La Comptabilité

approfondie :
Le crédit bail

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Introduction
 Le terme leasing est généralement employé pour désigner le leasing considéré comme une forme
générique recouvrant des réalités très différentes, par opposition au crédit-bail qui désigne la forme
française et par la suite la forme marocaine la plus proche.
 L'histoire du leasing est très ancienne, l'idée de location à bail remontant à 7 000 ans environ. C'est
dans les années 1950, aux Etats-Unis, que naît le leasing sous sa forme actuelle, avant d'atteindre
l'Europe dans les années 1960. Au Maroc, le crédit-bail est introduit en 1965.
 Au Maroc, durant ses premières années d'existence, le crédit-bail ne connaît pas de développement
spectaculaire, handicapé sans doute par la réticence des opérateurs à investir sans être propriétaires du
bien financé.
 La loi bancaire assimile le crédit-bail à une opération de crédit et le définit pour la première fois.

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Si beaucoup d’entreprises marocaines disparaissent c’est parce qu’elles consacrent
leurs fonds propres au financement de leurs immobilisations au lieu de les réserver au
financement de leurs besoins en fonds de roulement.
 Leur endettement à court terme les fragilise et elles sont à la merci de clients
défaillants.
 Le code de commerce définit le crédit-bail en se référant expressément à la loi
bancaire du 6 juillet 1993. Il distingue les opérations de crédit-bail des autres
opérations de location.
 Sur le plan comptable, nous allons exposer les modalités d’enregistrement des
opérations de crédit-bail chez le preneur et chez le crédit bailleur conformément aux
prescriptions du code général de normalisation comptable et du nouveau plan
comptable des établissements de crédit.
 Une place importante sera réservée à la comptabilité financière et fiscale et à
l’opération du crédit-bail.

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Présentation de l’opération

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Définitions
 Le crédit-bail est une méthode utilisée pour permettre à une entreprise d'acquérir des biens
(mobiliers ou immobiliers) à l'issue d'une période de location. Le crédit-bail est parfois utilisé
dans le secteur bancaire. Il s'agit d'un contrat de location conclu entre un établissement
bancaire qui est le bailleur et une entreprise qui est l'occupant. Ce contrat de location est
assorti d'une promesse de vente à l'issue du contrat de location. Le prix de vente est
généralement faible en fin de contrat. De la sorte, l'utilisateur n'est pas propriétaire du bien
qui est mis à sa disposition durant la période du crédit-bail.
 En pratique, le crédit-bail peut porter sur du matériel (voiture, outillage, équipements...) mais
aussi sur des biens immobiliers.
 Le crédit-bail (leasing en anglais) est une opération de location de biens – mobiliers et
immobiliers – qui donne la faculté au locataire d’en acquérir tout ou une partie moyennant
une prime convenue à l’avance tenant compte, pour partie au moins, des versements
effectués à titre de loyers.

Pr Abdelmajid KCHIRI
 La distinction entre crédit-bail et leasing

 La distinction entre crédit-bail et leasing résulte donc d'abord de la restriction

appliquée aux sociétés de crédit-bail: seuls les professionnels peuvent y accéder.

D'autre part, dans une opération de leasing, l'option d'achat peut être incluse

dans le contrat, mais n'en constitue pas un aspect spécifique: elle est possible, et

non systématique, comme c'est le cas dans les contrats de crédit-bail.

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Mécanisme du crédit bail

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Modes de fonctionnement et les
contrats de crédit-bail

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Modes de fonctionnement :
 Le financement par crédit-bail est une opération qui implique 3 parties :

