Dfeinition

-La promotion immobilière est une activité économique qui produit des biens immobiliers
destinés à être vendus à des acquéreurs. Ces biens immobiliers peuvent être de différentes
catégories, comme le logement, l’immobilier d’entreprise, ou l’immobilier de loisirs. Le
promoteur immobilier prend l’initiative de la réalisation et de la commercialisation d’un
programme immobilier sur un terrain et un site uniques

Comprendre la promotion immobilière :

définition, fonctionnement, rôle…
La promotion immobilière est une activité qui s’est développée en France après les années 50. Durant
cette période, les villes ont connu une explosion démographique. La demande pour des logements a
très rapidement augmenté, et grâce à l’augmentation du niveau de vie et l’ouverture au crédit bancaire
simplifié, de nombreux particuliers ont pu accéder à la propriété. En 2017, la promotion immobilière a
généré environ 4,31 milliards d’euros de chiffre d’affaires. Aujourd’hui, nous nous intéressons de plus
près à cette activité. Définition, fonctionnement, rôle… Voyons ensemble tout ce qu’il y a à savoir
autour de la promotion immobilière.

Qu’est-ce que la promotion immobilière ?

La promotion immobilière, selon la définition établie, est une activité économique qui consiste
à produire des biens immobiliers destinés à être vendus à des acquéreurs, afin que ces derniers
les occupent ou les mettent en location, en s’assurant de leur exploitation et en les gardant au sein de
leur patrimoine. Ainsi, toute entreprise dont l’activité principale est la réalisation d’opérations
immobilières est considérée comme une entreprise de promotion immobilière. Ces opérations peuvent
concerner toutes sortes de biens immobiliers :
o Des logements, qui représentent 80% des biens produits par la promotion immobilière. Parmi ces
logements, on compte environ 85% d’immeubles résidentiels.
o Des bureaux.
o Des locaux commerciaux et industriels.
o Des résidences avec services, comme les maisons de retraite ou certaines résidences
étudiantes.
o Des résidences de tourisme.
o Des infrastructures destinées aux loisirs.
o Des opérations d’aménagement et de lotissements.
En quoi consistent concrètement ces opérations ? Le champ d’action de la promotion immobilière est
en fait, très large. Une opération conduit à la réalisation et à la commercialisation d’un programme
immobilier. Un acte de promotion immobilière regroupe ainsi l’ensemble des moyens et des actes mis
en œuvre pour créer un bien sur un site préalablement maitrisé, dans le but de faire accéder le client à
sa propriété.

Le métier de promoteur immobilier

Si par exemple on vous propose de faire appel à un promoteur constructeur à Annecy, qu’est-ce que
cela signifie ? Le métier de promoteur immobilier, consiste à vendre un bien immobilier à un client,
tout en étant à l’initiative de sa réalisation. Lorsque l’on parle de promoteur immobilier, nous
désignons à la fois un individu et une personne morale, donc une société composée de plusieurs
associées. Donc, lorsque vous entrez en contact avec un promoteur à Annecy, votre objectif est
d’investir dans un projet immobilier au sein de la commune, en déléguant l’ensemble de l’opération à
des professionnels qualifiés.
Le promoteur immobilier a un statut particulier, qui lui confère des attributions multiples. En effet, il agit
comme un véritable maître d’orchestre, pour coordonner les actions des différents intervenants. Car
oui, le promoteur immobilier ne peut pas agir seul. La promotion immobilière réunit au moins 3 grands
domaines : la conception, la construction et la promotion. Chacun de ces domaines fait intervenir de
nombreux professionnels aux différentes spécificités : architectes, opérateurs fonciers,
aménageurs, collectivités locales, bureaux d’études, juristes, fiscalistes, économistes, assureurs,
établissements bancaires, investisseurs, etc. Les promoteurs immobiliers les plus développés
réunissent dans leur société la majorité des professionnels nécessaires au bon déroulement de
l’activité. D’ailleurs, comment se déroule-t-elle ?
Déroulement d’une opération de promotion immobilière
Le promoteur doit assurer l’ensemble des étapes d’une opération de promotion immobilière. Nous
parlons principalement d’immobilier neuf, mais la promotion immobilière concerne également la
rénovation.
Etape 1 : recherche foncière et étude de faisabilité
Une opération de promotion immobilière commence systématiquement par la recherche du terrain
adapté au projet. Une fois le terrain identifié, il faut réaliser une étude de faisabilité. C’est donc au tour
de l’architecte d’intervenir : il se charge de vérifier si le terrain est conforme au Plan Local
d’Urbanisme et s’occupe des démarches nécessaires à l’obtention d’un permis de construire.

