Faculté des sciences juridiques, économiques et sociales KENITRA

Master droit des affaires

Baux civils et commerciaux

EXPOSE SUR:

Le bail commercial et les procédures des difficultés de l’entreprise

Rédigé et présenté par : Encadré par :

Ahmed El Yaalaoui
ADOU KOFFI BEN SIRAC
MAMADOU HABIBOU DIALLO
MAYTHAM ABDULAH RACHID
AMAH KPATCHA SOSTHENE

Année Universitaire: 2020-2021

Sommaire

Chapitre 1 Le maintien forcée du bail lors de l’ouverture de la procédure

collective

Section 1:Les effets du jugement d’ouverture du redressement ou de

liquidation judiciaire
Section 2: Le privilège du bailleur

Chapitre 2 dispositions de la loi française par rapport au bail commercial

Section 1: Cas de résiliation ou de cession du bail

Section 2: La réduction du privilège du bailleur
« Les contrats sont la vie de l’entreprise ». L’anéantissement de tous ces liens équivaudrait à
un constat de décès de cette entité 1. C’est dans ce sens que la continuation des contrats en
cours, au moment d’une difficulté financière d’une entreprise, appelait donc un régime
nuancé, ni laxiste, ni exterminateur.Le prononcé du jugement d’ouverture suite à une
situation irrémédiablement compromise a pour conséquence le bouleversement du
déroulement normal des relations contractuelles liant l’entité en difficulté et ses
cocontractants. Lequel bouleversement est particulièrement notable en ce qui concerne
celles liant l’entreprise preneur à bail et son bailleur. Les droits de celui-ci sont en effet
sacrifiés.

Dans ce cas de figure, la procédure collective a maintenu le principe de la poursuite du bail

malgré l’ouverture de la procédure. L’esprit de ce texte a sauvegardé l’entreprise, du moins
dans les éléments qui ont économiquement une possibilité de survivre. L’ouverture des
procédures collectives accentue également la situation du bailleur du local dans lequel le
fonds de commerce est exploité.

En effet, que ce soit au stade du redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire, on

constate une atteinte flagrante aux droits du bailleur concrétisée par la remise en cause des
règles prévues dans le dahir formant code des obligations et des contrats 2 d’une part et
celles contenues dans le statut des baux commerciaux3de l’autre. Ce constat trouve sa
source dans des dispositions consacrées au traitement des difficultés de l’entreprise et à la
liquidation judiciaire, notamment les articles 573, 574 et 606 pour ce qui est de la procédure
de redressement judiciaires, les articles 621 et 628 en ce qui concerne la phase liquidative et
les articles 653 et 661 prévoyant des règles communes aux deux procédures.

Notre sujet a un intérêt double. Sur le plan théorique, l’étude de ce sujet permet l’examen

de l’ensemble des dispositions du livre V du code de commerce, de celles du D.O.C relatives

1 2ème para. Préface, doc JOUFFIN.

2 Dahir formant code des obligations et des contrats publié au Bulletin Officiel n°46 du 12 septembre 1913.

3 Dahir du 24 mai 1955 (2chaoual 1374) relatif aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou

artisanal (BO n° 2224 du 10 Juin 1955 plus particulièrement)

à l’exécution des obligations contractuelles d’une part et des privilèges d’autres part, ainsi

que des règles prévues par le dahir du 24 mai 1955relatif aux baux commerciaux. Sur le plan

pratique, plusieurs dérogations aux principes généraux de droits communs ont soulevées

des contentieux, à mettre en exergue tout au long de travail.

L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du locataire fait naître des interrogations
multiples et des contentieux considérables. Parmi les multiples questions qui se posent, la
principale est de savoir quel serait le sort du bail commercial en cas de difficulté d’une
entreprise ?

Pour répondre à cette question; Ce travail sera divisé en deux parties. La première relative
au maintien forcé du bail lors de l’ouverture de la procédure et la seconde relatives aux
dispositions de la loi française par rapport au bail commercial dans ce cas précis.

