Introduction Générale

Application de l’Approche d’Audit « Business Risk » Aux Sociétés de Promotion Immobilière en Tunisie
Introduction Générale
Au cours des dernières années, le secteur de la promotion immobilière en

Tunisie offre aux investisseurs un grand potentiel de croissance et de rentabilité.
L’importance du logement, comme gage de sécurité pour les ménages génère une
demande accrue de ce produit. Différents acteurs économiques participent au
développement de ce secteur. Les établissements de crédits conçoivent plusieurs
offres d’épargnes logement au profit des citoyens et allouent une masse important de
leurs crédits pour financer ces opérateurs.
Grâce aux incitations d’ordre bancaires et fiscales actuellement en vigueur,
l’investisseur Tunisien se trouve censé d’accéder à un tel secteur en pleine expansion
et à marge assez élevé.
L’évolution de la législation régissant la matière est passée d’un secteur à
prépondérance étatique à une activité ouverte aux opérateurs privés ce qui a aboutit à
un paysage d’intervenants diversifiés dans le domaine. De même, les offres en la
matière sont passées de la simple édification de bâtiments en vue de la vente à
d’autres attributions dont notamment :
• La construction en vue de la location ;

• Le lotissent des terrains destinés à l’habitation ;
• La rénovation et la réhabilitation d’anciens locaux ;
• La construction des complexes commerciaux et professionnels ; et
• L’aménagement des zones touristiques et industrielles.
Face à une telle métamorphose et la multiplicité de l’offre, une information

financière fiable et pertinente demeure le seul gage et le souci des différents
intervenants et preneurs de décisions dont notamment les actionnaires et les bailleurs
de fonds, ce qui met en relief le rôle d’un professionnel qualifié en vue combler ce
souci.
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En Tunisie, les experts comptables jouent un rôle prépondérant dans

l’accompagnement des promoteurs immobiliers, et ce sur différents volets dont
notamment :
• La constitution des sociétés ;
• L’assistance comptable et fiscale ;
• Le contrôle de gestion ;
• Les activités de conseil ; et
• L’audit et le commissariat aux comptes.
Ce dernier volet sera abordé dans le cadre de ce mémoire, et plus
spécifiquement le commissariat aux comptes. En effet, à travers cette mission de
contrôle légale des comptes, une assurance élevée est accordée au caractère régulier
et sincère des états financiers produits par les promoteurs immobiliers. De même,
connus pour longtemps en tant que secteurs manquant de transparence, la
certification des comptes des sociétés de promotion immobilière et d’une façon
générale de celles opérant dans le domaine de bâtiment et de travaux publics donne
une certaine crédibilité aux informations diffusées par ces entités au moment de la
prise de décisions financières.
En vue de mettre en relief les principales caractéristiques du secteur de la
promotion immobilière et les particularités de la mission de commissariat aux
comptes, ce mémoire se fixera comme objectif de répondre aux questions suivantes :
- Quelles sont les particularités réglementaires, juridiques, fiscales et comptables
du secteur de la promotion immobilière en Tunisie ?
- Quelles sont les procédures d’audit à mettre en œuvre lors de la phase de prise
de connaissance pour assurer une identification et une évaluation adéquate des
risques aux quels est exposée la société ?
- Quelles sont les diligences permettant d’identifier les risques résiduels qui ne
sont pas couverts par le processus de gestion des risques mis en place par la
direction et qui sollicitent la mise en œuvre de procédures d’audit complémentaires
par l’auditeur ?
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- Quelles sont les réponses globales et celles spécifiques de l’auditeur aux

risques identifiés pour assurer la collecte d’éléments probants suffisants et
appropriés en la circonstance pour fonder son opinion sur la régularité et la
sincérité des comptes sociaux ?
Sur le plan pratique, le commissaire aux comptes d’une société de promotion
immobilière est confrontée à une activité complexe et est tenu d’émettre son avis sur
une réalité mouvante, incertaine et techniquement délicate compte tenu des
particularités organisationnelles à appréhender. Elle présente de même les
caractéristiques suivantes :
- une maitrise qui n’est pas aisée par une personne externe au secteur ;
- un cycle de production long s’étalement habituellement sur plus d’un exercice
comptable ;
- des intervenants divers et hétérogènes tout au long du déroulement de
l’opération de promotion immobilière depuis l’acquisition de la réserve
foncière jusqu'à la commercialisation ; et
- des particularités comptables, fiscales et juridiques spécifiques à l’activité à
appréhender par le commissaire aux comptes.
Dans le cadre de la démarche usuelle d’audit, le commissaire aux comptes
débute sa mission par la planification, l’identification des zones de risques résiduels
non couverts par le processus de gestion des risques mis en place par la direction en
vue d’y répondre. La dernière phase consiste en l’achèvement et la rédaction du
rapport de commissariat aux comptes relative à la période.
L’objet de ce mémoire sera principalement de proposer aux professionnels une
démarche à adopter par le commissaire aux comptes compte tenu des risques
spécifiques au secteur. A cet effet, la démarche qui sera décrite dans la suite de ce
mémoire ne prétend pas être exhaustive en la matière mais couvrir les principaux
risques afférents à l’activité centrale de la promotion immobilière.
Sur cette base, ce mémoire a été scindé en deux parties, que nous présentons
comme suit :
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- la première sera consacrée au diagnostic général de l’activité en Tunisie ayant

trait à l’état des lieux et les particularités comptables, juridiques et fiscales,
pour passer à l’identification et l’évaluation des risques d’anomalies
significatives aux quels une entité du secteur peut être exposée ;
- La seconde sera dédiée à la présentation des réponses globales et celles
spécifiques formulées par le commissaire aux comptes dans la conduite de sa
mission et des procédures d’audit complémentaires avant l’expression de
l’opinion.
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Première partie: Le secteur de la promotion immobilière en Tunisie :

les particularités et les risques spécifiques
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Introduction de la première partie

Comparativement à tout autre secteur d’activité, la promotion immobilière est
une activité qui est caractérisée par son propre environnement général et ses propres
acteurs intervenants pour exercer le métier.
De même, ce secteur présente ses propres particularités économiques et
financières ayant trait notamment à la longueur du cycle d’exploitation et le besoin
important en fonds pour financier les programmes exécutés.
Ces données sectorielles sont affectées de plus par des particularités
comptables fiscales et juridiques qui sous tendent l’établissement des états financiers
d’une société de promotion immobilière et qui marquent son accomplissement de ses
devoirs fiscaux en tant que contribuable et ses rapports avec les tiers lors de la
conclusion des transactions de ventes d’immeubles en l’état futur d’achèvement.
A travers ces particularités, le commissaire aux comptes d’une société de
promotion immobilière est amené à appréhender lors de la phase de prise de
connaissance de l’entité soumise à son contrôle l’environnement y afférent y compris
son contrôle interne et les risques aux quelles la firme est exposée.
A travers cette appréhension, il fixera en conséquence son programme de
mission respectivement lors de la phase intérimaire relative à l’évaluation des
systèmes de contrôle interne omniprésents au niveau de l’entité et la phase des
travaux finaux relative à la validation des comptes sociaux.
De même, et en application des nouvelles normes internationales d’audit, le
commissaire aux comptes est tenu d’évaluer dans sa démarche le processus de
gestion des risques mis en place par la direction.
Il identifie à l’issu de cette appréciation les risques résiduels qui ne sont pas
couverts par le dit processus et qui sont de nature à être à l’origine d’anomalies
significatives au niveau des états financiers et communique les conséquences de son
évaluation préliminaire aux membres composant la direction et le gouvernement
d’entreprises à travers un document de synthèse intitulé « management letter ».
Donc, la première partie de ce mémoire sera scindée essentiellement en trois
chapitres clés à savoir :
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- Le diagnostic général du secteur de la promotion immobilière en Tunisie

(Chapitre 1) ;
- La connaissance de l’entité et de son environnement et l’identification des
risques (Chapitre 2) ; et
- L’évaluation des risques et les réponses de la direction (Chapitre 3).
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Chapitre I : Diagnostic général du secteur de la promotion immobilière en

Tunisie
Comme tout secteur d’activité, la promotion immobilière en Tunisie est une activité
ayant ses spécifiétés économiques et financières (Section 1). De même, elle a ses
particularités comptables, juridiques et fiscales (Section 2).
Section I : Etat des lieux du secteur
1. L’environnement général du secteur en Tunisie et ses principaux acteurs
1.1. L’environnement général du secteur en Tunisie
Le secteur de la promotion immobilière en Tunisie comme dans l’économie des
différents pays occupe un enjeu double respectivement économique et social. Ceci se
concrétise sur le plan économique par l’effet de son poids considérable dans le tissu
économique national vu la création de la valeur ajoutée et la collecte des impôts
directs et indirects dus par les redevables au profit du trésor public. Sur le plan social,
cette contribution se matérialise par la création de l’emploi et en assurant
l’épanouissement des ménages consommateurs finaux des produits commercialisés
par les promoteurs immobiliers.
Comme dans toute société contemporaine, s’approprier son propre logement demeure
toujours pour le citoyen un gage de sérénité et de bien être dans sa vie quotidienne
indépendamment de la catégorie sociale dont il relève.
Sur le plan pratique, la promotion immobilière peut être appréhendée à travers le
secteur de bâtiments et de travaux publics vu le lien naissant entre les deux activités
en termes d’intégration en amont et en aval, et leurs apports considérables au niveau
de l’infrastructure du pays.
La consultation des statistiques permet de constater que l’évolution des entreprises du
secteur privé opérant dans le domaine de construction, au titre de la période s’étalant
de l’année 2005 à 2009 en Tunisie, peut être schématisée comme suit (1) :
1
http://www.ins,nat.tn
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Figure 1 : évolution des entreprises du secteur privé

Cette évolution croissante des entreprises opérant dans le domaine de la
construction doit être fondée sur des raisons logiques la motivant. En effet, et depuis
l’indépendance de la Tunisie en 1956, l’un des principaux objectifs de
développements du pays est de doter le territoire d’une infrastructure suffisante
notamment en ce qui à trait aux bâtiments et immeubles destinés à l’habitation et
l’exercice d’activités économiques. La concrétisation d’un tel objectif se concrétise
par l’accélération du phénomène de l’urbanisation due notamment aux phénomènes
sociaux suivants :
- La croissance de la densité démographique et la concentration des citoyens
dans les grands centres du pays. Cette tendance est matérialisée par des
effectifs plus importants et la multiplication du phénomène de migrations des
populations rurales notamment en recherche d’emploi ;
- L’accroissement du besoin du produit logement par les différentes classes
sociales existantes en quête d’abris.
Au départ, construire son propre logement était une opération faisable vu que
le futur propriétaire, ayant une ambition de posséder son propre immeuble simple et
unique, répartissait les tâches entre un architecte et un modeste entrepreneur aux
meilleures des cas. La précision de la surface, de l’emplacement et des
caractéristiques de son futur foyer lui incombent compte tenu de ses exigences et de
la contrainte budgétaire.
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Toutefois, au titre des dernières décennies, et en phase avec l’augmentation

générale des prix et l’évolution des pouvoirs d’achats, construire devenait une tâche
difficile respectivement sur les plans économique et financier. De même, les volets
technique, administratif et juridique ne sont pas toujours facilement gérables par un
simple ménage n’ayant pas les connaissances requises en la matière.
Un tel besoin fait naître la nécessité d’apparition d’entités ou d’organismes
qualifiés pour la prise en charge de la tâche de bâtir au profit des demandeurs et leur
accéder aux logements dans la phase du produit fini : il s’agit donc du métier du
promoteur immobilier qui lors de son apparition a passé par différentes phases.
Le métier du promoteur immobilier a vu le jour suite à la promulgation de la
loi 74-59 du 20 Juin 1974 qui a fait l’objet de mises à jour à maintes reprises.
Elle a été abrogée et remplacée pour la première fois par la loi 77-47 du 02
Juillet 1977, puis celle 90-17 du 26 Février 1990. Les derniers amendements qu’a
connu la législation relative au secteur étaient à travers la promulgation des lois
2000-94 du 11/11/2000 et 2009-62 du 31/07/2009.
La réglementation Tunisienne relative à la promotion immobilière est venue
essentiellement clarifier le statut du promoteur immobilier, les conditions d’exercice
du métier et les relations contractuelles naissant entre les parties : l’acheteur et le
vendeur. Elle met à cet effet l’accent sur leurs droits et obligations mutuelles lors de
la transaction depuis la conclusion de la promesse de vente et jusqu'à la livraison du
bien promis et les responsabilités conséquentes des parties prenantes dans l’opération.
Le même texte a défini le promoteur immobilier au niveau de son premier
article comme étant « toute personne physique ou morale qui, en vue de la vente ou
de la location, réalise à titre habituel ou professionnel et conformément à la
réglementation en vigueur des opérations :
- De lotissement et d’aménagement des terrains destinés principalement à
l’habitat ;
- De construction ou de rénovation d’immeubles individuels, semi-collectifs ou
collectifs à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif ».
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En se référant au droit comparé à l’échelle internationale, l’article 1831-1

aliéna 1, du code civil français prévoit que le contrat de promotion immobilière
implique l’engagement pour le promoteur de faire procéder à la réalisation d’un
programme de construction d’un ou plusieurs édifices, ainsi de procéder en totalité ou
en partie par ses soins, aux opérations juridiques, administratives et financières se
rattachant au même projet.
Le même article ajoute que le promoteur immobilier a un mandat d’intérêt
commun par lequel il est dans l’obligation envers son maître d’ouvrage de procéder,
pour un prix convenu et au moyen des contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation
d’un programme de construction d’un ou plusieurs édifices ainsi que de procéder lui-
même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, totalement ou
partiellement dans le déroulement du montage juridique, administratif et financier. Ce
promoteur demeure le garant de l’extinction des obligations mises à la charge des
personnes avec les quelles il a traité pour le compte du maître d’ouvrage.
En Tunisie, l’exercice de l’activité de promoteur immobilier est soumis à
l’obtention d’un agrément auprès du ministère de l’équipement, de l’habitat et de
l’aménagement du territoire Tunisien et ce conformément aux dispositions de l’article
6 de la loi 90-17 qui prévoit que l’autorisation est accordée par la tutelle, sur avis
d’une commission consultative de promotion immobilière. La composition et le
fonctionnement de cette commission sont fixés par le décret 90-2165 du 19
Décembre 1990.
L’article 7 ajoute qu’un candidat sollicitant un agrément de promoteur
immobilier, doit jouir de ses droits civiques et politiques et n’avoir été condamné
pour agissements contraires à l’honneur ou pour abus de confiance et n’avoir pas été
frappé de faillite tout en justifiant :
- Un capital suffisant ;
- Une compétence personnelle avec l’engagement d’assurer le concours
d’hommes de l’art et d’un personnel qualifié.
Les critères de l’agrément du promoteur immobilier sont fixés par l’arrêté du
ministre de l’équipement et de l’habitat du 27 Novembre 1991 qui prévoit au niveau
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de son premier article que toute personne physique ou morale sollicitant l’accès à
l’exercice du métier doit justifier un capital minimum de 150.000 dinars entièrement
libéré en numéraire dont la libération est attestée moyennant un certificat bancaire
justifiant la disponibilité du capital avec un engagement sur l’honneur que celui-ci
sera réservé uniquement à la réalisation de projets de promotion immobilière.
L’article 2 prévoit qu’en vu de prouver que le candidat n’est pas frappé
d’aucune des interdictions énoncées à l’article 7 ci-dessus mentionné, il doit fournir à
la direction générale de l’habitat :
Pour les personnes physiques :
- Une fiche de renseignements suivant modèle établi par l’administration ;
- Un bulletin N° 3 et un certificat de non faillite datant de trois mois au plus.
Pour les personnes morales :
- Une fiche de renseignements suivant modèle établi par l’administration ;
- Un bulletin N° 3 et un certificat de non faillite du ou des gérants datant de trois
mois au plus.
En ce qui concerne la compétence personnelle, et en application des
dispositions de l’article 3 de l’arrêté ministériel, le candidat doit fournir :
- Une déclaration indiquant ses références et éventuellement son ancienneté dans
le domaine de la promotion immobilière ;
- Un engagement d’assurer le concours des hommes de l’art et d’un personnel
qualifié et le cas échéant, la liste de ses employés techniciens avec les
qualifications professionnelles de chacun d’eux.
La décision d’octroi et de retrait de l’agrément de promoteur immobilier est
prise sur avis de la commission consultative de promotion immobilière.
Le premier chapitre du décret 90-2165 fixant les attributions de la commission
prévoit au niveau de l’article premier que : « La commission consultative de
promotion immobilière est habilitée à donner son avis sur :
- Les critères d’agrément relatifs à l’exercice de la profession de promoteur
immobilier ;
- Les demandes d’agrément des promoteurs immobiliers ;
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- Les demandes de classement des investissements relatifs aux projets d’habitat à

caractère social ou prioritaire ;
- Les mesures à prendre à l’encontre des promoteurs immobiliers qui auraient
enfreint aux dispositions légales ou réglementaires de la promotion
immobilière ;
- Toutes autres questions relatives au secteur de la promotion immobilière que le
ministre chargée de l’habitat juge nécessaire de lui soumettre ».
Le second chapitre du décret dédié à la composition et aux conditions de
fonctionnement de la commission de promotion immobilière présente au
niveau du second article du décret les membres qui la composent.
Elle est présidée à cet effet par le ministre de l’équipement et de l’habitat ou
son représentant qui sont menus des représentants des ministères et des organismes
suivants :
- Le ministère de l’équipement et de l’habitat représenté par le directeur général
de l’habitat, le directeur général de l’aménagement du territoire et de
l’urbanisme et le directeur général des affaires foncières, juridique et
contentieux.
- Le premier ministère ;
- Le ministère de l’intérieur ;
- Le ministère de l’économie et des finances ;
- Le ministère du plan et du développement régional ;
- Le ministère des domaines de l’Etat ;
- Le ministère des affaires sociales ;
- La banque centrale de Tunisie ;
- La banque de l’habitat ;
- L’agence foncière d’habitation ;
- L’agence nationale de protection de l’environnement ;
- La chambre nationale de protection de l’environnement ;
- La chambre syndicale des promoteurs immobiliers ;
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En sus de toute cette panoplie de ministères et d’organismes intervenants,

l’article 3 prévoit que le président de la commission peut faire appel à toute personne
réputée compétente en la matière pour assister aux réunions de la commission.
1.2. Les principaux acteurs de la promotion immobilière en Tunisie
La présentation des principaux acteurs dans le secteur de la promotion immobilière
en Tunisie peut être appréhendée à travers la présentation des trois principales phases
qu’a connue l’activité dans le pays à savoir :
- La phase des constructeurs sociaux ;
- La phase dominée par la société nationale immobilière de Tunisie ;
- La diversification des opérateurs en Tunisie.
*La phase des constructeurs sociaux : au titre de cette phase, les constructeurs
sociaux s’occupaient de la réalisation des constructions et des logements moyennant
des aides étatiques sous forme de primes et de crédits avec des conditions
avantageuses touchant la durée de remboursement et les taux applicables.
Cette catégorie incluait principalement les organismes d’habitation à bon marché,
ceux à loyer moyen, les sociétés coopératives ouvrières de logement et les bailleurs
de fonds chargés de réaliser les logements sociaux.
*La phase dominée par la société immobilière de Tunisie : La société nationale
immobilière de Tunisie (SNIT) a été crée par la loi 57-19 du 10/09/1957 sous forme
de société anonyme relevant de la tutelle du ministère de transport et de
l’équipement.
La SNIT était la première entité publique ayant pour objet la réalisation et le
financement des projets d’habitat destinés aux différentes catégories sociales. Elle
assurait au début la fonction de lotisseur, de promoteur et d’organisme de crédit en
tant qu’opérateur unique de l’Etat dans le secteur de l’habitat. A partir de 1973, et
face à une demande accrue des logements et pour faciliter d’avantage l’accès à la
propriété, l’Etat a décidé de restructurer le secteur en limitant la mission de la SNIT à
la promotion immobilière. Les missions d’aménagement des terrains ont été confiées
à l’agence foncière d’habitation dont l’organisation et le fonctionnement sont régis
par le décret 74-33 du 21/01/1974. Pour la mission de financement de la
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construction, elle a été mise à la charge de la caisse nationale d’épargne transformée

par la suite en la banque de l’habitat.
Les réalisations de la SNIT en matière d’offres de logements sur la période
s’étalant de l’année 1957 à 2010 dans le secteur de l’habitat en Tunisie peuvent être
schématisées comme suit (2) :
Figure 2 : nombre de logements réalisés

*La diversification des opérateurs en Tunisie : Cette phase peut être appréhendée à
travers deux événements qui sont principalement :
- La contribution d’autres organismes étatiques dans l’activité de la construction
en Tunisie dont nous pouvons citer principalement :
• La société de promotion des logements sociaux : crée par la loi 77-53 du
03/08/1977 ;
• Autres promoteurs publics : dont notamment l’office des logements militaires,
l’office des agents actifs du ministère de l’intérieur, l’office des magistrats et
des agents du ministère de la justice et l’office des agents du ministère de
l’éducation nationale ;
- La promulgation de la loi relative à la promotion immobilière. Le dit texte est
venu clarifier comme supra cité le statut du promoteur immobilier, les
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www.snit.com.tn
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conditions de l’agrément et les rapports naissant entre les parties lors de la

réalisation des ventes des immeubles.
Le texte régissant la matière a été mis à jour à plusieurs reprises. Les
principaux apports ont trait essentiellement au champ d’intervention du promoteur
qui a été étendu à la location,
La rénovation d’immeubles, au lotissement et à l’aménagement de terrains
ainsi qu’à la construction et à la rénovation d’immeubles à usage commercial,
professionnel et administratif.
Cette incitation législative en vue de faciliter l’accès au secteur de la
promotion immobilière en Tunisie pour les opérateurs privés avait pour effet une
augmentation important du nombre des opérateurs privés au titre de dernières décades
et le recours de plusieurs investisseurs pour solliciter l’agrément de la tutelle dans le
secteur en vue de l’exercice dans les règles de l’art sachant que plusieurs
intervenants continuent a exercer dans des conditions illicites et sans le moindre
caractère officiel .
La recherche de la rentabilité élevée du secteur et le recours aux optimisations
fiscales par le biais de réinvestissements financiers constitue toujours des motifs
justifiant l’accessibilité des investisseurs dans l’activité de la promotion immobilière.
Ceci a pour effet d’améliorer et de multiplier les offres sur le marché immobilier,
d’accentuer la concurrence entre les opérateurs en vue d’assurer un meilleur rapport
qualité prix destiné au consommateur final.
2. Les caractéristiques économiques et financières du secteur
Deux grandes caractéristiques revêtent le secteur de la promotion immobilière en
Tunisie à savoir :
- La longueur du cycle d’exploitation ; et
- L’importance de l’aspect financier.
2.1 . La longueur du cycle d’exploitation
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La longueur du cycle d’exploitation en promotion immobilière demeure l’une

des caractéristiques importantes de l’activité.
En effet, les opérations de lotissements et de constructions sont
particulièrement longues et s’étalent sur plusieurs exercices comptables et par
conséquent elles sont traduites en terme comptable au niveau des états financiers de
différentes périodes. Elles affectent par conséquent les résultats de plus d’une période
comptable par le biais de rattachement du chiffre d’affaires ou de la constatation des
stocks détenus à la date de clôture sur un ou de plusieurs projets en cours.
Généralement, le cycle usuel d’une opération de promotion immobilière
débute par la phase de prospection en vue de l’acquisition de la réserve foncière utile
à la réalisation du projet envisagé. Cette utilité est démontrée à travers une analyse
juridique, administrative et technique du terrain.
L’analyse juridique a pour objectif principalement de s’assurer du caractère
sain et régulier des terrains à acquérir. Les analyses administrative et technique sont
réalisées dans le but de s’enquêter sur la faisabilité d’un projet envisagé pour garantir
sa rentabilité par la suite en assurant une meilleure commercialisation tout en
adoptant des prix de ventes concurrentiels et en dégageant des coûts minimums.
Une fois le terrain est acquis, le promoteur entame l’exécution du projet en
débutant par l’étude de la réserve foncière, la mise au point de l’étude de la
construction respectivement technique et financière pour entamer par la suite les
démarches administratives relatives au permis de bâtir.
Une fois l’autorisation de bâtir est assurée, l’application de la procédure
d’appels d’offres pour sous –traiter les différents lots relatifs à la construction par la
sélection des prestataires de l’entreprise et la conclusion des contrats d’entreprises.
Le processus commercial se déroule en phase avec l’exécution des travaux.
Ceci se traduit par la conclusion des promesses de vente avec les clients du
promoteur qui est le seul moyen pour légitimer l’encaissement des avances formant
un élément indispensable dans le schéma de financement incluant de même les fonds
propres et les crédits.
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Le promoteur assure le suivi des travaux en cours tout au long de l’exécution

du projet et jusqu'à la date de sa réception provisoire matérialisée par le certificat de
conformité des travaux de la part du bureau de contrôle et des services municipaux
compétents.
Les contrats de vente pour la livraison des biens en stocks (lotissements,
appartements, bureaux, espaces commerciaux…) au profit des acquéreurs promis
pour la vente sont rédigés tout en veillant à l’obtention des titres de propriété y
afférents. A cet effet, le promoteur confie à un géomètre la tâche de morceler
l’immeuble en établissant les plans parcellaires auprès de l’office de la topographie et
de la cartographie. Par la suite, les actes de précisions établis, les plans parcellaires et
le règlement de copropriété sont déposés auprès de la conservation de la propriété
foncière pour la récupération des certificats de propriétés individuelles.
La réception définitive de la part du promoteur immobilier est assurée
généralement une année après celle provisoire. En pratique, ceci est matérialisé par
l’octroi d’une caution bancaire.
A travers les différentes phases du processus d’une opération de promotion
immobilière ci-dessus décris, la mission permanente du commissaire aux comptes
auprès des sociétés de promotion immobilière doit tenir compte des caractéristiques
spécifiques de l’activité et le chevauchement des traductions comptables d’un projet
donné sur plusieurs périodes comptables en vue de planifier sa mission de manière à
garder ses diligences bien documentées dans le temps , et ce à partir du lancement
du projet audité jusqu'à l’écoulement définitif des stocks y afférents. De même, pour
se forger une approche permettant la détection d’anomalies significatives au niveau
des comptes sociaux et limiter le risque d’audit à un niveau faible.
2.2 . L’importance de l’aspect financier en promotion immobilière
L’activité de la promotion immobilière est par nature demanderesse d’une
masse important de capitaux pour la concrétisation des projets envisagés que le
promoteur à lui seul n’est pas généralement capable d’assurer. Donc, le financement
s’effectue usuellement et principalement par le biais de trois modes à savoir :
• Les fonds propres apportés par les associés ou les actionnaires de la société ;
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• Les crédits bancaires à long terme ; et

• Les avances octroyées par les clients pour le financement de leurs acquisitions
auprès du promoteur et qui doivent être versées compte tenu des conditions
prévues au niveau de la promesse de vente.
Face a un cycle d’exploitation long et ayant pour objectif de réussir sa
politique commerciale par l’écoulement des stocks, la direction de l’entreprise se
trouve face au défi de garder son équilibre financier qu’a défaut sa continuité
d’exploitation risque d’être compromise. En vue de pallier à cet handicap et se doter
des moyens nécessaires pour les décisions d’investissements et de financement,
l’utilité des études et des analyses financières que doit établir tout investisseur pour
estimer la rentabilité de son projet et prévoir les marges à dégager pour subvenir aux
besoins des différents bailleurs de fonds est mis en relief.
Ces analyses peuvent être schématisées à travers un bilan financier
prévisionnel retraçant principalement les éléments suivants :
• Le chiffre d’affaires : à travers l’étude de projet préparé, le responsable
d’analyse est en mesure d’estimer un chiffre d’affaire prévisionnel compte tenu
du nombre de locaux ou de lotissements à vendre ou à louer et en tenant
compte de la marge dégagée espérée et dans le respect des conditions de
marché en vigueur à une date donnée pour assurer le caractère concurrentiel du
produit offert par l’entreprise ;
• Les coûts (fonciers ; charges d’exploitation et celles de financement) : qui
représentent les principales charges de l’activité et qui touchent
substantiellement le résultat à dégager sur un projet donné vu qu’elles forment
le coût de revient qui sera engagé pour finaliser les stocks à vendre ;
• La rentabilité prévisionnelle et les flux de trésorerie dégagés : qui servent à
intéresser par la suite les différents bailleurs de fonds : investisseurs, banquiers,
fournisseurs …
Cet état doit être actualisé pour tenir compte des nouvelles circonstances et des
nouvelles infirmations susceptibles d’impacter la rentabilité de façon significative
vers la hausse ou la baisse et il servira toujours de base comme outil de prise de
19
décisions. A cet effet, il est à établir par projet pour justifier la rentabilité individuelle
par projet et éviter le cumul de projets qui ne sont pas similaires (exemple : un projet
destiné à l’habitation et un autre à usage commercial).
Cette séparation permet une lecture plus fine de l’analyse des projets de la
société. Leur addition permet d’estimer une rentabilité globale des projets de la
société à une date donnée et de prévoir le bénéfice global à dégager sur une période.
L’analyse des écarts par rapport aux prévisions et leur justification demeure
une tâche primordiale au titre de chaque projet. A cet effet, elle servira tout au long
de la vie sociale en vue d’éviter les erreurs des expériences passées et d’envisager les
remèdes utiles au futur.
Section II : Les particularités juridiques, comptables et fiscales du secteur
1. Les particularités juridiques de la promotion immobilière en Tunisie
Les particularités juridiques du secteur de la promotion immobilière en
Tunisie peuvent être appréhendées à travers les textes spécifiques régissant l’activité
notamment la loi 90-17 portant refonte de la législation relative à la promotion
immobilière ainsi que le droit commun. Nous allons aborder ces aspects en mettant
en lumière les règles régissant les relations entre les parties prenantes au contrat à
travers les dispositions de la loi supra-visée et le transfert des avantages et risques
inhérents à la propriété des biens au titre d’une vente conclue par un promoteur
immobilier en se référant respectivement aux dispositions du code des obligations
(COC) et des contrats et du code des droits réels (CDR) .
1. 1. Les règles régissant les relations entre les parties au contrat
Les relations entre les parties dans le cadre des opérations de ventes effectuées
par un promoteur immobilier sont réglementées par le troisième chapitre de la loi 90-
17 portant refonte de la profession de promoteur immobilier qui traite des obligations
du vendeur et de l’acquéreur dans le cadre de la transaction qui les réunit.
L’article 10 qui traite de la promesse de vente prévoit que celle-ci doit
comporter l’origine de la propriété du terrain, le numéro du titre foncier, et la date de
décision d’approbation de lotissement pour les terrains à aménager, ou la date et le
20
numéro de l’arrêté autorisant la construction en ce qui concerne la vente d’immeubles

à construire.
L’article 11 précise les mentions obligatoires que doit contenir une promesse
de vente qui doit préciser notamment :
• La description du bien promis à la vente ;
• Le prix et les modalités de paiement ;
• Le délai de livraison ;
• La formule de révision du prix ;
• Les pénalités de retard ; et
• La garantie de bonne exécution des travaux.
Le même article prévoit que les modes de calcul des pénalités de retard et les
conditions dans lesquelles la formule de révision du prix peut intervenir sont fixés
dans le cahier des charges générales de la promotion immobilière.
L’article 11BIS met à la charge du promoteur immobilier de conclure la vente
sur la base du prix déjà convenu dans la promesse de vente sauf dans le cas ou il
introduit des modifications substantielles ayant trait notamment au nombre de
logements, leur catégorie ou la qualité des matériaux de constructions utilisés, et qui
sont de nature à engendrer une hausse des prix dépassant celle relative à la fluctuation
des prix de marché. Ces dispositions sont applicables aux promoteurs immobiliers
lotisseurs de terrains propres à la construction et ce, concernant le nombre de lots ou
leur catégorie.
Des dommages et intérêts représentant 50% et 100% du montant des avances
accordés par le client sont mises à la charge du promoteur immobilier dans le cas ou
ces modifications entrainent le désistement du client, selon que ce dernier est informé
des modifications dans les délais de livraison prévus au niveau de la promesse de
vente ou ultérieurement à ces délais.
Dans la relation contractuelle entre les parties, l’article 12 de la loi 90-17
prévoit que le vendeur n’est en droit d’exiger ni accepter aucun versement, aucun
dépôt, aucune souscription, aucun effet de commerce, avant la signature de la
promesse de vente.
21
Une fois, la promesse est cosignée par les parties prenantes dans la transaction,
l’acquéreur peut consentir des avances au profit du vendeur pour financer la
construction et sont garanties par ce dernier moyennant une caution bancaire.
Le versement des avances doit intervenir aux échéances prévues dans la
promesse de vente, et selon l’article 13 si deux échéances successives ne sont pas
honorées par le futur acquéreur, le promoteur immobilier peut considérer le contrat
comme étant nul suite à l’écoulement de deux mois après la mise en demeure par voie
d’huissier notaire.
La réglementation du secteur prévoit de même une obligation au vendeur de
signifier à l’acquéreur une copie du procès verbal de récolement et du permis
d’occupation dressé par les services municipaux ou tout autre corps habilité à délivrer
ces documents. Le certificat de conformité et de bonne exécution des travaux établi
par les organismes habilités en la matière est délivré de même (Exemple : architecte,
le bureau d’études ou le bureau de contrôle chargé du suivi du projet).
La conclusion du contrat définitif par le promoteur immobilier au profit du
nouveau acquéreur doit intervenir dans le délai d’un mois à partir du paiement du
prix de l’immeuble promis à la vente et ce en application des dispositions de l’article
15.
Selon les dispositions de l’article 16, et suite à la délivrance de l’immeuble par
le promoteur immobilier, l’acquéreur doit lui notifier dans un délai de trois mois les
vices apparents de construction. Si le vendeur s’engage pour réparer ces défaillances
dans un délai de trois mois à partir de la notification de l’acquéreur, aucune résiliation
de l’acte de vente ou réduction de prix ne seront engagées par ce dernier.
1.2 . Le transfert des avantages et risques inhérents à la propriété dans le
cadre des contrats de ventes en promotion immobilière
Comme ci-dessus prévu, nous allons aborder dans le cadre de ce paragraphe le
transfert des avantages et risques inhérents à la propriété des biens au titre de
l’activité de promotion immobilière à travers le droit commun et notamment les
principales dispositions du code des obligations et des contrats et du code des droits
22
réels pour mettre en relief le fait générateur relatif au de transfert de la propriété des
biens.
En effet, et en application des dispositions de l’article 580 du COC « la vente
est parfaite entre les parties, dés qu’il y a consentement des contractants, l’un pour
vendre, l’autre pour acheter, et qu’ils sont d’accord sur la chose, sur le prix et sur les
autres clauses du contrat ».
Le législateur Tunisien a précisé donc au niveau du droit commun que la vente
est conclue entre deux parties en présence des éléments suivants :
*Le consentement : qui est la volonté expresse déclarée des parties intervenantes
dans la transaction pour souscrire un engagement bilatéral l’une pour vendre l’autre
pour acheter ;
*La chose : chaque convention doit avoir un objet certain pouvant former le sujet de
l’obligation souscrite :
*Le prix : « exprimé en un montant de référence (en général monétaire), est la
traduction de la compensation qu'un opérateur est disposé à remettre à un autre en
contrepartie de la cession d'un bien ou un service. Le prix mesure la valeur vénale
d'une transaction et en constitue l'un des éléments essentiels » (3).
*Les autres clauses du contrat : celles-ci permettent de clarifier les obligations
réciproques des parties prenantes au contrat lors du déroulement de la transaction et
après sa finalisation par le vendeur au profit de l’acheteur dont celles afférents aux
vices cachés constatés sur le bien à titre d’exemple.
En ce qui concerne les ventes établies par un promoteur immobilier, et comme
déjà ci-dessus expliquée, les transactions débutent par la conclusion des promesses de
ventes fixant les obligations mutuelles des parties prenantes et qui servent par la suite
pour donner le droit au vendeur d’obtenir des avances auprès du futur acquéreur.
Cette situation est confirmée par les dispositions de l’article 66 du COC qui
prévoit que l’obligation peut avoir pour objet une chose future et incertaine, sauf les
exceptions établies par la loi.
3
http://fr.wikipedia.org/wiki/Prix
23
Donc, et de ce qui précède et avec la lecture combinée des articles 15 et 16 de

la législation relative à la promotion immobilière, la propriété n’est transférée du
vendeur au profit de l’acheteur que par la conclusion définitive du contrat de vente et
non pas par la souscription de la promesse de vente entre les parties notamment que
le bien promis n’existe pas encore à ce moment.
De même, et en se fiant aux droits exercés par le propriétaire d’un bien donné,
un client bénéficiaire d’une promesse de vente d’un immeuble auprès d’un promoteur
immobilier ne peut pas exercer les mêmes droits de jouissance qu’a un propriétaire
(usus-fructus- abusus).
Il en est également pour Le code des droits réels (CDR) qui prévoit au niveau
du second titre afférent au droit de propriété, article 17, que le dit droit confère à son
titulaire une prérogative exclusive d’user de la chose, d’en jouir et d’en disposer.
Dans le même ordre d’idées, l’article 22 CDR dispose « La propriété s’acquiert
par contrat, succession, prescription, accession et par l’effet de la loi. La propriété des
meubles s’acquiert, en outre, par occupation ».
Donc, le droit commun a considéré donc que l’un des critères d’acquisition de
l’immeuble ou des faits le marquant est son occupation par l’acquéreur ce qui semble
logique en la circonstance.
L’article 584 COC dispose également : « Dés que le contrat est parfait,
l’acheteur peut aliéner la chose vendue ». Par contre, tant que l’acquéreur est
bénéficiaire d’une promesse, il n’est pas en droit de céder le bien promis qui n’est pas
encore identifié et en cours de développement par le promoteur immobilier d’une
part, et il n’est pas en mesure de jouir de ce bien comme un propriétaire que par la
conclusion de la vente définitive et l’entrée en possession du dit bien.
Le chapitre relatif aux obligations du vendeur au niveau du COC prévoit dans
l’article 591 deux obligations qui incombent au vendeur à savoir :
• La délivrance de la chose vendue ; et
• Sa garantie.
Ces dispositions sont renforcées par la jurisprudence notamment l’arrêt de
cassation 12495 du 10/12/2007 qui met à la charge du vendeur l’obligation de
24
délivrer le bien vendu au profit de l’acheteur en application des dispositions de

l’article sus visé et l’article 632 du COC traitant de la garantie d’éviction accordée
par le vendeur au profit de l’acheteur .
L’article 592 a qualifié la délivrance comme étant le fait que le vendeur ou son
représentant se dessaisit de la chose vendue et met l’acquéreur en mesure d’en
prendre possession sans le moindre empêchement. L’article 593 précise à cet effet
que celle-ci a lieu de différentes manières notamment par le délaissement que fait
le vendeur pour les immeubles.
Au niveau de la jurisprudence, l’arrêt de cassation 24368 qui date du
09/03/1993 prévoit qu’il y a une nette différence entre la promesse de vente et la
vente translative de propriété. En effet, au niveau de la première, il est convenu sur
le prix, l’objet et la surface de l’immeuble et sa localisation alors que pour le second,
il est soumis à une condition donnée ou un événement tel que l’obtention du permis
du gouverneur ou le règlement du reliquat du prix de vente. Une fois, ces deux
conditions se trouvent réunies, le fait de délivrer le permis administratif pour
l’annexer à la promesse de vente ne constitue pas un motif en soi pour lui conférer la
qualité d’un contrat définitif pour défaut de paiement du reliquat du prix du ou le
suggérer à celui qui a promis la vente dans les délais.
Ces dispositions que nous avons extraits de la jurisprudence convergent avec la
logique de la loi régissant la promotion immobilière et notamment les dispositions de
l’article 15 qui prévoit la conclusion définitive du contrat de vente par le promoteur
immobilier dans un délai d’un mois à partir de la date de paiement définitif du prix de
vente par le nouveau acquéreur.
Nous concluons à cet effet que le législateur a voulu réserver implicitement au
promoteur immobilier une clause de réserve de propriété subordonnée au paiement
intégral par son débiteur du prix de vente pour lui préserver ses droits. Sur le plan
pratique, on constate toujours des divergences par rapport à cette faveur que
législateur a accordé au promoteur immobilier, qui dans le cadre de la promotion de
ses produits vendus, peut faire face à des mauvais payeurs ou souffrir des impayés
dégagés sur leurs moyens de paiement.
25
Un autre arrêt de cassation qui date du 15/11/1988 sous le numéro 16727 a

opté au fait que le contrat, même s’il fait partie des arguments de la propriété, ne
constitue en réalité qu’une introduction à son transfert et en cas de litige il y a lieu de
l’appuyer par l’entrée en possession du bien.
En vue de conclure ce qui précède, le fait générateur de la vente au titre d’une
opération de promotion immobilière consiste en la livraison du bien promis à la vente
par le promoteur immobilier au profit de l’acheteur et l’entrée de ce dernier en
possession du dit bien au moment de la conclusion du contrat définitif de vente.
2. Les particularités comptables de la promotion immobilière
Pour développer les particularités comptables qui s’appliquent à l’activité de la
promotion immobilière, nous allons mettre l’accent sur deux éléments qui sous
tendent l’établissement des états financiers à savoir :
- Les principes et les règles comptables ; et
- Les difficultés comptables de l’activité de la promotion immobilière.
2.1. Les principes et les règles comptables applicables à la promotion
immobilière
2.1.1. Les principes comptables
Comme tout secteur d’activité, la promotion immobilière est régie par des
principes comptables généralement admis qui sous tendent l’établissement et la
présentation des états financiers, qui dans leur ensemble, permettent de divulguer une
information financière revêtant les caractéristiques qualitatives prévus par le cadre
conceptuel de la comptabilité financière promulgué par le décret n°96- 2459 du 30
Décembre 1996.
Ces principes, et du fait que l’activité est caractérisée par un long cycle
d’exploitation s’étalant sur plus d’une période comptable, sont axés sur l’évaluation
des charges et des produits et leur rattachement aux exercices comptables appropriés.
De même, et comme ci-dessus évoqué, la promotion immobilière est par
nature un secteur qui sollicite un financement important pour subvenir aux besoins
d’édification des travaux à engager par un promoteur avant d’entamer la vente des
biens en stocks et de dégager des revenus à porter au résultat de l’exercice. De ce fait,
26
et vu le caractère relativement important en terme monétaire des flux enregistrés et

des transactions souscrites par un promoteur immobilier, il y a lieu de les traduire au
niveau des états financiers de l’entité de façon fiable et pertinente pour refléter la
réalité économique à un moment donné et aider les utilisateurs des états financiers à
la prise de leurs décisions.
Dans notre développement dans la suite, nous allons nous focaliser sur les
conventions comptables les plus prépondérantes lors de la présentation des états
financiers d’une entité opérant dans le domaine. A cet effet, les principes ci-dessous
explicités demeurent à notre avis les plus indispensables dans le cas d’espèce pour
garantir la divulgation d’une information financière fiable, pertinente et concise par
les utilisateurs à savoir:
*La convention de la périodicité : favorisant la production et la communication de
l’information financière à des intervalles réguliers. L’information financière doit être
en mesure de refléter l’évolution périodique des performances de l’entreprise pour
servir de base à la prise de décisions économiques. La période est désignée par
l’exercice comptable s’étalant généralement pour des considérations pratiques sur
douze mois et qui coïncide généralement avec l’année civile.
L’application de cette convention dans le cadre de l’activité de promotion
immobilière tient compte du fait qu’un projet considéré est exécuté sur plus qu’une
période comptable qui doit supporter ses propres charges et enregistrer les revenus
afférents.
Elle a pour origine une volonté explicite de la part des différents utilisateurs
des états financiers d’assurer une évaluation périodique de la rentabilité et de la
performance financière de l’entreprise. Ce fait donne lieu à deux conventions
distinctes mais en intime relation à savoir celle relative au rattachement des charges
aux produits et celle de réalisation du revenu.
*La convention de rattachement des charges aux produits : dans une optique
d’établir une correspondance directe ou indirecte entre les produits et les charges de
l’entreprise, cette convention a comme fondement que lorsque des revenus sont
comptabilisés au cours d’un exercice comptable, les charges ayant concouru à leur
27
réalisation sont déterminées et comptabilisées sur la même période. Ce principe est

considéré comme principal corollaire de l’indépendance des exercices du fait qu’on
n’est pas en mesure de dégager un résultat au titre d’une période comptable donnée
sans pour autant enregistrer les revenus y afférents et les charges ayant contribué à
leur réalisation.
*La convention de réalisation du revenu : servant de base pour l’identification, la
reconnaissance et la mesure de revenus en comptabilité, elle est la résultante de la
création de biens et services par une entreprise durant une période spécifique de
temps.
Généralement, un revenu ne peut être constaté en comptabilité que lorsque les
deux conditions suivantes se trouvent remplies à savoir :
• L’exécution est achevée : la constatation du revenu est subordonnée à sa
réalisation qui est matérialisée par l’accomplissement des obligations
incombant au vendeur envers l’acheteur dans le cadre d’une transaction ;
• L’évaluation et le recouvrement du revenu sont raisonnablement assurés.
*La prééminence du fonds sur la forme : ayant pour fondement d’allouer plus
d’importance à la substance économique des opérations et des transactions conclues
par l’entité, abstraction faite de leur substance juridique lors de leur prise en compte
en comptabilité.
L’application de la dite convention à la promotion immobilière impliquera
d’attacher plus d’importance à la substance économique des transactions et des
accords conclus entre les parties intervenantes à savoir l’acheteur et le vendeur que
leur apparence juridique.
Ainsi, et si le transfert des avantages et risques inhérents à la propriété des
biens objets du contrat a eu lieu et l’entrée en possession de l’acquéreur du bien est
matérialisée, le promoteur est dans l’obligation de constater la vente au niveau de ses
comptes comptables .Toutefois, l’encaissement des avances en vertu de la promesse
de vente conclu au début et tout au long du projet par le vendeur ne constitue pas en
soi un indicateur de la réalisation de la vente et la nécessité de sa prise en compte au
28
niveau du chiffre d’affaires de la société, vu que celle-ci sert principalement pour le

financement de la construction d’un bien en état d’achèvement futur.
*La convention de prudence : selon le paragraphe 47 du cadre conceptuel de la
comptabilité financière, la prudence consiste en la prise en compte d’un certain degré
de précautions dans l’exercice des jugements nécessaires pour préparer les
estimations dans des conditions d’incertitudes, pour assurer que les actifs et les
revenus ne soient pas surévalués et que les passifs et les charges ne soient pas sous
évalués. Toutefois, l’application de cette convention ne constitue pas un motif pour la
constatation de réserves occultes ou de provisions excessives, ni pour une sous
évaluation délibérée des actifs ou des revenus ou la sur évaluation des passifs ou des
charges.
La transposition de la dite convention dans le cadre du secteur de la promotion
immobilière fait en sorte que la direction ne doit pas se forger une politique
comptable ayant pour but de dégager des profits non réalisés qui feront l’objet de
distribution de bénéfices fictifs par la suite. Ceci est faisable notamment en faisant
recours à la sur évaluation des stocks ou par la comptabilisation d’un chiffre d’affaire
fictif ou en anticipant sa constatation ou inversement en entamant le patrimoine de la
société par la sous évaluation de son actif ce qui est de nature à compromettre sa
continuité d’exploitation en dégageant des déficits non justifiés.
*La convention de l’importance relative : une information est considérée
importante dans la mesure où elle influence la prise des décisions des utilisateurs.
Donc, l’importance relative décrit à cet effet le caractère significatif pour les
preneurs de décisions en se fiant aux états financiers. Un élément d’information est
important dans la mesure ou son omission ou inexactitude influence le jugement du
lecteur de l’information financière.
A cet effet, tout élément est jugé d’importance relative pour influencer la prise
de décisions des utilisateurs des états financiers d’une société de promotion
immobilière doit être divulgué au niveau des états financiers et des notes y afférentes
tout en assurant une information complète en conséquence.
29
*La convention de l’information complète : Le cadre conceptuel de la comptabilité

financière prévoit au niveau de la convention de l’information complète que pour
éviter toute ambigüité dans l’interprétation de l’information financière que les états
financiers doivent comporter des notes et des tableaux explicatifs révélant toute
information pertinente et attirant l’attention sur les événements ou les traitements de
l’information qui ont un impact significatif sur l’évolution des résultats futurs et la
situation de l’entreprise.
De même, il est indispensable que l’information fournie au niveau des comptes
d’une société soit complète vu la pluralité des méthodes comptables et qu’une
entreprise peut être amené à opter pour des modifications comptables ou changer la
présentation d’ensemble des états financiers tout en assurant la comparabilité dans le
temps en effectuant les retraitements nécessaires et en mentionnant les informations
utiles au niveau des notes aux états financiers. A cet effet, le lecteur des états
financiers doit être constamment informé des méthodes comptables en vigueur dans
une entité pour mieux évaluer sa performance et sa situation financière et la comparer
dans l’espace.
La direction doit fournir comme partie intégrante des états financiers une
description claire et succincte des conventions comptables ayant un effet important
sur ces états. Le principe de la bonne information impose que l’entreprise fasse
connaitre les événements postérieurs à la date de clôture, un sommaire de tous les
engagements contractuels importants par rapport à la situation financière actuelle de
l’entité ou son exploitation future en les récapitulant au niveau d’une note sur les
engagements contractés.
En pratique, certaines informations sont considérées d’une grande utilité pour
faire l’objet d’informations au niveau des notes aux états financiers d’une société de
promotion immobilière dont nous donnons à titre d’exemple :
- Le montant de chaque catégorie important de revenus constatés au cours de
l’exercice ;
30
- Les règles de prise en compte et de mesure de revenus, et les méthodes

adoptées pour déterminer le degré d’avancement des opérations faisant
intervenir des prestations de services ;
- Le coût d’origine, la provision pour dépréciation et la valeur comptable nette
pour la totalité des stocks et par catégorie des stocks si l’information est
significative ;
- Les méthodes utilisées en matière de traitement des stocks incluant
l’évaluation, les éléments de coûts, la valorisation et la comptabilisation des
stocks.
- Le montant des charges d’emprunts immobilisés au cours de l’exercice ;
- Le taux de capitalisation utilisé pour déterminer le montant des charges
d’emprunts pouvant être immobilisés ; et
- Les engagements financiers et les dettes garanties par des suretés.
2.1.2. Les méthodes comptables
Le paragraphe 6 de la norme comptable 11 relative aux modifications
comptables définit les méthodes comptables comme étant l’ensemble des principes,
règles et pratiques comptables spécifiques adoptés par une entreprise pour la
préparation et la présentation de ses états financiers.
Le paragraphe 13 de la même norme prévoit que les méthodes comptables
susceptibles de changement sont nombreuses et variés. Il donne à cet effet à titre
d’exemple celles ayant trait à la valorisation des stocks et la comptabilisation des
revenus qui seront dans la suite de cette recherche appréhendées à travers l’activité de
promotion immobilière pour mettre en exergue leurs particularités.
La valorisation des stocks :