L'entreprise ou le
professionnel,

Le fournisseur
du matériel,

Le fournisseur
du matériel,
Pr Abdelmajid KCHIRI
 Le locataire choisit librement le fournisseur et le matériel et en négocie le prix. Le matériel livré
au locataire est facturé à sa valeur TTC à la société de crédit-bail qui en est propriétaire et
loue le matériel au locataire pour une durée, un loyer et une périodicité convenus.
 Le crédit-bail prévoit dès l'origine une option d'achat à la fin du contrat que le locataire peut
lever dans le cas où il souhaite devenir propriétaire du matériel, elle est comprise
généralement entre 1% et 6 % du prix d'origine hors taxes des matériels.
 La durée des contrats est fonction de la durée d'amortissement fiscale des matériels financés
(légèrement plus courte, éventuellement).
 Les loyers de crédit-bail sont payables "terme à échoir" (en début de période) et peuvent être
linéaires ou dégressifs, le plus souvent à échéance trimestrielle.
 Le contrat de crédit-bail permet à un professionnel d’utiliser un bien, nécessaire à son
entreprise, sans en être propriétaire. Le propriétaire est l’établissement financier, seul autorisé à
effectuer une opération de crédit-bail, qui l’a acquis spécialement pour le donner en location
au professionnel. La particularité de cette opération est de prévoir en fin de bail, la possibilité
pour l’utilisateur de devenir propriétaire du bien.
Pr Abdelmajid KCHIRI
 Ainsi, une entreprise qui a besoin d’un bien d’équipement pour son exploitation, sans
disposer des fonds nécessaires pour l’acquérir, va s’adresser à un établissement financier
pour conclure un contrat de crédit-bail. L’établissement financier, sur les conseils de
l’entreprise va acquérir le bien en question ; ce dernier est techniquement incompétent pour
conclure la vente avec le fournisseur, c’est pourquoi le plus souvent, il donne mandat à
l’entreprise pour acquérir elle-même le bien ; juridiquement, seul le crédit bailleur est
propriétaire. D’ailleurs dans la pratique il prend garde d’apposer sur le bien une plaque
d’identité afin de porter à la connaissance des personnes qui contractent avec le crédit-
preneur qu’il est le véritable propriétaire du bien.
 Le contrat de vente intervenu entre le crédit bailleur et le fournisseur est suivi d’un contrat de
location entre le crédit bailleur et le crédit preneur. Le contrat de location doit respecter
toutes les dispositions prévues par le Code civil en matière de louage (jouissance de la
chose, paiement des loyers notamment). La période de location est irrévocable, sans
possibilité de l’abréger ou de l’allonger.
 Enfin, un troisième contrat sera intégré à l’opération : la promesse unilatérale de vente.
Concrètement, l’entreprise utilisatrice pourra soit acheter le bien à l’issue de la période de
location à une valeur résiduelle (valeur d’achat moins les amortissements pratiquées) soit
restituer le bien (ou en demander le renouvellement). Il s’agit d’une option à la discrétion de
l’entreprise. Pr Abdelmajid KCHIRI
 En revanche, le crédit bailleur est tenu par sa promesse unilatérale de vente : si l’entreprise
décide d’acquérir le bien à la valeur résiduelle fixée lors de la location il ne pourra s’y
opposer (bien au contraire il favorisera cet achat).
 Le véritable propriétaire étant le crédit bailleur, c’est en principe à lui de traiter avec le
fournisseur du bien au regard de toutes les questions de conformité du bien livré. Toutefois, le
mandat intervenu entre le crédit bailleur et le crédit preneur (pour l’achat du bien auprès du
fournisseur) a transféré à l’entreprise utilisatrice d’une part les prérogatives du crédit bailleur à
l’égard du fournisseur, et d’autre part la responsabilité liée à tous les vices apparents et de
non-conformité du bien qui pesaient initialement sur le crédit bailleur. Le crédit bailleur est un
établissement financier, il n’a pas la « mentalité » d’un bailleur ni celle d’un propriétaire, c’est
pour cette raison qu’il laisse au locataire le soin d’agir contre le fournisseur du bien.

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Les contrats de bail

Pr Abdelmajid KCHIRI
 les contrats de crédit-bail

 On distingue généralement :

Crédit-bail
mobilier

Crédit-bail
immobilier

Le leasing
financier

Le leasing
opérationnel

Le leas-back
Pr Abdelmajid KCHIRI
(cession bail)
 Crédit-bail mobilier

 Crédit-bail mobilier : Le crédit-bail mobilier est une technique de financement

des investissements professionnels en équipement et matériel. Le chef
d'entreprise choisit un équipement et convient avec le vendeur des conditions
de l'achat.
 Après examen du dossier, une société de crédit-bail achète le matériel et loue
celui-ci au chef d'entreprise qui l'exploite librement. En fin de contrat, le chef
d'entreprise peut :
 soit rendre l'équipement (société de leasing)
 soit le racheter pour sa valeur résiduelle fixée au départ dans le contrat,
 soit continuer à le louer moyennant un loyer très réduit.

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Crédit-bail immobilier :

 Crédit-bail immobilier : Le crédit-bail immobilier constitue un moyen original

et privilégié de financement du patrimoine immobilier des entreprises (tout
bien immobilier à usage professionnel à construire, neuf ou d'occasion).
 Les entreprises peuvent en effet, par l'intermédiaire de sociétés de crédit-
bail, financer des immeubles importants sans apport initial, sur une durée
relativement longue (15 à 20 ans), alors qu'elles pourraient éprouver des
difficultés à obtenir des crédits bancaires sur de telles durées et à taux
raisonnable.

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Le leasing financier
Est un moyen de financement à moyen terme assimilable au crédit-bail. La
propriété juridique du bien est conservée par le bailleur qui fournit un
financement et est rémunéré en fait par une marge de taux d'intérêt.
 Le preneur étant le propriétaire économique du bien, supporte les coûts
de maintenance, d’assurance ainsi que le risque d’obsolescence.
 A l’issue de la période de location irrévocable le locataire a le choix entre
trois options:
 relouer le matériel pour des montants très bas ;
 racheter le matériel à une valeur résiduelle prédéterminée ;
 restituer le matériel.

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Le leasing opérationnel

 Le leasing opérationnel : s’apparente plus à une prestation de services qu’à

un moyen de financement. Il s’analyse comme une location résiliable où le

bailleur assume l’entière responsabilité du bien et en assure la maintenance.

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Le leas-back (cession bail)

 est une opération par laquelle une entreprise vend un bien à une société de

leasing qui lui reloue immédiatement sous forme de leasing financier. Pour les

biens de consommation, l’éventail va de la pure et simple cession de jouissance

au transfert de propriété.

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Le prérequis juridique d’opération

Pr Abdelmajid KCHIRI
 L’arsenal juridique du crédit-bail au Maroc :

 Sur le plan juridique, la loi bancaire promulguée le 06 Juillet 1993 consacre pour la première
fois au Maroc l’appellation «Crédit-bail» en définissant les opérations de crédit-bail mobilier
et immobilière t en considérant les sociétés de crédit-bail comme des établissements de
crédit.