Chapitre 1 : Le maintien forcée du bail lors de l’ouverture de la procédure

collective

La situation du bailleur est particulièrement affectée par l’ouverture de l’une des procédures
prévues par le livre V de la loi n°15-95 formant le code de commerce. En effet, le
redressement et la liquidation judiciaire perturbent l’exécution normale du bail commercial
en restreignant gravement les droits du bailleur.

Section 1 : Les effets du jugement d’ouverture du redressement ou de liquidation judiciaire

Le prononcé du jugement provoque d’une part le gel des créances antérieurs, d’autre part
n’empêche pas la poursuite du contrat si l’administrateur le décide, mais entraîne un certain
nombre de mesures conservatoires sur le patrimoine du débiteur destinées à alléger la
pression des dettes.

Par le jugement de redressement, un représentant des créanciers est désigné dont le rôle
est d’établir l’état des créances sur l’entreprise, de proposer les plans relatifs aux nouvelles
modalités de la dette, et d’avertir les créanciers dont la créance est contestée.
Paradoxalement, le jugement de liquidation judiciaire désigne, en principe, comme
liquidateur le représentant des créanciers.

Paragraphe 1 : La déclaration des créances à l’initiative du bailleur

La première démarche impérative concernant la déclaration de créance et l’interrogation qui
doit être faite à l’administrateur pour connaître le sort du bail. La déclaration de créance est
le document dans lequel le créancier.

La déclaration de créance est le document dans lequel le créancier fait connaître au

représentant des créanciers l’état des impayés au jour du jugement d’ouverture. Il doit être
adressé dans les deux mois suivant la publication du jugement, à peine de forclusion. Le
jugement qui prend effet à zéro heure, à la date de son prononcé, est publié au bulletin
officiel et au journal d’annonce légal dans les huit jours de son prononcé à la diligence du
greffier du tribunal de commerce.

Le délai peut être allongé par le représentant des créanciers qui les a avertis mais il n’est pas

obligé d’informer les créanciers dont il n’a pas connaissance de la procédure.

A défaut de déclaration dans le délai, le créancier encourt la forclusion et sa créance est

éteinte. Un relevé de forclusion peut être demandé dans l’année suivant le jugement
d’ouverture, mais le créancier doit établir que la défaillance n’est pas de son fait : ces relevés
sont rarement accordés. Le délai de déclaration de créance est réduit à 15 jour après la
renonciation de l’administrateur à poursuivre le contrat, lorsqu’elle a lieu après la
publication du jugement. Il peut y avoir des incertitudes sur la nécessité de faire ou non une
déclaration lorsqu’une créance a fait l’objet d’une saisie attribution, elle entre par l’effet de
la saisie dans le patrimoine de saisissant, et n’a pas être déclarée.

Par contre, lorsque le bailleur qui dépose son bilan, le locataire ne doit pas omettre de
déclarer sa créance d’indemnité d’éviction, à défaut de quoi elle sera éteinte et il devra
quitter les lieux.

Paragraphe 2 : Forme et contenu de la déclaration

Elle se fait entre les mains du représentant des créanciers, sans forme, sauf à s’assurer de la

preuve de sa date par lettre recommandée avec accusé de réception.

Elle doit contenir le montant des impayés au jour de jugement et des échéances à venir. Elle
doit être obligatoirement faite, que le créancier ait ou non un titre. Et si la créance n’est
encore fixée, il faudra l’évaluer et indiquer, le cas échéant, la juridiction saisie de l’action.
Elle devra également indiquer la nature du privilège du créancier.

La compensation avec des dettes connexes du créancier à l’égard du débiteur peut être

faite, notamment avec le dépôt de garantie, lorsque le bail prévoit expressément une

affectation contractuelle aux loyers impayés. Enfin, elle doit être accompagné des pièces

justificatives des prétentions, lorsqu’elle est faite par un mandataire du bailleur, le mandat

doit être existé et pouvoir être produit car la déclaration de créance est assimilée à un acte

de procédure.