Le paragraphe 10 de la norme comptable 4 relative aux stocks prévoit que ce
actifs sont évalués à leur coût historique ou leur valeur de réalisation nette.
De même, le paragraphe 25 dispose : « Les éléments de stocks indentifiables
sont évalués à leur coût individuel. Le coût des éléments des stocks interchangeables
31
doit être déterminé en utilisant la méthode du coût moyen pondéré ou la méthode du

premier entrée, premier sorti, selon celle qui permet le meilleur rattachement des
charges aux produits ».
Le paragraphe 26 ajoute que les éléments de stocks qui ne sont pas
ordinairement fongibles et les produits fabriqués et services affectés à des projets
spécifiques, font l’objet d’une identification spécifique de leurs coûts individuels
déterminés article par article ou catégorie par catégorie. Il prévoit de même que c’est
la méthode du coût individuel qui est pratiqué et conduisant à arrêter les coûts
spécifiques attribuables aux éléments ou catégories d’éléments existants en stocks.
L’application de ces règles dans le cas particulier du secteur de la promotion
immobilière peut être présentée à travers le tableau récapitulatif suivant retraçant les
coûts par catégories des stocks détenus par le promoteur immobilier :
DESIGANTIONS VALORISATION
Les stocks de matériaux de

construction et des fournitures CMP/FIFO
diverses et revêtements
Les stocks de terrains et d’immeuble
Le coût individuel
objet de rénovation
Les stocks de travaux en cours Le coût individuel spécifique
Les stocks de produits finis Le coût individuel spécifique
Le coût individuel spécifique est à lui –même susceptible d’être scindé en trois
types de sous –coûts selon l’article existant en stocks à savoir :
• Le coût de production : cette notion fera l’objet de développements plus
approfondis dans la suite de cette section pour la situer dans le cadre du secteur
de l’étude et les particularités qui y sont sous jacentes ;
32
• La valeur de réalisation nette de la promesse de vente des biens vendus ;

et
• La valeur de réalisation nette du marché pour les biens non encore vendus
à la date de clôture.
Le paragraphe 11 de la norme comptable 4 relative aux stocks prévoit que le
coût historique correspond au coût d’acquisition pour les éléments achetés et au coût
de production pour les éléments produits. Il inclut à cet effet l’ensemble des coûts
encourus pour mettre les stocks à l’endroit et dans l’état ou ils se trouvent. La valeur
de réalisation nette est définie par le paragraphe 5 de la norme en tant que le prix de
vente estimé réalisable dans des conditions normales de vente, diminué des coûts
estimés nécessaires pour achever le bien et réaliser la vente. Elle doit être déterminée
sur la base de l’hypothèse la plus vraisemblable de la valeur probable de réalisation
des stocks dans des conditions normales de vente. Les données connues après la date
de clôture de l’exercice dans la mesure où elles confirment des conditions existantes à
la date de clôture sont prises en compte pour l’estimer.
En effet, la valeur de marché connue à la date de clôture de l’exercice constitue
généralement une mesure appropriée de la valeur probable de réalisation des éléments
de stocks destinés à être vendus en ce qui concerne les marchandises, les produits
finis et les stocks en cours.
Toutefois, et pour le cas des stocks détenus pour satisfaire des contrats de vente
ferme, le prix prévu dans le contrat est le plus approprié. Donc, et pour le cas d’un
promoteur immobilier concernant les biens déjà promis à la vente au profit du futur
acquéreur, la valeur de réalisation nette des biens dont la propriété est non encore
transférée est celle prévue au niveau de la promesse de vente.
La NCT 4 prévoit que lorsqu’il n’est pas possible de déterminer le coût des
stocks conformément au paragraphe 11 ci-dessus évoqué, ils sont évalués soit au coût
d’acquisition ou de production de biens équivalents constaté ou estimé à la date la
plus proche de l’acquisition ou de la production, soit à la valeur de réalisation nette
réduite de la marge bénéficiaire normale.
La réalisation des revenus :
33
La norme comptable Tunisienne 3 et la norme internationale IAS18 ont prévu

trois catégories de revenues à savoir :
- La vente des biens ;
- La prestation des services ;
- L’utilisation par des tiers d’actifs de l’entreprise productifs d’intérêts ; et
- Les redevances et les dividendes.
Les deux normes supra citées ont prévu pour le cas de ventes de biens ceux
produits par l’entreprise pour faire l’objet de ventes par la suite ou ceux achetés en
vue de la revente en l’état. Il en est le premier cas pour un promoteur immobilier et il
s’agirait sans doute d’un de la vente de biens en état futur d’achèvement d’une part,
et d’autre part, il est question de prestations de services si on est dans le cas d’un
promoteur immobilier procédant à la location des immeubles au profit de sa clientèle.
En vertu de la convention de prudence ci-dessus exposée, un revenu n’est
constaté en comptabilité que s’il est réalisé. Ce principe est d’application tantôt pour
la vente des biens ainsi que la prestation des services. Les dispositions normatives
relatives à ce volet seront exposées dans le paragraphe traitant des difficultés
comptables relatives à l’activité de promotion immobilière. En effet, et tout en
respectant cette convention comptable de base, et pour le cas de ventes de biens, elle
n’est prise en compte qu’avec l’entrée en possession des biens du nouveau acquéreur
suite à la fin des travaux et pour la location des immeubles au fur et à mesure de la
prestation de services et que les loyers sont encourus.
2.2. Les difficultés comptables de l’activité de promotion immobilière

2.2.1. La constatation des revenus d’un promoteur immobilier
Comme ci-dessus exposé, l’activité centrale d’un promoteur immobilier peut
être scindée en deux volets à savoir la vente de biens et la prestation des services.
Pour le cas de ventes de biens en état futur d’achèvement, et en application des
dispositions du paragraphe 9 de la NCT 3 relative aux revenus, les produits de
34
l’activité centrale provenant de la vente de marchandises et produits fabriqués doivent

être comptabilisés lorsque l’ensemble des conditions suivantes est satisfait :
• L’entreprise a transféré à l’acheteur les principaux risques et avantages
inhérents à la propriété ;
• Le montant des revenus peut être mesuré de façon fiable ;
• Il est probable que des avantages futurs associés à l’opération bénéficieront à
l’entreprise ; et
• Les coûts encourus ou à encourir concernant l’opération peuvent être mesurés
de façon fiable.
La norme comptable internationale IAS 18 relative aux revenus ajoute à ce
propos une cinquième condition aussi intéressante pour la qualification du fait
générateur de constatation de revenus provenant de la vente des biens. En effet, le
paragraphe 14 du standard international prévoit en sus des conditions stipulés ci-
dessus que le chiffre d’affaire est porté au résultat d’un exercice comptable si
l’entreprise vendeuse ne continue ni à être impliquée dans la gestion, telle qu’elle
incombe normalement au propriétaire, ni dans le contrôle effectif des biens cédés.
Cette position est renforcée par les dispositions normatives notamment le
paragraphe 10 de la NCT3 qui prévoit : « Pour déterminer le moment ou une
entreprise transfère les principaux risques et les avantages inhérents à la propriété, il
faut examiner les conditions dans lesquelles s’effectue l’opération. Dans la majorité
des cas, le transfert des risques et avantages inhérents à la propriété coïncide avec le
transfert du droit de propriété ou avec l’entrée en possession de l’acheteur ».
Le paragraphe 11 de la même norme ajoute, en vue de mettre en exergue les
critères de transfert des principaux avantages et risques inhérents à la propriété, que
l’entreprise doit s’assurer des faits suivants :
• Que tous les actes importants découlant de la vente ont été exécutés ; et
• Qu’elle n’exerce plus sur les biens cédés un droit de gestion ou un contrôle
effectif comparable à celui découlant généralement du droit de propriété.
Dans le cadre des activités de location d’immeubles rentrant dans le cadre de
l’exploitation d’un promoteur immobilier, le paragraphe 14 de la NCT 3 prévoit que
35
lorsque le résultat peut être estimé de façon fiable, les revenus découlant de la
prestation de services doivent être comptabilisés au fur et à mesure que les services
sont rendus par référence au degré d’avancement des opérations lors de la clôture des
comptes annuels.
Le même paragraphe précise les conditions suivantes sous jacentes à une
estimation fiable du résultat découlant de prestations de services à savoir :
• Les montants de revenus de la prestation de services peut être mesuré de façon
fiable ;
• Il est probable que des avantages économiques associés à l’opération
bénéficieront à l’entreprise ;
• Le degré d’avancement de l’exécution de la prestation des services peut être
évalué de façon fiable ; et
• Les charges encourus pour la prestation de services et les charges à encourir
pour achever l’ensemble des services prévus peuvent être mesurés de façon
fiable.
Il est utile pour mettre en lumière l’aspect comptable relatif à la constatation
des revenues provenant de la vente des biens d’un promoteur immobilier, de se
référer à l’interprétation internationale International Financial Reporting Standards
Interprétations Commitee IFRIC 15 venant clarifier le traitement comptable
applicable aux sociétés de promotion immobilière en ce qui concerne la
comptabilisation des revenus et applicable obligatoirement à partir du 01 Janvier
2009.
Ce texte d’interprétation ayant comme champ d’application la comptabilisation
des produits et des charges correspondantes pour des entités qui pratiquent la
construction de biens immobiliers soit par leurs propres moyens ou en faisant recours
aux sous traitants. Il vise à cet effet les contrats portant sur la construction de biens
immobiliers ou ceux se rapportant à la fourniture d’autres biens ou services.
Le paragraphe 11 de l’interprétation prévoit que la norme IAS 11 relative aux
contrats de constructions s’applique lorsque le contrat est spécifiquement négocié en
vue de la construction d’un actif ou d’un ensemble d’actifs dont l’acquéreur est en
36
mesure de spécifier les éléments structurels majeurs de la conception de biens

immobiliers avant le démarrage des travaux. Il demeure toujours en position d’exiger
des modifications structurelles majeures tout au long des travaux. Dans ce cas les
dispositions de la norme relative aux contrats de construction lors du rattachement
des revenus relatifs au contrat sont applicables.
Le paragraphe 12 précise qu’un contrat de constructions de biens immobiliers
ou l’acquéreur ne dispose que d’une capacité limitée d’influencer la conception du
bien immobilier tel que la sélection d’un projet parmi une gamme spécifiée par
l’entité, ou ne pouvoir spécifier que des variations mineures par rapport au projet de
base s’inscrit dans le cadre de la vente de biens au sens de l’IAS18. De même, le
paragraphe 18 ajoute , en vue de clarifier le fait générateur de la vente, que lorsque
l’entité peut transférer intégralement à l’acquéreur le contrôle ainsi que les risques et
avantages inhérents à la propriété du bien immobilier à un moment déterminé
(Exemple : achèvement, livraison ou post livraison), elle doit comptabiliser les
produits en comptabilité lorsque tous les critères prévus par le paragraphe 14 de la
norme IAS 18 relatifs à la vente d’un bien ont été satisfaits. Le paragraphe 19 prévoit
que lorsque l’entité promoteur immobilier est dans l’obligation d’effectuer d’autres
travaux sur le bien immobilier suite à sa livraison, ce fait doit être pris en compte au
niveau des passifs et des charges conformément aux prescriptions du paragraphe 19
de l’IAS 18. Ce passif fait l’objet d’évaluation conformément aux dispositions de la
norme comptable internationale 37 « Provisions, passifs et actifs éventuels ».
De plus, lorsque l’entité doit livrer des biens ou des services supplémentaires
qui sont identifiables séparément du bien immobilier déjà livré à l’acquéreur, ceux-ci
doivent être identifiés comme composante séparée de la vente.
Sur le plan pratique, cette condition est aussi primordiale dans le cadre de
l’activité de promotion immobilière, vu que tout au long de la durée d’exécution des
biens destinés à la vente, le promoteur garde le contrôle effectif des biens en état
futur d’achèvement, et ce abstraction faite du degré d’avancement du projet et des
avances encaissées apurés du client pour le financement de la construction. Donc,
37
celui-ci n’est pas en mesure de jouir d’une construction ou d’un lotissement en cours
et non encore finalisés.
2.2.2. Le rattachement des coûts d’un promoteur immobilier
Le rattachement des coûts de l’activité d’un promoteur immobilier tient compte
de deux conventions de bases qui ont été commentées ci-dessus, à savoir :
• Le rattachement des charges aux produits ; et
• La séparation des exercices.
En effet, ces deux conventions demeurent primordiales en vue d’assurer un
meilleur rattachement des coûts relatifs à l’activité d’un promoteur immobilier tout en
permettant une symétrie optimale des charges engagées par rapport aux revenus
constatés, et une séparation des exercices en faisant supporter par chaque période
comptable ses propres charges et lui faire bénéficier de ses propres revenus.
En ce qui a trait au rattachement des coûts, le cadre conceptuel de la
comptabilité financière prévoit une hypothèse sous –jacente aussi intéressante à
savoir celle de la comptabilité d’engagement. A cet effet, le paragraphe 36 du cadre
conceptuel prévoit que les effets des transactions et autres événements sont pris en
compte dés que ces transactions et événements se produisent et non pas au moment
des encaissements et des paiements. Le même paragraphe ajoute que l’information
financière, à l’exception de celle contenue dans l’état des flux de trésorerie, renseigne
les utilisateurs non seulement sur les transactions passées ayant entrainé des flux de
liquidité, mais aussi sur des obligations et autres événements entrainant des
encaissements et des paiements futurs.
2.2.3. L’évaluation des stocks détenus à la date de clôture
Selon le paragraphe 10 de la norme comptable 4 relative aux stocks, ceux-ci
doivent être évalués au coût historique ou la valeur de réalisation nette si elle est
inférieure.
Le coût historique correspond au montant de liquidité versées ou d’équivalent
de liquidités ou la juste valeur de toute autre contrepartie donnée ou qu’il aurait fallu
donner pour s’approprier un bien au moment de son acquisition ou de sa production.
38
La valeur de réalisation nette est le prix de vente estimé réalisable dans des
conditions normales de vente, diminué des coûts estimés nécessaires pour achever le
bien et réaliser la vente.
a. Le coût historique
En règle générale, les stocks d’un promoteur immobilier comprennent le coût
de revient grâce au principe de l’affectation des charges directes et indirectes à un
projet immobilier considéré.
Les stocks des biens immobiliers incluent le coût complet relatif aux :
• Terrains non encore affectés à être lotis ou construits (réserves foncières) ;
• Des travaux immobiliers de lotissements ou de constructions en cours ;
• Des travaux de lotissements et/ ou de constructions achevés en attente d’être
livrés ou vendus.
Les terrains :
La réserve foncière acquise par un promoteur immobilier en vue d’être lotie ou
pour y construire des bâtiments destinés à la vente fait partie des stocks détenus par
ce dernier à une date donnée et qui peuvent faire l’objet de vente sous forme d’ un
terrain non encore aménagé ou en tant que lotissement viabilisé.
Conformément à la notion comptable du coût historique et les dispositions du
paragraphe 12 de la norme comptable 4 relative aux stocks, les terrains sont évalués
et comptabilisés à leur coût complet incluant les éléments suivants :
• Le prix du terrain (valeur d’acquisition, ou celle d’apport …) ;
• Les frais de courtage, honoraires d’avocat, de notaire ;
• Les droits d’enregistrement de l’opération d’achat ;
• Les coûts de démolition des structures ;
• Les frais engagés pour l’amélioration et la viabilisation du terrain ; et
• Les frais financiers générés par les emprunts de financement des acquisitions
foncières et ce dans le respect des conditions de capitalisation prévues par la
norme comptable 13 relative aux charges d’emprunts.
La lecture combinée des dispositions de la norme supra visée et de l’IAS 23
relative aux charges d’emprunts permet de constater que, dans le cadre de
39
l’exploitation d’une entreprise opérant dans un secteur considéré, que certains actifs
ont une durée d’acquisition, de construction ou de production particulièrement
longue. Le dit investissement fait appel aux moyens de financement respectivement
propres à l’entité ainsi que d’autres ressources empruntées. Pour le second schéma de
financement, la question classique qui se pose :
Est-ce que les charges financières engagées sur l’acquisition d’un actif font
partie intégrante du coût de revient de cet élément ?
Les arguments défendant la capitalisation de ces charges au coût de l’actif
s’appuient principalement sur le fait que ces dépenses forment en partie le coût
d’acquisition et assurent un meilleur rapprochement des produits futurs.
Le paragraphe 6 de la NCT 13 dispose à ce propos : « Les charges d’emprunt
doivent être passées en charges de l’exercice au cours duquel elles sont encourues,
sauf à ce qu’elles soient immobilisées conformément au paragraphe 07 ».A travers les
dispositions de ce paragraphe, l’accent est mis sur la notion d’actif qualifiant, dont le
traitement autorisé par IAS23 prévoit l’imputation des charges d’emprunts.
Un actif qualifiant peut être défini comme étant celui exigeant une longue
durée de préparation avant de pouvoir être utilisé ou vendu, comme c’est le cas de :
• Stocks nécessitant une longue période de transformation avant d’être prêts à la
vente ; et
• D’autres actifs tels que les usines, les installations de production d’énergie, les
autoroutes et les investissements immobiliers.
Les conditions d’activation des charges d’emprunts prévues respectivement par
la norme Tunisienne et son homologue internationale sont cumulativement les
suivantes :
• Les charges d’emprunts engagées sont directement attribuables à l’acquisition,
à la construction ou à la production d’un actif pouvant donner lieu à
incorporation des coûts d’emprunts ;
• Il est probable qu’ils généreront des avantages économiques futurs pour
l’entreprise ; et
• Ils peuvent être mesurés de façon fiable.
40
Le paragraphe 9 de la NCT13 a plafonné les charges d’emprunts à activer au

titre de l’acquisition, la construction ou la production d’un bien à celles qui auraient
pu être évitées si les dépenses y afférentes n’auraient pas été engagées. Le paragraphe
13 de la norme ajoute que l’incorporation des charges d’emprunts au coût de l’actif
qualifiant débute lorsque :
• Les dépenses relatives au bien ont été réalisées ;
• Les activités indispensables à la préparation du bien, préalablement à son
utilisation ou sa vente, sont en cours ;
• Les charges d’emprunts sont encourues.
En ce qui concerne les charges d’emprunt et leur activation dans le coût d’un
actif, le paragraphe 14 de la norme apporte une précision quand aux activités
indispensables à la préparation d’un bien préalablement à son utilisation ou sa vente,
en prévoyant qu’elles dépassent la conception physique du bien concerné. Elles
s’étendent en effet aux travaux techniques et administratifs préalables au démarrage
de la construction physique du bien dont notamment les activités associées à
l’obtention d’autorisations préalablement au commencement de la construction à
savoir dans le cas d’un promoteur immobilier l’obtention du permis de bâtir. Ces
activités n’incluent pas le fait de détenir un bien en absence de production ou de
développements modifiant sa substance physique. La norme donne à titre d’exemple
les charges d’emprunts supportées pendant la phase de développement d’un terrain,
et qui se trouvent immobilisées au titre de la période durant laquelle les activités
relatives à ces développements sont entreprises. Toutefois, dans le cas ou ces charges
sont supportées au cours d’une période ou le terrain est acquis et détenu sans être
accompagné d’une activité de développement, elles ne sont pas qualifiées de charges
d’emprunts faisant partie intégrante du coût.
Pour l’étendu temporel de la capitalisation des charges d’intérêts, le paragraphe
15 de la NCT13 prévoit qu’elle doit être suspendue au cours des périodes longues
d’interruption d’activité productive.
Les dispositions du paragraphe 17 de la norme prévoient que l’immobilisation
des charges d’emprunts doit cesser lorsque les activités indispensables à la
41
préparation du bien, préalablement à son utilisation ou sa vente sont pratiquement

toutes terminées. Le paragraphe 18 précise à cet effet qu’un bien est en général prêt à
être utilisé ou vendu, comme prévu lorsque sa construction physique est achevée,
même si les travaux administratifs de routine se poursuivent toujours. Des
modifications mineures telles que celles exigées par le client ayant trait à la
décoration par exemple selon ses spécifications indiquent que les activités
substantielles sont pratiquement toutes terminées et que le bien est prêt pour la
commercialisation.
Sur le plan pratique, le coût du terrain constaté au niveau de la réserve foncière
est viré au niveau d’un compte de lotissement ou d’une construction en cours lors de
l’obtention de la permission de bâtir auprès des autorités compétentes et du
démarrage des travaux envisagés.
Stocks lotissement en cours :
Le paragraphe 15 de la norme comptable relative aux stocks prévoit que le coût
de production comprend le coût d’acquisition des matières consommées dans la
production, et une juste part des coûts directs et indirects de production pouvant être
raisonnablement rattachés à la production.
Ces charges directes et indirectes incluent selon les dispositions de la NCT 4
les coûts de main d’œuvre directe et indirecte, les amortissements et l’entretien des
bâtiments et des équipements industriels ainsi que les frais de gestion et
d’administration de la production. Ces coûts doivent faire l’objet des analyses
nécessaires en vue d’identifier celles qui ont contribué à amener les stocks à l’endroit
et dans l’état ou ils se trouvent.
La duplication de ces dispositions normatives au cas de la promotion
immobilière, permet de retracer les éléments constituant le coût direct d’un stock
lotissement comme suit :
• Le coût d’achat du terrain tel que défini ci-dessous ;
• Le coût des études effectuées par les différents prestataires dont notamment les
architectes, géomètres, métreurs, topographes, bureaux d’études… ;
42
• Les travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d’assainissement, de

voieries, d’électrification, d’adduction d’eau potable, de réseau téléphonique,
d’aménagement des abords … ; et
• Les charges financières imputées au coût des stocks conformément aux
conditions de capitalisation exigées par la norme comptable 13 relative aux
charges d’emprunts tels que stipulées ci dessus ;
Stocks des constructions en cours :
Les stocks de construction en cours sont évalués au coût complet à une date
donnée. Ce coût inclut deux composantes directes à savoir :
• Le coût de production du terrain loti tel que défini ci-dessus ;
• Le coût de revient des travaux de constructions réalisés qui englobe
essentiellement :
-Les coûts des études telles que celles réalisées par les bureaux d’études, les
métreurs et les architectes ;
-Les dépenses relatives aux travaux de construction tels que les gros œuvres,
les travaux de plomberie, d’électricité, de revêtements, de peinture…
-Les charges financières imputées au coût en application des conditions
d’activation prévues par la NCT 13 relative aux charges d’emprunt comme
expliquées ci dessus.
Stocks de lotissements et de constructions finis :

Cette section englobe les stocks de produits finis et de lotissements disponibles
à la vente, et dont le coût de revient englobe la totalité des charges pour amener les
stocks à l’endroit et dans l’état ou ils se trouvent.
Il est à noter, et qu’en application du principe d’affectation, les immeubles
détenus par un promoteur immobilier en vue de la location sont comptabilisés au
niveau des immobilisations vu qu’ils remplissent les conditions prévues par le
paragraphe 7 de la NCT 5 relative aux immobilisations corporelles dont notamment
la probabilité d’avantages futurs associés à cet actif qui bénéficieront à l’entreprise.
43
Le paragraphe 8 de la norme ajoute à cet effet que l’assurance de cette

condition ne peut être assurée que si l’entité supporte les risques et les avantages
inhérents à la propriété du bien. Une telle assurance existe lorsque les produits et les
risques ont été transférés à l’entreprise ce qui est le cas pour le promoteur bailleur.
b. La valeur de réalisation nette
En application des dispositions du paragraphe 34 de la NCT4, la valeur de
réalisation nette des stocks doit être déterminée sur la base de l’hypothèse la plus
vraisemblable de la valeur probable de réalisation des stocks dans des conditions
normales de vente. De même, il est également tenu compte des données connues
après la date de clôture de l’exercice dans la mesure où elles confirment les
conditions existantes à cette date.
En pratique, la valeur du marché connue à la clôture de l’exercice constitue
généralement une mesure appropriée de la valeur probable de réalisation des éléments
destinés à être vendus.
Le paragraphe 39 de la NCT4 dispose « L’évaluation des stocks à leur valeur
de réalisation nette doit aboutir à la constatation de toute dépréciation et perte
éventuelle sur les stocks détenus par l’entreprise en charges de l’exercice au cours
duquel la dépréciation ou la perte s’est produite ».
2.3. La comptabilité analytique et le rôle du contrôle de gestion dans l’activité
de promotion immobilière
2.3.1. La comptabilité analytique
a. Définition et rôle de la comptabilité analytique
La comptabilité analytique peut être définie comme étant « un système de
comptes, ajustés à la comptabilité générale, permettant d’identifier et de valoriser les
éléments constitutifs du résultat de l’exercice et d’en permettre l’interprétation et
l’exploitation par les directions des entreprises. Elle rapproche chaque produit de ses
coûts, qu’ils aient été encourus dans l’exercice ou dans des périodes précédentes. Elle
divise les résultats par centre de décision permettant un meilleur pilotage, ou les
consolide par ligne d’activité, afin de mieux en apprécier la situation. Elle est parfois
associée à d’autres techniques de management comme la gestion budgétaire ou la
44
gestion par les objectifs, à qui elle fournit les éléments de comparaison comme
comptabilité de gestion.
Longtemps réservée aux grandes entreprises industrielles, du fait de sa
complexité et des coûts de sa mise en œuvre, la comptabilité analytique s’est
généralisée avec l’apparition de l’informatique et des progiciels de gestion qui ont
fortement abaissé le coût de la collecte et du traitement d’une information détaillée.
Elle concerne désormais toutes les formes et toutes les tailles d’entreprises, dont elle
est un des éléments clefs du système d'information ». (4)
b. Les préalables d’une comptabilité analytique fiable
L’instauration d’une comptabilité analytique au sein d’une organisation donnée
doit avoir comme assise certains atouts pour assurer la fiabilité de ses outputs et lui
procurer
une utilité certaine à la prise de décisions par le management de l’entreprise
tout en garantissant la production en temps utile des variables nécessaires ayant trait
aux coûts pour analyser la marge par la suite et penser aux remèdes nécessaires en
vue de converger pour le futur vers les prévisions non relaissées.
Comme tout système à instaurer au sein d’une organisation, la comptabilité
analytique doit avoir les préalables nécessaires pour assurer son efficacité dont
notamment :
*La fiabilité de l’organisation comptable : le service comptable de la société de
promotion immobilière doit être suffisamment organisé et structuré, et disposer des
ressources humaines et matérielles nécessaires pour assurer une comptabilité
analytique fiable ;
*Une implication totale du personnel de la société : pour garantir la production
d’une comptabilité et d’un bilan analytique fiable et reflétant la réalité des projets
exécutés par un promoteur immobilier, la comptabilité doit être une préoccupation de
toute l’organisation aux différents niveaux hiérarchiques concernés en commençant
par les dirigeants, pour passer à la direction technique et arriver au service
comptable ;
4
http://fr.wikipedia.org/wiki/Comptabilit%C3%A9_analytique.
45
La direction par sa philosophie et style de management est tenue de veiller à

instaurer les cultures nécessaires au sein du groupe, et faire sensibiliser le personnel
sur l’utilité de l’information analytique pour assurer la pérennité de l’entité en
imposant ce souci informationnel qui va assurer une diffusion pertinente de
l’information aux services demandeurs pour sa traduction en langage comptable et
en instaurant la culture de production d’une telle information pour se tenir
constamment informé de la rentabilité par programme.
La direction technique, maitrisant le métier, doit de sa part assurer la
coordination nécessaire avec le service comptable pour qu’il dispose a temps des
éclaircissements nécessaires pour ne pas entraver la production des situations
analytiques avec des périodicités qui ne sont pas espacées de façon flagrante en vue
d’appuyer les décisions et d’éviter de les différer , et ce en vue de disposer à temps
des informations analytiques nécessaires par chantiers.
Pour le service comptabilité, le comptable d’une société de promotion
immobilière doit faire preuve de compétences nécessaires pour la maitrise des outils
de la comptabilité analytique, et d’un esprit critique lors de l’établissement des états
analytiques périodiques pour assurer une imputation correcte des charges par projet
en vue de fiabiliser les situations produites à l’attention des différents utilisateurs.
*Un système de comptabilité analytique fiable : en garantissant une assurance
élevée quand à l’exhaustivité des enregistrements comptables, leur correcte
imputation aux chantiers concernés, une valorisation fiable des marges sur coûts de
production et des coûts de revient complets ainsi que la fiabilité des clés de
répartitions retenues pour la répartition des charges communes ;
*Une intégration entre la comptabilité analytique et la comptabilité générale : en
effet, un tel système doit être en mesure d’assurer une efficacité et une efficience
pour le calcul des coûts et de coûts de revient.
Dans le domaine de promotion immobilière, se doter d’une comptabilité analytique a
comme fin principalement de déterminer les coûts et les coûts de revient d’un projet
donné d’une manière fiable, et qui servent par la suite pour déterminer la marge
46
dégagée en vue de la rapprocher aux prévisions, de dégager les écarts et de prévoir

les remèdes nécessaires au futur.
Sur le plan pratique, l’organisation du système comptable et notamment le plan
des comptes doivent assurer une information comptable détaillée par programme ou
projet en cours d’exécution (les coûts engagées, les revenus réalisés, les stocks
existants, l’avancement du programme à une date donnée …).
De même, et en ce qui concerne la nomenclature comptable, elle doit être
adaptée de façon à ce que les comptes soient identifiés par programme selon le
schéma suivant :
N° du compte = N° du compte de base + N° de tranche du programme
A cet effet, les comptes de charges doivent assurer une ventilation permettant
de répartir les charges sur un ou plusieurs projets grâce à une double affectation des
opérations entre la comptabilité analytique et la comptabilité financière.
*L’imputation des charges et des produits en comptabilité analytique d’un
promoteur immobilier : Le coût de revient réel d’un bien produit par un promoteur
immobilier (lotissement ou construction) est constitué par la somme des dépenses
réelles engagées pour achever les stocks et les mettre à l’endroit et dans l’état ou ils
se trouvent bien prêts à être livrés à leurs futurs acquéreurs.
En ce qui concerne l’affectation des charges d’un programme en cours, celle-ci peut
être scindée en affectation des charges directes, indirectes et semi- directes qui
peuvent être explicités comme suit :
• Les charges directes : elles incluent les charges directement engagées pour la
réalisation d’un programme et est par conséquent affecté directement à son
coût sans aucune répartition à envisager ;
• Les charges semi- directes : Il en est le cas à titre d’exemple d’un terrain
acquis en vue de réaliser plusieurs programmes ou des tranches différentes
d’un même projet. L’imputation des charges directes dans ce cas se fera en
fonction des superficies affectées par tranches ou par programmes ;
• Les charges indirectes : il s’agit essentiellement des charges qui ne peuvent
être affectées exclusivement à un programme donné et qui ont un caractère
47
global et indispensable pour l’ensemble des programmes. A cet effet, ils

doivent être ventilés sur l’ensemble des projets souscrits par un promoteur
immobilier selon des critères objectifs qu’on appelle des clés de répartition.
Nous donnons à titre d’exemple de ces charges le cas de la rémunération d’un
directeur technique impliqué dans l’ensemble des programmes, ou un emprunt
couvrant un ensemble de tranches d’un projet.
Les clés de répartition les plus retenus en pratique demeurent ceux afférents à
la surface couverte, le chiffre d’affaire prévisionnel partiel et global ou le nombre de
logements.
Quand à l’affectation des produits, elle ne pose pas les mêmes soucis ou
difficultés que les charges vu qu’ils sont constatés par projet au moment de la
réalisation de la vente définitive au profit du client en les imputant sur les revenus du
programme afférent.
2.3.2. Le rôle prépondérant de la gestion budgétaire
Comme tout secteur d’activité faisant appel à des fonds importants,
l’investissement dans des projets de promotion immobilière doit s’articuler sur des
budgets étayant les dépenses et les frais à engager pour les mener au mieux, tout en
prévoyant les réalisations en vue d’estimer par la suite les marges à dégager et
escompter les bénéfices distribuables aux pourvoyeurs de fonds.
La gestion budgétaire consiste en un outil de planification, instrument de
communication à l’attention des décideurs de l’entité et par la suite de suivi des
réalisations et de prise de décisions par ceux-ci au futur.
Les étapes classiques dont peut passer le suivi budgétaire peuvent être
essentiellement les suivantes :
• Une étude du projet envisagé dans l’ensemble de ses composantes : celle-ci
permet de mettre en exergue la nature du projet, sa composition (habitation,
commercial par exemple), localisation, durée d’exécution … ;
• Mise au point d’un budget provisoire : qui retrace les besoins en financement
d’exploitation du projet et les réalisations prévisionnelles (encaissements
avances et crédits, conclusion contrats définitifs, rentabilité prévisionnelle…) ;
48
• Mise en place d’une procédure de suivi budgétaire : celle-ci a pour fin de

rapprocher la rentabilité réelle de celle prévisionnelle, dégager les écarts pour
en trouver les motifs et remédier aux insuffisances pour le futur.
3. Les particularités fiscales du secteur
3.1 . L’impôt sur les sociétés
Le résultat fiscal des sociétés de promotion immobilière en Tunisie est
déterminé selon les règles de droit commun. A cet effet, le résultat imposable est égal
au résultat comptable découlant d’une comptabilité tenue conformément au système
comptable des entreprises ajusté moyennant des réintégrations et des déductions tels
que prévues par les dispositions du code de l’impôt sur le revenu des personnes
physiques et de l’impôt sur les sociétés, et suivant le tableau de détermination du
résultat fiscal.
Toutefois, et en vue de déterminer leurs bénéfices imposables, les sociétés de
promotion immobilière s’affrontent à des difficultés de traitement ayant trait
notamment aux aspects suivants :
*La valorisation des stocks : Vu l’importance relative des stocks d’une société de
promotion immobilière par rapport au total bilan, ils englobent un impact significatif
dans la détermination du résultat imposable de l’entité. Axée principalement sur le
principe de rattachement des charges aux produits, l’évaluation des stocks de l’entité
passe usuellement par deux phases primordiales dans la vie du produit à
commercialiser à savoir la préparation d’un projet considéré suivie par la suite par
sa livraison à l’éventuel acquéreur ou sa mise à la disposition du locataire.
Au cours de la première phase, les charges engagées viennent s’ajouter à la
valeur des stocks sans pour autant avoir un effet sur le résultat imposable.
Au cours de la seconde phase, ou la société a entamé la commercialisation de
ses produits (la vente des terrains lotis et les immeubles bâtis ou la location
d’immeubles), les produits résultant des ventes sont rattachés au résultat de l’exercice
de leur réalisation et les produits finis sont déstockés pour leurs coûts de revient à
l’occasion de leurs livraisons.
49
*Identification des projets éligibles à des avantages fiscaux : à cet effet, et lors de
la détermination de son bénéfice fiscal, les sociétés de promotion immobilière ont
droit à la déduction des revenus et des bénéfices provenant de certains projets et dont
le législateur Tunisien y accorde des avantages lors de la détermination de l’assiette
imposable et ce en vertu de la réglementation en vigueur dont notamment :
Le code de l’impôt sur le revenu des personnes physiques et de l’impôt
sur les sociétés : Le droit commun a prévu des incitations au profit des
promoteurs immobiliers au titre des revenus provenant de l’exploitation des
projets récapitulés ci-dessous :
Textes
Avantages Conditions
applicables
Article 39 paragraphe - La déduction de l’assiette imposable des
III revenus et bénéfices provenant de la location - Le respect d’un cahier de charges établi par
d’immeubles au profit étudiants durant les dix le ministère de la tutelle du secteur ;
Article 48 paragraphe 7 premières années d’exercice nonobstant le -La présentation lors de la déclaration
bis minimum d’impôt prévu par les dispositions de d’impôt sur les bénéfices ou revenus d’une
Code de l’impôt sur le l’article 12 et 12 bis de la loi 89-114 du 30 attestation délivrée par le ministère de la
revenu des personnes Décembre 1989 tutelle du secteur justifiant l’exploitation du
physiques et impôt sur projet conformément au cahier des charges
les sociétés
Articles 47 et 48 de la - La déduction des bénéfices et revenus provenant -Engagement du bénéficiaire d’exploiter le
loi de finances pour la de la location de constructions verticales destinées projet directement pendant 10 années ;
gestion 1999 à l’habitat collectif, social ou économique sous - La présentation lors du dépôt de la
réserve du minimum d’impôt prévu par les déclaration de l’impôt d’une attestation
dispositions de l’article 12 et 12 bis de la loi 89- délivrée par le ministère de la tutelle du
114 du 30 Décembre 1989 secteur justifiant la conformité au cahier des
charges
Le code d’incitations aux investissements : Au niveau des incitations
spécifiques, le code d’incitations aux investissements a prévu au profit des
promoteurs immobiliers les avantages suivants au titre de certains projets,
au moment de la détermination du bénéfice fiscal et ce en sus des
incitations communes:
50
Textes
applicables
-Déduction de 50% des revenus ou bénéfices provenant
*Présentation lors du dépôt de la déclaration
des projets relatifs à l’habitat social, aménagement des
annuelle d’impôt des pièces suivantes :
Article 51 zones pour les activités agricoles, de tourisme et
*Une copie de l’agrément du promoteur ;
d’industrie, et à la construction de bâtiments destinés aux
*Une attestation de dépôt de déclaration
activités industrielles
- La liste des projets est fixée par décret ;
- Situés dans le deuxième groupe des zones
-Déduction de 50% des revenus ou bénéfices provenant
Article 26 d’encouragements au développement régional
des projets d’infrastructure, et d’équipements collectifs
et les zones de développement régional
prioritaires
La loi 90/17 du 26 Février 1990 portant refonte de la législation relative

à la promotion immobilière :
Textes
applicables
Les bénéfices imposables découlant des activités Le respect des conditions prévues par l’article
dans le domaine de l’habitat jugé prioritaire par 2 de l’arrêté du ministre de l’équipement du
Article 22 des personnes morales, sont exonérés de l’impôt 27/11/1991
sur les bénéfices à concurrence de 25% de leur
montant
Les bénéfices imposables découlant des activités Le respect des conditions prévues par l’article
dans le domaine de l’habitat social et réalisés par 3 de l’arrêté du ministre de l’équipement du
Article 23 des personnes morales, sont exonérés de l’impôt 27/11/1991
sur les bénéfices à concurrence de 50% de leur
montant
3.2. La taxe sur la valeur ajoutée

3.2.1. Le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée
L’article premier du code de la taxe sur la valeur ajoutée qui traite de son
champ d’application précise qu’elle est applicable, indépendamment des buts et des
résultats, aux affaires faites en Tunisie au sens de l’article 3 du code et revêtant le
51
caractère industriel, artisanal ou celles relevant d’une profession libérale ou des

opérations commerciales autres que les ventes. Ce champ d’application s’étend
abstraction faite du statut juridique des personnes intervenantes pour la réalisation des
opérations soumises, de leur situation au regard des autres impôts, et
indépendamment de la forme et la nature de leur intervention ainsi que son caractère
habituel ou occasionnel.
Le second paragraphe du même article prévoit la liste des opérations qui sont
également soumises à la taxe sur la valeur ajouté dont notamment :
La vente des terrains lotis : à cet effet, L'article 1er paragraphe II-5 prévoit
que les ventes des lots de terrains effectuées par les lotisseurs immobiliers, que
ces ventes soient réalisées par des personnes physiques ou morales ou qu'elles
soient réalisées à titre habituel ou occasionnel, sont soumises à la taxe sur la
valeur ajoutée. Par conséquent, la vente par les promoteurs immobiliers de
terrains lotis est soumise à la TVA.
Les ventes d'immeubles bâtis : à ce niveau, il y a lieu de faire la distinction
entre deux types de ventes à savoir :
• Les ventes d'immeubles bâtis à usage commercial, administratif ou
professionnel : ces ventes effectuées par les promoteurs immobiliers
constituent des opérations commerciales autres que les ventes et sont par
conséquent soumises à la TVA.
• Les ventes d’immeubles à usage exclusif d’habitation : La doctrine fiscale
constante a considéré que ces ventes se trouvent hors champ d’application de

la taxe sur la valeur ajoutée. Cette position a été renforcée explicitement par
les dispositions de l’article 63 de la loi n° 2000- 98 du 25/12/2000 portant loi
de finances pour la gestion 2001 qui a ajouté le numéro 50 du tableau A du
code de la TVA. Elle prévoit à cet effet que la vente des immeubles bâtis à
usage exclusif d’habitation réalisée par les promoteurs immobiliers tels que
définies par la législation en vigueur, ainsi que leurs dépendances y compris
les parkings collectifs attenant à ces immeubles, sont hors du champ
d’application de la TVA.
52
Sur le plan pratique, et lorsque la vente d’un immeuble à usage

d’habitation est conclue au nom d’une personne morale ou personne physique
qui acquiert au titre de son actif professionnel, la TVA devient exigible pour
risque de changement de destination du bien acquis. A notre avis, ceci
constitue une dérogation par rapport à l’esprit du code de la TVA qui a prévu
l’exigibilité et les taux de la TVA en biens objet de la vente, et ce à travers
les tableaux figurant en annexes notamment, et non pas selon le personne
bénéficiaire de l’acquisition.
La location des immeubles bâtis : La lecture combinée des dispositions de
l’article premier du code de la TVA et du numéro 30 du tableau A annexé au
dit code permet de conclure que la location des immeubles bâtis se trouve dans
le champ d’application de la dite taxe à l’exclusion de :
• La location des immeubles non meublés destinés à l’habitation ; et
• La location des immeubles même meublés destinés à l’hébergement des
étudiants conformément à un cahier des charges établi par le ministère de la
tutelle du secteur.
Les livraisons à soi même des terrains lotis et des immeubles bâtis : et ce
par analogie aux dispositions du paragraphe II -9 de l’article premier du code
qui prévoit l’imposition des livraisons à soi même des immobilisations.
3.2.2. Le fait générateur de la taxe sur la valeur ajoutée
En application des dispositions de l’article 5 paragraphe 2 du code de la TVA,
le fait générateur relatif aux opérations de ventes effectuées par les promoteurs
immobiliers de terrains lotis , ou d’immeubles bâtis est constitué par l’acte qui
constitue l’opération ou à défaut par le transfert de propriété.
Par conséquent, la TVA demeure exigible à partir de l’acte de vente des
terrains lotis ou des immeubles bâtis ou celle de la promesse de vente, si elle remplit
les conditions requises prévues par l’article 580 du code des obligations et des
contrats à savoir l’accord sur la chose , le prix et les autres clauses du contrat.
Toutefois, la constatation du fait générateur ne peut être postérieure à la date de
conclusion du contrat de vente.
53
Pour les opérations de location d’immeubles effectuées dans le cadre de l’objet

d’une société de promotion immobilière, le fait générateur est en application du
troisième paragraphe du code de la taxe de la valeur ajoutée par la réalisation du
service ou l’encaissement du prix ou des acomptes lorsqu’il est antérieur à la
réalisation du service.
3.2.3. La déduction de la taxe sur la valeur ajoutée en promotion
immobilière
En application des dispositions de l’article 9 du code de la TVA, le promoteur
immobilier bénéficie de la déduction de la taxe ayant grevé ses achats de produits et
services nécessaires à l’exploitation. Toutefois, et comme c’est déjà sus développé,
La nature de l’activité est axée autour d’opérations, se trouvant respectivement dans
le cadre et hors le champ d’application de la TVA. A cet effet, le promoteur
immobilier sera considéré comme assujetti partiel, et dans ce cas deux règles de
déduction peuvent recevoir application à savoir :
*La règle du prorata : qui est applicable à la TVA grevant les achats, les
investissements et les services consommés en commun par les activités soumises et
celles non soumises, et qui prévoit que l’assujetti partiel ne déduit la taxe qu’à
concurrence de la quote-part relative aux activités soumises suivant un pourcentage
retraçant leur importance relative par rapport à l’ensemble des activités de
l’entreprise .
Ce prorata applicable à une année civile est dégagé d’après les opérations de
l’année précédente, ou le cas échéant sur la base des comptes prévisionnels pour les
sociétés nouvellement crées ou assujetties. Il est par conséquent déterminé au début
de l’année pour la déduction des taxes communes au cours de la période en prenant
principalement comme assise les chiffres de la période antérieure. Toutefois, il doit
faire l’objet de régularisation sur la période ultérieure, suite à l’arrêté du prorata
définitif, en cas de variation de plus au moins 5% au titre des immobilisations
amortissables.
54
L’application des dispositions de l’article 9 paragraphes II du code de la TVA

pour la détermination d’une formule relative au prorata de déduction applicable à
l’activité de la promotion immobilière aboutit au rapport suivant :
• Chiffre d’affaires vente d’immeubles bâtis et terrains lotis tous taxes
comprises+
• Montant des livraisons à soi même d’immeubles bâtis et terrains lotis tous
taxes comprises+
• Montant des loyers toutes taxes comprises
• Numérateur+
• Chiffres d’affaires vente d’immeubles non meublés à usage d’habitation+
• Chiffre d’affaires location d’immeubles même meublés destinés à
l’hébergement d’étudiants
*La règle d’affectation : ayant pour principe de scinder l’entreprise en secteurs
d’activités distincts, en vue de déterminer pour chaque achat de biens ou services s’il
sera alloué exclusivement à un secteur ou s’il fera l’objet d’un usage mixte. Par
conséquent, trois cas de figures seront envisagés lors de la détermination de la taxe
déductible :
• Les biens et services sont affectés exclusivement à un secteur soumis et
l’entreprise bénéficie de la déduction totale de la TVA sauf les cas des
exceptions prévues par un texte légal ;
• Les biens et services sont affectés exclusivement à un secteur non soumis et la
société n’est pas en mesure de déduire la TVA ayant grevé ces achats ;
• Les biens et services sont affectés conjointement au secteur soumis et celui
exonéré, dans ce cas la règle du prorata reçoit application.
3.3. Les droits d’enregistrements et de timbre

