Source 

:
https://blog.lendopolis.com/immobilier/promotion-
immobiliere-comment-ca-marche/
La promotion immobilière : qu’est-ce que c’est ?
Les promoteurs immobiliers sont les entreprises dont l’activité principale est de réaliser
des opérations immobilières. Il s’agit donc de toutes les sociétés qui construisent ou
réhabilitent des produits immobiliers comme ceux-ci :
 des logements
 des bureaux
 des locaux commerciaux
 des résidences de tourisme
 des infrastructures dédiées aux loisirs
 des résidences avec des services (comme une maison de retraite, par
exemple)
 des opérations d’aménagement
Les biens immobiliers produits dans le cadre de la promotion immobilière sont destinés à
être vendus à des acquéreurs qui utiliseront le bien ou qui le mettront en location, tout en
restant propriétaires.
Sur le marché de la promotion immobilière, les logements représentent environ 80 %
des transactions. Parmi ces logements, 85 % sont des immeubles résidentiels.
La promotion immobilière est une activité relativement récente. En effet, elle s’est
développée en France à la fin des années 1950, au cours des Trente Glorieuses. C’est lors
de cette période que la demande pour des logements en ville a explosé. C’est également
à cette époque qu’une part plus grande de la population a pu accéder à la propriété,
grâce à l’augmentation du niveau de vie et à un accès plus facile au crédit bancaire.
Le promoteur immobilier
Le promoteur immobilier est le chef d’orchestre d’une opération immobilière, c’est-à-
dire qu’il gère tout le projet dans son ensemble et réunit les financements nécessaires à sa
réalisation. Il s’agit toujours d’une société privée.
Soit l’opération immobilière est réalisée directement par cette société, soit cette dernière
crée une structure juridique spécifique pour chaque projet. Il s’agit généralement d’une
structure appelée SCI (Société Civile Immobilière).
Les grands acteurs du secteur de la promotion immobilière peuvent avoir une structure
plus complexe. Ils peuvent notamment avoir une filiale par région ou par
activité (logements, bureaux, gestion locative, etc.).
Les grandes étapes d’un projet de promotion immobilière
Il existe plusieurs grandes étapes dans un projet de promotion immobilière. On peut
notamment citer :
 la recherche et l’évaluation du terrain à acquérir
 le montage de l’opération de promotion immobilière, avec notamment
la recherche de financements
  l’achat des travaux
 le suivi quotidien de l’opération
 la commercialisation de l’opération
 la livraison des biens
La réglementation de la promotion immobilière
La promotion immobilière est une activité encadrée très étroitement, notamment dans
le secteur du logement. On compte notamment trois textes majeurs :
 la loi du 3 janvier 1967 qui réglemente la vente d’immeubles à construire
 la loi du 16 juillet 1971 qui réglemente les opérations effectuées par les
sociétés de construction
 la loi du 4 janvier 1978 sur la responsabilité et l’assurance dans le domaine
de la construction
Les professionnels de la promotion immobilière sont liés à leurs clients par un de
ces contrats :
 un contrat de promotion immobilière
 un contrat de construction de maisons individuelles
 un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ce qui correspond
à la vente sur plans
Le financement d’une opération de promotion immobilière
L’activité de promotion immobilière implique des besoins de financement conséquents.
En effet, il faut supporter les premiers engagements, comme l’achat du terrain, mais aussi
les potentiels aléas liés au développement du projet. Ce financement provient de trois ou
quatre sources.
Estimer les besoins en financement
Avant d’aller faire appel aux différentes sources de financement, le promoteur doit
calculer si l’acquisition du terrain va lui permettre de réaliser des bénéfices. On utilise
alors une méthode “à rebours” : le promoteur immobilier soustrait toutes les dépenses à
venir du chiffre d’affaires prévisionnel. Il obtient ainsi la marge prévisionnelle. Il peut
ainsi évaluer son budget.
Cet exercice est complexe car le promoteur immobilier doit anticiper le prix de vente des
biens dans 2 ou 3 ans. Il doit également estimer correctement le coût global de
l’opération.
Le financement bancaire
Premier acteur du financement des opérations de promotion immobilière : les banques.
