporte de l’argent, ou au moins qui se
finance tout seul.
un peu, jusqu’à ce qu’une entente soit trouvée, N’achetez jamais de biens pour lesquels vous
même si c’est finalement au prix affiché. devez sortir de l’argent tous les mois.
Dites-vous bien que si vous ne tentez pas d’ob- • En effet, vous ne savez pas de quoi l’avenir
tenir quelque chose, vous ne l’obtiendrez pas. sera fait (serez-vous toujours capable de sor-
Que même 1 000 euros sont mieux dans votre tir cet argent, même en cas d’accident de la
poche que dans la sienne. Et n’oubliez pas vie - perte d’emploi, maladie, divorce).
que vous n’êtes pas obligé d’acheter, alors que
lui est souvent obligé de vendre. Vous avez • De plus, si vous devez sortir de l’argent tous
l’argent, vous êtes en position de force. les mois, vous allez réduire votre capacité
d’endettement. Vous ne pourrez plus em-
Je vous conseille vivement de toujours viser un prunter, ou en tout cas de moins en moins au
cash-flow positif (ou nul si le bien est vraiment fil des opérations pour un jour vous retrouver
incroyablement bien placé). C’est à dire de bloqué.
faire en sorte que le loyer que vous percevrez
soit supérieur ou égal aux dépenses que vous • Sachez enfin que dans l’idéal, toutes les dé-
devrez assumer (remboursement du crédit à la penses annuelles du bien (y compris le credit
banque, taxe foncière, impôts, charges…). à rembourser) ne devraient pas représenter
plus de 70 % du montant des 12 loyers. Car À noter que vous devrez appliquer l’impact
pour calculer votre capacité d’endettement, de la fiscalité, qui vous est très personnelle et
les banques ne prennent en compte que dépend de votre situation.
70 % des loyers, considérant arbitrairement N’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un
que vous aurez toujours 30 % de frais, de va- fiscaliste ou d’un expert comptable. Le coût
cance locative… de la consultation sera dérisoire par rapport
Note : si vous avez une assurance loyers im- à l’économie potentiellement générée.
payés, elles prendront 80 % au lieu de 70. Sachez enfin, si vous êtes un véritable chas-
Ainsi, vous préservez votre capacité d’endette- seur de bonnes affaires, que rien n’empêche
ment et laissez la porte ouverte pour d’autres de faire des offres complétement indécentes.
opérations. Rien n’interdit d’offrir la moitié du prix par
Note : sachez qu’un bien loué meublé se loue exemple.
20 à 30 % plus cher qu’un bien loué nu. En Bien entendu, personne n’acceptera. Mais
contrepartie, les locataires risquent de changer si vous faites 99 offres complétement indé-
plus souvent. centes, et que la 100e passe, vous avez sacré-
Pour faire vos calculs, le plus simple est d’utili- ment gagné votre journée.
ser la rentabilité nette de frais et charges. Parfois l’agent immobilier refusera de trans-
mettre votre offre, trop basse.
Elle se calcule très facilement : Il a pourtant l’obligation de le faire. Haussez
le ton et exigez qu’il s’exécute.
• Loyer x 12
• Moins la taxe foncière
• Moins les travaux éventuels
• Moins les charges de copropriété non
récupérables sur le locataire
• Moins les frais (de gestion, d’assurance,
de vacances locative…)
• Le tout multiplié par 100
Et divisé par le prix du bien, frais de notaire
et d’agence inclus.
Le résultat s’exprime en % (par exemple
8 %) et vous permettra facilement de com-
parer les biens en vente.
12. Les investissements immobiliers avec dispositifs

d’allégements fiscaux : pourquoi vous devez partir
en courant.
O n dit que plus c’est facile, moins c’est ren-

table. Ces investissements sont d’une fa-
cilité déconcertante. Vous devriez donc vous
Sauf si vous êtes un riche investisseur et que,
quoi qu’il arrive, cet investissement est un dé-
tail, dites-vous bien que la vie est pleine de
méfier. surprises (divorce, perte d’emploi, mutation,
On vous vend un allègement fiscal, mais vous maladie, rencontre, naissance – de jumeaux –
allez surtout enrichir un promoteur. Un bien im- de triplés…). Vous ne pouvez pas savoir si dans
mobilier c’est un emplacement, et des mètres tant d’années, vous voudrez toujours vivre dans
carrés au bon prix. Ce n’est pas un allégement ce bien, dans cette ville, dans cette région. Ne
fiscal. vous engagez pas si vous n’êtes pas capable de
vous désengager facilement.
Si vous achetez à un endroit qui vous est in-
connu, et plus cher que le marché, vous faites Par exemple, si vous achetez un bien à
une mauvaise affaire, allégement fiscal ou pas. 200 000 euros, sans TVA, en vous engageant à
Mieux vaut payer des impôts et gagner plus, ne pas le revendre, ni le louer, pendant 9 ans,
que de se priver de sa capacité d’épargne et de sous peine de devoir rembourser la TVA (20 %
train de vie pour payer moins d’impôts. Inves- de 200 000 euros soit 40 000 euros), n’achetez
tissez dans quelque chose qui vous fait gagner pas. C’est trop incertain pour être une bonne
de l’argent. Payer moins d’impôts n’a du sens affaire. Vous avez des idées, ou des envies à
que si vous ne pouvez pas gagner plus. propos de ce que vous ferez dans 9 ans. Mais en
réalité, la vie est ainsi faite que personne n’a de
Enfin, il est souvent « interdit » de revendre le certitude sur ce qu’il fera ou voudra dans 9 ans.
bien avant un certain nombre d’années, sous
peine de subir un redressement des avantages
fiscaux perçus.
13. N’achetez PAS à plusieurs

Il peut être tentant d’acheter un bien à plu- Deux options :
sieurs. • Soit vous rachetez vous-même sa part
En couple bien-sûr, mais aussi en s’associant (mais vous n’avez peut-être pas l’envie ni les
avec un autre investisseur. moyens de le faire).
La plus grande méfiance est de rigueur ici. • Soit vous vendez vous aussi.
Sans entrer dans les évidents problèmes des re- Et dans ce cas, vous ne serez jamais d’accord
lations humaines, sachez que légalement, « nul sur le prix (la personne qui souhaite vendre
n’est contraint de rester dans l’indivision ». Cela voudra toujours vendre vite, donc pas cher, et
signifie que si l’autre veut vendre, il peut l’exi- vous perdrez de l’argent).
ger, vous ne pouvez pas l’en empêcher.
Sachez également que, si vous rachetez la part de Aucun associé, qui souhaite vendre, ne peut
l’autre, vous devrez repasser devant le notaire. Et forcer les autres à vendre.
donc payer à nouveau des frais de notaire. Ce sera à lui seul de se débrouiller pour trouver
Enfin, et c’est particulièrement important pour un acheteur.
un couple qui se sépare : la banque peut sim- Le plus important : si vous achetez à deux, vous
plement refuser de vous laisser racheter. Si vous serez engagés sur la totalité du prix du bien.
avez acheté à deux, la banque a estimé qu’elle En revanche, vous ne percevrez chacun que la
pouvait risquer de vous prêter parce que vous moitié des loyers. Par consequent, lorsque vous
étiez deux à supporter le risque. Mais elle n’au- souhaiterez acheter un autre bien, votre capa-
rait peut-être pas accordé le crédit à une seule cité d’endettement sera très réduite voir nulle.
personne. Si vous voulez racheter les parts de
l’autre, elle pourra vous refuser de vous prêter N’investissez à plusieurs que si vous ne pouvez
l’argent. Vous serez alors obligé de vendre votre pas le faire sans l’autre. Sinon vous n’aurez que
bien immobilier. La séparation peut alors être des inconvénients.
encore plus difficile. Vous perdrez conjoint ET Si vous êtes en couple et souhaitez investir,
habitation. achetez chacun un bien. Vous irez beaucoup
Une option peut être de constituer une Société plus vite ainsi.
Civile Immobilière (S.C.I.). Dans ce cas, les asso-
ciés de la S.C.I. ne possèdent pas directement
le bien. C’est la S.C.I qui en est propriétaire. Et
les associés sont simplement propriétaires de
parts de la S.C.I.
14. Les aides de la CAF : un concentré d’illogisme