Les sociétés de promotion immobilière sont soumises dans le cadre de leur
activité courante aux droits d’enregistrements. Ceci se traduit sur le plan pratique au
titre des contrats conclus pour l’acquisition de la réserve foncière, ceux pour
formaliser les marchés souscrits avec les sous traitants assumant les différents lots
55
des programmes à exécuter, et des promesses et des contrats de ventes définitifs avec
les clients de la société.
En ce qui concerne les droits de timbre, les sociétés du secteur en sont
exemptes et ce en application des dispositions combinées des articles 119,121 et 124
du code des droits d’enregistrements et de timbre (CDET).
Principalement, et tout en ne prétendant pas l’exhaustivité dans notre
développement, les droits d’enregistrements applicables en la matière peuvent être
scindés en acquisitions faites par les promoteurs immobiliers agrées ou celles faites
auprès de ces derniers.
3.3.1. Les acquisitions faites par les promoteurs immobiliers agrées
Les acquisitions de biens immeubles effectuées par les promoteurs immobiliers

sont enregistrées au droit proportionnel de 5% liquidé sur le prix d’achat majoré des
charges augmentatives de prix. Toutefois, certains régimes particuliers reçoivent
application, faisant bénéficier le promoteur de l’enregistrement selon le droit fixe,
sous réserve de certaines conditions à savoir :
*Les acquisitions des terrains dans le cadre de projets classés prioritaires ou à
caractère social : l’article 21 de la loi 90-17 prévoit que les investissements classés
et relatifs aux projets jugés prioritaires ou à caractère social bénéficient de
l’enregistrement au droit fixe des actes d’acquisitions :
• Des terrains nus destinés à être lotis et aménagés ou des terrains comportant
des constructions à démolir destinés à la construction de l’habitat social ; et
• Des terrains aménagés pour l’habitat social.
L’application des droits fixes est subordonnée à la production d’une décision de
classement du projet dans la catégorie de l’habitat social ou prioritaire, livré à cet
effet par le ministère de l’équipement et de l’habitat.
*La résiliation des promesses de vente faites par les promoteurs immobiliers :
qu’au titre de laquelle, la réglementation relative à la promotion immobilière prévoit
au niveau de son article 19 l’enregistrement au droit fixe au titre des terrains et des
constructions. Il en est de même pour le cas de la conclusion de la promesse de vente
qui est enregistré au droit fixe vu qu’il s’agit d’un acte non translatif de propriété.
56
3.3.2. Les acquisitions faites auprès des promoteurs immobiliers agrées

Au titre des acquisitions auprès des promoteurs immobiliers, la législation fiscale
Tunisienne a prévu les deux cas de figure suivantes qu’au titre des quelles l’acquéreur
est en droit de bénéficier de l’enregistrement au droit fixe à savoir :
*Cas de la première mutation de construction à usage d’habitation : en
application des dispositions de l’article 23 bis de la loi 90-17, la première mutation à
titre onéreux d’immeubles ou portions d’immeubles destinés à l’habitation construits
par un promoteur immobilier est soumise à l’enregistrement au droit fixe sous réserve
des conditions suivantes :
• L’acte à enregistrer doit constituer un cas de première mutation ;
• La mutation doit être à titre onéreux ;
• Le bien doit être destiné exclusivement à l’habitation ;
• La mutation doit être faite exclusivement à une personne physique et ne doit
être jamais consentie au profit d’une personnel morale ; et
• Le vendeur doit être un promoteur immobilier agrée : sur le plan pratique, une
copie de l’agrément du promoteur doit être jointe au contrat lors de la
présentation à la formalité de l’enregistrement.
De même, les documents suivants sont à produire lors de l’enregistrement du contrat :
• Une copie du procès verbal de recollement ; et
• Le certificat de conformité de l’exécution des travaux.
*Cas des acquisitions de bâtiments et de terrains aménagés pour l’exercice
d’activités économiques ou de terrains à usage d’habitation : à cet effet, l’article
58 du code d’incitations aux investissements prévoit l’enregistrement au droit fixe
des acquisitions auprès des promoteurs immobiliers de bâtiments ou terrains
aménagés pour l’exercice d’activités économiques ou de terrains destinés à la
construction d’immeubles à usage d’habitation à condition qu’ils n’aient pas fait
l’objet d’une exploitation ou de vente antérieure par ces promoteurs immobiliers.
Sur le plan pratique, il est fait application de la perception des droits proportionnels
d’enregistrement lors de l’enregistrement des ventes aux enchères effectuées par
57
l’agence foncière d’habitation ou l’agence foncière industrielle alors que les cessions
sont destinés en tout ou en partie pour l’exercice d’activités économiques.
3.3.3. Les droits d’enregistrement sur les marchés :
En application des dispositions des articles 50 et 51 de la loi N°2012 -27 du
29/12/2012 portant loi de finances pour la gestion 2013, les droits d’enregistrements
sur les marchés sont liquidés sur la base de 0,5% de leur valeur y compris les droits et
les taxes exigibles conformément à la législation en vigueur.
3.4. La taxe sur les établissements à caractère industriel, commercial ou
professionnel
Les entreprises et les sociétés de promotion immobilière sont soumises à la
taxe sur les établissements à caractère industriel, commercial ou professionnel (TCL)
et ce en application des dispositions de l’article 35 du code de la fiscalité locale qui
prévoit à cet effet que la dite taxe est applicable aux :
• Personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices
industriels et commerciaux et des bénéfices de professions non commerciales ;
• Personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés ; et
• Groupements d’intérêts économiques, sociétés de personnes et aux associations
en participation exerçant une activité commerciale ou une profession non
commerciale.
La TCL est due au taux de 0,2% sur la base du chiffre d’affaire local brut.
Elle demeure liquidée pour une fraction égale à 25% du minimum d’impôt en cas de
résultat fiscal déficitaire dégagé sur l’exercice antérieur et est plafonnée à 100.000
dinars pour les entreprises dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas cinquante millions
de dinars en application des dispositions de l’article 50 de la loi N°2012 -1 du 16 Mai
2012 portant loi de finances complémentaire pour l’année 2012 .
Le paragraphe II de l’article 38 du code sus mentionné prévoit que le
minimum de la TCL est égal à la taxe sur les immeubles bâtis due au titre des
immeubles exploités dans le cadre de l’activité de l’établissement calculée sur la base
de 5% du prix de référence par mètre carré construit pour chaque catégorie
d’immeubles multipliée par la superficie couverte. Ce minimum est applicable même
58
aux établissements ne réalisant pas de chiffres d’affaires. Le même article a classé les
immeubles exploités dans le cadre de l’activité de l’établissement en quatre
catégories comme suit :
• Première catégorie : immeuble destiné à un usage administratif ou l’exercice
d’une activité commerciale ou non commerciale ;
• Deuxième catégorie : immeuble en construction légère destiné à l’exercice
d’une activité industrielle ;
• Troisième catégorie : immeuble en béton destiné à l’exercice d’une activité
industrielle ;
• Quatrième catégorie : immeuble dont la superficie couverte dépasse 5000
mètres carrés et destinés à l’exercice d’une activité industrielle.
Le montant de la taxe par mètre carré de référence pour chacune des catégories des
immeubles est fixé par décret tous les trois ans.La taxe sur les établissements à
caractère industriel, commercial ou professionnel ne peut dépasser un maximum fixé
par décret. Il est à noter que le minimum sus visé est retenu dans le cas ou il dépasse
le maximum prévu pour la taxe.
3.5. Les taxes sur les immeubles bâtis et non bâtis
3.5.1. La taxe sur les immeubles bâtis
Textes
Désignation Conditions
applicables
Les immeubles situés dans les zones relevant des
Article 1 code de la fiscalité
Champ d’application collectivités locales à l’exception de ceux destinés à
locale
l’exercice d’activités soumises à la TCL ou la taxe hôtelière
01 Janvier de chaque année sur les immeubles bâtis, ceux
Article 1 code de la fiscalité nouveaux, extensions, sur évaluations ou ceux qui
Date d’exigibilité
locale deviennent soumis au titre de l’année
Article 2 code de la fiscalité *Le propriétaire ou l’usufruitier
Redevables
locale *A défaut le possesseur ou l’occupant
Article 4 code de la fiscalité 2% du prix de référence du M² couvert fixé pour chaque
Assiette
locale catégorie d’immeuble
Article 5 code de la fiscalité Fixé en fonction du niveau des services
Taux
locale
59
3.5.2. La taxe sur les immeubles non bâtis

Textes applicables Désignation Conditions
Article 30 code de la fiscalité Les terrains non bâtis situés dans les zones relevant des
Champ d’application
locale collectivités locales
01 Janvier de chaque année sur les terrains non bâtis, et
Date d’exigibilité ceux devenant soumis à la taxe au cours de l’année
locale
*0,3% de la valeur vénale réelle du terrain ;

*A défaut, elle est liquidée par M² selon un tarif
Assiette et taux progressif tenant compte de la densité des zones urbaines
locale
par le plan d’aménagement urbain. La taxe est fixée pour
chaque zone par décret promulgué tous les trois ans
60
Chapitre II : La connaissance de l’entité et de son environnement et

l’identification des risques
Le commissaire aux comptes d’une société de promotion immobilière procède

à la connaissance de l’entité et son environnement y compris son contrôle interne
(Section 1) et ce pour assurer par la suite l’identification des risques pouvant être à
l’origine d’anomalies significatives au niveau des états financiers (Section 2).
Section I : La connaissance de l’entité et de son environnement y compris son
contrôle interne
1. La connaissance de l’entité et de son environnement
En application des dispositions de l’ISA 315 « Identification et évaluation des
risques d’anomalies significatives à travers la connaissance de l’entité et de son
environnement», l’auditeur doit acquérir une connaissance de l’entité et de son
environnement, y compris son contrôle interne, de manière suffisante pour qu’il sera
en mesure d’identifier et d’évaluer le risque que les états financiers contiennent des
anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs, et de
concevoir et de mettre en œuvre des procédures d’audit complémentaires. En effet, et
tout au long de sa démarche d’audit adoptée, l’auditeur doit tenir compte que la
prise de connaissance de l’entité est un processus itératif qui se poursuit tout au long
de la mission. Il doit veiller à acquérir la connaissance des domaines suivants tels
que prévus par le paragraphe 11 de la norme supra visée :
Le secteur concerné, la réglementation et autres facteurs externes, y compris le
référentiel comptable applicable ;
La nature de l’entité notamment :
• Ses activités ;
• La détention du capital et ses structures de gouvernance ;
• Les types d’investissements que l’entité a réalisé et ceux qui sont prévus, y
compris ceux dans des entités ad hoc ; et
61
• La façon dont l’entité est organisée et financée : et ce en vue de permettre à

l’auditeur d’appréhender les flux d’opérations, les soldes des comptes et les
informations fournies qu’il recueille à travers les états financiers.
Les choix et les applications des méthodes comptables retenues par l’entité, y
compris les raisons de changements apportés. L’auditeur doit évaluer à cet
effet que les méthodes comptables retenues par l’entité sont appropriées en la
circonstance notamment en tenant compte de son secteur d’activité et leur
conformité au référentiel comptable applicable ;
Les objectifs et les stratégies de l’entité, et les risques relatifs liés à l’activité
pouvant engendrer des risques d’anomalies significatives ;
Les outils et mesures de la revue de la performance financière de l’entité ;
La prise de connaissance de l’entité par le commissaire aux comptes doit être
mise à jour de façon annuelle en tenant compte et en documentant les changements
significatifs de façon détaillée. A cet effet, il doit tenir compte de plusieurs facteurs
pour mener au mieux la prise de connaissance requise de l’entité et de son
environnement y compris son contrôle interne qui sont présentés au niveau de la
norme comme suit :
Les facteurs relatifs au secteur d’activité : ils concernent les conditions
sectorielles telles que le marché et la concurrence, les relations avec les clients
et les fournisseurs et les développements technologiques. Dans sa démarche, il
peut considérer les domaines suivants :
• Le marché et la concurrence, y compris la demande, la capacité de production
et la concurrence sur les prix ;
• L’activité cyclique ou saisonnière ;
• La technologie des produits fabriqués par l’entité ;
• L’approvisionnement énergétique et le coût y relatif.
Les facteurs réglementaires : visant l’environnement réglementaire de l’entité,
englobent entre autres le référentiel comptable applicable, ainsi que le contexte
législatif et politique. Les sujets que le commissaire aux comptes peut en tenir
compte à cet effet peuvent être à titre indicatif :
62
• Les principes comptables et les pratiques spécifiques au secteur d’activité ;

• Le cadre réglementaire propre à un secteur d’activité réglementé ;
• Le cadre législatif et réglementaire qui affecte de manière important les
opérations de l’entité, y compris celles sous le contrôle direct ;
• La fiscalité que subie l’entreprise de façon directe ou indirecte ;
• Les politiques gouvernementales actuelles et la conduite des affaires de
l’entité, telles que la politique monétaire, celle fiscale et les incitations
financières, et la politique de tarification ou de restrictions commerciales ;
• Les exigences environnementales affectant le secteur de l’activité et les
opérations de l’entité.
Il est à noter que le point le plus marquant pour le secteur de promotion
immobilière en matière réglementaire consiste à ce que les textes juridiques se
rapportant à l’activité , bien qu’elles constituent en soi une panoplie, ne sont pas
codifiés et qu’ils sollicitent à cet effet un effort particulier de la part du commissaire
aux comptes en vue de collecter les sources réglementaires régissant la matière pour
se doter des connaissances nécessaires en matière réglementaire qui lui permettent de
se prononcer sur la régularité des comptes diffusés par la direction.
La nature de l’entité : la connaissance de la nature de l’entité assure au
commissaire aux comptes une appréhension plus aisée des questions portant
particulièrement sur :
• La complexité éventuelle de sa structure : c’est le cas d’entité ayant des filiales
ou d’autres composants dans de multiples sites. Des structures complexes
peuvent donner lieu à des risques d’anomalies significatives qui selon la norme
ont trait à l’enregistrement de goodwill, de sociétés en participations, de prises
de participations ou d’entités ad hoc. De même, la complexité de la structure
de l’entité peut être considérée comme source d’anomalies significatives au
niveau des états financiers notamment en ce qui a trait à la prise en compte au
niveau du résultat de l’exercice des pertes enregistrées par les participations à
travers la constatation de provisions pour dépréciation des titres détenus en
porte feuille, ou par la prise en compte des opérations entre les parties liées en
63
assurant les divulgations au niveau des notes des informations préconisées par
la norme comptable 39 relative aux parties liée ;
• La détention du capital et les relations entre les détenteurs du capital et
d’autres personnes ou entités : cette connaissance est de nature à identifier les
parties liées et que les transactions ayant lieu avec elles ont été correctement
comptabilisées ;
• L’élaboration de l’information financière : qui a trait notamment aux principes
comptables et pratiques sectorielles spécifiques, la politique de l’entité quand à
la comptabilisation des produits, et la prise en compte des opérations
inhabituelles ou complexes ;
• Le choix des politiques comptables par l’entité et leur application qui a
principalement trait aux méthodes comptables, l’impact des politiques
comptables adoptées et leurs changements ainsi que les normes et
réglementations applicables ;
Les objectifs, stratégies et risques afférents liés à l’activité : Le paragraphe
A29 de l’ISA 315 prévoit que l’entité mène généralement ses opérations dans
le cadre de son secteur d’activité et environnement règlementaire et en tenant
compte d’autres facteurs internes et externes. La direction de la firme ou les
membres constituant le gouvernement d’entreprise définissent les objectifs
constituant les plans stratégiques globaux de l’entité.
En effet, la stratégie peut être définie comme étant la démarche adoptée par la
direction pour atteindre ses objectifs. Ces deux variables sont sujets au
changement à travers le temps.
Lors de sa prise de connaissance des objectifs, des stratégies, et notamment
des risques liés à l’activité pouvant engendrer un risque que les états financiers
contiennent des anomalies significatives, le commissaire aux comptes peut
considérer divers sujets dont la norme fournit une liste indicative au niveau du
paragraphe A32 qui correspondent notamment aux aspects suivants :
• Les développements sectoriels : dans ce cas le risque potentiel consiste à ce
que l’entité audité s’appauvrit en potentiels humains compétents pour
64
accompagner les évolutions sectoriels et garder sa place sur le marché. Ceci se

concrétise pour le cas d’une société de promotion immobilière en ce qu’elle
dispose ou non d’une équipe technique qualifiée capable de suivre les
évolutions tout en accaparant une part de marché intéressante et en gardant une
perception favorable des produits de la firme par sa clientèle potentielle ;
• Les exigences réglementaires : résultant du fait de l’exposition accrue de
l’entité auditée à des actions en justice (prud’homme, risques fonciers, actions
civiles …) ;
• Les exigences de refinancement courant ou prévisible dans le futur pour que
l’entité fait face à ses engagements : nous avons déjà exposé à cet effet au
niveau du premier chapitre l’importance de l’aspect financier dans l’activité de
promotion immobilière ;
• Les mesures et analyse de la performance financière de l’entité : le paragraphe
A36 de l’ISA 315 prévoit que les sujets qui sont considérés importants sont
objets d’analyse et de mesure par la direction et d’autres personnes habilitées
en la matière. Une telle action peut parfois être sources de pressions en incitant
les responsables de l’entité à divulguer une information financière mensongère.
Par conséquent, la prise de connaissance de la mesure de performance de
l’entité par le commissaire aux comptes dans le cadre de l’exercice de sa
mission permanente lui permet d’apprécier si de telles pressions peuvent
conduire à des actions de la direction qui sont susceptibles d’accroitre les
risques d’anomalies significatives au niveau des comptes présentés y compris
le risque provenant de fraude ;
La mesure et l’analyse de la performance a pour fin essentiellement de
déterminer si la performance opérationnelle répond aux objectifs fixés par l’entité.
Pour réaliser cet objectif de prise de connaissance, l’auditeur légal peut prendre
en considération des informations générées en interne par la direction pour la mesure
de performances dont la norme cite à titre d’exemples :
Les indicateurs clés de performance (financiers et non financiers), ratios clés,
tendances et statistiques opérationnelles ;
65
Les analyses comparatives de performance financière sur plusieurs périodes :

analyses comparatives dans le temps ;
Les budgets, les prévisions, les analyses de variations, informations
sectorielles et rapports de performance par division, par département ou par
autre niveau ; et
Les comparaisons de la performance de l’entité avec ses concurrents.
2. Définition et objectifs du contrôle interne
Le contrôle interne est définie au niveau de la deuxième partie de la norme
comptable générale paragraphe 7, comme étant un processus mis en œuvre par la
direction, la hiérarchie, le personnel d’une entreprise, et destiné à fournir une
assurance raisonnable quant à la réalisation des objectifs suivants :
- Promouvoir l’efficience et l’efficacité ;
- Protéger les actifs ;
- Garantir la fiabilité de l’information financière ; et
- Assurer la conformité aux dispositions réglementaires.
Ces dispositions sont confirmées par le paragraphe A44 de la norme ISA 315
qui prévoit que le contrôle interne est conçu, mis en place et suivi pour répondre aux
risques liés à l’activité affectant l’un quelconque des objectifs de l’entité et qui
concernent notamment :
- La fiabilité notamment de l’information financière établie par l’entité ;
- L’efficacité et l’efficience de ses opérations ; et
- La conformité avec les textes législatifs et réglementaires.
Le même paragraphe prévoit que la manière dont le contrôle interne est conçu,
mis en place et suivi varie avec la taille de l’entité et la complexité de sa structure.
Le comitee of sponsoring organisations de la commission Treadway a défini le
contrôle interne au niveau de son référentiel méthodologique référentiel COSO
comme étant : « Un processus mis en œuvre par le conseil d’administration, les
dirigeants et le personnel d’une organisation, destiné à fournir une assurance
raisonnable quant à la réalisation des objectifs suivants :
- La réalisation et l’optimisation des opérations ;
66
- La fiabilité des informations financières ; et

- La conformité aux lois et réglementations en vigueur » (5)
De ce qui précède, nous constatons l’existence d’un lien direct entre les
objectifs de l’entité et le contrôle interne mis en place en vue de les atteindre. En
effet, une fois les objectifs de l’entité sont identifiés, les anomalies potentielles
pouvant les altérer sont dégagées et par conséquent la direction développe les
réponses appropriés se traduisant notamment par la conception du contrôle interne et
des mécanismes qui le sous tendent.
Le contrôle interne peut être conçu de manière à ce qu’il soit préventif ou
curatif. Il peut à cet effet avoir comme objet de prévenir la survenance d’éventuelles
anomalies pouvant surgir ou les détecter et les corriger après leur survenance.
En guise de conclusion quand à la définition du contrôle interne et ses
objectifs, que les buts suivis par une organisation et les dispositifs de contrôle interne
qu’elle met en place peuvent être scindés en quatre sous ensemble à savoir :
- Les objectifs stratégiques ou ceux primordiaux qui constituent l’objet de
l’entité ;
- L’information financière et les dispositifs de contrôle interne la sous tendant ;
- Les opérations et les transactions ainsi que les contrôles afférents ; et
- L’observation des lois et règlements en vigueur.
3. Les composantes du contrôle interne
La norme ISA 315 a prévu cinq composantes pour le système de contrôle
interne à savoir :
- L’environnement de contrôle ;
- Le processus d’évaluation des risques de l’entité ;
- Le système d’information afférent à l’information financière et à la
communication, y compris les processus opérationnels qui s’y rapportent ;
- Les activités de contrôle ; et
- Le suivi des contrôles internes.
5
Comitee of sponsoring organisations ; « la pratique du contrôle interne » ; traduite en français par l’IFACI et Price
Whaterhouse Coopers ; édition d’organisation 1994-2002 ; page 24
67
Cette subdivision normative ne reflète pas forcément la manière dont une entité
conçoit, met en place et assure le suivi du contrôle interne, ni la façon avec laquelle
elle classe ses composantes. Les auditeurs peuvent faire recours à une terminologie
ou des référentiels différents en vue de décrire les divers aspects du contrôle interne
et leurs conséquences sur la démarche d’audit à adopter.
3.1. L’environnement de contrôle
Constituant le fondement d’un contrôle interne efficace, il est le synonyme
d’une organisation fiable et s’articulant sur des procédures rigoureuses et l’existence
d’un personnel soucieux de ces principes. L’environnent de contrôle inclut les
fonctions sous tendant la gouvernance de l’entreprise et la direction ainsi que leurs
connaissances et attitudes quand au contrôle interne et son importance dans la firme.
L’évaluation par le commissaire aux comptes de l’environnement de contrôle
de la société auditée pour apprécier sa conception doit être effectuée en étendant ses
intérêts aux aspects suivants (6):
- La communication et la mise en application des valeurs d’intégrité et
d’éthique : qui se révèlent notamment au niveau des valeurs communiquées
par la direction à son personnel, de la consécration du principe de l’autonomie
de l’entité dans le déroulement des transactions routinières et celles
inhabituelles, en palliant rapidement aux problèmes pouvant surgir au cours de
la vie courante de la société et éviter de les laisser figurer pour une longue
période ou les aggraver… ;
- L’engagement pour la compétence : ceci se matérialise par la prise en
considération de la part de la direction d’un niveau de compétence requis pour
des emplois particuliers et qui se traduit par la suite en termes de connaissances
exigées par les responsables de l’entité ;
- La philosophie et le style de gestion de la direction : ce volet est concrétisé au
niveau de la logique adopté par la direction dans la prise des risques liés à
l’activité et leur gestion ainsi son comportement et ses actions en rapport avec
l’élaboration de l’information financière ;
6
Le paragraphe A70 de la norme ISA 315
68
- La participation des personnes constituant le gouvernement d’entreprise et

leurs attributs notamment en ce qui concerne leur indépendance par rapport à la
direction, leur expérience et leur réputation et le caractère approprié de leurs
actions ;
- La structure organisationnelle : qui touche le cadre organisationnel dans lequel
les activités de l’entité sont planifiées, exécutées, contrôlées et revues afin
d’atteindre ses objectifs ;
- La délégation de pouvoirs et de responsabilités : concerne la façon avec
laquelle les pouvoirs et les responsabilités se rapportant aux activités
opérationnelles sont délégués, les informations sont communiquées et les
niveaux d’autorisation sont établis ; et
- Les politiques et pratiques en matière de ressources humaines : relatives au
recrutement, à l’orientation, à la formation, à l’évaluation, à la consultation, à
la promotion, aux rémunérations et aux mesures correctives.
Certains éléments composant l’environnement de contrôle d’une entité sont
susceptibles d’avoir un effet considérable sur l’évaluation des anomalies
significatives. Il en est le cas de la sensibilité d’une entité à la notion de contrôle
pouvant être influencée de manière important par les personnes constituant le
gouvernement d’entreprise, s’ils assument un rôle de contre poids avec les membres
constituant la direction en ce qui concerne l’élaboration de l’information financière.
De ce fait, l’efficacité dans la conception de l’environnement de contrôle au
regard de la participation des membres constituant le gouvernement d’entreprise est
tributaire de certains facteurs dont notamment leur indépendance vis-à-vis de la
direction et leur capacité à évaluer ses actions, une compréhension réelle des
opérations relevant de l’activité de l’entité et l’ampleur de leur appréhension de la
conformité des états financiers avec le référentiel comptable applicable.
L’existence d’un environnement de contrôle satisfaisant peut un être un facteur
positif lors de l’évaluation du commissaire aux comptes des risques d’inexactitudes
significatives au niveau des états financiers. Toutefois, l’environnement de contrôle à
lui seul ne prévient, ni détecte et corrige une anomalie significative, mais influence
69
l’appréciation de l’auditeur légal de l’efficacité d’autres contrôles et par conséquent

son évaluation des anomalies significatives.
3.2. Le processus d’évaluation des risques par l’entité
Ce processus consiste au fondement à partir duquel l’entité détermine les
risques qu’il convient de gérer. Il constitue un renfort pour le commissaire aux
comptes dans son identification des risques d’anomalies significatives et fait recours
au jugement pour déterminer si le processus d’évaluation des risques est approprié en
la circonstance.
3.3. Le système d’information
Le paragraphe 18 de l’ISA315 prévoit que l’auditeur doit acquérir la
connaissance du système d’information et des processus opérationnels afférents qui
ont un rapport avec l’élaboration de l’information financière comprenant les
domaines suivants :
• Les flux d’opérations dans les activités de l’entité ayant un caractère
significatif pour les états financiers ;
• Les procédures du système informatique et du système manuel, par le biais
desquelles ces opérations sont initiées, enregistrées, traitées et présentées dans
les états financiers ;
• Les enregistrements comptables y afférents aussi bien électroniques que
manuels, étayant l’information et les postes spécifiques des états financiers,
pour ce qui se rapporte au lancement, le traitement et la présentation des
opérations ;
• La façon dont le système d’information saisit des événements, autres que les
flux d’opérations, ayant un caractère significatif pour les états financiers ;
• Le processus d’élaboration de l’information financière utilisé pour
l’établissement des états financiers de l’entité, y compris les estimations
comptables significatives et les informations fournies ; et
• Les contrôles exercés sur les écritures du journal, y compris les écritures non
standards utilisées pour comptabiliser des transactions non récurrentes ou
inhabituelles, ou des ajustements.
70
Au cours du déroulement de sa mission, le commissaire aux comptes doit

acquérir la connaissance de la façon dont l’entité communique les rôles et les
responsabilités en matière d’élaboration de l’information financière et les éléments
importants s’y rattachant et qui visent la communication de la direction et les
personnes constituant le gouvernement de l’entreprise ainsi que les
communications externes (7).
3.4. Les activités de contrôle
Les mesures de contrôle englobent l’ensemble des procédures et politiques
permettant d’assurer que les directives de la direction sont mis en application.
Informatisés ou manuels qu’ils soient, plusieurs objectifs sont assignés aux mesures
de contrôles et sont appliqués à différents niveaux hiérarchiques ou fonctionnels. La
norme donne à titre d’exemple les procédés de contrôle suivants :
• L’autorisation ;
• La revue de performance ;
• Le traitement de l’information ;
• Les contrôles physiques ; et
• La séparation des tâches.
Le paragraphe A89 de l’ISA 315 prévoit que les mesures de contrôle pertinents
pour l’audit sont ceux à traiter comme telles vu qu’elles se rattachent aux risques
importants, et que seuls des contrôles de substance ne sont pas suffisants en la
circonstance. Elles doivent à cet effet être jugées pertinentes de la part de l’auditeur.
Cette pertinence est tributaire du risque déjà identifié, et l’éventualité qu’il soit
source d’anomalies significative.
Dans sa démarche, l’auditeur accorde une importance plus élevée en vue de
l’identification et la connaissance des meures de contrôle orientées dans les domaines
ou il considère que les risques d’anomalies significatives sont susceptibles d’être les
plus élevés.
7
Le paragraphe 19 de la norme ISA 315
71
3.5. Le suivi des contrôles

Le paragraphe 11 de l’ISA 315 prévoit que l’une des responsabilités importants
incombant à la direction d’une entreprise demeure la définition et le suivi du contrôle
interne de manière continue.
En effet, se doter des mécanismes nécessaires pour assurer une bonne
surveillance de l’efficacité d’’exécution du contrôle interne de l’entité, ou le cas
échéant entreprendre les actions correctrices nécessaires est indispensable pour
assurer la bonne marche des affaires et la pérennité de l’entité.
En vue de concrétiser cet objectif, la direction met en œuvre le processus de
suivi des contrôles à travers des activités continues, ou des évaluations ponctuelles ou
une combinaison de ces deux moyens. La norme prévoit que ce suivi continu est
souvent intégré aux activités normales récurrentes d’une entité et comprend des
activités courantes d’encadrement et de supervision. De même, et en vue de
renforcer ses suivies, la direction peut faire recours aux informations externes
recueillies tels que les réclamations clients et les observations des autorités qui
peuvent donner une indication des problèmes existants ou mettre en lumière des
domaines nécessitant une amélioration.
L’auditeur doit acquérir en réalisant sa démarche la connaissance des
principaux types de moyens que l’entité met en œuvre pour assurer le suivi du
contrôle interne relatif à l’élaboration de l’information financière, y compris ceux
relatifs aux activités de contrôle pertinentes pour l’audit, ainsi qu’une compréhension
de la manière dont l’entité entreprend des actions correctives de ses contrôles.
Pour assurer une synergie important de ses travaux avec les suivis de contrôles
en place au sein de l’organisation, il est en mesure de faire recours aux travaux
effectués par la fonction audit interne si elle existe.
La fonction d’audit interne d’une entité est susceptible d’être utile pour les
besoins de l’audit si la nature de ses responsabilités et actions ont trait à l’élaboration
de l’information financière, et que l’auditeur envisage d’utiliser les travaux effectués
par le personnel de cette section en vue de modifier la nature ou le calendrier, ou de
réduire l’étendue des procédures d’audit à réaliser. Une fois, il a décidé de faire
72
recours aux travaux de la section audit interne, les dispositions de la norme ISA 610
« Utilisation des travaux des auditeurs internes » et qui s’appliquent qui fixent
notamment les diligences requises ainsi que les modalités applicables en la
circonstance.
4. Evaluation de la conception du contrôle interne et sa mise en œuvre
L’évaluation de la conception du contrôle interne vise son examen,
individuellement ou combiné avec d’autres contrôles, pour se prononcer sur sa
capacité de prévenir efficacement, ou de détecter et corriger les anomalies
significatives.
Cette évaluation passe obligatoirement par l’identification des facteurs de
risques pertinents pouvant engendrer des anomalies significatives, d’assurer une nette
correspondance entre les facteurs de risques par rapport aux contrôles internes
préventifs ou défectifs et de déterminer si le contrôle individuellement ou combiné
avec d’autres facteurs est capable de prévenir ou détecter et corriger les anomalies
significatives.
L’approche adoptée par le commissaire aux comptes dans cette évaluation
consiste en la mise en correspondance des risques et des contrôles en dressant « la
matrice de conception du contrôle » (Annexe 1) qui lui facilite d’identifier
aisément :
• Les relations « plusieurs à plusieurs » naissant entre les risques et les
contrôles ;
• Les points forts du contrôle interne ;
• Les points faibles du contrôle interne ; et
• Les contrôles clés qui traitent plusieurs risques / assertions et qui pourraient
être testés pour s’assurer de l’efficacité de leur fonctionnement.
S’investiguer sur la conception d’un contrôle au sein de l’entité ne suffit pas à
lui seul pour que l’auditeur s’assure sur le risque d’anomalies significatives. En effet,
sa mise en œuvre et son fonctionnement sont des éléments primordiaux pour conclure
que ce risque est atténué.
73
Dans sa démarche il met en application un processus de quatre étapes en vue de

prendre connaissance du contrôle interne, évaluer sa conception et son application.
Ces quatre phases peuvent être présentées à travers le tableau suivant :
ETAPES OBJECTIFS
Etape 1 : Identifier les risques qui requièrent une Quels sont les risques identifiés qui devraient être traités
atténuation par des contrôles ?
La connaissance du contrôle interne de l’entité à travers
Etape 2 : Documenter les contrôles internes pertinents
ses cinq composantes
Etape 3 : Evaluer la mise en œuvre du contrôle S’assurer que les contrôles, tels qu’ils ont été conçus,
interne fonctionnent réellement
Identifier les contrôles à tester et les faiblesses
Etape 4 : Evaluer la conception du contrôle interne
significatives du contrôle
Section II. L’identification des risques

Compte tenu des risques spécifiques à l’activité, et de son évaluation du
contrôle interne, le commissaire aux comptes identifie les risques aux quels est
exposée la société soumise à son contrôle légal et pouvant être à l’origine
d’anomalies significatives au niveau des états financiers.
L’objectif de cette section est de mettre en lumière certaines sources de risques
pouvant être encourus par une société de promotion immobilière, qui à notre avis sont
les principaux et ne prétendent pas l’exhaustivité lors de leur présentation. Ces
facteurs peuvent altérer la fiabilité des états financiers produits par l’entité et être à
l’origine d’anomalies significatives et la modification du rapport à présenter par le
commissaire aux comptes.
1. Les risques fonciers dans la promotion immobilière
La nature même de l’activité sollicite de la part du promoteur immobilier de
faire recours à l’approvisionnement en matière de réserves foncières.
L’une des assertions qui doit être appuyé à cet effet est celle relative aux droits
et propriété. Le promoteur doit avoir à disposition les documents nécessaires
appuyant le droit de propriété et de jouissance de l’actif comptabilisé au niveau des
états financiers de l’entité. A défaut de documents justifiant la propriété de la réserve
foncière, la société encourt le risque de détenir un actif fictif dont elle ne peut exercer
les droits dont peut bénéficier un propriétaire conformément aux dispositions du
CDR.
74
Pour le commissaire aux comptes, la constatation d’une réserve foncière en

absence de documents justifiant la propriété du bien entre les mains du promoteur
immobilier constitue un risque de sur évaluation de l’actif qui constituera une
anomalie significative au niveau des états financiers. Il en est de même pour le cas de
terrains objets de litiges entre la société et une tierce personne.
2. Le risque d’indisponibilité des capitaux propres, de la réserve foncière et
celui relatif à la continuité d’exploitation
Comme il a été développé au niveau du premier chapitre de ce mémoire,
l’activité de la promotion immobilière est par nature demanderesse de moyens
financiers importants pour assurer le financement du cycle d’exploitation (acquisition
de la réserve foncière, financement des contrats souscrits avec les sous traitants,
règlement de la location de certains matériaux sollicités par les chantiers, honorer les
engagements bancaires…).
Pour faire face à ses besoins de trésorerie, le promoteur immobilier fait recours
respectivement à des fonds propres ainsi que des fonds empruntés auprès des
institutions financières en sus des avances consenties par ses clients pour financer le
projet envisagé.
Toutefois, la disponibilité de fonds propres suffisants est un gage de la
pérennité de la firme et la réussite de ses programmes pour assurer son intégration
dans de nouveaux projets en phase avec ceux en cours ou profiter des opportunités
d’investissements fonciers offertes et pour améliorer le taux de marge dégagée suite à
la commercialisation définitive d’un projet vu que le recours aux crédits affecte
négativement les flux de trésorerie suite aux remboursements réguliers du principal
des emprunts en sus des charges financières qui sont de nature à diminuer la marge
sur projets .
D’ailleurs, l’une des conditions prévues par la loi 90-17 en vue de l’exercice de
la profession et l’obtention de l’agrément est la justification d’un capital suffisant en
application des dispositions de l’article 7. Ce plancher de capital semble devoir être
révisé vu l’antériorité de la loi d’une part et l’insuffisance du dit montant qui n’a pas
convergé avec l’augmentation exponentielle des coûts de revient des matériaux et de
75
main d’œuvre au titre des dernières années d’une part. D’autre part, pour restreindre
l’accès aux entités et personnes capables d’assurer une continuité du projet et
l’enrichissement du tissu économique et limiter les cas des promoteurs demeurant en
veilleuse pour plusieurs années ou qui font recours à un montage juridique de
constitution pour mener à bien une opération envisagée et assurer son financement
moyennant les avances clients et les crédits bancaires.
La disponibilité de réserves foncières pour un promoteur immobilier constitue
un gage de la continuité d’exploitation vu qu’à travers lesquelles il concrétise son
objet social à travers des nouveaux projets. De même, et en cas de difficultés de
trésorerie connues au cours du cycle d’exploitation, celles-ci constituent un moyen de
génération de fonds utiles en envisageant leurs cessions.
La continuité d’exploitation est l’une des hypothèses sous jacentes prévues par
le cadre conceptuel de la comptabilité financière. Elle suppose que l’entité poursuit
normalement ses activités dans un avenir prévisible et qu’elle n’a ni l’intention, ni
l’obligation de mettre fin à ses activités ou de réduire sensiblement leur étendu. Elle
établit que l’entreprise est en mesure de réaliser les opérations envisagées et
d’honorer ses engagements dans un avenir prévisible. A défaut, les états financiers
doivent être établis sur une base différente. Sur le plan pratique, et dans le cas ou la
continuité d’exploitation n’est plus établie, le référentiel du coût historique est
abandonné pour céder sa place au référentiel de la valeur liquidative.
Pour une entité exerçant dans le domaine de la promotion immobilière, la
continuité d’exploitation peut être remise en cause et elle est manifestée par des
indicateurs de nature :
Financière :
Qui peuvent se traduire par les faits suivants à titre d’exemple :
• Les échéances des emprunts dont le terme est proche sans possibilités réalistes
d’extension ou de remboursement ;
• Un recours excessif à des crédits à court terme pour faire face à ses
engagements échus ;
76
• Les états financiers des exercices en cours ou ceux prévisionnels dégageant

des flux de trésorerie négatifs ;
• Des ratios clés financiers négatifs ;
• Une Incapacité de régler les engagements envers les créditeurs et de distribuer
des dividendes aux actionnaires ; et
• Le passif net excédant l’actif ou fonds de roulement négatif.
Opérationnelle :
Se concrétisant par les faits suivants :
• L’intention de la direction de mettre l’entité en liquidation ou cesser ses
activités ;
• Le départ de cadres dirigeants supérieurs sans remplacement ;
• Des cas de pénuries de matières premières essentielles : notamment les stocks
de réserves foncières ; et
• La production de produits non concurrentiels ou image de marque affectée par
des offres intéressantes des concurrents.
Autres facteurs :
Pouvant se concrétiser par les faits suivants :
• Des procédures judiciaires ou en violation des textes réglementaires à
l’encontre de l’entité pouvant engendrer des dommages financiers aux quels
elle ne pourra pas probablement faire face : il en est le cas des litiges fonciers
encourus par une société de promotion immobilière ;
• Le risque de sinistres causés qui ne sont pas assurés ou insuffisamment assurés
lors de leur survenance.
3. Le risque de décentralisation géographique et du manque de suivi des
projets
3.1 La décentralisation géographique des chantiers
La nature même de l’activité, le besoin d’urbanisme sur des sites différents du
territoire ainsi que la recherche de rentabilité par l’acquisition de réserves foncières à
des endroits différents pour élargir l’étendu des projets et toucher des populations de
différentes classes sociales et conclure des programmes à des objectifs différents,
77
amènent les promoteurs immobiliers à souscrire des projets qui sont localisés parfois
à des endroits éloignés de leur siège social.
Ceci peut constituer parfois, notamment dans le cas des structures
organisationnelles à faibles dimensions, une entrave à la remontée de l’information
financière depuis le chantier en cours vers le service comptable de la société ou son
retard de transfert ce qui risque de favoriser parfois la production de situations
comptables qui ne reflètent pas la réalité ou un retard de la traduction comptable de
certains faits traduits et leurs concrétisation sur les états financiers de l’exercice
subséquent.
Sur le plan pratique et pour garantir la fiabilité de l’information financière, les
membres de direction font recours à une procédure de rapport périodique par
programme qui récapitule l’ensemble des informations en termes d’avancement des
travaux pour les lots exécutés par les sous traitants, des stocks de revêtements
détenus, heures main d’œuvres consommés … Ce moyen de suivi peut être renforcé
par l’instauration de la comptabilité par chantiers ou projet en cours d’exécution.
3.2. Le manque de suivi des projets
Le manque de suivi des projets constitue un risque d’ordre managérial. En
effet, un suivi rigoureux des projets en cours réalisés par un promoteur immobilier en
vue de parfaire la réalisation des objectifs budgétaires et éviter des déviations
significatives par rapport aux chiffres anticipés. Toute dérogation significative doit
faire l’objet des analyses nécessaires pour dégager les raisons et les remédier sur les
projets futurs à partir de la phase de planification.
Le suivi des chantiers a trait à deux aspects fondamentaux à savoir :
• Un aspect relatif à la gestion : vu que la pérennité de l’entité est tributaire
d’un bon contrôle des projets et une parfaite maitrise des flux de liquidités à
engager ;
• Un aspect relatif à la comptabilité : et qui se rapporte aux coûts engagés sur un
projet donné et la nécessité de renforcer leur suivi pour présenter notamment
les stocks et les stocks en cours de façon fiable au niveau de la comptabilité et
les états financiers présentés.
78
La procédure de suivi des chantiers s’articule sur des éléments clés de réussite
qui se focalisent sur :
• Une procédure budgétaire fiable permettant de disposer dés le départ d’un
budget initial pour le projet qui est fondé sur des chiffres objectifs se basant sur
l’expérience passée de l’entreprise et les données sectorielles. Les chiffres y
figurant doivent faire l’objet d’actualisations autant que nécessaire tout au long
du chantier en argumentant les variations qui ont eu lieu ;
• Avoir à disposition un personnel compétent tantôt pour le volet technique que
celui comptable, tout en assurant la circulation du flux informationnel entre les
deux services et l’échange de données pour appuyer la prise en compte au
niveau de la comptabilité de faits réels qui posent toujours sur le plan pratique
des difficultés de suivi vu les problèmes d’évaluation technique des stocks
détenus à la date d’arrêté des comptes pour fonder leur valorisation. Le risque
provient généralement de la procédure de facturation parfois convenu avec les
sous traitants de l’entité et le risque qu’elle soit décalée sur la période
comptable suivante pour des raisons de liquidité pour la société de promotion
immobilière ou pour une volonté implicite de la part du prestataire de réduire
sa charge fiscale en minorant les décomptes facturés vers la fin de période pour
récupérer la facturation complémentaire au début de la période comptable
suivante .
4. Le risque d’importance des transactions avec les parties liées
Selon les dispositions de la NCT 39 relative aux parties liés : « Des parties sont
considérées être liées si une partie peut contrôler l’autre partie ou exercer une
influence notable sur l’autre partie lors de la prise de décisions financières et
opérationnelles » (8).
La norme précise à cet effet que les transactions entre les parties liées
impliquent un transfert de ressources ou d’obligations entre elles, sans tenir compte
du fait que le prix soit facturé ou non. Le paragraphe 7 de la NCT 39 prévoit que les
relations entre les parties liées procèdent de la vie normale des affaires en donnant
8
Le paragraphe 5 de la norme comptable 39
79
l’exemple des entreprises exerçant souvent des parties distinctes de leurs activités par
l’intermédiaire de filiales ou d’entreprises associées.
Les transactions entre les parties liées prennent plusieurs formes comme il en
est le cas de celle entre parties indépendants, nous pouvons donner à titre d’exemple :
• Les achats et les ventes de biens ;
• Les achats et ventes de biens immobiliers ou d’autres actifs ;
• Les prestations ou les achats de services ;
• Les mandats ;
• Les contrats de location ;
• Les transferts de recherches et de développements ;
• Les contrats de licence ;
• Les financements y compris les prêts et les apports en capital ;
• Les garanties et les suretés réelles ; et
• Les contrats de gestion.
Une relation entre les parties liées peut avoir ses effets sur la situation
financière ainsi que les résultats opérationnels de l’entreprise présentant les états
financiers. Les parties liées peuvent entreprendre des transactions que les parties non
liées ne sont pas capables d’entreprendre. De même, les montants qui sont appliqués
dans le cadre des transactions entre les parties liées peuvent différer de ceux
appliqués dans le cadre des transactions ayant lieu entre des parties non liées.
En effet, lors de déroulement d’une transaction entre des parties liées, celles-ci
peuvent avoir un degré de flexibilité dans la détermination du prix qui n’est pas
praticable dans le cadre d’opérations naissant entre parties non liées, il en est le cas
des prix suivants :
• La méthode du prix comparable non contrôlé ;
• La méthode du prix de revente ; et
• La méthode du coût majoré.
La norme comptable nationale ainsi que celle internationale prévoient une
panoplie d’informations à fournir au niveau des états financiers quand aux relations
80
avec les parties liées ainsi que les détails qu’il est nécessaire de fournir lorsqu’il y a
des transactions avec les parties liées à savoir :
• La nature des relations entre les parties liées ;
• Les types de transactions ; et
• Les éléments de transactions nécessaires à la compréhension des états
financiers à savoir :
- Le volume (soit en montant, soit en proportion) ;
- Le montant ou la proportion des éléments existants ;
- Les politiques de fixation des prix.
Dans le cadre des activités des entités exerçant dans le domaine de promotion
immobilière, des relations entre les parties liées peuvent avoir lieu et qu’il est
nécessaire de les analyser selon leur substance et non pas uniquement selon leur
forme juridique. Des recherches de diversifications ainsi que des investissements de
complémentarités par le biais d’intégrations en amont ou en aval poussent certains
investisseurs à élargir leurs groupe et le faire doter d’une structure complète pour
répondre à ses besoins d’approvisionnements ou la recherche d’une structure
commerciale qui gère ses ventes ou effectue une partie de son processus commercial.
En pratique, on rencontre fréquemment des sociétés de promotion immobilière
confiant une partie de leurs approvisionnements notamment les gros œuvres en terme
de constructions à des entreprises de bâtiments et de travaux publics appartenant au
groupe, ou confie la gestion commerciale de leurs ventes notamment le suivi des
loyers des immeubles dont elle dispose et leurs facturation à une structure apparentée.
De telles transactions sollicitent de la part du commissaire aux comptes une
attention particulière pour s’assurer de leur réalisation dans des conditions de marché
et sans favoriser une partie au détriment de l’autre et qu’elles font l’objet de
divulgations appropriées au niveau des états financiers présentés. IL accomplit à cet
effet les diligences requises selon les dispositions de l’ISA 550 « parties liées ».
5. Le risque lié à la complexité des mécanismes de financement
Le recours à des mécanismes de financement différents pour le financement du
cycle d’exploitation d’un promoteur immobilier et qui sont destinés à financer
81
plusieurs projets à la fois et moyennant des coûts financiers différents peut poser le
risque d’anomalies ou erreurs commises lors de la détermination ou de la vérification
de ces charges ou lors de leur activation au niveau des stocks de l’entité soit sur la
valeur à capitaliser soit la ventilation entre les divers projets en cours ce qui peut
affecter la présentation d’ensemble au niveau des valeurs attribuées aux différents
programmes.
6. Le risque de non faisabilité technique des projets
Avant d’entamer un projet par un promoteur immobilier, et d’effectuer
l’approvisionnement en matière de réserve foncière, une enquête foncière et
technique doit être engagée par les différentes parties intervenantes dans le processus
de la promotion immobilière (juristes, architectes, topographes….) en vue d’obtenir
une assurance raisonnable sur la faisabilité technique du projet, de l’origine de
propriété du terrain…
Des problèmes d’ordres administratifs tels que ceux ayant trait à
l’immatriculation du terrain sur lequel sera édifié le programme peuvent interrompre
la concrétisation de l’investissement immobilier envisagé.
7. Le risque lié aux objectifs de rentabilité optimistes de la direction
La recherche par les dirigeants sociaux d’objectifs de rentabilité optimistes,
l’anticipation de distributions de dividendes et l’existence de formules
d’intéressements indexées sur le chiffre d’affaires et le résultat sont des facteurs qui
peuvent être à l’origine d’anomalies significatives dans les états financiers arrêtés
tout en reflétant une situation qui ne colle pas à la réalité en vue de répondre à
certaines attentes ou satisfaire certains intérêts.
Ceci se traduit sur le plan pratique par des manipulations ou le recours à des
options comptables qui auront pour conséquence de sur estimer le bénéfice réalisé par
l’entité et dégager une situation fictive qui ne présente pas fidèlement la réalité
économique de l’entité.
Nous pouvons donner à titre d’exemple les solutions suivantes qui peuvent être
appliqués dans le cadre des sociétés de promotion immobilière et qui seront source
d’anomalies significatives au niveau des comptes présentés :
82
• La sur évaluation des stocks détenus à la date de clôture en y activant des