Section 2 : Le privilège du bailleur

La procédure collective donne au bailleur un droit de paiement par préférence aux autres

créanciers du locataire lorsqu’il a des loyers et accessoires impayés. Le sort du bail en cas de

résiliation réduit le privilège du bailleur aux deux dernières années de loyer si le bail se

poursuit, et y ajoute l’année courante pour les loyers à échoir et d’éventuels dommages-

intérêts si le bail est résilié.

Le privilège du bailleur est une sûreté spéciale mobilière, et vient en premier rang de ces
sûretés sur les meubles meublant le local loué. En présence d’autres sûretés mobilières, seul
le privilège de toute personne ayant fait des frais sur les meubles ayant permis de conserver
leur valeur, pourrait passer devant le privilège du bailleur.

Mais les sûretés spéciales mobilières sont primées par les privilèges généraux sur les

meubles et notamment par certaines créances de Trésor Public, et les privilèges des salaires.

L’extinction de la dette du fait du défaut de déclaration pourrait avoir des conséquences sur

les autres sûretés et surtout sur un éventuel cautionnement de la dette du bail. En effet, le

cautionnement est un engagement accessoire à un contrat principal, qui en l’espèce est le

bail.
En principe, le bail dans le cadre des procédures collectives est maintenu. Néanmoins

certains baux portent encore des clauses prévoyant la résiliation automatique en cas de

faillite ou de liquidation du preneur : ces clauses sont évidemment nulles.

Le syndic seul décide les contrats qu’il entend poursuivre. Or il devra les exécuter dans
toutes leurs dispositions, notamment quant au paiement des échéances.

Le créancier, bailleur peut mettre en demeure le syndic d’opter pour la poursuite ou

l’interruption du contrat à exécution successive afin de ne pas rester dans l’incertitude.
Aucune forme n’est prévue, mais il sera nécessaire d’avoir la preuve de sa date pour calculer
le délai prévu par la loi.

En cas de redressement judiciaire, le débiteur peut poursuivre son activité seul ou assisté
d’un administrateur. Dans le premier cas, il doit être autorisé par le juge-commissaire pour
poursuivre les contrats en cours et ne peut opter seul sous peine de nullité de sa décision.
Dans le second cas, c’est l’administrateur qui peut prendre la décision antérieure à
l’expiration du délai d’un mois.

Une mise en demeure faite en période de redressement continue à produire ses effets
pendant la liquidation si celle-ci intervient avant l’échéance du délai d’un mois, et il n’est pas
nécessaire d’en refaire une autre.

Si l’administrateur répond qu’il ne poursuit pas le bail, celui-ci se trouve donc résilié et les
clés devront être rendues.
En dehors des cas de négligence, la résiliation peut produire une créance de dommages-

intérêts pour laquelle le créancier pourra produire au passif du débiteur. Si le créancier a été

payé depuis le jugement d’ouverture, alors que la résiliation est rétroactive à cette date, il

est autorisé à différer le remboursement de ces sommes jusqu’à la fixation de sa créance.

L’administrateur n’est tenu de payer les loyers que pendant la période postérieure au

jugement d’ouverture, et jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant la mise en demeure.

Il arrive souvent que, ayant officiellement rendu les clés, il laisse les lieux encombrés
d’objets appartenant au débiteur de sorte que ceux-ci ne sont pas utilement restitués. Il
pourra être condamné à une indemnité d’occupation et à des dommages-intérêts, car il est
seul responsable de la libération effective des lieux.

Si l’administrateur ou le liquidateur décide de continuer le bail, il doit en assurer l’exécution,

et payer les dettes au fur et à mesure qu’elles sont exigibles.

Cette période de poursuite d’activité produit des incertitudes, notamment si la période

d’observation prend fin par l’élaboration d’un plan de continuation.

