L'Audit Dans Le Secteur de L'immobilier

L’Audit
dans le
secteur de
l’immobilier
Mémoire de fin d’études pour
l’obtention du diplôme du
cycle normal de l’ISCAE –
Option Finance et
Comptabilité
Préparé par :
BAHEDI SOPHIA
TAJANI ASMAA
Encadré par :
Mr. KRARDI – Professeur à l’ISCAE et Expert comptable

L’Audit dans le secteur de l’immobilier
2008/2009
Remerciements :
On tient à remercier toutes les personnes qui ont contribué de près ou de loin à la
réalisation de ce mémoire de fin d’études. On le dédie plus spécialement à :
- Nos familles et principalement nos parents, qui nous ont aidé et soutenu tout au long des
quatre années du cycle normal de l’ISCAE de part leur présence physique et morale et tout le
soutien qu’ils nous portent.
- Notre professeur à l’ISCAE Mr. KRARDI qui nous a aidé à mener à bien ce travail.
- A tous nos professeurs de l’ISCAE Casablanca, pour la formation de qualité qu’ils nous ont
dispensé et ce tout au long des quatre années du cycle normal de l’ISCAE.
- Un grand merci à toutes et tous mes camarades ISCAEistes de la promotion 2009 qui ont su
créer une atmosphère d’entraide et d’amitié entre nous tous et qui ont toujours été là pour
partager nos moments de joie et nous soutenir dans les moments difficiles de ce cursus.
- On remercie également l’équipe administrative de l’ISCAE qui a toujours été à l’écoute pour
régler les petits soucis administratifs quotidiens propres à tout étudiant.
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Sommaire :
Remerciement
Introduction
1ERE PARTIE : LE SECTEUR DE LA PROMOTION IMMOBILIERE ............................................ 7

CHAPITRE 1 : PRESENTATION GENERALE DU SECTEUR .......................................................................... 7
Section I : Présentation du secteur : situation actuelle et perspectives dans un contexte
de crise ................................................................................................................................ 7
Section II : Analyse du secteur (poids, difficultés et perspectives) ...................................... 8
CHAPITRE 2 : LA REGLEMENTATION DU SECTEUR .............................................................................. 12

Section I: Le cadre comptable du secteur :........................................................................ 12
Section II : Le cadre juridique du secteur........................................................................... 35
Section III : Le cadre fiscal ................................................................................................. 41
2EME PARIE: APPROCHE D’AUDIT ADAPTEE U SECTEUR DE L’IMMOBILIER : ....................... 52

CHAPITRE 1 : LES ZONES DE RISQUES PROPRES AU SECTEUR ................................................................ 52
Section I : Les risques d’ordres comptable ........................................................................ 52
Section II: Les risques d’ordres économique, juridique et managérial .............................. 57
CHAPITRE 2 : L’APPROCHE AUDIT DANS LES SOCIETES DE LA PROMOTION IMMOBILIERE ............................ 63

Section I : Orientation et planification de la mission ........................................................ 63
Section III : Contrôle des comptes ..................................................................................... 77
Conclusion
Annexe
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Introduction :
Le secteur de l’immobilier au Maroc a connu une certaine dynamique durant les 6 dernières
années et ce en raison de la politique menée par le gouvernement notamment par le
lancement du plan AZUR et de différents projets d’habitat économique.
Certes ce secteur a connu un essor phénoménal ces dernières années, mais plusieurs
spécialistes du domaine prévoient une crise dans les années qui viennent et vont même
jusqu’à affirmer que ce secteur est déjà en crise an raison de l’offre qui dépasse la demande
et de la flambée des prix du foncier.
L’information financière revêt donc une importance capitale dans un tel secteur, où les
investisseurs restent toujours hésitants et voudraient se baser pour leur décision
d’investissement sur une information financière fiable.
C’est alors la mission de l’auditeur de la fournir en examinant les états financiers de la

société immobilière et en s’assurant de l’exactitude l’information qu’ils fournissent.
Dans ce mémoire, nous traiterons en deux grandes parties la démarche d’audit adaptée au
secteur de l’immobilier ; dans la première partie nous allons présenter de manière générale
le secteur et ses spécificités comptables, juridiques et fiscales afin d’intégrer les différents
éléments que l’auditeur devrait avoir en tête avant de commencer la mission d’audit. Ces
données vont être utilisées afin d’élaborer une démarche d’audit basée sur l’approche par
les risques ajustée à l’activité immobilière, et nous commencerons par définir les différents
risques liés à l’activité sur les plans économique, juridique, managérial et économique,
ensuite nous nous intéresserons à l’approche d’audit elle-même, et spécifiquement 3 de ses
phases : Orientation et planification de la mission, évaluation du contrôle interne et contrôle
des comptes.
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1ère partie : Le secteur de la promotion

immobilière
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Chapitre 1 : Présentation générale du secteur
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1ère partie : Le secteur de la promotion immobilière
Chapitre 1 : Présentation générale du secteur
Section I : Présentation du secteur : situation actuelle et perspectives dans un

contexte de crise
Bien qu’elle ait touché l’immobilier dans les quatre coins du monde, le secteur de
l’immobilier au Maroc résiste toujours à la crise et connaît sur quelques segments une
montée importante.
Cette crise déclenchée par le développement de produits financiers dangereux, n’a affecté
notre économie qu’indirectement et ceci du fait de la différence entre notre système de
financement hypothécaire et celui pratiqué aux USA et qui s’est effondré suite à la crise des
subprimes.
L’immobilier de luxe, destiné en majorité à une clientèle étrangère, est peut être le seul à
connaître une légère récession due à une offre excessivement chère surtout dans les zones
les plus prisées comme Marrakech. La demande sur l’immobilier économique et moyen
standing ne fait qu’augmenter; le besoin est estimé à 5 millions d’unités –d’après Tawfiq
HJIRA, ministre de du Logement, de l’Urbanisme et de l’Aménagement du Territoire -,
favorisée par une croissance démographique galopante et une urbanisation accélérée.
L’offre des promoteurs immobiliers reste cependant insuffisante. Conséquence majeure de
ce dysfonctionnement est l’expansion de l’habitat insalubre, chose qui explique
l’engagement formel de l’Etat par la mobilisation des ressources financières pérennes pour
le secteur, et là on peut évoquer le succès affiché par le produit Fogarim qui se caractérise
par des taux d’intérêt fixes et relativement bas avec des délais de remboursement longs.
Depuis son lancement, 43.000 prêts ont été accordés avec 6 milliards d’encours garantis
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pour un taux d’intérêt moyen d’environ 5,1%. Outre la fixité des taux, le crédit hypothécaire
est basé sur un document de revenu et l’hypothèque constitue un apport de garantie
supplémentaire.
L’immobilier au Maroc a donc devant lui de belles perspectives à condition de privilégier une
offre de logement en adéquation avec la demande en proposant des produits financiers
simples.
Section II : Analyse du secteur (poids, difficultés et perspectives)
Aujourd’hui, l’immobilier doit faire face à deux grands défis notoires, à savoir la
mondialisation et les enjeux socio-économiques.
La mondialisation dont la profonde influence sur le secteur de l’immobilier au Maroc est de
plus en plus apparente, fait que le secteur certes crée d’importantes opportunités, mais il
devient aussi créateur de risque. Ceci appelle les professionnels à œuvrer pour le
développement de toutes les compétences et à fournir les efforts nécessaires afin de faire
face aux nouvelles exigences de qualité imposées par la mondialisation.
D’autre part, et, se plaçant à la tête des enjeux socio-économiques, l’habitat insalubre est le
second grand défi auquel il faut faire face. Grande contradiction marquant le paysage urbain
de l’ensemble des villes du Maroc, ce fléau est encore un challenge pour tous les
promoteurs qui luttent contre en y affectant une part importante de leurs investissements
dans le but de modeler nos villes de manière à y rétablir la cohésion sociale et à mettre en
valeur le confort de l’habitat dont tireront profit les citoyens.
L’offre foncière a connu une forte régression notamment avec l'épuisement des terrains de
l'Etat durant les années 70 et 80, puisque l'on ne recense plus actuellement que près de
355.000 ha dans les périmètres urbains. La faiblesse de l'offre foncière est aggravée
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également par la prédominance de l'urbanisation horizontale (faiblesse du nombre de

constructions en hauteur, la moyenne pour chaque construction est de 1,6 logement).
Par ailleurs et malgré les évolutions positives enregistrées au cours de ces dernières années
en matière de création de logements, d’emplois et de valeur ajoutée, «le secteur reste
encore anarchique et peu développé», soulignent les analystes de BMCE Bank qui l’on
comparé à un échantillon de pays émergents dont la Chine, le Liban, la Tunisie et l’Egypte. A
titre indicatif, la moyenne de construction de logements pour 1 000 habitants et par an est à
peine de 3 pour le Maroc, contre 3,4 en Egypte, 6,2 en France et 7,1 en Tunisie.
L’anarchie qui marque le secteur est due en particulier à la multiplicité des intervenants.
Selon un recensement effectué par le Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme en 2001, on
comptait 793 promoteurs immobiliers qui employaient plus de 11 000 personnes et
réalisaient un chiffre d’affaires estimé à 6,5 milliards de dirhams.
Le secteur demeure dominé par les entreprises privées. A elle seule, le Groupe Addoha
détient à lui seul 15 % de part de marché du secteur, loin devant les opérateurs publics, Al
Omrane et la CGI, filiale de la CDG. Au niveau du privé, outre Addoha, les autres acteurs
majeurs sont le Groupe Chaâbi, Yousra Li Tajhij, Jet Sakane,Thomas & Piron, et Alliances.
Mais si le secteur est porteur, il n’en demeure pas moins qu’il doit faire face à un certain
nombre de contraintes dont les saillantes sont le risque d’être touché par la crise
internationale, la gestion inefficace du foncier, la lourdeur des procédures administratives, la
multiplicité des taxes, l’importance de l’informel, la pratique du noir, etc.
L’établissement d’un nouveau code de l’urbanisme permettrait de mieux gérer ces
contraintes, de tirer profit des perspectives et de normaliser le secteur.
Concernant le locatif, il traverse une crise aiguë. Les logements destinés à la location se
raréfient car les prix des loyers demandés sont de plus en plus chers. Ils sont, en outre,
accompagnés d'une avance de garantie égale parfois à plusieurs mois de loyer. Les
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promoteurs immobiliers, découragés par les loyers impayés et les risques de contentieux
avec les locataires, évitent de lancer des projets immobiliers destinés à ce secteur.
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Chapitre 2 : La réglementation du secteur
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Chapitre 2 : La réglementation du secteur
Section I: Le cadre comptable du secteur :
1) L’enregistrement comptable des contrats à long terme :
La principale problématique comptable du secteur consiste à savoir selon quelles modalités

et notamment à quel moment il convient ou il est possible de comptabiliser le résultat en
respectant les principes de prudence, de permanence des méthodes et de spécialisation des
exercices.
Au Maroc, il existe trois méthodes de constatation du résultat :
-La méthode à l’achèvement des travaux
-La méthode du bénéfice à l’avancement des travaux
-La méthode à l’avancement des travaux.
1.1) La méthode à l’achèvement des travaux :

Consiste à ne comptabiliser le chiffre d’affaires et le résultat qu’au terme de l’opération (lors
du transfert de propriété).
a) Conditions d’application :
L’emploi de cette méthode n’est subordonné à aucune condition, le chiffre d’affaires et le
résultat n’étant dégagés qu’à la fin des travaux.
b) Mode de comptabilisation :
b.1) En cours d’exécution des travaux :

-Les dépenses relatives au contrat sont enregistrées en charges ;
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-Les travaux encours se rapportant au contrat à terme sont valorisés au coût de production
et constatés à la clôture de chaque exercice. L’exécution partielle du contrat est ainsi sans
incidence sur le résultat.
b.2) En fin de contrat :
Le produit total du contrat est constaté suite à la réception des travaux et/ou services par le
client.
Le degré d’avancement dans l’exécution du contrat, à la date de clôture, n’est pas pris en
considération dans cette méthode.
Cependant, et afin de respecter le principe de prudence, il y a lieu d’évaluer le résultat final
par contrat dans le but de pouvoir constituer les provisions nécessaires.
La perte latente constatée à la clôture de l’exercice est à comptabiliser en provision pour
dépréciation des encours.
La perte supplémentaire, évaluée à la clôture de l’exercice pour la totalité du contrat, est à
comptabiliser en provision pour risque.
Exemple :
La réalisation d’un contrat portant sur la construction de 600 appartements, s’étend sur les
années N et N+1. Le contrat est achevé et facturé en mars N+1.
Nous présentons la comptabilisation des opérations à la clôture de l’exercice N selon la

méthode de l’achèvement.
Seuls les comptes de stocks sont mouvementés
31-12-N
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341 produits en cours 2151000
variations de stocks - produits

7134 encours 2151000
encours au 31-12-N
Dans cette méthode, aucun résultat n’est dégagé puisque le contrat n’est pas terminé.
La méthode e l’achèvement n’a pas d’incidence sur le compte de résultat de l’exercice en

cours.
12. Résultat N
charges
diverses…...…2151000 variation de stocks - produits encours……2151000
Solde 0
- en fin de contrat :
-
On constate le produit lors de la réception des travaux par le maître d’ouvrage.
03 - N+1
3421 client 3528200
706 Vente de produits finis 2950000
44 TVA collectée 578200
facturation au client après livraison
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A la clôture de l’exercice, l’enregistrement comptable est le suivant :
31-12-N+1
7134 variations de stocks - produits encours 2151000
341 produits encours 2151000
pour solde du stock initial
L’incidence de la méthode à l’achèvement sur le compte de résultat N+1 est la suivante :
12. Résultat N+1
charges
diverses…...…169000 vente de produits finis………………………2950000
variations de stocks - produits encours….-

(charges de l'exercice) 2151000
solde créditeur: +630000
En présence d'un contrat à long terme, le recours à la méthode de l'achèvement ne doit plus
être systématique. Les entreprises ont également la possibilité d'utiliser la méthode de
l'avancement.
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1.2) La méthode du bénéfice à l’avancement :

Consiste à constater à la clôture de chaque exercice le résultat sur chaque opération même
partiellement exécutée, le chiffre d’affaires n’est constaté qu’à la fin du contrat.
L’application de cette méthode résulte des dispositions de l’article 17 de la loi 9-88 relative
aux obligations comptables des commerçants.
Selon le CGNC, la prise en compte d’un produit net en cours de l’exécution d’un contrat à
terme implique qu’un bénéfice global puisse être estimé avec une sécurité suffisante.
Pour qu’il en soit ainsi, il faut en règle générale, que les conditions suivantes soient remplies
au moment de l’arrêté des comptes :
-Le prix de vente doit être connu avec suffisamment de certitude en tenant compte de
toutes les probabilités de baisse susceptibles d’intervenir ;
-L’avancement dans la réalisation du contrat est suffisant pour que des prévisions
raisonnables puissent être réalisées sur la totalité des coûts qui interviendront dans le coût
de revient final du produit livré ou du service rendu.
Selon le CGNC, le point à partir duquel cet avancement est considéré comme suffisant peut
être déterminé par référence à des clefs techniques particulières à chaque secteur
professionnel.
-Les charges sont considérées normalement ;
-Les travaux en cours sont constatés à leur coût de production. Aucun chiffre d’affaires n’est
dégagé ;
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-Les bénéfices partiels sont constatés en résultat ;

-L’estimation du bénéfice partiel s’effectue en appliquant un pourcentage d’avancement au
bénéfice prévu à terminaison. Le CGNC stipule que l’entreprise doit justifier le bien fondé du
pourcentage d’avancement retenu. Ce pourcentage peut donc être déterminé soit :
-Par le rapport :
« Coût des travaux exécutés à la clôture / Coût total prévisionnel à terminaison »
-Par des mesures physiques ou études permettant d’évaluer le volume des travaux ou
services exécutés.

