Dédicaces

Dédicaces
Je dédie ce travail
A la mémoire de mon père Taoufik,
Qui m’a toujours encouragé et motivé dans mes études. Je dédie ce
mémoire à son âme comme signe de reconnaissance
A ma mère Wahida,
A qui je dois tous mes succès et toutes mes réussites. Aucune dédicace
ne saurait exprimer l’amour, l’estime, le dévouement et le respect que
j’éprouve à ton égard. Quoique je fasse, je ne pourrai jamais te
compenser pour les efforts inestimables, fournis jour et nuit pour mon
éducation et mon bien-être.
A ma femme Marwa
Qui a toujours été à mes côtés dans les moments difficiles et qui m’a
toujours appuyé et réconforté. Elle n’a jamais dit non à mes exigences
et elle n’a épargné aucun effort pour me soutenir et m’aider à achever
mon travail
A ma fille Farah et à mon fils Mohamed qui me comblent de bonheur
et qui stimulent mon énergie
À ma famille ; mes proches et à ceux qui me donnent de l’amour et de
la vivacité.
Et à tous ceux qui ont cru en moi et qui me donnent envie d’aller de
l’avant, je vous dis merci.

L’IFRS 15 vers une meilleure mesure de la performance financière 2021
de l’entreprise : cas d’une société de promotion immobilière
SOMMAIRE
INTRODUCTION
PREMIERE PARTIE : DISPOSITIF ACTUEL DES NORMES DE TRAITEMENT

DES PRODUITS DES ACTIVITES ORDINAIRES
CHAPITRE 1 : SITUATION ACTUELLE DES NORMES REGISSANT LES
REVENUS
Section 1 : La pratique actuelle du produit des activités ordinaires
Section 2 : Les limites du dispositif actuel
CHAPITRE 2 : LA NORME IFRS 15 UN NOUVEAU MODELE DE

COMPTABILISATION DU REVENU
Section 1 : Les objectifs de la nouvelle norme IFRS 15 sur la reconnaissance du revenu
Section 2 : Apport de la nouvelle norme IFRS 15 « Produits des activités ordinaires

tirés des contrats conclus avec les clients »
DEUXIEME PARTIE : LES ENJEUX COMPTABLES ET FISCAUX DE LA NORME

« IFRS 15 » POUR LA PROMOTION IMMOBILIERE
CHAPITRE 1 : PRINCIPAUX ENJEUX POUR LES SOCIETES DE PROMOTION

IMMOBLIERE
Section 1 : Environnement général et juridique de l’immobilier en Tunisie
Section 2 : Analyse de la norme IFRS 15 et son application pour le secteur immobilier
CHAPITRE 2 : L’IFRS 15 ET SON INCIDENCE SUR LE REGIME FISCAL DU

SECTEUR IMMOBILIER
Section 1 : Le régime fiscal régissant le secteur de la promotion immobilière
Section 2 : Partie Empirique
2
I. INTRODUCTION
Le secteur immobilier est considéré comme un secteur central pour toute économie.
Ce secteur représente la pierre angulaire de l’analyse économique vu le nombre
d’emplois (directs et indirects) qu’il absorbe et l’importance de la valeur ajoutée qu’il
génère.
Le métier du promoteur immobilier peut créer certaines confusions1. Le promoteur
immobilier conçoit et finance les projets immobiliers. Il dirige également leur
construction en tant que commanditaire, ce qui fait de lui un maître d’ouvrage. Le
but final de toute l’opération est de revendre les logements ou les bureaux ainsi
construits, avec une plus-value2.
Le promoteur immobilier investit dans des terrains avant d’assigner aux entreprises
de BTP la mise en œuvre du projet qu’il a imaginé. Il doit tout d’abord analyser les
facteurs susceptibles de rendre le projet réalisable et plus rentable. Il peut également
se charger des financements nécessaires pour le projet, tels que les emprunts
bancaires, les levées de fonds… Il est également amené à trouver le bon terrain pour
la construction du bien à vendre.
Il y a seulement une trentaine d’année, la Société Nationale Immobilière de Tunisie

(SNIT) avait le monopôle sur le marché. Par ailleurs, on dénombre aujourd’hui près
de 2 500 sociétés de promotion immobilière, appartenant en majorité à des
investisseurs privés, selon les données de la chambre syndicale des promoteurs
immobiliers relevant de l’UTICA. Cette structure estime que la situation n'est pas
encore alarmante, sachant que le prix de l'immobilier a augmenté de près de 15% en
2013. Ce taux excède largement la moyenne d'augmentation annuelle enregistrée
durant les 15 dernières années qui est de 5 à 7 %.
1
Le blog de l’immobilier « quel est le métier d’un promoteur immobilier », Site internet :
https://leblogimmobilier.org/2019/01/21/quel-est-le-metier-dun-promoteur-immobilier/, consultation le
04/02/2021.
2
Je vend mon terrain « Différence entre agent et promoteur immobilier », Site internet :
https://jevendsmonterrain.com/conseils-immo/difference-agent-et-promoteur-immobilier, consultation le
05/02/2021.
3
Eu égard aux turbulences engendrées par la révolution, l'inflation s’est accélérée à

grande vitesse dans le secteur de l’immobilier en Tunisie, et ce, à cause de la rareté
des terrains, l’envolée des prix des matériaux de constructions, l'arrêt de la
subvention sur l'énergie pour les industries énergivores, ce qui a entraîné la flambée
des prix des matériaux de construction et les mesures entreprises en vertu de la loi
de finances de 2015. Cette loi a prévu la suppression de l’avantage de
l’enregistrement au droit fixe pour toute opération d'acquisition qui dépasse en
valeur les 200,000 dinars et l’application d’une taxe de 3% au lieu du 1% habituel sur
les opérations d'achat auprès des promoteurs immobiliers, bien que la mesure
antérieure soit incitative à l'achat des nouvelles constructions3.
En effet, le SCE a prévu deux normes pour la comptabilisation des revenus, à savoir
la norme comptable NCT 9 « Contrats de construction » et la norme comptable
NCT.3 « Revenus ».
Les prestations de service qui ne sont pas directement liées aux contrats de
constructions sont traitées selon la norme comptable NCT 3 « Revenus ». Toutefois,
les contrats de prestations de services qui sont directement liées aux contrats de
constructions sont traités en conformité avec les dispositions relatives à la norme
comptable NCT 9 « aux contrats de constructions ».
La norme comptable NCT 9 et l’IAS 11, traite la comptabilisation dans les états
financiers des entrepreneurs inhérents aux contrats de construction sans tenir compte
du maître d’ouvrage.
Le référentiel international propose deux normes similaires, à savoir l’IAS 18

« Produits des activités ordinaires » et l’IAS 11 « Contrats de construction » ainsi que
l’interprétation de l’IFRIC 15 « Contrats de construction des biens immobiliers ».
Celles-ci constituent actuellement le cadre de référence international en matière de
reconnaissance du produit des activités ordinaires .L’IASB avec l’IFRIC adopté en
3
Nadhir Ben Ammar, dans EcoMag sur la situation du secteur immobilier en Tunisie et ses perspectives
4
2008 a clarifié leur position afin de résoudre les problèmes de comptabilisation des
produits et des charges correspondantes.
L’application de l’IFRS 15 pourrait se traduire par des modifications importantes

quant au profil de comptabilisation des produits des activités ordinaires, ainsi que
des coûts dans certains cas. Il ne s’agit pas simplement d’une question de
présentation de l’information financière.4
Ainsi, en plus de préparer le marché et d’habituer les actionnaires, analystes,

banquiers et autres parties prenantes sur les incidences de la nouvelle norme, les
entités sont tenues d’évaluer les conséquences les plus générales à celle-ci,
notamment :
 Les modifications relatives aux indicateurs de performance clés et les autres

mesures importantes ;
 Les modifications relatives au profil de paiement d’impôts en trésorerie ;
 Le respect des clauses de convenant.
L’impact de la norme IFRS 15 variera sensiblement d’une industrie à l’autre, mais

aussi d’un préparateur à l’autre au sein de la même industrie. Les entreprises ayant
une variété de contrats clients de différents types combinant produits et services, et
les entreprises ayant des contrats avec une part de paiement variable (rabais, remises,
bonus, etc.) sont plus susceptibles d’être affectées dans leur comptabilisation des
revenus. Les sociétés opérant dans le secteur de la promotion immobilière seront
parmi les plus touchées car leurs nombreux contrats clients associent souvent des
biens et des services, avec par Illustration la vente d’une parcelle de terrain dans le
cadre de la construction d’un bien immobilier qui doit être considérée comme un
élément distinct du contrat et doit être comptabilisée séparément5. Avec la nouvelle
norme, la reconnaissance des revenus issus de ces contrats sera sans doute accélérée
par rapport à ce qui est fait aujourd’hui.
4
Deloitte Canda « Une vision claire des IFRS : Perspectives sectorielles sur IFRS 15 », 2016, page 3.
5
BDO « Options de transition vers la nouvelle norme revenu » , septembre 2016 , page 4.
5
En effet, la norme modifie un grand nombre de principes notamment au titre de

l’allocation du prix de la transaction pour les contrats à éléments multiples ou des
modifications de contrats.
Le présent travail s’attachera à répondre à la problématique suivante :
Comment l’IFRS 15 permet-elle une meilleure mesure de la performance

financière de l’entreprise ?
La problématique ainsi présentée nous incite à apporter des éléments de réponse aux
questions suivantes :
 Quelle peut être la place du système comptable national applicable aux

promotions immobilières face aux normes internationales ?
 Quelle sont les conséquences comptables et fiscales de l’application du
référentiel IFRS 15 pour les activités immobilières ?
 Les normes internationales permettent-elles d’assurer une image plus fidèle
des résultats ?
A cet effet, ce mémoire permettra d’étudier de manière approfondie les règles

comptables, fiscales et juridiques régissant l’activité de la promotion immobilière, de
présenter la nouvelle norme IFRS 15, à l’aide d’Illustrations et de proposer une
méthodologie pour la mesure de performance des sociétés de promotion
immobilière.
Pour répondre à l’ensemble de ces objectifs, il nous a semblé nécessaire au préalable

et dans la première partie de présenter les normes actuelles nationales et
internationales régissant la promotion immobilière.
Le premier chapitre sera consacré à la présentation de la pratique actuelle de la

reconnaissance du chiffre.
Le deuxième chapitre sera consacré à la présentation générale de la future norme. Il

est essentiel pour comprendre les raisons derrière ce changement par les conseils
(boards) en premier lieu, et pour appréhender les principales dispositions prévues.
6
Dans la deuxième partie intitulée « Enjeux comptables et fiscaux de la norme IFRS 15

pour les sociétés de promotion immobilière », le premier chapitre sera consacré à
l’analyse de la nouvelle norme IFRS 15 relative à l’activité de la promotion
immobilière.
Le deuxième chapitre s’intéressera à l’impact fiscal par l’application de l’IFRS 15. Ce

chapitre présentera l’évolution de la doctrine administrative et l’incidence de l’IFRS
15 sur le calendrier de paiement des impôts.
A cet effet, ce mémoire permettra d’étudier d’une manière approfondie les règles
comptables et fiscales et de proposer une méthodologie afin de déterminer la
performance des sociétés de promotion immobilière.
7
PREMIERE PARTIE
DISPOSITIF ACTUEL DES NORMES DE TRAITEMENT

DES PRODUITS DES ACTIVITES ORDINAIRES
8
CHAPITRE I : SITUATION ACTUELLE DES NORMES REGISSANT LES

REVENUS
Section 1 : La pratique actuelle du produit des activités ordinaires
Les produits des activités ordinaires sont traités en Tunisie par deux normes à savoir
la norme NCT 03 « Les revenus » et la norme NCT 11 « les contrats de construction ».
Sur le plan international, on trouve aussi deux normes qui ont traité les produits des
activités ordinaires dont le système comptable tunisien s’est largement inspiré à
savoir IAS 18 « Revenus » et IAS 09 « Contrats de construction ».
Les revenus sont les produits provenant des activités ordinaires dans le cadre de
l’exploitation centrale ou principale de l’entreprise.
La norme comptable tunisienne relative aux revenus (NCT 03) est comparable à celle
de l’IASC (IAS 18) tant au niveau de l’évaluation des revenus que de la
comptabilisation des ventes de biens, de prestation de services, et des intérêts,
redevances et dividendes.
Toutefois la technique de comptabilisation des incertitudes relatives à la
recouvrabilité des revenus diffère. En effet le référentiel comptable tunisien prévoit la
constatation d’une provision pour dépréciation, alors que l’IAS 18 prévoit la
constatation d’une charge sans préciser la technique utilisée. 6
La NCT 09 et l’IAS 11 relatives aux contrats de construction sont comparables.
Toutefois il existe certaines différences notamment au niveau :
 de la constatation des irrécouvrabilités d’un produit déjà constaté
 de la constatation des pertes futures
 des informations à fournir
En plus, l’IAS 11 fournit une liste d’éléments exclus du coût qui n’a pas été prévue
par la NCT 09 et traite aussi le cas des coûts engagés se rapportant à une activité
future7.
Dans ce mémoire, nous n’allons pas nous attarder sur l’étude des normes
internationales IAS 18 « Produits des activités ordinaires » et IAS 11 « Contrats de
6
Procompta, Omar Abid, Comparaison des normes comptables tunisiennes avec les normes internationales
7
Procompta, contrat de construction page 1
9
construction » qui ont déjà été remplacées par IFRS 15 « Produits des activités
ordinaires tirés des contrats conclus avec des clients » depuis le 1er janvier 2018 mais
nous allons plutôt nous focaliser sur les normes comptables tunisiennes – les sociétés
tunisiennes étant concernées actuellement par le passage aux normes IFRS –. La
migration de la Tunisie vers les normes comptables internationales (IFRS), devra
avoir lieu progressivement à partir de 2021.
En effet, l’objectif annoncé par la banque centrale de Tunisie (B.C.T) est que les
Entités à Intérêt Public (EIP) comprenant les sociétés cotées à la Bourse de Tunis, les
établissements financiers ainsi que les sociétés d'assurance et de réassurance sont
appelées à établir leurs états financiers consolidés selon les normes IFRS à partir du
1er janvier 2021. Et c’est dans ce cadre que la BCT vient de publier la circulaire 2020-
01 relative aux mesures préalables pour l’adoption des normes internationales
d’information financière (IFRS).
Un pays comme la Tunisie dont l'économie est ouverte sur l'économie internationale
et qui veut attirer les investisseurs internationaux (bailleurs de fonds, investisseurs
institutionnels, fonds d'investissement, etc.) et dynamiser la bourse (dont le poids des
investisseurs étrangers reste faible) ne peut pas rester isolé par rapport au
mouvement de convergence international aux normes IFRS. La migration vers les
normes IFRS constitue donc un plan pour la relance de l'économie et l'une des
réformes importantes pour attirer les investisseurs étrangers.
1. Traitement des revenus selon les Normes Comptables actuelles
La norme comptable tunisienne NCT 3 « Revenus » prescrit le traitement comptable

des revenus et aborde principalement les questions suivantes :
 La distinction entre les revenus et les gains ;
 Le moment de la comptabilisation des revenus ;
 L’évaluation des revenus ;
 Les informations à fournir sur les revenus.
10
1.1. Présentation NCT 3
La NCT 3 s’attache à identifier les produits réellement générés par l’activité de

l’entreprise et s’emploie à dépister la possibilité toujours actuelle de déclarer un
chiffre d’affaires fictif. Le chiffre d’affaires d’une entité est bien entendu un des
chiffres-clés qui permettent de suivre l’évolution de sa croissance et de sa santé
financière.
La norme NCT 3 « Revenus » prescrit le traitement comptable des produits des
activités ordinaires provenant de certains types de transactions et événements. La
question fondamentale est celle du fait générateur de la comptabilisation.
Les revenus concernés par la norme sont définis comme étant ceux en provenance
des transactions et des événements suivants :
• Vente de biens.
• Vente de prestations de services.
• Utilisation par une autre entité d’actifs de l’entreprise générant des intérêts, des
redevances ou des dividendes.
Les intérêts peuvent être générés par une créance possédée par l’entreprise voire par
des placements de trésorerie excédentaire. Les redevances couvrent l’utilisation
d’actifs à long terme (brevets, licences…) ; les dividendes quant à eux représentent la
distribution d’une partie du résultat revenant à une entreprise détenant des
participations dans d’autres entités.
a) Définition des produits et critères généraux de comptabilisation

Les produits d'une entreprise regroupent à la fois les revenus et les gains. Les
revenus sont les produits provenant des activités qui s'inscrivent dans le cadre de
l'exploitation centrale ou permanente.8
Les montants collectés pour le compte d’un tiers ne constituent donc pas un produit
des activités ordinaires. Toutefois, la distinction entre agent et principal est
importante car elle a une incidence directe sur le montant comptabilisé en chiffre
d’affaires.
8
Norme Comptable Tunisienne NCT 3. 1
11
EVALUATION DES REVENUS
Vente de biens :
Les revenus doivent être évalués à la juste valeur de la contrepartie reçue ou à
recevoir. Il s’agit donc du montant de trésorerie reçu ou d’équivalent de trésorerie
reçu ou à recevoir diminué de toute remise commerciale, rabais ou escompte (NCT 3-
6).
Afin de pouvoir comptabiliser une vente de bien, il est nécessaire que les quatre
critères ci-dessous soient satisfaits :
1. Transfert à l'acheteur des principaux risques et avantages inhérents à la
propriété (par l’entrepreneur).
- Généralement, les risques et avantages importants sont transférés à la date de
transfert de propriété ou lors de l‘entrée en possession du bien par l’acheteur
(la livraison). Toutefois, dans certains cas, ces dates sont différentes et il est
nécessaire d’analyser avec attention les conditions générales de vente et les
clauses particulières de vente (NCT 3.12).
2. Montant du revenu mesuré d’une manière fiable.

3. Génération certaine d’avantages économiques pour l’entreprise.
4. Evaluation fiable des coûts encourus ou à encourir concernant la transaction.
Les charges encourues ou à encourir sur les ventes concernent généralement
les garanties, les retours les frais d’installation, les frais de transport, les frais
sur ventes.
Application des critères de comptabilisation des produits résultant de la vente des biens :
Une société vend des photocopieurs, la vente étant assortie d’un contrat de garantie
d’un an. Les critères ci-après permettent-ils de comptabiliser le produit ?9
- Le produit de la vente est encaissé par l’entreprise : critère de probabilité que
les avantages économiques iront à l’entreprise ;
- Le prix de vente est indiqué sur la facture, le montant du revenu peut être
donc évalué de manière fiable : critère du revenu mesuré d’une manière fiable;
9
Francis Lefebvre, Momento Expert : IFRS 2017 – Produits des activités ordinaires (IAS 18).
12
- Le transfert des risques et avantages a lieu lors de la livraison. C’est à cette date
que le client bénéficie des avantages de l’utilisation des photocopieurs et supporte les
risques en cas de dysfonctionnement, à l’exception toutefois des risques couverts
par le contrat de garantie : critère de transfert à l’acheteur des risques et
avantages importants inhérents à la propriété des biens ;
- La société n’a plus le contrôle sur les photocopieurs une fois que ces derniers
ont été livrés. Critère d’arrêt de l’implication du vendeur dans la gestion ou le
contrôle effectif des biens cédés ;
- La société est capable avec une certaine fiabilité (grâce à un historique)
d’évaluer les coûts du service après vente générés par le contrat de garantie :
critère d’évaluation fiables des coûts encourus ou à encourir concernant la
transaction.
- Les quatre critères définis par la norme NCT 3 étant satisfait, le revenu de la
vente de photocopieurs peut être comptabilisé.
Vente de prestations de services :

Le produit ou revenu est constaté lorsque les quatre conditions suivantes sont
remplies :
3. Degré d’avancement de la transaction à la date d’établissement des comptes
mesuré de manière fiable.
4. Coûts liés à la transaction, à son état d’avancement partiel ainsi qu’à son
achèvement mesuré d’une manière fiable.
Lorsque le résultat de la transaction peut être estimé de façon fiable, le produit des
activités associées à une prestation doit être comptabilisé en fonction du degré
d’avancement de la prestation à la date de clôture (NCT 3.15).
Selon cette méthode, les produits liés aux prestations de service doivent être
enregistrés, lors des exercices au cours desquels les services sont rendus, au prorata
de l’avancement des travaux. En fonction de la nature de la transaction, le degré
13
d’avancement peut être mesuré de façon fiable à l’aide de diverses méthodes. Ces
méthodes peuvent inclure :
- L’examen des travaux effectués ;
- Les services rendus à la date considérée exprimés en pourcentage du total des
services à exécuter ;
- La proportion des coûts encourus à la date considérée par rapport au total des
coûts estimés de la transaction.
Intérêts, redevances et dividendes :

Le produit ou revenu est constaté lorsque les deux conditions suivantes sont
remplies :
Le revenu lié aux intérêts est reconnu, prorata temporis, en tenant compte du
rendement de l’actif sur la période observée. Celui lié aux redevances est reconnu
lorsqu’un droit d’utilisation a été accordé à l’entreprise. Le revenu lié aux dividendes
est reconnu quand le droit de l’entreprise actionnaire à percevoir un dividende peut
être établi avec certitude.
1.2. Présentation de la NCT 9
La norme comptable NCT 9, traite la comptabilisation dans les états financiers des
entrepreneurs des contrats de construction et n’inclut pas le maître d’ouvrage.
Les prestations de service qui ne sont pas directement liées aux contrats de constructions sont
traitées selon la norme comptable NCT 3 « Revenus ». Toutefois, les contrats de prestations
de services qui sont directement liés aux contrats de constructions sont traités en conformité
avec les dispositions relatives à la norme comptable NCT 9 « aux contrats de constructions ».
a) Evaluation des contrats
i) Produits des contrats
- Les produits du contrat incluent le montant initial de vente figurant au contrat ;
- Les modifications acceptées par le client et l’entrepreneur ;
14
- Les réclamations ;
- Et les primes de performances
Les produits du contrat doivent être évalués à la juste valeur de la contrepartie reçue ou à
recevoir, avec révision des estimations réalisées lorsqu’il existe des incertitudes qui
dépendent des événements futurs, à mesure que ces événements se produisent et que les
incertitudes sont résolues
a. Il arrive par illustration qu’au cours de l’exécution du contrat le client modifie

l’étendue ou les spécifications techniques de ce contrat. le montant de modification
sera inclus dans le contrat initial si :
- Il est probable que le client approuve la modification ;
- Et que le montant du revenu peut être estimé de façon fiable.
b. Une réclamation est un montant que l’entrepreneur cherche à collecter au titre de

remboursement des coûts non inclus dans le contrat d’origine. Elles peuvent
provenir soit du retard dû au client soit d’erreur dans les spécifications. Ces
réclamations seront inclues s’il est probable que le client les accepte et le montant du
revenu peut être estimé de manière fiable.
c. Le montant du produit du contrat peut diminuer par suite des pénalités infligées à
l’entrepreneur en raison des retards dans l’exécution du contrat.
ii) Coûts des contrats
Les coûts relatifs aux contrats de construction comprennent le coût des matières consommées
et une juste part des coûts directs et indirects. Ils sont déterminés conformément aux règles de
détermination des coûts d’acquisition et de production selon la NCT 02 relative aux stocks.
Les coûts d’un contrat comprennent :
 Les coûts directement rattachés au contrat :
 Les coûts des salaires sur le site
 Les coûts des matériaux utilisés pour la construction ;
 L’amortissement des installations et équipements utilisés pour la construction
15
A noter, si à la fin du contrat, il reste des excédents de matières premières ou des

équipements, ils viennent en déduction des coûts totaux.
 Les coûts attribuables à l’activité du contrat et qui peuvent lui être affectés :
 Ces coûts incluent les coûts d’assurance, les coûts fixes et les coûts de conception, et
d’assistance technique qui ne sont pas directement attribuables au contrat (ces coûts
seront affectés en utilisant des méthodes systématiques et rationnelles).
 Les autres coûts contractuellement à facturer.
b) Détermination des résultats à terminaison
Les dispositions de la NCT 09 relatives à l’estimation du résultat à terminaison et à la

comptabilisation des charges et produits relatifs aux contrats de construction sont similaires.
Donc les principes de constatation des produits et des charges diffèrent selon que le résultat à
terminaison du contrat peut ou non être estimé de façon fiable.10
i) Contrat de construction dont le résultat à terminaison peut être estimé de façon

fiable
Lorsque le résultat d'un contrat de construction peut être estimé de façon fiable, les produits
du contrat et les coûts du contrat associés au contrat de construction doivent être
comptabilisés respectivement en produits et en charges en fonction du degré d'avancement de
l'activité du contrat à la date de clôture.11
Exception : lorsqu’il est probable que le contrat dégagera une perte, celle-ci doit être
immédiatement comptabilisée en charges. (Paragraphe 36).
ii) La méthode à l’avancement : La méthode préconisée
La méthode de l’avancement est désormais la seule méthode autorisée par NCT 09.
L’objectif de la norme NCT 09 est d’établir une parfaite cohérence entre le travail effectué et
la progression équivalente des coûts qui sont rattachés. Cette cohérence suppose donc une
bonne fiabilité de l’information communiquée par l’entité (bonne visibilité de l’avancement
des travaux, existence d’un bon système de comptabilité analytique).
10
Abderrazak GABSI, cours contrat de construction IHEC, 2016
11
IAS 11 contrat de construction
16
Dans le cas où la fiabilité de l’information n’est pas sûre, en vertu du principe de prudence
(qui n’a pas encore perdu tous ses droits) il est interdit de reconnaitre aucun profit.
Les coûts sont habituellement constatés en charges dans l’état de résultat des exercices au
cours desquels les travaux auxquels ils se rattachent ont été effectués.
Lorsque des coûts engagés se rapportent à des activités futures liées au contrat, ils sont portés
en actif, à condition qu’il soit probable qu’ils pourront être recouvrés.
Ils représentent un montant dû par le client et sont souvent classés en travaux en cours. Ils
n’entrent pas dans la détermination du degré d’avancement.12
Méthode de pourcentage des coûts engagés :
La technique du calcul du pourcentage est laissée à l’appréciation de l’entreprise, elle peut

13
être déterminée par 3 manières :
- Le rapport entre les coûts encourus et les coûts estimés (méthode fondée sur les
inputs : ressources consommés, heures de travail effectuées, heures machines
utilisées…) ;
- Un examen des travaux exécutés (sur la base de suivi des travaux d’un expert
indépendant (service technique, architecte par Illustration)) ;
- L’estimation en terme physique d’une partie des travaux (ex : km d’autoroute, étage
d’immeuble,..).
12
Abderrazak GABSI, cours contrat de construction NCT 9 , IHEC, 2016
13
En principe, pour les contrats à long terme dont le résultat à terminaison est estimé comme bénéficiaire,
aucun retraitement comptable n'est à opérer.
Cependant, un récent jugement du tribunal administratif de Montreuil (jugement du 13 avril 2015, n° 1307208)
apporte des précisions sur la pratique de la méthode à l'avancement. Il vient de confirmer le redressement
fiscal d'une entreprise ayant pratiqué la méthode à l'avancement et ayant dans le même temps procédé à une
facturation partielle des heures de travail effectuées.
Les faits : L'affaire concerne une société d'ingénierie et d'études techniques en matière de nucléaire. 2 contrats
à long terme ont été constatés selon la méthode à l'avancement.
Pendant la réalisation du contrat à long terme, la société a facturé son client au cours d'un exercice en fonction
du travail déjà réalisé. A la clôture de cet exercice, en application de la méthode à l'avancement, elle a
constaté un produit constaté d'avance en compte 487 annulant une partie du produit facturé de manière à ne
retenir dans le bénéfice de l'année que les produits correspondants à son calcul de chiffre d'affaires partiel en
fonction de son calcul de pourcentage d'avancement.
Jugement du Tribunal : Au cours d'un contrôle fiscal, l'administration a rejeté cette approche. Le tribunal
administratif de Montreuil lui a donné raison. Selon la législation fiscale, les prestations de services sont à
rattacher à l'exercice au cours duquel elles sont effectivement rendues.
L'administration fiscale et le tribunal ont considéré que les montants facturés au cours de l'exercice par
l'entreprise en fonction des heures de travail réalisées correspondaient à des services rendus. Ils ont ainsi
estimé que ce chiffre d'affaires avait déjà été constaté à l'avancement et devait être par conséquent maintenu
dans le résultat fiscal. Le produit constaté d'avance n'avait donc pas lieu d'être d'un point de vue fiscal.
17
Illustration :
Une entreprise de travaux publics a conclu un contrat avec un client au forfait qui porte sur la
construction d’un barrage pour un montant de 3 000 000 DT.
Les coûts des travaux étaient estimés à 2 600 000.
Le démarrage du projet a débuté en juillet 2018 et prendra normalement un an. Une pénalité
de retard de 30 000 DT sera infligée à la société pour chaque mois de retard.
Au 31/12/2018, les coûts des travaux engagés s’élèvent à 1760 000 dont 200 000 de matières
premières en stock.
Au cours du mois de décembre, l’entreprise a envoyé un décompte en fonction de

l’avancement des travaux et a encaissé 1 500 000 DT comme avance.
Au cours de 2019, une nouvelle estimation des coûts totaux le ramène à 2 900 000.
Suite à de nombreuses grèves, la société n’a pu achever le projet que fin novembre 2019.
Solution :
1) Au 31/12/2018 :
 Les coûts encourus : 1 520 000
 Degré d’avancement : 1 520 000/2 600 000 = 60 %
 Produits partiels : 3 000 000 * 60% = 1 800 000
 Le résultat à terminaison : 3 000 000 – 2 600 000 = 400 000 (Bénéficiaire)
Au cours de l’exercice les charges de l’ordre de 1 720 000 ont été portées au compte de
résultat, les 200 000 de matières premières en stock seront virés en travaux en cours par le
compte variation de stock.
18
En cours d'exercice
60xxx Charges 1 760 000
401xxx Fournisseurs 1 760 000
Fin d'exercice
532000 Banque 1 785 000
419000 Client, avance et ac 1 500 000
436700 TVA collec 285 000
Encaissement du décompte
370000 stock de matières premières 200 000
7xxxxx Variation des stocks 200 000
419000 Client, avance et acompte 1 500 000
704000 Travaux 1 500 000
418000 Client, Facture à établir 357 000

704000 Travaux 300 000
436700 TVA collec 57 000
Constatation supplément CA soumis à la TVA
2) Au 30 /11 /2019 :
 Les coûts encourus : 2 900 000
 Produits fin du contrat : 3 000 000 – (5*30 000) = 2 850 000
 Le résultat à terminaison : 2 850 000 – 2 900 000 = -50 000 (déficitaire)
 En 2019, la société doit constater une perte sur contrat
Acomptes sur commande en cours d’exécution
En cours d’exécution de la commande, le fournisseur facture des décomptes intermédiaires en

fonction de l’état d’avancement des travaux. Ces décomptes sont traités comme des avances
reçues sur commande et ainsi portés au passif du bilan.
Dans la pratique, les décomptes facturés au client ne reflètent pas le degré d’avancement des
travaux. Ceci signifie qu’ils ne constituent pas une référence pour déterminer le CA Partiel.14
Cela revient à dire que la constatation du chiffre d’affaires se fera selon l’avancement
des travaux, mais pas en se fondant sur des acomptes éventuellement versés par le client.
Evaluation des travaux en cours
14
Abderrazak GABSI , support pédagogique IHEC « Contrat de construction NCT 09 et IAS 11 ,page 10».
19
Le CA Partiel est déterminé sur la base d’une comptabilité analytique fiable, le contrôleur de
gestion travaillera en étroite collaboration avec les équipes opérationnelles en charge du
contrat. Il enregistra directement dans les systèmes d’information les éléments nécessaires
pour le calcul du coût.
La détermination des coûts de production peut être complexe à réaliser. Le contrôle de gestion
éventuellement mis en place dans l’entreprise sera très utile pour procéder à l’évaluation des
en-cours.
L’évaluation des en-cours et des stocks de produits est effectuée au coût de production qui
correspond :
 au coût d’acquisition des matières consommées,

 à l’affectation systématique selon une méthode logique des charges directes de
production et de la quote-part des charges indirectes de production.
Le chiffre d’affaires à l’avancement pose un problème important de contrôle interne. En
effet, le chiffre d’affaire partiel est totalement déconnecté des factures envoyés au client et
avec impossibilité de vérification extérieure (circularisassions des clients).
Donc l’intégrité de l’équipe dirigeante est plus que nécessaire, il s’agit en effet par un
simple jeu d’écriture de booster le chiffre d’affaires et ceci consiste à :
- passer les heures de main d’œuvre non liées au contrat en travaux en cours ;
- allouer des charges normalement affectées pour un projet (A) à un autre projet.
Certes, vers la fin du contrat la véritable situation éclate, mais pour une société qui a
plusieurs contrats (et donc un en-cours important) aura toujours la possibilité d’allouer des
coûts attribuables à un contrat sur d’autres contrats, en attendant que sa situation globale
s’améliore15.
iii) Contrat de construction dont le résultat ne peut être estimé de façon fiable
Lorsque le résultat à terminaison ne peut être estimé de façon fiable, aucun profit ne peut être
dégagé, le chiffre d’affaires comptabilisé à la clôture doit être égal au coût des travaux
effectués.
15
Jean Luc Payet, Norme IAS/IFRS-contrat de construction, édition d’organisation ,2016.
20
c) Traitement des contrats déficitaires

La quote part du chiffre d’affaires enregistrée à la clôture tient déjà compte d’une partie de la
perte globale, à hauteur de l’exercice.
Le surplus constitué par la perte totale à terminaison est enregistré en compte « provision pour
pertes sur contrat ».
A noter que la position fiscale est différente de la position comptable, le montant fiscalement
déductible est limité à la perte effectivement réalisée.
Illustration :
La société Bati-sud a signé un contrat le 30/06/2017, pour la fabrication de locaux

commerciaux avec une société de grande distribution.
o Le chiffre d’affaires total prévisionnel s’élève à 2 millions de dinars.
o Le coût de revient total prévisionnel s’élève à 3.2 millions de dinars
Au 31/12/2017, les coûts engagés pour ce contrat s’élèvent à 0.8 millions de dinars.
Degré d’avancement à la clôture = 0.8/3.2= 25%
Chiffre d’affaires partiel estimé = 2 * 25% = 500 Mille dinars.
418xxx Clients - facture à établir 595

70400 Travaux 500
436700 TVA Collecté 95
constatation CA à l'avancement
Perte constatée fin 2017 = 800 - 500 = 300

Perte totale probable = 3.200 – 2.000 = 1.200
Provision restant à constituer au 31/12/2017 est égale à 900.
1.3. Transactions à éléments multiples

Les facteurs d’identification des biens ou services séparables diffèrent selon que le contrat
relève de la norme NCT 9 « contrat de construction » ou NCT 3
La norme NCT 9 énonce des critères spécifiques relatifs à la façon de découper un contrat
alors que les instructions de la norme NCT 3 relatives à la division des contrats restent
générales.
Si le contrat relève de la NCT 3, la norme prévoit que, dans certains cas, il est nécessaire
d’appliquer les dispositions de comptabilisation des produits aux éléments séparément
identifiables d’une transaction unique afin de refléter la substance de cette transaction.
21
La norme ne fournit pas de facteurs stricts mais plutôt des principes généraux, illustrés par
des illustrations. Lorsque le prix de vente d'un bien inclut des prestations au titre des services
futurs (entretien, mise à jour du produit livré, ..), le revenu relatif à ces prestations sera
différé et étalé sur la période au cours de laquelle le service sera exécuté.
Principes de division de contrats énoncés par NCT 3
Traitement de l'opération
Illustration
Vente assortie d’obligations :

Comptabiliser le bien à la livraison et constater
Vente d'un bien assortie de sa livraison et de
une provision pour les coûts non encore
son installation ;
encourus dans le cas où il ya un décalage entre
Vente d'un bien assortie d'une garantie légale
la livraison et l'installation
Comptabiliser le bien à la livraison et le service

● Contrat de vente avec prestation d'entretien
(MAJ par exp) futur à étaler sur sa durée
ou assistance futures (Licence avec mise à
REMARQUE : avant, on ne tenait pas compte
jour)
du niveau de personnalisation du produit
Illustration:
Un garage vend une voiture au prix de 45.000 DT, le contrat inclut un entretien pendant 2 ans.
Le prix de vente de l’entretien, s’il a été vendu seul, aurait été de 800 par an.
Solution : la voiture et le contrat d’entretien sont des éléments séparables puisque la vente de
la voiture peut être réalisée indépendamment de la vente du service, les conditions de
comptabilisation séparée requises par la norme IAS18.13 sont satisfaites.
Actualisation du prix de l’entretien : 800/1.1+ 800/(1.1)² = 1.388. ce revenu sera étalé sur la
durée du contrat.
Prix de vente de la voiture : 43.622 (45.000-1.388) constaté à la livraison.
Si le contrat relève de la NCT 9, la norme énonce des critères précis de séparabilité qui
prennent en compte les modalités de déroulement de la négociation. Ainsi, un contrat est
relatif à la construction de plusieurs éléments distincts lorsque :
- Des propositions distinctes ont été soumises à chaque actif ;
- Chaque actif a fait l’objet d’une négociation séparée ;
- Les produits et les coûts de chaque actif peuvent être identifiés
22
Section 2 : Les limites du dispositif actuel
Les normes en vigueur NCT 3 et NCT 9 faisaient souvent l’objet de critiques, vu qu’elles
contiennent diverses lacunes réglementaires. Elles étaient fortement inspirées des normes
internationales IAS 18 et IAS 11 qui ont été rédigées sous forme de principes, très généraux
en déconnection avec l’évolution économique des entreprises.
Sur le plan international, l’existence de plusieurs interprétations SIC et IFRC pour combler les
lacunes des normes IAS 11 « contrats de construction » et IAS 18 « produits des activités
ordinaires » ont permis pour les entreprises tunisiennes une marge de manœuvre et
d’appréciation dans la comptabilisation des revenus. Les marges de manœuvre dans le secteur
de grande distribution sont plus importantes que dans le cas des sociétés dans le secteur
industriel par illustration.
Il manque aussi les dispositions nécessaires à la comptabilisation de produits dans les contrats
à éléments multiples, la détermination et la répartition du revenu entre plusieurs prestations,
qui se manifestent abondement sur une échelle multisectorielle.
Ci-après, nous allons présenter les principales limites qui entourent les normes actuelles.
1. Des critères de reconnaissance généraux laissant la place à l’interprétation
À propos de la reconnaissance du revenu, le paragraphe introductif de la norme NCT 3

rappelle qu’en application du cadre conceptuel du référentiel, le revenu doit être comptabilisé
« lorsqu’il est probable que des avantages économiques futurs iront à l’entité et que l’on peut
évaluer ces avantages économiques de façon fiable. »
Afin de préciser ce principe, la norme définit pour chaque type de revenu (ventes de biens,
prestations de services, intérêts, redevances et dividendes) une liste de critères qui doivent être
remplis au moment de la reconnaissance du revenu considéré.
Outre les deux critères prévus par le cadre conceptuel, la norme NCT 3 fixe des critères de
reconnaissance du revenu qui dépendent du transfert des risques et avantages associés à la
transaction. En application du principe de rattachement des charges et des produits, la norme
prévoit également que les coûts directement liés à la transaction soient pris en compte, ce qui
nécessite une évaluation fiable lors de la reconnaissance du revenu. Enfin, dans le cas des
ventes de biens, la notion de contrôle effectif sur le bien transféré intervient également
puisque le transfert du contrôle conditionne le transfert des risques et avantages
inhérents à la propriété.
23
Il est également important de noter que seules les ventes de biens donnent lieu à une
reconnaissance totale du revenu à un moment donné, les revenus des prestations de services
devant être reconnus progressivement en fonction de l’avancement de la prestation. Quant aux
redevances, il est intéressant de constater que la norme ne prévoit pas une reconnaissance «sur
la durée de l’utilisation » mais « au fur et à mesure que les redevances sont acquises », ce qui
implique de déterminer à quel moment les redevances sont « acquises ». Sur ce point, la
norme est particulièrement floue puisqu’elle établit que « les redevances sont acquises selon
les termes de l’accord applicable », « à moins qu’une autre méthode soit plus appropriée », ce
qui laisse une très large place à l’interprétation.
En dépit des règles énoncées par la norme, les critères de reconnaissance restent peu
contraignants et permettent de nombreuses interprétations, notamment en ce qui concerne
l’exécution des obligations prévues au contrat.
2. Des critères d’évaluation précisés tardivement et inspirés De l’US GAAP
Si les critères de reconnaissance fixés par IAS 18 restent généraux et sujets à interprétation,
les critères déterminant les modalités d’évaluation du revenu, particulièrement succincts lors
de la publication initiale de la norme, ont fait l’objet d’un amendement qui les a
considérablement précisés.
IAS 18 rappelle que les revenus doivent être « évalués à leur juste valeur de la contrepartie
reçue ou à recevoir », et précise que les « produits des activités ordinaires » s’entendent
uniquement des « revenus reçus ou à recevoir par l’entité pour son propre compte »,
établissant ainsi que les produits collectés pour le compte de tiers dans le cadre d’un mandat
ne constituent pas un produit pour le mandataire. Le paragraphe définit également que dans le
cadre d’une relation de mandataire, « les produits des activités ordinaires correspondent au
montant des commissions ».
Il est en outre intéressant de noter que jusqu’en 2009, la notion de revenus perçus « pour son
propre compte » n’avait fait l’objet d’aucun Illustration d’application dans l’annexe, laissant
ainsi la place à toutes les interprétations.
24
En 2009, l’IASB a finalement apporté des précisions, sans toutefois leur donner un caractère
obligatoire puisque ces précisions ont été incluses dans l’annexe illustrative et non dans le
corps de la norme.
Après avoir défini que le principal est « l’entité qui est exposée aux risques significatifs et qui
bénéficie des principaux avantages liés à la vente du bien ou à la prestation de service », une
liste non exhaustive de quatre critères est proposée pour permettre de confirmer ce statut :
 l’entité est le principal responsable de la livraison des biens ou de l’exécution de la

prestation,
 l’entité supporte le risque de stockage jusqu’à la livraison, durant le transport et en cas de
retour,
 l’entité a toute latitude pour fixer le prix, directement ou indirectement,
 l’entité supporte le risque de recouvrement.
La norme précise, en outre, qu’un indice déterminant pour qualifier un agent est la présence
d’une rémunération prédéterminée en fonction des volumes (prix fixe par unité ou
pourcentage des ventes).
Ces critères, très largement inspirés du référentiel US GAAP n’en présentent toutefois pas le
niveau de précision puisque le référentiel US GAAP définit huit critères au lieu de quatre et
en explicite systématiquement le sens, à l’inverse d’IAS 18 qui se contente de les énumérer.
Il ressort dans ce cas des critères proposés par l’annexe à IAS 18 que le distributeur est, dans
la grande majorité des cas, le principal de l’opération. en effet :
Il a toute latitude pour fixer le prix,

 il supporte, lorsqu’il existe, le risque de stockage,
 il supporte le risque de non-recouvrement dès lors qu’il a engagé des frais de distribution
et/ou versé un minimum garanti,
 il peut être considéré comme le principal responsable de la livraison du produit au client
dans la mesure où il est chargé du contrôle qualité et de la livraison du matériel au client.
En s’inspirant du référentiel américain, la norme IAS 18 a donc précisé les modalités

