Chapitre 2 les effets de contrat de gérance libre et sa

cessation
La location-gérance fait perdre au propriétaire du fonds la qualité de
commerçant. En effet, ce dernier cesse d'exploiter son fonds et en concède
l'exploitation au locataire-gérant. Dans ce chapitre on va examiner dans un
premier lien les effets du contrat de location gérance (section 1) en suite la
cessation du contrat de location gérance (section 2).

Section1 les effets du contrat de location gérance

La location-gérance fait naitre entre les parties les mêmes obligations prévues
par le droit commun régissant le contrat de louage. A ces obligations s’ajoutent
des règles spécifiques dont certaines régissent les rapports entre
cocontractants et les autres ont pour but de protéger les tiers dont les intérêts
peuvent être mis en jeu.

Sous-Section 1 : Les effets de la location-gérance à l’égard des parties au

contrat
Le régime juridique applicable à la location-gérance est en fait celui du louage
du droit commun notamment les articles 635 à 662 du dahir des obligations et
des contrats définissants les obligations du bailleur (paragraphe1) et les articles
663 à 686 du même dahir concernant celles du locataire (paragraphe2). Par
contre, le code de commerce observe un silence général quant aux effets de la
location-gérance sur les parties.
Paragraphe1 : Les obligations du bailleur
Le bailleur du fonds se trouve placé dans la situation d’un loueur de droit
commun avec toutes les obligations qui en découlent.

Parmi les obligations du bailleur en trouve l’obligation de délivrance du fonds

de commerce loué (A) et l’obligation de garantie (B).

A. L’obligation de délivrance :

Le bailleur est tenu à une obligation de délivrance du fonds de commerce qui

doit permettre au cocontractant d’utiliser tous les éléments constitutifs du
fonds de commerce et doit assurer au locataire gérant une jouissance paisible
et utile du fonds loué.

La délivrance du fonds de commerce est souvent informelle. Elle dans

beaucoup de cas d’une présentation de la clientèle.

Sauf convention contraire, la délivrance du fonds est présumée porter sur tous
les éléments existants et nécessaires à la bonne exploitation. Pour éviter tout
litige concernant les éléments du fonds il est recommandé de faire un acte qui
décrit d’une manière descriptif tout le matériel donnée en gérance libre.

Cette obligation emporte également l’obligation d’entretien du fonds de

commerce, c’est à dire son maintien en état de servir l’exploitation,
notamment en veillant à la conservation, à la poursuite et au renouvellement
des droits1 et des contrats indispensables à l’exploitation. Ainsi, en particulier,
lorsque le fonds est exploité dans un local loué, son propriétaire est tenu et de
veiller au renouvellement du bail ; de même il doit veiller au renouvellement

1
Jurisprudence française : «Manque à son obligation de délivrance le loueur d’un fonds de restauration
comprenant une licence de débit de boisson dès que la licence n’est pas en état d’être transférée au locataire
gérant (cassation commerciale 30 juin 1998). »
des contrats de fournitures et accomplir les formalités permettant de conserver
les droits de propriété intellectuelle attachés au fonds.

B. l’obligation de garantie

Selon l’article 6432 du D.O.C, le bailleur est tenu également à une obligation de
garantie des vices cachés (I), la garantie d’éviction (II) de la chose louée et la
non concurrence du gérant-locataire(III).

I. La garantie des vices cachés :

Selon l’article 6453 le propriétaire du fonds doit donc répondre des vices dont
peuvent se trouver atteints les éléments composant le fonds et qui empêchent
ou entravent l’exploitation de celui-ci. Ces vices doivent affecter le fonds par
exemple : le défaut d’une autorisation administrative obligatoire pour
l’exploitation du fonds.

En présence des vices cachés le gérant libre peut demander soit la résiliation du
contrat, soit une réduction de la redevance.

Lorsque le vice est apparent, connu ou révéler dans le contrat on ne peut pas
parler d’obligation de garantie et c’est le gérant libre qui assume les risques.