charges qui ne font pas partie du coût de revient ;
• La comptabilisation de chiffre d’affaires fictifs ou anticipation de certaines
ventes retenues comme revenus de l’exercice alors que leur fait générateur ne
s’est pas encore traduit ; et
• L’adoption d’une politique mal prudente en ce qui concerne les stocks détenus
et les créances irrécouvrables détenues sur des clients douteux en évitant de
constater des provisions pour dépréciation.
8. Le risque de mévente des produits de l’entité
Comme tout autre activité, le secteur de la promotion immobilière constitue
l’une des activités qui peut connaitre une difficulté quand à l’écoulement des stocks
détenus sur un ou plusieurs programmes. En effet, faute de logique commerciale de
vente pour accélérer la réalisation des stocks détenus par le promoteur, et en absence
de demande suffisante sur le marché par des clients des différentes classes sociales et
ayant différents besoins (à usage commercial, habitation, lotissements).
Cette situation de mévente a pour effet d’une part d’affecter la marge estimée
dégagée par le promoteur immobilier lors de la réalisation de ses prévisions et par
conséquent le résultat d’une période comptable donnée. D’autre part, une telle
situation risque de laisser figurer au niveau des stocks des articles valorisées pour un
coût qui n’est pas réalisable dans des conditions normales de vente et dont la valeur
risque d’être sur estimée et devant faire l’objet de provisions pour dépréciations par
conséquence en vue de les présenter pour leur valeur de réalisation nette dans des
conditions normales de ventes.
Sur le plan pratique, et en vue de se forger une opinion fondée sur la valeur de
réalisation nette des stocks détenus par un promoteur immobilier, il convient
d’adopter une politique prudente en la matière en effectuant une comparaison
périodique des coûts activés en stocks avec les tarifs de ventes pratiqués en se dotant
d’indicateurs de prix fiables qui sont praticables sur le marché.
En guise de conclusion, il est strictement indispensable de s’assurer de la
fiabilité et le caractère probant des indicateurs de prix retenus pour garantir le bien
83
fondé des décisions de provisions sur stocks retenues ou le cas échéant le caractère
recouvrable des coûts retenues et activés en stocks à la date de clôture .L’impact de
telles évaluations sera traduit au niveau des états financiers objet de certification par
le commissaire aux comptes.
9. Le risque des vices cachés et de l’engagement de la responsabilité civile et
pénale du promoteur immobilier
En application des dispositions de l’article 16 de la loi régissant la promotion
immobilière, l’acquéreur doit dans un délai de trois mois à partir de la délivrance,
notifier au promoteur immobilier les vices apparents de la construction. Une fois, ce
dernier a pris l’engagement de réparer les vices constatés dans un délai de trois mois
à partir de la date de notification de la part de l’acquéreur, il n’y a pas lieu de
procéder à la résiliation de l’acte de vente ou de diminuer le prix stipulé dans le
contrat.
Au niveau du droit commun, et en application des dispositions de l’article 647
COC, le vendeur est dans l’obligation de garantir les vices de la chose vendue qui
sont susceptibles de diminuer sensiblement la valeur ou la rendent impropre à
l’usage d’après sa nature ou en vertu du contrat de vente. Le même article ajoute que
les défauts diminuant légèrement la valeur ou la jouissance, et ceux tolérés par
l’usage, ne donnent pas ouverture à des garanties de la part du vendeur. Toutefois, ce
dernier demeure toujours obligé de garantir l’existence des qualités par lui déclarés,
ou qui ont été stipulés par l’acheteur.
L’article 650 du COC prévoit que le vendeur n’est tenu que des vices qui
existaient au moment de la vente, s’il s’agit d’un corps déterminé par son
individualité.
Généralement, les défauts simples et ordinaires ne sont pas générateurs
d’obligations de garanties, et certaines conditions doivent être remplies de façon
cumulative en ce qui concerne le vice générateur de la dite obligation à savoir :
• Le vice doit être substantielle et affectant le prix du bien ou son utilité.
L’article 1641 du code civil Français prévoit à cet effet qu’il s’agit du défaut
qui est de nature à toucher sensiblement l’utilité du bien ou l’entraver de façon
84
totale au point que l’acquéreur renonce à la transaction ou diminue le prix en

connaissance de cause ;
• Le défaut doit exister au moment de la délivrance ; et
• Le vice doit être caché pour un acheteur n’ayant pas les connaissances
requises pour le découvrir et agissant de bonne foie.
L’arrêt de la cour de cassation 5125 du 24/05/1982 prévoit qu’une société de
construction, ayant conclu un contrat avec un acheteur en vue de lui délivrer une
construction clé en main, est tenue de la garantie des vices découverts ultérieurement
à la vente et de dédommager l’acquéreur conformément aux dispositions de l’article
647 COC , et ce sans avoir le besoin d’engager la responsabilité de l’entrepreneur qui
a pris en charge l’accomplissement de la construction, vu que c’est à lui d’intéresser
l’acquéreur insatisfait.
En ce qui a trait à la responsabilité pénale du promoteur immobilier, elle
consiste au fait de se faire bénéficier des avances auprès des clients promis par la
vente de bien en l’état futur d’achèvement et que cette obligation ne sera pas comblée
par le vendeur, d’où l’accent est mis sur l’utilité de l’octroi d’une caution bancaire
aux clients comme garantie des passifs constatés en comptabilité suite à
l’encaissements d’avance lors de la conclusion de la promesse de vente.
A cet effet, le code pénal prévoit au niveau de son article 291 une peine
d’emprisonnement de cinq ans et de deux milles quatre cent dinars d’amende,
quiconque, soit en faisant usage de faux noms ou de fausses qualités, soit en
employant des ruses ou artifices propres à persuader de l’existence de fausses
entreprises, d’un pouvoir ou de crédit imaginaire ou à faire naitre l’espoir du succès
d’une entreprise ou la survenance de son échec, de la survenance d’un accident ou
tout autre événement chimérique, se fait remettre ou délivrer ou tente de se faire
remettre ou délivrer des fonds, meubles, obligations, biens, valeurs mobilières,
promesses, quittances ou décharges, et a par l’un de ses moyens extorqué ou tenté
d’extorquer tout ou partie des biens d’autrui.
85
10. Les risques comptables et fiscaux spécifiques à l’activité de promotion

immobilière
10.1. Les risques comptables
10.1.1. L’absence de pièces justificatives
L’une des lacunes que peut rencontrer le commissaire aux comptes dans le
cadre de sa mission permanente auprès d’une société de promotion immobilière est
l’absence de pièces justificatives appuyant les mouvements constatés. Ce manque de
justificatifs est du parfois au caractère traditionnel prédominant pour certaines
opérateurs existants actuellement en Tunisie et qui sous traitent certains lots pour le
compte des promoteurs immobiliers dans le cadre de ses programmes.
Sur le plan pratique, on peut rencontrer des sous traitants mal structurés et qui
n’agissent pas en tant qu’entreprises travaillant dans les règles de l’art. Une telle
lacune n’est pas imputable uniquement aux prestataires, mais constitue de même une
faiblesse dans la logique d’approvisionnement suivi par le promoteur immobilier.
Cette anomalie s’étend parfois à certains membres du personnel non
administratif aux quels le promoteur immobilier fait recours pour finaliser certains
travaux et qui exécutent la tache confiée sans pour autant justifier la relation de
travail par un contrat ou tout autre document tenant lieu ce qui fait exposer la société
au risque social en sus du risque fiscal encouru pour absence de justifications
comptables et défaut d’accomplissement des obligations fiscales et sociales au titre
des traitements et salaires servis.
L’absence de pièces justificatives appuyant les flux enregistrés en comptabilité
constitue une entrave à l’une des caractéristiques qualitatives que doit revêtir
l’information financière à savoir la fiabilité et l’un des principaux critères y afférents
qui est la vérifiabilité.
Le cadre conceptuel prévoit au niveau du paragraphe 28 qu’une information
comptable est vérifiable dans la mesure où elle est le résultat de l’application
correcte d’un mode de mesure et ou elle repose sur des données probantes ou sur
des évaluations dont les méthodes sont divulguées avec l’information elle-même.
10.1.2. Le risque inhérent à la dépréciation des éléments d’actifs constatés
86
L’une des anomalies significatives pouvant altérer le caractère sincère des états
financiers est de faire figurer des actifs pour des montants qui sont en réalités
irrécouvrables ou irréalisables. Ce fait peut avoir trait notamment quand aux stocks,
créances détenues sur les clients et fournisseurs qui sont insuffisamment
provisionnées en tenant compte des chances de leurs recouvrement ou réalisation.
Le commissaire aux comptes doit tenir compte dans le cadre de sa démarche de
la procédure suivie par la direction de l’entité pour l’estimation des risques non
provisionnés ainsi que des procédures de relance suivies en la matière avant de
procéder à la constatation de provisions pour dépréciation de créances irrécouvrables.
En ce qui concerne les provisions au titre de la dépréciation des stocks, le
commissaire aux comptes doit parfaire son suivi de la procédure appliquée par la
direction dans ce cadre et des bases retenues pour estimer les valeurs de réalisation
nette des programmes détenus par le promoteur immobilier tel que la consultation des
indicateurs de prix fiables applicables dans le secteur.
10.1.3. Le risque lié à l’incorporation des charges financières dans le coût
de revient des stocks
Une mauvaise application des dispositions de la NCT 13 relative aux charges
d’emprunts lors de l’activation des charges financières dans le coût de revient des
stocks, ou des objectifs de rentabilité optimistes de la part de la direction peuvent
constituer parfois un risque d’anomalies significatives au niveau des états financiers
en faisant apparaitre les stocks de lotissements ou de constructions pour un coût
majoré lors de l’activation des charges financières des emprunts qui ont été contractés
en vue d’assurer le financement du cycle d’exploitation.
De même, le raisonnement inverse est toujours valable, en cas d’erreur ou
d’omission volontaire ou involontaire relatif à l’activation des coûts d’emprunts
spécifiques ce qui risque de minorer la valeur des stocks détenus à la date de clôture.
Pour minimiser le risque y afférent, le commissaire aux comptes doit s’assurer
de la bonne application des dispositions normatives en la matière pour éviter la sur ou
sous évaluation des stocks figurant au niveau des états financiers présentés.
87
10.1.4. Le risque lié au non respect de la séparation des exercices lors de la

comptabilisation des loyers relatifs aux immeubles détenus par un
promoteur immobilier
Dans le cas d’un promoteur immobilier qui détient un immeuble en vue de la
location des locaux le composant à usage commercial ou d’habitation, les contrats
souscrits avec ses clients pour une durée généralement d’une année peuvent se
chevaucher sur deux années différentes dans le cas de leur conclusion en cours
d’année ce qui pose le risque d’anticiper ou différer des produits vers la fin de l’année
et mettre en cause la convention de séparation des exercices.
En effet, et dans ce cas, et d’une façon volontaire ou involontaire, on peut se
trouver dans le cas ou les produits de l’exercice suivant ont été imputés sur l’exercice
en cours ou le cas inverse. Ce fait appelle une attention particulière de la part du
commissaire aux comptes pour veiller au respect de la séparation des exercices
comptables.
10.1.5. Le risque lié au non fiabilité du système de comptabilité analytique
La disposition d’un système de comptabilité analytique au niveau d’une société
exerçant dans le secteur de promotion immobilière doit constituer un atout pour
parfaire le suivi des charges et des coûts de revient par projets et assurer le suivi des
marges par la suite.
La non fiabilité des clés de répartition qui sont retenus, ou l’absence d’un
système de comptabilité analytique fiable permettant un meilleur suivi des différents
types de coûts directs et indirects engagés peut être source des anomalies suivantes
qui seront traduites au niveau des états financiers de l’entité :
• Des coûts de revient mal estimés au niveau de la comptabilité analytique et par
conséquent la prise en compte d’un stock pouvant renfermer des inexactitudes
significatives quand à sa valorisation ;
• Une mauvaise ventilation des charges entre les programmes, les tranches et les
produits composant le programme;
• Des données qui ne peuvent pas servir pour la prise de décisions fondées ou
comme outputs pour la gestion budgétaire : des résultats analytiques faussés
88
peuvent altérer les décisions de gestion prises par les membres de la direction,
s’avérer incohérents par rapport aux prévisions préliminaires ou ne pas servir
de repères pour remédier aux faiblesses sur les projets futurs si le résultat par
projet actuel dégagé n’est pas fiable.
10.2. Les risques fiscaux
10.2.1. Le risque de non respect du principe de l’annualité de l’impôt
Le principe de l’annualité de l’impôt est prévu expressément au niveau du code
de l’IR&IS et est une analogie des principes comptables ayant trait à la séparation
des exercices et le rattachement des charges aux produits.
Dans la pratique, l’activité de la promotion immobilière pose en elle-même des
lacunes pouvant altérer ce principe et qui sont de nature à exposer l’entité au risque
en cas de vérification approfondie dont nous pouvons citer notamment :
• Le manque de coordination entre les services comptable et commercial
pouvant entrainer un retard dans la communication des contrats pour les
imputer en comptabilité et assurer leur déclaration mensuelle sur le mois
approprié et leur rattachement aux résultats comptable et fiscal de l’exercice
approprié ;
• Un mauvais suivi des charges engagées par exercice et l’exhaustivité de leur
rattachement annuel et le risque de leur imputation sur l’exercice subséquent
surtout en cas de facturation tardive de la part du prestataire ; et
• Une mauvaise prise en compte des loyers en cours sur un immeuble détenu
par le promoteur immobilier.
10.2.2. Le risque de non déductibilité fiscale des charges comptabilisées
Les charges constatées au résultat d’un exercice comptable doivent satisfaire
les conditions de fonds et de forme prévues par la législation fiscale en vigueur pour
qu’elles soient déductibles lors de l’accomplissement des obligations fiscales en
terme IR& IS et atténuer le risque y afférent.
Sur le plan fonds, l’article 12 du code de l’IR&IS prévoit que le résultat fiscal
net est déterminé après déduction de toutes les charges engagées et qui sont
nécessaires par l’exploitation courante. Ces dernières englobent notamment :
89
• Les frais et les charges de production ou d’exploitation de toute nature y

compris les frais de personnel, de main d’œuvre et de loyer;
• Les créances douteuses dont le nominal par client ne dépasse pas les cent
dinars sous réserve du respect de certaines conditions;
• Les provisions pour créances douteuses y compris les impôts indirects qu’elles
ont subis, les provisions pour dépréciation des stocks destinés à la vente et pour
dépréciation des actions côtés en bourse sous réserve du respect de certaines
conditions ;
• Les déficits enregistrés au titre des périodes antérieures non prescrites ; et
• Les amortissements effectués par l’entreprise selon les règles fixées par la
législation comptable sans que le montant déductible dépasse les annuités
d’amortissement linéaires calculés sur la base de taux maximum ainsi que les
amortissements différés ;
En règle générale, une charge engagée est déductible sous réserve du respect
des conditions suivantes :
• Qu’elle se rattache à l’exploitation courante de l’entité et justifiée en la
circonstance ; et
• Qu’elle soit raisonnable en terme de montant et ne revêt pas un caractère
excessif, la contre partie de la prestation de services ou de la livraison de
marchandises ou équivalents et suffisamment justifiée par les pièces appuyant
les dépenses (factures, contrats …).
Sur le plan forme, les charges doivent revêtir des conditions de forme prévues
par la législation fiscale en vigueur pour justifier leur déductibilité fiscale.
Dans le domaine de la promotion immobilière, la nature même de l’activité
impose parfois le fait de transiger dans le cadre de marchés ou opérations passagères
avec des sous traitants ou des prestataires qui présentent des factures ne répondent
pas aux conditions de forme prévues par la législation fiscale.
L’article 18 du code de la TVA prévoit les conditions de forme relative à une
facture. Il stipule à cet effet que les assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée autres que
90
ceux soumis au régime forfaitaire sont tenus, sauf dans le cas ou le contrat fait foi,
d’établir une facture pour chacune des opérations qu’ils effectuent qui comporte :
• La date de l’opération ;
• L’identification du client et son adresse ainsi que le numéro de sa carte
d’identification fiscale pour le cas des clients soumis à la déclaration
d’existence prévue par l’article 56 du code de l’IR&IS ;
• Le numéro de la carte d’identification fiscale d’assujetti à la TVA délivrée par
l’administration fiscale ;
• La désignation du bien ou du service et le prix hors taxe ;
• Les taux et les montants de la taxe sur la valeur ajoutée ; et
• Le montant de la TVA suspendue en application de la législation en vigueur.
10.2.3. Le risque de la déduction de la taxe sur la valeur ajoutée sur les
immeubles à usage d’habitation
Comme il a été évoqué au niveau de la section relative à l’aspect fiscal de
l’activité de la promotion immobilière, la nature de l’activité peut amener l’exploitant
à exécuter des projets mixtes englobant des immeubles à usage d’habitation et
commercial.
Le caractère mixte des dits projets pose la problématique de la déductibilité de
la TVA et le calcul du prorata de déduction ce qui peut exposer l’entité aux risques
suivants :
• La déduction intégrale de la TVA sans tenir compte de la règle du prorata lors
de la comptabilisation des achats d’exploitation et lors de l’accomplissement
des obligations fiscales suite à une omission volontaire ou involontaire ;
• Des erreurs commises lors de la détermination du prorata de déduction de TVA
pour défaut de maitrise des mécanismes de l’assujettissement partiel ; et
• La confusion entre les charges engagées au titre des locaux à usage
commercial et ceux à usage d’habitation et par conséquent la déduction de
TVA à tort ou la constatation de charges en toutes taxes comprises bien
qu’elles soient engagées sur la partie commerciale.
91
11. Le risque de fraudes

Le paragraphe 2 de la norme ISA 240 relative à la fraude prévoir que des
anomalies au niveau des états financiers peuvent provenir de fraudes ou résulter
d’erreurs. Toutefois, l’élément distinctif entre les deux faits réside dans le caractère
intentionnel ou non de l’acte qui en est à l’origine.
Pour l’auditeur légal, deux types d’anomalies intentionnelles sont d’un grand
intérêt que la norme ISA 240 a classé comme suit :
• Les anomalies résultant d’informations financières mensongères ; et
• Les anomalies résultant d’un détournement d’actifs.
Le terme fraude fait référence généralement à un acte intentionnel commis par
une ou plusieurs personnes parmi les membres de la direction, les personnes
constituant le gouvernement de l’entreprise, les salariés ou des tiers tout en faisant
recours à la ruse dans l’objectif d’obtenir un avantage injuste ou illégal. L’acte de
fraude est aggravé et est plus important sur le plan pécuniaire lorsqu’on se situe
dans le cas ou les hauts dirigeants se trouvent impliqués dans ces manipulations.
Au niveau de la doctrine comptable, il est prévu un triangle incluant trois
éléments indispensables et dont leur réunion est susceptible de favoriser le terrain à la
fraude à savoir :
• La possibilité : due principalement à une faible culture d’entreprise et un
manque de procédures de contrôle interne faisant croire à l’auteur qu’une
tentative de fraude passera inaperçue ;
• La pression : qui est générée par des besoins immédiats difficiles à combler
sans le recours à ce schéma frauduleux (exemple : avoir des dettes personnelles
ou des ambitions à réaliser à travers des placements) ; et
• La rationalisation : qui est la conviction qu’une fraude n’a pas été réellement
commise.
Dans le cadre du secteur de la promotion immobilière, la présentation
d’informations financières frauduleuses et le détournement d’actifs peuvent être
appréhendés à travers les risques suivants :
92
La présentation d’informations financières frauduleuses :
ELEMENTS SOURCES DE RISQUES

• Intéressement indexé sur le résultat ou sur le chiffre d’affaires réalisé à
travers les ventes effectuées ;
• Engagements ambitieux de la direction avec les institutions financières,
des créanciers ou les tiers pour la réalisation de résultats qui en réalité
ne sont pas faisables ;
• La réduction de l’assiette imposable en vue de minimiser l’impôt du en
Pressions
conséquence ;
• Des flux de trésorerie opérationnels négatifs récurrents ou une
incapacité de dégager des flux de trésorerie opérationnels même en
existence de bénéfices dégagés et à tendance croissante ;
• Une attitude passive de la direction vis-à-vis du contrôle interne et du
processus d’élaboration des états financiers ;
• Un taux de rotation important notamment au niveau des membres de la
direction et du personnel clé ;
• Une structure du gouvernement d’entreprise faible ou inefficace ;
• Des relations tendues avec l’auditeur externe ou des limitations quand
à la réalisation de sa mission de contrôle légale ;
Opportunités
• Des transactions importants avec des parties liées n’entrant pas dans le
cadre des opérations courantes, ou des entités apparentées non audités
ou soumises au contrôle d’un autre auditeur ;
• La confusion de patrimoine par un dirigeant propriétaire et le risque
que le principe de l’autonomie de l’entité soit affecté.
• Le promoteur immobilier dégage des déficits opérationnels vu la
concurrence accentuée, la saturation du marché menue du déclin des
Conditions liées au secteur marges ;
d’activité • Une diminution significative du chiffre d’affaires réalisé.
• Il d’agit de facteurs ayant trait à la nature et la complexité de l’entité et
de ses transactions ainsi que la situation financière de l’entité et sa
rentabilité et pouvant avoir trait aux éléments suivants :
• Une croissance et rentabilité rapide par rapport aux entités opérant dans
le secteur ;
Caractéristiques d’exploitation et
• Une incapacité de faire face aux exigences de remboursement des
stabilité financière
dettes ;
• Une politique de vente trop ambitieuse pouvant engendrer la
constatation de chiffre d’affaires irrécouvrable ;
93
Le détournement d’actifs :
ELEMENTS SOURCES DE RISQUES

• Des manipulations ou conservations de sommes importants d’argent
liquides pour le financement des avances octroyées aux différents sous
traitants de l’entité ou résultant de l’encaissement d’avances auprès
des clients suite à des promesses conclues ;
• Des stocks de fournitures et de revêtements qui sont la propriété de la
société de promotion immobilière et qui sont détenus pour la
réalisation ou l’accomplissement des finitions des projets en cours ;
• Des engagements financiers personnels pouvant créer des pressions
Vulnérabilité des actifs sur la direction ou des membres du personnel endettés ayant accès à la
trésorerie ou d’autres actifs vulnérables pour les accaparer ;
• L’existence de relations antagonistes entre les membres de la direction
et ceux du personnel ayant accès à la trésorerie ou d’autres actifs
vulnérables peut être une source de motivation pour détourner ces
actifs ;
• Insuffisance de surveillance appropriée de la part de la direction
notamment pour les chantiers éloignés ;
• Absence de procédure fiable pour le suivi des recrutements relatifs au
personnel ayant accès à des actifs susceptibles d’être détournés dont
notamment la trésorerie et les stocks de matières consommables et de
fournitures ;
Absence de contrôle interne • Moyens de sauvegarde insuffisants pour les actifs vulnérables ;
• Un cumul de tâches intolérable ou manque de contrôles
compensatoires le cas échéant ;
• Un recensement et suivi inadéquats des actifs détenus en stocks et qui
sont exposés aux risques de détournements ;
94
Chapitre III : L’évaluation des risques et les réponses de la direction

Une fois que les risques sont identifiés, le commissaire aux comptes passe à
l’étape de leur évaluation ainsi que l’appréciation des réponses mises en place par la
direction.
En effet, cette dernière met en place un processus de gestion des risques
encourus articulés sur des objectifs, ayant ses propres composantes et ses acteurs
actifs au niveau de l’entité. La construction du dit processus passe par certaines
étapes et ayant ses propres avantages.
Le commissaire aux comptes procède à l’évaluation du processus de gestion
des risques mise en place par la direction, détermine les risques résiduels et
communique les déficiences dégagées à la direction et aux membres constituant le
gouvernement de l’entreprise. Ces aspects seront développés dans le cadre du présent
chapitre.
Section I : Le processus de gestion des risques par la direction
1. La mise en œuvre du processus de gestion des risques par la direction
1.1. Définition et objectifs du processus de gestion des risques
La gestion des risques a été appréhendée par Y.Pesqueux comme étant le
processus appliqué tout au long d’un programme et regroupant des activités
d’identification, d’estimation et de maitrise des risques (9) .
De même, le COSO II a défini le processus de gestion des risques comme étant
celui : « mis en œuvre par le conseil d’administration, la direction générale, le
mangement et l’ensemble des collaborateurs de l’organisation. Il est pris en compte
dans l’élaboration de la stratégie ainsi que toutes les activités de l’organisation. Il est
conçu pour identifier les événements potentiels susceptibles d’affecter l’organisation
et pour gérer les risques dans les limites de son appétence pour le risque. Il vise à
fournir une assurance raisonnable quand à l’atteinte des objectifs de l’organisation »
(10)
.
9
« Le concept des risques au magasin des curiosités », Y.Pesqueux, communication congrès de l’association Française
de comptabilité. Mai 2003
10
« Le management des risques de l’entreprise : Cadre de Référence-Techniques d’application –COSO II Report »,
Traduction Française par l’IFACI, Price Waterhouse Coopers et Landwell & Associés. Editions L’organisation,
2005.Page 5
95
Donc, l’objectif prépondérant du processus de gestion des risques est de doter

une entité des ressources nécessaires en vue d’assurer l’efficience et l’efficacité dans
l’atteinte de ses objectifs tout en assurant la réalisation des éléments suivants :
• L’identification des risques ;
• Leur évaluation ; et
• L’élaboration des plans d’action nécessaires.
Ce processus vise par conséquent à faire la parallèle entre la prise de risque et
les conséquences afférentes tout en ajustant le risque à un niveau acceptable. Donc, il
s’agit d’une démarche d’optimisation entre le risque escompté et le risque éventuel
encouru.
1.2. Les composantes du processus de gestion des risques
Le processus de gestion des risques est articulé sur des composantes clés, et qui
sont fonction de la manière dont l’organisation est gérée et font partie intégrante du
processus de management.
Ces éléments sous tendant le processus de gestion des risques d’une firme sont
principalement les suivants :
• L’environnement interne : la philosophie et la culture de risque au sein de
l’entité ;
• La fixation des objectifs : la définition de la stratégie de l’entreprise et de
l’appétence du risque ;
• L’identification des événements perturbateurs : pouvant altérer la
réalisation des objectifs de l’organisation ;
• L’évaluation des risques ;
• Le traitement des risques ;
• Les activités de contrôle ;
• Les informations et les communications ; et
• Le pilotage.
96
2. Les principaux acteurs du processus de gestion des risques

La mise en place du processus de gestion des risques sollicite l’adhésion et
l’implication des principaux managers de l’entité concernée dont les tâches et
responsabilités doivent être coordonnées afin d’optimiser le bon fonctionnement du
processus. A cet effet, les principaux intervenants au niveau du processus de gestion
des risques peuvent être les suivants :
• Le top management : qui comprend essentiellement lu conseil
d’administration et les différents comités le composant tel que le comité
d’audit ainsi que la direction générale ayant pour mission principale de
s’assurer que les processus de management des risques indispensables ont été
mis en place et sont l’objet d’évaluations régulières. De même, les défaillances
soulevées sont corrigées à temps;
• Les directions opérationnelles : qui assument la responsabilité des risques
encourus par leurs sections et doivent en prévoir les remèdes nécessaires ;
• L’auditeur interne : son statut indépendant et objectif lui permet d’octroyer à
l’ensemble de l’organisation une assurance quand au degré de la maitrise de
ses opérations, et en apportant ses conseils d’améliorations et ce en vue de
pallier aux risques encourus ;
• Le commissaire aux comptes : qui dans le cadre de sa démarche de
validation des comptes basée sur l’approche par les risques, est appelé à
identifier et évaluer les risques sur les quels il planifie par la suite sa mission
tout en tenant compte du respect de la convention de continuité d’exploitation.
Son apport à travers les recommandations qu’il peut fournir à la direction
notamment pour se prémunir et gérer les risques encourus demeure toujours
indispensable. Ces conseils peuvent être documentés sous forme d’une lettre à
la direction.
• Le risk manager : ayant pour tâche principale d’assister et de coordonner avec
les différentes directions opérationnelles pour la gestion de leurs risques. Son
rôle peut être récapitulé comme suit :
97
- L’aide au développement d’une culture de risques au sein de

l’organisation ;
- D’assurer les propositions nécessaires aux différents interlocuteurs pour
prévoir les remèdes en vue de la gestion des risques ;
- Assurer avec les différents intervenants l’identification des risques
existants et l’anticipation de ceux éventuels ; et
- L’évaluation et la réponse avec la direction générale notamment aux
risques existants ;
3. Les étapes de la mise en place du processus de gestion des risques
La mise en œuvre du processus de gestion des risques fait appel aux six étapes
suivantes que nous allons les décrire de façon succincte dans le cadre de ce mémoire.
ETAPE 1 : Détermination de l’appétence pour les risques et les objectifs :

Cette étape vise à déterminer l’appétence de l’entité aux risques, vu qu’elle
peut disposer de différents niveaux d’exposition et d’adhésion à ces risques. Cette
attitude peut être exprimée de façon qualitative ou quantitative.
Par la suite, il y a lieu d’arrêter les objectifs de l’entité qui sont documentés au
niveau du plan d’affaires « Business Plan ». Ces objectifs peuvent être scindés en
cinq grandes familles à savoir :
• Stratégiques : il s’agit essentiellement des objectifs de haut niveau qui amènent
l’entité à réaliser et atteindre sa vision ainsi que sa mission ;
• Opérationnels : traitant de l’utilisation efficace et efficiente des ressources de
l’entité en vue d’atteindre ses objectifs supérieurs ;
• De protection des actifs : ils préviennent à cet effet la perte, le vol, les
dépassements de la part de la direction, le gaspillage ainsi que l’inutilité
d’actifs et les mauvaises prises de décisions ;
• D’établissement des rapports : en évaluant la fiabilité du reporting interne et
externe, y compris le processus de préparation des états financiers ; et
• De conformité : en identifiant les implications aux lois et des règlements en
vigueur et l’évaluation de la conformité à ces textes.
98
ETAPE 2 : L’IDENTIFICATION DES RISQUES :

Cette étape vise à ce que l’auditeur ait une connaissance suffisante de l’entité
et ses objectifs. Une liste des circonstances empêchant l’entité d’atteindre ses
objectifs peut être dressée au cours d’une séance d’échanges d’avis entre les
différentes personnes impliquées. Une identification des facteurs de risques
applicables à l’entité peut être prévue et dans l’intérêt de l’entité.
Les domaines à aborder peuvent être scindés en deux parties à savoir :
Les risques pour l’entité qui découlent de ses objectifs et de ses
opérations :
Ces risques incluent ceux résultant de :
• La nature des opérations, de l’environnement réglementaire et des récents
événements économiques et des incitations stratégiques ;
• Les risques de nature interne tels que l’environnement de contrôle, les
contrôles informatiques généraux, les options comptables et les décisions
stratégiques ; et
• Les transactions non courantes ou de nature exceptionnelles.
Les risques de fraude et de manipulation des états financiers :
Ces facteurs doivent être identifiés et atténués le plus que possible par les
différentes parties impliquées pour pallier aux insuffisances pouvant favoriser la
fraude dans le cadre de l’organisation.
ETAPE 3 : L’EVALUATION DES RISQUES IDENTIFIES :
L’évaluation du risque est mesurée en tenant compte de son impact et la
probabilité qu’il soit réalisé selon le schéma suivant :
Poids du risque = Probabilité * Impact
Des facteurs de pondération peuvent être déployés dans le cas ou l’entité

accorde plus d’intérêt à un facteur de risque au détriment des autres.
Sur le plan pratique, chacun des risques identifiés doit être appréhendé de la
manière suivante :
• Se demander ce qui pourrai mal tourner et qui sera source de risques financiers
et se rapportant notamment à des anomalies au niveau des états financiers ; et
99
• L’évaluation des chances des réalisations ainsi que les impacts de survenance :
l’impact financier est quantifié en tenant compte de l’appétence aux risques ou
du seuil de signification.
ETAPE 4 : LES REPONSES AUX RISQUES :

Cette étape vise à déterminer les réponses appropriées aux risques identifiés.
Cette résolution des risques qui se posent doit être abordée selon un ordre de priorité
favorisant les risques ayant un impact élevé et des probabilités importants tout en
tenant compte de l’équilibre avantages coûts lors des choix des procédures
envisageables pour pallier aux risques identifiés. Par conséquent, Les risques peuvent
être atténués, partagés, limités, accrus, transférés ou acceptés.
ETAPE 5 : L’ELABORATION ET LA MISE EN ŒUVRE DES REPONSES

AUX RISQUES:
Au cours de cet étape, un plan d’actions doit être mis en œuvre pour s’assurer
que des mesures seront prises comme cela est requis pour répondre de manière
suffisante à l’évaluation des risques tout en tenant compte des éléments suivants dans
la mise au point du plan :
• Qui fera quoi et quand ?
• Dans la résolution des problèmes, profiter de la synergie naissante entre les
différents risques et éviter de les traiter isolément en vue d’optimiser
l’intervention pour remédier aux insuffisances ;
• Confier la tâche de l’atténuation des risques à une personne de façon
permanente ;
• Se référer aux avis des conseillers et auditeurs externes pour profiter de leurs
expériences ; et
• Soumettre le plan à l’approbation d’une personne indépendante et habilitée
tels que les membres constituant le gouvernement d’entreprises indépendants
de la direction.
100
ETAPE 6 : LA SURVEILLANCE DES RESULTATS :

La gestion des risques doit être appréhendée comme un processus continu dans
le temps, et le registre des risques doit être actualisé de façon périodique pour tenir
compte de l’atténuation d’anciens risques et de la naissance d’autres nouveaux.
L’efficacité des réponses aux risques doit être testée de même. A cet effet, les
activités de surveillance peuvent inclure :
• Les indicateurs de performance clés ;
• La comparaison des différents ratios, et d’indicateurs importants se rapportant
à l’entité ; et
• Les performances atteintes par rapport aux niveaux d’appétence
prédéterminée des risques.
4. Les avantages de la mise en place du processus de gestion des risques
Le processus de gestion des risques assure certains avantages à une entité
donné qu’on peut récapituler sous la forme du tableau suivant :
ABSENCE DE GESTION DES
ACTIVITE GESTION DES RISQUES
RISQUES
Aligner la stratégie d’entreprise avec Le niveau d’appétence aux risques
Planning
l’appétence pour les risques est ignoré
Anticiper les risques ou les La présence de défaillances ou
Prise de décisions
opportunités risques est fort probable
Concentration des ressources par ordre Allocation des ressources mal
Allocation des ressources
de priorité planifié et gaspillage de temps
Les performances sont suivies en La réaction n’est assurée que lors

Surveillance
fonction des facteurs de risques de la survenance des événements
D’une façon générale, et lorsqu’une entité n’est pas en mesure de contrôler le

degré de son exposition au risque, elle peut encourir des pertes financières au niveau
des résultats qu’elle dégage ainsi qu’une mauvaise allocation des efforts de la
direction en vue de corriger les anomalies.
De même, les contrôles et procédures en fonction peuvent sembler insuffisants
et lourds en la circonstance en vue d’assurer une couverture de la totalité des risques
encourus, ce qui constituera une entrave dans l’accomplissement par les gestionnaires
de leurs missions.
101
5. La construction de la cartographie des risques et leur traitement

Présentée sous la forme d’un schéma au format graphique bien concis pour
l’utilisateur, la cartographie des risques est le document récapitulant l’ensemble des
risques aux quels une entité donnée est censée être exposée et qui sont classés selon
leurs poids. Une matrice à deux variables peut être schématisée en conséquence à
savoir l’impact et la probabilité de survenance (Annexe 2).
Le dit document sert de base à fournir une présentation plus au moins
exhaustive de l’ensemble des risques aux quels l’entreprise est exposée aux parties
intéressées stipulées ci-dessus pour l’utiliser chacun dans leurs propres besoins. En
effet, la cartographie des risques n’est pas un objectif en soi mais un tableau de bord
servant à la prise d’actions correctrices.
Sur le plan pratique, deux approches peuvent être déployées en vue d’assurer la
mise au point d’une cartographie des risques d’une entité donnée à savoir l’approche
Top- Down et Botton-up qui sont complémentaires, et qu’il convient de combiner
simultanément ou de manière successive vu l’apport de chacune d’elles. Elles
peuvent être à cet effet présentées comme suit :
L’approche Top – Down : selon laquelle, le management prend en charge
l’identification des principaux risques susceptibles d’entamer les objectifs
fixés tout en appréhendant les risques dans une vision globale de la firme et en
allant du sommet de la pyramide. La démarche sera appliquée par la suite au
niveau des échelons les plus bas en vue de parvenir aux sources de risques.
Cinq étapes primordiales sous tendent cette démarche à savoir l’analyse des
risques, leur rattachement aux processus, l’évaluation et la hiérarchisation des
risques, leur schématisation sous la forme d’une cartographie et sa validation
par les dirigeants ;
L’approche Botton-up : cette méthode passe principalement par le
recensement des processus en fonction au niveau de l’entité pour en définir par
la suite les risques à travers les entretiens réalisés avec les responsables
opérationnels concernés par un processus identifié.
102
Par la suite, les risques omniprésents sont confrontés aux contrôles existants
pour dégager ceux résiduels ou non maitrisés et construire la cartographie des risques
résiduels.
Une fois établie, la cartographie des risques doit faire l’objet de
communications aux niveaux appropriés de l’entreprise pour mettre à la disposition
de chaque intervenant les informations utiles pour accomplir ses responsabilités en
matière de processus de gestion des risques. Elle peut toutefois faite l’objet de
communication à des personnes externes de l’entité pour des besoins de transparence
et en vue de divulguer de façon régulière sa politique de gestion des risques encourus
et les résultats réalisés en conséquence.
Le processus de management des risques est continue dans le temps qui doit
être adapté pour tenir compte des changements pouvant surgir au niveau de
l’organisation et qu’il convient de tenir compte pour opérer les ajustements
nécessaires en conséquence.
6. Les diligences du commissaire aux comptes pour l’évaluation du processus
de gestion des risques
Dans le cadre de sa mission de contrôle légal, le commissaire aux comptes doit,
d’une part, acquérir une connaissance suffisante du processus suivi par l’entité
auditée pour identifier les risques liés à l’activité en rapport avec les objectifs
afférents à l’information financière, en vue de décider des mesures adéquates à mettre
en œuvre pour la gestion de ces risques et, d’autre part, des résultats de ce processus.
Toujours considéré comme le meilleur conseillé de sa clientèle, il est en
mesure de recommander la mise en place d’un processus d’évaluation des risques.
Une telle orientation gagne à être prise au sérieux par les managers de la firme en vue
de disposer des meilleures informations pour la prise de décisions, et cela assurera
une économie de temps pour les auditeurs lors de l’accomplissement de leurs
diligences en se fiant à une organisation de qualité.
Sur le plan pratique, et lorsque la direction d’une entité est consciente des
avantages dégagés de l’adoption d’une approche rigoureuse quand au processus
103
d’évaluation des risques, elle peut décider de concevoir ses propres processus pour y
faire face.
Dans ce cas, l’auditeur est amené à procéder à l’évaluation de leurs
conceptions et de leurs mises en œuvre. Ses diligences ont trait notamment à évaluer
comment la direction :
• Identifie les risques liés à l’activité et se rapportant aux informations
financières ;
• Estime l’importance des risques ;
• Evalue la probabilité de leurs survenances ; et
• Décide des dispositions nécessaires pour les gérer.
En sus de ces examens, le commissaire aux comptes est censé solliciter les
informations suivantes :
• Les risques liés à l’activité que la direction a identifiées et si elles sont sources
d’anomalies significatives au niveau des états financiers ; et
• Les risques liés à l’activité que la direction n’est pas parvenue à identifier dans
son processus. En cas de risques résiduels, il doit considérer la possibilité de
l’existence de faiblesses au niveau du processus de gestion des risques de
l’entité qui devraient faire l’objet de communications aux membres constituant
le gouvernement d’entreprises.
Pour chaque risque identifié, le commissaire aux comptes doit identifier la
probabilité de sa survenance et son impact financier. Par la suite, ces diligences
doivent être documentées sous le format le plus concis possible assurant notamment :
• La cohérence des bases de l’évaluation et identification des risques ;
• La facilité de revue ;
• Une possibilité de classement des risques selon différents critères ; et
• La possibilité de partager cette information avec son client ainsi que d’assurer
une continuité de la mission dans le temps en cas de rotations éventuelles au
niveau de l’équipe intervenante.
104
Section II : La détermination des risques résiduels et la communication des

faiblesses relatives au contrôle interne
1. L’évaluation des risques d’anomalies significatives
Le paragraphe 4 de l’ISA 315 a défini les assertions comme étant les
déclarations de la direction, explicites ou autres, sous tendant l’établissement des
états financiers, et utilisées par l’auditeur pour déterminer les anomalies qui en
peuvent survenir.
Les risques d’anomalies significatives au niveau des assertions touchant les
flux d’opérations, les soldes des comptes et les informations fournies en note aux
états financiers sont à prendre en compte par le commissaire aux comptes dans le
cadre de sa mission de contrôle.
En effet, ceux-ci sont prépondérants dans la détermination de la nature, le
calendrier et l’étendue des procédures d’audit à mettre en œuvre.
Les assertions en matière d’audit peuvent être scindées en trois sous-
ensembles et qui sont principalement :
a. Les assertions relatives aux flux d’opérations et aux événements survenus
au cours de la période auditée :
• La survenance : les opérations ou les événements qui ont été comptabilisés se
sont produits et se rapportent à l’entité ;
• Exhaustivité : toutes les opérations et tous les événements qui devraient être
comptabilisés ont été enregistrés ;
• Exactitude : les montants et autres données relatives à des opérations ou
événements comptabilisés l’ont été correctement ;
• La séparation des périodes : les opérations et événements ont été
comptabilisés dans la bonne période ;
• L’imputation comptable : les opérations et événements ont été comptabilisés
dans les bons comptes.
105
b. Les assertions relatives aux soldes des comptes en fin de période :

• Existence : les actifs, passifs et fonds propres existent ;
• Les droits et obligations : l’entité détient un droit sur les actifs ou les contrôle,
alors que les passifs reflètent ses propres obligations ;
• Exhaustivité : tous les actifs, les passifs et les fonds propres qui devraient être
comptabilisés ont été enregistrés ;
• Valorisation et affectation : les actifs, les passifs et les fonds propres sont
présentés dans les états financiers pour leur bonne valeur et les ajustements
résultant de leur valorisation ou dépréciation sont pris en compte ;
c. Les assertions relatives à la présentation des états financiers et aux
informations fournies dans ceux-ci :
• La survenance, droits et obligations : les événements, opérations et autres
aspects se sont produits et se rapportent à l’entité ;
• Exhaustivité : toutes les informations se rapportant aux états financiers qui
doivent être fournies l’ont été bien ;
• Classification des rubriques et compréhension : l’information financière est
présentée et décrite de manière pertinente, et les informations fournies dans les
états financiers sont clairement présentées ;
• Exactitude et valorisation : les informations financières et autres informations
sont fournies de manière sincère et pour des montants corrects.
L’auditeur peut s’appuyer sur les assertions ci-dessus explicitées ou les exprimer
différemment en tenant compte que tous les aspects mis en relief au niveau des
assertions ont fait l’objet des vérifications nécessaires. Il est à noter que l’auditeur
peut opter pour la combinaison des assertions relatives aux opérations et aux
événements avec celles relatives aux soldes des comptes.
L’identification et l’évaluation des risques déterminent la nature, le calendrier
et l’étendue des procédures d’audit complémentaires à mettre en œuvre. L’annexe 2
de l’ISA 315 donne des exemples de circonstances et faits pouvant révéler l’existence
d’anomalies significatives.
106
Dans sa démarche d’identification et d’évaluation des risques, le commissaire

aux comptes doit tenir compte des facteurs sources d’anomalies significatives au
niveau des états financiers (Sous- paragraphe 1) et celles-ci doivent être
documentées au mieux au niveau des dossiers de travail de ce dernier et ce
conformément aux principes de documentation en matière d’audit (Sous –
paragraphe 2).
1.1. Les facteurs à prendre en considération au moment de l’évaluation des
risques
Les facteurs de risques à prendre en considération par le commissaire aux comptes
au moment de l’évaluation des risques d’anomalies significatives dans le cadre de
l’activité de promotion immobilière peuvent être présentés au niveau du tableau
suivant :
Quels sont les risques qui ont été identifiés ?
• Les risques résultant du faible niveau de contrôle
interne de l’entité et / ou des contrôles
informatiques généraux ;
Au niveau des états financiers • Les facteurs de risques relatifs aux dépassements
de la direction et des fraudes résultant des cas de
cumul de tâches incompatibles et de l’absence de
contrôles compensatoires ;
• Les risques spécifiques relatifs à l’exhaustivité,
l’exactitude, l’existence ou la valorisation :
• Les revenus, les coûts de revient des stocks et
stocks en cours ;
• Les soldes des comptes figurant au niveau des
Au niveau des assertions états financiers ;
• Les informations fournies dans les notes aux états
financiers.
• Les autres facteurs de risques pouvant engendrer
des anomalies au niveau des assertions : fonciers,
fiscaux, …
• Les procédures de contrôle interne
convenablement conçues et mises en œuvre
servant à prévenir, détecter et atténuer les risques
Les procédures de contrôle interne s’y identifiés : procédures approvisionnement, ventes
rapportant et comptabilité analytique fiables en la
circonstance ;
• Les risques qui peuvent être traités seulement par
la mise en œuvre par des tests de procédures
Quel est l’impact financier éventuel de l’anomalie ?
• Quels sont les événements, qui en survenant,
aboutiraient à des anomalies significatives au
Au niveau des états financiers niveau des états financiers ? Le commissaire aux
comptes doit prendre en compte les dépassements
éventuels de la part de la direction, le risque de
107
fraude et tous autres événements susceptibles

d’altérer les états financiers en se fiant à son
jugement professionnel et expérience antérieure du
dossier
• Le commissaire aux comptes doit tenir compte du
caractère spécifique des transactions
(approvisionnement, commercialisation avec
Au niveau des assertions exécution du projet en parallèle, les événements
typiques de l’exploitation de la promotion
immobilière et ceux exceptionnels)
•
Comment le risque va – t-il se produire au niveau de l’entité ?
• Le commissaire aux comptes se fie essentiellement
au :
- Ton de la direction ;
Au niveau des états financiers - L’approche adoptée par la direction pour la gestion
des risques ;
- Les règles et procédures en vigueur ;
- L’expérience passée du dossier.
• Il est pris en compte à ce niveau des éléments
suivants :
Au niveau des assertions
-Les activités de contrôle interne pertinentes ;
-L’expérience passée.
• Le commissaire aux comptes doit identifier les
Les procédures de contrôle interne s’y éléments de la gestion des risques qui sont
rapportant déterminants pour la réduction de la survenance
d’un événement.
1.2. Illustration et documentation des risques