Etape 2 : financement
Une fois que l’architecte a déterminé la surface constructible et les autres paramètres relatifs au
terrain, le promoteur immobilier doit estimer les coûts des travaux et trouver l’apport financier
nécessaire. Ce dernier doit couvrir les premiers engagements avant toute recette commerciale et
pallier les imprévus pouvant entraver l’équilibre du projet.
Le promoteur cherche à obtenir suffisamment de réservations afin de prouver la viabilité du projet au
regard des établissements bancaires. Ainsi, il doit présenter des fonds propres afin de constituer
l’apport personnel nécessaire à l’obtention d’un prêt : entre 20 et 40% du capital de financement, la
valeur du terrain étant incluse. Pour constituer l’apport personnel, le promoteur va lancer
une campagne de communication autour de son opération afin d’attirer des investisseurs et des
acquéreurs.
L’investissement repose également sur la vente sur plan, aussi appelée vente en l’état de futur
achèvement (VEFA). Notez que la VEFA est quasiment le seul système utilisé, car il permet de
solliciter le client acquéreur pour des appels de fonds émis en fonction de l’avancement de la
construction. En effet, ce dernier représente généralement plus de 50% des ventes du parc immobilier
de logements. Le promoteur immobilier est ainsi dans l’obligation d’obtenir une GFA (garantie
financière d’achèvement).

Etape 3 : construction
La phase de construction commence dès lors que les fonds sont réunis. Le promoteur lance un appel
d’offres dans le but de trouver des entreprises disponibles. Soit, les travaux sont découpés en
plusieurs lots (charpente, gros œuvre, plomberie, électricité, etc.), soit ils sont tous confiés à une
entreprise générale.

Etape 4 : livraison
Lorsque le chantier est terminé, le promoteur immobilier s’assure du bon achèvement des travaux. Le
bien livré doit correspondre aux termes énoncés dans le contrat liant le promoteur et l’acquéreur.

Réglementations
La promotion immobilière en tant qu’activité n’est pas juridiquement définie. Le Code civil définit les
attributions d’un promoteur immobilier dans l’article 1831-1. Le contrat de promotion immobilière est
un mandat, permettant à une personne de déléguer la construction d’un ouvrage immobilier à une
autre. Le promoteur immobilier s’engage donc auprès de son client selon les termes définis dans le
mandat. Bien sûr, il existe des garanties juridiques, financières et techniques pour protéger le client
en cas de non-respect par le promoteur de son engagement.
La loi du 3 janvier 1967 encadre la vente d’immeuble à construire et la loi du 16 juillet 1971
réglemente les opérations réalisées par les sociétés de construction, les promoteurs immobiliers
prenant généralement le titre de société civile de vente. La loi du 4 janvier 1978 encadre la
responsabilité et l’assurance dans le domaine de la construction :
La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier
un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme
ou en l’état futur d’achèvement selon PUBLIÉE LE 12 AVRIL 2022PAR
CICV-MAG

-La promotion immobilière est une activité qui consiste à produire des

biens immobiliers destinés à être vendus à des acquéreurs qui pourront, au
choix, les occuper ou en assurer l’exploitation.
Logements collectifs ou individuels, commerces, bureaux, locaux
industriels, le promoteur immobilier prend en charge la conception
d’actifs immobiliers de toutes sortes.
Il imagine les projets et chapeaute l’ensemble des opérations de
rénovation ou de construction jusqu’à la livraison.

-LES GRANDES ÉTAPES D’UNE OPÉRATION IMMOBILIÈRE

Le promoteur immobilier assume l’entière responsabilité du projet qu’il

entreprend. En tant qu’acquéreur du bien initial, il gère tous les aspects
financiers, administratifs, techniques et commerciaux de l’opération.
Polyvalent, le promoteur se doit d’être compétent en termes de
financement, architecture, droit, publicité, etc. Il remplit des missions
extrêmement variées tout au long du processus de construction et de
commercialisation de son projet.
1La recherche foncière et le montage de l’opération
Toute opération de promotion immobilière commence par la recherche du
terrain idéal sur lequel le projet pourra être réalisé. Pour cela, le promoteur
bénéficie d’un réseau de professionnels prêts à lui faire part
des opportunités à saisir.

Lorsqu’il a identifié un terrain, le promoteur s’assure que son projet est

réalisable en consultant le plan d’urbanisme local (PLU) qui définit les
règles d’occupation des sols de la commune. Ce document indique
notamment l’emprise au sol et la hauteur maximale d’une construction sur
une parcelle déterminée. Avec ces données, le promoteur peut calculer le
volume de construction qu’il pourra entreprendre et mesurer la faisabilité de
son projet.

Si vous êtes propriétaire du bien idéal, il se peut qu’un promoteur vienne un

jour sonner à votre porte en vous proposant d’acheter votre maison afin de
réaliser un projet d’envergure sur votre terrain. Dans les campagnes, il
existe encore de nombreux terrains constructibles recouverts de terres
agricoles. Avec l’agrandissement des villes, les terrains périphériques et
agricoles sont, eux aussi, de plus en plus sollicités pour des projets de
construction.

Après la signature d’un précontrat (souvent, une promesse unilatérale de

vente) avec le propriétaire, le promoteur fait appel à un architecte afin de
concevoir les plans. Dans le même temps, il démarche les banques et des
investisseurs afin de trouver le financement nécessaire au lancement de
l’opération.