d’évaluation du revenu, mais dans l’ensemble, la norme IFRS demeure beaucoup plus
25
permissive que les US GAAP et ne permet donc pas de garantir, à priori, la comparabilité des
états financiers des groupes des sociétés.
3. Absence de méthodologie pour identifier les éléments des offres groupées
Le terme de contrats à éléments multiples n’est pas défini d’une manière claire, ni de la part
du normalisateur ni de la part d’une autre instance. Les normes actuelles ont défini un contrat
à éléments multiples comme étant un contrat entre l’entité et un acheteur, dont l’objet peut ne
pas comporter une seule obligation de prestation mais plusieures voire même une série de
prestations.
Déjà, les facteurs d’identification des biens ou services séparables différent selon que le
contrat relève de la norme NCT 9 « contrat de construction » ou NCT3.
La norme NCT 9 énonce des critères spécifiques relatifs à la façon de découper un contrat
alors que les instructions de la norme NCT 3 relatives à la division des contrats restent
générales.
NCT 3 distingue deux types d’éléments identifiables et pour chaque transaction une
comptabilisation spécifique lui est réservée :
- Vente assortie d’une obligation16 : Si après la livraison de l’actif, la société a
l’obligation d’encourir des charges directement liées à cet actif, une provision
correspondant aux charges à encourir doit être comptabilisée. (En cas de décalage
temporel entre la livraison et l’installation, l’entreprise ayant l’obligation
contractuelle de livrer et d’installer le matériel constate une provision pour les coûts
qu’elle n’a pas encore encourus. Sinon dans la majorité des cas où l’installation se fait
en même temps, l’opération est constatée en totalité lors de l’acceptation de la
livraison).
- Prestations de services futurs : le montant relatif à ces prestations doit être étalé sur la
durée de celle-ci.
Les pratiques actuelles ne sont pas homogènes ce qui permet aux entreprises une grande
marge d’interprétations et présentent des difficultés particulières quant à leur
16
On parle de vente assortie d’obligation c-à-d on exclut les opérations simples où la société n’a pas une
obligation contractuelle de terminer l’opération, le cas le plus pertinent est celui où la société est tenue
d’installer le matériel qu’elle a vendu.
26
application. IFRS 15 a inclus une guidance précise sur l’identification des éléments
séparables. En effet les enjeux sont importants :
- Avoir une marge distincte au niveau de chaque obligation de prestation ;
- Ensuite, déterminer le fait générateur du chiffre d’affaires pour chaque
obligation de prestation.
Selon les normes actuelles, lorsque les biens et service s’effectuent en parallèle avec la
comptabilisation des produits sur plusieurs périodes comptables, l’inscription au bilan d’une
telle affaire à composantes multiples reste problématique ; plusieurs approches bilancielles
sont en effet possibles comme « le concept de répartition des revenus », le « concept de la
comptabilisation différée des revenus » et « le concept de la délimitation des frais » Dans ce
cas, et à cause des différentes modalités d’évaluation de chaque obligation en tant qu’une
transaction entière, ou bien en tant qu’une transaction commerciale indépendante des autres, il
nous manque les données nécessaires établies par le législateur ou le normalisateur afin de
fixer un bilan comptable uniforme. La norme NCT 3 ne nous fournit que des données
insuffisantes : les conditions pour la comptabilisation de réalisation de produis sont adaptées
« séparément à chacune des transactions commerciales » . Comme déjà décrit, une transaction
commerciale peut contenir dans un contrat à multiples composantes une autre transaction. La
NCT 3 indique dans le contrat de vente d’éléments multiples, les accords concernant les
services futurs à fournir. Dans de tels cas la comptabilisation de réalisation de produits
s’effectue dans la période comptable correspondante à la prestation du service en question.
Les règles de la norme NCT 3 se limitent néanmoins sur ce critère d’identification. Le fait
d’avoir des transactions commerciales dans le cadre d’un contrat à composantes multiples,
dont les parties correspondent à différentes normes qu’on ne peut pas comptabiliser à partir de
la NCT 3 réalisation de produits, reste équivoque.
En premier lieu, on trouve l’obligation de prestation principale, par la suite on trouve une
seule ou bien un certain nombre de sous-prestations. Il existe ainsi une certaine hiérarchie
dans chacune des obligations de prestations. Ces obligations peuvent être aussi intégrées dans
des contrats différents avec les mêmes partenaires contractuels. Un contrat de vente d’un
software (prestation principale) est un bonne Illustration à mentionner dans ce contexte. Cette
prestation principale s’étend sur les sous-prestations suivantes : l’installation du software dans
l’entreprise du client, la formation de l’utilisateur de ce Software et les futures mises à jour du
software en question.
27
On peut aussi trouver ces contrats à composantes multiples dans d’autres activités ; à titre
d’illustration dans le secteur de vente des téléphones mobiles lors de la vente d’un téléphone
mobile et la conclusion simultanée d’un contrat de téléphonie mobile, ou bien dans l’industrie
quand la vente des équipements complexe est accouplée par un contrat de maintenance. Ainsi
la distinction par rapport à la norme NCT 9 « contrats de construction » résulte de l’existence
d’une multitude d’obligations de prestation et de la possibilité de régler toutes les obligations
au sein d’une seule période comptable.
4. Délimitation entre NCT 3 « Revenus » et NCT 9 « contrats de construction »
La norme NCT 3, concernant la comptabilisation de revenus issue de la prestation de services,

renvoie explicitement à la norme NCT 9, ce qui nous pousse à nous interroger sur les limites
des normes NCT 9 et NCT 3, quand les 2 normes règlent des situations apparemment
différentes.
La distinction entre les Normes NCT 9 et NCT 3 s’effectue dans le domaine de la

construction et de la vente d’immobiliers. Dans ce cadre il est indispensable d’examiner et
d’évaluer chaque contrat d’une façon séparée.
Ce qui est déterminant, lors de l’application des normes NCT 9 et NCT 3 sur les contrats de
construction d’un bien immobilier, est de savoir à quel point l’acheteur exerce une influence.
Par conséquence, on peut appliquer le standard NCT 9 quand l’acheteur exerce une influence
notable sur la création de l’immobilier, par illustration quand il peut avoir une influence au
préalable sur la construction des éléments essentiels de l’immobilier ou bien quand le contrat
garantit à l’acheteur la possibilité de faire des modifications lors de la construction, sans
prendre en considération les termes de la jouissance effective de cette possibilité. Si l’acheteur
possède un droit de décision limité concernant le design du bien immobilier par illustration et
que son influence sur la construction est négligeable, on procède à l’application de la Norme
NCT 3, vu qu’il s’agit bel et bien dans ce cas d’une vente de biens.
28
5. Lissage automatique des résultats et limites de la méthode d’avancement des

travaux
L’anticipation des bénéfices dans les exercices précédant la réception se fait sur la base
d’estimation d’où la naissance d’un risque de comptabiliser prématurément des bénéfices sur
des produits bruts, qui plus tard pourront s’avérer fictifs 17.
La méthode à l’avancement présente le risque de constater une marge surestimée à la fin de

l’année. Seuls les travaux exécutés peuvent générer un produit. Les situations vérifiées par le
maître d’œuvre doivent être acceptées par le maître d’ouvrage. La dernière situation prise en
compte avant la clôture de l’exercice doit être accompagnée d’un état des situations des
travaux auxquels les créances se rapportent.
Les travaux réalisés entre la date de la dernière situation contractuelle et la date de clôture
sont à enregistrer dans la rubrique « Travaux en cours ». Par prudence, les produits non
facturés ne sont pas pris en chiffre d’affaires.
En pratique, la reconnaissance des revenus à l’avancement permet d’anticiper ou de différer

certains coûts à travers des comptes de bilan pour obtenir.une marge.constante au compte de
résultat sur la durée du contrat, en particulier lorsque la méthode des jalons est utilisée. Le
lissage est toutefois normal dès lors qu’une méthode des coûts est appliquée.
Ainsi, une mesure de l’avancement basé sur les unités produites ou livrées ne serait pas
représentative de la performance de l’entreprise au cas ou il existerait des travaux en cours
et les stocks de produits finis significatifs entre chaque jalon technique.
En conclusion, La méthode à l’avancement sur les coûts réalisés permet. un meilleur.

lissage du Chiffre d’Affaire et de la marge.tout.au long du projet. Le résultat et la marge.
étant. incrémentés au fur et à mesure de la .progression. des .dépenses effectives.
17
Le risque peut être limité par :
- Un enregistrement adéquat et ponctuel pour un calcul judicieux du coût de revient
- Si possible décomposer le projet en sous projet individuellement et identifiables
29
CHAPITRE 2 : LA NORME IFRS 15 UN NOUVEAU MODELE DE

COMPTABILISATION DU REVENU
Après plus de 12 ans de travail et de recherche de consensus, l’IASB et le FASB ont

enfin publié le 28 mai 2014, leur norme conjointe relative aux produits des contrats
avec les clients : L’IFRS 15 pour l’IASB et l’ASU 2014-09 pour le FASB.
Cette nouvelle norme adoptée par l’Union européenne est applicable, de manière
obligatoire, aux exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2018 pour

l’établissement des comptes en normes IFRS, sous réserve de son approbation au
niveau européen par l’ARC et l’EFRAG. Une application anticipée de la norme est
toujours permise. Le processus d’adoption d’une nouvelle norme s’étend en
principe, sur un délai de neuf mois. Les textes sont traduits dans chacune des
vingt-quatre langues de l’Union européenne par voie de règlement publié au
JOUE (Journal officiel de l’Union européenne). Cette publication donne une
validité juridique européenne aux normes qui doivent alors être obligatoirement
appliquées par les sociétés concernées.
Section 1 : Les objectifs de la nouvelle norme IFRS 15 sur la

reconnaissance du revenu
1. Une volonté d’harmonisation entre l’IASB et le FASB
1.1. Le référentiel comptable international

L'IASC (International Accounting Standards Committee) est un organisme non-
gouvernemental créé en 1973 par un accord entre les organisations comptables de plusieurs
pays, à savoir l’Allemagne, l’Australie, le Canada, les États-Unis, la France, l’Irlande, le
Japon, le Mexique, les Pays-Bas et le Royaume-Uni. L'IASC est devenu l'IASB
(International Accounting Standards Board) en 2001, à la suite des profondes modifications
structurelles octroyant plus d'indépendance aux membres du conseil.
L’IASB a sensiblement élargi sa réflexion : ses travaux ne se limitent plus à la rédaction
des normes comptables (IAS : International Acounting Standards) mais débordent sur la
création de normes liées à l'information financière globale délivrée par les entreprises
(IFRS : International Financial Reporting Standards).
30
Etant un organisme indépendant d'intérêt international, l'IASB ne dispose d'aucune latitude

souveraine dans les pays. L’IASB élabore et publie des normes dont les objectifs sont:
- définir et publier, dans l’intérêt du public, des normes comptables internationales
pour la présentation des états financiers ;
- promouvoir l’acceptation et l’utilisation de ces normes à travers le monde.
1.2. Le référentiel comptable américain

Aux États-Unis, la responsabilité de la définition des normes comptables a été confiée à
l'AICPA (American Institute of Certified Public Accountants) par la SEC (Securities and
Exchange Commission), qui est l’équivalent de l’AMF (Autorité des marchés financiers)
en France.
En 1973, l’AICPA a confié cette tâche au FASB (Financial Accounting Standards Board),
un organisme du secteur privé.
Les US GAAP (Generally Accepted Accounting Principles) ne sont pas des normes
comptables définies par des textes législatifs ou réglementaires. Toutefois, il convient
d’ajouter que les élus du Congrès américain surveillent étroitement le travail du FASB et
de la SEC et ne manquent surtout pas d’intervenir lorsque le besoin s’en fait sentir.
1.3. Le processus de convergence entre les deux référentiels
Le processus de rapprochement entre les deux référentiels a commencé en 1995,

par l’IOSCO (International Organisation of Securities Commission), organisme
regroupant les commissions de bourse, qui a signé un accord avec l’IASC, lui
demandant de développer, au plus tard en 1999, un « package » complet de
normes. L’IOSCO a reconnu les normes IAS en mai 2000.
Ce corps de normes, approuvé aussi par les différentes commissions de régulation
des marchés boursiers, doit permettre aux entreprises (non anglo-saxonnes) d’être
cotées aux États-Unis sans appliquer les normes américaines ou sans se rapprocher
complètement d’elles.
Cette reconnaissance fait aussi de l’IASC le seul normalisateur comptable
international. Son rôle n’est plus seulement d’harmoniser les pratiques
comptables, mais de créer également des normes ne correspondant pas
obligatoirement aux pratiques d’un pays particulier.
31
Par la suite, un accord de convergence des normes IFRS/US GAAP a été conclu le
2 octobre 2002 (accord de Norwalk) afin de réduire les divergences entre les deux
référentiels. Depuis 2007, les travaux se sont accélérés, mais une première
échéance fixée à 2011 n’a pu être respectée.
En effet, les États-Unis semblent faire marche arrière et sont de plus en plus
réticents à adopter les normes comptables internationales IFRS. Dans une ébauche
de son plan stratégique 2014-2018, la SEC n'évoque plus l'adoption d'un jeu unique
de normes au niveau mondial que comme une lointaine hypothèse alors que c'est
pourtant un des objectifs fixés par le G20 réuni à Saint-Pétersbourg en septembre
201318 .
Néanmoins, en mai 2014, la nouvelle présidente de la SEC, Mary Jo White19,
a rappelé l’importance d’une convergence internationale des normes comptables et
a présenté l’intégration des IFRS dans le référentiel américain comme l’une des
priorités. Cette étape semble conditionnée par la préservation de certains intérêts
des investisseurs et organismes normatifs américains au travers des trois points
importants suivants :
- Les États-Unis prenant encore leurs distances avec les normes

IFRS, les intérêts des investisseurs américains devront rester au
centre des réflexions ;
- le FASB devra conserver son rôle de normalisateur de référence pour les

entreprises américaines ;
- le rôle des États-Unis dans le développement des normes

comptables internationales devrait rester prépondérant.
Les deux institutions travaillent donc depuis 2007, à rapprocher leurs standards
sur plusieurs sujets tels que les instruments financiers, les contrats de location, le
18 Solenne Poulennec « Les Etats-Unis prennent encore leurs distances avec les normes IFRS », AGEFI
quotidien, février 2014.

19
Maîtriser les IFRS, 7ème édition, Odile Barbe, Laurent Didelot, 2014, Groupe Revue Fiduciaire, p 835.
32
chiffre d'affaires et l'assurance, mais faire converger les vues des deux
normalisateurs s'est révélé très compliqué.
Sans évoquer de calendrier précis, la SEC sera ainsi amenée, sous la pression des
organismes comptables et réglementaires internationaux, à statuer sur la poursuite
ou non du rapprochement avec les normes internationales.
2. Réformer les normes actuelles sur le chiffre d’affaires
Le chiffre d’affaires représente un indicateur déterminant de la performance d’une

entreprise pour les lecteurs des états financiers. Or, comme les dispositions en
matière de comptabilisation des produits aux États-Unis diffèrent de celles des
IFRS, celles-ci nécessitent d’être améliorées et harmonisées.
2.1. Les normes IFRS actuelles relatives au chiffre d’affaires
Le référentiel IFRS est doté de deux normes générales relatives aux produits, l’IAS
18 et l’IAS 11, ainsi que leurs interprétations connexes (l’IFRIC 13, l’IFRIC 15,
l’IFRIC 18 et la SIC-31).
Pour les ventes de biens, IAS 18 prévoit une comptabilisation du chiffre d’affaires
au transfert des avantages et risques liées à la propriété. Pour les contrats de
construction et les prestations de services, IAS 11 et IAS 18 prévoient une
comptabilisation à l’avancement, généralement en fonction de l’activité productive
du prestataire.
Le guide d’application d’IAS 18, exagérément simplificateur, laisse les entreprises
face à des incertitudes sur les modalités d’application des dispositions principielles
de la norme.
Enfin, ces textes déjà anciens (les versions en vigueur ont été adoptées en 1993) se
révèlent peu précis et très insuffisants sur les modalités de segmentation d’un
contrat à éléments multiples.
2.2. Les normes US GAAP actuelles relatives au chiffre d’affaires
En revanche, dans les US GAAP, plus d’une centaine de textes, souvent sectoriels,
détaillent les règles de constatation des produits. Les textes américains servant de
33
cadre à la reconnaissance du chiffre d’affaires sont l’ARB 43 avec la

recommandation ABP 10, et le SAB 101 remplacé par le SAB 104.
*ARB 43 et APB 10 : le bulletin « Accounting Research Bulletins » (ARB) 43 traite
de l’enregistrement des produits et explique que l’enregistrement de ces derniers
doit être réalisé au moment de la vente, c’est-à-dire lorsque le résultat est acquis ou
virtuellement acquis. La recommandation « Accounting Principles Board » (APB)
10 précise que l’enregistrement des produits a lieu au moment de la vente.
*SAB 101 et SAB 104 : le texte américain : Staff Accounting Bulletin (SAB) 101,
dont le titre est « Revenue Recognition in Financial Statements », publié par la
SEC et remplacé en décembre 1999 par le SAB 104 « Revenue Recognition »,
concerne toutes les sociétés cotées américaines quel que soit leur secteur d'activité.
Ce texte précise les conditions à remplir pour permettre la comptabilisation d’un
produit.
Le référentiel comptable américain est une littérature extrêmement foisonnante et
riche, mais à base de beaucoup d’exceptions sectorielles. Leur complexité, et
éventuellement leurs incohérences, conduisent à des difficultés d’application.
De plus, leurs dispositions ne sont pas toujours compatibles avec les principes des
IFRS.
3. Une meilleure comparabilité de l’information financière
La mondialisation croissante de l'économie bouleverse les pratiques comptables des

entreprises. Ces changements n'affectent pas seulement ceux qui établissent les
comptes mais aussi ceux qui les utilisent (investisseurs, analystes financiers,
prêteurs...). La comptabilité ne peut plus être considérée uniquement comme un
moyen de preuve ou comme une technique de détermination d'un résultat
imposable, mais mérite de prendre une dimension nouvelle : devenir un véritable
outil d'information des dirigeants d'entreprises, des actionnaires et des tiers afin
d’apporter une aide réelle à la décision et un instrument de mesure et de
comparaison des performances des entreprises.
34
Atteindre cet objectif à partir d'un cadre comptable national ne paraît pas possible.
Il est, en effet, nécessaire de penser à l’échelle internationale et non pas uniquement
à l’échelle nationale ; ceci conduira à l'établissement d'états financiers fiables et
pertinents dans le respect des normes homogènes dans le cadre d'un véritable
référentiel comptable international. L’objet de cette convergence est de satisfaire les
besoins des investisseurs financiers abstraction faite des contraintes nationales
qu’elles soient juridiques, fiscales ou autres.
Face à ce constat, les deux « Boards » ont décidé, depuis 2007, de lancer un projet
conjoint de rapprochement de leurs normes sur la reconnaissance des revenus. La
publication de deux exposés sondages en juin 2010 et novembre 2011 marque
l’aboutissement des premières étapes du projet.
Il s’agit d’un domaine majeur pour la convergence entre l’IFRS et l’US GAAP, et
donc pour la comparabilité au niveau international des groupes européens et des
groupes américains.
L’IFRS 15 s’inscrit dans cette logique et présente un nouveau modèle unique de
reconnaissance du chiffre d’affaires, fondé sur des principes, applicable à tous les
contrats conclus avec les clients et à tous les secteurs d’activité, conduisant ainsi à
une plus grande comparabilité des états financiers.
35
Section 2 : Apport de la nouvelle norme IFRS 15 « Produits des

activités ordinaires tirés des contrats conclus avec les clients »
1. Points clés et principes fondamentaux de la nouvelle norme

La nouvelle norme fournit un cadre et remplace les textes existants sur le revenu en
US GAAP et IFRS.
Elle diffère des textes sectoriels qui sont aujourd’hui utilisés par l’US GAAP et par
certains préparateurs IFRS, eu égard à l’absence de dispositions précises dans les
normes.
De nouvelles informations qualitatives et quantitatives à fournir aident les
utilisateurs des états financiers à comprendre la nature, le montant, le fait générateur,
les incertitudes inhérentes au revenu et les flux de trésorerie résultant des contrats.
Les entités disposent d’un modèle composé de cinq étapes en vue de déterminer
quand comptabiliser le revenu, et avec quelle somme. Le modèle prévoit que le
revenu sera comptabilisé quand une entité transfère le contrôle des biens ou des
services à un client moyennant une somme déterminée.
En fonction de certains critères, le revenu est comptabilisé :

 En continu, de façon à représenter la performance de l’entité ; ou
 A une date donnée lorsque le contrôle des biens ou des services est
transféré au client.
Etape 1 Etape 2 Etape 3 Etape 4 Etape 5
Identification des Détermination du

Identification du Allocation du prix comptabilisation
obligations de prix de la
contrat de la transaction du revenu
prestations transaction
Figure 1 : Les cinq étapes relatives à la comptabilisation du revenu selon IFRS 1520
La nouvelle norme permet d’avoir un guide d’application pour de nombreux

sujets, y compris les garanties et les licences. Elle prévoit également des
dispositions sur les modalités de capitalisation des coûts d’obtention ou de
20
KPMG « IFRS 15 : Le top départ est donné », page 4 Edition 2016
36
réalisation d’un contrat qui ne sont pas abordées dans d’autres normes, par
Illustration, les stocks.
Pour certaines entités, il y aura éventuellement un léger changement de date et
de montant pour le revenu comptabilisé. Par ailleurs, une conclusion pareille
requiert la compréhension du nouveau modèle et l’étude de son impact sur les
transactions particulières.
La nouvelle norme est applicable aux exercices ouverts à partir du 1er janvier
2018.
L’IASB a modifié la nouvelle norme en 2016 pour clarifier les questions
d’application identifiées par les parties intéressées. Les clarifications
concernent principalement l’identification des obligations de prestations
(étape 2), la comptabilisation des licences de propriété intellectuelle (étape 5)
et l’analyse agent/principal.
L’impact de la nouvelle norme sera variable en fonction du secteur d’activité.
Les étapes du modèle les plus susceptibles d’impacter la pratique actuelle de
certains secteurs, sont résumées comme suit :
Figure 2 : Impact IFRS 15 par secteur21
Etape
1 2 3 4 5
Industrie aérospatiale et défense ● ● ●
Gestions d'actifs ●
Construction ● ●
Contrats de sous traitance ●
Secteur de la santé ● ●
concédants de licences (média,
● ● ●
franchisseurs,…)
Immobilier ● ● ●
Editeurs de logiciels, SSII ● ● ●
Télecommunications(Réseaux mobilies,
● ●
cable)
21
37
2. Quand appliquer IFRS 15
La nouvelle norme s’applique aux contrats d’approvisionnement de biens et

de services à des clients, à l’exception des contrats qui portent sur :
 La location
 L’assurance
 Les droits et les obligations du champ d’application des textes portant
sur les instruments financiers (par Illustration les contrats de dérivés).
 Les échanges non monétaires entre les sociétés du même secteur
d’activité pour faciliter le travail à des parties tierces.
Un contrat avec un client peut être partiellement dans le champ d’application

de la nouvelle norme et partiellement dans le champ d’application d’une autre
norme – par Illustration, un contrat portant sur la location d’un actif et sa
maintenance ou un contrat de service comprenant des dépôts d’espèces et des
services de placement de trésorerie.
Figure 3 : Quand appliquer IFRS 1522
Le contrat est-il totalement dans le Application des autres dispositions

Oui comptables
champ d'application d'autres
dispositions comptables ?
Le contrat est-il partiellement dans le Cette norme a t'elle des dispositions

Oui
champ d'application d'autres normes spécifiques applicables?
Oui
Non Non
En premier, application des autres

Application de la nouvelle norme sur dispositions comptables et pour le
le revenu reste
22
38
3. Les nouveaux principes et notions introduits par la norme
La nouvelle norme a pour objectif de fournir un cadre général permettant de

déterminer la date de comptabilisation du chiffre d’affaires et de son montant.
C’est une norme qui est basée sur des principes. L’application de ces principes
repose sur un nouveau vocabulaire et de nouvelles notions.
A. De la notion « transfert des risques et avantages » à la notion

du « transfert de contrôle »
Le fait générateur de la comptabilisation du revenu selon l’IFRS 15 est fondé sur la
notion de transfert du contrôle au client. Il peut se produire à une date donnée
(par Illustration lors de la livraison d’un bien) ou sur une période donnée (par
Illustration au fur et à mesure qu’un service est rendu ou qu’un bien est fabriqué).
Cette notion impacte le rythme de constatation des produits qui pourrait être
différé dans le temps, dans la mesure où le transfert de contrôle peut intervenir
plus tard que le transfert des risques et des avantages (fait générateur de la
comptabilisation du revenu selon les normes actuelles).
Les conseils ont déterminé qu’une évaluation fondée sur le transfert du contrôle
plutôt que sur le transfert des risques et des avantages inhérents à la propriété
était plus appropriée pour différentes raisons. En effet, une évaluation fondée sur
le transfert du contrôle permet de déterminer avec plus de cohérence le moment
où les biens et services sont fournis. En pratique, il est souvent difficile de
déterminer si un niveau approprié de risques et d’avantages inhérents à la
propriété a été transféré au client, en particulier lorsque l’entité vendeur conserve
une partie des risques et des avantages (par Illustration les risques conservés
pendant le transport en vertu d’ententes stipulant des conditions « franco à bord
(FOB) départ »).23
Dans IFRS 15, nous avons retenu la notion de « contrôle » qui repose sur la
définition attribuée à un actif dans les deux référentiels (les IFRS et les PCGR des
États-Unis). Par conséquent, dans IFRS 15, les biens et les services sont des actifs
23
CPA Canada « IFRS 15 produits des A.O , questions à vos réponses »
39
(même si ce n’est que momentanément) lorsqu’ils sont reçus et utilisés. Un service

peut aussi être considéré comme un actif, même momentanément, étant donné que
le client reçoit et consomme l’avantage simultanément. Imaginons par Illustration
une entité qui promet de traiter des opérations au nom d’un client. Le client reçoit
et consomme simultanément l’avantage associé au traitement de l’opération à
mesure que chaque opération est traitée. Il obtient donc le contrôle de l’extrant de
l’entité à mesure que l’entité exécute la prestation et, comme il y a un élément de
contrôle, il y a un actif. Selon l’IFRS 15, le contrôle s’entend sur la capacité de
décision d’utilisation d’un actif et d’en tirer la quasi-totalité des avantages restants.
Cependant, le contrôle peut désigner aussi la capacité d’empêcher d’autres entités
de décider de l’utilisation de l’actif et d’obtenir les avantages y afférents.
Lorsqu’elle examine la question du transfert du contrôle, l’entité doit d’abord
déterminer si le contrôle est transféré progressivement. Il y a un transfert
progressif du contrôle si l’une des conditions mentionnées dans l’arbre de décision
qui suit est remplie. Si aucune condition n’est remplie, le transfert de contrôle a
alors lieu à un moment précis, mais il faut pousser plus loin l’analyse pour
déterminer le moment précis où le transfert aura lieu et où les produits des
activités ordinaires peuvent être comptabilisés.
Illustration : Conditions d’expédition
Une entité expédie un bien à son client « FOB départ ». Cependant, l’entité a pour
pratique commerciale habituelle d’indemniser les clients pour toute perte ou tout
dommage subi pendant l’expédition (elle remplace le bien perdu ou endommagé),
ce que l’on appelle généralement des conditions d’expédition « FOB destination
synthétique ». En vertu d’IAS 18, on n’aurait probablement pas comptabilisé de
produits des activités ordinaires (même si les conditions stipulent « FOB départ »)
tant que le lieu de livraison n’aurait pas été atteint, étant donné que l’entité assume
le risque de perte pendant le processus d’expédition. Cependant, en vertu d’IFRS
15, l’entité devra procéder à une évaluation plus poussée pour déterminer si
l’acheteur a obtenu le contrôle. Plus précisément, elle devra évaluer si l’acheteur a
40
obtenu les risques et avantages « importants » inhérents à la propriété des biens

expédiés, même si elle continue d’assumer le risque de perte ou de dommage
pendant l’expédition. La question de savoir si les risques et avantages importants ont été
transférés ne constitue qu’un des facteurs (qui n’est pas déterminant en lui-même) aux fins
de déterminer si le contrôle des biens expédiés a été transféré à l’acheteur, et elle doit être
examinée avec les autres indicateurs d’IFRS 15. La comptabilisation des produits des
activités ordinaires au moment de l’expédition (sous réserve des autres exigences
d’IFRS 15) serait appropriée si le vendeur conclut que l’acheteur obtient le
« contrôle » des biens au moment de l’expédition (compte tenu de l’évaluation
générale de l’ensemble des indicateurs dont il est question au paragraphe .38
d’IFRS 15, et des autres indications de la norme), malgré le risque de perte ou de
dommage pendant l’expédition. S’il est déterminé que le contrôle a été transféré au
moment de l’expédition, le vendeur doit aussi prendre en considération la
question de savoir si la prise en charge du risque de perte ou de dommage
pendant l’expédition crée une autre obligation de prestation distincte (du fait des
pratiques commerciales habituelles) relativement au service de « couverture du
risque d’expédition », et affecter éventuellement une partie du prix de transaction
total à cette obligation de prestation.
Des indicateurs de transfert de contrôle au client sont
Obligation Transfert
Possession Titre de Acceptation
actuelle de des risques
matérielle propriété par le client
régler et avantages
Aucun des indicateurs ci dessus n'est à lui seul conclusif
Comme le montre l’arbre de décision, la notion des « risques et avantages inhérents

à la propriété » n’a pas été complètement éliminée dans IFRS 15. Pour déterminer le
moment auquel le contrôle est transféré (c.-à-d. le moment où des produits des
activités ordinaires sont comptabilisés), l’entité doit tenir compte du transfert des
41
risques et avantages importants inhérents à la propriété, qui constitue l’un des

indicateurs. Selon les faits et circonstances, le moment de la comptabilisation des
produits des activités ordinaires pourrait être différent pour certaines entités, parce
que le transfert des risques et avantages inhérents à la propriété n’est désormais
plus le seul facteur, mais est seulement l’un des facteurs à prendre en considération
pour déterminer à quel moment des produits des activités ordinaires peuvent être
comptabilisés.
B. La nouvelle notion d’« obligation de performance »
Les normes actuelles NCT 9/IAS 11 et NCT3/IAS 18 étaient globalement

considérées trop peu explicites en particulier sur les contrats comprenant plusieurs
composants.
La notion d’« Obligation de performance » devient la nouvelle unité de compte au
sein d’un contrat à la place de la distinction traditionnelle entre biens et services.
Cette nouvelle notion correspond à l’engagement pris dans un contrat par le
vendeur de fournir à son client un bien ou un service.
Avec l’introduction de cette nouvelle notion, les entités sont obligées de décomposer
chaque contrat et d’identifier séparément plusieurs biens ou service promis au client
dans le même contrat. Cependant, l’application de ce nouveau modèle requiert un
investissement important en terme de jugements et de temps.
Avec cette nouvelle notion d’ « Obligation de performance » les entités sont obligées
d’analyser tous les contrats conclus avec les clients et les modalités de
reconnaissance du revenu s’analysent ensuite pour chaque obligation de
performance distincte.
L’impact de la norme IFRS 15 variera sensiblement d’une industrie à l’autre, Les

secteurs les plus susceptibles de subir l’impact de l’identification des obligations de
performance sont notamment les secteurs : Immobilier, concédant de licences,
éditeurs de logiciel, télécommunications.24
24
Béji Chayma, mémoire mastère professionnel d’expertise comptable « Comptabilisation des revenus en IFRS :
Apport de l’IFRS 15 »,2018.
42
Avec la nouvelle norme, la reconnaissance des revenus issus de ces contrats sera sans
doute accélérée ou différée -par rapport à ce qui est fait aujourd’hui.
Détermination du prix de la transaction
Selon NCT 3, les revenus doivent être comptabilisés à la juste valeur de la

contrepartie reçue ou à recevoir ce qui implique que les événements futurs
(escompte de fin d’année, satisfait ou remboursé,….) ne sont pas déduit du chiffre
d’affaires.
Selon la nouvelle norme, l’entente contractuelle suivant laquelle l’acheteur s’est

engagé à verser des sommes supplémentaires fait partie de la contrepartie à
recevoir. L’IFRS 15 impose de comptabiliser un produit dès la signature du contrat sur la
base du prix de vente estimé. Le revenu est comptabilisé sur la base du montant de
l'estimation "hautement probable". La comptabilisation du chiffre d’affaires doit
traduire le transfert à un client du contrôle des biens et services promis, pour le
montant auquel le vendeur s’attend à avoir droit.
4. Le modèle en 5 étapes
Le principe général du modèle est que les entités doivent comptabiliser le revenu sur
la base du transfert des biens du service promis aux clients, et le montant du
revenu doit refléter la contrepartie qu’elles s’attendent à recevoir en échange de
ces biens ou services.
L’IFRS 15 présente un modèle unique de reconnaissance du chiffre d’affaires qui
repose sur cinq étapes. C’est un modèle applicable à tous les types de contrats
conclus avec les clients et à tous les secteurs d’activité.
*Étape 1 : identifier le contrat avec le client, établissant les droits et les obligations
de chacune des parties.
*Étape 2 : identifier les différentes obligations de prestation distinctes dans le
contrat.
*Étape 3 : déterminer le prix de vente global en échange du transfert de l’ensemble
des biens et services prévus au contrat.
43
*Étape 4 : allouer le prix de vente aux différentes obligations de prestation du

contrat.
*Étape 5 : comptabiliser le revenu lorsque l’entité remplit une obligation de
prestation.
Etape 1 : Identifier les contrats conclus avec les clients
A.1. Identification des contrats :
Selon IFRS 15, au lieu de la transaction, le paragraphe 1 se concentre sur le contrat.

Le corps de norme définit non seulement le terme et énonce des critères
d’identification mais discute en détail, comment les critères doivent être
interprétés et appliqués.
Selon les normes actuelles, Les critères de comptabilisation du chiffre d’affaires

sont portés sur la question de savoir si les revenus des transactions sont en
provenance des biens, de services, d'intérêts, de redevances ou de dividendes mais
selon l’IFRS 15 Les critères seront en fonction du contrat et de l'obligation de
performance.
Aujourd’hui avec IFRS 15, cette étape consistera à s’assurer que les contrats signés
avec des clients sont valides et correspondent à des vraies transactions. Un contrat
entre dans le champ d’application de l’IFRS 15 s’il crée des droits et obligations
exécutoires entre deux parties ou plus. Ces contrats doivent remplir les conditions
suivantes :
 approbation par les parties par la voie de plusieurs formes (écrit, oral ou
pratiques commerciales habituelles) ;
 identification des droits et obligations de chacune des parties ;
 existence d’une substance commerciale au contrat ;
 identification des conditions de paiement ;
 probabilité de recouvrement, par l’entité de la contrepartie au
commencement du contrat. Ce critère s’apprécie au regard de l’intention
et de la capacité financière du client à payer la contrepartie.
44
N.B :
IAS 18 ne définit pas ce qu’est un contrat toutefois elle se focalise sur les transactions,
mais en IFRS 15 les parties au contrat ont approuvés le contrat (par écrit,
verbalement, etc..) et se sont engagées à exécuter leurs obligations respectives.
Donc dans la pratique, l’application actuelle d’IAS 18 implique que les entreprises
peuvent avoir enregistré des produits qui ne répondent pas à la définition du
« contrat ».
Avec IAS 18, le chiffre d’affaires suivait la livraison du produit ou service,
aujourd’hui il s’agit d’un contrat ou les 5 conditions doivent être remplies. C’est un
accord qui crée des droits et obligations exécutoires donc si par Illustration le
recouvrement n’est pas certain il n’y aura pas de chiffre d’affaires à comptabiliser.
Conformément à la publication de EY de juin 2014 intitulée « Regardons de plus près
la nouvelle norme de comptabilisation des produits », les clauses de résiliation
peuvent être un élément important à prendre en compte pour déterminer si les deux
parties s'engagent à exécuter leurs tâches en vertu d'un contrat et, par conséquent, si
un contrat existe. Si chaque partie a le droit unilatéral de résilier un contrat
«entièrement non exécuté» sans indemniser la contrepartie, ce contrat ne sera pas
couvert par IFRS 15.
En conséquence, les sociétés devront lire et évaluer les dispositions contractuelles

afin d'éliminer toute clause ou instance pouvant donner à chaque partie le pouvoir
discrétionnaire d'annuler le contrat.
Selon le paragraphe 10 de l’IFRS 15, un contrat peut être écrit ou verbal, ou découler
implicitement des pratiques commerciales habituelles de l’entité. Les pratiques et les
procédures d’établissement de contrats avec les clients varient selon les lois
applicables, les secteurs d’activité et les entités. Elles peuvent aussi varier au sein
d’une même entité (en fonction par illustration, de la catégorie de clients ou de la
nature des biens ou des services promis). L’entité doit tenir compte de ces pratiques
et procédures pour déterminer si un accord avec un client crée des droits et des
obligations exécutoires pour l’entité et, le cas échéant, à quel moment.
45
A.1.1. Périmètres du contrat :

La question qui se pose est comment définir le périmètre du contrat pour
l’application du modèle IFRS 15 25?
Le périmètre d’un contrat, en terme de durée de service ou de quantité de produits,
et donc le prix global en résultant, doit être défini sur les la base des droits et
obligations légalement exécutoires.
Les biens et services purement optionnels doivent donc être exclus du périmètre du
contrat. Ainsi, si le client dispose d’une option d’achat de biens et service
additionnels, le prix d’exercice de l’option est exclu du prix du contrat.
Pour déterminer le périmètre légalement exécutoire du contrat, il importe de :
- tenir compte des pénalités contractuelles à la charge du client en cas de
résiliation anticipée ou de non exercice d’une option de renouvellement,
lorsque ces pénalités sont substantives.
Illustration d’illustration : Incitation économique à exercer une option