très dangereux pour vous.
U n investisseur peut être séduit par le fait

que la Caisse d’Allocations Familiales (CAF)
paie une grande partie du loyer de certains lo-
Si le locataire cesse de payer sa part du loyer,
aussi faible soit-elle, le propriétaire a l’obliga-
tion de prévenir la CAF qui… coupera immédia-
cataires à bas revenus. D’autant plus que l’aide tement le versement de sa part.
de la CAF est souvent versée directement au Le propriétaire se retrouve alors sans loyer et
propriétaire. part dans une procédure d’expulsion qui dure
Il se dit alors que, quoi qu’il arrive, il est assuré entre deux et trois ans.
de toujours avoir au moins une grande partie Un conseil : demandez toujours un garant. Ou
du loyer payé. prenez une assurance loyers impayés.
En réalité, c’est faux.
15. L’assurance loyers impayés : ce qu’il faut savoir.

Ce point découle du précédent.
Points importants :
Si vous n’avez pas la capacité financière de faire
face, pendant 3 ans, à une absence de loyer, et Veillez à ce que l’assurance vous couvre
que votre futur locataire n’est pas en mesure de dès le premier mois d’impayé.
fournir un garant solide, prenez une assurance Veillez à ce que l’assurance vous couvre sur
loyers impayés. toute la durée de la procédure d’expulsion.
Elle doit être souscrite AVANT que le locataire Ayez bien en tête la procédure exacte à
ne prenne possession de l’appartement. suivre en cas d’impayé. Elle est très stricte
Elle coûte en général 3 % du montant du loyer. et l’intervention de l’assurance dépend de
Mais il y a des critères (souvent le loyer ne doit son respect (souvent il faut envoyer une
pas dépasser 40 % des revenus du locataire). lettre recommandée un certain nombre de
jours après le non paiement, puis signaler
le problème à l’assurance dans un certain
délai). Respectez scrupuleusement cette
procédure.
Chapitre 2
Le notaire et la partie juridique :
comment en tirer le meilleur parti.
1. Quel notaire utiliser : tous ne se valent pas (du tout).
P eu de personnes le savent, mais il est pos-

sible d’utiliser, sans que cela n’entraine de
frais supplémentaires, deux notaires : le ven-
nible ? N’oubliez pas que vous êtes client. Vous
traite-t-il comme un client le mérite ?
Est-il ouvert le samedi matin ou accepte-t-il les
deur le sien, et vous le vôtre. rendez-vous après 18 heures (ce qui pourrait
Même si un notaire a un devoir absolu de neu- vous permettre de ne pas avoir à poser un jour
tralité, je vous recommande vivement de tou- de congès pour la signature du compromis et
jours utiliser VOTRE notaire. Encore une fois, encore un autre pour la signature de l’acte fi-
cela n’entraine aucun surcoût, pour personne. nal). En plus du « feeling » que vous avez avec
Pour le choisir, fiez-vous à votre instinct. Vous lui, c’est ce genre de choses que vous devez voir
semble-t-il compétent ? Vous semble-t-il dispo- et mettre en perspective.
2. Compromis de vente contre promesse de vente :

le faux débat.
V ous pourrez entendre diverses personnes

vous conseiller de faire signer au vendeur
une promesse de vente plutôt que de signer en-
Il veut un compromis de vente, qui vous engagera.
Et, s’il se contente d’une promesse de vente,
cela signifie que personne d’autre que vous ne
semble un compromis de vente. veut de ce bien, et qu’il est « désespéré ». C’est
Une promesse de vente vous engagera en effet rarement une bonne idée d’acheter un bien
beaucoup moins. dont personne ne veut, ou dont personne ne
Mais dans la réalité, le vendeur qui vend un bon veut à ce prix. Car quand vous voudrez le re-
bien, c’est à dire un bien à un prix compétitif, vendre, personne n’en voudra, et ce sera à votre
n’acceptera jamais de se contenter de signer tour d’être « désespéré ».
une promesse de vente.
INVESTISSEUR IMMO PRO Le notaire et la partie juridique : comment en tirer le meilleur parti
3. Se faire un compromis de vente en béton armé.
A vec le compromis de vente, le vendeur et

l’acheteur officialisent leur accord.
droit de faire tels ou tels travaux.
La seule limite est ce que le vendeur acceptera.
Le vendeur s’engage à vendre au prix convenu, Mais protégez-vous au maximum. Voyez ce qui
à l’acheteur, dans un délai donné. est important pour vous, et votre notaire pour-
L’acheteur s’engage à acheter au prix convenu, ra le transcrire sous forme de condition suspen-
au vendeur, dans un délai donné. sive.
Après le délai de rétractation, les deux parties Toutefois, si vous êtes extrêmement sûr de vous,
sont engagées l’une envers l’autre. vous pouvez négocier le prix à la baisse auprès
du vendeur en disant que vous signez sans
Le compromis de vente peut être signé chez le condition suspensive. Mais cela signifie que
notaire, ou à l’agence immobilière. Quoi qu’il en vous serez obligé d’acheter. Même si la banque
soit, faites-le rédiger par un professionnel. Cette ne vous prête pas l’argent. C’est donc une arme
rédaction est comprise dans les frais d’agence à utiliser avec grande précaution. Mais elle peut
et dans les frais de notaire. Vous n’avez aucun être très efficace, car le vendeur saura que vous
intérêt à le rédiger vous-même. ne lui ferez pas perdre de temps. Vous ne pour-
rez plus renoncer à acheter. Il pourra donc ac-
CE QUE VOUS DEVEZ ABSOLUMENT cepter de baisser son prix.
FAIRE :
Inclure dans le compromis de vente des « condi- Attention :
tions suspensives ». Ces clauses vous protègent En général, le notaire prévoit un délai de
en tant qu’acheteur. deux mois entre la signature du compro-
La plus courante est la clause suspensive d’ob- mis et la date à laquelle la vente doit se
tention de prêt. Cela signifie que si vous n’ob- faire.
tenez pas votre crédit immobilier, vous n’êtes C’est trop court.
plus obligé d’acheter, et vous pouvez vous
désengager sans conséquences (le séquestre Aujourd’hui, en France, la plupart des
éventuel vous est restitué). ventes se font en trois mois, et pas deux
(un notaire pourra le confirmer). Sauf bien
Vous pouvez y inclure un taux. Par exemple sûr pour les ventes dans lesquelles le bien
« sous condition suspensive d’obtention d’un est acheté sans financement bancaire.
crédit immobilier sur 20 ans à un taux d’intérêt
de 3 % maximum ». Si vous obtenez des crédits, Parlez-en avec le vendeur, et mettez un dé-
mais à 3,1 %, vous pourrez alors vous désenga- lai de trois mois sur le compromis.
ger quand même. En effet, si vous ne respectez pas le délai,
Mais vous pouvez mettre n’importe quelle le vendeur pourrait vous demander des
condition suspensive. Par exemple vous pouvez dommages et intérêts.
indiquer que vous n’achèterez que si votre en- Dans la pratique, c’est très rare, car le ven-
trepreneur fixe le montant des travaux à moins deur veut vendre le plus vite possible et
de telle somme (x Euros). ne pas ajouter un procès à ses problèmes.
Ou que vous n’achèterez que si la copropriété, Mais mieux vaut prévenir que guérir. Faites
ou la mairie, en fonction des cas, vous donne le noter un mois de plus.
4. Le séquestre : comment l’éviter ou l’utiliser