Loi bancaire
du 6 juillet
1993

Loi bancaire du
6 juillet 1993

Code de
commerce
Pr Abdelmajid KCHIRI
 Loi bancaire du 6 juillet 1993
 Au Maroc, le crédit‐bail est défini par la loi bancaire du 6 juillet 1993 qui assimile les opérations
de location assortie d’une option d’achat, notamment le crédit‐bail, qu’il soit mobilier ou
immobilier, à des opérations de crédit (article 3).
 Elle range ainsi le crédit‐bail parmi les opérations de location assortie d’une option d’achat
(LOA).
 Au sens de cette loi les opérations de crédit‐bail concernent :
 les opérations de location de biens d’équipement ou de matériel ou d’outillage qui, quelle
que soit leur qualification, donnent au locataire la possibilité d’acquérir à une date fixée avec
le propriétaire, tout ou partie des biens loués, moyennant un prix convenu tenant compte, au
moins pour partie, des versements effectués à titre de loyers ;
 les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage
professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle
que soit leur qualification permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie
des biens loués, au plus tard à l’expiration du bail.

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Loi bancaire du 14 février 2006

 La loi bancaire du 6 juillet 1993 a été abrogée et remplacée par la loi bancaire du 14 février
2006 relative aux établissements de crédit et organismes assimilés. En matière de crédit‐bail,
cette loi dispose :
 que les opérations de crédit‐bail et de location avec option d’achat sont assimilées à des
opérations de crédit.
 que les opérations de crédit‐bail et de location avec option concernent
 les opérations de location de biens mobiliers à usage professionnel ou non qui, quelle que soit
leur qualification, donnent au locataire la possibilité:
 d’acquérir à une date fixée avec le propriétaire, tout ou partie des biens pris en location, moyennant un
prix convenu tenant compte, au moins pour partie, des versements effectués à titre de loyers ;
 les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers, achetés par elle ou
construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent au
locataire de devenir propriétaire de tout ou partie des biens pris en location, au plus tard à l’expiration
du bail ;
 les opérations de location du fonds de commerce ou de l’un de ses éléments incorporels qui, quelle
que soit leur qualification, donnent au locataire la possibilité d’acquérir, à une date fixée avec le
propriétaire, le fonds de commerce ou l’un de ses éléments incorporels, tenant compte, au moins pour
partie, des versements effectués à titre de loyers, à l’exclusion de toute opération de location à l’ancien
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propriétaire dudit fonds ou de l’un de ses éléments.
 La cession bail est l’acte par lequel une entreprise utilisatrice vend un bien à
une personne qui le lui donne aussitôt en crédit‐bail.
 - que les établissements qui effectuent, à titre habituel, des opérations de
crédit‐bail, peuvent aussi effectuer des opérations connexes à leur activité
telles que les opérations de location simple de biens mobiliers ou immobiliers
 La loi du 14 février 2006 introduit quelques changements par rapport à celle du
6 juillet 1993 :
 elle précise que le CBM peut être destiné à un usage non professionnel ;
 elle étend, également, l'activité du crédit‐bail aux opérations de location simple ;
 elle élargit le champ d'intervention du crédit‐bail aux opérations de location de fonds
de commerce.

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Le code de commerce

 Le code de commerce promulgué le 1er août 1996 reprend expressément la définition de

la loi bancaire du 6 juillet 1993. Il consacre la spécificité de ce mode de financement par
rapport à la location classique et institue la publicité des opérations de leasing mobilier
auprès des greffes des tribunaux. Afin de faciliter la conclusion de contrats de crédit‐bail
immobilier, le code de commerce exclut des contrats de crédit‐bail immobilier les
dispositions relatives :
 à la révision périodique des prix de location des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal
(Dahir du 5 janvier 1953)
 aux baux d’immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal (Dahir du 24 mai 1955)
 aux rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux, d’habitation ou à usage
professionnel (Dahir du 25 décembre 1980).
 Ainsi, le contrat de crédit‐bail n'implique pas la naissance d'un quelconque droit de
propriété commerciale sur les biens donnés en location.
 En matière de crédit‐bail, il faut le rappeler, la propriété juridique est dissociée du droit
d'usage économique. Il importe de souligner que la LOA à usage non professionnel n'est
pas régie par le code de commerce.
Pr Abdelmajid KCHIRI
 Régime juridique du crédit-bail au Maroc

 « Constitue un contrat de crédit-bail, conformément aux dispositions de l’article 8 du dahir

portant loi n°1-93-147 du 15 moharrem 1414 (6 juillet 1993) relatif à l’exercice de l’activité des

établissements de crédit et de leur contrôle :

 toute opération de location de biens d’équipement, de matériel ou d’outillage qui, quelle que

soit sa qualification, donne au locataire la possibilité d’acquérir, à une date fixée avec le

propriétaire, tout ou partie des biens loués, moyennant un prix convenu tenant compte, au

moins pour partie, des versements effectués à titre de loyers (crédit-bail mobilier) ;

 toute opération de location de biens immobiliers à usage professionnel, achetés par le

propriétaire ou construits pour son compte, qui, quelle que soit sa qualification, permet au

locataire de devenir propriétaire de tout ou partie des biens loués au plus tard à l’expiration du

bail (crédit- bail immobilier). » (art 431 du code marocain de commerce).

