Cours Droit

LES CONTRATS DE CONSTRUCTIONS
I. Les dispositions communes à tous les contrats de constructions ................................................ 6

Section 1 : Les règles générales applicables à la construction et la rénovation des bâtiments...... 6
A. Définitions................................................................................................................................... 6
a) Le vocabulaire de base ........................................................................................................ 6
b) Les notions complémentaires ............................................................................................ 8
B. Principes généraux de respect des règles de construction .................................................... 9
c) Objectifs généraux............................................................................................................... 9
d) Modalités de justification du respect des objectifs généraux ........................................ 9
e) Dispositions applicables aux solutions d’effet équivalent ........................................... 10
f) Dérogations aux règles de construction ............................................................................. 10
C. Autres règles applicables aux bâtiments................................................................................ 11
a) Règles générales ................................................................................................................. 11
b) Réseaux ............................................................................................................................... 11
c) Stationnement des véhicules électriques ........................................................................ 12
d) Infrastructures de stationnement des vélos ................................................................... 14
Section 2 : Encadrement de la conception, de la réalisation, de l’exploitation et des mutations
des bâtiments .......................................................................................................................................... 14
A. Structures de conseil et de recherche pour le secteur de la construction ........................ 14
a) Organismes publics ........................................................................................................... 14
b) Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique............................. 15
B. Procédures administratives ..................................................................................................... 15
a) Etudes préalables ............................................................................................................... 15
b) Attestations......................................................................................................................... 15
C. Contrats et marchés ................................................................................................................. 16
D. Contrôle technique................................................................................................................... 17
a) Mission du contrôleur technique .................................................................................... 17
b) Les opérations de constructions faisant l’objet d’un contrôle technique .................. 17
c) Nature du contrôle technique .......................................................................................... 18
E. Exploitation des bâtiments ..................................................................................................... 18
a) Obligations d’entretien ..................................................................................................... 18
b) Entretien des équipements ............................................................................................... 19
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Les contrats de construction – Pierre Mounsi 2021
c) Informations et diagnostics obligatoires ........................................................................ 21
Section 3 : Règles générales de sécurité .............................................................................................. 25
A. Stabilité et solidité .................................................................................................................... 25
B. Prévention des risques naturels .............................................................................................. 26
a) Règles des plans de prévention des risques naturels prévisibles................................. 26
b) Risques sismiques .............................................................................................................. 26
c) Risques cycloniques........................................................................................................... 27
d) Risques liés aux sols argileux ........................................................................................... 28
C. Prévention des risques technologiques et miniers ............................................................... 29
a) Règles des plans de prévention des risques technologiques........................................ 29
b) Règles des plans de prévention des risques miniers ..................................................... 30
D. Sécurité d’usage des bâtiments ............................................................................................... 30
a) Sécurité des ascenseurs ..................................................................................................... 30
b) Sécurité des installations électriques ............................................................................... 30
c) Sécurité des installations de gaz....................................................................................... 31
d) Sécurité des piscines .......................................................................................................... 32
e) Sécurité des portes de garage ........................................................................................... 32
f) Prévention des risques de chute de hauteur ...................................................................... 32
g) Prévention des risques professionnels............................................................................ 32
Section 4 : Sécurité des personnes contre les risques d’incendie .................................................... 32
A. Objectifs généraux de sécurité contre les incendies ............................................................ 33
B. Bâtiments d’habitation............................................................................................................. 33
C. Etablissements recevant du public......................................................................................... 34
D. Immeubles de moyenne hauteur ............................................................................................ 35
E. Immeuble de grande hauteur .................................................................................................. 35
Section 5 : Qualité sanitaire .................................................................................................................. 35
A. Objectifs généraux de qualité sanitaire des bâtiments ........................................................ 35
B. Réseaux d’eau ............................................................................................................................ 36
C. Qualité d’air intérieur ............................................................................................................... 36
D. Acoustique................................................................................................................................. 36
E. Ouvertures................................................................................................................................. 36
F. Règles dimensionnelles ............................................................................................................ 37
G. Autre équipements ..................................................................... Erreur ! Signet non défini.
Section 6 : Accessibilité ......................................................................................................................... 37
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A. Objectifs généraux d’accessibilité des bâtiments ................................................................. 37
B. Construction de bâtiments ...................................................................................................... 37
C. Modification de bâtiments existants ...................................................................................... 38
D. Etablissements recevant du public existants ........................................................................ 38
E. Agendas d’accessibilité programmée ..................................................................................... 39
Section 7 : Performance énergétique et environnementale ............................................................. 41
A. Objectifs généraux de performance énergétique et environnementale ............................ 41
B. Construction de bâtiments ...................................................................................................... 45
C. Bâtiments existants................................................................................................................... 48
D. Suivi de l’efficacité énergétique et environnementale ......................................................... 51
E. Entretien et renouvellement des systèmes techniques........................................................ 57
Section 8 : Contrôle et sanctions ......................................................................................................... 60
A. Droit de visite des bâtiments et de communication des documents ................................ 60
a) Dispositions générales ...................................................................................................... 60
b) Dispositions particulières aux domiciles et locaux d’habitation ................................. 60
B. Procédure de mise en œuvre des solutions d’effet équivalent ........................................... 61
C. Dispositions applicables à toutes les catégories de bâtiments ........................................... 62
a) Conception, construction, rénovation, aménagement et entretien de bâtiments .... 62
b) Sanctions particulières à certains travaux ....................................................................... 64
D. Règles de sécurité ..................................................................................................................... 65
a) Modalités de contrôle ....................................................................................................... 65
b) Sanctions applicables ........................................................................................................ 66
E. Règles en matière énergétique ................................................................................................ 68
a) Audit énergétique .............................................................................................................. 68
b) Individualisation des frais de chauffage ......................................................................... 69
c) Diagnostic de performance énergétique ........................................................................ 70
F. Sécurité des ascenseurs ............................................................................................................ 70
a) Pouvoirs de police administrative pour la mise en conformité .................................. 70
b) Recherche et constat des infractions .............................................................................. 71
c) Sanctions ............................................................................................................................. 72
II. Le statut des constructeurs .............................................................................................................. 73
Section 1 : Les sociétés d’habitat participatif ..................................................................................... 73
A. L’habitat participatif ................................................................................................................. 73
B. Les coopératives d’habitants ................................................................................................... 74
3
C. Les sociétés d’attribution et d’autopromotion ..................................................................... 77
Section 2 : Le statut des sociétés de construction ............................................................................. 81
A. Les sociétés civiles constituées en vue de la vente d’immeubles ....................................... 81
B. Les sociétés constituées en vue de l’attribution d’immeubles aux associés par fractions
divises .................................................................................................................................................. 82
C. Les sociétés coopératives de construction............................................................................ 88
D. Les dispositions particulières communes aux sociétés constituées en vue de
l’attribution d’immeubles aux associés par fractions divises et aux sociétés coopératives de
construction ....................................................................................................................................... 91
E. Les sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété . 92
III. Les contrats de constructions ..................................................................................................... 96
Section 1 : le contrat de louage d’ouvrage .......................................................................................... 96
A. Du contrat de louage d’ouvrage ............................................................................................. 96
a) Définition : ......................................................................................................................... 96
b) Nature du contrat de louage d’ouvrage .......................................................................... 97
c) Contrat de louage d’ouvrage et contrat de location ...................................................100
d) Le sort particulier des échafaudages .............................................................................100
e) Contrat de louage d’ouvrage et contrat de mandat ....................................................100
B. Les acteurs du contrat de louage ..........................................................................................100
a) Le maître d’ouvrage.........................................................................................................100
b) Les tâches du maître d’ouvrage .....................................................................................101
c) Les mandataires du maître d’ouvrage ...........................................................................101
d) Compte prorata et compte inter-entreprise .................................................................110
e) Relation avec les voisins .................................................................................................112
Section 2 : le contrat de promotion immobilière ............................................................................124
A. Dispositions générales ...........................................................................................................124
B. Dispositions spécifiques au secteur protégé.......................................................................126
Section 3 : Le contrat de construction de maison individuelle .....................................................128
A. CCMI avec fourniture du plan .............................................................................................128
B. CCMI sans fourniture du plan .............................................................................................134
Section 4 : Le bail à construction, bail à réhabilitation, bail dans le cadre d’une convention
d’usufruit, bail réel immobilier, bail réel solidaire ...........................................................................134
A. Le bail à construction ............................................................................................................134
B. Le bail à réhabilitation ...........................................................................................................136
C. Le bail dans le cadre d’une convention d’usufruit .............................................................138
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D. Le bail réel immobilier ...........................................................................................................139
E. Le bail réel solidaire ...............................................................................................................141
Section 5 : Le contrat de ventes d’immeubles à construire ou à rénover ....................................145
A. Ventes d’immeubles à construire (VEFA)..........................................................................145
B. Ventes d’immeubles à rénover .............................................................................................149
Section 6 : les distinctions essentielles entre ces différents contrats ............................................152
IV. Les mesures de protections, de garanties et d’assurances .....................................................153
Section 1 : La protection de l’acquéreur immobilier .......................................................................153
A. Dispositions générales ...........................................................................................................153
B. Dossier de diagnostic technique ..........................................................................................154
C. Mesures de protection concernant certains vendeurs de biens immobiliers .................155
Section 2 : les garanties et assurances ...............................................................................................156
A. La garantie de remboursement .............................................................................................156
B. La garantie d’achèvement......................................................................................................156
C. L’achèvement ..........................................................................................................................157
D. Les garanties légales ...............................................................................................................158
a) Qui est concerné ? ...........................................................................................................158
b) La garantie décennale : une présomption de responsabilité ......................................158
c) Comment le désordre s’apprécie-t-il ? ..........................................................................161
d) Le sort particulier du défaut d’isolation phonique......................................................162
e) La difficile question des travaux sur existants (Cass. 27/5/1999)............................163
f) La garantie biennale : deux ans ..........................................................................................163
g) La garantie de parfait achèvement ................................................................................164
E. Les assurances obligatoires ...................................................................................................165
a) L’assurance de dommage ...............................................................................................166
b) L’assurance décennale .....................................................................................................170
c) Prescription biennale : à qui est-elle opposable ? .......................................................171
F. Les autres assurances .............................................................................................................171
a) La TRC..............................................................................................................................171
b) L’assurance de responsabilité civile ..............................................................................171
c) La CNR .............................................................................................................................171
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I. Les dispositions communes à tous les contrats de constructions
Section 1 : Les règles générales applicables à la construction et la rénovation des

bâtiments
A. Définitions
a) Le vocabulaire de base
Le législateur, dans la réforme du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) a pris à cœur
de définir une base de vocabulaire afin d’uniformiser les pratiques et donc de figer les usages.
Certaines de ces définitions éclairent les notions jusque-là utilisées, d’autres, au contraire, figent
un vocabulaire différent et éloigné de celui utilisé par les professionnels.
Une liste de 20 termes est donc établie qui comprend les mots suivants :
- Architecte : un architecte est une personne physique ou morale habilitée et agréée (au
sens de l'article 2 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture) à exercer des
missions d’établissement de projet architecturaux, de conception, de direction de travaux,
de contrôle d’exécution ;
- Bâtiment : un bien immeuble couvert et destiné à accueillir une occupation, une activité
ou tout autre usage humain ;
- Bâtiment ou aménagement accessible à tous : un bâtiment ou un aménagement qui,
dans des conditions normales de fonctionnement, permet à l'ensemble des personnes
susceptibles d'y accéder avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux
locaux, d'utiliser les équipements, de se repérer, de s'orienter, de communiquer et de
bénéficier des prestations en vue desquelles il a été conçu, quelles que soient les capacités
ou les limitations fonctionnelles motrices, sensorielles, cognitives, intellectuelles ou
psychiques de ces personnes ;
- Bâtiment mixte : un bâtiment accueillant simultanément des locaux ayant des usages
différents ;
- Bâtiment réversible : un bâtiment dont la conception permet d'en changer l'usage,
partiellement ou totalement, sans qu'il soit besoin de procéder à une rénovation
importante ou une reconstruction ;
- Bâtiment d'habitation collectif : un bâtiment à usage principal d'habitation regroupant
plus de deux logements partiellement ou totalement superposés ;
- Champ technique : un ensemble cohérent de règles de construction pour lequel un ou
plusieurs objectifs généraux sont définis. Le champ technique comprend ceux relatifs à la
sécurité, stabilité et solidité, risques naturels, risques technologiques et miniers, sécurité
des ascenseurs, sécurité des installations électriques, sécurité des installations de gaz,
sécurité des piscines, sécurité des portes de garage, prévention des risques de chute,
prévention des risques professionnels. Mais aussi ceux qui portent sur la sécurité contre
les risques d'incendie, ceux relatifs à la qualité sanitaire des bâtiments, réseaux d'eau,
qualité d'air intérieur, acoustique, ouvertures, règles dimensionnelles, autres équipements.
Et enfin, ceux qui portent sur l'accessibilité et la performance énergétique et
environnementale.
- Construction : l'édification d'un bâtiment nouveau ou l'extension d'un bâtiment existant ;
6
- Contrôleur technique : une personne ou un organisme ayant pour mission de contribuer
à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d'être rencontrés dans la
réalisation des ouvrages et intervenant soit car le projet exige réglementairement sa
présence, soit à la demande du maître d’ouvrage après avoir satisfait aux contrôles
d’agréments nécessaires pour exercer ses fonctions ;
- Energie renouvelable : toute énergie produite à partir des sources d'énergie
renouvelables que sont les énergies éolienne, solaire, géothermique, hydro thermique,
marine et hydraulique, ainsi que l’énergie issue de la biomasse, du gaz de décharge, du gaz
de stations d’épuration d’eaux usées et du biogaz, ainsi que l'énergie obtenue par
récupération de chaleur fatale ;
- Équipement : toute installation, matériel ou dispositif auxiliaire au bâtiment, adapté et
nécessaire à son usage normal ;
- Extension d'un bâtiment : tout agrandissement d'un bâtiment existant d'un volume
inférieur à celui-ci et présentant un lien physique et fonctionnel avec lui. L'extension peut
être horizontale ou verticale ;
- Logement évolutif : un logement auquel une personne en situation de handicap peut
accéder, où elle peut se rendre dans le séjour et le cabinet d'aisance et dont l'accessibilité
des pièces composant l'unité de vie, pour l'application des dispositions du titre VI, est
réalisable ultérieurement par des travaux simples ;
- Objectif général : un objectif assigné au maître d'ouvrage par le législateur dans un
champ technique au sens du présent article, précisé le cas échéant par les résultats
minimaux à atteindre ;
- Préfabrication : la conception et la réalisation d'un ouvrage à partir d'éléments
préfabriqués qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation,
d'ossature, de clos et de couvert du bâtiment et peuvent intégrer l'isolation et les réserves
pour les réseaux divers, qui sont produits sur un site qui peut être soit une usine ou un
atelier, soit une installation temporaire jouxtant le chantier et qui sont assemblés, installés
et mis en œuvre sur le chantier ;
- Règle de construction : une disposition fixant des résultats minimaux ou les moyens
permettant de respecter les objectifs généraux lors de la construction, l'entretien et la
rénovation des bâtiments ;
- Rénovation : tous types de travaux sur tout ou partie d'un bâtiment existant autre qu'une
extension ;
- Résultat minimal : le niveau qui doit être au moins atteint par le bâtiment ou un des
éléments qui le constitue pour respecter un objectif général dans un champ technique de
la construction au sens du présent article. Ce niveau est le plus souvent exprimé de façon
quantifiée et peut prendre différentes formes telles celle d'un indice, d'une performance,
d'un seuil ;
- Solution technique : un procédé constructif, un équipement, un principe ou un système
mis en œuvre pour la construction ou la rénovation d'un bâtiment ;
- Usage principal d'un bâtiment : l'usage auquel est affectée la plus grande surface de
plancher du bâtiment.
7
b) Les notions complémentaires
- Immeubles d’habitations : un bâtiment d’habitation est un bâtiment abritant un ou
plusieurs logements, y compris les foyers, tels que les foyers de jeunes travailleurs et les
foyers pour personnes âgées autonomes.
Sont exclus de cette définition les locaux exclusivement à usage professionnel, les
établissements recevant du public et des immeubles de grande hauteur.
Tous les foyers pour personnes âgées autonomes ne seront pas considérés comme des
immeubles d’habitations. Seuls ceux dont le niveau de dépendance moyen des résidents
sera inférieur à un seuil fixé par arrêté conjoint des ministres chargés du logement, de
l'intérieur et des personnes âgées, et qui accueillent une proportion de résidents
dépendants dans la limite d'un taux fixé par l'arrêté précité seront inclus dans la définition
des immeubles d’habitations. Les autres seront inclus dans une autre catégorie, non
définis à ce jour.
- Logement ou habitation : ce sont les locaux qui comprennent, d'une part, des pièces
principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et,
d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance,
buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des
dépendances.
- Gros ouvrages : les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du
bâtiment et tous autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux, ainsi
que les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion de leurs parties
mobiles. Ces derniers éléments comprennent notamment :
o Les revêtements des murs à l'exclusion de la peinture et des papiers peints ;
o Les escaliers et planchers ainsi que leur revêtement en matériau dur ;
o Les plafonds et les cloisons fixes ;
o Les portions de canalisations, tuyauteries, conduites et gaines de toute sorte logée
à l'intérieur des murs, plafonds ou planchers, ou prises dans la masse du
revêtement, à l'exclusion de celles qui sont seulement scellées ;
o Les charpentes fixes des ascenseurs et monte-charge ;
o Les bâtis et huisseries des portes, fenêtres et verrières.
- Menus ouvrages : ce sont les éléments du bâtiment autres que les gros ouvrages,
façonnés, fabriqués ou installés par l’entrepreneur. Ces éléments comprennent
notamment :
o Les canalisations, radiateurs, tuyauteries, conduites, gaines et revêtements de
toutes sortes autres que ceux constituant de gros ouvrages ;
o Les éléments mobiles nécessaires au clos et au couvert tels que portes, fenêtres,
persiennes et volets.
Vous trouverez les autres notions spécifiques avec le lien suivant :
Section 1 : Exigences de performance énergétique et environnementale applicables à la

construction de bâtiments ou parties de bâtiments d'habitation, de bureaux, ou d'enseignement
primaire ou secondaire (Article Annexe à l'article R172-4) - Légifrance (legifrance.gouv.fr)
Enfin, ne sont pas considérés comme des ouvrages, les appareils mécaniques ou électriques que
l’entrepreneur installe en l’état où ils lui sont livrés.
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Ces diverses définitions sont importantes car elles vont conditionner l’assujettissement des
projets aux diverses dispositions de la construction (contrat du secteur protégé ou libre), leur
éligibilité aux dispositifs de garantie de construction, ….
B. Principes généraux de respect des règles de construction

c) Objectifs généraux
Tout projet de construction ou de rénovation de bâtiment doit respecter les objectifs généraux
définissant les critères de sécurité (stabilité, solidité, prévention des risques, …) de l’ouvrage, de
sécurité des personnes contre les risques d’incendie, de qualité sanitaire, d’accessibilité, de
performance énergétique et environnementale.
Tout projet de construction ou de rénovation d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment à usage
professionnel est conçu de manière que puissent être respectées, en l'état de l'ouvrage, les
obligations qui incombent aux employeurs qui doivent assurer la sécurité au travail de leurs
salariés et donc des publics que les entreprises sont susceptibles d’accueillir.
d) Modalités de justification du respect des objectifs généraux

Une fois les objectifs généraux du projet établis par le maître d’ouvrage, le champ technique
décrit les modalités d’exécution du marché. Chaque solution technique, à laquelle un maître
d’ouvrage recourt, sur le conseil de son maître d’œuvre, doit respecter les objectifs généraux à
atteindre. Le champ technique décrit alors la mise en œuvre des solutions techniques en accord
avec lesdits objectifs généraux.
Les objectifs généraux, le champ technique et les solutions techniques devront donc être définis
en concertation entre le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre avant d’être figés dans les
documents contractuels.
Si des résultats minimaux sont fixés, des preuves doivent être apportées par le maître d’œuvre
pour justifier auprès du maître d’ouvrage de l’atteinte des objectifs généraux définis.
Les solutions techniques misent en œuvre en réponses aux obligations réglementaires, et qui
comprennent des résultats minimaux à atteindre, n’ont pas besoin de justificatifs ou de preuves.
Leurs mises en œuvre sont suffisantes, la réglementation ayant déjà calculés les résultats
correspondant à chaque solution imposée.
Lorsqu’aucun résultat minimal n’est fixé, le respect d’un objectif général est justifié par le recours
du maître d’ouvrage :
- Soit à une solution de référence qui est une solution technique définie par voie
réglementaire et précisée le cas échéant par arrêté des ministres intéressés qui, dès lors
qu'aucun résultat minimal n'est fixé, s'impose au maître d'ouvrage pour satisfaire à
l'obligation qui lui est faite de respecter l'objectif général assigné dans le champ technique
considéré,
- Soit à une solution d'effet équivalent qui est une solution technique qui respecte les
objectifs généraux et permet d'atteindre des résultats au moins équivalents à ceux de la
solution de référence à laquelle elle se substitue.
9
e) Dispositions applicables aux solutions d’effet équivalent
Lorsqu'il est prévu de recourir à une solution d'effet équivalent pour un projet de construction ou
de rénovation d'un bâtiment, le maître d'ouvrage justifie que celle-ci respecte les objectifs
généraux et permet d'atteindre des résultats au moins équivalents à ceux de la solution de
référence à laquelle elle se substitue.
Une attestation est délivrée à cette fin, avant la mise en œuvre de cette solution d'effet équivalent,
par un organisme tiers offrant des garanties de compétence et d'indépendance. L’organisme tiers
doit être titulaire d'une assurance couvrant sa responsabilité civile si celle-ci venait à être
recherchée à l'occasion d'un sinistre lié à la solution d'effet équivalent qu'il a évaluée. Pour
l'exercice de cette mission spécifique, cet organisme tiers n'est pas, pour autant, considéré comme
un constructeur et n’est donc pas soumis à la garantie des constructeurs.
Pour les travaux nécessitant une demande d’autorisation d’urbanisme, l’attestation de respect des
objectifs est transmise par le maître d'ouvrage au ministre chargé de la construction, avant le
dépôt de la demande d'autorisation d'urbanisme. Pour les autres types de travaux, la transmission
est réalisée à l'achèvement desdits travaux avec l'attestation établie par le contrôleur de
l’opération.
La mise en œuvre de la solution d'effet équivalent s'effectue dans les conditions validées par
l'attestation de respect des objectifs.
La conformité de la mise en œuvre de la solution d'effet équivalent, à ces conditions au cours des
travaux, fait l'objet d'une mission de vérification particulière par un contrôleur technique qui n'a
aucun lien avec l'organisme tiers ayant établi l'attestation de respect des objectifs. Le contrôle de
conformité de l’ouvrage est doit donc être distinct et réalisé par un organisme différent, de celui
ayant établi l’attestation de respect des objectifs.
À l'achèvement des travaux, le contrôleur technique établit un document attestant que le maître
d'ouvrage a tenu compte de ses avis sur la conformité de la mise en œuvre de la solution d'effet
équivalent.
Le maître d'ouvrage transmet alors cette attestation de bonne mise en œuvre, accompagnée de
l'attestation de respect des objectifs au ministre chargé de la construction.
f) Dérogations aux règles de construction

Le choix d’augmenter la densification urbaine peut être réalisé en surélevant les bâtiments
existants. Dès lors, l’ajout d’étages supplémentaires seront des ouvrages neufs implantés sur des
ouvrages existants.
Or, un ouvrage neuf se doit de respecter les règles de construction. Les critères de constructions
neufs ne seront pas forcément applicables sur les immeubles existants.
Dès lors, des dérogations sont possibles. Ainsi, un projet de surélévation de bâtiment achevé
depuis plus de deux ans, et répondant aux conditions de la réglementation d’urbanisme, peut
obtenir du préfet des dérogations aux règles et mesures de constructions en matière d’isolation
acoustique, aux brancards, aux dispositions relatives à l’accessibilité, aux performances
énergétiques et environnementales, aux ascenseurs, à l’aération, à la qualité de l’air intérieur, à la
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protection des personnes contre l’incendie et aux lignes de communications électroniques à très
haut débit en fibre optique lorsque les caractéristiques, notamment structurelles ou liées aux
matériaux en place, du bâtiment à surélever ne permettent pas d'atteindre les objectifs définis.
Pour autant la surélévation ne doit pas dégrader les caractéristiques de la partie existante.
Les dérogations délivrées par le préfet peuvent être assortie de prescriptions particulières et
imposer des mesures compensatoires imposées au maître d’ouvrage.
L’absence de réponse, dans un délai de trois mois, à compter de la demande de dérogation, vaut
acceptation de celle-ci.
C. Autres règles applicables aux bâtiments

a) Règles générales
Les documents d’urbanismes (carte communale, PLU, PLUI, SCOT, …) peuvent comporter des
règles générales relatives à l’implantation et l’aspect extérieur des bâtiments. Il convient donc de
les consulter pour connaître les prescriptions techniques qui pourraient s’imposer au projet.
L’obtention d’un certificat d’urbanisme détaillé permet d’obtenir la majeure partie de ces
prescriptions pour chaque terrain et donc chaque projet.
En revanche, les règles d’alignement, de non-empiétement, de sondage ou ouvrage souterrain, de

travail de fouille, de mise à jour d’éléments du patrimoine archéologique, de travaux sur mur
mitoyen ou couvert par la réglementation de radio et télé diffusion doivent être respectées.
Par ailleurs, les dommages causés aux occupants d'un bâtiment, par des nuisances dues à des
activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales, touristiques, culturelles ou
aéronautiques, n'entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au
bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l'acte authentique constatant l'aliénation ou la
prise de bail établi postérieurement à l'existence des activités les occasionnant dès lors que ces
activités s'exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et
qu'elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions.
b) Réseaux
Seules les constructions ayant obtenus une autorisation d’urbanisme peuvent faire l’objet d’un
raccordement définitif aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz ou de téléphone.
Cette disposition vise à empêcher, à l’avenir, de voir des terrains en zone protégée (loi littoral) ou
inconstructibles raccordées aux divers réseaux, et donc d’être artificialisés et « occupables » alors
qu’ils devraient rester à l’état naturel. Cela devrait donc pouvoir contribuer à la réduction du
mitage progressif des zones naturelles.
Afin de permettre le raccordement de chaque local, les bâtiments neufs doivent être équipés de
gaines techniques pour l’implantation des réseaux de fluides et de services de communications
électroniques, des services gratuits en clair de télévision, des réseaux de fibre optique.
Les bâtiments existants qui font l’objet de travaux nécessitant une autorisation d’urbanisme
voient les lignes de communication électroniques à haut débit installée aux frais des propriétaires.
Le débit disponible doit être indépendant de la longueur de l’infrastructure, symétrique et dédié.
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c) Stationnement des véhicules électriques
Les travaux de pré-équipement d'un emplacement de stationnement, en borne de recharge de
véhicule électrique, consiste en la mise en place des conduits pour le passage des câbles
électriques et des dispositifs d'alimentation et de sécurité nécessaires à l'installation ultérieure de
l’appareil de recharge pour les véhicules électriques et hybrides rechargeables, proprement dit.
Dans les parcs de stationnement des bâtiments non résidentiels neufs, ou jouxtant de tels
bâtiments, et comportant plus de dix emplacements de stationnement, au moins un emplacement
sur cinq est prééquipé et 2 % de ces emplacements, avec au minimum un emplacement, sont
dimensionnés pour être accessibles aux personnes à mobilité réduite. De plus, au moins un
emplacement, dont le dimensionnement permet l'accès aux personnes à mobilité réduite, est
équipé pour la recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables. Dans les parcs de
stationnement comportant plus de deux cents emplacements de stationnement, au moins deux
emplacements sont équipés, dont l'un est réservé aux personnes à mobilité réduite.
Il en est de même dans les bâtiments non résidentiels existant qui comportent des parcs de
stationnement de plus de dix emplacements de stationnement et faisant l'objet d'une rénovation
importante incluant le parc de stationnement ou l'installation électrique du bâtiment ; pour les
parcs de stationnement comportant plus de dix emplacements de stationnement jouxtant des
bâtiments non résidentiels faisant l'objet d'une rénovation importante incluant le parc de
stationnement ou son installation électrique.
Dans les bâtiments résidentiels neufs, ou jouxtant de tels bâtiments, Dans les parcs de
stationnement comportant plus de dix emplacements de stationnement, la totalité des
emplacements sont prééquipés. Leur équipement pour la recharge des véhicules électriques et
hybrides rechargeables permet un décompte individualisé des consommations d'électricité.
Il en est de même, pour les parcs de stationnement comportant plus de dix emplacements de
stationnement situés à l'intérieur des bâtiments résidentiels faisant l'objet d'une rénovation
importante incluant le parc de stationnement ou l'installation électrique du bâtiment ; pour les
parcs de stationnement comportant plus de dix emplacements de stationnement jouxtant des
bâtiments résidentiels faisant l'objet d'une rénovation importante incluant le parc de
stationnement ou son installation électrique.
Dans les bâtiments à usage mixte, résidentiel et non résidentiel, neufs ou faisant l’objet
d’une rénovation importante, ou qui jouxtent de tels bâtiments, les parcs de stationnement
respectent les mêmes dispositions qui sont applicables pour les parcs comportant de onze à vingt
emplacements, selon que l'usage majoritaire du parc est respectivement non résidentiel ou
résidentiel et aux parcs comportant plus de vingt emplacements de stationnement au prorata du
nombre d'emplacements réservés à un usage non résidentiel ou résidentiel.
Une rénovation est qualifiée d'importante lorsque son montant représente au moins un quart de
la valeur du bâtiment hors coût du terrain.
Le parc de stationnement jouxte un bâtiment s'il est situé sur la même unité foncière que celui-ci
et a avec lui une relation fonctionnelle.
12
Les bâtiments non résidentiels comportant un parc de stationnement de plus de vingt
emplacements devront disposer, au 1er janvier 2025, d'au moins un point de recharge pour les
véhicules électriques et hybrides rechargeables situé sur un emplacement dont le
dimensionnement permet l'accès aux personnes à mobilité réduite.
Ces bâtiments devront également disposer d'un point de charge par tranche de vingt
emplacements supplémentaires, sauf si des travaux importants d'adaptation du réseau électrique
sont nécessaires pour remplir cette obligation. Les travaux d'adaptations sont considérés comme
importants si le montant des travaux nécessaires sur la partie située en amont du tableau général
basse tension desservant les points de charge, y compris sur ce tableau, excède le coût total des
travaux et équipements réalisés en aval de ce tableau en vue de l'installation des points de charge.
Dans ce cas, le nombre de points de charge est limité de telle sorte que les travaux en amont du
tableau général de basse tension, y compris sur ce tableau, n'excèdent pas le coût total des travaux
situés en aval de ce tableau.
Il en est de même pour les bâtiments à usage mixte dont plus de vingt places de stationnement
sont destinées à un usage non résidentiel.
Ces dernières règles ne s’appliqueront pas lorsque la rénovation importante, conduit à des coûts
d’installation d’équipements de recharge et de raccordement d’un montant supérieur à 7% du
coût total de cette rénovation.
Elles ne s’appliqueront pas non plus aux parcs de stationnement dépendant de bâtiments
possédés et occupés par des petites et moyennes entreprises.
Le propriétaire d'un bâtiment doté de places de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif ou,
en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, ne peut s'opposer
sans motif sérieux et légitime à l'équipement des places de stationnement d'installations dédiées à
la recharge électrique pour véhicule électrique ou hybride rechargeable et permettant un
comptage individualisé des consommations, par un locataire ou occupant de bonne foi et aux
frais de ce dernier.
Constitue notamment un motif sérieux et légitime la préexistence de telles installations ou la

décision prise par le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires de
réaliser de telles installations en vue d'assurer l'équipement nécessaire dans un délai raisonnable.
Afin de lui permettre de réaliser une étude et un devis pour les travaux, le propriétaire ou, en cas
de copropriété, le syndic permet l'accès aux locaux techniques de l'immeuble concernés au
prestataire choisi par le locataire ou l'occupant de bonne foi.
Avant la réalisation des travaux dans un immeuble collectif, une convention est conclue entre le
propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic et le
prestataire choisi par le locataire, l'occupant de bonne foi ou le copropriétaire pour la réalisation
des travaux.
Cette convention fixe les conditions d'accès et d'intervention du prestataire aux parties et
équipements communs pour l'installation, la gestion et l'entretien des équipements permettant la
13
recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables et desservant un ou plusieurs
utilisateurs finals.
d) Infrastructures de stationnement des vélos

Toute construction de bâtiments neufs doit comporter des places de stationnement
individuelles couvertes ou d’accès sécurisé pour les vélos. Un décret en Conseil d'État fixera
notamment le nombre minimal de places selon la catégorie et la taille des bâtiments ainsi que la
nature des dispositifs de sécurisation adaptée au risque des places de stationnement.
Tous travaux sur des bâtiments existants et qui comportent déjà des emplacements de
stationnement individuelles doivent prévoir la création de stationnement sécurisé des vélos. Cette
dernière obligation peut être satisfaite par la réalisation des infrastructures dans une autre partie
du bâtiment ou à l'extérieur de celui-ci, sur la même unité foncière. Un décret en Conseil d'État
précise les conditions et les modalités d'application notamment en fonction de la nature, de la
catégorie et de la taille des bâtiments et des parcs de stationnement concernés, du type de travaux
entrepris, ainsi que du rapport entre le coût de ces travaux et la valeur des bâtiments.
Des infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos doivent être installées dans les
bâtiments existants à usage tertiaire et constitués principalement de locaux à usage professionnel,
lorsqu'ils sont équipés de places de stationnement destinées aux travailleurs. Un décret en Conseil
d'État fixera notamment les catégories de bâtiments soumis à cette obligation, le nombre minimal
de places de stationnement qui font l'objet de l'installation selon la catégorie de bâtiments et les
conditions de dérogation en cas d'impossibilité technique ou de contraintes liées à
l'environnement naturel du bâtiment.
Section 2 : Encadrement de la conception, de la réalisation, de l’exploitation et des

mutations des bâtiments
A. Structures de conseil et de recherche pour le secteur de la construction

a) Organismes publics
Un organisme public est créé pour :
- Procéder ou faire procéder à des recherches scientifiques et techniques directement liées à

la préparation ou à la mise en œuvre des politiques publiques en matière de construction
et d’habitat ;
- Apporter son concours aux services du ministère chargé de la construction et de
l’habitation et aux services des autres ministères dans leurs activités de définition, mise en
œuvre et évaluation des politiques publiques en matière de construction et d’habitat.
C’est le centre scientifique et technique du bâtiment, qui est un établissement public à caractère
industriel et commercial doté de l’autonomie financière et placé sous l’autorité de l’administration
compétente, succède à la fondation du même nom dont il reprend les biens, les droits et
obligations.
Le Centre scientifique et technique du bâtiment est responsable de la mise à jour du logiciel

établissant l'ensemble des caractéristiques thermiques des constructions nouvelles. Le code de ce
logiciel est accessible à toutes les personnes morales ou physiques qui en font une demande,
14
dûment justifiée, auprès du centre scientifique et technique du bâtiment. La mise à disposition du
code s'effectue à titre gracieux ou onéreux, selon l'utilisation du code prévue par le demandeur.
b) Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique

Un second organisme, le Conseil supérieur de la construction et de l'efficacité énergétique, est
créé et a pour mission de conseiller les pouvoirs publics dans la définition, la mise en œuvre et
l'évaluation des politiques publiques relatives à la construction et sur l'adaptation des règles
relatives à la construction aux objectifs de développement durable ; il suit également l'évolution
des prix des matériels et matériaux de construction et d'isolation.
Le conseil supérieur formule un avis sur l'ensemble des projets de textes législatifs ou
réglementaires qui concernent le domaine de la construction. Cet avis est rendu public.
B. Procédures administratives
a) Études préalables
Afin de favoriser le recours aux énergies renouvelables, les bâtiments font l'objet, avant leur
construction ou la réalisation de travaux de rénovation énergétique, d'une étude de faisabilité
technique et économique qui évalue les diverses solutions d'approvisionnement en énergie, sauf
dans les cas où l'autorité compétente pour les services de distribution d'énergie impose
l'utilisation d'un approvisionnement en énergie spécifique.
b) Attestations
Dès le dépôt du dossier de demande de permis de construire, le maître d’ouvrage atteste de la
réalisation de l’étude préalable ainsi que de la prise en compte des exigences énergétiques et
environnementales.
Après l’achèvement des travaux, ayant fait l’objet de la demande de permis de construire, le
maître d’ouvrage fournit à l’autorité qui a délivré l’autorisation un document attestant que les
règles de construction en matière de performance énergétique et environnementale ont été prises
en compte par le maître d’œuvre ou, en son absence, par lui-même. Cette attestation est établie,
selon les catégories de bâtiments par :
- Un contrôleur technique.
- Une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et
de moyens appropriés, disposant d’une assurance responsabilité civile professionnelle,
n’ayant aucun conflit d’intérêt avec le propriétaire, son mandataire ou les entreprises
choisies pour réaliser les travaux. Il peut aussi s’agir d’un agent de la collectivité publique
ou de la personne morale occupant le bâtiment où sont réalisés les travaux.
- Un architecte.
- Un organisme de certification et de conformité de la performance énergétique du
bâtiment ayant signé une convention avec le ministre chargé de la construction.
À l'achèvement des travaux, soumis à un permis de construire, des bâtiments, le maître d'ouvrage
transmet à l'autorité qui a délivré ce permis un document attestant de la prise en compte des
règles concernant l'accessibilité, la réglementation acoustique, la réglementation de prévention des
risques sismiques et cycloniques. Cette attestation est établie par un contrôleur technique ou par
une personne physique ou morale satisfaisant à des critères de compétence et d'indépendance.
15
Les dispositions traitant de l’accessibilité ne s'appliquent pas aux propriétaires construisant ou
améliorant leur logement pour leur propre usage.
C. Contrats et marchés
Les prestations qui ont donné lieu à un commencement d'exécution des marchés privés ouvrent
droit à des acomptes. Sauf pour l'acompte à la commande, le montant d'un acompte ne peut
excéder la valeur des prestations auxquelles il se rapporte. Les demandes d'acomptes sont émises
à la fin du mois de la réalisation de la prestation.
Le délai de paiement convenu pour le règlement des acomptes mensuels et du solde des marchés
privés ne peut dépasser le délai légal (30 jours fin de mois, soit 60 jours maximum). Ce délai ne
s'applique pas à l'acompte à la commande, qui est payé selon les modalités prévues au marché.
Si le maître d'ouvrage recourt à un maître d'œuvre ou à tout autre prestataire dont l'intervention
conditionne le règlement des acomptes mensuels, le délai d'intervention du maître d'œuvre ou du
prestataire est inclus dans le délai de paiement de ces acomptes mensuels. Le maître d'œuvre ou le
prestataire habilité à recevoir les demandes de paiement est tenu de faire figurer dans l'état qu'il
transmet au maître d'ouvrage en vue du règlement la date de réception ou de remise de la
demande de paiement de l'entreprise.
En cas de dépassement du délai légal de paiement, le titulaire du marché peut suspendre

l'exécution des travaux ou des prestations après mise en demeure de son débiteur restée
infructueuse à l'issue d'un délai de quinze jours.
Ces dispositions sont applicables aux marchés privés conclus entre professionnels et aux contrats
de sous-traitance.
Les marchés privés de bâtiment portant sur des travaux et prestations de service réalisés en
cotraitance dont le montant n'excède pas 100 000 € hors taxes comportent, à peine de nullité, les
mentions suivantes :
- L'identité du maître d'ouvrage ainsi que celle des cotraitants devant exécuter les travaux
ou prestations de service ;
- La nature et le prix des travaux ou prestations de service devant être réalisés par chaque
cotraitant de façon détaillée ;
- La mention expresse de l'existence ou non de la solidarité juridique des cotraitants envers
le maître d'ouvrage ;
- Le nom et la mission du mandataire commun des cotraitants. Cette mission, qui consiste,
notamment, à transmettre des informations et documents ainsi qu'à coordonner les
cotraitants sur le chantier, ne peut être étendue à des missions de conception et de
direction de chantier assimilables à une activité de maîtrise d'œuvre.
Les contrats de louage d'ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d'habitation sont
réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales
requises en matière d'isolation phonique.
16
Le vendeur ou le maître d'ouvrage est garant, à l'égard du premier occupant de chaque logement,
de la conformité à ces exigences pendant un an à compter de la prise de possession. La garantie
de parfait achèvement s’appliquant à ces travaux.
D. Contrôle technique
a) Mission du contrôleur technique
Le contrôleur technique a pour mission de contribuer à la prévention des différents aléas
techniques susceptibles d'être rencontrés dans la réalisation des ouvrages.
Il intervient à la demande du maître de l'ouvrage et donne son avis à ce dernier sur les problèmes
d'ordre technique, dans le cadre du contrat qui le lie à celui-ci. Cet avis porte notamment sur les
problèmes qui concernent la solidité de l'ouvrage et la sécurité des personnes.
Le contrôleur technique est soumis, dans les limites de la mission que lui a confiée le maître
d'ouvrage, à la présomption de responsabilité des constructeurs et au régime de responsabilité,
garantie et assurance obligatoire s’y rapportant.
Le contrôleur technique n'est tenu vis-à-vis des constructeurs à supporter la réparation de

dommages qu'à concurrence de la part de responsabilité susceptible d'être mise à sa charge dans
les limites des missions définies par le contrat le liant au maître d'ouvrage.
Son activité est soumise à un agrément qui rend incompatible l’exercice de toute activité de
conception, d’exécution ou d’expertise d’un ouvrage. La décision d’agrément tient compte des
qualifications professionnelles et de la moralité professionnelle.
Le contrôle technique peut être rendu obligatoire pour certaines constructions qui, en raison de
leur nature, de leur importance ou de leur localisation dans des zones d'exposition à des risques
naturels ou technologiques, présentent des risques particuliers pour la sécurité des personnes ou
dont le fonctionnement est primordial pour la sécurité civile, la défense ou le maintien de l'ordre
public. Il porte alors également sur le respect des règles relatives à l'accessibilité.
b) Les opérations de constructions faisant l’objet d’un contrôle technique

Les projets ayant pour objet la réalisation :
- D'établissements recevant du public ;

- D'immeubles dont le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de 28 mètres par
rapport au niveau du sol le plus haut utilisable par les engins des services publics de
secours et de lutte contre l'incendie ;
- De bâtiments, autres qu'à usage industriel :
o Comportant des éléments en porte à faux de portée supérieure à 20 mètres ou des
poutres ou arcs de portée supérieure à 40 mètres ;
o Ou comportant, par rapport au sol naturel, des parties enterrées de profondeur
supérieure à 15 mètres, ou des fondations de profondeur supérieure à 30 mètres ;
o Ou nécessitant des reprises en sous-œuvre ou des travaux de soutènement
d'ouvrages voisins, sur une hauteur supérieure à 5 mètres ;
- Lorsqu'ils sont situés dans les zones de sismicité 4 ou 5, les immeubles dont le plancher
bas du dernier niveau est situé à plus de 8 mètres par rapport au niveau du sol ;
17
- Lorsqu'ils sont situés dans les zones de sismicité 2,3,4 ou 5, les bâtiments appartenant aux
catégories d'importance III et IV des établissements de santé, lorsqu'ils n'y sont pas déjà
soumis au titre d'une autre disposition ;
- D'éoliennes dont la hauteur du mât et de la nacelle au-dessus du sol est supérieure ou
égale à 12 mètres.
c) Nature du contrôle technique

Le contrôle technique obligatoire porte sur la solidité des ouvrages de viabilité, de fondation,
d'ossature, de clos et de couvert et des éléments d'équipement qui font indissociablement corps
avec ces ouvrages, ainsi que sur les conditions de sécurité des personnes dans les constructions.
À la demande du maître de l'ouvrage ou de son mandataire, le contrôle technique peut, en outre,

porter sur tous autres éléments de la construction dont la réalisation est susceptible de présenter
des aléas techniques particuliers contre lesquels le maître de l'ouvrage estime utile de se prémunir.
Au cours de la phase de conception, le contrôleur technique procède à l'examen critique de

l'ensemble des dispositions techniques du projet.
Pendant la période d'exécution des travaux, il s'assure notamment que les vérifications techniques
qui incombent à chacun des constructeurs s'effectuent de manière satisfaisante.
Si le maître de l'ouvrage ou son mandataire fait appel à plusieurs contrôleurs techniques, il

désigne l'un d'eux pour coordonner l'ensemble des missions de contrôle.
E. Exploitation des bâtiments

a) Obligations d’entretien
Les principales mesures d'entretien destinées à assurer le respect des règles de sécurité et de
qualité sanitaire tout au long de leur cycle de vie des bâtiments ainsi que les modalités de
justification de l'exécution de cette obligation d'entretien sont fixées par décret en Conseil d'État,
à venir. Toutes les dispositions ne sont donc pas encore connues.
Les façades des bâtiments doivent être constamment tenues en bon état de propreté à Paris
ainsi que dans les communes figurant sur une liste établie par décision de l'autorité administrative,
sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux.
Les travaux nécessaires sont effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction qui est
faite au propriétaire par l'autorité municipale.
Si, dans les six mois de l'injonction de façade qui lui est faite par la collectivité territoriale, le
propriétaire n'a pas entrepris les travaux qu'il prévoit, le maire peut prendre un arrêté en vue de
les prescrire. Cet arrêté est notifié au propriétaire avec sommation d'avoir à effectuer les travaux
dans un délai qu'il détermine et qui ne peut excéder un an. Si le bâtiment est soumis au statut de
la copropriété des immeubles bâtis, la notification aux copropriétaires est valablement faite au
seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic qui doit en informer sans délai
chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
18
La procédure prévue est également applicable lorsque les travaux, entrepris dans les six mois de
l'injonction, n'ont pas été terminés dans l'année qui la suit. L'arrêté municipal est de même notifié
au propriétaire, avec sommation d'avoir à terminer les travaux dans le délai qu'il détermine.
Dans le cas où les travaux n'ont pas été exécutés dans le délai imparti par la sommation délivrée
en application des dispositions qui précèdent, le maire peut, sur autorisation du président du
tribunal de grande instance statuant comme en matière de référés, les faire exécuter d'office, aux
frais du propriétaire. Le montant des frais est avancé par la commune. Il est recouvré comme en
matière d'impôts directs. Les réclamations sont présentées, instruites et jugées comme en matière
d'impôts directs.
La présence de termite, de mérule, dès qu'il en a connaissance, dans un immeuble bâti ou non
bâti, doit être déclaré en mairie par l’occupant de l'immeuble. À défaut d'occupant, la déclaration
incombe au propriétaire. Pour les parties communes d'un immeuble relevant de la loi du statut de
la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires. Le
maire peut enjoindre aux propriétaires d'immeubles bâtis et non bâtis de procéder dans les six
mois à la recherche de termites (mais pas de mérule) ainsi qu'aux travaux préventifs ou
d'éradication nécessaires.
En cas de démolition totale ou partielle d'un bâtiment situé dans les zones à risque d’infestation,
les bois et matériaux contaminés sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur
destruction par incinération sur place est impossible. La personne qui a procédé à ces opérations
en fait la déclaration en mairie.
En cas de carence d'un propriétaire et après mise en demeure demeurée infructueuse à

l'expiration d'un délai fixé par le maire, ce dernier peut, sur autorisation du président du tribunal
de grande instance statuant comme en matière de référé, faire procéder d'office et aux frais du
propriétaire à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires.
b) Entretien des équipements

Lorsque, du fait de la carence du ou des propriétaires, des équipements communs d'un bâtiment
collectif à usage principal d'habitation présentent un fonctionnement défectueux ou un défaut
d'entretien de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à
compromettre gravement leurs conditions d'habitation, le maire peut, par arrêté, prescrire leur
remise en état de fonctionnement ou leur remplacement, en fixant le délai imparti pour
l'exécution de ces mesures.
En cas d'urgence ou de menace grave et imminente, le maire ordonne préalablement les mesures
provisoires indispensables pour écarter ce danger.
Lorsque les mesures prescrites n'ont pas été exécutées dans le délai fixé, le maire met en demeure
le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires d'y procéder dans un délai qu'il fixe et qui ne
peut être inférieur à un mois.
À défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire, par décision motivée, fait
procéder d'office à leur exécution.
19
Si l'inexécution de travaux prescrits portant sur les parties communes d'un immeuble en
copropriété résulte de la défaillance de certains copropriétaires, sur décision motivée du maire, la
commune peut se substituer à ceux-ci pour les sommes exigibles à la date votée par l'assemblée
générale des copropriétaires. Elle est alors subrogée dans les droits et actions du syndicat à
concurrence des sommes par elle versées.
L'arrêté précise que, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits à l'expiration du
délai fixé, le propriétaire est redevable du paiement d'une astreinte par jour de retard d’un
montant maximal de 1 000 € par jour. L'astreinte est prononcée par arrêté du maire. Son montant
est modulé en tenant compte de l'ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences
de la non-exécution. L'astreinte court à compter de la date de la notification de l'arrêté la
prononçant et jusqu'à la complète exécution des mesures et des travaux prescrits. Le
recouvrement des sommes est engagé par trimestre échu.
Le maire peut, lors de la liquidation trimestrielle de l'astreinte, consentir une exonération partielle
ou totale de son produit si le redevable établit que la non-exécution de l'intégralité de ses
obligations est due à des circonstances qui ne sont pas de son fait.
L'application de l'astreinte et sa liquidation ne font pas obstacle à l'exécution d'office par l'autorité
administrative des mesures et travaux prescrits par l'arrêté. L'astreinte prend fin à la date de la
notification au propriétaire de l'exécution d'office des mesures et travaux prescrits. Dans ce cas, le
montant de l'astreinte, qui s'ajoute à celui du coût des mesures et des travaux exécutés d'office,
est garanti sur la valeur du patrimoine du propriétaire.
Le maire peut aussi demander à la juridiction administrative de désigner un expert chargé

d'examiner l'état des équipements communs dans un délai de vingt-quatre heures suivant sa
désignation et de proposer des mesures de nature à mettre fin à l'imminence du danger s'il la
constate.
Si le rapport de l'expert constate l'urgence ou la menace grave et imminente, le maire ordonne les
mesures provisoires permettant de garantir la sécurité des occupants et, si nécessaire, l'évacuation
de l'immeuble.
Lorsque l'évacuation a été ordonnée par le maire, le propriétaire est tenu d'assurer l'hébergement
provisoire des occupants.
Dans le cas où ces mesures provisoires ne sont pas exécutées dans le délai imparti par l'arrêté, le
maire peut les faire exécuter d'office et aux frais des propriétaires et des titulaires de droits réels
immobiliers concernés.
Si les mesures exécutées n'ont pas permis de mettre fin aux risques sérieux pour la sécurité des
occupants ou de rétablir leurs conditions d'habitation, le maire poursuit la procédure d’injonction
d’effectuer les travaux voire les engages directement si les conditions légales nécessaires sont
réunies.
Lorsque la commune se substitue aux propriétaires défaillants et fait usage des pouvoirs
d'exécution d'office qui lui sont reconnus, elle agit en lieu et place des propriétaires, pour leur
compte et à leurs frais.
20
Les frais de toute nature, résultant de l'exécution d'office ou de la substitution d'office aux
propriétaires ou copropriétaires défaillants, sont avancés par la commune et recouvrés comme en
matière de contributions directes. Si l'immeuble relève du statut de la copropriété, le titre de
recouvrement est adressé à chaque copropriétaire pour la fraction de créance dont il est
redevable.
Lorsque la commune s'est substituée à certains copropriétaires défaillants, le montant de la

créance due par ceux-ci est majoré de celui des intérêts moratoires calculés au taux d'intérêt légal,
à compter de la date de notification par le maire de la décision de substitution aux copropriétaires
défaillants.
Les créances qui n'ont pu être recouvrées par la commune sont mises à la charge de l'État ou, par
subrogation de celui-ci dans ses droits et obligations, d'une personne publique s'y substituant.
c) Informations et diagnostics obligatoires

Lors de la vente ou de la location de tout ou partie d'un bâtiment, de la démolition ou de la
rénovation lourde d'un bâtiment, des informations ou diagnostics techniques sont fournis. Ce
sont les diagnostiques qui concerne :
- La présence des termites ;