Lors de la facturation de l’ensemble des travaux résultant du contrat, le chiffre d’affaires qui
en résulte est constaté et les bénéfices partiels comptabilisés antérieurement sont annulés.
1.3) La méthode à l’avancement des travaux :

Consiste à constater à la clôture de chaque exercice l’ensemble des produits et des charges
de production liés à une opération sur la base d’un pourcentage d’avancement.
La condition relative à la capacité de l’entreprise d’évaluer avec une sécurité suffisante le
bénéfice global de l’opération telle qu’elle est mentionnée à l’article 17 de la loi 9-88 relative
aux obligations comptables des commerçants, peut ne pas constituer une entrave à
l’utilisation de cette méthode.
En effet, il s’agit d’une condition à remplir avant de pouvoir comptabiliser un bénéfice
réalisé sur une opération partiellement exécutée, ce qui ne s’oppose en aucun cas à
l’application de la méthode à l’avancement puisqu’il est possible d’enregistrer un chiffre
d’affaires à l’avancement sans pour autant dégager un bénéfice et ce en limitant le chiffre
d’affaires au coût des travaux exécutés.
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Par conséquent, la seule condition à retenir pour l’application de cette méthode est celle
relative à la réalisation du contrat qui ne doit comporter aucun risque quant à l’exécution
des obligations contractuelles.
-Toutes les charges ayant concouru à l’exécution du contrat sont comptabilisées
normalement ;
-A la clôture de l’exercice, l’estimation du chiffre d’affaires est enregistrée de la manière
suivante:
 Au débit d’un compte de « produits à recevoir »
 Au crédit d’un compte de « produit »
L’estimation du chiffre d’affaires prévisionnel s’effectue en appliquant un pourcentage
d’avancement aux produits prévus à terminaison. Ce pourcentage est déterminé soit :
-Par le rapport :
« Coût des travaux exécutés à la clôture / Coût total prévisionnel à terminaison »
-Par des mesures physiques ou études permettant d’évaluer le volume des travaux ou
services exécutés.
Lors de la livraison au client, le chiffre d’affaires est normalement constaté et les produits à
recevoir comptabilisés antérieurement sont annulés.
L’écriture du produit à recevoir enregistrée à la clôture de l’exercice N est contre-passée.
Exemple : Supposons que le pourcentage d’avancement est de 90%, X le prix HT de

l’appartement.
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Clients, factures à
34271 établir (1+%TVA) x 0,9X
71 Ventes 0,9 X
4455 TVA %TVA x 0,9 X
En fin de contrat :
71 Ventes 0,9 X
4455 TVA %TVA x 0,9 X
Clients, factures à (1+%TVA) x

34271 établir 0,9X
34271 Client (1+%TVA) x X
71 Ventes X
4455 TVA %TVA x X
2) Présentation générale du Plan Comptable du secteur Immobilier (PCSI) :
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2.1) Contexte général de l’adoption du nouveau PCSI :

L’adoption en 1992 de la loi comptable 9/88 relative aux obligations comptables des
commerçants a édicté des règles de gestion répondant aux standards internationaux, de
même que la mise en place en 1994 du Code Général de Normalisation Comptable (CGNC) a
imposé une approche comptable et financière pour toutes les entreprises.
Dans ce fait, le Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme a demandé, dans le cadre des
travaux du
Conseil National de la Comptabilité (CNC), la constitution d’une Commission Technique
Spécialisée (CTS) pour l’élaboration d’un plan comptable spécifique au secteur immobilier.
Cette décision a été motivée par les particularités propres au secteur immobilier dont les
opérations se distinguent par :
-Un cycle de production qui s’étale en général sur plusieurs exercices : les opérations de
lotissement et de constructions sont des opérations particulièrement longues ;
-L’importance de leurs stocks étant donné le poids de la charge foncière, les travaux de
viabilisation et de construction ainsi que les charges financières relatives aux financements
mobilisés (l’immobilier étant un secteur très consommateur de fonds)
-La spécificité d’évaluation des stocks à l’achèvement (certaines dépenses restent à prendre
en charge alors que les opérations de construction sont achevées et les réceptions
techniques prononcées).
2.2) Objectifs du PCSI:

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) est conçu de façon à satisfaire les objectifs
primordiaux de la normalisation comptable, à savoir :
- unifier les concepts, uniformiser les modes de comptabilisation des opérations et assurer
une lecture uniforme des états financiers ;
- permettre la transparence et éviter les problèmes de divergence d’interprétation ayant des
répercussions fiscales ;
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- produire des informations harmonisées sur la situation financière et sur les performances
de l’entreprise, permettant à tous les niveaux de direction de planifier, de diriger et de
contrôler leurs actions ;
- se mettre en harmonie avec le cycle de production qui dépasse généralement les 2 années ;
- fournir une image aussi fidèle que possible de ce que représente l’entreprise à tous les
utilisateurs des comptes, privés ou publics (fournisseurs, clients, salariés, banques et autres
prêteurs, associés et actionnaires, pouvoirs publics, etc...).
- apporter tous les éclaircissements et informations complémentaires de manière à opérer
cette harmonisation.
2.3) Champs d’application du nouveau PCSI :

Le champ d’application du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) couvre l’ensemble
des entreprises qui produisent ou achètent des locaux à usage professionnel ou des unités
de logements ou des lots de terrains nus ou équipés, en vue notamment de leur vente ou de
leur location.
Par facilité d'expression, les entités économiques concernées par ce plan sectoriel sont
désignées par le terme « Entreprise » ou « Entreprise immobilière ».
Les entreprises du secteur immobilier sont soumises à la loi n° 9.88 du 30 décembre 1992
relative aux obligations comptables des commerçants telle que promulguée par le Dahir n°
1.92.138 du 30 Joumada II 1413 (25 décembre 1992) et aux prescriptions du Code Général
de la Normalisation Comptable (CGNC).
Elles peuvent opter pour deux types d’inventaires. Soit l’inventaire permanent ; dans ce cas,
les imputations seront faites directement en cours d’exercice au niveau des comptes de
stocks, soit l’inventaire intermittent ; auquel cas il y a lieu de transiter pour l’ensemble des
dépenses par le compte de produits et charges et ne constater les stocks qu’en fin
d’exercice.
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Le PCSI précise et explicite les particularités des opérations effectuées par les entreprises du
secteur immobilier.
3) Principales dispositions du PCSI :
3.1) Principes fondamentaux et organisation comptable :

Les principes comptables fondamentaux du Plan Comptable du Secteur Immobilier reposent
sur les aspects généraux suivants :
-Les entreprises immobilières doivent établir à la fin de chaque exercice comptable les états
de synthèse aptes à donner une image fidèle de leur patrimoine, de leur situation financière
et de leurs résultats ;
-La représentation d'une image fidèle repose nécessairement sur un certain nombre de
conventions de base - constitutives d'un langage commun - appelées principes comptables
fondamentaux ;
-Dans le cas où l'application de ces principes et de ces prescriptions ne suffit pas à obtenir
des états de synthèse une image fidèle, l'entreprise immobilière doit obligatoirement fournir
dans l'état des informations complémentaires (ETIC), toutes indications permettant
d'atteindre l'objectif de l'image fidèle ;
-Dans le cas exceptionnel où l'application stricte d'un principe ou d'une prescription se
révèle contraire à l'objectif de l'image fidèle, l'entreprise immobilière doit obligatoirement y
déroger.
Cette dérogation doit être mentionnée dans l'ETIC et dûment motivée, avec indication, de
son influence sur le patrimoine, la situation financière et les résultats de l'entreprise
immobilière ;
-Les principes comptables fondamentaux retenus sont au nombre de sept :
• le principe de continuité d'exploitation ;
• le principe de permanence des méthodes ;
• le principe du coût historique ;
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• le principe de spécialisation des exercices ;

• le principe de prudence ;
• le principe de clarté ;
• le principe d'importance significative.
-L'organisation de la comptabilité normalisée est destinée à garantir la fiabilité des
informations fournies et leur disponibilité en temps opportun.
3.2) Les principaux apports du PCSI :

Les principaux apports du PCSI peuvent être scindés en 2 groupes :
-le 1er concerne les particularités liées au fond ;
-le second traite des particularités liées à la forme et méthodes de présentation des
comptes.
3.2.1) Au niveau du fond :

Il s’agit principalement des aspects relatifs :
-A la dépréciation des stocks
-A l’incorporation des charges financières au coût de production
-Aux traitements à réserver aux charges commerciales et de publicité
-Au honoraires et frais
-Et enfin aux provisions pour travaux restant à effectuer
a) Provisions pour dépréciation des stocks :

a.1) Dispositions du CGNC:
En application du principe de prudence, est retenue comme valeur comptable nette dans le
bilan, la valeur d’entrée ou si elle lui est inférieure, la valeur actuelle.
Si la valeur actuelle est inférieure à la valeur d’entrée, il est appliqué à cette dernière une
correction en diminution sous forme d’une « provision pour dépréciation ».
a.2) Apports du PCSI :
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L’essentiel des apports réside dans l’accent mis sur la dépréciation, souvent ignorée par les
responsables de la comptabilité dans les sociétés de promotion immobilière, en montrant les
repères pouvant aider à la détermination des valeurs à comparer.
Les ventes dans le secteur immobilier s’étalent en général sur une longue durée ; c’est
d’ailleurs l’une des caractéristiques du secteur, ce qui génère des stocks importants de
produits finis et il arrive parfois que des difficultés sérieuses dans la commercialisation et la
liquidation des produis apparaissent.
Ainsi, les sociétés de la promotion immobilière se trouvent, sur le plan comptable, dans
l’obligation de constater des provisions pour dépréciation des stocks surtout en fin de
projets.
Compte tenu du mode de comptabilisation des coûts de revient, l’évaluation des provisions
pour dépréciation des stocks de produits finis et des encours doit être calculée en
respectant, notamment, le principe de prudence (même lorsqu’elles sont probables, les
charges doivent être inscrites dans les comptes de l’exercice).
A ce titre, il est essentiel de vérifier que le coût des stocks reste constamment inférieur à la
valeur probable de vente, frais de commercialisation déduits. Une comparaison périodique
de ce coût avec les tarifs de vente pratiqués permet une appréciation rapide de la situation
du bien en stock. Pour être pris en considération, ce tarif doit exprimer la situation réelle du
marché.
En cas de difficultés de vente de certains projets immobiliers, l’entreprise est tenue de
s’assurer de l’opportunité de constater des provisions pour dépréciation des stocks surtout
lorsque ces stocks datent de plusieurs années, et qu’aucune réservation ou option d’achat
n’est constatée sur le dit programme.
La mévente ou encore les annulations des réservations peuvent être un signe révélateur
d’une situation difficile, et inciteraient donc à la comptabilisation de provisions pour
dépréciation.
L’entreprise doit mettre en place des procédures permettant la détection de la dépréciation
comptable de valeurs non réalisables et d’opérations à risques, notamment par la mise en
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place des procédures de suivi des coûts par programme, et une mise à jour du coût
prévisionnel des programmes à la clôture de chaque exercice. Ce coût sera comparé au prix
de vente net de frais directs estimés afin de dégager les provisions éventuelles à constater.
Les frais ultérieurs générés par les invendus, du fait de méventes, devraient faire l’objet
d’une provision dès lors que leur montant s’avère supérieur au montant du bénéfice à
dégager sur la cession desdits invendus.
La constatation comptable des provisions devra faire la distinction entre les provisions pour
dépréciation des stocks et celles pour risques et charges.
En pratique, et afin d’estimer les dites provisions d’une manière raisonnable, une réunion
avec les services techniques de la société et les responsables de la commercialisation
s’impose et permettrait en principe d’éclairer les comptables sur l’éventualité de constater
de telles provisions.
b) Incorporation des charges financières au coût de production des opérations immobilières:

b.1) Dispositions du code général de normalisation comptable (CGNC) :
Le coût d’acquisition ou de production, réel et complet, ne comprend pas, sauf conditions
spécifiques de l’activité à justifier dans l’Etat des Informations Complémentaires (ETIC) :
-les frais d’administration générale de l’entreprise ;
-les frais de stockage des produits ;
-les frais de recherche et de développement ;
-les charges financières.
Néanmoins, les charges financières relatives à des dettes contractées pour le financement
spécifique de production dont le cycle normal d’élaboration est supérieur à douze mois
peuvent être incluses dans le coût de production.
b.2) Apports du PCSI :
La principale innovation du PCSI dans ce sens, réside dans l’utilisation de la dérogation citée
ci-dessus.
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En effet, les opérations de promotion immobilière sont généralement financées par les
apports personnels des promoteurs, les avances reçues des futurs acquéreurs et les
emprunts bancaires. Ces dernières ressources génèrent des frais financiers importants,
surtout dans les cas où la réalisation des projets connaît des retards ; ce qui impacterait
considérablement les résultats.
Le PCSI part du principe que le cycle de production dans le secteur immobilier est
généralement supérieur à une année et prévoit la possibilité pour les entreprises d’inclure
dans le coût de production les charges financières courues pendant la période de
production.
Ces charges financières sont issues d’emprunts spécialement contractés pour la réalisation
d’un projet immobilier lotissement et/ou construction.
Les emprunts sont spécifiquement affectés à un programme déterminé. Dans le cas où ces
emprunts financent simultanément plusieurs opérations, les charges financières sont
affectées, par répartition entre ces opérations en justifiant, au niveau de l’ETIC, Les
modalités de répartition. C’est en fait le cas de toutes les opérations intégrées où le
financement englobe l’ensemble du projet alors que les travaux sont réalisés par tranche et
les réceptions techniques sont prononcées au fur et à mesure des achèvements.
La difficulté qui apparaît à ce stade de l’analyse réside essentiellement dans le choix d’une
clé de répartition des charges financières par tranche puisque l’éventualité de créer et
d’affecter les financements au démarrage et par phase se trouve très délicate du fait de la
multitude des comptes à gérer surtout dans les opérations intégrées à réaliser par étapes.
L’incorporation des charges financières a lieu jusqu’à l’achèvement de l’opération
(construction - lotissement).
La durée d’incorporation des charges financières au coût de production est subordonnée à la
détermination de la date d’achèvement comptable. Cet achèvement est prononcé soit par
les services techniques de la société qui constatent la réception des travaux et la
matérialisent par un procès-verbal, en encore les services de la commune qui délivrent des
procès-verbaux de réception provisoire des travaux dans le cas des lotissements, les permis
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d’habiter dans le cas des constructions à usage d’habitation, les autorisations d’exploitation
ou attestations de conformité pour les constructions à usage commercial ou autres.
Dans le cas particulier où le programme se trouve réalisé par phases, faisant l’objet d’une
réception provisoire partielle, toute phase réceptionnée ne doit en aucun cas recevoir des
charges plus particulièrement celles financières. Celle-ci étant considérée comme
totalement achevée, les charges futures y afférentes devraient être provisionnées pour
permettre le déstockage des ventes réalisées sur cette phase. Cette règle s’applique
d’ailleurs à l’ensemble des charges restant à engager et qui doivent faire l’objet d’une
estimation pour être intégrées dans le coût du projet pour des besoins de déstockage(sorties
des stocks).
Pour la réserve foncière, l’incorporation des charges financières au coût des terrains est
opérée à partir de la matérialisation de la décision d’acquisition par le versement partiel ou
total du prix d’achat entre les mains d’un notaire, Adoul ou du ou des vendeurs.
Pour les lotissements, l’incorporation des charges financières au coût des stocks est
effectuée à partir de la date de la première autorisation de lotir ou la délivrance de
l’autorisation ou permis de construire.
Pour les constructions, le fait générateur de l’incorporation des charges financières est la
délivrance de l’autorisation de construire.
Cas particulier : les opérations en Maîtrise d’Ouvrage Déléguée (MOD)
Conformément à la convention entre le mandataire et le mandant, les travaux ne sont
engagés sur ces opérations que si les financements propres à ces opérations sont
disponibles.
Un programme MOD ne pourra supporter les charges financières que si la convention entre
le mandataire et le mandant le stipule expressément.
c) Incorporation des charges commerciales et de publicité :

