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Expert Juridique

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houveautés ?
Le nouveau référentiel commun des prix
immobiliers entre la Direction Générale des
lmpôts (DGI) et la conservation foncière est
entré en vigueur le ier juillet 2oig à Casablanca. Mohamed Chorfi,
11 sera généralisé d'ici juin 2o2o à toutes les villes Experti comptable formateur,
du Royaume. Éclairage. ex-membre de la CNRF

sentent des moyennes qui ne constituent valeu vénale de 7o %. À noter que dans
qui se sont tenues en a\ril demier, en aucun cas une évaluation directe d'un l'ancien référentiel, on distingue le bien
Décidélenouveauréférentielcommundes
au cours des Assises fiscales bienimmobilier,préciselaDGI.Ainsi,ces récent (âgé de 6 à i5 ans) du bien ancien
prixaétéélaborédanslecadred'unparte- prix ne sont opposables qu'à 1'adminis- (âgédeplusdei5ans).
nariatentrelaDGI,l'AgenceNationalede tration fiscale et non au contribuable. 11 D'autres abattements sont également
laconversationFoncièreducadastreetde permeta"citoyensdedisposerdumême appliqués : 5o % pour les cours, balcons,
lacartographie(ANCFCG),laFédération niveaud'infomationquel'administration, terrasses,sous-solsnonaménagés...,25%
Nationale des Promoteurs lmmobiliers d'éviter des redressements de valeur et de poulespiscinesetio%poulesparkings
(FNPI),BankAl-Maghrib,leMinistèrede réduirelesréclamationsetlescontentieux à ciel ouvert.
1'AménagementduTerritoireNational,de administratifsetjudiciaires. Autrenouveauté,leréférentielaétéétendu
1'Urbanisme,del'Habitatetdelapolitique auxconstructionsouauxterrainsnuséqui-
de la Ville, le Conseil National de l'Ordre Quels sont les apports de la nouvelle pés pour la construction d'immeubles
desNotairesduMarocetl'Agenceurbaine version ? affectésàunusageprofessionnel(activité
de Gasablanca. La nouvelle base de données des prix est commerciale, industrielle, artisanale, tou-
Labasededonnéesseraactualiséechaque diataliséeetaccessibleaupublic. ristiqueetagricole).
annéesulabasedescontratsdeventeréa- Autre nouveauté, un prix unique à usage Pour les cas non prévus et ainsi que pou
lisés dans chaque zone durant les douze mixte a été fixé. Ce prix est applicable à la les particuliers, 1e contribuable peut au
demiers mois. cession du bien immobilier à 1'état neuf. préalable saisir 1'administration fiscale
Un taux d'abattement de vétusté est poul'évaluationdesonbien.Gettevaleu
A quoi sert le référentiel commun des ensuiteappliqué:2o%poulesimmeubles sera également prise en compte pour la
prix immobiliers ? récents, soit une valeu vénale de so % et détemination des droits de conservation
Le référentiel commun des prix immo- 3o%poulesimmeublesanciens,soitune foncière.
biliers est un document élaboré pou les
besoinsducalculde1'impôtsulerevenu
autitredesprofitsfonciers(IR/PFex-TPI) Exemple i : appartement situé dans un immeuble
et des droits de conservation foncière cor-
respondantsauxopérationsd'immatricu- récent âgé de moins de io ans
lationdespropriétésimmobilières¢otisse-
ment,promotionimmobilière...). Prix du référentiel neuf = 2o ooo dirhams/m2
11 vise à donner une idée sur la valeur Superficie = i2o m2 dont 2o m2 de terrasse
moyenneendirhamsdum2pourlavente Abattement de vétusté = 2o o/o soit 4ooo dirhams/m2
des biens immobiliers déclinée par ville, Prix net = i6 ooo dirhams/m2
zone géographique, préfecture/province, Prix de référence de l'appartement = ioo m2 x i6 ooo dh = i 6oo ooo
arrondissement/commune, ainsi que dirhams
par famille de consistance (terrain nu ou Prix de référence de la terrasse = 2o m2 x s ooo dh (5o o/o) = i6o ooo
immeubles construits) et par consistance dirhams
(terrain nu équipé avec l'affectation du => Prix de l'appartement selon le référentiel = i 6oo ooo + i6o ooo =
bien immeuble bâti et le nombre d'étages i 76o ooo dirhams, à comparer au prix de vente stipulé dans l'acte de
oulasuperficiepourlesvillas). cession.
Les prix figurant sur ce référentiel repré-