II. La garantie d’éviction :

Il faut distinguer entre deux types d’éviction :

2
« La garantie que le locateur doit au preneur a deux objets : 1° La jouissance et la possession paisible de la
chose louée ; 2° L'éviction et les défauts de la chose. Cette garantie est due de plein droit, quand même elle
n'aurait pas été stipulée. La bonne foi du locateur n'empêche pas cette obligation. »
3
« Le locateur est tenu envers le preneur pour tous les vices et défauts de la chose louée qui en diminuent
sensiblement la jouissance, ou la rendent impropre à l'usage auquel elle était destinée, d'après sa nature ou
d'après le contrat. Il répond égaleraient de l'absence des qualités expressément promises par lui, ou requises
par la destination de la chose. Les défauts qui n'empêchent la jouissance de la chose louée ou ne la diminuent
que d'une manière insignifiante ne donnent lieu à aucun recours en faveur du preneur ; il en est de même de
ceux tolérés par l'usage. »
  L’éviction totale qui suppose le délaissement entier du fonds : le gérant
pourra demander la résiliation du bail ou assigner le propriétaire du
fonds en dommages-intérêts.
 L’éviction partielle si elle ne porte que sur un ou plusieurs éléments du
fonds : le gérant a droit à une diminution proportionnelle de la
redevance.
III. La non-concurrence

A cet effet, le bailleur ne doit pas concurrencer le locataire-gérant en

exploitant lui-même ou par un tiers interposé par exemple, un commerce de
même nature dans un secteur géographique voisin. Il s’oblige ainsi à une
véritable clause de non concurrence établie dans les mêmes conditions qu’en
matière de vente du fonds de commerce.

Par ailleurs, il appartient au bailleur du fonds de commerce d’accomplir les

formalités de renouvellement du bail. Le propriétaire de l’immeuble n’a en
effet de relations qu’avec son propre locataire, notamment le propriétaire ou
l’exploitant du fonds de commerce. Le locataire-gérant n’est pas considéré
comme sous-locataire. C’est donc le loueur du local qui doit payer le prix du
loyer et demander, le cas échéant le renouvellement du bail commercial.

Paragraphe2 : Les obligations du locataire

Le gérant libre, de son coté, est tenu à toute les obligations résultants d’un
contrat de location. Le locataire est tenu d’une obligation de payer une
redevance (A) et d’exploiter le fonds de manière personnelle(B).

A. Payer une redevance :

La définition du contrat de gérance libre, telle qu’elle résulte de l’article 152 de

la loi 15-95 formant code de commerce, ne fait pas référence au prix.
Cependant la jurisprudence a fait de celui-ci, une condition essentielle de la
validité d’un tel contrat4.

Le contrat de gérance libre est un contrat de louage portant sur un meuble

incorporel et dont le prix « redevance » est comme tout contrat de louage, un
élément constitutif5 et dont les parties sont libre de déterminer le montant de
la redevance et les modalités relatives à son paiement.

Généralement, la redevance est déterminée en prenant en considération les

bénéfices réalisés pas le propriétaire du fonds, par l’exploitant ou par le loueur
précèdent, et les perspectives d’avenir.

Le gérant-libre doit payer le loyer convenu qu’il se limite en redevance fixe ou

qu’il comporte en plus un pourcentage du chiffre d’affaire ou des bénéfices.

B. Exploiter le fonds de manière personnelle :

Le gérant libre est tenu aussi à des obligations particulières tenant à la nature
particulière du contrat de location-gérance. Il doit assurer une bonne
exploitation du fonds en location  « en bon père de famille » pour que la
clientèle puisse se maintenir. Celui-ci doit l’exploiter de façon personnelle,
n’étant pas propriétaire du fonds, le gérant ne Peut le vendre ni le donner en
nantissement, il ne peut non plus en sous louer la gestion sans consentement
du bailleur. Selon les usages en vigueur et surtout ne pas en interrompre cette
exploitation. Il s’oblige aussi à respecter la destination professionnelle du
fonds.

4
Jurisprudence marocaine « l’accord sur le prix est l’un des éléments constitutifs du bai. A défaut de cet accord
le bail n’existe pas. »
5
Articles 628 et 633 du D.O.C
Certes, étant commerçant, le locataire-gérant doit exploiter le fonds, comme le
précise l’article 152 al 1 6, à ses risques et périls. Aussi, ce dernier encaisse les
éventuels bénéfices et assume les dettes.

« Le contrat de location-gérance apparait en somme, lourd d’obligations pour

le locataire et cela sans qu’il ait l’assurance que ses efforts (notamment le
développement de la clientèle) seront récompensés car il ne bénéficie pas de
dispositions protectrices pour le renouvellement du contrat de location  ; sa
situation est donc non seulement peu favorable mais, en plus, précaire »7.

