Cours d’Analyse des projets

Professeur: El Manouni Hassane

 L’analyse des projets porte sur deux cas:
• Un projet déjà réalisé (et/ou en • Réaliser son propre projet dans
partie) que vous avez l’intention son intégrité.
d’acquérir.

Remarques: Dans ces deux cas

vous avez l’intention soit de
revendre le bien soit de le gérer et
« en faire son métier ».
Acquisition d’un bien existant:
Une étude du marché concerné est nécessaire et
ensuite on essaye d’avoir les réponses aux
questions suivantes:
Pourquoi le vendeur veut-il céder son bien?
Pourquoi veut-il le vendre en ce moment?
Cette vente est-elle habituelle ou
exceptionnelle?
Quelle est la « qualité » des documents qu’il
vous soumet?
Acquisition d’un bien existant:
A ces questions, on ne peut répondre que par deux
moyens:
Aller voir sur place le bien objet de la vente et étudier
la qualité des documents. On a l’exemple d’un
véhicule d’occasion.
Mais dans notre cas on n’étudiera que les exemples de
sociétés et ce sont les documents comptables qui font
foi.
Or l’analyse de ces documents est peu fiable par
l’existence de pratiques non orthodoxes (Présence de
comptabilités parallèles et de fausses factures).
Acquisition d’un bien existant:
Dans les pays développés cette transaction est
facilité:
Par la qualité des documents comptables et des
factures,
par l’absence de pratiques nuisibles à la
transparences des opérations telles la pratique
de la sous déclaration,
par la protection du consommateur.
Aussi on abandonne l’étude de ce premier cas.
Réaliser son propre projet dans son intégrité:
Ce cas concerne plusieurs types d’investissements:
Les investissements de modernisation dont le but est de réduire les coûts tout en
recherchant la rentabilité immédiate. Les moyens utilisés sont le renouvellement
et la modernisation par la mécanisation et l’informatisation.
Les investissements de remplacement dont l’objet est de maintenir le potentiel de
production par la substitution d’un matériel neuf à un matériel usé ou obsolète.
Les investissements d’expansion destinés à augmenter la capacité de production
ou de commercialisation des produits existants afin d’accroitre le chiffre
d’affaires.
Les investissements d’innovation en proposant de nouveaux produits ou
d’apporter des améliorations aux produits existants afin d’augmenter le chiffre
d’affaires de l’entreprise.
Les investissements stratégiques destinés soit à se protéger de la concurrence soit
à augmenter sa part de marché.
Les investissements sociaux, etc…
Réaliser son propre projet dans son intégrité:
Nous allons charpenter notre cours de la manière suivante:
Le chapitre I sera consacré à l’étude d’un cas concret de
projet. Il nous montrera l’importance de l’ordonnancements
des étapes.
Le chapitre II nous permettra d’avoir la conceptualisation du
projet étudier et de définir un cadre générale tant au niveau
économique que financier.
Le chapitre III sera destiné aux critères d’évaluation d’un
projet. Une série d’exercices nous assurera la
compréhension de tous les concepts énumérés.
Chapitre I: Réalisation d’un petit projet de promotion immobilière.

Rappel: Il n’existe pas de projets sûrs à 100%. Certaines précautions telles

l’étude préalable du marché permettent de réduire les risques sans toutefois les
annihiler définitivement.
Certains risques existent toujours tels les séismes, les intempéries, les guerres,
les pandémies…
Chapitre I: Réalisation d’un petit projet de promotion immobilière.

Un promoteur disposant d’un fonds de départ de

1 000 000 MAD veut se lancer dans la promotion
immobilière.
Le projet consiste en 3 étapes successives:
Achat d’un terrain: 700 à 800 000 MAD.
Construction d’un R+2 (3 logements): 600 à 700
000 MAD.
Vente des 3 Logements: 600 à 700 000 MAD par
appartement.
Chapitre I: Réalisation d’un petit projet de promotion immobilière.

Il doit ventre rapidement les composantes de son projet pour entamer un

autre. Le temps jouant contre lui, il ne peut se permettre des blocages. Il doit
ainsi éviter de modifier les plans visés par la commune ou entrer avec un le
responsable d’un corps de métier entrainant l’arrêt du chantier, par exemple.

Section 1: La recherche du terrain:

Paragraphe 1: La recherche sur Place (in Situ):

Le terrain doit être urbain et équipé.

En général c’est un agent immobilier qui vous indique l’emplacement du
terrain ainsi que son n° de titre foncier (correspondant à l’identité du terrain).
Sur place, le promoteur vérifie si les premiers indicateurs sur le terrain
existes:
Chapitre I: Réalisation d’un petit projet de promotion immobilière.
*Le terrain doit être équipé: Présence de l’eau potable, de l’électricité, de la voirie et des
télécommunications.