c.1) Dispositions du CGNC :
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Sont inscrites dans le poste 613/614 les charges externes autres que les achats directement
consommés par l’entreprise.
Sont comptabilisés dans le compte 6148 toutes les charges concernant les exercices
antérieurs touchant les comptes de ce poste.
Le compte 6149 enregistre à son crédit les rabais, remises et ristournes sur les autres
charges externes, obtenus des fournisseurs et dont le montant, non déduit des factures,
n’est connu que postérieurement à la comptabilisation de ces factures.
Quant aux charges de distribution, elles ne sauraient en aucun cas être portées dans les
coûts de production.
c.2) Apports du PCSI :
Le PSCI est venu trancher le problème crucial relatif aux charges commerciales et frais de
publicité en précisant le traitement à réserver à chaque nature de dépenses afin d’unifier la
pratique sectorielle.
Les charges de commercialisation telles que celles relatives :
-au fléchage et à la signalisation d’un chantier ;
-à l’achat de maquettes ;
-à l’aménagement de bureaux de vente provisoires ou d’appartements témoins ;
-aux plaquettes commerciales ;
- à la publicité de lancement de programme,
Constituent un élément du coût du projet. Elles sont ainsi incluses dans les stocks.
Dans les projets de grande envergure, la construction et l’aménagement d’un complexe de
vente (bureau de vente) pourra être considéré comme une immobilisation amortissable sur
la durée d’utilisation dudit complexe. Le même traitement peut être appliqué aux frais de
publicité et de prospection de ces grands projets. L’usage de cette option devra être explicite
et justifié au niveau de l’ETIC.
Pour ce qui est des ventes proprement dites, la commercialisation est entamée en principe
dès le démarrage du projet. La loi permet désormais la Vente En Etat Futur d’Achèvement
(VEFA) et les sociétés de promotion immobilière font appel à des agences spécialisées afin
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de soutenir leur rythme de ventes. Elles sont donc amenées à leur verser des commissions
sur leurs concrétisations alors même qu’aucun produit (chiffres d’affaires) n’est constaté sur
le plan comptable. Le traitement de ces charges commerciales n’était pas harmonisé dans
l’ensemble des entreprises du secteur et c’est la raison pour laquelle le PCSI a décidé d’en
unifier le traitement.
Ainsi, les dépenses courantes de commercialisation et de publicité qui constituent en
principe des charges de l’exercice (frais de publicité générale, coûts directement liés à la
commercialisation comme les rémunérations d’intermédiaires commerciaux qui ne peuvent
pas constituer des éléments du coût de revient) doivent être retraitées en charges payées
d’avance et reprises en fonction du constat définitif du transfert de propriété du bien en
question.
-Incorporation des frais de fonctionnement par le biais d’une commission d’intervention
Actuellement, la majorité des promoteurs immobiliers, notamment publics, ne disposent pas
d’une comptabilité analytique leur permettant d’incorporer les charges indirectes au coût de
production des opérations réalisées.
Une ancienne pratique des promoteurs publics consistait à calculer le coût d’intervention du
promoteur (c'est-à-dire l’incorporation des charges de fonctionnement) par l’application
d’un pourcentage fixe aux dépenses engagées pour chaque programme.
Ce taux est de 7% pour les opérations réalisées en maîtrise d’ouvrage directe par le
promoteur et fonction des conventions établies pour les opérations en maîtrise d’ouvrage
délégué (MOD).
Cette méthode est transitoire en attendant la mise en place d’une comptabilité analytique.
Mais elle constitue une spécificité par rapport aux méthodes prévues par le CGNC et doit
donc être mentionnée en tant que telle dans l’ETIC.
Le terme de commission en ce qui concerne les opérations en maîtrise d’ouvrage directe est
remplacé par le terme « transfert de charges de fonctionnement » car il traduit mieux la
réalité de l’opération.
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d) Honoraires et frais :
d.1) Dispositions du CGNC :
Les mêmes dispositions citées plus haut et relatives aux frais de publicité et charges
commerciales sont applicables aux honoraires et frais.
Le coût de production des biens ou des services en stock est formé de la somme :
-des coûts d’acquisition des matières et fournitures utilisées pour la production de l’élément
;
-des charges directes de production telles les charges de personnel, les services extérieurs,
les amortissements,…
-des charges indirectes de production dans la mesure où il est possible de les rattacher
raisonnablement à la production de l’élément et qu’ils ont été engagées pour amener les
produits à l’endroit et dans l’état où ils se trouvent.
Toutefois, ce coût de production, réel et complet, ne comprend pas, sauf conditions
spécifiques de l’activité à justifier dans l’ETIC :
- les frais d’administration générale de l’entreprise ;
- les frais de stockage des produits ;
- les frais de recherche et développement ;
- les charges financières.
d.2) Apports du PCSI :
Une des particularités du secteur immobilier réside dans le fait que l’ensemble des travaux
fait appel à des prestataires de services dans différents domaines de compétences et les
montants des honoraires versés à ces consultants est d’une importance significative.
Ces honoraires ont trait en fait à des études directement liées à la réalisation du projet et
conditionnent même l’entame des projets. Le caractère direct de ces prestations fait qu’elles
soient incorporées au coût du projet.
Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être rattachés à des programmes en
cours de réalisation, sont compris dans le coût de revient. Il s’agit notamment des frais
suivants :
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-Assurances propres aux programmes ;

-honoraires des architectes, architectes paysagers, architectes urbanistes ;
-honoraires des topographes et géomètres ;
-honoraires des avocats ;
-honoraires des notaires ;
-frais de courtage ;
- frais d’expertise ;
-frais juridiques ;
-frais d’appels d’offres ;
-annonces et insertions propres aux programmes en cours.
Ces frais sont à comptabiliser directement dans les comptes de stocks.
Les autres honoraires de conseil, d’audit, de commissariat aux comptes ainsi que les frais
d’actes et de contentieux sont comptabilisés en charges de l’exercice.
e) Provisions pour travaux restant à effectuer :

Il arrive souvent que dans des opérations immobilières d’une certaine taille, la réalisation
par tranche s’impose et les entreprises sont amenées à réclamer des réceptions provisoires
des travaux afin de pouvoir céder les biens vendus sur la tranche et encaisser les reliquats
restant dus sur ces ventes pour alléger les besoins de trésorerie.
Ainsi, le calcul du prix de revient devant servir de base aux déstockages doit inclure tous les
coûts relatifs à cette tranche en tenant compte même des dépenses à venir dont la
réalisation immédiate est décalée dans le temps et la quote-part de la tranche dans les
équipements communs.
Afin donc d’éviter de constater ces montants futurs en charges impactant les résultats des
exercices à venir, la société devra procéder au provisionnement des travaux restant à
réaliser, calculer le prix de revient en tenant compte de ces éléments prévisionnels et
maintenir ce dernier identique jusqu’aux dernières sorties.
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Ces provisions correspondent au coût des travaux à effectuer postérieurement à la

constatation de l’achèvement d’un programme pour permettre d’arrêter le coût total d’un
projet.
Ces dépenses, connues dans leur principe, ne peuvent pas être chiffrées avec précision au
moment de l’achèvement des opérations. Il s’agit notamment :
-des révisions de prix basées sur des indices non encore arrêtés ;
-de travaux de finition ou de parachèvement des ouvrages dont la nécessité est apparue à la
fin du chantier ;
-de la réparation de malfaçons ou autres, dont le montant ne peut être répercuté aux
entreprises, architectes ou assureurs ;
-des travaux d’aménagement des abords qui peuvent s’étaler sur une durée assez longue
après la vente du programme concerné ou encore de travaux dont la réalisation immédiate
ne peut être effectuée étant donné l’état d’avancement du projet pour ne pas les détériorer
telle que la porte d’entrée, les plantations sur les voies d’accès, les revêtements des voies
intérieures,…
Les provisions doivent également comprendre des dotations pour acquisition de terrains
permettant de couvrir un éventuel litige sur la fixation des prix des terrains déjà aménagés
ou construits par l’entreprise, et dont la propriété n’est pas encore transférée (apurement
de l‘assiette foncière).
Les charges correspondantes doivent être évaluées et comptabilisées en majoration du coût

de revient, à l’exclusion :
-des coûts commerciaux et de publicité à venir postérieurement à la date d’achèvement ;
-des frais financiers postérieurs à l’achèvement ;
-des charges d’entretien et de copropriété des logements invendus ;
-des frais internes de gestion de l’entreprise après l’achèvement.
Les travaux qui restent à effectuer doivent faire l’objet de notes détaillées permettant
d’apprécier la réalité et le montant de la provision constituée. La détermination du montant
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de la provision pourrait être basée sur les données statistiques fondées sur les dépenses
engagées dans le passé et rapportées au coût définitif des projets achevés ou estimations
faites par le bureau d’études, consultants ou encore devis établis par les entreprises.
Il convient de mentionner dans l’ETIC les méthodes utilisées pour le calcul des provisions et
leurs montants par catégories de projet.
3.2.2) Au niveau de la forme :
a.) Dérogation relative au règles de fonctionnement des comptes prévues par le CGNC
Sur le plan de la forme et par dérogation aux règles et plan des comptes prévus par le CGNC,
le PCSI a prévu 2 nouveaux comptes pour les produits encours sortis et les produits finis
sortis avec un 9 en 4ème position, ce qui déroge au respect des numéros et intitulés des
comptes obligatoire jusqu’au 4ème chiffre dans le CGNC :
3139- produits en cours sortis
3159-produits finis sortis
Cette nouvelle forme des comptes permettra l’application de la règle de tenue des comptes
exposée ci-dessus.
En effet, et compte tenu de la durée de production dans le secteur, l’évaluation des stocks
est généralement effectuée selon la méthode de l’inventaire permanent. Cette évaluation
peut aussi se faire par la méthode de l’inventaire intermittent.
La règle de tenue des comptes en inventaire permanent est complétée par l’obligation de
faire apparaître dans les comptes de la comptabilité générale le coût historique cumulé de
chaque opération jusqu’à sa complète sortie du stock.
Pour permettre l’application de cette règle, il y’a lieu d’associer à chaque compte, un
compte spécial au crédit duquel sont comptabilisées les sorties. Ce compte, identifié par un
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9 en 4ème position de la codification, enregistre les sorties de stock et permet de conserver

dans le compte principal le coût de revient cumulé.
En fin d’opération, ces comptes s’équilibrent. Ils sont alors tous soldés, les uns par les autres,
après livraison du dernier produit –lot, logement, commerce…).
Chaque compte de stock étant affecté d’un compte créditeur, les sorties de stocks sont
comptabilisées au crédit du compte par l’écriture :
7132 : Variation de stock.Immeubles achevés
3159 : Produits finis sortis
Le compte 3159 « Produits finis sortis » étant associé au compte débiteur 315 « Stocks de
produits achevés », la différence entre les soldes de ces comptes donne le stock des produits
achevés non encore livrés.
Les stocks seront dans la mesure du possible, éclatés par nature des coûts.
Les flux de dépenses transiteront par les comptes de charges selon la méthode suivante :
Au cours de l’exercice, le coût des travaux est enregistré directement au débit des comptes
de stock (pour le montant hors taxes récupérables) par le crédit des comptes fournisseurs. Et
c’est seulement en fin d’année qu’une écriture de reconstitution des flux sera enregistrée.
Ainsi, à la clôture de l’exercice, le total des mouvements de l’exercice apparaissant au débit
de chaque sous compte de stockes est passé en une seule écriture dans chaque compte de
charges.
b) Variation des stocks :

Cette adaptation concerne le traitement des variations de stocks en matière d’opérations
propres. En effet, compte tenu de la composition du coût du stock, la variation des stocks au
cours d’un exercice ne sera pas cherchée en totalité dans le poste 713 « variation des stocks
des produits » mais sera constituée par la somme des éléments suivants :
713 : Variation des stocks
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7197 : Transferts de charges, correspondant à la commission d’intervention sur opérations

propres (Il s’agit de charges indirectes incorporées au coût de production des opérations
réalisées par l’application d’un pourcentage fixe aux dépenses engagées pour chaque
programme pour les promoteurs ne disposant pas d’une comptabilité analytique. Ce taux est
de 7 % pour les opérations réalisées en maîtrise d’ouvrage directe par le promoteur, et en
fonction des conventions établies pour les opérations en maîtrise d’ouvrage déléguée MOD).
7397 : Transferts de charges financières correspondant à l’imputation des frais financiers aux
coûts des stocks.
c) Subventions :
Dans le cas du secteur immobilier, il arrive que les entreprises notamment publiques
reçoivent des subventions ayant pour finalité de financer les attributaires du programme de
logement ou de lotissement à caractère social.
Ces subventions sont assimilées à des avances acquéreurs et à traiter comme telles dans la
rubrique 44.
Elles sont soldées par le crédit du compte de produits, au fur et à mesure des livraisons et la
constatation comptable des ventes de lots ou logements concernés par ces subventions.
Ainsi, ces subventions sont étalées sur la durée de livraison des unités concernées et ne sont
pas comptabilisées en produits, en totalité l’année de leur octroi.
Section II : Le cadre juridique du secteur
A l’instar des autres marchés de l’économie marocaine, le marché de la promotion

immobilière est soumis à une réglementation spécifique régissant le secteur et définissant
les attributions des différents acteurs du marché dans la réalisation de leurs tâches.
L’objet étant de mettre en place un cadre juridique, quoique parfois lourd, organisant le
métier de la promotion immobilière et professionnalisant le secteur qui reste handicapé par
l’existence des constructions anarchiques ne répondant pas aux normes urbanistiques et
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techniques. Il régit également les différentes situations concernant l’acte de bâtir, de

vendre, de louer et de financer, dans le domaine de l’urbanisme, de l’habitat économique,
de copropriété, et autre…, et ce, conformément aux dispositions suivantes (Dahirs, Décrets,
Arrêtés et lois) :
I) Textes de lois régissant le secteur :
1.1) L’urbanisme :
- Dahir n°1-92-31 portant promulgation de la loi n°12-90 relatif à l'urbanisme
- Décret n°2-92-832 pris pour l'application de la loi n°12-90
1.2) L'habitat économique :

- Décret n°2-64-445 définissant les zones d'habitat économique et approuvant le règlement
général de construction applicable à ces zones, Décret royal n°186-66 du 22 rebia I 1386
(11/07/1966) modifiant le décret n°2-64-445 du 21 chaabane 1384 (26/12/1964) définissant
les zones d'habitat économique et approuvant le règlement général de construction
applicable à ces zones.
- Dahir portant loi n°1-93-166 modifiant la loi n°24-83
Associations syndicales de propriétaires urbains :
- Dahir du 25 moharrem 1336 (12/11/1917) sur les associations syndicales de propriétaires
urbains.
1.3) Copropriété :
- Loi n° 44.00 complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant code des
obligations et des contrats. Cette loi, connue de VEFA, a mis de l’ordre dans les opérations
de la promotion immobilière et apporté des innovations en matière de transactions
immobilières entre promoteurs immobiliers et acquéreurs.
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- Décret n°2-02-177 du 9 Hija 1422 (22 février 2002) approuvant le règlement de

Construction Parasismique (R.P.S2000) applicable aux bâtiments, fixant les règles
parasismiques et instituant le Comité National du Génie Parasismique
1.4) Location accession :