à son avantage.
Lors de la signature du compromis de vente, le Comment s’en servir
séquestre est une somme d’argent que l’ache- à son avantage.
teur bloque chez le notaire ou l’agent immo-
bilier. Cette somme est réellement débitée. La plus grande crainte d’un vendeur, est
L’acheteur ne l’a plus en sa possession. Pré- qu’après la signature du compromis, l’acheteur
voyez donc votre chéquiez et de l’argent sur renonce à l’achat. Ainsi, le vendeur aura perdu
votre compte bancaire le jour de la signature du temps et devra tout recommencer. Visites,
du compromis. négociation, signature d’un nouveau compro-
mis etc. Or souvent, le vendeur est pressé.
En général, le séquestre est de 10 % du prix de
vente du bien. Vous pouvez jouer là-dessus.
Plus vous proposerez un séquestre important,
Pourquoi un séquestre ? plus l’acheteur se dira que vous êtes :
Si l’acheteur ne remplit pas ses obligations, • sérieux
c’est à dire s’il n’achète pas et ce, sans apporter • solvable (en effet, si un acheteur a beaucoup
une explication valable, le séquestre sera versé de cash disponible, il montre au vendeur
au vendeur, en compensation du temps perdu. qu’il a les moyens et que par conséquent il
n’aura pas de problème à avoir son crédit im-
Est-ce obligatoire ? mobilier et donc à acheter le bien).
Personne ne vous le dira, mais le séquestre Donc plus le vendeur sera rassuré.
n’est absolument pas obligatoire. Il peut ne pas Et vous pourrez alors négocier en faisant une
y en avoir et, s’il y en a un, son montant est to- offre basse assortie d’un séquestre élevé. Le
talement libre. vendeur pourra se dire qu’il vaut mieux vendre
10 %, 5 %, 1 % ou rien du tout. vite à quelqu’un de fiable, plutôt que de prendre
le risque de signer un compromis avec une per-
Pour les investisseurs qui comptent faire finan-
sonne qui n’aura jamais son crédit.
cer le bien à 110 % (prix du bien + frais de no-
taire) par la banque, il est aisé d’expliquer au Cette technique, couplée avec celle vue plus
vendeur que vous ne souhaitez pas mettre de haut, de la signature d’un compromis sans
séquestre. condition suspensive, est redoutable d’effica-
cité dans la négociation. Mais il faut avoir les
Cela vous évitera de bloquer une somme re-
reins solides.
lativement importante chez un notaire, alors
qu’elle pourrait, en étant placée ailleurs, pro- Ces deux techniques peuvent vous faire éco-
duire des intérêts pour vous. nomiser des dizaines de milliers d’Euros très
simplement.
Quoi qu’il en soit, séquestre ou non, si vous vous
retirez sans raison valable, vous pourrez être
poursuivi et condamné à indemniser le vendeur.
N’hésitez pas à le lui rappeler s’il veut absolu-
ment un séquestre et que vous n’y tenez pas.
5. Les frais de notaire, qu’est-ce que c’est et combien

ça coute.
Ce que l’on appelle les « frais de notaire » sont ne vous empêche d’ailleurs d’en consulter plu-
en réalité composés à 80 % de taxes perçues sieurs et de choisir le moins cher (il ne pourra
par l’Etat. pas réduire les 80 % de taxes, mais il pourra ré-
Le reste sert à rémunérer le notaire. En effet, ce duire sa part).
dernier effectue un vrai travail, indispensable :
il vérifie que le vendeur est bien le propriétaire,
et cela en remontant sur les différents proprié- Attention :
taires successifs sur plusieurs décennies. Pour les petits montants, par exemple
Il informe aussi l’acheteur, de manière neutre, pour l’achat d’un garage, le notaire ne peut
des risques éventuels. C’est lui qui vous dira si pas travailler pour une somme dérisoire.
la maison est construite sur d’anciennes gale- Les taxes seront proportionnelles au prix
ries minières qui pourraient s’écrouler, dans de vente, mais la rémunération du notaire
une zone inondable ou sismique. sera composée d’un plancher fixe. Ainsi,
pour l’achat d’un garage à 10 000 euros, les
Il est vraiment votre allié. frais de notaire ne seront pas de 8 % mais
Le payer ne fait jamais plaisir, mais sachez que d’un peu plus.
dans certains pays ou le droit n’est pas aussi
développé et où les vérifications pointues ne
sont pas faites, il n’est pas rare qu’un vendeur Les frais de notaire peuvent être financés par le
vende un bien ne lui appartenant pas. Le vrai crédit bancaire. La banque vous prêtera alors le
propriétaire vient ensuite réclamer son bien. Le prix de vente, plus 8 % (on parle alors de finan-
vendeur est parti avec l’argent… cement à 110 %).
Le notaire permet d’éviter de genre d’arnaque. Toutefois, les banques sont de plus en plus
Au total, les frais de notaire correspondent à en- frileuses à financer les frais de notaire, car si
viron 8 % du prix de vente. vous n’étiez plus en mesure de payer et que la
banque reprenait votre bien pour le vendre, elle
Si vous achetez un bien à 100 000 euros, il y
ne pourrait évidemment pas récupérer les frais
aura environ 8 000 euros de frais de notaire, soit
de notaire.
108 000 euros à payer.
À noter que si la banque finance les frais de no-
Toutefois, votre notaire peut toujours faire un
taire, vous allez devoir payer des intérêts sur
geste sur le montant de ses honoraires. Rien
cette somme.
6. Les frais d’agence.

Les frais d’agence (en général 3 à 4 %) ne sont qu’ils soient comptés sur le total (prix du bien
bien-sûr dus que si vous passez par une agence + frais d’agence).
immobilière. Sachez qu’ils sont négociables. Comme pour les frais de notaire, la banque peut
Vous pouvez demander à l’agence de faire un les financer, mais, pour les mêmes raisons, elles
effort sur sa commission. sont parfois très frileuses.
Sur le compromis de vente, pensez à deman- Là encore, si la banque finance ces frais, vous
der la separation des frais d’agence et du prix paierez des intérêts dessus.
du bien. Les frais de notaire ne s’appliquent en
effet que sur le prix du bien. Il serait dommage
7. L’intérêt de passer par une agence.