- La présence de mérule ;
- La performance énergétique des bâtiments ;
- La gestion des déchets générés ;
- L'état de l'installation intérieure d'électricité ;
- L'état de l'installation intérieure de gaz ;
- L'état des risques naturels et technologiques et les secteurs d'information sur les sols ;
- Les installations d'assainissement non collectif ;
- Les risques d'exposition au plomb ;
- La présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.
Lors de la construction d'un bâtiment ou d'une extension de bâtiment, le maître d'ouvrage

fait établir le diagnostic préalable qui indique les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment,
estimées suivant une méthode de calcul adaptée aux bâtiments neufs et tenant compte des
différents usages des énergies. Il le remet au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception
de l'immeuble.
En cas de vente de tout ou partie d'un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique est
communiqué à l'acquéreur. Lorsque l'immeuble est offert à la vente ou à la location, le
propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat
acquéreur ou locataire.
Dans le cas des logements qui ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à
331 kilowattheures par mètre carré et par an, le diagnostic de performance énergétique comprend
également un audit énergétique.
L'audit énergétique présente notamment des propositions de travaux dont l'une au moins permet
d'atteindre un très haut niveau de performance énergétique du bâtiment et une autre au moins
permet d'atteindre un niveau de consommation en énergie primaire inférieur à 331 kilowattheures
21
par mètre carré et par an. Il mentionne à titre indicatif l'impact théorique des travaux proposés
sur la facture d'énergie. Il fournit des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux et
mentionne l'existence d'aides publiques destinées aux travaux d'amélioration de la performance
énergétique.
En cas de location de tout ou partie d'un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique

est joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa conclusion, à l'exception des
contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière. Le locataire ne peut se prévaloir à
l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique.
Dans le cas des logements qui ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à
331 kilowattheures par mètre carré et par an, le diagnostic de performance énergétique comprend
également un audit énergétique.
L'audit énergétique présente notamment des propositions de travaux dont l'une au moins permet
d'atteindre un très haut niveau de performance énergétique du bâtiment et une autre au moins
permet d'atteindre un niveau de consommation en énergie primaire inférieur à 331 kilowattheures
par mètre carré et par an. Il mentionne à titre indicatif l'impact théorique des travaux proposés
sur la facture d'énergie. Il fournit des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux et
mentionne l'existence d'aides publiques destinées aux travaux d'amélioration de la performance
énergétique.
Un diagnostic de performance énergétique est réalisé pour les bâtiments équipés d'une installation
collective de chauffage ou de refroidissement.
Les bâtiments d'habitation collectifs en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d'une
installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande
de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, sont exemptés de la disposition du
premier alinéa. Ils font l'objet d'un audit énergétique.
Les personnes qui établissent les diagnostics de performance énergétique les transmettent à
l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie. Ces informations sont transmises à des
fins d'information, de contrôle, d'études statistiques, d'évaluation, d'amélioration
méthodologique, de mise en œuvre et de suivi des politiques publiques touchant à la
construction, aux bâtiments, aux logements, aux consommations énergétiques et aux
performances environnementales. Ces données sont mises à disposition des collectivités
territoriales et de l'Agence nationale de l'habitat dans le cadre de l'exercice de ses missions. Les
modalités de transmission et de mise à disposition de ces informations sont définies par décret en
Conseil d'État. Ces informations ne peuvent pas être utilisées à des fins commerciales.
En cas de vente ou de location d'un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa

performance énergétique et, pour les biens immobiliers à usage d'habitation et à titre
d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages
énumérés dans le diagnostic de performance énergétique sont mentionnés dans les annonces
relatives à la vente ou à la location, y compris celles diffusées sur une plate-forme numérique,
selon des modalités définies par décret en Conseil d'État.
22
Tout manquement par un professionnel à l'obligation d'information mentionnée au présent
article est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour
une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Dans le cas d'une démolition ou d'une rénovation lourde, le diagnostic déchet est rendu
obligatoire pour les opérations portant sur des bâtiments :
- Dont la surface cumulée de plancher de l’ensemble des bâtiments concernés est

supérieure à 1 000 m² ;
- Dont au moins un bâtiment ayant accueilli une activité agricole, industrielle ou
commerciale et ayant été le siège d’une utilisation, d’un stockage, d’une fabrication ou
d’une distribution d’une ou plusieurs substances classées comme dangereuses.
Est d’ailleurs, dans ce cadre regardé comme démolition de bâtiment, une opération consistant à
détruire une partie majoritaire de la structure d’un bâtiment.
Une opération de rénovation sera significative dès lors qu’elle consiste à remplacer ou détruire au
moins deux des éléments de second œuvre suivant, à la condition que les travaux concernés
conduisent à détruire ou remplacer une partie majoritaire de chacun de ces éléments :
- Planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ;

- Cloisons extérieures ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ;
- Huisseries extérieures ;
- Cloisons intérieures ;
- Installations sanitaires et de plomberie ;
- Installations électriques ;
- Système de chauffage.
Dès lors, le maître d'ouvrage d'une opération de démolition ou de rénovation significative de

bâtiment réalise un diagnostic portant sur les produits de construction, les équipements
constitutifs du bâtiment, les matériaux et les déchets issus de ces travaux dans les conditions
suivantes :
- Préalablement au dépôt des demandes d'autorisation d'urbanisme si l'opération y est

soumise en application du code de l'urbanisme ou, le cas échéant, à celui d'une demande
d'autorisation de travaux concernant un établissement recevant du public ;
- Préalablement à l'acceptation des devis ou à la passation des marchés relatifs aux travaux
de démolition ou de rénovation significative dans les autres cas.
Le diagnostic indique :
- Le nom et l'adresse, ainsi que les numéros SIRET et SIREN de la personne physique ou
morale qui a réalisé le diagnostic, l'assurance qu'elle a souscrite et l'attestation de
compétence ou de la qualification professionnelle dont elle dispose ;
- Les dates de visite du site ainsi que les bâtiments ou parties de bâtiments visités ;
- Les parties de bâtiments qui n'ont pas été visitées et la justification de cette absence de
visite ;
23
- La liste des documents consultés qui ont permis d'établir le diagnostic notamment,
lorsque l'opération y est soumise, le constat de risque d'exposition au plomb, le diagnostic
relatif à la présence d'amiante, le rapport relatif au repérage de l'amiante et l'état relatif à la
présence de termites dans le bâtiment.
Le diagnostic fournit une estimation de la nature, de la quantité et de la localisation dans l'emprise

de l'opération de démolition ou de rénovation significative :
- Des matériaux, produits de construction et équipements constitutifs des bâtiments ainsi

que de leur fonction ;
- Des déchets potentiellement générés par ces produits, matériaux et équipements avec
l'indication de la classification du déchet ;
- Des déchets résiduels issus de l'usage et de l'occupation des bâtiments.
Ce diagnostic fournit également :
- Une estimation de l'état de conservation des produits, matériaux et équipements ;

- Des indications sur les possibilités de réemploi sur le site de l'opération, sur un autre site
ou par l'intermédiaire de filières de réemploi, notamment les filières locales ;
- L'estimation de la nature et de la quantité des produits, matériaux et équipements qui
peuvent être réemployés ;
- À défaut de réemploi, les indications sur les filières de gestion et de valorisation des
déchets, notamment les filières locales, en vue, par ordre de priorité décroissante, de leur
réutilisation, leur recyclage ou une autre valorisation matière, leur valorisation énergétique
ou leur élimination ;
- L'estimation de la nature et de la quantité des produits, équipements, matériaux et déchets
issus de la démolition ou de la rénovation significative pouvant être réutilisés, recyclés,
valorisés sous forme matière ou en vue d'une production d'énergie ou éliminés ;
- Des indications sur les précautions de dépose, de stockage sur chantier et de transport de
ces produits, équipements, matériaux et déchets ainsi que sur les conditions techniques et
économiques prévues pour permettre leur réemploi, leur réutilisation, leur recyclage ou
une autre valorisation matière, leur valorisation énergétique ou leur élimination. En cas de
vices ou de désordres apparents du bâtiment, le diagnostic fournit des indications sur les
précautions de démolition ou de rénovation.
Le diagnostic est réalisé après un repérage sur site.
Pour le réaliser, le maître d'ouvrage fait appel à un professionnel de la construction ayant

contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission. Ce professionnel de la
construction doit n'avoir aucun lien avec le maître d'ouvrage, ni avec aucune entreprise
susceptible d'effectuer tout ou partie des travaux de l'opération de démolition, qui soit de nature à
porter atteinte à son impartialité et à son indépendance.
Préalablement à l'acceptation des devis ou à la passation des marchés relatifs aux travaux de
démolition ou de rénovation significative, le maître d'ouvrage transmet ce diagnostic aux
personnes physiques ou morales susceptibles de concevoir ou de réaliser ces travaux.
24
À l'issue des travaux de démolition ou de rénovation significative, le maître d'ouvrage est tenu
d'établir un formulaire de récolement relatif aux produits, aux équipements et aux matériaux
réemployés ou destinés à l'être et aux déchets issus de cette démolition ou de cette rénovation
significative.
Ce formulaire mentionne la nature et les quantités des produits, des équipements et des matériaux
réemployés ou destinés à l'être et celles des déchets, effectivement réutilisés, recyclés, valorisés
sous forme de matière ou en vue d'une production d'énergie ou éliminés, issus de la démolition
ou de la rénovation significative, en respectant la classification prévue à l'article R. 541-7 du code
de l'environnement, ainsi que les entreprises ou les centres de collecte ou de valorisation dans
lesquels ces produits, équipements, matériaux et déchets ont été déposés et fournit les éléments
attestant ce dépôt.
Le maître d'ouvrage est tenu de transmettre au Centre scientifique et technique du bâtiment :
a) Le diagnostic préalablement à l'acceptation des devis ou à la passation des marchés relatifs aux
travaux de démolition ou de rénovation significative ;
b) Le formulaire de récolement dans un délai de quatre-vingt-dix jours suivant l'achèvement des

travaux de démolition ou de rénovation significative.
Le Centre scientifique et technique du bâtiment présente chaque année au ministre chargé de la

construction un rapport sur l'application de la présente sous-section.
Les informations provenant des diagnostics et des formulaires de récolement peuvent être
exploitées à des fins d'études, notamment statistiques, par le Centre scientifique et technique du
bâtiment et les services de l'État.
Section 3 : Règles générales de sécurité
A. Stabilité et solidité
Tout bâtiment est implanté, conçu et dimensionné de sorte qu'il résiste durablement dans son
ensemble et dans chacun de ses éléments à l'effet combiné de son propre poids, des charges
climatiques extrêmes et des surcharges d'exploitation correspondant à son usage normal.
Il en est de même pour les structures provisoires et démontables pour toute la durée de leur
utilisation.
Les bâtiments sont conçus et construits de façon à assurer la résistance de leur structure à l'action
des termites et d'autres insectes à larves xylophages présents localement. Pour cela, les éléments
participant à la solidité des structures mis en œuvre dans les bâtiments sont soit des bois
naturellement résistant aux insectes ou des bois ou matériaux dérivés dont la durabilité a été
renforcée, soit des dispositifs permettant le traitement ou le remplacement des éléments en bois
ou matériaux dérivés.
Les mêmes obligations s'imposent lors de l'introduction dans un bâtiment existant d'éléments en
bois ou matériaux dérivés participant à la solidité de la structure.
25
Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites ou de mérule sont identifiés,
un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux
intéressés, délimite les zones contaminées, les zones de présence ou susceptibles de l'être à court
terme.
Dans ces zones, les bâtiments neufs doivent être protégés contre l'action des termites. À cet effet
doit être mis en œuvre une barrière de protection entre le sol et le bâtiment ou un dispositif de
construction dont l'état est contrôlable.
B. Prévention des risques naturels

a) Règles des plans de prévention des risques naturels prévisibles
Les bâtiments respectent les règles de construction fixées par un plan de prévention des risques
naturels prévisibles tels que les inondations, les mouvements de terrain, les avalanches, les
incendies de forêt, les séismes, les éruptions volcaniques, les tempêtes ou les cyclones.
Ces plans ont pour objet de :
- De délimiter les zones exposées aux risques, en tenant compte de la nature et de

l'intensité du risque encouru, d'y interdire tout type de construction, d'ouvrage,
d'aménagement ou d'exploitation agricole, forestière, artisanale, commerciale ou
industrielle, notamment afin de ne pas aggraver le risque pour les vies humaines ou, dans
le cas où des constructions, ouvrages, aménagements ou exploitations agricoles,
forestières, artisanales, commerciales ou industrielles, pourraient y être autorisés, prescrire
les conditions dans lesquelles ils doivent être réalisés, utilisés ou exploités ;
- De délimiter les zones qui ne sont pas directement exposées aux risques mais où des
constructions, des ouvrages, des aménagements ou des exploitations agricoles, forestières,
artisanales, commerciales ou industrielles pourraient aggraver des risques ou en
provoquer de nouveaux et y prévoir des mesures d'interdiction ou des prescriptions telles
que prévues au premier point ;
- De définir les mesures de prévention, de protection et de sauvegarde qui doivent être
prises, dans les zones mentionnées premier et deuxième points, par les collectivités
publiques dans le cadre de leurs compétences, ainsi que celles qui peuvent incomber aux
particuliers ;
- De définir, dans les zones mentionnées premier et deuxième points, les mesures relatives
à l'aménagement, l'utilisation ou l'exploitation des constructions, des ouvrages, des
espaces mis en culture ou plantés existants à la date de l'approbation du plan qui doivent
être prises par les propriétaires, exploitants ou utilisateurs.
b) Risques sismiques
Les bâtiments exposés à un risque sismique prévisible préservent la sécurité des personnes
présentes dans les bâtiments et permettent leur évacuation en toute sécurité. Ils préservent
également la sécurité des personnes situées dans leur proximité.
La conception et la construction des bâtiments limitent les dommages qu'ils encourent en cas de
séisme.
26
c) Risques cycloniques
Les bâtiments exposés à un risque de cyclone prévisible préservent la sécurité des personnes
présentes dans les bâtiments.
La conception et la construction des bâtiments limitent les dommages qu'ils encourent en cas
d'épisode cyclonique.
Les ministres chargés de la construction et de la prévention des risques naturels majeurs arrêtent
la carte des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la
sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.
L'exposition des formations argileuses au phénomène de retrait-gonflement est évaluée en

prenant en compte les critères suivants :
- la nature lithologique des matériaux dominants dans la formation ;
- la composition minéralogique de la phase argileuse ;
- le comportement géotechnique du matériau, tant en retrait qu'en gonflement.
Ces critères sont précisés par arrêté des ministres chargés de la construction et de la prévention
des risques naturels majeurs.
La carte d'exposition des formations argileuses au phénomène de mouvement de terrain

différentiel identifie quatre catégories de zones déterminées à partir des critères énoncés ci-dessus
:
- les zones d'exposition forte correspondent à des formations essentiellement argileuses,

épaisses et continues, où les minéraux argileux gonflants sont largement majoritaires et dont le
comportement géotechnique indique un matériau très sensible au phénomène ;
- les zones d'exposition moyenne correspondent à des formations argileuses minces ou

discontinues, présentant un terme argileux non prédominant, où les minéraux argileux gonflants
sont en proportion équilibrée et dont le comportement géotechnique indique un matériau
moyennement sensible au phénomène ;
- les zones d'exposition faible correspondent à des formations non argileuses mais
contenant localement des passées ou des poches argileuses, où les minéraux argileux gonflants
sont minoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau peu ou pas sensible
au phénomène, selon l'endroit où on le mesure ;
- les territoires qui ne sont pas classés dans l'une des trois zones précédentes sont des
zones d'exposition résiduelle, où la présence de terrain argileux n'est, en l'état des connaissances,
pas identifiée.
Les zones qui sont considérées comme exposées au phénomène de mouvement de terrain
différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols sont celles dont l'exposition à
ce phénomène est identifiée comme moyenne ou forte.
27
L'étude géotechnique préalable procède à une première identification des risques géotechniques
d'un site et à la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque
de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Son
contenu est précisé par un arrêté des ministres en charge de la construction et de la prévention
des risques naturels majeurs.
L'étude géotechnique de conception prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du

bâtiment a pour objet de fixer, sur la base d'une identification des risques géotechniques du site
d'implantation, les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de
construction, afin de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la
sécheresse et à la réhydratation des sols. Son contenu est précisé par un arrêté des ministres en
charge de la construction et de la prévention des risques naturels majeurs.
La durée de validité de l'étude géotechnique préalable est de trente ans si aucun remaniement du
sol n'a été effectué.
L'étude géotechnique de conception prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du

bâtiment n'est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée.
Les contrats ayant pour objet des travaux qui n'affectent pas les fondations ou la structure du
bâtiment, l'écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le bâtiment et le terrain
adjacent, ne sont pas soumis à ces disposions.
Les contrats ayant pour objet des travaux relatifs à des extensions, y compris des vérandas et des
garages, ne sont pas soumis à ces dispositions, sous réserve que la superficie du projet soit
inférieure à 20 m2 et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant.
Les techniques particulières de construction doivent permettre d'atteindre les objectifs suivants :
- Limiter les déformations de l'ouvrage sous l'effet des mouvements différentiels du terrain
tant par la conception et la mise en œuvre des éléments de structure et de fondation que
par le choix des matériaux de construction ;
- Limiter les variations de teneur en eau du terrain à proximité de l'ouvrage dues aux
apports d'eaux pluviales et de ruissellement ainsi qu'à la végétation ;
- Limiter les échanges thermiques entre l'ouvrage et le terrain adjacent.
Un arrêté des ministres chargés de la construction et de la prévention des risques naturels majeurs
définit les techniques de construction permettant d'atteindre ces objectifs.
d) Risques liés aux sols argileux

Les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la
sécheresse et à la réhydratation des sols, sont définies par arrêté des ministres chargés de la
construction et de la prévention des risques majeurs.
En cas de vente d'un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie
par le vendeur.
28
Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de
vente. En cas de vente publique, l'étude est annexée au cahier des charges. Elle reste annexée au
titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci.
Les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions
d'urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles ne sont pas
concernés par ces dispositions.
Avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise
d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et
d'habitation ne comportant pas plus de deux logements, le maître d'ouvrage transmet l'étude
géotechnique aux personnes réputées constructeurs de l'ouvrage.
Lorsque cette étude n'est pas annexée au titre de propriété du terrain, il appartient au maître
d'ouvrage de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude
géotechnique prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment.
Les contrats ayant pour objet des travaux de construction précisent que les constructeurs ont
reçu un exemplaire de l'étude géotechnique fournie par le maître d'ouvrage et, le cas échéant, que
les travaux qu'ils s'engagent à réaliser ou pour lesquels ils s'engagent à assurer la maîtrise d'œuvre
intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel
consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Lorsqu'un contrat a pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de
plusieurs bâtiments d'habitation collectifs ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant
pas plus de deux logements, le constructeur de l'ouvrage est tenu :
- Soit de suivre les recommandations de l'étude géotechnique fournie par le maître

d'ouvrage, ou réalisée avec l'accord de celui-ci par le constructeur, qui prend en compte
l'implantation et les caractéristiques du bâtiment ;
- Soit de respecter des techniques particulières de construction fixées par voie
réglementaire.
Si l'étude géotechnique indique l'absence de risque de mouvement de terrain différentiel

consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le constructeur n'est pas tenu par cette
obligation.
C. Prévention des risques technologiques et miniers

a) Règles des plans de prévention des risques technologiques
Les bâtiments situés dans une zone de maîtrise de l'urbanisation future ou une zone dite de
prescription relatives à l'urbanisation existante délimitée par un plan de prévention des risques
technologiques qui ont pour objet de délimiter les effets d’accidents susceptibles de survenir dans
les installations et pouvant entraîner des effets sur la salubrité, la santé et la sécurité publique
directement ou par pollution du milieu respectent les règles de prévention établies.
Ces plans délimitent un périmètre d'exposition aux risques en tenant compte de la nature et de
l'intensité des risques technologiques décrits dans les études de dangers et des mesures de
prévention mises en œuvre.
29
b) Règles des plans de prévention des risques miniers
Les bâtiments respectent les règles de prévention des effets des aléas miniers édictées par les
plans de prévention des risques miniers. Ces plans sont établis avec les mêmes critères que ceux
de prévention des risques naturels prévisibles et emportent les mêmes effets.
D. Sécurité d’usage des bâtiments

a) Sécurité des ascenseurs
Les ascenseurs font l'objet d'un entretien propre à les maintenir en état de bon fonctionnement et
à assurer la sécurité des personnes.
Cette obligation incombe au propriétaire de l'ascenseur. Celui-ci confie ou délègue l'entretien de

l'ascenseur à un prestataire de services dans le cadre d'un contrat écrit. Toutefois, s'il dispose des
capacités techniques nécessaires, il peut y pourvoir par ses propres moyens.
Le responsable de la première mise sur le marché d'un ascenseur ou d'un composant de sécurité
pour ascenseurs est tenu de vérifier que cet ascenseur ou ce composant est conforme aux
prescriptions réglementaires en vigueur. À la demande du ministre chargé de la construction, il est
tenu de justifier les vérifications et contrôles effectués.
Les opérateurs économiques et les organismes chargés d'effectuer le contrôle de la conformité

sont tenus d'informer le ministre chargé de la construction concernant la conformité et les risques
associés à un ascenseur ou un composant de sécurité pour ascenseurs.
Le suivi de la mise sur le marché des ascenseurs et des composants de sécurité pour ascenseurs
est assuré par le ministre chargé de la construction.
Pour garantir ce suivi d’entretien et de conformité, les ascenseurs sont soumis à un contrôle
technique périodique portant sur leur état de fonctionnement et sur la sécurité des personnes.
Le contrôle technique est confié à une personne qualifiée ou compétente dans ce domaine. Les
activités de cette personne doivent être couvertes par une assurance contre les conséquences de
sa responsabilité professionnelle attachée au contrôle des ascenseurs. Elle ne doit avoir aucun lien
de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le propriétaire qui fait
appel à elle, ni avec une entreprise susceptible d'effectuer des travaux sur un ascenseur ou son
entretien. Lorsqu'il s'agit d'une personne morale, son capital ne doit pas être détenu, même à titre
partiel, par une telle entreprise.
Toute personne disposant d'un titre d'occupation dans l'immeuble peut obtenir, à ses frais, du
propriétaire de l'ascenseur, communication du rapport du contrôle technique ou de ses
conclusions.
b) Sécurité des installations électriques

L'installation électrique est constituée des matériels électriques fixes prévus pour être sous tension
ou pour véhiculer un courant électrique.
L'installation électrique :
30
- Est conçue et réalisée, en intégrant la sécurité des personnes, de façon à prévenir les
risques de chocs électriques par contact direct ou indirect, les risques de brûlure,
d'incendie ou d'explosion de source électrique ;
- Assure le bon fonctionnement et la continuité de service, en toute sécurité ;
- Est compatible avec les caractéristiques électriques du réseau de distribution d'électricité
si elle est susceptible d'y être raccordée.
L'état de l'installation intérieure d'électricité est réalisé dans les parties privatives des locaux à
usage d'habitation et leurs dépendances, en aval de l'appareil général de commande et de
protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation
ou jusqu'aux socles des prises de courant. L'état de l'installation intérieure d'électricité porte
également sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les
conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.
Lorsque l'installation intérieure d'électricité a été réalisée depuis plus de quinze ans, une
évaluation de son état est produite afin d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité
des personnes en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation et en cas de
location d'un logement. Cette évaluation est transmise au candidat acquéreur ou locataire avant la
signature de son engagement contractuel.
Cet état de l'installation intérieure d'électricité relève l'existence et décrit, au regard des exigences
de sécurité, les caractéristiques :
- d'un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité ;
- d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la

terre, à l'origine de l'installation électrique ;
- d'un dispositif de protection contre les surintensités adaptées à la section des

conducteurs, sur chaque circuit ;
- d'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptées aux conditions

particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.
L'état de l'installation intérieure d'électricité identifie :
- les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs
avec des éléments sous tension ;
- les conducteurs non protégés mécaniquement.
L'état de l'installation intérieure d'électricité est établi selon les exigences méthodologiques et le
modèle définis par arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.
c) Sécurité des installations de gaz

Les canalisations, appareils et matériels concourant à l'utilisation des gaz combustibles installés,
mis en service et utilisés dans un bâtiment sont conformes aux exigences essentielles de sécurité
définies les normes en vigueurs, et compatibles avec les exigences fonctionnelles du bâtiment,
31
notamment celles relatives à la sécurité contre les risques d'incendie, la ventilation et l'aération des
locaux.
L'état de l'installation intérieure de gaz est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage
d'habitation et leurs dépendances.
Lorsque l'installation intérieure de gaz en fonctionnement a été réalisée depuis plus de quinze ans,
une évaluation de son état destinée à évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des
personnes est produite en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation et en
cas de location d'un logement. Cette évaluation est transmise au candidat acquéreur ou locataire
avant la signature de son engagement contractuel.
Cet état de l'installation intérieure de gaz décrit, au regard des exigences de sécurité :
- L'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou

mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz ;
- L'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires ;
- L'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de
ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.
L'état est réalisé sans démontage d'éléments des installations. Il est établi selon un modèle défini
par arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'industrie.
d) Sécurité des piscines

Les piscines enterrées non closes privatives, neuves ou existantes, à usage individuel ou à usage
collectif sont pourvues d'un dispositif de sécurité efficace visant à prévenir le risque de noyade.
Les exigences fonctionnelles du dispositif de protection et la façon dont le maître d'ouvrage est
informé par le constructeur ou l'installateur des caractéristiques techniques et des conditions
d'utilisation du dispositif retenu sont fixées par voie réglementaire.
e) Sécurité des portes de garage

Les portes et portails automatiques et semi-automatiques de garage sont conçus, installés et
maintenus en bon état de fonctionnement de façon à éviter toute mise en danger des personnes
dans le cadre d'une utilisation normale.
f) Prévention des risques de chute de hauteur

Les bâtiments sont conçus et construits de manière à éviter les chutes accidentelles de hauteur
des personnes, dans le cadre d'un usage normal.
Il en va de même pour les structures provisoires et démontables pendant toute la durée de leur
utilisation.
g) Prévention des risques professionnels

Les bâtiments à usage professionnel sont conçus, construits et équipés conformément aux règles
visant à assurer la santé et la sécurité des travailleurs chargés de leur entretien.
Section 4 : Sécurité des personnes contre les risques d’incendie
32
A. Objectifs généraux de sécurité contre les incendies
Les bâtiments sont implantés, conçus, construits, exploités et entretenus dans l'objectif d'assurer
la sécurité des personnes :
- En contribuant à éviter l'éclosion d'un incendie ;

- En cas d'incendie, en permettant de limiter son développement, sa propagation, ses effets
sur les personnes et en facilitant l'intervention des secours.
À cet effet, des règles de sécurité spécifiques sont définies pour respecter ces objectifs lors de la
construction, l’aménagement, la modification ou le changement d’usage :
- Des bâtiments à usage d’habitation ;

- Des bâtiments à usage professionnel ;
- Des établissements recevant du public.
Des règles particulières sont définies pour les immeubles de moyenne hauteur et les immeubles
de grande hauteur quel que soit leur usage.
La justification du respect de l'objectif général relatif à la sécurité des personnes dans les
bâtiments à construire, à modifier ou à aménager est apportée, lorsqu'il est recouru à une solution
d'effet équivalent, par des études d'ingénierie de sécurité incendie qui établissent que les exigences
fonctionnelles définies par voie réglementaire sont satisfaites.
Les mesures d'entretien des bâtiments, notamment celles relatives à l'utilisation d'une solution
d'effet équivalent, les aménagements qui y sont effectués et les modifications qui leur sont
apportées, lorsqu'ils affectent le niveau de sécurité contre les risques d'incendie, sont consignés et
disponibles durant toute la vie de l'ouvrage.
B. Bâtiments d’habitation
Lors de la survenue d'un incendie dans un logement ou une unité de vie, y compris celui ou celle
situé dans un immeuble de moyenne hauteur ou un immeuble de grande hauteur, les occupants
doivent pouvoir être alertés automatiquement par un dispositif de détection de fumée dès le
début de l'incendie.
Dans les parties communes des bâtiments à usage d'habitation, les propriétaires mettent en œuvre
des mesures de sécurité pour prévenir le risque d'incendie et éviter la propagation du feu des
locaux à risques vers les circulations et les dégagements.
Lorsque des matières explosives ou inflammables sont entreposées dans un local attenant ou
compris dans un bâtiment d'habitation collectif, soit en infraction avec les règles de sécurité qui
lui sont applicables, soit dans des conditions de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité
des occupants, le maire peut, par arrêté motivé, mettre en demeure la personne responsable de la
gestion ou de la jouissance du local de prendre toutes les mesures nécessaires pour se conformer
aux règles de sécurité applicables ou pour mettre fin au danger dans un délai qu'il fixe. Faute
d'exécution par la personne qui y est tenue, le maire y procède d'office aux frais de celle-ci.
(Amende 3 750 € d'amende).
33
C. Établissements recevant du public
Les travaux qui conduisent à la création, à l'aménagement, ou à la modification d'un établissement
recevant du public doivent permettre également de satisfaire aux règles d’accessibilité, que ces
travaux soient soumis à un permis de construire ou non.
Des mesures complémentaires de sauvegarde et de sécurité et des moyens d'évacuation et de

défense contre l'incendie peuvent être imposés par décret aux propriétaires, aux constructeurs et
aux exploitants de bâtiments et établissements ouverts au public. Ces mesures complémentaires
doivent prendre en compte l'accessibilité.
Le maire ou le représentant de l’État dans le département peuvent par arrêté, pris après avis de la
commission de sécurité compétente, ordonner la fermeture des établissements recevant du public
en infraction avec les règles de sécurité propres à ce type d'établissement, jusqu'à la réalisation des
travaux de mise en conformité.
L'arrêté de fermeture est pris après mise en demeure restée sans effet de l'exploitant ou du
propriétaire de se conformer aux aménagements et travaux prescrits ou de fermer son
établissement dans le délai imparti.
L'arrêté de fermeture peut prévoir que l'exploitant ou le propriétaire est redevable du paiement
d'une astreinte par jour de retard en cas de non-exécution de la décision ordonnant la fermeture
de l'établissement dans un délai fixé par l'arrêté de fermeture.
Son montant ne peut excéder 500 € par jour de retard. Il est modulé en tenant compte de la
nature de l'infraction aux règles de sécurité et des conséquences, pour la sécurité du public, de la
non-exécution de l'arrêté ordonnant la fermeture de l'établissement.
L'astreinte court à compter du lendemain de la date de fermeture fixée par l'arrêté mentionné au I
et jusqu'à la fermeture effective de l'établissement ou jusqu'à l'exécution complète des travaux de
mise en conformité requis. Le recouvrement des sommes est engagé par trimestre échu.
L'autorité administrative peut, lors de la liquidation trimestrielle de l'astreinte, consentir une

exonération partielle ou totale de son produit si le redevable établit que la non-exécution de
l'intégralité de ses obligations est due à des circonstances qui ne sont pas de son fait.
Lorsque l'astreinte est prononcée par le maire, elle est recouvrée, dans les conditions prévues par
les dispositions relatives aux produits communaux, au bénéfice de la commune sur le territoire de
laquelle est implanté l'établissement ayant fait l'objet de l'arrêté. À défaut, elle est recouvrée par
l'État.
Le prononcé de l'astreinte et sa liquidation ne font pas obstacle à la possibilité pour l'autorité

administrative de faire procéder d'office, à défaut d'exécution spontanée et après mise en
demeure du propriétaire ou de l'exploitant demeurée infructueuse, à la fermeture de
l'établissement lorsque l'arrêté ordonnant cette fermeture n'a pas été exécuté dans les conditions
qu'il a prévues. L'astreinte prend alors fin à la date de fermeture effective.
Le propriétaire ou l'exploitant est tenu au paiement des frais engagés par l'autorité administrative
pour la fermeture de l'établissement, auxquels s'ajoute, le cas échéant, le montant de l'astreinte.
34
Le fait pour le propriétaire ou l'exploitant, malgré une mise en demeure du maire ou du
représentant de l'État dans le département d'avoir à se conformer à l'arrêté pris, de ne pas
procéder à la fermeture de l'établissement est puni de 10 000 € d'amende.
Les pouvoirs dévolus au maire ou au représentant de l'État dans le département sont exercés à
Paris par le préfet de police.
D. Immeubles de moyenne hauteur

Les travaux qui conduisent à la création, à l'aménagement, à la modification ou au changement de
destination d'un immeuble de moyenne hauteur ne peuvent être exécutés qu'après autorisation de
l'autorité chargée de la police de la sécurité, qui vérifie leur conformité aux règles de sécurité pour
prévenir le risque d'incendie et éviter la propagation du feu des locaux à risques vers les
circulations et les dégagements.
Lorsque ces travaux sont soumis à l’obtention préalable d’un permis de construire, celui-ci tient
lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l'objet d'un accord de l'autorité chargée
de la police de la sécurité.
Lorsque ces travaux n'ont pas d'incidence sur le niveau de sécurité contre l'incendie de
l'immeuble, l'autorisation n'est pas exigée.
E. Immeuble de grande hauteur

Les travaux qui conduisent à la création, à l'aménagement, à la modification ou au changement de
destination d'un immeuble de grande hauteur ne peuvent être exécutés qu'après autorisation de
l'autorité chargée de la police de la sécurité, qui vérifie leur conformité aux règles de sécurité.
Lorsque ces travaux sont soumis à l’obtention préalable d’un permis de construire, celui-ci tient
lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l'objet d'un accord de l'autorité chargée
de la police de la sécurité.
Lorsque ces travaux n'ont pas d'incidence sur le niveau de sécurité contre l'incendie de
l'immeuble, l'autorisation n'est pas exigée.
Section 5 : Qualité sanitaire
A. Objectifs généraux de qualité sanitaire des bâtiments

Les bâtiments sont conçus, construits, équipés et aménagés ou rénovés de manière à ne pas
porter atteinte à la santé des personnes qui y sont présentes dans des conditions normales
d'occupation et d'usage de ces bâtiments et, le cas échéant, compte tenu de l'environnement dans
lequel ils se situent.
Les règles de construction relatives à la qualité sanitaire des bâtiments sont définies de façon
cohérente avec les règles générales d'hygiène et les autres mesures propres à préserver la santé de
l'homme. Elles se substituent de plein droit aux dispositions contraires ou divergentes des
règlements départementaux et communaux pris, en vue d'assurer la protection de la santé
publique.
35
B. Réseaux d’eau
Tout logement est pourvu d'une alimentation en eau potable et d'une installation d'évacuation
continue des eaux usées domestiques.
Le réseau d'eau d'un bâtiment d'habitation n'altère pas la qualité de l'eau qu'il distribue.
Toute nouvelle construction de bâtiment à usage principal d'habitation comporte une installation
permettant de déterminer la quantité d'eau froide fournie à chaque local occupé à titre privatif ou
à chaque partie privative d'un lot de copropriété ainsi qu'aux parties communes, le cas échéant.
Les logements-foyers ne sont pas soumis à ces dispositions.
C. Qualité d’air intérieur

Les bâtiments sont conçus, construits et entretenus en préservant la qualité de l'air intérieur.
Les bâtiments bénéficient, dans des conditions normales d'occupation et d'usage et, le cas
échéant, compte tenu de l'environnement dans lequel ils se situent, d'un renouvellement de l'air et
d'une évacuation des émanations de sorte que la pollution de l'air intérieur du local ne mette pas
en danger la santé et la sécurité des personnes et que puissent être évitées, sauf de façon
passagère, les condensations.
Les travaux portant sur les parois opaques ou vitrées donnant sur l'extérieur des bâtiments ainsi
que ceux portant sur les installations de ventilation et de chauffage ne doivent pas dégrader les
conditions préexistantes de renouvellement d'air.
Les bâtiments sont conçus, construits, rénovés et équipés de façon à prévenir les intoxications
par le monoxyde de carbone.
D. Acoustique
Les bâtiments sont conçus, construits, rénovés et équipés de façon à limiter les niveaux de bruits
à l'intérieur des locaux et leur conférer une qualité acoustique propre à leur usage, dans un
contexte d'utilisation normale des bâtiments et locaux compte tenu des nuisances sonores
habituelles issues des lieux avoisinants.
Les nouveaux équipements, ouvrages ou installations mis en place dans des bâtiments existants,
qui sont situés dans une zone de bruit routier ou ferroviaire important ou dans une zone de bruit
d'un plan de gêne sonore et qui font l'objet de travaux de rénovation énergétique ou de travaux
d'isolation thermique, atteignent des résultats minimaux en matière d'acoustique.
Des prescriptions relatives aux caractéristiques acoustiques peuvent être imposées aux travaux
soumis à autorisation ou à déclaration préalable, ou réalisés avec l'aide de l'État, d'une collectivité
publique ou d'un organisme assurant une mission de service public, exécutés dans des ouvrages
ou locaux existants autres que d'habitation.
E. Ouvertures
Les bâtiments d'habitation sont conçus et construits de sorte que les pièces principales des
logements permettent aux occupants de bénéficier d'un apport de lumière naturelle, d'une vue sur
l'extérieur, d'un contact avec l'extérieur et d'un renouvellement d'air ponctuel permettant de
36
traiter les pollutions de l'air intérieur occasionnelles et de contribuer à traiter l'inconfort
thermique ponctuel.
Ces dispositions s'appliquent également aux constructions et aux extensions de bâtiments à usage
d'habitation.
Les bâtiments à usage professionnel sont conçus et disposés de sorte que la lumière naturelle
puisse être utilisée pour l'éclairage des locaux destinés à être affectés au travail, sauf dans les cas
où la nature technique des activités s'y oppose.
F. Règles dimensionnelles
Les logements sont construits en respectant des dimensions minimales de hauteur sous plafond,
de surface habitable et de volume habitable.
G. Autre équipement
Les bâtiments d'habitation sont construits avec des installations permettant le stockage des
déchets ménagers avant leur évacuation, en garantissant l'hygiène et la salubrité des bâtiments.
Selon leur type ou catégorie, les établissements recevant du public sont équipés d'un défibrillateur
automatisé externe visible et facile d'accès qui peut être commun à plusieurs établissements
recevant du public accueillis sur un même site. Les propriétaires des établissements s'assurent de
la maintenance du défibrillateur et de ses accessoires.
Section 6 : Accessibilité
A. Objectifs généraux d’accessibilité des bâtiments

Les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des
locaux à usage d'habitation, des établissements recevant du public, des installations ouvertes au
public et des bâtiments à usage professionnel sont accessibles à tous.
Ces dispositions ne sont pas obligatoires pour les propriétaires construisant ou améliorant un
logement pour leur propre usage.
B. Construction de bâtiments
Les dispositions relatives à l'accessibilité que doivent respecter les bâtiments nouveaux ou parties
de bâtiment nouvelles lors de leur construction sont particulières à chacun des types de
bâtiments.
Ces dispositions précisent notamment :
- Les conditions dans lesquelles, lors de la construction de bâtiments d'habitation collectifs,

en fonction de leurs caractéristiques, 20 % de leurs logements, et au moins un logement,
sont accessibles tandis que les autres logements sont évolutifs ;
- Les conditions dans lesquelles, lors de la construction de logements vendus en l'état futur
d'achèvement, des travaux modificatifs de l'acquéreur peuvent être réalisés ;
- Les conditions dans lesquelles, lors de la construction de logements locatifs sociaux
édifiés et gérés par les organismes et les sociétés HLM, ces organismes et sociétés
garantissent la mise en accessibilité des logements évolutifs et imposent l'exécution dans
37
un délai raisonnable de ces travaux qui sont à la charge financière des bailleurs, sans
préjudice des éventuelles aides que ces derniers peuvent recevoir pour ces travaux ;
- Les prestations en termes d'accessibilité que doivent fournir les logements destinés à
l'occupation temporaire ou saisonnière dont la gestion et l'entretien sont organisés et
assurés de façon permanente. Cette qualification est soumise à l'accord de l'autorité
administrative, après avis de la commission compétente en matière d'accessibilité.
C. Modification de bâtiments existants

Les bâtiments à usage d'habitation et les bâtiments à usage professionnel situés dans un cadre bâti
existant sont rendus accessibles lorsqu'ils font l'objet de travaux, en tenant compte notamment de
la nature des bâtiments et parties de bâtiments concernés, du type de travaux entrepris ainsi que
du rapport entre le coût de ces travaux et la valeur des bâtiments au-delà duquel ces modalités
s'appliquent.
Des dérogations motivées peuvent être autorisées en cas :
- D'impossibilité technique ;
- De disproportion manifeste entre les améliorations apportées par la mise en œuvre des
prescriptions techniques d'accessibilité, d'une part, et leurs coûts ainsi que leurs effets sur
l'usage du bâtiment et de ses abords, d'autre part ;
- De contraintes liées à la préservation du patrimoine architectural.
Les personnes handicapées affectées par une de ces dérogations bénéficient d'un droit à être
relogées dans un bâtiment accessible à tous, dès lors que le propriétaire du bâtiment possède un
parc de logements dont le nombre est supérieur à un seuil fixé par décret en Conseil d'État.
D. Établissements recevant du public existant

Les installations ouvertes au public existantes et les établissements recevant du public situé dans
un cadre bâti existant sont rendus accessibles, dans les parties ouvertes au public, selon des
conditions particulières à leur type et leur catégorie et un registre public d'accessibilité y est tenu.
Des dérogations motivées peuvent être autorisées en cas :
- D'impossibilité technique ;
- De disproportion manifeste entre les améliorations apportées par la mise en œuvre des
prescriptions techniques d'accessibilité, d'une part, et leurs coûts, leurs effets sur l'usage
du bâtiment et de ses abords, d'autre part ;
- De contraintes liées à la préservation du patrimoine architectural ;
- De refus des copropriétaires, par une délibération motivée prise dans les conditions
prévues à l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété
des immeubles bâtis, de réaliser les travaux de mise en accessibilité pour l'ouverture d'un
établissement recevant du public dans un bâtiment d'habitation existant.
Les dérogations sont accordées après avis de la commission compétente en matière d'accessibilité
et s'accompagnent obligatoirement de mesures de substitution pour les établissements recevant
du public remplissant une mission de service public. Lorsqu'elles concernent un établissement
recevant du public répondant à des conditions de fréquentation définies par décret, cet avis est
conforme et la demande de dérogation fait nécessairement l'objet d'une décision explicite.
38
Une dérogation est accordée pour les établissements recevant du public situé dans un bâtiment
d'habitation existant lorsque les copropriétaires refusent les travaux de mise en accessibilité par
une délibération motivée. Toutefois, lorsque le propriétaire ou l'exploitant de l'établissement
recevant du public prend à sa charge l'intégralité du coût des travaux de mise en accessibilité, le
refus ne peut être opposé par les copropriétaires du bâtiment d'habitation que sur justification de
contraintes liées à la préservation du patrimoine architectural ou d’impossibilité technique.
E. Agendas d’accessibilité programmée

Le propriétaire ou l'exploitant d'un établissement recevant du public ou d'une installation ouverte
au public qui ne répond pas aux exigences d'accessibilité élabore un agenda d'accessibilité
programmée. Cet agenda comporte une analyse des actions nécessaires pour que l'établissement
réponde à ces exigences et prévoit le programme et le calendrier des travaux ainsi que les
financements correspondants.
La durée d'exécution d'un agenda d'accessibilité programmée ne peut excéder trois ans à compter
de son approbation. Sa durée d'exécution peut porter sur deux périodes de trois ans maximums
chacune, sauf si l'ampleur des travaux ne le justifie pas, lorsqu'il concerne :
- Un établissement susceptible d'accueillir un public excédant un seuil fixé par le règlement

de sécurité ;
- Lorsque le même propriétaire ou exploitant met en accessibilité un patrimoine constitué
de plusieurs établissements ou installations comportant au moins un ERP.
En cas de contraintes techniques ou financières particulières, la durée totale d'un agenda

d'accessibilité programmée concernant un ou plusieurs établissements recevant du public peut
porter sur deux périodes de trois ans maximums chacune. Dans ce cas, l'agenda ne peut être
approuvé que par décision motivée de l'autorité administrative compétent.
À titre exceptionnel, dans le cas d'un patrimoine dont la mise en accessibilité est particulièrement
complexe en raison des exigences de continuité de service, du nombre de communes
d'implantation, du nombre et de la surface des bâtiments concernés ou du montant des
investissements nécessaires rapporté au budget d'investissement mobilisable par le responsable de
la mise en accessibilité, la durée totale d'un agenda d'accessibilité programmée peut porter sur
trois périodes de trois ans maximum chacune. Dans ce cas, l'agenda ne peut être approuvé que
par décision motivée de l'autorité administrative compétente.
En cas de force majeure, la prorogation de la mise en œuvre de l'agenda d'accessibilité

programmée peut être demandée. Elle est prononcée par décision expresse de l'autorité
administrative qui l'a validé pour une durée maximale de trois ans, renouvelable si les
circonstances de force majeure ou leurs conséquences l'imposent.
En cas de difficultés techniques ou financières graves ou imprévues, ou en cas d'obligation de

reprise d'une procédure administrative, cette autorité peut prononcer par décision expresse la
prorogation de la durée de cet agenda pour une durée maximale de douze mois.
L'absence, non justifiée, de dépôt du projet d'agenda d'accessibilité programmée est sanctionnée
par une sanction pécuniaire forfaitaire de 1 500 € quand l'agenda porte sur un seul établissement
dont l'effectif du public est inférieur au seuil réglementaire et de 5 000 € dans les autres cas. La
39
durée du dépassement est imputée sur la durée de l'agenda d'accessibilité programmée. La
sanction pécuniaire est recouvrée comme en matière de créances étrangères à l'impôt et au
domaine.
L'absence, non justifiée, de transmission des documents de suivi ou la transmission de documents

de suivi manifestement erronés ainsi que l'absence de transmission de l'attestation d'achèvement à
chaque autorité administrative compétente sont sanctionnées par une sanction pécuniaire
forfaitaire de 1 500 € quand l'agenda porte sur un seul établissement dont l'effectif du public est
inférieur au seuil réglementaire et de 2 500 € dans les autres cas. La sanction pécuniaire est
recouvrée comme en matière de créances étrangères à l'impôt et au domaine.
En l'absence de tout commencement d'exécution de l'agenda d'accessibilité programmée, en cas

de retard important dans l'exécution des engagements pour la ou les périodes échues de l'agenda
ou lorsqu'au terme de l'échéancier de programmation des travaux les engagements de travaux
figurant dans l'agenda d'accessibilité programmée n'ont pas été tenus, l'autorité administrative qui
l'a approuvé peut mettre en œuvre une procédure de constat de carence dans des conditions
précisées par décret.
Pour engager cette procédure et décider de l'une des mesures définies, cette autorité tient compte
de l'importance de l'écart entre les engagements et les réalisations constatées sur l'ensemble des
périodes échues de l'agenda d'accessibilité programmée, des difficultés techniques ou financières
rencontrées par le maître d'ouvrage et des travaux en cours de réalisation.
La carence du maître d'ouvrage est prononcée par un arrêté motivé qui précise, selon les
manquements relevés, la mesure retenue par l'autorité administrative :
- En l'absence de tout commencement d'exécution de l'agenda d'accessibilité programmée,

l'abrogation de la décision approuvant l'agenda d'accessibilité programmée ainsi que le
signalement au procureur de la République ;
- En cas de retard important dans l'exécution des engagements pour la ou les périodes
échues de l'agenda d'accessibilité programmée, la constitution d'une provision comptable
correspondant au montant des travaux non réalisés sur la ou les périodes échues ;
- Au terme de l'échéancier de programmation des travaux, quand les engagements de
travaux figurant dans l'agenda d'accessibilité programmée n'ont pas été tenus :
o L'élaboration d'un nouvel échéancier de travaux avec un aménagement des délais
ne pouvant excéder douze mois supplémentaires, si la durée de l'agenda
d'accessibilité programmée n'a pas déjà été prorogée, quand des contraintes
techniques ou financières ne permettent pas de respecter les engagements initiaux
;
o Une mise en demeure du maître d'ouvrage de terminer les travaux dans le cadre
d'un nouvel échéancier de travaux correspondant à un aménagement des délais
prévus ne pouvant excéder douze mois ainsi que la constitution d'une provision
comptable ;
o La fixation d'une sanction pécuniaire pour non-respect des engagements de
l'agenda d'accessibilité programmée.
La provision comptable ne peut excéder le montant des travaux non réalisés.
40
Le montant de la sanction pécuniaire peut être compris entre 5 % et 20 % du montant des
travaux restant à réaliser. Elle ne peut toutefois être supérieure à :
- 5 % de la capacité d'autofinancement pour une personne morale de droit privé ou pour

un établissement public ;
- 5 % du revenu fiscal de référence établi au titre de la pénultième année pour une
personne physique ;
- 2 % du montant des dépenses d'investissement figurant dans le compte administratif
établi au titre du pénultième exercice pour une collectivité territoriale ;
- 2 % des dépenses d'investissement indiquées dans les annexes de la dernière loi de
règlement pour l'action qui finance l'agenda d'accessibilité programmée pour l'État.
Pour la mise en œuvre des dispositions du premier et du deuxième points, l'autorité

administrative compétente est habilitée à demander à la personne ayant déposé l'agenda
d'accessibilité programmée de lui transmettre les documents établissant respectivement sa
capacité d'autofinancement ou son revenu fiscal de référence. En l'absence de réponse, le plafond
n'est pas applicable.
En outre la sanction pécuniaire ne peut excéder le montant de l'amende déjà évoquée multipliée
par le nombre d'établissements recevant du public non rendu accessibles, entrant dans le
périmètre de l'agenda d'accessibilité programmée.
Le produit des sanctions pécuniaires est recouvré comme les créances de l'État étrangères à
l'impôt et au domaine.
Section 7 : Performance énergétique et environnementale
A. Objectifs généraux de performance énergétique et environnementale