Sous-section 2 les effets de la location gérance à l’égard des tiers

Les tiers sont les créanciers, qui peuvent être ce du propriétaire du fonds ou du
locataire gérant.

Le contrat de location gérance peut avoir des conséquences à l’égard des

créanciers du bailleur du fonds de commerce (paragraphe 1) comme il peut
produire des effets à l’égard des créanciers du locataire (paragraphe 2).

Paragraphe 1 : les effets à l’égard des créanciers du bailleur :

Ces créanciers qui ont contractés antérieurement avec le propriétaire peuvent

craindre que confier l’entreprise à un tiers ne diminue la valeur du fonds voir
conduise à sa disparition. L’article 152 al 28 précise que ces derniers peuvent
demander, dans un délai de trois mois à compter de la publication du contrat

6
« Nonobstant toute clause contraire, tout contrat par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de
commerce en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls
est régi par les dispositions ci-après. »
7
L.paulet, p.164
8
« Lorsque le contrat de gérance libre est de nature à porter préjudice aux créanciers du bailleur du fonds, le
tribunal du ressort peut déclarer exigibles les créances antérieures ayant pour cause l'exploitation dudit
fonds. »
de location au Bulletin officiel et dans un journal d’annonces légales 9,
l’exigibilité immédiate des dettes portant sur l’exploitation du fonds de
commerce. Cependant, cette déchéance à terme ne joue pas de plein droit car
les créanciers doivent saisir le tribunal. Ce dernier peut prononcer la déchéance
s’il estime que la location gérance risque de leur être préjudice en mettant en
péril le recouvrement de leurs créances.

Paragraphe 2 : les effets à l’égard des créanciers du locataire :

Le contrat de location-gérance peut aussi produire des effets à l’égard des

créanciers du locataire. La loi prévoit une responsabilité solidaire du gérant de
locataire et du bailleur pour les dettes nées avant la publication du contrat de
location et pendant un délai de six mois de cette publication. Ces dettes
doivent correspondre à une nécessité d’exploitation10.

Concernant les dettes afférentes à l’exploitation du fonds de commerce

contractées par le gérant libre pendant la durée de la gérance, l’article 157 11 du
code de commerce indique que ces dettes deviennent de plein droit exigibles
dès la fin du contrat de la gérance-libre. Cette mesure protectrice s’explique
par le fait que l’on peut penser que la cessation du contrat diminue la
solvabilité de l’ancien locataire-gérant.

Paragraphe 3 les effets à l’égard de l’acquéreur du fonds de commerce :

9
Selon l’article 152 al3, ce délai de trois mois est prévu sous peine de forclusion. Il n’obéit ni à la possibilité de
suspension ni à celle d’interruption quels que soit les faits susceptibles d’expliquer l’inertie des dits créanciers.
10
Cette responsabilité produit des effets très graves. En effet, les investissements nécessaires à l’exploitation
du fonds de commerce sont en général réalisés dès les tout premiers mois de l’exploitation. De plus, lorsqu’un
contrat à exécution successive est conclu pendant la période définie par le texte, le bailleur est responsable des
dettes du gérant, même si elles correspondent à des échéances postérieures. En effet, l’engagement de la
responsabilité solidaire du bailleur doit être apprécié à la date de naissance de la dette litigieuse et non pas à
celle de son échéance.
11
« La fin de la gérance libre rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l'exploitation du fonds
contractées par le gérant libre pendant la durée de la gérance. »
En effet, en dépit de l’existence du contrat de location-gérance, le propriétaire
du fonds peut le vendre. Dans ce cas, l’article 694 12 du dahir des obligations et
des contrats prévoit que le nouvel acquéreur est subrogé à tous les droits et à
toutes les obligations résultant des locations en cours si ces locations sont
faites sans fraude et ont date certaine antérieure à ladite vente.

12
« Le contrat de louage n'est pas résolu par l'aliénation, volontaire ou forcée, de la chose louée. Le nouveau
propriétaire est subrogé à tous les droits et à toutes les obligations de son auteur, résultant des locations et
baux en cours, s'ils sont faits sans fraude et ont date certaine antérieure à l'aliénation. »