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Les biens objet d’un contrat de crédit-bail doivent répondre à trois critères : ils doivent être
identifiable, destiné à un usage durable et amortissable. Ainsi le crédit-bail, moyen de
financement des immobilisations, donne à l’utilisateur du bien :
 d’une part, un droit de jouissance ;
 d’autre part, la possibilité d’acquérir le bien concerné, soit en fin de contrat, soit au terme de
périodes fixées à l’avance, moyennant le paiement du prix convenu.
 Les sommes versées par l’utilisateur du bien, avant qu’il n’en devienne propriétaire, sont
dénommées « redevances » ou « loyers ».Le propriétaire initial du bien (en général, une
société de crédit-bail), est appelé bailleur; l’utilisateur du bien en crédit-bail qui lève l’option
à la fin du contrat est appelé preneur.
 En crédit-bail, trois possibilités s’offrent au locataire à l’issue du contrat : soit l’acquisition par
le locataire. Elle se fait en levant l’option d’achat au prix déterminé à la signature du contrat.
Soit la prolongation du contrat, elle implique de nouvelles modalités à définir. Ou bien
encore, la restitution du bien, si le locataire ne souhaite ni acquérir le bien, ni prolonger la
durée du contrat.

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Incidences fiscales de l’opération

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Tableau récapitulatif des éléments du crédit-bail :

Evénement Traitement fiscal

Paiement des redevances Redevances déductibles pour le calcul du résultat

fiscal

Levée de l’option d’achat Pas de divergence avec la comptabilité. (

Bien comptabilisé en immobilisations pour le prix
contractuel de cession.)

Amortissement du bien par le preneur Pas de divergence avec la comptabilité. (

Amortissement sur la durée probable d’utilisation,
en mode linéaire (bien d’occasion).

Cession ultérieure du bien par le preneur Analyse fiscale de la plus-value (voir art 19 de la
loi sur l’IS)
Pr Abdelmajid KCHIRI
Traitement comptable de l’opération

Pr Abdelmajid KCHIRI
 La comptabilisation des loyers de crédit-bail :

 Pendant cette période, le bailleur reste propriétaire du bien. Ce dernier ne doit donc pas être inscrit
au bilan du locataire, ni faire l’objet d’amortissements de sa part s’il s’agit d’un bien amortissable. La
totalité des sommes versées par le locataire constitue une charge à enregistrer dans le compte 6132
« redevances de crédit-bail ». Les enregistrements sont en principe effectués pour le montant hors
taxe dans la mesure où la TVA est récupérable. Si le contrat prévoit un dépôt de garantie,
obligatoirement hors TVA puisqu’il s’agit d’opération financière, il s’enregistre dans le compte 2397 «
avances et acomptes versés sur commande d’immobilisation en cours », ou le compte « dépôts et
cautionnements versés ».
 Lorsque l’utilisateur devient propriétaire du bien en levant l’option d’achat dont il est titulaire, il doit
inscrire cette immobilisation à l’actif de son bilan pour le montant stipulé au niveau du contrat (ou
conformément aux règles applicables en matière de détermination de la valeur d’origine.
 Obligation d’information : les entreprises ayant recouru à des opérations de crédit-bail pour se
procurer des biens d’équipements, des matériels ou des immeubles à usage professionnel sont
assujetties à une publicité comptable particulière au niveau de l’ETIC (l’Etat des Informations
Complémentaires).
 L’entreprise utilisatrice du bien peut inclure dans ses charges déductibles, les redevances versées à
la société de crédit-bail, ce qui procure une économie d’IS.
 En matière de crédit-bail mobilier, les redevances sont passibles de la TVA. Celle-ci est récupérable
sauf si le bienPr Abdelmajid
loué fait partie des biens « exclus » du droit à déduction.
KCHIRI
La déductibilité fiscale des loyers de crédit-bail

 Ces loyers constituent des charges fiscalement déductibles dans la mesure où,
conformément aux principes généraux de déductibilité des charges, ils ont été
exposés dans l’intérêt de l’exploitation et se rattachent à la gestion normale de
l’entreprise.
 On signalera cependant le cas particulier des contrats de crédit-bail relatifs à des
véhicules de tourisme.
 Sur le plan comptable, les loyers versés au titre d’un contrat de crédit-bail portant
sur une voiture de tourisme s’enregistrent selon le régime général décrit ci-dessus.
Cependant la charge doit être comptabilisée pour son montant TVA comprise, du
fait de l’interdiction de récupérer la taxe sur les opérations relatives à ces biens.
 Sur le plan fiscal par contre, une partie des loyers n’est pas déductible, elle
correspond à la fraction non déductible de l’amortissement du véhicule en cause.

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Exemples

 Le 1er avril N, la société TALHA (spécialisée dans la production et la commercialisation de

coques de bateaux de pêches et de plaisance) souscrit un contrat de crédit-bail portant sur
une machine coupe bois d’une valeur de 250 000 DHHT.
 Cette machine est mise immédiatement à sa disposition par la société de leasing, sa durée
de vie économique est de 10 ans. Le contrat prévoit le paiement de 7 redevances annuelles
de 50000 DHHT chacune.
 Le prix d’achat fixé au contrat lors de la levée de l’option au 1er avril N+7 est de 10000 DH
HT.

Travail à faire :
Procédons aux enregistrements comptables de l’exercice N+4 à titre d’exemple.