*Le terrain doit être bien orienté:

*Le terrain doit être bien situé: Eviter des voisins bruyants (tôlier par ex), polluants et/ou
salissants (mécaniciens) ou désagréables à la vue (cimetière). Par contre l’emplacement près
du terrain d’arrêts de bus ou de taxis, de mosquée ou d’espace vert peut valoriser les ventes.

*Comme le terrain a de forte chance d’être dans une zone périphérique de ville, le promoteur
doit repérer les éléments de l’urbanité du terrain.

Si ces 4 indicateurs lui sont favorables, notre promoteur peut continuer ses investigations.
Notant que pour d’autres projets, des indicateurs naturels complémentaires ne sont pas à
exclure tels l’importance des sols, la podologie, la configuration du terrain, la présence de
l’eau ou même la direction des vents!.
Chapitre I: Réalisation d’un petit projet de promotion immobilière.
Paragraphe 2: La recherche des documents (in Visu):

* La Conservation Foncière (ANCFCC): Muni du n° de titre foncier remis par l’agent immobilier, le
promoteur va demander un « certificat de propriété ». Ce document nous indique plusieurs informations:
- Le lieu du terrain,
- l’immatriculation du terrain,
- le ou les propriétaires du terrain,
- la superficie nette du terrain,
- les charges éventuelles sur le terrain.
Ces éléments étant présents favorablement, le promoteur continue ses recherches.

* Le Cadastre: En présentant le certificat de propriété de l’ANCFCC, les employé du Cadastres vous délivrent
un « plan cadastral avec les coordonnées du terrain ». Ce document nous indique plusieurs informations:
- Le tracé des routes,
- l’orientation du terrain,
- les dimensions du terrains,
- les bornes du terrain,
- les voisins.
Ces éléments étant présents favorablement, le promoteur continue ses recherches.
Chapitre I: Réalisation d’un petit projet de promotion immobilière.
*Agence Urbaine du lieu choisi: Le promoteur immobilier muni de la note de l’ANCFCC et du plan cadastral va demander une « Note de l’Agence Urbaine » relative au terrain. Ce document nous donne les documents
d’urbanisme en vigueur:
- Plan de zonage: Il nous faut une zone de R+1 non commercial.
- les possibilités maximales d’occupation et d’utilisation du sol,
- la hauteur maximum des constructions,
- les conditions d’accès afférentes à la voirie et aux parkings.
Le promoteur, à travers ces trois documents, peut savoir si le terrain lui convient pour son projet.

Il lui reste 2 vérifications à réaliser avant de penser acquérir définitivement le terrain:

* Est-ce que le terrain montré par l’agent immobilier est bien celui mentionné par les documents obtenus. Pour cela il fait appel aux services d’un géomètre qui ira sur place « reconnaitre le terrain » à travers ses bornes et
lui remettre une attestation de conformité du terrain avec les documents fournis.

* Est-ce que les étages courants du R+2 supporterons des 3 pièces (Salon + 2 chambres) ou des 2 pièces (Salon + 1 chambre). La différence est de taille pour la commercialisation du projet. Pour pratiquement le même
coût de construction, le promoteur optera, bien sûr pour des 3 pièces. Aussi la façade du terrain doit avoir un minimum de 8,40 m pour avoir des 3 pièces selon les normes urbanistique au Maroc (Chambres, salons, cuisine,
Salles de Bain, WC…).
Chapitre I: Réalisation d’un petit projet de promotion immobilière.

Section 2: L’acquisition du Terrain:

Paragraphe 1: Qui va acheter le terrain?

Le promoteur peut acheter le terrain sous son identité (on parle alors de personne physique) ou sous celle d’une
société qu’il créera (on parle alors de personne morale). Le promoteur doit choisir entre ces deux formes dès le
départ du projet. Un changement peut entrainer des coûts substantiels.
Pour exercer une activité, il est préférable de constituer une société et ce pour plusieurs raisons dont:
- Un paiement d’impôts moindre,
- une pérennité dans l’activité,
- un risque moins grand en cas de faillite,
- une souplesse fiscale en cas de revente de biens, etc…
Donc, sauf exception, on traitera nos exercices à travers des personnes morales.
Chapitre I: Réalisation d’un petit projet de promotion immobilière.

L’impôt sur le profit immobilier IPI représente 20% de la plus-value, c’est-à-dire 20% de la différence
entre le prix de vente et le prix de revient.
Par ailleurs, la cotisation minimale est de 3% du prix de vente.