La tentation peut être grande, notamment afin Sachez surtout que l’agent immobilier est du
d’économiser les frais d’agence, de faire un côté de l’acheteur. En effet, c’est la décision de
achat directement auprès du propriétaire. ce dernier qui lui fait toucher sa commission.
Ce n’est pas toujours une bonne idée. Voici L’agent immobilier veut donc que la vente se
pourquoi. fasse, et il peut vous aider à faire baisser le prix.
Il va vous dire jusqu’où le vendeur est prêt à
L’agent immobilier a, en principe, plusieurs descendre, et il va tout faire pour lui faire accep-
biens à vendre. Il n’a pas de raison particulière ter votre offre, en mettant en avant son profes-
de vous orienter vers un bien moins bon que les sionnalisme et « l’état du marché ». Le vendeur
autres. Du moment que vous achetiez un bien lui fera plus confiance qu’à vous.
chez lui, il est content.
Les vendeurs font toujours trop confiance aux
En revanche, le vendeur veut vendre son bien, agents immobiliers. Retenez le pour le jour où
il n’en a qu’un seul, il va donc vous le présenter vous vendrez.
de manière moins neutre.
8. Qui paie les frais d’agence et les frais de notaire.

Ces frais sont à la charge de l’acheteur.
Les banques refusent souvent de financer ces
frais.
Soyez donc dans la possibilité de payer ces frais
vous-même, au risque de ne pas obtenir votre
financement.
9. Comment faire baisser le montant des frais de notaire.

Les frais de notaire se calculent sur le prix du mis via agence) de différencier le prix de vente du
bien immobilier. bien immobilier, et le prix de vente des meubles.
Mais il se peut qu’en réalité vous n’achetiez pas Par exemple, si vous achetez une maison à
que de l’immobilier. C’est le cas par exemple si le 200 000 euros, meublée. Vous pouvez demander
bien est meublé. Vous achetez alors des meubles à inscrire que la maison vaut 190 000 euros, et les
en plus du bien immobilier. meubles 10 000 euros (n’exagérez pas trop le prix
Or, vous ne devrez pas payer de frais de notaire des meubles, des contrôles peuvent avoir lieu).
sur des meubles. Dans ce cas, au lieu de payer 8 % de 200 000, soit
Demandez donc dès le départ au notaire (ou à 16 000 euros, vous paierez 8 % de 190 000, soit
l’agence immobilière si vous signez un compro 15 200 euros. Une économie de… 800 euros. Vous
le voyez, ce guide est un très bon investissement.
10. Comment ne pas payer les frais de notaire.

Les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur. Dans ce cas, proposez au vendeur 216 000 eu-
Mais ce n’est pas du tout une obligation légale. ros « acte en mains ».
Avec l’accord du vendeur, vous pouvez donc La banque vous prêtera alors 216 000 euros, car
demander à faire un « acte en mains ». elle considérera que c’est le prix du bien, et que
Dans ce cas, c’est le vendeur qui paiera les frais les frais de notaire sont à la charge du vendeur.
de notaire. Et pour le vendeur, ça ne change rien : il versera
L’intérêt principal de ce type d’acte est de vous 16 000 au notaire et aura 200 000 euros.
éviter de sortir d’importantes sommes d’argent
pour payer les frais de notaire. En effet, les Attention
banques refusent souvent de financer ces frais.
De nombreuses agences immobilières ne
Voici un exemple connaissent même pas ce système. Cer-
Vous souhaitez acheter un appartement à taines refuseront même de transmettre
200 000 euros. Les frais de notaire seront donc votre offre en vous disant que ce n’est pas
d’environ 16 000 euros. Et comme nous venons possible. Dans ce cas là, ne discutez pas,
de le voir, les banques n’aiment pas intégrer les et dites-leur de contacter votre notaire im-
frais de notaire dans le crédit. Elle ne voudra médiatement.
donc vous prêter que 200 000 euros. Si votre notaire ne connait pas ce système,
Mais de votre côté, vous ne souhaitez pas ou ne changez de notaire.
pouvez pas payer 16 000 euros comptant.
11. Comment faire baisser le prix du bien, après la vente.

Sachez que si la surface réelle du bien (loi Car- Ne le faites que si la somme en jeu est consé-
rez) est inférieure de 5 % ou plus à ce qui avait quente, et consultez un avocat avant de faire
été annoncé avant la vente, vous pouvez obte- quoi que ce soit.
nir une indemnisation après la vente.
Chapitre 3
Le financement.
1. Le crédit : ce que vous devez savoir.
Il faut avant tout rappeler le principe du crédit.
La banque vous prête une somme d’argent Cela peut bien-entendu paraitre beaucoup,
pour acheter un bien. mais voyez la chose sous un autre angle :
Elle se rémunère grâce au taux d’intérêt. • vous n’avez pas le choix, car si plutôt que de
Attention, le taux d’intérêt est annuel. Si la passer par la banque, vous attendez d’avoir
banque vous prête 100 000 euros sur 20 ans à l’argent de côté par vous-même, cela risque
3 %, cela ne signifie pas que vous allez lui rem- d’être très long.
bourser au final 103 000 euros. • Vous remboursez certes beaucoup d’inté-
Non, vous allez lui rembourser 3 % PAR AN, sur rêts, mais vous vous remboursez aussi vous-
le montant du capital restant dû. même. Les 6 660 – 3 000 = 3 660 euros de ca-
pital remboursé, est une forme d’épargne.
De manière schématique, afin de ne pas entrer Vous avez à présent cela en plus dans votre
dans des calculs trop complexes, si vous emprun- patrimoine.
tez 100 000 à 3 %, la première année vous allez
rembourser 6 660 euros dont 3 000 d’intérêts. • Enfin, avec l’inflation, 6 660 euros à rembour-
ser chaque année aujourd’hui, c’est beau-
La seconde année, vous devez donc tou- coup moins que la même somme dans 20
jours à la banque 100 000 – (6 660 – 3 000) soit ans. Pensez au prix de la baguette de pain.
96 340 euros. Son prix d’il y a 20 ans vous paraitrait déri-
Au final, au bout de 20 ans, vous aurez payé soire aujourd’hui.
33 104 euros d’intérêts.
2. La vraie raison pour laquelle la banque vous prête