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 Solution
01/04/2021
6132 Redevances de crédit-bail 50 000
34552 Etat TVA récup sur les charges 10 000
5141 Banque 60 000

Une partie de la redevance concerne l’exercice 2022, elle sera donc reportée de l’exercice qui
s’achève à l’exercice suivant (2022), et ce en vertu du principe de spécialisation des exercices :

31/12/2022
3491 Charges constatées d’avance (3/12 de 12 500
la redevance)
6132 Redevances de crédit-bail 12 500

NB : En matière de TVA, les taux appliqués aux loyers de crédit-bail sont

passés de 7% avant 2007 à 10% en 2007 et à 20% depuis 2008.
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Les renseignements devant figurer dans l’ETIC au tableau des biens en crédit-bail au 31/12/2021,
pourront se présenter ainsi :

Rubrique Date de la Durée Valeur Durée théorique Cumul Redevance Redevance à Prix d’achat Fin du contrat
1ere du estimé d’amortissement des de l’exercice payer résiduel à la
échéance contrat du bien ç du bien redevan
en mois la date ces
de
contrat

A A plus
moins d’un an
d’un
an
2332 01/04/N 84 250.000 10 Ans 200000 50000 50000 50000 10.000 Machine
coupe bois

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Exemple de crédit-bail portant sur une
voiture de tourisme
Spécificités fiscales en matière du crédit bail :

 La société MEGA a souscrit en 2017 un contrat de crédit-bail concernant un

véhicule de tourisme d’une valeur de 350 000 DH TTC. Le loyer trimestriel d’élève à
19 000 DH TTC.

 Le véhicule est amortissable en 5 ans.

 La charge annuelle de loyer enregistrée dans le compte 6132 s’élève à : 19000 * 4

= 76000

Sachant que le plafond de calcul des amortissements déductibles s’élève à 60 000 DH

TTC, la fraction non déductible des loyers versés est la suivante : (350 000/5) – 60000 =
10000 DH (Donc à réintégrer au résultat fiscal de l’exercice).
Pr Abdelmajid KCHIRI
L’enregistrement des opérations à l’issue de
la période de location

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Au Maroc on distingue généralement entre :

Crédit-bail
mobilier

Crédit-bail
immobilier

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Crédit-bail mobilier

 A la levée de l’option d’achat par le locataire, le bien est porté à l ‘actif du Bilan du locataire

pour son coût d’acquisition qui est égal au prix contractuel de cession stipulé dans le contrat du

crédit-bail.

 C’est sur la base de ce prix que la société acheteuse amortira par la suite le bien en question sur

la durée probable d’utilisation déterminée lors de la levée de l’option. Dans ce cadre, le bien suit

le régime des biens d ‘occasion qui ne bénéficient pas de l’amortissement dégressif.

 La levée d’option d’achat par le locataire :

 Bien inscrit à l’actif en immobilisation au prix contractuel de cession

 Amortit sur la durée probable d’utilisation

 Pas d’amortissement dégressif (car bien considéré d’occasion)

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Exemple avec comptabilisation :
Exemple : Supposons que le 10/04/2023 la société MEGA lève l’option d’achat
concernant la machine coupe bois évoqué en haut.
L’enregistrement comptable est le suivant :
10/04/2023
2332 Matériel et outillage 10 000
34551 Etat TVA récup sur immobilisations 2 000
5141 Banque 12 000

La valeur d’origine du bien est alors 10 000 DH HT, c’est cette valeur qui servira de
base au calcul des dotations d’amortissement ultérieures. Et ce selon une durée probable
d’utilisation déterminée par la société acheteuse, durée qui peut être différente de la
durée d’utilisation résiduelle dans la société bailleresse.
Par exemple la société acheteuse peut estimer à 6 ans la durée probable d’utilisation,
alors qu’à la date d’acquisition la durée de vie restant à courir n’était plus de 3 ans dans
les livres de la société bailleresse.

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Crédit-bail immobilier
Il s’agit ici, de l’acquisition par l’intermédiaire d’une société de crédit-bail d’un
ensemble immobilier : Terrain & Constructions.
L’enregistrement comptable est identique au cas de levée d’option en matière de
crédit-bail mobilier. Toutefois, certaines particularités peuvent être repérées.

 Exemple : La société MEGA signe le 1er avril 2017 un contrat de crédit-bail

immobilier avec une société de crédit-bail concernant un ensemble immobilier
composé de :
 Terrain (valeur d’origine) : 200 000 DH
 Construction (valeur d’origine) : 100 000 DH (durée de vie probable 15 ans).
 Le contrat prévoit le paiement d’une redevance annuelle de 30 000 DH HT
pendant 6 ans, le premier versement est à effectuer le 1er avril 2017.
 Une levée de l’option est possible en fin de contrat, soit le 1er avril 2023, pour une
somme globale de 350 000 DH, à raison de 200 000 DH pour le terrain et 150 000
DH pour la construction.

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Procédons aux écritures comptables nécessaires :
Comme le prix d’achat lors de la levée d’option est un prix global, on doit le
ventiler entre le terrain et la construction, et ce en procédant comme suit :
 La valeur affectée au terrain doit rester la même que celle enregistrée
dans les livres de la société bailleresse, soit donc : 200 000 DH HT
 La valeur de la construction est ensuite estimée par différence entre le prix
global du contrat d’achat (lors de la levée d’option) et le prix du terrain :
350000 - 200000 = 150000 DH HT
 L’enregistrement comptable est le suivant :

01/04/2017
6132 Redevances de crédit-bail 30 000
34552 Etat TVA récup sur les charges 6 000

5141 Banque 36 000

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Une partie de la redevance concerne l’exercice 2018, elle sera donc reportée
de l’exercice qui s’achève (2017) à l’exercice suivant (2018), et ce en vertu du
principe de spécialisation des exercices.