- Dahir n° 1-03-202 du 16 ramadan 1424 portant promulgation de la loi n° 51-00 relatif à la
location accession à la propriété immobilière (B.O. du 15 janvier 2004)
- Dahir n°1-99-210 portantes promulgations de la loi n°63-99 modifiant et complétant la loi
n°6-79
- Dahir n° 1-99-211 portant promulgation de la loi n° 64-99 relative au recouvrement des
loyers.
2) Spécificités juridiques :
2.1) La vente en Etat Future d’Achèvement :
Afin de renforcer la réglementation relative à l’acquisition du logement, le législateur
marocain a mis en place la loi concernant la Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) qui
permet d’assurer une plus grande protection des droits de l’acquéreur désirant accéder à la
propriété et par là encourager l’investissement dans le secteur de l’immobilier.
La VIEFA est toute convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un
délai déterminé et l’acquéreur s’engage à payer le prix au fur et à mesure de l’avancement
des travaux ; le vendeur est le maître d’ouvrage jusqu’à l’achèvement des travaux.
Les principales nouveautés apportées par la nouvelle loi n°44-00 sont les suivantes :
- le contrat préliminaire de vente de l'immeuble en état d'achèvement ne peut être conclu
qu'après que les fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée soient mises en
place. L'acquéreur sera, à cet effet, tenu de payer en trois tranches, à savoir à l'achèvement
des travaux de fondation, ceux des gros œuvres de l'immeuble et les travaux de finition ;
- la réglementation de la caution bancaire prévue en faveur de l'acquéreur par le promoteur
pour garantir l'aboutissement des travaux et l'application du contrat ;
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- l’obligation de signer un contrat préliminaire de vente comportant la description du projet,

le prix de vente, les modalités de paiement et le délai de livraison. Il doit également et sous
peine de nullité être établi soit par acte authentique (notaire ou adoul), soit par acte ayant
date certaine, dressé par un professionnel appartenant à une profession légale et
réglementée, autorisé à rédiger ces actes ;
- la définition de mentions obligatoires qui doivent figurer dans le contrat de vente. Aussi,
l'acte doit comporter entre autres le prix de vente définitif et les modalités de paiement, le
délai de livraison, la description de l'immeuble objet de vente et le numéro et la date de
l'autorisation de construire.
2.2) Réglementation de l’urbanisme :

Quels sont les effets des documents d’urbanisme?
♦ Tout projet de lotissement ou de groupe d’habitations et tout projet de construction ne
peuvent être autorisés en l’absence d’un plan d’aménagement ou d’un plan de zonage.
♦ Un permis de construire est exigible à l’intérieur et à l’extérieur des périmètres désignés ci-
haut et pour les lotissements autorisés en application de la législation relative aux
lotissements, morcellements et groupes d’habitations.
Comment obtenir le permis de construire ?
♦ Le permis de construire est délivré par le président du conseil communal lorsque la
construction projetée est reconnue satisfaire aux dispositions législatives et réglementaires
ainsi qu’aux dispositions des plans de zonage et des plans d’aménagement.
♦ Il est refusé si le projet ne prévoit pas l’installation des lignes nécessaires au raccordement
des immeubles au réseau général des télécommunications publiques ou s’il n’est pas
raccordé à un réseau d’assainissement ou de distribution d’eau potable.
♦ Devant le silence du président dans un délai de deux mois après dépôt de la demande, le
permis est censé être accordé.
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♦ Le propriétaire ne peut utiliser la construction qu’une fois le permis d’habiter obtenu ou le

certificat de conformité s’il s’agit d’un immeuble à usage autre que d’habitation.
L’affectation ne peut être changée.
Quel est le rôle de l’architecte?
♦ Le recours à l’architecte de profession libérale et à des ingénieurs spécialisés est
obligatoire pour toute construction nouvelle, toute modification apportée à une
construction existante qui nécessite l’octroi du permis de construire, pour tous travaux de
restauration des monuments, pour toute construction de bâtiments publics ou à usage
public.
♦ Il est chargé de la conception ou modification architecturale de l’œuvre, de tous
documents architecturaux.
♦ Il veille à la conformité des études techniques réalisées par les ingénieurs spécialisés
♦ Il suit l’exécution des travaux de construction et en contrôle la conformité avec les plans
architecturaux et les indications de l’autorisation de construire jusqu’à la délivrance du
permis d’habiter.
A quoi servent les règlements de construction ?
♦ Ils fixent la forme et les conditions de délivrance des autorisations, les règles de sécurité,
les normes de stabilité et de solidité des constructions, la superficie, le volume ou les
dimensions des locaux, les conditions d’aération, les droits de voirie, les matériaux et
procédés de construction, mesures préventives, modes d’assainissement et obligations
d’entretien.
Existe-t-il des sanctions ?
♦ En fonction des cas, ordre d’arrêter les travaux, démolition, poursuites, amende, travaux
pour rendre la construction conforme.
2.3) Le régime des responsabilités :
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Il existe une responsabilité biennale pour les menus travaux et une responsabilité décennale
portant sur tout fait mettant en cause la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa
destination.
Le point de départ de la garantie est la réception de l’ouvrage.
Au titre de la responsabilité biennale, ou de la garantie contractuelle, il est prévu une
garantie de 1 ou 2 ans, selon les marchés à compter de la date de réception, matérialisée le
plus souvent par une caution ou une retenue de garantie, dénommée aussi « de bonnes fins
».
Passé ce délai, la responsabilité contractuelle ou biennale de l’entreprise ne peut être mise
en cause.
Par ailleurs, à compter de la réception, l’entreprise est responsable pendant 10 ans des vices
de construction pouvant entraîner la perte de l’ouvrage, ou le rendant impropre à son
utilisation, non
visibles à la réception. A ce titre, la souscription de l’entrepreneur à une assurance
décennale est obligatoire.
Les provisions peuvent être constituées sur la base des dépenses estimées très précisément,
pour des interventions connues, rendues nécessaires pour la levée des réserves. Elles
peuvent être calculées aussi de manière statistique pour des désordres non encore connus.
L’ensemble de ces obligations : responsabilité biennale et garantie décennale, rend
nécessaire un suivi technique, comptable et juridique, postérieur à l’achèvement des travaux
qui ne doit pas être perdu de vue par l’auditeur, au profit des projets en cours.
2.4) Typologie des marchés de travaux :

On distingue cinq grandes classifications de marchés :
Critère de classifications Typologie Typologie
Droit applicable Marchés publics
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Marchés privés
Mode de passation
Marchés sur appels d’offres
Marchés sur concours
Marchés négociés
Méthode de détermination du prix total Marchés à prix global ou « à forfait »

Marchés à prix unitaires
Marchés sur dépenses contrôlées
Influence des variations économiques sur le Marchés à prix révisable

prix initial du marché Marchés à prix ferme
Marché à prix provisoire
Mode d’exécution Marchés cadre

Marchés pluriannuels
Marchés à tranches conditionnelles
L’auditeur doit s’imprégner de toutes les formes de marchés qui sont déterminantes dans la
stratégie de l’entreprise, car ayant une incidence sur la formation du résultat des chantiers
et sur l’analyse qu’il pourrait en faire.
Section III : Le cadre fiscal
Les opérations immobilières au Maroc sont assujetties à plusieurs taxes et impôts.
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La fiscalité immobilière se compose d’une fiscalité de l’Etat et d’une fiscalité des collectivités
locales :
1) Fiscalité de l’Etat :
Les principaux impôts et taxes sont :
- IS de 30 % sur les bénéfices réalisés
- TVA fixée à 20%
- Droit de conservation autour de 1 %
- Droits d’enregistrement de 3% sur les locaux construits et 6% sur les terrains nus
2) Fiscalité des collectivités locales :

Comporte essentiellement :
- La taxe sur les terrains non bâtis dont le taux est différent d’une commune à l’autre,
exemple : 2 DH/m² pour les zones villas et 4 DH/m² pour les zones immeubles ;
- La taxe sur les opérations de construction variant entre 20 et 30 DH/m²
- Taxe d’édilité et redevances…
Il est à signaler que les taux et les champs d’application des différents impôts et taxes
changent à travers les différentes lois de finances qui modifient régulièrement les bases.
3) Spécificités fiscales :
Les promoteurs immobiliers bénéficient de certaines exonérations fiscales, notamment
lorsqu’il est Question de logement social.
Ainsi, la loi de finances 1999-2000, dans son article 19, a exonéré les promoteurs
immobiliers, personnes morales ou physiques relevant du régime du résultat net réel, pour
l’ensemble de leurs actes, activités et revenus afférents à la réalisation de logements sociaux
:
- des droits d'enregistrement et de timbre ;
- des droits d'inscription sur les livres fonciers ;
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- de l'impôt des patentes ;

- de la taxe sur la valeur ajoutée ;
- de l'impôt sur les sociétés ;
- de l'impôt général sur le revenu ;
- de la participation à la solidarité nationale sur les terrains non bâtis ;
- de la taxe urbaine ;
- et de tous impôts, taxes, redevances et contributions perçus en faveur des collectivités
locales et de leurs groupements.
Les promoteurs immobiliers bénéficiant de ces exonérations sont ceux qui réalisent leurs
opérations dans le cadre d'une convention conclue avec l'Etat, assortie d'un cahier des
charges, en vue de réaliser des programmes de construction de 2.500 logements sociaux,
étalé sur une période maximum de cinq ans courant à compter de la date de délivrance de
l'autorisation de construire.
Les logements sociaux concernés sont définis au 13° de l'article 8 de la loi n° 30-85 relative à
la taxe sur la valeur ajoutée comme suit : « Les opérations de construction de locaux à usage
exclusif d'habitation dont la superficie couverte et la valeur immobilière totale, par unité de
logement, n’excèdent pas respectivement 100 m² et 200.000 dirhams taxe comprise ».
En outre, lorsque le logement édifié dans les conditions précitées fait l'objet de cession, le
prix de la première vente ne doit pas excéder 200.000 dirhams.
Par superficie, on doit entendre les superficies brutes, comprenant outre les murs et les
pièces principales, les annexes suivantes : vestibule, salle de bain ou cabinet de toilette,
clôtures et dépendances (cave, buanderie et garage) que celles-ci soient ou non comprises
dans la construction principale.
Lorsqu' il s'agit d'un appartement constituant partie divise d'un immeuble, les superficies
comprennent, outre la superficie des locaux d'habitation telle que définie ci-dessus, la
fraction des parties communes affectées à l’appartement considéré, celle-ci étant comptée
au minimum à 10%.
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La valeur immobilière totale comprend le prix du terrain, le coût de la construction

principale et des annexes ainsi que les frais d'adduction d'eau et de branchement d'égout et
d'électricité.
De même, l’article 19 de la loi de finances 1999-2000 exonèrent les promoteurs immobiliers
qui réalisent pendant une période maximum de 3 ans courant à compter de la date de
l'autorisation de construire des opérations de construction de cités, résidences ou campus
universitaires, dont la capacité d'hébergement est égale ou supérieure à 1.000 lits et ce,
dans le cadre d'une convention conclue avec l'Etat assortie d'un cahier des charges, des
impôts et taxes suivants :
- les droits d'enregistrement ;
- les droits d'inscription sur les livres fonciers ;
- l'impôt des patentes ;
- la taxe sur la valeur ajoutée ;
- la taxe urbaine ;
- et tous impôts, taxes, redevances et contributions perçus en faveur des collectivités locales
et de leurs groupements.
Ces promoteurs immobiliers bénéficient également d'une réduction de 50 % de l'impôt
général sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, au titre des revenus provenant de la
location de ces mêmes constructions et ce, pour une période de cinq ans à compter de la
date d'obtention du permis d'habiter.
4) Dispositions du régime fiscal de la TVA immobilière
4.1) Base imposable :

On distingue les entreprises de travaux immobiliers et les promoteurs :
Les entreprises de travaux immobiliers sont assujetties à la TVA sur « les montants des
marchés, mémoires ou factures des travaux effectués ».
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La base imposable comprend les éléments suivants :

-Le prix des travaux : il s’agit du montant brut des factures, devis, ou mémoires encaissés à
l’exclusion de la taxe elle-même ;
-Les recettes accessoires : elles comprennent les indemnités pour interruption de travaux, le
complément ou révision de prix, ainsi que les sommes retenues sur le règlement d’un
marché au titre d’indemnités pour retard dans l’exécution de travaux.
Les promoteurs construisent ou font construire des immeubles en vue de la vente ou de la

location.
Avant d’entamer la construction proprement dite, ils procèdent éventuellement, soit
directement, soit par l’intermédiaire de tiers entrepreneurs aux travaux de viabilité.
La détermination de la base imposable est différente selon que l’immeuble est destiné à la
vente ou à la location.
 Immeubles destinés à la vente :

La base imposable est composée de 2 éléments :
- Le coût de la construction : Différence entre le prix de cession et la valeur actuelle
du terrain
(=Prix d’acquisition +frais y afférent : droits d’enregistrement et de conservation foncière,…).
Ce coût d’acquisition ainsi déterminé est actualisé par l’application d’un coefficient de
réévaluation en matière de taxes sur les profits immobiliers ;
- Le coût de viabilité déterminé sur justification ou à défaut évalué.
 Immeubles destinés autrement qu’à la vente :

Dans ce cas, la base d’imposition est constituée par le prix de revient de la construction
dûment justifié par l’assujetti, et à défaut elle est évaluée par l’administration.
Il comprend les réponses rapportées par les travaux de construction et de viabilité (prix de
études et des plans, honoraires des architectes, géomètres, métreurs, prix d’achat des
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matériaux, mémoires des entrepreneurs ayant exécuté les travaux d’aménagement du

terrain et de la construction, frais financiers engagés pour la construction, frais facturés par
les divers intermédiaires ainsi que tous les frais généraux engagés pour la construction).
A défaut de pièces pouvant justifier le coût de revient réel, l’administration procède à
l’évaluation de la valeur de construction à partir d’un barème préétabli et actualisé chaque
année, fixant pour chaque région, le prix du mètre carré couvert. Ce prix variera pour une
même localité suivant la qualité de l’ouvrage.
 Immeubles cédés après coup :

En cas de cession d’un immeuble destiné au départ autrement qu’à la vente avant la 4ème
année qui suit celle de l’achèvement des travaux, la base imposable retenue initialement
(coût de revient) est réajustée en fonction du prix de cession, lequel ne serait en aucun cas
inférieur au prix de revient.
 Ventes fractionnées :
Lorsqu’un promoteur réalise la vente partielle de son projet, le montant à soumettre à
l’impôt est égal au prix de cession diminué de la valeur actualisée de la partie du terrain
imputable à la ou aux unités cédées dégagée à partir d’un prorata.
4.2) Fait générateur :

Le fait générateur d’un impôt est l’événement qui donne naissance à la dette du redevable
envers le Trésor.
Le fait générateur de la TVA est constitué par l’encaissement du prix total ou partiel des
marchandises, des travaux ou des services.
Toutefois, les redevables qui en font la déclaration avant le 1er Janvier ou dans les 30 jours
qui suivent le début de leur activité, sont autorisés à acquitter la taxe d’après le débit, lequel
coïncide avec la facturation ou l’inscription en comptabilité de la créance. Cependant, les
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encaissements partiels et les livraisons effectués avant l’établissement du débit sont

taxables.
- Cas particulier des travaux immobiliers :
Par encaissements taxables, il faut entendre toutes les sommes perçues au titre d’un marché
de travaux à quelque titre que ce soit (avances, acomptes, règlements pour solde) et quelle
que soit leur destination (achats de matières premières ou paiement de sous-traitants par
exemple).
4.3) Taux applicables :

Si les travaux immobiliers (y compris les opérations de promotion immobilière de
viabilisation de terrains) sont assujettis à la TVA au taux de 20%, il ne faut pas perdre de vue
que les travaux d’installation et de pose sont soumis au taux de 20%.
Il est donc essentiel d’établir la distinction entre les travaux immobiliers et les travaux
d’installation.
En effet :
-L’entreprise de travaux immobiliers est généralement l’entreprise ayant pour objet
l’édification, ou la réparation d’ouvrages ayant un caractère immobilier ;
-Les travaux d’installation ou de pose, au contraire, consistent en la mise en place
d’appareils et d’objets mobiliers qui conservent leur caractère de meubles après leur
installation, c'est-à-dire qui sont susceptibles d’être ultérieurement déplacés sans subir de
détérioration.
Pour l’imposition à la TVA, l’application de ces principes conduit à diviser les travaux en 3
catégories :
- Travaux immobiliers par nature ;
- Travaux d’installation obligatoirement assimilés à des ventes assorties de prestations
de services ;
- Travaux placés sous le régime de l’option.
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4.3.1) Travaux immobiliers par nature :