Elles fournissent une avance de trésorerie sous forme de prêt, à moyen terme. Ces fonds
permettent de financer l’achat du foncier ainsi que les premières dépenses (études,
architecture, début des travaux…).
Généralement, ce crédit couvre au maximum 40 % des besoins en financement de
l’opération. Il n’est accordé que si le promoteur immobilier peut financer 20 % de
l’opération en fonds propres. Enfin, le financement bancaire ne peut intervenir que si
le permis de construire a déjà été obtenu.
Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA)
Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) sont les ventes réalisées sur plan. Il s’agit
d’une spécificité française. Ainsi, les acquéreurs paient leur bien au fur et à mesure de sa
construction. Ces rentrées d’argent pour le promoteur sont réinjectées dans le
financement de l’opération pour réaliser le projet.
L’échelonnement des paiements se répartit comme ceci :
 Un dépôt de garantie qui représente moins de 5 % pour une réalisation dans
les 24 mois et moins de 2 % si l’opération durera plus de 24 mois.
 Un versement à l’achèvement des fondations pour atteindre 35 %
maximum du montant du bien.
 Un versement au moment de la mise hors d’eau, c’est-à-dire la pose de la
charpente et du toit, pour atteindre 70 % maximum.
 Un versement au moment de la mise hors d’air, c’est-à-dire la pose des
menuiseries extérieures, pour atteindre 80 % maximum.
 Un versement lors de la constatation des finitions pour atteindre 95 %
minimum.
 Le versement des 5 % restants au moment de la livraison du
bien conformément au contrat de vente.
Les ventes en VEFA représentent généralement 40 % du financement d’un projet de
promotion immobilière. Les banques exigent souvent une précommercialisation de 50 %
des lots en valeur pour accorder un crédit au promoteur immobilier.
Pour pouvoir vendre ses lots en VEFA, le promoteur doit obtenir une garantie financière
d’achèvement des travaux (GFA) auprès d’une banque. Elle assure aux acquéreurs la
livraison de l’immeuble, même en cas de défaillance du promoteur.
Les fonds propres
Les fonds propres sont le troisième pilier du financement de la promotion immobilière. Il
s’agit de la partie que le promoteur finance lui-même.
Le promoteur immobilier cherche à réduire au maximum la part de fonds propres qu’il
investit dans un projet car celle-ci reste immobilisée tout au long de l’opération, ce qui
peut le freiner au moment de se lancer dans d’autres projets en parallèle. Aussi, en
réduisant sa part de fonds propres dans l’opération, il minimise son exposition au risque.
Mais, pour obtenir un prêt bancaire, il doit financer au moins 20 % de l’opération en fonds
propres.
En minimisant la part de fonds propres investie, le promoteur immobilier cherche à
provoquer un effet de levier. Il s’agit du fait de s’endetter pour augmenter sa capacité
d’investissement. Ainsi, les bénéfices obtenus grâce à l’endettement sont plus importants
que l’endettement initial, ce qui rend l’opération intéressante.
Le financement participatif, un outil pour compléter les fonds propres
Afin de minimiser la part de fonds propres investie, les promoteurs immobiliers peuvent se
tourner vers d’autres acteurs pour financer une part de leurs fonds propres.
Le financement participatif immobilier est l’un de ces leviers.
Ainsi, le promoteur peut lancer une campagne de financement participatif sur une
plateforme semblable à Lendopolis. Les montants collectés viennent compléter ses fonds
propres afin d’atteindre la part de 20 % demandée par les banques.
Par exemple, un promoteur peut financer 10 % de l’opération avec ses fonds propres et 10
% avec une opération de financement participatif, ce qui lui permet d’atteindre le seuil de
20 %.
Les facteurs clés de réussite d’une opération de promotion immobilière
Maintenant que vous savez tout sur le financement des opérations de promotion
immobilière, qu’est-ce qui fait la réussite d’un projet ? Tout d’abord,
la commercialisation rapide des lots aux conditions de prix définies dans les prévisions
budgétaires permet d’obtenir les fonds nécessaires et de tenir son budget.
La réussite est souvent liée au choix du terrain : avoir une localisation intéressante, un
bon environnement, un terrain simple à construire, etc. Elle dépend aussi beaucoup de
la conception, des choix architecturaux et du déroulement de l’opération.