31/12/2017
3491 Charges constatées d’avance 7 500
(3/12 de la redevance)

6132 Redevances de crédit-bail 7 500

Cette opération est la même pour les 6 exercices.

 A la levée de l’option, le traitement comptable est le suivant :

10/04/2023
2310 Terrains 200 000
2320 Constructions 150 000
5141 Banque 350 000

Pr Abdelmajid KCHIRI
Une précision fiscale est à retenir à ce niveau. Lorsque le prix contractuel de cession est

inférieur à la valeur résiduelle de l’immeuble dans les écritures de la société immobilière

bailleresse, le locataire acquéreur doit intégrer, dans les bénéfices de l’exercice en cours au

moment de la cession, la fraction des loyers versés correspondante à la différence entre la

valeur résiduelle de l’immeuble dans les écritures de la société immobilière et le prix de

cession de l’immeuble. En contrepartie de cette réintégration, l’amortissement peut être

pratiqué par l’acquéreur, non pas sur le prix d’achat mais sur la valeur nette comptable dans

les écritures de la société de crédit-bail.

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Il s’agit ici, de l’acquisition par l’intermédiaire d’une société de crédit-bail d’un ensemble immobilier :
terrain + constructions.
 L’enregistrement comptable est identique au cas de levée d’option en matière de crédit-bail
mobilier. Toutefois, certaines particularités peuvent être repérées :
 Enregistrement pour la valeur de levée d’option
 Amortissement comptable sur cette valeur
 Aspect fiscale :
On détermine une valeur résiduelle de l’immeuble :

(VNC fictive) = Valeur initiale – Amortissement Pratiqués si été propriétaire

 Amortissement comptable : prix levé option / durée vie restante
 Amortissement Dérogatoire : (VNC fictive- prix option) / durée vie restante
 Reprise de provision/ impôt : (Réintégration EC x %IS) / durée vie restante
 Valeur résiduelle – Prix levée option
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 Suite de l’exemple précédent :

Au 01 avril 2023, la société locataire lève l’option. La valeur résiduelle de l’ensemble

immobilier est, dans les livres de la société immobilière, la suivante :

 La valeur nette comptable à la société immobilière :

 (200000+ 400000) – (400000/15)*6) = 440000 DH

 Prix de la levée de l’option :……………………………………………………= 350 000
DH.
 D’où une réintégration fiscale de ……………………………………………… = 90 000
DH.

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L’écriture déjà passée ne se trouve en aucun cas modifié. Cependant, les
dispositions fiscales peuvent faire apparaître une charge importante en fin de
contrat. L’entreprise a la capacité, pour y faire face, de provisionner l’impôt
supporté à la fin du contrat à chaque clôture de l’exercice. Ceci permet ainsi
un étalement de la charge sur la durée totale du contrat de crédit-bail. Cette
provision étant destinée à faire face à un impôt non déductible est bien
évidemment elle-même non déductible fiscalement.
Ainsi, la société MEGA pourrait passer à la clôture de chacun des six exercices
de paiement de redevance (de 2017 à 2022) l’écriture suivante :

31/12/2017, 2018, 2019, 2020, 2021, et 2022

6595 DNC pour risques et charges 4 500

1551 Provisions pour impôts 4 500

Le montant de la provision sur impôt est calculé comme suit (avec la

supposition que le taux d’impôt sur les sociétés appliqué dans le cadre de la
société MEGA est de 30%) : (90 000 / 6) * 30% = 4 500

Cette provision doit être reprise en totalité à la clôture de l’exercice de la

levée de l’option d’achat. La reprise est fiscalement non imposable (Donc à
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déduire au résultat fiscal de l’exercice).

 A la clôture des exercices suivants, l’entreprise doit constater pour la
construction :
 Un amortissement pour dépréciation, calculé sur la valeur d’origine
comptable ;
 Un amortissement dérogatoire égal à la fraction des loyers réintégrés,
amortis sur la durée d’utilisation.
La constatation d’un amortissement dérogatoire peut entraîner un montant
d’amortissement total supérieur à la valeur brute de la construction inscrite à
l’actif du bilan. Ces amortissements dérogatoires doivent être repris en totalité
en cas de cession du bien.
En suivant ces prescriptions, les écritures passées par la société « MEGA » le 31
décembre 2023 peuvent se présenter ainsi, si la société estime une durée
probable d’utilisation de 10 ans.

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 Amortissement linéaire pour dépréciation :

31/12/2023
61932 DEA des constructions 11 250
(150000/10)*(9 mois /12)
2832 Amortissement des constructions 11 250

 Amortissement dérogatoire :
31/12/2023
65941 DNC aux amortissements 6 750
dérogatoires (90000/10)*(9 mois /12)
1351 Provisions pour amortissements 6 750
dérogatoires

Ces enregistrements comptables, rapprochent la position comptable de la

position fiscale, il n’y a plus aucun retraitement fiscal à effectuer lors de la
clôture des exercices ultérieurs, jusqu’à la date de cession du bien. Ces
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dotations aux amortissements dérogatoires sont fiscalement déductibles.
 Cession ultérieure d’un bien acquis en fin de
contrat de crédit-bail

 Si l’entreprise cède, avec l’accord du crédit bailleur, à un tiers le contrat

dont elle est titulaire, le prix obtenu est considéré comme une plus-value
imposable à l’IS au taux normal.
 Pour le nouveau titulaire du contrat, sa situation fiscale sera quasiment
analogue à celle du premier : c’est-à-dire la possibilité pour lui de déduire
les redevances payées et la possibilité de lever l’option d’achat à
l’échéance du contrat de crédit-bail.
 NB : La cession d’un bien (mobilier ou immobilier), préalablement acquis à
l’occasion de la levée d’option d’un contrat de crédit-bail, se
comptabilise comme une cession normale d’immobilisation.