Les travaux immobiliers sont obligatoirement soumis au taux de 20%.
Exceptions :
Lorsque les travaux s’analysent en véritables prestations de service et ne constituent pas des
opérations préliminaires ou accessoires à des travaux immobiliers, la TVA au taux normal
doit être appliquée.
4.3.2) Travaux d’installation obligatoirement assimilés à des ventes assorties de prestations
de services :
D’une manière générale, ce régime s’applique lorsque les objets posés conservent leur
caractère mobilier ou sont susceptibles d’être ultérieurement déplacés sans subir de
détérioration.
Ces travaux d’installation et de pose sont soumis au taux de 20%.
4.3.3) Régime des travaux portant sur des installations de biens immeubles par destination
Les assujettis sont soumis à la TVA au taux de 20%, lorsque leurs travaux portent sur des
installations fixes comportant la mise en œuvre d’objets ou d’éléments qui perdent leur
caractère mobilier en raison de leur adaptation nécessaire au fonctionnement de l’ensemble
immobilier auquel ils sont incorporés à titre permanent.
L’imposition des travaux d’installation pour lesquels l’entrepreneur est soumis au régime des
travaux immobiliers doit être effectuée dans les conditions prévues pour ces opérations.
A défaut le régime des travaux d’installation ou de pose est applicable.
5) La déductibilité des provisions :

Pour qu’une provision pour risques et charges soit déductible fiscalement, elle doit répondre
aux conditions suivantes :
- Les risques ou les charges doivent être nettement précisés quant à leur nature ;
- Les risques et les charges doivent trouver leur origine dans l’exercice en cours ;
- Les provisions doivent faire l’objet d’une approximation suffisante ;
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- La provision doit concerner une charge déductible ;

- La provision doit être constatée en comptabilité et retracée sur le tableau de
provisions faisant partie de la liasse fiscale de l’exercice.
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2ème partie: Approche d’audit adaptée u

secteur de l’immobilier
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Chapitre 1 : Les zones de risques propres au

secteur
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2ème parie: Approche d’audit adaptée u secteur de l’immobilier :
Chapitre 1 : Les zones de risques propres au secteur
Section I : Les risques d’ordres comptable
1- Absence de pièces justificatives :

Le secteur de la promotion immobilière est un secteur réputé à fort potentiel de création
d'emplois. En effet, le carnet de commandes d’une entreprise de promotion immobilière
n’assure pas toujours une activité linéaire tout au long de l’année. En outre, la réalisation
d’opérations techniquement très différentes motive le recours à une main d’œuvre adaptée
aux exigences rencontrées, cette main d’œuvre est recruté traditionnellement, et travaille à
la journée ou à la semaine sans contrat.
Par ailleurs, le caractère traditionnel prédominant dans le secteur au niveau des promoteurs
mais également au niveau des différents sous-traitants se traduit par une absence complète
de toute preuve de la relation reliant promoteur et sous-traitant ce qui impacte les états
financiers de la dite entreprise.
L’absence de pièces justificatives constitue un grand problème au niveau de la justification

des dépenses du point de vue comptable mais également fiscal.
2- Comptabilité analytique et répartition des coûts

La comptabilité analytique permet de suivre chaque chantier individuellement, tout en
conservant la présentation comptable classique par nature de charges et par exercice.
Dans le secteur de la promotion immobilière, la répartition des coûts en matière de
comptabilité analytique constitue un des problèmes majeurs.
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Proposer des clés de répartition adéquates n’est pas une simple tâche. Cela nécessite, en
plus d’une maîtrise des techniques comptables et budgétaires, une connaissance parfaite du
secteur de l’immobilier.
Par ailleurs, le principal risque lié à l’utilisation de la comptabilité analytique réside dans le
transfert de déboursé.
Cette pratique consiste à opérer des transferts de coûts entre chantiers ou d’un chantier
vers des sections analytiques de frais généraux dans l’objectif de masquer le résultat réel
d’un contrat.
La direction de l’entreprise peut avoir cette tentation pour éviter de constater une provision
pour perte à terminaison sur une affaire déficitaire. Les responsables de chantier peuvent
également avoir intérêt à pratiquer ce type de manipulation afin de masquer les difficultés
de gestion liées à certains contrats dont la rentabilité de départ était faible ou aléatoire.
Face à cette situation, l’auditeur devrait se faire assister par des techniciens hautement
qualifiés pour pouvoir évaluer les chantiers les plus complexes et s’assurer de l’efficacité des
systèmes de comptabilité analytique et de contrôle budgétaire mis en place par la société
auditée
3- Incorporation des charges financières au coût de production

Le cycle de production dans le secteur immobilier étant généralement supérieur à un an, le
PCSI prévoit à cet égard la possibilité pour les entreprises d’inclure dans le coût de
production les charges financières courues pendant la période de production.
Dans ce sens, l’auditeur doit porter une attention particulière au respect des modalités
d’application de cette dérogation, concernant notamment :
- Les modalités de répartition des charges financières générées par les emprunts
contractés dans le cas où ces derniers financent plusieurs opérations simultanément;
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- Le choix d’une clé de répartition des charges financières par tranche achevée, étant
donné que la durée d’incorporation des charges financières au coût de production
est subordonnée à la détermination de la date d’achèvement qu’il convient de
retenir;
- La détermination du fait générateur pour l’incorporation des charges financières au
coût de production.
La difficulté qui apparaît à ce stade réside dans le choix d’une clé appropriée de répartition
des charges financières par tranche achevée, étant entendu que la durée d’incorporation
des charges financières au coût de production est subordonnée à la détermination de la date
d’achèvement qu’il convient de retenir.
Pour la réserve foncière, l’incorporation des charges financières au coût des terrains est
opérée à partir de la matérialisation de l’acte d’acquisition par le versement de tout ou
partie du prix d’achat entre les mains d’un notaire, Adoul ou du vendeur.
Quant aux lotissements, l’incorporation des charges financières au coût des stocks est
effectuée à partir de la date de la première autorisation de lotir ou la délivrance du plan par
les services compétents de la commune.
Enfin, s’agissant des constructions, le fait générateur de l’incorporation des charges
financières est constitué par la date de délivrance de l’autorisation ou permis de construire.
4- Risque inhérent à la dépréciation des stocks

La vente des lots de terrains aménagés s’étale, en général, sur une longue durée ce qui
génère des stocks considérables de produits finis et il peut arriver que des difficultés
sérieuses dans la commercialisation et la liquidation des produits apparaissent.
Sur le plan comptable, la société doit avoir mis en place une politique de provisionnement
pour dépréciation des stocks surtout en fin de projet. Cette politique de provisionnement
n’est cohérente que dans la mesure où l’opérateur immobilier dresse un suivi technico-
commercial par projet et des business plans s’y rapportant.
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A cet effet, il convient d’être vigilant sur le fait que le coût des stocks reste constamment
inférieur à la valeur probable de vente, frais de commercialisation déduite. Une comparaison
périodique de ce coût avec les tarifs de vente pratiqués est nécessaire afin de se forger une
opinion sur la valeur des stocks.
Enfin, il faut porter une attention particulière aux provisions comptabilisées afin de
s’enquérir de la distinction devant être établi entre les provisions pour risques et charges et
celles pour dépréciation.
5- Risque lié à la comptabilisation des provisions pour travaux post-achèvement

Il est fréquent que la réalisation d’un projet immobilier se fasse par tranches, ce qui conduit
les entreprises à réclamer des réceptions provisoires des travaux afin de pouvoir céder les
produits finis. Ce faisant, le calcul du prix de revient devant servir de base aux déstockages
doit inclure tous les coûts relatifs à cette tranche en tenant compte même des dépenses à
venir dont la réalisation est décalée dans le temps.
Afin donc d’éviter de constater ces montants futurs en charges impactant les résultats des
exercices à venir, la société devra procéder au provisionnement des travaux restant à
réaliser.
Ces provisions correspondent donc au coût des travaux à effectuer postérieurement à la
constatation de l’achèvement des opérations. Il s’agit notamment :
- Des révisions de prix basés sur indices non encore connus
- Des travaux de finition ou de parachèvement des ouvrages dont la nécessité est apparue à
la fin du chantier
- De la réparation ou autres
Les provisions doivent également comprendre des dotations pour acquisition de terrain
permettant de couvrir un éventuel litige sur la fixation du prix d’un terrain déjà aménagé par
l’entreprise et dont la propriété n’est pas encore transférée.
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Les charges correspondantes doivent être évaluées et comptabilisés en majoration du coût

de revient, à l’exclusion notamment :
- Des coûts commerciaux et de la publicité à venir postérieurement à la date d’achèvement ;
- Des frais financiers postérieurs à l’achèvement…
Les travaux post-achèvement doivent faire l’objet de notes détaillées permettant

d’apprécier la réalité et le montant de la provision constituée, d’où l’importance pour le CAC
de passer en revue ces estimations post achèvement afin de valider les soldes comptables y
afférent.
6- Le risque lié à la comptabilisation du chiffre d’affaires :

L’un des risques clés liés au secteur de la promotion immobilière concerne le respect du
principe de spécialisation des exercices en matière de chiffre d’affaires.
En effet, suivant que l’entreprise emploi le principe de l’achèvement ou celui de
l’avancement, un problème d’appréhension du « cut off » a une incidence directe sur le
compte de résultat ou non.
Dans le premier cas, on ne fausse pas le résultat de l’exercice mais le résultat potentiel à
stade, qui apparaît sous forme de marge stockée. Une erreur au niveau de la séparation des
exercices nuit donc éventuellement tant à l’exactitude du résultat qu’à la qualité de l’image
fidèle des états financiers.
Dans le second cas, l’utilisation de la méthode de l’avancement implique une évaluation des
biens et des travaux en cours à la clôture de l’exercice. La réalisation de cette condition
paraît en effet indispensable pour rattacher aux travaux exécutés en fin d’exercice la part de
résultat qui leur revient.
Le risque de non respect du principe de « cut off » des ventes concerne concrètement les
situations suivantes :
- Les travaux réalisés entre la date d’établissement du dernier attachement et la
clôture souvent non constatés par les entreprises, car estimés non significatifs ;
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- Les facturations des travaux au profit des administrations et clients publics reportées
souvent sur l’exercice suivant en raison de l’épuisement du budget de ces dernières ;
- La discordance entre les modalités de facturation et l’avancement technique des
travaux.
L’auditeur devrait être vigilant. Les situations décrites ci-haut pourraient avoir des impacts
non négligeables sur le résultat de l’exercice.
L’examen des situations établies post-clôture lui permettrait de détecter les travaux non
facturés à la clôture. Une attention particulière devrait être accordée aux décalages qui
pourraient exister entre les dates de réalisation portées sur les décomptes et les dates
effectives de réalisation des travaux.
Section II: Les risques d’ordres économique, juridique et managérial
1- Risques d’ordre économique :

 Risques liés à la nature des projets immobiliers :
L’échec des projets immobiliers découle souvent d’une inadéquation de leurs
caractéristiques intrinsèques par rapport aux marchés. Les principaux risques liés à ces
projets immobiliers peuvent se présenter comme suit :
 Une configuration inadaptée des projets résultant :
- D’une conception non fonctionnelle
- D’une architecture inadaptée
- D’une mauvaise gestion de l’espace;
- De l’existence des vis de construction
 Un standing non adapté au site ;

 Un coût excessif ;
 Un rapport qualité/prix non respecté…
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L’observation de ces éléments déboucherait sur des projets ne répondant pas aux besoins de
la clientèle. Par conséquent, la mévente des projets apparaît plus que probable d’où un
impact sur la comptabilité.
L’auditeur devrait donc être conscient de ces aspects et y prêter attention lors du
déroulement de ses travaux.
 Risque lié à la décentralisation géographique :

Cette décentralisation, due à la nature même du métier, engendre de nombreux problèmes
liés à la remontée de l’information en provenance des chantiers.
Ce problème a été en partie résolu, dans la plupart des sociétés organisées, par la mise en
place d’un rapport de chantier journalier récapitulant l’ensemble des informations en
matière de mains d'œuvre, réceptions de marchandises ou de prestations ou travaux
effectués et par la conception d’une comptabilité de chantier.
L’auditeur devrait s’assurer de la fiabilité de l’information de base reportée sur les rapports
de chantier.
2- Risque lié à la multiplicité des formes juridiques des contrats :

L’activité de promotion immobilière s’opère dans le cadre de contrats spécifiques, les
marchés, dont les caractéristiques juridiques doivent être parfaitement assimilées par
l’auditeur dans le cadre de sa mission.
La connaissance du contrat qui unit l’entrepreneur à son client est indispensable, car il s’agit
du support clé sur lequel reposent l’activité et la rentabilité de chacun des chantiers.
La capacité de l’auditeur à maîtriser le système qu’il a à charge de contrôler passe donc par
sa capacité à comprendre les règles de fonctionnement des différents marchés traités par
l’entreprise.
Le non respect des différentes réglementations encadrant l’entreprise auditée, peut en
effet, avoir des conséquences directes sur :
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- Ses états financiers : quand par exemple, une entreprise a négligé de respecter les
délais légaux de dépôt auprès du maître d’ouvrage public d’une réclamation dont les
termes avaient fait l’objet d’un accord verbal de principe.
- Sa continuité d’exploitation : lorsqu’une entreprise n’est plus autorisée à
soumissionner pour certains marchés publics qui constituaient son fonds de
commerce.
Il existe plusieurs modalités d’exécution des obligations contractuelles, en effet, une

entreprise titulaire d’un contrat peut l’exécuter elle-même en totalité, en sous-traiter tout
ou une partie, ou encore recourir au partenariat, ce qui entraîne, pour les entreprises de
promotion immobilière, des risques potentiels dont le plus important est lié à la
responsabilité.
Contractuellement, l’entrepreneur reste seul responsable de l’intégralité de l’ouvrage vis-à-
vis du client. En cas de défaillance du sous-traitant, la responsabilité du sous-traitant ne
peut, en principe, être remise en cause que par son cocontractant : l’entrepreneur principal.
A cet effet, le choix du sous-traitant est très important. Toute défaillance de ce dernier peut
avoir des conséquences financières désastreuses pour l’entreprise.
Dans ce cadre, l’auditeur devrait être particulièrement vigilant par rapport au respect de la
procédure de passation de marché et notamment les règles de CCAG (Cahier des Clauses
Administratives Générales) pour les entreprises qui préfèrent s’y référer dans leurs relations
avec les sous-traitants.
3- Risque d’ordre managérial :
 Le suivi des chantiers
On entend par suivi des chantiers la maîtrise des frais engagés et de ceux restant à engager
et cela afin d’assurer le respect des budgets et d’ajuster les prévisions. Le suivi des chantiers
a essentiellement trait à trois aspects fondamentaux :
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- Un aspect relatif à la gestion puisque l’entreprise qui n’assure pas un bon suivi des
chantiers ne maîtrise pas ses flux de liquidité, avec toutes les conséquences que cela
peut avoir sur sa pérennité ;
- Les deuxième et troisième aspects sont purement comptables et ont trait à la fidélité
des comptes des entreprises de promotion immobilière : il s’agit de la non
constatation des provisions pour pertes à terminaison et de l’exactitude de la
situation des travaux encours.
Un bon suivi des chantiers ne veut pas tout simplement dire « connaître la situation des
chantiers » mais plutôt :
- Disposer d’un budget initial réaliste se basant sur des données concrètes issues des
différentes expériences de l’entreprise et du secteur en général ;
- Disposer d’un tableau de bord permettant de piloter le travail des chantiers et de
remonter l’information dans les délais les plus brefs ;
- Avoir une organisation dynamique permettant de réagir efficacement à tout aléa
éventuel en ajustant les prévisions et en mettant en œuvre les moyens possibles
pour les atteindre dans des délais raisonnables.
Ainsi, le suivi des chantiers permet de déterminer les écarts par rapport au budget initial et
les pertes éventuelles, ce qui nécessite un provisionnement de ces pertes probables.
De même, l’exactitude de la situation des travaux encours peut être remise en cause dés lors
que le suivi des chantiers est inefficace puisqu’il existe un décalage, parfois très important,
entre les travaux réellement effectués au niveau des chantiers et les travaux comptabilisés.
Ce décalage est parfois voulu par les entreprises notamment lorsque, pour des raisons de
trésorerie, elles se mettent d’accord avec les sous-traitants assurant l’exécution des travaux
afin d’établir des décomptes ne correspondant pas à la réalité : les décomptes sont «
minorés » quand l’entreprise a des difficultés financières et « majorées » quand le sous-
traitant a besoin de liquidités. Sachant que les décomptes établis servent de base pour le
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paiement et la comptabilisation, cette pratique dénature la situation réelle des comptes de