La construction et la rénovation de bâtiments contribuent à atteindre les objectifs de la politique
nationale énergétique pour répondre à l’urgence écologique et climatique de réduire les émissions
de gaz à effet de serre de 40% entre 1990 et 2030 et d’atteindre la neutralité carbone à l’horizon
2050 en divisant les émissions de gaz à effet de serre par un facteur supérieur à six entre 1990 et
2050.
L’objectif est également de :
- Réduire la consommation énergétique finale de 50% par rapport à la référence 2012, en

visant un objectif intermédiaire d’environ 7% en 2023 et de 20% en 2030 ;
- Réduire les consommations énergétiques primaires des énergies fossiles de 40% en 2030
par rapport à 2012 ;
- De porter la part des énergies renouvelables à 23% de la consommation brute d’énergie
en 2020 et à 33% au moins de cette consommation en 2030 ; à cette date, pour parvenir à
cet objectif, les énergies renouvelables doivent représenter au moins 40% de la
production d’électricité, 38% de la consommation finale de chaleur, 15% de la
consommation finale de carburant et de 10% de la consommation de gaz ;
- De réduire la part du nucléaire dans la production d’électricité à 50% à l’horizon 2035 ;
41
- De disposer d'un parc immobilier dont l'ensemble des bâtiments sont rénovés en
fonction des normes " bâtiment basse consommation " ou assimilées, à l'horizon 2050, en
menant une politique de rénovation thermique des logements concernant majoritairement
les ménages aux revenus modestes ;
- De parvenir à l'autonomie énergétique dans les départements d'outre-mer à l'horizon
2030, avec, comme objectif intermédiaire, 50 % d'énergies renouvelables à l'horizon 2020
;
- De multiplier par cinq la quantité de chaleur et de froid renouvelables et de récupération
livrée par les réseaux de chaleur et de froid à l'horizon 2030.
- De développer l'hydrogène bas-carbone et renouvelable et ses usages industriel,
énergétique et pour la mobilité, avec la perspective d'atteindre environ 20 à 40 % des
consommations totales d'hydrogène et d'hydrogène industriel à l'horizon 2030 ;
- De favoriser le pilotage de la production électrique, avec pour objectif l'atteinte de
capacités installées d'effacements d'au moins 6,5 gigawatts en 2028.
L'atteinte de ces objectifs fait l'objet d'un rapport au Parlement déposé dans les six mois
précédant l'échéance d'une période de la programmation pluriannuelle de l'énergie. Le rapport et
l'évaluation des politiques publiques engagées peuvent conduire à la révision des objectifs de long
terme déjà définis.
Elles limitent les consommations d'énergie et de ressources des bâtiments construits et rénovés
ainsi que leur impact sur le changement climatique sur leur cycle de vie, afin qu'ils soient les plus
faibles possible, sans préjudicier au respect des objectifs de qualité sanitaire et au confort
thermique. Le respect de ces objectifs tient compte du confort d'usage ainsi que de la qualité
sanitaire.
Pour la construction et la rénovation de bâtiments, un décret en Conseil d'État fixe les résultats
minimaux :
- De performance énergétique pour des conditions de fonctionnement définies, évaluée en

tenant compte du recours aux énergies renouvelables ;
- De limitation de l'impact sur le changement climatique, évaluée sur l'ensemble du cycle de
vie du bâtiment et en prenant en compte le stockage du carbone de l'atmosphère durant
la vie du bâtiment ;
- De performance environnementale, évaluée notamment au regard des émissions de gaz à
effet de serre, de la consommation d'eau et de la production de déchets liées à la
fabrication des composants des bâtiments, à leur édification, leur entretien, leur
rénovation et leur démolition, ainsi que du recours à des matériaux issus de ressources
renouvelables et de l'incorporation de matériaux issus du recyclage.
Ces résultats minimaux sont fixés selon les catégories de bâtiments construits et, en cas de
rénovation, selon la nature et l'importance des travaux.
Les informations relatives aux produits de construction et équipements nécessaires pour

apprécier le respect des résultats minimaux mentionnés plus haut sont fournies, en particulier les
suivantes :
42
- Les émissions de gaz à effet de serre tout au long du cycle de vie ;
- Leur contribution au stockage du carbone de l'atmosphère pendant la durée de vie des
bâtiments ;
- La quantité de matériaux issus de ressources renouvelables ou du recyclage qui leur sont
incorporés ;
- Pour certaines catégories de produits et équipements, leurs impacts sur la qualité de l'air
intérieur du bâtiment.
Ces informations sont vérifiées par des personnes présentant des garanties de compétence,
d'indépendance et d'impartialité.
Ces informations sont mises à disposition du public.
Afin de contribuer au respect des objectifs définis, la mise en œuvre des installations sanitaires, de
chauffage et de climatisation des bâtiments assure la limitation de la température de l'eau chaude
sanitaire et des températures maximale et minimale qui peuvent être atteintes dans les locaux.
Pour cela un diagnostic de performance énergétique doit être établi dans tout bâtiment ou partie
de bâtiment clos et couvert, à l’exception des catégories suivantes :
- Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à
deux ans ;
- Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 mètres carrés ;
- Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que
les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de
refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une
faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques ;
- Les bâtiments servant de lieux de culte ;
- Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire ;
- Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls
équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de
dispositif de refroidissement des locaux ;
- Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins
de quatre mois par an.
Le diagnostic de performance énergétique comprend :
- Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif

de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de
ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant,
pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des
incidences sur les consommations énergétiques ;
- L'indication, pour chaque catégorie d'équipements, de la quantité annuelle d'énergie
consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu'une évaluation des
dépenses annuelles résultant de ces consommations ;
- L'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle
d'énergie consommée ou estimée ;
43
- Une information sur les énergies d'origine renouvelable produites par les équipements
installés à demeure et utilisées dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause ;
- Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de
référence, prenant en compte la zone climatique et l'altitude, établie en fonction de la quantité
annuelle d'énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, le refroidissement, la production
d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude
sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
- Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de
référence, prenant en compte la zone climatique et l'altitude, établie en fonction de la quantité
d'émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau
chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude
sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
- Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique, sans augmenter la
quantité d'émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou
estimée, du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et
de leur efficacité ;
- Le cas échéant, le dernier document en date mentionné à l'article R. 224-33 ou R. 224-
41-8 du code de l'environnement ;
- Des éléments d'appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment à
assurer un confort thermique en période estivale.
Lorsqu'un bâtiment ou une partie de bâtiment est doté d'un dispositif collectif, le propriétaire de
ce dispositif collectif, son mandataire ou, le cas échéant, le syndic de copropriété fournit à la
personne qui demande un diagnostic de performance énergétique et aux frais de cette dernière :
- Si le bâtiment ou la partie de bâtiment dispose d'un dispositif collectif de chauffage, de

refroidissement, de production d'eau chaude sanitaire ou de ventilation :
o Une description de ces équipements collectifs, de leurs auxiliaires et de
leur mode de gestion ;
o Les modalités de répartition des frais liés aux consommations énergétiques
de ces équipements ;
- Pour les autres dispositifs collectifs, tels l'enveloppe extérieure, la toiture, les planchers,
plafonds et cloisons intérieures donnant sur des locaux non chauffés, tout document à sa
disposition permettant de renseigner sur les caractéristiques pertinentes de ces dispositifs
ayant des incidences sur les consommations énergétiques, notamment les dates et
descriptions des travaux d'isolation thermique réalisés, les factures afférentes ainsi que les
diagnostics techniques réalisés.
La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est fixée à dix ans.
Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le
1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :
- Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides
jusqu'au 31 décembre 2022 ;
44
- Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au
31 décembre 2024.
B. Construction de bâtiments
Les exigences de performance énergétique et environnementale s’appliquent à la construction de
bâtiments d’habitation qui font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une
déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2022, à l’exclusion des cas où la
construction a donné lieu à la signature, avant le 1er octobre 2021, d’un contrat de louage
d’ouvrage, ou d’un contrat de construction de maison individuelle. Ces dispositions s’appliquent à
la construction de bâtiments ou parties de bâtiments de bureaux ou d’enseignement primaire ou
secondaire qui font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable
déposée à compter du 1er juillet 2022. Elles s’appliquent également à la construction de parcs de
stationnement associés à ces bâtiments.
Les résidences de tourisme disposant d'un local de sommeil, d'une cuisine et de sanitaires sont
soumises aux règles applicables aux bâtiments à usage d'habitation fixées par la présente section.
Ces dispositions, à compter du 1er janvier 2023, à la construction de bâtiments d'habitation, de

bureaux, ou d'enseignement primaire ou secondaire exonérés de demande de permis de
construire et de déclaration préalable au titre des habitations légères de loisir et des constructions
provisoires. Un arrêté des ministres chargés de l'énergie et de la construction précise les
catégories de bâtiments concernées.
La présente section ne s'applique pas en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et

à Mayotte.
Pour les constructions de bâtiments d'une surface inférieure à 50 m2 et pour les extensions de
bâtiments d'une surface inférieure à 150 m2 ces dispositions s'appliquent jusqu'au 31 décembre
2022.
La construction de tout bâtiment ou partie de bâtiment atteint des résultats minimaux dans les
domaines suivants :
- Le besoin en énergie du bâtiment, calculé pour des conditions de fonctionnement

définies, pour le chauffage, le refroidissement et l'éclairage, est inférieur ou égal à un
besoin maximal en énergie, exprimé en points ;
- La consommation d'énergie primaire et la consommation d'énergie primaire non
renouvelable du bâtiment, calculées pour des conditions de fonctionnement définies,
pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage, la
mobilité des occupants interne au bâtiment, les auxiliaires de chauffage, de
refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, sont inférieures ou égales
respectivement à une consommation d'énergie primaire maximale et à une consommation
d'énergie primaire non renouvelable maximale, exprimée en kWh/ m2/ an ;
- L'impact sur le changement climatique de la consommation d'énergie primaire
mentionnée au 2° est inférieur ou égal à un impact maximal. L'indice global est exprimé
en kgCO2eq/ m2 ;
45
- L'impact sur le changement climatique lié aux composants du bâtiment, à leur transport,
leur installation et l'ensemble du chantier de construction, leur utilisation à l'exclusion des
besoins en énergie et en eau de la phase d'exploitation du bâtiment, leur maintenance, leur
réparation, leur remplacement et leur fin de vie, évalué sur l'ensemble du cycle de vie du
bâtiment, est inférieur ou égal à un impact maximal. L'évaluation de cet impact prend en
compte le stockage, pendant la vie du bâtiment, de carbone issu de l'atmosphère ainsi que
les charges et bénéfices liés à la valorisation des composants en fin de vie. L'indice global
est exprimé en kgCO2eq/ m2 ;
- Le nombre de degrés-heures d'inconfort estival, exprimé en° C. h ;
- L'impact sur le changement climatique du bâtiment, évalué sur l'ensemble de son cycle de
vie, est calculé à titre informatif. L'évaluation de cet impact prend en compte le stockage,
pendant la vie du bâtiment, de carbone issu de l'atmosphère ainsi que les charges et
bénéfices liés à la valorisation des composants en fin de vie. L'indice global est exprimé
en kgCO2eq/ m2 ;
- La quantité de carbone issu de l'atmosphère et stocké dans le bâtiment, qui est exprimée
en kg/ m2, est calculée à titre informatif.
Les résultats minimaux sont fixés, par catégorie de bâtiment et en fonction de leur localisation
géographique, en annexe au présent article. Les modalités de calcul des indicateurs ainsi que de
leurs paramètres de modulations, sont fixés par arrêté des ministres chargés de l'énergie et de la
construction.
Les dispositions des 1er, 3ème, 5èmes et 6èmes points énoncés ci-dessus ne s'appliquent qu'aux
parties de bâtiments qui, en utilisation normale, sont chauffées à une température supérieure à
12° C ou refroidies à une température inférieure à 30° C, et aux parcs de stationnement associés.
À compter du 1er janvier 2023, ils seront soumis aux dispositions de la présente section.
Des caractéristiques techniques minimales de certains ensembles de composants du bâtiment

concourant à la performance énergétique et environnementale, à la qualité sanitaire ou au confort
thermique seront définies, en fonction, le cas échéant, de la catégorie du bâtiment ou de sa
localisation géographique, par arrêté des ministres chargés de l'énergie et de la construction.
L'atteinte des résultats minimaux de performances énergétiques et de certaines exigences

minimales est vérifiée suivant une méthode de calcul définie par arrêté des ministres chargés de
l'énergie et de la construction. Elle précise, notamment, les règles et hypothèses de calcul à
prendre en compte. Pour certaines catégories de bâtiments, une méthode d'application simplifiée
peut être prévue.
Lorsque la méthode de calcul n'est pas applicable en raison des spécificités du projet, d'un
système, ou du fait de la création ou de la modification conséquente d'un réseau de chaleur ou de
froid, le maître d'ouvrage peut proposer une adaptation, spécifique à ce projet, système ou réseau,
de la méthode de vérification de l'atteinte des résultats, soumise à l'approbation des ministres
chargé de l'énergie et de la construction. L'approbation d'un projet de construction n'est pas
obligatoire lorsqu'une attestation de respect des objectifs, et portant sur un autre sujet que la
performance énergétique, prévoit les données d'entrées spécifiques à la solution d'effet équivalent
46
concernée permettant d'appliquer la méthode de calcul. Un arrêté des ministres chargés de
l'énergie et de la construction détermine les modalités d'application de ces dispositions.
Les données utilisées pour le calcul des valeurs de performances doivent être conservées par le
maître d’ouvrage, après l’achèvement des travaux et pendant au minimum au moins six ans à
compter du dépôt de la déclaration d’urbanisme requise. Elles sont communiquées au premier
acquéreur du bâtiment et, dans la limite de la durée de la conservation, à leur demande, aux
acquéreurs ultérieurs, aux personnes habilités, à toute personne chargée d’établir une attestation
de prise en compte des règles de construction de la présente section, et à toute personne chargée
d’établir le diagnostic de performance énergétique.
Ces exigences de performance énergétique s’appliquent également à tous les projets de

construction de bâtiment devant faire l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une
déclaration préalable, et figurant dans la liste suivante :
- Établissements d'accueil de la petite enfance ;

- Zone d'hébergement des bâtiments d'enseignement secondaire ;
- Bâtiments universitaires d'enseignement et de recherche ;
- Hôtels ;
- Restaurants ;
- Commerces ;
- Gymnases et salles de sports, y compris vestiaires ;
- Établissements de santé ;
- Établissements d'hébergement pour personnes âgées et établissements d'hébergement
pour personnes âgées dépendantes ;
- Aérogares ;
- Tribunaux, palais de justice ;
- Bâtiments à usage industriel et artisanal.
Ces dispositions sont applicables à tous les projets de construction de bâtiment ou parties de
bâtiments ayant donné lieu à la signature, avant le 1er octobre 2021, d'un contrat de louage
d'ouvrage, ou d'un contrat de construction de maison individuelle. Ces dispositions sont
également applicables jusqu'au 30 juin 2022 à tous les projets de construction de bâtiments de
bureaux, ou d'enseignement primaire ou secondaire devant faire l'objet d'une demande de permis
de construire ou d'une déclaration préalable.
Les constructions de bâtiments respectent des caractéristiques thermiques ainsi que les conditions
suivantes :
- La consommation conventionnelle d'énergie d'un bâtiment pour le chauffage, le

refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage, les auxiliaires de
chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, est inférieure ou
égale à une consommation maximale ;
- Le besoin conventionnel en énergie d'un bâtiment pour le chauffage, le refroidissement et
l'éclairage est inférieur ou égal à un besoin maximal en énergie ;
- Pour certains types de bâtiments, la température intérieure conventionnelle atteinte en été
est inférieure ou égale à la température intérieure conventionnelle de référence.
47
Dans tous les cas, est réputée à énergie positive une construction qui vise l'atteinte d'un équilibre
entre sa consommation d'énergie non renouvelable et sa production d'énergie renouvelable
injectée dans le réseau, dont le bilan énergétique est inférieur à un seuil défini par arrêté, qui peut
être modulé en fonction de la localisation, des caractéristiques et de l'usage de la construction.
Ce bilan est défini par la différence, exprimée en énergie primaire, entre la quantité d'énergie qui
n'est ni renouvelable, ni de récupération, consommée par le bâtiment et la quantité d'énergie
renouvelable ou de récupération produite et injectée dans le réseau par la construction et ses
espaces attenants. Les énergies renouvelables et de récupération sont celles définies aux 1° et 2°
de l'article R. 712-1 du code de l'énergie. Le bilan énergétique porte sur l'ensemble des usages
énergétiques dans la construction.
Les constructions de bâtiments comportant une quantité minimale de carbone issu de

l'atmosphère et stocké dans les produits de construction ou de décoration peuvent prétendre à
l'obtention d'un label "bâtiment biosourcé". Un arrêté du ministre chargé de la construction
détermine les conditions d'attribution de ce label.
Un autre arrêté des ministres chargés de la construction et de l'énergie détermine les conditions
d'attribution à un bâtiment existant du label "haute performance énergétique rénovation”.
C. Bâtiments existants
Les mesures d’amélioration du bâti pour lutter contre le réchauffement climatique s’appliquent
également aux bâtiments existants, ou parties de bâtiments, à l'exception des catégories suivantes
de bâtiments :
- Les bâtiments et parties de bâtiments dans lesquels il n'est pas utilisé d'énergie pour
réguler la température intérieure ;
- Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à
deux ans ;
- Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher au sens de l'article R. 111-22 du
code de l'urbanisme est inférieure à 50 m2 ;
- Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à
l'habitation, qui ne demandent qu'une faible quantité d'énergie pour le chauffage, la production
d'eau chaude sanitaire ou le refroidissement ;
- Les bâtiments servant de lieux de culte ;
- Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du
patrimoine, lorsque l'application des dispositions du présent chapitre aurait pour effet de modifier
leur caractère ou leur apparence de manière inacceptable.
Lorsque le coût total prévisionnel de travaux de rénovation portant soit sur l'enveloppe d'un
bâtiment d'une surface hors œuvre nette supérieure à 1000 m2 et ses installations de chauffage,
de production d'eau chaude, de refroidissement, de ventilation et d'éclairage, soit sur sa seule
enveloppe est supérieur à 25 % de sa valeur, le maître d'ouvrage doit améliorer sa performance
énergétique.
Sont pris en compte pour calculer le coût des travaux, le montant des travaux décidés ou financés
au cours des deux dernières années et pour déterminer la valeur du bâtiment, le produit de la
48
surface hors œuvre nette dans sa définition applicable avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance
n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 portant réforme de la surface de plancher par un coût de
construction défini par arrêté du ministre chargé de la construction.
Sauf dans le cas des travaux visés ci-dessus, les caractéristiques thermiques et les performances
énergétiques des équipements, installations, ouvrages ou systèmes doivent être conformes aux
prescriptions fixées par un arrêté des ministres chargés de la construction et de l'énergie, lorsqu'ils
sont mis en place, installés ou remplacés.
Ces dispositions s'appliquent :
- aux éléments constitutifs de l'enveloppe du bâtiment ;

- aux systèmes de chauffage ;
- aux systèmes de production d'eau chaude sanitaire ;
- aux systèmes de refroidissement ;
- aux équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable ;
- aux systèmes de ventilation ;
- aux systèmes d'éclairage des locaux.
Lors de travaux importants de ravalement ou de réfection de toiture sur des bâtiments existants,
des travaux d'isolation thermique sont réalisés, à moins que cette isolation ne soit pas réalisable
techniquement ou juridiquement ou qu'il existe une disproportion manifeste entre ses avantages
et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale.
Lors de travaux de rénovation importants sur des bâtiments ou parties de bâtiment existants, sont
installés des équipements de contrôle et de gestion active de l'énergie, à moins que cette
installation ne soit pas réalisable économiquement ou juridiquement, ou qu'il existe une
disproportion manifeste entre ses avantages et ses inconvénients de nature technique ou
économique.
Les bâtiments résidentiels existants font l'objet, lors de travaux d'aménagement de pièces ou de
parties de bâtiment annexes en vue de les rendre habitables, de travaux d'amélioration de la
performance énergétique de ces pièces ou de ces parties de bâtiment annexes.
Lorsqu'un maître d'ouvrage réalise dans un bâtiment à usage d'habitation des travaux
d'aménagement en vue de rendre habitable un comble, un garage annexe ou toute autre pièce non
habitable, d'une surface minimale de plancher de 5 m2, non enterrée ou semi-enterrée, il réalise
des travaux d'isolation thermique des parois opaques donnant sur l'extérieur conformes aux
prescriptions définies, pour les parois concernées.
Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas lorsque les travaux d'isolation engendrent
un risque de pathologie du bâti, qui doit être attesté par un homme de l'art selon les modalités
prévues au 1° de l'article R. 173-6.
Les nouveaux équipements, ouvrages ou installations mis en place dans des bâtiments existants
respectent des caractéristiques énergétiques qui sont fonction des catégories de bâtiments.
L'amélioration de la performance énergétique est obtenue :
49
- soit en maintenant la consommation en énergie pour le chauffage, la ventilation, le
refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire et, dans les locaux tertiaires, pour l'éclairage,
en dessous de seuils fixés en fonction des catégories de bâtiments par un arrêté des ministres
chargés de la construction et de l'énergie ;
- soit en appliquant une solution technique adaptée au type du bâtiment, définie par arrêté
des ministres chargés de la construction et de l'énergie.
Les travaux réalisés ne doivent pas dégrader le confort d'été préexistant. Ils ne doivent pas
augmenter les points de condensation, ni entraîner un risque de détérioration du bâti.
Sauf dans le cas des travaux décrit ci-dessus, les caractéristiques thermiques et les performances
énergétiques des équipements, installations, ouvrages ou systèmes doivent être conformes aux
prescriptions fixées par un arrêté des ministres chargés de la construction et de l'énergie, lorsqu'ils
sont mis en place, installés ou remplacés.
Ces dispositions s'appliquent :
- aux éléments constitutifs de l'enveloppe du bâtiment ;

- aux systèmes de chauffage ;
- aux systèmes de production d'eau chaude sanitaire ;
- aux systèmes de refroidissement ;
- aux équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable ;
- aux systèmes de ventilation ;
- aux systèmes d'éclairage des locaux.
Lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux de ravalement importants portant sur des parois de
locaux chauffés donnant sur l'extérieur et constituées en surface à plus de 50 %, hors ouvertures,
de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal, le maître d'ouvrage réalise sur les parois
concernées des travaux d'isolation thermique conformes aux prescriptions techniques fixées ci-
dessus. Il en est de même pour lors de travaux importants de réfection de toiture lors desquels le
maître d’ouvrage réalise des travaux d’isolation thermique.
Sont alors considérés comme travaux de ravalement importants, tous travaux de ravalement
comprenant soit la réfection de l'enduit existant, soit le remplacement d'un parement existant ou
la mise en place d'un nouveau parement, concernant au moins 50 % d'une paroi d'un bâtiment,
hors ouvertures. Pour les travaux de réfection de toiture, les travaux comprennent le
remplacement ou le recouvrement d’au moins 50% de l’ensemble de la couverture, hors
couvertures.
À compter du 1er janvier 2028, la consommation énergétique, déterminée selon la méthode du

diagnostic de performance énergétique, des bâtiments à usage d'habitation n'excède pas le seuil de
330 kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an.
Cette obligation ne s'applique pas :
- Aux bâtiments qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou

patrimoniales, ne peuvent faire l'objet de travaux de rénovation permettant d'atteindre
une consommation inférieure au seuil ci-dessus ;
50
- Aux bâtiments pour lesquels le coût des travaux permettant de satisfaire cette obligation
est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien.
Par exception, l'obligation ci-dessus s'applique à compter du 1er janvier 2033 pour les
copropriétés :
- Faisant l'objet d'un plan de sauvegarde ;

- Situées dans le périmètre d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat et
inscrite dans le volet de cette opération dédié au redressement d'une ou plusieurs
copropriétés rencontrant des difficultés sur le plan technique, financier, social ou
juridique ;
- Situées dans le périmètre d'une opération de requalification de copropriétés dégradées ;
- Pour lesquelles le juge a désigné un administrateur provisoire ;
- Déclarées en état de carence.
À compter du 1er janvier 2022, en cas de vente ou de location d'un bien immobilier à usage
d'habitation dont la consommation énergétique excède le seuil mentionné plus haut, l'obligation
définie est mentionnée dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les
actes de vente ou les baux concernant ce bien.
À compter du 1er janvier 2028, en cas de vente ou de location d'un bien immobilier à usage
d'habitation dont la consommation énergétique excède le seuil, le non-respect de l'obligation
définie est mentionné dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les
actes de vente ou les baux concernant ce bien.
D. Suivi de l’efficacité énergétique et environnementale

Des actions de réduction de la consommation d'énergie finale sont mises en œuvre dans les
bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire afin de parvenir à une
réduction de la consommation d'énergie finale pour l'ensemble des bâtiments soumis à
l'obligation d'au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à 2010.
Ces actions s'inscrivent en cohérence avec les objectifs fixés par la stratégie nationale de
développement à faible intensité de carbone.
Tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments soumis à l'obligation doit atteindre,
pour chacune des années 2030, 2040 et 2050, les objectifs suivants :
- Soit un niveau de consommation d'énergie finale réduit, respectivement, de 40 %, 50 % et

60 % par rapport à une consommation énergétique de référence qui ne peut être
antérieure à 2010 ;
- Soit un niveau de consommation d'énergie finale fixé en valeur absolue, en fonction de la
consommation énergétique des bâtiments nouveaux de leur catégorie.
Les objectifs ci-dessus peuvent être modulés en fonction :
- De contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales relatives aux bâtiments

concernés ;
- D'un changement de l'activité exercée dans ces bâtiments ou du volume de cette activité ;
51
- De coûts manifestement disproportionnés des actions par rapport aux avantages attendus
en termes de consommation d'énergie finale.
La chaleur fatale autoconsommée par les bâtiments soumis à obligation peut être déduite de la
consommation, contribuant ainsi à atteindre les objectifs.
La consommation d'énergie liée à la recharge de tout véhicule électrique et hybride rechargeable

est déduite de la consommation énergétique du bâtiment et n'entre pas dans la consommation de
référence.
Les propriétaires des bâtiments ou des parties de bâtiments et, le cas échéant, les preneurs à bail
sont soumis à ces obligations pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en
raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations. Ils définissent ensemble les actions
destinées à respecter cette obligation et mettent en œuvre les moyens correspondants chacun en
ce qui les concerne, en fonction des mêmes dispositions contractuelles.
Pour l'application de ces mesures :
- un " immeuble collectif pourvu d'une distribution d'eau chaude commune " est un
immeuble qui comprend au moins deux locaux occupés à titre privatif et alimentés en eau chaude
par une même installation ;
- un « immeuble collectif pourvu d'une installation centrale de chauffage ou alimenté par
un réseau de chaleur, ou pourvu d'une installation centrale de froid » est un immeuble qui
comprend au moins deux locaux destinés à être occupés à titre privatif et chauffés ou refroidis,
selon le cas, par une même installation ;
- un " local occupé à titre privatif " est constitué par la pièce ou l'ensemble des pièces
réservées à la jouissance exclusive de personnes physiques ou morales ;
- " les immeubles de classe A " sont les immeubles ayant fait l'objet d'une demande de
permis de construire, d'une demande de prorogation de permis de construire ou d'une déclaration
préalable de travaux au sens de l'ancien article L. 430-3 du code de l'urbanisme postérieure au 30
juin 1975 ;
- tous les autres immeubles relèvent de la " classe B ".
Chaque partie assure la transmission des consommations d'énergie des bâtiments ou parties de
bâtiments la concernant pour assurer le suivi du respect de son obligation.
L'évaluation du respect de l'obligation est annexée, à titre d'information :
- En cas de vente, à la promesse ou au compromis de vente et, à défaut, à l'acte authentique

de vente ;
- En cas de location, au contrat de bail.
Tout bâtiment collectif d'habitation ou mixte pourvu d'une installation centrale de chauffage doit
comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler
la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. Tout bâtiment
collectif d'habitation ou mixte pourvu d'une installation centrale de froid doit comporter, quand
la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de froid
fournie à chaque local occupé à titre privatif. Le propriétaire de l'immeuble ou, en cas de
52
copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic s'assure que l'immeuble
comporte des installations répondant à ces obligations.
Nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires, les frais de chauffage, de

refroidissement et de fourniture d'eau chaude mis à la charge des occupants comprennent, en
plus des frais fixes, le coût des quantités de chaleur et de froid calculées comme il est dit ci-
dessus.
Lorsqu'il n'est pas rentable ou techniquement possible d'utiliser des compteurs individuels pour
déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés
pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l'installation de tels
répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. Dans ces cas, d'autres méthodes
rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre
privatif sont envisagées.
Les bâtiments à usage tertiaire, neufs ou existants, sont équipés, lorsque cela est techniquement et
économiquement réalisable, de systèmes d'automatisation et de contrôle du bâtiment.
Dans les bâtiments à usage tertiaire, l'annexe environnementale comporte les éléments suivants,
fournis par le bailleur :
1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements
existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à
la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ;
2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes dont il a
l'exploitation ;
3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a
l'exploitation ;
4° La quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement et,
le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement
spécifique.
Cette annexe environnementale comporte les éléments suivants, fournis par le preneur :
1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements qu'il a
mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au
refroidissement, à la ventilation, à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié à son activité
spécifique ;
2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans
les locaux loués ou dont il a l'exploitation ;
3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a
l'exploitation ;
4° La quantité annuelle de déchets générée à partir des locaux loués, si le preneur en assure le
traitement, et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un
traitement spécifique.
Le preneur et le bailleur établissent, selon la périodicité qu'ils fixent, un bilan de l'évolution de la

performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la base de ce
53
bilan, les deux parties s'engagent sur un programme d'actions visant à améliorer la performance
énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.
Les activités tertiaires qui donnent lieu à l'obligation de réduction de la consommation d'énergie
finale sont des activités marchandes ou des activités non marchandes.
Sont assujettis aux obligations les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail de :
1° Tout bâtiment hébergeant exclusivement des activités tertiaires sur une surface de plancher
supérieure ou égale à 1 000 m2 ; les surfaces de plancher consacrées, le cas échéant, à des activités
non tertiaires accessoires aux activités tertiaires sont prises en compte pour l'assujettissement à
l'obligation ;
2° Toutes parties d'un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires sur une surface
de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m2 ;
3° Tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site dès lors
que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée
supérieure ou égale à 1 000 m2.
Lorsque des activités tertiaires initialement hébergées dans un bâtiment, une partie de bâtiment
ou un ensemble de bâtiments soumis à l'obligation cessent, les propriétaires et, le cas échéant, les
preneurs à bail qui continuent à y exercer des activités tertiaires restent soumis à l'obligation
même si les surfaces cumulées hébergeant des activités tertiaires deviennent inférieures à 1 000
m2. Il en est de même, à la suite d'une telle cessation, des propriétaires et, le cas échéant, des
preneurs à bail qui exercent une activité tertiaire supplémentaire dans le bâtiment, la partie de
bâtiment ou l'ensemble de bâtiments.
La surface de plancher est définie par l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme.
Ne sont pas soumis aux obligations les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail :
1° Des constructions ayant donné lieu à un permis de construire à titre précaire mentionné à
l'article R. * 433-1 du code de l'urbanisme ;
2° Des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments destinés au culte ;
3° Des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments dans lesquels est exercée une
activité opérationnelle à des fins de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire.
En cas de changement de nature d'une activité tertiaire dans un bâtiment, une partie de bâtiment
ou un ensemble de bâtiments, les nouveaux objectifs à prendre en considération pour
l'application de l'obligation sont les suivants :
1° Le nouvel objectif de consommation d'énergie finale aux horizons 2030, 2040 et 2050, est
établi sur la base du niveau de consommation de référence initial, auquel est appliqué le rapport
entre les niveaux de consommation fixés en valeur absolue d'une part pour la nouvelle activité,
d'autre part pour l'activité précédente ;
2° Le nouvel objectif de consommation d'énergie finale fixé en valeur absolue aux mêmes
horizons est celui correspondant à la nouvelle activité.
54
Le changement éventuel de type d'énergie utilisée ne doit entraîner aucune dégradation du niveau
des émissions de gaz à effet de serre.
La modulation des objectifs de réduction de consommation d'énergie finale peut être mise en
œuvre lorsque certaines actions susceptibles de contribuer à l'atteinte de l'objectif :
1° Font courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos
couvert du bâtiment ;
2° Entraînent des modifications importantes de l'état des parties extérieures ou des éléments
d'architecture et de décoration de la construction, en contradiction avec les règles et prescriptions
prévues pour :
- les monuments historiques classés ou inscrits, les sites patrimoniaux remarquables ou les
abords des monuments historiques ;
- les sites inscrits ou classés ;
- les constructions mentionnées aux dispositions des articles L. 151-18 et L. 151-19 du
code de l'urbanisme relatives à l'aspect extérieur des constructions et les conditions d'alignement
sur la voirie et de distance minimale par rapport à la limite séparative et l'aménagement de leurs
abords ;
- le bâtiment, immeuble ou ensemble architectural ayant reçu le label mentionné à l'article
L. 650-1 du code du patrimoine ;
3° Ne sont pas conformes à toutes autres servitudes relatives notamment au droit des sols, au
droit de propriété, à la sécurité des biens et des personnes ou à l'aspect des façades et à leur
implantation.
Les conditions de la modulation sont précisées par arrêté des ministres chargés de la
construction, de l'énergie, de la culture, du domaine et des outre-mer.
La modulation des objectifs de réduction de la consommation d'énergie finale en fonction du

volume d'activité est mise en œuvre à partir des indicateurs d'intensité d'usage de référence
spécifiques à chaque catégorie d'activités, dans les conditions fixées par arrêté pris par les
ministres chargés de la construction, de l'énergie, du domaine et des outre-mer.
La modulation des objectifs de réduction de la consommation d'énergie finale en raison des coûts
manifestement disproportionnés des actions nécessaires par rapport aux avantages attendus est
mise en œuvre sur la base d'une argumentation technique et financière.
Un arrêté des ministres chargés de l'énergie, de la construction, du domaine et des outre-mer

détermine, selon la nature des actions envisagées, les durées de retour sur investissement au-delà
desquelles les coûts de ces actions, déduction faite des aides financières perçues, sont
disproportionnés.
Sauf si elle ne porte que sur le volume de l'activité exercée, la modulation des objectifs de
réduction de consommation d'énergie finale fait l'objet d'un dossier technique établi sous la
responsabilité du propriétaire et, le cas échéant, du preneur à bail et présentant les justifications
de ces modulations. Un arrêté des ministres chargés de la construction, de l'énergie, de la culture,
du domaine et des outre-mer précise le contenu de ce dossier et les modalités de son
établissement.
55
Une plate-forme numérique est mise en place par l'État ou, sous son contrôle, par un opérateur
désigné par arrêté des ministres chargés de la construction et de l'énergie.
Pour chaque bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiment soumis à l'obligation de

réduction de la consommation d'énergie finale, le propriétaire et, le cas échéant, le preneur à bail
déclarent sur la plate-forme :
1° La ou les activités tertiaires qui y sont exercées ;

2° La surface des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments soumis à l'obligation
;
3° Les consommations annuelles d'énergie par type d'énergie, des bâtiments, parties de bâtiments
ou ensembles de bâtiments ;
4° Le cas échéant, l'année de référence et les consommations de référence associées, par type
d'énergie, avec les justificatifs correspondants ;
5° Le cas échéant, le renseignement des indicateurs d'intensité d'usage relatifs aux activités
hébergées ;
6° Le cas échéant, les modulations. La modulation qui porte sur le volume de l'activité est
effectuée automatiquement par la plate-forme numérique sur la base des indicateurs d'intensité
d'usage spécifiques aux activités concernées ;
7° Le cas échéant, la comptabilisation des consommations d'énergie finale liées à la recharge des
véhicules électriques ou hybrides rechargeables.
Chaque année à partir de 2021 sont transmises, au plus tard le 30 septembre, les données relatives
à l'année précédente.
Dans le cas où une activité tertiaire au sein du bâtiment, de la partie de bâtiment ou de l'ensemble
de bâtiments soumis à l'obligation cesse, la consommation de référence est conservée sur la plate-
forme numérique jusqu'à la reprise éventuelle d'une activité tertiaire.
La déclaration annuelle des consommations d'énergie sur la plate-forme numérique est réalisée
par le propriétaire ou par le preneur à bail, selon leur responsabilité respective en fonction des
dispositions contractuelles régissant leurs relations, et dans le cadre des dispositions relatives aux
droits d'accès sur la plate-forme numérique. Ils peuvent déléguer la transmission de leurs
consommations d'énergie à un prestataire ou, sous réserve de leur capacité technique, aux
gestionnaires de réseau de distribution d'énergie. Le preneur à bail peut déléguer cette
transmission de données au propriétaire.
Les propriétaires et les preneurs à bail se communiquent mutuellement les consommations

annuelles énergétiques réelles de l'ensemble des équipements et des systèmes dont ils assurent
respectivement l'exploitation.
La plate-forme génère automatiquement, pour chaque bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble

de bâtiments :
1° La modulation qui porte sur le volume de l'activité, sur la base des indicateurs d'intensité
d'usage spécifiques à l'activité concernée ;
2° Les consommations annuelles d'énergie finale ajustées en fonction des variations climatiques,
par type d'énergie ;
56
3° Une information sur les émissions de gaz à effet de serre correspondant aux consommations
énergétiques annuelles, selon les différents types d'énergie ;
4° L'attestation numérique annuelle.
Chaque année, le gestionnaire de la plate-forme numérique procède à l'exploitation et à la

consolidation des données recueillies pour tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles
de bâtiments soumis à l'obligation.
Au plus tard les 31 décembre 2031, 2041 et 2051, le gestionnaire de la plate-forme numérique
vérifie, pour l'ensemble des assujettis à l'obligation, que les objectifs fixés ont été atteints. Le cas
échéant, le dossier technique qui permet de justifier la modulation de l'objectif, est tenu à la
disposition des agents chargés des contrôles.
Les consommations d'énergie finale prises en compte pour la vérification du respect des objectifs
sont les consommations énergétiques ajustées des variations climatiques.
Pour la vérification du respect de ces objectifs, les assujettis peuvent mutualiser les résultats à
l'échelle de tout ou partie de leur patrimoine soumis à l'obligation, dans des conditions prévues
par un arrêté des ministres chargés de la construction, de l'énergie et du domaine.
L'évaluation du respect de l'obligation est réalisée sur la base de la dernière attestation numérique
annuelle.
Les consommations d'énergie finale et les objectifs de consommation sont publiés sur la base de
l'attestation numérique annuelle générée par la plate-forme numérique. Cette publication est
complétée par une évaluation de l'émission de gaz à effet de serre correspondant aux données de
consommation d'énergie, exprimée en kg de CO2 équivalent par mètre carré.
La publication est réalisée soit par voie d'affichage, à un endroit visible et facilement accessible,
soit par tout autre moyen pertinent au regard de l'activité tertiaire, des personnels et
éventuellement du public concerné, permettant un accès aisé à l'information.
E. Entretien et renouvellement des systèmes techniques

Les bâtiments neufs sont équipés, lorsque cela est techniquement et économiquement réalisable,
d'un système de régulation automatique de la température par pièce ou, si cela est justifié, par
zone chauffée du bâtiment.
Les bâtiments existants sont équipés, lors de l'installation ou du remplacement du générateur de

chaleur du système de chauffage, d'un système de régulation automatique de la température par
pièce ou, si cela est justifié, par zone de chauffage, lorsque cela est techniquement et
économiquement réalisable.
Sont nulles et de nul effet toutes stipulations contractuelles relatives à l'exploitation des
installations de chauffage et de climatisation ou se référant à cette exploitation notamment pour
la gestion des immeubles lorsqu'elles comportent des modalités de rémunération des services
favorisant l'accroissement de la quantité d'énergie consommée.
On entend par :
57
- Système de chauffage : la combinaison des composantes nécessaires pour assurer
l'augmentation contrôlée de la température de l'air intérieur ;
- Système de climatisation : la combinaison des composantes nécessaires pour assurer une
forme de traitement de l'air intérieur, par laquelle la température est contrôlée ou peut
être abaissée ;
- Système de ventilation : la combinaison des composantes nécessaires pour assurer le
renouvellement de l'air intérieur ;
- Système technique de bâtiment : tout équipement technique de chauffage des locaux, de
refroidissement des locaux, de ventilation, de production d'eau chaude sanitaire,
d'éclairage intégré, d'automatisation et de contrôle des bâtiments, de production
d'électricité sur site d'un bâtiment ou d'une unité de bâtiment, ou combinant plusieurs de
ces systèmes, y compris les systèmes utilisant une énergie renouvelable ;
- Système d'automatisation et de contrôle de bâtiment : tout système comprenant tous les
produits, logiciels et services d'ingénierie à même de soutenir le fonctionnement efficace
sur les plans énergétique et économique, et sûr, des systèmes techniques de bâtiment au
moyen de commandes automatiques et en facilitant la gestion manuelle de ces systèmes
techniques de bâtiment ;
- Zone fonctionnelle : toute zone dans laquelle les usages sont homogènes ;
- Interopérable : la capacité que possède un produit ou un système à communiquer et
interagir avec d'autres produits ou systèmes dans le respect des exigences de sécurité ;
- Générateur de chaleur : la partie du système de chauffage, composée d'une ou plusieurs
unités et qui produit la chaleur utile à l'aide d'un ou plusieurs des processus suivants :
o Combustion de combustibles ;
o Effet Joule, dans les éléments de chauffage d'un système de chauffage à résistance
électrique ;
o Capture de la chaleur de l'air ambiant, de l'air extrait de la ventilation, ou de l'eau
ou d'une source de chaleur souterraine à l'aide d'une pompe à chaleur ;
o Échange de chaleur avec un réseau de chaleur urbain ou un système permettant la
récupération de chaleur fatale.
Sont munis d'un système d'automatisation et de contrôle, les bâtiments dans lesquels sont
exercées des activités tertiaires marchandes ou non marchandes, y compris ceux appartenant à
des personnes morales du secteur primaire ou secondaire, équipés d'un système de chauffage ou
d'un système de climatisation, combiné ou non avec un système de ventilation, dont la puissance
nominale utile est supérieure à 290 kW.
Sont assujettis à ces obligations le ou les propriétaires des systèmes de chauffage ou de

climatisation des bâtiments.
Pour les bâtiments dont la génération de chaleur ou de froid est produite par échange de chaleur
ou de froid avec un réseau de chaleur ou de froid urbain, la puissance du générateur à considérer
est celle de la station d'échange.
Ces obligations sont applicables :
- Aux bâtiments dont le permis de construire est déposé un an après la publication du

décret n° du 2020, sauf si leur propriétaire produit une étude établissant que l'installation
58
d'un système d'automatisation et de contrôle n'est pas réalisable avec un temps de retour
sur investissement inférieur à six ans ; dans ces bâtiments, l'ensemble des systèmes
techniques sont reliés au système d'automatisation et de contrôle ;
- Aux autres bâtiments, au plus tard le 1er janvier 2025, sauf si leur propriétaire produit une
étude établissant que l'installation d'un système d'automatisation et de contrôle n'est pas
réalisable avec un temps de retour sur investissement inférieur à six ans ; dans ces
bâtiments, sont reliés au système d'automatisation et de contrôle les systèmes techniques
avec lesquels la connexion est réalisable avec un temps de retour sur investissement
inférieur à 6 ans, déduction faite des aides financières publiques. Toutefois, dès lors qu'un
système technique fait l'objet d'un renouvellement total ou partiel, il est relié au système
d'automatisation et de contrôle.
Les systèmes d'automatisation et de contrôle des bâtiments :

- Suivent, enregistrent et analysent en continu, par zone fonctionnelle et à un pas de temps
horaire, les données de production et de consommation énergétique des systèmes
techniques du bâtiment et ajustent les systèmes techniques en conséquence. Ces données
sont conservées à l'échelle mensuelle pendant cinq ans ;
- Situent l'efficacité énergétique du bâtiment par rapport à des valeurs de référence,
correspondant aux données d'études énergétiques ou caractéristiques de chacun des
systèmes techniques ; ils détectent les pertes d'efficacité des systèmes techniques et
informent l'exploitant du bâtiment des possibilités d'amélioration de l'efficacité
énergétique ;
- Sont interopérables avec les différents systèmes techniques du bâtiment ;
- Permettent un arrêt manuel et la gestion autonome d'un ou plusieurs systèmes techniques
de bâtiment.
Les systèmes techniques considérés sont ceux reliés au système d'automatisation et de contrôle.
Les données produites et archivées sont accessibles au propriétaire du système d'automatisation

et de contrôle, qui en a la propriété. Celui-ci transmet à chacun des exploitants des différents
systèmes techniques reliés les données qui les concernent.
Les systèmes d'automatisation et de contrôle des bâtiments font l'objet, en vue de garantir leur
maintien en bon état de fonctionnement, de vérifications périodiques par un prestataire externe
ou un personnel interne compétent. Ces vérifications sont encadrées par des consignes écrites
données au gestionnaire du système d'automatisation et de contrôle du bâtiment, qui doivent
préciser la périodicité des interventions, les points à contrôler et prévoir la réparation rapide ou le
remplacement des éléments défaillants de ces systèmes d'automatisation et de contrôle.
Les systèmes techniques reliés à un système d'automatisation et de contrôle des bâtiments sont
exemptés des contrôle et entretiens.
Le propriétaire du système d'automatisation et de contrôle veille à ce que son exploitant soit

formé à son fonctionnement, notamment en ce qui concerne les modalités de son paramétrage.
Sont assujettis à cette obligation le ou les propriétaires des émetteurs reliés au générateur installé
ou remplacé.
59
Ces dispositions ne sont pas applicables dans le cas où le générateur de chaleur du système de
chauffage est un appareil indépendant de chauffage au bois.
Sous cette réserve, elles sont applicables :
- Dans les bâtiments dont le permis de construire est déposé un an après la publication du
décret n°2020-887 du 20 juillet 2020 relatif au système d'automatisation et de contrôle des
bâtiments non résidentiels et à la régulation automatique de la chaleur ;
- Dans les autres bâtiments, dès lors que des travaux d'installation ou de remplacement de
générateurs de chaleur y sont engagés à compter d'un an après la publication du décret du
20 juillet 2020 susmentionné, sauf si les propriétaires produisent une étude établissant que
l'installation d'un système automatique de régulation de la température par pièce ou par
zone chauffée n'est pas réalisable avec un temps de retour sur investissement inférieur à
six ans.
Section 8 : Contrôle et sanctions
A. Droit de visite des bâtiments et de communication des documents

a) Dispositions générales
Le préfet et les collectivités territoriales, ainsi que les fonctionnaires et agents commissionnés à
cet effet par le maire ou le ministre chargé de la construction suivant l'autorité dont ils relèvent et
assermentés, peuvent visiter les constructions en cours ou achevées afin de vérifier que ces
dispositions sont respectées et se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à
la réalisation des bâtiments.
Ce droit de visite et de communication s'exerce jusqu'à six ans après l'achèvement des travaux.
Le droit de visite s'exerce entre 6 heures et 21 heures. Toutefois il s'exerce, en dehors de ces
heures, lorsque les lieux sont ouverts au public.
b) Dispositions particulières aux domiciles et locaux d’habitation

Les domiciles et les locaux comportant des parties à usage d'habitation ne peuvent être visités
qu'en présence de leur occupant et avec son assentiment.
Lorsque l'accès à un domicile ou à un local comprenant des parties à usage d'habitation est refusé
ou que la personne ayant qualité pour autoriser l'accès à un tel domicile ou à un tel local ne peut
être atteinte, les visites peuvent être autorisées par ordonnance du juge des libertés et de la
détention du tribunal de grande instance dans le ressort duquel sont situés les lieux ou les locaux
à visiter.
L'ordonnance comporte l'adresse des lieux à visiter, le nom et la qualité des agents habilités à
procéder aux opérations de visite ainsi que les heures auxquelles ces agents sont autorisés à se
présenter.
L'ordonnance est exécutoire par provision.
L'ordonnance est notifiée sur place au moment de la visite à l'occupant des lieux ou à son
représentant, qui en reçoit copie intégrale contre récépissé ou émargement au procès-verbal de
60
visite. En l'absence de l'occupant des lieux ou de son représentant, l'ordonnance est notifiée après
la visite, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La notification est réputée
faite à la date de réception figurant sur l'avis. À défaut de réception, il est procédé à la
signification de l'ordonnance par acte d'huissier de justice.
L'acte de notification comporte mention des voies et délais de recours contre l'ordonnance ayant
autorisé la visite et contre le déroulement des opérations de visite. Il mentionne également que le
juge ayant autorisé la visite peut être saisi d'une demande de suspension ou d'arrêt de cette visite.
La visite s'effectue sous l'autorité et le contrôle du juge des libertés et de la détention qui l'a
autorisée. Le juge des libertés et de la détention peut, s'il l'estime utile, se rendre dans les locaux
pendant l'intervention. À tout moment, il peut décider la suspension ou l'arrêt de la visite. La
saisine du juge des libertés et de la détention aux fins de suspension ou d'arrêt des opérations de
visite n'a pas d'effet suspensif.
La visite est effectuée en présence de l'occupant des lieux ou de son représentant, qui peut se
faire assister d'un conseil de son choix. En l'absence de l'occupant des lieux, les agents chargés de
la visite ne peuvent procéder à celle-ci qu'en présence de deux témoins qui ne sont pas placés
sous leur autorité.
Un procès-verbal relatant les modalités et le déroulement de l'opération et consignant les

constatations effectuées est dressé sur-le-champ par les agents qui ont procédé à la visite. Le
procès-verbal est signé par ces agents et par l'occupant des lieux ou, le cas échéant, son
représentant et les témoins. En cas de refus de signer, mention en est faite au procès-verbal.
L'original du procès-verbal est, dès que celui-ci a été établi, adressé au juge qui a autorisé la visite.
Une copie du procès-verbal est remise ou adressée par lettre recommandée avec demande d'avis
de réception à l'occupant des lieux ou à son représentant.
Le procès-verbal mentionne le délai et les voies de recours.
Pour les nécessités des contrôles qu'ils conduisent, les fonctionnaires et agents publics peuvent se
communiquer spontanément les informations et documents détenus ou recueillis dans l'exercice
de leurs missions de police administrative, sans que puissent y faire obstacle le secret
professionnel et le secret des affaires.
B. Procédure de mise en œuvre des solutions d’effet équivalent

Lorsqu'à l'occasion d'un contrôle est constaté un manquement aux obligations faites en cas de
recours à une solution d'effet équivalent l'agent chargé du contrôle en fait rapport à l'autorité
administrative compétente et remet une copie de ce rapport au maître d'ouvrage.
L'autorité administrative compétente met le maître d'ouvrage en demeure de satisfaire aux

obligations méconnues dans un délai qu'elle détermine et qui ne peut excéder une durée d'un an.
Si le maître d'ouvrage n'a pas déféré à la mise en demeure à l'expiration du délai imparti, l'autorité
administrative compétente peut lui infliger une amende au plus égale à 1 500 €.
Il peut également lui enjoindre d'y satisfaire sous astreinte journalière au plus égale à 150 €
applicable à partir de la notification de l'injonction.
61
Les mesures sont prises après que le maître d'ouvrage a été invité à présenter ses observations
dans un délai déterminé.
C. Dispositions applicables à toutes les catégories de bâtiments

a) Conception, construction, rénovation, aménagement et entretien de bâtiments
Les infractions sont constatées par tous officiers ou agents de police judiciaire, ainsi que par tous
les fonctionnaires et agents de l'État et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par
le maire ou le ministre chargé de la construction et de l'habitation suivant l'autorité dont ils
relèvent et assermentés.
Les fonctionnaires et agents recherchent et constatent ces infractions en quelque lieu qu'elles
soient commises. Toutefois, avant d'accéder aux bâtiments et parties de bâtiment à usage
professionnel, ils sont tenus d'informer le procureur de la République qui peut s'y opposer.
Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu'à preuve du contraire.
Les infractions sont également recherchées et constatées par les agents de contrôle de l'inspection
du travail.
À l'issue de l'achèvement des travaux de bâtiments neufs ou de parties nouvelles de bâtiment

soumis a permis de construire, les infractions peuvent être également constatées par les agents
commissionnés à cet effet et assermentés, au vu d'une attestation établie par un contrôleur
technique, ou une personne sachant technique ou un architecte.
L'interruption des travaux peut être ordonnée soit sur réquisition du ministère public agissant à la
requête du maire ou du fonctionnaire compétent soit, même d'office, par le juge d'instruction
saisi des poursuites ou par le tribunal correctionnel.
L'autorité judiciaire statue après avoir entendu le bénéficiaire des travaux ou l'avoir dûment
convoqué à comparaître dans les quarante-huit heures. La décision judiciaire est exécutoire sur
minute et nonobstant toute voie de recours.
Dès qu'un procès-verbal relevant une des infractions a été dressé, le maire peut également, si
l'autorité judiciaire ne s'est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé l'interruption des
travaux. Copie de cet arrêté est transmise sans délai au ministère public.
L'autorité judiciaire peut à tout moment, d'office ou à la demande, soit du maire ou du

fonctionnaire compétent, soit du bénéficiaire des travaux, se prononcer sur la mainlevée ou le
maintien des mesures prises pour assurer l'interruption des travaux. En tout état de cause, l'arrêté
du maire cesse d'avoir effet en cas de décision de non-lieu ou de relaxe.
Le maire est avisé de la décision judiciaire et en assure, le cas échéant, l'exécution.
Lorsque aucune poursuite n'a été engagée, le procureur de la République en informe le maire qui,
soit d'office soit à la demande de l'intéressé, met fin aux mesures par lui prises.
Le maire peut prendre toutes mesures de coercition nécessaires pour assurer l'application
immédiate de la décision judiciaire ou de son arrêté, en procédant notamment à la saisie des
matériaux approvisionnés et du matériel de chantier.
62
La saisie et, s'il y a lieu, l'apposition des scellés sont effectuées par l'un des agents qui dresse
procès-verbal.
Les pouvoirs qui appartiennent au maire, en vertu des alinéas qui précèdent, ne font pas obstacle
au droit du représentant de l'État dans le département de prendre, dans tous les cas où il n'y
aurait pas été pourvu par le maire et après une mise en demeure restée sans résultat, à l'expiration
d'un délai de vingt-quatre heures, toutes les mesures prévues au présent article. Dans ce cas, le
préfet reçoit, au lieu et place du maire, les avis et notifications.
En cas de continuation des travaux nonobstant la décision judiciaire ou l'arrêté en ordonnant

l'interruption, les personnes encourent un emprisonnement de trois mois et une amende de 45
000 €.
Est puni d'une amende de 45 000 € le fait, pour les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des
travaux, les architectes, les entrepreneurs ou toute autre personne responsable de l'exécution de
travaux, de méconnaître les obligations imposées par les dispositions réglementaires prises pour
leur application ou par les autorisations délivrées en conformité avec leurs dispositions. En cas de
récidive, une peine d'emprisonnement de six mois peut en outre être prononcée.
Les peines prévues ci-dessus sont également applicables :
- En cas d'inexécution, dans les délais prescrits, de tous travaux accessoires d'aménagement
ou de démolition imposés par les autorisations mentionnées au premier alinéa ;
- En cas d'inobservation, par les bénéficiaires d'autorisations accordées pour une durée
limitée ou à titre précaire, des délais impartis pour le rétablissement des lieux dans leur
état antérieur ou la réaffectation du sol à son ancien usage.
Le propriétaire ou l'exploitant responsable de la mise en accessibilité d'un établissement recevant

du public qui n'a pas rempli les obligations prévues est puni des peines prévues ci-dessus.
Les personnes physiques coupables de l'un de ces délits encourent également la peine
complémentaire de publication légale.
Pour toutes ces infractions, les personnes morales encourent les peines suivantes :
- L'amende, suivant les modalités prévues par l'article 131-38 du code pénal ;
- La peine complémentaire prévue au 9° de l'article 131-39 du même code ;
- La peine complémentaire d'interdiction, à titre définitif ou pour une durée de cinq ans
au plus, d'exercer directement ou indirectement une ou plusieurs activités professionnelles ou
sociales, selon les modalités prévues à l'article 131-48 du même code.
En cas de condamnation pour une de ces infractions, le tribunal, au vu des observations écrites
ou après audition du fonctionnaire compétent, statue soit sur la mise en conformité des lieux ou
celle des ouvrages avec les règlements, l'autorisation administrative ou le permis de construire,
soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux
dans leur état antérieur.
63
Le tribunal impartit au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l'utilisation irrégulière du sol un
délai pour l'exécution de l'ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation ; il peut
assortir sa décision d'une astreinte de 3 à 75 € par jour de retard.
Au cas où le délai n'est pas observé, l'astreinte prononcée, qui ne peut être révisée que dans le cas
prévu au troisième alinéa du présent article, court à partir de l'expiration de ce délai jusqu'au jour
où l'ordre a été complétement exécuté.
Si l'exécution n'est pas intervenue dans l'année de l'expiration du délai, le tribunal peut, sur
réquisition du ministère public, relever à une ou plusieurs reprises le montant de l'astreinte, même
au-delà du maximum prévu ci-dessus.
Le tribunal peut autoriser le reversement d'une partie des astreintes lorsque la remise en état
ordonnée aura été régularisée et que le redevable établira qu'il a été empêché d'observer, par une
circonstance indépendante de sa volonté, le délai qui lui a été imparti.
Les astreintes sont recouvrées dans les conditions prévues par les dispositions relatives au
recouvrement des produits communaux, au bénéfice de la commune sur le territoire de laquelle
l'infraction a été commise. À défaut pour le maire de liquider le produit de l'astreinte, de dresser
l'état nécessaire au recouvrement et de le faire parvenir au représentant de l'État dans le
département dans le mois qui suit l'invitation qui lui en est faite par ce fonctionnaire, la créance
est liquidée et l'état est établi et recouvré au profit de l'État.
Si, à l'expiration du délai fixé par le jugement, la démolition, la mise en conformité ou la remise
en état ordonnée n'est pas complétement achevée, le maire ou le fonctionnaire compétent peut
faire procéder d'office à tous travaux nécessaires à l'exécution de la décision de justice aux frais et
risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l'utilisation irrégulière du sol.
Au cas où les travaux porteraient atteinte à des droits acquis par des tiers sur les lieux ou ouvrages
concernés, le maire ou le fonctionnaire compétent ne pourra faire procéder aux travaux
mentionnés à l'alinéa précédent qu'après décision du tribunal de grande instance qui ordonnera, le
cas échéant, l'expulsion de tous occupants.
Le fait de faire obstacle aux fonctions exercées par les autorités, fonctionnaires et agents habilités
à exercer des missions de recherche et de constatation des infractions prévues par le présent code
est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende.
Le propriétaire qui n'a pas exécuté les travaux de ravalement dans les délais prévus à l'article L.
126-3 est puni d'une amende de 3 750 €.
Le non-respect de ces dispositions relatif à la sécurité des piscines est puni de 45 000 € d'amende.
b) Sanctions particulières à certains travaux