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 EXERCICE D’APPLICATION :
Supposons que la société MEGA cède le 17 juin 2027 l’ensemble immobilier
acquis le 01 avril 2023, par la levée d’option auprès de la société de crédit-
bail.
Le prix de cession est fixé ainsi :
 Terrain 400 000 DH ;
 Construction 350 000 DH.
Les enregistrements comptables sont les suivants :
 Enregistrement de la cession :

17/06/2027
3481 Créances sur cessions 750 000
d’immobilisations
7513 PC des immobs corporelles 750 000

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 La valeur comptable nette au jour de la cession s’élève à :
Valeur d’origine de la construction 150 000 Amortissements pour dépréciation
pratiqués 63750 = 11250 + (15000*3) + 7500
Soit une valeur comptable nette = 150 000 – 63 750 = 86250
 Constatation des amortissements supplémentaires jusqu'à la date de
cession :

31/12/2027
61932 DEA des constructions 7 500
(150000/10)*(6 mois /12)
2832 Amortissement des constructions 7 500

d°
65941 DNC aux amortissements 4 500
dérogatoires (90000/10)*(6 mois /12)
1351 Provisions pour amortissements 4 500
dérogatoires

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  Constatation de la sortie des deux immobilisations :

31/12/2027
2832 Amortissements des constructions 63 750
6513 VNA des immobs corporelles cédées 286 250
2310 Terrains 200 000
2320 Constructions 150 000

 Reprise des amortissements dérogatoires pratiqués sur la construction :

La partie des amortissements dérogatoires pratiqués jusqu’au jour de la
cession s’élèvent à : 6750 + (9000*3) + 4500= 38 250
31/12/2027
1351 Provisions pour amortissements dérogatoires 38 250
75941 Reprises/amortissements 38 250
dérogatoires

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 Exercice 2 :

 La société Thalassa signe le 1er avril N un contrat de crédit-bail immobilier avec

une société de crédit-bail concernant un ensemble immobilier composé de :
 Terrain (valeur d’origine) : 200000 DH
 Construction (valeur d’origine) : 100000 DH (durée de vie probable 15 ans).
 Le contrat prévoit le paiement d’une redevance annuelle de 30 000 DHHT
pendant 6 ans, le premier versement est à effectuer le 1er avril N.
 Une levée de l’option est possible en fin de contrat, soit le 1er avril N+6, pour une
somme globale de 350 000 DH, à raison de 200000 DH pour le terrain et 150000 DH
pour la construction.
Travail à faire :
 Procédons aux écritures comptables nécessaires :

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  Comme le prix d’achat lors de la levée d’option est un prix global, on
doit le ventiler entre le terrain et la construction, et ce en procédant
comme suit :
 La valeur affectée au terrain doit rester la même que celle enregistrée
dans les livres de la société bailleresse, soit donc : 200000 DHHT
 La valeur de la construction est ensuite estimée par différence entre le
prix global du contrat d’achat (lors de la levée d’option) et le prix du
terrain :
 350000 - 200000 = 150000 DH HT

Pr Abdelmajid KCHIRI
 L’enregistrement comptable est le suivant :
61321 Redevances de crédit-bail - mobilier et matériel 30.000
34552 Etat, TVA récup sur charges 6.000
5141 Banques (solde débiteur) 36.000
Paiement de la première redevance
 Une partie de la redevance concerne l’exercice N+1, elle sera donc reportée de l’exercice qui
s’achève (N) à l’exercice suivant (N+2), et ce en vertu du principe de spécialisation des exercices.
3491 Charges constatées d'avance 7.500
61321 Redevances de crédit-bail - mobilier et matériel 7.500

 Cette opération est la même pour les 6 exercices,

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Une précision fiscale est à retenir à ce niveau. Lorsque le prix contractuel de cession est
inférieur à la valeur résiduelle de l’immeuble dans les écritures de la société immobilière
bailleresse, le locataire acquéreur doit intégrer, dans les bénéfices de l’exercice en cours
au moment de la cession, la fraction des loyers versés correspondante à la différence
entre la valeur résiduelle de l’immeuble dans les écritures de la société immobilière et le
prix de cession de l’immeuble. En contrepartie de cette réintégration, l’amortissement peut
être pratiqué par l’acquéreur, non pas sur le prix d’achat mais sur la valeur nette
comptable dans les écritures de la société de crédit-bail.
 L’objectif de l’administration fiscale à travers cette réintégration est de se prémunir contre
la sous-évaluation des biens qui découle du caractère négocié du prix de vente entre
l’acheteur et la société immobilière. Ainsi, les conséquences de cette divergence entre la
position comptable et la position fiscale, sont les suivantes :
 Lors de la levée de l’option : Les biens sont inscrits en comptabilité pour leur prix de cession.
 Il faut réintégrer au résultat fiscal la différence entre le prix de la levée de l’option et la
valeur résiduelle dans les livres de la société immobilière.
Pr Abdelmajid KCHIRI
 Synthèse

Pr Abdelmajid KCHIRI
 Avantages et inconvénients du
financement par crédit-bail :
 Cette opération a comme effet, pour l’entreprise locataire, de transformer les intérêts en loyers, ce qui présente un certain nombre
d’avantages par rapport à l’achat à crédit.