Les principes de la documentation en matière d’audit sont régis par la norme
ISA 230 « Documentation d’audit » qui prévoit au niveau de son paragraphe 6 que
celle-ci a trait à la conservation dans les dossiers de la trace des procédures d’audit
réalisées, des éléments probants pertinents recueillis et des conclusions aux quelles
l’auditeur est parvenu.
Le paragraphe 5 de l’ISA 230 stipule : « L’objectif de l’auditeur est la
préparation d’une documentation qui fournit :
• Une trace suffisante et appropriée des travaux fondant son rapport d’audit ; et
• Des éléments démontrant que l’audit a été planifié et réalisé selon les normes
ISA et dans le respect des exigences législatives et réglementaires
applicables ».
Le paragraphe 8 continue à mettre lumière les objectifs sous tendant
l’obligation du respect des principes de la documentation en audit. Il prévoit à cet
108
effet que l’auditeur est dans l’obligation de préparer une documentation suffisante
permettant à un auditeur expérimenté, n’ayant pas de contact antérieur avec une
mission considéré de comprendre :
• La nature, le calendrier et l’étendue des procédures d’audit réalisées en
conformité avec les normes ISA et les exigences légales et réglementaires ;
• Les résultats des procédures d’audit mises en œuvre et les éléments probants
recueillis ; et
• Les questions importants relevées en cours d’audit, les conclusions aux
quelles elles ont conduit et les jugements professionnels importants exercés
pour aboutir à ces conclusions.
Le paragraphe 32 de l’ISA 315 prévoit que l’auditeur doit inclure dans la
documentation d’audit les éléments suivants :
• Les discussions entre les membres de l’équipe d’audit affectée à la mission et
les décisions qui en résultent ;
• Les éléments clés de la connaissance acquise relative à chacun des aspects de
l’entité et son environnement et à chacune de ses composantes de contrôle
interne ainsi que la source des informations recueillies lors de cette prise de
connaissance et les procédures d’évaluation des risques utilisées ;
• Les risques identifiés et évalués d’anomalies significatives au niveau des états
financiers et des assertions ; et
• Les risques identifiés et les contrôles afférents dont l’auditeur a acquis déjà la
connaissance.
La documentation des risques évalués par l’auditeur peut revêtir plusieurs
formes. Elle doit être illustrée à travers les assertions selon les risques encourus
comme le modèle du schéma figurant au niveau de l’annexe 3 à titre d’illustration
pour le secteur de la promotion immobilière.
2. La communication des faiblesses relatives au contrôle interne
Une fois que le commissaire aux comptes a achevé sa phase d’évaluation des
risques et du contrôle interne de l’entreprise de promotion immobilière audité , il doit
communiquer les déficiences qu’il a relevé lors de sa phase intérimaire à ses
109
interlocuteurs ( sous – paragraphe 1) sous la forme d’une lettre à la direction qui fait
état aux personnes intéressées des anomalies dégagées et des remèdes proposés en
vue de pallier à ces insuffisances ( sous – paragraphe 2).
2.1. Les interlocuteurs du commissaire aux comptes
Le commissaire aux comptes doit informer, dés que possible les personnes,
constituant le gouvernement d’entreprise ou la direction au niveau approprié de
responsabilité, des faiblesses majeures qu’il a relevées dans la conception ou la mise
en œuvre du contrôle interne.
En vue de définir les interlocuteurs du commissaire aux comptes au titre de
cette phase, le paragraphe 10 de la norme ISA 260 relative au « communication avec
les personnes constituant le gouvernement d’entreprise » a apporté les définitions
appropriées quand à deux termes à savoir les personnels constituant le gouvernement
d’entreprises et les membres de la direction.
Les personnes constituant le gouvernement d’entreprises ont été définies au
niveau du paragraphe supra visé comme étant ceux assumant la responsabilité de
surveiller la stratégie de l’entité et les obligations lui incombant en vue d’en rendre
compte. Cette responsabilité inclut entre autres la surveillance du processus
d’élaboration de l’information financière.
Pour la direction, elle inclut les personnes ayant des responsabilités exécutives
pour la conduite des opérations de l’entité.
Le paragraphe 11 de la même norme prévoit que l’auditeur doit déterminer les
personnes habilitées au sein de la structure de gouvernance de l’entité pour
communiquer avec elles.
Dans le cas ou l’auditeur communique, lors de l’exécution de sa démarche,
avec un sous- comité du groupe constituant le gouvernement d’entreprise tel qu’un
comité d’audit, il lui appartient de déterminer l’utilité de communiquer avec les
membres constituant le gouvernement d’entreprise (11) .
2.2. La communication des déficiences de contrôle interne
11
110
La norme ISA 265 « communication des déficiences dans le contrôle interne

aux personnes constituant le gouvernement d’entreprises» prévoit au niveau de son
paragraphe 9 que l’auditeur doit communiquer par écrit, et en temps opportun, aux
personnes constituant le gouvernement d’entreprises les déficiences majeures dans le
contrôle interne qu’il a relevé au cours de l’audit.
En effet, la communication écrite des déficiences dans le contrôle interne aux
personnes constituant le gouvernement d’entreprises mettra en exergue l’importance
des dites anomalies relevées a leur attention et les guidera par la suite dans
l’accomplissement de leurs responsabilités de supervision. Le moment de
communication est un facteur déterminent pour le commissaire aux comptes pour leur
permettre d’accomplir leurs obligations de contrôle.
De même, « l’auditeur doit communiquer en temps voulu à la direction, à un niveau
hiérarchique approprié (12) :
A- Par écrit, les déficiences majeures relevées dans le contrôle interne qu’il a
communiqués, ou à l’intention de communiquer, aux personnes constituant le
gouvernement d’entreprise, à moins qu’il ne soit inapproprié de les
communiquer directement à la direction en la circonstance ;
B- Les autres déficiences dans le contrôle interne relevées au cours de l’audit qui
n’ont pas été communiquées à la direction par d’autres personnes et qui, selon
le jugement professionnel de l’auditeur sont suffisamment importants pour
mériter l’attention de la direction ».
Le paragraphe 11 prévoit que l’auditeur doit inclure dans sa communication
écrite des déficiences majeures constatées, une description de ces anomalies et une
explication de leurs effets potentiels ainsi que des informations suffisantes pour
permettre aux personnes constituant le gouvernement d’entreprise et à la direction de
comprendre le contexte dans lequel cette communication est faite. Particulièrement,
il doit éclaircir les faits suivants :
• L’objectif de l’audit qui lui est assigné est d’exprimer une opinion sur les états
financiers ;
12
111
• L’audit comprend la prise en considération du contrôle interne relatif à

l’établissement des états financiers en vue de permettre de définir des
procédures d’audit qu’il considère appropriées en la circonstance, mais non
dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité de contrôle interne ; et
• Les questions qui sont communiquées se limitent aux déficiences qu’il a
relevées au cours de l’audit et dont il a conclu qu’elles étaient suffisamment
importantes pour mériter d’être communiquées aux personnes constituant le
gouvernement d’entreprise.
La communication des déficiences majeures relatives au contrôle interne est
effectuée à l’attention du niveau hiérarchique assumant la responsabilité et ayant le
niveau d’autorité suffisant avec l’aptitude nécessaire pour évaluer ces déficiences
nécessaires et prendre les mesures correctrices en conséquence.
Sur le plan pratique, le niveau hiérarchique approprié est généralement la
direction générale, la direction financière ou toute autre personne équivalente dés
lors que ces questions sont à communiquer aux personnes constituant le
gouvernement d’entreprises.
Pour le cas des déficiences de moindre importance qui ne sont pas qualifiées
comme majeures, sont à traiter par les directions opérationnelles directement
impliquées et qui sont habilitées à en prendre les mesures correctrices nécessaires.
Toutefois, et dans le cas ou certaines déficiences majeures relevées au niveau
du contrôle interne sont de nature à remettre en cause l’intégrité et la compétence de
la direction telle que l’évidence d’une fraude, l’inobservation des textes législatifs et
réglementaires applicables au secteur, ou une incapacité révélée de la part de la
direction à superviser l’établissement des états financiers adéquats, l’auditeur trouve
approprié de s’abstenir de la communication des dites questions à la direction
directement.
Dans le cadre d’une mission de commissariat aux comptes, le niveau de détail
relatif à la communication des déficiences majeures de contrôle interne est tributaire
du jugement professionnel de l’auditeur légal en tenant compte des circonstances
dans lesquelles se déroule sa mission.
112
A cet effet, il s’appuie essentiellement sur des aspects objectifs en la matière

dont notamment :
• La nature de l’entité : ce facteur est fonction des intérêts pouvant être mis en
jeu lors de l’existence de déficiences majeures au niveau du contrôle interne de
l’entreprise ;
• La taille et la complexité de l’entité : qui concernent la nature de l’activité
d’une entité donnée pouvant respectivement être complexe ou simple et est
susceptible d’affecter la communication du commissaire aux comptes ;
• La nature et l’ampleur des déficiences majeures que le commissaire aux
comptes a pu dégager dans le cadre de sa mission ;
• La composition de la gouvernance de l’entité : une communication plus ample
s’avère indispensable dans le cas d’une entité disposant d’un gouvernement
d’entreprise dont les membres n’ont pas une grande expérience du secteur
d’activité ou des domaines objets de déficiences ; et
• Les exigences légales ou réglementaires ayant trait à la communication des
types spécifiques de déficiences dans le contrôle interne. A cet effet l’article
266 du CSC prévoit que le commissaire aux comptes certifie la sincérité et la
régularité des comptes annuels de la société conformément à la loi en vigueur
relative au système comptable des entreprises. Il procède à une évaluation
périodique du système de contrôle interne.
L’article 269 CSC prévoit de plus que le commissaire aux comptes doit
déclarer expressément dans ses rapports qu’il a effectué un contrôle conformément
aux normes d’audit d’usage et qu’il approuve expressément, sous réserve( s) ou qu’il
désapprouve les comptes présentés par la direction. La lecture combinée de ces
dispositions permet de conclure que le commissaire aux comptes effectue
généralement sa démarche en conformité aux standards d’audit internationaux et est
tenu au niveau de ses communications, respectivement avec la direction et les
membres constituant le gouvernement d’entreprise, de soulever les déficiences
relatives au contrôle interne, et ce conformément aux dispositions de l’ISA 265.
113
Conclusion de la première partie

En guise de conclusion au titre de la première partie, nous pouvons récapituler
ce qui a été exposé comme suit :
• L’activité de la promotion immobilière est caractérisée par un long cycle

d’exploitation qui se propage généralement sur plus d’une période comptable ;
• Elle sollicite généralement un financement assez important en vue d’assurer la
bonne marche de l’affaire souscrite par le promoteur immobilier ;
• Elle revêt des caractéristiques comptables, fiscales et juridiques assez
particulières qui ont leurs propres incidences lors de la reconnaissance des
produits et la constatation des stocks au niveau des états financiers ainsi en ce
qui concerne les transactions se déroulant entre les parties prenantes au contrat
à savoir l’acheteur et le vendeur ;
• Comme domaine d’activité, la promotion immobilière est un secteur qui a ses
propres risques qui pourront par la suite avoir leur effet en termes d’anomalies
significatives au niveau des états financiers produits par la société objet de
contrôle légal par le commissaire aux comptes ; et
• Chaque entité a son processus de gestion des risques qu’elle met en place pour
identifier les risques aux quelles elle est exposée et les gérer. Le commissaire
aux comptes évalue ce processus et identifie les risques résiduels.
Sur le plan pratique, l’approche d’audit par les risques exige de la part de
l’auditeur une attention particulière en allouant une grande importance dans
l’identification des risques en vue d’assurer une planification adéquate de la mission.
En étant en connaissance des risques aux quels l’entité est exposée, le
commissaire aux comptes doit orienter et organiser de manière efficace sa mission et
ce pour appuyer par la suite sa conviction sur le caractère régulier et sincère des états
financiers qu’il sera amené à certifier.
Au titre de cette première partie, nous avons tenté de donner une présentation
succincte de l’activité en mettant en lumière ses particularités qui auront trait par la
suite aux états financiers à présenter par la société. La suite de la partie a été allouée
114
comme supra cité à une présentation des principaux risques aux quelles une société
de promotion immobilière est exposée dans le cadre de ses activités.
Nous tenons à préciser que les risques que nous avons cité au niveau de cette
partie ne sont pas limitatifs, mais sont susceptibles d’être une base de la conduite de
la seconde partie de ce mémoire pour retracer l’application de l’approche par les
risques dans le cadre du secteur de la présente étude, et s’éloigner du modèle
classique adopté auparavant pour l’audit.
115
Deuxième partie: La réponse du commissaire

aux comptes aux risques d’anomalies
significatives identifiés
116
Introduction de la deuxième partie
Après la phase d’identification et d’évaluation des risques encourus par une

société de promotion immobilière, le commissaire aux comptes aura à répondre au
niveau de la seconde phase aux risques d’anomalies significatives identifiés.
La deuxième partie de ce mémoire sera articulée sur trois chapitres qui
exposeront principalement les aspects suivants :
Le premier chapitre sera consacré à la prise en compte des risques identifiés par le
commissaire aux comptes tout en développant dans sa démarche des réponses
globales en tenant compte des dispositions normatives en matière d’audit. La seconde
section du chapitre sera consacrée en vue de mettre en lumière l’impact des risques
identifiés sur la stratégie d’audit à adopter.
Le second chapitre exposera les réponses spécifiques qui seront mises en œuvre par
le commissaire aux comptes par le biais de la conception de procédures d’audit
complémentaires à savoir :
• Les tests des procédures ; et
• Les tests de substance incluant les tests de détails et les procédures analytiques.
Une fois la phase intérimaire et celle finale sont clôturées, le commissaire aux
comptes entame l’achèvement de sa mission et la rédaction de son rapport. Les
différentes démarches qui auront lieu au titre de cette phase seront exposées au
niveau du troisième chapitre de ce mémoire.
117
Chapitre I : La prise en compte des risques identifiés

Le commissaire aux comptes entame la réponse aux risques d’anomalies
significatives dégagées par le développement de réponses globales (Section 1) tout en
déterminant l’impact des risques identifiés sur la stratégie d’audit à adopter en
conséquence (Section 2).
Section I : Les réponses globales aux risques identifiés
Le paragraphe 5 de la norme ISA 330 « Réponses de l’auditeur aux risques
évalués » prévoit que l’auditeur doit concevoir et mettre en œuvre des réponses
globales pour répondre aux risques d’anomalies significatives au niveau des états
financiers.
Les réponses globales ont trait notamment à la définition d’une approche
générale pour répondre aux risques identifiés et doter le commissaire aux comptes
des lignes directrices sur la nature des réponses à apporter dans le cadre de la
conduite de sa mission.
D’une façon générale, les réponses globales à développer pour pallier aux
risques évalués d’anomalies significatives ont trait notamment aux aspects suivants :
• Rappeler le personnel affecté à la mission de garder un esprit critique ;
• D’affecter à la mission un personnel plus expérimenté, ou possédant des
compétences particulières ainsi que de voir l’utilité de recourir aux travaux
d’un expert ;
• D’accorder une supervision accrue ;
• D’introduire un degré supplémentaire d’imprévisibilité lors du choix des
procédures d’audit complémentaires à mettre en œuvre ; et
• De procéder à des changements d’ordre général dans la nature, le calendrier et
l’étendue des procédures d’audit.
Dans le cadre de cette section, l’objectif sera de mettre en lumière les
principaux aspects ayant trait aux réponses globales du commissaire aux comptes et
qui sont principalement :
118
• Les compétences requises du personnel affecté à la mission et adaptation de

l’équipe aux risques identifiés (Paragraphe 1) ;
• La nécessité de recours aux travaux d’un expert (Paragraphe 2) ; et
• Le renforcement de la supervision et de l’imprévisibilité au cours de la
mission de contrôle (Paragraphe 3).
1. Les compétences requises du personnel affecté à la mission et adaptation de
l’équipe aux risques identifiés
En vue d’assurer une meilleure efficacité et efficience dans le déroulement de
la mission et une optimisation des conditions de sa conduite, le commissaire aux
comptes doit y affecter un personnel disposant des compétences nécessaires et bien
adapté aux risques déjà identifiés lors de la phase intérimaire.
Pour le contrôle légal des sociétés de promotion immobilière, l’approche
d’audit suivie s’articule notamment sur les entretiens et la collecte d’éléments
probants auprès des différents services formant l’ensemble de l’organisation de
l’entité.
En vue de garantir une efficacité dans le déroulement de ces interviews, et
assurer la collecte des évidences d’audit suffisantes pour se forger une opinion
appuyée sur la fiabilité de l’organisation et par conséquent le caractère régulier et
sincère des états financiers, le chef de mission doit exiger auprès de son équipe de
faire preuve de scepticisme professionnel notamment lors des entretiens menés
auprès du personnel de l’entreprise.
Vu les particularités de l’activité de la promotion immobilière et les zones de
risques déjà identifiées, le commissaire aux comptes doit au cours de la phase
intérimaire focaliser ses évaluations sur les principaux cycles sous tendant l’activité
d’un promoteur immobilier et dont l’importance relative peut se traduire en cas de
déficiences majeures par des anomalies significatives au niveau des états financiers.
Il s’agirait sans doute des cycles clés suivants :
• Le cycle ventes / Clients ;
• Le cycle achats / Fournisseurs ; et
• Le cycle stocks.
119
Tout au long de la mission de commissariat aux comptes, les auditeurs figurant

au niveau de l’équipe sont appelés à effectuer des entretiens auprès du personnel de la
société auditée à différents niveaux hiérarchiques et ayant différentes attributions : le
comptable, le financier, le juridique, les responsables commerciaux et les le personnel
faisant partie de l’équipe technique……
A cet effet, ils doivent être attentifs dans leurs échanges avec leurs
interlocuteurs et préparer au préalable les demandes d’éclaircissements, censés
cerner suffisamment leurs besoins en investigations, et sans pour autant soucier ou
créer un sentiment de mal aise ou réticence de la part du personnel interviewé.
Sur le plan pratique, ces interviews sont menés au mieux à travers la
préparation de questionnaires de contrôle interne et des programmes de travail en vue
de la validation des comptes, adaptables aux spécifietés du secteur audité en ayant
toujours à l’esprit la bonne manière pour poser les questions aux interlocuteurs lors
des entretiens et de se doter d’un esprit critique lors de l’examen des comptes
comptables et les pièces justificatives en vue de la validation des différents soldes et
mouvements de la période.
De même, et compte tenu des risques liés à l’activité de la promotion
immobilière, l’assistance à l’inventaire physique des stocks à la date de clôture des
états financiers s’avère indispensable. A travers cette diligence, le commissaire aux
comptes doit être en mesure de collecter des éléments probants suffisants et adéquats
pour assurer la validation d’assertions importants au niveau de cette section ayant un
poids relatif par rapport au total bilan d’un promoteur immobilier.
La nécessité de connaissances requises concernant le dossier en particulier et le
secteur d’activité en générale doit être renforcée par l’équipe intervenante gagne à
être renforcée par la discussion des faits suivants :
• Les connaissances requises concernant l’entité à auditer ;
• Les risques liées à l’activité et aux quelles l’entité demeure exposée ; et
• La mise en application du référentiel comptable applicable ; et la possibilité
que les états financiers contiennent des anomalies significatives.
120
Il est à noter que le chef de mission doit veiller à ce que ses subordonnés
soient constamment sensibilisés aux risques d’anomalies significatives relatifs à la
mission qu’ils effectuent.
Les discussions entre les différents membres de l’équipe tout au long des
phases de la mission en vue de s’assurer que tous les problèmes sont pris en compte
de manière suffisante demeurent toujours indispensables.
2. La nécessité de recours aux travaux d’un expert
La norme ISA 620 « Utilisation des travaux d’un expert désigné par
l’auditeur » prévoit au niveau de son septième paragraphe que lorsqu’une expertise
dans un domaine autre que la comptabilité et l’audit est nécessaire pour recueillir des
éléments probants suffisants et appropriés, l’auditeur doit déterminer l’utilité de
désigner un expert compétent en la matière.
Le paragraphe 6 prévoit à cet effet qu’un expert désigné par l’auditeur est toute
personne physique ou organisation possédant une expertise dans un domaine autre
que la comptabilité et l’audit, et dont les travaux peuvent être bénéfiques en vue de
recueillir des éléments probants suffisants et adéquats. Cet expert désigné peut être à
cet effet interne, personnel permanent ou intérimaire de l’auditeur ou son associé, ou
externe.
L’expertise dans un domaine autre que la comptabilité ou l’audit peut inclure
une compétence sur des questions tels que :
• La valorisation d’instruments financiers complexes, de terrains ou de
constructions, d’usines et d’équipements, de bijoux, d’œuvres d’art, d’objet
d’antiquité, d’actifs incorporels, d’actifs acquis et de passifs pris en charge
dans le cadre d’un regroupement d’entreprises , ainsi que d’actifs qui peuvent
avoir été endommagés ;
• L’’interprétation des termes de contrats, ou textes législatifs et réglementaires ;
et
• L’analyse du respect des dispositions fiscales complexes ou inhabituelles.
121
Le paragraphe 9 de la norme prévoit que l’auditeur doit évaluer la compétence

et l’objectivité de l’expert qu’il a désigné ainsi que ses aptitudes au regard des
circonstances d’audit.
Dans le cas ou il opte pour la désignation d’un expert externe, il doit effectuer
les investigations nécessaires sur les intérêts financiers et les relations de cet auditeur
qui sont de nature à porter atteinte à son objectivité.
La désignation de cet expert ne dissocie pas le commissaire aux comptes de sa
responsabilité d’acquérir une connaissance suffisante du domaine d’expertise
spécifique et ce en vue de lui permettre :
• De déterminer la nature, l’étendu et les objectifs des travaux de l’expert au
regard des besoins de l’audit ; et
• D’évaluer le caractère adéquat de ces travaux au regard des besoins de l’audit.
Le paragraphe 11 de la norme prévoit que l’accord entre l’auditeur et l’expert
des termes d’une mission spécifique doit inclure les volets suivants :
• La nature, l’étendu et les objectifs des travaux de cet expert ;
• Les rôles et les responsabilités respectifs de l’auditeur et cet expert ;
• La nature, le calendrier et l’étendue de la communication entre les deux
professionnels y compris la forme des rapports à remettre par l’expert ; et
• La nécessité pour l’expert désigné par l’auditeur d’avoir à observer les règles
de confidentialité.
Dans le cadre des missions de commissariat aux comptes d’une façon générale
et celles de contrôles légales des sociétés de promotion immobilière d’une façon
particulière, le commissaire aux comptes fait recours aux travaux d’un expert pour
l’aider dans l’un ou plusieurs des domaines suivants :
• L’acquisition de la connaissance de l’entité et de son environnement y compris
son contrôle interne ;
• L’identification et l’évaluation des risques d’anomalies significatives ;
• La détermination et la mise en place des réponses globales aux risques évalués
au niveau des états financiers ; et
122
• La définition et la réalisation des procédures d’audit complémentaires pour

répondre aux risques évalués au niveau des assertions, y compris les tests
portant sur les contrôles internes ainsi que les contrôles de substance.
Le commissaire aux comptes d’une entité opérant dans le domaine de la
promotion immobilière peut avoir recours à un expert en la matière (Exemple :
architecte, topographe, métreur, ingénieur génie civil…) pour statuer sur des
questions d’importance significatives au niveau des états financiers et qui sont à
l’origine de leurs fiabilités dont notamment :
• La constatation de la réserve foncière au niveau des états financiers pour un
montant recouvrable et qui n’est pas supérieur à la valeur de réalisation nette ;
• Le caractère fiable des factures présentées par les sous- traitants avec les
quelles transige le promoteur immobilier et notamment les parties liées et leurs
concordances avec la nature des travaux exécutés et qu’elles représentent la
réalité économique des opérations réalisées ;
• Le caractère fondé du coût de revient des produits finis constatés et que leurs
valeurs soient recouvrables par le biais de la vente en tenant compte des
valeurs de réalisations nettes sur le marché ; et
• Une appréciation d’ensemble des systèmes de contrôle interne omniprésents
au sein de l’organisation y compris les lieux d’exécution des programmes,
leurs fiabilités et leurs impacts éventuels sur la qualité de l’information
financière à produire par la suite et les risques éventuels sur les assertions
ayant notamment trait à l’évaluation.
3. Renforcement de la supervision et de l’imprévisibilité au cours de la
mission de contrôle
En se basant sur la nature des risques évalués, le commissaire aux comptes
d’une société opérant dans le secteur de promotion immobilière doit tenir compte de
deux aspects , pour s’assurer que la mission se déroule dans un cadre lui permettant
en tant que professionnel responsable de la certification des comptes lors de la remise
de son rapport du caractère régulier et sincère des états financiers soumis à son
123
contrôle à savoir la supervision ( Sous – Paragraphe 1 ) et l’imprévisibilité ( Sous –

Paragraphe 2).
3.1. La supervision
Le paragraphe 15 de l’ISA 220 relative au contrôle qualité d’un audit des états
financiers prévoit que l’associé responsable de la mission doit prendre en charge la
responsabilité de :
• La direction, la supervision, et de la réalisation de la mission de l’audit dans le
respect des nomes professionnelles et des exigences légales et réglementaires
applicables ; et
• Du caractère approprié du rapport d’audit émis en la circonstance.
Il doit assumer de même la responsabilité des revues effectuées et s’assurer
qu’elles sont menées selon les politiques et procédures du cabinet et qu’au moment
de la revue, que les éléments probants suffisants et adéquats ont été recueillis pour
appuyer les conclusions dégagées des travaux en vue de finaliser le rapport (13).
En sus du caractère prépondérant que le commissaire aux comptes doit se
satisfaire de la compétence et de l’aptitude de l’équipe affectée à la mission à
effectuer la mission d’audit conformément aux normes professionnelles et exigences
légales et réglementaires applicables en vue d’émettre un rapport approprié en la
circonstance, il doit tenir compte des faits suivants (14) :
• S’assurer que l’équipe prenant en charge la mission procède aux consultations
nécessaires sur les questions difficiles ou controversées ;
• Veiller à ce que l’équipe affectée à la mission procède aux consultations
nécessaires tout au long de la mission au sein de l’équipe et à l’intérieur et
l’extérieur du cabinet à des niveaux appropriés ; et
• S’assurer que la nature et l’étendue des consultations ainsi que les conclusions
dégagées ont été confirmées par les personnes consultées.
13
14
124
3.2. L’imprévisibilité
Le commissaire aux comptes doit justifier un niveau approprié
d’imprévisibilité lors de la planification de sa mission dans le cadre de l’audit légal
des comptes d’une société de promotion immobilière. Il doit à cet effet, et en tenant
compte du niveau des risques évalués examiner l’utilité de mettre en œuvre les
procédures suivantes :
• Que certaines procédures planifiées devraient être inopinées : ceci s’applique
notamment au cas de l’inventaire physique des valeurs détenues en caisse suite
aux encaissements des avances clients et qui ne sont pas encore remis en
banque ou une prise d’inventaire physique inopinée au titre des stocks de
fournitures détenus sur les lieux d’un projet en cours d’exécution et leur
rapprochement avec les quantités théoriques en sollicitant la justification des
écarts dégagés si ils existent ; et
• La modification des procédures à mettre en œuvre par rapport aux années
précédentes ou leur exécution à des dates imprévisibles en vue d’assurer au
mieux la collecte d’éléments probants suffisants et appropriés.
De même, le commissaire aux comptes est amené à prévoir certaines
procédures d’audit complémentaires pour se mettre en conformité avec les exigences
des nouvelles normes ISA. Il peut à cet effet prévoir les tests de confirmation
externes, les demandes d’informations et les différents procédés de corroboration de
l’information financière avec d’autres sources extra comptables….
Section II : Impact des risques identifiés sur la stratégie d’audit
Les facteurs liés principalement à l’efficacité de fonctionnement de contrôle
interne sont prépondérants dans le choix de la démarche d’audit à adopter par le
commissaire aux comptes. Ils l’amènent à cet effet à adopter soit une approche
substantive basée sur des contrôles de substance ou une approche mixte axée
respectivement sur des tests de procédures et des contrôles substantifs.
Lors de la planification de sa démarche, le commissaire aux comptes doit concevoir
et réaliser des procédures d’audit complémentaires dont la nature, le calendrier, et
125
l’étendu sont fonction et répondent aux risques évalués d’anomalies significatives au

niveau des assertions (15).
De même, et lors de la définition des procédures d’audit complémentaires, il
doit tenir compte des raisons conduisant à l’évaluation des risques d’anomalies
significatives au niveau des assertions pour chaque flux d’opérations, soldes de
comptes ou des informations fournies dans les états financiers et de veiller à la
collecte d’éléments probants plus concluants dés lors que son évaluation des risques
est élevée (16).
Au niveau de cette section, l’impact des risques identifiés sur la stratégie
d’audit à adopter sera abordé à travers les trois principaux volets suivants à savoir :
• La conception et le calendrier des procédures d’audit (Paragraphe 1) ;
• L’étendue des procédures d’audit (Paragraphe 2) ; et
• La documentation et la communication du plan d’audit (Paragraphe 3).
1. La conception et le calendrier des procédures d’audit
Dans le cadre de l’audit des états financiers d’une entité soumise au contrôle
d’un commissaire aux comptes, le calendrier indique la période au titre de laquelle les
procédures seront exécutées ou celle durant laquelle les éléments probants seront
recueillis.
En pratique, les procédures d’audit sont réalisées dans le cadre des petites
structures objet de vérification vers la fin de la période concernée ou un peu plus tard.
Toutefois, et dans le cas ou les risques d’anomalies significatives est élevé, le
commissaire aux comptes doit envisager que des contrôles de substance doivent être
effectués vers la fin de l’exercice ou juste après la date de clôture des états financiers.
La réalisation des procédures d’audit avant la fin de l’exercice peut avoir
comme retombées dans la conduite de la mission les avantages suivants :
• l’identification des anomalies significatives à un stade avancé de la mission ce
qui permettra de traiter les problèmes dégagés et de prévoir les procédures
d’audit complémentaires si nécessaire ; et
15
16
126
• l’optimisation de la mission en prévoyant des procédures d’audit

complémentaires s’étalant sur un budget temps plus ample et en donnant le
caractère inopiné à certaines d’elles.
De même, le commissaire aux comptes tient compte des facteurs suivants en
vue de prévoir la planification des procédures d’audit à une date intérimaire :
• la qualité de l’environnement de contrôle ;
• la qualité des contrôles spécifiques sur les soldes des comptes et les flux des
transactions ;
• la disponibilité des éléments probants en vue de parfaire la réalisation des tests
envisagés ;
• la nature des procédures intérimaires à mettre en œuvre et la prise en compte
de la période intercalaire ; et
• l’importance des éléments probants en évidence et nombre à recueillir sur la
période intercalaire.
Le paragraphe 11 de l’ISA 330 prévoit que l’auditeur doit procéder aux tests de
procédures sur les contrôles existants à un moment particulier, ou sur toute la période
sur la quelle il a l’intention de s’appuyer en vue de motiver son appuie sur les dits
contrôles.
Si des éléments probants portant sur l’efficacité de fonctionnement de contrôle
(17)
interne ont été recueillis au niveau d’une période intérimaire, l’auditeur doit :
• Recueillir des éléments probants concernant les changements importants
concernant ces contrôles qui ont eu lieu postérieurement à la période
intérimaire ; et
• Déterminer les éléments probants supplémentaires à recueillir pour la période
restante.
Le paragraphe 14 de la norme ajoute, que dans le cas ou l’auditeur compte
s’appuyer sur des éléments probants provenant d’un audit précédent et portant sur
l’efficacité du fonctionnement de contrôles spécifiques, il doit se prononcer sur leur
pertinence en recueillant des éléments probants montrant que si des changements
17
127
importants ou non sont intervenus dans les contrôles depuis le dernier audit. La
norme prévoit à cet effet :
• Si des changements importants se sont produits et qui affectent la pertinence
des éléments probants recueillis au cours des audits précédents, l’auditeur doit
tester les contrôles dans le cadre de l’audit en cours (18) ;
• Si aucun changement n’est intervenu, l’auditeur doit tester les contrôles au
moins une fois tous les trois audits et doit tester quelques contrôles au titre de
chaque audit pour assurer une optimisation dans la rotation de l’audit des
cycles de l’activité (19).
Pour les tests de substance, ils peuvent être réalisés à une date intérimaire et
dans ce cas, l’auditeur est amené à collecter des éléments probants complémentaires.
Pouvant s’agir tests de substance seuls ou combinés avec des tests de procédures, il
(20)
prend en compte à cet effet des facteurs pertinents tels que :
• L’environnement de contrôle et les autres contrôles pertinents ;
• La disponibilité de l’information à une date ultérieure nécessaire en vue de
mettre en œuvre les procédures d’audit complémentaires ;
• L’objectif assigné aux contrôles de substance ;
• L’évaluation des risques d’anomalies significatives ;
• La nature des flux d’opérations ou soldes de comptes ; et
• La possibilité pour l’auditeur de réaliser des contrôles de substance appropriés
ou combinés à des tests de procédures afin d’assurer une couverture de la
période restant à courir après la phase intérimaire.
2. L’étendue des procédures d’audit
L’auditeur applique les tests de procédures d’audit en vue d’obtenir des
éléments probants suffisants et appropriés que le contrôle interne ait fonctionné
efficacement tout au long de la période concernée par l’audit des états financiers.
18
19
20
128
Il doit focaliser son attention à cet effet sur les éléments de preuves obtenues en
ce qui concerne les assertions traitées qui s’y rapportent plutôt qu’a la nature du
contrôle en lui-même.
Sur le plan pratique, plus le commissaire aux comptes compte s’appuyer sur
l’efficacité de fonctionnement du contrôle interne dans l’évaluation des risques
d’anomalies significatives, plus il amplifie les tests de procédures qu’il met en œuvre
en terme quantitatif ayant trait au nombre d’observations et la taille de l’échantillon.
Dans le domaine de la promotion immobilière, le commissaire aux comptes
doit procéder dans sa démarche intérimaire à une parfaite évaluation des cycles clés
de l’activité pour appréhender les fonctionnements des systèmes mis en place par la
direction et qui serviront de bases par la suite dans la validation des comptes et ce en
dégageant les défaillances de contrôle interne existantes et qui peuvent affecter les
comptes sociaux par des anomalies significatives.
Pour les tests de substance, plus le risque d’anomalies significatives au niveau des
états financiers est élevé, l’étendu des contrôles de substance sera plus accentué et
large en absence de confiance suffisante concernant la sécurité des contrôles internes
en place.
Avant que l’auditeur s’attaque à la conception des tests, il doit tenir compte des
éléments suivants pour définir la nature des travaux de vérification à déployer :
• identifier les sources principales et celles secondaires des éléments probants
pour chaque assertion à traiter en vue de concentrer ses efforts d’investigations
sur la bonne voie ;
• faire le choix du meilleure procédé d’audit à déployer en jugeant l’utilité de
recours aux sondages en précisant la nature des sélections à adopter ; et
• l’éventualité de recours aux techniques assistées par ordinateur dans le cadre
de sa mission.
3. . La documentation et la communication du plan d’audit
Une fois la phase de compréhension de l’entité et de son environnement y
compris son contrôle interne est achevée, et que l’évaluation des procédures de
contrôle interne en application est réalisée, le commissaire aux comptes dispose
129
d’une compréhension suffisante des risques résiduels existants et qui sont à l’origine
d’anomalies significatives au niveau des états financiers.
Sur la base de cette appréhension des risques encourues par l’entité, il est en
mesure de définir la stratégie globale d’audit et les diligences à mettre en œuvre à
travers un plan d’audit détaillé soulignant la nature, l’étendu et le calendrier des
travaux de contrôle à mettre en œuvre.
Cette stratégie peut être documentée sur le plan pratique à travers un document
intitulé mémorandum qui met en lumière les différents aspects suivants :
COMPOSANTES DU MEMORUNDUM DETAILS
Un résumé des données collectées sur l’entité et son
La connaissance générale de l’entité
environnement suite à la prise de sa connaissance générale
Mis en relief des principes comptables du secteur et des
Evaluation des systèmes comptables et de contrôle interne difficultés afférentes ainsi qu’un aperçu des systèmes de
contrôles en place
Présentant les principales variations dégagées lors de
Synthèse de la revue analytique préliminaire des états
l’examen analytique préliminaire pour en tenir compte lors
financiers
de l’audit des états financiers
Met en exergue le référentiel comptable applicable,
Définition de l’étendue de la mission l’objectif de la mission, le niveau d’assurance à fournir et
les rapports à émettre en conséquence
Il met en lumière le timing de l’intervention de l’équipe
Arrêté du calendrier de la mission du commissaire aux comptes, l’indication du budget temps
global de la mission et l’éventualité de recours à un expert
La détermination du seuil de signification, les zones de
risques, les rubriques et les soldes des comptes significatifs
Définition de l’approche d’audit à mettre en œuvre
ainsi qu’une orientation générale de l’approche d’audit à
adopter
Elle souligne l’équipe intervenante, le budget temps alloué
L’organisation de la mission
par intervenant
Pour assurer une réussite de la planification de la mission de l’audit légal, le

commissaire aux comptes doit entretenir un dialogue permanent avec les personnes
constituant le gouvernement d’entreprises ainsi que la direction. Cette
communication a trait aux divers aspects de la stratégie globale d’audit et d’un grand
intérêt aux personnes constituant le gouvernement d’entreprises en vue de s’acquiter
de leurs responsabilités.
Le paragraphe 15 de la norme ISA 260 « Communication avec les personnes
constituant le gouvernement d’entreprise » prévoit que l’auditeur doit communiquer
aux personnes constituant le gouvernement d’entreprises une vue d’ensemble de
130
l’étendue et du calendrier prévu des travaux d’audit. Cette communication peut servir
à l’auditeur ainsi que ses interlocuteurs aux besoins suivants (21) :
• aider les personnes constituant le gouvernement d’entreprises à appréhender les
finalités des travaux de l’auditeur, les guider à mener les discussions avec ce
dernier sur les questions touchant aux risques ainsi que du concept de
l’importance relative et les orienter à identifier les domaines à risques objet
d’investigations supplémentaires à proposer à l’auditeur ; et
• aider l’auditeur à mieux appréhender l’entité et son environnement.
L’auditeur, doit tenir compte lors de la communication du calendrier et de
l’étendue de ses travaux aux personnes constituant le gouvernement de ne pas
compromettre l’efficacité de l’audit, et ce notamment dans les situations ou certains
d’entre eux se trouvent impliqués dans la direction de l’entité.
Les questions qui peuvent être incluses dans cette communication peuvent
avoir notamment trait à :
• la façon dont l’auditeur envisage de traiter les risques importants d’anomalies
significatives provenant de fraudes ou résultant d’erreurs ;
• sa démarche face au contrôle interne pertinent pour l’audit ; et
• l’application de la notion du caractère significatif dans le contexte d’un audit.
De même, l’auditeur doit tenir compte dans ses communications des aspects
suivants :
• la synergie à prévoir entre les travaux de l’auditeur externe et du service
d’audit interne s’il existe ;
• l’affectation des responsabilités, les objectifs et la stratégie de l’entité, les
risques liés à l’activité sources d’anomalies significatives et les questions
importants pouvant avoir comme incidence des anomalies significatives au
niveau des états financiers ; et
• l’intérêt accordé au contrôle interne par les membres constituant le
gouvernement d’entreprises et leurs réponses aux précédentes communications
de l’auditeur.
21
Les paragraphes A11, A12, A13, A14 et A15 de la norme ISA 260
131
En dépit de ses communications avec les membres constituant le gouvernement

d’entreprise sur les questions ayant trait à l’étendue et calendrier d’audit, l’auditeur
engage toujours sa responsabilité en tant que professionnel indépendant de définir
une stratégie globale d’audit et un programme de travail, comprenant la nature, le
calendrier et l’étendue des procédures d’audit en vue de recueillir les éléments
probants suffisants et appropriés.
132
Chapitre II : Les réponses spécifiques aux risques : les tests de procédures et les
contrôles de substance à mettre en œuvre
Le commissaire aux comptes planifie sa mission en tenant compte des réponses
spécifiques qu’il est censé mettre en œuvre pour recueillir les éléments probants
suffisants et appropriés en la circonstance pour fonder son opinion.
A cet effet, il est tenu selon l’approche qu’il mettra en œuvre de programmer
des tests des procédures (Section 1) et des tests de substance (Section 2).
Section I : Les tests des procédures
La norme ISA 330 « réponses de l’auditeur aux risques évalués » a défini les
tests des procédures au niveau de son quatrième paragraphe comme étant les
procédures d’audit conçues en vue d’évaluer le fonctionnent efficace des contrôles
mis en place pour prévenir, ou détecter et corriger, des anomalies significatives au
niveau des assertions.
L’auditeur s’appuie sur les tests de procédures en vue de recueillir des éléments
probants suffisants et appropriés quand à l’efficacité de fonctionnement du contrôle
interne, s’il compte s’appuyer sur cette efficacité de fonctionnement des procédures
ou que les contrôles de substance ne fournissent pas à eux seuls des éléments
probants suffisants et appropriés au niveau des assertions.
Le paragraphe 9 de la même norme ajoute qu’au moment de la réalisation des
tests de procédures, que plus que l’auditeur s’appuie sur l’efficacité du contrôle mis
en place, plus il doit recueillir des éléments probants concluants.
Dans le cadre du contrôle légal d’une société de promotion immobilière,
lorsque le commissaire aux comptes entame la phase intérimaire de sa mission, il doit
assurer au mieux sa planification de façon à garantir la collecte d’éléments probants
suffisants et appropriés en la circonstance en vue d’appuyer l’efficacité du contrôle
interne en fonction ou dégager les évidences nécessaires appuyant les déficiences
majeures au niveau du contrôle interne.
Pour appréhender la phase intérimaire et assurer sa description, cette section
sera scindée en trois paragraphes à savoir :
• la sélection des projets à analyser (Paragraphe 1) ;
133
• l’évaluation des cycles clés de l’activité (Paragraphe 2) et

• les demandes d’informations sur des questions importantes pour l’audit
(Paragraphe 3).
1. La sélection des projets à analyser
Lors de la phase intérimaire, le commissaire aux comptes doit débuter sa
mission axée sur les processus clés de l’entité de promotion immobilière par la
sélection des programmes qui feront l’objet de ces contrôles de procédures.
En effet, et en se basant sur des critères objectifs, et de la nature même de
l’audit basé sur les sondages, le commissaire aux comptes doit procéder à la sélection
d’un échantillon représentatif de projets dont les retombées sont significatifs au
niveau des états financiers et ce en vue d’y appliquer des procédés d’audit des
procédures et de substance.
Pour assurer une assurance raisonnable quand à la couverture d’un échantillon
représentatif de projets, le commissaire aux comptes gagne à combiner deux
approches sélectives des programmes à analyser à savoir :
• Une approche axée sur le volume (Sous –Paragraphe 1) ; et
• Une approche basée sur le risque (Sous –Paragraphe 2).
Le commissaire aux comptes effectue son choix fondé des projets à analyser en
faisant recours à une démarche appuyée et justifiée en la circonstance pour parfaire la
sélection de son échantillon (Sous –Paragraphe 3)
1.1. Une approche basée sur le volume
Cette approche se focalise sur la sélection de projets ayant un poids relatif en
terme monétaire au niveau des états financiers pris dans leur ensemble pour assurer
plus de vérifiabilité des montants et des soldes les plus importants constatés en
comptabilité en vue de détecter les anomalies significatives existantes et prévoir la
correction , ou le cas échéant modifier le rapport d’audit en conséquence vu les
désaccord détectés suite aux diligences effectuées.
Des critères basés sur le volume des opérations peuvent être à titre d’exemple
les suivants pour la sélection des programmes à auditer par le commissaire aux
comptes d’une société de promotion immobilière :
134
• Le chiffre d’affaires le plus important : en sélectionnant les projets qui

génèrent des revenus importants au profit de l’entité, le commissaire aux
comptes garantit un étendu plus ample de la vérification des transactions de
ventes conclues par le promoteur et assure un examen plus large des contrats
conclus en conséquence pour dégager les anomalies d’ordre juridique pouvant
surgir au niveau d’un contrat conclu ou celles ayant trait aux conditions de
déroulement des transactions tels que le prix pratiqué par mètres carrés ou les
conditions de règlement envisagées ;
• La marge bénéficiaire la plus élevée en valeur absolue : la vérification des
programmes à marge élevée permet au commissaire aux comptes d’assurer la
couverture des projets ayant contribué le plus à la réalisation du bénéfice
d’exploitation dégagé au cours de l’exercice ;
• Les flux et les soldes clients ou sous traitants les plus importants : ce critère
permet d’assurer plus de contrôles des comptes significatifs figurant au niveau
de la balance sous tendant l’établissement des états financiers ; et
• Les stocks ainsi que les travaux en cours les plus élevés : l’examen de tels
programmes permettra au commissaire aux comptes d’avoir accès à une
rubrique ayant un poids relatif par rapport au total bilan et contribuant au
résultat de la période comptable auditée vu que ces articles constitueront vers
la fin de la période des soldes non déstockés et qui seront commercialisés au
titre des périodes ultérieures.
1.2. Une approche basée sur le risque
Selon cette approche, le commissaire aux comptes est appelé à faire appel à son
jugement professionnel ainsi que son expérience passée du dossier ou du secteur de
la promotion immobilière en général, et ce en vue de sélectionner les chantiers à
risques particuliers et pouvant être sources d’anomalies significatives au niveau des
états financiers présentés par la direction dont nous pouvons citer à titre d’exemple :
• Les projets mixtes : à usage d’habitation et commercial et posant un
problème dans la déduction de la TVA, le commissaire aux comptes procède
ainsi à la vérification de l’observation des règles applicables en la matière ;
135
• Les programmes dont les prévisions dégagent une marge anormalement

faible, négative ou élevée plus que l’ordinaire : ainsi, le commissaire aux
comptes assure l’examen des marges inhabituelles et s’enquêtera sur les
raisons les motivant et qui pourraient être selon le cas argumentés par des
explications plausibles en la circonstance ou le cas échéant servira à la
détection d’anomalies significatives au niveau des états financiers qui feront
l’objet de redressements nécessaires proposés par les soins de l’auditeur légal.
C’est le cas de la détection de contrats de ventes de produits finis non constatés
ou des stocks insuffisamment évalués lorsque la marge dégagée est faible par
rapport aux prévisions. Il en est le cas inverse pour une marge gonflée par
rapport aux estimations provisoires du programme ;
• Les projets situés assez loin sur le plan géographique du siège de
direction : qui peuvent dans ce cas poser un risque de manque de suivi de la
part de la direction. Dans ce cas, le commissaire aux comptes doit avoir
l’accès à l’information qui pourrait être à l’origine d’anomalies significatives et
pouvant être à l’origine de recommandations pour corrections en vue atténuer
sa responsabilité avant la remise d’un rapport attestant la sincérité et la
régularité des états financiers. Il doit planifier à cet effet sa mission pour
assurer la collecte d’éléments probants suffisants et appropriés à partir des
documents existants au niveau du siège social et en planifiant des visites sur
chantiers pour corroborer ces informations comptables avec des données extra
comptables recueillis à partir du terrain ;
• Les projets accusant un retard dans leur exécution : pouvant constituer un
risque de dédommagement des clients promis à la vente, ou des réclamations
auprès des sous traitants auteurs de ce retard ainsi qu’une mise en lumière
d’une situation d’incapacité provisoire ou permanente du promoteur de mener
ce projet à fin pour des raisons financières ou purement techniques ;
• Les projets dont une majeure partie des lots sous traités sont accordés au
profit des parties liées : le commissaire aux comptes, mandataire des associés
et veillant à la sauvegarde de leurs intérêts, assure ainsi un contrôle appuyé
136
des dites transactions se déroulant entre les parties liées pour détecter tout
risque d’inobservation de la convention de l’autonomie de l’entité ou toute
sorte de montage pouvant avoir lieu vers les fins des périodes comptables et
qui ont pour objectif d’assurer une optimisation fiscale qui ne colle pas à la
réalité ou le transfert d’avantages fictifs moyennant des situations facturées par
le sous traitant qui ne sont pas réalisés dans les conditions de marché et
pouvant être sources de lésion des intérêts des détenteurs du capital de la
société de promotion immobilière.
1.3. La démarche de sélection à adopter par le commissaire aux comptes
Le commissaire aux comptes effectue la sélection des projets à analyser, tout
au long de la mission intérimaire et finale, selon une démarche objective qui lui
permet de toucher à temps une situation fiable des travaux en cours effectuées par
l’entreprise. Ce constat est gage d’une évaluation fiable des procédures sous tendant
l’établissement des états financiers et de cerner le risque y afférent susceptibles de se
traduire en termes d’anomalies significatives au niveau des états financiers.
Sur le plan pratique, il trouve sa quête à travers la documentation devant exister
au sein d’une entité de promotion immobilière, assez structurée et disposant des
moyens informatisés pour le suivi de ses programmes ainsi que des manuels
suffisants pour garantir la fiabilité des états financiers et renforcer le suivi des projets
souscrits par le promoteur.
Nous donnons à titre d’exemple de ces documents à examiner par le
commissaire aux comptes pour fixer son choix de sélection des programmes les
pièces suivantes :
• Une liste à jour des chantiers en cours souscrits par la société de promotion
immobilière et non encore clôturés ;
• Un état à jour de rentabilités par projets soulignant les principaux indicateurs :
le chiffre d’affaires, les coûts ajustés à jour, la marge dégagée prévisionnelle,
les stocks de produits finis et des produits en cours, les soldes clients et
fournisseurs, le reliquat des charges à engager… ;
137
• Les papiers de travail formalisés lors des réunions avec les principaux
responsables de l’entité notamment les directeurs techniques assurant le suivi
des projets et les principales conclusions dégagées suite à ces collectes
d’informations ;
• Toute information de sources externes pouvant servir pour le besoin de
l’audit : tels que des états financiers publiés des sociétés cotées du secteur ou
les principaux indicateurs sectorielles.
Le commissaire aux comptes doit s’assurer sur la base de son échantillon de
projets sélectionnés pour analyse, qu’ils assurent la validation d’un montant
significatif des postes figurant au bilan et comptes de résultat ainsi qu’au niveau des
flux de trésorerie.
Il doit à cet effet s’appuyer sur le principe de la comptabilité à partie double et
profiter de la synergie naissante entre les différents comptes du fait de la logique
même de la comptabilité. Une telle réflexion assure une documentation plus appuyée
et plus objective du dossier intérimaire et annuelle qui serviront à fonder l’opinion
d’audit au niveau des états financiers.
Au niveau de la présentation des papiers de travail, une fiche signalétique par
projet gagne à être documentée au niveau du dossier et incluant les données
afférentes au chantier qui serviront de guide même lors de la collecte de l’information
par la suite tout au long de l’exécution du projet sur les périodes objet d’audit. Cette
fiche sera ajustée autant que nécessaire à la lumière de nouvelles informations.
(Annexe 4)
2. L’évaluation des cycles clés de l’activité