Le contrat prévoit la livraison immédiate d’un équipement, pour un prix inférieur à
sa juste valeur, ainsi que la livraison ultérieure d’une série de pièces détachées et de
consommables. L’entité accepte de vendre l’équipement initial à un prix très faible
car l’entité s’attend à rentabiliser la transaction grâce aux marges réalisées sur la
vente de consommables et pièces sur la durée de vie de l’équipement.
Solution : Selon les discussions du TRG de novembre 2015, le client n’a pas une
obligation exécutoire d’acheter les pièces et consommables qui sont purement
optionnelles et doivent, à ce titre, être exclus du périmètre du contrat pour l’étape 1
du modèle IFRS 15, même si l’exercice de l’option est hautement probable.
Le prix total du contrat, tel que définit à l’étape 3 du modèle IFRS 15, ne doit pas
inclure une estimation d’achats futurs des pièces.
Toutefois, sur la base des discussions du TRG, la définition du périmètre du contrat
devrait reposer sur les engagements contractuels substantifs (sanctionnés par des
pénalités contractuelles significatives en cas de non-respect) mais ne devrait pas tenir
compte des contraintes ou incitations économiques subies par le client.
25 Momento Expert PWC « IFRS arrêté des comptes 2019 » Francis Lefebvre édition 2020, page 533
46
A.1.2 La recouvrabilité :
La probabilité du recouvrement est très importante en vertu d’IFRS 15 26. Elle vise à
intégrer l’évaluation du risque de crédit que présente le client à la détermination de
la validité d’un contrat et de l’authenticité de l’opération. En IFRS, un évènement est
probable s’il est plus probable qu’improbable qu’il se produira ». L’évaluation de la
probabilité tient compte de « la capacité et de l’intention » du client à payer la
contrepartie à laquelle l’entité s’attend à avoir droit. Si la condition relative à la
recouvrabilité n’est pas remplie, l’entité na comptabilise pas des produits des
activités ordinaires et toute contrepartie reçue est comptabilisée en tant que passif
(produit différé) jusqu’à réalisation de l’une de ces situations.
Ile est à rappeler que selon l’IAS 18 et la NCT 3, ils énonçaient déjà la notion de
« plus probable qu’improbable qu’il se produira », et l’introduction d’un tel seuil
oblige les entités à déterminer si un contrat est valide et représente une opération
authentique. Bien que cette conclusion soit subjective et repose sur le jugement, IFRS
15 fournit tout de même des indications et précise que cette évaluation tient compte
« de la capacité et de l’intention » du client de payer le montant de contrepartie à
laquelle l’entité s’attend à avoir droit.
Commentaires sur l’effet du risque de crédit27 :
1. Dans le cas de nombreux contrats, l’effet du risque de crédit du client sur le prix de
transaction est non significatif. L’entité évalue alors le prix de transaction au montant de la
facture d’origine.
Par contre, dans le cas de certains autres contrats, il existe une possibilité que le client ne paie
pas la contrepartie pour des raisons autres que la non-exécution de la part de l’entité. Il peut
s’agir des situations ou l’entité conclut des contrats avec différents clients et s’attend à une
défaillance de la part d’une certaine proportion d’entre eux, sans savoir lesquels exactement.
Dans le cas de ces contrats, la nouvelle norme impose à l’entité de réduire le montant de la
contrepartie promise pour refléter la possibilité que la totalité ou une partie de cette
contrepartie ne lui soit pas versée. Le prix de la transaction doit donc refléter le montant de la
26
Ridha ZARROUK « IFRS 2021» Produits des A.O tirés de contrats conclus avec des clients – IFRS 15, page 862
27
IASCF « Produits des A.O tirés de contrats conclus avec des clients – exposé sondage Juin 2010 »
47
contrepartie, pondéré en fonction des probabilités qu’elle s’attend à recevoir du client. Si ce

montant ne peut être raisonnablement estimé, l’entité ne doit pas comptabiliser de produits
des activités ordinaires avant d’avoir encaissé le montant ou de pouvoir l’estimer
raisonnablement.
2. L’une des conditions requises pour l’identification d’un contrat dans le champ
d’application d’IFRS 15 est qu’il soit jugé probable que l’entité recouvrera les
paiements auxquels elle aura droit en contrepartie des biens ou services qui seront
effectivement fournis aux client.
Si cette condition n’est pas remplie, l’entité devra comptabiliser la totalité des
paiements reçus jusqu’à l’extinction complète du contrat.
Il arrive qu’une entité ait démarré l’exécution d’un contrat et ait déjà reçu des
paiements d’un client qui présente un risque de crédit significatif. Cela n’implique
pas automatiquement qu’il faut comptabiliser au passif « avance reçus/clients »
tous les paiements reçus du client jusqu’à l’achèvement ou la résiliation du contrat.
Il convient de tenir compte de la capacité de l’entité de se protéger du risque de
crédit tout au long de l’exécution du contrat, par Illustration en demandant des
paiements d’avance…
Donc contrairement aux normes et pratiques actuelles, l’effet du risque de crédit se
traduit par un ajustement du montant des produits des activités ordinaires.
Illustration 1 :28
Le service d’urgence d’un hôpital reçoit un patient non assuré. L’hôpital n’a pas
encore fourni de prestations médicales à ce patient, mais à l’obligation légale de le
faire. En raison de l’état du patient à son arrivé, l’hôpital lui prodigue les soins
nécessaires immédiatement avant de savoir si le patient est déterminé à s’acquitter de
ses obligations pécuniaires envers l’hôpital
 Le contrat ne répond pas aux critères de comptabilisation du chiffre d’affaires
énoncés par la norme IFRS 15 notamment concernant les conditions prévues
28
Price Waterhouse Coopers. IFRS Training , Ahmed Sahnoun, « Séminaire de formation thème IFRS 15 du 18
Janvier 2018 ».
48
de paiement et la probabilité de recouvrement de la contrepartie à laquelle elle

a droit.
 La notion de probable en IFRS représente plus de 50%. Donc toute incertitude
inférieure à 50% représente une improbabilité en l’occurrence.
Illustration 2 :29
Un contrat prévoit la livraison immédiate d’un équipement, pour un prix inférieur à
sa juste valeur, avec possibilités d’acheter une série de pièces détachées et de
consommables dans le futur selon des prix convenus à la date de conclusion du
contrat.
Hypothèse 1 : Le contrat n’impose au client aucune quantité minimum sur les
pièces et consommables. En revanche, l’entité considère comme hautement probable
la vente future d’une quantité minimale de pièces et de consommable compte tenu
du fait que :
 L’entité à été nommée fournisseur exclusif des pièces et consommables, et que
 Ceux-ci sont indispensable au fonctionnement durable de l’équipement.
Hypothèse 2 : le contrat prévoit une quantité minimum de pièces à commander, ainsi
qu’une pénalité dégressive à payer par le client en cas de non respect de cet
engagement (calculée comme un montant fixe par unité manquante).
Solution :
H1 : Le client n’a pas une obligation exécutoire d’acheter les pièces et consommables
qui sont purement optionnelles et doivent, à ce titre être exclues du périmètre du
contrat pour l’étape 1 du modèle IFRS 15, même si l’exercice de l’option est
hautement probable.
H2 : Pour savoir si on va comptabiliser le prix des pièces de rechange en tant que
chiffre d’affaires, on procédera à ce raisonnement :
 Si les pénalités couvrent le prix : On lie les deux prestations et on a un contrat
unique
29
Price Waterhouse Coopers. IFRS Training, Ahmed Sahnoun, « Séminaire de formation thème IFRS 15 du 18
Janvier 2018 »
49
 Si les pénalités est inférieur au prix : les pièces seront considérées comme
optionnelles et sont donc exclus du périmètre du contrat.
A.1.3 Regroupement de contrats :
Selon le paragraphe 17 de la norme, l’entité, doit regrouper les contrats conclus à

des dates proches avec le même client et les comptabiliser comme un seul contrat
si au moins une des conditions ci-dessous est remplie30 :
- les contrats ont été négociés en bloc et visent un objectif commercial unique
ou ;
- le prix d’un contrat dépend du prix ou de l’exécution de l’autre contrat ou ;
- les biens et services promis dans les contrats constituent une seule
Les exigences d’IFRS 15 en matière de regroupements de contrats divergent peu de

celle déjà incluses dans IAS 11. Ces principes s’appliqueront également aux
transactions actuellement comptabilisées en application d’IAS 18, qui inclut peu de
guidance sur ce sujet.31
L’objectif de l’IFRS 15 était donc d’éliminer les montages faites par certaines sociétés
pour constater un chiffre d’affaires sur deux exercices sur deux contrats ou réduire
les bénéfices par l’interposition d’une société filiale alors que l’objet commercial est
unique.
Illustration :
 Premier contrat : vente téléphone au prix de vente 400 d (valeur de marché est
de 1.000 d)
 Deuxième contrat : abonnement 100 d / 24 mois
===> Regroupement même si les deux contrats sont séparés et le prix du téléphone
et de l’abonnement vont être modifiés selon l’allocation du prix spécifique (Etape 4).
30
Ridha ZARROUK « Produits des A.O tirés de contrats conclus avec des clients – IFRS 15 » cours ISCAE/ Avril
2017
31
MAZARS « IFRS 15 : Panorama des nouveaux principes de reconnaissance du chiffre d’affaires », 2016.
50
Illustration : Vente d’un équipement à un prix inférieur au prix du marché soit 50 dinars au
lieu de 100 dinars en (N), et la vente des Pièces de Rechanges en N+1 (on considère que la
condition de l’engagement du client d’acheter les pièces de rechange étant remplie).
Selon IFRS 15, les trois conditions requises pour le regroupement des deux contrats sont
remplies :
 Les deux contrats sont conclus à des dates proches et avec le même client,
 Le prix de l’équipement dépend du prix des pièces de rechange
En effet, la rentabilisation du premier contrat ne se conçoit que dans la perspective du second.
Comptabilisation :
 Selon IFRS 15 Le Prix de l’équipement sera comptabilisé en (N) pour 100 selon la
règle de la comptabilisation du « à une date donnée » et la comptabilisation de la vente
des PR seront constatés au fur et à mesure de la livraison.
 Selon IAS 18, on aurait constaté 50 en (N), et le prix des PR seront comptabilisé en
(N+1) à un prix supérieur à celui pratiqué sur le marché. En N minoration du Chiffre
d’affaires
Etape 2 : Identifier les différentes obligations de prestation
La deuxième étape du modèle de la norme IFRS 15 consiste à identifier « les

obligations de performance » du contrat qui correspondent aux unités de compte
pour la reconnaissance du revenu.
La norme définit une obligation de prestation comme une promesse de fournir un

bien ou un service au client, distinct des autres biens ou services promis dans le
cadre du contrat.
Un bien ou un service constitue une obligation de prestation distincte si deux
conditions sont remplies cumulativement (§27 de la norme) :
a) distinct dans l’absolu : si l’entité peut le vendre séparément ou en le combinant32
32
Selon les anciennes normes, les services combinés ou gratuits du contrat ont été inclus dans le montant
global, avec IFRS 15 si conditions vérifiées ils seront traités comme des obligations de prestations distinctes.
51
avec d’autres ressources que le client peut obtenir séparément ( le fait que
l’entité vende régulièrement un bien ou un service séparément est un indicateur
de ce critère)
à titre d’illustration : la vente d’une imprimante et son consommable spécifique
qui peut facilement être procurés isolément ;
b) distinct dans le contrat : le bien ou le service peut être identifié séparément des
autres promesses contenues dans le contrat parce qu’il n’existe pas un fort degré
d’interdépendance ou d’intégration entre cet élément et les autres biens ou
services promis au contrat.
La première condition est déjà largement utilisée aujourd’hui. Un client peut

bénéficier d’un bien ou service lorsque ce dernier peut être utilisé, vendu d’une
manière qui génère des avantages économiques. C’est le cas de la vente régulière d’un
bien ou d’un service de manière séparée.
Le paragraphe BC100 explique qu'une entité évalue le critère de l'alinéa 27(a) en
fonction des caractéristiques des produits ou services eux-mêmes. En conséquence,
une entité ne tient pas compte des limitations contractuelles susceptibles d'empêcher
le client d'obtenir des ressources facilement disponibles auprès d'une source autre
que l'entité.33
Quant à la deuxième condition, elle constitue un nouveau concept imposant

l’entité à bien analyser les conditions du contrat. Ainsi l’entité doit faire ressortir
tous les biens et services distinct existant dans le contrat.
L’objectif du principe est de déterminer si la nature de la promesse est de
transférer chaque bien ou service individuellement ou bien s’il s’agit de
transférer un ou plusieurs éléments combinés pour lesquels les biens ou service
promis ne sont que des inputs.
L’IFRS 15 fournit plusieurs indicateurs que deux éléments A et B promis au contrat
doivent être considérés comme « non distinct dans le cadre d’un contrat » et de ce
fait regroupés dans une « obligation de performance » unique :
33
IFRIC Update mars 2018 : comptabilisation des produits dans un contrat immobilier incluant le transfert de
terrain
52
 L’entité fournit un service significatif d’intégration de A et B,

 A et B sont utilisés comme des inputs qui sont combinés ensemble
pour générer un output combiné qui est différent de la simple
somme de A et B, et qui est ce pour quoi le client a contracté.
 Décider de ne pas acheter le bien ou le service sans affecter d’une
façon importante les autres biens ou services.
A l’inverse, si un bien ou service n’est pas « distinct », l’entité doit le regrouper avec
d’autres biens ou services promis jusqu’à obtenir un groupe de biens ou
service « distincts ». (IFRS 15.30)
Cas particulier des « séries » Par exception à la règle ci-dessus, une série de biens et
de services, bien que « distincts » au sens d’IFRS 15, devra être traitée comme « une
obligation de performance » unique et satisfaite à l’avancement si certaines
conditions particulières sont remplies.
Plan d’action :
Les entités devront identifier tous les contrats comprenant des multiples biens ou services à
fournir, et identifier quels sont les biens ou services devront être comptabilisés séparément
selon le nouveau modèle.34
Illustration illustratifs 35: Logiciel et installation intégré

L’entité développe un logiciel et assure son installation chez le client. L’installation
est complexe et aboutit à intégrer le logiciel avec d’autres interfaces utilisées par le
client. Ce service pourrait être effectué par des tiers installateurs.
Solution :
Le logiciel et l’installation sont « distinct dans l’absolu » car le client pourrait en
bénéficier seul.
L’entité utilise le logiciel « standard » et une installation intégrée comme des inputs
pour produire un logiciel intégré que le client à acheté.
La nature des prestations d’installation aboutit à modifier de manière significative
34
KPMG’s global IFRS « First impressions : Produits des activités ordinaires issus des contrats clients » 2016,
page 11
35
Momento Expert PWC « IFRS arrêté des comptes 2019 » Francis Lefebvre édition 2020, Page 540
53
le logiciel.
L’entité en conclut que le logiciel et le service d’installation sont « distinct dans
l’absolu » mais ne sont pas « distincts dans le cadre d’un contrat ».
Promesses contenues dans les contrats conclus avec des clients
L’IFRS 15.24 énonce : Un contrat conclu avec un client énonce en général de manière
explicite les biens ou les services que l'entité promet de fournir au client.
Cependant, les obligations de prestation contenues dans un contrat conclu avec un
client peuvent ne pas se limiter aux biens ou aux services énoncés de manière
explicite dans le contrat. La raison en est qu'un contrat conclu avec un client peut
également comprendre des promesses découlant implicitement des pratiques
commerciales habituelles, de la politique affichée ou de déclarations précises de
l'entité si, au moment de la conclusion du contrat, ces promesses amènent le client à
s’attendre à ce que l'entité lui fournisse un bien ou un service
Illustration : L'entité a toujours fourni des services d'entretien gratuitement. L'entité ne

promet pas explicitement aux clients de fournir ces services et le contrat final conclu entre
l'entité et le distributeur ne renferme aucune condition relative à ces services.
Toutefois, compte tenu de ces pratiques commerciales habituelles, l'entité établit, au moment
de la passation du contrat, qu'elle a implicitement promis de fournir un service d'entretien.
*Le cas des obligations de prestation déficitaires :
L’IFRS 15 ne contient aucune disposition dans le cas où une obligation de

prestation séparée présenterait une marge déficitaire. En pratique, il convient donc
d’identifier, en appliquant les dispositions d’IAS 37, les contrats conclus avec des
clients qui seraient déficitaires. Ceci implique qu’un contrat prévoyant une marge
globalement positive, alors que certaines obligations de prestation du contrat ont
une marge négative, ne conduira pas à constater une provision pour perte à
terminaison.
54
Etape 3 : Déterminer le prix de la transaction
Après avoir identifié les différentes obligations de prestation, l’entité devra

déterminer le prix de la transaction globale du contrat. L’IFRS 15 définit le prix de
transaction comme le montant de la contrepartie auquel le vendeur s’attend à
avoir droit en échange de la fourniture des biens et services, à l’exclusion des
sommes perçues pour le compte de tiers (certaines taxes liées au chiffre d’affaires,
par illustration). Il est à noter que le prix de la transaction n’est autre que le prix de
vente pour tous les clients en intégrant dés l’origine les éléments variables.
Lorsque l’entité détermine le prix de la transaction, elle tient compte des éléments
suivants :
- les rémunérations variables ;
- l’existence d’une composante de financement importante dans le contrat ;
- les contreparties reçues du client autres qu’en trésorerie ;
- les contreparties payables au client.
L’IFRS 15 précise que le prix doit être mis à jour à chaque date de clôture et donne
dorénavant des précisions pour déterminer ces éléments.
Figure 5 : Etape 3 détermination du prix de transaction 36
Prix de transaction = montant de contrepartie auquel l’entité s’attend à avoir

droit en échange de la fourniture de biens ou de services
Inclusion des montants fixes et des montants variables
Les éléments à prendre en considération pour déterminer la

contrepartie promise
Contrepartie Comp.fin Contrepartie autre Contrepartie

variable significative qu’en trésorerie payable
aclient
36
1. BEJI Cheyma, « comptabilisation des revenus en IFRS : apport de l’IFRS 15 » mémoire mastère professionnel de
l’expertise comptable ISCAE, Manouba 2015
55
3.1. Les rémunérations variables :
Avec les IFRS actuelles, la norme n’est pas précise quant au traitement des
différents éléments de variabilité du chiffre d’affaires, qu’il s’agisse de bonus à
recevoir, de pénalités à verser, de clause d’indexation de prix, etc.37
Les groupes optent souvent pour des approches très prudentes quand il s’agit
d’appréhender ces éléments.
Les « contreparties variables » correspondent à la partie du prix final du contrat

qui est susceptible d’être ajusté à la hausse ou à la baisse, en fonction
d’événements futurs.
L’IFRS 15 prévoit une démarche en deux 2 étapes :
Tout d’abord, l’entité doit estimer « les contreparties variables » à inclure dans le
prix de la transaction. Deux approches sont envisageables en utilisant soit :
 L’approche de la valeur attendue (la somme de divers montants de

contreparties possibles pondérés par leur probabilité d’occurrence) : cette
méthode « statique » est approprié lorsque l’entreprise dispose d’un grand
nombre de contrats ayant des caractéristiques similaires ou lorsque le prix
du contrat a de multiples valeurs possibles ; ou
 L’approche du montant le plus probable (qui correspond au résultat le plus

probable du contrat). Cette approche peut être la plus appropriée si le
contrat n’a que deux résultats possible (par illustration l’entreprise
obtiendra une prime de performance en totalité ou pas du tout).
Le choix de la méthode d’estimation n’est pas libre et il ne constitue pas un choix

de méthode comptable.
Pour chaque contrat examiné (voire pour chaque type de contreparties variables
identifiées au sein d’un contrat, si le contrat en prévoit plusieurs), l’entité doit
37
MAZARS « IFRS 15 : Les 10 points clés pour les industriels du contrat long terme »,2015, page 15.
56
retenir la méthode qui permet de prédire le plus exactement le montant de

contrepartie variable auquel l’entité aura droit. (IFRS 15.BC.195s). La méthode
choisie doit être appliquée de manière permanente tout au long du contrat ( IFRS
15.54).
Par ailleurs, cette estimation est plafonnée au montant pour lequel il est hautement
probable38 que le chiffre d’affaires ne donnera pas lieu à un ajustement significatif à
la baisse lorsque l’incertitude associée au montant variable sera levée.
Les bases de conclusion (cf. IFRS 15. BC201) permettent notamment de comprendre
qu’IFRS 15 n’impose pas nécessairement de mettre en place une analyse
quantitative très poussée. En particulier, il n’est pas demandé de rechercher
exhaustivement toutes les occurrences des différents montants de contrepartie
possibles en cas d’application de la méthode de la valeur attendue. De même, en cas
d’utilisation de la méthode du montant le plus probable, il n’est pas nécessaire de
quantifier les résultats les moins probables. L’IASB considère ainsi qu’il n’y a
souvent pas lieu de mettre en place des modèles ou des techniques d’estimation
complexes et donc coûteux.39
Les contreparties variables sont estimées au démarrage du contrat et sont

réestimées à la fin de chaque période de présentation de l’information financière
pour tenir compte, le cas échéant, des nouvelles circonstances. L’analyse de la
limitation du montant de la contrepartie variable doit également être revue.
La notion des « contreparties variables » est extrêmement vaste et recouvre tous les
cas où le prix du contrat est variable ou incertain et peut faire l’objet d’ajustements
ultérieurs à la hausse ou à la baisse. Cela peut notamment recouvrir les éléments
suivants :
 Les rabais, les remises, les ristournes ;
38
La version IFRS de la norme utilise le terme « hautement probable » qui est un seuil significativement plus
important que « plus probable qu’improbable » dans l’intention de converger avec le sens « probable » retenu
en US GAAP.
39
Les cahiers MAZARS « l’essentiel de la norme sur le chiffres d’affaires en 100 questions/réponses » 2015,
page 37.
57
 Les droits à remboursement total ou partiel ;
 Les droits de retours ;
 Les pénalités ;
 Les primes de performances ;
 Les royalties, …
Ces composantes variables ou incertaines peuvent être prévues au contrat ou

résulter des pratiques commerciales habituelles (IFRS 15.53).
L’estimation des paiements variables ou incertains n’est prise en compte dans le

prix de la transaction que dans la mesure où il est hautement probable que le
revenu ainsi comptabilisé ne fera pas ultérieurement l’objet d’un ajustement
significatif à la baisse, lorsque les incertitudes sont résolues (IFRS 15.56).
Indicateurs pour apprécier le caractère « hautement probable »

d’une « contrepartie variable » :
La norme fournit une liste non limitative d’indicateurs de risque d’ajustement

significatif à la baisse (IFRS 15.57) :
 La composante variable dépend de facteurs hors du contrôle du vendeur

(volatilité du marché, …) ;
 Le délai de résolution de l’incertitude est long ;
 L’expérience de l’entité portant sur des contrats similaires est limitée ;
 Il existe un nombre important de montants possibles et ceux-ci sont compris

dans une fourchette large.
Illustration 1 :40Bonus de performance
40
Momento Expert PWC « IFRS arrêté des comptes 2019 » Francis Lefebvre édition 2020, Page 546
58
Une entité vend une machine pour 100 MD et peut percevoir un bonus jusqu’à 5%
du prix fixe.
1. Le bonus perçu dépend des gains de productivité réalisés par le client

mesurés au bout de trois ans d’utilisation de la machine.
2. Le vendeur commercialise ces machines depuis quelques mois.
Faut-il intégrer une estimation du bonus dans le prix de vente de la machine ?
Solution :
Non, l’analyse des indicateurs d’ajustements significatifs du prix à la baisse conduit

à considérer qu’il n’est pas hautement probable que le vendeur perçoive tout ou
partie du bonus.
- En effet, l’incertitude sera levée après une période longue (3ans).
- L’expérience du vendeur de ce type de contrat est limitée (il ne

commercialise ces types de machines que depuis quelques mois).
- La perception du bonus est hors du contrôle du vendeur (les gains de

productivité du client)
Le revenu reconnu au moment du transfert du contrôle est de 100 MD.
Exemple 2 : Rabais incitatif

Big A entre dans un contrat avec un client pour vendre des lits pour 400 U.M par lit
le 1er janvier 2017. Si les achats des clients dépassent plus de 1000 lits dans une année
civile, le contrat stipule que le prix par unité est rétrospectivement réduit à 380 U.M
par unité. En conséquence de cela, le compte dans le contrat est variable.
Au 31 Mars 2017, Big A vend 80 lits au client, elle estime que l'achat du client ne va
pas dépasser le seuil de 1000 lits requis pour pouvoir bénéficier du rabais dans
l'année civile.
En prenant en considération les exigences de la norme IFRS 15 (en particulier les

paragraphes 56 - 58) et l'expérience significative de Big A avec ce produit, il a été
59
conclu qu'il est hautement probable que le revenu ainsi comptabilisé ne fera pas
ultérieurement l’objet d’un ajustement significatif à la baisse (400U.M par lit). Cela
ne se produira pas lorsque l'incertitude est résolue (à savoir lorsque le montant total
des achats est connu). Par conséquent, l'entité comptabilise les revenus de 32 000
U.M (80 lits x 400 U.M) pour le premier trimestre arrêté au 31 Mars 2017.
Au début de juin 2017, le client acquiert une autre société et à la fin du deuxième
trimestre, soit le 30 Juin 2017, Big A a vendu 500 lits supplémentaires pour le client. À
la lumière de ce fait nouveau, Big A estime que les achats du client dépasseraient le
seuil de 1000 lits pour l'année civile, et il serait pertinent donc de réduire
rétrospectivement le prix par unité. Le prix par unité sera donc réduit
rétrospectivement.
Big A reconnaît donc des revenus de 188 400 U.M pour le trimestre terminé le 30 Juin 2017 à
savoir : Le montant est calculé à partir de 190 000 U.M (500 lits x 380 U.M), moins la
variation de prix de transaction de 1 600 $ (80 lits x 20 U.M de réduction de prix) pour la
réduction des lits vendus au premier trimestre.
Cas des redevances en fonction des ventes ou en fonction de l’utilisation (royalties) 41
Contrairement aux règles générales de comptabilisation de la contrepartie variable

du prix de la transaction, IFRS 15-B63 prévoit des dispositions dérogatoires (une
exception) pour les licences intellectuelles rémunérées par des royalties (montant
variable basé sur les ventes ou l’utilisation). Ces dispositions prévoient que l’entité
comptabilise des produits des activités ordinaires uniquement lorsque (ou à mesure
que ) survient le plus tardif des événements suivants :
- La vente ou l’utilisation est réalisée et
- L’obligation de la prestation associée à la redevance est remplie (ou

partiellement remplie).
41
60
En pratique, le produit des activités ordinaire est comptabilisé au fur et à mesure des
ventes ou de l’utilisation de la licence par le client et ce même si l’entité peut estimer
le montant minimum des redevances qui est hautement probable.
1.2 La composante financière significative :
Si l’entité a accordé, de façon implicite ou explicite, un avantage financier

significatif (le contrat comporte alors une composante de financement importante),
le prix de la transaction est ajusté pour refléter le prix de la vente au comptant
(IFRS 15-&60) à moins qu’elle s’attende à être payée dans un délai n’excédant pas
un an à compter de la fourniture des produits (IFRS 15-&63). Ainsi :
 Si l’entité a accordé un paiement différé significatif (ou tout au moins

supérieur au délai de paiement habituel et ceci gratuitement ou à des
conditions avantageuses par rapport au marché) → le prix de la transaction
est ajusté à la baisse en contrepartie d’un produit financier en résultat net.
 Si l’entité a bénéficié de paiements d’avance de la part du client → le prix

de la transaction est ajusté à la hausse en contrepartie d’une charge
financière en résultat net42.
Les pratiques actuelles sont assez hétérogènes s’agissant de la prise en compte des
éléments financiers inclus dans les transactions avec les clients. Ainsi, très peu de
groupes retraitent le chiffre d’affaires à comptabiliser lorsque les avances sont
versées par les clients.
L’ajustement du chiffre d’affaires en cas d’échéancier de paiements avantageux

pour le client est plus fréquent. Ceci conduit à réduire le chiffre d’affaires
comptabilisé et à reconnaitre des produits financiers. En pratique, le financement
du contrat est quasi systématiquement mis en évidence en regardant la position
nette de cash sur un contrat donnée (la différence entre le cash du client et le cash
nécessaire pour financer la réalisation du contrat ou la sous-traitance.43
42
43
MAZARS « IFRS 15 : Les 10 points clés pour les industriels du contrat long terme »2015, p.17 .
61
La composante de financement significative pourrait conduire de nombreux

groupes à ajuster leur chiffre d’affaires et, en particulier, à reconnaitre davantage
de chiffre d’affaires en cas de paiements d’avance du client.
Le prix comptabilisé doit correspondre au prix de vente au comptant ajusté de

toute composante de financement qui aurait un impact significatif sur le montant
de la contrepartie à recevoir.
L’ajustement n’est pas obligatoire si la contrepartie est payée dans un délai
inférieur à un an. Il convient de noter également que le risque de crédit du client
(le montant des dépréciations comptabilisées sur des créances clients) ne doit pas
être pris en compte dans l’évaluation du chiffre d’affaires et que son évaluation et
sa comptabilisation seront déterminées conformément aux normes IAS 39/IFRS 9.
Cette information devra être donnée en annexe si elle n’est pas disponible en
lecture directe au niveau du compte de résultat.
Commentaires :
Lorsque l’une des deux parties du contrat bénéficie d’un avantage financier significatif, le
« prix de la transaction » doit être ajusté afin que ce prix reflète le prix que le client aurait
payé pour une transaction au comptant.
 Ainsi, si l’acheteur bénéficie de délais de paiement étendus, le montant à reconnaitre
en revenu sera ajusté à la baisse et l’entité devra reconnaitre un produit financier.
 A l’inverse, si le vendeur bénéficie de paiements d’avance, le montant à reconnaitre
en revenu sera ajusté à la hausse et l’entité devra reconnaitre une charge financière.
En fait, le prix de vente à la livraison en N+1 serait supérieur à celui obtenu lors de
l’avance, cette différence est à constater en charges financières.
Illustration : Début N un promoteur immobilier a conclu un contrat de vente d’une

villa sur catalogue qui sera livrée dans deux ans (Fin N+1) à partir de la conclusion du
contrat et le client en obtiendra le contrôle à cette date. Le contrat prévoit deux modalités de
paiement :
Paiement de 250.000 UM fin N+1 ou paiement de 220.000 UM début N. Le client a choisi
de payer 220.000 UM.
62
Analyse : Les termes du contrat conduisent à conclure l’existence d’une composante de

financement importante à raison du décalage de l’encaissement de la vente (intervenant
début N) et la livraison (qui interviendra fin N+1). Cet avantage est accordé par le client à
l’entité qui en profite. Le produit des activités ordinaires sera comptabilisé à la date du
transfert du contrôle au client (Fin N+1), le taux d’actualisation dans une transaction de
financement distincte étant de (5%).
Comptabilisation
Début N
532000 Trésorerie 220 000,000
420000 Passifs sur contrat 220 000,000
Fin N
650000 Charge financiére 11 000,000
Fin N+1
650000 Charge financiére 11 550,000
705000 Produits des activités ordinaires 242 550,000
NB : la société reconnait un passif sur contrat du fait qu’elle n’a pas encore
transféré le contrôle du produit au client début N.
Etape 4 : Allouer le prix de la transaction aux différentes

obligations de prestation du contrat
Avant la mise en application de la nouvelle norme, l’absence de dispositions

précises à ce sujet dans les IFRS laissait plus de place au jugement pour identifier
les biens et services prévus par un contrat et répartir ensuite les produits des
activités ordinaires entre ces biens et services identifiés. Les dispositions de
l’IFRS 15 étant plus détaillées, les entités pourraient devoir modifier leurs
méthodes comptables actuelles.44
Ces nouvelles exigences pourraient modifier considérablement le profil de

comptabilisation des produits pour certaines entités, par illustration, celles qui
44
Deloitte « Une vision claire des IFRS - perspectives sectorielle sur IFRS 15, secteur immobilier », 2014, page3.
63
offrent une période d’entretien « gratuite » à leurs clients dans le cadre d’une
transaction.
Autre illustration : la licence d’un logiciel. Une société devra procéder à une évaluation si
des services ultérieurs, comme prodiguer des conseils pour l’adaptation ou l’installation et
fournir les mises à jour, représentent des éléments distincts auxquels les produits des
activités ordinaires devraient être affectés séparément. Lorsque l’entité conclut que certains
éléments doivent être comptabilisés séparément, elle utilise le prix de vente spécifique
relatif pour affecter le montant pertinent du prix de transaction à chacun des éléments
distincts du contrat.
Répartir le prix de transaction entre les différentes obligations de prestation

prévues au contrat a pour objectif d’affecter à chaque obligation de prestation
distincte un montant qui reflète le montant de la contrepartie auquel l’entité
s’attend à avoir droit en échange de la fourniture des biens et services promis au
client (IFRS 15.73).
Cette répartition doit se faire sur la base des prix de vente spécifiques relatifs à chaque
obligation de prestation distincte. Le prix de vente spécifique n’est autre que le prix de vente
observable lorsqu’un tel bien ou service est vendu séparément dans des circonstances et à
des clients similaires45.
Si le prix de vente spécifique ne peut être directement observable, l’entité devra

estimer ce prix de vente en appliquant une des trois méthodes suivantes :
- la méthode de l’évaluation du marché avec ajustement : l’entité estime le
prix qu’un client de ce marché serait disposé à payer cette obligation de
prestation et au besoin, avec un ajustement de ce prix pour prendre en
compte les coûts et les marges du vendeur ;
- la méthode du coût attendu plus marge : l’entité détermine le coût qu’elle
prévoit d’engager pour remplir l’obligation de prestation en ajoutant une
marge ;
- la méthode résiduelle : l’entité effectue l’estimation à partir du prix de
45
Ichrak Belhadj Massoud « Incidence d’application de l’IFRS 15 sur la qualité de l’information
financière »mémoire mastère professionnel en comptabilité 2019, page 36
64
transaction total, diminué de la somme des prix observables des autres

obligations de prestation.
Commentaires :
Avant l’application d’IFRS 15, certaines entreprises appliquaient une approche

« contingent cash up » qui aboutissait à plafonner le revenu alloué à l’élément livré
à hauteur du montant que l’entreprise a le droit inconditionnel de facturer et
d’encaisser.
Cette approche est désormais interdite et l’application de la règle d’allocation du

prix global du contrat aux « obligations de performance » peut conduire à
reconnaitre en revenu un montant pour lequel l’entreprise n’a pas encore acquis le
droit inconditionnel de facturer et d’encaisser.
Ainsi, l’entreprise peut devoir reconnaitre un « actif de contrat » représentant un

droit conditionnel à recevoir de la trésorerie, puisque cette trésorerie ne deviendra
exigible que lorsque l’entité aura livré les autres biens et services promis au contrat.
illustration : « préparé par l’auteur »
Un opérateur de télécommunication vend à ses clients un package comprenant un

smartphone et un abonnement au service de télécommunication sur une durée de
12 mois. Les termes du contrat sont les suivants :
Redevances fixes mensuelles de 100 dinars ;
Le client reçoit un téléphone lors de la signature du contrat.
La société vend le même téléphone pour 300 dinars et le même abonnement à 80

dinars.
Comment la société de télécommunication devrait-elle reconnaitre les revenus de ce

package, conformément à IAS 18 et IFRS 15 ?
Revenu en vertu de la norme IAS 18
Les règles actuelles de la norme IAS 18 disent que les sociétés devraient appliquer
les critères de comptabilisation des produits aux éléments séparément identifiables
afin de refléter la substance de cette transaction (IAS 18.13).
Toutefois, IAS 18 ne donne pas d’identification sur la façon d’identifier ces
65
éléments et de répartir le prix de vente et par conséquent il y aurait différentes

pratiques appliquées par les entreprises.
La société a identifié les deux éléments, mais a limité le chiffre d’affaires alloué au
téléphone au montant reçu du client (zéro dans ce cas) « méthode du contingent
cash up ».
Pour la simplicité, supposons que la société ne reconnait aucun revenu de la vente

du téléphone, étant donné qu’elle le donne gratuitement.
Le chiffre d’affaires est alors constaté sur une base mensuelle pour le montant de
100 dinars et en débitant créance client.
Revenu en vertu de la norme IFRS 15
En vertu des nouvelles règles de IFRS 15, la société doit :
Identifier toutes les obligations de prestations avec le client (étape 2) ;
Le prix de la transaction est de 1 200 dinars, calculé comme frais mensuels de 12

mois (étape 3) ;
Maintenant, la société doit répartir ce prix de transaction sur la base des prix de
vente spécifiques relatifs à chaque obligation de prestation distincte (étape 4) ;
Le tableau suivant illustre la répartition du prix selon leurs prix spécifiques.

Prix de vente %
Obligation de Allocation au prorata
observable Recettes
performance PV spécifiques
séparement totale
Smartphone 300 23.8% 286
Abonnement 960 76.2% 914
Total 1 260 100.0% 1 200
L’étape 5 est de reconnaitre le revenu lorsque les obligations de prestations sont

remplies, la société doit alors reconnaitre un chiffre d’affaires de 286 dinars
Lorsque la société fournit l’abonnement, elle doit reconnaitre le revenu de 914 dinars
au fur et à mesure de la consommation du service.
66
4xxxx Actifs de contrat 285

70000 Revenus 285
vente du smartphone
41000 Clients 100
70000 Revenu (abonnement) 76.2
4xxxx actifs de contrat 23.8
service abonnement mensuel
Etape 5 : Comptabilisation du chiffre d’affaires

L’IFRS 15 introduit la notion de transfert de contrôle en tant que fait générateur, ce
qui constitue un changement significatif par rapport aux normes actuelles. Cette
étape est importante pour déterminer le rythme de comptabilisation du chiffre
d’affaires.
La comptabilisation des obligations de prestation :

Le chiffre d’affaires est comptabilisé quand l’obligation de prestation est remplie
par le vendeur en transférant le contrôle des biens et services promis au client.
L’IFRS 15 prévoit de comptabiliser le chiffre d’affaires selon deux méthodes : soit
d’une manière progressive (à l’avancement) soit à une date précise.
Pour chaque « obligation de performance », quelle que soit sa nature, il est
nécessaire d’appliquer une grille unique de trois critères en vue de déterminer si
celle-ci est satisfaite en continu (« over time »).
Les trois critères sont les suivants :
1. le client bénéficie des avantages des biens et services, au fur et à mesure que
l’entité réalise sa prestation ;
2. le client obtient le contrôle de l’actif au fur et à mesure de sa construction ou ;
3. la prestation ne pourrait être utilisée autrement par le vendeur et ce dernier a
droit à un paiement au titre de la prestation effectuée jusqu’à la date
considérée.
Lorsqu’aucune de ces conditions n’est remplie, l’entité devra comptabiliser son

chiffre d’affaires à un instant précis, c’est-à-dire au moment où le client obtient le
contrôle du bien ou du service.
67
À ces dispositions, s’ajoutent des indicateurs supplémentaires donnés par l’IFRS

15 (§B2 à B13 de la norme) pour le transfert de contrôle à une date spécifique :
- l’entité a transféré la propriété juridique de l’actif au client ;
- l’entité a transféré la possession matérielle de l’actif ;
- le client supporte les risques et avantages importants inhérents à l’actif.
Aucun indicateur n’est déterminant à lui seul et les entités devront faire preuve de
jugement pour évaluer si une obligation de prestation est remplie d’une manière
continue ou à une date précise.
La norme ne fait aucune distinction entre les biens et services et les contrats de
construction (tels qu’ils étaient antérieurement définis dans IAS 11 et IAS 18). Par
conséquent, cette grille unique d’analyse doit être appliquée à tous les types
d’ « obligations de performance »quelle que soit leur nature. Cette grille d’analyse
est schématisée de la façon suivante :
Figure 6 : Comptabilisation d'un produit lorsque l'obligation de prestation est remplie46
Le client consomme des avantages du

OUI
service au fur et à mesure de la
performance du vendeur (IFRS15.35a)
Non
A une dat spécifique
A l'avancement
Oui Le client contrôle l'actif au fur et à

mesure de sa construction (IFRS15.35b)
Non
l'actif final n'a pas d'utilité alternative

pour le vendeur
Oui Non
ET
Le vendeur a un droit à paiement pour
les travaux réalisés à date (IFRS 15.35C)
46
BEJI Cheyma, « comptabilisation des revenus en IFRS : apport de l’IFRS 15 » mémoire mastère professionnel de l’expertise
comptable ISCAE, Manouba 2015
68
Commentaires sur les critères de reconnaissance du chiffre d’affaires à l’avancement :

Le premier critère est celui où l’acheteur reçoit et consomme les avantages de la
prestation simultanément à la réalisation de la prestation par l’entité. C’est le cas par
Illustration de services habituels ou récurrents (comme les services de nettoyage ou
de gardiennage) pour lesquels il est facile d’établir que la réception et la
consommation des avantages procurés par la prestation de l’entité sont simultanés
(IFRS 15.B4).
Le second critère est celui où la prestation de l’entité crée ou améliore un actif que le
client contrôle au fur et à mesure que l’entité effectue les travaux. C’est le cas par
Illustration, de la construction d’un immeuble sur un terrain appartenant au client,
ou lorsque le client est propriétaire des travaux en cours ( de l’actif ) tout au long du
contrat ( Illustration : la société a conclu un marché avec le gouvernement pour
construire un porte avion et le gouvernement contrôle le porte avion dés que sa
construction commence).
Le client contrôle le matériel (ou l’actif) en cours de fabrication sous la double

condition qu’il :
 A la capacité de décider de son utilisation, c’est-à-dire que le client intervient

beaucoup dans la conception et spécifie des changements importants.
 Et d’en retirer les avantages, c’est-à-dire, mention dans le contrat, en cas de

résiliation, le client aura la possession matérielle.
Le troisième critère, deux conditions cumulatives doivent être remplies :
a. l’actif n’a pas d’utilité alternative pour le vendeur, c’est-à-dire le vendeur ne

peut pas le réaffecter à un autre client, que ce soit pour des raisons pratiques
ou contractuelles.
o Une limitation contractuelle de la capacité de l’entité d’affecter

facilement l’actif à une autre utilisation doit être une limitation de
fond si le client peut faire valoir ses droits sur l’actif (IFRS 15.B7).
69
Illustration de la vente d’un appartement standardisé, si le contrat

l’identifie spécifiquement et interdit à l’entreprise de le réaffecter à un
autre client.
o Une limitation pratique de la capacité d’une entité d’affecter un actif à

une autre utilisation si, pour ce faire, elle a à subir des pertes
économiques importantes. Ces dernières pourraient découler des coûts
importants engagés par l’entité pour modifier l’actif, ou du fait que
l’entité ne peut vendre l’actif qu’à perte. Par Illustration, la capacité de
l’entité de l’affecter à une autre utilisation dont les caractéristiques de
conception sont spécifiques à un client ou qui sont situées dans des
régions isolées peut être soumise à des limitations pratiques
(IFRS15.B8).
b. Et le troisième critère où le vendeur dispose, à tout moment, d’un droit

exécutoire au paiement de la valeur des travaux réalisés à date.
Une analyse juridique doit être menée pour déterminer si ce droit existe.
Pour apprécier l'existence et le caractère exécutoire d'un droit à un paiement

au titre de la prestation effectuée jusqu'à la date considérée, l'entité doit tenir
compte des conditions du contrat, ainsi que de toutes dispositions législatives
ou de tout précédent jurisprudentiel qui pourraient les compléter. L'entité doit
notamment apprécier si : (IFRS 15 B12)
a) les dispositions législatives, la pratique administrative ou un précédent

jurisprudentiel confèrent à l'entité le droit à un paiement au titre de la
prestation effectuée jusqu'à la date considérée, même s'il n'est pas fait mention
de ce droit dans le contrat conclu avec le client;
b) des précédents jurisprudentiels pertinents indiquent que des droits

similaires à un paiement au titre de la prestation effectuée jusqu'à la date
considérée prévus dans des contrats similaires n'ont pas de force exécutoire ;
70
c) les pratiques commerciales habituelles de l'entité consistant à choisir de ne

pas faire valoir son droit à un paiement ont rendu le droit inexécutoire dans ce
contexte juridique. Toutefois, bien que l'entité puisse choisir de renoncer à son
droit à un paiement dans des contrats similaires, elle peut continuer à avoir
droit à un paiement au titre de la prestation effectuée jusqu'à la date
considérée si, selon le contrat conclu avec le client, ce droit demeure
exécutoire.
Remarque :
Si l’un des 3 critères est rempli, l’entité est tenue de comptabiliser les produits des
activités ordinaires progressivement selon la méthode qui décrit le mieux le transfert
des biens ou des services au client.
La question est de savoir si l’entité comptabilise des produits des activités ordinaires
sur la durée de fabrication d’un bien ou à la livraison au client et cela dépendra des
conditions prévues au contrat.47
Ainsi, pour certains contrats de fabrication, l’entité sera tenue de comptabiliser les
produits des activités ordinaires au moment de la fabrication (plutôt qu’au moment
de la livraison) des composants si les biens ne peuvent être utilisés à d’autres fins et
si, en vertu du contrat, le client ne peut éviter de payer le travail de fabrication
effectué par l’entité. Commentaires 48
Les obligations de performance peuvent être satisfaites à un instant donné (at a point
in time ) ou de façon continue dans le temps (over time ). On trouve dans cette seconde
catégorie les contrats à l’avancement. Pour bénéficier de la reconnaissance over time, le
fournisseur doit, entre autres, avoir à tout moment le droit au règlement à hauteur de
la performance réalisée à date. Ce droit doit être prévu au contrat , ce qui implique
probablement de devoir revoir certains contrats actuels (ex : construction ou
développement de logiciels).
47
Abderrazek GABSI « Cours Révision Comptable - iFRS 15 IHEC Carthage 2018/2019 : Produits des A.O tirés des
contrats conclus avec des clients». Page 12.
48I
IFRS 15 – Sept éléments à retenir en première lecture, Emmanuelle Cordano, 2015, Page web :
https://www.voxfi.fr/ifrs-15-sept-elements-retenir-en-premiere-lecture/
71
Illustration : Moment de constatation du Chiffre d’Affaires (cas des biens spécialisés

fabriqués en série)
Un équipementier fabrique en série des composants hautement spécialisés pour un
constructeur aéronautique. Le transfert de propriété a eu lieu à la livraison. La vente
de ces composants a été antérieurement reconnue à la livraison selon IAS 18.
Toutefois, les ventes de l’équipementier pourraient devoir être reconnues en revenu
selon IFRS 15, par Illustration si le double critère d’absence d’usage alternatif et de
droits à paiement est rempli, et ce même si les biens en questions :
 Sont fabriqués en grandes séries et même si ;
 Le transfert de propriété a eu lieu à la livraison.
Figure 7 : Grille d’analyse de comptabilisation du chiffre d’affaires49
49
Neeon « IFRS 15 : la notion du chiffre d’affaires », 2016
72
Les méthodes d’évaluation des obligations de prestations remplies
Les obligations de prestation comptabilisées d’une manière continue doivent

refléter le degré d’avancement de la prestation. L’IFRS 15 propose deux méthodes
pour déterminer le degré d’avancement (§B41 de la norme) :
- méthodes basées sur les outputs : le revenu est comptabilisé sur la base
d’évaluations directes de la quantité d’output réalisée à date par
comparaison avec le total des outputs prévus pour la satisfaction complète
de l’ « obligation de performance » ;
- méthodes basées sur les inputs : le revenu est comptabilisé sur la base des
efforts ou des unités déjà investis par l’entité par rapport au total des unités
que l’entité s’attend à utiliser pour remplir entièrement une obligation de
prestation.
Pour chaque « Obligation de performance » satisfaite en continu, l’entité doit

utiliser la méthode qui reflète au mieux la performance de l’entité dans le transfert
du contrôle des biens et services au client.
Si l’entité a produit un montant significatif d’en-cours ou que les produits finis
sont contrôlés par le client, alors les méthodes fondées sur les unités produites ou
livrées (méthode de jalons techniques) éloignées les unes des autres ne refléteront
pas fidèlement le degré d’avancement de la prestation, dans la mesure où les
travaux réalisés ne seraient pas inclus dans la mesure des « outputs ».
A noter que l’avancement physique (donné par un expert) est différent des jalons
techniques qui se basent sur les unités produites.
En pratique, certaines méthodes de mesure de l’avancement ne seront plus
applicables avec IFRS 15
Tel est le cas lorsque ces méthodes conduisent à maintenir au bilan des montants
significatifs de travaux en cours (WP), éléments sur lesquels l’entité a en réalité
transféré le contrôle au client dans le cadre d’un transfert progressif.50
Si la société utilise une méthode fondée sur les coûts encourus, un ajustement est
nécessaire au titre des coûts d’inefficacité et de gaspillage anormaux.
50
MAZARS « IFRS 15 les 10 points clés pour les industriels du contrat L.T , 2016, page 9 »
73
Si aucun des critères permettant une comptabilisation du revenu en continu n’est

rempli, alors l’entité comptabilise le revenu à la date à laquelle elle transfère le
contrôle du bien ou service au client.
5. Modifications de contrats
Le référentiel IFRS actuel ne définit pas ce qu’est un contrat conclu avec un

client.
Par ailleurs, les prescriptions sur les modifications et les réclamations posent comme
condition essentielle à la comptabilisation du chiffre d’affaires la probabilité que le
client accepte la modification ou la réclamation.
Mais selon L’IFRS 15, du §18 au §21 elle prévoit de quelle manière doivent être
comptabilisées les modifications de contrats selon que ces modifications entrainent
des modifications du contrat existant ou l’émission d’un nouveau contrat. Si les
modifications doivent être rattachées au contrat initial, IFRS 15 précise les cas où ces
modifications doivent être comptabilisées de manière prospective (annule et
remplace) ou de manière rétrospective (avec un ajustement cumulatif à la date de la
modification).
Une modification de contrat est un changement qui touche l’étendue et/ou le prix
d’un contrat et qui est approuvé par les parties au contrat. Il y a modification de
contrat lorsque :
 Les parties approuvent une modification qui crée de nouveaux droits et

obligations exécutoires ou
 Modifie ceux existant pour les parties au contrat.
Lorsque l’on examine une modification de contrat, il faut déterminer si la

modification est approuvée. Il faut ensuite déterminer si elle doit être comptabilisée
comme un contrat distinct. Pour qu’une modification soit comptabilisée comme un
contrat distinct, les deux conditions suivantes doivent être remplies :
74
a. Il y a un élargissement de l’étendue du contrat du fait de l’ajout de biens ou

de services promis qui sont distincts [IFRS 15.20(a)].
b. Le prix du contrat augmente d’un montant de contrepartie qui reflète le prix

de vente spécifique du ou des biens ou des services additionnels de l’entité
[IFRS 15.20(b)]
La norme IFRS 15 a codifié le traitement des modifications des contrats et prévoit

trois cas de figure :
1. Si les deux conditions sont remplies, la modification de contrat est traitée

comme un contrat distinct et le modèle en cinq étapes sera appliqué
séparément à ce contrat. Le traitement comptable du contrat en cours
demeure inchangé et le modèle en cinq étapes continuera de s’appliquer à ce
contrat. L’incidence sur le plan comptable d’une telle modification est
entièrement prospective.
2. Si les conditions ne sont pas remplies, mais que les biens et services restants
sont distincts de ceux qui ont été fournis jusqu’à la date de la modification
du contrat, l’entité doit traiter la modification comme s’il s’agissait d’un
nouveau contrat (qui inclura à la fois les biens et services restants du contrat
initial et, le cas échéant, les biens et services additionnels promis en vertu de
la modification). De fait, le contrat initial est résilié. L’incidence sur le plan
comptable d’une telle modification est entièrement prospective. Bien que ces
modifications soient comptabilisées prospectivement et que l’on considère
que le contrat initial est résilié, la contrepartie restante du contrat initial qui
n’a pas été comptabilisée en produits des activités ordinaires et la
contrepartie découlant de la modification du contrat sont regroupées et
comptabilisées à mesure que les obligations de prestation restantes sont
remplies.
3. Toutefois, si les biens et les services restants ne sont pas distincts de ceux qui
ont été fournis jusqu’à la date de la modification du contrat, la modification
sera traitée comme si elle faisait partie de l’obligation de prestation qui reste
75
à remplir. Un ajustement doit être apporté au montant cumulé des produits

des activités ordinaires pour refléter l’effet de la modification sur le prix de
transaction et la mesure dans laquelle l’obligation de prestation est remplie.
L’incidence d’une telle modification sur le plan comptable est rétrospective.
Le diagramme qui suit illustre la façon dont les modifications de contrat sont
comptabilisées selon la nouvelle norme.
Figure 8 Modification des contrats51
Non Ne pas comptabiliser la

