A.

Les conditions de formation du contrat Ijara

Les éléments de base du contrat Ijara chez les quatre écoles sont : la formulation, les
contractants, l’usufruit et la contrepartie. Toutefois, le contrat Ijara est soumis à quatre
conditions. Selon (Al-Zuḥailī, 1985), ces conditions sont:
(1) Conditions de formation du contrat (Shurūṭ Al-in‘iqâd ‫ )االنعقاد شروط‬qui concernent les
contractants notamment la capacité, le lieu et l’objet du contrat. Ce dernier doit être déterminé
ou décrit dans le patrimoine ( mawṣūf fi Ḏimah ‫) الذمة في موصوف‬
2) Conditions de mise en œuvre (Shurūṭ Al-Nafâḏ ‫ ) النفاذ شروط‬qui concerne la propriété ou la
tutelle sur la chose objet du contrat Ijara.
(3) Conditions de validité (Shurūṭ Al- ṣiḥah ‫ ) الصحة شروط‬qui peuvent être résumées à :
 La volonté contractuelle et la satisfaction des contractants
 L’objet du contrat doit être déterminé de façon à éviter tout litige notamment en ce qui
concerne la détermination du lieu du bien, la durée de la location, etc ;
 L’objet du contrat doit être livrable, peut être possédé et permissible selon la Sharīʿah ;
 La contrepartie doit être une valeur monétaire déterminée.
(4) Conditions d’obligation (Shurūṭ Al- luzūm ‫( اللزوم شروط‬: Le contrat Ijara ne peut obliger
les parties que si les éléments suivants sont satisfaits :  La chose ne doit pas être
endommagée de telle sorte que le locataire ne peut bénéficier de ses usufruits.  L’absence
des motifs de résiliation.
B. Les principales conditions de conformité de l’Ijara montahia bi-tamlik au regard de
la chariaa
Pour être conforme au regard de la charia, et afin d’éviter tout risque de requalification, l’Ijara
montahia bi-tamlik doit respecter les conditions suivantes :
- Le contrat d’Ijara montahia bi-tamlik ne peut être conclu par les deux parties qu’après
l’acquisition parfaite, par l’établissement de crédit, du bien objet du contrat ; en droit
musulman, la promesse de vente ne vaut pas vente.
- Le contrat d’Ijara montahia bi-tamlik et la promesse de vente ou d’achat doivent être
couchés dans deux contrats distincts.
- L’utilisation du bien objet du contrat d’Ijara montahia bi-tamlik doit être licite et conforme à
la charia.
- Le loyer de l’Ijara doit être connu et accepté par avance par le client ; en cas de redevances
locatives variables ou indexées, il est obligatoire que le taux de variation ou d’indexation soit
connu par le client selon une formule claire. L’indexation des loyers à des taux variables (le
taux interbancaire de Londres Libor, ou de la zone Euro Euribor, à titre d’exemple) est
interdite, dans la mesure où elle pourrait constituer, pour le client, un aléa conjugué avec des
intérêts.
- En cas de retard de paiement ou d’inexécution des obligations contractuelles, il est interdit
de faire augmenter les loyers.
 - En cas de destruction totale du bien objet de l’Ijara montahia bi-tamlik, par un fait
indépendant de la volonté du client, ce dernier a le droit d’arrêter le paiement des loyers. En
cas de destruction partielle, également par un fait indépendant de la volonté du client, le
locataire est en droit de demander la résiliation du contrat ou de demander la baisse des
loyers. Si la destruction est causée par un fait imputé au client, ce dernier assume son entière
responsabilité. Généralement, pour réparer le préjudice, le client et la banque islamique font
intervenir l’assurance islamique Takaful ou, en cas d’inexistence de cette dernière, l’assurance
conventionnelle.
- L’établissement financier, en qualité de propriétaire du bien, est tenu à une obligation de
garantie de l’immeuble ; il prend en charge les grosses réparations puisqu’elles profitent plus
à lui qu’à son client locataire, l’entretien courant reste à la charge du client.
- L’établissement financier qui interviendra dans l’Ijara montahia bi-tamlik peut exiger du
client qui signera la promesse de location de payer une avance forfaitaire « Hamich Al Jidiya
» ; celle-ci sera utilisée comme caution servant à couvrir le risque éventuel de non tenue de la
promesse ou des engagements du client, à condition que l’utilisation de cette caution soit au
prorata des dommages effectifs occasionnés. Dans ce cas, le signataire de la promesse de bail
doit supporter exactement la différence entre le coût du bien objet de la location et la somme
des loyers effectifs calculés sur la base du prix du marché ou la différence, en cas de cession
du bien, entre son coût réel et son prix de vente.
C. Les conditions de conformité de l’Ijara montahia bi-tamlik au regard du droit
marocain
Aux termes de l’ancien droit régissant la finance alternative à savoir les dispositions de
l’article 3 de la recommandation RN 33/G/ 2007 de Bank Al- Maghrib, pour être valide, le
contrat Ijara doit définir de manière précise les obligations et droits de chacune des parties
ainsi que les conditions générales régissant leurs relations. Il doit comporter des clauses
précisant notamment :
- La nature de l’opération (“Ijara tachghilia” ou autre “Ijara wa iqtina”)
- La détermination du bien loué et l’objet de son utilisation par le locataire afin de ne pas
induire en erreur le client lors de consentement et de bien éclairer ce dernier sur l’étendue de
son engagement;
- L’engagement ferme du locataire d’acquérir le bien loué ;
- Le montant du loyer, les modalités de son paiement et les dates des échéances ;
- La durée du bail ;
- Les charges de maintenance et frais d’entretien ; à vrai dire, l’entretien courant reste à la
charge du client;
- Les frais d’assurance.
Ces conditions de conformité, si classiques soient-elles, viennent octroyer une force juridique
au contrat d’Ijara montahia bi-tamlik et contribuer à son bon fonctionnement. La nouvelle loi
bancaire 103.12 de 2015 notamment dans son article 58 alinéa troisième, puis la circulaire du
Wali de Bank Al-Maghrib n°1/W/17 du 27 janvier 2017, publiée au Bulletin officiel n°6548
du 2 mars 2017, dans son article 16 et suivant sont venues réaffirmer et appuyer ces
conditions.