SOURCE : https://mon-promoteur.com/promoteur-immobilier-promoteur-foncier/

Promoteur foncier et promoteur immobilier : quelles différences ? (mon-promoteur.com)

Lorsque l’on souhaite réaliser des projets immobiliers d’envergure, il est possible de faire
appel à deux types de professionnel. L’un s’appelle le promoteur immobilier, et l’autre le
promoteur foncier.

Bien qu’étymologiquement très proche, ces deux métiers n’ont pas la même signification,
et ne remplissent pas les mêmes objectifs. Selon le type de projet mis en place, les besoins
seront différents, et le professionnel réquisitionné n’aura donc pas les mêmes missions à
remplir.

C’est pourquoi cet article va s’efforcer de présenter ces deux métiers, en les présentant chacun
dans une partie différente, afin de pouvoir identifier leurs différences et leurs spécificités.

Le métier de promoteur foncier

D’un point de vue général, un promoteur est un spécialiste de l’immobilier et de
l’aménagement des terrains. Le promoteur foncier est plus particulièrement spécialisé dans
l’achat et la revente de terrains de construction.

Autrement dit, il achète des terrains vagues et les aménage en vue d’y apporter toutes les
infrastructures nécessaires pour ajouter des constructions immobilières. Ces infrastructures
peuvent être par exemple des rues ou des égouts. Par la suite, il revend ces terrains aménagés
soit en parcelles, soit dans leur totalité, afin que soient construits des propriétés
immobilières.

L’expertise du promoteur foncier doit être assez vaste. Il doit tout d’abord avoir une très
bonne connaissance du marché foncier disponible, en ayant également une bonne
compréhension de l’offre et de la demande. Ce sont ces données-là qui lui permettront de
pouvoir juger de la viabilité d’un projet de construction.

Il doit également connaître les possibilités de financement qui s’offrent à lui pour assurer les
charges inhérentes à la mise en place d’un tel projet.

Pour finir, c’est également lui qui s’occupe de toutes les démarches administratives. Il doit
donc être informé de tous les changements législatifs qui peuvent apparaître sur le marché
afin de pouvoir fournir les documents nécessaires aux autorités.
Le métier de promoteur immobilier
Le promoteur immobilier a un rôle qui se rapproche un petit peu de celui du promoteur
foncier, sauf que l’objet de la promotion n’est pas exactement le même.

Quand un promoteur foncier cherche à revendre un terrain aménagé, le promoteur

immobilier se charge lui de faire la promotion des bâtiments construits sur ce terrain.

Le promoteur immobilier complète donc la tâche du promoteur foncier. Ce dernier vend

au promoteur immobilier un terrain aménagé, afin qu’il puisse y construire des bâtiments
neufs, dans le but de les revendre.

Les compétences qu’il doit avoir sont sensiblement les mêmes que pour le promoteur foncier,
sauf qu’elles ne touchent pas exactement le même produit (terrain contre bâtiment).

Le promoteur immobilier doit avoir une profonde connaissance du marché immobilier,

c’est-à-dire de l’offre et de la demande. Il pourra ainsi lui aussi juger de la viabilité du projet
immobilier avant de pouvoir choisir le terrain sur lequel il souhaite effectuer ses
constructions.

Les possibilités de financement du projet doivent également être connues du promoteur

immobilier. C’est à lui que revient la tâche d’acquisition du terrain.

Il est également responsable de toutes les démarches administratives à effectuer, et donc

des changements législatifs qui pourraient intervenir.

FINANCEMENT DE PROJET IMMOBILIER : CREDIT FONCIER OU PRÊT

BANCAIRE ???

La question est très souvent posée lorsqu’un particulier ou une entreprise a en projet une
construction onéreuse ou un investissement à double pan (construction & équipement par
exemple). Parmi les sources du financement complémentaire que pourrait nécessiter le projet,
figure en bonne place le Crédit Foncier du Cameroun (CFC) et la banque d’investissement. Le
choix de s’adresser à l’une ou l’autre des institutions financières se fera au vu des conditions
que présente chacune d’elles.

Le CFC, société à capital public, propose divers produits concourant à l’acquisition de biens
immobiliers. Dans cette grille, l’on retrouve :

 Le prêt classique (adapté aux salariés camerounais et à la diaspora) ;

 Le prêt promo foncier (adapté aux projets de promotion immobilières) ;
 Le prêt foncier locatif (adapté aux projets de mise en location de logements) ;
 Le compte épargne logement (adapté aux épargnants) ;
  Le prêt aux collectivités territoriales décentralisées (adapté aux projets de
logements et équipements communautaires).

Les prêts sus cités sont destinés dans leur ensemble à :

 L’achat de terrain à bâtir ;

 L’achat de terrain à bâtir et construction ;
 La construction de logement ;
 L’acquisition de logement existant ;
 L’acquisition de logement existant et travaux ;
 Des travaux de finition et/ou travaux d’amélioration ;
 Rachat de créance immobilière
 Rachat de créance immobilière et travaux.

Le CFC présente des taux d’intérêts allant de 1% à 7% et un remboursement se faisant sur des
durées allant jusqu’à 25 ans pour personnes physiques et 30 ans pour personnes morales, avec
un différé de 3 à 36 mois pour les personnes physiques et 30 à 36 mois pour des personnes
morales. Le déséquilibre de chiffres entre ces 2 entités prend en compte le fait que les
personnes morales ont la possibilité d’avoir des prêts plus consistants que celles physiques.
Ainsi les prêts sont plafonnés à 250 millions de Fcfa pour les personnes physiques et 500
millions de Fcfa pour les personnes morales, soit 2 fois plus.