l’entreprise.
Un bon suivi des chantiers s’impose donc pour obtenir une image fidèle des comptes de la
société. En cas d’absence ou d’inefficacité d’un tel suivi, la tâche de l’auditeur s’avère très
délicate et il se trouve naturellement contraint de redoubler d’efforts et de vigilance dans
ses travaux.
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Chapitre 2 : L’approche audit dans les sociétés

de la promotion immobilière
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Chapitre 2 : L’approche audit dans les sociétés de la promotion immobilière
Dans les parties qui ont précédé, on s’est intéressé aux spécificités du secteur de
l’immobilier et des risques qui sont liés aux entreprises qui y opèrent.
Donc il s’avère nécessaire pour le commissaire aux compte de tenir compte de ces
spécificités et de ces risques dans la conception d’une démarche d’audit appropriée.
Nous ne pouvons pas prétendre à l’exhaustivité dans notre démarche car basée sur notre
propre appréciation des risques liés à l’activité. Des contrôles complémentaires sont à
dérouler pour répondre aux éventuels besoins d’audit des autres sections clés de chaque
société.
Section I : Orientation et planification de la mission
La première étape dans toutes les missions d'audit légal est la prise de connaissance de
l'organisme contrôlé. Elle a pour objectifs :
- Une prise de connaissance générale de l’entreprise notamment, de son environnement
économique et sa structure organisationnelle ;
- Un examen analytique préliminaire dont le but est de comprendre l’activité de l’entreprise,
observer l’évolution des différents postes comptables, identifier les éléments significatifs et
enfin de vérifier la cohérence et la vraisemblance des informations financières et des
données de gestion.
C’est une prise de contact qui permet au contrôleur de situer l'entité dans son
environnement globale, la placer dans son contexte conjoncturel et d'affiner les
informations qui peuvent être utiles lors des contrôles à faire; en général les auditeurs
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constituent un dossier qui contient toutes les données en relation avec la gestion et les
caractéristiques réglementaires, notamment le statut ou règlement de gestion, la note
d'information accompagnée de la fiche signalétique, les contrats et une description claire
des procédures et du fonctionnement de l'entreprise auditée tout en insistant sur la
détection des zones de risques.
Elle est réalisée sur la base de l’analyse de documents comptables et de gestion, et
d’entretiens avec la direction et certains responsables opérationnels (directeur financier,
contrôleur de gestion, responsable de l’équipe travaux…).
Cependant, l’auditeur doit d’abord dérouler certaines diligences afin d’accepter ou non la
mission d’audit.
Les diligences d’acceptation d’une mission d’audit :
L’auditeur est tenu de mettre en œuvre certaines diligences visant à décider de l’acceptation
( du maintien ) de la mission d’Audit.
Donc avant d’accepter une mission d’audit, les critères suivants sont examinés :
- Les critères propres à la structure: disponibilités, compétences, délais, indépendance
et incompatibilité
- Les critères propres à l'entité à auditer : qui s'apprécient grâce à une prise de
connaissance rapide, activité, organisation générale, qualité du personnel, qualité de
la direction, existence de risques avérés (juridiques, sociaux, fiscaux).
Aussi, avant d’intégrer une mission d’audit, le commissaire aux comptes s’assurera que les
collaborateurs sont suffisamment formés et informés de la réglementation du secteur, et
des règles comptables qui lui sont applicables. Il leur assurera un minimum de formation
permettant le maintien et la mise à jour des connaissances techniques.
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Un contact avec le Commissaire aux comptes précédent peut apporter des informations
utiles à la bonne compréhension de la situation comme le stipulent les règles
professionnelles.
Après avoir respecté toutes les diligences précitées, le Commissaire aux comptes peut
s’exprimer sur l’acceptation ou non de la mission qui lui est confiée. Dans le cas affirmatif, Il
doit veiller au respect des autres obligations professionnelles découlant de l’acceptation de
la mission.
I- La prise de connaissance générale de l’entreprise :
Cette phase renforce la capacité de l’auditeur à identifier les zones de risques significatifs et
les domaines d’audit significatifs :
- identifier les problèmes ou difficultés comptables et autres pouvant être

rencontrés,
- identifier et comprendre les facteurs externes et les différentes situations

qui ont un impact sur l’activité du client, ses choix et ses opérations
financières
- appréhender les facteurs externes (conjoncture, concurrence, pratiques

comptables, contraintes légales, les caractéristiques financières et
opérationnelles, orientations stratégiques…)
- obtenir les informations pertinentes (revue du dossier de l’exercice

précédent, entretien avec le personnel du client, documentation
interne,…)
- examen analytique (il s’agit d’analyse les donnée financière et non

financières complétées par des enquêtes auprès des responsables de
l’entreprise.
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1) L’environnement économique, technique et juridique de l’entreprise :
L’auditeur devrait procéder à un entretien avec la direction à l’issue duquel il aura une idée
globale des travaux réalisés par l’entreprise et le marché (géographique) sur lequel elle
intervient afin de comprendre ce que fait l’entreprise et s’imprégner des spécificités du
secteur. Cet entretien avec la direction sera renforcé par un autre avec les autres
responsables.
-Sur le plan technique, l’auditeur doit connaître les grandes lignes du processus de
production, les spécificités techniques mis en œuvre et les besoins matériels et humains qui
en découlent. A ce propos, il doit également savoir si l’entreprise a un savoir faire particulier
(si elle procède aux travaux de construction par elle-même) et s’enquérir des raisons des
contrats de sous-traitance (dans le cas où elle fait appel à des sous-traitants). Cette étude
doit se faire en collaboration avec le responsable de la budgétisation et du suivi analytique
afin d’avoir une vision précise du type d’affaire traitée, de sa complexité et de son
importance.
-Sur le plan économique, il s’agira de relever toute information susceptible de renseigner sur
le marché en collaboration avec la direction administrative et financière. L’auditeur devra
décomposer l’activité en chiffre d’affaires selon le secteur (public et privé) et selon les
modalités de réalisation des travaux.
Pour ce faire, il est plus qu’important de s’armer d’un certain nombre d’informations :
- La fourchette de rentabilité attendue et son évolution ;
- L’évolution de la part du chiffre d’affaires par rapport au chiffre d’affaires

global de manière à avoir les tendances individualisées des différents
modes d’exploitations ;
- Le chiffre d’affaire réalisé avec les principaux clients et les ventes

prévisionnelles les concernant.
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C’est une étape à l’issue de laquelle l’auditeur aura une idée précise de la structure du
capital et son incidence sur la rentabilité, du niveau d’indépendance de l’entreprise vis-à-vis
de ses clients et les prévisions en termes de chiffre d’affaires.
- -Sur le plan juridique, il faudra s’assurer de la signification selon la législation des données
recueillies et leur impact sur l’entreprise, son activité. Cette étude permettra de relever les
risques découlant des aspects juridiques, déceler la position de l’entreprise par rapport à la
concurrence, le mode d’obtention des marchés afin de mesurer l’impact de son image de
marque.
2) La structure organisationnelle et le degré d’implication de la direction :

L’auditeur pourrait se poser des questions sur le degré d’autonomie sur la gestion des
chantiers et par ailleurs les options prises sur le résultat lors de l’arrêté des comptes. Une
raison pour laquelle s’assurer du niveau de délégation se présente comme une étape
incontournable.
Dans le cas de chantiers importants, la délégation peut être plus ou moins importante, avec
des variantes selon la nature et la complexité de certaines affaires.
En effet, il est assez fréquent que certaines affaires sans difficultés apparentes et dont la
rentabilité est quasi certaine soient traitées par l’ingénieur d’affaire qui arrêtera les options
de fin d’exercice sans que la direction n’intervienne dans les décisions pour les entériner
après un contrôle limité.
Dans d’autres cas par contre, l’implication de la direction dans la détermination des résultats
sur chantier s’avère plus déterminante. Il en sera ainsi si l’organisation conduit la direction à
systématiquement décider des options ayant un impact sur les états financiers.
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Que la décision émane de la direction ou de l’ingénieur, il y a lieu pour l’auditeur d’apprécier

l’influence que subit chacun d’eux dans le processus de décision.
Cet aspect plutôt subjectif permet de se faire une idée sur le risque à priori global d’une
surévaluation ou sous-évaluation des pertes sur des chantiers donnés.
3) L’examen analytique préliminaire :

L’examen analytique consiste à comparer les données résultant des comptes annuels et les
données antérieures. L’importance de cette étape réside dans son but qui se résume à :
- Comprendre l’activité de l’entreprise ;
- Observer l’évolution des différents postes significatifs ;
-Identifier les éléments significatifs ;
-Vérifier la cohérence et la vraisemblance des informations financières.
Dans un secteur spécifique tel que l’immobilier, la mise en œuvre classique de la technique
d’examen analytique devrait se faire avec prudence, et ce compte tenu de l’absence de
régularité dans les activités des entreprises du secteur et l’unicité des chantiers, l’existence
des données non répétitives et des estimations comptables entravera la tenue d’un examen
analytique pertinent.
L’examen analytique consisterait dans ce cas en une analyse particulière que l’auditeur
devra effectuer sur certains postes du bilan et du compte de résultat. Il s’agira notamment:
- Du chiffre d’affaires qu’il conviendra de décomposer en fonction du mode
d’exécution des travaux ou par nature des clients ;
- Des achats et de la sous-traitance en fonction de la décomposition selon
l’exécution des travaux.
L’objectif de cette décomposition est de connaître l’évolution des marges qui en découlent ;
des dotations aux amortissements, des redevances de crédit bail et des locations mobilières
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notamment l’ensemble du matériel nécessaire à l’exploitation permettant ainsi de mesurer

l’incidence du matériel utilisé sur la rentabilité ;
- Des charges de personnel et charges sociales qu’il conviendrait de répartir
en personnel productif et personnel administratif et d’encadrement. Le
coût du personnel extérieur doit également être pris en considération.
Pour l’ensemble de ces éléments il conviendra de neutraliser les incidences des encours de
production.
- Des pénalités sur marché dont l’origine devra être identifiée ;
- Des dotations et reprises de provisions ; quelque soit leur nature, l’objectif
étant de déterminer les risques anticipés par l’entreprise. Ces données
seront rapprochées des éléments auxquels elles se rapportent (stocks,
clients, production de l’exercice).
Section II : Evaluation du contrôle interne
L’environnement de contrôle comprend l’attitude de la société vis-à-vis du processus

d’élaboration des estimations comptables et de sa philosophie d’information financière et
représente le contexte dans lequel le système comptable et de contrôle interne
fonctionnent.
L’environnement de contrôle ne garantit pas l’efficacité du contrôle mais constitue un

facteur positif dans l’évaluation du risque d’erreur importante pour l’audit. De ce fait, cette
évaluation influence l’étendue des travaux d’audit ainsi que la date d’intervention.
L’environnement de contrôle est déterminé par la combinaison des éléments suivants :
- la sensibilité au contrôle de la direction et son style de direction :

l’importance qu’attache la direction au contrôle interne et qui peut
constituer un contexte positif qui contribue au bon fonctionnement du
système comptable et de contrôle. Cette sensibilité dépend du style de
direction :
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 ses caractéristiques (nombre de dirigeants…),
 son comportement : vis-à-vis des auditeurs, de l’application des

principes comptables
 les circonstances influençant la direction : introduction en

bourse, filiales d’une multinationale…
 son attitude vis-à-vis des risques liés à l’activité
- mécanismes de contrôle mis en place par la direction qui fournissent le

cadre dans lequel les contrôles spécifiques et les traitements comptables
fonctionnent :
 méthodes de contrôle de la direction
 structure organisationnelle
 service d’audit interne
 comptabilité analytique
 facteurs externes (réglementation, politique imposée par une

société mère, influence imposée par un organisme prêteur…)
- influence sur la direction qui se répercute directement sur son attitude

dans la conduite et le suivi de l’activité ainsi qu’à l’égard de l’importance
des contrôles :
 exécution et documentation de l’évaluation de l’environnement

de contrôle
 identification des facteurs qui nuisent à un environnement de

contrôle efficace
L’identification et l’évaluation se fait par des discussions avec le personnel et par examen de
la documentation appropriée, et en remplissant les formulaires et le programme de travail
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approprié (ainsi que le guide de l’environnement de contrôle). Un résumé de notre

évaluation de l’environnement de contrôle est inséré dans le plan de mission.
A partir des orientations données par son programme de travail qu’il établit sur l base des
éléments précités, l’auditeur doit effectuer une analyse du système de contrôle interne de
l’entreprise afin d’en apprécier les points forts et les points faibles et de déterminer la
nature, l’étendue et le calendrier de ses travaux de contrôle des comptes.
Généralement, la démarche utilisée par l’auditeur pour son appréciation du contrôle interne
comporte deux étapes :
- Appréciation de l’existence du contrôle interne :

Cette étape consiste à comprendre les procédures de traitement des données et les
contrôles internes manuels et informatisés mis en place dans l’entreprise. L’auditeur devra
prendre connaissance du système de traitement des données et des contrôles mis en place
par l’entreprise, vérifier que les procédures décrites sont appliquées, évaluer les risques
d’erreur qui peuvent se produire dans le traitement des données et enfin identifier les
contrôles internes sur lesquels l’auditeur pourra s’appuyer pour limiter ses travaux de
vérification.
-Appréciation de la permanence du contrôle interne :

La deuxième étape consiste à vérifier le fonctionnement des contrôles internes sur lesquels
l’auditeur a décidé de s’appuyer afin de s’assurer qu’ils produisent bien les résultats
escomptés tout au long de la période examinée.
L’étape est concrétisée par des tests de vérification de l’application permanente des
procédures et par une formulation définitive du jugement à partir de l’évaluation des
conclusions des précédentes phases.
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L’intérêt de l’analyse du contrôle interne est qu’à défaut de pouvoir étudier chaque
transaction contenue dans les comptes annuels (ceci impliquerait de refaire en totalité la
comptabilité), l’auditeur va analyser l’organisation en vue de rechercher si celle-ci inclut les
moyens suffisants destinés à détecter toute erreur, anomalie, fraude, etc.
S’il conclut positivement, il accordera un meilleur degré de confiance aux informations
traitées dans le système que s’il conclut négativement.
Dans notre cas, l’auditeur devra axer la phase d’évaluation de contrôle interne sur l’analyse
de la fiabilité du suivi analytique et budgétaire des coûts par chantier.
Cette analyse sera complétée par une évaluation de certains cycles clés nécessitant, en
raison des particularités que présentent le secteur de l’immobilier, la mise en œuvre de
contrôles spécifiques et l’évaluation du contrôle interne dans le cadre de l’application des
nouvelles normes comptables internationales.
II- Analyse et contrôle de la comptabilité analytique et du contrôle budgétaire :

Si l’existence d’une comptabilité analytique est indispensable dans le secteur de
l’immobilier, il est par contre incontournable d’en comprendre le fonctionnement et en
mesurer la fiabilité.
L’objectif de l’auditeur étant ici de s’assurer que les différents coûts ont été affectés aux
bons chantiers et à la bonne période de comptabilisation. La réalisation de cet objectif passe
par:
- La description de la méthode d’imputation analytique
- Le rapprochement avec la comptabilité générale
- Le contrôle de la qualité de l’affectation analytique
- L’appréciation de la fiabilité du suivi budgétaire des chantiers
1) Description de la méthode d’imputation analytique :

La fiabilité d’un système de comptabilité analytique dépend des éléments suivants :
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- Une organisation comptable fiable : Le service comptabilité doit être organisé de telle
façon qu’il y ait, de manière bien définie, un (ou des) responsable (s) de la comptabilité
analytique au sein de l’entreprise bénéficiant des compétences nécessaires pour réaliser
ses (leurs) tâches ;
- Une implication de toute l’organisation : la comptabilité analytique, par la
qualité des informations qu’elle requiert, doit constituer une
préoccupation de tous les membres de l’entreprise en commençant par ses
dirigeants qui doivent faire en sorte que toute l’organisation soit impliquée
dans ces processus afin d’obtenir les meilleurs résultats possibles ;
- L’exhaustivité des enregistrements, leur correcte imputation et la juste
valorisation des marges sur le coût de production et de revient complet.
Les imputations des achats de matières, de la sous-traitance et des heures de main d’œuvre
directes sont généralement données par l’équipe travaux.
Concernant l’imputation des charges indirectes, il conviendra de se faire expliquer la
méthode d’incorporation et de connaître les fonctions des personnes responsables de
calculer et de mettre à jour les clés de répartition.
L’auditeur doit vérifier que la procédure de circulation des documents prévoit une
communication directe des factures au service comptable sans transiter par le service des
travaux permettant ainsi la bonne affectation et la correcte imputation des charges.
2) Le rapprochement avec la comptabilité générale :

Le rapprochement de la comptabilité analytique à la comptabilité générale tient une place
essentielle dans l’appréciation de la fiabilité du système analytique.
C’est un élément de contrôle qui permet de mesurer le niveau d’exhaustivité et de
cohérence des enregistrements analytiques et de s’assurer du bien fondé des différences
d’incorporation.
Ce rapprochement pourrait se faire sur deux niveaux :
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-Un contrôle vertical permettant de rapprocher le résultat analytique du résultat comptable.