Est-ce que la modification du
modication du contrat
contrat a été approuvée ?
jusqu'à son approbation
Oui
Est ce que cela ajoute des
biens et des services Non Est-ce que les biens ou
distincts qui sont facturés à services restants sont
prix comparable à leur prix distincts de ceux déja
de vente individuel ? transférés ?
Oui Oui Non

Comptabilisation Comptabilisation
Comptabilisation
comme la fin du contrat comme une partie du
comme un contrat
existant et création d'un contrat d'origine
séparé nouveau contrat
ILLUSTRATION :
Une entité conclut un contrat de vente de 120 unités pour un prix de 12.000 UM (100
UM par unité) sur une période de 6 mois. Le transfert du contrôle de chaque unité se
fera à la livraison. Après le transfert de 60 unités, le contrat a été modifié pour inclure
une livraison supplémentaire de 30 unités (soit un total de 150 unités).
La question fondamentale est : S’agit-il d’un nouveau contrat ou d’une modification

du contrat existant ?
51
76
Hypothèse 1 : les quantités additionnelles seront facturées au prix de marché
Supposons qu’à la date de modification du contrat, le prix de marché unitaire est de

95 UM et que la modification du contrat a été conclue au prix de 2.850 UM (95 * 30)
En vertu d’IFRS 15, il s’agit d’un nouveau contrat étant donné que :
- Il y a un élargissement de l’étendue du contrat du fait de l’ajout de

nouvelles unités ;
- Le prix des unités additionnelles reflète le prix de marché.
L’entité:
 continue à constater les revenus au titre de l’ancien contrat au prix de 100

UM par unité jusqu’à la livraison des 60 unités restantes et ;
 comptabilise les revenus au titre du deuxième contrat au moment de la

livraison au prix unitaire de 95 UM.
Hypothèse 2 : les quantités additionnelles seront facturées au prix différent du prix de

marché
Supposons qu’à la date de modification du contrat, le prix de marché unitaire est de

95 UM et que la modification du contrat a été conclue au prix de 2.400 UM (80 * 30)
En vertu d’IFRS 15, il ne s’agit pas d’un nouveau contrat étant donné que :
La première condition de l’élargissement de l’étendue du contrat est vérifiée mais la

deuxième condition (prix du marché) n’est pas vérifiée. En application de l’IFRS 15,
l’entité doit considérer que l’ancien contrat a été résilié et remplacé par un nouveau
contrat.
L’effet de la modification est donc comptabilisé de façon prospective. Le prix du

nouveau contrat est égal à la somme de :
i. La partie du prix du contrat initial qui restait à reconnaitre en revenu et ;
ii. L’effet de prix de la modification
Ce nouveau prix est à allouer à l’ensemble des biens ou services restants à livrer.
77
Le prix du nouveau contrat est de 93.33 qui se détermine ainsi :
Partie restante 100 60 6 000

Qté
additionnelle 80 30 2 400
Qté à allouer 90 8 400
Nouveau prix 93.33
Ci-dessous l’impact de la résiliation du contrat initial et son remplacement par un

nouveau contrat.
Contrat Initiale Nouv Contrat Impact Nouv

Mois Qté Prix Qté prix Total contrat
1 20 2 000 20 100 2 000 0
2 20 2 000 20 100 2 000 0
3 20 2 000 20 100 2 000 0
4 20 2 000 30 93.33 2 800 800
5 20 2 000 30 93.33 2 800 800
6 20 2 000 30 93.33 2 800 800
Total 120 12 000 150 14 400 2 400
Remarque – Importance de la distinction entre « modifications de contrat » et

« contreparties variables », en cas de réduction du prix peuvent intervenir
indépendamment des modifications de contrats, par Illustration du fait de la révision des
composantes variables. Lorsque les paries s’entendent sur un amendement de contrat se
traduisant par une diminution du prix des unités restantes à livrer dans le futur, l’exercice
du jugement peut être nécessaire pour déterminer s’il convient d’appliquer le modèle
des « Modifications des contrats » ou bien celui des « contreparties variables », les impacts
étant différents.
S’il s’agit d’une modification de contrat », une baisse de prix du contrat doit normalement
être traitée prospectivement si les biens et services restants à livrer sont distincts de ceux déjà
livrés.
En revanche, si l’entité a accepté de consentir une baisse de prix sur des produits futurs pour
compenser le client au titre d’un litige sur des produits déjà livrés (qualité, retard, etc.,…)
cette baisse de prix contractuel des livraisons futures est en substance un avoir relatif à des
livraisons passées. L’entité ne devrait alors pas appliquer le modèle des « modifications de
contrat » mais devrait appliquer le modèle des « contreparties variables », conduisant à un
ajustement cumulatif du revenu dés que le risque de litige est identifié.
78
6. Les situations particulières de la comptabilisation apportées par la norme IFRS

15
En annexe de la norme, figure un guide d’application qui apporte de nombreuses précisions

sur certains sujets spécifiques :
- licences et droits d’utilisation.

- Droit significatif : options pour obtenir des biens ou services supplémentaires ;
- ventes avec droit de retour ;

- garanties produits associées à des ventes ;
- agent/principal ;
- droits non exercés par les clients ;
- accords de rachat et de consignation ;
- frais initiaux non remboursables ;
Le guide d’application fournit également des indications et des Illustrations illustratifs sur
des questions spécifiques telles que les obligations de prestations remplies d’une manière
continue et les méthodes d’évaluation pour déterminer le degré d’avancement de
l’obligation de prestation remplie.
Dans cette partie, nous allons essayer d’analyser quelques cas particuliers à savoir :
1. LICENCES :
Selon le §B56.IFRS 15 : lorsque la licence est distincte des autres promesses de
fourniture de biens ou de services prévues au contrat et qu'elle constitue par
conséquent une obligation de prestation distincte, l'entité doit déterminer si la
licence est fournie au client à un moment précis ou progressivement. Pour ce faire,
l'entité doit examiner si la nature de sa promesse d'octroyer la licence au client
consiste à accorder à celui-ci l'un ou l'autre des droits suivants:
a) un droit d'accès à la propriété intellectuelle de l'entité telle qu'elle existe tout au
long de la période couverte par la licence; ou
b) un droit d'utilisation de la propriété intellectuelle de l'entité telle qu'elle existe
au moment précis où la licence est octroyée.
79
Selon le §B 58.IFRS 15 : La nature de la promesse de l'entité d'octroyer une licence

consiste à accorder un droit d'accès à sa propriété intellectuelle si toutes les
conditions suivantes sont remplies :
a) le contrat prescrit, ou le client prévoit raisonnablement, que l'entité
entreprendra des activités qui auront une incidence importante sur la
propriété intellectuelle sur laquelle le client a des droits ;
b) les droits accordés par la licence exposent directement le client aux
conséquences positives ou négatives des activités de l'entité mentionnées au
point a); et
c) ces activités n'entraînent pas la fourniture concomitante d'un bien ou d'un
service.
 Lorsque ces 3 conditions sont remplies, l'entité doit comptabiliser la promesse

d'octroyer une licence comme une obligation de prestation remplie progressivement parce
que le client recevra et consommera simultanément les avantages au fur et à
mesure que la prestation a lieu.
 Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la nature de la promesse de l'entité
consiste à accorder le droit d'utiliser sa propriété intellectuelle telle que celle-ci
existe (sur le plan de la forme et de la fonctionnalité) au moment précis où la
licence est octroyée au client. Cela signifie que le client peut décider de
l'utilisation de la licence et en tirer la quasi-totalité des avantages restants au
moment précis où la licence lui est fournie. L'entité doit comptabiliser la promesse
d'accorder le droit d'utiliser sa propriété intellectuelle comme une obligation de prestation
remplie à un moment précis.
 Il s’agit donc de déterminer si les activités continues futures de l’entité vont

affecter de façon significative l’utilité de la propriété intellectuelle pour le client,
c’est-à-dire la capacité du client à obtenir des avantages de cette propriété
intellectuelle.
80
Etape de constatation des revenus de licence :
1. Conditions préalables : licence distincte des autres B et S du contrat
2. Licence dynamique ou statique ?
Figure 9 : Reconnaissance des licences de propriété52
Licence dynamique Licence statique

Droit d'accés à la PI telle quelle évoluera Droit d'utiliser à la PI telle quelle existe
sur la durée de la licence du fait des à la date d'accord
actions du concédant
Etalement du revenu Revenu reconnu

"over time" "à une date précise"
Licence dynamique : 3 conditions à remplir
Le vendeur effectuera des

Le client est exposé aux Ces actions ne constituent
actions qui affecteront + effets de ces actions + pas une OP séparable
significativement la PI
Illustrations pratiques :
a. Pour une licence portant sur un logiciel, un film, ou une molécule

pharmaceutique, l’utilité de la propriété intellectuelle repose essentiellement
sur sa fonctionnalité, sa conception ou sa forme, bien davantage que sur les
actions de promotion et de communication du concédant.
De ce fait, la capacité du client à obtenir des avantages de la propriété

intellectuelle ne sera pas significativement affectée par les activités continues
de l’entité. Ainsi, ces licences à continu fonctionnel seront le plus souvent
traitées comme des licences « statiques », c’est-à-dire reconnues à une date
donnée.
PWC « IFRS 15 Produits des activités ordinaires tirés de contrats conclus avec des clients »
81
b. Pour une licence de marque ou de franchise, la capacité du client à tirer

avantage de la propriété intellectuelle est essentiellement dépendante des
activités continues de l’entité pour supporter et maintenir la notoriété et la
valeur de la marque (comme pour un couturier à créer des collections et faire
des défilés ou pour un club sportif de gagner ses matchs).
Illustration :
Une société vend une licence d’utilisation d’une marque de restauration à un

franchisé sur une durée de 5 ans. Le concédant réalise pendant toute cette période
des compagnes publicitaires et effectue des analyses de marché et des actions de
recherche et de développement pour développer de nouveaux produits. Le chiffre
d’affaires du licencié dépend des actions du concédant.
La licence est dynamique. Le contrat prévoit en effet :
1. Que le concédant effectue des actions (compagne publicitaires, analyses de

marché, développement de nouveaux produits,..)
2. Ces actions auront des effets positifs sur le licencié, puisque son chiffre
d’affaire en dépend ;
3. Ces actions ne constituent pas une obligation de performance
Le revenu est ainsi reconnu à l’avancement sur la durée de 5 ans.
2. DROIT SIGNIFICATIF : OPTIONS POUR OBTENIR DES BIENS OU SERVICES

SUPPLEMENTAIRES 53 :
« IFRS 15 contient des indications précises relativement aux « biens ou services
supplémentaires offerts au client en option » et exige que l’on détermine si
l’option confère un « droit significatif ».
Qu’est-ce qu’un « droit significatif » et comment cette évaluation est-elle effectuée ?
53
CPA Canada « IFRS 15 produits des A.O , questions à vos réponses », page 50.
82
Il arrive que dans le cadre d’un contrat une entité accorde au client l’option
d’acquérir des biens ou des services supplémentaires gratuitement ou à rabais, sous
la forme de programmes de fidélisation, d’octroi de points-cadeaux, d’incitations à
la vente, d’options de renouvellement de contrat, etc.
Dans les IFRS actuelles, les indications les plus pertinentes à cet égard se trouvent
dans IFRIC 13 Programmes de fidélisation de la clientèle, mais ces indications visent
précisément les programmes de fidélisation. Elles seront remplacées par les
indications d’IFRS 15 relativement aux « biens ou services supplémentaires offerts au
client en option ». Si l’option confère au client un droit qu’il n’aurait pas obtenu s’il
n’avait pas conclu le contrat (par Illustration un droit qui s’ajoute aux droits accordés
à d’autres clients de la même région ou du même marché), le client paie
effectivement à l’avance pour des biens ou des services à venir. Si l’option confère
au client un « droit significatif », elle doit alors être comptabilisée comme une
obligation de prestation distincte. Cependant, si l’option confère simplement au
client la capacité d’acquérir des biens ou des services supplémentaires à un prix
correspondant au prix de vente spécifique, cette option ne confère pas un « droit
significatif » même si on ne peut obtenir le droit qu’en concluant un contrat.
Lorsqu’il a été déterminé qu’un droit significatif existe et que l’obligation de

prestation est distincte, une partie du prix de la transaction totale doit être affectée
à ce droit. Si le prix de vente spécifique ne peut être observé directement, il doit faire
l’objet d’une estimation. Pour déterminer cette valeur, l’entité doit tenir compte, dans
son estimation :
• de toute réduction dont bénéficierait le client sans exercer l’option;
• de la probabilité que l’option soit exercée.
Illustration : coupon de réduction54
54
Price Waterhouse Coopers Tunisie. Ahmed Sahnoun, IFRS Training « formation theme IFRS 15 du 18 Janvier
2018 »
83
Au courant du mois de décembre de l’année N, un magasin de vente de prêts à

porter offre un coupon de remise de 60% pour les achats effectués dans un délai de
90 jours.
Le montant des ventes réalisées avec coupon de remise est de 1.000 UM. Le magasin
compte lancer une promotion de 10% durant la période de validité des coupons. Sur
la base des données historiques (compagne similaire) , le magasin estime que 75%
des coupons de remises seront exercés et que le volume des achats additionnels est
de l’ordre de 400 UM.
L’option constitue une OP séparée étant donné qu’elle est substantive.
Le prix des points de fidélité est ainsi estimé à 60.000 UM ( 80.000*1UM*75%)
Le montant des ventes réalisées en N devrait être alloué entre les deux composantes
comme suit :
Ventes 1 000 86.96% 870

SSP de l'option 150 13.04% 130
Total produit théorique 1 150 1 000
Les revenus à comptabiliser en N seraient de 870 UM (au lieu de 1.000 avec les
anciennes IFRS); un montant de 130 UM sera différé et sera constaté en revenus lors
de l’exercice des coupons de remise (ou à l’expiration de la période contractuelle
d’exercice de l’option).
3. DROITS PAYES NON EXERCES
Lorsqu’une entreprise vend pour un montant fixe non remboursable un nombre

limité de biens et services à livrer ou à fournir dans le futur, il arrive que les
consommateurs ne les utilisent pas tous (par illustration, les cartes d’abonnement
de cinémas donnant accès à un nombre limité de films).
Remarque : Ce cas est différent de celui des abonnements qui prévoient un montant
fixe à payer pour un nombre illimité de prestation (par Illustration, une cotisation
annuelle dans un club de sport).
84
La constatation du chiffre d’affaires des « droits abandonnés » dépend de la

capacité de la société à procéder à une estimation fiable du montant minimum
hautement probable des droits qui expireront sans être exercés.
Lorsque l’entité vend un produit sous forme prix préférentiels accordés aux clients
sous forme d’abonnement ou carte cadeaux et dont le prix unitaire serait inférieur
au prix réel mais avec une probabilité qu’une partie ne sera pas exercée, le prix de
l’unité va être supérieur ou égal à 1*[100/(100-X)].
A noter que l’interprétation de l’IFRS 15 est fortement inspirée de l’interprétation de
l’IFRIC 13, programme de fidélisation.
Remarque : Ce cas est différent de celui des abonnements qui prévoient un montant
fixe à payer pour un nombre illimité de prestation (par Illustration, une cotisation
annuelle dans un club de sport).
En fait, la comptabilisation de ces droits doit être à l’avancement, c’est à dire
proportionnellement au rythme de comptabilisation des biens et services fournis
aux clients. Et lorsque le taux de non-utilisation des biens et services prépayés n’est
pas évaluable de manière fiable, les produits sont reconnus à l’expiration de la
période de validité des biens et service prépayés.
Illustration :
Un opérateur de télécommunication vend des cartes de téléphonie pour un prix de
200 dinars. La validité de la carte est de 3 mois. L’entreprise dispose d’un bon
historique des estimations selon laquelle en moyenne 70% du montant sera utilisé
par les clients, soit 140 Dinars par carte.
Au cours du premier mois le client à consommer 50 Dinars.
A quel moment comptabiliser le chiffre d’affaires correspondant au 30% qui ne
seront pas consommés : immédiatement, à l’expiration des 3 mois ou de manière
étalée ?
Solution :
Le constater au fur et à mesure que les 140 Dinars sont consommés, donc au
premier mois, on constate 50*[1/(1-0.3)], soit un montant de 71.42.
85
A noter que le constater immédiatement n’est pas justifié car l’entreprise n’a encore
rendu aucun service.
4. FRAIS INITIAUX NON REMBOURSABLES (ET CERTAINS COÛTS

CONNEXES)
Dans le cas de certains contrats, l'entité facture au client, à la date de passation du

contrat ou à une date voisine, des frais initiaux non remboursables. Il peut s'agir, par
Illustration, de droits d'adhésion prévus dans des contrats d'abonnement à un centre
de conditionnement physique, de frais de mise en service dans des contrats de
télécommunication, de frais d'établissement dans des contrats de service et de frais
initiaux dans des contrats d’approvisionnement. (IFRS 15.B48)
Pour identifier les obligations de prestation découlant de tels contrats, l'entité doit
apprécier si les frais sont liés à la fourniture d'un bien ou d'un service promis. Bien
souvent, même si les frais initiaux non remboursables sont liés à une activité que
l'entité est tenue de réaliser à la date de passation du contrat ou à une date voisine
pour remplir le contrat, cette activité ne se traduit pas par la fourniture d'un bien ou
d'un service promis au client. Les frais initiaux sont plutôt un paiement anticipé
pour des biens ou des services à venir, et ils sont donc comptabilisés en produits
des activités ordinaires lorsque ces biens ou services sont fournis. (IFRS 15.B49)
Exemple : Frais initiaux non remboursables55
Une entité conclut un contrat avec un client en vue de la prestation de services de

traitement des transactions pendant une période d'un an. Les contrats de l'entité
prévoient des conditions standards qui sont les mêmes pour tous les clients. Aux
termes du contrat, le client est tenu de verser des frais initiaux aux fins de
l'établissement de son profil dans les systèmes et processus de l'entité. Les frais, d'un
montant symbolique, ne sont pas remboursables. Le client peut renouveler le contrat
chaque année sans avoir à payer de frais supplémentaires.
55
Norme Internationale d’Information Financière IFRS 15, Illustration 53,IE272 s
86
Cette activité n'entraîne pas la fourniture d'un bien ou d'un service au client et, par
le fait même, ne donne pas lieu à une obligation de prestation.
L'entité arrive à la conclusion que l'option de renouvellement ne confère pas au

client un droit significatif [droit qu'il n'obtiendrait pas sans conclure ce contrat]. Les
frais initiaux sont en fait un paiement anticipé au titre de la fourniture des services
de traitement des transactions à venir. Par conséquent, l'entité détermine le prix de
transaction, qui comprend les frais initiaux non remboursables, et comptabilise les
produits des activités ordinaires relatifs aux services de traitement des transactions
lorsque ces services sont fournis, conformément au paragraphe B49 d'IFRS 15.
LES COÛTS DU CONTRAT :
L’IFRS 15 prévoyant également la comptabilisation des coûts liés au contrat, il faut

distinguer deux natures de coûts :
- les coûts marginaux d’obtention du contrat : il s’agit des coûts que l’entité
engage pour obtenir un contrat avec un client et qu'elle n'aurait pas engagés si elle
n'avait pas obtenu le contrat (par Illustration une commission de vente); ces coûts
sont activables uniquement s’ils sont marginaux et récupérables.
Par mesure de simplification, ils peuvent être comptabilisés en charges si leur
période d’amortissement est inférieure à 12 mois ;
Si les coûts avaient été engagés, que le contrat soit obtenu ou non, ils doivent être
comptabilisés en charges au moment où ils sont engagés, à moins qu’ils ne soient
facturables au client tels que :
 les frais encourus pour répondre à un appel d’offre ;
 le salaire du directeur commercial ;
 les frais de déplacement pour déposer l’offre de service.
- les coûts d’exécution du contrat : il s’agit des coûts engagés pour l’exécution
d’un contrat avec un client qui n’entrent pas dans le champ d’application d’une
autre norme (IAS 2, IAS 16 ou IAS 38). Ils sont activables uniquement s’ils sont
directement liés à un contrat et s’ils permettent de remplir des obligations de
prestation futures.
Ces coûts sont constatés à l’actif si toutes les conditions suivantes sont remplies :
87
 Ces coûts sont directement lié à un contrat existant ;

 Ces coûts procurent à l’entité des ressources nouvelles ou accrues ;
 Ces coûts seront recouverts ultérieurement.
 Si pour l’exécution d’un contrat, la société acquiert un actif spécifique et qui ne sera
utilisé que pour ce contrat, cet actif, selon sa nature, sera comptabilisé conformément
à l’IAS 16 ou l’IAS 38.
 Pour les contrats à long terme (prestation de service, contrat de construction) dont les
obligations de prestations sont remplies progressivement, ils donnent lieu à la
constatation d’un actif (travaux en cours) à la clôture de chaque période et puisque
cet actif est destiné à être remis au client ; il s’agit dans ce cas d’un stock.
L’évaluation de son coût doit donc être conformément à la norme IAS 2.
Ces coûts doivent être amortis sur une base correspondant au même rythme que celui du
revenu, soit sur la durée du contrat. Dans certains cas et pour des contrats où il ya des
périodes de renouvellement prévues, la période d’amortissement peut dépasser la durée
initiale du contrat.
L’entité doit comptabiliser une perte de valeur en résultat net si la valeur comptable de
l’actif excède le montant que l’entité s’attend à recevoir en échange des biens et services
auxquels l’actif est lié, diminué des coûts restants à payer.
Illustration :
Une entité procède à la construction d’un actif pour un client. Pour l’exécution des
travaux sur le chantier, elle a dû installer une cabine pour les ouvriers.
Les coûts d’exécution du contrat comprennent :
 Le coût de la cabine traité selon la norme IAS 16 ; et
 Le coût des travaux réalisés, (matériaux consommés, main d’œuvre, etc..) qui
constitue un stock, comptabilisé selon la norme IAS 2.
La cabine doit être amortie selon IAS 16 et pour toute dépréciation éventuelle selon
IAS 36, alors que la dépréciation éventuelle des travaux en cours obéira aux règles
de IAS 2.
88
7. INFORMATION A FOURNIR
L'information à fournir en annexe au titre d'IFRS 15 a augmenté considérablement en

comparaison de celle que l’on retrouve dans les normes actuelles.
La norme prévoit ainsi que l'entité fournisse une information qualitative et quantitative
sur tous les éléments suivants :
Contrats conclus avec les clients
Pour tous les contrats avec les clients qui entrent dans le champ d’application de l’IFRS
15, les entités doivent présenter le montant des PAO distinctement des autres sources de
revenus ainsi que toute perte de valeur constatée sur les créances ou actifs du contrat, à
présenter séparément des pertes de valeur des autres contrats (IFRS 15.113).
Décomposition du chiffre d'affaires : ventilation du chiffre d'affaires par catégorie

permettant d'appréhender comment les facteurs économiques affectent la nature, le montant,
le calendrier et l'incertitude du chiffre d'affaires et des flux de trésorerie (par exemple, par
type de clients, produit, marché, zone géographique, canal de distribution, etc.). La sélection
des axes de décomposition du chiffre d'affaires doit prendre en considération l'information
revue en interne par le principal décideur opérationnel de l'entité pour évaluer la performance
de l'entité et de ses secteurs opérationnels. (IFRS 15.114).
Informations relatives aux soldes à l'ouverture et à la clôture des actifs et passifs du

contrat :
Les soldes d'ouverture et de clôture des créances, actifs et passifs des contrats :
 Les revenus reconnus dans la période qui étaient inclus dans le solde d'ouverture des
passifs du contrat ;
 Les revenus reconnus dans la période qui sont liés à des obligations de performance
qui avaient été satisfaites au cours de périodes antérieures (par exemple, l'effet des
réajustements des prix des contrats) (IFRS 15.116) ;
 Une explication sur les décalages entre l'exécution des obligations de performance et
leur paiement ainsi que l'effet de ces décalages sur les soldes des actifs et passifs des
contrats (IFRS 15.117) ;
89
 Une analyse des variations significatives des soldes des actifs et passifs du contrat, de
manière qualitative et quantitative (IFRS 15.118).
Une variation significative peut être causée, par exemple, par un changement de
périmètre, une perte de valeur d'un actif de contrat, un changement d'estimation, un
changement des délais d'exécution d'une catégorie d'obligation de performance .
Obligations de performance : information descriptive concernant les obligations de

performance de l'entité (IFRS 15.119) :
 Moment où les obligations de performance sont habituellement satisfaites ;
 Nature des biens ou services que l'entité s'est engagée à fournir (également dans le cas
où l'entité agit comme agent) ;
 Obligations relatives aux retours, remboursements, ou obligations similaires ;
 Nature des garanties ou des obligations liées.
Montant des obligations de performance restant à exécuter : information sur le montant

du prix de transaction alloué aux obligations de performance restant à exécuter, ainsi que des
explications, qualitatives ou quantitatives, sur les périodes au cours desquelles l'entité s'attend
à reconnaître le chiffre d'affaires (IFRS 15.120) ;
Jugements significatifs exercés dans l'application d'IFRS15
Il s’agit des informations concernant les jugements exercés et les modifications apportées
à ces jugements, notamment (IFRS 15.123) :
 Le moment où les obligations de performance sont remplies ;
 Le prix de transaction et les montants affectés aux obligations de prestation;
Lorsque l'entité retient les mesures de simplification proposées par la norme concernant
l'existence d'une composante financière significative ou bien la constatation en charges de
certains coûts d'obtention du contrat, elle doit le mentionner (IFRS 15.129)
Actifs liés aux coûts d'obtention ou d'exécution d'un contrat
Il s’agit des jugements effectués pour déterminer les coûts pour obtenir ou satisfaire un
contrat, la méthode d'amortissement retenue, le montant des soldes de clôture des coûts
90
capitalisés, ainsi que le montant des charges d'amortissement et de perte de valeur reconnues
dans la période (IFRS 15.127.)56
8. DISPOSITIONS TRANSITOIRES
Les sociétés tunisiennes qui vont faire le passage aux IFRS doivent appliquer la norme IFRS
1, en effet IFRS 1 « Première application des IFRS » s’applique lorsque une entité applique la
première fois les IFRS par une déclaration explicite et sans réserve de conformité aux
référentiel IFRS.
IFRS 15 autorise à choisir parmi deux types de dispositions transitoires possibles :
Application rétrospective intégrale : Suivant cette approche conformément à IAS 8

Méthodes comptables, changements d’estimations comptables et erreurs. Cependant, même
pour une application rétrospective (suivant laquelle les périodes antérieures seraient
retraitées), la société est autorisée à utiliser plusieurs mesures de simplification.
Application rétrospective modifiée : selon cette méthode, plutôt que de retraiter les chiffres
de l’exercice comparatif (par Illustration l’exercice 2017), l’entité peut comptabiliser l’effet
cumulatif de l’application d’IFRS 15 comme un ajustement du solde d’ouverture des résultats
non distribués dans l’exercice de première application.
56
Momento Expert PWC « Comptable 2019 » Francis Lefebvre édition 2018, page 520
91
DEUXIEME PARTIE
LES ENJEUX COMPTABLES ET FISCAUX DE LA NORME
« IFRS 15 » POUR LA PROMOTION IMMOBILIERE
92

IMMOBLIERE
Section 1 : Environnement général et juridique de l’immobilier en Tunisie
1. Présentation du secteur
En raison des turbulences qui ont accompagné la révolution, l'inflation dans le

secteur de l’immobilier en Tunisie ne cesse de s’accroitre, et ce, à cause de la rareté
des terrains, l’envolée des prix des matériaux de construction et aussi par des
mesures entreprises dans les lois de finances :
 par l’ajout d’un nouveau taux de TVA de 13% et qui sera porté à 19% en 2021 ;
Les dispositions de l'article 79 de la loi n° 2018-56 portant loi de finances pour
l'année 2019, ont prévu le report de l'application de la taxe sur la valeur
ajoutée au taux de 19% aux opérations de ventes des immeubles bâtis à usage
exclusif d'habitation ainsi que leurs dépendances réalisées par les promoteurs
immobiliers au 1er janvier 2021 au lieu du 1er janvier 2020.
 la suppression de l’avantage de l’enregistrement au droit fixe pour toute
opération d'acquisition qui dépasse en valeur les 200.000 dinars va être
assujettie à une taxe de 3%57 au lieu du 0% habituel sur les opérations d'achats
auprès des promoteurs immobiliers, qui était une mesure incitative à l'achat
des nouvelles constructions ;
 l'arrêt de la subvention sur l'énergie pour les industries énergivores, ce qui a
entraîné la flambée des prix des matériaux de construction 58.
 Et aussi l’augmentation du coût d’emprunt opéré par la hausse du taux
directeur passant de 5% pour atteindre 7.83% fin 2019.
57
NOTE COMMUNE N° 11/2019 : Cette mesure entre en vigueur à partir du 1er janvier 2019, par conséquent le
contrat portant première mutation à titre onéreux de logements construits par des promoteurs immobiliers qui
sont rédigés à partir du 1er janvier 2019 et qui répondent aux conditions prévues par les dispositions de
l’article 23 bis mentionné seront soumis au droit d’enregistrement proportionnel liquidé comme suit :
- De 0 à 300.000 : 0%
- Supérieur à 300.000 : 3%
58
Nadhir Ben Ammar, EcoMag sur la situation du secteur immobilier en Tunisie et ses perspectives
93
D’autre part, La plupart des projets immobiliers sont financés par des crédits avec un
ratio d’endettement élevé du coût, la principale cause de faillite du promoteur
immobilier est le manque de liquidité car le délai qui sépare le commencement du
projet et la vente des immeubles est assez longue et la récupération du besoin en
fonds de roulement est par conséquent retardée.59
La nouvelle TVA imposée sur l’immobilier et non récupérable, a été un coup de
massue pour les promoteurs. Alors que le secteur souffrait déjà des hausses des
différents intrants, il subit une nouvelle taxe dont les textes applicatifs ont été publié
3 ou 4 mois après la loi, le tout conjugué aux hausses successives du TMM, plombant
de ce fait l’activité. Les chiffres des sociétés cotées en bourse jusqu’à fin septembre
sont assez éloquents. Ainsi, en cherchant à avoir le beurre, l'argent du beurre et le
sourire de la crémière, le gouvernement a perdu sur tous les plans avec des recettes
en moins et surtout un secteur en crise systémique 60.
Autre facteur déterminant, la hausse de tous les intrants sans exception, que ce soit à
cause du glissement du dinar ou de la hausse ou la création de nouvelles taxes. Ainsi,
les promoteurs, confrontés à la rareté et la cherté des terrains constructibles, ont fait
flamber les prix. L’indice des prix des terrains nus est passé de 98,5 à 141,2 entre 2011
et 2015, selon les chiffres de l’INS et l’indice général des prix de l'immobilier est passé
de 95,7 à 151,1, pour cette même période. Certains promoteurs dénoncent, d’ailleurs,
l’absence de l'Agence foncière de l'habitat (AFH), qui "ne joue pas son rôle" en leur
proposant de nouveaux lotissements.
Les promoteurs subissent, aussi, l’augmentation substantielle du coût de la

construction, notamment celui des matériaux (marbre, revêtement divers, etc.) -
indice des prix des matériaux de construction étant passé de 102,1 à 137,1 - celui de
son transport - le prix du carburant ayant augmenté à maintes reprises cette année -
ainsi que celui de la main d’œuvre. La hausse des prix des matériaux a non
59
Mohamed TRIKI, Régime fiscal des entreprises de promotion immobilières, mémoire d’expertise comptable,
ISCAE 2012.
60
Imed NOUIRA : Promotion immobilière, un secteur entrain de sombrer , mai 2018
http://www.businessnews.com.tn/promotion-immobiliere--un-secteur-en-train-de-sombrer,519,83604,3
94
seulement impacté la disponibilité de certains matériaux mais aussi la qualité,

certains préférant importer une qualité moindre donc moins chère.
Les professionnels du secteur endurent, également, des retards occasionnés à

plusieurs reprises par les prestataires de services publics (STEG, SONEDE,
municipalités, gouvernorats, ONAS, Protection civile, etc.), outre ceux liés à
l’obtention des différentes autorisations (PV de recollement, permis de bâtir, permis
de raccordements divers, …). Des retards qui occasionnent des coûts
supplémentaires en matière de frais financiers et par conséquent accroissent le coût
de revient des biens immobiliers. Par ailleurs, les sous-traitants (différents corps de
métier) se retrouvent de plus en plus désorganisés, surtout depuis la révolution, par
une main d'œuvre indisciplinée et manquant souvent de qualification. D’ailleurs, le
rendement des ouvriers et le désordre régnant ont été à l'origine de beaucoup de
retard dans la réalisation des projets occasionnant des frais supplémentaires.
Pour résumer, un laxisme de l’administration tunisienne, de nouvelles impositions,

une baisse du rendement des opérateurs et un désordre social qui sont à l’origine des
retards dans la réalisation et la finalisation des projets en cours, affectent la qualité
des produits immobiliers, engendrent une augmentation de leurs coûts et sale
l’addition à la fin.
Le secteur est aussi entravé par l’aspect fiscal. Ainsi, à la panoplie d’impôts et taxes
auxquelles est déjà soumis le secteur, les dispositions de 2017 alourdissant les droits
d’enregistrement des biens immobiliers (3% pour les logements dépassant les 200.000
dinars, 2% en plus pour ceux compris entre 500.000 et 1 MD et 4% en plus pour ceux
qui dépassent le 1 MD), le secteur subit une nouvelle TVA de 13% qui sera portée à
19% en 2020. Pire, au départ ils ont été privés de leur droit à la déduction de la TVA.
Il s’agit tout bonnement d’une nouvelle taxe, la TVA étant récupérable.
A tout ceci, s’ajoute un renchérissement du prix de l’emprunt, en 2018 et 2019 trois

hausses ont été opérées sur le taux directeur de la BCT de 275 points de base, qui
passe de 5% à 7,75%. Une hausse appliquée aux crédits contractés par les promoteurs
et sur les prêts de logement. La hausse a été tellement importante dans le
95
remboursement mensuel des crédits pour certains nouveaux propriétaires (plus de

300 dinars), que certains ont décidé de vendre leur bien n’étant plus capable de payer
leur emprunt, nous confient des promoteurs. Le pouvoir d’achat étant en baisse et
l’inflation en hausse (plus de 7%), certains Tunisiens, pour ne pas dire une grande
majorité, n’auront plus les moyens de contracter des crédits logement.
Ainsi, les décisions de gros investissements tels que l’achat de biens immobiliers sont
ajournées voire même annulées. S’ajoute à ceci un durcissement de la réglementation
vis-à-vis des acquéreurs de biens immobiliers avec présentation des 3 dernières
déclarations des revenus lors de l'enregistrement des contrats d'achat par les clients
et la menace de redressement fiscal pour plusieurs professions réputées fortunées.
2. Evolution du secteur
Tout ce qui a été annoncé auparavant a impacté négativement le secteur, l’offre

dépassant la demande. Le contexte général morose a entrainé une contraction des
ventes et par conséquent un allongement du cycle d'écoulement des biens
immobiliers, à l'origine d'une récession de plus en plus importante de l'activité de
promotion immobilière menaçant à terme les sociétés dans leur pérennité et bien
évidement les emplois mais également ceux des activités connexes (BTP, menuiserie
bois et aluminium, raccordement eau et électricité, marbre, etc..)61.
La promotion immobilière est bel et bien en crise, preuve à l’appui, les résultats
réalisés à cette heure. D’où l’urgence de prendre des décisions rapides, pour sauver
ce secteur et ses emplois d’une crise systémique qui peut impacter l’ensemble de
l’économie nationale. Le nombre des investisseurs en biens immobiliers a diminué de
manière importante, les revenus locatifs ayant baissé outre le fait que la forte hausse
du prix des logements et le coût des crédits ont rendu leur amortissement, sur une
période généralement admise pour le secteur (20 ans), impossible.
Comme porte de sortie à cette crise qui se profile, la Chambre syndicale nationale des
promoteurs immobiliers a émis un ensemble de recommandations, notamment
61
Imed NOUIRA : Promotion immobilière, un secteur en train de sombrer, mai 2018, lien du site :
96
l’imposition d’une TVA de 7%, que certains promoteurs veulent qu’elle soit étendue
à tous (promoteurs et particuliers). L’imposition d’un droit d’enregistrement fixe de
25 dinars par page et par copie à l’acquisition d’un bien immobilier auprès d’un
promoteur et d’annuler toutes autres taxations, puisque le secteur est désormais
assujetti à la TVA.
D’ailleurs, le Conseil d’analyses économiques présidé par Afif Chelbi dans un

rapport qu’il a élaboré sur le plan de relance 2019-2020 qui comprend 100 mesures,
est allé dans ce sens. Il recommande la révision de la question de la TVA sur la vente
des logements en instaurant une TVA et un droit d’enregistrement au droit fixe (100
dinars) pour les logements vendus à l’état neuf et un droit d’enregistrement sur les
logements anciens.
La chambre propose aussi la consécration par un texte de loi du droit au crédit de

départ de TVA sur les stocks d'immeubles à usage d'habitation à la date du
31/12/2017 ainsi que l’annulation de l’augmentation des droits de consommation
sur la céramique et le marbre instaurée par la Loi de finances 2018. Elle appelle, face
à l’envolée du TMM, à la mise en place d’un fonds qui permettra de bonifier les
intérêts des crédits immobiliers ainsi que les crédits accordés aux promoteurs 62.
D’autres mesures peuvent aussi prises comme l’abandon de l’autorisation du

gouverneur pour l'acquisition de biens immobiliers pour les étrangers au moins à
partir de certains montants importants. Des promoteurs évoquent aussi un retour
vers un taux de faveur pour les crédits logement.
En outre, une réflexion doit être faite au niveau de la chambre des promoteurs
immobiliers avec le ministère de tutelle pour moderniser les méthodes et le choix des
matériaux de construction qui peuvent abaisser le coût de la construction. Il faudrait
aussi penser à renforcer la formation professionnelle de la main d’œuvre.
Quand le bâtiment va, tout va et inversement. L’immobilier est un baromètre de la

santé économique des pays. Lorsque le secteur vit une crise, il s’agit d’un indicateur
62
Imed NOUIRA : Promotion immobilière, un secteur en train de sombrer ,2018, lien du site :
97
important à prendre en considération, que le risque d’une crise systémique subsiste.