(ou ne vous prête pas).
P osez-vous la question suivante : si vous étiez

une banque, accepteriez-vous de vous prê-
ter de l’argent ? Pourquoi le feriez-vous ?
ans, les sommes que vous paierez ne représen-
teront plus grand-chose.
De plus, la banque sait placer l’argent à un taux
La banque ne gagne pas vraiment d’argent bien plus élevé que 3 % par an. C’est pour cela
avec le taux d’intérêt. Nous l’avons vu, dans 20 qu’elle verse des salaires élevés à ses traders.
INVESTISSEUR IMMO PRO Le financement
Si la banque vous prête c’est : • Évitez les autres crédits. De manière géné-
• Soit pour que vous restiez client chez elle (et rale, prenez l’habitude de n’acheter à crédit
que vous ne partiez pas à la concurrence). QUE de l’immobilier. Les crédits auto et les
crédits à la consommation (pour les voyages,
• Soit pour que vous deveniez client chez elle les biens électroménagers) sont de mau-
(si vous êtes client d’une banque concur- vaises décisions de gestion, et la banque le
rente). sait. Elle n’aime pas cela. Elle se dit « il n’est
À ce propos, sachez qu’il est parfois plus facile même pas capable de s’acheter une voiture,
de se faire financer par une banque concur- et il veut une maison ». Vous donnez un mau-
rente plutôt que par sa propre banque. vais signal. Financer un bien périssable par
un crédit est une mauvaise décision.
Mais pour cela, encore faut-il que la banque
ait ENVIE de vous garder comme client, ou que • Faites en sorte de diminuer le risque de la
vous deveniez client. banque. Si au lieu de financer 100 % du bien,
elle ne finance que 80 %, elle prend beau-
Si vous êtes un client pénible, qu’il faut appeler
coup moins de risque et vous prêtera beau-
tous les mois parce que vous êtes à découvert,
coup plus facilement. Les banques aiment
qu’en plus, vous ne rapportez pas d’argent à
les clients qui paient une partie eux-mêmes.
la banque (vous n’avez pas de carte bancaire
payante, pas de placement, pas d’épargne…). Sachez enfin que les banques n’aiment pas
Vous ne l’intéressez pas. forcément monter de complexes dossiers de
crédit immobiliers pour de petites sommes. Le
Pour que la banque vous prête, il faut l’intéres-
temps passé par leur conseiller (par exemple
ser. Il faut être un client intéressant.
10 heures de travail) leur coute plus cher que
La banque n’est en effet pas votre amie, même le gain réel perçu via l’opération (si vous em-
si vous êtes client depuis 20 ans. C’est une en- pruntez 50 000 euros à 3 %, la banque ne ga-
treprise commerciale, et le conseiller en face de gnera « que » 1 500 euros la première année. Ce
vous à des objectifs à remplir. n’est pas vraiment intéressant pour elle, sauf si
Vous n’aimez peut-être pas cela, mais vous ne bien-sûr, comme nous l’avons vu, elle veut vous
pourrez rien y changer, et surtout, la chose qui garder comme client, ou faire en sorte que vous
vous intéresse, est d’obtenir votre crédit. deveniez client.
Pour cela, devenez intéressant

pour la banque :
• Chaque mois ayez des comptes « propres ».
C’est-à-dire dépensez moins que ce que vous
gagnez.
• Constituez-vous une épargne (les banques
n’aiment pas voir du cash partir chez les
concurrents).
3. Vos rendez-vous à la banque : ce que vous devez faire

et ne pas faire.
L e premier réflexe, une fois le compromis si-

gné, doit être immédiatement de prendre
rendez-vous avec votre banquier afin d’obtenir
Cela lui permettra d’étudier votre dossier. Il
vous demandera d’autres documents par la
suite.
votre financement. Mais surtout, inspirez lui confiance. Montrez lui
En principe vous l’avez déjà vu auparavant pour que vous avez fait une excellente affaire (mon-
parler de votre projet, et il vous a dit qu’il pou- trez lui que vous avez bien négocié et que vous
vait vous financer. avez acheté en dessous du prix du marché), et
Ce qu’il a dit ne vaut rien, sachez le. que vous êtes une personne sérieuse et à qui
ont peut prêter une grosse somme les yeux fer-
Il faut tout recommencer. més.
Présentez-vous avec votre dossier Montrez lui que vous avez tout prévu, tout cal-
complet : culé. Machez lui le travail. Finalement c’est lui
• tous les documents qui concernent l’achat, qui “achète” votre investissement. Alors “ven-
y compris les devis des travaux s’il y en a dez-le” lui.
• votre contrat de travail
• votre contrat de mariage
• vos trois dernières fiches de paie
• vos trois dernier relevés bancaires
• votre pièce d’identité
• etc
4. Ma pire expérience et comment l’éviter.
S i le banquier refuse de vous prêter, n’aban-

donnez pas. C’est normal. Allez simplement
voir un autre banquier, dans une autre banque.
C’est une affaire d’intérêt, d’entente entre les
personnes, de pouvoir de décision du conseil-
ler. Certains peuvent faire passer des dossiers
Sachez qu’un autre banquier dans une autre plus facilement que d’autres sans que cela re-
agence du même groupe pourra vous accorder monte au siège. Bref, tentez et tentez encore, en
un prêt que son collègue aura refusé (bien sur, apprenant de vos erreurs et en comprenant ce
évitez de lui dire que vous avez vu son collègue qui cloche.
avant).
On m’a refusé des centaines de crédits. Mais au
final, j’ai toujours trouvé quelqu’un qui accep-
tait de financer, même s’il fallait faire 40 ou 50
agences.
allez quand même voir d’autres banques, afin

Attention d’obtenir des attestations de refus.
Si un banquier refuse de vous financer, ne Ainsi, si au dernier moment, la banque vous
sortez pas de son bureau sans une attes- lache, vous pourrez toujours vous désengager
tation écrite de ce refus. Cela vous permet- en prouvant votre bonne foi : vous avez les at-
tra de vous désengager du compromis en testations prouvant que vous avez entrepris de
prouvant que vous avez fait les démarches multiples démarches pour avoir votre crédit.
mais que vous n’avez pas trouvé de finan- Pour terminer mon histoire, j’ai négocié avec
cement. le vendeur et obtenu un crédit d’une autre
Même si vous savez que vous allez trou- banque dans un délai record. Tout s’est bien
ver un autre financement dans une autre terminé mais cela reste mon pire souvenir.
banque, prenez ce document. Cela fait un En sens inverse, même si vous avez déjà une
joker dans votre poche en cas de problème. offre de la part d’une banque, allez voir d’autres
banques afin d’avoir plusieurs propositions dif-
férentes. En principe elles sont valables 1 mois.
Parfois, vous DEVEZ aller voir des banques dans Acceptez rapidement la meilleure, puis suivez
le but d’avoir des refus. la procédure de la banque (fournissez rapide-
Je m’explique à l’aide d’une expérience person- ment les documents, etc…).
nelle. Sachez que tant que vous n’avez rien signé, la
Il y a des années, à mes débuts, j’achetais un pe- banque peut changer d’avis. Dans ce cas, avoir
tit immeuble et ma banque me suivait depuis le une seconde proposition dans la poche vous
début. Et puis, à 10 jours de la signature finale, fait gagner un temps précieux. Il ne faut pas
mon banquier m’apprend que finalement, c’est tout recommencer.
non. Il ne me finance plus.
Consternation. Je n’avais aucune banque de Bonus qui a son importance :
secours. Et surtout, je n’avais aucun document En France les banquiers ont énormément
attestant que la banque refusait de me prêter. de semaines de congès payés. Dès la pro-
Mon banquier ne me prenait plus au téléphone, position, demandez à votre conseiller s’il
impossible d’avoir ce document. Et sans ce do- a des vacances de prévues. Si vous avez
cument, impossible de faire valoir la condition deux mois pour signer, et que le banquier
suspensive. J’allais être forcé d’acheter, et je prend bientôt trois semaines de vacances,
n’avais pas le crédit, ni l’argent. ça ne passera pas.
Le vendeur allait sauter sur l’occasion, et m’at- Par expérience, sachez que s’il vous dit
taquer pour recevoir des dommages et intérêts, qu’un de ses collègues suivra votre dossier
prétextant que je n’avais rien fait durant les en son absence, c’est FAUX. Ce collègue ne
deux derniers mois. Et j’allais perdre mon sé- vous répondra même pas (expérience vé-
questre. cue dans de multiples banques). Un ban-
Je me réveillais la nuit et ne dormais plus, ron- quier est occupé et il n’a pas le temps de
gé par l’angoisse. gérer en plus de son travail, le travail d’un
Rassurez-vous, grace à ce conseil, vous n’aurez collègue en vacances.
pas à vivre cela.
Même si une banque accepte de vous financer,
5. Le détail qui change tout : l’amortissement