 Le crédit-bail est un mode de financement spécial puisqu’il n’apparait pas systématiquement au bilan (ni à l’actif ni au passif).
Comme les autres modes de financement, il présente des avantages et des inconvénients. Parmi les avantages on cite :

 L’absence de limitation de déduction propre aux avances des associés ;

 La déduction parfois plus importante des loyers comparés aux intérêts augmentés des amortissements qui pourraient être déduits dans le cadre d’un
achat à crédit ;

 L’absence de versement immédiat de prix comme c’est le cas, en général, pour les achats à crédit ;

 La société de crédit-bail reste propriétaire du bien pendant la durée du contrat, ce qui confère une meilleure garantie que dans le cas d’achat à
crédit ;

 Il augmente l’investissement et donc la capacité productive de l’entreprise sans augmenter le passif lorsque l’option de capitalisation, n’est pas
retenue ;

 Il évite à l’entreprise la lourdeur de l’augmentation du capital ou de l’émission d’emprunt ;

 Il constitue une sorte d’assurance contre le risque technologique.

 Le crédit-bail peut être mobilier ou immobilier. En matière de droits d’enregistrement, l’acquisition d’immeubles ou de droits réels immobiliers par les
preneurs figurant dans les contrats de crédit-bail immobilier à usage exclusivement professionnel, ont un traitement particulier. En effet, la base des
droits d’enregistrement à retenir, correspond à la valeur résiduelle desdits immeubles ou droits réels telle qu’elle résulte du contrat ;

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 Les inconvénients

 Cette opération a comme effet, pour l’entreprise locataire, de transformer les intérêts en loyers, ce qui présente un certain nombre
d’avantages par rapport à l’achat à crédit.

 Le crédit-bail est un mode de financement spécial puisqu’il n’apparait pas systématiquement au bilan (ni à l’actif ni au passif). Comme les
autres modes de financement, il présente des avantages et des inconvénients. Parmi les avantages on cite :

 L’absence de limitation de déduction propre aux avances des associés ;

 La déduction parfois plus importante des loyers comparés aux intérêts augmentés des amortissements qui pourraient être déduits dans le cadre d’un achat à
crédit ;

 L’absence de versement immédiat de prix comme c’est le cas, en général, pour les achats à crédit ;

 La société de crédit-bail reste propriétaire du bien pendant la durée du contrat, ce qui confère une meilleure garantie que dans le cas d’achat à crédit ;

 Il augmente l’investissement et donc la capacité productive de l’entreprise sans augmenter le passif lorsque l’option de capitalisation, n’est pas retenue ;

 Il évite à l’entreprise la lourdeur de l’augmentation du capital ou de l’émission d’emprunt ;

 Il constitue une sorte d’assurance contre le risque technologique.

 Le crédit-bail peut être mobilier ou immobilier. En matière de droits d’enregistrement, l’acquisition d’immeubles ou de droits réels immobiliers par les preneurs
figurant dans les contrats de crédit-bail immobilier à usage exclusivement professionnel, ont un traitement particulier. En effet, la base des droits d’enregistrement
à retenir, correspond à la valeur résiduelle desdits immeubles ou droits réels telle qu’elle résulte du contrat ;

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 Cession d’un contrat de crédit- bail mobilier :

 Le titulaire d’un contrat de crédit-bail mobilier ou immobilier peut le céder avant l’arrivée du terme. L’acheteur acquiert une
immobilisation incorporelle (droit au bail). Dans le cadre de cette section, seule la cession d’un contrat de crédit-bail mobilier
sera analysée.
 Traitement comptable en cas cession d’un contrat de Crédit-Bail : 113
 Traitement comptable chez le cédant :
 La cession d’une Immob.corp ne figurant pas sur le bilan :
 Produit non courant (créditer)
 Compte de trésorerie (débité)
 Traitement comptable chez le cessionnaire :
 Acquisition d’une Immob.incorp (droit au bail)
 Pendant la durée du contrat : enregistrement des redevances et amortissement du Droit au bail
 A la fin du contrat : enregistrement du bien dans les Immob.corp;
 Annulation du Droit au bail et amortissement du bien.
 Pendant la durée du contrat :
 Paiement des redevances à comptabiliser parmi les charges d’exploitation (fiscalement sont déductibles et la TVA est récupérable avec taux
de 20%)
 A la fin du contrat (levée de l’option) :
 Matériel à enregistrer parmi les immobilisations corporelles pour sa valeur contractuelle d’achat (VR);
 Amortissement sur la
Pr durée probable
Abdelmajid KCHIRI d’utilisation en mode linéaire (bien d’occasion)
 Bibliographie

 https://droit-finances.commentcamarche.com
 www.cgv-expert.fr
 Contrats spéciaux, Malaurie, page 458
 Ahmed BENNOUNA « Le crédit-bail au Maroc Un mode de financement original »
 http://www.apsf.pro

Pr Abdelmajid KCHIRI
 EXERCICES D’APPLICATION

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