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Le bail à usage professionnel, antérieurement appelé bail commercial, est désormais régi
par les dispositions des articles 101 à 134 de l'Acte Uniforme du Traité OHADA portant
organisation du droit commercial général.
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6- Comment est évaluée l’indemnité d'éviction à laquelle peut être tenu le propriétaire qui
refuse de renouveler le bail ?
Sommaire
1- Qu’est-ce qu'un bail à usage professionnel ?
2- Quels sont les droits du locataire et du propriétaire de locaux à usage professionnel ?
3- Comment le loyer peut-il être révisé ?
4- Quelle est la durée du bail à usage professionnel ?
5- Qu'est-ce que le droit au renouvellement du bail et quelles en sont les conditions ?
6- Comment est évaluée l’indemnité d'éviction à laquelle peut être tenu le propriétaire
qui refuse de renouveler le bail ?
7- Quelles sont les règles relatives à la cession du bail ?
8- Le locataire peut-il sous-louer le local dont il est locataire ?
9- Comment se fait la résiliation judiciaire du bail ?
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Le bail à usage professionnel, aux termes de l’Acte Uniforme sus visé est toute convention
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non écrite existant entre une personne investie par la loi ou une convention du droit
de donner en location tout ou partie d'un immeuble, et toute personne physique ou morale,
permettant à cette dernière, d'exploiter dans les lieux avec l'accord du propriétaire, toute
activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle.
L'Acte uniforme a étendu le bail commercial à l'activité professionnelle, ainsi, les baux
consentis aux membres des professions libérales (médecins, avocats, experts comptables,
etc.) bénéficient du statut de bail à usage professionnel, et les terrains nus sur lesquels ont
été édifiés, avant ou après la conclusion du bail, des constructions à usage industriel,
commercial, artisanal ou professionnel, si ces constructions ont été élevées ou exploitées
avec le consentement du propriétaire ou à sa connaissance.
Le locataire a droit au renouvellement du bail. Ce droit est également reconnu aux héritiers
du locataire ainsi qu'au cessionnaire du bail. Ce droit au renouvellement du bail est pour le
commerçant un droit fondamental. En effet, sans ce droit, le fonds de commerce ne peut
avoir une assise stable capable de fixer une clientèle, or la clientèle est un élément
fondamental du fonds de commerce.
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Dans le cadre d'un bail à durée indéterminée, toute partie qui entend le résilier doit donner
congé par acte extrajudiciaire au moins six (06) mois à l'avance, le locataire bénéficiaire du
droit au renouvellement peut alors s'opposer à ce congé au plus tard à la date de prise
d'effet du congé, en lui notifiant une contestation de congé par exploit d'huissier.
Les droits du propriétaire du local commercial loué se trouvent dans les obligations du
locataire. En particulier, il a droit aux loyers qui doivent correspondre à la valeur locative.
- Justifie de motif grave et légitime à l'encontre du preneur sortant (Ex : le locataire ne paie
ses loyers, le locataire a cessé toute exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux
loués...), ce motif ne pourra cependant être évoqué que deux mois après une mise en
demeure restée sans effet.
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Les parties fixent librement le montant du loyer sous réserve des dispositions législatives
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réglementaires applicables. Le loyer est révisable dans les conditions fixées par les parties
dans le contrat de bail. À défaut de dispositions contractuelles, il est révisable à l'expiration
de chaque période triennale.
À défaut d'accord entre les parties sur le montant du nouveau loyer, la juridiction
compétente est saisie par la partie le plus diligente.
Pour fixer le montant du nouveau loyer, la juridiction compétente tient compte des éléments
suivants : la situation des locaux, leur superficie, l'état de vétusté, le prix des loyers
commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour les locaux similaires. Il s'agit
d'éléments non-exhaustifs. Le Juge peut tenir compte d'autres éléments.
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Aussi, Ivoire-Juriste
le bailleur qui s'oppose au renouvellement du bail à durée déterminée ou
indéterminée en ne justifiant pas des motifs évoques à la question précédente doit régler au
locataire une indemnité d'éviction.
Cette indemnité d'éviction peut être fixée d'accord parties. À défaut d'accord, elle est fixée
par la juridiction compétente en tenant compte notamment du montant du chiffre d'affaires,
des investissements réalisés par le preneur et de la situation géographique du local.
Toute cession du bail doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par tout autre
moyen écrit. À défaut, la cession est inopposable au bailleur.
À compter de la signification de la cession, le bailleur dispose d'un délai d'un (01) mois pour
s'opposer à celle-ci et saisir dans ce délai la juridiction compétente en exposant les motifs
sérieux et légitimes qui pourraient s'opposer à cette cession (notamment le non-paiement
par le locataire des loyers).
En cas de sous-location autorisée, le bailleur doit être informé de l'opération. Aussi, l'acte
doit-il être porté à sa connaissance par tout moyen écrit. À défaut, la sous-location lui est
inopposable.
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L'augmentation, à défaut d'accord entre les parties est fixée par la juridiction compétente.
Le sous-locataire a droit au renouvellement de son bail dans la mesure des droits que le
locataire tient lui-même du propriétaire.
C'est donc ici que se termine notre article portant sur le bail à usage professionnel
(OHADA).
Cet article est extrait du Guide pratique le droit des affaires. Vous pouvez obtenir le Guide
en CLIQUANT ICI .
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Franck-Willy
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