        Le CFC se voulant en accord avec la réglementation en vigueur en matière de

construction, s’assurera de la conformité de vos acquis avant l’octroi d’un prêt. De ce fait, il
vous sera demandé des éléments tels que :

 Pièces relatives à l’emprunteur :

 Copie CNI
 Extrait du casier judiciaire
 Références bancaires
 Relevé de compte
 Curriculum Vitae
 Copie certifiée de la carte de contribuable (pour personnes morales)
 Attestation notariée de libération intégrale de capital social (pour personnes morales)
 Attestation de non faillite (pour personnes morales)
 ...
  Pièces relatives au projet :
 Le titre foncier du site d’implantation ;
 Un certificat d’urbanisme ;
 Un permis de construire ;
 Plans du projet, devis planning d’exécution des travaux
 ...
 Pièces relatives aux partenaires (Architectes – Entrepreneurs)
 Adresse exacte et plan de localisation des bureaux ;
 Références d’une expérience professionnelle ;
 Extrait de registre de commerce ;
 Copie certifiée d’attestation d’immatriculation à la CNPS ;
 Curriculum Vitae ;
 Contrat d’exécution des travaux ;
 ...

En plus de ces documents écrits il vous sera demandé un apport personnel compris entre 0%
et 20% du montant désiré.

Vous comprendrez aisément que tous ces aspects sont de nature à décourager ceux n’ayant
pas suffisamment de moyens financiers pour introduire la procédure d’obtention du produit
souhaité après du CFC. Beaucoup s’en remettrons aux institutions bancaires qui quant à elle
n’en demandent pas tant, juste un dossier composé de :

 Une demande manuscrite ;

 Copie CNI ;
 Extrait du casier judiciaire ;
 Références bancaires (dans la banque sollicitée) ;
 Le titre foncier du site d’implantation ;
 Souscription à une Assurance Invalidité-Décès (AID) en cas de crédit de long terme ;
 Hypothèque ferme de 1er rang sur le titre foncier.

Si les critères de sélection sont satisfaisants, vous serez crédité d’un montant à la hauteur de
votre garantie, mais les taux d’intérêt sont de l’ordre de 7% à 13% selon la banque choisie.
Les délais de remboursement du prêt bancaire se voient aussi être moins flexibles et plus
contraignants. Il vous sera donc conseillé, dans le cas présent, de faire une bonne étude de
rentabilité.
        En définitive, le CFC offre de nombreux avantages favorables à l’acquisition d’un bien
immobilier, nonobstant les contraintes d’ordre administratif et financier évoquées dans notre
présentation. Ces contraintes ne sont néanmoins pas faites pour vous « compliquer la tâche »
mais plutôt d’assurer votre conformité en matière d’immobilier.

AWAD

Références :

 https://www.creditfoncier.cm/fr/nos-produits.html
 Banque mondiale. Avril 2020. « Financement du logement au Cameroun, vers un
logement abordable pour
tous. ». http://documents1.worldbank.org/curated/en/358971591000376962/pdf/
Financement-du-Logement-au-Cameroun-Vers-un-Logement-Abordable-pour-
Tous.pdf

Diaspora Cameroun : comment obtenir un

crédit immobilier ?
Généralement, les camerounais de la diaspora rencontrent de nombreuses
difficultés dans la réalisation d’un projet immobilier au Cameroun. Pour
s’assurer de la réussite du projet, ils sont souvent contraints de se déplacer
au Cameroun. Pour éviter les arnaques, vous devez être présent pour réaliser
les procédures administratives : d’acquisition de terrain, d’obtention de titre
foncier ou du permis de construire, de dépôt du dossier pour obtention d’un
prêt auprès d’une institution financière au Cameroun. Obtenir un
financement pour son projet immobilier au Cameroun, peut donc
s’avérer complexe lorsque l’on vit à l’étranger.

Passer par les représentations internationales du Crédit Foncier du

Cameroun
Le Crédit Foncier du Cameroun (CFC) est le principal acteur du crédit
immobilier au Cameroun. Depuis 2016, il dispose de plusieurs représentations
à l’étranger. En effet, le CFC a conclu des conventions de partenariat avec :
ARCHI-PAT basé à Strasbourg (France) et CamerHouse sis à Montréal
(Canada). Par conséquent, le Crédit Foncier du Cameroun peut offrir à la
diaspora la possibilité d’accéder à son offre de services. De plus, ces
sociétés partenaires proposent également un accompagnement complet
tout au long de votre projet immobilier.

Les offres bancaires dédiées à la diaspora

Vous pouvez également ouvrir un compte bancaire dans une banque
camerounaise. Certaines banques comme UBA Cameroun, Société
Générale, CBC Cameroun proposent notamment des offres spécifiques à la
Diaspora Camerounaise. Par la suite, vous pourrez faire une demande de
crédit immobilier à condition de justifier d’un revenu.

Si vous souhaitez lancer votre projet immobilier au Cameroun, n’hésitez donc

pas à vous rapprocher de ces acteurs pour obtenir un crédit immobilier.

SOURCES : https://fintalk-mag.com/2020/04/22/diaspora-cameroun-comment-obtenir-un-credit-
immobilier/