dans le calcul de la capacité d’endettement.
D ans la vie d’un investisseur immobilier, il arrive

toujours un moment douloureux : le moment
où plus aucune banque ne veut lui prêter d’argent
Quoi qu’il en soit, pour tenter d’obtenir quand
même votre crédit, pensez à indiquer au ban-
quier ou au courtier (car beaucoup ne le feront pas
car, même s’il en gagne, il est « trop endetté ». d’eux-mêmes) qu’il ne suffit pas de regarder votre
Vous pouvez alors en vouloir aux banques, mais revenu mensuel. Il faut aussi regarder l’amortisse-
cela ne change rien. ment que vous avez réalisé. C’est-à-dire qu’il faut
Dites-vous plutôt qu’en se protégeant, ces der- enlever de votre dette le capital que vous avez
nières vous protègent vous-même, car si vous déjà remboursé, mois après mois. Et parfois, cela
pouviez acheter sans limite et qu’une crise arrivait, change absolument tout.
vous seriez ruiné.
6. Le courtier en crédit immobilier :

un ami à qui ne PAS faire confiance.
N ous l’avons vu, vous ne devez pas vous

contenter d’aller voir une seule banque.
bras, ils ont plus de poids que vous tout seul.
Je préconise d’avoir recours à leurs services car le
Mais faire le tour des banques peut être fastidieux prix n’est pas excessif et sera compensé par le bon
et chronophage. taux qu’ils pourront vous obtenir.
C’est pour vous éviter cela que les courtiers immo- Il convient toutefois d’être extrêmement prudent
biliers existent. Ils prennent votre dossier et vont avec eux.
faire toutes les démarches bancaires à votre place. En effet, ils ne sont payés QUE s’ils vous ob-
Cela peut-être extrêmement intéressant car ils tiennent un crédit. Ils vont par conséquent
connaissent bien les banquiers. Ce sont de plus prioriser les dossiers les plus simples. Si votre
des spécialistes, contrairement au simple parti- situation est complexe ou « tendue », ils ne vous
culier. Et enfin, en arrivant avec 30 dossiers sous le aideront que rarement.
Mes conseils
• Un courtier est très important. Il peut vous ne revient pas vers vous de lui-même, ou-
faire perdre trois semaines en vous disant bliez le.
qu’il s’occupe de votre dossier alors qu’il • Ne sollicitez pas plusieurs courtiers en
n’en est rien. Donc, une fois qu’il a votre même temps.
dossier, si vous n’avez pas de retour de sa • Ne dites pas au 2e courtier que votre dos-
part dans les 10 jours, considérez que c’est sier était déjà dans les mains d’un autre au-
fichu et allez voir quelqu’un d’autre. paravant.
• Ne leur courez pas après. Beaucoup de • Avant toute chose, demandez le montant
courtiers détestent dire aux clients qu’ils de ses honoraires, et demandez si vous de-
n’ont pas trouvé de financement. Ils pré- vrez les payer comptant ou s’ils seront in-
fèrent ne pas vous répondre (pour ne pas clus dans le crédit.
perdre de temps à se justifier : ce temps, ils
préfèrent l’investir à traiter d’autres dos- • Si vous avez un bon profil, négociez ses ho-
siers, rémunérateurs ceux-là). Si un courtier noraires car un bon profil peut l’aider à faire
passer d’autres dossiers moins bons.
7. Les courtiers en travaux.
S ur le même principe que les courtiers en

crédits, ils visitent votre bien et trouvent
eux-mêmes les entrepreneurs travaillant au
Bien utiles quand vous n’y connaissez pas grand
chose et/ou que vous n’avez pas le temps de
faire faire des devis par tous les corps de métier.
meilleur prix.
8. Négociation du crédit. Économiser des milliers d’euros

simplement en demandant les bonnes choses.
Une seule règle : tout est négociable. pour revendre aussitôt).
Et plus votre dossier est bon, plus c’est vrai.
Vous pouvez notamment négocier :
L’assurance du crédit
Ce point est très important. La banque vous
Le taux d’intérêt. force à vous assurer. Ainsi, en cas de décès par
exemple, ou d’invalidité, le crédit sera quand
En général, plus le crédit est long, plus le taux même remboursé à la banque, par l’assurance.
est élevé. Sachez par exemple que sur 20 ans, Le montant de cette assurance n’est pas très
pour un crédit de 200 000 euros, passer de 3 % à élevé (quelques dizaines d’Euros par mois) et
2,8 % correspond à une économie de 4 800 euros. souvent le banquier vous en parle à peine :
« signez ici ». Toutefois, il faut savoir que léga-
Les frais de dossier. lement, vous êtes libre de souscrire cette assu-
rance auprès de n’importe quelle compagnie.
Ces frais sont de quelques centaines d’Euros. Ils
Et que si vous la souscrivez auprès d’une com-
seront prélevés par la banque, directement sur
pagnie d’assurance qui n’est pas celle pro-
votre compte, sans rien vous dire, au moment
posée par votre banque (on appelle cela une
de la signature. Vous pouvez demander leur ré-
délégation d’assurance), vous pouvez la payer
duction ou leur suppression.
jusqu’à (tenez-vous bien) 10 fois moins cher.
Cela représente très rapidement des sommes
Les pénalités de remboursement importantes. Par exemple, passer de 40 à 4 eu-
anticipé. ros par mois pour l’assurance, sur un crédit de
20 ans, cela fait 8 640 euros d’économies. Ce
Si vous faites un crédit sur 20 ans et qu’au bout
conseil vaut donc plus de 8 500 euros à lui tout
de 10 ans, vous souhaitez le solder, la banque
seul.
vous facturera ces pénalités (souvent 3 % du
capital restant dû). Vous pouvez demander la Mais bien entendu, les banquiers n’apprécient
réduction ou la suppression de cette clause. At- pas beaucoup cette petite infidélité, car cette
tention toutefois à ce que la banque ne prenne assurance leur fait gagner de l’argent (et nous
pas cette demande comme un signe du fait que avons vu que ce n’est pas forcément le cas du
vous allez rapidement solder votre crédit. Les crédit en lui-même). Ne commettez cette in-
banques n’aiment pas les personnes faisant fidélité que si votre dossier est solide et bien
des opérations de type achat-revente (acheter avancé. Ce n’est pas le genre de chose dont on
parle au premier rendez-vous. Attendez un peu, ensuite commencer à rembourser normale-

et une fois l’offre obtenue, demandez une délé- ment. Cela peut être très intéressant si vous avez
gation d’assurance. un besoin de trésorerie au début (pour faire des
travaux par exemple).
La date de début Pour les investisseurs qui souhaitent faire des
du remboursement. travaux dans le bien, il est très intéressant de dé-
caler la date du début de remboursement. Ainsi,
Vous pouvez tout à fait ne commencer à rem-
ils n’auront pas à sortir d’argent pour rembour-
bourser que 3 mois après la signature. Ou ne
ser la banque alors qu’aucun loyer ne rentre.
rembourser que les intérêts pendant 2 ans, puis
9. Les crédits à taux variables contre les crédits à taux