Lorsque des opérations de division conduisant à la création de locaux à usage d'habitation au sein
d'un immeuble existant sont réalisées en l'absence de l'autorisation préalable, le représentant de
l'État dans le département peut, après avoir informé l'intéressé de la possibilité de présenter ses
observations dans un délai déterminé, ordonner le paiement d'une amende au plus égale à 15 000
64
€. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal de cette
amende est porté à 25 000 €.
Le produit de l'amende est intégralement versé à l'Agence nationale de l'habitat. L'amende est
proportionnée à la gravité des manquements constatés et ne peut être prononcée plus d'un an à
compter de la constatation des manquements.
Sont punies d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 75 000 € les personnes qui
mettent en vente, en location ou à la disposition d'autrui des locaux destinés à l'habitation et
provenant d'une division réalisée en méconnaissance des interdictions réglementaires.
Les personnes physiques encourent également la peine complémentaire suivante : l'interdiction,

pour une durée de cinq ans au plus, d'exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que
les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre
l'infraction. Cette interdiction n'est toutefois pas applicable à l'exercice d'un mandat électif ou de
responsabilités syndicales.
Les peines encourues par les personnes morales sont :
- L'amende, selon les modalités prévues par l'article 131-38 du code pénal ;
- Les peines complémentaires prévues aux 2°, 4°, 8° et 9° de l'article 131-39 du même
code. Pour l'application du 8°, la confiscation porte sur le fonds de commerce ou sur
l'immeuble destiné à l'hébergement des personnes et ayant servi à commettre l'infraction.
Lorsque tout ou partie d'un bâtiment est occupé par des locataires ou des occupants de bonne foi
et que des travaux effectués présentent un caractère abusif et vexatoire, le juge saisi en référé peut
prescrire l'interdiction ou l'interruption des travaux. Il peut ordonner leur interdiction ou leur
interruption, sous astreinte le cas échéant.
Quiconque exécute ou fait exécuter les travaux mentionnés au premier alinéa, malgré une
décision d'interdiction ou d'interruption des travaux prononcée par le juge, est puni d'un
emprisonnement de deux ans et d'une amende de 4 500 €.
Le juge peut en outre ordonner la remise en état des lieux aux frais du condamné.
D. Règles de sécurité
a) Modalités de contrôle
Dans le cas où un établissement recevant du public est à usage total ou partiel d'hébergement et
le maire a prescrit, par arrêté, à l'exploitant et au propriétaire les mesures nécessaires pour faire
cesser la situation d'insécurité constatée par la commission de sécurité et, le cas échéant, pour
réaliser des aménagements et travaux dans un délai fixé, le maire peut, à défaut d'exécution
volontaire, et après mise en demeure demeurée infructueuse, procéder d'office aux travaux
nécessaires pour mettre fin à la situation d'insécurité manifeste, et voir condamner l'exploitant à
lui verser une provision à valoir sur le coût des travaux. En cas de litige sur les conditions d'entrée
dans le bâtiment, le juge des référés statue.
Lorsque la commune procède d'office aux travaux, elle agit en lieu et place des propriétaires, pour
leur compte et à leurs frais. Sa créance est recouvrée comme en matière de contributions directes.
65
Le maire peut également prononcer une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser les lieux,
applicable jusqu'à la réalisation des mesures prescrites.
L'arrêté précise que, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits à l'expiration du
délai fixé, l'exploitant et le propriétaire sont redevables du paiement d'une astreinte par jour de
retard. Le propriétaire de l'immeuble et l'exploitant du fonds de commerce sont solidairement
tenus au paiement de l'astreinte à compter de la notification par le maire à chacun d'entre eux de
l'arrêté appliquant l'astreinte.
Si, à l'expiration du délai fixé, les mesures et travaux prescrits n'ont pas été réalisés, l'exploitant et
le propriétaire défaillants sont redevables d'une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par
jour de retard. L'astreinte est prononcée par arrêté du maire.
Son montant est modulé en tenant compte de l'ampleur des mesures et travaux prescrits et des
conséquences de la non-exécution.
L'astreinte court à compter de la date de la notification de l'arrêté la prononçant et jusqu'à

complète exécution des mesures et des travaux prescrits. Le recouvrement des sommes est
engagé par trimestre échu.
Le maire peut, lors de la liquidation trimestrielle de l'astreinte, consentir une exonération partielle
ou totale de son produit si le redevable établit que la non-exécution de l'intégralité de ses
obligations est due à des circonstances qui ne sont pas de son fait. Le montant total des sommes
demandées ne peut être supérieur au montant de l'amende.
L'astreinte est recouvrée, dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits
communaux, au bénéfice de la commune sur le territoire de laquelle est implanté l'établissement
ayant fait l'objet de l'arrêté. Dans le cas où l'arrêté a été pris par le président d'un établissement
public de coopération intercommunale, l'astreinte est recouvrée au bénéfice de l'établissement
public concerné.
À défaut pour le maire ou, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération
intercommunale de liquider le produit de l'astreinte, de dresser l'état nécessaire à son
recouvrement et de le faire parvenir au représentant de l'État dans le département le mois qui suit
la demande émanant de celui-ci, la créance est liquidée et recouvrée par l'État. Après prélèvement
de 4 % pour frais de recouvrement, les sommes perçues sont versées au budget de l'Agence
nationale de l'habitat.
L'application de l'astreinte et sa liquidation ne font pas obstacle à l'exécution d'office par l'autorité
administrative des mesures et travaux prescrits. L'astreinte prend fin à la date de la notification à
l'exploitant et au propriétaire de l'exécution d'office des mesures et travaux prescrits. Dans ce cas,
le montant de l'astreinte, qui s'ajoute à celui du coût des mesures et des travaux exécutés d'office,
est garanti par les mesures de sûreté prévues au Code Civil.
b) Sanctions applicables
Est puni d'un emprisonnement d'un an et d'une amende de 50 000 € le refus délibéré et sans
motif légitime, constaté après mise en demeure, d'exécuter les travaux prescrits.
66
Est puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 75 000 € le fait de louer des
chambres ou locaux dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation.
Est puni d'un emprisonnement de trois ans et d'une amende de 100 000 € :
- Le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à

l'hébergement de quelque façon que ce soit, dans le but d'en faire partir les occupants,
lorsque ces locaux sont mentionnés les lieux par un arrêté ;
- Le fait, de mauvaise foi, de ne pas respecter une interdiction d'habiter et d'utiliser les
lieux.
En sus de ces peines, les personnes physiques encourent également les peines complémentaires
suivantes :
- La confiscation du fonds de commerce ou du bâtiment destiné à l'hébergement des

personnes et ayant servi à commettre l'infraction. Lorsque les biens immeubles qui
appartenaient à la personne condamnée au moment de la commission de l'infraction ont
fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, le montant de la confiscation
en valeur prévue au neuvième alinéa de l'article 131-21 du code pénal est égal à celui de
l'indemnité d'expropriation ;
- L'interdiction pour une durée de cinq ans au plus d'exercer une activité professionnelle ou
sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour
préparer ou commettre l'infraction. Cette interdiction n'est toutefois pas applicable à
l'exercice d'un mandat électif ou de responsabilités syndicales ;
- L'interdiction pour une durée de dix ans au plus d'acheter un bien immobilier à usage
d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total
ou partiel d'hébergement ou d'être usufruitier d'un tel bien ou fonds de commerce. Cette
interdiction porte sur l'acquisition ou l'usufruit d'un bien ou d'un fonds de commerce soit
à titre personnel, soit en tant qu'associé ou mandataire social de la société civile
immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur ou usufruitier, soit sous forme de
parts immobilières ; cette interdiction ne porte toutefois pas sur l'acquisition ou l'usufruit
d'un bien immobilier à usage d'habitation à des fins d'occupation à titre personnel.
Le prononcé des peines complémentaires est obligatoire à l'encontre de toute personne coupable
d'une infraction prévue par le présent chapitre. Toutefois, la juridiction peut, par une décision
spécialement motivée, décider de ne pas prononcer ces peines, en considération des circonstances
de l'infraction et de la personnalité de son auteur.
Elles encourent également la peine complémentaire d'interdiction, pour une durée de dix ans au
plus, d'acheter ou d'être usufruitier d'un bien immobilier à usage d'habitation ou d'un fonds de
commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement.
La confiscation porte sur le fonds de commerce ou le bâtiment destiné à l'hébergement des

personnes et ayant servi à commettre l'infraction.
Le prononcé de la peine de confiscation et de la peine d'interdiction d'acheter ou d'être

usufruitier mentionnée au deuxième alinéa est obligatoire à l'encontre de toute personne coupable
d'une infraction prévue au présent article. Toutefois, la juridiction peut, par une décision
67
spécialement motivée, décider de ne pas prononcer ces peines, en considération des circonstances
de l'infraction et de la personnalité de son auteur.
Lorsque les biens immeubles qui appartenaient à la personne condamnée au moment de la

commission de l'infraction ont fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, le
montant de la confiscation en valeur est égal à celui de l'indemnité d'expropriation.
E. Règles en matière énergétique

a) Audit énergétique
Dans les bâtiments ou groupes de bâtiments d'habitation collectifs en copropriété de cinquante
lots ou plus, quelle que soit l'affectation des lots, équipés d'une installation collective de chauffage
ou de refroidissement et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est
antérieure au 1er juin 2001, le syndic de copropriété inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée
générale des copropriétaires la réalisation d'un audit énergétique.
Le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit la réalisation
de l'audit énergétique la présentation du rapport synthétique réalisé par la personne en charge de
la réalisation de cet audit. Ce rapport est préalablement joint à la convocation de l'assemblée
générale des copropriétaires.
Les syndicats de copropriétaires ayant fait réaliser, au cours des cinq années précédant le 1er
janvier 2012, un audit énergétique doivent l'actualiser et le compléter afin d'obtenir un audit
énergétique conforme aux nouvelles dispositions.
L'audit énergétique comprend a minima :
- Un descriptif des parties communes et privatives du bâtiment. Ce descriptif s'appuie sur

les caractéristiques pertinentes du bâtiment et sur un descriptif de ses installations collectives de
chauffage ou de refroidissement et de ses équipements collectifs de production d'eau chaude
sanitaire, de ventilation et d'éclairage. Il décrit les conditions d'utilisation et de gestion de ces
équipements ;
- Une enquête auprès des occupants et, le cas échéant, des propriétaires non occupants,
visant à évaluer leurs consommations énergétiques, leur confort thermique, l'utilisation et la
gestion de leurs équipements et leurs attentes relatives à l'amélioration thermique de leur
logement ;
- La visite d'un échantillon de logements et, le cas échéant, des parties privatives à usage
tertiaire, sous réserve de l'accord des occupants concernés ;
- L'estimation des quantités annuelles d'énergie effectivement consommées pour chaque

catégorie d'équipements collectifs visés au a ainsi que les montants des dépenses annuelles
correspondants ;
- La mention du classement énergétique du bâtiment sur l'échelle de référence prévue ci-

dessous qui précise la quantité annuelle d'énergie consommée ;
- La mention du classement des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment sur l'échelle
de référence qui précise la quantité annuelle d'émissions de gaz à effet de serre ;
68
- Des préconisations visant à optimiser l'utilisation, l'exploitation et la gestion des
équipements et notamment de l'installation collective de chauffage ou de refroidissement ;
- Des propositions de travaux améliorant la performance énergétique du bâtiment. Ces

propositions sont hiérarchisées en tenant compte de l'état du bâtiment et de ses équipements, des
attentes et des caractéristiques socio-économiques des propriétaires, de l'estimation du coût des
actions envisagées et de leur efficacité énergétique, notamment en ce qui concerne la réduction
des déperditions énergétiques, ainsi que des aides financières mobilisables à la date de
présentation de l'audit énergétique en assemblée générale des copropriétaires. Ces propositions de
travaux s'appuient sur une modélisation du bâtiment et de ses équipements par une méthode de
calcul dont les paramètres et les scénarios d'occupation sont ajustés à la situation particulière du
bâtiment concerné ;
- Un rapport faisant la synthèse ci-dessus et permettant aux copropriétaires d'apprécier la

qualité de leur bâtiment et de juger la pertinence des travaux proposés.
Pour réaliser l’audit énergétique, le propriétaire de l'installation collective de chauffage ou de

refroidissement, son mandataire ou le syndic de copropriété fournit à la personne qui réalise
l'audit :
- La quantité annuelle d'énergie consommée pour la copropriété par l'installation

collective pour le chauffage ou le refroidissement et, le cas échéant, la production d'eau chaude
sanitaire ;
- Les documents en sa possession relatifs aux installations collectives de chauffage, de

refroidissement ou de production d'eau chaude sanitaire, et à leur mode de gestion ;
- Les contrats d'exploitation, de maintenance, d'entretien et d'approvisionnement en

énergie ;
- Le dernier rapport de contrôle périodique de la ou des chaudières.
Le syndic fournit également à la personne en charge de la réalisation de l'audit énergétique, tout

autre document en sa possession nécessaire à son établissement. La liste de ces documents est
définie par arrêté dans les conditions prévues à l'article 2 du décret n° 2012-111 du 27 janvier
2012 relatif à l'obligation de réalisation d'un audit énergétique pour les bâtiments à usage principal
d'habitation en copropriété de cinquante lots ou plus et à la réglementation thermique des
bâtiments neufs.
L'audit énergétique est réalisé dans un délai maximum de cinq ans à compter du 1er janvier 2012.
b) Individualisation des frais de chauffage

Les fonctionnaires et agents publics sont habilités à rechercher et à constater les infractions et
manquements.
Le propriétaire de bâtiment collectif pourvu d'un chauffage commun ou, en cas de copropriété, le
syndicat des copropriétaires représenté par le syndic communique, à la demande des
fonctionnaires et agents chargés des contrôles, dans un délai d'un mois à compter de la réception
69
de cette demande, l'ensemble des documents prouvant le respect des obligations légales ou les
raisons justifiants qu'il est dispensé desdites obligations.
En cas de manquement l'autorité administrative met l'intéressé en demeure de s'y conformer dans
un délai qu'elle détermine.
En l'absence de réponse à la demande dans le délai d'un mois ou lorsque l'intéressé ne s'est pas
conformé à la mise en demeure dans le délai fixé, l'autorité administrative peut prononcer à son
encontre chaque année, jusqu'à la mise en conformité, une sanction pécuniaire par bâtiment qui
ne peut excéder 1 500 € par logement.
Cette sanction est prononcée après que l'intéressé a reçu notification des griefs et a été mis à
même de consulter le dossier et de présenter ses observations, assisté, le cas échéant, par une
personne de son choix.
L'amende est recouvrée comme les créances de l'État étrangères à l'impôt et au domaine.
c) Diagnostic de performance énergétique

Les fonctionnaires et agents publics commissionnés à cet effet par le ministre chargé de l'énergie,
par le ministre chargé de la construction ou par le maire sont habilités à rechercher et à constater
les infractions et manquements à l'obligation d'affichage du diagnostic de performance
énergétique.
En cas de manquement, l'autorité administrative met l'intéressé en demeure de s'y conformer

dans un délai qu'elle détermine.
Lorsque l'intéressé ne s'est pas conformé à la mise en demeure dans le délai fixé, l'autorité
administrative peut prononcer à son encontre une sanction pécuniaire, qui ne peut excéder 1
500€.
F. Sécurité des ascenseurs

a) Pouvoirs de police administrative pour la mise en conformité
En cas de risques pour la sécurité ou la santé des personnes et, le cas échéant, pour la sécurité des
biens, le ministre chargé de la construction peut, après avoir recueilli les observations de
l'installateur, du fabricant ou, à défaut, du responsable de la mise sur le marché, mettre ces
derniers en demeure de remédier à cette situation et de procéder à la mise en conformité de
l'ascenseur ou des composants de sécurité concernés dans un délai déterminé.
Si, à l'expiration du délai fixé par la mise en demeure, l'opérateur n'a pas mis en œuvre les
mesures prescrites, le ministre chargé de la construction peut, par arrêté :
- Restreindre les conditions d'utilisation d'un ascenseur ou d'un composant de sécurité

pour ascenseurs ;
- Suspendre, pour une durée n'excédant pas un an, ou interdire la mise sur le marché,
même à titre gratuit, du produit ;
- Ordonner son retrait en tous lieux.
70
Le ministre chargé de la construction peut, à tout moment, en cas d'urgence ou de danger grave,
prendre lui-même ou faire prendre, les mesures de prévention nécessaires pour mettre fin à cette
situation.
Les frais résultants de la mise en œuvre de ces mesures sont à la charge de l'opérateur.
b) Recherche et constat des infractions

Outre les officiers et agents de police judiciaire, sont habilités à rechercher et à constater les
infractions, les fonctionnaires et les agents publics commissionnés et assermentés à cet effet par
le ministre chargé de la construction.
Pour rechercher et constater les infractions, les agents ont accès, entre 8 heures et 20 heures, aux
lieux utilisés exclusivement à des fins professionnelles par le fabricant ou toute personne
intervenant pour la mise sur le marché d'ascenseurs ou pour la mise à disposition sur le marché
de composants de sécurité pour ascenseurs, en présence de l'occupant des lieux ou de son
représentant.
Ils peuvent également pénétrer en dehors de ces heures dans ces mêmes lieux lorsque ceux-ci
sont ouverts au public ou lorsqu'à l'intérieur de ceux-ci sont en cours des activités de production,
de fabrication, de conditionnement, de transport ou de commercialisation.
Lorsque ces lieux sont également à usage d'habitation, ces contrôles ne peuvent être effectués
qu'entre 8 heures et 20 heures, après autorisation du juge des libertés et de la détention du
tribunal de grande instance dans le ressort duquel ils sont situés si l'occupant s'oppose à ces
contrôles.
Le procureur de la République est préalablement informé des opérations envisagées en vue de la

recherche des infractions. Il peut s'opposer à ces opérations.
Les agents peuvent prélever des pièces ou des échantillons pour procéder à des analyses ou à des
essais et exiger la communication de tout document nécessaire à l'accomplissement de leurs
missions.
Lorsque des vérifications complémentaires sont nécessaires, ces agents peuvent consigner les
ascenseurs ou les composants de sécurité pour ascenseurs susceptibles de faire l'objet des
sanctions administratives. Les ascenseurs ou les composants de sécurité pour ascenseurs
consignés sont laissés à la garde de leur détenteur. Les agents habilités indiquent dans un procès-
verbal ou un rapport les ascenseurs ou les composants de sécurité pour ascenseurs faisant l'objet
de la consignation.
La consignation, dont est immédiatement informé le procureur de la République, ne peut excéder

quinze jours.
Le délai de consignation peut être prorogé par ordonnance motivée du président du tribunal de
grande instance dans le ressort duquel est situé le lieu de consignation des ascenseurs ou des
composants de sécurité pour ascenseurs, ou du magistrat qu'il délègue.
71
Le magistrat est saisi sans formalité par les agents habilités. Il statue dans les vingt-quatre heures
par ordonnance exécutoire à titre provisoire, au vu de tous les éléments d'information de nature à
justifier cette mesure.
L'ordonnance de prorogation de la mesure de consignation est notifiée par tous moyens au

détenteur des ascenseurs ou des composants de sécurité pour ascenseurs consignés.
La mainlevée de la mesure de consignation peut être ordonnée à tout moment soit par les agents
ayant procédé à cette consignation ou par le procureur de la République, soit par le président du
tribunal de grande instance ou le magistrat qu'il délègue à cet effet.
Les infractions sont constatées par des procès-verbaux qui font foi jusqu'à preuve contraire et qui
sont adressés, dans les cinq jours qui suivent leur clôture, au procureur de la République. Une
copie du procès-verbal est transmise, dans le même délai, au fabricant ou au responsable de la
mise sur le marché ou de la mise à disposition sur le marché ainsi qu'au ministre chargé de la
construction.
c) Sanctions
Est puni de 7 500 € d'amende :
- Le fait de mettre sur le marché ou de mettre à disposition sur le marché un ascenseur ou

un composant de sécurité pour ascenseurs sans la déclaration "UE" ou "CE" de
conformité ;
- Le fait de mettre sur le marché ou de mettre à disposition sur le marché un ascenseur ou
un composant de sécurité pour ascenseurs en violation des prescriptions d'un arrêté du
ministre chargé de la construction ;
- Le fait de faire obstacle aux fonctions exercées par les fonctionnaires et agents habilités.
72
II. Le statut des constructeurs
Section 1 : Les sociétés d’habitat participatif
A. L’habitat participatif
L'habitat participatif est une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de
s'associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la
conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou
d'acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d'assurer la
gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis.
En partenariat avec les différents acteurs agissant en faveur de l'amélioration et de la

réhabilitation du parc de logements existant public ou privé et dans le respect des politiques
menées aux niveaux national et local, l'habitat participatif favorise la construction et la mise à
disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d'espaces collectifs dans une logique de
partage et de solidarité entre habitants.
Les personnes souhaitant s'engager dans cette démarche peuvent s'associer en sociétés d'habitat
participatif, sous réserve, lorsqu'elles se constituent sous la forme de coopératives d'habitants ou
de sociétés d'attribution et d'autopromotion, que les éventuelles personnes morales qui y
adhèrent ne détiennent pas plus de 30 % du capital social ou des droits de vote.
Lorsqu’un organisme d'habitations à loyer modéré, une société d'économie mixte ou un

organisme agréé détient un droit de jouissance sur un ou plusieurs logements, ce nombre est fixé
à proportion de sa participation dans le capital de la société.
Ce droit de jouissance portant sur un ou plusieurs logements confère à ces organismes et à ces
sociétés le droit d'en consentir la location dans le respect des dispositions qui les régissent.
Les associés de ces sociétés constituées sous la forme de société civile ne répondent des dettes
sociales à l'égard des tiers qu'à concurrence de leurs apports.
Avant tout commencement de travaux de construction, l'assemblée générale de toute société

ayant pour objet la construction d'un immeuble doit en approuver les conditions techniques et
financières d'exécution et fixer les bases selon lesquelles les différents éléments composant le prix
de revient global sont répartis entre les locaux à édifier, afin de déterminer le prix de chacun
d'eux. Chaque société doit également justifier, avant tout commencement de travaux de
construction, d'une garantie permettant de disposer des fonds nécessaires à l'achèvement de
l'immeuble, dont la nature et les modalités sont définies par décret en Conseil d'État.
Peuvent conclure une convention d'occupation temporaire du logement à titre de résidence

principale, au profit d'un tiers :
- L'associé ;
- Les héritiers ou les légataires d'un associé décédé.
73
L'associé est tenu soit d'occuper à nouveau le logement à titre de résidence principale, soit de
céder ses parts sociales, soit de se retirer de la société. À défaut, son exclusion de la société est
prononcée par l'assemblée générale des associés.
L'assemblée générale des associés adopte une charte fixant les règles de fonctionnement de
l'immeuble, notamment les règles d'utilisation des lieux de vie collective.
Avant l'entrée dans les lieux, les locataires ou les occupants n'ayant pas la qualité d'associé signent
cette charte, qui est annexée à leur contrat de bail ou à la convention temporaire d'occupation.
Il est remis au futur locataire à qui est faite la proposition d'attribution d'un logement locatif
social relevant d'une société d'habitat participatif la copie des statuts de la société ainsi que tout
document que celle-ci a souhaité annexer à ces statuts et qui porte sur la participation des futurs
habitants et sociétaires à la vie de la société d'habitat participatif. Le refus ou le défaut
d'attestation de transmission de ce document vaut refus par le futur locataire de la proposition
d'attribution du logement. Les conditions particulières du bail signé ultérieurement par le locataire
sont annexées aux documents susmentionnés.
B. Les coopératives d’habitants

Les sociétés coopératives d'habitants ont pour objet de fournir à leurs associés personnes
physiques la jouissance d'un logement à titre de résidence principale et de contribuer au
développement de leur vie collective. Pour cela elles peuvent :
- Acquérir un ou plusieurs terrains ou des droits réels permettant de construire ;

- Construire ou acquérir des immeubles à usage principal d'habitation destinés à leurs
associés ;
- Attribuer la jouissance de ces logements à leurs associés personnes physiques au moyen
du contrat coopératif ;
- Gérer, entretenir et améliorer les immeubles ;
- Entretenir et animer des lieux de vie collective ;
- Offrir des services à leurs associés et, à titre accessoire, à des tiers non associés.
Les statuts peuvent prévoir que la coopérative d'habitants admette des tiers non associés à
bénéficier des services. Ces opérations font l'objet d'une comptabilité spéciale permettant de
connaître le résultat de cette activité.
Le chiffre d'affaires correspondant ne peut excéder un pourcentage du capital social ou du chiffre

d'affaires de la société, déterminé par décret en Conseil d'État.
Les statuts prévoient que les parts sociales ne peuvent être cédées ou remboursées avant
l'attribution en jouissance des logements. Un décret en Conseil d'État détermine les conditions
permettant de déroger à ce délai.
Le prix maximal de cession des parts sociales des sociétés coopératives est limité au montant
nominal de ces parts sociales, augmenté d'une majoration qui, dans la limite d'un plafond prévu
par les statuts, tient compte de l'indice de référence des loyers.
Toute cession de parts sociales intervenue en violation d'une telle clause est nulle.
74
Un associé coopérateur peut se retirer de la société après autorisation de l'assemblée générale des
associés.
Toutefois, si l'associé cédant ses parts ou se retirant présente un nouvel associé, cette autorisation
ne peut être refusée que pour un motif sérieux et légitime. L'assemblée générale n'est pas tenue
d'accepter comme associé la personne proposée par l'associé cédant ses parts ou se retirant et
peut accepter le retrait ou la cession en agréant une autre personne, sans avoir à motiver sa
décision. En cas de refus injustifié, le retrait ou la cession peut être autorisé par le juge, saisi dans
le délai d'un mois à compter de la notification du refus.
Le prix maximal de remboursement des parts sociales des sociétés coopératives, en cas de retrait,
est limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d'une majoration dont le plafond
est prévu dans les statuts. Ce plafond ne peut pas excéder l'évolution de l'indice de référence des
loyers. Ce montant ne peut excéder le prix maximal de cession des parts sociales.
L'exclusion d'un associé ne peut être prononcée par l'assemblée générale que pour un motif
sérieux et légitime. Le prix maximal de remboursement des parts sociales de l'associé exclu est
limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d'une majoration qui, dans la limite
d'un plafond prévu par les statuts, ne peut excéder l'évolution de l'indice de référence des loyers.
L'associé exclu dispose d'un recours devant le juge, saisi dans le délai d'un mois à compter du jour
où il a reçu notification de cette décision.
L'associé démissionnaire, exclu ou qui cède ses parts sociales ne supporte pas la quote-part des
pertes afférentes aux amortissements de l'ensemble immobilier.
Les sommes versées par l'associé démissionnaire ou l'associé exclu, au titre de la libération de ses
parts sociales, sont remboursées à cet associé, après déduction des charges et frais occasionnés à
la société par la démission ou l'exclusion de l'associé. L'appréciation du montant de ces charges et
frais peut faire l'objet d'une évaluation forfaitaire faite par les statuts dans les limites fixées par
décret en Conseil d'État.
La société coopérative d'habitants constitue des provisions pour gros travaux d'entretien et de
réparation, pour vacance des logements et pour impayés de la redevance, dans des conditions
prévues par décret en Conseil d'État.
Les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les
éléments d'équipement commun. Un règlement est adopté par l'assemblée générale des associés
avant toute entrée dans les lieux et prévoit notamment les modalités de répartition de ces charges
entre les associés. Ce règlement est annexé au contrat coopératif.
Un contrat coopératif est conclu entre la société coopérative d'habitants et chaque associé
coopérateur avant l'entrée en jouissance de ce dernier. Ce contrat confère à l'associé coopérateur
un droit de jouissance sur un logement et mentionne, notamment :
- La désignation et la description du logement dont l'associé coopérateur a la jouissance et

des espaces destinés à un usage commun des associés coopérateurs ;
- Les modalités d'utilisation des espaces ;
- La date d'entrée en jouissance ;
75
- L'absence de maintien de plein droit dans les lieux ;
- Une estimation du montant de la quote-part des charges que l'associé coopérateur doit
acquitter pour la première année d'exécution du contrat ;
- Le montant de la redevance mise à la charge de l'associé coopérateur, sa périodicité et, le
cas échéant, ses modalités de révision. Le contrat coopératif précise à ce titre :
o La valeur de la partie de la redevance correspondant à la jouissance du logement,
appelée fraction locative ;
o La valeur de la partie de la redevance correspondant à l'acquisition de parts
sociales, appelée fraction acquisitive.
Lorsque le contrat coopératif est signé avant l'entrée en jouissance, aucun versement ne peut être
exigé au titre de la redevance dès lors que la jouissance n'est pas effective.
En cas de décès d'un associé coopérateur, ses héritiers ou légataires disposent d'un délai de deux
ans à compter de l'acceptation de la succession ou de la donation pour signer un contrat
coopératif.
La perte de la qualité d'associé coopérateur, pour quelque cause que ce soit, entraîne la cessation
du contrat coopératif et emporte de plein droit la perte du droit de jouissance.
La société coopérative d'habitants fait procéder périodiquement, sous le nom de révision

coopérative, à l'examen de sa situation technique et financière et de sa gestion.
En cas de dissolution, l'actif net subsistant après extinction du passif et remboursement du capital
effectivement versé est dévolu par décision de l'assemblée générale à d'autres coopératives
d'habitants, ou à une union les fédérant ou à tout organisme d'intérêt général destiné à aider à leur
financement initial ou à garantir l'achèvement de la production de logement.
Des parts sociales en industrie, correspondant à un apport travail, peuvent être souscrites par les
coopérateurs lors de la phase de construction ou de rénovation du projet immobilier ou lors de
travaux de réhabilitation du bâti, sous réserve notamment d'un encadrement technique adapté et
d'un nombre d'heures minimal. Le nombre d'heures constitutif de ces parts sociales en industrie
est fixé en assemblée générale par vote unanime des coopérateurs. Ces parts doivent être
intégralement libérées avant la fin desdits travaux et sont plafonnées au montant de l'apport initial
demandé aux coopérateurs. Elles concourent à la formation du capital social et sont alors
cessibles ou remboursables après un délai de deux ans à compter de la libération totale des parts,
déduction faite d'un montant, réparti, correspondant aux coûts spécifiques engendrés par cet
apport travail.
76
C. Les sociétés d’attribution et d’autopromotion
Les sociétés d'attribution et d'autopromotion ont pour objet d'attribuer aux associés personnes
physiques la propriété ou la jouissance d'un logement à titre de résidence principale et d'entretenir
et animer les lieux de vie collective qui y sont attachés. Pour cela, elles peuvent :
- Acquérir un ou plusieurs terrains ou des droits réels permettant de construire ;

- Acquérir ou construire des immeubles à usage d'habitation en vue de leur division par
fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à titre de
résidence principale ;
- Gérer, entretenir et améliorer les immeubles leur appartenant ainsi que les lieux de vie
collective qu'ils comportent ;
- Offrir des services à leurs associés et, à titre accessoire, à des tiers non associés. Ces
opérations font l'objet d'une comptabilité séparée.
Le chiffre d'affaires correspondant ne peut excéder un pourcentage du capital social ou du chiffre

d'affaires de la société.
Dès la constitution de la société, les statuts optent pour l'attribution des logements en jouissance
ou en propriété.
Un état descriptif de division annexé aux statuts délimite les lots et diverses parties de l'immeuble
en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif. S'il y a lieu, il fixe la
quote-part des parties communes afférentes à chaque lot. Les statuts divisent les droits
composant le capital social en groupes et affectent à chacun d'eux l'un des lots définis par l'état
descriptif de division pour être attribué au titulaire du groupe considéré.
En cas d'attribution en propriété, un règlement précise la destination des parties réservées à

l'usage privatif des associés et, s'il y a lieu, celle des parties communes affectées à l'usage de tous
les associés ou de plusieurs d'entre eux.
Si l'attribution en propriété d'une ou plusieurs fractions de l'immeuble emporte l’application du

statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement est établi en conformité avec cette loi et
est annexé aux statuts de la société.
En cas d'attribution en jouissance, un règlement en jouissance délimite les diverses parties de

l'immeuble, en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif. Il précise
la destination des parties destinées à un usage privatif et, s'il y a lieu, celle des parties communes
affectées à l'usage de tous les associés ou de plusieurs d'entre eux. Ce règlement en jouissance est
annexé aux statuts.
L'état descriptif de division, les règlements et les dispositions corrélatives des statuts sont adoptés
avant tout commencement des travaux de construction.
Les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par la construction de
l'immeuble, en proportion de leurs droits dans le capital.
77
L'associé qui ne satisfait pas aux obligations auxquelles il est tenu envers la société ne peut
prétendre ni à entrer en jouissance de la fraction de l'immeuble à laquelle il a vocation, ni à se
maintenir dans cette jouissance, ni à obtenir l'attribution en propriété de ladite fraction.
Les droits sociaux appartenant à l'associé défaillant peuvent, un mois après une sommation de
payer restée sans effet, être mis en vente publique, sur autorisation de l'assemblée générale prise à
la majorité des deux tiers des droits sociaux et, sur deuxième convocation, à la majorité des deux
tiers des droits sociaux dont les titulaires sont présents ou représentés. Nonobstant toute
disposition contraire des statuts, les parts ou actions détenues par les associés à l'encontre
desquels la mise en vente est à l'ordre du jour de l'assemblée ne sont pas prises en compte pour le
calcul des majorités requises.
La mise en vente publique est notifiée à l'associé défaillant et publiée sur un support habilité à
recevoir des annonces légales du lieu du siège social. Si l'associé est titulaire de plusieurs groupes
de droits sociaux donnant vocation à des parties différentes de l'immeuble, chacun de ces groupes
peut être mis en vente séparément.
La vente a lieu pour le compte et aux risques de l'associé défaillant, qui est tenu, vis-à-vis de la
société, des appels de fonds mis en recouvrement antérieurement à la vente. Les sommes
produites par l'adjudication sont affectées par privilège au paiement des sommes dont cet associé
est redevable à la société. Ce privilège l'emporte sur toutes les sûretés réelles conventionnelles
grevant les droits sociaux du défaillant. Si des nantissements ont été constitués sur les parts ou
actions vendues en application du présent article, le droit de rétention des créanciers nantis n'est
opposable ni à la société, ni à l'adjudicataire des droits sociaux.
Les droits des associés dans le capital social doivent être proportionnels à la valeur des biens
auxquels ils ont vocation par rapport à la valeur de l'ensemble, lesdites valeurs résultant de la
consistance, de la superficie, de la situation et des possibilités d'utilisation des biens appréciées au
jour de l'affectation à des groupes de droits sociaux déterminés.
éléments d'équipement communs, en fonction de l'utilité relative que ces services et éléments
présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à

l'administration des parties communes et des espaces communs, proportionnellement aux valeurs
relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Ces valeurs résultent de la consistance,
de la superficie et de la situation des lots.
Le règlement de copropriété ou le règlement en jouissance fixent la quote-part qui incombe à

chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, ils indiquent les bases selon
lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.
Cette mesure est applicable à l'exécution par les associés des obligations dont ils sont tenus
envers la société en application du présent article.
Un associé peut demander au juge la révision, pour l'avenir, de la répartition des charges visées au
présent article si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart ou si la part
78
correspondant à un autre lot est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories
de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme au premier alinéa du présent article.
Si l'action est reconnue fondée, le juge procède à la nouvelle répartition.
Pour les décisions concernant la gestion ou l'entretien de l'immeuble, les associés votent en
disposant d'un nombre de voix proportionnel à leur participation dans les dépenses qu'entraîne
l'exécution de la décision, nonobstant toute disposition contraire. En outre, lorsque le règlement
de copropriété ou en jouissance met à la charge de certains associés seulement les dépenses
d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément
d'équipement, seuls ces associés prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces
dépenses. Chacun d'eux vote en disposant d'un nombre de voix proportionnel à sa participation
auxdites dépenses.
L'assemblée générale des associés adopte une charte fixant les règles de fonctionnement de
l'immeuble, et notamment les règles d'utilisation des lieux de vie collective.
Avant l'entrée dans les lieux, les locataires n'ayant pas la qualité d'associé signent cette charte, qui
est annexée à leur contrat de bail.
Chaque associé dispose d'un nombre de voix qui est ainsi déterminé dans les statuts :
- Soit chaque associé dispose d'un nombre de voix proportionnel au nombre de parts qu'il
détient dans le capital social ;
- Soit chaque associé dispose d'une voix.
Lorsque les statuts de la société prévoient des attributions en jouissance, nonobstant toute clause
contraire des statuts, un associé peut se retirer d'une société d'attribution et d'autopromotion
après autorisation de l'assemblée générale des associés.
Toutefois, si l'associé démissionnaire présente un nouvel associé solvable et acceptant, cette

autorisation ne peut être refusée que pour un motif sérieux et légitime. L'assemblée générale n'est
pas tenue d'accepter comme associé la personne proposée par le démissionnaire et peut accepter
sa démission en agréant une autre personne, sans avoir à motiver sa décision. En cas de refus
injustifié de la démission, celle-ci peut être autorisée par le juge, saisi dans le délai d'un mois à
compter de la notification du refus.
Le retrait d'un associé n'entraîne pas l'annulation de ses parts ou actions.
Lorsque les statuts de la société prévoient des attributions en propriété, un associé peut se retirer
de la société dès qu'une assemblée générale ordinaire a constaté l'achèvement de l'immeuble et sa
conformité aux énonciations de l'état descriptif et a adopté les comptes définitifs de l'opération
de construction. À défaut de vote de l'assemblée générale, tout associé peut demander au juge de
procéder aux constatations et décisions susmentionnées.
Le retrait est constaté par acte authentique signé par l'associé qui se retire et un représentant de
l'organe de gestion ou, en cas de refus de ce dernier, par ordonnance rendue en référé.
79
Le retrait entraîne de plein droit l'annulation des parts ou actions correspondant aux lots attribués
en propriété et la réduction corrélative du capital social. L'organe de gestion constate la réduction
du capital et apporte aux statuts les modifications nécessaires.
Le troisième alinéa du présent II demeure applicable après dissolution de la société. Les pouvoirs
dévolus par ce même alinéa à l'organe de gestion sont alors exercés par le ou les liquidateurs.
Pour l'application du présent article, tout associé est réputé avoir fait élection de domicile en
l'immeuble social, à moins qu'il n'ait notifié à la société une autre élection de domicile dans le
ressort du tribunal judiciaire du lieu de la situation de l'immeuble.
Sauf l'effet des sûretés réelles dont ils seraient bénéficiaires, les créanciers de la société ne peuvent
exercer leurs droits contre un ancien associé attributaire par voie de retrait ou de partage, ou à
l'encontre de ses ayants cause, qu'après discussion préalable des biens restant appartenir à la
société.
sérieux et légitime. L'associé exclu dispose d'un recours devant le juge dans le délai d'un mois à
compter du jour où il a reçu notification de cette décision. Le jugement est exécutoire par
provision.
Les sommes versées par l'associé démissionnaire ou l'associé exclu, tant au titre de la libération de
ses parts sociales ou actions qu'au titre du contrat de vente de l'immeuble à construire si ce
contrat a été passé, sont remboursées à cet associé, après déduction des charges et frais
occasionnés à la société par la démission ou l'exclusion de l'associé. L'appréciation du montant de
ces charges et frais peut faire l'objet d'une évaluation forfaitaire faite par les statuts, dans les
limites fixées par décret en Conseil d'État.
Lorsque les statuts de la société d'attribution et d'autopromotion prévoient une attribution en

jouissance, les héritiers ou les légataires d'un associé décédé, si aucun d'entre eux ne décide
d'occuper le logement à titre de résidence principale, sont tenus soit de céder leurs parts sociales,
soit de se retirer de la société, après un délai de deux ans à compter de l'acceptation de la
succession ou de la donation. À défaut, leur exclusion de la société est prononcée par l'assemblée
générale des associés.
La dissolution de la société peut, nonobstant toute disposition contraire des statuts, et même si
ceux-ci prévoient des attributions en jouissance, être décidée par l'assemblée générale statuant à la
double majorité des deux tiers des associés et des deux tiers des voix.
L'assemblée générale désigne un ou plusieurs liquidateurs chargés de gérer la société pendant la

période de liquidation et de procéder au partage.
Ce partage ne peut intervenir qu'après décision définitive sur les comptes de l'opération de
construction dans les conditions prévues au sixième alinéa du présent article. Il doit comporter
des attributions de fractions d'immeubles et une répartition du passif conformes aux dispositions
statutaires et à l'état descriptif de division.
80
Dans le cas où la succession d'un associé n'est pas encore liquidée, les droits et les charges
propres au défunt sont attribués indivisément au nom de ses ayants droit et cette attribution
n'entraîne pas, de leur part, acceptation de la succession ou de la donation.
Les associés qui n'ont pas satisfait aux obligations auxquelles ils sont tenus envers la société ne
peuvent prétendre à aucune attribution tant qu'ils ne se sont pas acquittés de leurs obligations.
Dans ce cas, le partage est limité aux associés dont la situation est régulière.
Le liquidateur fait établir le projet de partage en la forme authentique. Les associés sont invités,
au besoin par sommation du liquidateur, à prendre connaissance du projet de partage et à
l'approuver ou à le contester en la forme authentique.
Les associés qui contestent alors le partage disposent d'un délai de quinze jours pour assigner le
liquidateur en rectification devant le tribunal compétent. Les attributions devenues définitives
sont opposables aux associés non présents ou représentés, absents ou incapables.
La publication au fichier immobilier est faite à la diligence du liquidateur.
La société peut donner caution pour la garantie des emprunts contractés par les associés, pour
leur permettre de satisfaire aux appels de fonds de la société nécessaires à la réalisation de l'objet
social, et par les cessionnaires des parts sociales, pour leur permettre de payer leur prix de cession,
mais seulement à concurrence des appels de fonds déjà réglés à la société, et, s'il y a lieu, de payer
les appels de fonds qui restent encore à régler.
La caution hypothécaire doit être autorisée par les statuts, avec stipulation que l'engagement de la
société est strictement limité aux parties divises et indivises de l'immeuble social auxquelles le
bénéficiaire du crédit aura vocation en propriété, à l'issue d'un retrait ou d'une dissolution.
La saisie du gage vaut retrait de l'associé titulaire des droits sociaux correspondant aux biens saisis
et ne peut être effectuée que lorsque sont réunies les conditions auxquelles un tel retrait est
subordonné.
Dans les sociétés ne prévoyant que des attributions en jouissance, la société peut, dans les
conditions précitées, se porter caution hypothécaire des associés. La saisie ne peut intervenir que
si aucun cessionnaire n'a pu être trouvé, à l'amiable ou, le cas échéant, après réalisation du
nantissement des parts sociales. Elle vaut retrait de l'associé titulaire des droits sociaux
correspondant aux biens saisis et ne peut être effectuée que lorsque sont réunies les conditions
auxquelles un tel retrait est subordonné.
Section 2 : Le statut des sociétés de construction
A. Les sociétés civiles constituées en vue de la vente d’immeubles

Les immeubles construits par les sociétés civiles de constructions ventes ne peuvent être
attribués, en tout ou en partie, en jouissance ou en propriété, aux associés, en contrepartie de
leurs apports, ceci à peine de nullité de l'attribution.
Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.
81
Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un
associé qu'après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. À cet effet, le
représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la
demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés.
Les associés ne peuvent être poursuivis à raison de leurs obligations qu'après mise en demeure
restée infructueuse adressée à la société si le vice n'a pas été réparé, ou adressée soit à la société,
soit à la compagnie d'assurance qui garantit la responsabilité de celle-ci, si le créancier n'a pas été
indemnisé.
Les associés sont tenus de satisfaire aux appels de fonds nécessaires à l'accomplissement de
l'objet social, pour autant que ces appels de fonds sont indispensables à l'exécution de contrats de
vente à terme ou en l'état futur d'achèvement déjà conclus ou à l'achèvement de programmes
dont la réalisation, déjà commencée, n'est pas susceptible de division.
Si un associé n'a pas satisfait à ses obligations, ses droits pourront, un mois après mise en
demeure restée infructueuse, être mis en vente publique à la requête des représentants de la
société par une décision de l'assemblée générale fixant la mise à prix.
Sur première convocation, l'assemblée générale se prononce à la majorité des deux tiers du capital
social et, sur deuxième convocation, à la majorité des deux tiers des droits sociaux dont les
titulaires sont présents ou représentés.
Toutefois, nonobstant toute disposition contraire des statuts, les parts détenues par les associés à
l'encontre desquels la mise en vente est à l'ordre du jour de l'assemblée ne sont pas prises en
compte pour le calcul des majorités requises.
La vente a lieu pour le compte de l'associé défaillant et à ses risques.
Les sommes provenant de la vente sont affectées par privilège au paiement des dettes de l'associé
défaillant envers la société. Ce privilège l'emporte sur toutes les sûretés réelles conventionnelles
grevant les droits sociaux du défaillant.
Si des nantissements ont été constitués sur les parts vendues en application du présent article, le
droit de rétention des créanciers nantis n'est opposable ni à la société ni à l'adjudicataire des droits
sociaux.
B. Les sociétés constituées en vue de l’attribution d’immeubles aux associés par

fractions divises
Les sociétés ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division
par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance peuvent être
valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi, même si elles n'ont pas
pour but de partager un bénéfice.
L'objet de ces sociétés comprend la gestion et l'entretien des immeubles jusqu'à la mise en place
d'une organisation différente.
Un état descriptif de division délimite les diverses parties de l'immeuble social en distinguant
celles qui sont communes de celles qui sont privatives. S'il y a lieu, il fixe la quote-part des parties
82
communes afférentes à chaque lot. Les statuts divisent les droits composant le capital social en
groupes et affectent à chacun d'eux l'un des lots définis par l'état descriptif de division pour être
attribué au titulaire du groupe considéré.
Un règlement détermine la destination des parties réservées à l'usage exclusif de chaque associé,
et, s'il y a lieu, celle des parties communes affectées à l'usage de tous les associés ou de plusieurs
d'entre eux.
Si l'attribution en propriété d'une ou plusieurs fractions de l'immeuble créer une copropriété, le

règlement est établi en conformité de la loi sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Lorsque l'attribution est exclusive de son application, le règlement doit organiser la gestion
collective des services et des éléments d'équipements communs s'il en est prévu.
Le règlement ne peut imposer de restrictions aux droits des associés sur les parties réservées à
leur jouissance exclusive, en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble,
par ses caractères ou par sa situation.
L'état descriptif de division, le règlement et les dispositions corrélatives des statuts doivent être
adoptés avant tout commencement des travaux de construction, ou, s'il s'agit d'une société
d'acquisition, avant toute entrée en jouissance des associés.
Les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par l'acquisition, la
construction ou l'aménagement de l'immeuble social en proportion de leurs droits dans le capital.
Toutefois, il peut être stipulé que les dépenses entraînées pour l'acquisition du terrain seront
réparties entre les associés au prorata de la valeur de la partie dont ils ont la jouissance exclusive
par rapport à la valeur globale du terrain.
L'associé qui ne satisfait pas aux obligations auxquelles il est tenu envers la société ne peut
prétendre ni à entrer en jouissance de la fraction de l'immeuble à laquelle il a vocation, ni à se
maintenir dans cette jouissance, ni à obtenir l'attribution en propriété de ladite fraction.
Les droits sociaux appartenant à l'associé défaillant peuvent, un mois après une sommation de
payer restée sans effet, être mis en vente publique sur autorisation de l'assemblée générale prise à
la majorité des deux tiers du capital social et, sur deuxième convocation, à la majorité des deux
tiers des droits sociaux dont les titulaires sont présents ou représentés. Nonobstant toute
disposition contraire des statuts, les parts ou actions détenues par les associés à l'encontre
desquels la mise en vente est à l'ordre du jour de l'assemblée ne sont pas prises en compte pour le
calcul des majorités requises.
Cette mise en vente est notifiée à l'associé défaillant et publiée sur un support habilité à recevoir
des annonces légales du lieu du siège social. Si l'associé est titulaire de plusieurs groupes de droits
sociaux donnant vocation à des parties différentes de l'immeuble, chacun de ces groupes pourra
être mis en vente séparément.
La vente aura lieu pour le compte et aux risques de l'associé défaillant, qui sera tenu, vis-à-vis de
la société, des appels de fonds mis en recouvrement antérieurement à la vente. Les sommes
produites par l'adjudication seront affectées par privilège au paiement des sommes dont cet
83
associé sera redevable à la société. Ce privilège l'emporte sur toutes les sûretés réelles
conventionnelles grevant les droits sociaux du défaillant. Si des nantissements ont été constitués
sur les parts ou actions vendues en application du présent article, le droit de rétention des
créanciers nantis n'est opposable ni à la société ni à l'adjudicataire des droits sociaux.
Les droits des associés dans le capital social doivent être proportionnels à la valeur des biens
auxquels ils ont vocation par rapport à la valeur de l'ensemble telles que lesdites valeurs résultent
de la consistance, de la superficie, de la situation et des possibilités d'utilisation des biens
appréciées au jour de l'affectation à des groupes de droits sociaux déterminés.
Si les obligations dont un associé est tenu vis-à-vis de la société excèdent de plus du quart la
contribution qui lui incombe en vertu du présent article, l'intéressé peut réclamer le
remboursement de l'excédent à celui ou ceux de ses coassociés que la répartition incriminée a
avantagés, mais à concurrence seulement des sommes que chacun d'eux s'est ainsi trouvé
dispensé de payer à la société. Les sommes ainsi obtenues sont versées directement au
demandeur.
Si les obligations dont un associé est tenu envers la société sont inférieures de plus du quart à la
contribution qui incombe à cet associé selon le présent article, tout autre associé peut réclamer, à
celui qui est avantagé, les versements dont il s'est trouvé dispensé. Les sommes ainsi obtenues
sont versées à la société et réparties par l'organe de gestion ou le liquidateur entre les associés
désavantagés, en proportion des sommes excédentaires versées par ceux-ci.
Ces dispositions peuvent être invoquées même après la dissolution de la société, par ou à
l'encontre de tous ceux qui ont eu la qualité d'associé avant l'approbation définitive des comptes
de l'opération de construction, d'acquisition ou d'aménagement, mais seulement avant l'expiration
d'un délai de deux ans à compter de la dissolution de la société ou du retrait de l'associé.
éléments d'équipement communs ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à
l'administration des parties communes, s'il en existe.
Le règlement fixe la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;
à défaut, il indiquera les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs
catégories de charges.
Un associé peut demander au tribunal judiciaire du lieu de la situation de l'immeuble la révision,

pour l'avenir, de la répartition des charges visées au présent article si la part correspondant à son
lot est supérieure de plus d'un quart ou si la part correspondant à un autre lot est inférieure de
plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une
répartition conforme à l'alinéa premier ci-dessus. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal
procède à la nouvelle répartition.
Pour les décisions concernant la gestion ou l'entretien de l'immeuble, les associés votent avec un
nombre de voix proportionnel à leur participation dans les dépenses qu'entraînera l'exécution de
la décision, nonobstant toute disposition contraire. En outre, lorsque le règlement met à la charge
de certains associés seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles
d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, seuls ces associés prennent part au
84
vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix
proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
La société peut donner caution hypothécaire pour la garantie des emprunts contractés :
- Par les associés, pour leur permettre de satisfaire aux appels de fonds de la société
nécessaires à la réalisation de l'objet social ;
- Par les cessionnaires des parts sociales, pour leur permettre de payer leur prix de cession,
mais seulement à concurrence des appels de fonds déjà réglés à la société et, s'il y a lieu,
de payer les appels de fonds qui restent encore à régler.
La caution hypothécaire doit être autorisée par les statuts, avec stipulation que l'engagement de la
société est strictement limité aux parties divises et indivises de l'immeuble social auxquelles le
bénéficiaire du crédit aura vocation en propriété.
La saisie du gage vaut retrait de l'associé titulaire des droits sociaux correspondant aux biens saisis
et ne peut être effectuée que lorsque sont réunies les conditions auxquelles un tel retrait est
subordonné.
Le cessionnaire n'est tenu des dettes du cédant à l'égard de la société à la date de la cession que
dans la mesure où cela résulte des obligations figurant à l'acte de cession ou à ses annexes.
Le cédant n'est dégagé de ses obligations personnelles à l'égard de la société que dans la mesure
où celle-ci y a expressément consenti.
La dissolution de la société peut, nonobstant toute disposition contraire des statuts, et même si
ceux-ci ne prévoient que des attributions en jouissance, être décidée par l'assemblée générale
statuant à la double majorité des deux tiers des associés et des deux tiers des voix.
L'assemblée générale désigne un ou plusieurs liquidateurs chargés de gérer pendant la période de

liquidation et de procéder au partage.
Ce partage ne peut intervenir qu'après décision définitive sur les comptes de l'opération de
construction dans les conditions prévues à l'antépénultième alinéa du présent article. Il doit
comporter des attributions de fractions d'immeubles et une répartition du passif conformes aux
dispositions statutaires et à l'état descriptif de division.
Dans le cas où la succession d'un associé n'est pas encore liquidée, les droits et les charges
propres au défunt sont attribués indivisément au nom de ses ayants-droits et cette attribution
n'entraîne pas de leur part acceptation de la succession ou de la donation.
Les associés qui n'ont pas satisfait aux obligations auxquelles ils sont tenus envers la société ne
peuvent prétendre à aucune attribution tant qu'ils ne se sont pas acquittés. Dans ce cas, le partage
est limité aux associés dont la situation est régulière.
Le liquidateur fait établir le projet de partage en la forme authentique. Les associés sont invités,
au besoin par sommation du liquidateur, à prendre connaissance du projet de partage et à
l'approuver ou le contester en la forme authentique.
85
Les associés qui contestent alors le partage disposent d'un délai de quinze jours pour assigner le
liquidateur en rectification devant le tribunal judiciaire du siège social. Les attributions devenues
définitives sont opposables aux associés non présents ou représentés, absents ou incapables.
Sauf si les statuts ne prévoient que des attributions en jouissance, un associé peut, à tout moment,
se retirer d'une société d'acquisition. Sous la même réserve, un associé peut, de même se retirer
d'une société de construction, dès qu'une assemblée générale ordinaire a constaté l'achèvement de
l'immeuble, sa conformité avec les énonciations de l'état descriptif et a décidé des comptes
définitifs de l'opération de construction. À défaut de vote de l'assemblée générale, tout associé
peut demander au tribunal judiciaire du lieu de la situation de l'immeuble de procéder aux
constatations et décisions susvisées. Le retrait est constaté par acte authentique signé par l'associé
qui se retire et un représentant de l'organe de gestion ou, en cas de refus de ce dernier, par
jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Les
retraits entraînent de plein droit l'annulation des parts ou actions correspondant aux locaux
attribués en propriété et la réduction corrélative du capital social. L'organe de gestion constate la
réduction du capital et apporte aux statuts les modifications nécessaires.
Sauf l'effet des sûretés réelles dont ils seraient bénéficiaires, les créanciers de la société ne peuvent
exercer leurs droits, ni contre un ancien associé attributaire par voie de retrait ou de partage, ni à
l'encontre de ses ayants cause, qu'après discussion préalable des biens restant appartenir à la
société.
Les sociétés qui ont pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage
professionnel et d'habitation sont tenues :
- Soit de conclure un contrat de promotion immobilière ;