2La commercialisation
La commercialisation est une étape cruciale dans une opération de
promotion immobilière, notamment pour les projets de construction de
logements. En effet, le promoteur doit obtenir un nombre suffisant de
réservations (généralement entre 30 % et 40 %) afin de prouver la viabilité
de son opération à la banque. C’est une condition nécessaire à l’obtention
du prêt qui lui permettra de financer le projet.

Pour cela, il va lancer une campagne de communication autour de son

opération afin d’attirer un maximum d’acquéreurs et d’investisseurs.
Prospectus, panneaux publicitaires, ou encore marketing digital, le but est
de faire connaitre le projet au plus grand nombre. Les nouvelles
technologies telles que la modélisation en 3D offrent, par ailleurs, une
approche novatrice et permettent aux potentiels acheteurs de se projeter
plus facilement dans leur futur logement.

Ainsi, la vente en état futur d’achèvement (VEFA), également appelée

“vente sur plans”représente environ 50 % des ventes du parc immobilier de
logements. Le promoteur est l’interlocuteur principal de ses clients dès la
phase de réservation, jusqu’à la remise des clés. Il assurera ensuite le suivi
jusqu’à l’échéance des diverses garanties.

3La construction de l’opération

Une fois les fonds réunis, la phase de construction peut commencer. Le
promoteur lance des appels d’offres afin de trouver des entreprises
disponibles pour la réalisation des travaux. Généralement, les travaux sont
découpés en lots séparés et chaque entreprise s’occupe d’un poste précis
(charpente, gros œuvre, plomberie, etc.), mais il arrive que le promoteur
engage une entreprise générale qui gère la totalité du chantier.

Le rôle du promoteur immobilier lors de la phase de construction est

d’assurer le suivi des travaux et de gérer les imprévus afin que le chantier
ne prenne pas de retard. Le tout, en respectant bien entendu, le budget
défini à la base.

4La livraison et le suivi des garanties

Une fois le chantier terminé, le promoteur vérifie le bon achèvement des
travaux. Lors de sa visite de fin de chantier, il s’assure que le bien livré
correspond en tout point à ce qui avait été commandé. Après la réception
des travaux, le promoteur peut organiser la livraison des lots aux
acquéreurs.

La date de réception des travaux marque le point de départ des garanties

obligatoires : la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon
fonctionnement et la garantie décennale.

LES TYPES DE BIENS RECHERCHÉS ET L’ACTIVITÉ DU

PROMOTEUR IMMOBILIER
En tant qu’expert de montage d’opérations immobilières, le promoteur sait
s’adapter à de nombreuses situations. Il est donc prêt à acquérir différents
types de bien pour mener à bien son projet :

Des terrains nus à bâtir

Des maisons avec du terrain pour opérer des divisions

Des biens à démolir pour pouvoir reconstruire

Des immeubles à rénover ou à transformer

La priorité n°1 étant que le budget prévu initialement puisse être respecté,
le promoteur réalise des études approfondies afin de s’assurer de la
faisabilité du projet avant de lancer les travaux (études de sol, notamment).

1Les
types d’espaces réalisés par un promoteur
immobilier
L’activité du promoteur consiste à créer des parcs immobiliers. Ceux-ci
peuvent avoir différentes fonctions : logements, résidences de tourisme,
infrastructures destinées aux loisirs, résidences de services, résidences
d’exploitation, bureaux, locaux commerciaux et industriels, opérations
d’aménagement et lotissements.

2Une activité très encadrée

Bien qu’elle soit relativement récente, l’activité de promotion immobilière est
très encadrée. Il existe différents textes de loi qui réglementent la
profession, particulièrement en ce qui concerne la construction de biens
d’habitation. La loi du 4 janvier 1978 a notamment rendu l’assurance
dommages ouvrage et la garantie décennale obligatoire afin de protéger les
acquéreurs de toute malfaçon. Il existe également différents types de
contrats, encadrés par la loi, qui peuvent lier un client et un promoteur, les
deux plus courants sont le contrat de promotion immobilière (CPI) et le
contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

3Les partenaires du promoteur

 Le promoteur immobilier est un coordinateur hors pair. Il assure la cohésion
de l’ensemble des intervenants tout au long de son opération : architectes,
notaires, services d’urbanisme, banquiers, chefs de chantier, clients, etc.
En moyenne, il entre en contact avec une vingtaine de corps de métier
différents pour un projet.
LES FACTEURS CLÉS DE LA RÉUSSITE D’UNE OPÉRATION DE
PROMOTION IMMOBILIÈRE.

La promotion immobilière est donc une activité complexe qui

demande des compétences pointues et variées. Pour que son
opération soit une réussite, le promoteur doit veiller à :

 Imaginer un projet réaliste ;

 Choisir le bon terrain (emplacement, topographie, servitudes,
Contraintes techniques, etc.) ;
 Assurer une commercialisation rapide des lots ;
 S’entourer d’entreprises de construction efficaces.

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