L’impôt sur les sociétés IS est calculé comme suit selon la Loi de Finances 2019:

Au Taux fixe pour les établissements de crédit et organismes assimilés, Bank Al Maghrib, la Caisse de
dépôt et de gestion, les sociétés d'assurance et de réassurances: Taux: 37 %.

Aux taux progressifs pour les autres sociétés dont le montant du résultat net est:
Inférieur ou égal à 300.000 MAD: Taux: 10%.
de 300.001 à 1.000.000 MAD: Taux: 17,5%.
Supérieur à 1.000.000 MAD: aux: 31%.
Chapitre I: Réalisation d’un petit projet de promotion immobilière.
Paragraphe 2: Constitution d’une société:

Cette étape est, de nos jours, rapide et très simple dans ses formalités administratives,
notamment au niveau du Centre Régionale d’Investissement (CRI).
Notant toutefois qu’il existe plusieurs types de sociétés et qu’il faut choisir celle qui
correspond au mieux à votre activité.
Pour notre cas de figure, le promoteur choisira une SARL.
Parallèlement à cette opération, notre promoteur ouvrira un compte bancaire au nom de
sa société et y déposera son fonds de départ. Il devra, pour ses dépenses, utiliser le
moins d’espèces possible.

Paragraphe 3: Achat du terrain:

La transaction se fera de préférence chez un notaire. Ce dernier fera les vérifications

d’usage, établira un acte de vente et remettra au promoteur un certificat de propriété.
C’est l’acheteur qui paie les frais de notaire.
Chapitre I: Réalisation d’un petit projet de promotion immobilière.
Section 3: Etablissement des plans et l’obtention du permis de construire:
Paragraphe 1: Etablissement des plans:

*Plan d’architecte: L’architecte, à partir des normes architecturales en vigueur dans notre pays (Eh oui
elles existent!) dresse un plan. Le promoteur doit bien observer ce plan car ayant affaire à des modèles
presque standards, il se peut que l’architecte oublie des éléments.

*Plan de béton armée établi par un bureau d’études:

Paragraphe 2: Obtention du permis de construire:

Le promoteur, lors de la demande du permis de construire à la Commune, déposera les documents de la

société, les documents du terrain ainsi que les plans.
Après étude de la demande du promoteur, la Commune marque son accord.
Elle remet alors au promoteur une attestation dite « Permis de construire » et des copies du plan
d’architecte avec la mention « Ne Variétur ». Le promoteur après s’être acquitté des frais adéquats, peut
désormais construire son projet. Mais il ne lui reste pratiquement plus de fonds!.
Chapitre I: Réalisation d’un petit projet de promotion immobilière.
Section 3: Crédit bancaire:
Paragraphe 1: Demande de crédit:
le promoteur qui à un compte courant au nom de sa société au niveau de sa banque va demander un
crédit de 650 000 MAD destiné à la construction du R+2.
Le promoteur va payer des frais d’études qui correspondent au maximum à 1% de la demande de crédit.
Quels sont d’après-vous les documents que va demander la banque à son client pour étudier sa
demande?
-
- etc…
Si la banque décide de donner une suite favorable à la demande du promoteur, elle lui rend sa réponse
dans une « lettre de notification » mentionnant les 3 conditions particulières du crédit à savoir: Le
montant, la durée et le taux d’intérêt du crédit.
Si le promoteur accepte, lui aussi ces conditions, la banque lui remet alors le contrat de prêt, en
plusieurs exemplaires, avec les conditions générales (les garanties, les conditions de remboursement du
crédit, etc…).
Le promoteur légalise les signatures des contrats, accompli les formalités de prise de garanties et remet
ces documents à la banque. Cette dernière, après les formalités d’usage, est alors prête pour débloquer le
crédit.
Chapitre I: Réalisation d’un petit projet de promotion immobilière.

Les garanties peuvent être très diverses, mais pour ce type de crédit on a 2 garanties:
L’hypothèque de premier rang sur le Titre Foncier.
L’assurance incendie.

Paragraphe 2: Les déblocages du crédit par la banque.

Les banques, au Maroc, ne versent jamais au promoteur, l’intégralité du crédit, d’un
seul coup. Elles débloquent le crédit par tranches (en générale 4). Elles constituent
ainsi une garantie supplémentaire. Sauf pour la première tranche, les déblocages sont
remis par la banque suite à une expertise effectuée par un de ses agents.
Les déblocages accompagnent donc les travaux du projet.
Les déblocages du crédit par tranches sont favorables au promoteur puisque seuls les
fonds débloqués sont soumis aux intérêts bancaires.
La dernière tranche du crédit est destiné à l’achèvement du projet.