3o -Conjoncture N° ioi7 -i5 septembre -i5 octobre 2oig


Quel est l'impact du référentiel com- professionnels de l'immobilier, actua- tout recours devant les commissions
mun des prix de l'immobilier ? lisé, basé sur des prix moyens observés administrativesetjudiciaires.
Les prix mentionnés dans ce référentiel dans la même zone et censé refléter la Enfin, nous souhaitons que ce référen-
serventàliquiderlesdroitsdeconserva- réalité du marché, nous conseillons à tiel s'adapte et se conforme aux change-
tion foncière et à déterminer 1'IR lié au tout citoyen (vendeur ou acquéreur) de ments constants opérés sur le marché
respecterlesprixaffichésparzonepour de l'immobilier et qu'il soit le reflet des
profitimmobiliergénéréparlestransac-
tions.Celapermetenoutrederéglemen- qu'il ne soit plus assujetti au redres- recommandations des Assises natio-
ter les relations entre les intervenants et sement fiscal. En outre, le respect du nales sur la fiscalité visant à instaurer la
de lutter contre la sous-déclaration. prix du référentiel permet au cédant confiance entre 1'Administration et les
Toutefois, ce référentiel détermine un de bénéficier rapidement de son quitus contribuables bien avertis et agissant en
fiscal et d'éviter ainsi toute sanction et toute transparence. *
prixaumètrecarréderéférencefixépar
zone,maisnetientpascomptedetoutes
les rues ou de l'ensemble des biens, d'où
1'interprétation des données publiées. Exemple 2 : calcul de l'lR/PF en prenant comme base
Par exemple, il ne considère pas cer- le prix du référentiel
tainscritèrespouvantimpacterlavaleur
réelle du bien tels que le fait qu'un loge-
Prix de vente/acte : i ooo ooo dirhams (Appartement)
ment ne soit pas ensoleillé ou qu'il soit
Prix du référentiel après abattement (s'il y a lieu) : i 3oo ooo dirhams
situé dans un immeuble mal conçu.
Coût de revient actualisé du bien : 8oo ooo dirhams
Autre effet : l'augmentation des droits
Taux 1 R = 2o %
d'inscriptionàlaconservationfoncière,
des droits hypothécaires ainsi que des
autres droits de mutation. Pour rappel : base imposable = prix du référentiel ou prix stipulé dans l'acte
Enfin, les redressements fiscaux de cession (-) coût de revient actualisé de l'immeuble cédé
deviennent quasi systématiques pour 1 R/PF = base imposable x taux (2o o/o ou 3o o/o)
toute transaction du fait que les prix Cotisation minimale (CM) = prix de vente ou du référentiel x 3 o/o
sont fixés en commun accord entre
l'Administration et les professionnels Prix/Acte Prix du référentiel
de l'immobilier.
PV I 000 000 1 300 000

Quelles sont les sanctions ? Coût d'achat actualisé | 8oo ooo


En ce qui concerne les sanctions d'as- Profit foncier 5oo ooo
siette, selon l'article i86 du Code Géné-
Taux 1 R 20 0/o
ral des lmpôts, la majoration s'élève à
2o % des droits complémentaires. lR/PF 100 000(')
Pour les sanctions de recouvrement CM = 3O/o 39 000
(article 2o8) la pénalité est de io % aug-
(i) Si le contribuable ne tîent pas compte du référentiel, l'lR serait de 4o ooo dirhams. Dans ce cas, l'Administration fiscale le
mentée des majorations de retard soit redressera par un complément de 6o ooo dirhams, majoré des sanctions d'assiette et de recouvrement.

5%pourlepremiermoisderetardetde
o,5 % par mois ou fraction de mois sup-
plémentaire (soit 6 % par an) .
En cas de taxation d'office pour défaut
de dépôt de déclaration et après la pro-
cédure de taxation d'office prévue par
l'article 228, la base d'imposition à l'IR
est égale au prix de cession diminué de
2o%.
Si le contribuable effectue une déclara-
tion rectificative spontanée hors délai
(article i84) 1a majoration d'assiette
n'est que de 5 % applicable au montant
des droits complémentaires et les sanc-
tions applicables en matière de recou-
vrement selon le régime de droit com-
mun(pénalitéetmajorationsderetard).

Quels conseils pour les contribuables ?


S'agissant d'un référentiel commun
(DGI/ANCF) dûment accepté par les

i5 septembre -i5 octobre 2oig -Conjoncture N° ioi7 -3i