fixes : que choisir.
L orsqu’un emprunteur contracte un crédit à

taux variable, il sait que le taux pourra bais-
ser ou augmenter en fonction du marché.
que ce taux sera le même du début à la fin du
crédit.
Si par la suite les taux augmentent, il ne se re-
Si les taux baissent, excellente nouvelle, l’em- trouve pas avec des mensualités plus élevées à
prunteur verra sa mensualité de rembourse- rembourser.
ment diminuer. Si les taux baissent, il ne se retrouve pas non
En revanche, si les taux augmentent, il verra sa plus avec des mensualités plus basses.
mensualité de remboursement augmenter. Et Toutefois, dans ce dernier cas, il est toujours
peut-être devenir insupportable. possible de faire racheter son crédit par une
C’est ce qui s’est passé aux Etats-Unis en 2009 autre banque, c’est à dire de rembourser ce que
avec la crise des subprimes : les taux augmen- l’on doit à la première banque, avec de l’argent
taient, les emprunteurs avaient des sommes que l’on emprunte à une seconde banque, avec
de plus en plus élevées à rembourser, ils ne un taux plus faible.
pouvaient plus le faire et abandonnaient leurs Vous l’aurez compris, le taux fixe ne présente
maisons. En effet, les prix de l’immobilier bais- pas vraiment d’inconvénient. Il est vivement re-
saient et les sommes dues étaient plus impor- commandé d’emprunter à taux fixe.
tantes que la valeur des biens.
En revanche, lorsque l’emprunteur contracte
un crédit à taux fixe (par exemple 3 %), il sait
10. Les différents types de crédit.
Le crédit amortissable : l’emprunteur Le crédit mixte : C’est un prêt dont le taux

rembourse chaque mois du capital et des est fixe pour un certain nombre d’années, puis
intérêts sur le capital restant dû. La mensualité devient variable. L’intérêt ici est que souvent,
est toujours là même. C’est, de très loin, le prêt le taux fixe du début est plus bas que le taux
le plus répandu. du marché. Ce qui permet à des emprunteurs
d’emprunter plus qu’avec un crédit normal
Le crédit progressif est un crédit au sein (amortissable). Toutefois, je déconseille ce
duquel les mensualités vont augmenter avec montage, pour deux raisons. La première est,
les années. comme nous l’avons vu, que je déconseille
toujours l’emprunt à taux variable. La seconde
Cela présente un intérêt pour les acheteurs qui est que, comme nous l’avons vu plus haut, un
savent que leur capacité de remboursement va des secrets du bonheur est de vivre au-des-
augmenter avec le temps. sous de ses moyens. Si vous devez passer par
ce genre de procédé pour avoir votre crédit,
Le crédit in fine : l’emprunteur rembourse c’est que vous avez les yeux plus gros que le
les intérêts chaque mois. Il remboursera le ventre. Soyez raisonnable et attendez d’être
capital d’un coup, à la fin du crédit. Cette plus aisé pour acheter un bien à ce prix.
solution est souvent plus onéreuse. De plus la
banque demandera à ce qu’une grosse partie
du capital soit déposée en garantie au mo- Attention
ment de l’achat.
Si vous achetez un bien dans l’objectif
de faire un achat-revente rapide ; comme
Le crédit gigogne : il s’agit d’emprunter nous l’avons vu plus haut, ne le dites sur-
la somme en deux crédits différents, dont l’un tout pas au banquier. Les banquiers ne
des deux est plus court, et a donc un taux d’in- souhaitent pas monter de longs dossiers
térêt plus faible. Beaucoup de complication et de financement simplement pour perce-
de paperasse pour une bien faible économie voir quelques mensualités d’intérêt et ne
au final. Mais si vous avez beaucoup de temps pas fidéliser le client (si vous n’avez plus
libre… de crédit chez eux, vous pouvez partir fa-
cilement).
Cas particulier pour un prêt relais (un prêt
pour acheter votre nouvelle maison alors
que vous n’avez pas encore vendu l’an-
cienne). Les banques ont des solutions
spécifiques pour vous. Parlez-en.
11. Le crédit en devises : pourquoi vous ne devez jamais

accepter.
C ’est rare, mais une banque peut vous propo-

ser de contracter un prêt en devises étran-
gères (Dollars, Francs Suisses etc).
main, devoir toujours à la banque autant qu’au
départ, 7 ans plus tôt.
7 années à rembourser pour rien. C’est un
Ne faites JAMAIS cela, le risque est absolument drame pour ces familles.
énorme. N’acceptez jamais cela.
Si le taux de change varie, cela peut avoir pour Exception : si vos revenus sont en devises
effet, dans le meilleur des cas, de faire baisser étrangères. Par exemple si vous travaillez en
votre dette. Mais dans le pire des cas, de la faire Suisse et vivez en France, vous touchez votre
augmenter. salaire en Francs Suisses, donc si le cours varie,
C’est ce qui s’est passé en 2015 avec la forte va- cela n’impactera pas votre crédit. 1 000 francs
riation du cours du Franc Suisse. Des français, vaudront toujours 1 000 francs, même si
qui avaient acheté leur bien en France avec un 1 000 francs valaient 1 000 euros et qu’ils n’en
prêt en Francs Suisses, et qui remboursaient ce valent plus que 800.
bien depuis 7 ans, se sont vus, du jour au lende-
12. Les différents types de garanties.
L a banque, pour s’assurer de pouvoir récu-

pérer son argent si vous décidiez de ne plus
payer, a le choix entre deux types de garanties.
Parlez-en avec votre banquier afin d’estimer
celle qui vous sera le plus favorable. Cela dé-
pend de critères qui vous sont personnels, ainsi
L’hypothèque et la caution. que de vos objectifs.
Ces garanties ont chacune des avantages et des À noter que meilleur sera votre dossier, plus le
inconvénients. De plus, leur coût diffère. banquier acceptera de se plier à vos désirs en
la matière.
13. L’assurance propriétaire : une astuce à plusieurs