Dans tous les cas, les dettes nées de la continuation de l’entreprise peuvent faire l’objet de

mesures d’exécution par le créancier, telles que les demandes de provision, ou des saisies.

Si le redressement est transformé en liquidation, le créancier n’aurait pas de déclaration de

créance à faire car c’est l’administrateur qui établit la liste des créances.

Cette période de poursuite d’activité produit des incertitudes, notamment si la période

d’observation prend fin par l’élaboration d’un plan de continuation, il semble que les dettes
soient encore réglementées. Dans tous les cas, les dettes nées de la continuation de
l’entreprise peuvent faire l’objet des mesures d’exécution par le créancier, telles que les
demandes de provision ou des saisies.

Si le redressement est transformé en liquidation, le créancier n’aurait pas de déclaration de

créance à faire car c’est l’administrateur qui établie0 la liste des créances. Mais si l’activité
est poursuivie pour les besoins de la liquidation, les dettes postérieures seront gérées de la
même manière.
Si le silence de l’administrateur persiste au-delà du délai d’un mois, et que l’administrateur
n’a pas demandé de prolongation au juge-commissaire, il est présumé avoir renoncé à
poursuivre le contrat, qui se trouve résilié de plein droit.

Cette présomption est irréfragable, et il n’est pas autorisé à rapporter la preuve que malgré
son silence, il avait eu l’intention de poursuivre le bail, mais la résiliation doit être constatée
par le juge-commissaire. Une fois la résiliation constatée par le juge-commissaire, l’expulsion
devra être ordonné par le juge de fond.
Chapitre 2 : Les dispositions de la loi française par rapport au bail commercial

La loi française dont s’inspire beaucoup de pays notamment le Maroc a également a prévu
des dispositions pour le bail commercial en cas de difficulté de l’entreprise, c’est dans
optique que nous allons parler d’abord des Cas de résiliation ou de cession du bail (section 1)
et en suite de La réduction du privilège du bailleur (section 2).

SECTION 1 : Cas de résiliation ou de cession du bail

Paragraphe 1: Le cas de la résiliation du bail

la jurisprudence française de son coté prône le commandement de payer par le

bailleur visant les créances antérieures et même postérieurs au jugement d’ouverture 1.
Quand bien même L’entreprise défaillante a évidemment droit à un sursis par dérogation au
régime des contrats en cours du code commerce français2. En effet le bailleur a le droit de
demander une résiliation judiciaire ou soit, par le jeu d’une clause résolutoire, une
résolution de plein droit du bail affecté à l’activité de l’entreprise pour des défauts tel que
celui du paiement des loyers et aussi des charges afférant à une occupation postérieure.
Cette action doit respecter une condition primordiale, celle du respect du délai de 3 mois à
compter du jugement d’ouverture (6 mois au Maroc3) mais s’il y a payement des sommes
dues avant l’expiration 4du délai alors la résiliation n’a plus lieu d’être.
Une exception fait quand même son apparition, celle de savoir si une fois ce délai
expiré, le régime des contrats en cours retrouve son emprise avec son emprise avec le risque
d’une résiliation de plein droit?5 en réponse nous pouvons affirmer que depuis l’entrée en
vigueur de l’ordonnance de 2008 : l’article L. 622-14 al1a résolu le litige en exclut
l’application au profit donc du droit « commun » du bail (et en particulier de l’article L. 145-
41 du code de commerce pour le jeu de la clause résolutoire). Une clause résolutoire ne
produit son effet qu’après la délivrance d’un commandement de payer par le bailleur. Le
locataire peut alors obtenir des délais de grâce suspendent les effets de la clause tant que la
résolution du bail n’est pas constatée par une décision passée en force de la chose jugé. Un
des gros avantages de cette solution, maintenant bien fixé, est de permettre au locataire de
pouvoir céder rapidement son fonds de commerce en sauvegardant son droit de bail et donc
par conséquent payer le bailleur6.
Une autre règle encore permet d’attacher durablement la jouissance du bien loué à
l’entreprise locataire en dérogation à la condition d’exploitation dans les lieux loués : le
défaut d’exploitation pendant la période d’observation n’entraîne en aucun cas la résiliation
du bail, et ce même en présence d’une clause contraire (fréquente) insérée dans le bail.