Au cours de la phase intérimaire, le commissaire aux comptes doit allouer un
grand effort dans l’évaluation des cycles clés de l’activité à travers les programmes
sélectionnés. Il doit à travers les tests de procédures qu’il met en œuvre évaluer le
bon fonctionnement des contrôles omniprésents et y accorder un niveau de crédibilité
satisfaisant. Le cas échant, il doit prévoir des travaux d’audit supplémentaires et un
étendu plus important des tests de substance au cours des travaux finaux pour dégager
138
les anomalies significatives au niveau des états financiers communiqués par la

direction.
L’analyse de l’activité d’un promoteur immobilier se base sans doute sur
l’analyse et le suivi analytique aussi que budgétaire des coûts de revient et des
résultats partiels par projet.
Toutefois, il demeure toujours nécessaire pour le commissaire aux comptes
d’appréhender les autres cycles clés devant se présenter au niveau de chaque structure
opérant dans le secteur de la promotion immobilière et dont la fiabilité des procédures
sous jacentes est à l’origine d’une information financière fiable au niveau des
comptes produits à la fin de l’exercice.
A notre avis, et sur la base de notre expérience en audit dans le domaine de la
promotion immobilière, les cycles suivants demeurent les plus prépondérants dans
l’activité et doivent faire l’objet d’approfondissements par le commissaire aux
comptes tantôt lors de la mission intérimaire ainsi que celle finale pour se forger une
opinion d’audit bien fondée d’une part, et assurer une documentation appropriée des
dossiers relatifs aux deux phases :
• Le cycle ventes / clients : le commissaire aux comptes doit être en en mesure
de vérifier le bon fonctionnement du service commercial opérant au sein de
l’entité, de détecter les cas de cumul de tâches incompatibles éventuels et de se
prononcer sur le caractère rigoureux revêtant la conclusion des promesses de
ventes ainsi que des contrats définitifs et dégager les éventuelles défaillances
ou abus au niveau des procédures sous tendant la section et qui sont risques
d’anomalies significatives au niveau des états financiers :
• Le cycle achats –fournisseurs : en évaluant ce cycle, le commissaire aux
comptes a comme objectif d’appréhender le cycle approvisionnement en état
de fonctionnement dans l’entreprise, de se prononcer sur la fiabilité des
procédures omniprésentes et qu’elles sont gage de réalisation des transactions
dans le cadre des conditions de marché et loin de toutes sortes d’abus éventuels
lésant l’intérêt de l’entité. De même, il sera en mesure de cerner les risques
potentiels, du fait de la non fiabilité des procédures existantes, sur les
139
assertions d’audit sous tendant l’établissement des états financiers et

quantifiera le risque en conséquence lors des travaux finaux ; et
• Le cycle des stocks : Constituant une rubrique ayant un poids relatif par
rapport au total bilan et le résultat de l’exercice dans l’activité de la promotion
immobilière. Le commissaire aux comptes se trouve face à diverses catégories
de stocks comme il a été exposé au niveau de la première partie dont stocks
terrains nus, produits finis, en cours et matières premières, doit mener ses
investigations dans un souci d’assurer qu’ils sont constatés au niveau du bilan
pour une valeur inférieure ou égale à leur valeur de réalisation nette et ne pas
figurer ni pour une valeur sur évaluée pouvant affecter le résultat et être à
l’origine de distributions de dividendes fictifs ni une valeur sous évaluée dans
un objectif de réduction de l’assiette imposable.
IL doit de même assimiler parfaitement la procédure relative aux stocks dans
son ensemble et dégager les diverses anomalies pouvant affecter les états financiers et
ce en planifiant un calendrier de travaux suffisant en la circonstance pour réduire le
risque d’audit à un niveau faible.
Il est à noter que l’analyse des zones de risques exposées au niveau de la
première partie nous amène déjà à conclure que les sections exposées ci-dessus sont
principalement celles affectées par l’effet des anomalies pouvant exister dans
l’ensemble des procédures de contrôle interne au niveau de l’entité de promotion
immobilière. Elles doivent à cet effet faire l’objet d’une attention particulière dans le
programme de travail du commissaire aux comptes.
Sur le plan pratique, et vu le caractère significatif de ces postes, tout désaccord
ou limitation pouvant en surgir dans le déroulement de la mission du commissaire
aux comptes est à l’origine d’un rapport modifié faute de correction par la direction
des anomalies soulevées en conformité aux dispositions de l’ISA 265.
Pour le plan de travail de la phase intérimaire, il sera abordé dans le cadre de ce
mémoire au niveau des annexes 5, 6 et 7 à travers des questionnaires de contrôle
interne se rapportant aux sections supra visées.
140
A notre avis, ce procédé de validation des procédures nous parait le plus

faisable sur le plan pratique. Il s’agit d’un moyen permettant à l’auditeur, tout en
constatant les anomalies sur l’échantillon relevé par ses soins, de les transposer sur
son papier de travail en y incluant les références nécessaires et les renvois utiles. Un
questionnaire d’audit standard doit être adapté par l’auditeur selon les besoins de
l’activité et tenir compte de ses particularités pour assurer une meilleure identification
des failles de conception ou défaillances dans l’application de la procédure.
Nous tenons à ce que notre proposition comme plan de travail sur le plan
intérimaire ne prétend pas l’exhaustivité, et nous nous sommes limités aux
principales sections de l’activité. De même, les questionnaires proposées par nos
soins ne prétendent pas l’exhaustivité ou couvrir l’ensemble des investigations qui
seront menées par le commissaire aux comptes, mais nous avons proposée selon notre
avis les principaux travaux à mener au cours de cette phase par l’auditeur l’égal et
semblant lui procurer les éléments probants suffisants et appropriés pour appuyer sa
compréhension du système de contrôle interne de la société de promotion
immobilière.
3. Les demandes d’informations sur des questions importantes pour l’audit
En sus des diligences relatives à l’évaluation des procédures de contrôle
interne ci-dessus exposées et les conclusions tirées en conséquence sur la fiabilité des
systèmes omniprésents, le commissaire aux comptes doit allouer un budget temps
intéressant lors de la phase intérimaire pour effectuer les investigations nécessaires
sur les questions qu’ils jugent importants pour l’audit, et se en faisant recours à son
jugement professionnel et son expérience du dossier et du secteur de la promotion
immobilière.
A notre avis, le commissaire aux comptes gagne à mener les investigations
suivantes, que nous donnons à titre indicatif et non pas limitatif, en effectuant les
entretiens nécessaires auprès du personnel de la société de promotion immobilière
pour optimiser la collecte des éléments probants suffisants et appropriés à la fin de la
phase intérimaire :
141
• S’enquêter sur un budget de trésorerie à jour par projet et la situation

prévisionnelle de trésorerie globale : la consultation d’un état pareil
permettra au commissaire aux comptes de se prononcer sur la capacité du
promoteur immobilier à assurer la continuité de ses projets et d’honorer ses
engagements souscrits avec ses clients. Un tableau de trésorerie consolidé qui
retrace notamment les emplois et ressources en matière de trésorerie à travers
les différents programmes et la situation globale à la fin de la période permet
de conclure la capacité de l’entité à maintenir sa continuité d’exploitation dans
un avenir prévisible tout en ayant les ressources nécessaires pour faire face à
ses engagements face aux sous traitants et crédits bancaires.
En consultant cet état, le commissaire aux comptes doit veiller de dégager les
situations futures de gap de trésorerie et s’enquêter auprès de la direction sur les
remèdes qui seront déployés pour mener à fin ses programmes. (Annexe 8)
• S’enquêter sur le respect des obligations légales et réglementaires : En
application des dispositions du paragraphe 13 de la norme ISA 250 « Prise en
considération des textes législatifs et réglementaires dans un audit des états
financiers », l’auditeur légal doit recueillir des éléments probants suffisants et
appropriés concernant le respect des textes législatifs et réglementaires dont il
est généralement admis qu’ils ont une incidence sur la détermination des
montants significatifs enregistrés au niveau des états financiers et des
informations à fournir dans ceux-ci ;
Le paragraphe 14 ajoute que l’auditeur doit s’enquérir auprès de la direction,
et le cas échéant les membres constituant le gouvernement d’entreprises du respect
par l’entité des textes législatifs et réglementaires. Ce procédé d’investigation auprès
de ces structures est renforcée par le fait que l’auditeur doit rester attentif quand à la
possibilité que d’autres procédures d’audit supplémentaires d’audit l’amènent à
relever des cas de non respect, avérés ou suspectés, des textes législatifs et
réglementaires (22) .
22
142
• S’enquêter sur la situation de la réserve foncière détenue sur plus d’une

période comptable : pour le cas d’un promoteur immobilier continuant à
garder une réserve foncière sur plus d’une période comptable sans pour autant
en programmer un projet, le commissaire aux comptes gagne à s’investiguer
auprès de la direction sur le sort alloué au titre de ces terrains nus et le business
plan de la société sur les périodes à venir ainsi que les projets futurs rentrant
dans le cadre de l’objet social d’un promoteur immobilier.
• S’enquêter sur l’existence de contrôles fiscaux en cours et l’éventualité de
dépôts de demandes de restitutions auprès de l’administration fiscale : Le
commissaire aux comptes gagne à s’enquêter auprès des organes de la direction
sur l’existence de contrôle fiscaux en cours ou la notification éventuelle d’une
vérification approfondie de sa situation fiscale au titre de la période non
prescrite.
De même, et surtout pour le cas d’un promoteur immobilier disposant de
contrats de bail commerciaux, et au vu du report TVA et report d’impôt sur les
sociétés dégagées, de la possibilité d’une demande de restitution à établir au titre de
la période en cours.
Sur le plan pratique, de telles informations ont pour effet sur la démarche
d’audit d’accentuer les travaux à effectuer sur les zones de risques fiscaux
appréhendées par le commissaire aux comptes, et ce en vue de collecter les éléments
probants suffisants et appropriés au niveau du dossier fiscal faisant partie intégrante
de son dossier annuel. Il doit à cet effet le documenter avec les éléments de preuves
suffisantes sous tendant la détermination de l’assiette des impôts directes et
indirectes.
Toute anomalie dégagée suite à ses diligences doit faire l’objet des
notifications nécessaires auprès de la direction tout en lui proposant les
régularisations nécessaires par le biais de réintégrations de certains éléments au
niveau du tableau de détermination du résultat fiscal ou même le dépôt de
déclarations rectificatives si cela s’avère nécessaire en la circonstance.
143
Ces corrections auront pour effet d’atténuer la responsabilité du commissaire

aux comptes avant la remise de son rapport, et d’éviter toute réserve relative à
l’assiette des impôts au niveau de son opinion qui sera de nature à entraver le droit à
la demande de restitution des impôts effectuée par son client auprès de
l’administration fiscale , et ce conformément aux dispositions des articles 27 à 33 de
la loi 2009-71 du 21Décembre 2009 portant loi de finances pour la gestion pour
l’année 2010.
• Effectuer les entretiens s’avérant nécessaires auprès du service de l’audit
interne de la société s’il existe : A travers ce recoupement, et en application
des dispositions de l’ISA 610 « Utilisation des travaux des auditeurs internes »,
le commissaire aux comptes doit effectuer les entretiens qui lui paraissent
utiles avec les responsables du service de l’audit interne s’il existe pour
s’enquêter sur les travaux qu’ils ont effectués au titre de la période et les
constatations dégagées à partir de ces travaux tout en tenant compte de
l’objectivité et de l’indépendance des membres composant le comité de l’audit
interne de la direction.
Pour une société de promotion immobilière, le commissaire aux comptes doit
déterminer le caractère adéquat des travaux spécifiques effectués par les auditeurs
internes par rapport à ses besoins propres. Il doit évaluer à cet effet (23) :
- Que les travaux ont été menés par des auditeurs internes possédant une
formation technique et un profil adéquat en la matière ;
- Que les travaux ont été correctement supervisés, revus et documentés;
- Que des éléments probants adéquats ont été recueillis pour permettre aux
auditeurs internes de tirer des conclusions raisonnables ;
- Que les conclusions tirés sont appropriés en la circonstance et que les rapports
établis par les auditeurs internes sont cohérents avec les résultats des travaux
effectués ; et
- Que toutes les exceptions ou questions inhabituelles relevées par les travaux
des auditeurs internes ont été correctement traités.
23
144
En effet, l’examen par le commissaire aux comptes des travaux de l’audit

interne à partir de la phase intérimaire lui permet de détecter en temps utile et assez
tôt au niveau de sa mission les différentes anomalies dégagées et qui suscitent de sa
part une attention particulière dans la conduite de sa mission au cours de la phase
intérimaire et celle finale en menant des investigations plus approfondis et en
adoptant une approche plus profonde sur les aspects s’avérant utiles en la
circonstance.
De même, en consultant l’étendu des travaux effectués par ce service, le
commissaire aux comptes assure un effet de synergie entre ceux-ci et les travaux qu’il
a déjà effectué et celles à accorder une attention supplémentaire. En effet, il sera
éventuellement amené à revoir en partie son plan de mission pour y inclure certains
aspects qui ont été inobservés par le service de l’audit interne au titre de la période
auditée.
• Identification des parties liées :
En application des dispositions du paragraphe 13 de la norme ISA 550
« Parties liées », l’auditeur doit s’enquérir auprès de la direction :
- De l’identité des parties liées à l’entité, y compris les changements par rapport
à la période précédente ;
- De la nature des relations entre l’entité et les parties liées ; et
- De toute opération conclue par l’entité avec les parties liées au cours de la
période, et si tel est le cas, du type d’opération et son objet.
Le paragraphe 14 ajoute que l’auditeur doit s’enquérir de même auprès de la
direction et d’autres personnes au sein de l’entité tout en mettant en œuvre d’autres
procédures d’évaluation des risques jugés appropriés, pour acquérir une connaissance
des contrôles, s’ils existent, que la direction a mis en place pour :
- Identifier, comptabiliser et communiquer les relations et les opérations avec les
parties liées conformément au référentiel comptable applicable ;
- Autoriser et approuver les opérations et les accords importants intervenus avec
les parties liées ; et
145
- Autoriser et approuver les opérations et les accords importants intervenus qui

sortent du cadre normal de l’activité.
Section II : Les contrôles de substance
Le paragraphe 4 de l’ISA 330 a défini les contrôles de substance comme étant
des procédures d’audit conçues pour détecter des anomalies significatives au niveau
des assertions. Elles comprennent à cet effet :
• Des vérifications de détail : sur des flux d’opérations, des soldes des comptes
ainsi que les informations fournies dans les états financiers ;
• Des procédures analytiques de substance.
Dans la suite de cette section, nous allons aborder les tests de substance à
mettre en œuvre par le promoteur immobilier en tenant compte des dispositions de la
norme ISA 500 révisée « éléments probants » comme suit :
- Inspection des comptes et des documents (Paragraphe 1) ;
- Observation et inspection physique des actifs (Paragraphe 2) ;
- Les demandes d’informations (Paragraphe 3) ;
- Les demandes de confirmations (Paragraphe 4) ;
- Les contrôles arithmétiques (Paragraphe 5) ;
- La reprise des contrôles (Paragraphe 6) ; et
- Les procédures analytiques de substance (Paragraphe 7).
1. Inspection des comptes et des documents
1.1. Définition
En application des dispositions du paragraphe A14 de l’ISA 500 « éléments
probants », l’inspection des comptes et des documents, consiste en l’examen
d’enregistrements et de documents, d’origines internes et externes, sous forme de
papier , électronique ou toute autre forme ou l’examen physique d’un actif
comptabilisé au niveau des comptes sociaux.
L’inspection d’enregistrements et de documents fournit des éléments probants
de divers degré de fiabilité en fonction de leur nature et de leur provenance et, dans le
cas d’enregistrements et de documents de sources internes, sur l’efficacité des
contrôles à l’origine de leur élaboration.
146
La norme donne à titre d’exemple au niveau de son paragraphe A15 le cas

d’inspections d’un contrat exécuté qui peut fournir un élément probant concernant le
respect de l’entité d’une convention comptable comme la reconnaissance du produit à
comptabiliser qui en est un des cas de figure que nous pouvons rencontrer dans le
cadre de l’activité de la promotion immobilière.
1.2. Applications au secteur de la promotion immobilière
Le commissaire aux comptes, dans le cadre d’une mission de contrôle légal
d’une société de promotion immobilière, et compte tenu des risques de l’activité déjà
exposés doit effectuer les diligences nécessaires, au moment du contrôle des comptes
et des documents comptables, dont nous allons proposer à titre indicatif ceux
s’avérant d’une grande utilité pour la conduite de la mission :
• Examen des documents de la société :
En sus des états financiers et les notes les appuyant, le commissaire aux
comptes veille à examiner les documents suivants au cours de sa mission de contrôle
et intervention auprès des différents services de la société de promotion immobilière,
en vue d’assurer la collecte des éléments probants suffisants et appropriés :
- Le dossier foncier à jour de la société : cet examen permet au commissaire
aux comptes de s’assurer des assertions droit et propriété ainsi que celle
relative à l’évaluation de la réserve foncière portés au niveau de la
comptabilité. Lors de l’accomplissement de ce volet, le commissaire aux
comptes doit être attentif lors de l’examen des différents documents sous tenant
un dossier foncier à examiner dont notamment les contrats d’achats des terrains
enregistrés, les titres fonciers en originaux et touts actes de précisions pouvant
faire l’objet de signatures entre les parties ;
- Les contrats conclus avec les sous traitants de la société sur les différents
lots des programmes en cours : l’examen de ces documents assure au
commissaire aux comptes d’être en connaissance de cause des conditions
contractuelles reliant les parties dans la convention de sous traitance. Par la
suite, il effectue le rapprochement entre les comptes sous traitants en termes de
147
mouvements, avances octroyés et soldes dégagés et les dispositions

contractuelles examinées auparavant à la date de clôture des états financiers.
De même, et à travers cet examen, le commissaire aux comptes recueille les
principales dispositions contractuelles pouvant assurer la conduite de sa
vérification de la section fournisseurs en étant en connaissance de causes des
clauses relatives aux retards de livraison, de la révision des prix ainsi que les
conditions qui peuvent être sous jacentes à ces éléments.
- Les cautions bancaires : Un examen exhaustif des cautions bancaires et des
mains levées y afférentes donne une assurance élevée au commissaire aux
comptes du degré de respect des règles de l’art dans le déroulement de la
procédure d’encaissement des avances par le promoteur immobilier adossés
par des garanties suffisantes en la circonstance. De même, la consultation des
mains levées permet de cerner les cas de sur facturation des agios par les
établissements financiers. Comme ci-dessus exposé, l’octroi de cautions
bancaires constitue un gage au profit des futurs acquéreurs au titre de leurs
avances. Le commissaire aux comptes doit accorder une attention particulière à
ces faits et évaluer les raisons de retard dans l’avancement des travaux au titre
d’un projet donné et l’éventualité de tout cas d’abus possible pouvant engager
la responsabilité pénale du promoteur immobilier.
- Les promesses de ventes conclus avec les clients de la société : à travers
l’examen de ces contrats, le commissaire aux comptes est en mesure de
dégager les particularités contractuelles et les clauses pouvant avoir un impact
sur les états financiers et qui sont de nature à clarifier les obligations mutuelles
des parties.
Il en est le cas des pénalités de retard en cas de manquement de la part du
vendeur concernant le délai de la livraison de l’immeuble et la conclusion de
la vente définitive dans les délais promis au niveau de la promesse. Le contrôle
des respects des conditions de forme et de fonds prévues par le COC demeure
toujours obligatoire lors de l’examen de ces documents.
148
De même, il s’assure de l’objectivité des prix retenus et que toutes les

transactions sont réalisés dans les conditions de marché en vérifiant le prix du
M² et le prix global du local ou lotissement vendu ;
- Les contrats de vente définitifs : l’examen de ces conventions permet au
commissaire aux comptes de préciser la date de transfert des avantages et
risques inhérents à la propriété des stocks de la société et l’éventualité de non
respect de la convention de séparation des exercices.
De même, il vérifie la conformité des clauses contractuelles prévues au niveau
de la promesse de vente et celle du contrat définitif notamment en ce qui a trait
au prix de vente et la surface définitive vendue. Le commissaire aux comptes
veille à l’examen toujours du respect des conditions de forme et de fonds
prévues pour la convention par le COC.
De même, le commissaire aux comptes s’assure des conditions prévues pour le
règlement du prix de vente définitif au niveau du contrat et les vérifie par
rapport à la comptabilité pour se prononcer sur la recouvrabilité des soldes dus
par un client.
- La vérification des contrats de bail pour le cas d’un promoteur immobilier
qui gère des locaux à usage de location : le commissaire aux comptes gagne
dans ce cas à examiner par sondage les contrats de bail conclus entre le
promoteur immobilier et les locataires, vu que sur le plan pratique et pour un
projet donné, le même modèle est adopté pour les contrats rédigés au titre des
locaux les composant.
Le commissaire aux comptes doit s’assurer lors de cet examen que les
conditions de fonds et de forme afférentes aux obligations contractuelles
naissantes entre les parties dans une convention sont dument respectées. De
même, il vérifie le prix applicable pour les baux et s’assure de l’objectivité des
bases retenues ainsi que l’homogénéité avec les prix pratiqué sur le marché
pour un local équivalent.
149
Toute déviation qui lui s’avère inhabituelle doit faire l’objet des investigations
nécessaires pour l’obtention des explications nécessaires auprès des personnes
habilitées à fournir les explications nécessaires ;
- Les contrats de crédits conclus avec les établissements financiers : qu’avec
les échéanciers constitueront les pièces probantes pour le commissaire aux
comptes pour se prononcer sur la réalité des engagements financiers au niveau
du passif social ainsi que sur l’objet des crédits contractés par la société et leur
caractère spécifique rattachable aux programmes en cours d’exécution.
Cet examen lui sera d’une grande utilité par la suite au moment de la
validation des comptes pour se prononcer sur le bien fondé de l’activation des
charges financières au niveau des stocks de la société, qu’elles ne sont pas sur
ou sous évalués et de leur correcte classement au niveau des projets titulaires
de ce besoin en financement externe. Il vérifie de même, les suretés et les
garanties accordés en conséquence pour servir de base à l’audit de
l’exhaustivité des notes fournies au niveau des engagements hors bilan par la
suite ;
- Les procès verbaux des assemblées de l’exercice et le cas échéant ceux du
conseil d’administration : à travers la lecture de ces procès verbaux, le
commissaire aux comptes sera en mesure de dégager les différentes décisions
qui ont été approuvées par les organes de gestion de la société ainsi que ses
propriétaires.
De même , il quantifiera l’impact financier de certaines d’elles sur les comptes
ainsi que l’éventualité de conventions réglementées dont il doit signaler au
niveau du rapport spécial conformément aux dispositions des articles 115, 200
et 475 du CSC ;
- L’examen du rapport de gestion : conformément aux dispositions de l’article
266 CSC, le commissaire aux comptes vérifie l’exactitude des informations
données sur les comptes de l’exercice dans le rapport du conseil
d’administration ou du directoire et procède à leur rapprochement avec les
150
données figurant au niveau de la comptabilité pour s’assurer de leur exactitude

et sincérité.
Le rapport de gestion produit par les organes de gestion d’un promoteur
immobilier peut inclure notamment les résultats de l’exercice, les principales
réalisations en terme de programmes réalisés, ceux en cours de réalisations, la
marge par projet ainsi que les indicateurs de performance s’avérant utiles et
les achats de la réserve foncière conclus au cours de l’exercice en cours ;
- L’examen des situations actualisées des informations et études
financières : le commissaire aux comptes procède à l’examen des études à jour
effectuées par le service financier et ayant trait à la rentabilité des projets en
cours, l’évolution des ratios les plus significatifs de l’activité notamment ceux
ayant trait à l’endettement ainsi que la situation à jour de trésorerie de la
société.
En complément du test effectué lors de la phase intérimaire, Le commissaire
aux comptes gagne à examiner une situation de trésorerie consolidé plus à jour
des projets pour obtenir les évidences nécessaires sur la continuité
d’exploitation et de la capacité du promoteur immobilier à honorer ses
engagements souscrits ;
- Les études techniques pertinentes et paisibles de rapprochement avec les
données comptables : Le commissaire aux comptes doit effectuer les
diligences nécessaires auprès du service technique de la société et collecter
tous documents pertinents paisibles de rapprochement avec les données
comptables et faire recours aux travaux d’un expert si nécessaire.
Cette consultation lui permettra de s’enquêter sur l’état par programme et le
niveau d’avancement des projets et s’il s’avère bien traduit en comptabilité. A
défaut, il doit s’enquêter sur le caractère significatif entre les travaux
réellement effectués et ceux pris en compte au niveau de la comptabilité. Il
peut à cet effet examiner les rapports périodiques par chantier effectués par les
services techniques notamment la situation la plus récente par rapport à la date
de clôture ;
151
- Les études budgétaires et l’analyse des écarts : sur ce volet, le commissaire

aux comptes se fait communiquer les budgets par projet en cours d’exécution
par le promoteur immobilier ainsi que le rapprochement entre les prévisions et
les réalisations. Il s’investigue sur les écarts significatifs dégagés et s’enquête
sur les raisons à l’origine de ces dépassements. Il corrobore l’information
recueillie suite aux entretiens par l’examen des documents comptables et
pièces justificatives pour confirmer les déclarations des membres du personnel
et la direction lors des entretiens effectués ; et
- Les différents documents relatifs à la clôture d’un projet donné : le
commissaire aux comptes fait recours à l’examen de certains documents faisant
preuve de la clôture des travaux au titre d’un projet donné dont notamment les
procès verbaux de récolement et ceux de réceptions des travaux.
La consultation de telles pièces permet à l’auditeur légal de s’assurer de la date
officielle d’entrée en exploitation d’un projet objet de baux commerciaux ou à usage
d’habitation, d’où la nécessité d’assurer le meilleur rattachement des charges aux
produits par le biais de constatation des amortissements et des frais de gestion
préliminaires des locaux.
Pour le cas de lotissements ou constructions en vue de la vente, le commissaire
aux comptes est en mesure de s’assurer de l’aptitude des dits locaux pour conclure
une vente définitive au profit des personnes promis pour la vente. De même, la
conclusion d’une promesse de vente au profit d’un nouvel acquéreur à partir de cette
date vaut vente au sens des dispositions du COC vu que l’accord sur la chose et le
prix sont raisonnablement cumulés dans ce cas.
• L’examen des comptes sociaux :
La phase de l’examen et de validation des comptes sociaux constitue celle de
couronnement des travaux d’audit préliminaires effectués en phase intérimaire et qui
se basent sur les conclusions tirées lors de cette étape.
Le commissaire aux comptes, lors de cette intervention, aura à l’esprit
principalement d’atteindre les objectifs suivants pour les comptes présentés par la
direction :
152
• L’exhaustivité : tous les événements qui se sont produits au cours de la période

auditée ont été pris en compte au niveau de la comptabilité ;
• L’exactitude : les opérations sont enregistrées à leur valeur exacte ;
• L’existence : les actifs et les passifs constatés au niveau des états financiers
existent réellement à la date de clôture ;
• La séparation des exercices : chaque exercice comptable supporte ses propres
charges et produits ;
• La valorisation : les éléments composant les états financiers sont constatés à
leur valeur à la date de clôture ;
• Les droits et obligations : les actifs et les passifs de l’entreprise comptabilisés
au niveau des états financiers correspondent principalement à son patrimoine ;
et
• La présentation des états financiers et les informations à fournir: les états
financiers sont bien présentés y compris les informations à fournir.
Compte tenu des risques identifiés de l’activité et des conclusions tirés lors de
la phase intérimaire, le commissaire aux comptes tient compte lors de la validation
des comptes sociaux principalement des aspects suivants lors de l’examen des
comptes et documents comptables:
La validation des soldes clients et comptes rattachés :
Pour ce volet, le commissaire aux comptes veille à obtenir les éléments
probants suffisants et appropriés pour obtenir une assurance suffisante sur
l’évaluation et l’existence des soldes clients comptabilisés au niveau des états
financiers. A cet effet, il procède aux contrôles suivants :
- S’assurer de la réalité du solde comptabilisé au niveau du poste clients et
comptes rattachés pour les comptes débiteurs, et au niveau des autres passifs
courants pour les avances octroyés par les clients. Ce test est effectué
moyennant les pièces justificatives relatives aux encaissements, contrats et
promesses de vente ;
153
- Examiner les créances clients par antériorité et apprécier le risque de non

recouvrabilité des soldes et la nécessité de constater des provisions pour
dépréciation des créances clients ;
- Analyser l’évolution du poste clients d’une année à l’autre, en le rapprochant
avec l’évolution du chiffre d’affaire du promoteur immobilier et les modalités
retenues au titre des paiements des soldes clients de la société ;
- Identifier les créances les plus importants en valeur et analyser les valeurs et le
risque de provisions non constatées au titre de ces soldes ;
- Identifier les avances clients les plus importants en valeur et les rapprocher par
rapport au total montant promis pour la vente;
- Identifier les avances clients non mouvementés sur plus d’un exercice
comptable et s’enquêter sur les raisons et proposer les mises en demeure
nécessaires pour relancer le versement des avances par ce client en vue de la
conclusion de la vente ou la confirmation de désistement pour incapacité de
financer l’opération d’acquisition de l’immeuble promis à la vente ;
- Pour le cas d’un promoteur immobilier gérant des immeubles à titre de
location, le commissaire aux comptes en sus de la validation du chiffre
d’affaires, examine les soldes par antériorité pour identifier les anciennes
créances demeurant non honorées par leurs débiteurs et s’enquête sur leur
caractère recouvrable de ces soldes ;
- Vérifier le dénouement des soldes clients et comptes rattachés sur l’exercice
suivant pour obtenir plus d’éléments probants sur la réalité des montants
comptabilisés et leur recouvrabilité : ce test peut être opéré par un sondage en
rapprochant le recouvrement par rapport à l’actif figurant au bilan de l’exercice
en cours ;
- Effectuer une revue analytique des soldes provisions pour dépréciation des
créances clients et s’assurer que les anciennes gardent encore leurs objets et
que celles nouvelles dotées sur le résultat de l’exercice sont bien fondées ;
- S’assurer du traitement fiscal des provisions pour dépréciation des créances
douteuses au niveau du tableau de détermination du résultat fiscal ;
154
- S’investiguer sur les indicateurs pouvant être sources de litiges et se prononcer

sur l’utilité de constater des provisions supplémentaires sur le résultat de
l’exercice ;
- En étudiant les termes des promesses de ventes conclue avec les clients, le
commissaire aux comptes s’assure de l’existence d’éventuelles clauses
prévoyant des pénalités de retard en cas de retard dans la livraison des
immeubles promis à la vente ;
- S’assurer à la date de clôture de l’existence de projets qu’il fallait livrer avant
cette date et qui ne l’étaient pas et quantifier les pénalités de retard à
provisionner au niveau du résultat de l’exercice ;
- Examiner les contrats conclus au début de l’exercice suivant et se prononcer au
vu de la date de transfert des avantages et des risques inhérents à la propriété
de l’utilité de rattachement de ses produits à la période en cours en contre
partie de la décomptabilisation des stocks correspondants ;
- Se faire communiquer une situation des levées de réserves pour les projets
achevés ou estimation de ces montants suite aux réclamations des clients et
estimer le montant à provisionner dans le résultat de l’exercice.
La validation de la section fournisseurs et comptes rattachés:
Dans le cadre de cette section, le commissaire aux comptes doit effectuer les
contrôles qu’il juge nécessaire en la circonstance pour se prononcer sur la réalité et
l’existence des soldes figurant au bilan à la date de clôture de l’exercice.
Sur le plan pratique, les principaux soldes figurant à la date de clôture sont
ceux des sous traitants des différents programmes en cours de réalisation par le
promoteur immobilier. A cet effet, le commissaire aux comptes met en œuvre les
contrôles suivants :
- Effectuer une revue analytique de l’évolution des comptes fournisseurs et des
charges par rapport à ceux de l’exercice précédent pour s’assurer de la
cohérence de leur évolution et de l’inexistence d’éléments inhabituels. La
particularité de l’examen analytique dans le cadre de l’activité sera expliquée
155
avec approfondissement au niveau du paragraphe qui en sera alloué en tant que

test de substance ;
- Effectuer le rapprochement du ratio de consommation matière, qui est égal au
rapport des achats consommés et des revenus, de l’exercice en cours par
rapport à celui de l’exercice précédent et s’investiguer sur les causes de toute
variation inhabituelle ;
- Effectuer un contrôle sur les premières factures de sous traitance parvenues en
début de l’exercice suivant avec les décomptes et les attachements afférents et
se prononcer sur l’utilité de les rattacher à l’exercice en cours ;
- Examiner les soldes des comptes de retenues de garantie figurant en
comptabilité et s’investiguer sur les raisons de non règlement de ces soldes et
la date de réception définitive des travaux de ces projets ;
- Sur la base de l’examen analytique, dégager les soldes fournisseurs non
mouvementés sur plus d’une période comptable et effectuer les investigations
nécessaires pour se communiquer les raisons que ces engagements ne soient
pas honorés au profit des créditeurs de la société et l’éventualité que ça soit à
l’origine de défaillances dans les travaux de ces derniers et qui sont l’objet de
réclamations éventuelles de la part de la clientèle ;
- Examiner le solde des avances fournisseurs et se prononcer sur leur caractère
recouvrable en les défalquant par programme et par antériorité ;
- Dégager les avances fournisseurs non amorties sur les projets clôturés,
s’enquêter sur les raisons de non consommation du dit actif et proposer une
provision pour dépréciation si nécessaire ;
- Pour se prononcer sur la réalité des soldes comptabilisés à la date de clôture sur
les dettes fournisseurs, contrôler le dénouement des dits soldes au titre de
l’exercice suivant ;
- Vérifier que les retenues de garantie libérées en cours d’exercice sont
documentés avec les pièces comptables et techniques nécessaires relatives aux
règlements et documents techniques ;
156
- A partir de la marge réelle dégagée par projet et sa déviation par rapport à celle
prévisionnelle, prévoir le risque d’anticipations ou de retards éventuels dans la
comptabilisation des produits et des charges et effectuer des investigations
supplémentaires pour les détecter.
La validation de la section des stocks de produits finis et des en cours :
Le commissaire aux comptes oriente ses intérêts sur la rubrique constituant un
poids relatif par rapport au total actif à la date de clôture de l’exercice en vue
d’assurer la collecte des éléments probants suffisants et adéquats en vue de couvrir le
risque d’anomalies significatives au niveau des états financiers afférent à ces soldes.
Ces contrôles auront trait notamment à :
- Effectuer une revue analytique des comptes stocks de produits finis et des
encours pour l’exercice en cours et l’exercice précédent avec les charges
d’exploitation et dégager les principales variations inhabituelles en terme de
postes, coûts unitaire et le temps d’écoulement afférent ;
- Effectuer une analyse approfondie du système de comptabilité analytique du
promoteur immobilier et apprécier les méthodes adoptés pour la ventilation des
charges engagées en tenant compte de leur conformité aux principes
comptables généralement admis prévus par le cadre conceptuel et la NCT 4
relative aux stocks ;
- Vérifier que les prestations des sous traitants qui ont été effectuées entre la date
de la dernière situation et la date de clôture ont été évaluées et comptabilisées
en stocks et apprécier la méthode de valorisation adoptée ;
- Contrôler les écritures de variation des stocks de produits finis, en cours et des
matières consommables et leur imputation comptable sur les comptes corrects ;
- Effectuer un rapprochement entre les prix de vente praticables après la date de
clôture et les coûts de revient comptabilisés au bilan et voir l’utilité de
constater des provisions pour dépréciation. En absence de spéculations à ces
dates, faire recours aux travaux d’un expert pour déterminer la valeur de
réalisation nette ;
157
- Effectuer le rapprochement entre le montant des stocks déstockés et le coût par

M² des articles vendus et dégager les écarts éventuels ;
- Vérifier que les acquisitions de la réserve foncière sont appuyées
exhaustivement par des contrats enregistrés et les titres fonciers afférents ;
- S’assurer que les stocks des locaux à usage d’habitation sont comptabilisés en
TTC au niveau des comptes de la période, et vérifier le cas échéant que la
régularisation de la TVA nécessaire a été effectuée ;
2. Observation et inspection physique des actifs
2.1. Définition
L’inspection d’actifs tangibles, telle que précisée par les dispositions du
paragraphe A15 de la norme ISA 500 peut fournir des éléments probants quad à
l’existence d’actifs, mais pas nécessairement quand à aux droits ou obligations
détenus par l’entité, la propriété ou leur valorisation. Une inspection d’actifs
individuels en stocks peut accompagner l’observation de l’inventaire.
Quand à l’observation, et en application des dispositions du paragraphe A17
de la norme ISA 500 consiste en l’examen d’un processus ou la façon dont une
procédure est exécutée par d’autres personnes. A titre d’exemple, l’observation de la
prise d’inventaire physique des stocks effectués par le personnel de l’entité ou
l’observation d’exécution de certaines opérations de contrôle peuvent en être des
exemples. Le dit test fournit des éléments probants en ce qui concerne l’exécution
d’un processus ou d’une procédure, mais est limitée au moment ou elle a lieu et
affecte la manière dont le processus ou la procédure est exécutée.
2.2. Application au secteur de la promotion immobilière
En application de la notion de l’importance relative et de l’équilibre avantages
coûts, le commissaire aux comptes a intérêt à focaliser son intérêt lors de l’inspection
et l’observation des actifs corporels sur ceux ayant une valeur relative par rapport au
total bilan et posant un risque d’abus et qui doivent faire l’objet d’un inventaire
physique rapproché à la comptabilité au moins une fois par exercice. Donc, a notre
avis les efforts de l’auditeur légal seront concentrés sur l’inventaire physique des
éléments suivants :
158
- Le coffre ; et
- Les stocks.
2.2.1. L’inventaire physique du coffre
A la date de clôture de l’exercice, les avoirs physiques en liquidités et
équivalents de liquidités provenant des recettes de la société sont détenus au coffre au
niveau du siège social.
Il s’agit essentiellement des valeurs suivantes et qui peuvent résulter
principalement de l’encaissement des avances clients ou de la conclusion des contrats
de ventes définitives :
- Les montants détenus en espèce ;
- Les chèques à encaisser ; et
- Les effets à recevoir.
La présence du commissaire aux comptes à la prise d’inventaire du coffre
d’une société de promotion immobilière à la date de clôture lui permet notamment :
• Apprécier la procédure dans son ensemble et le respect par le personnel
assurant la tache de conservation les instructions qui ont été émises à cette date
par la direction ;
• Obtenir une assurance suffisante de l’existence des avoirs physiques figurant
en comptabilité ; et
• De détecter sur la base de l’inventaire physique tout écart éventuel qui fera
l’objet des justifications nécessaires et des redressements conséquents pour
assurer le rapprochement entre les soldes comptable et le physique.
En se présentant à l’inventaire physique du coffre, le commissaire aux comptes
effectue par ses soins le recensement des valeurs existantes en présence du caissier. Il
doit exiger lors de son intervention de lui faire communiquer les documents suivants :
• Le brouillard de caisse à jour ;
• Les justificatifs des mouvements intercalaires ; et
• L’état détaillé des valeurs à l’encaissement qui feront l’objet d’inventaire
physique.
159
Le commissaire aux comptes garde à la fin de cette inspection une copie des
procès verbaux d’inventaires physiques avec les justificatifs lui s’avérant
indispensables.
Ces éléments probants collectés seront la base d’investigations supplémentaires
au vu de la comptabilité sous jacente à l’établissement des états financiers
communiqués par la suite.
2.2.2. L’inventaire physique des stocks
Le paragraphe 4 de la norme ISA 501 « Eléments probants – considérations
supplémentaires sur des aspects spécifiques » prévoit que si les stocks sont
significatifs au regard des états financiers, l’auditeur doit recueillir des éléments
probants suffisants et appropriés sur leur existence et leur état :
• En étant présent à la prise d’inventaire physique des stocks à moins que ceci ne
soit impraticable, afin :
- D’évaluer les instructions et les procédures définies par la direction pour
enregistrer et contrôler les résultats de la prise d’inventaire physique des
stocks de l’entité ;
- D’observer l’application des procédures de comptage établies par la direction ;
- D’inspecter les stocks ;
- De procéder à des vérifications de comptage.
• En mettant en œuvre des procédures d’audit sur les documents d’inventaire
finaux pour déterminer s’ils reflètent avec exactitude les résultats du comptage
des stocks.
Le paragraphe 5 de la même norme ajoute que lorsque la prise d’inventaire se
fait à une date autre que celle des états financiers, l’auditeur doit en plus des
procédures requises au paragraphe 4, mettre en œuvre des procédures d’audit pour
recueillir des éléments probants afin de déterminer si les mouvements de stocks entre
la date de comptage et la date des états financiers sont correctement enregistrés.
Le cas ou il se produit des empêchements pour l’auditeur en vue d’assister à
l’inventaire physique des stocks détenus par la société, il doit réaliser ou observer
160
quelques comptages physique à une autre date, et mettre en œuvre des procédures
d’audit alternatives sur les mouvements intermédiaires (24) .
La norme ISA 501 a prévu les diligences suivantes pour l’inventaire physique
des stocks et qui sont à la charge de l’auditeur en vue de collecter les éléments
probants suffisants et adéquats pour la validation de la section :
• La présence à l’inventaire physique des stocks ;
• L’évaluation des instructions et des procédures de la direction ;
• L’observation de l’application des procédures de comptage de la direction ;
• L’inspection des stocks ;
• La réalisation des comptages par sondage ;
• Le cas de prise d’inventaire physique des stocks effectuée à une date autre
que celle des états financiers ; et
• Une présence impraticable à l’inventaire physique des stocks.
Dans ce qui suit nous allons décliner ce détail sur le plan pratique à travers le
déroulement de la procédure de l’inventaire physique effectué au sein d’une société
de promotion immobilière.
La présence à l’inventaire physique des stocks :
Au terme de l’article 17 de la loi 96-112 relative au système comptable des
entreprises, l’opération d’inventaire doit être réalisée, au moins une fois par exercice,
à l’effet de vérifier l’existence des éléments d’actifs et de passifs et de s’assurer de
leur valeur.
Sur le plan comptable, l’inventaire nécessite des travaux d’ordre comptable
ayant trait à l’analyse, les rectifications et les redressements ainsi que des travaux en
extracomptables et qui consistent sûrement aux inspections physiques.
La direction de l’entreprise définit généralement des procédures pour le
comptage physique des stocks au moins une fois par année qui servira de base pour
l’établissement des états financiers et, le cas échéant, pour s’assurer de la fiabilité du
système d’inventaire permanent de l’entité (25).
24
25
161
Dans le cadre de la mission de commissariat aux comptes et en application des

dispositions de l’article 266 du CSC, le ou les commissaires aux comptes ont mandat
de vérifier les livres, la caisse, le porte feuille et les valeurs de la société, de contrôler
la régularité et la sincérité des inventaires, ainsi que l’exactitude des informations
données sur les comptes de l’exercice au niveau du rapport du conseil
d’administration ou du directoire.
Donc , et en tenant toujours compte de la notion de l’importance relative, le
commissaire aux comptes d’une société de promotion immobilière demeure tenue de
diligences avancées pour les stocks d’une société de promotion immobilière pour se
prononcer sur la fiabilité des soldes portés au niveau des états financiers et qui
constituent le résultat de l’exercice en grande partie.
La vérification de la sincérité des inventaires s’appuie entre autres sur
l’assistance aux procédures de comptage en faisant recours à un sondage raisonné de
la part du commissaire aux comptes pour assurer la collecte des éléments probants et
appropriés d’une part, et vu l’impossibilité pratique parfois d’assurer une présence
sur la totalité des sites de l’entité.
Pour l’auditeur, la présence à l’inventaire physique des stocks conduit
généralement aux conclusions suivantes (26) :
• A inspecter les stocks pour s’assurer de leur existence et apprécier leur état
physique, et à effectuer des vérifications de comptages ;
• A observer le respect des instructions de la direction et leur correcte
application en vue d’enregistrer et de contrôler les résultats du comptage
physique des stocks ; et
• A recueillir des éléments probants sur la fiabilité des procédures de comptage
de la direction.
D’une manière générale, les vérifications effectuées par le commissaire aux
comptes peuvent servir en tant que tests de procédures ou de substance, et ce compte
tenu de l’évaluation qu’il a effectué des risques d’anomalies significatives au niveau
des états financiers.
26
162
Sur l’ensemble des projets sélectionnés dans la démarche adoptée, et en faisant