Ce contrôle mesure l’exhaustivité des enregistrements analytiques ;
-Un contrôle horizontal dont l’objectif est de mettre en parallèle les grandes lignes de coûts
analytiques avec les postes de charges de la comptabilité générale. Ce contrôle assure la
cohérence des éléments constitutifs des coûts analytiques. Si le contrôle horizontal n’est pas
donné, l’auditeur devra lui-même procéder à des tests de cohérence sur certaines lignes des
coûts analytiques.
Le rapprochement est une étape essentielle dont le niveau de précision est fonction :
- des seuils de signification définis par l’auditeur en début de mission ;
- de la méthode de comptabilisation du résultat appliquée par la société ;
- de l’importance des encours de production à la clôture des comptes.
3) Le contrôle de la qualité de l’affectation analytique :

L’auditeur doit avoir une notion précise des méthodes d’imputation des coûts et des
produits. Pour ce faire, il lui faudra décrire les procédures d’affectation ainsi que les
méthodes de contrôles qui s’y rapportent afin de s’assurer de la faible probabilité des
erreurs d’affectation analytique.
Cette approche doit être complétée par des tests sur pièce de façon à en vérifier la qualité
de l’application. L’importance de ces tests sera proportionnelle, en partie, en la confiance
que l’auditeur accorde au système. Les tests de fiabilité portent essentiellement sur les
factures d’achats de matériaux et de sous-traitance, les charges de personnel et les charges
indirectes.
4) Appréciation de la fiabilité du suivi budgétaire des chantiers :

Il est nécessaire pour l’entreprise, avant de s’engager dans la réalisation d’un projet, de
mettre au point un budget détaillant les frais et dépenses nécessaires à l’aboutissement de
ce projet.
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En effet, jouant sur la marge de bénéfice qu’elle se doit de dégager, une entreprise du
secteur immobilier se doit de maîtriser ses coûts en n’engageant que les frais qui s’imposent.
On peut à ce niveau imaginer un certain nombre d’étapes : étude du projet dans toutes ses
composantes ; établissement d’un budget recensant les divers besoins (ainsi que les
réalisations escomptées) et enfin mise en place d’une procédure de suivi budgétaire.
L’objet du suivi budgétaire est de rapprocher la rentabilité réelle et la rentabilité
prévisionnelle. L’analyse qui en découle doit permettre l’ajustement de la rentabilité
attendue sur l’ensemble des travaux.
Cette étape doit permettre à l’auditeur de se forger une opinion sur la capacité de
l’entreprise à maîtriser la rentabilité des projets qu’elle réalise.
Pour ce faire, il doit s’enquérir des bases des prévisions sur les chantiers et dans quelle
mesure la rentabilité fait l’objet d’une étude formelle ou non ; et ce par une visite du service
d’élaboration des politiques de prix. A ce titre, il est conseillé de schématiser le circuit de
documentation et procédures conduisant à l’établissement du prix.
Il est primordial par ailleurs de comparer la rentabilité prévisionnelle des encours des
exercices antérieurs à la rentabilité définitive des chantiers.
III-Evaluation des sections clés:

On s’intéressera principalement aux cycles : achats/fournisseurs, ventes/clients,
Immobilisations corporelles, personnel, trésorerie, Impôts et taxes et stocks.
Pour le cycle achats/fournisseurs, il conviendrait de vérifier les conditions d’achat et

d’examiner les conventions éventuelles, ainsi que de s’assurer de la bonne tenue des
dossiers des marchés publics.
Concernant le ventes et clients, l’approche d’audit appropriée serait de vérifier l’exhaustivité
des contrats de vente des projets ainsi que leur apurement subséquent, rapprocher les
produits d’exploitation avec le fichier des projets vendus établis par le service commercial,
d’apprécier l’ancienneté des avances versées par les clients, de s’enquérir de la réalité des
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avances clients en vérifiant à quel projet elles correspondent et la livraison dans les délais
des produits s’y rapportant, et enfin de vérifier les conditions de facturation avec les
dispositions prévues par les contrats et par rapport aux règles et principes comptables.
Le risque se rapportant aux immobilisations concerne principalement la Correcte évaluation

et distinction entre charges et immobilisations. L’auditeur est tenu de s’enquérir de
l’existence d’un inventaire physique des immobilisations.
La maîtrise de la masse salariale est contrôlée en vérifiant la centralisation de la paie de

même que la cohérence globale des déclarations sociales. S’assurer de la bonne tenue des
dossiers de personnel et vérifier si les personnes employées par la société sont
régulièrement déclarées permettrait de vérifier le respect des obligations déclaratives
sociales.
S’assurer de l’établissement régulier des états de rapprochement bancaire et le suivi de

l’apurement des suspens permettront de cerner les risques liés à la trésorerie.
Pour les impôts et taxes, il faudrait vérifier que la société procède à la déclaration et au
versement de la totalité de l’IGR de ses employés, ainsi que l’analyse des comptes de TVA.
Finalement pour les stocks –qui ont toujours posé problème aux sociétés immobilières- il
faudrait S’enquérir du suivi correct des projets quant aux fonds de dossiers juridiques pour
chacun d’eux, vérifier notamment les certificats de conformité, le plan cadastral, le plan
topographe, l’acte d’acquisition du terrain, le PV de réception provisoire…etc. Ainsi que
s’assurer de l’existence de documents techniques recensant l’essentiel des charges à venir et
à incorporer lors du déstockage, veiller au respect des règles d’incorporation des charges
prévues par le PCSI, et s’appuyer sur le suivi technique par projet avec les PV de réception
provisoire.
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Section III : Contrôle des comptes
Le commissaire aux comptes, après avoir procédé à l'appréciation du contrôle interne, doit
être en mesure de déterminer les points forts et les faiblesses d'application et de conception
du système.
Suivant cette analyse, il peut alléger ou renforcer son programme d'intervention et de
contrôle des comptes ainsi que cibler les comptes qui lui présenteraient, selon son
appréciation, plus de risque. Par exemple, un bon système de contrôle interne peut limiter
l'intervention de l'auditeur à un simple examen analytique.
Le commissaire aux comptes doit s'assurer que les états financiers respectent les obligations
et la législation quant à leur présentation et contenu. Il doit également s'assurer de la
validité des imputations comptables pour chaque poste du bilan afin de se faire une opinion
sur la qualité informative des états financiers.
I- L’audit de certaines sections clés :

Ici, nous allons aborder seulement les sections qui présentent des spécificités pouvant avoir
une incidence sur la démarche d’audit à adopter.
1) Section stocks et encours :

Les stocks sont constitués principalement par :
-Les terrains non encore affectés à être lotis ou construits (réserve foncière) ;
-L’ensemble des travaux immobiliers de lotissement ou de construction en cours ;
-L’ensemble des travaux immobiliers de lotissements et/ou de construction achevés en
attente d’être livrés ou d’être vendus.
1.1) Les stocks encours : Pour les projets non encore achevés :
Ils sont évalués selon les éléments du coût de revient calculé sur la partie achevée.
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Il n’y a pas lieu de constituer des provisions pour dépréciation de stocks sauf en cas
d’événements les justifiant (aléas climatiques, …)
Méthodologie d’audit :
-Tout d’abord, l’auditeur doit veiller à ce que les encours de l’année dernière aient bien été
achevés ou en phase de l’être.
- Il doit ensuite vérifier l’existence d’un Suivi des stocks : Chaque fin de mois, un état
d’avancement des constructions doit être établi par un bureau d’études indépendant et
approuvé par le métreur. En effet, en faisant intervenir un tiers indépendant, l’entreprise a
plus de chances de suivre les réalisations au niveau des chantiers et d’effectuer une
estimation réelle et effective des coûts.
Cet état d’avancement est remis au bureau technique pour suivi des travaux.
- En terme de valorisation, le coût d’un projet comprend la somme des travaux, des
prestations, des dépenses rattachées à ce projet et les charges financières que l’on peut y
incorporer. Dans ce sens, l’auditeur doit s’assurer que la société tient une fiche projet qui
récapitule les agrégats imputables à un projet et qui facilitera son travail de vérification.
Concernant l’agrégat des travaux immobiliers, les mouvements comptables doivent
correspondre à la somme des travaux qui ont fait l’objet d’un attachement, d’un décompte
puis d’une facture. Pour certains travaux qui n’auraient pas été décomptés, la pièce
probante est l’attachement. Pour les travaux qui n’ont pas été facturés, la pièce probante est
le décompte.
Pour les agrégats, autres que les travaux immobiliers, il s’agit principalement de prestations
rattachées au projet, ces prestations doivent être appuyées par des contrats. S’il n’y en a
pas, il faut s’assurer que les factures correspondant à ces prestations.
1.2) Les produits finis : Pour les projets totalement achevés :

Ils sont valorisés à leur coût de revient total sur la base du mètre carré vendable. En effet,
tout projet immobilier comporte une partie vendable et une partie non vendable.
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La partie non vendable correspond par exemple aux équipements communs, espaces verts,…
Le coût de revient total est donc divisé par la surface vendable ce qui donne le prix du mètre
carré vendable.
Ce prix sera comparé au prix de vente dégagé par le business plan basé lui-même sur des
études de marché, les prix pratiqués sur le marché de l’immobilier.
Si le projet est composé de plusieurs parties de natures différentes : industrielle,

résidentielle, touristique et hôtelière, il faut commencer par éclater la surface par types de
projets (en se basant sur le plan cadastral, le plan topographique,..) pour ensuite établir un
business plan propre à chaque projet.
S’il s’avère que le prix de vente prévu dans le business plan est inférieur au coût de revient
des stocks, il faut constituer une provision pour dépréciation de stocks.
Méthodologie d’audit :
- L’auditeur va commencer par l’examen des mouvements de déstockage en veillant à la
cohérence des écritures comptables y afférent.
- Il pourra prendre un échantillon de deux projets différents par exemple et confronter les
prix de vente aux coûts de revient pour apprécier ensuite le taux de marge réalisé.
- Il devra également s’enquérir de l’existence d’un suivi analytique par projet permettant
d’avoir une idée sur le coût estimé pour chaque projet ainsi que le prix de vente estimé.
Un entretien rapide avec un responsable commercial facilitera la compréhension du système
de suivi commercial.
Inventaire physique :
En plus des différentes vérifications qui doivent être accomplies afin de s’assurer du bon
suivi des stocks (encours et finis) ainsi que de leur bonne valorisation, l’auditeur d’une
société opérant dans le secteur immobilier doit assister à l’inventaire physique des stocks.
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a) Importance de l’inventaire physique :

Il demeure nécessaire notamment parce qu’il permet de :
- S’assurer de la réalité et de la disponibilité des biens composant les stocks ;
- S’assurer de l’état des éléments en stock ;
- S’assurer de la consistance des biens inscrits en stocks (logements,
commerces, lots de terrains,…) ;
- S’assurer de l’état d’avancement des produits en cours ;
- S’assurer du nombre des unités disponibles, qu’elles sont effectivement
libres et qu’aucune d’entre elle ne souffre d’occupation illicite ;
- S’assurer que les données physiques correspondent aux données
comptables.
b) Travaux préparatoires à l’élaboration de l’inventaire physique :

*Une visite des sites à inventorier s’impose afin de tirer des conclusions sur :
- La situation générale des programmes inventoriés ;
- La dispersion géographique des programmes visités ;
- Les critères d’évaluation des programmes ;
- Les observations sur les opérations visitées.
* La visite doit prendre en considération que :
- L’inventaire physique doit porter sur tous les projets initiés, en insistant sur les projets
achevés ;
- La commission d’inventaire doit comprendre un membre du département commercial afin
de faciliter la distinction entre les biens livrés et ceux qui ne le sont pas ;
- L’évaluation des biens achevés et non livrés doit être effectuée ;
- Le degré d’achèvement de chaque projet doit être examiné, d’où la nécessité que la
commission d’inventaire comprenne un ingénieur, un architecte ou un homme d’art du
département technique.
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c) Conception des états nécessaires à l’inventaire :

Une fois les programmes immobiliers cernés, il faut procéder aux étapes suivantes :
La rédaction des instructions d’inventaire portant notamment sur :
- Les instructions à donner ;
- La disposition géographique du périmètre de stockage ;
- La composition des équipes de stockage ;
- L’élaboration des feuilles de comptage ;
- La méthode de comptage et d’évaluation ;
- La maîtrise des mouvements de stocks pendant l’inventaire et le contrôle
du «cut-off » ;
- La comparaison avec l’inventaire comptable et les procédures de suivi.
*L’élaboration des feuilles de comptage :
Etant donné les spécificités du secteur immobilier, des feuilles de comptage spécifiques sont
conçues au préalable.
d) Le déroulement de l’inventaire physique :

L’inventaire physique doit se dérouler conformément aux instructions explicitées par la note
de service signée par la direction et sous la surveillance de l’auditeur bien sûr.
Dans ce sens, certaines précautions sont de rigueur :
- Défense d’accéder aux données de la comptabilité ;
- Récupération des feuilles de comptage raturées, froissées ou mal remplies ;
- La période d’inventaire doit être limitée dans le temps pour qu’il soit efficace.
2) Section produits d’exploitation:

Dans le secteur immobilier, la « commande » dans le sens ‘‘traditionnel’’ du terme n’émane
pas toujours d’un client. On parlera plus de marchés à décrocher suite à des appels d’offre.
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Dans plusieurs situations (logement social, promoteur qui vend un immeuble,…), le client
final ne « commande » pas son appartement ou son local à la phase même d’exécution des
travaux ; il fait une « réservation ».
On ne parlera pas non plus de « factures » mais plutôt de ‘‘reçus’’ pour ce qui est des
avances versées par les clients ou de ‘‘contrat’’ attestant de l’opération de vente.
L’audit de cette section, pour être effectif, doit s’enquérir des assertions suivantes :
2.1 Vérifier l’exhaustivité et la réalité des produits constatés :

a) Se procurer le procès verbal de réception :
Permet de s’assurer que le chiffre d’affaires n’a pas été pris en compte par anticipation.
b) Lire et analyser le marché :