Entre l’inflation et la baisse du pouvoir d’achat, il est devenu difficile pour un citoyen
lambda de devenir propriétaire de son logement. En parallèle, les promoteurs ne
peuvent pas abaisser leurs prix, car ils ont des coûts à couvrir. C’est donc à l’Etat de
faire l’effort qui s’impose pour sauver ce secteur qui peut être un pilier de relance
économique.
Le gouvernement a prévu dans le projet de la Loi de finances 2019 que les biens
immobiliers réalisés par les prometteurs en dessous de 300.000 dinars soient exonérés
de droits d’enregistrement, pour permettre aux ménages de la classe moyenne et
celle défavorisée d’acquérir un logement. Une mesure qui reste malheureusement
insuffisante pour le sauvetage de ce secteur.
Le gouvernement devra prendre des décisions courageuses en faveur du secteur, en

baissant, même temporairement, les impositions et en garantissant des terrains
constructibles à prix raisonnables aux promoteurs pour baisser les coûts. Et pourquoi
pas, ouvrir l’achat de biens aux étrangers à partir de certaines fourchettes hautes,
permettant de ce fait aux promoteurs de se renflouer et aux caisses de l’Etat des
entrées conséquentes, ce qui arrangerait tout le monde !
3. Principaux acteurs
L’activité de promotion immobilière fait naître une relation juridique complexe de
par le nombre d’intervenants. Toutefois, elle met en rapport direct trois acteurs
principaux, à savoir : le promoteur immobilier, le client acheteur et l’administration.
Cette relation a été théoriquement bien régie et clarifiée par le législateur.
Cette relation fait l’objet de l’attention du législateur dans le cadre de la loi n° 90-17
du 26 février 1990 ainsi que dans les textes d’application, dont notamment le cahier
de charges approuvé par le décret n° 91-1330 du 26 août 1991.63
63 Maître Taoufik Chabchoub, avocat à la cour de Cassation : « Faut-il réformer le droit de la promotion
immobilière ? » l’immobilier 2010.
98
Le législateur est intervenu à maintes reprises pour apporter des modifications aux
textes régissant la promotion immobilière afin de prendre en considération
l’évolution de cette d’activité
Le cadre juridique relatif à la promotion immobilière comporte principalement 64:

- La loi n° : 17 de la 26/02/1990 portant refonte de la législation relative à la
promotion immobilière. Etant la principale référence juridique en la matière, cette Loi
a libéré le secteur des contraintes de l’ancienne Loi de 1977 (Loi N° 47 du
02/07//1977) dont :
• le contrôle des projets par l’Administration centrale,
• l’interdiction de la participation étrangère au capital des sociétés
immobilières
• et la limitation de la promotion immobilière au logement sans
l’aménagement foncier.
- La loi n° : 94 du 11/11/2000 imposant l’obligation au promoteur de conclure un
contrat définitif dans un délai d’un mois à partir du paiement du prix définitif du
logement.
- Le décret n° : 1330 du 26/08/1991 promulguant le cahier des charges générales de
la profession ;
- Le Décret N° 2165 du 19/12/1990, fixant les attributions, la composition et les
conditions de fonctionnement de la Commission consultative de la P.I.
- L’Arrêté du Ministre de l’Equipement et de l’Habitat du 27/11/1991, portant
définition de l’habitat à caractère social ou prioritaire.
Certes, le législateur a permis l’essor de la profession grâce à :
- la souplesse de la Loi quant aux procédures administratives,
- l’encouragement à l’investissement dans la construction de logements
sociaux
- l’accès du promoteur à l’activité de lotissement des terrains
64
Mahmoud GDOURA, « pour une nouvelle stratégie de l’habitat : diagnostics et recommandations » octobre
2014, page 6.
99
Cependant, les relations entre les trois acteurs cités ci-haut, n’ont pas encore atteint
l’équilibre escompté ; elles sont restées dominées par un climat de « méfiance
généralisée » surtout à l’égard du promoteur immobilier65 , sans pour autant que les
intérêts des acquéreurs soient préservés.
La nouvelle loi d’investissement n° 2017-8 du 14 février 2017 portant refonte du

dispositif des avantages fiscaux a vu le jour après que le système en vigueur a atteint
ses limites et devenu incapable de faire face aux exigences actuelles. Cette nouvelle
loi a considérablement modifié les avantages fiscaux accordés aux sociétés de
promotion immobilière.
Ces relations sont dominées par un climat très tendu surtout à l’égard du promoteur
immobilier. Le texte initial ainsi que les réformes postérieures visaient à encadrer le
promoteur immobilier de manière aussi étroite que possible, soit dans sa relation
avec l’administration, soit dans sa relation avec le client.
1. Relation du promoteur immobilier avec l’administration de tutelle
Dans le texte de loi, le contrôle de l’activité du promoteur immobilier commence par

l’obtention de l’autorisation d’exercer et se poursuit, théoriquement, tout au long de l’exercice
de son activité. Le contrôle de l’activité exercé par l’autorité de tutelle (ministère en charge de
l’habitat) est permanent. Dans la pratique, la relation entre le promoteur immobilier et
l’administration prend généralement fin au moment de la délivrance de l’agrément.
Cette discordance entre le texte et la pratique se vérifie à plus d’un titre et il y a lieu de revoir
cette relation et de l’adapter au nouveau contexte.
L’autorisation et le cahier des charges : le double contrôle injustifié de l’activité, agrément et

cahier des charges ; constituent un handicap au développement du secteur. Le temps des
autorisations étant révolu, ne faudrait-il pas assujettir l’exercice de l’activité aux cahiers des
charges uniquement ?
La question de l’exigence de l’autorisation se pose parce que, dans la pratique, le contrôle

s’avère inefficace. Il y a lieu de s’interroger sur le nombre de sanctions infligées aux
65
Maître Taoufik Chabchoub, avocat à la cour de Cassation : « Faut-il réformer le droit de la promotion
immobilière ? » l’immobilier 2010
100
promoteurs défaillants et notamment le retrait de l’agrément. En fait dans la pratique il n’ya

pas eu de sanction.
De plus, la promotion immobilière d'un secteur stratégique est régie depuis des années par des
cahiers de charge pour l’exercice d’activités. En cas de non-respect du cahier des charges ou
des obligations légales à la charge du promoteur immobilier, l’administration peut faire
preuve d’intransigeance.
La loi interdit de disposer par la vente ou autrement d’un bien immeuble sur plan. En effet, la
loi a autorisé la vente suite aux promesses de vente exclusivement aux promoteurs
immobiliers. (la vente sur plan).
Vendre un bien qui n’existe pas encore suscite la méfiance. Cette méfiance est justifiée par le
fait que ledit bien pourrait ne jamais exister, ou bien exister tardivement ou encore exister
non-conforme au descriptif conventionnel (soit en termes de matériaux, soit en termes de
finition).
La méfiance peut également résulter du risque d’insolvabilité de l’acheteur.
2. Le.risque.de.l’acheteur.face.à.un.promoteur.immobilier.défaillant:
Le promoteur immobilier peut devenir insolvable en cours de réalisation de son projet. Le

souci du législateur est de prévoir des mesures de sauvegarde des droits de l’acheteur. A cet
effet, différentes mesures ont été prévues :
-…L’octroi.de.pénalités.de.retard.plafonnées.à.15%.du.montant.des.avances;
- L’obligation de délivrer une caution bancaire ou une assurance en contrepartie des
avances.consenties pour couvrir le risque d’insolvabilité.
Les promoteurs immobiliers prennent soin de restreindre le droit aux pénalités de retard et
refusent l’octroi de la caution ou de l’assurance. Ce comportement est commun aux
promoteurs.immobiliers.publics.et.privés.
La caution ou l’assurance couvrent la responsabilité du promoteur pour non respect des délais
contractuels à l’exception du retard dû à cause de force majeure. Elles couvrent également les
conséquences de la résiliation amiable ou judiciaire de la promesse de vente ainsi que le cas
de.cessation.de.paiement.ou.de.faillite.du.promoteur.
L’intention du législateur est louable mais est restée inefficace depuis des décennies. Peut-être
à cause du coût supplémentaire que doit supporter l’acheteur ou bien parce qu’il n’existe pas
101
d’institutions de garantie ou d’assurance qui acceptent de couvrir le risque d’insolvabilité.

Ne faudrait-il pas penser instituer un fonds de garantie de la promotion immobilière?
2-.Le.risque.du.promoteur.immobilier.face.à.un.acheteur.récalcitrant:
Le promoteur immobilier, en établissant une promesse de vente, accepte d’immobiliser le

local exclusivement au profit de l’acheteur. Ce dernier peut s’abstenir de régler les échéances
du prix. La loi oblige le promoteur à lui adresser une sommation par voie d’huissier de justice
qui.doit.rester.sans.réponse.pendant.soixante.jours.
Cette mesure ne protège le promoteur immobilier qu’en apparence. En effet et pour se délier
de la promesse de vente, le promoteur immobilier doit demander la résiliation judiciaire de la
promesse de vente. Cette procédure peut s’avérer préjudiciable au promoteur en ce qui
concerne le temps et les coûts de procédures. Sa seule consolation c’est la possibilité
d’obtenir la réparation de son préjudice dans la limite de 10% du montant des avances
consenties.
Le promoteur immobilier se trouve généralement dans l’obligation de renoncer à la retenue

des 10% pour espérer résilier à l’amiable la promesse de vente pour pouvoir disposer
immédiatement.du.local.
La discordance qui prévaut depuis des décennies entre les textes régissant la promotion
immobilière et la réalité du secteur appelle à une réforme en profondeur de cette activité dont
la.mission.est.à.la.fois,.économique,,sociale.et.politique.
Il faudrait rompre avec les pratiques du passé quant à la manière de réformer les textes. La
réforme, si elle est encore une fois conçue dans l’enceinte de l’administration, ne débouchera
que.sur.des.textes.qui,.à.peine.promulgués,.tomberont.en.désuétude.
La consultation de tous les professionnels de l’immobilier est le seul gage d’une réforme
durable de nature à contribuer à l’évolution du secteur. Toute autre démarche sera vouée à
l’échec.
102
Il faudrait, à notre avis prévoir un contrat qui dispose d’une protection de la part du législateur
que ce soit pour le promoteur ou pour l’acquéreur. On peut se référer au droit comparé, où ces
problématiques ont été résolues par le législateur français qui prévoyait les contrats de vente
en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Dans les contrats de VEFA, l’acquéreur devient propriétaire du terrain dés la signature du
contrat et .propriétaire.des.ouvrages au fur et à mesure.de leur construction et qu’il ne peut
généralement refuser la construction (qu’elle soit achevée ou non), notamment en cas de
défaillance de l’entrepreneur.
Dans le cadre des VEFA66, l’entité transfère juridiquement à l’acquéreur la propriété du
terrain dés la signature du contrat, et la propriété de la construction au fur et à mesure de
l’avancement des travaux. L’acquéreur obtient alors des droits réels sur les biens, et peut
céder ces droits à un tiers. En outre, les contrats de VEFA prévoient généralement qu’en cas
de défaillance de l’entrepreneur, la construction est remise en l’état à l’acheteur et
l’entrepreneur doit être payé pour les travaux réalisés.
Selon l’article 1601-3 du code civil français « La vente en l'état futur d'achèvement est le
contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi
que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de
l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à
mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage
jusqu'à la réception des travaux.
La VEFA fait peser sur l’acquéreur un risque puisque cet acte porte par définition sur un bien
qui n’existe pas (ou n’est pas encore achevé) au moment de sa signature. Les dangers
encourus par l’acquéreur sont essentiellement un défaut d’achèvement par le vendeur alors
que le prix aurait été payé pour partie, ou la livraison d’un bien non conforme aux prévisions
contractuelles, voire comportant des vices de construction. C’est pour cette raison que la
VEFA fait l’objet d’une règlementation spécifique et impérative pour les biens immobiliers à
usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel (on parle de « secteur protégé »).
67
66
Momento Expert PWC « IFRS arrêté des comptes 2019 » Francis Lefebvre édition 2020, IAS 18, page 520.
67
Notaires paris iles de France « La vente en l’état d’achèvement futur VEFA », 2016, page 2.
103
Afin de protéger l’acquéreur d’un bien à usage d’habitation ou à usage professionnel et

d’habitation, le promoteur doit obligatoirement fournir soit une garantie d’achèvement, soit
de remboursement.
- La garantie d’achèvement : Il s’agit d’une garantie bancaire (également appelée «
garantie extrinsèque ») : c’est-à-dire qu’un établissement financier s’engage, en cas
de défaillance du promoteur, à faire l’avance des sommes nécessaires à
l’achèvement des travaux.
- La garantie de remboursement : En cas de non-achèvement, les sommes déjà versées
par l’acquéreur lui sont remboursées. Cette garantie émane d’un organisme financier
(banque, assurance). La vente est alors annulée, contrairement à la garantie
extrinsèque d’achèvement qui permet de terminer l’immeuble.
4. Cadre légal régissant le secteur : loi n°90-17 du 26 Février 1990 et ses textes
d’application
Le secteur de la promotion immobilière est un secteur qui est régi, en plus des dispositions de
droit commun, par les textes suivants :
 La loi n°90-17 du 26 Février 1990 portant refonte de la législation relative à la
promotion immobilière
 Le décret n°90-2165 du 19 Décembre 1990 fixant les attributions, la composition et
les conditions de fonctionnement de la commission consultative de la promotion
immobilière
 Le décret n°91-1330 du 26 Août 1991 portant approbation du cahier des charges
générales de la promotion immobilière
 L’arrêté du Ministre de l’Equipement et de l’Habitat du 27 Novembre 1991, précisant
les critères d’agrément des promoteurs immobiliers
Ces textes traitent essentiellement des points suivants :68
1. L’objet social d’une société de promotion immobilière
68
Karim MASMOUDI : Formation thème « les spécificités de l’audit d’une société de promotion immobilière »,
Juin 2017, page 3
104
D’après l’article 1 de la loi, est promoteur immobilier toute personne physique ou morale qui,
en vue de la vente ou de la location, réalise à titre habituel ou professionnel et conformément à
la réglementation en vigueur des opérations de :
 lotissement et d’aménagement de terrains destinés principalement à l’habitat
 construction ou rénovation d’immeubles individuels semi-collectifs ou collectifs à

usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif
2. Les conditions générales requises pour l’exercice de l’activité de promotion

immobilière
Pour exercer l’activité de promotion immobilière, les promoteurs doivent être agrées. Les
promoteurs sont agrées par décision du ministre chargé de l’habitat sur avis d’une commission
consultative de la promotion immobilière.
Le ministère suite à un contrôle peut retirer à tout moment l’agrément (Illustration : lorsque la
condition du personnel qualifié est non remplie…).
Dans la pratique69 le contrôle s’avère inefficace, Les relations promoteurs-acquéreurs sont

toujours conflictuelles, et, malgré les infractions commises par quelques promoteurs envers
leurs acquéreurs, rares sont sanctionnées notamment par le retrait de l’agrément : pas plus de
trois (3) agréments ont été retirés au cours des quinze dernières années et pour des raisons qui
ne sont pas de nature professionnelle70.
69
Mahmoud GDOURA « pour une nouvelle stratégie de l’habitat : diagnostics et recommandations » octobre
2014, page 6.
70
Mahmoud GDOURA, « pour une nouvelle stratégie de l’habitat : diagnostics et recommandations » octobre
2014 : Parmi les cas d’infractions cités par l’Observatoire « ILEF », Observatoire de la défense du
consommateur, on relève :
- la non-conformité des plans et la qualité présumée des matériaux de construction avec le produit final,
- la discordance au niveau des superficies livrées par rapport aux superficies payées,
- la transformation d’usage illégale du rez-de-chaussée conçue pour l’habitat en commercial tout en le
spécifiant habilement au niveau des contrats sans que les acquéreurs s’en aperçoivent du moins lors de la mise
en possession,
- la non-indemnisation des retards de livraison des logements avec un comportement insensé de la part de
certains qui obligent leurs clients avant la mise en possession à signer un document de renonciation à leur droit
de l’indemnité de retard,
- l’allongement malintentionné des délais de livraison pour obliger quelques acquéreurs pressés à renoncer à
l’acquisition de leur bien et, du coup, le promoteur en en profite doublement : d’une part, par la déduction des
10% sur l’avance reçue, et d’autre part, par la revente du bien à un autre acquéreur à un prix plus cher.
105
Selon les conditions d’obtention de l’agrément, le promoteur doit jouir de ses droits civiques
et politiques et n’avoir pas été condamné pour agissements contraires à l’honneur ou pour
abus de confiance et n’avoir pas été frappé de faillite et doit justifier :
 d’un capital minimum de 150.000 Dinars ;
 d’une compétence personnelle avec l’engagement de s’assurer le concours d’hommes

de l’art et d’un personnel qualifié
A noter qu’actuellement, il suffit de disposer de la modique somme de 150.000 dinars pour

pouvoir exercer le métier de promoteur immobilier. La somme exigée comme étant le capital
minimum équivaut en fait au prix d’un local de qualité moyenne 71.
C’est une incitation pour que le secteur soit envahi par les non professionnels. En effet, peut
devenir promoteur immobilier qui veut.
C’est peut-être la raison qui explique le fait que sur un total de 2.040 promoteurs agréés seuls
500 promoteurs immobiliers soient en activité.
Il y a lieu de porter le capital minimum à une somme plus importante pour que l’accès à la
profession soit réservé à des professionnels qui disposent de fonds suffisants pour assurer la
réalisation de projets immobiliers dans des conditions satisfaisantes. A ce titre, il faut penser
fonds propres et non pas uniquement au capital, et ce à l’instar de plusieurs institutions:
banques, intermédiaires en Bourse.
3. La promesse de vente
Seul le promoteur immobilier peut effectuer la vente d’un immeuble dans le cadre d’un projet
immobilier avant sa réalisation.72
En effet, la loi a autorisé la vente suite aux promesses de vente exclusivement aux promoteurs
immobiliers, car ceux-ci disposent d’un agrément donc d’un capital suffisant. En plus ce sont
des sociétés réglementées donc une garantie pour les clients pour éliminer le risque de
détournement
71
Maitre TAOUFIK CHABCHOUB « Faut-il réformer le droit de la promotion immobilière », page 3
72
Karim MASMOUDI : Formation thème « les spécifiés de l’audit d’une société de promotion immobilière »,
Juin 2017, page 4
106
C’est à dire qu’une vente sur plan ne peut être réalisée que par un promoteur immobilier. Une
société ou une personne physique qui ne dispose pas de l’agrément n’ a pas le droit de vendre
avec la promesse de vente.
La promesse de vente fixe alors les garanties du promoteur et de l’acquéreur. Elle doit
comporter :
 L’origine de la propriété du terrain, le numéro du titre foncier, s’il y a lieu
 Si terrain : la date de l’approbation du lotissement pour les terrains à aménager ou
Si construction : le permis de construire

 le prix et les modalités de paiement (Au cas où deux échéances successives du
paiement du prix de la chose promise à la vente, ne sont pas respectées par
l’acquéreur, le promoteur immobilier peut considérer la promesse comme nul à
condition qu’une mise en demeure par voir d’huissier notaire soit restée infructueuse
pendant une période de deux mois)
 le délai de livraison
 la formule de révision des prix
 les pénalités de retard
 la garantie de la bonne exécution de travaux
Le promoteur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription,
aucun effet de commerce, avant la signature de la promesse de vente73.
73
Refontes et remaniements ont marqué ces dernières années cette profession ! Le décret n°2009/3588 du 18
novembre 2009 a porté approbation de la modification du cahier des charges générales de la promotion
immobilière approuvé par le décret du 26 août 1991.
Selon ce texte, le promoteur immobilier doit présenter une caution bancaire ou une caution émise par une société
d’assurance pour les avances qui lui sont accordées par l’acquéreur, et ce dans un délai maximum d’un mois à
compter de la signature de la promesse de vente par référence à une convention de cautionnement conclue entre
le promoteur immobilier et une institution bancaire ou d’assurance.
En vertu de cette convention, le promoteur immobilier s’oblige de restituer les avances payées par l’acquéreur en
cas de non-respect des délais contractuels.
L’objectif est de permettre à l’acheteur de récupérer les avances remises au promoteur, et ce dans plusieurs cas. Il
s’agit notamment du non-respect des clauses du contrat et du dépassement du délai de retard toléré (une année),
exception faite des retards générés en cas de force majeure, la résiliation du contrat, soit à l’amiable soit
conformément à un verdict des tribunaux, la cessation de paiement et la faillite.
Décret n°2009-3588 du 18 novembre 2009, portant approbation de la modification du cahier des charges générales
de la promotion immobilière approuvé par le décret n°91-1330 du 26 août 1991.
107
Si lors d’un audit, on trouve des avances avant signature de la promesse, il s’agit d’un cas
d’infraction à la loi et on peut retirer l’agrément au promoteur.
Dans le rapport du commissaire aux comptes, on insère une opinion si l’irrégularité est
importante.
Le promoteur immobilier, en établissant une promesse de vente, accepte d’immobiliser le
local exclusivement au profit de l’acheteur. L’acquéreur peut s’abstenir de régler les
échéances du prix. La loi oblige le promoteur à lui adresser une sommation par voie d’huissier
de justice qui.doit.rester.sans.réponse.pendant.soixante.jours.
Cette mesure ne protège le promoteur immobilier qu’en apparence. En effet et pour se délier
de la promesse de vente, le promoteur immobilier doit demander la résiliation judiciaire de la
promesse de vente. La procédure au fond peut s’avérer préjudiciable au promoteur en ce qui
concerne le temps et les coûts de procédures. Sa seule consolation c’est la possibilité
d’obtenir la réparation de son préjudice dans la limite de 10% du montant des avances
consenties.
Le promoteur immobilier se trouve généralement dans l’obligation de renoncer à la retenue

des 10% pour espérer résilier à l’amiable la promesse de vente pour pouvoir disposer
immédiatement.du.local.
La discordance qui prévaut depuis des décennies entre les textes régissant la promotion
immobilière et la réalité du secteur appelle à une réforme en profondeur de cette activité dont
la.mission.est.à.la.fois,.économique, sociale.et.politique.
Il faudrait rompre avec les pratiques du passé quant à la manière de réformer les textes. La
réforme, si elle est encore une fois conçue dans l’enceinte de l’administration, ne débouchera
que.sur.des.textes.qui,.à.peine.promulgués,.tomberont.en.désuétude.
La consultation de tous les professionnels de l’immobilier est le seul gage d’une réforme
durable de nature à contribuer à l’évolution du secteur. Toute autre démarche sera vouée à
l’échec.
108
La pratique en Tunisie, la vente sur plan, est effectuée par les promoteurs immobiliers par
l’établissement d’une promesse de vente ou on trouve la nomination de l’appartement
« A12 », et si le client s’avère défaillant, l’avance ne lui sera pas remboursée.
4. Le procès verbal de recollement
C’est un document officiel dressé par les services municipaux qui atteste que l’immeuble est
conforme.
Remarque 1 : Avec ce P.V de recollement, la société de promotion peut commencer à

vendre.
Préalablement. à la délivrance de l’immeuble promis, le promoteur doit signifier à l’acquéreur

une copie du procès verbal de recollement et le permis d’occuper dressés par les services
municipaux.
Remarque 2 : Le contrat de vente doit contenir la référence du P.V de recollement sinon

c’est une infraction et une irrégularité juridique très grave (comme si le promoteur commence
à vendre sans obtenir le document qui atteste que l’immeuble est conforme et prêt à être
habité).
Dans la pratique, les S.P.I ont des difficultés par rapport à ce point, car le permis d’occuper
(les locaux) prend beaucoup de temps pour être délivré par les services municipaux donc les
S.P.I se trouvent bloquées par la vente.
5. Le transfert de propriété
Le promoteur doit conclure un contrat de vente dans un délai d’un mois à partir du paiement
du prix de l’immeuble, objet de la vente.
Remarque : la S.P.I ne signe un contrat de vente qu’après encaissé le prix total de la vente.
 Lors d’un audit, la rubrique client n’est pas importante, car la société ne signe un
contrat qu’après encaissement du prix.
6. Titre foncier
Théoriquement, la procédure observée pour l’inscription du bien vendu au nom de l’acquéreur

au niveau des registres de la propriété foncière suit les étapes ci-dessous indiquées :
109
 Etape n°1 : Acquisition du terrain par la société de promotion immobilière
 Etape n°2 : Obtention du titre foncier du terrain à bâtir au nom de la société de

promotion
 Etape n°3 : Achèvement de la construction
 Etape n°4 : Morcellement du titre foncier en plusieurs titres par local au nom de la
société de promotion
 Etape n°5 : Vente des locaux aux clients
 Etape n°6 : Titre foncier de chaque local au nom du client
Dans le cas ou les procédures précitées se sont succédé dans cet ordre et d’après l’article 15
nouveau de la loi 90-17 du 26 Février 1990 stipule que « si l’objet de la vente consiste en un
immeuble immatriculé, le contrat doit contenir les mentions prévues par l’article 377 du code
des droits réels.
Or, en pratique et dans la majorité des cas, il arrive que l’étape n°5 précède dans le temps
l’étape n°4. De ce fait, et lors de la conclusion du contrat de vente, le local objet de la vente
n’a pas encore de titre foncier individuel extrait du titre original. C’est pour cela que l’article
15 prévoit que « néanmoins, le promoteur peut, avant la réalisation du plan de lotissement par
l’office de la topographie et de la cartographie ou par un géomètre agréé dans les formes
légales en vigueur, conclure le contrat de vente en se référant au projet de lotissement.
Le promoteur est tenu d’entreprendre les démarches nécessaires relatives à l’accomplissement
des formalités légales et réglementaires nécessaires à la création d’un titre foncier
indépendant pour chaque immeuble vendu. puis chaque client est tenu de signer un acte de
précision en sus du contrat de vente pour pouvoir déposer le dossier auprès des services de la
conservation foncière.74
2. Cas des clients étrangers
L’autorisation du gouverneur est nécessaire pour les personnes physiques ou morales de

nationalité étrangère : promoteurs ou acquéreurs, désirant acquérir des terrains ou des
logements auprès d’un promoteur immobilier.
Sont exonérés de cette autorisation :
74
Karim MASMOUDI : Formation thème « les spécificités de l’audit d’une société de promotion immobilière »,
Juin 2017, page 5
110
- les étrangers qui acquièrent ou louent des locaux construits situés dans des zones
industrielles ou touristiques en vue de la réalisation d’un projet économique.
- Les Libyens dont le montant dépasse 200 MD.
Dans la pratique, le promoteur vend avant d’attendre l’autorisation du gouverneur ( délai ˃ 6
mois) donc le contrat de vente reste en attente et l’étranger commence à habiter.
Mention dans la lettre du contrôle interne si existe et opinion dans le rapport du commissaire
aux comptes.
111
Section 2 : Analyse de la norme IFRS 15 et son application pour le

secteur immobilier
1. La particularité des contrats dans le secteur immobilier
A. Combinaison de contrats- contrats multiples :
IAS 11 contient des indications sur le moment où deux ou plusieurs contrats doivent être
combinés, en se concentrant sur la façon dont le groupe contrats a été négocié, l'étendue de
toute interrelation entre eux, et si elles sont effectuées simultanément.
Il y a un nouveau langage à considérer sous IFRS 15, mais les principes sous-jacents sont
similaires. En vertu d’IFRS 15, une entreprise est obligée de combiner deux ou plusieurs
contrats et compte pour eux comme un seul contrat s’ils sont conclus à peu près aux mêmes
dates et répondent à l'un des critères suivants :
• les contrats ont été négociés en bloc avec un même objectif ; ou
• le montant du prix à payer en vertu du contrat A dépend du prix de B ou de
l’exécution de B ; ou
• les biens ou services promis au titre de A et B constituent une « obligation de
performance » unique.
En conséquence, nous jugeons que la pratique actuelle ne changera pas de manière
significative de la nouvelle norme.
Illustration 1 :
La société A conclut un accord ponctuel avec la société B pour développer conjointement un

entrepôt. Supposons que les activités ordinaires de la société A n'incluent pas la construction
de bâtiments à vendre à ses clients. À la fin de projet, chaque partie recevra un bénéfice de
50% dans le bâtiment. Société A fournit les services de main-d’œuvre et d’approvisionnement
et la société B fournit l'argent nécessaire pour payer le béton, l'acier et d'autres matériaux.
Tant qu'il y a toujours le potentiel de regarder cette transaction comme la vente d'une partie de
l’entrepôt en échange d'espèces, le développement d'actifs dans le cadre d'une collaboration
Ces accords sortent du champ d’application de la norme IFRS 15. Dans ce cas, B ne serait pas
un client de A.
112
Illustration 2 - Combinaison de contrats
La société A conclut un contrat avec un client pour la vente de terrains pour 1 million d'UM.
À la même réunion avec les mêmes représentants présents, la société A conclut un deuxième
accord avec le même client pour construire un bâtiment sur ce terrain pour 500 000 UM
supplémentaires.
Les contrats doivent être combinés. Les deux contrats ont été conclus à peu près au même
moment et semblent avoir été négociés comme un paquet avec un seul objectif commercial à
l’esprit. En conséquence, le modèle IFRS 15 doit être appliqué pour identifier les obligations
de performance contenues dans les contrats et répartir la contrepartie totale entre elles. Dans
la plupart des cas, cela entraînera des modifications au moment de la comptabilisation des
produits.
Les principes de répartition dans IFRS 15 (voir l'étape 4) ne peuvent être contournés par le
recours à plusieurs contrats soit pour dissimuler un chiffres d’affaires sur deux exercices (le
cas se présente souvent lors de la vente d’un terrain à un prix préférentiel puis un deuxième
contrat ou il y a une construction à un prix supérieur).
2. La notion du transfert du contrôle
Actuellement, les revenus provenant de la vente de biens entrant dans le champ d'application
d'IAS 18 sont comptabilisés lorsque, entre autres critères, l'entité a transféré à l'acheteur les
risques et avantages importants inhérents à la propriété. Selon cette approche, qui diffère de la
nouvelle norme, les revenus sont généralement comptabilisés au moment où les risques et
avantages sont transférés plutôt qu’au moment du transfert du contrôle.
IFRIC 15 a introduit le fait que les critères de comptabilisation d'une vente de biens
pourraient également être remplis progressivement dans le temps (comptabilisation au
moment du contrôle), donnant lieu à la comptabilisation des revenus dans le temps.
Cependant, cette approche n'est généralement pas appliquée, sauf dans les circonstances
spécifiques envisagées dans IFRIC 15.
Pour les contrats de construction entrant dans le champ d’application d’IAS 11 (généralement
les entreprises de bâtiments BTP et les entreprises de travaux publics) et les contrats de
prestation de services qui respectent les critères de comptabilisation dans le temps définis
113
dans la nouvelle norme, le revenu est comptabilisé en fonction du degré d’avancement des
travaux à la date de clôture - c'est-à-dire évaluer la performance de l'entité pour satisfaire son
La nouvelle norme applique une approche basée sur le contrôle (le contrôle peut être transféré
dans le temps ou à une date donnée) à tous les accords, quel que soit le type de l’opération.
Un bien ou un service est transféré à un client lorsque ce dernier en prend le contrôle. Le

terme «contrôle» désigne :
 la capacité du client à diriger l’utilisation d'un actif et d'en obtenir la quasi-totalité des
avantages restants. Cela inclut également la capacité d'empêcher d'autres entités de
diriger l'utilisation d'un actif et d'en obtenir les avantages.
Les flux de trésorerie potentiels obtenus directement ou indirectement sont par

illustration de l'utilisation, la consommation, la vente ou l'échange d'un actif.
Pour déterminer le moment précis ou le client obtient le contrôle d’un actif promis, l’entité
doit prendre en compte les éléments indicatifs d’un transfert de contrôle énoncés au
paragraphe 38 de l’IFRS 15, qui comprennent les éléments suivants 75:
(a) L'entité a un droit actuel à un paiement au titre de l'actif — Si le client est actuellement
tenu de payer l'actif, cela peut indiquer qu'il a obtenu en échange la capacité de décider de
l'utilisation de l'actif et d'en tirer la quasi-totalité des avantages restants.
Illustration : l’entité qui va concevoir un bien hautement spécifique et personnalisé qui

conclut avec la société bénéficiaire demande le droit au paiement dés la conclusion du
contrat pour les travaux qui seront réalisés.
(b) Le client a le titre de propriété de l'actif — Le titre de propriété peut indiquer quelle
partie a la capacité de décider de l'utilisation de l'actif et d'en obtenir la quasi-totalité des
avantages restants, ou de restreindre l'accès d'autres entités à ces avantages. De ce fait, le
transfert du titre de propriété peut indiquer que le client a obtenu le contrôle de l'actif. Si
l'entité conserve le titre de propriété à seule fin de se protéger contre un défaut de paiement
75
Paragraphe 38 de la Norme Comptable Internationale IFRS 15
114
de la part du client, les droits ainsi conservés n'empêchent pas le client d'obtenir le contrôle
de l'actif en cause.
(c) L'entité a transféré la possession matérielle de l'actif — Le fait que le client a la

possession matérielle de l'actif peut indiquer qu'il a la capacité de décider de l'utilisation de
celui-ci et d'en obtenir la quasi-totalité des avantages restants, ou de restreindre l'accès
d'autres entités à ces avantages. Cependant, il se peut que la possession matérielle ne
coïncide pas avec le contrôle d'un actif. Par Illustration, dans le cadre de certains accords de
rachat et de certains accords de consignation, il se peut qu'un client ou un consignataire ait la
possession matérielle d'un actif dont l'entité a le contrôle. À l'inverse, dans le cadre de
certaines ventes à livrer, il se peut que l'entité ait la possession matérielle d'un actif dont le
client a le contrôle.
(d) Le client a les risques et avantages importants inhérents à la propriété de l'actif — Le

transfert au client des risques et avantages importants inhérents à la propriété de l'actif peut
indiquer que le client a obtenu la capacité de décider de l'utilisation de l'actif et d'en obtenir
la quasi-totalité des avantages restants. Toutefois, lorsqu'elle évalue les risques et avantages
inhérents à la propriété de l'actif promis, l'entité ne doit pas tenir compte des risques
susceptibles de donner naissance à une obligation de prestation distincte s'ajoutant à
l'obligation de transférer l'actif. Par illustration, l'entité peut avoir transféré le contrôle de
l'actif à un client sans avoir encore rempli une obligation de prestation additionnelle
consistant à fournir des services de maintenance de l'actif transféré.
(e) Le client a accepté l'actif — L'acceptation d'un actif par le client peut indiquer que ce
dernier a obtenu la capacité de décider de l'utilisation de l'actif et d'en obtenir la quasi-totalité
des avantages restants. Pour évaluer l'effet d'une clause contractuelle d'acceptation par le
client sur la détermination du moment où le contrôle d'un actif est transféré, l'entité doit tenir
compte des indications fournies dans les paragraphes B83 à B86.
3. Identification des obligations de prestation prévues au contrat
Le secteur immobilier est caractérisé par les contrats à éléments multiples. Par conséquent,
l’identification des différentes obligations de prestation constitue un challenge et contraindra
les entreprises à changer leurs politiques comptables. Par illustration, une entreprise peut
vendre un terrain en s’engageant à l’aménager en concevant et en construisant un centre
115
commercial sur ce même terrain. L’entité devra évaluer si la vente, la conception et la

construction représentent des obligations de prestations distinctes ou une seule et même
obligation de performance
IFRS 15 obligera les entreprises immobilières à déterminer si ces biens ou services doivent
être comptabilisés séparément ou comme une seule obligation de prestation (groupement).
L’identification des différentes obligations de prestation peut s’avérer plus difficile à
réaliser dans le cadre de contrat immobilier, d’ingénierie ou de consulting. En effet, dans ce
cas, le vendeur rend une prestation globale consistant à intégrer les différents biens et services
vendus au client et à les personnaliser selon les spécifications demandées par le client. C’est
d’ailleurs cette prestation d’intégration et de customisation qui fait toute la valeur ajoutée
du contrat.76
En apparence, il semblerait que de nombreux biens et services distincts soient fournis dans le
cadre d’un contrat de construction, mais ce n’est pas toujours le cas. L’intégration de
différentes parties du contrat est un élément essentiel de tout contrat de construction. La
norme IFRS 15.29 met en évidence ce problème et souligne qu’un produit ou un service n’est
distinct que lorsque l’entité ne fournit pas un service important d’intégration, en ce sens
qu’elle l’utilise en tant qu’intrant pour produire ou livrer le résultat combiné spécifié par le
client.
Plusieurs questions ont été posées au comité de l’IFRIC afin de clarifier le caractère séparable
ou non du terrain au cours de la réunion du 12 septembre 2017 77. Lors de la réunion en date du
76
Mazars « IFRS 15 : Panorama des nouveaux principes de reconnaissance du chiffre d’affaires », 2015, page 5
77
Le comité de l’IFRIC a reçu des questions concernant la comptabilisation du chiffre d’affaires lié à un contrat
immobilier incluant la vente d’un terrain et d’un immeuble à construire.
Au cours de sa réunion du 12 Septembre 2017, la question posée portait sur un contrat qui présentait les
caractéristiques suivantes :
a) le promoteur immobilier et le client concluent un contrat pour la vente d'une unité immobilière dans un
complexe résidentiel à logements multiples avant que l'entité ne démarre la construction.
b) L’obligation de l’entité consiste à livrer l'unité immobilière achevée comme spécifié dans le contrat (elle
ne peut pas changer ou substituer l'unité convenue dans le contrat). L'entité conserve la propriété de l’unité
immobilière (et de tout terrain qui lui est attaché) jusqu'à la fin de la construction.
Identifier l'obligation de prestation
La nature de la promesse dans le contrat est de livrer une unité immobilière complète au client. Les terrains
attribués à l'unité immobilière ne sont pas distincts en application des paragraphes 22 à 30 d'IFRS 15. Par
conséquent, le Comité a observé qu'il y a une obligation unique de prestation dans le contrat.
116
13 mars 2018,78 L’IFRS IC a apporté des clarifications sur cette notion d’interdépendance en
précisant qu’une entité devait considérer le niveau d’intégration des différents éléments du
contrat. Plutôt que de considérer si un élément, par nature, dépend de l’autre (c’est-à-dire si
deux éléments ont une interdépendance fonctionnelle), une entité devrait évaluer s’il existe
une relation de transformation entre les deux éléments dans le processus d’exécution du
contrat. Dans l’analyse, seule compte l’existence d’une interdépendance transformative (et
non pas fonctionnelle).
L’IFRS IC précise, à travers un exemple, les contours de la définition de cette notion

d’interdépendance transformative.
 Une entité vend à un client un terrain et une construction. Il existe une
interdépendance fonctionnelle entre le terrain et la construction puisqu’on ne peut pas
ériger une construction sans avoir le terrain. Toutefois, cette interdépendance ne doit
pas avoir d’impact sur l’analyse.
Dans une autre question posée 77 dans la réunion en date du 13 Mars 2018, La Fondation IFRS a publié l'IFRIC
Update (qui résume les décisions de l'IFRS Interpretations Committee) afin de clarifier le caractère séparable ou
non du terrain.
78
La Fondation IFRS a publié l'IFRIC Update de mars 2018 qui résume les décisions de l'IFRS Interpretations
Committee (le Comité) au cours de sa réunion du 13 mars dernier.
Lors de l'évaluation du critère de l'alinéa 27(b) et de son objectif sous-jacent expliqué au paragraphe 29
(déterminer si la nature de la promesse, dans le cadre du contrat, est de transférer le terrain et le bâtiment
individuellement ou plutôt un élément combiné), le Comité explique que l'entité doit considérer ce qui suit :
1. Existe-t-il une relation de transformation entre le transfert du terrain et la construction du bâtiment ?