recours aux critères supra citée, le commissaire aux comptes doit sélectionner sur
l’ensemble de son échantillon les programmes pour les quelles il va planifier son
assistance à l’inventaire physique des stocks en se fiant aux facteurs suivants pour la
sélection :
• Les risques d’anomalies significatives au niveau des stocks ;
• La nature du contrôle interne applicable dans cette section ;
• Le fait de savoir s’il est prévu de mettre en place des procédures adéquates et
si des instructions correctes seront émises pour la prise d’inventaire physique
des stocks ;
• Le fait de savoir si l’entité a un système d’inventaire permanent ;
• Les sites dans lesquels les stocks sont entreposés, y compris leur importance
relative et les risques d’anomalies significatives dans chacun des sites afin de
déterminer dans quel site l’observation de l’inventaire physique est
appropriée ;
• La détermination de l’utilité de l’assistance d’un expert désigné par le
commissaire aux comptes.
Dans le cadre de l’assistance à l’inventaire physique des stocks d’une société
de promotion immobilière, des difficultés se posent sur le plan pratique pour
l’inventaire de certains programmes rentrant dans le cadre du secteur d’activité et qui
sont essentiellement :
Les difficultés inhérentes à l’inventaire des stocks de la réserve foncière :
Considérés comme les stocks de matières premières détenus par le promoteur
immobilier et gage de pérennité de son activité, l’inventaire des stocks de la réserve
foncière permet pour le commissaire aux comptes d’obtenir une assurance suffisante
que des travaux ne y sont pas exécutés et non pris en compte au niveau de la
comptabilité et que l’assertion droit et propriétés n’est pas remise en en cause.
Ces stocks de terrains nus ne sont pas généralement aisément identifiables par
le commissaire aux comptes, notamment à défaut de bornage limitant les surfaces
détenues par la société auditée de celles propriété des tiers. De même, le critère relatif
163
au droit et jouissance ne peut être prouvé que par l’examen des titres de propriété
relatifs aux terrains.
Les difficultés inhérentes à l’inventaire des stocks des travaux en cours :
Cette section constitue généralement la composante la plus significative des
soldes figurant aux stocks d’un promoteur immobilier à la date de clôture d’un
exercice vu qu’elle est la résultante de l’addition de la totalité des charges engagées
tout au long du projet non encore exécuté en passant du coût de revient de la réserve
foncière, à la totalité des fournitures consommées et des charges de sous traitance
engagées.
Cette catégorie de stocks n’est pas aisément inventoriable. En effet, le
recensement de cette section est un inventaire de détail portant sur chacune des
composantes de la construction ou du lotissement en cours : les travaux exécutés, les
revêtements consommés en mètres carrés, le degré d’avancement par unité pour
refléter une situation convergeant à la réalité économique et objet de comptabilisation
….
Cette quantification demeure toujours sur le plan pratique une estimation à
faire et ne revête pas un degré de fiabilité assez suffisant. Elle implique de même un
effort de travail et un budget temps énorme pour la concrétisation de la tâche
d’inventaire.
De même, un inventaire pareil nécessite de la part du commissaire aux comptes
des diligences approfondis et même le recours aux travaux d’un expert indépendant
homme de l’art pour l’assister lors de sa présence à l’inventaire physique des stocks.
Les résultantes de cette procédure seront corroborées par la suite avec les
soldes figurant en comptabilité pour se forger une conclusion fondée en conséquence.
Les difficultés inhérentes à l’inventaire des stocks de produits finis:
Pour cette section, la principale difficulté a trait à l’organisation de la
procédure d’inventaire des stocks qui est à l’origine de la réussite du comptage.
A cet effet, l’instruction d’inventaire doit être détaillée et claire en vue de
définir le déroulement de la procédure de comptage à adopter et les sites concernées
164
(constructions ou lotissements) ainsi que les modalités de réalisation des opérations

de comptage.
Sur le plan pratique, les produits finis d’un promoteur immobilier sont
aisément plus identifiables que ceux en cours. Il incombe au commissaire aux
comptes d’accorder une attention particulière lors de son intervention sur le caractère
inoccupé des immeubles à inventorier pour écarter l’éventualités de ventes non
constatées ou des circonstances d’abus par des tiers notamment pour le cas des
lotissements.
De même, et pour le cas des produits finis figurant en stocks, il doit constater
les cas de détérioration possible des murs nécessitant des travaux de maintenance et
de remise en état.
L’ Evaluation des instructions et des procédures de la direction :
Lors de l’évaluation des instructions d’inventaire prises par la direction, le
commissaire aux comptes doit tenir compte d’aspects objectifs en vue de l’évaluation
de la procédure mise en œuvre tels que :
• L’application des mesures de contrôle appropriées ayant trait notamment aux
procédures de comptage et recomptage ;
• Un relevé correct du stade d’avancement des travaux en cours, des stocks à
rotation lente, des stocks obsolètes ou articles endommagés, et des stocks
détenus par un tiers en consignation ; et
• Les procédures utilisées pour estimer les quantités physiques tel est le cas des
stocks résiduels de fournitures et de revêtements existants sur chantiers à la fin
de l’exercice et dont l’approvisionnement est assuré au départ par le promoteur
immobilier.
Dans le cadre de la procédure d’inventaire d’une société de promotion
immobilière, l’instruction matérialisée par la direction doit être clairement définie et
rédigée en mettant en lumière les aspects suivants à porter à l’attention des différents
interlocuteurs internes aussi qu’externes:
165
• Le planning d’intervention : prévu sur les différents programmes objet

d’inventaire et qui est arrêté d’un commun accord entre les membres de la
direction, la direction technique et celle financière ;
• L’identité des personnes participant à ces opérations : il faut prévoir les
équipes intervenantes en membres et superviseurs ;
• Les modalités de matérialisation de l’inventaire : prévoir les feuilles de
comptage à remplir par les équipes intervenantes au moment du recensement ;
• Le contrôle de l’inventaire physique : ce volet prévoit les travaux
subséquents aux prises d’inventaire en vue d’assurer la centralisation des
comptages effectués, de les rapprocher et de détecter les écarts éventuelles ou
tous écarts dégagés par rapport aux soldes théoriques détenus sur les fiches
extra comptables de suivi ; et
• L’exploitation de l’inventaire final : tout en assurant le traitement des écarts
dégagés lors des travaux d’inventaire.
Le commissaire aux comptes évalue sur la base des instructions d’inventaires
physiques diffusée par la direction l’étendue des travaux qui sont planifiés par cette
dernière et le degré de sérieux qui est alloué à la procédure. Il fixera en
conséquence les programmes pour lesquelles il va assister ainsi que les produits dont
il suivra la procédure de comptage vu l’impossibilité pratique parfois d’assurer un
quasi présence sur la totalité de la procédure d’inventaire en raison de l’éloignement
géographique de certains projets et le budget temps dont il faut allouer.
Avant d’entamer la procédure d’inventaire physique des stocks, le commissaire
aux comptes effectue les investigations qu’il juge utile pour se prononcer sur le
caractère rigoureux de la centralisation des inventaires et leurs contrôles à posteriori,
l’identification par la direction si des travaux complémentaires doivent être effectués
et l’aisance de l’accessibilité aux programmes inventoriés.
L’observation de l’application des procédures de comptage de la
direction :
D’après le paragraphe A5 de la norme ISA 501, l’observation par l’auditeur de
l’application des procédures de comptage notamment celles ayant trait aux
166
mouvements des stocks avant, pendant et après le comptage l’aide à recueillir des
éléments probants sur le fait que les instructions et les procédures de comptage de la
direction sont définies et mise en place de manière adéquate.
Pour renforcer ses travaux, l’auditeur doit avoir recours à la collecte des
éléments probants suffisants et appropriés relatifs à la césure des exercices. Dans le
cadre de la promotion immobilière, les éléments suivants sont d’un grand intérêt pour
le commissaire aux comptes en vue de disposer des évidences nécessaires relatives à
la césure des exercices :
- Les dernières livraisons de fournitures et de consommables sur chantiers et non
encore facturés par le fournisseur ;
- L’obtention d’une copie des derniers attachements relevés par les métreurs des
sous traitants qui effectuent les travaux de génie civil pour le compte du
promoteur immobilier et dont le décompte n’est pas encore présenté au niveau
du siège social et non encore pris en compte au niveau de la comptabilité ;
- L’obtention auprès du responsable du service commercial d’un état des
derniers contrats définitifs conclus avec les clients et dont les copies ne sont
pas encore transférées au service comptabilité dans l’attente de l’achèvement
des formalités administratives ayant trait à l’enregistrement des contrats.
Le commissaire aux comptes assure le contrôle des aspects suivants lors de
l’observation du déroulement de la procédure de comptage :
- La présentation des feuilles de comptages relatifs à l’inventaire physique des
stocks : dans le cadre de l’activité de la promotion immobilière, il y a lieu d’assurer
l’établissement de feuilles de comptages pouvant être plus indicatives que possibles
pour assurer la saisie au dessus de toute information s’avérant pertinente. Il est
recommandé de tenir compte sur le plan pratique des éléments suivants (Annexe 9) :
• La désignation du projet ;
• Le numéro de l’unité inventorié ;
• Sa vocation (lotissement, commercial ou habitation) ;
• La surface en M² ;
• Le degré d’achèvement estimé en pourcentage ;
167
• L’état de l’unité ; et
• Les constatations (vendue, occupée …)
Ces conclusions sont centralisées au niveau de l’annexe pour une récapitulation
générale du projet qui récapitule la situation des stocks par projet (Annexe 10)
- L’identification des cas de cumul de taches incompatibles : et ce au niveau de
l’inventaire des stocks tel est le cas du rassemblement de fonctions ayant trait à
l’enregistrement et la conservation ;
- Le suivi du respect des instructions d’inventaires : et ce au niveau du personnel
intervenant en vue de dégager toute sorte de déviation au niveau de la procédure
prévue ou toute défaillance qui peut nuire à la sincérité des comptages tel que un
recours excessif aux estimations au niveau de la quantification des surfaces par M² et
sans critères objectifs, et pouvant avoir une incidence financière significative par la
suite.
Le commissaire aux comptes documente ses constatations sur la procédure
d’inventaire physique des stocks à travers un questionnaire d’inventaire physique
permettant de dégager les différentes anomalies procédurales (Annexe 11)
L’inspection des stocks :
Le paragraphe A6 de l’ISA 501 prévoit que l’inspection des stocks lors de la
prise d’inventaire physique aide l’auditeur à s’assurer de leur existence mais non pas
de leur propriété. Cette assertion sollicite donc de la part du commissaire aux
comptes des diligences plus avancées sur les documents pour la confirmer.
De même, et lors de son intervention auprès des programmes inventoriés, le
commissaire aux comptes doit identifier les cas de dégâts de certaines unités à vendre
et qui sollicite des réparations avant leurs commercialisations.
La réalisation des comptages par sondage :
Dans ce cadre, et après avoir effectué les inspections physiques nécessaires sur
l’ensemble de l’échantillon qu’il a sélectionné et en garde trace, le commissaire aux
comptes peut conformément aux dispositions du paragraphe A8 de la nome ISA
501obteunir copie des documents complets de comptages des stocks établis par la
direction qui peut l’aider à mettre œuvre ultérieurement des procédures d’audit en
168
vue de déterminer si les documents d’inventaires finaux de l’entité et qui seront à

l’origine des stocks à comptabiliser reflètent avec précision les comptages des stocks.
Tout écart dégagé à cet effet doit faire l’objet des investigations nécessaires.
La prise d’inventaire physique à une date autre que celle des états
financiers :
Dans certains cas, la prise d’inventaire des stocks peut être effectuée à une date
ou des dates autres que celle de l’arrêté des états financiers.
La direction détermine à cet effet les quantités en stocks par la prise d’un
inventaire physique annuel des stocks ou à partir d’un système d’inventaire
permanent. Dans les deux cas, l’efficacité de la conception, de la mise en place et du
suivi des contrôles sur les mouvements en stocks permet de déterminer si la prise
d’inventaire physique des stocks à une date, ou des dates, autres que celles de l’arrêté
des états financiers est appropriée pour répondre aux besoins d’audit (27).
L’existence de différence entre les quantités figurant au niveau de l’inventaire
permanent et celles réelles peut indiquer que les contrôles exercés sur les
mouvements ne fonctionnent pas efficacement.
Au moment de la conception des procédures d’audit en vue de recueillir des
éléments probants pour déterminer si les mouvements dans les montants des stocks
entre la date, ou les dates de comptage et les documents d’inventaire finaux sont
correctement enregistrés incluent la détermination :
• Que la comptabilité de l’inventaire permanent est correctement enregistré ;
• La fiabilité de la comptabilité de l’inventaire permanant de l’entité ; et
• Les raisons pour les différences importants entre les informations obtenues au
cours des comptages physiques et la comptabilité d’inventaire permanent.
En guise de conclusion, Le commissaire aux comptes doit effectuer les
diligences nécessaires pour dégager les écarts qui existent entre l’inventaire effectué à
une date autre que les états financiers et l’inventaire définitif sous tendant
l’établissement des ces derniers. Ces divergences seront appuyé par la suite par les
justifications nécessaire (ventes, transferts…).
27
169
Une présence impraticable à l’inventaire physique des stocks :

Dans certains cas, la présence à l’inventaire physique des stocks s’avère
impraticable vu certains facteurs tels que leurs natures, ou leurs localisations.
Toutefois, et en application des dispositions du paragraphe A12 de la norme
ISA 200, les difficultés, le temps à encourir ainsi que les coûts ne constituent pas
pour l’auditeur un motif légitime pour ne pas mettre en œuvre une procédure d’audit
pour laquelle il n’existe pas d’alternative ou pour qu’il se satisfasse d’éléments
probants moins persuasifs.
Le paragraphe A13 de la norme ISA 501 prévoit qu’en cas d’empêchement
pour l’auditeur d’assister à l’inventaire physique des stocks, il doit mettre en œuvre
des procédures alternatives tel que l’inspection de la documentation post clôture
relative à la vente d’articles détenus en stocks à la date de l’inventaire physique qui
peut fournir des éléments probants suffisants et appropriés sur l’existence et l’état des
stocks.
En absence d’éléments probants suffisants et appropriés concernant l’existence
et l’état des stocks à la date de clôture des états financiers par la mise en œuvre de
procédures alternatives, la norme ISA 705 requiert , au niveau de son paragraphe
A14, de l’auditeur de modifier l’opinion dans son rapport d’audit en raison d’une
limitation dans l’étendue de ses travaux.
3. Demande d’informations
3.1. Définition
Le paragraphe A22 de la norme ISA 500 précise que cette procédure consiste
à se procurer des informations aussi bien financières que non financières auprès de
personnes informées, à l’intérieur comme à l’extérieur de l’entité.
Ce procédé est utilisé de façon extensive au cours de l’audit et est
complémentaire à la mise en œuvre d’autres procédures complémentaires.
Ces demandes peuvent être respectivement écrites, formelles, ou orales
informelles. L’évaluation des réponses obtenues par l’auditeur fait partie intégrante
du processus de demandes d’informations mis en œuvre.
170
Les réponses collectées par l’auditeur suite à la demande d’informations

peuvent lui fournir des renseignements qu’il ignorait auparavant, ou des éléments
probants corroborant. Toutefois, ces demandes peuvent lui procurer des informations,
le poussant à mettre en œuvre d’autres procédures d’audit complémentaires s’il
conclut que la direction peut passer outre les contrôles internes.
Le commissaire aux comptes d’une société de promotion immobilière, ayant
accès à l’information, aura recours auprès des différents services de l’entité aux
investigations qu’il envisage nécessaires pour la collecte d’informations qui lui
seront utiles en vue d’optimiser la documentation de son dossier et fonder son
opinion. Il en est le cas des éléments suivants :
- Demandé auprès des responsables du service technique les raisons de déviations
importants par rapport aux budgets, les prévisions et la rentabilité d’un programme
donné ;
- S’enquêter auprès de la direction générale sur le sort des stocks non écoulés sur
certains programmes achevés par la société ;

- Se communiquer le business plan sur la période ultérieure et se prononcer sur la
continuité d’exploitation de la société et notamment consulter la trésorerie

prévisionnelle pour se prononcer sur sa pérennité et sa capacité à achever ses
programmes en cours objet de promesses de ventes au profit de sa clientèle ;
- S’enquêter sur les raisons de retard de livraison d’un ou de certains programmes
promis à la clôture de l’exercice, la capacité de l’entité à honorer ses engagements

ainsi que la quantification des pénalités de retard à supporter par le promoteur
immobilier au profit de sa clientèle ;
- S’investiguer sur le sort de la réserve foncière détenue par l’entité à la date de
clôture, les projets qui y seront édifiés et la valeur de réalisation nette du M² en

cas de cession ;
171
4. Demande de confirmation
4.1. Définition
La demande de confirmation représente selon le paragraphe 18 de la norme
ISA 500 un élément probant recueilli par l’auditeur en tant que réponse écrite directe
obtenue du tiers confirmé, sous forme papier ou électronique, ou par d’autres
moyens.
La procédure de confirmation externe est souvent pertinente en vue de vérifier
des assertions associées à certains soldes de comptes et aux éléments les composant.
Toutefois, l’auditeur peut aller au-delà de la demande de confirmation du
solde de compte, et ce en sollicitant la confirmation des termes d’accords ou des
transactions conclues par l’entité, ou si des modifications de ces termes sont
intervenues ainsi que le détail de ces modifications.
Le paragraphe A31 de la norme ISA 500 « éléments probants » prévoir que la
fiabilité de ces éléments est accrue lorsqu’ils sont recueillis de source externes
indépendante de l’entité par les soins de l’auditeur. Dans le même ordre d’idées, le
paragraphe 2 de l’ISA 505 « Confirmations externes » ajoute que les éléments
probants provenant des confirmations des tiers, et reçus directement par l’auditeur
peuvent être plus fiables que les éléments générés en interne par l’entité.
Une fois que l’auditeur a opté pour le recours à la procédure de confirmation
externe, il doit conserver le contrôle sur les demandes, ce qui implique
notamment :(28)
• De déterminer les informations qu’il convient de faire confirmer ou de
demander ;
• De sélectionner les tiers appropriés à confirmer ;
• De rédiger les demandes de confirmation, en s’assurant que les demandes
soient correctement adressées et précisent aux tiers les informations à
confirmer et le fait que les réponses sont à lui retourner directement ; et
• De procéder à l’expédition des demandes aux tiers confirmés et, de leur suivi le
cas échéant.
28
Le paragraphe 7 de la norme ISA 505.
172
Le recours à la procédure de confirmation externe est fonction du jugement

professionnel de l’auditeur qui en étudie l’utilité de faire recours compte tenu des
facteurs suivants :
• Le caractère significatif de l’élément ;
• Le risque d’anomalies significatives au niveau des états financiers ;
• La façon dont les éléments probants collectés par d’autres procédures d’audit
réduiront le risque afférent à l’assertion.
De même, l’’auditeur doit considérer lors de la confirmation des soldes les facteurs
suivants :
- Les assertions qui seront traitées et les facteurs qui sont susceptibles de nuire à
la fiabilité des informations ; et
- Les types d’informations que les tiers seront en mesure de confirmer aisément
et pouvant avoir un effet positif sur les caractères qualitatif et quantitatif des
éléments probants recueillis à travers l’échantillon des réponses.
La norme ISA 505 a fait la distinction entre deux types de confirmations à
savoir la confirmation négative et celle positive.
La première consiste en une demande priant le tiers confirmant de ne répondre
à l’auditeur que dans le cas ou il se trouve en désaccord avec l’information
mentionnée dans la demande. Pour la seconde, le tiers est prié de répondre à
l’auditeur en vue de préciser son accord ou son désaccord avec l’information
mentionnée au niveau de la lettre de la demande, soit en fournissant l’information
demandée.
Sur le plan pratique, le recours aux nouvelles technologies pour les besoins de
la confirmation externe est faisable en application des dispositions de la norme ISA
505. Toutefois, l’auditeur doit veiller à considérer l’authenticité des réponses et
procéder aux investigations qu’il juge utile en cas de doute.
Dans le cadre d’une mission de commissariat aux comptes auprès d’une entité
opérant dans le secteur de la promotion immobilière, le commissaire aux comptes a
173
intérêt d’effectuer ses diligences de confirmation externe auprès des organismes et

tiers suivants :
Les banques :
Le commissaire aux comptes adresse généralement des demandes de
confirmations aux établissements financiers qui portent notamment sur les aspects
suivants :
• Les soldes bancaires : le relevé bancaire communiqué par l’établissement de
crédit constitue une pièce probante quand à l’existence et la réalité du solde.
Toutefois, et dans des circonstances ou le professionnel indépendant a des
doutes quand à l’intégrité et l’honnêteté de la direction et des personnes
constituant le gouvernement d’entreprises, il doit être plus diligent en
circularisant l’établissement bancaire par ses soins.
A cet effet le paragraphe A9 de la norme ISA 240 « Les obligations de
l’auditeur en matière de fraude lors d’un audit des états financiers » dispose : « Un
audit réalisé selon les normes ISA implique rarement l’authentification des
documents, pas plus qu’il n’est pas demandé à l’auditeur d’être formé ou d’être
expert en la matière. Cependant, si l’auditeur identifie des situations qui le conduisent
à considérer qu’un document peut ne pas être authentique ou que des termes d’un
document ont été modifié sans que ceci ne lui ait été signalé, il peut procéder à des
investigations supplémentaires qui peuvent comprendre :
- La confirmation directe d’informations auprès des tiers ;
- L’utilisation des travaux d’un expert pour évaluer l’authenticité du document ».
• L’exhaustivité des comptes bancaires : qui sont portés en comptabilité et
ouverts auprès des différents établissements bancaires au nom de la société de
promotion immobilière ;
• La situation des engagements souscrits par l’entité audité au titre de la
période : en sus des contrats de crédits et des échéanciers figurant au niveau
des pièces comptables, le commissaire aux comptes circularise les organismes
de crédit pour s’enquêter sur les engagements bancaires souscrits par l’entité à
court et long terme, les cautions et avals donnés ou obtenus et rapproche ces
174
soldes obtenus avec ceux figurant en comptabilité et l’exhaustivité des notes

aux états financiers divulgués au niveau des engagements hors bilan .
La confirmation des procès et contentieux en cours:
Le commissaire aux comptes, et en vue de confirmer l’existence ou l’absence
de procès en cours ou éventuels, ayant comme issus d’engager l’entreprise à payer
des dommages intérêts, effectue la circularisation de ses avocats et conseillers
juridiques.
Un tel procédé servira pour vérifier que les montants déjà portés en provisions
couvrent le risque encouru par l’entité, ou la nécessité de porter des provisions
supplémentaires au niveau du résultat de l’exercice. De même, il sert pour s’enquêter
sur l’exhaustivité des informations fournis sur les engagements hors bilan et passifs
éventuels au niveau des états financiers présentés par la direction.
Si le commissaire aux comptes a constaté l’existence de contentieux ou procès
encourus par l’entité, ou a des soupçons quand à leur existence, il doit accomplir les
diligences nécessaires en vue de s’assurer que le risque y afférent est pris en compte
au niveau des états financiers soumis à son audit, ou propose le cas échéant leur
redressement en vue d’atténuer ses responsabilités.
Lors de la préparation de la lettre de circularisation auprès des avocats par la
direction, le commissaire aux comptes doit s’assurer qu’elle soit suffisamment
détaillée et revête les principaux aspects pouvant lui servir par la suite à tirer les
conclusions satisfaisantes quand au volet procès et contentieux.
Cette lettre doit inclure notamment les demandes de renseignements
suivantes :
• Une demande explicite à l’avocat de répondre directement au commissaire aux
comptes ;
• Une liste des contentieux en cours ou éventuels ;
• L’anticipation de la direction sur l’issue des procès en cours ou éventuels et
leurs effets financiers ;
• La demande de confirmation du caractère suffisant des provisions dotées par
l’entité en vue de couvrir les risques encourus ou éventuels ; et
175
• Toute autre information complémentaire à fournir par l’avocat et s’avérant utile

pour les besoins de l’audit.
Le commissaire aux comptes doit, de même, voir l’utilité d’effectuer des
entretiens avec les avocats et les conseillers juridiques de l’entité pour se procurer de
plus amples détails se rapportant aux contentieux et procès en cours ou éventuels, et
se faire communiquer la situation la plus actualisée afférente.
La confirmation des soldes fournisseurs :
Le commissaire aux comptes fait recours à la technique de confirmation
externe avec les fournisseurs en amont et en aval de la société de promotion
immobilière, et ce en vue de se prononcer sur l’existence et l’évaluation des soldes
portés en comptabilité.
Dans une activité pareille, un tel procédé s’avère utile pour confirmer le solde
comptable des fournisseurs figurant respectivement au niveau du passif et de l’actif
du bilan.
En effet, la nature même des marchés conclus avec les sous traitants appelle de
la part de l’entité à octroyer des avances pour assurer la marche des projets en cours
et le règlement des décomptes et les factures subséquents par la suite.
L’importance relative des charges de sous traitance par rapport au total des
charges d’exploitation et leurs particularités sollicite de la part du commissaire aux
comptes des diligences approfondies pour s’enquêter sur la réalité et l’existence du
solde porté au bilan tantôt à l’actif qu’au passif ainsi que les charges portées au
résultat de l’exercice.
Sur la base d’un échantillon représentatif des sous traitants, le commissaire aux
comptes effectue la confirmation externe en sollicitant notamment de la part du tiers
confirmé au niveau de la lettre de circularisation expédié les renseignements suivants
:Le total des avances obtenues à la date de clôture des états financiers ;
• Le cumul de charges facturées au cours de la période objet d’audit ; et
• Le solde figurant au niveau des états financiers à la date de clôture des états
financiers.
176
Ainsi, le commissaire aux comptes assure l’obtention en cas de réponses des

informations nécessaires pour effectuer le rapprochement avec les mouvements et les
soldes portés en comptabilité et ceux communiqués par les tiers.
La confirmation des soldes clients:
Vu la particularité de la clientèle s’adressant aux promoteurs immobiliers pour
l’acquisition de locaux ou de lots de terrains, le test de confirmation externe appliqué
par le commissaire aux comptes connait des difficultés d’applications pratiques et le
taux de réponse est généralement faible.
Cependant, rien n’empêche ce professionnel d’accomplir ses diligences surtout
quand au sujet des créances qui posent un caractère douteux quand à leur
recouvrabilité et ce en adressant des lettres de confirmation à ces derniers pour
s’assurer de la réalité et de l’existence des soldes.
Les réponses reçus de la clientèle par le commissaire aux comptes peuvent être
parfois à l’origine de la détection des cas d’abus effectués de la part du personnel
assurant le recouvrement des créances et des avances clients.
La confirmation auprès de la conservation de la propriété foncière:
Pour assurer la collecte d’éléments probants suffisants et appropriés concernant
le dossier foncier de la société de promotion immobilière et dégager une assurance
élevée concernant l’assertion droits et obligations, le commissaire aux comptes
effectue le test de circularisation auprès de cet organisme.
Au niveau de cette lettre, il doit insister sur les détails nécessaires pouvant lui
servir pour la documentation de son dossier et de dégager un niveau d’assurance
élevée quand à la propriété des terrains détenus par la société de promotion
immobilière et les risques potentiels pouvant affecter ses droits quand à la propriété
d’un terrain. A cet effet, il s’investigue au niveau de la lettre de confirmation externe
sur les volets suivants :
- Les titres fonciers enregistrés au nom de l’entité auprès de la conservation de
propriété foncière ;
- L’éventualité que certains titres peuvent poser des problèmes
d’immatriculation au profit de la société ; et
177
- Tout litige en cours ou éventuel pouvant encourir la société pour défendre ses
droits sur un titre donné.
5. Les contrôles arithmétiques

5.1. Définition
Le paragraphe A 19 de la norme ISA 500 prévoit que le contrôle arithmétique
vise à contrôler l’exactitude arithmétique des calculs contenus dans des documents ou
des enregistrements.
Il peut être, à cet effet, exécuté manuellement ou automatiquement.
Les contrôles arithmétiques dans le cadre du secteur de la promotion
immobilière peuvent avoir trait principalement aux tests substantifs suivants :
• Le rapprochement de la comptabilité analytique avec la comptabilité
générale :
Le rapprochement de la comptabilité analytique avec la comptabilité générale
est un gage de l’efficacité de la première au sein de l’entité et la fiabilité du système
sur lequel elle se base.
Un tel contrôle par le commissaire aux comptes permet de s’assurer
essentiellement de l’exhaustivité de la ventilation des charges et des produits au
niveau de la comptabilité analytique et des différences d’incorporation pouvant en
résulter. Il peur effectuer ce rapprochement à cet effet selon deux approches ou
niveaux à savoir :
- Le contrôle verticale : qui permet de rapprocher le résultat analytique du
résultat comptable tout en permettant au commissaire aux comptes de
s’enquêter sur l’exhaustivité des enregistrements au niveau de la comptabilité
analytique ; et
- Le contrôle horizontal : permettant le rapprochement entre les éléments des
coûts de la comptabilité analytique avec la comptabilité générale. Ce contrôle
assure la cohérence d’ensemble des éléments des coûts analytiques.
Au niveau de ses papiers de travail, le commissaire aux comptes peut
schématiser ces tests substantifs ainsi :
178
CONTRÖLE HORIZANTALE
Comptes Comptes
Désignation Montant Désignation Montant Ecarts Commentaires
analytiques comptables
+Chiffres
d’affaires
-Charges
d’exploitation
CONTROLE VERTICLAE
+Autres
produits
-Autres charges
+/-Variations
des stocks de
produits finis et
encours
=Résultat
analytique
+/- Différences
d’incorporation
=Résultat
comptable
Au cours de cette démarche, le commissaire aux comptes tient principalement

compte de la notion de l’importance relative pour effectuer les sondages sur les
comptes à vérifier et qui sont à l’origine des résultats respectivement comptable et
analytique de la période comptable.
A cet effet, il doit se focaliser sur les comptes de gestion au niveau de la
comptabilité analytique et celle générale ainsi que les stocks détenus à la date de
clôture qui correspondent aux programmes sélectionnés au départ comme échantillon
à auditer.
179
• Appréciation de la fiabilité du suivi budgétaire :

Ce contrôle permet au commissaire aux comptes de se prononcer sur la réalité
de prévisions effectuées sur les projets de la société de promotion immobilière. En
effet, et sur la base de comparaisons entre les réalisations et les prévisions
budgétaires au titre de chaque programme en terme de marge dégagée individualisée
et les écarts résultants, le commissaire aux comptes contrôle le caractère significatif
de ces derniers et s’enquête sur les justifications de ces déviations auprès des
membres de la direction et le personnel technique de l’entité.
Ces contrôles arithmétiques permettent au commissaire aux comptes de se
forger une opinion sur la fiabilité des études prévisionnelles effectués par l’entité et
leur caractère sincère notamment en termes de prévisions des charges à engager pour
le programme considéré.
En effet, des projections optimistes par les membres de la direction peuvent
être à l’origine d’anomalies significatives au niveau des états financiers, une fois non
réalisées, en vue d’assurer une cohérence entre les résultats projetés et ceux réalisés
pour s’aligner avec un objectif de rentabilité escomptée et de dividendes à distribuer
au profit des actionnaires.
De même, le commissaire aux comptes se prononcera sur la capacité de cette
entité de maitriser ses coûts et d’assurer sa pérennité sur un marché en pleine
concurrence tout en assurant rapport qualité prix par rapport aux concurrents
intervenants sur le marché.
Le papier de travail pouvant être établi par le commissaire aux comptes et
figurant au niveau de son dossier annuel pour analyser la fiabilité du suivi budgétaire
peut être comme suit :
VARIATION
COUT GLOBAL COUT %
PROJETS ECART MARGE DE COMMNETAIRES
PREVISIONNEL ENCOURU AVANCEMENT
RENTABILITE
PROJETS
1
PROJETS
2
PROJETS
3
180
• Le contrôle de la rentabilité individualisé par article vendu:

Sur la base du chiffre d’affaire communiqué, le commissaire aux comptes doit
s’enquêter sur la marge individualisé par article vendu au cours de la période.
Sur un projet donné, le coût de revient est similaire pour le M² sur une tranche
d’un même article (habitation, commercial, lotissements), alors que le prix de vente
est sujette à la variation d’un client à un autre ce qui peut poser des doutes quand à la
régularité de certaines transactions et se poser la question sur l’existence de
l’application de tarifs préférentiels par le service commercial. A cet effet, le
commissaire aux comptes assure le suivi des réalisations et des marges par article
moyennant le tableau suivant :
PROJET : …………………………………….…………………
PRIX DE
COUT MARGE MARGE
ARTICLE CLIENT VENTE COMMENTAIRES
M² PAR M² GLOBALE
M²
APP 1
APP 2
APP 3
APP 4
APP 5
Les marges anormales dégagées à travers ce tableau nécessitent de la part du

commissaire aux comptes une attention particulière. Il s’adresse à cet effet aux
responsables du service commercial et s’enquête sur les raisons de l’adoption de prix
par M² qui différent de façon significative de ceux qui ont été retenus pour le reste de
la clientèle. Les arguments à fournir doivent être convaincants en la circonstance.
Sur le plan pratique, de telles transactions sont à la fois à l’origine de
politiques commerciales adoptée par le promoteur immobilier au profit de clientèle
ayant concouru à la réalisation d’un chiffre d’affaire intéressant au titre d’un projet ce
suite à la contribution de la promotion des produits de l’entité auprès de son
entourage.
Le commissaire aux comptes doit veiller à la détection des ventes qui ont été
effectuées au profit des parties liées par le promoteur immobilier. Il s’assure à cet
effet du respect des dispositions de la NCT 39 relative aux parties liées ainsi que les
articles 115, 200 et 475 du CSC traitant des conventions réglementées
181
• Le contrôle des pièces justificatives :

Généralement, La technique de contrôle des pièces constitue le dernier recours
pour le commissaire aux comptes vu l’importance du volume des pièces à examiner
dans ce cas et le budget temps qu’elle est susceptible d’occasionner.
De même, et pour une société de promotion immobilière, le choix des pièces à
examiner pour contrôle arithmétique doit être raisonné et gage d’efficacité et de
réussite de la mission. A cet effet, il est recommandé d’examiner les pièces
justificatives suivantes pour contrôle arithmétique :
• Le contrôle arithmétique de la situation des sous traitants :
Le commissaire aux comptes doit sélectionner un échantillon significatif des
sous traitants sur l’ensemble des programmes audités et s’assurer des faits suivants :
- L’absence d’erreurs arithmétiques au niveau de la situation mensuelle
produite ;
- Le correct rapprochement entre l’attachement, le décompte et la facture
justificative ;
- L’examen de l’évolution de la situation du sous traitant considéré tout au long
du projet en s’assurant de l’imputation correcte des avances, de la déduction de
la partie approvisionnement et des différentes retenues à effectuer. Cette tache
peut être assurée à travers le document figurant en Annexe 12.
Le commissaire aux comptes assure au moyen de ce tableau récapitulatif le
suivi de l’existence d’erreurs arithmétiques au niveau des différents décomptes
produits par le sous traitant en terme de situation cumulée ou individuelle.
• Les recoupements arithmétiques internes :
Au moyen de ce test, le commissaire aux comptes est amené à effectuer le
contrôle arithmétique des différentes sources pour s’assurer que les informations
relatives à une situation sont convergentes. A cet effet, il peut procéder à la collecte
d’infirmations issues des sources suivantes pour rapprochement des totaux dégagés :
- Le service comptable ;
- Le service technique ;
- Le service commercial ; et
182
- Le service approvisionnement.
A travers ces différentes sources recoupées, le commissaire aux comptes
vérifie le rapprochement des totaux arithmétiques provenant des différents états
existant dans l’entité tel est le cas du rapprochement des soldes suivants :
- Le chiffre d’affaire comptable, déclaré et celui confirmé par les responsables
du service commercial de l’entité ;
- Le total des achats de fournitures et sous traitance portés au niveau de la
comptabilité et ceux confirmés respectivement par le service technique et celui
d’approvisionnement ; et
- Les stocks déclarés par le service technique et ceux figurant au niveau de la
comptabilité.
A titre d’exemple, nous pouvons fournir le modèle suivant qui peut être adopté
par le commissaire aux comptes pour assurer le rapprochement entre la comptabilité
et les informations recueillies à partir du département technique concernant la
situation des sous traitants :
SITUATION SOUS TRAITANTS

PERIODES MONTANT
Décompte …….. / Mois……..
TOTAL SITUATIONS
TOTAL CHARGES PORTES EN COMPTABILITE
ECART I
TOTAL CHARGES ACTIVEES EN STOCKS
ECART II
• Le contrôle des coûts de revient des stocks détenus à la date de clôture :

En complément des travaux intérimaires effectués sur la section stocks et
l’assistance à la prise d’inventaire physique à la date de clôture, le commissaire aux
comtes affine et clôture ses travaux au titre de cette section par la validation du coût
183
de revient des stocks qui a servi à la constatation de ces valeurs significatives au

niveau des états financiers de l’exercice.
Compte tenu des risques significatives inhérents à cette section, et en tenant
compte des principes comptables généralement admis relatifs à la valorisation des
stocks exposés au niveau de la première partie, le commissaire aux comptes est tenu
des diligences suivantes lors de ses travaux de contrôle :
• Les stocks de terrains nus :
Le commissaire aux comptes vérifie le montant porté en stocks terrains en
tenant compte des considérations suivantes :
- Le cout de revient communiqué par le service comptable ne présente pas des
erreurs arithmétiques pour l’ensemble de ses composantes qui ont concouru à
la détermination du coût de revient des stocks ; et
- Qu’il est tenu compte des différentes charges ayant contribué à l’acquisition de
ces éléments d’actifs : le prix d’achat du terrain, les commissions et les frais de
courtages, les droits d’enregistrement afférents, les taxes non déductibles ainsi
que les charges financières engagées si l’acquisition est financée par un crédit
bancaire ……
• Les stocks de produits en cours :
La partie des stocks en cours est portée au niveau des états financiers de
l’exercice pour leur coût de revient engagé sur la partie déjà achevée.
Le commissaire aux comptes pour la validation de l’exactitude des soldes
comptabilisés sur cette section doit s’assurer des éléments suivants :
- Que les totaux arithmétiques de l’état communiqué sont corrects et ne
présentent pas d’anomalies de calcul ;
- Que les totaux arithmétiques des situations périodiques relevées par les soins
du service technique et approuvés par le métreur sont conformes aux stocks
finaux d’en cours portés au niveau des états financiers ;
- Vérifier que les coûts incorporés au niveau des stocks de produits en cours
tiennent compte des principes comptables généralement admis applicables en
la matière et exposés au niveau de la première partie et qui tienne compte des
184
coûts d’acquisitions des terrains nus, des frais de viabilisation, ainsi que la
somme des travaux, des prestations et des dépenses rattachés à ce projet et les
charges financières engagées ;
- Que les totaux arithmétiques des coûts de revient tenus au niveau de la fiche
projet sont conformes à ceux comptabilisés au niveau des états financiers : le
commissaire aux comptes doit vérifier que la totalité des agrégats immobiliers
figurant au niveau de la fiche projet sont pris en compte au niveau des états
financiers.
A cet effet, les agrégats immobiliers correspondent principalement à la
chronologie des documents qui sous tendent des travaux immobiliers exécutés à
savoir l’attachement, le décompte et enfin la facture. En absence de facturation, la
pièce maitresse est le décompte et à défaut de celle-ci, il sera l’attachement.
• Les stocks de produits finis :
Cette partie des stocks détenus par le promoteur immobilier sont valorisés à
leur coût par M² vendable.
Le commissaire aux comptes procède lors de sa démarche de vérification de
ses articles aux tests de substance suivants :
- Que les totaux arithmétiques de l’état communiqué sont corrects et ne
présentent pas d’anomalies de calcul ;
- Que les composantes du coût de revient sont conformes aux principes
comptables généralement admis et qu’ils incluent la totalité des charges ayant
concouru à la réalisation du projet conformément aux principes exposés au
niveau de la première partie ;
• Les stocks de fournitures consommables :
Cette vérification s’effectue sur la base de l’examen de l’état justificatif de fin
d’exercice à savoir le tableau du coût de revient tout en vérifiant les quantités
détenues, le prix unitaire et la valeur globale.
• Le contrôle de la variation des stocks :
Le commissaire aux comptes clôture ses travaux de vérification arithmétique
des stocks détenus par un promoteur immobilier à la date de clôture par les travaux de
185
bouclage de ceux-ci. Cette tâche est réalisée sur le plan pratique par la validation de
l’équation classique :
STOCK INITIAL +/- VARIATION DU STOCK = STOCK FINAL
A cet effet, le commissaire aux comptes vérifie par projet par le biais de tests
arithmétiques simplifiés que la décomptabilisation des stocks a été effectué au coût
du M² par produit fini vendu et que les totaux arithmétiques ne présentent pas
d’anomalies au niveau des états financiers et vérifier de même :
- Que les stocks initiaux sont conformes à ceux détenus à la date de clôture de
l’exercice précédent ;
- Que les stocks décomptabilisés sont conformes à la totalité des ventes déclarés
et comptabilisées ainsi que celles prévues dans le tableau récapitulatif des
ventes présentés par le service commercial. De même, qu’ils convergent avec
la totalité des ventes stipulés au niveau des contrats de vente ; et
- Que les stocks finaux correspondent à ceux inventoriés à la date de clôture des
états financiers.
• Le contrôle arithmétique de l’état récapitulatif des loyers des immeubles
détenus par le promoteur immobilier :
Le commissaire aux comptes, au vu de l état récapitulatif des loyers d’un
immeuble détenu par le promoteur immobilier, procède au contrôle de l’exhaustivité
du chiffre d’affaire comptabilisé et de son exactitude arithmétique.
En ayant déjà pris une connaissance suffisante du contrôle interne relatif à la
procédure des baux, le commissaire aux comptes au vu de l’état récapitulatif des
loyers rapproché à la comptabilité assure la synergie des contrôles suivants en sus de
l’exactitude arithmétique :
- Le contrôle de la totalité des loyers hors taxes ;
- Le contrôle de la TVA collectée et son rapprochement avec celle déclarée;
- Le contrôle du chiffre d’affaire en toutes taxes comprises qui est l’assiette de la
TCL ; et
186
- Le contrôle de l’amortissement des avances sur loyers perçus sur le plan

pratique pour les locaux commerciaux.
IL doit s’assurer à cet effet que les avances sur loyers obtenus et qui seront
amortis tout au long de la durée du bail n’ont pas été imputées à tort au niveau du
chiffre d’affaire de la période ce qui aura pour effet d’augmenter le bénéfice dégagé.
Au cours de ce contrôle arithmétique, le commissaire aux comptes doit être
attentif de vérifier l’existence de cas de locaux vacants et qui ne sont pas objet de
baux au titre de la période. IL s’assure de cette situation au vu des dossiers juridiques
incluant les contrats en vue de la détection de contrats omis volontairement ou
involontairement, ainsi que par l’inspection physique lors de sa présence au niveau
des immeubles.
• Le contrôle arithmétique des échéanciers d’emprunts pour validation des
charges engagées :
Un contrôle bref des échéanciers d’emprunts contractés par la société gagne à
être appliqué par le commissaire aux comptes pour s’assurer de l’exactitude des
charges financières comptabilisées et qu’elles ne revêtent pas d’erreurs en termes de
valeur. Ce test est effectué aisément moyennant un tableau Excel présentant les
principales variables relatives au crédit à savoir :
- Le montant du principal ;
- Le taux d’intérêt annuel du crédit contracté ;
- La durée de l’emprunt en années ;
- Le nombre de versements par année ; et
- La date de début de l’emprunt.
Sur le plan pratique, les promoteurs immobiliers sollicitent le déblocage des
emprunts par tranche au fur et à mesure du besoin en liquidités dans un objectif de
minimisation des charges financières.
Cette particularité appelle de la part du commissaire aux comptes une attention
particulière vu le fractionnement de l’emprunt en vue de détecter toute erreur pouvant
être occasionnée dans la facturation des intérêts par l’établissement financier.
187
• La reconstitution du résultat comptable de l’exercice figurant au niveau

du bilan de l’exercice :
Le commissaire aux comptes gagne à renforcer ses travaux de vérification
arithmétiques par un test léger permettant de mettre en exergue la reconstitution du
résultat comptable de l’exercice en additionnant les différentes composantes du
résultat pour aboutir à celui dégagé au niveau du bilan provisoire. Ce test peut être
effectué selon le schéma de reconstitution suivant :
DESIGNATION MONTANT
+ Marge dégagé programme 1
+ Marge dégagé programme 2
+ Marge dégagé programme N
+ Autres produits ordinaires
- Autres pertes ordinaires
- Dotations aux amortissements et
provisions
+/- Variation des stocks de produits
finis et en cours
- Charges financières nettes
= Résultat net de l’exercice
6. La reprise des contrôles