- Soit de confier les opérations constitutives de la promotion immobilière à leur
représentant légal ou statutaire, à la condition que lesdites opérations aient été définies au
préalable par un écrit.
Le représentant légal ou statutaire de la société ne peut exiger ou accepter des associés aucun
versement, aucun dépôt, aucune souscription ni acceptation d'effets de commerce pour les
opérations mentionnées audit écrit. Aucun paiement ne peut non plus être accepté ou exigé avant
la date à laquelle la créance correspondante est exigible.
Les dispositions qui précèdent ne font pas obstacle au versement par les associés souscripteurs du
capital initial des sommes nécessaires au paiement des études techniques et financières du
programme et à l'achat du terrain. Lorsque de tels versements ont été effectués, les parts ou
actions ne peuvent être cédées volontairement avant la conclusion du contrat de promotion
immobilière ou avant l'approbation de l'écrit susvisé, si ce n'est entre associés.
La cession de parts peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un
dépôt de garantie, un associé s'engage à céder ses parts à un cessionnaire moyennant un prix fixé
dans ledit contrat.
Le contrat préliminaire doit comporter toutes indications relatives à la constitution de la société, à

la consistance et aux conditions techniques d'exécution des travaux et aux conditions financières
de l'opération.
86
Le dépôt de garantie doit être effectué à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans
une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire.
Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la

conclusion du contrat de cession. Ils sont restitués dans le délai de trois mois au déposant si le
contrat n'est pas conclu ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par
rapport aux prévisions du contrat préliminaire.
Toute autre promesse d'achat ou de cession de parts est nulle.
Les attributions de fractions d'immeubles antérieures au 21 mai 1955 et consenties sans

l'accomplissement des formalités prévues à l'article 4 bis de la loi du 28 juin 1938, modifiée, ne
sont plus susceptibles d'être contestées à compter, soit d'un délai de deux ans à partir de
l'enregistrement de l'acte les ayant constatées, soit de leur homologation par le tribunal judiciaire
du lieu du siège social.
Le tribunal est saisi par voie de simple requête par tout attributaire. Il statue en dernier ressort en
chambre du conseil, le ministère public entendu, les différents attributaires et la société étant mis
en cause. Sa décision n'est susceptible ni d'opposition ni d'appel.
Dans l'un et l'autre des cas visés au premier alinéa du présent article, les attributions dont il s'agit
produisent tous leurs effets à compter de la signature de l'acte qui les a constatées.
Lorsque, dans une société constituée en application de la loi du 28 juin 1938, l'affectation des
locaux à des actions ou à des parts déterminées ne résulte pas des statuts originaires ou d'une
décision unanime des associés, l'assemblée générale peut, en décidant la dissolution, charger le
liquidateur de procéder au partage en nature et à l'attribution de fractions d'immeubles aux
associés à proportion des droits qu'ils détiennent dans la société.
Le projet de partage établi en la forme authentique doit être approuvé par l'assemblée générale à
la majorité requise pour la dissolution. La décision est opposable aux associés non présents ou
non représentés à l'assemblée générale, ainsi qu'aux absents et aux incapables.
À moins qu'il n'ait été approuvé à l'unanimité, les associés doivent approuver ou contester le
partage, en la forme authentique, dans le mois qui suit l'assemblée générale.
Faute, pour certains associés, de s'être conformés à ces prescriptions, le liquidateur doit sommer
ces associés de prendre parti, en la forme authentique, à l'égard du projet de partage, dans un
délai de deux mois.
Si, à l'expiration de ce second délai, le partage n'a pas été approuvé sans réserve par tous les
associés, le liquidateur soumet le projet de partage par voie de simple requête à l'homologation du
tribunal.
Le tribunal statue en dernier ressort et sa décision n'est pas susceptible d'opposition ni d'appel.
Le liquidateur doit, dans le mois de sa date, faire publier le dispositif du jugement sur un support
habilité à recevoir des annonces légales du lieu du siège social ; cette publication vaut signification
du jugement aux associés n'ayant pas adhéré au partage.
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Le partage devenu définitif est publié au fichier immobilier à la diligence du liquidateur.
C. Les sociétés coopératives de construction

Les sociétés coopératives de construction ayant pour objet la construction d'un ou plusieurs
immeubles en vue de leur division par lots ou d'un ensemble de maisons individuelles groupées à
usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation destinés à être attribués ou vendus aux
associés sont des sociétés à capital et à personnel variables.
L'objet de ces sociétés comprend, en outre, la gestion et l'entretien des immeubles jusqu'à la mise
en place d'une organisation différente.
Chaque société coopérative de construction doit limiter son objet à l'édification d'immeubles
compris dans un même programme, comportant une ou plusieurs tranches, d'un ensemble
immobilier.
Une société coopérative de construction ne peut confier à un tiers la réalisation de son

programme de construction qu'en vertu d'un contrat de promotion immobilière.
Une société coopérative de construction ne peut entreprendre chaque tranche du programme

prévu par les statuts que si le nombre des associés est au moins égal à 20% du nombre total de
logements et de locaux à usage commercial ou professionnel à construire dans la tranche
considérée, et si le financement de la construction des lots non souscrits compris dans l'ensemble
du programme, ainsi que leur souscription, sont garantis.
Les associés souscrivant plus de deux logements ou plus d'un local à usage commercial ou
professionnel sont également tenus de fournir une garantie de financement.
Si la société n'a pas confié à un promoteur immobilier la réalisation de son programme de

construction, la conclusion d'un tel contrat est obligatoire.
Si les droits privatifs des associés sont représentés par des parts ou actions donnant vocation à
l'attribution d'un lot la société est tenue :
- Soit de conclure un contrat de promotion immobilière ;

- Soit de confier les opérations constitutives de la promotion immobilière à son
représentant légal ou statutaire, à la condition que lesdites opérations aient été définies au
préalable par un écrit.
Avant le commencement des travaux, l'assemblée générale doit en approuver les conditions
techniques et financières d'exécution et fixer les bases selon lesquelles les différents éléments
composant le prix de revient global seront répartis entre les locaux à édifier, afin de déterminer le
prix de chacun d'eux.
L'assemblée générale a seule le pouvoir d'approuver et de modifier les statuts, et de réduire

l'importance du programme dans le cas où celui-ci doit être réalisé par tranches, à condition que
cette réduction ne porte que sur des lots non souscrits.
La majorité requise pour la validité des délibérations prévues au présent article est des deux tiers
au moins du nombre total des associés.
88
Le contrat de vente doit être conclu par acte authentique et préciser :
- La description de l'immeuble ou de la partie de l'immeuble vendue ;

- Son prix prévisionnel et les modalités de paiement de celui-ci ;
- Le délai de livraison ;
- S'il y a lieu, les garanties et les moyens de financement.
Il doit comporter, en annexe ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les
indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble.
S'il y a un règlement de copropriété, le texte en est remis à chaque acquéreur lors de la signature
du contrat. Il doit lui être communiqué préalablement.
L'inobservation de ces dispositions entraîne la nullité du contrat, cette nullité ne peut être
invoquée que par l'acquéreur et avant l'achèvement des travaux.
Une société coopérative ne peut exiger ni accepter d'un associé, sous quelque forme que ce soit,
aucun versement ou remise autres que ceux nécessaires au paiement des études techniques et
financières du programme et à l'achat du terrain, avant les décisions de l'assemblée générale, ni
avant la signature du contrat de vente, ni avant la date à laquelle la créance de la société sur
l'associé est exigible.
Toutefois, le prix du terrain peut être déposé par le vendeur en compte courant ouvert à son nom
dans les livres de la société.
La société peut donner caution hypothécaire pour la garantie des emprunts contractés par les
associés pour leur permettre de satisfaire aux appels de fonds de la société nécessaires à la
réalisation de l'objet social. La caution hypothécaire doit être autorisée par les statuts, avec
stipulation que l'engagement de la société est strictement limité aux parties divises et indivises de
l'immeuble social auxquelles le bénéficiaire du crédit aura vocation en propriété.
Si les droits privatifs des associés sont représentés par des parts ou actions donnant vocation à
l'attribution d'un lot, chaque associé ne peut prétendre à la propriété du lot qui lui est destiné
qu'après avoir versé à la société les sommes nécessaires à la réalisation de l'objet social,
proportionnellement à la valeur de son lot par rapport à la valeur de l'ensemble.
Si un associé ne satisfait pas à ses obligations, ses droits pourront, un mois après mise en
demeure restée infructueuse, être mis en vente publique à la requête des représentants de la
société par décision de l'assemblée générale de la société fixant la mise à prix.
Sur première convocation, l'assemblée générale se prononce à la majorité des deux tiers du capital
social et, sur deuxième convocation, à la majorité des deux tiers des droits sociaux dont les
titulaires sont présents ou représentés. Toutefois, et nonobstant toute disposition contraire des
statuts, les parts ou actions détenues par les associés à l'encontre desquels la mise en vente est à
l'ordre du jour de l'assemblée ne sont pas prises en compte pour le calcul des majorités requises.
La vente a lieu pour le compte de l'associé défaillant et à ses risques.
89
Les sommes provenant de la vente sont affectées par privilège au paiement des dettes de l'associé
défaillant envers la société. Ce privilège l'emporte sur toutes les sûretés réelles conventionnelles
grevant les droits sociaux du défaillant. Si des nantissements ont été constitués sur les parts ou
actions vendues, le droit de rétention des créanciers nantis n'est opposable ni à la société ni à
l'adjudicataire des droits sociaux.
Du commencement des travaux jusqu'à l'achèvement de l'opération de construction la démission

d'un associé est subordonnée à une autorisation de l'assemblée générale.
Si l'associé démissionnaire présente un nouvel associé solvable et acceptant, cette autorisation ne

peut être refusée que pour un motif sérieux et légitime. L'assemblée générale n'est pas tenue
d'accepter comme associé la personne proposée par le démissionnaire et peut accepter sa
démission en agréant une autre personne sans avoir à motiver sa décision.
En cas de refus injustifié, la démission peut être autorisée par le tribunal saisi dans le délai d'un
mois à compter de la notification du refus.
sérieux et légitime et sous réserve du recours de l'intéressé devant le tribunal judiciaire du lieu de
la situation de l'immeuble, dans le délai d'un mois à compter du jour où il a reçu notification de
cette décision. Le jugement sera exécutoire par provision.
La démission ou l'exclusion d'un associé entraîne de plein droit la résolution du contrat de vente
passé. Toutefois, cette résolution est inopposable aux tiers qui, avec le consentement de la
société, ont acquis des sûretés réelles du chef de l'associé sur les biens faisant l'objet du contrat
résolu et ont régulièrement publié ces sûretés. Les sommes versées par cet associé, tant au titre de
la libération de ses parts sociales qu'au titre du contrat de vente de l'immeuble à construire si ce
contrat a été passé, sont remboursées à cet associé, après déduction des charges et frais
occasionnés à la société par la démission ou l'exclusion de l'associé. L'appréciation du montant à
rembourser peut faire l'objet d'une évaluation forfaitaire faite par les statuts.
En cas de démission ou d'exclusion d'un associé, les autres associés sont tenus, jusqu'à son
remplacement, de toutes ses obligations à l'égard de la société proportionnellement à la valeur de
leur lot par rapport à la valeur de l'ensemble.
Pendant l'opération de construction, les droits sociaux ne peuvent faire l'objet d'aucune cession
volontaire entre vifs à titre onéreux. Il en est de même, le cas échéant, des droits de toute nature
résultant de ventes en état futur d'achèvement ou à terme.
Tout associé peut se retirer de la société et obtenir l'attribution en propriété de son lot, lorsque
l'assemblée générale ordinaire a constaté l'achèvement de l'opération de construction ainsi que la
conformité du ou des immeubles aux prévisions statutaires et qu'elle a statué sur les comptes
définitifs. À défaut, tout associé peut demander au tribunal judiciaire de constater cet achèvement
et de statuer sur lesdits comptes.
Chaque associé dispose d'un nombre de voix proportionnel au prix de revient de son lot par
rapport au prix de revient de l'ensemble quand il y a lieu de décider une exclusion ou d'autoriser
une démission.
90
Les sociétés coopératives de construction constituées sous la forme civile et qui font appel, à titre
de prestataire de services, à un organisme d'habitations à loyer modéré peuvent prévoir que le
gérant de la société sera désigné dans les statuts.
D. Les dispositions particulières communes aux sociétés constituées en vue de

l’attribution d’immeubles aux associés par fractions divises et aux sociétés
coopératives de construction
Lorsqu'une de ces sociétés ne poursuit pas simultanément la construction de l'ensemble des
logements répondant à son objet, ses statuts peuvent prévoir que les appels de fonds
supplémentaires nécessaires pour la réalisation de chaque programme, y compris la participation à
toutes dépenses d'intérêt commun, seront répartis entre les seuls associés ayant vocation aux
logements construits dans le cadre de chacun desdits programmes.
L'assemblée spéciale ne statue valablement que si les deux tiers au moins des associés ayant
vocation aux logements compris dans le programme sont présents ou représentés. Les décisions
sont prises à la majorité des voix, chaque associé disposant du nombre de voix qui lui est attribué
par les statuts de la société.
En outre, les décisions de l'assemblée spéciale doivent, pour être valables, être approuvées par
une assemblée générale de tous les associés statuant dans les conditions de quorum et de majorité
requises pour les modifications statutaires. Cette assemblée est réunie par le conseil
d'administration ou la gérance de la société dans le délai d'un mois à compter de l'assemblée
spéciale ; elle apporte aux statuts des modifications correspondantes.
La répartition entre les divers associés de leurs créances ou dettes à l'égard de la société est
effectuée par le conseil d'administration ou la gérance de la société. Cette répartition ne devient
définitive qu'après avoir été approuvée par une assemblée générale ordinaire des associés, qui doit
être réunie par le conseil d'administration ou la gérance dans le délai d'un an à compter de
l'assemblée générale extraordinaire.
Les membres des sociétés dont les parts ou actions donnent vocation à l'attribution de logements
compris dans un même programme, peuvent, réunis en assemblée spéciale convoquée demander
la convocation d'une assemblée générale de tous les associés à l'effet de décider :
- Soit la dissolution de la société et la dévolution de son actif à plusieurs sociétés nouvelles

constituées ;
- Soit l'apport d'un ou plusieurs éléments d'actif à une ou plusieurs sociétés constituées
comme il est dit ci-dessus.
Dans ce cas, l'assemblée générale doit être réunie par le conseil d'administration ou la gérance de
la société dans le délai d'un mois à compter de l'assemblée spéciale. Cette assemblée générale
statue dans les conditions de quorum et de majorité requises pour les modifications statutaires.
Les sociétés nouvelles prennent en charge l'intégralité du passif correspondant aux divers
éléments d'actif de la société ancienne qui leur est dévolu ou apporté. Elles sont réputées,
chacune en ce qui la concerne, avoir le même objet que la société ancienne dont elles assurent la
continuation.
91
Dans le partage des titres reçus par la société ancienne, les associés reçoivent les parts ou actions
des sociétés nouvelles correspondant au logement auquel ils avaient vocation.
Lorsque les projets d'aménagement des ensembles d'habitations entrepris ou réalisés par la société
comportent des ouvrages d'intérêt commun à plusieurs des sociétés nouvelles, la société ancienne
ne peut être dissoute qu'après qu'un syndicat de copropriétaires ait été établi par un règlement de
copropriété ou qu'une association syndicale ait été constituée pour assurer l'entretien et, le cas
échéant, l'exécution desdits ouvrages.
Dans les sociétés qui ne comportent ni conseil d'administration, ni conseil de surveillance, il est
institué un conseil de surveillance composé de deux associés au moins, désignés annuellement par
une assemblée générale des associés statuant à une majorité représentant au moins la moitié du
capital.
Les administrateurs ou gérants des sociétés sont tenus de rendre compte au conseil de
surveillance ou, s'il s'agit d'une société constituée sous la forme anonyme, au conseil
d'administration, des résultats des appels à la concurrence et des projets de marchés à passer avec
les entrepreneurs pour les travaux de construction.
Ils doivent, en outre, rendre compte de leur gestion au conseil de surveillance ou au conseil
d'administration aussi souvent que la bonne marche de la société l'exige et, en tout cas, tous les
trois mois.
Le conseil de surveillance peut se faire assister d'un expert-comptable. Il peut, en outre,

convoquer l'assemblée générale ; il doit le faire si cette convocation est demandée par des associés
représentant le quart au moins du capital social.
E. Les sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la

propriété
Les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété ont pour
objet :
- De réaliser toutes opérations d'accession à la propriété de l'habitat destinées à des

personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources.
- De réaliser, notamment dans un objectif de mixité sociale, toutes opérations
d'aménagement destinées en tout ou partie à des opérations d'habitat ainsi que toutes
opérations de constructions, de rénovation et de prestations de services liées à l'habitat.
Les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété peuvent
détenir, directement ou indirectement, des participations dans des sociétés, quelle qu'en soit la
forme, ayant pour objet soit la réalisation de toutes opérations, de construction, de rénovation, de
location et prestations de services liées à l'habitat ainsi que de toutes opérations d'aménagement
destinées en tout ou partie à des opérations d'habitat, soit de fournir à toute personne des
produits et services bancaires et leurs accessoires concourant aux opérations liées à l'habitat.
Les participations ainsi détenues, le cas échéant conjointement avec d'autres sociétés anonymes
coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété, doivent être supérieures au tiers du
capital de la société intéressée. Toutefois, cette règle ne s'applique pas aux participations dans des
92
sociétés d'habitations à loyer modéré, des sociétés d'économie mixte de construction et de gestion
de logements sociaux ou d'autres sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour
l'accession à la propriété.
Toute société anonyme coopérative d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété est tenue
d'employer chaque année une somme au moins égale au tiers du bénéfice distribuable du dernier
exercice au financement d'opérations qu'elle conçoit et réalise elle-même ou par ses filiales dans le
domaine de l'habitat en faveur de personnes aux ressources modestes, selon des orientations
définies par convention avec l'État.
À cette fin, elle constitue au titre de chaque exercice, à concurrence de la somme ainsi calculée,
une réserve de disponibilités dont l'utilisation doit être conforme aux prescriptions du premier
alinéa. Une annexe au rapport de gestion de la société anonyme coopérative d'intérêt collectif
pour l'accession à la propriété indique le montant de la réserve en fin d'exercice et détaille les
opérations financées.
L'activité des sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété
s'exerce sur le territoire de la région où est situé leur siège social.
L'autorité administrative peut toutefois autoriser, par un agrément spécial délivré après avis de
l'Union d'économie sociale pour l'accession à la propriété, une société à étendre son activité au-
delà des limites de la région.
Les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété et leurs
filiales peuvent participer avec des organismes d'habitations à loyer modéré et des sociétés
d'économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux à des
actions de coopération ou à des groupements constitués en vue d'une mise en commun de
moyens ou de la mise en œuvre d'un service commun.
Les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété doivent avoir
pour associés :
- leurs salariés ;
- les bénéficiaires des opérations d'accession à la propriété de l'habitat ;
- des collectivités territoriales ou leurs groupements dont le ressort territorial est compris
dans la région où elles ont leur siège ;
- des organismes d'habitations à loyer modéré ayant compétence pour intervenir dans la
même région.
Elles peuvent également admettre comme associés :
- toute personne physique souhaitant participer bénévolement à leur activité ;
- toute personne contribuant par tout autre moyen à la réalisation de leurs objectifs.
Les statuts de la société anonyme coopérative d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété
répartissent les associés de la société en plusieurs collèges.
93
L'un de ces collèges comprend des organismes d'habitations à loyer modéré, un autre des
collectivités territoriales et leurs groupements. Chacun de ces deux collèges peut comporter des
associés représentant d'autres catégories à condition toutefois que ces organismes et ces
collectivités ou groupements disposent de la majorité des voix au sein de leur collège respectif.
S'il y a lieu, un autre collège est composé des sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif
pour l'accession à la propriété ou d'une ou plusieurs entités, autres que des sociétés d'habitations
à loyer modéré, dont la majorité des droits de vote est détenue soit directement par des sociétés
anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété, soit indirectement par
une entité contrôlée par l'une ou plusieurs des entités dont la majorité des droits de vote est
détenue directement par des sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à
la propriété.
Les statuts attribuent 50 % des droits de vote en assemblée générale à l'un des collèges ou à un
groupe de collèges dont les associés qui les composent se sont engagés par convention à ce qu'ils
s'expriment d'une seule voix dans les assemblées générales de la société.
Si le collège composé des entités est constitué, il ne peut détenir plus de 20 % des droits de vote à
l'assemblée générale.
Elle doit avoir pour associés les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour
l'accession à la propriété et l'Union des fédérations d'organismes d'habitations à loyer modéré.
Les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété disposent
d'au moins 90 % des droits de vote aux assemblées générales de l'Union d'économie sociale pour
l'accession à la propriété, répartis à parts égales entre elles.
Les statuts de l'Union d'économie sociale pour l'accession à la propriété sont approuvés par
décret en Conseil d'État.
L'Union d'économie sociale pour l'accession à la propriété ne peut détenir, directement ou

indirectement, aucune part sociale dans une société anonyme coopérative d'intérêt collectif pour
l'accession à la propriété ou dans une société détenue majoritairement ou de façon conjointe par
des sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété.
L'Union est administrée par un conseil d'administration comprenant quinze membres au plus
dont douze au moins désignés par les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour
l'accession à la propriété et un membre désigné par l'Union des fédérations d'organismes
d'habitations à loyer modéré si celle-ci en fait la demande.
L'Union d'économie sociale pour l'accession à la propriété représente les intérêts communs des
sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété, notamment
auprès des pouvoirs publics. À ce titre, elle passe toutes conventions avec l'État ou des
organismes publics et parapublics définissant les objectifs et les conditions d'exercice de l'activité
des sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété.
L'Union d'économie sociale pour l'accession à la propriété veille à la mise en œuvre de ces
conventions. À cet effet, elle adresse aux sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour
94
l'accession à la propriété des recommandations pour la bonne application de ces conventions.
Elle remet un rapport annuel à l'autorité administrative sur l'exécution des conventions.
Le règlement intérieur de l'Union d'économie sociale pour l'accession à la propriété définit les
modalités d'alerte, de prévention, de contrôle et de sanction visant à garantir l'exécution
conforme par une société anonyme coopérative d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété
des engagements découlant des conventions.
L'Union d'économie sociale pour l'accession à la propriété donne, dans les conditions de son
règlement intérieur et en considération, le cas échéant, des objectifs définis dans les conventions
un avis préalable conforme aux opérations suivantes réalisées, directement ou indirectement, par
ou au profit d'une ou plusieurs sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession
à la propriété :
- Souscriptions, attributions ou transferts d'instruments financiers, parts sociales ou droits

de toute nature dans toute entité ;
- Opérations en capital, fusion, scission, apport partiel d'actif ou apport concernant toute
entité ;
- Transferts d'actifs incorporels.
Cet avis préalable conforme est requis sous peine de nullité absolue de l'opération.
La réalisation indirecte d'une opération mentionnée au quatrième alinéa s'entend d'une opération
réalisée soit par une ou plusieurs entités dont la majorité des droits de vote est détenue
directement par une ou plusieurs sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour
l'accession à la propriété, soit par une ou plusieurs entités contrôlées par une ou plusieurs des
entités dont la majorité des droits de vote est détenue directement par une ou plusieurs sociétés
anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété.
Les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété sont agréées
par l'autorité administrative après avis de l'Union d'économie sociale pour l'accession à la
propriété. Ne peut être agréée la société qui ne comprend pas au nombre de ses associés au
moins une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales et un organisme
d'habitations à loyer modéré pour former les collèges.
En cas de changement du collège ou du groupe de collèges disposant de 50 % des droits de vote,

la société doit obtenir un nouvel agrément.
La perte d'agrément entraîne la dissolution de la société anonyme coopérative d'intérêt collectif

pour l'accession à la propriété. Le boni de liquidation est attribué, par l'autorité administrative, sur
proposition de l'Union d'économie sociale pour l'accession à la propriété à une ou plusieurs
sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété.
95
III. Les contrats de constructions
La réalisation d’une opération de construction, en France, peut faire l’objet de plusieurs schémas
contractuels différents selon la nature du bien à construire, la nature des travaux, l’identité du
propriétaire du terrain.
Section 1 : le contrat de louage d’ouvrage
A. Du contrat de louage d’ouvrage

Article 1779 CC, « Il y a trois espèces principales de louage d'ouvrage et d'industrie :
1° Le louage de service ;
2° Celui des voituriers, tant par terre que par eau, qui se chargent du transport des personnes ou des marchandises
;
3° Celui des architectes, entrepreneurs d'ouvrages et techniciens par suite d'études, devis ou marchés. »
a) Définition :
Le louage d'ouvrage, appelé aussi, contrat d'entreprise, s'applique tout particulièrement aux
contrats liant l'entrepreneur chargé de réaliser les travaux et le maître d'ouvrage. C'est d'ailleurs ce
que rappelle l'article 1779 du Code civil qui rappelle qu'il existe trois catégories de louage
d'ouvrage dont, dans son 3° : « Celui des architectes, entrepreneurs d'ouvrage et techniciens par suite d'études,
devis ou marchés. »
Cependant le contrat de louage d'ouvrage ne s'appliquera pas aux hypothèses où :
- le contractant de celui qui veut faire construire est chargé d'un mandat de faire édifier (CPI) ;
- le contractant de celui qui veut faire construire fournit le terrain et fait édifier (VEFA) ;
- le contractant de celui qui veut faire construire construit une maison individuelle (CCMI).
Aux termes de l’article 1709 du Code Civil le contrat de louage est un contrat par lequel une des
parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles. C’est
donc une définition imprécise qui peut être réalisé par la signature de plusieurs de contrats :
- un contrat de mandat aux fins de représentation du maître d'ouvrage ;

- un contrat de vente ;
- un contrat de travail ;
- un contrat de location.
La définition du code civil, rappelée précédemment, ne nous donne aucune information pour
permettre de distinguer le contrat de louage des notions voisines qui viennent d'être exposées. Ce
sont donc les critères jurisprudentiels qui nous permettent de déterminer dans quelles occasions
le louage d'ouvrage s'appliquera.
Cette distinction avec les contrats voisins est essentielle pour savoir si l'Entrepreneur qui se voit
sous-traiter une partie d'un marché de travaux est effectivement un sous-traitant susceptible de
bénéficier du statut protecteur et obligatoire de la loi du 31 décembre 1975.
Le contrat de louage d’ouvrage est celui par lequel un travail spécifique destiné à répondre aux
besoins particuliers du donneur d’ordres est réalisé par une entreprise ou un sous-traitant.
96
Le contrat de vente est celui par lequel une personne, morale ou physique, fournit des choses
déterminées à l’avance à une autre personne, morale ou physique
Le fournisseur est celui qui exécute une commande de machines et de leurs accessoires destinés à
être incorporée à un ensemble que l’auteur de la commande s’est engagé à installer pour le
compte d’un tiers, dès lors que cette commande ne présente aucune particularité et aucune
indication spécifique concernant la forme, la consistance, les dimensions desdites machines eu
égard à l'ensemble commandé par le destinataire.
b) Nature du contrat de louage d’ouvrage

La différence tient au lien de subordination hiérarchique et/ou à l’indépendance des contractants.
Le contrat de louage d'ouvrage se caractérise par l'indépendance de l'entrepreneur (y compris
sous-traitant) par rapport à son donneur d'ordres et par l'absence de tout lien de subordination et
hiérarchique, liens qui caractérisent habituellement le contrat de travail.
Or le juge peut, au regard de la nature véritable des liens des parties au contrat, écarte la
qualification de sous-traitance retenue par les parties au profit de la qualification de contrat de
travail. II faut préciser qu'autonomie et indépendance ne signifie pas que le locateur d'ouvrage
peut se soustraire aux instructions, même précises, de son donneur d'ordre.
Le prêt de main-d’œuvre illicite
Le code du travail interdit le recours au prêt de main d'œuvre entre deux entreprises dès lors que
le prêt a pour objet :
- la mise à disposition exclusive d'une main d'œuvre au profit d'un tiers,
- dans un but lucratif.
Seules les sociétés de travail temporaire régulièrement constituées conformément à la loi du 3

janvier 1972 sont autorisées à mettre à disposition d'un tiers de la main d'œuvre, à titre onéreux, à
la condition toutefois que le contrat de travail temporaire n'ait pas pour objet, ni pour effet : « De
pourvoir durablement un emploi lié à l'activité normale et permanente de l'entreprise utilisatrice » (article 1251-5
C. Travail).
Au fil des décisions, les tribunaux ont retenu plusieurs critères permettant de vérifier l'autonomie
du sous-traitant et notamment le personnel du sous-traitant doit travailler sous le seul contrôle
hiérarchique de son employeur. Si, en revanche, ce personnel est pris en charge par les cadres de
la société donneuses d'ordres, il peut y avoir un risque de requalification en prêt de main d'œuvre
illicite.
Cela n'exclut toutefois pas une demande contrôle de l'entreprise donneuse d'ordre, tant que ce
droit de contrôle ne se traduit pas par une immixtion dans l'encadrement du personnel du sous-
traitant :
- Si la tâche donnée au sous-traitant est objective et nettement définie
- Si le sous-traitant est rémunéré de façon forfaitaire et non sur la base des feuilles
d'heures de présence présentée par le sous-traitant.
- La clientèle multiple du sous-traitant et l'absence d'exclusivité pour un seul donneur
d'ordre.
97
Le travail dissimulé
Le travail dissimulé, le marchandage, le prêt illicite de main-d’œuvre, l’emploi d’étranger non

autorisé à travailler, le cumul irrégulier d’emplois, la fraude ou fausse déclaration sont des
infractions constitutives du délit de travail dissimulé.
Pour ne pas être pris dans ce risque il importe que toute personne vérifie, lors de la conclusion
d’un contrat d’entreprise, de la fourniture d’une prestation de service ou de l’accomplissement
d’un acte de commerce que son cocontractant a accompli les formalités déclaratives auprès des
organismes sociaux.
Des contrôles réguliers doivent également réalisés pour s’assurer, lorsque le chantier est de plus
de 6 mois, que les démarches obligatoires continuent d’être réalisées par le prestataire. Il convient
également de s’assurer que les déclarations qu’il réalise sont cohérentes avec le nombre de salariés
et la qualité des salariés présents sur le chantier.
L’absence de vigilance et de contrôle sur ces points expose toute personne qui méconnaît ces
dispositions, et qui serait en relation contractuelle avec un contrevenant, à être solidaire des dettes
sociales et fiscales de ce cocontractant. Au titre du délit de travail dissimulé cette personne pourra
également être condamnée, toujours solidairement, au paiement des pénalités et majorations dus
par ce cocontractant au Trésor ou aux organismes de protection sociale. Même les aides
publiques touchées par le prestataire, ou les rémunérations, indemnités et charges dues aux
salariés de ce dernier pourront être réclamées, en remboursement, à cette personne.
Le maître de l’ouvrage ou le donneur d’ordre, informé par écrit par un agent de contrôle de
l’inspection du travail ou par un syndicat ou une association professionnelle ou une institution
représentative du personnel, de l’intervention du cocontractant, d’un sous-traitant ou d’un
subdélégataire en situation de travail dissimulé enjoint aussitôt à son cocontractant de faire cesser
sans délai cette situation. À défaut, il est tenu solidairement avec son cocontractant au paiement
des impôts, taxes, cotisations, rémunérations et charges.
Ces dispositions ne s’appliquent pas au particulier qui contracte pour leur usage personnel, celui
de leur conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité, concubin, de leurs ascendants ou
descendants. »
Ces dispositions du code du travail établissent une solidarité financière et délictuelle, voire pénale,
entre les donneurs d’ordre (les clients) et les entrepreneurs ou entreprises ayant commandés le
travailleur dissimulé.
Le mécanisme de solidarité est automatique et consiste à faire payer par le plus solvable, et non le
responsable, le coût du travail dissimulé : perte de cotisations, d’impôts, de taxes, amendes, etc…
La présomption de culpabilité et de responsabilité du donneur d’ordre est totale puisque l’article

L8222-1 du code du travail, enjoint à toute personne contractant, de contrôler non seulement si
les formalités administratives de déclarations préalables d’embauche, d’affiliation, de paiement de
cotisations sociales, etc…, sont bien accomplis mais aussi si les montant versés au titre de ces
cotisations affiliations, cotisations, etc…., sont bien cohérents et ne sont donc pas
(volontairement) minorés.
98
Le maître de l’ouvrage, qui pourtant n’a pas la garde du chantier et ne peut donc s’assurer de ce
contrôle, est lui aussi solidairement tenu pour responsable de toute infraction dans ce domaine.
Cela implique que pour s’exonérer de toutes responsabilités il lui faut, régulièrement, mettre en
demeure sont seul subordonné, le maître d’œuvre, de lui démontrer que tous les contrôles sont
faits et toute la liasse documentaire, en règle.
A réception, de la réponse il pourra alors soit mettre en demeure son subordonné de se mettre en
règle immédiatement, soit suspendre son contrat pour non-respect des conditions essentielles du
contrat.
Le maître d’œuvre agira de même avec ses subordonnées, les entreprises, qui elle-même agiront
ainsi avec leurs sous-traitants, etc…
Le maillon de la chaîne contractuelle, qui serait incapable de se justifier, sera le coupable présumé
de l’infraction et devra payer les amendes, arriérés de cotisations, de charges, d’impôts, etc…
Le Code du travail met à la charge du donneur d'ordres (soit le Maître d'ouvrage à l'égard de
l'Entrepreneur principal, soit l'Entrepreneur vis-à-vis du sous-traitant) de veiller à ce que le
dirigeant de l'entreprise qu'il charge de réaliser tout ou partie d'un marché de travaux n'ait pas
recours au travail dissimulé.
Pour ce faire, le Code du travail précise que le donneur d'ordres doit se faire remettre par son
cocontractant l'un des documents suivants :
- l'attestation de fourniture de déclarations sociales datant de moins d'un an

Où
- l'avis d'imposition afférents à la taxe professionnelle pour l'exercice précédent, lorsque le sous-
traitant y est assujetti
Où
- en cas de recours à une entreprise de travail temporaire, l'attestation de garantie financière.
Lorsque l'immatriculation au registre des métiers ou au registre du commerce et des sociétés du

cocontractant est obligatoire, le donneur d'ordres doit se faire remettre l'un des documents
suivants :
- un extrait de l'inscription au RC
Où
- une carte d'identification justifiant de l'inscription au registre des métiers
Où
- un devis, document publicitaire, correspondance professionnelle mentionnant le nom, la
dénomination sociale, l'adresse complète et le numéro d'immatriculation.
En tout état de cause, le donneur d'ordres doit se faire remettre une attestation sur l'honneur,
renouvelée tous les six mois, quel que soit le montant du contrat passé, que celui-ci s'engage à ne
pas avoir recours au travail dissimulé.
S'il s'agit d'une entreprise étrangère, que les salariés soient employés régulièrement au sens des
règles d'effet équivalent dans son pays.
99
Les sanctions pénales sont prévues comme étant au maximum une peine d'emprisonnement de
deux ans ou une peine d'amende de 30.000 euros.
Par un arrêt récent du 24 mai 2005, la Chambre criminelle de la Cour de cassation a rappelé que
seul le défaut de vérification de la situation de l'Entrepreneur et de ses salariés est constitutif de
l'infraction de travail dissimulé commis sciemment.
Cette obligation de vérification pèse en conséquence sur chacun des acteurs et il sera difficile à
l'avenir d'y échapper (cf. décret du 27.10.2205 & arrêt du 24.05.2005).
c) Contrat de louage d’ouvrage et contrat de location

Lorsque le loueur participe à l’acte de construire, le contrat devient un contrat de louage
d’ouvrage. En revanche, il n'y a pas sous-traitance si le loueur se contente de mettre à disposition
de l'entrepreneur les moyens et le matériel lui permettant de réaliser ses travaux.
Le critère de maîtrise et de contrôle est également pris en compte. Dans l'hypothèse d'un matériel
loué avec son personnel de conduite, le contrat reste un contrat de location si ce personnel passe
sous les ordres de l'entrepreneur principal.
Si, en revanche, le personnel garde une certaine autonomie dans la maîtrise et le contrôle de ses
travaux, il y a alors contrat de sous-traitance.
d) Le sort particulier des échafaudages

L’entreprise d’échafaudage ne participe pas directement, par apport de conception, d’industrie ou
de matière à l’acte de construire, objet du marché principal, mais se limite à mettre à la disposition
du locateur d’ouvrage l’outil spécialement adapté dont il avait besoin pour mener sa tâche. Même
si cette entreprise s’est livrée à des études techniques parfois complexes, s’agissant d’échafaudages
destinés à un chantier important et de grande hauteur, cela reste un contrat d’échafaudages et pas
un contrat de louage d’ouvrage.
e) Contrat de louage d’ouvrage et contrat de mandat

Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de
faire quelque chose pour le mandant et en son nom.
B. Les acteurs du contrat de louage

Article 1792-1 CC, « Est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage
d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une
mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. »
a) Le maître d’ouvrage
Absence de définition réglementaire ou légale
Cependant, est considérée comme un maître d'ouvrage toute personne physique ou morale qui,
titulaire de droit à construire, prend l'initiative de faire construire un ouvrage ou une partie
d'ouvrage.
100
Définition de la norme NPF 003-01 version décembre 2001 - article 3.1.9
« Le maître d'ouvrage est la personne physique ou morale désignée par ces termes dans les documents du marché et
pour le compte de qui les travaux ou les ouvrages sont exécutés. »
Dans les faits le maître d’ouvrage doit être non sachant techniquement et s’adresser à un
technicien. Le MO doit dire ce qu’il veut faire construire, ce qui pour un non professionnel est
difficile à déterminer.
Pour atteindre son objectif le MO va donc commencer par désigner un architecte et lui conférer
deux missions. Une de conception et une de suivi d’exécution.
b) Les tâches du maître d’ouvrage

Assurer la programmation des travaux ;
Signer les marchés de travaux avec les différentes entreprises ;
Agréer les sous-traitants et les accepter ;
Donner son accord écrit express pour réaliser les travaux modificatifs ou supplémentaires qu'il a
demandé ;
Payer les travaux ;
Les réceptionner.
La maîtrise d’ouvrage privée réglementaire : pour mémoire
II s'agit des organismes privés d'HLM (SA d'HLM, sociétés coopératives d'HLM et sociétés de
crédit immobilier), des organismes de Sécurité Sociale et les sociétés d’économies mixte. Tous ces
organismes sont soumis à une législation spécifique. Les marchés des organismes privés d'HLM
et ceux des sociétés d’économies mixtes sont soumis pour leur passation au décret du 27 mars
1999, pris en application de la loi du 29 janvier 1993, dite loi « Sapin ». Les marchés des
organismes de Sécurité Sociale sont passés conformément à l'arrêté ministériel du 9 mai 1995.
Ces organismes bénéficient d’un statut spécifique qui les assimile à des maîtres d’ouvrages privés,
tant pour les règles de passation de leurs contrats que pour leurs relations avec les maîtres
d’œuvre, mais reste à part du fait de cette réglementation spécifique.
c) Les mandataires du maître d’ouvrage

Maître d'ouvrage délégué ou assistant maître d'ouvrage
C’est l’étendue du mandat confié au prestataire et donc la nature de la mission qu’il doit
accomplir qui permettra de distinguer le MOD de l’AMO. Cela implique qu’un mandat, aux
termes détaillés et précis, est nécessaire.
L’intervention d’un crédit-bail, dans un contrat de construction, conduit parfois à donner un rôle
de maître d’ouvrage délégué au crédit-preneur.
101
Le maître d’œuvre
Définition
Le maître d'œuvre est la personne désignée par le maître d'ouvrage pour concevoir l'ouvrage à
réaliser et/ou de superviser son exécution en assurant la coordination de l'intervention de
l'ensemble des entreprises.
II existe différentes catégories de maître d'œuvre.
L’architecte
Donc depuis 1977, les architectes ont le monopole de la signature du permis de construire.
L’architecte réalise le dossier de consultation des entreprises (DCE), analyse le terrain. C’est la
partie la plus sensible car elle va conditionner la suite du chantier. En fonction de l’état des sous-
sols (carrière, marnière, nappe phréatique,) on saura quels types de fondations il faudra faire.
L’architecte peut sous-traiter la mission de suivi d’exécution.
Les ingénieurs conseil ou bureau d’études techniques
Ce sont les contrôleurs techniques qui ont pour mission de contribuer à la prévention des
différents aléas techniques susceptibles d'être rencontrés dans la réalisation des ouvrages. Ils
interviennent à la demande du maître de l'ouvrage et donne leur avis à ce dernier sur les
problèmes d'ordre technique, dans le cadre du contrat qui le lie à celui-ci. Cet avis porte
notamment sur les problèmes qui concernent la solidité de l'ouvrage et la sécurité des personnes.
L'activité de contrôle technique est soumise à agrément et est incompatible avec l'exercice de
toute activité de conception, d'exécution ou d'expertise d'un ouvrage.
La décision d'agrément tient compte de la compétence technique et de la moralité

professionnelle. Le contrôleur technique supporte une présomption de responsabilité et n’est
tenu vis-à-vis des constructeurs à supporter la réparation de dommages qu’à concurrence de la
part de responsabilité susceptible d’être mise à sa charge dans les limites des missions définies par
le contrat qui le lie au maître d’ouvrage.
Éléments de vocabulaire :
BET = bureau d’étude techniques (par exemple : les géotechniciens, coordinateurs SPS…)
APS = avant-projet sommaire
APD = avant-projet définitif
PC = Permis de construire
DCE = dossier de consultation des entreprises.
OPC = ordonnancement, pilotage et coordination
DIUO = dossier d’intervention ultérieur sur l’ouvrage
102
Le détail d’une mission de maîtrise d’œuvre
Les études d'esquisses (ESQ)
Les études de diagnostic (DIA)
Les études préliminaires (EP)
Les études d'avant-projet (APS & APD)
Les études de projet (PRO)
L'assistance au maître d'ouvrage pour la passation des marchés de travaux
Les études d'exécution
La direction de l'exécution des contrats de travaux
L'ordonnancement, le pilotage et la coordination
L'assistance au maître d'ouvrage lors des opérations de réception et de levée de réserves pendant
la période de garantie de parfait achèvement
L’obligation de recourir à un maître d’œuvre
La jurisprudence considère désormais que le fait de ne pas avoir recours à un maître d'œuvre (à
l'exception du respect de la loi de 1977) n'est pas constitutif d'une faute.
Le contrôleur technique
Le contrôleur technique a pour mission de contribuer à la prévention des différents aléas

techniques susceptibles d'être rencontrés dans la réalisation des ouvrages. Il intervient à la
demande du maître d'ouvrage et donne son avis à ce dernier sur les problèmes d'ordre technique,
dans le cadre du contrat qui le lie à celui-ci. Cet avis porte sur des problèmes qui concernent la
solidité de l'ouvrage et la sécurité des personnes.
Lorsque la sécurité des personnes l'exige, le recours au contrôleur technique est obligatoire,
notamment pour les opérations de construction ayant pour objet la réalisation :
- d'établissements recevant du public ;

- d'immeubles dont les planchers bas du dernier niveau sont situés à plus de 28 mètres par
rapport au niveau du sol, le plus haut utilisables par les engins de service public, de secours et de
lutte contre l'incendie ;
- les bâtiments autres qu'à usage industriel de certaines caractéristiques.
Le bureau de contrôle peut recevoir également des missions facultatives.
Le coordonnateur sécurité-santé et protection-santé
Sur tout chantier de bâtiment ou de génie civil sur lequel doivent intervenir au moins deux
entreprises, et pour lequel il existe des risques liés à la cohabitation de corps d’état différents, le
103
maître d'ouvrage doit impérativement désigner un coordonnateur sécurité et protection de la
santé. II interviendra dès la phase de conception.
II existe trois niveaux d'obligations en matière de sécurité chantier selon l'importance du montant
des travaux et selon le nombre de travailleurs.
L’entreprise
L’entreprise générale
Le maître d'ouvrage peut décider de confier à une seule entreprise la réalisation de tous les lots
composant un ouvrage, étant précisé que l'entrepreneur sous traitera soit la totalité, soit la plupart
des travaux à l'exception de ceux relevant de sa compétence propre à d'autres entreprises plus
spécialisées.
Le maître d'ouvrage disposera alors d'un seul interlocuteur qui sera responsable de l'ensemble de
l'exécution du marché de travaux jusqu'à la réception et se chargera de la coordination des
travaux entre ses différents sous-traitants.
L’intervention en corps d’état séparés
Le maître d'ouvrage peut également préférer passer plusieurs marchés avec des entrepreneurs
spécialisés en confiant à chacun la réalisation d'un lot. La passation d'un marché en corps d'état
séparés n'exclut pas en pratique le recours à la sous-traitance.
Elle implique toutefois que le maître d'ouvrage s'assure qu'une mission de pilotage et de
coordination des travaux sera assurée (soit par le maître d'œuvre chargé du suivi de l'exécution,
soit par un pilote, en plus du maître d'œuvre).
Des solutions mixtes existent comme :

- Le recours à une entreprise générale, sauf pour certains lots techniques spécifiques traités
indépendamment par le maître d'ouvrage.
- Le groupement momentané d’entreprises. C’est un système dans lequel les entreprises se
réunissent pour contracter le maître d'ouvrage et vont désigner l'une d'elles pour être son
interlocuteur. Il s'agira alors du mandataire du groupement.
- groupement solidaire / groupement conjoint : deux notions antinomiques
- Le groupement inter-entreprises : ce sont des regroupements de sociétés, des quasi-sociétés de
fait, qui choisissent d’avoir des liens entre elles par le biais de conventions de groupement. Le
groupement d’entreprise n’a pas de personnalité juridique. C’est souvent une entreprise très
qualifiée mais qui n’a pas la surface nécessaire à la soumission au marché public. Toutefois, les
entreprises sont soit solidaires soit conjointes. Le prestataire mandataire du groupement va être
désigné comme le chef de file. Ils sont solidaires, donc tous responsables les uns des autres. Ils
sont conjoints donc chacun est responsable de son lot d’exécution. Le mandataire sera
responsable vis-à-vis du MO. Sa responsabilité est limitée aux dispositions du contrat de
groupement. Le mandataire peut être tenu d’une obligation de coordination. La première tâche
du mandataire est de recevoir les fonds du MO et de gérer ce compte pour les besoins du
chantier en payant les entreprises. C’est le compte prorata. On peut même voir le mandataire tenu
de remplacer les défaillants.
104
Le sous-traitant.
Ne sont vendeurs que les sociétés qui fournissent un produit standard, en revanche les sociétés
qui fournissent des produits sur-mesure seront des sous-traitants sous contrat de louage
d’ouvrage.
La loi de 1975 sur la sous-traitance est d’Ordre Public, donc le MO ne peut pas s’opposer ou
refuser la sous-traitance. Cependant le MO peut limiter le nombre de niveau de sous-traitance (à
2 ou 3 par exemple). Le MO peut refuser une entreprise sous-traitante mais doit motiver son
refus. Le sous-traitant a une créance qui échappe à la masse des autres créances que
l’entrepreneur peut avoir. Il n’est pas inscrit au rang des débiteurs et passe devant. Si la sous-
traitance fait inscrire sa créance cela ne vaut que comme une mise en demeure. Il restera
prioritaire dans les paiements. Cette loi a exclusivement pour objet de fournir au sous-traitant des
garanties financières et d'obliger l'Entrepreneur à le présenter, quel que soit son rang, au Maître
d'ouvrage, qui reste seul à l'agréer.
Le régime des sous-traitants variera selon qu’il s’agira de marché public ou de marché privé. Il y a
donc deux régimes de garanties bancaires selon qu’on est sur du marché public ou privé.
Pour un marché public le sous-traitant peut demander le paiement direct.
Pour un marché privé le sous-traitant peut bénéficier du paiement direct. Mais c’est
l’entrepreneur qui décidera et cela s’appellera une délégation de paiement. Pour que la délégation
soit complète les textes de délégation couvrent la totalité du marché (la totalité des travaux du
sous-traitant) ; La délégation est un contrat express et imparfait. Même si c’est à l’encontre du
principe d’Ordre Public, il est possible d’insérer une clause dans la délégation indiquant qu’on
peut opposer les exceptions.
L’action directe n’est pas exclusive de la caution. Le sous-traitant choisi celle des deux actions
(directe ou caution) qu’il veut voir actionner. L’action directe est plus rapide et plus facile à
mettre en œuvre. Article 1799-1 CC.
La présentation au maître d’ouvrage
Le Maître d'ouvrage peut réclamer copie du contrat de sous-traitance, mais la loi du 31 décembre
1975 ne prévoit pas d'autre document obligatoire.
II est donc nécessaire dans le Marché passé entre Maître d'ouvrage et Entrepreneur de préciser la
liste des documents que le Maître d'ouvrage peut souhaiter, dès lors que ce dernier devra, d'une
part, accepter l'intervention du sous-traitant, mais également agréer ses conditions de paiement.
Les principaux documents qui pourront être demandés au sous-traitant de fournir sont, par
exemple :
- la nature des prestations sous-traitées ;