La performance de l'entité dans la construction du bâtiment serait-elle différente si le client avait déjà
acheté le terrain d'une autre partie et inversement ? Il existe ainsi une relation fonctionnelle entre le
terrain et le bâtiment (le bâtiment ne peut pas exister sans le terrain). Toutefois, cela ne signifie pas
nécessairement que les risques auxquels l'entité est exposée lors du transfert du terrain au client sont
indissociables des risques liés à la construction du bâtiment.
2. L'entité pourrait-elle tenir sa promesse de transférer le terrain même si le client fait appel aux services
d’un autre promoteur pour les services de construction, et serait-elle en mesure de tenir sa promesse
de construire le bâtiment même si le client avait acheté le terrain auprès d'une autre partie ?
Le Comité observe que la promesse de transférer le terrain serait identifiable séparément de la promesse de
construire le bâtiment sur ce terrain si l'entité concluait que :
(a) sa performance dans la construction du bâtiment serait la même, que le client ait acheté le terrain auprès
de l’entité ou auprès d'une autre partie ; et
(b) l’entité (i) serait en mesure de remplir sa promesse de construire le bâtiment même si le client avait acheté
le terrain auprès d'une autre partie et (ii) serait en mesure de remplir sa promesse de transférer le terrain
même si le client achetait les services de construction d'un autre promoteur.
117
Dans le cas présent, il n’y a pas d’interdépendance transformative entre le terrain et la

construction. En effet, la performance de l’entité pour exécuter la construction n’est
pas du tout influencée par le fait que l’entité soit aussi celle qui a vendu le terrain. Le
terrain aurait été acheté directement par le client auprès d’un tiers.
Le terrain et la construction sont donc distincts dans le cadre du contrat.
A notre avis, le caractère séparable du terrain doit faire l’objet d’une analyse au cas par cas,
tant que chaque contrat prévoit des faits et circonstances propres :
 Si l’acquisition du terrain est subordonnée à la construction de l’unité immobilière, le

terrain devra être considéré non distinct et il y aura une seule obligation de prestation
dans le contrat en application des paragraphes 22 à 30 d’IFRS 15.
 A l’inverse, si la performance pour exécuter la construction n’est pas de nature à

remettre en cause la vente du terrain, le terrain et la construction sont donc distincts
dans le cadre du contrat.
Remarque :
La sous-traitance ne devrait pas influer sur la question de savoir si le bien ou le service est
distinct. En effet, les contrats de construction ou de fabrication supposent la fourniture au
client de nombreux biens ou services qui peuvent exister de façon distincte (par Illustration
les matériaux, la main d’œuvre ou les services nécessaires à la construction ou les services de
gestion du projet).
Cependant, en considérant chaque bien ou service comme une promesse, on ne donnerait
pas une image fidèle de la nature de la promesse de l’entité au client ni de la prestation de
l’entité.79
Illustration :
Un constructeur conclut avec un client un contrat portant sur la construction d’une maison.
Divers biens et services sont nécessaires tout au long du processus de construction.
Dans un projet de construction, les différents biens et services sont en général intégrés de telle
sorte que le client obtient un seul extrant et que le contrat dans son intégralité est considéré
comme une seule obligation de prestation. Supposons dans ce cas particulier que le
constructeur ne s’acquitte pas lui même de la prestation de tous les services nécessaires à la
79
Ridha ZARROUK « Produits des A.O tirés de contrats conclus avec des clients – IFRS 15 » cours ISCAE/ Avril
2017, page 9
118
production des extrants prévues dans le contrat. Ainsi, il confie en sous-traitance les travaux
relatifs à l’électricité et à la plomberie à un entrepreneur tiers indépendant. La sous-traitance
de certains des services modifie-t-elle l’évaluation de telle sorte que le contrat n’est plus une
seule obligation de prestation ? La capacité de sous traiter des services signifie-t-elle que les
services représentent des obligations de prestations distinctes ? Dans le présent Illustration,
même si les services relatifs à l’électricité et à la plomberie sont fournis par un sous traitant
(et donc ils peuvent exister de façon distincte), le promoteur réalise néanmoins un travail
d’intégration, car la nature de la promesse est la livraison des extrants prévus dans le contrat
(c’set-à-dire une maison).
Donc comptablement, le contrôle peut être transféré dans le temps ou à une date donnée et la
sous traitance sera comptabilisée parmi les charges relatives au contrat par le promoteur.
4. Les contrats à contrepartie variable
Le secteur immobilier est très concerné par les éléments variables, puisqu’il fait face à des
revenus dont le caractère est incertain ou potentiel80.
En effet, les contrats pour la vente d’un bien immobilier comprennent souvent des clauses qui
affecteront le montant à recevoir du client. En effet, si le bâtiment est terminé avant la date
prévue, un bonus peut être versé ou, si les travaux prennent plus de temps que prévu, des
pénalités peuvent être demandées.81
Ainsi, les montants variables, sont estimés en utilisant soit la méthode de la valeur attendue ou
le montant le plus probable, l’entité peut enregistrer la partie variable dans le prix de
transaction uniquement lorsqu’il est très probable que le montant à comptabiliser ne fera pas
l’objet d’importantes reprises dans le futur, résultant d’une estimation ultérieure.
Une fois la méthode sélectionnée, elle doit être appliquée de manière cohérente pendant toute
la durée de chaque contrat.
Méthode de la valeur attendue
La valeur attendue est la somme des montants pondérés en fonction des probabilités dans une
plage de montants de contrepartie possibles. Cette approche peut être appropriée si le
fournisseur a un grand nombre de contrats ayant des caractéristiques similaires.
80
BDO « Options de transition vers la nouvelle norme revenu », septembre 2016 , page 4.
81
BDO « Options de transition vers la nouvelle norme revenu », septembre 2016, page 5.
119
Montant le plus probable
Le montant le plus probable parmi une gamme de montants de contrepartie possibles peut être
approprié si un contrat a deux résultats possibles, tels qu'une prime à la performance qui sera
ou ne sera pas reçue.
La méthode choisie n'est pas censée être un choix libre, mais plutôt celle qui devrait
permettre de mieux prévoir le montant de la contrepartie à laquelle un vendeur s'attend à avoir
droit.
(b) Bonus de performance

Dans le secteur de la promotion, il est très courant d’octroyer des primes de performance liées
au respect des délais d'exécution. Il peut également y avoir des bonus de performance liés aux
périodes de garantie et de défaut.
Illustration (utilisant la méthode de la valeur attendue)
Un client fait appel à une société immobilière pour l’achat d’un entrepôt d’un montant de 100
000 TND Si l'entrepôt est terminé à temps, la société immobilière recevra une prime de
performance de 10 000 TND. Ce montant est réduit de 1 000 dinars par semaine de retard.
Date d'achèvement estimée Probabilité
À temps 25%
Une semaine de retard 25%
Deux semaines de retard 20%
Trois semaines de retard 20%
Quatre semaines de retard 10%
Quel est le prix de la transaction?
Réponse
Nous utiliserions la méthode de la valeur attendue dans cette illustration, car l'utilisation
du montant le plus probable violerait le principe de l'inversion significative (aucun des
scénarios ci-dessus ne dépasse 75-80% et entraînerait donc très probablement une
120
annulation). En utilisant la méthode de la valeur attendue, nous utiliserions la contrepartie

attendue pondérée en fonction de la probabilité pour calculer le revenu attendu.
Temps estimé La probabilité pondérée
À temps 25% x (100 000 + 10 000) 27 500
Une semaine de retard 25% x (100 000 + 9 000) 27 250
2 semaines de retard 20% x (100 000 + 8 000) 21 600
3 semaines de retard 20% x (100 000 + 7 000) 21 400
4 semaines de retard 10% x (100 000 +6 000) 10 600
Prix total 108 350
(c) Pénalités
De nombreux contrats de ventes immobiliers contiennent des clauses de pénalité liées à la
date d'achèvement ou aux périodes de garantie / défaut. Celles-ci font partie de la contrepartie
variable et doivent être prises en compte dans le prix de transaction.
Illustration - Utilisation de la méthode du «résultat le plus probable»
Immobilier and Co a signé un contrat pour l’achat d’une Résidence dans une zone balnéaire
d’un montant de 100 000 dinars. Si la Résidence n'est pas terminée à temps, une pénalité de
20 000 dinars sera appliquée. Star immobilière a déjà vendu des résidences similaires et il y a
90% de chances que celle-ci soit achevée à temps.
Question
Quel est le prix de la transaction?
Réponse
Il n'y a que deux montants possibles de contrepartie:
 100 000 dinars si la construction est terminée à temps, ou

 80 000 dinars si la construction n’est pas terminée à temps.
Dans ce scénario, la méthode du «montant le plus probable» prédit mieux le montant de la

contrepartie. Par conséquent, le prix de la transaction est de 100 000 dinars. Le choix de ce
montant signifierait qu'il est hautement probable qu'il n'y aurait pas de renversement
121
significatif du chiffre d'affaires car le respect historique du délai est de 90% (supérieur à 75-
80%).
Pratique actuelle selon IAS 11/ NCT 9
La pratique actuelle consisterait en un revenu de 100 000 dinars avec 20 000 dinars en
charges.
TABLEAU COMPARATIF ENTRE IFRS 15 ET NORMES ACTUELLES
IFRS 15 IAS 11/NCT 9
- Prime de performance / Les pénalités Les primes doivent être inclus dans les
revenus du contrat lorsque les normes
Les primes de performance sont des paiements
de performance spécifiées sont
incitatifs octroyés à l’entrepreneur.
probables d'être atteintes ou dépassées
Les pénalités peuvent être considérées comme et le montant peut être mesuré d’une
paiements incitatifs négatifs. manière fiable
Les montants sont inclus dans le prix de la .

transaction en utilisant soit la valeur attendue ou la
valeur la plus probable. Cependant, tous les
montants sont inclus en contrepartie variables.
c'est-à-dire que s’il est probable (US GAAP) ou
hautement probable (IFRS) qu'un renversement
significatif du montant du produit cumulé
comptabilisé ne se produira pas. L’expérience
passée avec des obligations de performance de
types similaires est pertinente pour faire cette
évaluation.
- Les modifications sans prix et variations Une modification est généralement

incluse dans le chiffre d’affaires
Une entreprise compte faire une modification si les
lorsqu'il est probable que la
parties ont approuvé un changement dans l’étendue
modification sera approuvée par le
et / ou prix du contrat.
client et que le montant des revenus
122
- La modification du contrat est approuvée peut être mesuré de manière fiable.

lorsque la modification crée ou change les droits
Il n’existe aucune indication détaillée
exécutoires et obligations des parties du contrat.
sur la comptabilisation des
Si les parties ont approuvé un changement dans le
modifications sans prix.
champ d'application, mais n'ont pas encore
déterminé le changement correspondant en prix
(par Illustration, sans prix commandes), la société
devrait estimer le changement de contrat prix
comme contrepartie variable.
- Matériel fourni par le client Il n’existe pas de directives explicites

sur la comptabilisation des éléments
La valeur des biens fournis par un client (par
non monétaires dans les contrats
Illustration, des matériaux, ou équipement) pour
construction standard.
faciliter l'exécution du contrat est incluse dans les
revenus contractuels (la contrepartie en espèces) si La gestion suit les principes généraux
le vendeur (contractant) obtient le contrôle de ces sur échanges non monétaires, qui
biens ou services. généralement obligent les entreprises à
utiliser la juste valeur des biens ou des
Selon les PCGR des États-Unis, la considération
services reçus en mesurant le montant
non cash est mesurée à juste valeur au début du
à être inclus dans les revenus du
contrat. IFRS n’a pas précisé la date de mesure
contrat.
pour contrepartie non monétaire; donc, la direction
devrait faire preuve de jugement pour déterminer la
date de mesure.
Des conclusions différentes pourraient être

constatées aux termes des PCGR des États-Unis et
des IFRS.
- Les Réclamations Une réclamation n’est incluse dans le

contrat que si les négociations ont
Les demandes de dépassement sont comptabilisées
atteint un stade avancé tel qu’il est
en contrepartie variable et incluses dans le prix de
probable que le client acceptera. la
la transaction sous réserve qu’il est probable /
demande et le montant peuvent être
123
hautement probable qu’un ajustement significatif à mesuré de manière fiable.

la baisse n’aura pas lieu.
5. Le rythme de comptabilisation des produits : progressivement ou à un

moment donnée
La question qui se pose dans le secteur de la promotion immobilière est la suivante : pour la
comptabilisation du chiffre d’affaires d’une société de promotion immobilière, doit-on
appliquer la méthode à l’avancement ou à l’achèvement. Le SCE a prévu deux normes pour la
comptabilisation des revenus à savoir, la NCT 3 « Revenus » (équivalente à IAS 18) et la NCT
9 « Contrats de construction » (équivalente à IAS 11) Le choix entre les deux méthodes
comptables est ambiguë tant sur plan national qu’international.82
Le métier du promoteur immobilier peut créer certaines confusions83. Le promoteur

immobilier conçoit et finance les projets immobiliers. Il dirige également leur construction en
tant que commanditaire, ce qui fait de lui un maître d’ouvrage. Le but final de toute
l’opération est de revendre les logements ou bureaux ainsi construits, avec une plus-value84.
Le promoteur immobilier investit dans des terrains avant de charger des entreprises de BTP de
réaliser le projet qu’il a imaginé. Il doit analyser les facteurs qui rendront le projet réalisable
et plus rentable. Il peut également se charger des financements nécessaires pour le projet, tels
que les emprunts bancaires, les levées de fonds… Il est également amené à trouver le bon
terrain pour la construction du bien à vendre.
Il doit faire en sorte d’obtenir les autorisations administratives nécessaires pour

l’édification du bien immobilier. Il peut également se charger de l’élaboration d’un
programme immobilier et des plans architecturaux du bien en question, en étroite
collaboration avec les géomètres, les architectes et les paysagistes.
82 Récemment, l’International Financial Reporting Interpretations Committee a publié, le 3 juillet 2008,

l’interprétation IFRIC 15 « Accords pour la construction d’un bien immobilier » pour harmoniser les
méthodes de comptabilisation des revenus par les promoteurs immobiliers.
83
Le blog de l’immobilier, Site internet : https://leblogimmobilier.org/2019/01/21/quel-est-le-metier-dun-
promoteur-immobilier/, consultation le 04/02/2021.
84
Quelle est la différence entre un agent immobilier et un promoteur immobilier ? Site internet :
https://jevendsmonterrain.com/conseils-immo/difference-agent-et-promoteur-immobilier, consultation le
04/02/2021.
124
Il joue le rôle de superviseur durant toutes les étapes de construction. Le promoteur

immobilier se chargera ensuite de la vente du bien en œuvrant pour attirer des acquéreurs
potentiels, que ce soit pour un investissement locatif ou pour une acquisition en vue de
devenir propriétaire. Son expertise est nécessaire qu’il s’agisse d’un appartement neuf, d’un
immeuble, d’un local commercial, d’un logement collectif… C’est l’interlocuteur parfait pour
les projets d’achat de bien immobilier.
Dans un projet immobilier, le promoteur immobilier est le maitre d’ouvrage et les entreprises
de BTP ont la qualité de maitre d’œuvres.
- Pour la NCT 9 / IAS 11, son champ d’application n’inclut que le maître d'œuvre des
contrats de construction. En général, les contrats à long terme ne concernent que les
entreprises de bâtiments BTP, les sociétés de travaux publics, les entreprises
d’ingénierie, les entreprises de construction navale, aéronautiques et spatiale85.
- La méthode de pourcentage d’avancement retenue par la NCT 3 et la norme

internationale IAS 18 ne s’applique qu’aux prestations de services et non pas aux
opérations de vente. La vente d’un immeuble86 doit être comptabilisée en revenu
lorsque l’ensemble des conditions suivantes sont remplies cumulativement :
a) le montant des revenus peut être mesuré de façon fiable ; et
b) il est probable que des avantages futurs associés à l'opération bénéficieront à

l'entreprise ; et
c) les coûts encourus ou à encourir concernant l'opération peuvent être mesurés de

façon fiable ; et
d) l'entreprise a transféré à l'acheteur les principaux risques et avantages inhérents à la

propriété.
Les trois premières conditions ne posent pas de problèmes dans la pratique et toute la
difficulté réside dans la dernière condition. Seule la notion de « transfert des
principaux risques et avantages » mérite d’être définie avec précision.
85
Contrat à long terme, Compta facile, Site internet : https://www.compta-facile.com/contrats-a-long-terme-
definition-gestion/, Consultation le 10/10/2020.
86
Mohamed TRIKI mémoire d’expertise comptable « Régime fiscal des entreprises de promotion immobilière »
page 40.
125
Ainsi, le revenu lié aux contrats de construction ou aux prestations de services ne serait
constaté au fur et à mesure de l’avancement que si le client contrôle les biens (les en-cours).
Pour l’application de ce critère de contrôle, il ya lieu de considérer la législation de chaque
pays régissant les activités de promotion immobilières et la vente d’immeubles.87
Pour le cas de la Tunisie, l’article 15 de la loi 90-17 du 26 Février 1990 relative à la

promotion immobilière stipule que « Le promoteur doit conclure un contrat de vente dans un
délai d'un mois à partir du paiement du prix de l'immeuble objet de la promesse de vente ».
De son coté l’article 585 du code des obligations et des contrats stipule que « dés la perfection
du contrat définitif de vente…, la chose vendue est au risque de l’acheteur même avant la
délivrance.. ».
Il en résulte de la lecture combinée de ces deux articles que le transfert de contrôle est
concomitant avec le transfert de propriété, ce qui exclut l’application de la méthode de
l’avancement pour les sociétés de promotion immobilières en Tunisie.
En France, il est possible dans le cas d’un contrat de vente en état d’achèvement futur
(VEFA) de dissocier le transfert du risque du transfert de propriété. Dans ce cas, une prise en
compte des produits se fera à l’avancement, dans la mesure ou l’acquéreur devient
propriétaire du terrain dés la signature du contrat et propriétaire des ouvrages au fur et à
mesure de leur construction et qu’il ne peut refuser la construction (qu’elle soit achevée ou
non), notamment en cas de défaillance de l’entrepreneur.
Selon l’article 160-3 du code civil « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat
par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi
que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la
propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu
d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des
travaux ».
87
Karim MASMOUDI : Formation thème « les spécifiés de l’audit d’une société de promotion immobilière », 3
Juin 2017
126
En conclusion, la reconnaissance du chiffre d’affaires à l’avancement semble donc

toujours possible pour le secteur de la promotion immobilière mais il convient
d’apprécier les spécifiés réglementaires des pays.
Au niveau international, c’est la nouvelle norme IFRS 15 qui vient de remplacer les
interprétations de l’IFRIC 15 et IAS 11. Les directives d’IFRS 15 sont beaucoup plus
spécifiques que celles précédemment utilisées. L’IFRS 15 énonce de nouvelles exigences, la
complexité de la mise en application de cette approche et de la production des informations
détaillées qu’impose la nouvelle norme aux entités du secteur de l’immobilier pourrait
entraîner des modifications des processus comptables actuels et certaines entités peuvent
constater que les produits d’exploitation précédemment constatés à un moment donné doivent
désormais être comptabilisés au fil du temps, ou vice versa. Pour déterminer si le revenu est
reconnu à un moment donné ou dans le temps, il est important pour une entité de prendre en
compte les trois critères énoncés par IFRS 15:
 Le premier de ces critères est le plus souvent (et le plus facilement) satisfait lorsqu’il
s’agit de services de routine comme l’entretien des bâtiments, le nettoyage des
bureaux. Mais pour certaines activités de construction, il peut être moins clair que le
bénéfice de ces services est reçu et consommé au moment où les services sont rendus.
 Le deuxième de ces critères est utile dans les situations où il est clair que le client
contrôle l'actif au fur et à mesure qu'il est créé ou valorisé. Par illustration, cela
pourrait être le cas pour certains contrats (mais pas pour tous) prévoyant la
construction d'un bâtiment sur un terrain appartenant au client, des travaux de
réfection d’un immeuble appartenant au client ou un transfert de propriété au client au
fur et à mesure de la construction de l’actif (ventes en l’état futur d’achèvement d’un
bien immobilier à construire). Il peut être plus difficile pour les contrats pour lesquels
l'acheteur n'a pas un droit permanent d'accès au chantier, ainsi que le titre légal et
transfert de possession physique seulement lorsque le contrat est terminé.
Dans ces cas, les entreprises devront examiner attentivement les droits spécifiques
identifiés dans le contrat pour déterminer si l'acheteur a la capacité de diriger l'utilisation de
l’actif et d'obtenir substantiellement tous les avantages restants de l'actif alors qu'il est
encore sous construction. Lors de cette évaluation, le contrôle est défini lorsque l’acheteur
peut effectuer les décisions sur l’actif et reçoit les avantages économiques de ce dernier.
127
Il faut faire ATTENTION, cela ne correspond pas entièrement au principe de transfert des
risques et avantages. L’IFRS 15.33 énumère des illustrations :
• utiliser l’actif ou services (par illustration occuper les étages inférieurs d'un bureau
partiellement terminé alors que le travail continue sur les étages restants ci-dessus) ;
• utiliser l'actif pour améliorer d'autres actifs ;
• utiliser l’actif pour rembourser des dettes ou diminuer des charges financières ;
• vendre ou échanger l'actif avant la fin de la construction ;
• engager l’actif partiellement réalisé pour garantir un prêt, et
• détenir l'actif.
A noter que, selon l’interprétation de l’IFRIC 15, le vendeur transfère à l’acheteur le contrôle,
ainsi que les risques et avantages liés aux travaux en cours. Selon cette interprétation,
l’acheteur peut prendre le contrôle des travaux afin de désigner une nouvelle entreprise pour
terminer la construction.
Avec la nouvelle norme IFRS 15, on parle de la notion du contrôle lorsque l’acheteur a la
capacité de diriger l'utilisation, et d'obtenir substantiellement tous les avantages restants de
l'actif alors qu'il est encore sous construction. Cette nouvelle interprétation désigne que
l’acheteur peut interrompre le chantier et vendre le bien.
En conclusion, la nouvelle norme est plus précise quant à la question du contrôle, avec
l’IFRIC 15, l’acheteur avait le transfert du contrôle des opérations c’est à dire, contrôler les
opérations, par illustration, changer la société qui réalise les travaux, mais il n’avait pas le
droit de faire interrompre les travaux.88
88
Le comité d’interprétation des normes IFRS s’est prononcé sur ce sujet au cours de la réunion de Mars 2018 :
« Le second critère est considéré par le comité comme rempli dans le cas où l’entité transfère de manière
irrévocable à un client unique, au commencement du contrat, le titre de propriété juridique relatif au terrain
sur lequel l’immeuble va être construit. En effet, la construction est réalisée sur le terrain du client et ce dernier
a généralement la possibilité de modifier les caractéristiques de l’immeuble en cours de construction ».
128
L’IFRS IC précise que, pour remplir ce deuxième critère selon lequel le client doit contrôler
l’actif au fur et à mesure de sa construction, il faut que le client ait un droit de diriger
l’utilisation de l’actif en cours de construction, par illustration :89
– qu’il en ait la propriété et donc la faculté de le revendre en l’état en cours de contrat,
– ou encore qu’il ait le droit de modifier les spécificités essentielles de l’actif en cours de
construction.
Figure 10 : Timing du Contrôle de l’actif90
Le client contrôle t'il l'actif au fur et à mesure de sa

construction ?
Précisions de l'IFRIC :
le client doit avoir le droit de diriger l'utilisation de l'actif en cours de
construction
Indicateurs :
Faculté de revendre ou de donner en garantie le Indicateur non
droit à recevoir à terme l'actif achevé. pertinent
Faculté de revendre ou de donner en garantie l'actif

objet du contrat.
Indicateurs
pertinents
Droit de modifier les spécifications essentielles
durant la construction
Exposition du client aux variations de la juste valeur Indicateur non

de l'actif pendant la période de construction pertinent
Remarque :
L’IFRS IC précise également que, dans un contrat d’une vente d’un bien immobilier, l’actif à
considérer est le bien immobilier lui-même et non le droit d’obtenir ce bien dans un futur
proche. Ainsi, le droit qu’un client aurait de revendre l’actif une fois la construction achevée
n’est pas un élément permettant de conclure que le client contrôle le bien pendant sa
construction.
89
PWC – Editions Francis Lefebvre- Dossier pratique, FRC 7/18 , 2018, page 46.
90
PWC – Editions Francis Lefebvre- Dossier pratique, FRC 7/18 , 2018, page 47.
129
Faire cette évaluation pour le deuxième critère peut être difficile, et dans de nombreux cas,
cela ne sera pas clair si un actif en construction est contrôlé par le client et quand ce contrôle
est précisément transféré. Pour cette raison, nous nous attendons à ce que de nombreuses
entreprises de construction soutiennent la reconnaissance des revenus au fil du temps
avec une analyse du troisième critère.
 Le troisième critère est composé de deux parties, qui doivent toutes les deux être
remplies pour reconnaître les revenus au fil du temps à savoir que l’entité ne pourrait
pas avoir un autre usage pour l’actif en vertu du contrat de construction et le droit de
l’entité à être payée pour les travaux exécutés à ce jour.
Pour évaluer si un actif (par illustration construction en cours) n'a pas une utilisation
alternative au vendeur, une entreprise examine toutes les limitations, contractuelles ou
pratiques, cela l'empêcherait le transfert de l'actif partiellement réalisé à un autre acheteur.
Illustration : Ventes sur plan de biens immobiliers résidentiels
Selon IFRS 15, pour comptabiliser les bénéfices sur la vente de biens immobiliers résidentiels
avant la fin de la construction (à l’avancement) et avant que les acheteurs individuels aient
commencé à occuper leurs unités, le vendeur doit remplir l’un des trois critères énoncés ci-
dessus indiquant que le contrôle de l'unité est transféré dans le temps.
Lors de l'évaluation du troisième critère « pas d’utilisation alternative », une société doit
envisager toute possibilité de ou limitations pratiques qui l'empêcheraient de rediriger l'unité à
un autre client. Celles-ci pourraient inclure des clauses contractuelles telles que :
 Nommer l’unité spécifique vendue (par illustration, «Appartement n ° 15») ; ou
 Des coûts des modifications importants qui seraient difficiles pour rediriger la
construction à un autre client.
En ce qui concerne son droit au paiement pour les services rendus à ce jour, une
entreprise détermine si elle est habilitée à exiger le paiement au cas où le client met fin
au contrat pour des raisons autres que celles qui sont propres à l'entreprise. Pour
satisfaire à ce critère, le droit de recevoir un paiement devrait aller au-delà du simple
remboursement des coûts encourus et doit refléter un prix de vente normal des biens ou des
services transférés à ce jour (c'est-à-dire comprenant une marge bénéficiaire raisonnable). A
130
noter également que l'existence d'un calendrier de paiement ne signifie pas nécessairement
qu'une entreprise a droit à un montant au moins égal à l’indemnisation pour les travaux
achevés à ce jour si ces montants sont remboursables ou devraient être en retard sur la
performance.
En vertu des IFRS existantes, un accord pour la construction de biens immobiliers doit être
compris dans le champ d’application de IAS 11 ou 18. Cette détermination est une question
de jugement qui dépend des termes de l'accord, des faits liés et des circonstances. IFRIC 15
fournit des indications pour évaluer si un produit contrat de construction de biens immobiliers
entre dans le champ d’application de l’IAS 11 ou 18 et si les produits correspondants doivent
être constatés à un moment similaire à celui d’une vente de biens, ou au fil du temps.
Nous basant sur la manière dont les contrats de vente d’unités résidentielles hors plan typique
sont actuellement structurés, nous pensons que les nouvelles orientations pourraient
contraindre les entreprises à changer leurs pratiques. La chose importante à retenir est qu’avec
l’introduction d’un nouveau guidage, la limite peut s’être déplacée et un examen minutieux
des faits et des circonstances, y compris les termes du contrat, l'environnement juridique local
et les pratiques commerciales habituelles sera nécessaire.
Les promoteurs immobiliers devront examiner attentivement le modèle de transfert de

contrôle pour déterminer quand et comment comptabiliser les produits. Certaines entités qui
.attendaient l’achèvement du contrat pour comptabiliser les produits selon IAS 18
constateront qu’elles devraient désormais comptabiliser les produits au fur et à mesure
lorsqu’elles construisent l’actif.91 Cela serait le cas si l'actif en question n'a pas d'autre
utilisation et si le vendeur a le droit d'être payé pour l'exécution à ce jour.
En règle générale, les biens immobiliers vendus hors plan répondent au critère de l’absence
d’utilisation alternative car une unité en particulier ne peut pas être redirigée par contrat.
Cependant, toute indemnité contractuelle ou statutaire permettant au client de résilier le
contrat sans payer le prix intégral peut amener une entité à conclure qu'elle n’a droit au
paiement.
En particulier, les entités devraient veiller à évaluer le cadre juridique dans lequel elles
évoluent, car les tribunaux de certaines juridictions peuvent ne pas appliquer les conditions
91
PWC : IFRS 15 en détail pour le secteur immobiliers,2016, page 18.
131
contractuelles qui exigent que le client effectue le paiement intégral et reçoive le bien en
construction. Par illustration, les tribunaux de certains pays peuvent avoir une pratique établie
d'annuler des contrats et d'imposer simplement une pénalité au cas où un client manquerait de
manière sélective à son obligation. Le droit de prendre le bien et une pénalité inférieure au
prix total du contrat ne constituent pas un droit de paiement pour le développeur. 92
Il conviendra d’apprécier les conséquences d’IFRS 15 pays par pays, en tenant

compte des spécificités réglementaires locales. Ainsi, IFRS 15 pourrait conduire à
reconnaître le chiffre d’affaires à l’avancement alors que, pour la promotion
immobilière, celui-ci est aujourd’hui reconnu à l’achèvement dans certains pays (si le
transfert en continu du contrôle au client est démontré). En France, le contrôle est
transféré au client au fur et à mesure pour les ventes en VEFA (vente en l’état futur
d’achèvement) ou les CPI (contrat de promotion immobilière).
En pratique, dans le cas d’un programme immobilier destiné à plusieurs clients, la
reconnaissance du chiffre d’affaires à l’avancement se fera uniquement au titre des
contrats déjà signés. Par ailleurs, dans les cas où l’avancement est mesuré sur la base
des coûts encourus, se posera la question, pour la promotion immobilière, de la prise
en compte du terrain dans la mesure de l’avancement lorsque les travaux de
construction n’ont pas encore débuté.93
 Comment mesurer l’avancement des travaux?
La norme IFRS 15 présente les méthodes de reconnaissance du chiffre d’affaires selon deux
grandes catégories :
 la méthode des coûts (méthode basée sur des inputs) et ;
92
Le comité d’interprétation des normes IFRS s’est prononcé sur ce sujet au cours de la réunion de Mars
2018 : Concernant le troisième critère, le comité précise de quelle manière l’existence d’un droit exécutoire à
paiement pour les travaux réalisés à date doit être apprécié dans le cadre des critères du paragraphe 35(c) sur
le transfert du contrôle en continu. Ainsi, selon le comité, il convient de tenir compte :
• des éléments de preuve au titre d’une jurisprudence existante qui viendrait manifestement remettre en
cause les termes contractuels, comme des décisions des tribunaux permettant au client d’annuler un contrat
(pour d’autres raisons qu’un défaut d’exécution de la part de l’entité) en versant une simple indemnité de
résiliation et non un montant correspondant approximativement au prix de vente des travaux réalisés à date
(le troisième critère du paragraphe 35 précité ne serait alors pas rempli),
• uniquement des montants qui seraient versés par le client dans le cadre du contrat considéré. Ainsi, il ne faut
pas retenir une approche globale des montants qui seraient perçus en incluant, par illustration, les paiements
que l’entité pourrait percevoir en cas de nouvelle commercialisation du bien auprès d’un autre client.
93
Etude Cabinet Mazras : La nouvelle norme IFRS 15 pour la comptabilisation du chiffre d’affaires, page 7.
132
 la méthode de l’avancement physique (méthode basée sur des outputs).
En outre, un facteur important spécifique aux contrats de construction:
Il peut ne pas y avoir de relation directe entre vos intrants et le transfert du contrôle de biens
ou de services à un client. Par conséquent, on doit exclure de la méthode des coûts les effets
de tout intrant ne décrivant pas la performance en matière de transfert du contrôle de biens
ou de services au client (par. B19 d'IFRS 15). Ceci vise les situations ou certains éléments du
contrat à la fois significatifs dans lequel ils seront installés, sont acquis auprès des
fournisseurs, et le client obtient le contrôle sur ces éléments avant que ceux-ci ne soient
intégrés (installés) par l’entité lors de la construction.
La norme IFRS 15 permet d'utiliser des méthodes de coûts consommées pour calculer le
montant des produits à comptabiliser. Une méthode de outputs permet de comptabiliser les
produits sur la base d'une mesure directe de la valeur des biens ou des services transférés à ce
jour, tandis que les méthodes des coûts entraînent une comptabilisation des produits sur la
base de mesures telles que les ressources consommées, les coûts encourus ou les heures-
machine.
Il est noté explicitement que lorsque les méthodes des coûts sont utilisées, il peut ne pas y
avoir de relation directe entre les entrées utilisées et le transfert de biens ou de services à un
client. Par conséquent, toute donnée non directement liée à la performance du promoteur en
matière de transfert de ces biens et services est exclue lors de la mesure du degré
d’avancement réalisés à ce jour.
En outre, les prévisions couvrent et affectent non seulement la comptabilisation des produits,
mais également la comptabilisation des bénéfices. Par illustration, un contrat de construction
peut impliquer que le promoteur achète des éléments de grande valeur pour l'installation, tels
que des ascenseurs. Selon IFRS 15, bien qu'il soit approprié de comptabiliser les produits de
la vente des ascenseurs au moment où le contrôle est transféré au client, il n'est pas approprié
de comptabiliser les bénéfices. En effet, les obligations de performance du promoteur sont
liées à la construction du bâtiment et à l'installation d'éléments tels que des ascenseurs. La
fourniture de composants n'entraîne la fourniture d'aucune partie de ce service.
133
Pratique actuelle selon IAS 11

Les bénéfices seraient constatés lors de la livraison de l'ascenseur, même s'il n'avait pas été
installé. Le coût de l'ascenseur serait inclus dans le calcul du pourcentage d'avancement
réalisé par la société à l'aide de la méthode des intrants.
En conclusion, les contrats à long terme doivent être comptabilisés, soit selon la méthode à
l'achèvement, soit selon la méthode à l'avancement qui était la méthode préférentielle.
Désormais, la méthode à l'avancement n'est ni une méthode préférentielle ni la méthode de
référence selon la nouvelle terminologie.
La conséquence de ce choix est le moment de la comptabilisation de la marge et du chiffre

d'affaires, au fur et à mesure de l'avancement des travaux ou à la fin de l'opération dans le cas
de la méthode à l'achèvement.
6. Les travaux en cours : Nouveautés de la méthode à l’avancement
Les obligations de prestation remplies progressivement par le promoteur immobilier donnent

lieu à la comptabilisation d’un actif (généralement des travaux en cours) à chaque fin de
période. Dans la mesure où cet actif est destiné à être remis à un client. Son coût doit être
réévalué conformément à la norme IAS 2.
A noter que sous IFRS 15 (nouvelle norme de reconnaissance du revenu), l’application de la

méthode à l’avancement des contrats à long terme n’est plus automatique.
IFRS 15 précise notamment que la méthode utilisée doit refléter le transfert progressif du
contrôle des biens et services au client. La méthode des jalons techniques utilisée sous IAS 11
et NCT 9, ne sera plus acceptée sous la nouvelle norme, car elle conduit à maintenir dans les
comptes des travaux en cours des montants significatifs déjà contrôlés par le client.
En vertu de IFRS 15, pour le cas des sociétés de promotion immobilière, le calcul de
l’avancement, qui se faisait en une seule fois, intègre désormais les coûts liés aux terrains au
début ou à la fin de leur commercialisation, comme cela se faisait jusqu’à ici, entrainant ainsi
134
une constatation de chiffre d’affaires et de marge plus importante en début de contrat par
rapport à la pratique actuelle 94
En effet, les travaux en cours sont déterminés sur la base d’une comptabilité analytique fiable.
Le contrôleur de gestion travaillera en étroite collaboration avec les équipes opérationnelles
en charges du contrat. Il enregistra directement dans les systèmes d’information les éléments
nécessaires pour le calcul du coût.
La détermination des coûts de production peut être complexe à réaliser. Le contrôle de gestion
éventuellement mis en place dans l’entreprise sera très utile pour procéder à l’évaluation des
en-cours.
L'incorporation dans les coûts de production de frais spécifiques à la promotion

immobilière95
Parmi la nature des charges qui entrent dans la valorisation des contrats immobiliers (coûts du
contrat), on trouve :
 Le coût du terrain
 les charges financières liées au paiement tardif d'un terrain ;
 l'indemnité versée par un promoteur à un gestionnaire de résidences services qui

rémunère la conception et l'assistance à maîtrise d'ouvrage.
Les frais exclus du coût de production :
 Les frais qui incombent à l'acquéreur tels que les frais d'actes authentiques pris en
charge par le promoteur ou les frais de commercialisation non imputables à un contrat
de VEFA précis sont exclus du coût de production.
 Pour les frais de commercialisation qui ont la nature d'immobilisation et les frais de
lancement d'un programme, la question de leur comptabilisation reste en suspens et
l'ANC a été saisie.
94
LiMM Consulting Group IFRS 15 et votre chiffre d’affaires, 2020, page 4.
95
Francid Lefebvres « comptabilité immobilière : les dernières nouveautés », 2019
135
Tous ces éléments montrent bien à la fois la complexité du sujet et la nécessité de se former
en comptabilité immobilière, car « le secteur des promoteurs et des marchands de biens est
le secteur qui reste le plus original et nécessite des compétences très larges ».
Pour déterminer si un actif comptabilisé pour l’exécution d’un contrat, doit être déprécié,
la norme IFRS 15 renvoie à la norme IAS 2 « stocks ».
7. La comptabilisation des modifications des contrats
Il est courant que l’étendue et / ou le prix des contrats de construction soient modifiés en
raison de modifications de l’étendue des travaux ou du fait que des biens ou des services
supplémentaires sont ajoutés au contrat. Les IFRS ont actuellement des indications limitées
quant aux conséquences comptables de ces modifications. En revanche, IFRS 15 contient des
indications détaillées à appliquer pour déterminer si, d’un point de vue comptable, les
modifications de contrat entraînent des modifications du contrat existant ou l’émission d’un
nouveau contrat. Cela permet de savoir s'il existe un ajustement du montant des produits
comptabilisés à ce jour (ce qui entraîne une «actualisation» du compte de résultat) ou des
produits à comptabiliser à l'avenir. Ces nouvelles exigences pourraient entraîner des
changements importants dans la structure de comptabilisation des produits et des bénéfices.
A NOTER que les produits associés aux modifications ne peuvent être comptabilisés selon
IFRS 15 tant qu’ils n’ont pas été approuvés par les parties au contrat. En première lecture,
cette exigence semble impliquer un accord écrit entre les parties. Toutefois, la norme IFRS
15.18 stipule qu’ « une modification du contrat peut être approuvée par écrit , par accord
verbal ou implicitement par les pratiques commerciales habituelles ».
En tant que tel, il faudra du jugement pour déterminer le moment où une modification de
contrat est approuvée.
 Lorsque l’approbation a eu lieu mais que le changement des prix correspondants

n’a pas encore été convenu, les entités devront suivre les instructions relatives à la
comptabilisation de la contrepartie variable décrites ci-dessus.
 Si la modification du contrat fournit au client des biens ou services « distincts »

supplémentaires (c’est-à-dire une nouvelle obligation de prestation), la modification
sera alors comptabilisée comme un contrat séparé.
136
 Cependant, dans la plupart des cas les modifications ne fourniront pas des biens et
services distincts et seront comptabilisées comme un ajustement des obligations déjà
existantes. Lorsque une entité applique la méthode du pourcentage d’avancement,
l’ajustement des produits qui en résulte (nouveau % d’avancement * total des produits
ajusté – produits précédemment constatés) à la date où les modifications sont
approuvées.
Illustration - Modification (bien / service distinct)
Le 1er janvier 2019, un client engage une société de promotion immobilière (S.P.I) à fournir
des services de construction pour la construction d'une maison au prix de 500 000 Dinars
(coût estimé à 300 000 Dinars).
Le 1er janvier 2020, la société de promotion immobilière (S.P.I) et le client conviennent de

modifier le contrat afin d'inclure une piscine pour 50 000 Dinars supplémentaires (coût estimé
à 40 000 Dinars).
La société de promotion immobilière (S.P.I) construit régulièrement des piscines sur une base
individuelle et le prix standard pour cela est de 60 000 D. La société (S.P.I) a comptabilisé les
produits selon l'état d'avancement des travaux et au 1er janvier 2020, 50% de la valeur du
contrat d'origine était finalisée.
Question
Comment cette modification de contrat doit-elle être comptabilisée?
Réponse
La construction de la piscine est un bien distinct qui doit être comptabilisé comme une
obligation de performance distincte. Le prix du contrat pour la piscine étant de 50 000 TND,
ce qui est inférieur au prix de vente autonome de 60 000 TND, la modification est traitée
comme une résiliation du contrat initial et un nouveau contrat est créé. Cela signifie que tout
travail non exécuté sur l'ancien contrat est combiné au nouveau contrat de piscine. À ce titre,
le montant total du «nouveau contrat» s'élève à 300 000 TND (250 000 TND + 50 000 TND).
Les produits sont ensuite répartis entre les deux obligations de prestation de la manière
suivante:
137
Composants du Le prix du Prix de vente

Revenu
contrat contrat autonome
241 935 D
Maison 250 000 D 250 000 D
250 000 D x (300 000 D / 310 000 D)
58 065 D
Piscine 50 000 D 60 000 D
60 000 D x (300 000 D / 310 000 D)
Total 300 000 D 310 000 D 300 000 D
Produits constatés avant la modification du contrat: 250 000 D (500 000 D x 50%)
Recettes à comptabiliser en fonction de la modification du contrat:
• maison D 241,935
• Piscine 58 065 D
Cela signifie que, pour les services de construction restants à effectuer dans la construction de
la maison, les revenus seront de 241 935 TND au lieu de 250 000 TND, en raison du rabais
sur la piscine affecté aux deux obligations de performance (le reste de la maison et la nouvelle
piscine).
Pratique actuelle selon NCT 9
Selon la norme NCT 9, la pratique courante était de comptabiliser ces deux contrats
séparément et de comptabiliser les produits selon le stade d’avancement des travaux pour
chaque contrat.
Illustration - Modification (pas un bien / service distinct)
Le 1er janvier 2019, un client engage la société de promotion immobilière (S.P.I) à fournir
des services de construction pour la construction d'une maison au prix de 500 000 TND (coût
estimé à 300 000 TND). Le 1 er janvier 2020, la société de promotion immobilière (S.P.I) et
le client conviennent de modifier le contrat de modernisation de la cuisine pour un montant
supplémentaire de 100 000 TND (coût estimé à 50 000 TND). La société de promotion
138
immobilière (S.P.I) a comptabilisé les produits selon l'état d'avancement des travaux et au 1er
janvier 2020, 50% de la valeur initiale du contrat était terminée.
Question
Comment cette modification de contrat doit-elle être comptabilisée?
Réponse
La cuisine modifiée ne représente pas un bien ou un service distinct. Par conséquent, la
société de promotion immobilière (S.P.I) doit poursuivre le contrat et ajuster les produits
constatés à ce jour à l'aide d'un ajustement de rattrapage cumulé.
Fin d'année 1
Total des coûts engagés à ce jour 150 000 D (50% x 300 000 D)
Total des coûts prévus mis à jour 350 000 D (300 000 D + 50 000 D)
Nouveau % d'achèvement 42,86% (150 000 D / 350 000 D)
Produits constatés sur la base d'un contrat modifié 257 143 D (600 000 D x 42,86%)
Produits constatés à ce jour 250 000 D (500 000 D x 50%)
Ajustement cumulatif de rattrapage. 7 143 D (257 143 D - 250 000 D)
L'écriture de journal suivante sera traitée par Construction Co le 1er janvier 2020:
Dr Créance client 7 143 D
Cr Revenu 7 143 D
Les directives comptables actuelles sont limitées, mais la pratique courante consisterait à
comptabiliser les modifications de manière prospective.
139
8. Autres aspects clés de la future norme
8.1.Les coûts de soumission
En plus des indications beaucoup plus détaillées sur la comptabilisation des produits, IFRS 15
contient des critères prescriptifs à appliquer pour déterminer si les coûts associés à
l’acquisition d’un contrat doivent être comptabilisés en tant qu’actif, ou comptabilisés en
charges lorsqu’ils sont engagés. Cela couvre tous les coûts d'acquisition du contrat, tels que
les coûts de soumission engagés avant l'attribution du contrat.
IFRS 15 est restrictive par ce qu’elle ne permet que des coûts supplémentaires pour obtenir
un contrat.soient capitalisés. Par conséquent, seuls les coûts qui n'auraient pas été engagés si
le contrat n'avait pas été obtenu sont éligibles. A titre d’illustration, une commission de vente
dans le cas où un contrat est obtenu. En revanche, les coûts courants de gestion de l'entreprise,
tels que ceux d'un service juridique ne sont pas éligibles, car ils auraient été supportés, qu'un
contrat spécifique ait été obtenu ou non.
Une fois que les coûts d’obtention ont été identifiés, ils sont comptabilisés en tant qu’actifs si
l’on s’attend à ce qu’ils soient recouvrés, généralement au moyen des bénéfices générés par le
contrat correspondant. Cet actif est ensuite amorti sur une base compatible avec le transfert
des biens ou des services spécifiés dans le contrat. Il faudra faire preuve de jugement pour
déterminer une période d’amortissement et un profil appropriés.
Illustration - frais de soumission
SPI remporte un appel d'offres pour la construction d'un entrepôt pour un client. Pour obtenir
le contrat, ils engagent les coûts suivants:
 Frais juridiques externes pour la diligence raisonnable: 35 000 D

 Frais de déplacement pour livrer la proposition: 5 000 D
 Commission au vendeur si l’offre est retenue: 10 000 D
 Frais de conseil externe engagés pour aider SPI à préparer le dossier d'appel d'offres:
10 000 D
 Frais administratifs engagés pour préparer le dossier d'appel d'offres: 15 000 D.
L’achèvement de ce projet de construction devrait durer deux ans.
140
Question
Comment SPI comptabilise-t-elle les coûts d’appel d’offres?
Réponse
Coût Montant Traitement Justification
Frais de due diligence 35 000 Frais En charges au moment où ils sont

engagés, car ils auraient été encourus,
que l'offre ait été retenue ou non.
Frais de déplacement 5000 Frais En charges au moment où ils sont

pour livrer la proposition engagés, car ils auraient été encourus,
Commission au vendeur 10 000 Capitaliser Reconnue en tant qu’actif, car il s’agit

de coûts supplémentaires liés à
l’obtention du contrat et que la société
s’attend à récupérer grâce aux frais de
construction futurs.
Frais de conseil externe 10 000 Frais En charges au moment où ils sont

engagés pour aider engagés, car ils auraient été encourus,
Construction Co à que l'offre ait été retenue ou non.
préparer la
documentation de l'appel
d'offres
Frais administratifs 15 000 Frais En charges au moment où ils sont

engagés, car ils auraient été encourus,
Total 75 000
Ecriture de journal
Coûts d'appel d'offres (actif du contrat) 10 000 D
Frais d'appel d'offres 65 000 D
Cr Dettes Commerciales 75 000 D
141
Les normes comptables actuelles donnent très peu d'indications sur les types de coûts
autorisés à être capitalisés, mais dans la pratique, la plupart des entités capitaliseront la
majorité des coûts liés à la réussite d'un appel d'offres si celui-ci est retenu. IFRS 15 sera
beaucoup plus restrictif en ce qui concerne les coûts qui peuvent être capitalisés.
142
CHAPITRE 2 : L’IFRS 15 ET SON INCIDENCE SUR LE REGIME FISCAL DU

SECTEUR IMMOBILIER
Section 1 : Le régime fiscal régissant le secteur de la promotion immobilière
1. Règles fiscales des revenus
 Régime fiscal des contrats et de promesse de vente
En application du principe des créances acquises, le chiffre d'affaires servant de base