Paragraphe 2 la cession du bail

1
Cass. Com., 7nov.2006 JCP E 2007, 1227 , n11, obs. ph. pétel
2
V art 622-13 / 622-14
3
V art 36-6 du code de commerce marocain
4
C.com., art. L. 622-14, al3
5
V L. 622-13 – III

6
V en ce sens Cass. Com., 6dec. 2011 : JCP E 2012, n11, obs.ph. pétel.
 Dans ce cas également, le régime des baux commerciaux subit encore deux
dérogations:

1- en cas de cession de bail lors d’une période d’observation, le cédant ne peut en aucun cas
se voir opposer une clause stipulant une solidarité entre lui et le cessionnaire pour le
paiement des loyers, une clause réputée « non écrite »7

2-En suite le bail peut toujours être cédé à un tiers dans la mesure où il y a un plan de
cession sans que le bailleur puisse s’y opposer8.

SECTION 2 : La réduction du privilège du bailleur

L'article 622-16 a pour effet de restreindre considérablement le privilège accordé au bailleur

de percevoir les loyers, qui s'étend au mobilier de la maison louée.
En cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n'a privilège que pour les deux dernières
années de loyers avant le jugement d'ouverture de la procédure.
Mais la créance des loyers doit s’entendre au sens large du droit commun défini à l’article L.
2332 º1 du Code civil, c’est-à-dire incluant aussi bien les loyers au sens strict que les
éventuelles indemnités d’occupation auxquelles pourraient prétendre le propriétaire pour
les deux années précédant le jugement d’ouverture.
Si le bail est résilié, le bailleur a, en outre, privilège pour l'année courante, pour tout ce qui
concerne l'exécution du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui être alloués
par les tribunaux.
Si le bail n'est pas résilié, le bailleur ne peut exiger le paiement des loyers échoir lorsque les
sûretés qui lui ont été données lors du contrat sont maintenues ou lorsque celles qui ont été
fournies depuis le jugement d'ouverture sont jugées suffisantes.
Le juge commissaire peut autoriser les débiteurs ou l’administrateur à vendre des meubles
qui équipent de locaux loués en voie de dépérissement, sur le point de se déprécier ou dont
l'entretien est coûteux, ou dont la réalisation ne pose pas de problème à l'existence de
fonds, ou au maintien d'une garantie suffisante pour le bailleur.

7
C. com., art. L. 622-15
8
C com., anc. Art L. 621-88 tel qu’interprété par cass. Com., 6 dec. 1994 : JCP E 1995, I, 455, n5, obs, P.
P,solution semblant confirmé par l’actuel article L. 641-12.
 BIBLIOGRAPHIE
Dahir formant code des obligations et des contrats marocains
Dahir du 24 mai 1955
Article 36 aliéna 6 du code commerce marocain
OUVRAGE:
André Jacquemont «droit des entreprises en difficulté», 8eme édition
Didier R.MARTIN «Droit des affaires», Tome 2, 1ere édition
WEBOGRAPHIE

Table des matières

Introduction.............................................................................................................................. 3
Chapitre 1 Le maintien forcée du bail lors de l’ouverture de la procédure collective ............4
Section 1:Les effets du jugement d’ouverture du redressement ou de liquidation judiciaire..4
Section 2: Le privilège du bailleur .............................................................................................6
Chapitre 2 Les dispositions de la loi française par rapport au bail commercial......................9
Section 1: Cas de résiliation ou de cession du bail....................................................................9
Section 2: La réduction du privilège du bailleur......................................................................10
Bibliographie :..........................................................................................................................11
Table des matières ..................................................................................................................11