- le nom ;
- la raison sociale ;
- l'adresse du sous-traitant ;
- sa qualification ;
105
- le montant prévisionnel des sommes à lui payer
- et les modalités de règlement ;
- une attestation d'assurance en cours de validité ;
- et surtout une attestation qu'il n'aura pas recours au travail dissimulé, dans les conditions qui
seront décrites ci-après.
Le Maître d'ouvrage peut refuser le sous-traitant, mais il lui est conseillé de motiver sa décision. II
peut également l'accepter. L'acceptation expresse est recommandée pour éviter toute discussion
ultérieure, sachant que la jurisprudence a tendance à retenir de façon très restrictive l'acceptation
tacite du sous-traitant.
Peut-on tout sous-traiter ?
En marché privé, rien ne l'interdit, même si la norme NF P 03-001 prévoit le contraire.
II est toutefois possible de le limiter contractuellement ainsi que le degré de sous-traitance.
L’action directe
Dès lors que le sous-traitant a été présenté au Maître d'ouvrage et que ce dernier l'a accepté et
agréé ses conditions de paiement, celui-ci bénéficie d'un traitement préférentiel sous la forme de
l'action directe conformément à l'article 12 de la loi du 31 décembre 1975.
L'action directe est déclenchée par l'envoi :
- d'une mise en demeure au donneur d'ordres dès lors que le sous-traitant est impayé au titre de
son contrat de sous-traitance et
- d'une copie de cette mise en demeure au Maître d'ouvrage.
II est indispensable que la lettre envoyée ait effectivement le contenu d'une mise en demeure avec
un caractère comminatoire et seule la copie au Maître d'ouvrage déclenche le mécanisme de
l'action directe.
La faillite de l'Entrepreneur principal ne fait pas obstacle à la mise en œuvre de l'action directe.
Un mois après avoir reçu cette mise en demeure et si le Maître d'ouvrage n'a pas reçu
d'observation du donneur d'ordres, il doit payer le sous-traitant ; s'il dispose encore de sommes
restantes dues à l'Entrepreneur principal, tous lots confondus.
Si le maître d'ouvrage a déjà réglé l'entrepreneur principal au titre du contrat du louage d'ouvrage
et que ce dernier n'a pas payé son sous-traitant, celui-ci ne peut demander au maître d'ouvrage le
règlement des sommes impayées en lui laissant le soin de se faire rembourser par l'entrepreneur
principal. Cependant, le Maître d'ouvrage peut être tenu à des intérêts de retard s'il dispose de
sommes et qu'il ne s'exécute pas après une sommation que lui adresserait le sous-traitant.
106
Les limites de ce paiement sont les suivantes :
- le Maître d'ouvrage n'est tenu que dans la limite de ce qu'il doit encore à l'Entrepreneur au jour
de la réception de la copie de la mise en demeure ;
- le Maître d'ouvrage pourra opposer au sous-traitant les exceptions qu'il détient sur
l'Entrepreneur principal (pénalités, déductions...) ;
- en cas de concours avec les sous-traitants, la loi du 31 décembre 1975 ne prévoit aucun
règlement préférentiel et le Maître d'ouvrage pourra refuser de payer s'il ne dispose pas des
sommes nécessaires pour désintéresser tout le monde.
La caution bancaire
Parallèlement, l'article 14 de la loi du 31 décembre 1975 rappelle que l'Entrepreneur a l'obligation

de fournir au sous-traitant, au moment de la signature de son contrat, sous peine de nullité du
sous-traité, une caution personnelle et solidaire avec un établissement financier agréé. La remise
d'une caution postérieure à la signature du Marché ne purge pas le sous-traité de sa nullité. Les
conséquences de la nullité sont la possibilité pour le sous-traitant de remettre en cause le marché
de l'entreprise.
Cette caution doit porter sur l'intégralité des sommes dues au sous-traitant et ne doit comporter
aucune limitation.
Pour actionner la caution en paiement, le sous-traitant doit établir préalablement la défaillance de

l'entrepreneur principal, mais en aucun cas il n'est obligé d'exercer préalablement l'action directe
contre le maître d'ouvrage. C'est à bon droit que la Cour d'appel a retenu que l'exigence de cette
deuxième condition reviendrait à instaurer un bénéfice de discussion au profit de la caution,
contraire à la nature de son engagement, dont la loi prévoit qu'il est solidaire.
La délégation de paiement
Conformément au texte de l'article 14, la caution n'aura pas lieu d'être fournie si l'Entrepreneur
délègue le Maître d'ouvrage dans le paiement du sous-traitant.
Le maître d'ouvrage doit manifester sans équivoque son accord à la délégation de paiement
proposé par l'entrepreneur principal au profit du sous-traitant.
Ce mécanisme a deux inconvénients pour le Maître d'ouvrage :
- la lourdeur d'une gestion de paiement de plusieurs intervenants au lieu du seul Entrepreneur

principal ;
- la délégation crée un lien entre le Maître d'ouvrage et le sous-traitant en ce qui concerne ses
paiements ;
- la délégation doit porter sur l'intégralité des sommes dues au sous-traitant, même si elles sont
différentes de celles prévues dans le marché principal.
C'est pourquoi il faut prévoir une délégation imparfaite ainsi que la possibilité pour le Maître
d'ouvrage d'opposer au sous-traitant les exceptions qu'il détient contre l'Entrepreneur principal.
107
La responsabilité du maître d’ouvrage
Pour renforcer la mise en application de la loi du 31 décembre 1975, le législateur a inséré un

article 14.1 en 1986 qui fait obligation au Maître d'ouvrage :
- s'il a connaissance de l'intervention d'un sous-traitant sur le chantier, de mettre en demeure

l'Entrepreneur de le lui présenter ;
- si un sous-traitant accepté et agréé ne bénéficie pas d'une délégation de paiement, d'exiger de
l'Entrepreneur qu'il justifie avoir fourni une caution ; à défaut, le Maître d'ouvrage peut voir
engager sa responsabilité, qui consisterait à payer au sous-traitant les sommes qui lui sont dues au
titre de son marché, même s'il a déjà payé l'Entrepreneur principal. Cette responsabilité peut
désormais être mise en œuvre pour les travaux de bâtiment et les travaux publics, mais également
dans les contrats de sous-traitance industrielle (art. 186 de la loi du 26 juillet 2005).
Le sous-traitant, pour pouvoir poursuivre le Maître d'ouvrage sur le fondement de l'article 14.1,
devra démontrer que le Maître d'ouvrage savait qu'un sous-traitant non présenté et/ou ne
bénéficiant pas d'une caution intervenait sur le chantier.
Si tel est le cas, le Maître d'ouvrage sera condamné à réparer l'entier préjudice. Dans ce cas, le
Maître d'ouvrage pourra appeler en garantie l'Entrepreneur principal, bien sûr s'il est toujours in
bonis, le maître d'ouvrage délégué, s'il y en a un désigné, et le maître d'œuvre.
La conclusion du contrat
La délivrance des pièces administratives aux entreprises interrogées pour faire les devis est
primordiale car elle va influer sur le coût du marché.
L’appel d’offres
Cette procédure n’est pas obligatoire en marchés privés
Elle est toutefois utile pour permettre de mettre en concurrence les entreprises sur le prix, mais
aussi sur l'étendue ou sur les conditions d'exécution des travaux.
C'est à la réception des différentes offres et lors de leur examen avec le maître d'œuvre que le
Maître d'ouvrage pourra trouver des solutions d'économie, décider ainsi d'avoir recours plutôt à la
conclusion d'un marché en lots séparés plutôt qu'en entreprise générale, vérifier la qualification
des entreprises.
Le dossier d’appel d’offres
Pour que chaque entreprise consultée puisse répondre de façon appropriée, il faut bien entendu
qu'elle ait connaissance du contenu des travaux décrits dans le dossier de consultation des
entreprises mais également des conditions d'exécution des travaux, qui figureront dans les
conditions administratives et juridiques qui le lieront au Maître d'ouvrage.
II faut donc lui remettre un dossier complet comprenant pièces techniques d'une part et pièces
administratives et juridiques d'autre part.
Les pourparlers avec les entreprises qui ont répondu
108
Cette période va de la consultation à la conclusion du marché de travaux et elle est régie par le
droit commun des contrats.
Négociation bien avancée : Tout signe écrit ou oraux tendant à faire croire à l’entrepreneur qu’il
obtiendra le contrat peut l’amener, en cas de rupture, à obtenir des indemnités pour rupture
abusive de pourparlers.
Attention à la prise de risque de l’entrepreneur qui va au-delà de sa mission contractuelle. Il faut

systématiquement un écrit avant de faire quoique ce soit, une lettre d’intention ou un ordre de
service partiel émis pour couvrir l’entreprise qui va devoir commencer des interventions sur le
chantier alors que le marché n’est pas signé.
Les effets de l’offre
L’offre engage la responsabilité de son émetteur. Celui-ci doit la maintenir durant un délai
suffisant pour permettre à son destinataire de l’accepter ou de la refuser. L’offre doit également
être réelle et adaptée au besoin de son destinataire, et, donc, ne pas constituer un appâte, c’est-à-
dire une proposition irréalisable ou inadaptée (quantité limitée et donc épuisée par exemple)
visant uniquement à vendre une prestation plus onéreuse.
Le délai de validité de l’offre doit être clairement indiqué et signalé, comme telle, à son
destinataire. Ce dernier devant comprendre, sans équivoque, le temps qu’il a pour l’examiner ou
la refuser.
L’offre ne peut donc pas être retirée à discrétion par son émetteur mais uniquement au terme du
délai de validité. Le retrait prématuré de l’offre, avant que son destinataire n’ait pu se prononcer
sera considéré comme une rupture abusive de pourparlers.
La limite : la rupture abusive de pourparlers
La jurisprudence va considérer selon les faits de l'espèce les espoirs qu'une société avait donnés à
une autre de contracter ainsi que la poursuite de discussions au-delà des délais prévus initialement
si la rupture est sans motif réel et sérieux pour décider de la faute commise par celui qui a rompu.
Toutefois, selon un arrêt de la Cour de cassation en date du 19 février 2002, la responsabilité dans
la rupture des négociations ne peut être engagée : « Qu'en cas de preuve d'une faute consistant en refus de
contracter brusque et déloyal, mis en œuvre alors que l'autre partie a été maintenue de manière prolongée dans
l'espoir de la conclusion d'une convention ».
En matière de marché de travaux, la jurisprudence a tendance à considérer que les négociations

ne sont pas suffisamment avancées :
- Quand le prix n'est pas fixé ;
- Quand l'entrepreneur n'a apporté aucune preuve concernant la durée et l'intensité des
pourparlers ;
- Quand il n'y a pas eu de relation d'affaires antérieure entre les parties.
Pour compléter le propos, il faut citer une jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. Com. 20
juin et 11 juillet 2000) considérant que l'entrepreneur autorisé à installer le chantier dans le but de
109
le préparer commet une faute d'imprudence distincte de la rupture des pourparlers si cette
installation n'est pas suivie d'un marché.
La conclusion du marché
Doit sceller l'accord du Maître d'ouvrage et de l'entreprise sur le contenu des travaux, sur leur
prix, sur les conditions d'exécution et sur les obligations des parties.
La fixation du prix n’est pas obligatoire pour la validité du marché de travaux.
Phase préparatoire : Ce sont des dépenses nécessaires aux entreprises.
Le marché de travaux comprend plusieurs documents techniques :

- conditions générales
- conditions particulières administratives et juridiques
- cahier des clauses administratives générales
- cahier des clauses techniques particulières
Les pièces techniques sont établies par le maître d'œuvre. Les autres devraient être rédigées avec
l'assistance d'un juriste.
L’acte d’engagement
II reprend les particularités du marché. C'est un document court, précisant le lieu des travaux,
leur prix, les délais. C'est souvent la signature de l'acte d'engagement ou la délivrance d'un ordre
de service qui sert de point de départ à la comptabilisation du délai d'exécution.
La lettre d’intention
Elle permet de réaliser une prestation particulière, dans un délai déterminé, alors que les parties
ne sont pas encore d'accord sur tout.
L’exécution du contrat
L’installation du chantier
Que doit-elle comprendre ?
Qui prend en charge sa pose et sa dépose ?
d) Compte prorata et compte inter-entreprise

Que contiennent ces notions ?
Les dépenses de chantier
Les dépenses imputables à un corps d'état
Comment les gérer : la constitution d’un compte prorata et sa gestion
Le Maître d’ouvrage peut-il et doit-il en être exclu ? Le MO ne doit pas se charger de la gestion
du compte prorata et/ou de la gestion du compte inter-entreprises. Dans la gestion de ce compte,
110
il faut prévoir que le comité de gestion du compte se réunisse pour établir la répartition finale et
donc solder les opérations (débit/crédit). Si le compte n’est pas clos, pendant le chantier, il ne
sera plus possible de le faire après à cause de la volatilité des entreprises.
La sécurité du site
Le plan de coordination en matière de sécurité et de protection de la santé
II s'agit d'un document écrit définissant l'ensemble des mesures propres à prévenir les risques
découlant de l'interférence des activités des différents intervenants sur le chantier ou de la
succession de leurs activités lorsqu'une intervention laisse subsister après son achèvement des
risques pour les entreprises (article R. 23821 du Code de travail).
Le maître de l'ouvrage doit faire établir le PGCSS par un coordinateur qui est rédigé dès la phase
d'élaboration du projet et tenu à jour pendant toute la durée des travaux si plusieurs entreprises
sont appelées à intervenir sur le chantier soumis à déclaration (article L. 235-8 du Code de
travail).
Le PGCSS est conservé par le maître de l'ouvrage pendant une durée de 5 années à compter de la
réception de l'ouvrage (article. R. 238-25 C. trav.).
Les plans particuliers de sécurité et de protection de la santé
II est établi avant le début des travaux et adressé :
- au coordinateur, par chacune des entreprises y compris les entreprises sous-traitantes ;

- au maître de l'ouvrage, par tout entrepreneur appelé à exécuter seul des travaux d'une durée
supérieure à un an et qui emploiera plus de 50 salariés pendant plus de 10 jours ouvrés
consécutifs.
L'obligation d'établir un PPSS ne s'applique pas aux travaux d'extrême urgence dont l'exécution
immédiate est nécessaire pour prévenir des accidents graves et imminents ou organiser des
mesures de sauvetage (article L. 235-8 C. trav.).
Le PPSS tenu sur le chantier est conservé par l'entrepreneur pendant une durée de 5 années à
compter de la réception de l'ouvrage (article R. 238-36 C. trav.).
La garde du site comprend la notion de transfert de la responsabilité des dommages causés à

l’ouvrage et par l’ouvrage, la notion de maîtrise-direction sur le chantier (jurisprudence) et toutes
les obligations et responsabilités inhérentes (comme la perte ou le vol de la chose avant
réception).
Clause à rajoutée au contrat : « L’entrepreneur aura la garde de la chose et le gardiennage ». La notion de

garde implique l’usage, le contrôle, la direction de l’ouvrage. En cas d’exécution par plusieurs
entreprises, la garde sera assurée par chacune d’elles sur chaque partie qu’elles auront réalisée.
« Clause de réception des supports par celui qui interviendra après, et à défaut d’observation de sa
part dans un délai de …, il sera responsable des travaux et frais supplémentaires. »
111
Plans d’exécution et de réservations : cette phase doit intervenir au début et les plans doivent être
vérifiés.
Distinction entre la garde et le gardiennage.
Tant que la chose n’a pas été mise en œuvre elle reste la propriété et la garde de l’entrepreneur.
Qui est propriétaire des marchandises ? À partir du moment où elles sont mises en œuvre il y a
transfert de propriété. En revanche, et si rien n’est prévu au contrat avant l’incorporation des
marchandises en question au chantier, l’entrepreneur peut en réclamer la propriété ou le prix.
Mais le plus simple pour éviter d’avoir à répondre à cette question complexe il faut insérer dans le
contrat une clause de réserve de propriété
Le cas particulier du travail en site occupé ou de la mise en disposition anticipée et partielle de

l’ouvrage. Cela nécessité une signalétique particulière, une protection des zones en travaux et de
clarifier les notions de garde.
e) Relation avec les voisins

La réglementation d’urbanisme est indépendante du trouble anormal de voisinage. Même si
l’immeuble est conforme, il peut y avoir engagement de responsabilité puisque la théorie des
troubles de voisinage est fondée sur une responsabilité objective sans faute. Il n’y a donc pas
besoin d’une faute pour engager la responsabilité mais d’un préjudice issu d’un trouble anormal.
Tout est dans ce domaine laissé à l’appréciation des juges. Pour les nuisances de chantier, il n’y a
pas aujourd’hui de réglementation, donc le juge va évaluer le préjudice au regard de
l’environnement, de la durée du chantier, des voisins, des méthodes utilisées et le comportement
du constructeur à l’égard des voisins.
Un référé préventif qui est une procédure judiciaire amiable avant tout démarrage des travaux et
qui conduit à la désignation d'un expert judiciaire (protection des voisins, mais surtout protection
du Maître d'ouvrage et de ses constructeurs) permet de réduire le nombre des litiges.
Le prix du contrat
Les différents modes de fixation du prix
La fixation du prix, à la différence des autres contrats, n'est pas une condition du marché de
travaux dès lors qu'il est parfois difficile pour les parties de s'engager dès la conclusion du contrat
sur un prix ferme.
À défaut d'avoir mentionné un prix et si les parties sont en désaccord lors du règlement des
travaux réalisés, le juge pourra désigner un expert qui chiffrera les travaux en chiffrant les
quantités réalisées majorées du coût de la main d'œuvre au jour de leur réalisation.
Le prix forfaitaire
Le prix forfaitaire convenu est celui qui sera facturé, sans possibilité d’augmenter ce prix, en
théorie. Autrement dit, le maître d'ouvrage devra payer les travaux réalisés par l'entrepreneur au
coût fixé par les parties dans le marché, même si l'entrepreneur réalise des économies.
112
En contrepartie, l'entrepreneur ne pourra réclamer le paiement de travaux supplémentaires que
s'ils ont été acceptés expressément et par écrit par le Maître d'ouvrage.
À la différence de la jurisprudence applicable aux marchés publics, le caractère nécessaire ou

même indispensable à l'ouvrage des travaux réalisés par l'entrepreneur sans commande expresse
du Maître d'ouvrage ne sera pas pris en compte par les juges pour accueillir la demande en
paiement de l'entrepreneur. La demande en paiement de l'entrepreneur sera rejetée. Cela pose le
problème des commandes verbales passées à l’entrepreneur pendant le chantier, dans l'urgence, et
jamais régularisées.
Pour tenter de remettre en cause le forfait, l'entrepreneur pourra soulever judiciairement la

théorie du bouleversement de l'économie générale du chantier.
Plus que le montant des travaux supplémentaires réalisés, le juge va rechercher :
- si ces modifications ont été voulues par le Maître d'ouvrage ;

- si, par leur nature et leur importance, elle bouleverse l'économie générale du contrat, par
rapport au plan arrêté et convenu avec le Maître d'ouvrage dans le cadre du forfait.
Si le juge considère que les données initiales du projet ont été profondément bouleversées, il
considérera que les dispositions du forfait ne peuvent plus recevoir applications. Le forfait est
alors écourté et le coût des travaux calculé sur le montant des dépenses réelles. Le forfait sera
alors annulé
La notion de prix forfaitaire est une notion intangible il faut donc prévoir une clause qualifiant le
bouleversement de l’économie générale du contrat.
Le prix sur dépenses contrôlées
Les parties peuvent décider que le prix du marché sera fixé sur la base des dépenses réellement
exposées par l'entrepreneur. Ce dernier transmettra alors au maître d'ouvrage un décompte
faisant ressortir le coût de sa main d'œuvre, les matériaux, matières consommables utilisées, ainsi
que toutes fournitures nécessaires aux travaux, la location éventuelle de matériel, le coût
d'évacuation des gravats et le cas échéant les situations de travaux de ses sous-traitants.
A ces dépenses, l'entrepreneur ajoutera un pourcentage, décidé entre les parties, et destiné à
couvrir les frais généraux de l'entrepreneur, la marge bénéficiaire qu'il entend réaliser sur
l'opération, et le cas échéant, la valeur ajoutée qu'il pourrait apporter, compte tenu de sa
technicité.
Cette méthode d'évaluation a le mérite d'une totale transparence pour le maître d'ouvrage.
Cependant, de nombreux entrepreneurs, souvent soucieux de rester discrets sur le montant de
leur marge, répugnent à y recourir.
Le prix maximum garanti n’est pas seulement un prix mais aussi un schéma contractuel. L’idée est
qu’il y a une enveloppe de dépenses avec un délai à respecter.
113
Le marché au métré
L'entrepreneur va, sur la base d'une évaluation provisoire des travaux à réaliser, établir un devis
sur la base d'un prix unitaire pour chaque prestation à réaliser.
Le prix unitaire est :

- soit arrêté, lors de la signature du marché, spécialement pour le marché considéré : il s'agit dans
ce cas d'un « marché sur bordereau » ;
- soit fixé, lors de la signature du marché, par référence à une série de prix publié ou indice,
choisie entre les parties, et susceptible de varier, à la hausse ou à la baisse, pendant l'exécution du
marché : il s'agit alors d'un « marché à série ». Le choix de la série est délicat. En effet, le conseil
de la concurrence a publié un avis très critique sur la série de prix.
Le prix est définitivement connu lorsque les travaux ont été réalisés par un calcul des quantités
finalement exécutées sur lesquelles est appliqué le prix unitaire prévu au marché. Dans le cadre
des marchés à série, le prix unitaire n’est connu qu’à la fin des travaux, par application alors de
l’indice de référence, publié à ce moment-là.
Cette détermination est par ailleurs soumise à la publication de la série de prix de référence.
À défaut, il est prudent de prévoir contractuellement un autre indice permettant la fixation du

prix.
Le prix minimum garanti
Le recours à un nouveau schéma contractuel
II n'existe pas de définition légale, réglementaire ou jurisprudentielle du prix maximum garanti

dans la mesure où il s'agit en réalité d'une nouvelle pratique contractuelle modifiant le rôle de
chacun des intervenants à l'acte de construire, le moment où ils entrent en jeu et la détermination
du prix des travaux.
Ce nouveau schéma contractuel, inspiré de pratiques anglo-saxonnes, bouleverse le rôle

traditionnel de chacun des acteurs du marché de travaux, tel qu'il est pratiqué en France et surtout
le moment de son intervention.
II faut rappeler que, par le régime de responsabilité de chacun des intervenants à l'acte de
construire et par la volonté du législateur de protéger la profession d'architecte, le droit français a
affecté une tâche précise à chacun d'entre eux ainsi qu'une distinction étanche, entre le rôle et les
attributions du maître d'ouvrage et ceux du constructeur.
Selon ce schéma :
- le maître d'ouvrage ne doit pas intervenir de façon positive ni dans la conception, ni
dans la réalisation des travaux ;
- l'architecte a seul la charge de la conception des travaux, et peut être également chargé
d'une mission de suivi de leur exécution ; l'entreprise, enfin, intervient une fois la conception
terminée pour chiffrer les travaux puis les exécuter.
114
Or le schéma contractuel du « prix maximum garanti » propose de faire participer au même
moment, maître d'ouvrage /entreprise /architecte lors de la conception du projet, dans le cadre
d'une enveloppe financière donnée par le maître d'ouvrage et que les constructeurs vont s'engager
à ne pas dépasser.
L'entreprise va participer en même temps que la maîtrise d'œuvre dans l'élaboration du

programme des travaux et dans phase de conception afin de donner son avis sur la faisabilité sur
le plan technique, d'une part de la hiérarchie des objectifs présentés par le maître d'ouvrage et,
d'autre part, des solutions architecturales éventuellement retenues par le maître d'œuvre.
II conviendra en conséquence contractuellement de prévoir cette intervention en amont, en

définissant avec précision le rôle de chacun, les modalités de collaboration de chacune des parties
et les informations que chacune d'elles doit donner, un délai à respecter, ainsi qu'un coût pour
cette étude.
L'autre grande modification apportée par l'application d'une solution contractuelle dite « PMG »
concerne la détermination du prix des travaux.
Ce prix est tout d'abord compris dans une enveloppe maximale que le maître d'ouvrage déclare
dès le départ ne pouvoir dépasser.
Toutefois, ce prix pourra être affiné à l'issue de la conception.
Plusieurs solutions sont ainsi possibles : soit les relations contractuelles restent soumises à une
enveloppe de prix qu'il conviendra de ne pas dépasser, soit les parties décident de fixer - lorsque
la conception sera suffisamment avancée - un prix forfaitaire.
En tout état de cause, il convient d'inclure également dans la détermination du prix le sort des
économies ainsi réalisées et c'est ce qui distingue ce modèle contractuel du forfait.
Il peut être prévu un partage des économies réalisées, soit entre le maître d'ouvrage et l'entreprise,
soit entre le maître d'ouvrage, l'entreprise et l'architecte, selon des proportions à définir entre les
parties.
En symétrie, il conviendra également de régler le sort de tout dépassement du prix maximum

garanti. Ces dépassements peuvent rester à la charge exclusive de l'entreprise, soit être partagés
selon un pourcentage à prévoir entre maître d'ouvrage, entreprise et, pourquoi pas, maître
d'œuvre, si le projet de construction s'avère particulièrement complexe.
Le paiement du prix
Le prix est fixé librement par les parties, le paiement s’effectue en fonction de l’avancement des
travaux. Le plus simple pour ne pas avoir de problème est de fixé un calendrier des paiements en
fonction des travaux effectués. Ce planning sera très détaillé. Les situations des paiements seront
transmises à date fixe.
À la fin des travaux, les parties établissent un décompte général définitif, qui est la collecte de
toutes les situations de paiements et qui est vérifié par les parties, puis soldé.
115
Il est possible d’insérer une clause limitant le délai d’examen et de contrôle afin de mettre un
terme au délai de recours.
L’avance de démarrage des travaux
Le paiement d’avance sur travaux est possible. Elle doit être prévue contractuellement et permet
à l'entrepreneur le plus souvent d'obtenir le paiement d'un acompte lui permettant de financer ses
premiers investissements.
Les parties devront convenir dans le marché le mode de remboursement de cette avance.
Le Maître d'ouvrage exige parfois que le remboursement de cette avance soit garanti par une
caution bancaire, même si cette caution est lourde financièrement.
Les situations
Leur cadence, leur contenu et le mode et le délai de paiement sont prévus au marché.
Ces situations rappellent la quantité des travaux exécutés (cumulativement), les abattements, les
pénalités applicables à l'entrepreneur, les paiements déjà reçus par l'entrepreneur avec un solde en
faveur de l'entrepreneur.
La retenue de garantie
Elle est fixée par l'article 1 de la loi du la loi du 16 juillet 1971 (loi d'ordre public) : « Les paiements
des acomptes sur la valeur définitive des marchés de travaux privés visés à l'article 1779-3° du code civil peuvent
être amputés d'une retenue égale au plus à 5 p. 100 de leur montant et garantissant contractuellement l'exécution
des travaux, pour satisfaire, le cas échéant, aux réserves faites à la réception parle maître de l'ouvrage.
Le maître de l'ouvrage doit consigner entre les mains d'un cosignataire, accepté par les deux parties ou à défaut
désigné par le président du tribunal de grande instance ou du tribunal de commerce, une somme égale à la retenue
effectuée.
Dans le cas où les sommes ayant fait l'objet de la retenue de garantie dépassent la consignation visée à l'alinéa
précédent, le maître de l'ouvrage devra compléter celle-ci jusqu'au montant des sommes ainsi retenues. Toutefois, la
retenue de garantie stipulée contractuellement n'est pas pratiquée si l'entrepreneur fournit pour un montant égal une
caution personnelle et solidaire émanant d'un établissement financier figurant sur une liste fixée par décret. »
Pour s'appliquer, elle doit être prévue au marché.
Elle s'appliquera soit sous forme d'une retenue sur chaque situation par le Maître d'ouvrage, qui
ne peut être supérieure à 5% du montant HT du marché, soit par la remise d'une caution bancaire
par l'entrepreneur équivalente à 5% du montant du marché.
Les garanties à première demande sont interdites.
Elle couvre uniquement les réserves à la réception, même si la mainlevée intervient un an après la
réception.
116
Il est possible de cumuler les 5% de retenu de garantie et les 5% de garantie de parfait
achèvement à condition de mettre une clause distinguant clairement les deux.
La retenue de garantie sera libérée au bout d’un an si tout va bien.
Le décompte définitif (ou mémoire)
Le marché prévoit qui doit l'établir (en principe l'entrepreneur) et la procédure et le délai de
vérification par le Maître d'ouvrage assisté par le maître d'œuvre.
Il faut établir un décompte général définitif un mois après la fin des travaux. Si un trop payé est
constaté il faut prévoir un délai maximum de remboursement.
Norme T 03 001 de décembre 2000 : le DGD est normalement fait par l’entreprise sous forme de
projet, puis transmis au MO, pour contrôle et approbation. Attention, à la présence d’une clause
limitant d’examen et de contrôle du MO car le risque est la forclusion des recours en contestation
du DGD par le MO, du coup même si le décompte est totalement faux le MO sera tenu de payer.
Les évolutions du prix
S’il n’y a pas de clause de délais, il n’y aura pas moyen d’obtenir une date de fin de travaux. Il
faudra en plus du délai un planning d’exécution pour permettre au MO de vérifier l’état
d’avancement du chantier et pour que le calendrier soit efficace il faut qu’il soit assorti de
pénalités en plus du délai.
Pénalités de deux sortes : des pénalités provisoires applicables puis annulées si l’entreprise
rattrape son retard et des pénalités définitives applicables en fin de chantier
Actualisation avant le démarrage des travaux
Indexation / révision, prévoir une clause ad hoc. Au moins pendant l'exécution des travaux, selon
un indice choisi par les parties.
Travaux supplémentaires
Lorsque le MO demande des travaux supplémentaires ils auront un impact sur le délai. Il est donc
très important dans le contrat d’en prévoir le régime pour obliger l’entreprise à rédiger des devis
détaillés incluant un délai de réalisation.
La modification du calendrier sera indiquée dans le compte-rendu du chantier qui sera visé par
tous pour le rendre opposable à tous.
Les garanties de paiement du prix
La garantie de paiement de l’article 1799-1 CC
Le maître de l'ouvrage qui conclut un marché de travaux privé de travaux doit garantir à
l'entrepreneur le paiement des sommes dues. Lorsque le maître de l'ouvrage recourt à un crédit
spécifique pour financer les travaux, l'établissement de crédit ne peut verser le montant du prêt à
une personne autre que celles mentionnées de l’entrepreneur chargé des travaux objet du crédit,
117
tant que celles-ci n'ont pas reçu le paiement de l'intégralité de la créance née du marché
correspondant au prêt. Les versements se font sur l'ordre écrit et sous la responsabilité exclusive
du maître de l'ouvrage entre les mains de la personne ou d'un mandataire désigné à cet effet.
Lorsque le maître de l'ouvrage ne recourt pas à un crédit spécifique ou lorsqu'il y recourt
partiellement, et à défaut de garantie résultant d'une stipulation particulière, le paiement est
garanti par un cautionnement solidaire consenti par un établissement de crédit, une entreprise
d'assurance ou un organisme de garantie collective. Tant qu'aucune garantie n'a été fournie et que
l'entrepreneur demeure impayé des travaux exécutés, celui-ci peut surseoir à l'exécution du
contrat après mise en demeure restée sans effet à l'issue d'un délai de quinze jours.
Le délai
Fixation du délai : il doit être prévu au contrat
Le planning général fixé dès l’origine
Le planning détaillé avec des dates jalons
- comment fonctionne-t-il ?
- la nécessité de l'assortir de sanctions pour son efficacité
Modification du délai
Toute modification devra être opposable à l’entrepreneur
La possibilité de modifier le délai par les comptes-rendus de chantier
La réception
L'article 1792-6, dans son premier alinéa démontre que c'est le maître d'ouvrage qui prononce la
réception. II peut être assisté de son maître d'œuvre si celui-ci en a reçu mission.
« La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserve. Elle
intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout
état de cause, prononcée contradictoirement. »
En tout état de cause, c'est à la partie la plus diligente de la prononcer. La réception est un acte
juridique qui nécessite une opération préalable à la réception, le rendez-vous préalable pour
« déverminer ». Une réception par tranche est possible.
La réception n’implique que le maître d’ouvrage et les entreprises pas les sous-traitants. La
réception est unique et se fait à la date d’achèvement du dernier lot de travaux. Si la réception se
passe mal l’entrepreneur peut saisir le juge aux fins de constater que la réception tacite est
intervenue et faire donc ordonner une réception judiciaire.
118
Expresse
Les parties à la réception :

- Le Maître d'ouvrage
- L'Entrepreneur principal
- La présence des sous-traitants n'est pas prévue par les textes
- La présence du maître d'œuvre : il n'est pas parti à l'acte juridique qu'est la réception bien qu'il
intervienne pour assister le Maître d'ouvrage et peut d'ailleurs engager sa responsabilité sur ce
point.
Tacite
Le code civil, notamment du fait des dispositions contenues dans l’article 1792-6, n’envisage pas
la réception tacite. C’est donc la jurisprudence qui nous offre une porte de sortie.
La question est d’importance puisque c’est la réception qui fait courir les délais de garantie faute
de réception expresse.
Certes, l’entrée dans les lieux, ou la prise de possession de l’ouvrage, constitue des éléments
d’appréciation mais ne sont pas suffisant.
La réception tacite ne peut intervenir qu’en l’absence de réception expresse et implique que ce
soit établie la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir l’ouvrage (JRP constante.
Le paiement de la facture des travaux ne peut, ainsi, être considéré comme une réception tacite.
Peu importe que l’ouvrage ne soit pas en l’état d’être reçu, ce qui s’avère, au contraire essentiel
pour le prononcé d’une réception judiciaire.
L’appréciation de la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage, même

en l’état, relève de l’examen des éléments du dossier et doit faire ressortir la volonté formellement
matérialisée de celui-ci.
Il ne peut y avoir de réception tacite s’il subsiste le moindre doute dans l’esprit du juge sur la
volonté du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage en l’état.
Le juge devra donc apprécier, par la méthode du faisceau d’indices, la situation au cas par cas, en
fonction des éléments qui lui seront présentés dans le dossier et qui lui permettront de considérer
que la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage en l’état.
Cette volonté non équivoque ne peut résulter de la seule prise de possession de l’ouvrage, du
règlement des travaux et voire de la régularisation d’une déclaration d’achèvement de travaux.
La prise de possession des lieux, même contrainte, et le paiement de la quasi-totalité du prix

valent réception tacite des travaux, en dépit des protestations du maître d’ouvrage.
En revanche, l’abandon de chantier par le locateur d’ouvrage peut constituer une circonstance
suffisante pour caractériser une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage.
Même s’il s’agit d’un acte unilatéral, la réception doit être contradictoire. Le locateur d’ouvrage
doit être en mesure de formuler ses observations, en le convoquant par exemple.
119
Dans l’idéal, lors de sa rédaction, le contrat de construction doit prévoir une procédure de
réception tacite afin de pallier toutes difficultés. Ainsi, si le problème survient il suffira
d’appliquer la procédure établie.
Mais quoi qu’il arrive, il appartiendra au juge, en dernier ressort, de constater la réception tacite et
de fixer la date de celle-ci. La fixation d’une date étant obligatoire pour déterminer le point de
départ des garanties légales.
Attention en revanche, l’article L231-6 IV du CCH exige, pour les maisons individuelles, une
réception écrite, donc expresse ou judiciaire.
Judiciaire
Désignation d’un expert pour établir la volonté non équivoque. La réception est le point de
départ des garanties légales et du transfert de la garde et des risques, c’est aussi le point de départ
des décomptes définitifs et enfin la réception purge l’ouvrage de ses vices apparents.
Vices apparents : le caractère apparent ou non va dépendre du degré de compétence du MO et du

fait que le MO soit assisté d’un MOE ou pas. Vices que même un non professionnel peut déceler.
Cette réception est assortie par une liste de réserve notifiée à l’entreprise et assortie d’un
calendrier de reprise avec pénalités de retard. Soit l’entreprise lève les réserves et les parties
dressent un PV de levée de réserves, soit l’entreprise ne lève pas les réserves et le MO pourra
faire réaliser les reprises aux frais et risques de l’entreprises.
Mais si ce sont des levées de réserves il y a des fonds sinon il n’a rien pour les réaliser. Dans tous
les cas le MO aura-t-il les moyens d’effectuer les travaux et d’imputer les coûts à l’entreprise.
Plutôt que de recourir à une réception judiciaire, il est possible d’avoir recours, si c’est prévu au
contrat, pour résoudre les litiges à des tiers-expert avec une liste de « chose à faire ». Il faut
prévoir la rémunération de sa mission. On indique alors que l’avis du tiers-expert sera définitif.
Avec ou sans réserve
La levée des réserves
L'existence d'une réception contradictoire doit être écartée si le procès-verbal de réception, signé
par le maître de l'ouvrage, ne l'a pas été par l'entrepreneur.
Sur la réception judiciaire : le juge ne peut fixer la réception judiciaire au jour où il statue sans
constater que l'immeuble est habitable, alors que le constructeur, en liquidation judiciaire, n'est
pas à même de continuer les travaux.
La résiliation
La résiliation prévue contractuellement
- Mise en demeure préalable
- Les conditions de mise en œuvre de la résiliation :
120
- faute d'une des parties
- article 1794 du Code civil
L'indemnisation de l'Entrepreneur victime de la résiliation
La résiliation de l’article 1794 CC
« Le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l'ouvrage soit déjà commencé, en
dédommageant l'entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu'il aurait pu gagner dans
cette entreprise. »
Le cas particulier de la suspension des travaux
L'entrepreneur doit-il être indemnisé ; quelle durée pour cette suspension ?
La levée des réserves et la garantie de parfait achèvement
Alinéas 2 3, 4 et 5 de l'article 1792-6 du Code civil
« La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la
réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves
mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la
réception.
Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de
l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les
travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur
défaillant.
L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou,
à défaut, judiciairement.
La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. »
La mise en demeure d'effectuer les travaux de réparation est nécessairement postérieure à la

réception ; est inopérante une mise en demeure intervenue avant, et le maître de l'ouvrage ne
saurait, dès lors, obtenir le remboursement, par l'entrepreneur, des travaux de remise en état
auxquels il a fait procéder.
La sanction de l’inexécution
Les pénalités
Provisoires
Définitives
Comment les calculer : la limite de l'article 1152 du Code civil
La résiliation
121
Comment gérer la défaillance d’une entreprise
Lorsqu’on est maître d’ouvrage, la défaillance de l’entreprise se sent venir car l’entreprise est
moins souvent présente sur le chantier, rate des réunions de chantier, réduit le nombre de ses
personnels sur le site et fini par ne plus se présenter.
Si l’entreprise est absente au rendez-vous de chantier, le contrôle des données comptables de

l’entreprise permet d’être alerté de la cessation de paiement qui est la première étape de la
défaillance. Lorsque l’entreprise est en liquidation, les engagements de l’entreprise s’éteignent et il
n’y a aucun recours. Lorsqu’elle est en redressement, elle peut encore être sauvée donc la gestion
de la défaillance démarre là. Pour éviter cela il faut prévoir dans le contrat initial des étapes
intermédiaires de réalisation avec des réceptions intermédiaires, des pénalités de retards et des
clauses de résiliations.
Donc, puisque ce n’est pas parce que l’entreprise est en redressement qu’il peut se soustraire à ses
obligations, si ces trois clauses sont incluses dans le contrat initial, alors la résiliation du contrat
est possible.
Attention, il faut évidemment des mises en demeure à chaque étape. Ces dernières seront faites à
la fois à l’entrepreneur et à l’administrateur judiciaire chargé du redressement.
Une fois qu’on a la résiliation, il faut procéder à la réception des travaux en convoquant
l’entrepreneur et l’administrateur judiciaire. L’absence de l’entrepreneur et de l’administrateur
rendra la réception opposable aux tiers. La réception se fait par huissier avec le maximum de
réserves. Les PV et lesdites réserves sont envoyés aux acteurs du chantier, ensuite seulement je
peux prendre une nouvelle entreprise.
Le maître d’ouvrage devra déclarer la créance qu’il a envers l’entrepreneur. Étant un créancier
chirographaire, il n’a quasiment aucune chance de récupérer sa créance. En revanche, cette
procédure le prémunira d’action future de l’entrepreneur en recouvrement de créances. Cette
déclaration permet donc de maintenir en vie la créance et permet de l’opposer en compensation
des sommes réclamées par l’entrepreneur faillis.
Le maître d’ouvrage ne doit pas se contenter de subir la défaillance de l’un des acteurs de
l’opération de construction. Il doit, assisté en cela par le conducteur d’opération ou par le maître
d’œuvre, essayer de conserver un maximum d’initiative en la matière afin de préserver au mieux
les intérêts de la collectivité ou de l’établissement public investisseur.
Dès que les signes précurseurs d’une éventuelle défaillance sont décelés, le maître de l’ouvrage
doit, en liaison avec ses conseillers, choisir la stratégie la plus appropriée.
Le choix d’une bonne stratégie suppose tout d’abord la possession d’un maximum d’informations
sur l’état financier et sur le comportement du prestataire présumé défaillant.
122
Ces informations sont obtenues en cumulant les démarches suivantes :
- Expertise des prestations déjà réalisées (nature, qualité, délais) ;
- Interrogation d’autres acteurs du secteur du BTP de la région (maître d’ouvrage,
conducteurs d’opération, mandataires, coordonnateurs de chantier, etc…)
- Commande de l’extrait Kbis au greffe du tribunal de commerce.
Si le résultat de ces démarches sont convergents et mettent en évidence un état de carence grave
et avéré, le maître de l’ouvrage aura, en général, intérêt à engager une démarche permettant la
mise en évidence administrative de la carence en vue du remplacement, au plus tôt, du prestataire
défaillant.
S’il y a un doute sur la gravité de la carence, le maître de l’ouvrage doit opter pour une démarche
qui le protège, tout en essayant de donner au prestataire le maximum de chances d’achever ses
travaux. En effet, lorsqu’un prestataire défaillant a déjà commencé à exécuter son marché de
façon significative, l’intérêt convergeant des deux contractants passe souvent par une poursuite
de l’exécution du contrat.
Lorsqu’il y a doute sur la gravité de la carence et dans la mesure du délai de réaction disponible
sans préjudice majeur pour l’opération, le maître de l’ouvrage a intérêt à adopter une stratégie de
réaction mesurée et graduée :
- Courrier de relance adressé par la personne chargée de veiller à la bonne exécution du
contrat (conducteur d’opération pour les marchés de prestations intellectuelles, maître
d’œuvre pour les marchés de travaux) ;
- En cas d’échec, convocation du prestataire défaillant par le maître de l’ouvrage en
présence de la personne chargée de veiller à la bonne exécution du contrat ;
- En cas d’échec, ordre de service de la personne chargée de veiller à la bonne exécution du
contrat.
Cette dernière étape épuise les modes d’action privilégiant la survie contractuelle de l’acteur
défaillent. En cas d’échec, les présomptions de carence grave deviennent fortes, et la procédure
de mise en évidence administrative de la carence s’impose.
La mise en évidence administrative de la carence utilise les principes coercitifs définis par les
différents CCAG. Il s’agit d’une procédure d’une extrême gravité dans la mesure où, une fois
engagée, elle peut conduire, de façon inéluctable, à la résiliation du contrat.
Les phases en sont les suivantes :

- Identification claire, par la personne chargée de veiller à la bonne exécution du contrat,
d’une prestation due par le contractant et non exécutée ou non satisfaisante dans son
contenu ;
- Décision du maître de l’ouvrage portant mise en demeure de l’acteur défaillant. Pour être
efficace, la mise en demeure doit fixer simultanément deux objectifs, la production de la
prestation contractuelle non satisfaisante et un délai limite pour cette production – pour
éviter, en cas de contentieux, d’avoir à justifier de l’usage de la procédure d’urgences, le
maître de l’ouvrage veillera, sauf absolue nécessité, à laisser un délai minimal de quinze
jours ;
123
- Notification de la décision par tout procédé ayant valeur probante (ordre de service ou
remise en main propre par la personne chargée de veiller à la bonne exécution du contrat,
ou par un huissier) ;
- Convocation, par lettre recommandée avec accusé de réception, de l’acteur présumé
défaillant à un constat contradictoire d’exécution ou de non-exécution de la prestation
pour une date postérieure au délai limite ci-avant ;
- Constatation contradictoire d’exécution ou de non-exécution de la prestation par la
personne chargée de veiller à la bonne exécution du contrat.
En application des CCAG, les constats de carence intervenant avant la réception de la prestation
entraînent la résiliation du contrat et la possibilité pour le maître de l’ouvrage de faire exécuter la
suite dudit contrat par un intervenant tiers, aux frais et risques du prestataire défaillant.
Le constat de la défaillance : constat d'huissier ou photo datée ?
La mise en demeure à l'entrepreneur pour remédier à cette défaillance
La résiliation si la mise en demeure est restée sans effet
La convocation à la réception : son intérêt et comment fonctionne-t-elle ?
La préparation du décompte définitif de l'entreprise et la production de créances au passif de

l'entrepreneur si celui-ci est en redressement ou liquidation judiciaire.
Section 2 : le contrat de promotion immobilière
A. Dispositions générales
Le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une personne
dite " Promoteur immobilier " s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un
prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de
construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder,
moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques,
administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l'exécution
des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de
l'ouvrage.
Le contrat de promotion immobilière est un outil juridique qui n’est pas un contrat de vente, il
n’y a pas de transfert de propriété. Dans le contrat de promotion immobilière, le maître d’ouvrage
est la personne qui va faire construire pour ses besoins, donc généralement qui dispose d’un droit
réel sur le terrain, et qui finance l’opération.
Le contrat emporte pouvoir pour le promoteur de conclure les contrats, recevoir les travaux,
liquider les marchés et généralement celui d'accomplir, à concurrence du prix global convenu, au
nom du maître de l'ouvrage, tous les actes qu'exige la réalisation du programme.
Toutefois, le promoteur n'engage le maître de l'ouvrage, par les emprunts qu'il contracte ou par
les actes de disposition qu'il passe, qu'en vertu d'un mandat spécial contenu dans le contrat ou
dans un acte postérieur.
124
Le maître de l'ouvrage est tenu d'exécuter les engagements contractés en son nom par le
promoteur en vertu des pouvoirs que celui-ci tient de la loi ou de la convention.
Si, avant l'achèvement du programme, le maître de l'ouvrage cède les droits qu'il a sur celui-ci, le
cessionnaire lui est substitué de plein droit, activement et passivement, dans l'ensemble du
contrat. Le cédant est garant de l'exécution des obligations mises à la charge du maître de
l'ouvrage par le contrat cédé.
Les mandats spéciaux donnés au promoteur se poursuivent entre celui-ci et le cessionnaire.
Le promoteur ne peut se substituer à un tiers dans l'exécution des obligations qu'il a contractées
envers le maître de l'ouvrage sans l'accord de celui-ci.
Le contrat de promotion immobilière n'est opposable aux tiers qu'à partir de la date de sa
mention au fichier immobilier.
La mission du promoteur ne s'achève à la livraison de l'ouvrage que si les comptes de

construction ont été définitivement arrêtés entre le maître de l'ouvrage et le promoteur, le tout
sans préjudicier aux actions en responsabilité qui peuvent appartenir au maître de l'ouvrage
contre le promoteur.
Le règlement judiciaire ou la liquidation des biens n'entraîne pas de plein droit la résiliation du
contrat de promotion immobilière. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Le promoteur est une personne physique ou morale qui s’occupe de faire réaliser par des
hommes de l’art des constructions immobilières destinées à des accédants à la propriété.
Le contrat de promotion immobilière est un mandat par lequel un certain nombre d’actes comme
la passation des marchés et leur suivi seront accomplis au nom du maître d’ouvrage.
Sera considérée comme un promoteur, toute personne physique ou morale qui a pris l’initiative et
le soin principal d’une opération de construction. Ne sera donc pas un promoteur :
- Un marchand de biens qui a pris le soin principal d’une opération importante de

rénovation mais qui ne s’est pas engagé vis-à-vis d’un maître d’ouvrage à faire réaliser le
programme, se contentant de procéder à la vente des appartements clefs en mains après travaux
de transformation ;
- Le gérant de la SCI qui a l’initiative et le soin principal d’une opération de construction
mais n’a pris aucun engagement vis-à-vis des acquéreurs, ceux-ci ayant acquis l’immeuble après
son achèvement.
Les obligations du promoteur sont donc régies par l’article 1831-1 CC et l’article 221-1 CCH, qui
précise que :
« Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel le promoteur s’oblige envers le
maître d’ouvrage à faire procéder :
- Pour un prix convenu (définitivement sans possibilité de modifications, sauf accord)
- Au moyen de contrats de louage d’ouvrage
- A la réalisation d’un programme de construction d’un ou plusieurs édifices
- Ainsi qu’à procéder ou faire procéder à toute les opérations juridiques, administratives et financières concourant
au même objet. »
125
S’il manque un élément ce n’est plus un contrat de promotion immobilière.
Les obligations du maître d’ouvrage sont de payer le prix convenu au contrat de promotion
immobilière en ce qu’il comprend la rémunération du promoteur. Il doit également réceptionner
les travaux.
Le promoteur doit, pour le compte du maître d’ouvrage, approuver les plans, conclure les
marchés ou contrats, vérifier les devis et recevoir les travaux, liquider les marchés et accomplir,
dans la limite du prix arrêté, tous les actes indispensables à la réalisation de l’immeuble.
Il peut également recevoir un mandat spécial par lequel il pourra, toujours au nom du maître
d’ouvrage, contracter les emprunts et effectuer des actes de disposition.
Le promoteur est tenu par une obligation de résultat à l’égard du maître d’ouvrage. Cette
obligation porte sur les primes, mais également la qualité de la construction et les délais. Les
actions qui pourront être engagées contre lui par le maître d’ouvrage concernent, soit la mise en
cause de sa responsabilité contractuelle de droit commun pour inexécution de ses engagements
(non-respect des délais, dépassement du prix convenu, défaut de conformité), soit la mise en
cause de sa responsabilité décennale et garantie des constructeurs.
Le promoteur est considéré, aux termes de l’article 1792-1 CC, comme un locateur d’ouvrage et
doit s’assurer en ce sens.
La réciprocité des garanties demandées par le MO et le MOE c’est l’engagement à la première

demande. C’est-à-dire que le garant va payer sur simple justification de l’inachèvement et de la
demande sans autre forme de procédure.
B. Dispositions spécifiques au secteur protégé