à la détermination du bénéfice imposable au titre d'un exercice donné comprend aux
résultats de toutes les opérations réalisées au cours de la même année
indépendamment du mode de règlement. En principe, le fait générateur des ventes
de biens est constitué par l’acte qui constate l’opération. Lorsque la délivrance de
l’immeuble s’effectue avant la signature du contrat de vente par l’une des parties, le
revenu lié à cette opération doit être enregistré en comptabilité et soumis à l’impôt.
La délivrance de l’immeuble ne doit pas être confondue avec l’opération de vente ou
le transfert de propriété. Elle constitue la conséquence de la vente et l’une des
obligations qui pèsent sur le promoteur.96
Cette règle d’imposition simple dans l’apparence connait des lacunes pour les
promesses de vente engendrées par l’interprétation de l’article 580 du COC et de
l’article 9 de la loi n°90-17 du 26 février 1990, portant refonte de la législation relative
à la promotion immobilière. Le code de l’IRPP & IS ne traite pas des règles de prise
en compte des revenus. Dans pareil cas, on doit en principe se référer aux
dispositions du SCE.
 Evolution de la doctrine administrative
Plusieurs interprétations retenues par l’administration fiscale parfois abusive ont lésé
le contribuable dont notamment :
La question soulevée par la norme comptable tunisienne (NCT 9), l’IFRIC 15 et l’IFRS
15 est l’affectation des produits et des coûts du contrat de construction aux périodes
96
Mohamed TRIKI, Régime fiscal des entreprises de promotion immobilière, mémoire d’expertise comptable
2012, page 44.
143
au cours desquelles les travaux de construction sont exécutés. Or, la doctrine fiscale a
subi des évolutions importantes ces dernières années, au début, la DGELF 97 qui a
défini que le fait générateur de la reconnaissance des revenus pour les promoteurs
immobiliers est celui de l’établissement de la promesse de vente, lorsque ladite
promesse remplit toutes les conditions de l’article 580 COC ou lors de la rédaction du
contrat de vente définitif. Par la suite, la DGELF a précisé que les promesses de vente
qui remplissent les conditions de l’article 580 COC doivent être constatées au fur et à
mesure de l’avancement des travaux. Selon le degré d’avancement, les travaux à la
date de clôture 98et finalement, lorsque les travaux sont réalisés conformément aux
exigences du client, les revenus sont enregistrés selon la méthode d’avancement des
travaux99.
97
Dans une prise de position (661) du 26 avril 2000, la DGELF a défini le fait générateur de la prise en compte
des revenus pour les promoteurs immobiliers :
1) D'une façon générale, l'exercice de rattachement de la vente est celui de l'établissement de la promesse de
vente lorsque ladite promesse remplit toutes les conditions de l'article 580 du COC.
2) A défaut de promesse de vente, l'exercice de rattachement est celui de la rédaction du contrat de vente
définitif.
3) Si l'immeuble est livré avant l'élaboration de la promesse de vente ou du contrat de vente, l'exercice de
rattachement est celui de la livraison de l'immeuble.
98
Prise de position DGELF (1863) du 6 Aout 2005, la DGELF a précisé le fait générateur des revenus
pour les promoteurs immobiliers en matière d'IS et de TVA.
Impôt sur les sociétés : En application du principe des créances acquises, le chiffre d'affaires servant
de base à la détermination du bénéfice imposable au titre d'un exercice donné comprend les
résultats de toutes les opérations réalisées au cours de la même année indépendamment du mode
de règlement.
Pour le secteur de la promotion immobilière et concernant les contrats de longue durée (supérieure
à une année), les revenus relatifs audit contrat doivent être comptabilisés au fur et à mesure que les
travaux sont exécutés par référence au degré d'avancement des travaux à la date d'arrêté des états
financiers.
TVA : Le fait générateur de la TVA est constitué par :
1) La promesse de vente si elle remplit les conditions de la vente (prévues par l'article 580 du COC).
2) Le contrat de vente.
3) A défaut, le transfert de propriété.
99
Prise de position DGELF (1863) du 6 Aout 2009, la DGELF a précisé que le revenu est rattaché à
l'exercice au cours duquel le transfert de propriété a lieu lorsque la vente est faite sur stocks. En
revanche, la doctrine administrative fait la confusion entre les entreprises de travaux et les
promoteurs immobiliers en préconisant d'enregistrer les revenus chez les promoteurs immobiliers
selon la méthode de l'avancement lorsque la vente est réalisée sur la base d'une promesse et que
l'immeuble est réalisé selon les exigences du client.
Dans les autres cas, la DGELF retient à juste titre la délivrance de l'immeuble comme fait générateur
de la constatation du revenu de promotion immobilière.
144
Tout changement du modèle de comptabilisation du revenu apporté par la nouvelle

norme IFRS aura des incidences fiscales.
 Analyse de la doctrine administrative
Le fait de rattacher le produit de la vente avec la date de l’établissement de la

promesse de vente alors même que l’immeuble objet de la vente n’est pas encore
achevé n’est pas toléré par la législation comptable puisque le transfert des risques et
avantages n’aura lieu qu’à la date de la signature du contrat de vente. Cette méthode
oblige le promoteur immobilier à estimer les coûts restants à encourir et à les
comptabiliser en charge de l’exercice en contrepartie du compte « Charges à payer »
en dépit des augmentations permanentes des prix des matériaux de construction. En
outre, le promoteur immobilier devra disposer d’une comptabilité analytique
permettant l’affectation des charges déjà encourues entre les immeubles ayant fait
l’objet d’une promesse de vente et ceux qui sont toujours libres et le réajustement
annuel des prévisions des charges restant à encourir de l’année précédente.
Fiscalement, le problème est que certaines entreprises procèdent à des évaluations

approximatives et non justifiées ou parfois appuyées par des factures qui souffrent
du caractère de non-conformité reçues auprès de personnes non organisées. La
méthode d’avancement retenue par l’administration fiscale pour les promesses de
vente d’immeuble en cours de travaux et dont la construction est réalisée selon les
exigences du client n’est pas correcte. En fait, l’administration fiscal fait la confusion
entre les entreprises de travaux et les promoteurs immobiliers 100. Cette méthode a été
retenue par le SCE, dans la mesure où le résultat peut être estimé de façon fiable,
pour les revenus découlant de la prestation de services (NCT 3 - § 14) et pour les
revenus relatifs au contrat de construction du maître d'œuvre (NCT 9 - § 11).
La méthode de pourcentage d’avancement retenue par la NCT 3 ne s’applique

qu’aux prestations de services et non pas aux opérations de vente. Quant à la NCT 9,
100
La confusion de l’administration fiscale réside dans le fait que l’article 585 du COC exclut l’application de la
méthode de l’avancement pour les promoteurs immobiliers.
145
son champ d’application ne concerne que le maître d'œuvre des contrats de

construction.
L’application de la méthode de l’avancement des travaux nécessite une comptabilité

analytique détaillée et un bon contrôle budgétaire. De même, le fait que les travaux
seront réalisés selon les exigences du client n’implique pas que la promesse de vente
sera finalisée par un contrat de vente. Comme son nom l’indique, il s’agit d’une
promesse de vente dans laquelle le promoteur s’engage à vendre un immeuble à un
acquéreur selon des conditions fixées entre les deux parties et non pas une vente.
À notre avis, la méthode de comptabilisation selon le pourcentage d'avancement ne

peut pas s’appliquer en Tunisie pour les sociétés de promotion immobilière car le
transfert de risque est concomitant avec le transfert de la propriété.101
2. Les régimes de la TVA et du droit d’enregistrement
 La TVA relative aux opérations réalisées par les promoteurs

immobiliers
Une nouvelle taxe sur la valeur ajoutée a été appliquée sur les ventes des immeubles bâtis
à usage exclusif d’habitation et réalisés par les promoteurs immobiliers ; cette TVA va
atteindre un taux de 19% d’ici 2021. Craignant les effets inflationnistes qui pourraient
résulter de ce nouveau régime applicable aux opérations de ventes des immeubles bâtis à
usage d’habitation, les promoteurs immobiliers ont dénoncé au départ le principe même
de l’imposition.102
La nouvelle taxe sur la valeur ajoutée (TVA) imposée en 2018 sur l’immobilier et non
récupérable (tout au long de 2018 jusqu’à l’amendement de la loi avec la LF2019), a été
un coup de massue pour les promoteurs.103
101
Rapport CAC « SIMPAR » KPMG 2017 « Le chiffre d'affaires des sociétés de promotion immobilière est
constitué par des cessions définitives matérialisés par des contrats de ventes signés et ayant donné lieu à la
liquidation intégrale du prix de vente et des cessions financées en partie par des crédits et dont l'accord de
principe du financement partiel est formellement notifié ».
102
Solidar : Vente des logements par les Promoteurs immobiliers, 2019. Page 2
103
Crise immobilière : des chiffres éloquents - Site internet - https://www.businessnews.com.tn/crise-
immobiliere--des-chiffres-tres-éloquents,519,85295,3 visité le 02/12/2020
146
Cette variation constitue une charge pour le promoteur immobilier et est donc incluse dans
le prix de revient de l’immobilier. En 2017, le promoteur immobilier a payé la TVA aux
différents intervenants dans l’opération de construction (sociétés d’ingénierie et
fournisseurs des biens et équipements…), alors que le gouvernement a privé les
promoteurs immobiliers de la déduction de cette taxe, par le biais d’une note stipulée le 2
avril 2018, ce qui a engendré une hausse du prix de l’immobilier.104
Plusieurs observateurs diront que ce son quand même des recettes en plus, mais
concrètement et compte tenu de la baisse des revenus, le fisc perd l’impôt sur les
bénéfices de ces sociétés (IS) qui risque de diminuer sensiblement : les bruits de couloirs
dans le secteur laissent entendre que plusieurs sociétés de promotions immobilières
risquent d’être déficitaires.
La promotion immobilière est bel et bien en crise. Et avec elle, c’est tout le secteur du
bâtiment qui est touché (BTP, menuiserie bois et aluminium, raccordement en eau et
électricité, marbre, etc.) outre les prestataires de services publics (STEG, SONEDE,
Municipalités, Gouvernorats, ONAS, Protection civile, …) qui seront également
impactés avec un manque à gagner qui se traduira tôt ou tard par des pertes d’emplois.
D’où l’urgence de prendre des décisions rapides pour sauver ce secteur et ses emplois
d’une crise systémique qui peut impacter l’ensemble de l’économie nationale.
Comme porte de sortie à cette crise qui se profile, l’imposition d’une TVA de 7%, que
certains promoteurs veulent voir étendue à tous (promoteurs et particuliers). L’imposition
d’un droit d’enregistrement fixe de 25 dinars par page et par copie à l’acquisition d’un
bien immobilier auprès d’un promoteur et l’annulation de toutes autres taxations, puisque
le secteur est désormais assujetti à la TVA.
 Promesse de vente et droit d’enregistrement
La promesse de vente synallagmatique comme son nom l’indique est un contrat par
lequel une personne promet de vendre un bien à une autre personne qui s’engage à
l’acquérir moyennant un prix et avec des conditions déterminées à l’avance.
104
LF 2019 : les promoteurs se réjouissent de la déduction de la TVA - Site internet-
https://www.espacemanager.com/lf-2019-les-promoteurs-immobiliers-se-rejouissent-de-la-deduction-de-la-
tva.html dernière visite le 02/12/2020
147
D’après Mr BELKENANI, la promesse de vente dépasse le stage de la négociation et

se situe dans une phase médiane entre l’offre et la vente définitive. « Ainsi, seule la
réalisation de la condition ou de la levée de l’option sépare la promesse de la
formation du contrat de vente ».
Juridiquement, la simple promesse ne crée point l'obligation, mais pour que la
promesse de vente puisse produire des effets, il faut la réunion des éléments
essentiels de validité du contrat de vente.291 Le formalisme de la promesse de vente
accentué par la loi n°90-17 du 26 février 1990, portant refonte de la législation
relative, les textes régissant la promotion immobilière ont fait que la promesse de
vente d’immeuble à construire se distingue nettement de la promesse ordinaire. La
première rédaction de l’article 15 de la loi n°90-17 du 26 février 1990 énonce
clairement que « le transfert de propriété a lieu à la date du parfait paiement du prix
définitif de l’immeuble promis à la vente». En se basant sur cet article, une partie de
la doctrine remet en cause la jurisprudence de la Cour de cassation développée
depuis l’arrêt du30 janvier 1976 du fait que le transfert de propriété de l’immeuble
peut intervenir avant la conclusion du contrat définitif.297 L’affirmation d’une telle
théorie est loin d’être certaine vu que l’article 366 du code des droits réels n’a prévu
pour la promesse de vente que la pré notation. Mr BELKENANI a affirmé que « si
cette convention était translative de propriété et partant productrice d’effet réel,
l’inscription au registre foncier s’imposerait aux lieu et place de la pré notation
prévue par le législateur ».
Face à cet embrouillement juridique, le législateur est intervenu par la loi n°2000-94
du 11 novembre 2000 pour abroger l’article 15 de la loi relative à la promotion
immobilière et abandonner la notion de transfert de propriété. Désormais, « le
promoteur doit conclure un contrat de vente dans un délai d’un mois à partir du
paiement du prix de l’immeuble objet de la promesse de vente… ». Ceci donne une
certaine légitimité aux décisions de la Cour de cassation qui ont affirmé que la
promesse de vente confère un droit personnel et non un droit réel n’entraînant pas
transfert de propriété.
148
En France, un problème s’est posé quant à la nature du contrat de réservation relatif

à la vente d’immeuble « sur plan» et l’obligation de son enregistrement. La
jurisprudence française (Cour de cassation du 27 octobre 1990) « a qualifié ce contrat
de « sui-generis », comportant des obligations réciproques, par lequel le vendeur
s’engage, moyennant dépôt de garantie, à réserver un immeuble ou une partie
d’immeuble, à l’acheteur éventuel, que ce dernier ne s’engagerait pas à acquérir. Ces
contrats précise la Cour n’ont pas d’effet de transférer la propriété du bien réservé et
ne sont pas de nature à donner ouverture aux droits de mutation ».
Le droit d’enregistrement relatif à la promesse de vente :
Normalement, la promesse de vente d’immeuble doit être enregistrée au droit fixe de
25 dinars par page dans un délai de trente jours à compter de sa date. En se basant
sur l’article 580 du COC l’administration fiscale a conclu que la promesse de vente
qui remplit les conditions de l’article précité et non assortie d’une clause suspensive
est assimilée à une vente pure et simple et s’enregistre au même droit que le contrat
définitif. Selon la doctrine administrative, seule la promesse de vente assortie d’une
clause suspensive s'enregistre au droit fixe de 25 dinars par page.
3. Les incidences fiscales sur l’application de l’IFRS 15
 Présentation de l’IAS 12
IAS 12, Impôts sur le résultat met en place une méthode globale axée sur le bilan
pour comptabiliser les impôts sur le résultat selon laquelle sont comptabilisées les
conséquences fiscales actuelles des transactions et autres événements et les
conséquences fiscales futures du recouvrement ou du règlement futur de la valeur
comptable des actifs et des passifs d’une entité. Les écarts entre la valeur comptable
et la valeur fiscale des actifs et des passifs, et les pertes fiscales ainsi que les crédits
d’impôt reporté en avant, sont comptabilisés, sauf dans quelques rares exceptions, à
titre de passifs ou d’actifs, d’impôt différé, ces derniers étant assujettis à un test des
bénéfices probables.
 Les actifs d’impôt différé sont les montants d’impôts sur le résultat
recouvrables au cours de périodes futures au titre de différences temporaires
149
déductibles ainsi que du report en avant de pertes fiscales et de crédits

d'impôts. Les différences temporaires déductibles sont des différences
temporaires qui généreront des montants déductibles dans la détermination du
bénéfice imposable (perte fiscale) de périodes futures lorsque la valeur
comptable de l’actif ou du passif sera recouvrée ou réglée.
 Les passifs d’impôt différé sont les montants d’impôts sur le résultat payables
au cours de périodes futures au titre de différences temporaires imposables. Les
différences temporaires imposables sont les différences temporaires qui
généreront des montants imposables dans la détermination du bénéfice
imposable (perte fiscale) de périodes futures lorsque la valeur comptable de
l'actif ou du passif sera recouvrée ou réglée.
L’impôt exigible de la période et des périodes précédentes doit être comptabilisé en

tant que passif dans la mesure où il n’est pas payé. Si le montant déjà payé au titre de
la période et des périodes précédentes excède le montant dû pour ces périodes,
l’excédent doit être comptabilisé en tant qu’actif. 105
 Traitement comptable des écarts temporels
Les passifs (actifs) d'impôt exigible de la période et des périodes précédentes doivent
être évalués au montant que l'on s'attend à payer aux (recouvrer auprès des)
administrations fiscales en utilisant les taux d'impôt (et les réglementations fiscales)
qui ont été adoptés ou quasi adoptés à la date de clôture106.
Les actifs et passifs d'impôt différé doivent être évalués aux taux d'impôt dont
l'application est attendue sur la période au cours de laquelle l'actif sera réalisé ou le
passif réglé, sur la base des taux d'impôt (et des réglementations fiscales) qui ont été
adoptés ou quasi adoptés à la date de clôture.
105
Manuel de CPA canada – comptabilité – partie I, IAS 12
106
Focus IFRS - IAS 12 Compagnie National des Commissaires aux Comptes CNCC
150
L’impact de l’impôt différé touchera le secteur de la promotion immobilière suite à la

différence temporelle entre la base comptable et fiscale. Ce décalage entre la base
comptable et la base fiscale peut être créer de différentes manières :
 Pour les ventes de résidence sur plan, la comptabilisation d'un impôt différé est
possible pour les différences temporaires qui résultent de l'application de la

méthode à l'avancement alors que le chiffre d'affaires et les résultats des
contrats sont imposés fiscalement, au cours de l'exercice de leur achèvement.
La comptabilisation d’impôts différés trouve son sens eu égard à

la jurisprudence fiscale fluctuante, certains tribunaux n’admettant pas, sur le
plan fiscal, la comptabilisation à l’avancement. Cet état de fait est susceptible
de rendre nécessaires des retraitements fiscaux générateurs de fiscalité différée.
 Les contrats pour la vente d’un bien immobilier comprennent souvent des
clauses qui affecteront le montant à recevoir du vendeur. En effet, si le bâtiment
est terminé avant la date prévue, un bonus peut être versé ou, si les travaux
prennent plus de temps que prévu, des pénalités peuvent être demandées. Sous
IFRS 15, comme le seuil de probabilité de la partie variable a été relevé pour
permettre sa comptabilisation, il peut en résulter une imputation différée du
revenu par rapport au traitement comptable actuel.107
 Les arrangements financiers avec les clients sont communs au sein du secteur et
sont caractérisés par une entrée de trésorerie qui ne correspond pas à la date de
comptabilisation du revenu. La norme IFRS 15 est bien plus stricte que les
normes actuelles à ce sujet. L’entité doit comptabiliser les éléments financiers de
l’arrangement, tels que les paiements en avance ou les arriérés, séparément du
revenu quand leurs montants sont significatifs.
Le traitement comptable des impôts différés est ambigu. En effet, les produits
(charges) sont reconnus comptablement mais ne sont pas reconnus fiscalement
durant la même année qui engendrera une différence temporelle.
107
Grant Toronto, Get ready for IFRS 15, Août 2016. p 9.
151
Illustration :
Une société de promotion immobilière, qui s’est arrangée avec le client que si le
bâtiment sera terminé avant la date prévue, un bonus de 5% peut être versé, estime
que le bonus serait perçu à 95%.
 Un produit constaté d’avance sera constaté comptablement au 31/12/2020
pour la valeur de 5 milles dinars.
 Fiscalement, ce produit est imposable lors de la constatation du bonus donc à
réintégrer dans le décompte fiscal de l’exercice 2020.
 Ce décalage a engendré une différence temporelle imposable : on va annoncer
aux utilisateurs des états financiers qu’on a enregistrés un produit comptable
qui ne va pas être imposé durant l’exercice 2020 mais l’impôt sera payé en
2021 lorsque le bonus sera perçu.
Débit Crédit Libellé Montant

(B) Clients 5 000
(B) Produits différé 5 000
(R) Produits d'impot différé 1 000

(B) Passifs d'impot différé 1 000
En conclusion, si nous nous basons strictement sur la condition relative à la

réalisation de la vente qui implique, pour l’imputation des transactions en produits,
le transfert de la propriété à l’acheteur des biens vendus, les ventes d’immeubles à
construire ne peuvent être qualifiées de produits qu’à la date de leurs achèvements
puisque la propriété des biens n’est juridiquement transférée au client qu’à cette
date. Ce traitement a pour conséquence la comptabilisation des coûts de construction
en stock pendant les premiers exercices et la constatation du résultat des ventes
d’immeubles au cours des exercices ultérieurs. Ce décalage implique une forte
imposition des bénéfices réalisés lors de l’exercice d’achèvement et le payement des
acomptes provisionnels l’exercice suivant générant ainsi un crédit d’impôt et
éventuellement des difficultés de trésorerie. Pour ces raisons, le promoteur
immobilier a tendance à étaler la finalisation des ventes d’immeubles sur deux
152
exercices en décalant la signature des contrats de vente réalisés à la fin de l’année

pour le mois de janvier de l’année suivante. Cette pratique est connue sous le terme «
lissage de résultat ».
En Tunisie, et à l’état actuel des textes, l’application des IFRS dans les comptes
sociaux n’est pas permise. A défaut de critère précis de reconnaissance du chiffre
d’affaires dans les normes comptables tunisiennes (NCT), ce sont les précisions
apportées par la jurisprudence fiscale qui conduisent le cas échéant à réajuster le
traitement du produit des contrats, à le décaler ou au contraire à l’anticiper. Ces
précisions sont fortement inspirées des IFRS et des interprétations connexes. Il n’y
a pas de doute que celles-ci évolueront sous l’impulsion des nouvelles pratiques en
matière de détermination du prix d’une transaction et de comptabilisation du revenu
qui va susciter l’application de la norme IFRS 15.
153
Section 2 : PARTIE EMPIRIQUE
Introduction
La norme IFRS 15, reconnaissance du revenu, est d’application obligatoire pour les
exercices ouverts à compter du 1er janvier 2018. La présentation du chiffre d’affaires et des
charges opérationnelles semble être un enjeu majeur pour les sociétés de promotion
immobilière et aura une incidence directe sur la présentation du revenu dans le compte de
résultat en normes IFRS .De nombreux autres sujets ont également été identifiés dans ce cas
empirique dans le cadre de la mise en œuvre de la norme IFRS 15 : la méthode de transition
retenue , l’identification des obligations de performance dans les contrats, la capitalisation
des coûts d’obtention des contrats, le timing de la comptabilisation, l’identification de la
partie variable, la valeur temps de l’argent, les modifications des contrats etc.…,
L’objectif de la partie empirique est de démontrer que la mise en application de la norme

IFRS 15 amène une société de promotion immobilière à ne plus avoir de difficulté pour
déterminer quand comptabiliser les revenus de leurs ventes, d’intégrer les révisions de prix et
les bonus de performance au revenu dés l’origine tout en étant évalués de façon prudente et
d’autre part que l’application de la nouvelle méthodologie introduite par IFRS 15 par rapport
aux principes antérieurement appliqués engendre pour certaines transactions, soit une
accélération de reconnaissance du revenu, soit un retardement de reconnaissance du revenu
et/ou la création pour d’autres transactions des nouveaux postes du bilan, pour mieux
concrétiser ces impacts sur les comptes d’une société de promotion immobilière nous allons
évoquer les études de cas suivantes :
1. Impact de l’application de l’IFRS 15 pour une société de promotion immobilière

Tunisienne
2. Etude de cas de 3 sociétés de promotion immobilières cotées en France qui ont

déjà publié leurs rapports des comptes consolidés arrêtés au 31/12/2018 et
31/21/2019.
3. Questionnaire d’appréciation de la nouvelle norme IFRS 15 pour le secteur

immobilier
154
o Etude de cas Société « ARTUS IMMOBILIERE »
1. Application des normes actuelles pour le cas de « Artus Immobilière »
Compte tenu de la somme des nouveautés et précisions introduites par l’IFRS 15, il est
important d’identifier les principaux changements par rapport aux normes actuelles relatives
à la comptabilisation du chiffre d’affaires et d’anticiper les conséquences comptables.
Même si l’IFRS 15 a le mérite de fournir des principes clairs et des précisions pour
comptabiliser les transactions complexes, il n’en demeure pas moins que ces principes
peuvent ne pas être compris et laisser la place à des difficultés d’application pour les
professionnels comme en atteste la mise en place d’un groupe de travail commun par le
FASB et l’IASB dénommé TRG « Transition Ressource Group » 39 ; son rôle est
d’identifier et d’analyser les difficultés d’application que pourrait poser IFRS 15 et de les
communiquer à l’IASB et au FASB.
À cet égard, l’objectif de ce chapitre est de fournir des zones de mise au point et
d’éclaircissement de l’application de la nouvelle norme d’un point de vue comptable sur le
secteur immobilier et d’identifier les divergences par rapport à la pratique actuelle.
Les Illustrations et les discussions qui vont suivre sont destinées à aider les entités du secteur
immobilier à l’application de l’IFRS 15 pour les contrats types du secteur.
Les contrats de projet immobilier sont des contrats qui portent sur la construction d’un bien
immobilier, directement ou par l’intermédiaire des sous-traitants.
 Présentation de la société
La société « ARTUS IMMOBILIERE » promoteur immobilier agrée, a été créé en

septembre 1993, il s’agit d’une société anonyme, au capital de 1.500.000 Dinars
Elle a pour objet :
 Le lotissement, l’aménagement de terrains destinés principalement à l’habitat ;
 La construction ou la rénovation, en vue de la vente ou de la location d’immeubles,
ensembles d’immeubles, de logements individuels ou groupés à usage professionnel,
d’habitation, de commerce ou de bureaux, sur terrains acquis, aménagés ou à
aménager.
155
II - SYSTEME COMPTABLE
Les états financiers au 31 décembre 2018, de la société « ARTUS IMMOBILIERE » ont été
arrêtés selon les dispositions du système comptable tunisien tel que promulgué par la loi
96/112 du 30 décembre 1996.
Méthode comptables appliquées
Les états financiers de la société « ARTUS IMMOBILIERE » sont arrêtés au 31 décembre

2018 par référence aux normes comptables tunisiennes.
 les principes comptables spécifiques appliqués
Les bases des mesures et les principes comptables spécifiques adoptés pour la préparation et
la présentation de ses états financiers se résument comme suit :
Stock
Terrains à bâtir ou à lotir
Les terrains à bâtir ou à lotir sont comptabilisés au coût, qui se compose du prix d’acquisition,
des droits d’enregistrement, des frais d’acte, des dépenses directement engagées pour rendre
le terrain prêt à la construction ou à la vente et des charges d’emprunt éventuellement
encourues durant la période de son acquisition, de son aménagement ou de sa détention en
vue de sa construction ou de sa vente (élaboration des plans et obtention des autorisations de
bâtir préalablement à la construction physique des constructions).
Travaux en cours
Les projets de promotion immobilière en cours d’achèvement sont évalués à leur coût de
production à la date de clôture. Ce coût comprend, en plus de celui du terrain tel que décrit ci-
dessus, les rémunérations des architectes, des bureaux d’études et des géomètres, les coûts
relatif aux travaux de construction et d’équipement des biens immobiliers (confiés aux
entrepreneurs ou engagés directement par la société).
Travaux terminés
Les biens immobiliers achevés et non encore vendus à la date de clôture (lots de terrains
viabilisés, locaux à usage commercial ou d’habitation, cellier, place de parking, etc.) sont
évalués à leur coût de production.
156
Provision pour garanties conférées aux clients
Une provision pour garanties conférées aux clients est constituée pour couvrir les dépenses de
réparation qui seront éventuellement engagées par la Société sur les projets de promotion
immobilière commercialisés. Le montant de cette provision représente un pourcentage du
chiffre d’affaires réalisé, par catégorie de projets.
Revenus
Les ventes de biens immobiliers sont comptabilisées, sur la base des contrats de vente conclus
avec les clients, lorsque l'ensemble des conditions suivantes ont été satisfaites :
- La Société a transféré au client les risques et avantages importants inhérents à la propriété du

bien immobilier ;
- La Société a cessé d'être impliquée dans la gestion, telle qu'elle incombe normalement au
propriétaire, et dans le contrôle effectif du bien immobilier cédé ;
- Le produit de la vente peut être évalué de façon fiable ;
- Il est probable que des avantages économiques associés à la transaction iront à la Société
(l’encaissement du produit de la vente est raisonnablement sûr) ; et
- Les coûts encourus ou restant à encourir concernant la transaction peuvent être évalués de
façon fiable.
Pour être pris en compte en résultat, les contrats de vente doivent être signés par les deux
parties et leurs montants doivent être payés intégralement, ou faire l’objet d’un accord de
financement par un établissement de crédit spécialisé (banque, société de leasing, etc.).
Nous vous présentons ci-après l’état de résultat comparé des exercices 2018 et 2017.
157
ARTUS IMMOBILIERE
RES IMMOBILIERE RUE DU LAC TOUBA
1053 BERGES DU LAC
ETAT DE RESULTAT
(Exprimé en dinars )
2018 2017
Au 31/12/2018 % Au 31/12/2017 %
PRODUITS D'EXPLOITATION
Revenus 14 361 792 100% 19 490 352 100.00%
Autres produits d'exploitation 65 798 0.46% 66 108 0.34%
Production immobilisée 0 0% 0 0.00%
Total des produits d'exploitation 14 427 590 100.46% 19 556 460 100.34%
CHARGES D'EXPLOITATION
Variation des stocks des produits finis et des encours (+ou-) 15 306 535 106.58% 15 799 691 81.06%
Achats de terrain déstinés à la construction -8 840 369 -61.55% -11 732 386 -60.20%
Achats Etudes et prestations -537 815 -3.74% -945 085 -4.85%
Achats de matériels, équipements et travaux -12 608 165 -87.79% -11 967 243 -61.40%
Charges de personnel -2 319 062 -16% -2 118 058 -10.87%
Dotations aux amortissements -94 255 -0.66% -93 623 -0.48%
Dotations aux provisions 122 509 0.85% -1 130 670 -5.80%
Autres charges d'exploitation -968 503 -6.74% -804 869 -4.13%
Total des charges d'exploitation 9 939 125 -69.21% 12 992 243 -66.66%
RESULTAT D'EXPLOITATION 4 488 465 31.3% 6 564 217 33.68%
Produits des placements 469 178 3.27% 803 586 4.12%

Charges financières nettes -2 123 965 -14.79% -1 200 166 -6.16%
Autres gains ordinaires 190 835 1.33% 237 447 1.22%
Autres pertes ordinaires -18 957 -0.13% -53 0.00%
RESULTAT DES ACTIVITES ORDINAIRES AVANT IMPOT 3 005 556 50.77% 6 405 031 41.06%
Impôt sur les bénéfices -904 556 -6.3% -1 378 928 -7.07%
RESULTAT DES ACTIVITES ORDINAIRES APRES IMPOT 2 101 000 57.07% 5 026 103 48.13%
Gains extraordinaires 0 0% 0 0.00%

Pertes extraordinaires 0 0% 0 0.00%
RESULTAT NET DE L'EXERCICE 2 101 000 57.07% 5 026 103 48.13%
Effets des modifications comptables 0 0% 0 0.00%
RESULTAT APRES MODIFICATIONS COMPTABLES 2 101 000 57.07% 5 026 103 48.13%
158
2. Application de l’IFRS 15 et retraitement des opérations
En Tunisie :
 Traitement des contrats selon les normes actuelles (NCT 9 et NCT 11)
Créée en sa qualité de promoteur immobilier agréé par le Ministère de l’Équipement, la

société est soumise à la loi 90-26 du 26 février 1990.
L’article 15 de la loi 90-17 du 26 Février 1990 relative à la promotion immobilière stipule que
« Le promoteur doit conclure un contrat de vente dans un délai d'un mois à partir du paiement
du prix de l'immeuble objet de la promesse de vente ». De son côté, l’article 585 du code des
obligations et des contrats stipule que « Dès la perfection du contrat, l’acheteur doit supporter
les impôts, contributions et autres charges qui grèvent la chose vendue, s’il n’y a pas
stipulation contraire; les frais de conservation de la chose sont également à sa charge, ainsi
que ceux de perception des fruits. En outre, la chose vendue est aux risques de l’acheteur,
même avant la délivrance, sauf les conventions des parties».
Il en résulte de la lecture combinée de ces deux articles que le transfert de contrôle est
concomitant avec le transfert de propriété, ce qui exclut l’application de la méthode de
l’avancement pour les sociétés de promotion immobilière en Tunisie.
Les conditions de comptabilisation de la vente d’un bien immobilier sont vérifiées lorsque
le contrat de vente est signé par les deux parties et soumis à la formalité d’enregistrement, le
bien immobilier est livré à l’acquéreur (établissement d’un procès-verbal de mise en
possession et/ou de remise des clés) et le prix de vente est intégralement encaissé par la
Société ou que cette dernière dispose de documents probants montrant clairement que
l’encaissement intégral du prix de vente est raisonnablement sûr à très court terme (attestation
d’octroi d’un prêt pour le financement de l’acquisition du bien immobilier émanant d’un
établissement de crédit).
 Traitement des contrats selon IFRS 15
L’IFRS 15 nous impose de suivre les 5 étapes pour la comptabilisation des produits des
activités ordinaires :
159
1. Identifier le contrat avec le client
Il est clair qu’il s’agit d’une vente des unités résidentielles, nous avons l’accord contractuel
explicite entre les clients et la société, qui crée des droits et obligations exécutoires, les
modalités de paiement pour la vente de l’unité résidentielle sont identifiables dans le contrat
et la société estime que la probabilité du recouvrement du montant est élevée.
2. Identification des différentes obligations de performance
Au regard de l’IFRS 15, une société de promotion immobilière doit comptabiliser un service
comme une obligation de prestation distincte seulement si elle est distincte dans l’absolu et
dans le contrat.
La plupart des contrats de construction ne contiennent qu’une seule obligation de

performance, car le contrat consisterait à construire quelque chose pour le client et est négocié
comme un tout, dans lequel le client n’a d’autre choix que d’obtenir le package complet du
fournisseur.
3. Modalités de comptabilisation des prestations séparables continues
a. Détermination du prix de la transaction
Selon la nouvelle norme, le prix de la transaction est le montant de la contrepartie à laquelle

une entité s’attend à avoir droit lors du transfert des biens et services promis à un client.
Il est clair que le prix de la transaction est indiqué dans le contrat avec le client, mais en
réalité la société peut avoir une certaine variabilité, comme des bonus de performance ou
pénalité pour les retards de délivrance des appartements. La société doit tenir compte de ces
estimations qui doivent être intégrées dés le départ dans la valeur de la transaction.
b. Rythme de reconnaissance du revenu
Selon IFRS 15, pour comptabiliser les bénéfices sur la vente de biens immobiliers résidentiels
avant la fin de la construction (à l’avancement) et que, avant que les acheteurs individuels
aient commencé à occuper leurs unités, le vendeur doit remplir l’un des trois critères énoncés
par la nouvelle norme indiquant que le contrôle de l'unité est transféré dans le temps.
160
La comptabilisation du revenu provenant des ventes résidentielles sur plan sera directement
affectée, donc la société « ARTUS IMMOBILIERE » devra conduire une analyse spécifique
des termes du contrat afin de déterminer si le revenu devra être enregistré de manière continue
ou à un moment donné. La façon de comptabiliser le revenu dépendra fortement de
l’éventualité que la société donne un usage alternatif à l’actif en construction et du droit de
l’entreprise à être payée pour les travaux réalisés. Pour satisfaire à ce critère, le droit de
recevoir un paiement devrait aller au-delà du simple remboursement des coûts encourus et
doit refléter un prix de vente normal des biens ou des services transférés à ce jour (c'est-à-dire
comprenant une marge bénéficiaire raisonnable).
A notez que pour « ARTUS IMMOBILIERE », tous les promesses de ventes concluent ne
prévoyaient pas le droit au paiement pour les travaux réalisés, donc le troisième critère n’est
pas établit et la société reconnaitra le revenu à l’achèvement.
c. Choix de la méthode à appliquer pour les prestations continues
L’IFRS 15 propose deux méthodes pour la détermination du degré d'avancement des

travaux. La méthode basée sur des mesures d'entrée et la méthode basée sur des mesures de
sortie ; la mesure la plus appropriée dépendra de la nature du contrat
Coûts liés aux contrats :
Les coûts d’obtention (commissions versées) et les coûts d’exécution (assurance,

amortissement du matériel utilisé pour l’exécution du contrat, etc.) devront être inscrits à
l’actif s’ils sont directement liés à ces contrats de prestation de services et s’ils procurent à
l’entité des ressources nouvelles qui lui serviront à remplir des obligations de performance
dans le futur. Ils sont amortis selon le même rythme que le revenu.
 Divergences de traitement par rapport à la pratique actuelle
a) Principales divergences
Le premier changement majeur concerne le rythme de comptabilisation des revenus ; il
peut y avoir un décalage dans le temps de la comptabilisation des produits. Selon
l’évaluation des contrats, ARTUS IMMOBILIERE qui comptabilisait leurs produits à
l’achèvement pourraient être amenée à les comptabiliser progressivement avec
l’application du référentiel international IFRS 15.
161
IFRS 15 pourrait conduire à reconnaître le chiffre d’affaires à l’avancement alors

que, actuellement pour la promotion immobilière en Tunisie, le chiffre d’affaires est
reconnu à l’achèvement.
Pour le cas de « ARTUS IMMOBILIERE «, la reconnaissance du chiffre d’affaires à
l’avancement se fera uniquement au titre des contrats déjà signés. Ainsi, Une
réforme de la loi qui dissociera le transfert du risque du transfert de propriété permettra
un transfert du contrôle au client d’une manière progressive.
Le second changement concerne les coûts liés aux contrats, la pratique actuelle étant de les
comptabiliser directement en charges. En application de l’IFRS 15, il convient d’activer
ces coûts s’ils vérifient certaines conditions définies par la norme pour ensuite les amortir
selon le même rythme que le revenu. Il en résulte des charges moins élevées pour la
première période.
Les principaux changements par rapport à la pratique actuelle pour un contrat de services
sont résumés dans le tableau qui suit :
Figure 11 : Les principales divergences entre l'IFRS 15 et la pratique actuelle
Normes
Nouvelle Norme
Contrats de Services actuelles (NCT
IFRS 15
9 et NCT 3)
Le fait générateur
Date du transfert des Modèle fondé sur la notion de
de
risques et avantages contrôle
comptabilisation
La détermination du Juste valeur de la Montant que la société
prix de transaction contrepartie reçue ou à s'attend à recevoir
recevoir
La méthode de Méthode à l’achèvement sauf si
comptabilisation Méthode à l’achèvement condition établie
Activation possible
La comptabilisation des
Inscription en charges conditionnée à des critères et
coûts aux contrats
amortissement selon le
rythme du revenu
162
o Dossier pratique « Cas des sociétés de P.I cotées en France »
Cette partie sera consacrée à l’étude de l’impact de l’application de l’IFRS 15 pour

des sociétés de promotion immobilières cotées en France qui ont déjà publié leurs
états financiers conformément aux normes IFRS 15 pour les situations arrêtées au
31/12/2015 et ultérieurs (la norme IFRS 15 est d’application obligatoire à compter du
1er janvier 2018).
Notre étude se propose d’examiner l’impact potentiel du passage à la norme IFRS 15

de quelques sociétés françaises opérant dans le secteur de promotion immobilière.
Ces sociétés sont présentées ci dessous :
 Nexity est un groupe immobilier intégré, qui allie l’ensemble des

compétences et expertises immobilières à destination des particuliers, des
entreprises et des investisseurs, ainsi que des collectivités locales. Couvrant
l’ensemble des métiers de la promotion et des services immobiliers, Nexity est
l’un des principaux acteurs de l’immobilier en France.
 Le groupe Bouyges est structuré autour de trois activités : la construction

avec Bouygues Construction, Bouygues Immobilier et Colas, les télécoms
avec Bouygues Telecom et les médias à travers le groupe TF1.
 Le groupe Altrea, à la fois développeur et investisseur, est présent sur les trois
principaux marchés de l’immobilier (Commerce, Logement et Immobilier
d’entreprise) lui permettant d’être leader des grands projets mixtes de
renouvellement urbain en France.
Ces trois groupes ont communiqué leurs états financiers retraités arrêtés au
31/12/2018.
L’étude qui va suivre est destinée à dresser un panorama des nouveautés appliquées
par lesdites sociétés, puis à mesurer l’impact de l’application de la nouvelle norme
sur leurs états financiers afin d’aider les sociétés de promotion immobilière à
l’application de l’IFRS 15 pour les contrats immobiliers.
163
1. Première application de l’IFRS 15
La présentation du chiffre d’affaires semble être un enjeu majeur pour de nombreux

groupes et aura une incidence directe sur la présentation du revenu dans le compte
de résultat en norme IFRS. De nombreux autres points ont également été identifiés
telle que l’identification des obligations de performance dans les contrats, les
changements dans les méthodes de mesure de l’avancement, le traitement des coûts
d’obtention des contrats, …
1.1. Identification des Obligations de Performance
Par application de la norme IFRS 15, Groupe Nexity a intégré le coût du terrain dans
le coût de la construction (contrairement à la précédente pratique), le dégagement du
chiffre d’affaires se réalise sur l’avancement de la totalité des coûts stockables ce qui
se traduit par une accélération du rythme de dégagement du revenu et de la marge.
Pour le groupe Altrea, le fait générateur de la reconnaissance du chiffre d’affaires est

l’achat du terrain combiné à la signature d’actes authentiques de vente.
Pour le groupe Bouygues, Les coûts liés aux terrains et la vente des appartements ne
sont pas distincts dans le cadre du contrat.
Conclusion : Comme énoncé à l’IFRS 15, les sociétés ont identifié le terrain et la
construction comme une obligation de performance unique.
1.2. Moment de constatation du chiffre d’affaires
Pour le groupe Nexity, l’application de l’IFRS 15 ne remet pas en cause le principe du

dégagement du chiffre d’affaires et de la marge à l’avancement pour les activités de
promotion immobilière en France réalisées sous forme de VEFA (vente en l’état futur
d’achèvement) ou de CPI (contrat de promotion immobilière).
En effet, dans le cadre d’un contrat de VEFA le client obtient le contrôle de l’actif au
fur et à mesure de sa création et dans le cadre d’un contrat de CPI, le promoteur ne
164
peut pas utiliser le bien pour un autre usage et a droit au paiement des travaux déjà
effectués.
Selon Altrea, l’intégralité des opérations de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement

(VEFA) et de Contrat de Promotion Immobilière (CPI) est concernée par cette
méthode.
Pour ces programmes, le chiffre d’affaires des ventes notariées est comptabilisé,
conformément à la norme IFRS 15 « Produits des activités ordinaires tirés des
contrats », proportionnellement à l’avancement technique des programmes, mesuré
par le prorata des coûts directement rattachables à la construction (le prix de revient
du foncier est inclus au calcul) engagés par rapport au budget total prévisionnel
(actualisé à chaque clôture) et à l’avancement de la commercialisation déterminé par
le prorata des ventes régularisées sur le total des ventes budgétées. Le fait générateur
de la reconnaissance du chiffre d’affaires est donc l’achat du terrain combiné à la
signature d’actes authentiques de vente (ventes régularisées).
Pour Bouygues Immobilier, notamment sur les contrats de type VEFA (vente en l’état
futur d’achèvement). Le principe de dégagement du chiffre d’affaires et de marge ‘’à
l’avancement’’ n’est pas remis en cause, le calcul de l’avancement du chantier
(Logement et Immobilier d’entreprise) intègre désormais les coûts liés aux terrains,
entraînant une constatation de chiffre d’affaires et de marge plus importante en
début de contrat par rapport à la pratique antérieure. Ce retraitement se traduit par
une augmentation des capitaux propres au 31 décembre 2016 de 64 millions d’euros,
nets d’impôts différés.
1.3. Changement de présentation – Application IFRS 15 sur les actifs et

passifs de contrats
Pour Nexity, Les actifs de contrats qui représentent le chiffre d’affaires comptabilisé
à l’avancement sans droit immédiat à facturation.
165
Les passifs de contrats, c’est-à-dire les prestations ayant fait l’objet d’un acte de vente
inconditionnel mais non encore reconnues en chiffre d’affaires, sont inscrits en
produits constatés d’avance.
Conformément à la norme IFRS 15, le Groupe Altrea présente, au sein de l’état de la

situation financière, les actifs et passifs sur contrats sur deux lignes distinctes à l’actif
et au passif.
Ces actifs et passifs étaient inclus dans les postes « Clients et autres créances » et
« Dettes fournisseurs et autres dettes » et sont désormais présentés sur des lignes
isolées. L’état de la situation financière a été retraité pour l’exercice clos au 31
décembre 2018).
Dans les états financiers du groupe Bouygues, deux nouvelles rubriques ont été
créées dans le bilan consolidé :
• Les ‘’Actifs sur contrats clients’’ comprenant
Les actifs précédemment comptabilisés en clients et comptes rattachés qui

représentent le chiffre d’affaires comptabilisé à l’avancement sans droit immédiat à
facturation,
• Les ‘’Passifs sur contrats clients’’ comprenant les passifs précédemment

comptabilisés en avances et acomptes reçus sur commandes ou en autres passifs
courants qui représentent le montant des biens ou des services restant à exécuter et
pour lesquels un paiement a déjà été reçu du client.
1.4. Méthode de transition
Le groupe Nexity a opté pour la méthode de la rétroactivité complète. En

conséquence, NEXITY applique l’ensemble des dispositions d’IFRS 15 à chaque
période comparative présentée, et les effets cumulés de la transition sont donc inclus
dans les capitaux propres d’ouverture.
166
Le Groupe Altrea a opté pour la méthode de transition rétrospective modifiée. Les

effets de la transition sont donc inclus dans les capitaux propres à l’ouverture de cet
exercice, soit le 1er janvier 2019. Ainsi les états financiers du Groupe présentés en
comparaison de ceux de la période, n’ont fait l’objet d’aucun retraitement
conformément aux dispositions de la norme.
La norme IFRS 15 est appliquée par le groupe Bouygues au 1er janvier 2018, avec
application rétrospective et présentation de comparatifs.
Conclusion : Le choix à été laissé aux groupes d’appliquer deux méthodes : le

retraitement complet ou le retraitement partiel.
Dans le cas de retraitement complet, la société publie ses chiffres pour l’exercice 2018
en intégrant la norme IFRS 15 et recalcule ses chiffres 2017 avec IFRS 15 pour
proposer une comparaison fidèle.
Dans le cas de retraitement partiel, la société publie toujours ses chiffres pour
l’exercice 2018 en intégrant la norme IFRS 15 et fait figurer en annexe les chiffres
2018 calculés selon l’ancienne méthode rendant la comparaison possible entre les
exercices 2017 et 2018 via «l'ancien calcul».
2. Impact de l’application de l’IFRS 15
A l’issue de l’application de l’IFRS 15 en 2018, les groupes objet de notre étude ont
affiché des impacts sur le chiffre d’affaires, le résultat net et les capitaux propres dans
des proportions qui varient entre 5% et 10% (Annexe 2).
Suite aux états financiers publiés par les groupes, il est clair que le secteur de
l’immobilier fera face à de nombreux défis concernant l’identification des obligations
de performance, la comptabilisation des offres combinées, le moment de la
constatation du chiffre d’affaires, etc.
L’impact sera analysé ci-dessous :
167
1. Identification des obligations de performance
Pour l’ensemble des sociétés objet de notre étude, tous les contrats de vente
résidentielle sur plan comportaient une seule obligation de performance, à savoir la
promesse de transférer une fraction du terrain au client et le bâtiment sur ce terrain.
2. Le process de contractualisation
Ces sociétés ont dû revoir les termes de leurs contrats ainsi que leurs pratiques
commerciales, même si elles appliquent les contrats VEFA108 (vente à l’état futur de
l’achèvement ) qui sont presque similaires aux indications énoncées par l’IFRS 15.
Mais la différence réside dans le droit aux paiements qui oblige les sociétés à
mentionner dans le contrat un droit égal aux travaux exécutés plus une marge.
3. Moment de la comptabilisation :
Pour le cas des groupes français objet de notre étude, le chiffre d’affaires des lots
vendus est comptabilisé à l’avancement conformément aux dispositions de la norme
IFRS 15 qui ne remet pas en cause le principe de comptabilisation du chiffre
d’affaires et du résultat à l’avancement pour les activités de promotion immobilière
française car elles sont réalisées sous forme de VEFA (vente en l’état futur
d’achèvement).
En effet, dans le cadre d’un contrat de VEFA le client obtient le contrôle de l’actif au
fur et à mesure de sa création, le promoteur ne peut pas utiliser le bien pour un autre
usage et a droit au paiement des travaux déjà effectués.
108
Selon l’article 1601-3 du code civil français « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le
vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions
existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ;
l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs
de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
168
A noter que, pour les juridictions qui ne disposent pas des contrats VEFA comme la
Tunisie, la comptabilisation du revenu provenant des ventes de propriétés
immobilières sur plan sera directement affectée par la nouvelle norme. L’entreprise
devra conduire une analyse spécifique des termes du contrat afin de déterminer si le
revenu devra être enregistré de manière continue ou à un moment donné .La façon
de comptabiliser le revenu dépendra fortement de l’éventualité que l’entité donne un
usage alternatif à l’actif en construction et du droit de l’entreprise à être payée pour
les travaux réalisés.
4. Changement de présentation – Application IFRS 15 sur les actifs et passifs de

contrats
Conformément à la norme IFRS 15, les 3 Groupes ont présenté au sein de leurs états
de la situation financière, les actifs et passifs sur contrats sur deux lignes distinctes à
l’actif et au passif.
Ces actifs et passifs étaient inclus dans les postes « Clients et autres créances » et «
Dettes fournisseurs et autres dettes » et sont désormais présentés sur des lignes
isolées. Les actifs sur contrats sont principalement constitués des factures à établir,
aux avances versés aux fournisseurs et aux retenues des garanties. Les passifs sur
contrats correspondent aux avances reçues et des produits constatés d’avance.
5. Méthode de transition
On a constaté que le choix de la méthode de transition dépend fortement du

caractère significatif des impacts attendus. Pour les sociétés qui ont fait l’objet de
notre étude, tous les trois ont opté pour la méthode rétrospective complète.
Ce choix de méthode concerne les sociétés qui anticipent des changements

importants, et donc significatifs, suite à l’adoption du nouveau standard et qui
auront tendance à adopter la méthode. Cette méthode implique que les sociétés
retraitent tous les contrats pour les deux périodes comparatives présentées. De cette
manière, elles respectent les principes de transparence et de comparabilité. En effet,
169
la comparaison des montants entre deux périodes comptables différentes est une
étape très importante dans la prise de décision de l’investisseur.
Interprétations
Suite à la migration vers la nouvelle norme IFRS 15, nous constatons que ces
entreprises n’affichent pas d’impacts significatifs suite à l’adoption de la nouvelle
norme IFRS 15. L’analyse approfondie de la composition des revenus de ces trois
groupes nécessite de s’arrêter sur deux points essentiels :
 Ces trois groupes comptabilisent déjà leurs revenus selon le type des contrats
VEFA (vente à l’état futur d’achèvement), qui est très similaire aux indications
prescrites par l’IFRS 15, ce qui ne remet pas en cause la méthode déjà utilisée
par les groupes, la différence observé se situe dans le calcul de l’avancement
qui intègre désormais les coûts liés aux terrains, ce qui se traduit par une
constatation de chiffre d’affaires et de marge plus importante en début de
contrat par rapport à la pratique antérieure (ce qui explique l’impact sur le
chiffre d’affaires et des capitaux propres lié à l’application de l’IFRS 15
enregistré par les groupes).
 Une partie des revenus provient des loyers, qui ne sont pas impactés par la
nouvelle norme, cela s’explique par le fait que l’activité de la location est régie
par la norme IFRS 16 sur les contrats de location.
170
o QUESTIONNAIRE D’APPRECIATION DE LA NORME IFRS 15

APPLIQUÉE POUR LE SECTEUR IMMOBILIER
Dans l’objectif de la modernisation de la réglementation comptable tunisienne actuelle et

d’une éventuelle application des normes IFRS en Tunisie, nous avons essayé dans le cadre de
notre travail d’étudier les avis des experts comptables, professionnels comptables ainsi que les
professionnels immobiliers tunisiens quant à l’application de la nouvelle norme IFRS 15.
1. Méthode d’échantillonnage
Les critères de sélection sont subjectifs et pratiques ; cela implique nécessairement que
certains membres de la population auront moins de chances d’être sélectionnés que d’autres.
L’échantillon choisi : Le questionnaire est une méthode qui convient bien pour les études qui
demande d’interroger un grand nombre de personnes. Du fait que nous devions questionner
des experts comptables, comptables et des directeurs financiers des sociétés de promotion
immobilière, il est donc judicieux d’utiliser cette méthode. De plus, l’un des principaux
avantages de l’enquête par questionnaire est qu’elle permet d’obtenir des réponses venant de
professionnels maitrisant les techniques comptables et immobiliers, qu’il est ensuite possible
d’analyser et de mettre en relation. Dans notre recherche, il s’agira, en effet, de croiser les
réponses des experts comptables d’une part et des professionnels de l’immobilier d’autre part.
Toutefois, cette méthode présente également certaines limites qu’il est nécessaire de prendre
en compte. Tout d’abord, il y a le danger de ne pas avoir un échantillon représentatif de la
population visée. Cela signifie donc que les résultats d’une enquête par questionnaire ne
peuvent souvent pas être généralisés à l’ensemble de la population.
L’échantillon choisi pour ces questionnaires était de 75 personnes, un échantillon représentatif

de la population choisie pour refléter la population le mieux possible.
2. L’analyse des données et interprétation des résultats
Nous présentons dans ce qui suit les principaux résultats observés à partir de notre
échantillon.
171
Limites et insuffisances des dispositions internationales actuelles de

comptabilisation des revenus pour les sociétés du secteur immobilier
Q1 : Existe-t-il une difficulté pour déterminer si on doit appliquer IAS 11 ou IAS 18 ?
Existe-t-il une difficulté de déterminer si on doit

appliquer IAS 11ou IAS 18
Oui
Non
Indifférent
 60% jugent qu’il existe une difficulté de déterminer si un contrat conclu entre un
promoteur immobilier et son client est régi par la norme IAS 11ou la norme IAS 18.
Q2 : Estimez-vous que les dispositions de l’IFRIC 15 contrats de constructions des biens

immobiliers ont bien résolu la difficulté quant à la détermination du champ d’application de
tous les contrats conclus en vue de la construction des biens immobilier?
L'IFRIC 15 a-t-elle résolu la déterminiation des contrats

immobiliers ?
Oui
Non
Indifférent
 70% jugent les dispositions de l’IFRIC 15 ont bien résolu la difficulté quant à la
détermination du champ d’application de tous les contrats conclus en vue de la
construction des biens immobiliers.
Q3 : Est-ce-que l’existence de plusieurs normes comptables internationales (IAS 11, IAS 18)
et les interprétations connexes (IFRIC 15) aident les utilisateurs à appliquer le même
traitement comptable ?
172
L’existence de plusieurs normes comptables

et interprétations connexes aide-t-elle les
utilisateurs à appliquer le même traitement
comptable ?
Oui
Non
 84 % des personnes interrogées, prévoient que l’existence de plusieurs normes n’aide

pas les utilisateurs à avoir un traitement homogène.
Q4 : Estimez-vous que les normes internationales actuelles (IAS 11, IAS 18) relatives à la
comptabilisation des sujets particuliers dans les contrats immobiliers (segmentation,
regroupements, modifications des contrats) sont assez détaillées et suffisantes ?
Les normes internationales actuelles relatives à la

comptabilisation des sujets particuliers sont-elles
assez détaillées et suffisantes ?
Oui
Non
 72 % des personnes interrogées, prévoient que les normes actuelles ne sont pas
suffisamment détaillées
Q5 : Avec les normes actuelles, la comptabilisation du chiffres d’affaire à l’avancement est

automatique si le contrat de construction est réalisé selon les exigences du client, pensez-vous
que cette condition est suffisante ?
173
Ap réc i
 24 % des personnes interrogées, prévoient que la condition que le contrat de

construction soit réalisé selon les exigences du client est suffisante
Appréciation des nouvelles approches de reconnaissances des revenus

prévues par l’IFRS 15 applicables à une société du secteur immobilier
Q6 : Est-ce que vous pensez que l’application de la norme IFRS 15 va améliorer la
compréhension et la transparence des informations sur le revenu pour le secteur immobilier ?
La norme IFRS 15 va-t-elle améliorer la

compréhension des informations sur le
revenu pour le secteur immobilier ?
Oui
Non
Je ne sais pas
Q7 : Avec la publication des comptes selon IFRS 15 est-ce que vous anticipez des problèmes
lors de son application ?
174
Avec la publication des comptes selon IFRS 15,

anticipez-vous des problèmes lors de son
application ?
Pas de problémes
Quelques
problèmes
Plusieurs
problèmes
 Avec la publication de la nouvelle norme IFRS 15, 50% des personnes interrogés
voient que cette norme ne posera que quelques problèmes alors que 33.33 % pensent
que cette norme posera beaucoup de problèmes.
Q8 : Avec la publication de la nouvelle norme et son entrée en vigueur à partir du 01/01/2018,

quelles sont les étapes ou l’application de la nouvelle norme posera le plus de difficultés dans
les contrats immobiliers ?
 Les étapes 2 et 4 qui concernent la détermination des obligations de performance et la

répartition du prix de la transaction entre les obligations de prestation semblent être les
plus délicats à mettre en œuvre par les personnes interrogées.
Q9 : Pense- vous que les directives d’IFRS 15 soient suffisantes pour déterminer le moment
de transfert du contrôle d’un bien immobilier au client (progressivement ou à un moment
précis) ?
175
L’IFRS 15 est-elle suffisante pour déterminer le

moment de transfert du contrôle ?
Suffisantes
Peu suffisantes
pas suffisantes
Q10 : Pour une société de construction immobilière qui constate son revenu à l’avancement,
qu’elle est la méthode la plus pertinente pour mesurer le degré d’avancement parmi les deux
méthodes préconisées par IFRS 15 ?
Quelle est la méthode la plus pertinente

pour mesurer le degré d’avancement ?
La méthode
basée sur
lesinputs
La méthode
basée sur les
ouput
Application de l’IFRS 15 pour les sociétés tunisiennes du secteur

immobilier
Q11 : Pensez-vous que les normes comptables tunisiennes NCT 3 Revenus et NCT 9 Contrats
de construction répondent aux exigences des utilisateurs du secteur immobilier ?
Les normes comptables tunisiennes

répondent-elles aux exigences des
utilisateurs du secteur immobilier ?
Oui
Non
 83.3 % pensent que les normes comptables tunisiennes NCT 3 Revenus et NCT 9
Contrats de construction sont dépassées et ne peuvent plus répondre aux exigences des
utilisateurs du secteur immobilier.
176
Q12 : Trouvez-vous que NCT 3 et NCT 9 sont différents d’IFRS 15 ?
Trouvez-vous que NCT 3 et NCT 9 sont

différents d’IFRS 15 ?
Complétement
différents
2nd Qtr
3rd Qtr
Q13 : Pensez-vous qu'une réforme de la loi n°90-17 du 26 février 1990 portant sur la
promotion immobilière et de quelques dispositions relatives doivent accompagner la réforme
de la NCT 3 et NCT 9 pour harmoniser les pratiques comptables avec les règles juridiques ?
Une réforme de la loi n°90-17 du 26 février 1990

portant sur la promotion immobilière doit-elle
accompagner la réforme de la NCT 3 et NCT 9
pour harmoniser les pratiques comptables avec
les règles juridiques ?
Oui
Non
 Toutes les populations interrogées estiment qu’une réforme de la loi 90-17 du 26

Février 1990 est plus que obligatoire.
177
CONCLUSION
Le FASB et l’IASB ont publié conjointement la nouvelle norme IFRS 15 relative aux
produits des activités ordinaires tirés des contrats conclus avec des clients. Cette nouvelle
norme est appliquée aux sociétés soumises aux normes IFRS à compter du 1er janvier 2018
L’IFRS 15 a un apport considérable en matière de reconnaissance de revenu. En effet, la

nouvelle norme introduit des nouveaux principes permettant de modifier la comptabilisation
du chiffre d’affaires. L’IFRS 15 modifie le fait générateur qui repose désormais sur « le
transfert de contrôle » et non plus sur « le transfert des risques et avantages ». La
comptabilisation du revenu pourra être accélérée ou différée selon les contrats et les
secteurs. Elle donne également des indications précises sur l’évaluation du prix du contrat
en tenant compte des contreparties variables et l’allocation du prix entre les différentes
obligations de prestation.
L’objectif de l’IFRS 15 était d’élaborer un modèle unique de reconnaissance de revenu qui

traite tous les contrats conclus avec les clients. Notre étude a porté sur l’apport de l’IFRS 15
vers une meilleure mesure de la performance financière des entreprises étant donné que la
rubrique du chiffre d’affaires est un indicateur clé de la performance de l’entreprise.
Pour répondre à la problématique, la démarche que nous avons adoptée consiste à étudier
l’impact de l’IFRS 15 sur la mesure de la performance des entreprises en fonction du secteur
d’activités, c’est ce qui nous a mené à tirer la conclusion suivante :
La norme IFRS 15 améliore la mesure de la performance de l’entreprise puisqu’elle énonce

des règles strictes et explicites pour la reconnaissance du revenu, ce qui limite les choix
comptables au niveau des entités et aboutit à l’application des principes comptables uniques,
ce qui accroit la comparabilité. De plus, la prise en considération des contreparties variables
dans la détermination du prix de transaction, conduit à la comptabilisation des chiffres
relativement exacts et qui traduisent au mieux la réalité économique avec une obligation de
divulgation d’informations plus étendue par rapport aux normes antérieures, ce qui a une
incidence directe sur la compréhensibilité des états financiers.
178
BIBLIOGRAPHIE
TEXTES DE REFERENCE ET NORMES :
1. Le premier exposé sondage de juin 2010 publié par l’IASB
2. Le deuxième exposé sondage de juin 2011 publié par l’IASB en novembre 2011
3. Norme comptable internationale : IFRS 15 « Produits des activités ordinaires tirés des
contrats conclus avec des clients »
4. Norme comptable internationale : IFRS 1 « Première adoption des IFRS »

5. Norme comptable internationale : IAS 12 « Impôts sur le résultat »
6. Norme comptable internationale : IAS 11 « Contrats de construction »
7. Norme comptable internationale : IAS 18 « Produits des activités ordinaires »
8. Norme comptable internationale : IAS 37 « Provisions, passifs éventuels et actifs

éventuels »
9. Norme comptable internationale : IAS 8 « Méthodes comptables, changements

d’estimations comptables et d’erreurs »
10. Norme comptable internationale : IAS 2 « Stocks »

11. Norme comptable internationale : IFRS 32 et IFRS 39
12. IFRIC 13 : Interprétation internationale « Programmes de fidélisation des

clients »publiée par « the International Accounting Standards Board » (IASB) en juin
2007.
13. Code des obligations et des contrats ;

14. Loi n°2016-71 du 30 Septembre 2016, portant refonte du dispositif des avantages
fiscaux ;
15. Code de la taxe sur la valeur ajoutée ;
16. Code de l'impôt sur le revenu des personnes physiques et de l'impôt sur les sociétés
(Promulgué par la loi n° 89-114 du 30 décembre 1989) ;
179
17. Code des droits d'enregistrement et de timbre (Promulgué par la loi n° 93-53 du 17
mai 1993) ;
18. Code de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme (Promulgué par la loi n° 94-122
du 28 novembre 1994) ;
19. Loi n° 90-17 du 26/02/1990, portant refonte de la législation relative a la promotion
immobilière tel que modifiée et complétée par la loi n° 91-76 du 02/08/1991, les
articles 56, 57 et 58 de la 1oi n° 91-98 du 31/12/1991, l’article 5 de la loi n° 93-120 du
27 décembre 1993, la loi n° 2000-94 du 11/11/2000 et la loi n° 2009-62 du 31 juillet
2009 ;
20. Loi n° 2005-40 du 11/05/2005 complétant le décret du 4 juin 1957, relatif aux
opérations immobilières ;
21. Décret n° 91-1330 du 26/09/1991, portant approbation du cahier des charges générales
de la promotion immobilière, tel que modifié par le décret n° 2009-3588 du 18
novembre 2009 ;
22. Arrête du ministre de l’Équipement et de l'habitat du 27 novembre 1991, précisant les
critères d'agrément des promoteurs immobiliers ;
23. Arrêté du ministre de l’Équipement et de l'habitat du 27 novembre 1991 portant
définition de l'habitat social ou prioritaire ;
24. Arrêté du ministre de l’Équipement, de l'habitat et de l'aménagement du territoire du 2
décembre 2009, portant approbation des prix des logements neufs réalisés par les
promoteurs immobiliers et financés par le fonds de promotion des logements pour les
salariés.
Ouvrages
1. Momento Expert PWC « IFRS arrêté des comptes 2019 » Francis Lefebvre édition
2020.
2. Ridha ZARROUK « Comptabilité financière internationale IFRS 2021 » Edition 2021.
3. Moez CHAABEN, Achraf MAALOUL « Ce qu’il faut retenir des normes IAS/IFRS »
1ére édition 2018.
4. Dunod, Robert Obert édition Février 2017 « Pratique des normes IFRS ».
5. CPAC - Comptables professionnels agrées Canada « IFRS 15 Produits des activités
ordinaires tirés des contrats conclus avec des clients. Réponses à vos
questions »Edition 2016.
180
6. Jocelyne Gosselin « Comptabilité Intermédiaire Analyse Théorique et pratique »

Edition 2017.
7. Francis Lefebvre « Momento 2020 » édition septembre 2019
8. Isabelle ANDERNACK (2013) « L'essentiel des IFRS », Éditions Eyrolles.
Thèses et mémoires
1. SATAA Bédoui « IFRS 15 sur les comptes d’une entité de télécommunications et la

méthodologie d’audit spécifique aux produits comptabilisés selon IFRS 15 à mettre en
œuvre par le commissaire aux comptes ? » mémoire pour l’obtention du diplôme
d’expertise comptable, ISCAE 2020
2. TRIKI Mohamed « Fiscalité des entreprises de promotion immobilières : Avantages,
Modalités et contraintes » mémoire pour l’obtention du diplôme d’expertise
comptable, FSEG Sfax 2012
3. BELHAJ MASSOUD Ichrak « Incidence d’application de l’IFRS 15 sur la qualité
d’information financière » Mastère Expertise Comptable 2018
4. Vique Michel « Future norme IFRS sur la comptabilisation du revenu : principales
dispositions, enjeux majeurs pour les entreprises et opportunités pour la profession
comptable » mémoire pour l’obtention du diplôme d’expertise comptable. Paris
5/2013
5. BEJI Cheyma, « comptabilisation des revenus en IFRS : apport de l’IFRS 15 » mémoire
mastère professionnel de l’expertise comptable ISCAE, Manouba 2015
6. BEN NAJAH Asma « Traitement de la norme IFRS 15 : Produits des activités
ordinaires tirés des contrats avec les clients » Mastère en comptabilité, contrôle et
Audit ISCAE, Manouba 2015
7. M.ZAHI Lotfi, « L’information comptable dans le secteur de la promotion
immobilière » mémoire pour l’obtention du diplôme d’expertise comptable, ISCAE
2001
181
Articles et autres publications
1. DELOITE
 IFRS 15 Perspectives sur le secteur immobilier : la nouvelle norme sur les produits des
activités ordinaires pourraient avoir des répercussions importantes sur le profil de
comptabilisation des produits et des bénéfices, le 2 Mai 2016
 La nouvelle norme IFRS 15 sur la comptabilisation du chiffres d’affaires : secteur du
BTP et de la promotion immobilière
 IFRS 15 : Les 10 points clés pour les industriels du contrat long terme »
2. PWC:
 IFRS 15 : un examen minutieux s’impose Edition 1, 2015
 Actualités technique PWC : IFRS 15, Nouvelle norme sur la comptabilisation du

chiffre d’affaires- juillet 2014
 IFRS 15 –Revenue from Contracts with Customers-Audit considerations-May 2017

 New revenue guidance Implementation in the communications industry” , July 27,
2017
 Revenue from contracts with customers the standard is final – A comprehensive look
at the new revenue model, juin 2014.
3. MAZARS
 IFRS 15 : Panorama des nouveaux principes de reconnaissance du chiffres d’affaires

» Janvier 2015
 Mazars - Bureau mondiale des IFRS « Pleins feux sur les IFRS, L’IASB publie une
nouvelle norme sur la comptabilisation des produits »
 Lettre d’information Mazars IC num° 108 : IFRS 15 et Topic 606 : l'IASB et le FASB
continuent à discuter des questions pratiques d'application
 Lettre d’information de Mazars sur l’information comptable (LIMIC num° 106) :Mise
en œuvre de la norme IFRS 15 sur la reconnaissance du chiffre d’affaires : où en sont
les travaux du TRG ?
182
4. KPMG
 IFRS 15 Revenue : Le top départ est donné - édition 2016
 Revenue for telecoms Issues In-Depth- September 2016
 Options de transition vers la nouvelle norme revenu , september 2016
5. Autres articles
 Focus IFRS « Exposé sondage de l’IASB : clarifications d’IFRS 15 »
 Olivier LAMARAUD : IFRS 15, Revenus des contrats avec les clients : Impacts défis
et actions à entreprendre
 CPA Canada : Alerte info financière : IFRS 15, la Nouvelle norme
 Discussion IASB : Poursuite des délibérations de l’IASB sur la norme IFRS 15
Sites web consultés
1. Autorité de Normes Comptables : www.anc.gouv.fr

2. Deloitte : www.deloitte-france.fr
3. Ernst and Young : www.ey.com
4. European Financial Reporting Advisory Group : www.efrag.org
5. Financial Accounting Standards Board : www.fasb.org
6. Focusifrs.com
7. International Accounting Standards Board : www.iabs.org
8. KPMG : www.kpmg.com
9. La revue Fiduciaire : www.rfcomptable.grouperf.com
10. Navis Comptable - conso – IFRS : www.efl.fr
11. PwC : www.pwc.com
12. www.tap.info.tn (Agence Tunis Afrique Presse)
13. www.cnudst.rnrt.tn (Centre national universitaire de documentation scientifique et
technique)
14. www.jurisitetunisie.com (Portail Juridique de la Tunisie)
15. www.profiscal.com (Documentation fiscale)
183
ANNEXE
184
Annexe n° 1: Divergences de traitement par rapport aux normes anciennes
Les normes anciennes La norme IFRS 15

NCT 3 n’aborde pas la définition Selon IFRS 15, paragraphe 6, les
de ce qui constitue « un client » entités ne sont pas autorisées à
appliquer cette norme à une partie qui
Définition client ne correspond pas à un client.
Un client est défini comme une partie
qui a passé un contrat avec une entité
pour obtenir des biens et services.
La vente de biens entrant dans le La norme impose que les produits
champ d'application de la NCT 3 soient comptabilisés lorsque le client
est reconnue en fonction du obtient le contrôle de l’actif à un
Transfert de
moment où la société de moment donné ou dans le temps.
contrôle
promotion immobilière a transféré (IFRS 15 31-42).
à l'acheteur les risques importants
et les avantages de la propriété.
reconnus à la facturation Désormais, si le client ne peut pas
Paiements non bénéficier de l’activité initiale, de
remboursables manière indépendante des services
reçus au démarrage futurs promis par l’entité, le paiement
d’un contrat initial reçu du client est considéré
comme une avance sur services futurs
Les directives n'empêchent pas la Le recouvrement implique l’existence
reconnaissance de la contrepartie du contrat. Certaines sociétés de
reçue à titre de produit si la promotion immobilière peuvent cesser
Le recouvrement recevabilité du prix contractuel de comptabiliser leurs produits lorsque
intégral n’est pas probable. la récupération n'est plus probable,
même si les services sont toujours
fournis et facturés au client.
Les normes anciennes La norme IFRS 15 inclut une guidance
Obligation de reconnaissent que certains précise sur l’identification des
performance éléments d’une transaction obligations de prestations.
peuvent être différentes d’autres Un bien ou service doit être distinct,
parties, elles omettent toutefois de c’est-à-dire capable de générer des
décrire les critères pour séparer avantages économiques pour le client.
les éléments d’une transaction De plus, les B et S qui ne sont pas
ayant une substance économique distincts peuvent être groupés jusqu’à
différente. ce qu’ils forment un B ou S distinct
Selon NCT3 et IAS 18, une clause La nouvelle norme ne prévoit pas que
Clauses de
de garantie standard dans un la présence d’une garantie empêcherait
garanties
contrat de vente implique que le la comptabilisation de la totalité des
185
vendeur conserve des risques revenus associés à la vente du produit.

importants n’empêche pas la Cela pourrait accélérer la
comptabilisation des produits à la comptabilisation des revenus dans
date de vente du produit. Dans ce certains cas comparés aux IFRS
cas, une SPI reconnaît une anciennes
garantie au titre de la norme IAS
37 à la date de vente, pour obtenir
la meilleure estimation des frais
de réparation ou de remplacement
des produits défectueux
Cependant, une obligation de
garantie anormale pourrait
indiquer que les risques
importants et les avantages de la
propriété n’ont pas été transmis à
l’acheteur, et que les revenus
devraient donc être différés.
Les incertitudes ne sont ni estimés Avec la nouvelle norme IFRS 15 on
Estimation du ni incluses dans le revenu. Ceux ci estimera dés le départ la contrepartie
montant de la ne sont comptabilisés en produits variable à condition qu’il serait
contrepartie que lorsque les éventualités de ces hautement probable qu’il n’’y aura pas
variable incertitudes se sont produites ou à un ajustement significatif à la baisse.
éliminés.
En pratique, les produits sont Le prix de la transaction doit être
actualisés lorsque l’entrée de ajusté chaque fois que le contrat
trésorerie ou d’équivalents de comprend une composante de
trésorerie est différée financement importante. Comme
Composante
solution pratique, une entité peut
financière
ignorer la question de savoir s'il existe
significative
une composante de financement
significative si le délai entre le
paiement et le transfert des biens ou
services promis est d'un an ou moins.
La NCT 3 et l’IAS 18 ont été Introduit des directives applicables à
muettes sur l’allocation du revenu tous les contrats dans le périmètre
avec les clients. dans le cas des
Affectation du Prix aux éléments multiples. contrats à éléments multiples, le prix
de transaction aux total du contrat doit être alloué pour
obligations de chaque obligation de performance en
performance fonction du prix de vente autonome.
Cette allocation se fait sur la base de
«prix de vente spécifiques » et pas
nécessairement des prix unitaires
mentionnés dans le contrat
186
Il n'y a pas d'orientation Présente des orientations spécifiques

spécifique sur l'attribution d'une sur l'attribution de réductions. Une
réduction dans les IFRS anciennes option accordée au client d’acheter
L’attribution de des produits additionnels futurs à prix
réductions réduits par rapport à leur juste valeur
constitue un Droit Significatif («
Material Right »)
Systématique dans IAS 11(lorsque Si le contrôle des biens ou des services
le contrat répondait à la définition est transféré au client en continu, la
Méthode de d’un contrat de construction) et norme spécifie trois critères pour
l’avancement IAS 18 (pour les prestations de évaluer si le transfert s’effectue en
services) continu ou à une date précise (IFRS
15.35)
Il n'existe pas de directives La norme apporte une clarté, un actif
spécifiques sur la comptabilisation découlant de la capitalisation des coûts
des coûts pour l'obtention d'un différentiels pour obtenir un contrat
contrat.
Le traitement des coûts de vente,
coûts recouvrables pour obtenir
un contrat avec un client
Coûts du contrat
admissible à la comptabilisation
en tant qu'actif incorporel IAS 38
Selon l’IAS 11, les coûts
encourus avant l'obtention d'un
contrat sont reconnus comme des
coûts de contrat si "probable" que
le contrat sera obtenu
Aucune indication sur les La norme prévoit une modification du
modifications de contrat selon contrat comme modification de la
IAS 18. portée ou du prix (ou des deux) des
IAS 11 a traité un seul cas lorsque contrats approuvés par les parties au
Modification du les modifications du contrat contrat
contrat portent sur les spécifications du
bien ou de la durée sous condition
que la modification soit
approuvée avec une estimation
fiable du montant.
187
Liste des figures

Figure 1 : Les cinq étapes relatives à la comptabilisation du revenu selon IFRS 15
Figure 2 : Impact IFRS 15 par secteur
Figure 3 : Quand appliquer IFRS 15
Figure 4 : Etape 3 détermination du prix de transaction
Figure 5 : Démarche d'estimation du prix de vente spécifique et de répartition du

prix de transaction
Figure 6 : Comptabilisation d'un produit lorsque l'obligation de prestation est

remplie (Etape 5)
Figure 7 : Grille d’analyse de comptabilisation du chiffre d’affaires
Figure 8 : Modification des contrats
Figure 9 : Reconnaissance des licences de propriété
Figure 10 : Timing pour le Contrôle de l’actif
Figure 11 : Les principales divergences entre l'IFRS 15 et la pratique actuelle
188
Table des matières

I. INTRODUCTION ...................................................................................................................... 3
PREMIERE PARTIE ........................................................................................................................... 8
DISPOSITIF ACTUEL DES NORMES DE TRAITEMENT DES PRODUITS DES
ACTIVITES ORDINAIRES .............................................................................................................. 8
CHAPITRE I : SITUATION ACTUELLE DES NORMES REGISSANT LES REVENUS ............. 9
Section 1 : La pratique actuelle du produit des activités ordinaires ................................................ 9
1. Traitement des revenus selon les Normes Comptables actuelles............................................. 10
1.1. Présentation NCT 3................................................................................................ 11
a) Définition des produits et critères généraux de comptabilisation ................... 11
1.2. Présentation de la NCT 9 ...................................................................................... 14
a) Evaluation des contrats ......................................................................................... 14
i) Produits des contrats ......................................................................................... 14
ii) Coûts des contrats .............................................................................................. 15
b) Détermination des résultats à terminaison .......................................................... 16
i) Contrat de construction dont le résultat à terminaison peut être estimé de façon

fiable ............................................................................................................................. 16
ii) La méthode à l’avancement : La méthode préconisée ................................... 16
iii) Contrat de construction dont le résultat ne peut être estimé de façon fiable ......... 20
c) Traitement des contrats déficitaires ..................................................................... 21
1.3. Transactions à éléments multiples ............................................................................ 21
Section 2 : Les limites du dispositif actuel ............................................................................. 23

1. Des critères de reconnaissance généraux laissant la place à l’interprétation ................................. 23
2. Des critères d’évaluation précisés tardivement et inspirés De l’US GAAP .................................. 24
3. Absence de méthodologie pour identifier les éléments des offres groupées ................................. 26
4. Délimitation entre NCT 3 « Revenus » et NCT 9 « contrats de construction »............................ 28
5. Lissage automatique des résultats et limites de la méthode d’avancement des travaux ................ 29
189
CHAPITRE 2 : LA NORME IFRS 15 UN NOUVEAU MODELE DE COMPTABILISATION

DU REVENU...................................................................................................................................... 30
Section 1 : Les objectifs de la nouvelle norme IFRS 15 sur la reconnaissance du revenu ............. 30
1. Une volonté d’harmonisation entre l’IASB et le FASB ......................................................... 30
1.1. Le référentiel comptable international ................................................................ 30
1.2. Le référentiel comptable américain ..................................................................... 31
1.3. Le processus de convergence entre les deux référentiels .................................. 31
2. Réformer les normes actuelles sur le chiffre d’affaires ........................................................... 33

2.1. Les normes IFRS actuelles relatives au chiffre d’affaires................................... 33
2.2. Les normes US GAAP actuelles relatives au chiffre d’affaires ......................... 33
3. Une meilleure comparabilité de l’information financière....................................................... 34

Section 2 : Apport de la nouvelle norme IFRS 15 « Produits des activités ordinaires tirés
des contrats conclus avec les clients » .................................................................................... 36
1. Points clés et principes fondamentaux de la nouvelle norme .............................................. 36
2. Quand appliquer IFRS 15 ......................................................................................................... 38
3. Les nouveaux principes et notions introduits par la norme ................................................ 39
4. Le modèle en 5 étapes ............................................................................................................... 43
Etape 1 : Identifier les contrats conclus avec les clients ........................................... 44
Etape 2 : Identifier les différentes obligations de prestation ................................. 51
Etape 3 : Déterminer le prix de la transaction ........................................................... 55
Etape 4 : Allouer le prix de la transaction aux différentes obligations de

prestation du contrat ........................................................................................................ 63
Etape 5 : Comptabilisation du chiffre d’affaires ...................................................... 67
5. Modifications de contrats ......................................................................................................... 74
6. Les situations particulières de la comptabilisation apportées par la norme IFRS 15 ........ 79
7. INFORMATION A FOURNIR ............................................................................................................. 89
8. DISPOSITIONS TRANSITOIRES ........................................................................................................ 91
190
DEUXIEME PARTIE ........................................................................................................................ 92

LES ENJEUX COMPTABLES ET FISCAUX DE LA NORME « IFRS 15 » POUR LA
PROMOTION IMMOBILIERE ..................................................................................................... 92
IMMOBLIERE .................................................................................................................................... 93
Section 1 : Environnement général et juridique de l’immobilier en Tunisie ................................. 93
1. Présentation du secteur............................................................................................................ 93
2. Evolution du secteur ................................................................................................................ 96
3. Principaux acteurs .................................................................................................................... 98
4. Cadre légal régissant le secteur : loi n°90-17 du 26 Février 1990 et ses textes
d’application ................................................................................................................................... 104
1. L’objet social d’une société de promotion immobilière ......................................................... 104
2. Les conditions générales requises pour l’exercice de l’activité de promotion immobilière. 105
3. La promesse de vente ............................................................................................................... 106
4. Le procès verbal de recollement .............................................................................................. 109
5. Le transfert de propriété .......................................................................................................... 109
6. Titre foncier .............................................................................................................................. 109
Section 2 : Analyse de la norme IFRS 15 et son application pour le secteur immobilier ............ 112
1. La particularité des contrats dans le secteur immobilier ............................................................. 112
2. La notion du transfert du contrôle .............................................................................................. 113
3. Identification des obligations de prestation prévues au contrat ................................................... 115
4. Les contrats à contrepartie variable....................................................................................... 119
(b) Bonus de performance .................................................................................................... 120

(c) Pénalités ......................................................................................................................... 121
5. Le rythme de comptabilisation des produits : progressivement ou à un moment donnée
124
6. Les travaux en cours : Nouveautés de la méthode à l’avancement ................................... 134
7. La comptabilisation des modifications des contrats ........................................................... 136
8. Autres aspects clés de la future norme ................................................................................. 140
191
CHAPITRE 2 : L’IFRS 15 ET SON INCIDENCE SUR LE REGIME FISCAL DU SECTEUR

IMMOBILIER ................................................................................................................................... 143
Section 1 : Le régime fiscal régissant le secteur de la promotion immobilière ............................. 143
1. Règles fiscales des revenus ..................................................................................................... 143
 Régime fiscal des contrats et de promesse de vente ............................................ 143
 Evolution de la doctrine administrative ............................................................... 143
 Analyse de la doctrine administrative .................................................................. 145
2. Les régimes de la TVA et du droit d’enregistrement .......................................................... 146
 La TVA relative aux opérations réalisées par les promoteurs immobiliers ...... 146
 Promesse de vente et droit d’enregistrement ....................................................... 147
3. Les incidences fiscales sur l’application de l’IFRS 15 .......................................................... 149
 Présentation de l’IAS 12 .......................................................................................... 149
 Traitement comptable des écarts temporels ......................................................... 150
Section 2 : PARTIE EMPIRIQUE ............................................................................................. 154

o Etude de cas Société « ARTUS IMMOBILIERE » ............................................................ 155
1. Application des normes actuelles pour le cas de « Artus Immobilière » ................................... 155
2. Application de l’IFRS 15 et retraitement des opérations .................................................... 159
o Dossier pratique « Cas des sociétés de P.I cotées en France » .......................................... 163
1. Première application de l’IFRS 15......................................................................................... 164
2. Impact de l’application de l’IFRS 15 ...................................................................................... 167
o QUESTIONNAIRE D’APPRECIATION DE LA NORME IFRS 15 APPLIQUÉE POUR

LE SECTEUR IMMOBILIER ................................................................................................... 171
CONCLUSION ................................................................................................................................ 178
BIBLIOGRAPHIE ............................................................................................................................ 179
ANNEXE .............................................................................................................................................. 184
192

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A la mémoire de mon père Taoufik,

Qui m’a toujours encouragé et motivé dans mes études. Je dédie ce

mémoire à son âme comme signe de reconnaissance

ne saurait exprimer l’amour, l’estime, le dévouement et le respect que

j’éprouve à ton égard. Quoique je fasse, je ne pourrai jamais te

éducation et mon bien-être.

et elle n’a épargné aucun effort pour me soutenir et m’aider à achever

A ma fille Farah et à mon fils Mohamed qui me comblent de bonheur

et qui stimulent mon énergie

À ma famille ; mes proches et à ceux qui me donnent de l’amour et de

l’avant, je vous dis merci.

PREMIERE PARTIE : DISPOSITIF ACTUEL DES NORMES DE TRAITEMENT

Section 1 : La pratique actuelle du produit des activités ordinaires

Section 2 : Les limites du dispositif actuel

CHAPITRE 2 : LA NORME IFRS 15 UN NOUVEAU MODELE DE

Section 1 : Les objectifs de la nouvelle norme IFRS 15 sur la reconnaissance du revenu

Section 2 : Apport de la nouvelle norme IFRS 15 « Produits des activités ordinaires

DEUXIEME PARTIE : LES ENJEUX COMPTABLES ET FISCAUX DE LA NORME

CHAPITRE 1 : PRINCIPAUX ENJEUX POUR LES SOCIETES DE PROMOTION

Section 1 : Environnement général et juridique de l’immobilier en Tunisie

Section 2 : Analyse de la norme IFRS 15 et son application pour le secteur immobilier

CHAPITRE 2 : L’IFRS 15 ET SON INCIDENCE SUR LE REGIME FISCAL DU

Section 1 : Le régime fiscal régissant le secteur de la promotion immobilière

Section 2 : Partie Empirique

Il y a seulement une trentaine d’année, la Société Nationale Immobilière de Tunisie

Eu égard aux turbulences engendrées par la révolution, l'inflation s’est accélérée à

Le référentiel international propose deux normes similaires, à savoir l’IAS 18

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- Il est probable que le client approuve la modification ;

- Et que le montant du revenu peut être estimé de façon fiable.