Introduction

Le secteur de l'habitat et de la promotion immobilière occupe une position stratégique

au sein des économies nationales et représente l'un des secteurs les plus dynamiques au
Maroc. Il offre d'importantes perspectives d'activité durable, stimulant d'autres secteurs de
l'économie tout en générant d'importantes opportunités d'emploi.

Dans un passé récent, en raison du faible taux d'urbanisation et d'une croissance

démographique soutenue, le Maroc a été contraint d'adopter une politique habitation efficace.
Cette nécessité a ensuite évolué avec les changements démographiques et urbanistiques,
accompagnée d'une volonté marquée des autorités publiques de maîtriser et de restructurer le
secteur de l'habitat, en en faisant un levier clé du développement du pays.

Un programme étendu d'interventions gouvernementales a été mis en place pour faire

face au déficit de logements, comprenant le relogement des habitants des bidonvilles, la
réhabilitation des habitations menacées de ruine, la résorption du déficit en équipements, ainsi
que la diversification et l'intensification de l'offre en logements pour satisfaire les besoins de
différentes classes sociales.

Dans cette optique, le Maroc a également adopté des réformes juridiques, comptables
et fiscales, avec l'instauration de lois telles que la Loi sur la Vente en État Futur
d'Achèvement (VEFA) et la Loi sur la Copropriété. De plus, un plan comptable spécifique au
secteur immobilier (PCSI) a été établi, accompagné de mesures fiscales incitatives destinées à
encourager les promoteurs immobiliers à investir davantage.

Le secteur immobilier présente des particularités telles que la diversité des

intervenants dans la réalisation des projets, l'importance des capitaux investis, la ponctualité
des programmes immobiliers et la durée du cycle de construction. Lors de missions d'audit
comptable et financier d'une entreprise de promotion immobilière, l'auditeur doit maîtriser les
principales caractéristiques juridiques, fiscales et comptables de ce secteur, tout en identifiant
les risques associés.
 I- Particularités du secteur immobilier marocain

- Aspect juridique
L’article 30 chapitre III du CGI (Code général des impôts) de l’année 2014 qualifie le
promoteur immobilier comme étant « toute personne qui procède ou fait procéder à
l’édification d’un ou de plusieurs immeubles en vue de les vendre en totalité ou en partie ».
L’article 60 du projet de loi-cadre de 1970 répute promoteur immobilier « toute personne
physique ou morale, agréée par l’autorité gouvernementale chargée de l’habitat et de
l’urbanisme, et qui accomplit de manière professionnelle, les opérations de conceptions,
d’organisation et de gestion juridique, financière, administrative, technique, commerciale, en
vue de la construction d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier ».

- Aspect économique

Comme dans tous les domaines d'activité, le secteur immobilier se distingue par des
caractéristiques économiques spécifiques. Ces particularités découlent de l'absence de normes
uniformes, de la présence d'incertitudes dans la réalisation des travaux et de la durée des
chantiers. Une première partie de ce document fournira une présentation des métiers du
bâtiment, suivie d'une synthèse du développement des particularités économiques dans cette
section.

Le secteur du bâtiment et travaux publics compte 22 sous-secteurs fixés par l’arrêté du

ministre de l’équipement n° 1944-01 du 19 Octobre 2001 :

- Terrassements ;

- Travaux routiers ;

- Assainissement conduite- canaux ;

- Fondations spéciales- injections- sondages et forage

- Construction de bâtiment ;

- Travaux maritimes et fluviaux ;

- Menuiserie ;

- Plomberie- chauffage- climatisation ;

- Equipement hydromécanique- traitement d’eau potable- automatisme ;

- Electricité ;

- Courant faible traitement acoustique et audio-visuel ;

- Peinture- vitrerie ;

- Etanchéité- isolation ;

- Revêtements ;

- Plâtrerie- faux plafonds ;

- Monte-charges – ascenseurs ;

- Isolation frigorifique et construction de chambres froides ;

- Installation de cuisines et buanderies ;

- Signalisation et équipements de route ;

- Aménagement d’espaces verts et jardins ;

- Travaux artisanaux de bâtiment.

- Construction d’ouvrages d’art.

- Particularités et Avantages Fiscaux dans le Secteur Immobilier

Imposition à l'Impôt sur les Sociétés (IS):

Les opérations menées par les entreprises de promotion immobilière sont soumises aux règles
standard lors de la vente onéreuse des biens immobiliers construits ou commandés par
l'entreprise pour son propre compte. Le taux d'imposition applicable est fixé à 30%1.