Tout contrat par lequel une personne s'oblige envers le maître de l'ouvrage à faire procéder à la
construction d'un immeuble d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation,
en une qualité autre que celle de vendeur ou que celles d’architectes, d’entrepreneurs d'ouvrages
et de techniciens est soumis aux mêmes règles et obligations que celles de promoteur.
Ces dispositions ne sont, en revanche, pas obligatoires lorsque le maître d'ouvrage est une
personne qui construit un ou plusieurs immeubles en vue de la vente ou une société autre que
celles des sociétés de promotions immobilières faisant construire plus de deux locaux à usage
professionnel ou d'habitation.
Ces dispositions ne sont pas non plus obligatoires, quel que soit le maître de l'ouvrage, lorsque la
personne qui s'oblige à faire procéder à la construction est une société d'économie mixte dont le
capital appartient pour plus de la moitié à des personnes morales de droit public.
Elles ne sont pas non plus obligatoires lorsque la personne qui s'oblige envers le maître de
l'ouvrage (architectes, entrepreneurs d'ouvrages et techniciens) n'accomplit que les opérations
administratives de l’opération.
Les sociétés de promotion qui, lors de l'achat d'une fraction de terrain sur lequel elles
construiront, s'obligent à l'égard du vendeur, lequel conserve le surplus du terrain, à faire édifier
126
pour son compte les immeubles correspondant audit surplus et à assumer la charge de leur coût
ne sont pas tenues de passer un contrat de promotion avec ledit vendeur.
Dans ce cas, les obligations contractées par la société à l'égard du vendeur sont garanties par la
personne avec laquelle la société a conclu un contrat de promotion ou, s'il y a lieu, par son
représentant légal ou statutaire assumant les obligations du promoteur.
Le contrat de promotion immobilière doit être constaté, avant le commencement de son

exécution, par un écrit contenant les énonciations qui suivent :
- La situation et la contenance du terrain sur lequel doit être édifié le bâtiment ;
- La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire ;
- Les devis descriptifs et les conditions d'exécution techniques des travaux ;
- Le prix convenu ainsi que les limites et conditions dans lesquelles la révision du prix
peut intervenir ; si un poste pour imprévu est inclus dans le prix et si le contrat ne subordonne
pas l'utilisation des sommes correspondantes à un accord préalable du maître de l'ouvrage, le
promoteur doit, en fin d'opération, restituer à ce dernier la totalité des sommes qui auraient été
appelées et dont il ne peut pas justifier avoir eu besoin pour exécuter sa mission ;
- Les moyens et conditions de financement et les modalités de règlement à mesure de
l'avancement des travaux ;
- La rémunération du promoteur pour ses soins, peines et débours ;
- Le délai dans lequel le bâtiment doit être édifié ;
- La garantie apportée par le promoteur pour la bonne exécution de sa mission.
Le contrat peut être constaté par plusieurs actes séparés comportant chacun des énonciations
limitées à une phase ou à une partie de l'ensemble des opérations à réaliser. Toutefois, aucun
travail matériel, hormis ceux nécessaires aux études préliminaires, ne peut être effectué sur le
terrain avant la signature des actes concernant toutes les opérations à réaliser.
L'inobservation d’une de ses règles, l’oubli d’un seul élément, entraîne la nullité du contrat de
promotion immobilière. Cette nullité ne peut être invoquée que par le maître de l'ouvrage et
jusqu'à l'achèvement des travaux.
Elle entraîne l'inopposabilité au maître de l'ouvrage des contrats passés par le promoteur.
Nonobstant toute stipulation contraire, les clauses de résolution de plein droit concernant les
obligations de versement mises à la charge du maître de l'ouvrage par le contrat ne produisent
effet qu'un mois après mise en demeure restée infructueuse.
Avant la signature du contrat, le promoteur ne peut exiger ni même accepter du maître de

l'ouvrage aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ni acceptation d'effets de
commerce. Aucun paiement ne peut non plus être exigé ni accepté avant la date à laquelle la
créance est exigible.
Dans le cadre d’une intervention dans le secteur protégé, le promoteur doit garantir sa propre
activité sous la forme d’une convention de caution ou d’une ouverture de crédit.
La garantie ne s’appliquera pas en cas de révision du prix, de dépassement de délai contractuel

généré par le fait du maître d’ouvrage ou un cas de force majeure.
127
Elle ne s’appliquera pas non plus aux indemnités de retard dues par le maître d’ouvrage et elle
prend fin à l’achèvement de la mission du promoteur.
Enfin, le promoteur supporte une obligation d’assurance dans le cadre de la responsabilité

décennale dont il est redevable (assurance constructeur non-réalisateur) ; il doit également
souscrire une assurance au nom du maître d’ouvrage (assurance dommages-ouvrage).
Section 3 : Le contrat de construction de maison individuelle
A. CCMI avec fourniture du plan

Toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un
immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements
destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit
conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat de CCMI.
Cette obligation est également imposée :
- A toute personne qui se charge de la construction d'un tel immeuble à partir d'un plan
fourni par un tiers à la suite d'un démarchage à domicile ou d’une publicité faite pour le compte
de cette personne ;
- A toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d'un tel immeuble
dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des
procédés visés à l'alinéa précédent.
Cette personne est dénommée « constructeur » et réputée constructeur de l'ouvrage.
Le contrat doit comporter les énonciations suivantes :
- La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du

titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;
- L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en
application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l'urbanisme ;
- La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant :
o Tous les travaux d'adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux
rendus nécessaires par l'étude géotechnique, dont une copie est annexée
au contrat ;
o Les raccordements aux réseaux divers ;
o Tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à
l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ;
- Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du
coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :
o D’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il
y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues, et qui
comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y
compris le coût de la garantie de livraison ;
o D’autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve
l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant
128
l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite
spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;
- Les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux ;
- L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel
habilité en architecture lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction
titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;
- L'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations
administratives, dont une copie est annexée au contrat ;
- L'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et
acceptés par le maître de l'ouvrage ;
- La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues
en cas de retard de livraison ;
- La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage ;
- Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le
constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.
Lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l'assemblage sur le chantier d'éléments
préfabriqués, le contrat précise en outre la description et les caractéristiques des éléments
préfabriqués, ainsi que les modalités selon lesquelles le maître de l'ouvrage est informé de
l'achèvement et de la bonne exécution de la fabrication de ces éléments.
Les modalités de règlement tiennent compte de l'état d'avancement des travaux de construction
et de l'achèvement de la fabrication des éléments préfabriqués.
Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au
prix convenu, au délai d'exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard
d'exécution, ainsi que celles relatives aux modalités selon lesquelles le maître de l'ouvrage est
informé de l'achèvement et de la bonne exécution de la fabrication des éléments préfabriqués,
peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d'État.
Dans le contrat sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet :
- D'obliger le maître de l'ouvrage à donner mandat au constructeur pour rechercher le ou
les prêts nécessaires au financement de la construction sans que ce mandat soit exprès et
comporte toutes les précisions utiles sur les conditions de ce ou de ces prêts ;
- De subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l'obligation, pour le maître de
l'ouvrage, de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ;
- D'admettre comme valant autorisation administrative un permis de construire assorti de
prescriptions techniques ou architecturales telles qu'elles entraînent une modification substantielle
du projet ayant donné lieu à la conclusion du contrat initial ;
- De décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais
prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les
intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ;
- De subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au
droit du maître de l'ouvrage de consigner les sommes restantes dues lorsque des réserves sont
faites à la réception des travaux ;
- D'interdire au maître de l'ouvrage la possibilité de visiter le chantier, préalablement à
chaque échéance des paiements et à la réception des travaux ;
129
- D'interdire au maître de l'ouvrage de constater l'achèvement et la bonne exécution des
éléments préfabriqués dûment identifiés, destinés à être livrés et assemblés pour la construction
de sa maison.
Le contrat de CCMI avec fourniture de plan peut être conclu sous les conditions suspensives
suivantes :
- L'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de
l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente ;
- L'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître
de l'ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande ;
- L'obtention des prêts demandés pour le financement de la construction ;
- L'obtention de l'assurance de dommages ;
- L'obtention de la garantie de livraison.
Le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que la date d'ouverture du
chantier, déterminée à partir de ce délai, sont précisés par le contrat.
Aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce ne

peuvent être exigés ou acceptés avant la signature du contrat ni avant la date à laquelle la créance
est exigible.
Le contrat peut stipuler qu'un dépôt de garantie sera effectué à un compte spécial ouvert au nom
du maître de l'ouvrage par un organisme habilité. Le montant de ce dépôt ne peut excéder 3 % du
prix de la construction projetée tel qu'il est énoncé au contrat.
Les fonds ainsi déposés sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la réalisation de
toutes les conditions ; dans ce cas, ces sommes viennent s'imputer sur les premiers paiements
prévus par le contrat.
Les fonds déposés en garantie sont immédiatement restitués au maître de l'ouvrage, sans retenue
ni pénalité, si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu au contrat
ou si le maître de l'ouvrage exerce la faculté de rétractation.
Le contrat peut prévoir des paiements au constructeur avant la date d'ouverture du chantier, sous
réserve que leur remboursement soit garanti par un établissement habilité à cet effet.
L'obligation de conclure un contrat conforme à ces dispositions ne s'applique pas lorsque celui
qui procure indirectement le terrain est le constructeur.
La garantie de livraison couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du

chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat,
à prix et délais convenus. Dans ce cas, elle couvre également le maître de l'ouvrage, à compter de
l'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la
fabrication, de la pose et de l'assemblage des éléments préfabriqués.
130
En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :
- Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à
l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une
franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu ;
- Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un
supplément de prix ;
- Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente
jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.
La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une
société de financement ou une entreprise d'assurance agréés à cet effet.
Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n'est pas respecté ou que les travaux
nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure
sans délai le constructeur soit de livrer l'immeuble, soit d'exécuter les travaux. Le garant est tenu à
la même obligation lorsqu'il est informé par le maître de l'ouvrage des faits sus indiqués.
Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l'exécution de
ses obligations.
Au cas où, en cours d'exécution des travaux, le constructeur fait l'objet des procédures de
sauvegarde et de redressement judiciaire prévues par le code de commerce, le garant peut mettre
en demeure l'administrateur de se prononcer sur l'exécution du contrat. À défaut de réponse dans
le délai d'un mois et sans que ce délai puisse être prorogé pour quelque raison que ce soit, le
garant procède à l'exécution de ses obligations. Il y procède également dans le cas où, malgré sa
réponse positive, l'administrateur ne poursuit pas l'exécution du contrat dans les quinze jours qui
suivent sa réponse.
Dans ce cas et faute pour le constructeur ou l'administrateur de procéder à l'achèvement de la

construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux.
Toutefois, et à condition que l'immeuble ait atteint le stade du hors d'eau, le garant peut proposer
au maître de l'ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se
chargeront de l'achèvement. Si le maître de l'ouvrage l'accepte, le garant verse directement aux
entreprises les sommes dont il est redevable.
En cas de défaillance du constructeur, le garant est en droit d'exiger de percevoir directement les
sommes correspondantes aux travaux qu'il effectue ou fait effectuer.
La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à
l'expiration d’un délai de huit jours pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été
formulées, lorsque celles-ci ont été levées.
Dans ce cas, le constructeur est tenu d'exécuter ou de faire exécuter les travaux dont le maître de
l'ouvrage s'est réservé l'exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat si le maître de
l'ouvrage lui en fait la demande dans les quatre mois qui suivent la signature du contrat.
131
Est réputé non écrit tout mandat donné par le maître de l'ouvrage au constructeur ou à un de ses
préposés aux fins de percevoir tout ou partie d'un prêt destiné au financement de la construction.
Les paiements intervenant aux différents stades de la construction peuvent être effectués
directement par le prêteur, sous réserve de l'accord écrit du maître de l'ouvrage à chaque échéance
et de l'information du garant.
À défaut d'accord écrit du maître de l'ouvrage à chaque échéance, le prêteur est responsable des
conséquences préjudiciables des paiements qu'il effectue aux différents stades de la construction.
Le maître de l'ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours
qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait
pas signalés lors de la réception afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat.
Cette disposition ne s'applique pas quand le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la
réception, par un professionnel habilité en architecture ou par tout autre professionnel de la
construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de
mission.
Une notice d'information conforme à un modèle type agréé par arrêté conjoint des ministres
chargés de la construction et de la consommation est jointe au contrat qui est adressé par le
constructeur au maître de l'ouvrage par lettre recommandée avec avis de réception.
Aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat de construction
comporte toutes les mentions et énonciations légales qui doivent y figurer au moment où l'acte lui
est transmis et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie
de livraison.
Dans les cas de défaillance du constructeur et nonobstant l'accord du maître de l'ouvrage, le

prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d'un versement excédant le pourcentage
maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d'après l'état
d'avancement des travaux dès lors que ce versement résulte de l'exécution d'une clause irrégulière
du contrat.
Au cas où le contrat prévoit la révision du prix, celle-ci ne peut être calculée qu'en fonction de la
variation d'un indice national du bâtiment tous corps d'état mesurant l'évolution du coût des
facteurs de production dans le bâtiment, publié par l'autorité administrative, et, au choix des
parties, selon l'une des deux modalités ci-après :
- Révision du prix d'après la variation de l'indice entre la date de la signature du contrat et
la date fixée au contrat, le prix ainsi révisé ne pouvant subir aucune variation après cette date ;
- Révision sur chaque paiement dans une limite exprimée en pourcentage de la variation
de l'indice défini ci-dessus entre la date de signature du contrat et la date de livraison prévue au
contrat, aucune révision ne pouvant être effectuée au-delà d'une période de neuf mois suivant la
date définie lorsque la livraison prévue doit avoir lieu postérieurement à l'expiration de cette
période.
Ces modalités doivent être portées, préalablement à la signature du contrat, à la connaissance du

maître de l'ouvrage par la personne qui se charge de la construction. Elles doivent être
132
reproduites dans le contrat, cet acte devant en outre porter, paraphée par le maître de l'ouvrage,
une clause par laquelle celui-ci reconnaît en avoir été informé dans les conditions prévues ci-
dessus.
La modalité choisie d'un commun accord par les parties doit figurer dans le contrat.
À défaut des mentions prévues aux deux alinéas précédents, le prix figurant au contrat n'est pas
révisable.
L'indice et la limite prévus ci-dessus sont définis par décret en Conseil d'État. Cette limite,
destinée à tenir compte des frais fixes, des approvisionnements constitués et des améliorations de
productivité, doit être comprise entre 60 % et 80 % de la variation de l'indice.
L'indice servant de base pour le calcul de la révision est le dernier indice publié au jour de la
signature du contrat. La variation prise en compte résulte de la comparaison de cet indice avec le
dernier indice publié avant la date de chaque paiement ou avant celle prévue à l'article L. 231-12
selon le choix exprimé par les parties.
La date prévue est celle de l'expiration d'un délai d'un mois qui suit la plus tardive des deux dates
suivantes :
- La date de l'obtention, tacite ou expresse, des autorisations administratives nécessaires

pour entreprendre la construction ;
- La date de la réalisation de la condition suspensive sous laquelle le contrat a été conclu ou
est considéré comme conclu.
Le constructeur est tenu de conclure par écrit les contrats de sous-traitance avant tout
commencement d'exécution des travaux à la charge du sous-traitant. Ces contrats comportent les
énonciations suivantes :
- La désignation de la construction ainsi que les nom et adresse du maître de l'ouvrage et
de l'établissement qui apporte la garantie prévue à l'article L. 231-6 ;
- La description des travaux qui en font l'objet, conforme aux énonciations du contrat de
construction ;
- Le prix convenu et, s'il y a lieu, les modalités de sa révision ;
- Le délai d'exécution des travaux et le montant des pénalités de retard ;
- Les modalités de règlement du prix, qui ne peut dépasser un délai de trente jours à
compter de la date du versement effectué au constructeur par le maître de l'ouvrage ou le prêteur,
en règlement de travaux comprenant ceux effectués par le sous-traitant et acceptés par le
constructeur ;
- Le montant des pénalités dues par le constructeur en cas de retard de paiement ;
- La justification de l'une ou l'autre des garanties de paiement direct ou de caution bancaire
des sous-traitant ou de toute autre garantie, délivrée par un établissement de crédit, une société de
financements ou une entreprise d'assurance, de nature à garantir le paiement des sommes dues au
titre du sous-traité.
133
B. CCMI sans fourniture du plan
Les dispositions des contrats de constructions de maison individuelles avec fournitures de plans
s’appliquent presqu’intégralement aux contrats de constructions de maisons individuelles sans
fournitures de plan. Seules les mentions obligatoires du contrat diffèrent. Ainsi, un CCMI sans
fourniture de plans doit être rédigé par écrit et préciser :
- La désignation du terrain ;
- La consistance et les caractéristiques techniques de l'ouvrage à réaliser ;
- Le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les
conditions et limites convenues, ainsi que les modalités de son règlement au fur et à mesure de
l'exécution des travaux ;
- Le délai d'exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison ;
- La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage ;
- L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel
habilité en architecture lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction
titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;
- L'engagement de l'entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d'ouverture du chantier,
la justification de la garantie de livraison qu'il apporte au maître de l'ouvrage, l'attestation de cette
garantie étant établie par le garant et annexée au contrat.
Section 4 : Le bail à construction, bail à réhabilitation, bail dans le cadre d’une

convention d’usufruit, bail réel immobilier, bail réel solidaire
A. Le bail à construction
Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier
des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute
la durée du bail.
Le bail à construction est consenti par ceux qui ont le droit d'aliéner et dans les mêmes
conditions et formes.
Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Il ne peut se
prolonger par tacite reconduction.
Toutefois, lorsque le bail prévoit une possibilité d'achat du terrain par le preneur dans le cadre
d'une opération d'accession sociale à la propriété et que le preneur lève l'option, le bail prend fin à
la date de la vente.
Les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et
sur les constructions édifiées. À défaut d'une telle convention, le bailleur en devient propriétaire
en fin de bail et profite des améliorations.
Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier.
Ce droit peut être hypothéqué, de même que les constructions édifiées sur le terrain loué ; il peut
être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.
134
Le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société. Les cessionnaires ou
la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu'à l'achèvement
de l'ensemble des constructions que le preneur s'est engagé à édifier.
Le preneur peut consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions
prévues au bail.
Le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu'au
terrain.
Il est tenu du maintien des constructions en bon état d'entretien et des réparations de toute
nature. Il n'est pas obligé de reconstruire les bâtiments s'ils ont péri par cas fortuit ou force
majeure ou, s'agissant des bâtiments existant au moment de la passation du bail, par un vice de
construction antérieur audit bail. Il répond de l'incendie des bâtiments existants et de ceux qu'il a
édifiés.
Sauf stipulation contraire du bail, il peut démolir, en vue de les reconstruire, les bâtiments
existants.
Le prix du bail peut consister, en tout ou partie, dans la remise au bailleur, à des dates et dans des
conditions convenues, d'immeubles ou de fractions d'immeubles ou de titres donnant vocation à
la propriété ou à la jouissance de tels immeubles.
S'il est stipulé un loyer périodique payable en espèces, ce loyer est affecté d'un coefficient
révisable par périodes triennales comptées à partir de l'achèvement des travaux. Toutefois, la
première révision a lieu au plus tard dès l'expiration des six premières années du bail.
La variation du coefficient est proportionnelle à celle du revenu brut des immeubles. Le revenu
pris pour base de la variation du coefficient est celui de la première année civile qui suit celle de
l'achèvement des travaux.
Les contestations relatives à l'application des dispositions des deux précédents alinéas sont
portées devant le président du tribunal judiciaire.
En cas de perte des bâtiments, le loyer est maintenu au taux qu'il avait atteint à la date de cette
perte jusqu'à reconstruction éventuelle des bâtiments détruits.
Les servitudes passives, privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du preneur et,
notamment, les baux et titres d'occupation de toute nature portant sur les constructions,
s'éteignent à l'expiration du bail sauf pour les contrats de bail de locaux d'habitation.
Cependant, lorsque le bail prévoit une possibilité d'achat du terrain par le preneur dans le cadre
d'une opération d'accession sociale à la propriété et que le preneur lève l'option, les privilèges et
hypothèques du chef du preneur inscrits avant la levée de l'option ne s'éteignent pas à l'expiration
du bail mais conservent leurs effets, jusqu'à leur date d'extinction, sur l'immeuble devenu la
propriété du constituant. Ils s'étendent de plein droit au terrain et peuvent garantir les prêts
consentis pour l'acquisition dudit terrain.
135
Par ailleurs, si le bail prend fin par résiliation judiciaire ou amiable, les privilèges et hypothèques
inscrits, suivant le cas, avant la publication de la demande en justice tendant à obtenir cette
résiliation ou avant la publication de l'acte ou de la convention la constatant, ne s'éteignent qu'à la
date primitivement convenue pour l'expiration du bail.
Si pendant la durée du bail les constructions sont détruites par cas fortuit ou force majeure, la
résiliation peut, à la demande de l'une ou l'autre partie, être prononcée par décision judiciaire, qui
statue également sur les indemnités qui pourraient être dues.
B. Le bail à réhabilitation
Est qualifié de bail à réhabilitation, le contrat par lequel soit un organisme d'habitations à loyer
modéré, soit une société d'économie mixte dont l'objet est de construire ou de donner à bail des
logements, soit une collectivité territoriale, soit un organisme bénéficiant de l'agrément relatif à la
maîtrise d'ouvrage, s'engage à réaliser dans un délai déterminé des travaux d'amélioration sur
l'immeuble du bailleur et à le conserver en bon état d'entretien et de réparations de toute nature
en vue de louer cet immeuble à usage d'habitation pendant la durée du bail.
Le contrat indique la nature des travaux, leurs caractéristiques techniques et le délai de leur
exécution.
En fin de bail, les améliorations réalisées bénéficient au bailleur sans indemnisation.
Le bail à réhabilitation est conclu pour une durée minimale de douze ans. Il ne peut se prolonger
par tacite reconduction.
Il peut s'appliquer aux immeubles en copropriété. Dans ce cas, il peut s'appliquer à un ou

plusieurs lots. Le preneur est alors de droit le mandataire commun et il pourra recevoir plus de
trois délégations de vote des bailleurs.
Le preneur du bail à réhabilitation supporte seul, pendant la durée du bail, toutes les provisions
prévues aux titres des travaux à venir et des travaux de réhabilitation ou d’amélioration.
Le preneur mandataire commun doit disposer d'un mandat exprès du bailleur avant de voter sur
les décisions relatives à des travaux de toute nature qui ne sont pas mis à la charge du preneur par
le contrat de bail à réhabilitation et dont la prise en charge n'est pas prévue dans le bail à
réhabilitation ou dont le paiement n'incombera pas à titre définitif au preneur.
Le bail à réhabilitation précise la répartition des charges en fin de bail et le sort des avances et
provisions appelées pendant la durée du bail à réhabilitation ainsi que des régularisations de
charges intervenant après la fin du bail. Ces clauses sont inopposables au syndicat des
copropriétaires.
Le preneur est titulaire d'un droit réel immobilier.
La prise d'effet du bail à réhabilitation est subordonnée à la conclusion par le preneur d'une
convention en bon et due forme dont la date d'expiration est identique à celle de ce bail.
Un an avant l'expiration du bail à réhabilitation, le preneur rappelle au bailleur et au locataire les

dispositions du contrat la date d’expiration.
136
Six mois avant l'expiration du bail à réhabilitation, le bailleur peut, s'il est occupant, par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception, informer le preneur de son intention de
prolonger le bail à réhabilitation.
Dans le même délai, le bailleur qui n'est pas occupant peut proposer au locataire un nouveau bail
prenant effet au terme du bail à réhabilitation.
Trois mois avant l'extinction du bail à réhabilitation, le preneur propose au locataire qui n'a pas
conclu un nouveau bail avec le bailleur et qui remplit les conditions de ressources fixées par
décret la location d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Le non-respect de cette obligation par le preneur est inopposable au bailleur.
Au terme du bail à réhabilitation, le preneur est tenu de restituer au bailleur l'immeuble libre de
location et d'occupation.
Le locataire qui n'a ni conclu le contrat de location proposé par le bailleur ni accepté l'offre de
relogement faite par le preneur est déchu de tout titre d'occupation sur le logement à l'expiration
du bail à réhabilitation.
L'usufruit d'un logement ou d'un ensemble de logements peut être établi par convention au profit
d'une personne morale, pour une durée minimale de quinze années, en vue de la location de ce
ou ces logements.
La convention d'usufruit précise la répartition des dépenses de l'immeuble entre nu-propriétaire

et usufruitier. L'usufruitier supporte seul, pendant la durée de la convention, le paiement des
provisions pour travaux de toutes natures qui lui incombent au titre de la convention.
Si la convention d'usufruit porte sur un ou plusieurs lots dépendant d'un immeuble soumis au
statut de la copropriété, l'usufruitier est de droit le mandataire commun. Il bénéficie d'une
délégation de vote pour prendre les décisions en assemblée générale. Il doit obtenir un mandat
exprès pour les autres décisions. Il peut recevoir plus de trois délégations de vote des nus-
propriétaires. Lorsque la convention d'usufruit porte sur l'intégralité des lots, l'usufruitier ne
bénéficie pas de délégation de vote pour prendre la décision mentionnée au c de l'article 25.
La convention d'usufruit précise la répartition des charges à son expiration, le sort des avances et
provisions appelées pendant la durée de la convention ainsi que les régularisations de charges
intervenant après l'extinction de l'usufruit. Ces clauses sont inopposables au syndicat des
copropriétaires.
Un an avant l'expiration du bail à réhabilitation, le preneur rappelle au bailleur et au locataire les

dispositions de la convention et sa date d’expiration.
Six mois avant l'expiration du bail à réhabilitation, le bailleur peut, s'il est occupant, par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception, informer le preneur de son intention de
prolonger le bail à réhabilitation.
Dans le même délai, le bailleur qui n'est pas occupant peut proposer au locataire un nouveau bail
prenant effet au terme du bail à réhabilitation.
137
Trois mois avant l'extinction du bail à réhabilitation, le preneur propose au locataire qui n'a pas
conclu un nouveau bail avec le bailleur et qui remplit les conditions de ressources fixées par
décret la location d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Le non-respect de cette obligation par le preneur est inopposable au bailleur.
Au terme du bail à réhabilitation, le preneur est tenu de restituer au bailleur l'immeuble libre de
location et d'occupation.
Le locataire qui n'a ni conclu le contrat de location proposé par le bailleur ni accepté l'offre de
relogement faite par le preneur est déchu de tout titre d'occupation sur le logement à l'expiration
du bail à réhabilitation.
C. Le bail dans le cadre d’une convention d’usufruit

L'usufruit d'un logement ou d'un ensemble de logements peut être établi par convention au profit
d'une personne morale, pour une durée minimale de quinze années, en vue de la location de ce
ou ces logements.
La convention d'usufruit précise la répartition des dépenses de l'immeuble entre nu-propriétaire

et usufruitier. L'usufruitier supporte seul, pendant la durée de la convention, le paiement des
provisions pour travaux qui lui incombent au titre de la convention.
Si la convention d'usufruit porte sur un ou plusieurs lots dépendant d'un immeuble soumis au
statut de la copropriété, l'usufruitier est de droit le mandataire commun. Il bénéficie d'une
délégation de vote pour prendre les décisions en assemblée générale au titre de la convention
d'usufruit, il assume seul la charge financière définitive. Il doit obtenir un mandat exprès pour les
autres décisions. Il peut recevoir plus de trois délégations de vote des nus-propriétaires. Lorsque
la convention d'usufruit porte sur l'intégralité des lots, l'usufruitier ne bénéficie pas de délégation
de vote pour prendre la décision mentionnée au c de l'article 25 de la loi de 1965.
La convention d'usufruit précise la répartition des charges à son expiration, le sort des avances et
provisions appelées pendant la durée de la convention ainsi que les régularisations de charges
intervenant après l'extinction de l'usufruit. Ces clauses sont inopposables au syndicat des
copropriétaires.
Les logements dont l'usufruit est détenu par les bailleurs peuvent être financés par des prêts aidés
dans des conditions définies par décret.
Ils peuvent faire l'objet d'une convention conclue pour une durée identique à celle de l'usufruit.
Le bail conclu dans le cadre d'un usufruit prend fin de plein droit au plus tard à la date de
l'extinction des droits d'usufruit sur le bien loué.
Six mois avant l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandée avec demande
d'avis de réception, peut :
-soit, s'il est occupant, informer l'usufruitier de son intention de renouveler la convention
d'usufruit ;
-soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l'usufruit, conforme
aux dispositions de la loi de 89 tendant à améliorer les rapports locatifs ;
138
-soit donner congé pour vendre ou pour occuper le bien, avec effet au terme de l'usufruit.
Le congé est dans ce cas valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire.
Un an avant l'extinction de l'usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire les

dispositions du contrat.
Trois mois avant l'extinction de l'usufruit, le bailleur propose au locataire qui n'a pas conclu un
nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret la
location d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Le non-respect par l'usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire.
Le locataire qui n'a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté
l'offre de relogement faite par l'usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d'occupation sur le
logement à l'expiration de l'usufruit.
Les dispositions du présent chapitre sont d'ordre public.
D. Le bail réel immobilier

Constitue un contrat dénommé " bail réel immobilier " le bail par lequel un propriétaire personne
physique ou personne morale de droit privé consent, pour une longue durée, à un preneur, avec
obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de
la location ou de l'accession temporaire à la propriété de logements :
- Destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés, à titre de résidence principale,
par des personnes physiques dont les ressources n'excèdent pas des plafonds de
ressources (identique dossier HLM) ;
- Dont, pendant toute la durée du contrat, le prix d'acquisition ou, pour les logements
donnés en location, le loyer n'excède pas des plafonds de ressources (HLM).
Ce contrat peut également être conclu par les collectivités territoriales, leurs groupements, leurs
établissements publics ainsi que par les établissements publics fonciers de l'État.
Le bail réel immobilier est consenti pour une durée de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans par les
personnes qui ont le droit d'aliéner. Il ne peut prévoir aucune faculté de résiliation unilatérale ni
faire l'objet d'une tacite reconduction.
Le bail réel immobilier oblige le preneur à effectuer les travaux d’entretiens et de rénovations sur
l'immeuble objet du bail, dans le respect des règles applicables à de telles opérations. Le preneur
ne peut, sauf stipulations contraires, exécuter d'autres ouvrages ou travaux que ceux prévus
initialement.
Les constructions et améliorations réalisées par le preneur demeurent sa propriété en cours de

bail et deviennent la propriété du bailleur à son expiration. À l'issue du bail, le preneur ne peut
réclamer, sauf stipulations contraires, d'indemnité au regard des améliorations qu'il a effectuées.
Le contrat de bail détermine, le cas échéant, les activités accessoires qui pourront être exercées
dans l'immeuble et subordonne à l'accord du bailleur tout changement d'activité.
139
Le preneur ne peut effectuer aucun changement qui diminue la valeur de l'immeuble et ne peut,
sauf stipulation contraire, démolir en vue de les reconstruire les ouvrages existants ou qu'il a
édifiés.
Le preneur peut jouir librement des constructions de l'immeuble et des installations ou

constructions qu'il a édifiées ou rénovées, dès lors qu'il n'est pas porté atteinte à la destination de
l'immeuble, ou à l'état dans lequel il a été convenu que ces constructions seraient remises en fin
de bail.
Le preneur peut céder son propre droit au bail, céder son droit de propriété temporaire sur les
constructions édifiées et librement consentir des baux sur l'immeuble. Les baux s'éteignent à
l'expiration du bail réel immobilier, sauf si le contrat de bail réel immobilier en prévoit la
continuation par le bailleur. Le droit de propriété temporaire constitué s'éteint à l'expiration du
bail réel immobilier.
Le preneur peut acquérir des servitudes actives et consentir les servitudes passives indispensables
à la réalisation des constructions et ouvrages édifiés en application du contrat de bail. Sauf accord
du bailleur, il ne peut constituer des servitudes passives au-delà de la durée du bail.
Il doit maintenir en bon état d'entretien et de réparations les constructions existant lors de la
conclusion du bail et celles qu'il réalise pendant la durée de celui-ci. Il est tenu des réparations de
toute nature en ce qui concerne les constructions existant au moment du bail et celles qui auront
été élevées, mais il n'est pas obligé de les reconstruire s'il prouve qu'elles ont été détruites par cas
fortuit, force majeure, ou qu'elles ont péri par le vice de la construction antérieure au bail.
Le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant à l'immeuble donné à bail
qu'aux constructions réalisées.
Le preneur s'acquitte du paiement d'une redevance dont le montant tient compte des conditions
d'occupation des logements, objet du bail réel immobilier. Il ne peut se libérer de la redevance, ni
se soustraire à l'exécution des conditions du bail réel immobilier en délaissant l'immeuble.
Le bail réel immobilier peut prévoir l'obligation pour le preneur de se libérer, par avance, du
paiement de la redevance, pour tout ou partie de la durée du bail.
À défaut pour le preneur d'exécuter ses obligations contractuelles, notamment en cas de défaut de
paiement de la redevance non régularisé six mois après une mise en demeure signifiée par acte
extra-judiciaire, le bailleur peut demander la résiliation par le juge du bail réel immobilier. En cas
de résiliation amiable ou par le juge, les baux d'habitation conclus par le preneur sont transférés
de plein droit au bailleur.
Le droit réel issu du bail réel immobilier ainsi que les constructions édifiées ou réhabilitées sur le
terrain donné à bail peuvent être cédés et hypothéqués. Ce droit peut être saisi dans les formes
prescrites pour la saisie immobilière. Les parties peuvent librement convenir de la date d'échéance
des sûretés qu'elles constituent. À défaut, celles-ci prennent fin au moment de la résiliation du
contrat de bail.
140
Lorsque le titulaire des droits réels relatifs au logement, objet du bail réel immobilier, décide de le
mettre en location, le contrat de location reproduit en caractères apparents, sous peine de nullité,
les dispositions de l'article L. 254-1 et du troisième alinéa de l'article L. 254-2 CCH.
Dans les baux qu'il consent, le preneur mentionne, en caractères apparents, la date d'extinction du
bail réel immobilier et son effet sur le contrat de bail en cours.
À défaut, les bénéficiaires du droit au bail d'habitation ont le droit de se maintenir dans les lieux
pendant une durée de trente-six mois à compter de la date d'expiration du bail réel immobilier
moyennant une indemnité d'occupation égale au dernier loyer d'habitation expiré et payable dans
les mêmes conditions. Cette durée est peut-être réduite à douze mois pour ceux qui excèdent les
plafonds de ressources.
Pour tout projet de cession des droits réels afférents aux logements, objet du bail réel immobilier,
l'acquéreur reçoit de la part du cédant une offre préalable d'acquisition mentionnant
expressément, en caractères apparents, le caractère temporaire du droit réel, sa date d'extinction.
Le cédant est tenu de maintenir son offre préalable pour une durée de trente jours minimums à
compter de sa réception par l'acquéreur potentiel. Cette offre préalable ne peut être acceptée par
l'acquéreur potentiel, par la signature d'une promesse de vente ou d'une vente, avant un délai de
dix jours à compter de sa réception.
E. Le bail réel solidaire

Constitue un contrat dénommé “bail réel solidaire” le bail par lequel un organisme de foncier
solidaire consent à un preneur, et pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf
ans, des droits réels en vue de la location ou de l'accession à la propriété de logements, avec s'il y
a lieu obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes.
Ces logements sont destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés à titre de résidence
principale.
Le bail réel solidaire peut être consenti à un preneur qui occupe le logement. Les plafonds de prix
de cession des droits réels et de ressources du preneur sont fixés par décret en Conseil d'État.
L'organisme de foncier solidaire peut, en fonction de ses objectifs et des caractéristiques de

chaque opération, appliquer des seuils inférieurs.
Le contrat de bail peut, en fonction de ses objectifs et des caractéristiques de chaque opération,
prévoir que le preneur doit occuper le logement objet des droits réels sans pouvoir le louer.
Le bail réel solidaire peut être consenti à un opérateur qui, le cas échéant, construit ou réhabilite
des logements et qui s'engage à vendre les droits réels immobiliers attachés à ces logements à des
bénéficiaires répondant aux conditions de ressources ou à proposer la souscription de parts ou
actions permettant la jouissance du bien par ces bénéficiaires.
Un bail réel solidaire portant sur les droits réels immobiliers acquis par chaque preneur est signé
avec l'organisme de foncier solidaire concomitamment à la signature de l'acte authentique. Ces
droits sont automatiquement retirés du bail réel solidaire initial conclu entre l'opérateur et
141
l'organisme de foncier solidaire. Lorsque la totalité des droits sont retirés du bail réel solidaire
initial, ce dernier s'éteint.
Le bail réel solidaire peut être consenti à un opérateur qui, le cas échéant, construit ou réhabilite
des logements et qui s'engage à les mettre en location.
Les plafonds du loyer applicable et des ressources du locataire sont fixés par décret en Conseil
d'État.
L'organisme de foncier solidaire peut, en fonction de ses objectifs et des caractéristiques de

chaque opération, imposer des seuils inférieurs.
En cas de mutation, le prix de vente ou la valeur maximale des droits réels immobiliers, parts et
actions permettant la jouissance du bien sont limités à leur valeur initiale, actualisée selon des
modalités définies par décret en Conseil d'État.
Le bail réel solidaire ne peut prévoir aucune faculté de résiliation unilatérale de la part du bailleur
en dehors des cas prévus au présent chapitre, ni faire l'objet d'une tacite reconduction.
Le bail réel solidaire oblige, s'il y a lieu, le preneur à effectuer des travaux de construction ou de
réhabilitation. Le preneur ne peut, sauf stipulations contraires ou avenant au bail, exécuter
d'autres ouvrages ou travaux que ceux prévus initialement, à l'exception de tous travaux
nécessaires à la conservation du bien en état d'usage, conformément aux stipulations du bail.
Le preneur ne peut effectuer aucun changement qui diminue la valeur de l'immeuble et ne peut,
sauf stipulation contraire du bail, démolir, même en vue de les reconstruire, les ouvrages existants
ou qu'il a édifiés ou réhabilités.
Les constructions et améliorations réalisées par le preneur demeurent sa propriété en cours de

bail et deviennent la propriété de l'organisme de foncier solidaire à l'expiration du bail.
Le preneur peut jouir librement des droits réels immobiliers et des installations ou constructions
qu'il a édifiées, rénovées ou réhabilitées, dès lors qu'il n'est pas porté atteinte à la destination de
l'immeuble, ou à l'état dans lequel il a été convenu que ces droits réels immobiliers seraient remis
en fin de bail.
Le contrat de bail détermine, le cas échéant, les activités accessoires qui pourront être exercées
dans le bien objet du bail et subordonne à l'accord de l'organisme de foncier solidaire tout
changement d'activité ou d'affectation.
Le preneur peut acquérir des servitudes actives et consentir les servitudes passives indispensables
à la réalisation des constructions et ouvrages édifiés ou à réhabiliter en application du contrat de
bail. Sauf accord de l'organisme de foncier solidaire, il ne peut constituer des servitudes passives
au-delà de la durée du bail.
Le preneur doit maintenir en bon état d'entretien et de réparations les constructions existantes
lors de la conclusion du bail et celles qu'il réalise pendant la durée de celui-ci. Il est tenu des
réparations de toute nature en ce qui concerne les constructions existantes au moment du bail et
celles qui auront été édifiées, mais il n'est pas obligé de les reconstruire s'il prouve qu'elles ont été
142
détruites par cas fortuit, force majeure, ou qu'elles ont péri par le vice de la construction
antérieure au bail. En cas de sinistre entraînant résiliation du bail, le preneur est indemnisé de la
valeur de ses droits réels, dans les conditions prévues par le bail.
Dans les immeubles en copropriété où l'ensemble des logements ou, à défaut, l'ensemble des
logements d'un volume distinct font l'objet de baux réels solidaires auprès d'un même organisme
de foncier solidaire, les titulaires de baux réels solidaires confèrent au syndicat des copropriétaires
la gestion de leurs droits réels indivis, en complément des missions qui lui sont attribuées. Le
règlement de copropriété peut également prévoir un mandat de recouvrement des redevances au
profit du syndic.
À défaut pour le preneur d'exécuter ses obligations contractuelles, notamment en cas de défaut de
paiement de la redevance, le bail est résilié, après indemnisation de la valeur des droits réels
immobiliers tenant compte du manquement ayant entraîné la résiliation du bail, selon les
modalités prévues au contrat.
Les droits réels issus du bail réel solidaire ainsi que les constructions édifiées, rénovées ou
réhabilitées sur le terrain ou l'immeuble bâti donné à bail peuvent être saisis dans les formes
prescrites pour la saisie immobilière.
Les parties peuvent librement convenir de la date d'échéance des sûretés qu'elles constituent. À
défaut, celles-ci prennent fin en cas de résiliation du contrat de bail.
Pour tout projet de cession ou donation des droits réels afférents au bien objet du bail réel
solidaire, l'acquéreur ou donataire reçoit, de la part du cédant ou donateur, une offre préalable de
cession ou de donation mentionnant expressément le caractère temporaire du droit réel, sa date
d'extinction, la nouvelle durée du bail réel solidaire si l'organisme foncier solidaire agrée la
transmission des droits réels, les conditions de délivrance de cet agrément par l'organisme de
foncier solidaire, les modalités de calcul du prix de vente ou de la valeur donnée, telles que
prévues au bail.
Le cédant ou donateur est tenu de maintenir son offre préalable pour une durée de trente jours
minimums à compter de sa réception par l'acquéreur ou donataire potentiel. Cette offre ne peut
être acceptée par l'acquéreur ou donataire potentiel avant un délai de dix jours à compter de sa
réception.
Le cédant ou donateur informe l'organisme de foncier solidaire de son intention de céder les
droits réels immobiliers qu'il tient de son bail réel solidaire, dans les trente jours qui suivent la
réception par lui de l'acceptation de l'offre préalable de cession ou donation des droits réels et
sollicite l'agrément de l'acquéreur ou donataire par l'organisme de foncier solidaire. Il joint à sa
demande l'offre préalable de cession ou de donation, les pièces permettant d'établir l'éligibilité de
l'acquéreur ou du donataire choisi par lui, ainsi que le dossier de diagnostic immobilier.
Pour tout projet de vente des droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire, l'avant-
contrat mentionne expressément le caractère indissociable du contrat avec le bail réel solidaire
signé avec l'organisme de foncier solidaire ainsi que le caractère temporaire du droit réel, la
nouvelle durée du bail réel solidaire si l'organisme foncier solidaire agrée la transmission des
143
droits réels, les conditions de délivrance de cet agrément par l'organisme de foncier solidaire, les
modalités de calcul du prix de vente ou de la valeur donnée, telles que prévues au bail.
L'opérateur informe l'organisme de foncier solidaire de tout avant-contrat conclu dans les trente
jours qui suivent sa signature. Il joint à sa demande l'avant-contrat et les pièces permettant
d'établir l'éligibilité de l'acquéreur.
La vente ou la donation de droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire est
subordonnée à l'agrément de l'acquéreur ou du donataire par l'organisme de foncier solidaire.
L'organisme de foncier solidaire dispose d'un délai de deux mois à compter de la date de
transmission de l'offre préalable de cession ou de donation pour délivrer son agrément. Celui-ci
est fondé sur la vérification du respect des conditions d'éligibilité de l'acquéreur ou du donataire à
la conclusion d'un bail réel solidaire, de la conformité de l'offre préalable de cession ou de
donation avec le bail en vigueur, notamment du respect des stipulations concernant les modalités
de calcul du prix de vente ou de l'évaluation des droits réels appartenant au vendeur ou au
donateur, et, le cas échéant, de la validité du plan de financement de l'acquisition.
Les règles fixées aux alinéas précédents sont prescrites à peine de nullité de la vente ou de la
donation. La preuve du contenu et de la notification de l'offre préalable de vente ou de donation
pèse sur le cédant ou le donateur.
Pour tout projet de vente des droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire, l'organisme
de foncier solidaire dispose d'un délai de deux mois à compter de la date de transmission de
l'avant-contrat pour délivrer son agrément. Celui-ci est fondé sur la vérification du respect des
conditions d'éligibilité de l'acquéreur à la conclusion d'un bail réel solidaire, de la conformité de
l'avant-contrat avec le bail initial conclu entre l'opérateur et l'organisme de foncier solidaire,
notamment du respect des stipulations concernant les modalités de calcul du prix de vente ou de
l'évaluation des droits réels appartenant à l'opérateur et, le cas échéant, de la validité du plan de
financement de l'acquisition.
Si cet agrément est délivré, la durée du bail est de plein droit prorogé afin de permettre à tout
nouveau preneur de bénéficier d'un droit réel d'une durée égale à celle prévue dans le contrat
initial.
En cas de refus d'agrément lors d'une cession, le cédant peut demander à l'organisme de foncier
solidaire de lui proposer un acquéreur répondant aux conditions d'éligibilité. Les conditions
d'acquisition respectent les modalités de calcul du prix de vente stipulées dans le bail. Dans le cas
où l'organisme de foncier solidaire n'est pas en mesure de proposer un acquéreur dans les six
mois suivant la demande du cédant ou en cas de refus d'agrément lors d'une donation des droits
réels immobiliers, le bail réel solidaire peut être résilié conventionnellement et le preneur est
indemnisé de la valeur de ses droits réels immobiliers, dans les conditions prévues par le bail.
En cas du décès du preneur, les droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire sont
transmis à son ayant droit. Le bail fait l'objet de plein droit d'une prorogation de telle manière que
l'ayant droit bénéficie d'un bail d'une durée identique à celle prévue dans le bail initial, s'il répond
aux conditions d'éligibilité.
144
Ces conditions d'éligibilité ne sont pas opposables au conjoint survivant, quel que soit le régime
matrimonial, ou au partenaire de pacte civil de solidarité.
Si l'ayant droit ne satisfait pas aux conditions d'éligibilité, il dispose d'un délai de douze mois à
compter du décès pour céder les droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire à un
acquéreur répondant aux conditions d'éligibilité susmentionnées et agréé par l'organisme de
foncier solidaire. Ce délai peut être prorogé par l'organisme de foncier solidaire pour une durée
correspondant aux délais de la régularisation par acte notarié de la cession des droits réels
immobiliers. À défaut de cession dans ces délais, le bail réel solidaire est résilié et l'ayant droit est
indemnisé par l'organisme de foncier solidaire de la valeur de ses droits réels immobiliers, dans les
conditions prévues par le bail.
L'organisme de foncier solidaire dispose d'un droit de préemption à son profit, mentionné dans le
bail réel solidaire, à l'occasion de toute cession ou donation. Dans ce cas, il peut racheter les
droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire ou les faire acquérir par un bénéficiaire
répondant aux conditions d'éligibilité. L'organisme de foncier solidaire fait connaître sa décision
d'exercer son droit de préemption dans un délai de deux mois à compter de la transmission de
l'offre préalable de cession ou de donation. Ce délai est prorogé d'un mois en cas de refus de
l'agrément.
Le preneur est indemnisé de la valeur de ses droits réels immobiliers dans le respect des modalités
de calcul du prix de vente stipulées dans le bail et de la valeur maximale mentionnée.
À l'expiration du bail, les droits réels immobiliers du preneur deviennent la propriété de

l'organisme de foncier solidaire après indemnisation de la valeur de ses droits réels immobiliers,
dans les conditions prévues par le bail et dans la limite de la valeur maximale mentionnée.
Dans les baux qu'il consent, le preneur du bail réel solidaire mentionne, en caractères apparents,
la date d'extinction du bail réel solidaire et son effet sur le contrat de bail en cours.
À défaut de cette mention, les bénéficiaires du droit au bail d'habitation ont le droit de se
maintenir dans les lieux pendant une durée de trente-six mois à compter de la date d'expiration
du bail réel solidaire moyennant une indemnité d'occupation égale au dernier loyer d'habitation
expiré et payable dans les mêmes conditions.
Les baux réels solidaires conclus en méconnaissance de ces dispositions sont frappés de nullité.
Section 5 : Le contrat de ventes d’immeubles à construire ou à rénover
A. Ventes d’immeubles à construire (VEFA)

La définition de la vente d’immeuble se retrouve à la fois dans le Code Civil et dans le Code de la
Construction et de l’Habitation. Pour le Législateur, la vente d’immeuble à construire est celle par
laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. La vente
peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.
C’est un contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur
s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété
145
s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il
produit ses effets rétroactivement au jour de la vente.
Par la vente, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la
propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de
l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure
de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la
réception des travaux.
La cession par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une vente d'immeubles à construire substitue de
plein droit le cessionnaire dans les obligations de l'acquéreur envers le vendeur. Si la vente a été
assortie d'un mandat, celui-ci se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire. Ces dispositions
s'appliquent à toute mutation entre vifs, volontaire ou forcée, ou à cause de mort.
Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux,
ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de
construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du
contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.
Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des
obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par
un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.
Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer
les dommages dont il est responsable et à assumer la garantie biennale.
L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux
ans à compter de la découverte du vice.
Pour la garantie des vices de construction apparents, l'action doit être introduite, à peine de
forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des
défauts de conformité apparents.
Dans le cas de vente d'un immeuble à construire conclue à terme, le privilège du vendeur ou celui
du prêteur de deniers prend rang à la date de l'acte de vente si l'inscription est prise avant
l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la constatation par acte authentique de
l'achèvement de l'immeuble.
Avant la conclusion du contrat, le vendeur souscrit une garantie financière de l'achèvement de

l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de
résolution du contrat à défaut d'achèvement.
La garantie financière d'achèvement peut être mise en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance
financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à
l'achèvement de l'immeuble.
146
Le garant financier de l'achèvement de l'immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc
par ordonnance sur requête. L'administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de
l'ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Il
peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l'ouvrage. Il est
réputé constructeur et dispose, à ce titre, d'une assurance de responsabilité civile professionnelle
des constructeurs. Sa rémunération est à la charge du garant.
Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l'achèvement de l'immeuble est seul
fondé à exiger de l'acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait
l'objet d'une procédure de sauvegarde.
Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :
- La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;

- Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;
- Le délai de livraison ;
- La justification de la garantie financière, l'attestation de la garantie étant établie par le
garant et annexée au contrat.
- La description des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution lorsque la vente est
précédée d'un contrat préliminaire et dès lors que l'acquéreur n'a pas demandé au vendeur
d'exécuter ou de faire exécuter les travaux dont il s'est réservé l'exécution.
Toutefois, lorsque la vente concerne une partie d'immeuble, le contrat peut ne comporter que les
indications propres à cette partie, les autres précisions prévues à l'alinéa précédent doivent alors
figurer, soit dans un document annexé à l'acte, soit dans un document déposé au rang des
minutes d'un notaire et auquel l'acte fait référence.
Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l'affirmative, les modalités de
sa révision. Il doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés
chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques
de l'immeuble. Le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du
contrat ; il doit lui être communiqué préalablement.
L'inobservation de ces dispositions entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne peut être
invoquée que par l'acquéreur et avant l'achèvement des travaux.
Lorsqu'avant la conclusion de la vente, le vendeur a obtenu le bénéfice d'un prêt spécial du Crédit
foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, le contrat doit mentionner que l'acheteur a
été mis en état de prendre connaissance, dans des conditions fixées par décret, des documents
relatifs à l'équilibre financier de l'opération, au vu desquels a été prise la décision de prêt.
L'inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne
peut être invoquée que par l'acquéreur et avant l'achèvement des travaux.
facteurs de production dans le bâtiment et publié par l'autorité administrative.
147
La révision ne peut être faite sur chaque paiement ou dépôt que dans une limite exprimée en
pourcentage de la variation de cet indice.
L'indice et la limite prévus ci-dessus sont définis par décret en Conseil d'État. Cette limite,
destinée à tenir compte des frais fixes, de la valeur du terrain et des améliorations de productivité,
doit être comprise entre 60 p. 100 et 80 p. 100 de la variation de l'indice.
L'indice servant de base pour le calcul de la révision est le dernier indice publié au jour de la
signature du contrat. La variation prise en compte résulte de la comparaison de cet indice avec le
dernier indice publié avant la date de chaque paiement ou dépôt.
Dans le cas de vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun
versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce avant la
signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible.
Le contrat de vente à terme peut seulement stipuler que des dépôts de garantie seront faits, à
mesure de l'avancement des travaux, à un compte spécial ouvert au nom de l'acquéreur par un
organisme habilité à cet effet. Les fonds ainsi déposés sont incessibles, insaisissables et
indisponibles dans la limite des sommes dues par l'acheteur, sauf pour le paiement du prix.
Nonobstant toutes stipulations contraires, les clauses de résolution de plein droit, concernant les
obligations de versement ou de dépôt, ne produisent effet qu'un mois après la date de la
sommation ou du commandement de payer, demeuré infructueux.
Un délai peut être demandé pendant le mois ainsi imparti.
Les effets des clauses de résolution de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais
octroyés par le juge. Ces clauses sont réputées n'avoir jamais joué si le débiteur se libère dans les
conditions déterminées par le juge.
Le contrat ne peut stipuler forfaitairement, en cas de résolution, le paiement, par la partie à

laquelle elle est imputable, d'une indemnité supérieure à 10 p. 100 du prix.
Toutefois, les parties conservent la faculté de demander la réparation du préjudice effectivement

subi.
La vente peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de
garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble
ou une partie d'immeuble.
Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la

qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la
situation et au prix du local réservé.
Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la

conclusion du contrat de vente.
148
Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n'est pas conclu du fait du
vendeur, si la condition suspensive n’est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une
différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.
Le contrat préliminaire peut prévoir qu'en cas de conclusion de la vente, l'acquéreur se réserve
l'exécution de travaux de finition ou d'installation d'équipements qu'il se procure par lui-même.
Le contrat comporte alors une clause en caractères très apparents stipulant que l'acquéreur
accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu'il réalise après la
livraison de l'immeuble.
Dans ce cas, le contrat préliminaire précise :
- Le prix du local réservé, décomposé comme suit :

o Le prix de vente convenu ;
o Le coût des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution, ceux-ci étant
décrits et chiffrés par le vendeur ;
o Le coût total de l'immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût
des travaux ;
- Le délai dans lequel l'acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l'exécution des
travaux qu’il se réserve.
Si l'acquéreur exerce la faculté de faire lui-même des travaux, le vendeur est tenu d'exécuter ou de
faire exécuter les travaux dont l'acquéreur s'est réservé l'exécution aux prix et conditions
mentionnés au contrat préliminaire.
Est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente.
Toute clause contraire aux dispositions décrites ci-dessus est réputée non écrite.
B. Ventes d’immeubles à rénover

