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Expert Juridique
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houveautés ?
Le nouveau référentiel commun des prix
immobiliers entre la Direction Générale des
lmpôts (DGI) et la conservation foncière est
entré en vigueur le ier juillet 2oig à Casablanca.
11 sera généralisé d'ici juin 2o2o à toutes les villes
du Royaume. Éclairage.
qui se sont tenues en a\ril demier,
Décidélenouveauréférentielcommundes
au cours des Assises fiscales
prixaétéélaborédanslecadred'unparte-
nariatentrelaDGI,l'AgenceNationalede
laconversationFoncièreducadastreetde
lacartographie(ANCFCG),laFédération
Nationale des Promoteurs lmmobiliers
(FNPI),BankAl-Maghrib,leMinistèrede
1'AménagementduTerritoireNational,de
1'Urbanisme,del'Habitatetdelapolitique
de la Ville, le Conseil National de l'Ordre
desNotairesduMarocetl'Agenceurbaine
de Gasablanca.
Labasededonnéesseraactualiséechaque
annéesulabasedescontratsdeventeréa-
lisés dans chaque zone durant les douze
demiers mois.
A quoi sert le référentiel commun des
prix immobiliers ?
Le référentiel commun des prix immo-
biliers est un document élaboré pou les
besoinsducalculde1'impôtsulerevenu
autitredesprofitsfonciers(IR/PFex-TPI)
et des droits de conservation foncière cor-
respondantsauxopérationsd'immatricu-
lationdespropriétésimmobilières¢otisse-
ment,promotionimmobilière...).
11 vise à donner une idée sur la valeur
moyenneendirhamsdum2pourlavente
des biens immobiliers déclinée par ville,
zone géographique, préfecture/province,
arrondissement/commune, ainsi que
par famille de consistance (terrain nu ou
immeubles construits) et par consistance
(terrain nu équipé avec l'affectation du
bien immeuble bâti et le nombre d'étages
oulasuperficiepourlesvillas).
Les prix figurant sur ce référentiel repré-
3o -Conjoncture N° ioi7 -i5 septembre -i5 octobre 2oig
Mohamed Chorfi,
Experti comptable formateur,
ex-membre de la CNRF
sentent des moyennes qui ne constituent valeu vénale de 7o %. À noter que dans
en aucun cas une évaluation directe d'un l'ancien référentiel, on distingue le bien
bienimmobilier,préciselaDGI.Ainsi,ces récent (âgé de 6 à i5 ans) du bien ancien
prix ne sont opposables qu'à 1'adminis- (âgédeplusdei5ans).
tration fiscale et non au contribuable. 11 D'autres abattements sont également
permeta"citoyensdedisposerdumême appliqués : 5o % pour les cours, balcons,
niveaud'infomationquel'administration, terrasses,sous-solsnonaménagés...,25%
d'éviter des redressements de valeur et de poulespiscinesetio%poulesparkings
réduirelesréclamationsetlescontentieux à ciel ouvert.
administratifsetjudiciaires. Autrenouveauté,leréférentielaétéétendu
auxconstructionsouauxterrainsnuséqui-
Quels sont les apports de la nouvelle pés pour la construction d'immeubles
version ? affectésàunusageprofessionnel(activité
La nouvelle base de données des prix est commerciale, industrielle, artisanale, tou-
diataliséeetaccessibleaupublic. ristiqueetagricole).
Autre nouveauté, un prix unique à usage Pour les cas non prévus et ainsi que pou
mixte a été fixé. Ce prix est applicable à la les particuliers, 1e contribuable peut au
cession du bien immobilier à 1'état neuf. préalable saisir 1'administration fiscale
Un taux d'abattement de vétusté est poul'évaluationdesonbien.Gettevaleu
ensuiteappliqué:2o%poulesimmeubles sera également prise en compte pour la
récents, soit une valeu vénale de so % et détemination des droits de conservation
3o%poulesimmeublesanciens,soitune foncière.
Exemple i : appartement situé dans un immeuble
récent âgé de moins de io ans
Prix du référentiel neuf = 2o ooo dirhams/m2
Superficie = i2o m2 dont 2o m2 de terrasse
Abattement de vétusté = 2o o/o soit 4ooo dirhams/m2
Prix net = i6 ooo dirhams/m2
Prix de référence de l'appartement = ioo m2 x i6 ooo dh = i 6oo ooo
dirhams
Prix de référence de la terrasse = 2o m2 x s ooo dh (5o o/o) = i6o ooo
dirhams
=> Prix de l'appartement selon le référentiel = i 6oo ooo + i6o ooo =
i 76o ooo dirhams, à comparer au prix de vente stipulé dans l'acte de
cession.
Quel est l'impact du référentiel com-
mun des prix de l'immobilier ?
Les prix mentionnés dans ce référentiel
serventàliquiderlesdroitsdeconserva-
tion foncière et à déterminer 1'IR lié au
profitimmobiliergénéréparlestransac-
tions.Celapermetenoutrederéglemen-
ter les relations entre les intervenants et
de lutter contre la sous-déclaration.
Toutefois, ce référentiel détermine un
prixaumètrecarréderéférencefixépar
zone,maisnetientpascomptedetoutes
les rues ou de l'ensemble des biens, d'où
1'interprétation des données publiées.
Par exemple, il ne considère pas cer-
tainscritèrespouvantimpacterlavaleur
réelle du bien tels que le fait qu'un loge-
ment ne soit pas ensoleillé ou qu'il soit
situé dans un immeuble mal conçu.
Autre effet : l'augmentation des droits
d'inscriptionàlaconservationfoncière,
des droits hypothécaires ainsi que des
autres droits de mutation.
Enfin, les redressements fiscaux
deviennent quasi systématiques pour
toute transaction du fait que les prix
sont fixés en commun accord entre
l'Administration et les professionnels
de l'immobilier.
professionnels de l'immobilier, actua- tout recours devant les commissions
lisé, basé sur des prix moyens observés administrativesetjudiciaires.
dans la même zone et censé refléter la Enfin, nous souhaitons que ce référen-
réalité du marché, nous conseillons à tiel s'adapte et se conforme aux change-
tout citoyen (vendeur ou acquéreur) de ments constants opérés sur le marché
respecterlesprixaffichésparzonepour de l'immobilier et qu'il soit le reflet des
qu'il ne soit plus assujetti au redres- recommandations des Assises natio-
sement fiscal. En outre, le respect du nales sur la fiscalité visant à instaurer la
prix du référentiel permet au cédant confiance entre 1'Administration et les
de bénéficier rapidement de son quitus contribuables bien avertis et agissant en
fiscal et d'éviter ainsi toute sanction et toute transparence. *
Exemple 2 : calcul de l'lR/PF en prenant comme base
le prix du référentiel
Prix de vente/acte : i ooo ooo dirhams (Appartement)
Prix du référentiel après abattement (s'il y a lieu) : i 3oo ooo dirhams
Coût de revient actualisé du bien : 8oo ooo dirhams
Taux 1 R = 2o %
Pour rappel : base imposable = prix du référentiel ou prix stipulé dans l'acte
de cession (-) coût de revient actualisé de l'immeuble cédé
1 R/PF = base imposable x taux (2o o/o ou 3o o/o)
Cotisation minimale (CM) = prix de vente ou du référentiel x 3 o/o
Prix/Acte Prix du référentiel
PV I 000 000 1 300 000