Toutefois, des avantages fiscaux spécifiques ont été instaurés, notamment pour les logements
à faible valeur immobilière2. Les promoteurs immobiliers, qu'ils soient des personnes morales
ou des personnes physiques relevant du régime du résultat net réel, bénéficient d'une
exonération fiscale sur les actes, activités et revenus liés à la réalisation de logements à faible
valeur immobilière. Ces logements, définis ultérieurement, sont principalement destinés à la
prévention et à la lutte contre l'habitat insalubre. Cette exonération s'étend aux impôts tels que
l'Impôt sur les Sociétés, l'Impôt sur le Revenu, la Taxe sur la Valeur Ajoutée, ainsi que les

droits d'enregistrement.
Les caractéristiques des comptes :

A. Cycle ventes-clients
B. Cycle achats-fournisseurs
C. Cycle Stock
D. Cycle des immobilisations
- Pour le Cycle ventes-clients :
 Maîtrise des opérations
a. Tarification des ventes

Il s'agit des tarifs appliqués lors de la vente des différentes unités, ces tarifs étant établis et validés
par la direction générale en fonction de la situation du marché. La mise à jour fréquente de la
grille des prix de vente n'est pas toujours un indicateur positif.

b. Évaluation du chiffre d'affaires :

Le chiffre d'affaires à confirmer correspond aux ventes enregistrées sur la base des contrats
définitifs signés avec les clients. La méthode comptable préconisée dans la pratique est la
méthode d'achèvement des travaux. Un relevé des ventes effectuées au cours de l'exercice, visé
par le notaire, serait un élément essentiel pour la validation du chiffre d'affaires de l'exercice. La
circularisation du notaire responsable des formalités liées aux ventes est cruciale à cette étape. Un
rapprochement supplémentaire entre le grand livre des ventes et l'état de règlement de la
copropriété vise à garantir la réalité des ventes enregistrées.

- Pour Cycle Stock :

Stock
 Compréhension des Opérations

Le cycle des stocks revêt une importance cruciale car il a un impact direct sur l'évaluation des
résultats, un élément essentiel que l'auditeur doit analyser.

A. Éléments du Coût de Revient

Le coût de revient d'un programme immobilier englobe les composantes suivantes :
Le terrain et les frais accessoires ;
Les travaux de voiries et réseaux divers (V.R.D) ;
Les travaux de construction ;Charges diverses liées à la construction, telles que les honoraires,
les assurances, les frais financiers, les frais de publicité, les honoraires de gestion, ainsi que
divers autres frais accessoires.

b. Modes de Répartition des Charges Directes

Lorsque les programmes sont réalisés par phases, il est nécessaire de répartir les charges
directes afin de déterminer le coût de revient par phase et par unité. Cependant, cette
répartition n'est pas toujours réalisable, ce qui soulève la question du choix de la clé de
répartition pour les charges directes et communes. Diverses clés, telles que la surface (terrain,
habitable), peuvent être utilisées, et l'auditeur, bien qu'il ne participe pas au choix de ces clés,
doit vérifier leur pertinence et leur cohérence.

c. Modes de Répartition des Charges Indirectes

Selon le Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI), les charges directes d'un projet
spécifique sont imputées dans les comptes de stocks au cours de l'exercice, tandis que les
charges indirectes (gestion interne de l'entreprise, charges financières...) ne sont imputées aux
stocks qu'à la clôture de l'exercice. En l'absence d'une comptabilité analytique, ces frais
généraux peuvent être imputés aux stocks sous forme d'une commission d'intervention
calculée de manière forfaitaire. La répartition des charges indirectes peut également utiliser
les mêmes clés que celles utilisées pour les charges directes.

c. Provisions pour Dépréciation

En raison des fluctuations du marché immobilier et des risques potentiels de vente difficile
pour certaines phases de programmes, il est essentiel, à la clôture de chaque exercice, de
comparer le coût de revient avec le prix de vente net attendu (défini par la grille des prix),
déduction faite des frais de commercialisation et des taxes. Toute insuffisance de ce prix de
vente net par rapport au coût de revient doit faire l'objet d'une provision pour dépréciation. Il
est important de noter que la grille des prix de vente doit refléter la réalité du marché local et
des perspectives de vente.
De plus, la révision budgétaire d'un programme permet de mettre en lumière sa rentabilité. En
cas de déficit, une provision pour dépréciation doit être constituée. Les règles de
comptabilisation des provisions pour dépréciation, dictées par les textes comptables et fiscaux,
nécessitent une attention particulière de la part de l'auditeur. La provision doit être répartie
entre une première partie, destinée à la dépréciation des charges déjà enregistrées en stock, et
une autre partie, enregistrée comme provision pour risque au passif du bilan.