Afin de protéger les acquéreurs d’un bien immobilier dans lequel le vendeur s’engageait en plus
de la vente à réaliser des travaux de rénovation importants, tout en recevant des paiements
échelonnés et anticipés desdits travaux, le législateur a mis en place, dans le secteur protégé, un
système juridique impératif qui présente quelques ressemblances avec la vente en l’état futur
d’achèvement, la loi du 13 juillet 2006, (loi ENL) qui dans un article 80 institue la vente
d’immeubles à rénover (VIR).
Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation
ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui
s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des
travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de
l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat de vente
d’immeuble à rénover.
Le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des
constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à
mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des
travaux.
149
Ces dispositions ne s'appliquent pas aux travaux d'agrandissement ou de restructuration complète
de l'immeuble, assimilables à une reconstruction.
La création d’un statut propre pour la vente d’immeuble à rénover s’est imposé au législateur afin
de protéger les éventuels acquéreurs lorsque :
- Ils achètent un bien sur lequel des travaux vont être réalisés par le vendeur ;
- Dans le cadre d’une vente aux termes de laquelle ils feront des versements avant
achèvement des travaux et prise de possession.
Ce régime créé, par la loi du 13 juillet 2006, s’inspire largement du régime de la VEFA.
Jusqu’ici, le vendeur d’immeuble à rénover disposait du choix suivant :

- La conclusion d’une vente en l’état futur d’achèvement, dont les modalités financières n’étaient
pas adaptées, puisque l’acquéreur est immédiatement propriétaire d’une partie d’immeuble déjà
existante ;
- La conclusion d’une vente à terme laissant l’acquéreur sans garantie financière pour les
versements avant achèvement qu’il pouvait réaliser.
Sont exclus du régime de la VIR, les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de

l’immeuble, assimilables à une reconstruction qui relèveront alors du régime de la VEFA.
La livraison résulte de l'établissement d'un procès-verbal établi entre le vendeur et l'acquéreur.
Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux sont
dénoncés dans l'acte de livraison des travaux ou dans un délai d'un mois après cette livraison.
L'action en réparation des vices de construction ou des défauts de conformité ainsi dénoncés
peut être intentée dans un délai d'un an après la livraison.
Tout contrat doit, à peine de nullité, être conclu par acte authentique.
Ce contrat précise :
- La description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et, le
cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot en application du
statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
- La description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux concernant les
parties communes et ceux concernant les parties privatives ;
- Le prix de l'immeuble ;
- Le délai de réalisation des travaux ;
- La justification de la garantie financière d'achèvement des travaux fournie par le vendeur
;
- Les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le
vendeur concernant les travaux.
Le contrat doit en outre comporter en annexe, ou par référence à des documents déposés chez
un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des
travaux.
150
Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l'affirmative, les modalités de
sa révision.
Le règlement de copropriété est communiqué à chaque acquéreur préalablement à la signature du

contrat. En tout état de cause, il est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat.
En cas d'inobservation des dispositions du présent article, la nullité du contrat ne peut être
invoquée que par l'acquéreur et avant la livraison.
facteurs de production dans le bâtiment et publié par l'autorité administrative.
La révision ne peut être faite sur chaque paiement ou dépôt que dans une limite exprimée en
pourcentage de la variation de cet indice.
L'indice servant de base au calcul de la révision est le dernier indice publié au jour de la signature
du contrat. La variation prise en compte résulte de la comparaison de cet indice avec le dernier
indice publié avant la date de chaque paiement ou dépôt.
La cession par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une vente d'immeuble à rénover substitue de
plein droit le cessionnaire dans les obligations de l'acquéreur envers le vendeur.
Si la vente a été assortie d'un mandat, celui-ci se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire.
La garantie d'achèvement des travaux est constituée par une caution solidaire donnée par un
établissement de crédit, une société de financement ou par une entreprise d'assurance agréée à cet
effet.
L'acquéreur effectue le règlement du prix en fonction de l'état d'avancement des travaux.
Le vendeur ne peut exiger ou accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou
acceptation d'effets de commerce avant la date à laquelle la créance est exigible.
Toute promesse de vente d'un bien immobilier en VIR doit comporter, à peine de nullité, les
indications essentielles relatives à ses caractéristiques, au descriptif et au délai de réalisation des
travaux, à son prix, ainsi que l'engagement du vendeur de produire, lors de la signature de l'acte
authentique de vente, les justifications de la garantie d'achèvement des travaux et des assurances.
La propriété du sol et des constructions existantes est immédiatement transférée à l’acquéreur dès
la signature de l’acte de vente et la propriété des travaux sera transférée au fur et à mesure de leur
réalisation à l’acquéreur (comme pour la VEFA).
Le prix de vente fait une distinction dans l’acte entre le prix des locaux existants et le prix des
travaux. Le prix de l’existant est payé lors de la signature de l’acte de vente, déduction faite de
l’indemnité qui pourrait être payée au moment de la promesse de vente, celui des travaux :
- 50% à l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux ;
- 95% à l’achèvement des travaux ;
151
- Le solde à la livraison. Il peut être consigné en cas de défaut de conformité ou de vice
apparent.
Le prix du contrat peut être révisable si les parties le prévoient, mais la révision ne pourra porter
que sur le prix des travaux.
Section 6 : les distinctions essentielles entre ces différents contrats
Le CCMI est un contrat de louage d’ouvrage conclu entre un constructeur et un maître

d’ouvrage, propriétaire d’un terrain.
La VEFA ou la VIR est un contrat de vente d’immeuble par lequel le vendeur, en plus de la vente
s’engage à faire construire ou faire réaliser des travaux de rénovation, dans un délai donné,
l’acquéreur s’engageant à en payer le prix de façon échelonné en fonction de l’avancement des
travaux.
Le CPI est un mandat par lequel le mandataire s’engage vis-à-vis du mandant, pour un prix
convenu, à faire construire un ouvrage.
A. Qui fournit le terrain : fourniture directe ou indirecte ?
CCMI : c’est le maître d’ouvrage et cela ne peut être le constructeur. Si c’est le cas la sanction est
la nullité du contrat passé. Exception : la fourniture indirecte du terrain par le constructeur est
possible dès lors qu’il fournit les plans.
CPI : c’est toujours le maître d’ouvrage.
VEFA ou VIR : c’est le vendeur.
B. Le soin principal de l’opération
VEFA : c’est le vendeur
CPI : c’est le promoteur
CCMI : c’est le maître d’ouvrage
C. Le rôle du maître d’ouvrage et/ou de l’acquéreur
CCMI : dépend si le maître d’ouvrage fournit ou non les plans, quid des autorisations de
construire ?
CPI : le maître d’ouvrage définit le programme et l’enveloppe financière dont il dispose, le reste
est pris en charge par le promoteur.
VEFA ou VIR : le vendeur reste maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ; l’acquéreur
devient propriétaire au fur et à mesure de l’édification et paie l’ouvrage par paiements échelonnés
en fonction de l’édification. Pour la VIR, l’acquéreur paiera le montant du bien existant au
moment de la vente et le paiement des travaux sera effectué selon deux versements échelonnés.
152
IV. Les mesures de protections, de garanties et d’assurances
Section 1 : La protection de l’acquéreur immobilier
A. Dispositions générales
Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage
d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en
propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession
à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix
jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par
tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de
réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son
concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation.
Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit
être attestée selon des modalités fixées par décret.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou
d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, ces dispositions ne s'appliquent qu'à ce contrat ou
à cette promesse.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et

n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale,
l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la
notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le
délai de rétractation mentionné aux premiers et troisièmes alinéas. En aucun cas l'acte
authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.
Les actes indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux
conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de réflexion.
Tout manquement à l'obligation d'information est passible d'une amende administrative dont le
montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une
personne morale.
Lors de la conclusion d'un acte de vente d’immeuble, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non
professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque
forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives
expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l'acquisition ou la
construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à
l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation et les contrats préliminaires
de vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. Si les
parties conviennent d'un versement à une date postérieure à l'expiration de ce délai et dont elles
fixent le montant, l'acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la
date convenue.
153
Toutefois, lorsqu’un acte de vente d’immeuble est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel
ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de
l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière
affectée au remboursement des fonds déposés. Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le
professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du
lendemain de la date de cette rétractation.
Lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le
délai de réflexion de dix jours.
Est puni de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou de recevoir un versement ou un

engagement de versement en méconnaissance des alinéas ci-dessus.
B. Dossier de diagnostic technique

En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni
par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique
de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des
charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui
les régissent, les documents suivants :
- Le constat de risque d'exposition au plomb ;

- L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de
l'amiante ;
- L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;
- L'état de l'installation intérieure de gaz ;
- Dans les zones à risques, l'état des risques naturels et technologiques ;
- Le diagnostic de performance énergétique ;
- L'état de l'installation intérieure d'électricité ;
- Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif ;
- Dans les zones à risques d'un risque de mérule ;
- Lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au
bruit des aérodromes, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone
ainsi que les autres informations prévues au I de l'article L. 112-11 du code de
l’urbanisme.
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, en cours de validité, le vendeur

ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d’un document l'acquéreur peut
poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de

l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un
délai d'un an après l'acte de vente.
154
L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des recommandations accompagnant
le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans
une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur
indicative.
La durée de validité des documents est fixée par décret en fonction de la nature du constat, de
l'état ou du diagnostic.
Si l'un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours
de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau
document pour être annexé à l'acte authentique de vente.
Si le constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements

contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres
chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à
chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.
Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans
une des zones à risque, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de
l'acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour
de l'état existant.
Les documents sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et
disposant d'une organisation et de moyens appropriés.
Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un
engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.
Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance
ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant
réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé
d'établir l'un des documents mentionnés au premier alinéa.
Le diagnostic de performance énergétique affiché à l'intention du public peut être réalisé par un
agent de la collectivité publique ou de la personne morale occupant le bâtiment, dans les
conditions prévues au premier alinéa du présent article. Un décret définit les conditions et
modalités d'application du présent article.
C. Mesures de protection concernant certains vendeurs de biens immobiliers

Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel
immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle
promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas
constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique.
La promesse unilatérale de vente prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un
montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d’une caution
déposée entre les mains du notaire.
155
Section 2 : les garanties et assurances
Tout professionnel a l’obligation d’être assuré pour exercer car il peut à tout moment engager sa
responsabilité. Il doit justifier de sa couverture d’assurance à l’ouverture de tout chantier.
Les diverses mesures de garanties et d’assurances des ouvrages neufs, dans les immeubles
d’habitations, prennent effet :
- Pour les ouvrages achevés avant l’entrée en vigueur de la loi n°78-12 du 4 janvier 1978, à
la date de réception des travaux ;
- Pour ceux achevés après cette date, la garantie court du jour où il est constaté que
l’exécution des travaux satisfait à ces réserves, soit la date de levée des réserves.
A. La garantie de remboursement
Elle revêt la forme d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige
envers l’acquéreur solidairement avec le vendeur à rembourser les versements effectués par
l’acquéreur.
Si la nullité du contrat ou si la résolution est prononcée pour une cause autre que le défaut
d’achèvement, le garant n’est pas tenu de rembourser les fonds.
La garantie va porter sur le remboursement des sommes versées par l’acquéreur au moment de la
résolution, à l’exception du remboursement des frais inhérents à la passation de l’acte de vente,
aux pénalités et dommages intérêts prévus au contrat.
Lorsqu’elle est mise en, œuvre, le garant pourra se retourner contre le vendeur en garantie. La
garantie de remboursement est très rarement utilisée. Quid de son utilisation en cas de recours
contre les autorisations de construire.
B. La garantie d’achèvement
Dans ce dispositif le banquier garant ne va pas s’engager matériellement à achever l’immeuble
mais à fournir les fonds nécessaires à l’achèvement, soit par le biais :
- D’une ouverture de crédit, qui devra prévoir qu’elle pourra être mise en œuvre par l’acquéreur
ou le sous-directeur ;
- D’une convention de cautionnement, aux termes de laquelle le garant s’oblige solidairement

avec le vendeur à payer à l’acquéreur les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux.
Cette garantie pourra être mise en œuvre aussi bien pour l’achèvement d’une maison individuelle
(y compris voies d’accès, réseaux, …) que pour un appartement dans un immeuble collectif. Dans
ce dernier cas, l’acquéreur pourra également demander le financement des travaux d’achèvement
des parties communes, dont il acquière une quote-part en même temps que son lot privatif.
Le garant n’aura pas à se substituer au vendeur maître d’ouvrage, même s’il aura évidemment
intérêt à se préoccuper de l’évolution de la construction (en cas d’abandon de l’opération par le
vendeur, il n’entre pas dans la compétence du garant de prononcer la réception et les livraisons
consécutives).
156
Il est tenu en conséquence d’une garantie de moyens plutôt que de résultat, puisque c’est le
financement de l’achèvement que le garant garanti et non l’achèvement lui-même.
Le vendeur n’est tenu qu’à l’achèvement et donc le garant ne garantit que l’achèvement et non
pas les frais (pénalités de retard, …) dus au retard dans ledit achèvement. La limite de ce
raisonnement est que le garant peut lui aussi commettre une faute dans la mise en route de sa
garantie. En ce cas, puisque la garantie joue dès la défaillance et pas seulement la faillite du
vendeur, le garant sera tenu des frais supplémentaires.
C. L’achèvement
Définition de l’article R.261-1 du CCH qui prévoit que :
« L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code
civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés
les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa
destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve
l'exécution en application du II de l'article L. 261-15. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de
conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère
substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur
utilisation.
La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du

contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L.
261-5 du présent code, et de l'article L. 242-1 du code des assurances. »
C’est la notion d’utilisation en fonction de la destination de l’immeuble que la jurisprudence

retiendra pour apprécier la réalité de l’achèvement. En tout état de cause l’obligation du garant
sera sans doute moins large, que celle du vendeur. Le garant ainsi n’est pas tenu, en principe, des
obligations du vendeur, autre que l’achèvement, telles que conformité au contrat de vente (il est
en revanche tenu à la conformité aux prescriptions du permis de construire), absence de finition,
délai…
L’achèvement sera constaté par, dit le texte du CCH, un homme de l’art, qui pourra être soit
l’architecte de l’opération, soit un expert désigné sur requête par le président du TGI compétent.
La déclaration d’achèvement par un homme de l’art libérera le garant de ses obligations à
garantie.
Mise en œuvre de la garantie du CCH
Le garant interviendra, généralement saisi par l’acquéreur, en cas de défaillance financière du

vendeur (quelle qu’en soit la raison). À la différence de la garantie de remboursement, la
résolution du contrat de vente n’est pas un préalable nécessaire. L’appréciation de cette
défaillance se fait au cas par cas. Ainsi, la présomption de défaillance financière pourra être retenu
en cas d’arrêt des travaux sur le chantier, sauf si cet arrêt a pour origine une difficulté technique
ou un empêchement juridique ou administratif (tel que par exemple un arrêté administratif
d’interruption de travaux, une annulation ou un retrait de permis de construire…). Bref, en cas de
fait extérieur à la volonté du propriétaire.
157
Lorsque la garantie d’achèvement se présente sous la forme d’une ouverture de crédit, il a été
admis que le vendeur lui-même pouvait la mobiliser. La garantie ne cesse pas du fait du
redressement ou de la liquidation judiciaire du vendeur.
D. Les garanties légales

Garantie de parfait achèvement = durée 1 an.
Garantie Biennale = durée 2 ans.
Garantie décennale = durée 10 ans.
Le point de départ de toutes ces garanties légales c’est la réception.
Il faut au moins une mise en demeure de l’entrepreneur dans le délai d’un an pour que l’action
soit recevable.
a) Qui est concerné ?

Tous les constructeurs d’ouvrage, soit aux termes de l’article 1792-1 du Code Civil :
« (…) 1 ° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de
louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une
mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. »
Le sous-traitant n'est pas tenu de la garantie décennale : un entrepreneur intervenu en qualité de

sous-traitant ne peut être tenu de réparer les conséquences de malfaçons sur le fondement de la
garantie décennale, alors que les sous-traitants ne sont pas tenus des garanties légales (Cass. Civ.
1ère 7 mai 2002). II peut toutefois, dans ses rapports avec l'entrepreneur principal se soumettre
contractuellement à la présomption de responsabilité de l'article 1792 du Code Civil, ainsi qu'à
l'obligation d'assurance décennale.
b) La garantie décennale : une présomption de responsabilité

Attention la garantie décennale n’est pas la DO.
DO = assurance = procédure de déclaration simple
G. Décennale = procédure action judiciaire.
DO = instrument de préfinancement des réparations, l’assureur fera ensuite un recours en

garantie décennale pour récupérer les fonds auprès du responsable du désordre.
Le délai d’action de la garantie décennale est de 10 ans à compter de la réception. L’interruption

du délai se fait par l’assignation judiciaire en référé. Mais lorsqu’on saisit un Tal pour faire
nommer un expert, à partir du moment où le juge va rendre son ordonnance le Tal est dessaisi à
compter du rendu de l’ordonnance le délai de décennale reprend et pour 10 nouvelles années
(pour les désordres inscrit à l’ordonnance). Mais il reste les dommages évolutifs avec le temps.
158
Quels sont les désordres couverts par la garantie décennale ?
Citons quelques exemples de désordres pouvant rendre l'ouvrage impropre à sa destination :
- Le défaut d'isolation phonique rend l'ouvrage impropre à sa destination (Cass. civ. 3, 01-04-
1992) ;
- Le défaut d'étanchéité, provenant de fissures, d'un défaut des peintures extérieures et d'un
défaut des toitures des terrasses rend l'ouvrage impropre à sa destination (Cass. civ. 3, 08-04-
1987) ;
- La fissure au sol entraînant une dénivellation du plancher rend l'ouvrage impropre à sa

destination (Cass. civ. 1, 09-07-1985) ;
- Les décollements de dalles thermoplastiques rendent l'ouvrage impropre à sa destination (CE

Contentieux) ;
- Les cloquages et les décollements de sols en résine de balcons constituent une atteinte à la
destination, qui peut donc se manifester à l'extérieur (CA Paris, 19e, A, 25-03-2009) ;
- Le chauffage présentant des risques d'explosion, ne chauffant pas l'immeuble ou créant une
nuisance sonore intolérable, rend l'ouvrage impropre à sa destination (Cass. civ. 3, 10-03-1981,
Cass. civ. 3, 10-07-1984) ;
- L'importante condensation sur les murs rend l'ouvrage impropre à sa destination (Cass. civ. 3,
02-11-1982) ;
- L'exiguïté d'une rampe d'accès aux garages rend l'ouvrage impropre à sa destination (Cass. civ. 3,
09-06-1999) ;
- L'inondation d'un parking extérieur rendant impossible l'accès aux voitures par les propriétaires
a été jugée comme constituant une atteinte à la destination de l'ouvrage (CA Paris, 30-06-2010) ;
- L'embuage des vitrages dû à un défaut d'isolation rend l'ouvrage impropre à sa destination

(Cass. civ. 3, 09-01-1991).
- L'ouverture défectueuse des baies d'une piscine empêchant une utilisation de plein air rend
l'ouvrage impropre à sa destination (CE Contentieux, 03-03-1982).
- Un défaut d’isolation thermique, même s’il n’entraîne qu’une augmentation de la consommation

énergétique et un certain inconfort, peuvent rendre l’ouvrage impropre à sa destination. (Cass.,
3ème Civ., 08 octobre 2013, n°12-25370).
Quels sont les désordres qui ne sont pas couverts par la garantie décennale ?
Citons quelques décisions dans lesquelles les tribunaux ont écarté l'atteinte à la destination de
l'immeuble.
- l'absence d'étanchéité des joints d'un balcon n'entraînant aucune infiltration (Cass. civ. 3, 12-03-
1986) ;
159
- l'installation d'une centrale de climatisation défectueuse qui ne peut être qualifiée de gros
ouvrage, n'affectant en rien, la solidité de l'édifice (Cass. civ. 3, 12-01-2010).
Trois conditions pour engager la responsabilité du constructeur
- Un dommage à l'ouvrage ou d'une partie d'ouvrage ou de l'un de ses équipements

d'équipements indissociables (sur la notion d'ouvrage CA Paris 23/09/04 - Cass. 6/11/02)
exclusion de la garantie décennale pour des équipements industriels,
- Rendant l'ouvrage impropre à sa destination (CA Paris 21/05/03 ou 25/06/03),
Où
- Affectant sa solidité.
Le constructeur est alors présumé responsable, sans s'attarder sur l'existence d'une faute et il ne
pourra se dégager qu'en démontrant l'existence du fait d'un tiers, d'un élément de force majeure
ou de l'immixtion fautive du maître d'ouvrage.
Le moment de sa révélation : dommages apparents évolutifs et futurs (Cass. 21/05/03 - 8/10/03

- 4/11/04)
Vices apparents et garantie décennale (Cass. 22/10/02)
Ce sont soit les désordres signalés dans le procès-verbal lors de la réception, soit les vices non
réservés dont le maître d'ouvrage ne pouvait ignorer l'existence.
La réception emporte purge des désordres apparents non réservés, c'est-à-dire que le maître
d`ouvrage ne pourra pas obtenir réparation de ce vice.
Les désordres réservés relèvent, quant à eux, de la responsabilité de droit commun ou de la

garantie de parfait achèvement.
Si les défauts, signalés à la réception, ne se sont révélés qu'ensuite dans leur ampleur et leurs
conséquences, la jurisprudence considère que les désordres ne sont pas apparents, mais cachés et
relèvent donc de la garantie bienno-décennale (Cass. civ. 3ème 12 octobre 1994 et Cass. civ. 3ème 28
février 1996).
Concernant les désordres évolutifs :
On parle de désordres évolutifs pour désigner des désordres de la gravité de l'article 1792 du code
civil ; réalisés et dénoncés dans le délai décennal, mais qui vont se poursuivre et provoquer de
nouveaux dommages postérieurement à l'expiration de ce délai, donc à un moment où la
prescription sera acquise.
Ainsi les nouveaux désordres constatés au-delà de l'expiration du délai décennal, qui est un délai
d'épreuve, ne peuvent être réparés au titre de l'article 1792 du code civil que s’ils trouvent leur
siège dans l'ouvrage où un désordre de même nature a été constaté et dont la réparation a été
demandée en justice avant l'expiration de ce délai (Cass. civ. 3e 18 janvier 2006).
160
c) Comment le désordre s’apprécie-t-il ?
L'appréciation de l'impropriété de l’ouvrage s’effectue par référence à la destination convenue.
La Cour de cassation affirme qu’en matière de garantie décennale, et s'agissant de l'isolation

phonique, l'impropriété à destination ne doit pas s'apprécier au regard des normes
minimales, mais au regard de la qualité de construction promise » (Cass. civ. 3, 10 octobre
2012).
En dépit de son intégration au gros œuvre, l'installation de climatisation n'a été prévue qu'en
option, de sorte que la panne de l'installation n'a entraîné qu'un inconfort n'impliquant pas une
impropriété à destination (Cass. civ. 3, 10-05-2007).
L'immeuble est rendu impropre à sa destination par le non-fonctionnement du chauffage solaire

dès lors que les objectifs d'économies d'énergie promis aux utilisateurs ne sont pas atteints.
Mais, en sens inverse, le défaut de performance d'une installation de géothermie ne

l'empêchant pas de fonctionner, ne rend pas l'ouvrage impropre à sa destination (Cass. civ. 3,
12-05-2004).
La cause de l'impropriété peut être également juridique, notamment en cas de non-respect des
règles d'urbanisme (Cass. civ. 3, 28-02-2006).
La dangerosité de l'ouvrage rend l'ouvrage impropre à sa destination (Cass. civ. 3, 23-05-

2007).
Les boursouflures et le décollement de la presque totalité des revêtements de façade, qui ont une
fonction d'étanchéité, rendent, en créant un danger permanent pour les résidents, l'ouvrage
impropre à sa destination normale dans son entier (Cass. civ. 3, 12-01-2005).
L'absence de dispositif de protection contre les chutes de glace provenant de la toiture, ayant
mortellement blessé une personne, fonde l'action en garantie décennale (Cass. civ. 3, 10-04-1996).
La largeur insuffisante du passage piéton le long de la porte basculante du garage, et le défaut de

report d'alarme de la porte basculante vers la loge du gardien, qui s'avèrent dangereux pour les
utilisateurs, rendent l'ouvrage impropre à sa destination (Cass. civ. 3, 03-03-2010).
La responsabilité d'un constructeur est engagée, pour avoir érigé un immeuble sans tenir compte
des contraintes techniques inhérentes au site, créant un risque d'éboulement mettant en péril la
sécurité des occupants (Cass. civ. 3, 12-09-2012).
Il ressort de ces décisions que le risque, même non réalisé, constitue en lui-même une impropriété
à la destination.
Les dommages causés aux tiers peuvent relever de la garantie décennale lorsqu'ils
compromettent l'utilisation normale de l'ouvrage.
C’est ainsi que les nuisances olfactives et auditives causées aux voisins, nécessitant des travaux de
reprise de l'ouvrage, sont de nature décennale dès lors que le dommage trouve son origine dans
161
des défauts de conception et d'exécution des travaux (CE 2/7 SSR., 09-05-2012, Cass. civ. 3, 31-
03-2005).
Mais attention là aussi une nouvelle décision vient remettre en cause cette lecture ancienne de la
répartition des dommages entre garantie biennale et garantie décennale.
Par un arrêt du 2 octobre 2013, la Cour de cassation a estimé que les éléments d’équipements
dissociables mais n’étant pas voué à fonctionner, au sens d’inerte, relevaient de la garantie de
droit commun, donc de la garantie décennale. Il faut comprendre par-là que tout équipement
dissociable inerte, (carrelage, parquet, etc…) relève de la garantie décennale et tout équipement
dissociable mais voué à fonctionner (ascenseur, interphone, tableau électrique, etc…) relève de la
garantie biennale.
d) Le sort particulier du défaut d’isolation phonique

Depuis la loi du 4 janvier 1978, le défaut d'isolation phonique était en principe soumis à la
garantie de parfait achèvement en vertu de l'article L. 111-11 du Code de la construction et de
l'habitation.
Article L. 111-11 du CCH : « Les contrats de louage d'ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments
d'habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales
requises en matière d'isolation phonique.
Les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement visée à l'article
1792-6 du Code civil ».
En considération de la loi du 31 décembre 1992 de lutte contre le bruit, le délai de garantie due au
premier acquéreur, par le vendeur ou le promoteur est fixé à un an (6 mois avant ladite loi). Eu
égard à la brève durée du délai, la jurisprudence a, à plusieurs reprises, allongé ce délai, dès lors
que :
Le défaut d'isolation phonique rend l'immeuble impropre à sa destination (Cass. Civ. 3ème 16
sept 2003). Le défaut entre alors dans le champ d'application de la garantie décennale et est
couvert par l'assurance dommage ouvrage est alors due par l'assureur ;
L'Assemblée Plénière de la Cour de cassation consacre le principe selon lequel les désordres
d'isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale même lorsque des exigences
minimales légales ou réglementaires ont été respectées (Cass. civ. 3ème 27 octobre 2006).
Lorsque les troubles acoustiques trouvent leur origine dans un défaut de conformité aux
stipulations contractuelles (Cass. civ. 3ème 21 février 1990). Le vendeur est tenu de répondre aux
non-conformités soulevées par l'acquéreur pendant 30 ans.
Par décision rendue le 10 octobre 2012, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation affirme
qu’en matière de garantie décennale, et s'agissant de l'isolation phonique d'un immeuble,
l'impropriété à la destination ne doit pas s'apprécier au regard des normes minimales, mais au
regard de la qualité de construction promise » (Cass. civ. 3, 10 octobre 2012).
162
Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de
l'ouvrage, des dommages qui, l'affectent dans l'un de ses éléments constitutifs et le rendent
impropre à sa destination (art. 1792, Code civil).
C'est l'ouvrage dans son entier qui doit être rendu impropre à sa destination, et non pas
seulement l'élément constitutif ou l'élément d'équipement (Cass. civ. 3, 26 février 2003).
e) La difficile question des travaux sur existants (Cass. 27/5/1999)

Deux hypothèses :
Les dommages provenant des travaux nouveaux, mais affectant les parties existantes :
- La garantie décennale pourra être engagée s'il y a indissociabilité entre l'existant et le neuf ou
lorsqu'il n'est pas possible de déterminer si l'origine du désordre vient de la partie existante ou de
la partie neuve.
- Les dommages affectant les travaux neufs :
L’application de la garantie décennale dépendra du caractère structurel ou non des modifications

réalisées.
Une jurisprudence abondante a été rendue sur :
- la question du ravalement : la garantie décennale pourra être engagée si le ravalement réalisé a

pour objet d'assurer une fonction d'étanchéité de l'ouvrage, ce qui n'est pas le cas des travaux de
nettoyage de façade, de peinture, de simple imperméabilisation ;
- en matière de travaux de rénovation : tout dépendra de l'ampleur de la rénovation, de l'apport

d'éléments nouveaux...
f) La garantie biennale : deux ans

C’est le nouveau nom de la garantie de bon fonctionnement. Garantie de droit commun, donc
pas de présomption de faute mais obligation de résultat et une conformité aux règles de l’art ainsi
que des prescriptions légales.
Théorie des dommages intermédiaires appelé ainsi car ni décennale ni biennale ex : cas de la porte
de parking.
Article 1792-3 du Code civil :
« Les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée
minimale de deux ans à compter de sa réception ».
Tous les constructeurs (entrepreneurs, vendeurs d'immeubles à construire, architectes) sont

responsables pendant au moins deux ans à partir de la réception de l'élément d'équipement des
dommages affectant les éléments d'équipement dissociables ne portant atteinte ni à la solidité ni à
la destination de l'immeuble.
163
L'article 1792-3 est donc appliqué en cas de mauvais fonctionnement des éléments d'équipement
(pour notamment des désordres d'agrément liés à la climatisation : des éléments inertes (pour des
doubles vitrages : Cass. Civ. 3ème 22 juin 1993).
Aussi, tous les dommages aux éléments d'équipement ne relevant pas de la garantie décennale se
sont trouvés soumis à la garantie biennale qui est devenue, une garantie alternative.
Arrêt de principe de la Civ. 3ème du 22 mars 1995 : la Cour de cassation décide se soumettre les
désordres de plafond et de cloisons (jusqu'ici qu'elle réparait au titre de la garantie biennale) à la
responsabilité de droit commun pour vices intermédiaires.
Par conséquent, l'article 1792-3 ne répare que les désordres de mauvais fonctionnement
d'éléments d'équipement, ne faisant plus l'objet d'une réparation sur le fondement de la
responsabilité de droit commun (Cass. Civ. 3ème 26 février 2003).
Sont exclus de l'application de l'article 1792-3 :
- la peinture, dans la mesure où elle n'est pas un élément d'équipement ;
- les éléments d'équipement non dissociables comme des enduits de façade ;
- les éléments d'équipement dissociables seulement adjoints à un ouvrage existant, tels que
l'application d'une isolation extérieure réalisée sur un ouvrage achevé ;
- les désordres provenant d'un équipement dissociable mais portant atteinte à la destination de
l'immeuble relèvent de la décennale.
De surcroît l'ordonnance de 2005 a créé l'article 1792-7 selon lequel « ne sont pas considérés
comme des éléments d'équipement d'un ouvrage au sens des articles 1792, 1792-2, 1792-3 et
1792-4 les éléments d'équipements, y compris leurs accessoires, dont la fonction exclusive est de
permettre l'exercice d'une activité professionnelle dans l'ouvrage ».
g) La garantie de parfait achèvement

L'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an à compter de la réception de reprendre
l'ensemble des désordres signalés par le maître d'ouvrage au constructeur, soit par les réserves de
réception, soit postérieurement à la réception.
Les désordres ne rentrant pas dans ce cadre relèveront donc soit de la garantie des vices cachés,
soit de la garantie contractuelle pour non-conformité.
La garantie de parfait achèvement doit être mise en œuvre dans le délai d'un an, qui est à la fois
un délai de dénonciation et un délai d'action (Cass. civ. 3e, 15 janvier 1997). La garantie de parfait
achèvement ne se transmet pas à l’acquéreur.
La garantie de parfait achèvement fonctionne avec la retenue de garantie, car sans argent
impossible de financer la réfection ou la réparation.
Le maître d'ouvrage qui n'a pas exercé la garantie de parfait achèvement dans le délai d'un an,
conserve le droit d'agir contre l'entrepreneur sur le fondement de la garantie bienno-décennale ou
de la responsabilité contractuelle de droit commun (Cass. civ. 3e 22 mars 1995).
164
De surcroît il s'agit d'une garantie objective, c'est-à-dire que le maître d'ouvrage n'a pas à
démontrer ni la faute du constructeur, ni l'imputabilité du désordre au constructeur. Dès lors qu'il
y a un désordre résultant d'une construction que l'entrepreneur a effectuée, il est soumis à la
garantie de parfait achèvement.
Cette garantie a pour objet la réparation en nature du désordre.
À défaut pour l'entrepreneur de reprendre les désordres dénoncés par le maître d'ouvrage, ce
dernier pourra les faire réaliser par un tiers aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant, à
condition que le maître d’ouvrage est mis au préalable ledit entrepreneur en demeure de réparer
(et que cette mise en demeure soit restée infructueuse).
(L’utilité économique d'une telle disposition, étant précisé que la retenue de garantie de la loi de
1971 ne joue que pour les désordres réservés à la réception.)
E. Les assurances obligatoires

Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de
vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction,
doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires
successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le
paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont
responsables les constructeurs, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique.
Toutefois, l'obligation prévue ci-dessus ne s'applique ni aux personnes morales de droit public, ni
aux personnes morales assurant la maîtrise d'ouvrage dans le cadre d'un contrat de partenariat, ni
aux personnes morales exerçant une activité dont l'importance dépasse les seuils, lorsque ces
personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que
l'habitation.
L'assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la

déclaration du sinistre, pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des
garanties prévues au contrat.
Lorsqu'il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l'assureur présente, dans un délai
maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre,
une offre d'indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement
des travaux de réparation des dommages. En cas d'acceptation, par l'assuré, de l'offre qui lui a été
faite, le règlement de l'indemnité par l'assureur intervient dans un délai de quinze jours.
Lorsque l'assureur ne respecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose
une offre d'indemnité manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur,
engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L'indemnité versée par l'assureur
est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.
Dans les cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l'importance du sinistre, l'assureur
peut, en même temps qu'il notifie son accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie,
proposer à l'assuré la fixation d'un délai supplémentaire pour l'établissement de son offre
165
d'indemnité. La proposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d'ordre
technique et être motivée.
Le délai supplémentaire prévu à l'alinéa qui précède est subordonné à l'acceptation expresse de
l'assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours.
L'assurance prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement. Toutefois,
elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :
- Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage

d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses
obligations ;
- Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas
exécuté ses obligations.
Toute entreprise d'assurance agréée, même si elle ne gère pas les risques ci-dessus, est habilitée à
prendre en charge les risques prévus au présent article.
a) L’assurance de dommage
Personnes assujetties
Le maître d'ouvrage (Cass. 9/11/04, le vendeur immeuble à construire, le promoteur (existe des
exceptions)
Existence de sanctions pénales et sanctions civiles pour le défaut d'assurance
Les sanctions pénales sont contenues à l’article L243-3 du Code des assurances qui prescrit que 6
mois de prison et 75 000 € ou l'une de ces deux peines. Cette sanction ne joue pas pour les
personnes physiques construisant un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par
son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. Elle est très formelle, elle
n'est pratiquement jamais appliquée.
Les sanctions civiles sont contenues à l’article L243-2 du Code des assurances qui prescrit que «
lorsqu'un acte intervenant avant l'expiration du délai de 10 ans de la garantie a pour effet de transférer la
propriété ou la jouissance du bien, mention de la justification de l'assurance doit être faite dans le corps de l'acte ou
en annexe ». Le notaire et, le cas échéant, l'agent immobilier doivent y veiller sous peine d'engager
leurs responsabilités.
Le défaut d'assurance dommage peut entraîner le refus du juge de dédommager le maître de

l'ouvrage de certains préjudices annexes liés au retard dans la réparation, il ne saurait en revanche
exonérer les constructeurs de leur responsabilité.
La garantie se transmet aux ayants droits du maître d’ouvrage et aux propriétaires successifs de
l'immeuble.
166
Nature de l’assurance dommage-ouvrage
Une assurance de préfinancement
Le maître d'ouvrage est en droit d'obtenir le préfinancement des travaux de nature à mettre fin
aux désordres, et si ce n'est pas le cas l'assureur dommage ouvrage peut voir sa responsabilité
contractuelle engagée et notamment être tenu des conséquences de la perte d'exploitation
consécutive aux dommages matériels (Cass. Civ. 3ème 7 décembre 2005 et Cass. civ. 3é`"' 24 mai
2006).
La notion de travaux de construction (différente de celle d'ouvrage de l'article 1792 du Code

Civil). L'ordonnance du 8 juin 2005 a substitué la notion de travaux de construction à celle de
travaux de bâtiment. Cette dernière avait donné lieu à des interprétations successives.
Les travaux de bâtiment avaient d'abord été assimilés à ceux réalisés sur un bâtiment puis étendus
à ceux faisant appel à la technique de travaux de bâtiment.
Ces interprétations jurisprudentielles relatives aux travaux de bâtiment sont désormais sans
intérêt.
Dommages à l'ouvrage
L'assurance couvre la réparation intégrale de tous les désordres subis par l'ouvrage, si ces
désordres rendent ledit ouvrage impropre à sa destination. Cas des panneaux solaires.
Elle exclut en revanche les désordres extérieurs à la réparation de l'ouvrage lui-même.
La jurisprudence assimile à cette notion « d'ouvrage lui-même » les ouvrages existant et ouvrages
nouveaux s'ils sont indissociables.
Les désordres immatériels ne sont pas obligatoirement couverts. S’ils sont prévus au contrat il y a
généralement un plafond et parfois une franchise. Toutefois, le montant de l’indemnisation ne
peut être supérieur au coût de reconstruction de l’ouvrage dans sa globalité.
De nature décennale
Il faut donc se référer à l'interprétation par la jurisprudence de l'article 1792 du Code civil (les
défauts de conformités n'entraînant ni atteinte à la solidité ni atteinte à la destination ne sont
donc pas couvert par l'assurance dommage).
L'engagement de l'assureur ne s'étend pas à des éléments qui n'auraient pas été correctement
déclarés lors de la conclusion du contrat (hypothèse de la déclaration fausse ou insuffisante du
risque).
Si l'assureur a été intentionnellement trompé, le contrat d'assurance est nul et les primes payées
d'avance sont perdues.
Si la mauvaise foi de l'assuré n'est pas établie, l'assureur peut soit résilier le contrat soit
subordonner son maintien à une augmentation de prime.
167
S'il compte faire utilisation de techniques non courantes, l'assuré doit en avertir l'assureur.
Enfin si on ne s'aperçoit de l'omission ou de la déclaration inexacte qu'au moment du sinistre

l'indemnité est réduite en proportion du taux de primes payées par rapport au taux de primes qui
auraient été dues si les risques avaient été complétement et exactement déclarés.
Mode de fonctionnement
La garantie de l'assurance ne prend en principe effet qu'après expiration du délai de garantie de

parfait achèvement soit un an après la réception.
Cependant elle joue avant la réception dans deux cas :

- Lorsque, avant la réception et après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de
louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution par celui-ci de ses
obligations ;
- lorsqu’après la réception et une mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a
pas exécuté ses obligations, c'est à dire n'a pas exécuté la garantie de parfait achèvement.
Déclaration de sinistre
La déclaration de sinistre est obligatoire pour que puisse jouer l'assurance dommage, elle doit
avoir lieu dans le délai de deux ans courant à compter de la date du sinistre.
Cette déclaration doit comporter au moins :
- le numéro du contrat d'assurance et le cas échéant celui de l'avenant

- le nom du propriétaire de la construction endommagée
- l'adresse de la construction endommagée
- la date de réception ou à défaut la date de première occupation des lieux
- la date d'apparition des dommages ainsi que leur description et leur localisation
- Délai de réponse de 60 jours (Cass. 18/12/02 - Cass. 3/12/03 - Cass. 26/11/03)
La décision de prise en charge du dommage doit être notifiée à l'assuré dans un délai de 60 jours à
compter de la notification du sinistre.
L'assureur, qui n'a pas pris position sur le principe de la mise en jeu de sa garantie dans le délai
légal est déchu de toute contestation de forme et de fond (Cass. civ. 3ème 1" mars 2006).
Les coassureurs ne peuvent échapper à la sanction pour non-respect du délai de 60 jours en se

prévalant d'une limitation contractuelle de garantie tenant à une absence de solidarité entre les
coassureurs (Cass. civ. 3ème 29 mars 2006).
Les clauses types rallongent ce délai de 10 jours en cas de récusation de l'expert et de 30 jours en
cas de désignation judiciaire de ce dernier.
168
Expertise
L'assureur doit faire constater les dommages par un expert de son choix, l'assuré peut récuser par
deux fois les experts pressentis, dans cette hypothèse l'expert est alors nommé par le juge des
référés.
L'expert a pour mission de constater les dommages, d'en rechercher les causes et de proposer des
solutions de réparation.
Pour cela il rend deux rapports :
- le rapport préliminaire qui doit contenir l'indication descriptive et estimative des

mesures conservatoires jugées nécessaires à la non aggravation des dommages ;
- le rapport d'expertise qui décrit les caractéristiques techniques du sinistre et établit des
propositions en vue de la réparation intégrale du dommage.
L'expert engage sa responsabilité si les solutions qu'il préconise sont insuffisantes pour aboutir à
une réparation efficace.
L'assureur n'a pas à faire appel à un expert quand la mise en jeu de la garantie est manifestement
injustifiée ou quand l'évaluation du dommage est inférieure à 1800 €.
Subrogation et actions récursoires vers le ou les responsables
L'assureur de dommage qui a indemnisé le maître d'ouvrage peut ensuite exercer une action
récursoire contre l'assureur du responsable, il peut également agir directement contre les
constructeurs responsables.
Le maître de l'ouvrage doit respecter le bénéfice de subrogation de l'assureur en mettant en cause

la responsabilité des constructeurs dans le délai requis ou en assignant l'assureur de dommage
suffisamment tôt pour que celui-ci puisse lui-même interrompre le délai.
Indemnisation
Pas de franchise
Il est possible de stipuler un plafond de garantie conformément à l'article A 243-1 du code des
assurances, qui sera alors au minimum égal au coût de l'ensemble de la construction revalorisé au
jour du sinistre.
Le préjudice immatériel comme le trouble de jouissance n'est pas indemnisé au titre de l'assurance
dommage-ouvrage obligatoire. Le contrat peut cependant en prévoir l'indemnisation.
La nécessaire affectation de l'indemnisation à la reprise des désordres (Cass.17/12/03)
L'article L 242-1 du Code des assurances institue une procédure spécifique de préfinancement des
travaux de réparation des désordres de nature décennale d'un immeuble avant toute recherche de
responsabilité, l'affectation de l'indemnité perçue à la reprise des désordres est donc obligatoire.
169
L'assureur peut donc obtenir la restitution des sommes non affectées à la prise en charge des
travaux de réfection tout comme celle excédant le coût réel de la réparation effectuée.
b) L’assurance décennale
Personnes assujetties : le locateur d’ouvrage
Ce sont toutes les personnes mentionnées à l'article 1792-1 du Code civil, c'est à dire celles liées
au maître d'ouvrage par un contrat de maîtrise d'ouvrage soit l'architecte, l'entrepreneur...
Dommages couverts
(Même remarque que pour l'assurance dommage-ouvrage : il doit y avoir un dommage à l'ouvrage
de nature décennale etc.)
Le contrat d'assurance de responsabilité obligatoire garantit que le paiement des travaux de

réparation de l'ouvrage à la réalisation duquel l'assuré a contribué et des ouvrages existants qui lui
sont indissociables (Cass. civ. 3ème 5 juillet 2006).
Les exclusions de garantie
Trois hypothèses :
- le dol ou le fait intentionnel du souscripteur ou de l'assuré au sens de L113-1 du Code des
assurances ;
- les effets de l'usure normale, de l'usage normal ou du défaut d'entretien ;
- la cause étrangère.
La charge de la preuve repose sur l'assureur.
- Les cas de déchéances
Elles correspondent surtout à des hypothèses ou les règles de l'art n'ont pas été respectées.
Tout comme les exclusions de garantie, elles doivent apparaître dans la police en caractères très
apparents.
Indemnisation
La franchise est inopposable au tiers lésé bénéficiaire de l'indemnité d'assurance ou à son assureur
de dommage subrogé dans ses droits.
Le plafond de garantie ne peut concerner les dommages matériels dont l'indemnisation est
impérative (est possible par exemple pour les dommages immatériels).
L'indemnisation du préjudice immatériel n’est pas impérative (CA Paris 18/03/03)
Le défaut de souscription d'une assurance dommage-ouvrage n'est pas une cause exonératoire de
la responsabilité des constructeurs (Cass. Civ. 3ème 30 mars 1994).
Dans le prolongement de cette jurisprudence, la Cour de cassation énonce que le défaut de mise
en œuvre de l'assurance dommage ouvrage par un propriétaire n'est pas une cause d'exonération
pour les constructeurs (Cass. civ. 3ème 1er mars 2006).
170
Durée de la garantie
L'ouverture du chantier s'entend du commencement effectif des travaux confiés à l'assuré. La

garantie de l'assureur ne peut jouer pour des chantiers ouverts avant la date d'effet de la police. Le
fait générateur doit se trouver pendant la période de validité du contrat (Cass. 29/10/02 - Cass.
28/11/02).
Est nécessaire à la mise en œuvre de la garantie la survenance durant la période de validité du

contrat du fait dommageable, c'est à dire de la réalisation défectueuse des travaux.
Peu importe que la réclamation soit faite ou non à l'assureur pendant la durée de validité du
contrat.
c) Prescription biennale : à qui est-elle opposable ?

Toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites dans un délai de 2 ans à compter
de l'événement qui y donne naissance.
Cette prescription est applicable quand l'action concerne les rapports contractuels entre assureur
et assuré.
L'action du tiers, victime exerçant son action directe contre l'assureur du responsable, n'est pas
soumise à la prescription biennale.
F. Les autres assurances

a) La TRC
Assurance facultative souscrite pour compte commun par un maître d'ouvrage, un maître d'œuvre
ou une entreprise générale.
Les garanties couvrent les dommages matériels occasionnés sur le chantier à tout ce qui est
destiné à faire partie intégrante de l'ouvrage définitif. Sont aussi couverts les travaux à compter de
l'ouverture du chantier, les matériaux et équipements sont couverts à compter de leur arrivée sur
le site.
Cette garantie court jusqu'à la réception.
En cas de sinistre, l'indemnisation intervient sans recherche préalable de responsabilité de la part

des assureurs ce qui permet d'éviter des désaccords en cours de réalisation du projet.
b) L’assurance de responsabilité civile

Elle couvre le constructeur pour l'ensemble de ses risques professionnels notamment :
- À l'égard des tiers lorsque sa responsabilité quasi délictuelle est engagée ;

- Sa responsabilité civile d'exploitation (or décennale) pour des accidents causés par des
personnes ou des biens dont il répond.
c) La CNR
Cette assurance couvre la responsabilité de celui qui fait réaliser pour le compte d'autrui des
travaux de bâtiment.
171
Elle couvre donc les dommages de nature décennale résultant du fait du constructeur non-
réalisateur.
172
VENTE EN L’ETAT FUTUR CONTRAT DE CONSTRUCTION DE CONTRAT DE
D’ACHEVEMENT (VEFA) ou VIR MAISON INDIVIDUELLE PROMOTION
IMMOBILIERE
(CCMI)
(CPI)
Loi du 19 décembre 1990
Loi du 19 juillet
Le terrain Le vendeur en l’état futur La personne Le terrain est Le terrain est procuré 1976
appartient procure le terrain qui souhaite procuré indirectement par le
à faire directement constructeur (hors
l’acquéreur construire par le secteur protégé)
est constructeur
propriétaire
du terrain CCMI CCMI
(Secteur Avec Sans
protégé) (Hors
secteur Fourniture Fourniture
protégé) de plans de plans
Le régime Le régime de la VEFA CCMI Obligation Le régime Obligation Obligation de

de la s’applique, que le terrain de conclure du CCMI de conclure une
VEFA ne ait été procuré : un contrat s’applique conclure VEFA si celui qui
s’applique Aucun de VEFA (article L. une VEFA s’engage à
- Directement, (bail
pas risque de pour 231-5 construire :
à construction, l’ensemble CCH)
(Louage confusion -Est en même
promesse
d’ouvrage, avec une de temps le vendeur
unilatérale de l’opération
CCMI ou vente du terrain,
vente)
CPI) d’immeuble (vente du
- Indirectement, à construire terrain et -A fourni
(VIC) construction directement le
(intervention
de la maison terrain,
active du
individuelle)
promoteur dans le
-A fourni
choix du terrain)
indirectement le
terrain
173
Tableau de synthèse sur les garanties et assureurs obligatoires dans les différents contrats
de constructions.
CCMI VEFA VIR CPI VENTE A
TERME
Garantie de Obligatoire
Livraison
Garantie de Obligatoire
dommages
Garantie de L’une ou
Remboursement
Garantie L’autre Obligatoire Obligatoire
D’achèvement
Garantie de Obligatoire Obligatoire Obligatoire Obligatoire

parfait
achèvement
Garantie Obligatoire Obligatoire Obligatoire

biennale
Garantie Obligatoire Obligatoire Obligatoire

décennale
Assurance Obligatoire Obligatoire Obligatoire

Décennale
Responsabilité Obligatoire
Civile
Professionnelle
Garantie des Obligatoire

constructeurs
174

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LES CONTRATS DE CONSTRUCTIONS

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- Dont la surface cumulée de plancher de l’ensemble des bâtiments concernés est

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Dès lors, le maître d'ouvrage d'une opération de démolition ou de rénovation significative de

- Préalablement au dépôt des demandes d'autorisation d'urbanisme si l'opération y est

Le diagnostic fournit une estimation de la nature, de la quantité et de la localisation dans l'emprise

- Des matériaux, produits de construction et équipements constitutifs des bâtiments ainsi

Ce diagnostic fournit également :

- Une estimation de l'état de conservation des produits, matériaux et équipements ;

Le diagnostic est réalisé après un repérage sur site.

Pour le réaliser, le maître d'ouvrage fait appel à un professionnel de la construction ayant

Le maître d'ouvrage est tenu de transmettre au Centre scientifique et technique du bâtiment :

b) Le formulaire de récolement dans un délai de quatre-vingt-dix jours suivant l'achèvement des

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- De délimiter les zones exposées aux risques, en tenant compte de la nature et de

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- la nature lithologique des matériaux dominants dans la formation ;

- la composition minéralogique de la phase argileuse ;

- le comportement géotechnique du matériau, tant en retrait qu'en gonflement.

La carte d'exposition des formations argileuses au phénomène de mouvement de terrain

- les zones d'exposition forte correspondent à des formations essentiellement argileuses,

- les zones d'exposition moyenne correspondent à des formations argileuses minces ou

L'étude géotechnique de conception prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du

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Si l'étude géotechnique indique l'absence de risque de mouvement de terrain différentiel