Quelles sont les sanctions ? Coût d'achat actualisé | 8oo ooo

En ce qui concerne les sanctions d'as- Profit foncier 5oo ooo
siette, selon l'article i86 du Code Géné-
Taux 1 R 20 0/o
ral des lmpôts, la majoration s'élève à
2o % des droits complémentaires. lR/PF 100 000(')
Pour les sanctions de recouvrement CM = 3O/o 39 000
(article 2o8) la pénalité est de io % aug-
(i) Si le contribuable ne tîent pas compte du référentiel, l'lR serait de 4o ooo dirhams. Dans ce cas, l'Administration fiscale le
mentée des majorations de retard soit redressera par un complément de 6o ooo dirhams, majoré des sanctions d'assiette et de recouvrement.

5%pourlepremiermoisderetardetde
o,5 % par mois ou fraction de mois sup-
plémentaire (soit 6 % par an) .
En cas de taxation d'office pour défaut
de dépôt de déclaration et après la pro-
cédure de taxation d'office prévue par
l'article 228, la base d'imposition à l'IR
est égale au prix de cession diminué de
2o%.
Si le contribuable effectue une déclara-
tion rectificative spontanée hors délai
(article i84) 1a majoration d'assiette
n'est que de 5 % applicable au montant
des droits complémentaires et les sanc-
tions applicables en matière de recou-
vrement selon le régime de droit com-
mun(pénalitéetmajorationsderetard).

Quels conseils pour les contribuables ?

S'agissant d'un référentiel commun
(DGI/ANCF) dûment accepté par les

i5 septembre -i5 octobre 2oig -Conjoncture N° ioi7 -3i