centaines de milliers d’Euros.
L orsque vous connaissez la date de signature,

c’est-à-dire la date à laquelle vous allez de-
venir propriétaire du bien, il faut absolument
Pensez à vous y prendre bien à l’avance afin de
pouvoir comparer les différentes formules pro-
posées. Une décision prise rapidement est rare-
faire assurer le bien à partir de cette date. ment la meilleure décision.
Vous pouvez sans problème le faire alors que Une astuce totalement inconnue peut vous évi-
vous n’êtes pas encore propriétaire. ter la ruine.
Lorsque vous achetez un bien, le notaire vous dommages sous prétexte qu’elles n’avaient pas
remet des diagnostics. C’est le vendeur qui les été informées de l’état du bien. Sous-entendu,
a fait réaliser (c’est obligatoire) et ils concernent elles n’avaient pas eu les diagnostics – alors
tout un tas de choses (énergie, amiante, plomb, qu’elles ne les ont jamais demandés.
électricité etc). Ce que vous devez donc faire immédiatement
Ce que tout le monde fait : ranger cela quelque après la signature chez le notaire : envoyer une
part, et ne plus y toucher. copie de TOUS les diagnostics, à votre assureur,
Toutefois, comme tout propriétaire respon- et garder une preuve de cet envoi.
sable, vous allez assurer votre bien (assurance Cela pourra vous sauver la mise en cas de dom-
propriétaire) afin d’être dédommagé si un si- mage.
nistre survenait. Cette astuce vaut potentiellement le prix de
Les premiers arrêts viennent de tomber. Des votre maison.
compagnies d’assurances ont réussi à ce que
la justice les dispense de rembourser certains
CONCLUSION
La signature finale
et la prise de possession du bien ;
comment ne pas se tromper dans une
signature qui vous engage sur très
longtemps.
Vous avez eu votre crédit, la banque va envoyer mander des éclaircissements. N’oubliez pas
les fonds au notaire. que vous êtes client, vous êtes là pour quelque
Vous avez fixé avec ce dernier et le vendeur chose d’important, prenez donc vos aises.
une date de signature. Vous avez enfin le ren- Ne prévoyez jamais rien après la signature. Car
dez-vous final. les signatures durent souvent beaucoup plus
Quelques jours avant cette signature, deman- longtemps que prévu.
dez TOUJOURS au notaire qu’il vous envoie Il manquera en effet toujours un document
l’acte final pour que vous puissiez le lire po- qu’il devra rechercher dans le dossier, et c’est
sément. Si ce n’est pas possible, repoussez la trop important pour que vous soyez mal à
date de signature. l’aise, pressé d’y aller, obligé de bâcler certaines
En effet, si vous arrivez et que vous découvrez choses, préoccupé par votre rendez-vous sui-
des choses sur l’acte, des choses qui vous ne vant.
plaisent pas, vous ne pourrez pas, sans tout Si vous travaillez, posez une journée complète
annuler et repousser à un autre jour, prendre le de congés ce jour-là. Ne prévoyez rien après une
temps de vous renseigner et de réfléchir. signature. Cette tranquillité d’esprit vous per-
En ayant pris connaissance de tous les élé- mettra de plus de savourer la bonne affaire que
ments à l’avance, vous pouvez poser des ques- vous venez de faire, car vous avez lu ce guide et
tions et prendre les mesures qui s’imposent que vous en avez appliqué les principes.
avant le grand jour.
Prévoyez TOUJOURS une dernière visite du
bien le jour même de la signature, avant d’aller
signer. En effet, la dernière fois que vous l’avez
visité, c’était il y a au minimum deux mois. Tel-
lement de choses peuvent changer en deux
mois. Mieux vaut les voir AVANT de signer.
Dans son bureau, le notaire lira l’acte (à toute
vitesse d’ailleurs, car il fait cela tous les jours).
N’hésitez pas à l’interrompre si besoin, et à de-
Mentions légales
La présente revue et ses annexes ont été rédigées par OLI Investissements SA. Les informations délivrées aux
lecteurs dans la revue et/ou ses annexes sont données à titre informatif uniquement. Ces informations ne sauraient
en aucun cas constituer une offre, une incitation ou une recommandation en vue d’acheter, de vendre
ou d’effectuer une quelconque transaction immobilière ; et ne peuvent être assimilées à un conseil ou une
recommandation personnalisée en investissement ou gestion de patrimoine, à un conseil juridique ou de toute autre
nature.
OLI Investissements SA met à disposition des informations générales qui ne tiennent pas compte des objectifs, de
l’expérience, de la connaissance, de la situation financière, fiscale et patrimoniale d’un lecteur en particulier. Les
informations délivrées sont volontairement adaptées à tous les lecteurs dans leur généralité et, partant, n’ont
pas vocation à être appliquées sans un examen préalable et approfondi de la situation individuelle de chaque
lecteur par un professionnel.
OLI Investissements SA met en œuvre ses meilleurs efforts pour fournir à ses lecteurs une information considérée fiable
et de qualité, au plus proche de la réalité et de l’actualité. Néanmoins, OLI Investissements SA décline toute
responsabilité quant à l’exactitude, la véracité, l’exhaustivité ou le caractère actuel des informations délivrées aux
lecteurs.
Le lecteur assume l’entière responsabilité et tous les risques liés à l’utilisation des informations délivrées dans la
présente revue et ses annexes. Il est rappelé que toute transaction immobilière peut comporter un risque. Avant de
prendre une quelconque décision d’investissement immobilier, OLI Investissements SA recommande au lecteur de
consulter un conseiller professionnel.
En aucun cas OLI Investissements SA ne peut être tenue responsable au titre d’un investissement inopportun, de
pertes ou dommages directs ou indirects, incidents, manque à gagner ou perte d’une chance, pouvant être subis
par un lecteur du fait de l’utilisation des informations contenues dans la présente revue et ses annexes ; ou
encore résultant d’erreurs, d’omissions ou de défaillances.

Investisseur Immo Pro Club

Transféré par

Informations du document

Titre original

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Investisseur Immo Pro Club

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Investisseur

En appliquant les conseils de ce guide :

Je vous souhaite une agréable et enrichissante lecture.

C ’est un principe de base que vous devez toujours avoir en

1. Le critère qui vous évite de tomber dans le piège

Faire intervenir un professionnel pour changer • Faites la moyenne des prix.

2. Les 3 choses à regarder absolument dans un bien.

N ous l’avons vu, acheter un bien immobi-

3. Le quartier : petites astuces anti mauvaises surprises.

Il est évident qu’il faut savoir dans quel type de

Si vous projetez d’acheter

4. Les frais auxquels on ne pense pas.

S ouvent, pour savoir ce qu’ils peuvent ache-

5. La garantie décennale.

U n entrepreneur effectuant une grosse répa-

6. Les copropriétés : vous n’êtes pas totalement chez vous.

S i vous achetez un bien qui se situe dans un

7. Les syndics : ce qu’il faut savoir et ce que vous pouvez

8. Pourquoi vous devez parler avec les locataires en place.

L orsque l’on achète pour investir, il n’est pas

9. Les 2 questions à poser absolument avant de faire

10. La négociation : évitez l’erreur

11. Quelle offre faire.

N e faites jamais une offre au prix affiché. Si

12. Les investissements immobiliers avec dispositifs

O n dit que plus c’est facile, moins c’est ren-

13. N’achetez PAS à plusieurs

14. Les aides de la CAF : un concentré d’illogisme

U n investisseur peut être séduit par le fait

15. L’assurance loyers impayés : ce qu’il faut savoir.

P eu de personnes le savent, mais il est pos-

2. Compromis de vente contre promesse de vente :

V ous pourrez entendre diverses personnes

3. Se faire un compromis de vente en béton armé.

A vec le compromis de vente, le vendeur et

4. Le séquestre : comment l’éviter ou l’utiliser

5. Les frais de notaire, qu’est-ce que c’est et combien

6. Les frais d’agence.

7. L’intérêt de passer par une agence.

8. Qui paie les frais d’agence et les frais de notaire.

9. Comment faire baisser le montant des frais de notaire.

10. Comment ne pas payer les frais de notaire.

11. Comment faire baisser le prix du bien, après la vente.

2. La vraie raison pour laquelle la banque vous prête

P osez-vous la question suivante : si vous étiez

Pour cela, devenez intéressant

3. Vos rendez-vous à la banque : ce que vous devez faire

L e premier réflexe, une fois le compromis si-

4. Ma pire expérience et comment l’éviter.

S i le banquier refuse de vous prêter, n’aban-

allez quand même voir d’autres banques, afin

5. Le détail qui change tout : l’amortissement

D ans la vie d’un investisseur immobilier, il arrive

6. Le courtier en crédit immobilier :

N ous l’avons vu, vous ne devez pas vous

7. Les courtiers en travaux.

S ur le même principe que les courtiers en

8. Négociation du crédit. Économiser des milliers d’euros

parle au premier rendez-vous. Attendez un peu, ensuite commencer à rembourser normale-

9. Les crédits à taux variables contre les crédits à taux

L orsqu’un emprunteur contracte un crédit à

10. Les différents types de crédit.

Le crédit amortissable : l’emprunteur Le crédit mixte : C’est un prêt dont le taux