6.1. Définition
Ce procédé est défini par le paragraphe A20 de l’ISA 500 comme étant
l’exécution indépendante par l’auditeur lui-même de procédures ou de contrôles qui
ont été effectuées à l’origine dans le cadre du contrôle interne de l’entité.
Le commissaire aux comptes gagne dans sa démarche à tester certains
contrôles en les reprenant pour tester leur efficacité, il en est le cas également des
procédures suivantes :
- Refaire les états de rapprochement bancaires pour certains mois de
l’exercice : Pour s’assurer de son exactitude vue l’importance des chèques
remis en banque par un promoteur immobilier et pouvant figurer en suspens
bancaires ;
- Vérifier la ventilation de certaines charges au niveau de la comptabilité
analytique : En se focalisant sur celles considérées comme éléments du coût
188
de revient des stocks, par sa reconstitution à partir des feuilles d’imputation

analytique ;
- Identifier la TVA engagée au titre d’un projet mixte : Et ce en vue de
procéder à sa défalcation en TVA à incorporer au coût de revient des stocks
habitation et celle se rapportant aux lotissements et commercial à déduire sur
les déclarations mensuelles ;
- Recalculer la TVA à régulariser : Qui sera comptabilisé au passif du bilan
pour les projets achevés à la date de clôture des états financiers ;
- Reprendre le rapprochement entre les différentes sources incluant le
chiffre d’affaire : A savoir le chiffre recueilli à partir du service commercial,
la comptabilité ainsi que les déclarations fiscales;
- Pour les stocks revêtements : Reprendre les mouvements par rapport aux
bons de livraisons et bons d’entrées et évaluer le caractère plausible des taux
de consommation par projet et l’éventualité de stocks non comptabilisés à la
date de clôture ;
- Au niveau du service commercial :Effectuer le contrôle entre les dates
d’encaissements constatées sur brouillard tenu par le bureau des ventes et les
dates de bordereaux de remise en banque et s’enquêter sur les retards éventuels
des remises des encaissements en espèces ;
- Pour les mouvements des stocks : Reprendre les mouvements de sortie des
stocks en cours d’exercice en M² et les rapprocher par rapport au journal tenu
par le service commercial ;
7. Les procédures analytiques
7.1. Définition
Le paragraphe A21 de la norme ISA 500 prévoit que les procédures analytiques
consistent en des appréciations de l’information financière à partir de l’étude de
corrélations plausibles entre des données aussi bien financières que non financières.
Les procédures analytiques comprennent aussi l’examen des variations et des
corrélations constatées qui sont incohérentes avec d’autres informations pertinentes
ou présentant un écart important par rapport aux montants attendus.
189
La norme 2013 de 1987 publiée par le CNCC de France prévoit que l’examen
analytique vise à :
• Effectuer des rapprochements entre des données actuelles, telles qu’elles
apparaissent au niveau des états financiers avec celles antérieures, postérieures
ou prévisionnelles relatives à l’entité ou des firmes similaires ;
• Analyser les fluctuations et tendances ; et
• Etudier et analyser les éléments inhabituels résultant de ces analyses.
Sur le plan pratique, les procédures analytiques déployées par le commissaire
aux comptes peuvent être utilisées tout au long sa mission d’audit comme suit :
• Au moment de la planification, la revue analytique globale peut servir à
faciliter la prise de connaissance et à identifier les zones de risques au niveau
de l’entité ;
• Lors de la validation des comptes, ces procédés servent à la collecte des
éléments probants ; et
• A la clôture de la mission, l’examen analytique global est utilisé par l’auditeur
en vue de s’assurer de la cohérence de ses travaux avec les états financiers.
Généralement, les procédés analytiques sont applicables aux comptes de bilan
qu’aux comptes de gestion. Ils demeurent toutefois plus efficaces pour ces derniers
vu leur prévisibilité et que leur tendance a plus de sens que celle des comptes de
situation, qui sont généralement affectés par les politiques commerciales ou
financières de la firme.
Lors de la validation des comptes, et contrairement aux tests de détails
permettant de quantifier avec précision les anomalies détectées, les procédures
analytiques ne permettent généralement que la détection des anomalies et n’en
apportent pas des preuves.
A cet effet, l’examen analytique est corroboratif, et ne peut être persuasif sauf
dans le cas ou il est combiné avec des tests de détail.
Le paragraphe 5 de l’ISA 520 « procédures analytiques » prévoit que lors de la
définition et de la mise en œuvre de ce procédé, réalisé isolément ou en association
avec des vérifications de détail, l'auditeur doit:
190
(a) établir la pertinence du recours à des procédures analytiques de substance

spécifiques pour des assertions déterminées, en tenant compte des risques évalués
d'anomalies significatives ainsi que, le cas échéant, des vérifications de détail se
rapportant à ces mêmes assertions ;
(b) évaluer la fiabilité des données sur lesquelles sont fondées ses attentes par
rapport à des montants enregistrés ou à des ratios, en tenant compte de leur source, de
leur degré de comparabilité, et de la nature et de la pertinence des informations
disponibles ainsi que des contrôles ayant encadré leur préparation ;
(c) définir une attente des montants enregistrés ou de ratios et apprécier si cette
attente est suffisamment précise pour identifier une anomalie qui, prise
individuellement ou en cumulé avec d'autres anomalies, peut conduire à ce que les
états financiers soient erronés de manière significative ; et
(d) fixer le montant de tout écart acceptable entre les montants enregistrés et
les valeurs attendues, au delà duquel il lui faudra entreprendre des investigations
complémentaires.
La mise en œuvre de l’examen analytique de validation inclut généralement les
étapes suivantes :
• Identification des calculs et des comparaisons à effectuer ;
• Le développement des estimations prévisibles ;
• L’analyse des données et identification des différences significatives ;
• Effectuer les investigations nécessaires concernant les différences inattendues.
Le paragraphe A12 de la norme ISA 520 prévoit que la fiabilité des données
recueillis est influencée par leur source et leur nature et dépend des circonstances de
leur obtention. Par conséquent, les facteurs suivants sont pertinents pour se prononcer
sur la fiabilité des données pour les besoins de la conception des procédures
analytiques :
• Les sources d’informations disponibles : les informations de source externes
sont plus fiables que celles de sources internes ;
191
• La comparabilité de l’information disponible : les données générales du

secteur d’activité peuvent nécessiter d’être complétées pour les rendre
comparables à celles d’une entité qui produit et vend des produits spécialisés ;
• La nature et la pertinence de l’information disponible : à titre d’exemple les
budgets qui ont été établis à partir des résultats escomptés plutôt que sur la
base d’objectifs à atteindre ; et
• Des contrôles nécessaires : sur la préparation des informations destinées à
leur exhaustivité, leur exactitude de leur validité telle que des contrôles sur la
préparation, la revue et la mise à jour des budgets.
L’application du procédé de procédures analytiques au niveau du secteur de la
promotion immobilière pose des difficultés pratiques de mise en œuvre et appelle du
commissaire aux comptes une attention particulière. En effet, et en vue de dégager
des conclusions satisfaisantes et de rentabiliser les retombées du dit teste sur le
déroulement de la mission d’audit, le commissaire aux comptes doit l’effectuer
compte tenu de certaines adaptations qui sort de l’usuel de son application pour les
autres secteurs.
Il est bien évident que l’activité de la promotion immobilière, contrairement à
d’autres activités, ne revête pas un caractère cyclique régulier d’une année à l’autre,
et pose le cas ou chaque chantier est géré à part ainsi que l’existence de données non
répétitives d’un exercice à l’autre, et ce, respectivement pour les comptes de bilan et
de gestion.
De telles particularités sont de nature à entraver un examen analytique
pertinent pour la conduite de l’audit et la réussite de la mission par la suite de
l’identification des anomalies significatives.
Le jugement professionnel du commissaire aux comptes et sa connaissance
passée du dossier lui servira comme un atout en vue de réussir une analyse plus fine
des comptes figurant au niveau de la balance pour détecter les anomalies potentielles
et localiser les zones de risques. Celles-ci seront par la suite objet de tests de détails
192
et demandes d’informations plus appuyés en vue d’assurer une documentation

suffisante du dossier annuel, et un appui des désaccords objet de réserves éventuels.
Sur le plan pratique, le commissaire aux comptes effectue un examen
analytique préliminaire consistant au découpage de l’entité en projets tout en se
focalisant sur certaines lignes du bilan ainsi que l’état de résultat et en concentrant
ses efforts d’analyse sur les aspects suivants :
• La ventilation du chiffre d’affaires par projets et par types de produits
proposés par le promoteur immobilier : lots de terrains, commerce, habitation ;
• Analyse des charges de sous traitance et son rapprochement au résultat
d’exploitation en la comparant dans le temps et dans l’espace ;
• Identification de l’importance des stocks de produits finis et encours ainsi que
les différents comptes de tiers et comptes Etat composant le bilan ;
• Suivi des taux de marge par produits et par projets et les rapprocher par rapport
aux études prévisionnelles pour identifier les écarts significatifs éventuels ; et
• Identification des différents ratios significatifs par projets et dans l’ensemble
tels que les besoins de financement et en fonds de roulement par projet en vue
d’identifier les cas de déséquilibre financiers éventuels et la possibilité de
rupture de programmes en cours faute de ressources financières nécessaires.
En application des dispositions du paragraphe 8 de la norme ISA 520 «
Procédures analytiques », ce test est facilement praticable pour le cas d’un promoteur
immobilier disposant dans son patrimoine d’un immeuble qu’il gère pour location des
locaux le composant.
Dans le cas d’espèce, l’auditeur procède à la vérification du revenus locatif de
l’immeuble divisé par locaux en faisant recours aux variables suivantes pour une
simple reconstitution du chiffre d’affaire réalisable :
• Les loyers de location ;
• Le nombre d’appartements ; et
• Le taux d’inoccupation.
Ce recoupement léger peut fournir à l’auditeur un élément persuasif qu’il
rapproche au montant des loyers comptabilisés en produits en vue de dégager l’écart
193
et le qualifier de significatif ou non. Un tel procédé est de nature à épargner à

l’auditeur le besoin de plus amples contrôles au moyen des vérifications de détail,
sous réserve que les éléments de calcul aient été correctement vérifiés.
Le même test ci-dessus exposé peut être appliqué dans le cadre des ventes des
locaux ou des lots par une société de promotion immobilière. En effet, et avant de
s’attaquer aux tests de détails et de vérifier les pièces justificatives à savoir les
contrats de ventes, le commissaire aux comptes peut effectuer le rapprochement entre
le chiffre d’affaire porté au niveau des revenus par rapport à l’estimation dégagé par
le produit de la surface totale vendue au titre de l’exercice et le prix de vente moyen
par M² produit fini.
Le paragraphe A10 de la même norme prévoit que des procédures analytiques
de substance peuvent aussi être adaptées lorsque des vérifications de détail sont
effectuées sur la même assertion considérée.
Le paragraphe précise à cet effet que lorsque des éléments probants concernant
l’assertion évaluation des soldes des comptes à recevoir, le commissaire aux comptes
d’une entité de promotion immobilière est en mesure d’appliquer des procédures
analytiques sur une balance par antériorité des soldes des comptes clients en plus des
vérifications de détail sur les encaissements subséquents afin de déterminer le
caractère recouvrable des comptes à recevoir.
A l’issu de cette analyse sur les créances clients, le professionnel est en
mesure de se prononcer sur le total des soldes posant un risque de non recouvrement,
et effectue par la suite les investigations nécessaires auprès de ses différents
interlocuteurs au niveau de l’entité pour tirer les conclusions permettant de statuer
définitivement sur son caractère douteux et la nécessité de le faire figurer au niveau
des états financiers pour sa valeur de réalisation nette en constatant au niveau du
résultat de l’exercice comptable les dépréciations nécessaires par le biais de
constatation de provisions nécessaires.
Les principaux tests de substance que le commissaire aux comptes met en
œuvre usuellement au niveau des trois sections dont nous nous sommes focalisés à
travers cette étude sont documentés au niveau des Annexes 13, 14 et 15.
194
Chapitre III : Achèvement de la mission d’audit légal et le rapport du

commissaire aux comptes
Section I : L’achèvement de la mission de commissariat aux comptes
Une fois que le commissaire aux comptes a clôturé les travaux relatifs à la
phase finale, il entame les travaux relatifs à l’achèvement de la mission, en vue de
passer par la suite à la rédaction de son rapport. Il effectue à cet effet les contrôles de
finalisation suivants :
- La revue des événements postérieurs à la date de clôture (Paragraphe 1) ;
- L’examen des procès verbaux des réunions des organes de direction
(Paragraphe 2) ;
- L’examen analytique de cohérence d’ensemble des états financiers et
l’appréciation finale du seuil de signification et du risque d’audit (Paragraphe
3) ;
- La documentation et la revue finale des papiers de travail (Paragraphe 4) ;
- L’obtention d’une lettre d’affirmation (Paragraphe 5) et
- La formulation de l’opinion et la communication ave les organes de la
gouvernance au sujet du rapport (Paragraphe 6)
1. La revue des événements postérieurs à la date de clôture
Le paragraphe 5 de la norme ISA 560 « événements postérieurs à la date de
clôture » a défini ces faits comme étant ceux survenus entre la date des états
financiers et la date du rapport de l’auditeur, ou ceux dont l’auditeur a pris
connaissance après la date de son rapport.
Nous constatons à cet effet que la norme a élargi le champ des événements
postérieurs à la date de clôture et en a donné une portée temporelle large ce qui est de
nature à accentuer la responsabilité de l’auditeur même après la date de remise de son
rapport.
La revue des événements postérieurs à la date de clôture est respectivement
normalisée par la nome internationale supra visée ainsi que par l’application des
traitements comptables préconisés par le référentiel applicable à savoir la NCT 14 et
IAS 10.
195
La norme a scindé les événements postérieurs à la date de clôture en trois types

à savoir :
• La découverte de faits après l'achèvement des travaux d'audit et avant la remise
du rapport ;
• La découverte de faits après la date du rapport mais avant la publication des
états financiers ;
• La découverte des faits après publication des états financiers.
Sur l’ensemble de ces trois types d’événements, le principe général apporté par
la norme consiste à ce que l’auditeur est censé discuter de ces faits découverts avec
les membres de la direction et ceux constituant le gouvernement d’entreprises pour
les amener à modifier les états financiers compte tenu du caractère significatif des
événements qui ont eu lieu, et leur impact considérable sur les états financiers.
A défaut de prise en compte des actions nécessaires par les responsables de
l’entité, l’auditeur est dans l’obligation de prendre les mesures appropriées en vue de
tenter de prévenir l’utilisation de son rapport si une fois remis. A cet effet, il doit de
même faire les recours nécessaires pour éviter que la mauvaise information ayant
circulé soit corrigée.
2. Examen des procès verbaux des réunions des organes de direction
Le commissaire aux comptes dans le cadre de sa mission d’audit légale des
comptes d’une société de promotion immobilière examine notamment les procès
verbaux des réunions de conseil ou des organes de direction ayant arrêté les comptes
ou approuvé les conventions prévues par les articles 115 , 200 et 475 du code des
sociétés commerciales et traitant des conventions réglementées, interdites et celles
entrant dans le cadre des sociétés du groupe.
Le paragraphe 7 de la norme ISA 560 « événements postérieurs à la date de
clôture » prévoit que l’auditeur doit, au titre de la période s’étalant de la date de
clôture des états financiers jusqu’a la date du rapport d’audit ou à une date aussi
proche que possible de celle-ci , assurer une lecture attentive des procès verbaux, s’ils
existent, des réunions d’associés, de la direction et des personnes constituant le
gouvernement d’entreprises, qui se sont tenues après la date de clôture des états
196
financiers, et effectue de même des demandes d’informations concernant les

questions discutées au cours des réunions pour lesquelles des procès verbaux ne sont
pas dressés.
3. Examen analytique de cohérence d’ensemble des états financiers et
appréciation finale du seuil de signification et du risque d’audit
Le paragraphe 6 de la norme ISA 520 « procédures analytiques » prévoir que
l’auditeur doit concevoir et mettre en œuvre des procédures analytiques à une date
proche de la fin des travaux d’audit pour l’aider à fonder une conclusion générale sur
le fait que les états financiers sont cohérentes avec sa connaissance de l’entité.
En effet, les résultats de ces procédures visent à corroborer les conclusions
tirées au cours de l’audit des composants séparés ou d’éléments individuels d’états
financiers. Une telle approche aide l’auditeur à aboutir à des conclusions raisonnables
sur lesquelles fonder son opinion d’audit (29).
Si de telles procédures analytiques peuvent révéler un risque d’anomalies
significatives non détecté précédemment, une révision de l’évaluation des risques
d’anomalies significatives et la modification en conséquence les procédures d’audit
complémentaires planifiées est indispensable.
Pour l’appréciation finale du seuil de signification, l’auditeur procède à une
évaluation définitive de cette variable pour dégager toute variation inhabituelle. Dans
ce cas, il faut revoir l’adéquation des bases de calcul du seuil de signification surtout
en ce qui concerne les grandeurs soumises à une grande volatilité dans le temps et
qui ne sont pas stables.
En ce qui concerne l’appréciation finale du risque d’audit, cette variable est par
définition inversement proportionnelle par rapport au seuil de signification.
4. La documentation et la revue finale des papiers de travail
Sur le plan pratique, et en application des dispositions de la norme ISA 230 «
Documentation », l’auditeur doit compléter la mise en forme finale des dossiers
d’audit sans délai après la date de son rapport (30).
29
30
197
De même, la norme ISQC1 « Contrôle qualité des cabinets réalisant des

missions d’audit et d’examen limité d’états financiers, et d’autres missions
d’assurance et des services connexes » exige des cabinets d’audit la définition des
politiques et des procédures pour compléter sans délai la mise en forme des dossiers
d’audit. Elle prévoit à cet effet un délai de soixante jours de la date de remise du
rapport pour la mise en forme finale du dossier d’audit.
Le paragraphe 27 de l’ISA 230 prévoit que l’achèvement de la mise en forme
finale des dossiers d’audit suite à la remise du rapport est un processus administratif
qui n’implique pas la mise en œuvre de nouvelles procédures d’audit ou de tirer de
nouvelles conclusions. Toutefois, des modifications dans la documentation d’audit
peuvent intervenir au cours de la phase d’achèvement et qui sont de nature purement
administratives dont notamment :
• La suppression ou la destruction de la documentation obsolète ;
• Le classement, la collation et la référence croisée des papiers de travail ;
• La signature des questionnaires de contrôle relatifs au processus de mise en
forme des dossiers de travail ;
• La consignation dans les dossiers des éléments probants que l’auditeur a
recueillis, discutés et acceptés avec les membres concernés de l’équipe d’audit
avant la date du rapport ;
Après que la mise en forme des dossiers d’audit soit achevée, l’auditeur ne doit
pas supprimer ou détruire la documentation d’audit avant la fin de la période de
conservation, qui selon ISQC1 ne doit pas être inférieure à cinq années (31).
Le paragraphe 2 de la norme ISA 230 prévoit que l’auditeur doit consigner
dans les dossiers de travail les questions importantes tout en collectant les éléments
probants étayant le bien fondé de son opinion et justifiant que sa mission a été
conduite selon les normes d’audit internationales.
En règle générale, et pour permettre une compréhension globale de l’audit et
une continuité dans l’exercice du dossier par l’équipe intervenante indépendamment
31
Le paragraphe A61 de la norme ISQC1
198
des rotations éventuelles de ses membres, le dossier doit inclure les éléments
suivants :
• L’acceptation de la mission ;
• La planification et l’orientation des travaux ;
• L’évaluation du risque liée au contrôle interne ;
• Les contrôles substantifs ;
• La synthèse de la mission.
Pour les papiers de travail, elles doivent inclure les renseignements suivants :
• Les initiales du collaborateur et la date ;
• La référence de la feuille ainsi que les références croisées y afférentes ;
• Les sources d’informations des éléments inclus dans les papiers de travail ;
• Le style de pointage adopté et la signification de chaque marque ;
• Les faits significatifs dégagés et les défaillances de contrôle interne ; et
• Les écritures de redressements proposées et la synthèse par section.
Pour la revue des dossiers d’audit , et en application des dispositions du paragraphe
16 de la norme ISA 220 « contrôle qualité d’un audit d’états financiers » , l’associé
responsable de la mission doit assumer la responsabilité des revues effectuées et
qu’elles sont menées selon les politiques et procédures du cabinet.
Il doit à cet effet s’assurer à partir d’une revue de la documentation d’audit et
d’entretiens avec l’équipe affectée à la mission que les éléments probants suffisants et
appropriés ont été recueillis pour étayer les conclusions tirées des travaux en vue
d’émettre son rapport. (32)
D’une manière générale, l’associé responsable du dossier doit axer sa revue de
façon opportune sur les domaines significatifs de la mission et spécifiques du secteur
tout au long de la mission en vue de résoudre les questions importants en temps voulu
à date ou avant la remise de son rapport. Il en est le cas des aspects suivants :
32
199
• Les jugements exercés dans des domaines critiques, dont notamment ceux
concernant les questions difficiles ou controversées identifiées au cours de la
mission ; et
• Les risques importants ainsi que les domaines considérés importants par le
responsable de la mission.
5. Obtention d’une lettre d’affirmation
La norme ISA 580 « déclarations de la direction » a classé ces éléments
recueillis par l’auditeur lors de l’exécution de sa mission comme des éléments
probants au même titre que d’autres informations qu’il recueille tout au long de
l’exercice de ses investigations auprès de l’entité en vue de fonder son opinion à
exprimer (33) .
Le paragraphe 4 précise que bien que les déclarations écrites fournissent des
éléments probants nécessaires, elles ne fournissent pas en elles mêmes des éléments
probants suffisants et appropriés concernant chacune des questions qu’elles traitent.
De même, et le fait que la direction a communiqué des déclarations à son
auditeur, cela n’affecte d’aucune manière la nature ou l’étendue des éléments
probants que l’auditeur recueille concernant le fait que la direction a satisfait ses
obligations ou concernant des assertions spécifiques.
Le paragraphe 9 prévoit que l’auditeur doit solliciter de déclarations écrites
auprès des dirigeants ayant des responsabilités appropriées relatives à l’établissement
des états financiers et la connaissance des questions concernées.
Sur le plan légal, l’article 13 qu’inter du code des sociétés commerciales
prévoit que les organes de direction et les chargées des affaires financières et
comptables des sociétés soumises à l’obligation de désigner un ou plusieurs
commissaires aux comptes, sont tenus de signer une déclaration annuelle à présenter
aux commissaires aux comptes pour attester qu’ils ont fourni les diligences
nécessaires pour garantir l’exhaustivité et la conformité des états financiers à la
législation comptable. Le contenu de la dite déclaration est fixé par arrêté du ministre
33
200
des finances. L’arrêté fixant le contenu de la lettre d’affirmation a été promulgué le

17 Juin 2006.
L’auditeur doit demander à la direction de lui adresser une déclaration écrite
confirmant les faits suivants (34) :
• Qu’elle lui a fourni toutes les informations pertinentes et lui a laissé accès
selon les termes de la mission d’audit ; et
• Que toutes les transactions sont enregistrées et reflétées dans les états
financiers.
Les déclarations écrites doivent être aussi proches que possible, mais pas
postérieurs à celles du rapport de l’auditeur sur les états financiers. Elles visent
l’ensemble des états financiers et des périodes couvertes dans le rapport de l’auditeur.
Toutefois, la communication de cette lettre n’atténue pas la responsabilité de
l’auditeur si des anomalies peuvent être détectées par le biais d’application des
procédés d’audit complémentaires.
6. La formulation de l’opinion et communication avec les organes de
gouvernance au sujet du rapport
La formulation de l’opinion est concrétisée essentiellement à travers les étapes
suivantes :
• Evaluation du caractère suffisant et adéquat des éléments probants collectés
pour fonder l’opinion à exprimer par l’auditeur ;
• Evaluation de l’impact sur l’opinion des anomalies éventuelles détectées et
demeurant non corrigées respectivement sur les plans qualitatifs et
quantitatifs ; et
• Evaluation de la conformité des états financiers suite ajustement par rapport au
référentiel comptable identifié.
Pour la communication avec les personnes constituant le gouvernement
d’entreprises, le paragraphe 11 de l’ISA 260 prévoit que l’auditeur doit
communiquer les questions jugées utiles à ces membres notamment dans le cas
d’émission d’un rapport modifié.
34
201
Une telle communication anticipée servira respectivement pour clarifier les

faits relevés et leurs conséquences ainsi que pour donner à la direction le temps de
fournir des informations complémentaires en temps utile en vue de fournir les
éléments suffisants et appropriés suffisants pour lever ces réserves formulées.
Section II : La rédaction du rapport et les diligences complémentaires
Suite à la clôture des étapes relatives à la phase de l’achèvement de la mission
de commissariat aux comptes sont finalisées, le commissaire aux comptes passe à la
dernière phase de sa mission permanente qui se concrétise par la rédaction de son
rapport à l’attention des associés qui l’ont mandaté à cet effet ( Paragraphe 1) et est
tenu de diligences supplémentaires en application de textes légaux dont notamment la
mis en œuvre de la procédure d’alerte ( Paragraphe 2) et la révélation des faits
délictueux ( Paragraphe 3).
1. La rédaction du rapport
Le rapport du commissaire aux comptes doit exprimer clairement son opinion
sur les états financiers communiqués par la direction en se fiant aux éléments
probants qu’il a recueilli tout au long de sa mission.
L’article 269 du CSC prévoit que le commissaire aux comptes doit déclarer
dans son rapport qu’il a effectué un contrôle conformément aux normes d’audit
d’usage, et qu’il approuve expressément ou sous réserve ou qu’il désapprouve les
comptes qui lui ont été communiqués.
Le législateur Tunisien a mis à la charge du commissaire aux comptes de
clarifier son avis en utilisant le terme « expressément » au niveau du texte de loi, et
que les réserves figurant au niveau de son avis ne soient pas ambigües ou incomplètes
sous réserve de nullité du rapport.
Sur le plan pratique, on distingue deux types de rapports, selon l’opinion
exprimé, à émettre par l’auditeur à savoir :
• Un rapport d’audit standard (Sous – Paragraphe 1) ;
• Un rapport d’audit modifié (Sous – Paragraphe 2).
202
1.1. Le rapport d’audit Standard

Le rapport d’audit est régie par la norme ISA 700 « Fondement de l’opinion et
rapport d’audit sur les états financiers » alors ISA 705 et 706 sont dédiées pour traiter
du cas de l’opinion modifiée et le recours par l’auditeur au paragraphe d’observation
ou celui descriptif d’autres questions.
Le fondement d’une opinion d’audit consiste à ce que l’auditeur se forge un
avis sur le fait de savoir si les états financiers ont été établis dans tous leurs aspects
significatifs conformément à un référentiel comptable applicable (35) .
Cette appréciation doit inclure la prise en compte des aspects qualificatifs et
des méthodes comptables de l’entité, y compris les indications de biais possibles
introduits dans les jugements de la direction.
En application des dispositions du paragraphe 13 de l’ISA 700, l’auditeur doit
apprécier en particulier les faits suivants :
• Les états financiers décrivent de manière adéquate les méthodes comptables
retenues et appliquées ;
• La cohérence des méthodes comptables appliquées avec le référentiel
comptable applicable ;
• Les estimations comptables faites par la direction sont raisonnables en la
circonstance ;
• Les informations présentés dans les états financiers sont pertinentes, fiables,
comparables et compréhensibles ;
• Les états financiers fournissent une information adéquate à leurs utilisateurs en
vue de comprendre l’incidence des opérations et des événements significatifs
sur les informations relayées par les états financiers ;
• La terminologie utilisée au niveau des états financiers y compris l’intitulé de
chaque état est appropriée.
L’un des objectifs du commissaire aux comptes consiste en la sincérité des
états financiers. Le paragraphe 14 prévoit à cet effet que pour apprécier le caractère
sincère des états financiers, l’auditeur doit considérer :
35
203
• La présentation d’ensemble, la structure et le contenu des états financiers ; et

• Si les états financiers, y compris les notes y afférentes, reflètent les opérations
et les événements les sous tendant telle qu’ils donnent une présentation sincère.
Une fois que le commissaire aux comptes est parvenu à la conclusion que les
états financiers sont établis dans tous leurs aspects significatifs conformément à un
référentiel comptable applicable, i l doit attester leur caractère sincère et régulier à
travers un rapport non modifié, qui inclut principalement les postes suivants :
a) L’intitulé ;
b) Le destinataire ;
c) Le paragraphe d’introduction ;
d) La mention de la responsabilité de la direction dans l’établissement et la
présentation des états financiers ;
e) La mention de la responsabilité de l’auditeur ;
f) L’opinion de l’auditeur ;
g) Les autres obligations pour lesquelles l’auditeur doit rendre compte ; et
h) La signature de l’auditeur, la date du rapport d’audit et l’adresse de l’auditeur.
1.2. Le rapport d’audit modifié
Le rapport d’audit modifié est un rapport, autre que standard, qui peut
comprendre selon le cas :
Un paragraphe d’observation ou un descriptif d’autres questions sans incidence
sur l’opinion ;
Une opinion autre que sans réserve : qui selon le cas une opinion avec réserve,
une impossibilité d’exprimer une opinion ou une opinion défavorable.
Le paragraphe d’observation ou descriptif d’autres questions sans incidence sur
l’opinion :
En application des dispositions de l’ISA 706 « Paragraphe d’observations et
paragraphes descriptifs d’autres questions dans le rapport de l’auditeur indépendant »
, l’auditeur, peut en se fiant à son jugement professionnel, d’attirer l’attention des
utilisateurs de son rapport au moyen d’une communication additionnelle au niveau de
son rapport post opinion sur les faits suivants :
204
• Un point qui bien que présenté ou mentionné de manière approprié au niveau

des états financiers, est d’une importance telle qu’il est fondamental pour la
compréhension des états financiers par les utilisateurs de ces états ; ou
• Tout autre point, selon le cas, qui est pertinent pour la compréhension par les
utilisateurs de l’audit, des responsabilités de l’audit ou de son rapport d’audit
(36).
Les deux cas de figures ci-dessus mentionnés sont respectivement traités au

niveau du rapport de l’auditeur à travers un paragraphe d’observation ou un descriptif
d’autres questions sans incidence sur l’opinion.
Le paragraphe A1 de l’ISA 706 donne des exemples de situations ou l’auditeur
est amené à faire recours à un paragraphe d’observation post opinion dont
notamment :
- Une incertitude concernant l'issue future d'une action exceptionnelle en justice
ou d'un organisme régulateur ;
- L’'application anticipée, lorsque cela est permis, d'une nouvelle norme
comptable avant sa date d'entrée en vigueur qui a un effet diffus sur les états
financiers ; et
- Une catastrophe majeure qui a eu, ou continue d'avoir, une incidence
significative sur les états financiers de l'entité
• Une opinion autre que sans réserve :
Cette opinion s’exprime à travers les cas de figures suivantes de désaccords ou
de limitations au niveau du rapport d’audit :
• Une opinion avec réserve :
En application des dispositions du paragraphe 7 de la norme ISA 705 «
Modifications apportées à l’opinion formulée dans le rapport de l’auditeur
indépendant », l’auditeur doit exprimer une opinion avec réserve lorsque :
Il conclut, suite à la collecte des éléments probants suffisants et appropriés, que
les anomalies prises individuellement ou cumulé, sont significatives mais non
diffuses au regard des états financiers ;
36
205
Lorsqu’il n’est pas en mesure de recueillir des éléments probants suffisants et

appropriés sur lesquels fonder son opinion, mais conclut sur les incidences possibles
sur les états financiers d’anomalies non détectés, le cas échéant, pourraient être
significatives mais non diffuses.
Le commissaire aux comptes fait recours à une opinion avec réserve (s)
lorsqu’il estime ne pas pouvoir certifier les comptes de façon pure et simple, suite à
un désaccord avec la direction ou à une limitation de l’étendue des travaux d’audit,
considérés significatives mais non diffuses au point d’entrainer un avis défavorable
en refusant leur certification.
• Une opinion défavorable :
Le paragraphe 8 de la norme ISA 705 dispose à cet effet : « L’auditeur doit
exprimer une opinion défavorable lorsqu’il conclut, après avoir recueilli des
éléments probants suffisants et appropriés, que des anomalies prises individuellement
ou en cumulé, sont à la fois significatives et diffuses dans les états financiers ».
• Impossibilité d’exprimer une opinion :
Le paragraphe 9 de l’ISA 705 reconnait le cas de l’impossibilité d’expression
d’une opinion. IL stipule à cet effet : « L'auditeur doit formuler une impossibilité
d'exprimer une opinion lorsqu'il n'est pas en mesure de recueillir des éléments
probants suffisants et appropriés sur lesquels fonder son opinion, et qu'il conclut que
les incidences possibles sur les états financiers d'anomalies non détectées, s'il en
existe, pourraient être à la fois significatives et diffuses ».
Au niveau du droit des sociétés Tunisiennes, il n’est pas reconnu pour le
commissaire aux comptes le cas d’impossibilité d’exprimer une opinion par l’article
269 CSC.
Toutefois, l’article 268 semble reconnaitre le cas en mettant à la charge du
commissaire aux comptes d’avertir la société dans le mois, tout en lui restituant les
documents accompagnés d’un rapport motivé. Dans de telles circonstances, le
commissaire aux comptes n’est pas réellement dans le cas d’impossibilité
d’expression d’une opinion mais une impossibilité d’exécution matérielle de la
mission.
206
2. La procédure d’alerte
Dans le cadre de sa mission permanente, le commissaire aux comptes est tenu
de se prononcer sur la continuité d’exploitation de l’entité de promotion immobilière
objet de contrôle légal, et le cas échéant déclencher la procédure d’alerte, lorsqu’il
apprécie qu’elle est remise en cause.
La loi 95-34, relative au redressement des entreprises en difficultés
économiques, a défini un régime de redressement permettant au chef d’entreprise de
déceler le plutôt possible les difficultés de son exploitation et de se prémunir contre
leur aggravation et poursuivre son activité, tout en maintenant ses emplois et payant
ses dettes.
Les diligences du commissaire aux comptes en la matière peuvent être mises en
lumière à travers trois principales étapes à savoir :
Etape 1 : Le commissaire aux comptes est chargé de demander par écrit au dirigeant
de l’entité auditée, dans un délai de quinze jours, des éclaircissements relatifs à tous
actes menaçant l'activité de l'entreprise relevés à l'occasion de l'accomplissement de
ses fonctions. Celui-ci est tenu de lui répondre dans un délai de quinze jours à partir
de la date de notification.
Le commissaire aux comptes se fie lors de cette appréciation à tout acte qu’il
relève lors de l’examen des documents qui lui sont communiqués ou dont il a eu
connaissance au cours de sa mission.
Etape 2 : A défaut de réponse, le commissaire aux comptes soumet la question au
conseil d’administration ou celui de surveillance, ou le cas échéant, il convoque
l’assemblée générale des actionnaires dans un délai ne dépassant pas un mois de la
date de réponse ou l’expiration du délai qui lui est accordé.
Si en dépit de ces meures prises, la continuité d’exploitation demeure toujours
menacée, le commissaire aux comptes doit relater dans son rapport présenté à la
prochaine assemblée générale les faits qu’il a relevé en vue de lui permettre d’émettre
ses suggestions. Les conclusions et le rapport doivent être en conformité avec l’ISA
570 « continuité d’exploitation ».
207
En cas d’urgence, le commissaire aux comptes procède par ses soins à la

convocation de l’assemblée générale en conformité avec les dispositions de l’article
277 CSC, et ce dans le délai d’un mois à partir de la date de la réception de la réponse
ou une fois ce délai est passé.
Etape 3 : Après l’accomplissement de ces mesures, et si les mêmes menaces
persistent, le commissaire aux comptes doit adresser un rapport à la commission de
suivi des entreprises en difficultés économiques dans un délai d’un mois.
3. La révélation des faits délictueux
L’inobservation de cette obligation qui est réglementée par les dispositions de
l’article 270 par le commissaire aux comptes est sanctionnée par un emprisonnement
d’un an à cinq ans et d’une amende pécuniaire variant entre 1200 et 5000 dinars
conformément aux dispositions de l’article 271 CSC.
Le terme fait délictueux revête toutes les infractions prévues par la loi pénale,
contraventions, délits ainsi que les crimes commises au sein de la société contrôlée et
se rapportant à son activité.
Un fait est qualifié de pénal si elle englobe les trois volets suivants :
• Elément légal ;
• Elément matériel ; et
• Elément moral.
En application des dispositions de la norme 10 de l’OECT, le commissaire aux
comptes est tenu de révéler les faits délictueux à caractère significatif qui est de
nature à :
• Modifier sensiblement la situation nette ;
• Fausse l'interprétation de la tendance des résultats ;
• Fausse l'interprétation de la situation financière ; et
• Porte ou est de nature à porter un préjudice conséquent à l'entreprise ou à un
tiers.
Dans l’exercice de la révélation, le commissaire aux comptes doit apprécier
l’utilité de faire recours à un entretien avec un magistrat du ministère public.
208
Lorsque le fait délictueux est jugé insignifiant, le commissaire aux comptes

doit écarter la mauvaise foi de son auteur si une régularisation complète et rapide est
obtenue. Une fois ces faits sont renouvelés, la bonne foi est écartée.
La lettre de révélation doit être déposée, contre décharge, au bureau du
procureur de la république auprès du tribunal de première instance du siège de la
société contrôlée.
Cette diligence doit être effectuée le plutôt possible, et sauf exceptions jugés
fondées, avant la date de dépôt du rapport général.
209
Conclusion de la deuxième partie

Compte tenu des risques que nous avons identifiés au niveau de la première
partie de ce mémoire, nous avons tenté de mettre en œuvre au niveau de la seconde
partie les réponses globales ainsi que celles spécifiques à développer par le
commissaire aux comptes dans le cadre de sa mission.
Tout en associant les risques identifiés aux assertions d’audit appropriées, le
commissaire aux comptes sera amené à scinder les risques en deux sous ensemble à
savoir ceux nécessitant une approche substantive ou ceux sollicitant une approche
mixte.
Dans le cadre de cette partie, et après avoir identifié au niveau de la première
les principaux risques sous tendant l’activité de la promotion immobilière, nous
avons décris la démarche à adopter par le commissaire aux comptes respectivement
pour la phase intérimaire ainsi que celle finale.
Nous nous ne prétendons pas être exhaustif ni dans l’énumération des risques
ni dans la définition de la démarche de commissaire aux comptes en termes de tests
de substance ou de contrôle lors de la phase intérimaire et celle des travaux finaux.
Toutefois, nous nous sommes focalisés compte tenu des risques déjà soulignés et de
l’importance relative des cycles audités ci-dessus par rapport au total bilan d’un
promoteur immobilier, en vue de définir une démarche à adopter par le commissaire
aux comptes assurant une synergie entre les travaux réalisés dans les deux phases
d’une part, et une continuité des travaux dans le temps et d’un exercice à l’autre, et ce
en vue de réduire le risque d’audit à un niveau faible et certifier la sincérité et la
régularité des états financiers suite à la collecte des éléments probants suffisants et
appropriés.
210
Conclusion générale
En se focalisant dans nos recherches et méthodologie suivie dans le cadre de ce

mémoire principalement sur les nouvelles tendances en matière d’audit et
notamment l’approche d’audit sur les risques, et la notion du « Business Risk ». Les
objectifs de la présente étude étaient principalement les suivants :
Assurer la compréhension de l’entité et de son environnement par l’étude des
particularités réglementaires, juridiques, fiscales, et comptables ainsi que des
données relatives au secteur de la promotion immobilière dans le contexte
Tunisien ; et
Appréhender les risques aux quels est exposée l’entité dans le cadre de son
activité, et le processus de gestion des risques mis en place par la direction.
Les risques résiduels en résultant font appel normalement à des diligences
plus approfondies de la part du commissaire aux comptes. Une description de
ces diligences mis en œuvre par l’auditeur légal dans le cadre de l’approche
basée sur les risques constitue l’un des principaux apports de ce travail ;
Pour le premier objectif, nous avons exposé les principales spécificités de
l’activité de la promotion immobilière en Tunisie. En effet, les particularités
juridiques fiscales et comptables ont été exposées dans le cadre de la première
partie vu leur poids prépondérant dans la conduite de la mission du
commissaire aux comptes des sociétés du secteur pour se prononcer sur la
régularité et la sincérité des états financiers présentés par la direction de
l’entreprise.
De même, nous avons présenté la genèse qu’a subie le secteur de la
promotion immobilière en Tunisie en passant d’une activité à prépondérance
étatique à une activité dans laquelle le secteur privé est à forte intervention et
les investissements y afférents sont de plus en plus accentués. De plus, une
diversité dans la nature des interventions est fortement marquée dans le
domaine. A cet effet, nous avons identifié les principaux acteurs du métier au
211
cours de la métamorphose subie par l’activité.

Sur la base des développements ayant trait aux particularités de l’activité de la
promotion immobilière, nous avons mis en exergue, sans pour autant
prétendre l’exhaustivité de nos identifications, les principaux risques aux
quels est exposée une société opérant dans l’activité et qui sont source
d’anomalies significatives au niveau des états financiers audités. Il a été tenu
compte dans cette énumération des particularités organisationnelles et
structurelles des sociétés de promotion immobilière. Ces éléments sont
appréhendés à travers la connaissance, par le commissaire aux comptes, de
l’entité et de son environnement y compris son contrôle interne. Une
évaluation de sa conception et sa mise en œuvre sont indispensables.
Sur le plan pratique, les risques aux quels est exposé une société de promotion
immobilière peuvent être scindés en différents familles dont notamment :
• Les risques fonciers ;
• Les risques financiers ;
• Les risques techniques ;
• Les risques liés à la gestion de la direction ;
• Le risque de mévente des produits de la société ;
• Les risques liés à la responsabilité du promoteur immobilier ; et
• Les risques comptables et fiscaux propres à l’activité.
Face aux risques d’anomalies significatives au niveau des états financiers, la
direction met en place un processus de gestion des risques caractérisé par les
éléments suivants :
• Des composantes et des objectifs ;
• Les principaux acteurs intervenants ;
• Les étapes de la mise en place du processus ;
• Les avantages inhérents de sa mise en place ; et
• Les diligences du commissaire aux comptes pour l’évaluation du dit
processus.
Une fois les risques encourus sont identifiés, et ceux couverts par le processus
212
de gestion des risques mis en place par la direction sont déterminés, le

commissaire aux comptes détermine l’ensemble des risques résiduels tout en les
documentant au niveau de ses papiers de travail. Par la suite les déficiences de
contrôle interne sont communiqués aux membres de la direction et ceux
constituant le gouvernement d’entreprise.
Pour l’approche à adopter dans le cadre de sa démarche d’audit des états
financiers, et sur la base des risques déjà identifiés, le commissaire aux comptes
conclue qu’ils font partie des risques pour lesquels une approche substantive
n’assure pas à elle seule la collecte d’éléments probants suffisants et appropriés
en la circonstance. Une évaluation approfondie du système de contrôle permet
d’apprécier l’efficacité et la fiabilité des systèmes de contrôles mis en place à
travers les sections clés de l’activité.
Nous avons opté dans notre démarche à prévoir une planification adéquate
permettant un suivi pluri annuel du dossier de travail, vu le chevauchement d’un
projet sur plus d’un exercice. De même, nous avons focalisé notre intérêt sur les
sections clés suivantes :
• La section achats / Fournisseurs ;
• La section Ventes/ clients ; et
• La section stocks.
Ce choix est motivé par l’importance relative des dits cycles par rapport au total
bilan, et vu qu’ils constituent à eux-mêmes le corps du métier de la promotion
immobilière. De ce fait, l’attestation de la sincérité et la régularité des états
financiers passe par principalement par la validation de l’ensemble de ces cycles.
Tout désaccord significatif sur l’ensemble de ces rubriques peut être à l’origine d’un
rapport modifié à émettre par le commissaire aux comptes.
Les principales conclusions dégagées à l’issu de ces développements sont les
suivantes :
• Le secteur de la promotion immobilière en Tunisie est caractérisé par ses
propres particularités juridiques, comptables et fiscales ayant trait par la suite
au niveau des états financiers présentés par la direction ;
213
• Les particularités organisationnelles des sociétés de promotion immobilière

méritent d’être appréhendées par le commissaire aux comptes pour assurer
l’évaluation des systèmes de contrôle interne en place et la collecte
d’éléments probants suffisants et appropriés ajoutés aux évidences d’audit
recueillies à partir des tests de substance permettent de se prononcer sur la
sincérité et la régularité des états financiers ;
• La présentation des dossiers de travail du commissaire aux comptes à
structure pluri annuel permet de garder une documentation suffisante de
l’historique par projet tout en y ajoutant les actualisations nécessaires en
retraçant les différents évolutions des rubriques et des sous comptes d’un
projet donné ;
• L’évaluation des cycles clés de l’activité et l’audit des comptes les sous
tendant constitue un gage d’efficacité de la mission du commissaire aux
comptes. Sur le plan pratique, les cycles clés de l’activité sont notamment :
clients/ ventes ; achats/ fournisseurs et stocks ;
• Les tests de substance tels que présentés par les standards internationaux
d’audit sont adaptables au secteur de la promotion immobilière en tenant
compte des spécificités de l’activité étudiée dans leur application ; et
• La démarche préconisée dans le cadre de ce mémoire tient compte de la
notion du « Business Risk ». Le fait d’opérer dans un secteur en pleine
concurrence, la réalisation des objectifs stratégiques de l’entité passe par une
appréhension des contraintes environnementales et l’adoption de politiques
permettant d’y aboutir. Le commissaire aux comptes doit tenir compte de ces
aspects dans sa démarche adoptée.
En ce qui concerne les limites de ce travail, ce mémoire ne prétend pas englober
exhaustivement tous les risques auxquels les sociétés du secteur sont exposées dans
le cadre de leurs activités. Il se propose principalement de suggérer la mise en
œuvre des diligences requises en vue d’identifier les risques d’anomalies
significatives susceptibles d’altérer la fiabilité des états financiers présentés par la
direction et de nature à avoir une incidence sur l’opinion.
214
Le défi majeur rencontré par l’auditeur légal dans le cadre de cette activité est
d’ordre technique plutôt que financier. Il se doit à cet effet de mettre en œuvre les
diligences requises pour assurer un suivi approprié et raisonnable de ce volet dans le
cadre de sa mission, notamment en ce qui a trait à la maitrise des coûts et le contrôle
de la qualité offerte et sa conformité avec celle promise. De même, la nécessité de
faire le lien entre les faits techniques, les obligations contractuelles à la charge de la
société avec les tiers en amont et en aval, et leur correcte traduction dans les
comptes sociaux constituent un gage de sincérité des informations financières
communiquées par la direction.
De même, la démarche d’audit prévu dans le présent mémoire ne tient pas compte
des diligences spécifiques à mettre en œuvre par le commissaire aux comptes au
titre des missions spéciales prévues en vertu des textes règlementaires (Exemple :
examen limité des situations semestrielles des sociétés de promotion immobilière
cotées en bourse).
Face à l’adoption des nouvelles normes d’audit et les diligences induites en

conséquence, il est utile de se poser les questions suivantes :
- Quels sont les dispositifs de formation nécessaire à prévoir au profit des

professionnels en audit pour assurer une transition aisée et une
familiarisation rapide aux nouveaux standards d’audit d’usage ?
- Faut-il prévoir en temps utile, pour les cabinets d’audit, la mise en place
d’outils de travail qui sont en phase avec les nouveaux standards
internationaux, tout en définissant une tenue de dossiers permettant une
documentation suffisante des éléments probants recueillis pour fonder
l’opinion émise par la suite ?
- Pour le cas de secteurs présentant leurs propres particularités, tel est le cas
de la promotion immobilière, y a-t-il lieu de prévoir des dispositifs de
formations nécessaires ouverts au profit des professionnels pour
appréhender certaines particularités de l’activité et disposer d’une
objectivité suffisante dans l’exercice de leur missions ?
215
216
Mémoire d’expertise comptable
217

Introduction Générale

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Application de l’Approche d’Audit « Business Risk » Aux Sociétés de Promotion Immobilière en Tunisie

Au cours des dernières années, le secteur de la promotion immobilière en

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Face à une telle métamorphose et la multiplicité de l’offre, une information

En Tunisie, les experts comptables jouent un rôle prépondérant dans

- Quelles sont les réponses globales et celles spécifiques de l’auditeur aux

- la première sera consacrée au diagnostic général de l’activité en Tunisie ayant

Première partie: Le secteur de la promotion immobilière en Tunisie :

Introduction de la première partie

- Le diagnostic général du secteur de la promotion immobilière en Tunisie

Chapitre I : Diagnostic général du secteur de la promotion immobilière en

Figure 1 : évolution des entreprises du secteur privé

Toutefois, au titre des dernières décennies, et en phase avec l’augmentation

En se référant au droit comparé à l’échelle internationale, l’article 1831-1

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En sus de toute cette panoplie de ministères et d’organismes intervenants,

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Figure 2 : nombre de logements réalisés

conditions de l’agrément et les rapports naissant entre les parties lors de la

2.1 . La longueur du cycle d’exploitation

La longueur du cycle d’exploitation en promotion immobilière demeure l’une

Le promoteur assure le suivi des travaux en cours tout au long de l’exécution

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numéro de l’arrêté autorisant la construction en ce qui concerne la vente d’immeubles

Donc, et de ce qui précède et avec la lecture combinée des articles 15 et 16 de

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Un autre arrêt de cassation qui date du 15/11/1988 sous le numéro 16727 a

et vu le caractère relativement important en terme monétaire des flux enregistrés et

réalisation sont déterminées et comptabilisées sur la même période. Ce principe est

niveau du chiffre d’affaires de la société, vu que celle-ci sert principalement pour le

*La convention de l’information complète : Le cadre conceptuel de la comptabilité

- Les règles de prise en compte et de mesure de revenus, et les méthodes

La valorisation des stocks :

doit être déterminé en utilisant la méthode du coût moyen pondéré ou la méthode du

Les stocks de matériaux de

Les stocks de travaux en cours Le coût individuel spécifique

Les stocks de produits finis Le coût individuel spécifique

• La valeur de réalisation nette de la promesse de vente des biens vendus ;

La norme comptable Tunisienne 3 et la norme internationale IAS18 ont prévu

2.2. Les difficultés comptables de l’activité de promotion immobilière

l’activité centrale provenant de la vente de marchandises et produits fabriqués doivent

mesure de spécifier les éléments structurels majeurs de la conception de biens

Le paragraphe 9 de la NCT13 a plafonné les charges d’emprunts à activer au

préparation du bien, préalablement à son utilisation ou sa vente sont pratiquement

• Les travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d’assainissement, de

Stocks de lotissements et de constructions finis :

Le paragraphe 8 de la norme ajoute à cet effet que l’assurance de cette

La direction par sa philosophie et style de management est tenue de veiller à

dégagée en vue de la rapprocher aux prévisions, de dégager les écarts et de prévoir

global et indispensable pour l’ensemble des programmes. A cet effet, ils

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La loi 90/17 du 26 Février 1990 portant refonte de la législation relative

3.2. La taxe sur la valeur ajoutée

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Sur le plan pratique, et lorsque la vente d’un immeuble à usage

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L’application des dispositions de l’article 9 paragraphes II du code de la TVA

3.3. Les droits d’enregistrements et de timbre

Les acquisitions de biens immeubles effectuées par les promoteurs immobiliers

3.3.2. Les acquisitions faites auprès des promoteurs immobiliers agrées

3.5.2. La taxe sur les immeubles non bâtis

*0,3% de la valeur vénale réelle du terrain ;