Ce document tient une place prépondérante dans le contrôle des produits et de la
rentabilité du chantier.
Certains marchés peuvent prévoir des conditions de règlement spécifiques qui conduiront
l’auditeur à proposer un retraitement des produits constatés en comptabilité. Ce sera le cas,
par exemple, lorsque le contrat prévoit que la facturation se décompose comme suit :
-1/4 à la signature du contrat
-1/2 à 50% de l’avancement
-le solde à la réception
2.2) S’assurer que les produits sont certains :

a) Vérifier le caractère contractuel des travaux effectués :
S’il s’agit de travaux supplémentaires, l’auditeur doit vérifier que l’avenant correspondant
est bien signé par le client. Il vérifiera dans d’autres types de contrats, qu’il existe bien un
ordre de service correspondant à chaque facture.
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b) Utiliser les confirmations directes :

Cette technique d’audit s’avère particulièrement adéquate. En effet, les contrats à long
terme sont propices à toutes sortes de litiges.
Les confirmations directes auprès des avocats permettent de s’assurer de l’exhaustivité des
litiges. Les réponses obtenues auprès des clients permettent surtout de confirmer
d’éventuels retards de paiement contenant des prémices de litiges. Elles sont parfois
accompagnées de remarques ou réserves ; l’auditeur devra en confirmer l’impact.
c) Visiter les chantiers les plus significatifs :

En matière d’observation physique, l’auditeur s’attachera à détecter visuellement les
facteurs susceptibles d’entraver la bonne marche du chantier (difficultés techniques de
réalisation, difficultés d’accès au chantier, contraintes liées aux équipements de sécurité ou
tout autre élément défavorable), et pouvant donc d’avoir une incidence sur les ventes de
l’entreprise.
Ce travail de détection sera facilité en recueillant auprès des responsables sur le terrain du
chantier le maximum d’informations corroborant (ou modifiant) le constat fait par l’auditeur
sur ces facteurs défavorables.
Il s’agit, lors des divers entretiens avec le personnel sur place, de recueillir des informations
de toute nature sur l’évolution du projet : opinions sur la complexité et/ou la difficulté de
réalisation, relations avec le maître d’ouvrage et son représentant (au plan financier,
technique et humain), satisfaction ou insatisfaction mutuelle entre encadrement et
personnel d’exécution,….
3) Section Charges d’exploitation :

Le second type de données entrant dans la composition du résultat est constitué par les
charges. Il s’agit d’un élément déterminant, donc sensible, pour le niveau de résultat d’une
entreprise, et complexe, donc délicat à contrôler. L’auditeur devrait notamment :
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3.1) Apprécier la cohérence des charges au regard des produits :

Quelque soit la méthode de comptabilisation adoptée par l’entreprise et l’état
d’avancement du projet contrôlé, l’auditeur doit vérifier la cohérence des charges
(déboursés) avec les produits.
Si l’entreprise dégage son résultat à l’achèvement, ce contrôle peut révéler l’existence de
pertes et gaspillages devant être exclus du coût de production et constatées en charges de
l’exercice.
Si la méthode à l’avancement est retenue par l’entreprise, l’intérêt du contrôle est de
s’assurer que les marges à stade et les marges prévisionnelles sont justifiées.
Quelque soit la méthode retenue, si le projet est terminé, l’objectif pourra être la
vérification d’une marge qui parait élevée. Dans ce cas, le contrôle de cohérence pourrait
dévoiler une erreur d’affectation analytique ou une erreur dans le respect du cut-off.
3.2) Vérifier l’exhaustivité, l’exactitude et la réalité des charges :

Pour atteindre cet objectif, l’auditeur pourrait :
a) Effectuer des contrôles de cohérence générale des données analytiques :
Ces contrôles constituent un préalable nécessaire et consistent notamment à :
- Contrôler par sondage, les centres analytiques de charges indirectes ;
- Valider le volume global de charges indirectes non imputables aux
contrats. Ces charges sont pour l’essentiel des frais généraux. Ils ne doivent
pas, en principe, poser de difficultés particulières d’évaluation ; un
recoupement avec le budget global de l’année écoulée ainsi qu’une revue
analytique doit permettre de les valider par grandes masses.
b) Rapprocher les charges de la comptabilité analytique avec celles de la comptabilité

générale:
Ce rapprochement permet à l’auditeur de :
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-Valider la nature des charges incorporées au coût de production ;

-S’assurer que les charges financières et exceptionnelles ne sont pas activées ;
-Détecter les écarts d’incorporation des frais fixes liés à la sous ou à la sur activité et aux
mauvaises estimations budgétaires.
c) Rapprocher les charges analytiques définitives avec l’engagé du contrôle budgétaire

:
Ce rapprochement permettra de mettre en évidence des charges non prises en compte par
la comptabilité analytique (des provisions pour factures non parvenues mal évaluées par le
service comptable par exemple) ou par le contrôle budgétaire (des pénalités par exemple).
d) Tester le principe de la spécialisation des exercices :

La séparation des exercices est testée de manière classique par examen d’un ensemble de
documents relatifs à une opération. Ce contrôle porte essentiellement sur les comptes de
charges les plus significatifs en valeur (achat de matériaux, location de matériel de chantier
et sous-traitance principalement).
L’auditeur utilisera les méthodes classiques en contrôlant les bons de livraisons pour les
factures d’achat, les bordereaux d’attachement pour les sous-traitants, les feuilles d’heures
pour la main d’œuvre.
e) Effectuer des contrôles sur pièces :

Les pièces justificatives à obtenir doivent être les plus complètes possibles (bons de
commandes, bons de livraisons, factures,….)
Le contrôle de ces pièces a pour objectif de vérifier la réalité des prestations ou des
livraisons.
Il doit également permettre de s’assurer de la qualité de l’affectation analytique.
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2008/2009
4) Section Matériel :
L’importance du matériel dans les sociétés du secteur immobilier impliquera de la part des
entreprises des inventaires physiques du parc matériel au moins une fois par an.
Dans la mesure du possible, l’auditeur assistera à ces inventaires. Toutefois, compte tenu de
la localisation géographique de ceux-ci, il ne pourra pas assister à tous les comptages.
Il devra par contre contrôler la procédure mise en œuvre par l’entreprise et s’assurer de la
correcte centralisation des états de comptage et de l’exhaustivité du recensement.
Un contrôle sera également effectué sur les amortissements pratiqués par l’entreprise (taux
appliqués, correcte comptabilisation…).
Une revue des comptes « entretien et réparations » est également nécessaire. Ce contrôle
permet de s’assurer que les critères d’imputation des dépenses d’entretien et de réparation
sont corrects et ont été bien appliqués.
5) Section Provisions :
A l’inverse des enregistrements comptables courants, tels que les flux permanents d’achat
ou de trésorerie, qui ne laissent que peu ou pas d’initiative au chef d’entreprise ou au
comptable, la constitution de provisions soulève des difficultés car, pour respecter le
principe de prudence, les comptes doivent intégrer les charges et risques prévisibles, donc
par définition comportant une marge d’incertitude.
Ces risques doivent, d’une part, être constatés dans le respect des règles de
comptabilisation, et d’autre part, donner lieu à la mise en place des moyens nécessaires
pour leur recensement et leur évaluation.
L’analyse des provisions pour risques et charges constitue, de ce fait, un domaine
particulièrement critique pour l’auditeur. Elles peuvent, en effet, représenter des montants
importants et peuvent être utilisées pour influencer de manière significative le résultat.
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5.1) Provisions pour litiges :

Le secteur donne lieu à la survenance de litiges avec les tiers (fournisseurs, sous-traitants,
clients, personnel,…), avec les collectivités publiques ou l’Etat (impositions, taxes ou
redevances spécifiques liées à la mise en place des installations de chantier,…).
Le nombre élevé de tiers en relation avec l’entreprise, le nombre et la délocalisation des
chantiers, le manque de précision relatif aux dates de démarrage et d’achèvement, rendent
parfois difficile l’identification et l’évaluation de ces litiges.
L’analyse de ces provisions devra faire l’objet d’une attention particulière du fait de leur
fréquence, de leur caractère significatif et des délais de dénouement souvent longs.
L’auditeur devrait mettre en œuvre les procédures suivantes :
-Examen du dénouement des provisions constituées dans le passé ;
-Recherche des éléments justifiant l’existence et les fluctuations de provisions notamment
par la circularisation des avocats ;
-Analyse des écarts entre les travaux encours et les acomptes reçus. Un écart important peut
être le signe d’un litige.
5.2) Provisions pour pénalités de retard :

Elles sont constituées après mise en demeure émanant du client, lorsque le marché prévoit
des pénalités de retard pour livraison hors délai et que la responsabilité de l’entreprise a été
mise en cause ou est susceptible de l’être.
Ces pénalités doivent être provisionnées dès que leur versement paraît probable, ce qui
n’est pas facile à déterminer car un retard constaté à un moment donné peut parfois être
rattrapé avant la livraison.
L’auditeur peut avoir recours aux contrôles suivants :

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-S’assurer que l’avancement réel des travaux correspond aux termes de contrats. Dans le cas
contraire, examiner les modalités prévues au contrat et chiffrer le montant des pénalités
correspondantes ;
-Analyser l’évolution des taux d’avancement par rapport aux périodes précédentes ;
-Analyser l’opportunité de constituer une provision en fonction du client concerné, de son
historique et des commentaires de la direction.
5.3) Provision pour garantie :

Loin de mettre fin à toutes les obligations de l’entreprise, la réception fixe même le point de
départ des garanties légales de bon fonctionnement et décennale, que les entreprises sont
tenues d’assurer.
Leur coût doit donc également être rattaché à la construction des ouvrages correspondant
au moyen d’une provision pour risque.
Son montant repose sur des données statistiques mais il est limité, lorsque l’entreprise est
assurée, à celui de la franchise prévue par la police d’assurance.
Cette provision doit être constatée, dans l’exercice au cours duquel ont été vendus les biens
et a été donnée la garantie.
Par ailleurs, le coût des réserves émises par le client, lors de la réception, doit être rattaché
au coût de l’ouvrage souvent par une dotation d’une provision pour charges. L’entreprise
étant tenue à l’obligation du parfait achèvement doit effectuer les travaux nécessaires à leur
levée.
L’évaluation de ce coût repose sur des données statistiques basées sur les réalités au cours
des exercices précédents.
5.4) Provision pour fin de contrat:

Cette provision est destinée à faire face aux frais de fin de chantiers, c’est-à-dire les
terminaisons, le repliement, les indemnités de licenciement...
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Cette provision concerne davantage les chantiers importants (embauches spécifiques,

chantiers à l’étranger...) et les charges non connues avec précision.
Les contrôles effectués pourront être les suivants :

-Appréciation du caractère raisonnable de la provision par rapport aux travaux
supplémentaires et aux réserves notées sur les procès verbaux de réception et dont
l’exécution sera exigée avant la clôture du contrat.
5.5) Provision pour perte à terminaison :

Complément de la perte dite « au stade », destinée à couvrir la perte subie à un stade donné
de l’avancement de l’ouvrage, la provision pour perte à terminaison représente, pour
chaque chantier, le montant de la perte que l’entreprise prévoit de supporter sur les travaux
qui restent encore à effectuer jusqu’à la livraison.
Son évaluation est délicate car elle repose sur des prévisions sensibles aux aléas (techniques,
sociaux...) et à la qualité du contrôle de gestion.
Les contrôles de l’auditeur pourront porter sur les procédures suivantes :

-Pour les contrats clôturés dans l’exercice, rapprocher le résultat à terminaison de l’exercice
précédent et analyser les écarts significatifs ;
-Rechercher pour chaque contrat déficitaire la cause de la perte, vérifier si la cause ainsi
déterminée indique une insuffisance prévisible du prix de vente initial ou si ces incertitudes
sur le résultat de l’affaire ;
-Rechercher des zones d’incertitude quant aux coûts futurs et chiffrer l’impact de ces
incertitudes sur le résultat de l’affaire ;
-Vérifier que la provision inscrite au passif n’inclut pas une perte effective et comptabilisée
par ailleurs ;
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-Examiner l’évolution de la marge postérieurement à la clôture et rechercher pour chaque

contrat une éventuelle dégradation.
5.6) Provision pour remise en état des sites :

Lorsque le marché passé avec le client prévoit que l’entrepreneur réhabilite le site à la fin
des travaux, il convient de constituer une provision pour remise en état du site.
Les contrôles effectués pourront être les suivants :

-Revue des contrats afin de détecter d’éventuelles clauses de remise en état des sites et
évaluation des travaux induits ;
-Revue des procès-verbaux de chantiers.
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Conclusion :
Appréhender « l’image fidèle », pour un commissaire aux comptes dans une entreprise du
secteur de la promotion immobilière relève, d’une certaine manière, du défi. L’auditeur doit
pourtant donner son opinion sur la prise en compte d’une réalité économique mouvante,
incertaine et techniquement complexe.
Le secteur de l’immobilier présente certaines particularités et donc certains risques

spécifiques que l’auditeur devrait intégrer afin de mener à bien sa mission.
Nous avons essayé à travers ce mémoire de tracer les lignes directrices d’une démarche
d’audit financier qui nous a semblé adaptée à ce secteur, afin de servir pour inspirer tout
intéressé ou tout auditeur devant dérouler une mission d’audit du genre.
Ainsi nous avons effectué dans un premier temps un diagnostic du secteur qui nous a permis
de relever les points juridiques et comptables spécifiques à cette activité, puis dans une
deuxième partie, nous avons mené une réflexion sur la démarche d’audit à adopter à travers
les éléments recueillis précédemment.
Bien que cette approche représente quelques limites, nous espérons qu’elle contribuera à
enrichir le débat en la matière.
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Bibliographie :
 Contrat a terme : aspects juridique, fiscal et comptable et proposition d’une

démarche d’audit Aziz el Khattabi (novembre 2002), mémoire du cycle
d’expertise ;
 Plan comptable sectoriel immobilier (PCSI) ;
 Documents internes au cabinet MAZARS ;
 Entretien avec une spécialiste : TOURIYA BOUDDOU de FADESA Groupe ADDOHA.
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ANNEXE :
Article 19 de la Loi de Finances 1999-2000 tel que modifié et complété par l’article 16 bis de
la loi de finance 2001
I - Les promoteurs immobiliers, personnes morales ou personnes physiques relevant du
régime du résultat net réel, sont exonérés pour l'ensemble de leurs actes, activités et
revenus afférents à la réalisation de logements sociaux l, tels que définis au 13° de l'article 8
de la loi n° 30-85 relative à la taxe sur la valeur ajoutée :
- des droits d'enregistrement et de timbre;
- des droits d'inscription sur les livres fonciers;
- de l'impôt des patentes;
- de la taxe sur la valeur ajoutée;
- de l'impôt sur les sociétés ;
- de l'impôt général sur le revenu ;
- de la participation à la solidarité nationale sur les terrains non bâtis ;
- de la taxe urbaine ;
- et de tous impôts, taxes, redevances et contributions perçus en faveur des collectivités
locales et de leurs groupements.
Bénéficient de ces exonérations les promoteurs immobiliers qui réalisent leurs opérations
dans
le cadre d'une convention conclue avec l'Etat, assortie d'un cahier des charges, en vue de
réaliser un programme de construction de 2500 logements sociaux, étalé sur une période
maximum de cinq ans, courant à compter de la date de délivrance de l'autorisation de
construire.
Le programme peut comporter plusieurs projets de construction répartis sur un ou plusieurs
sites dans une ou plusieurs villes.
L'exonération des droits d'enregistrement et de timbre est acquise sous réserve des
conditions prévues au paragraphe IV-A-3 de l'article 96 du code de l'enregistrement.
Pour être admis au bénéfice des exonérations prévues au premier alinéa ci-dessus, les
promoteurs immobiliers doivent tenir une comptabilité séparée pour chaque programme et
joindre à la déclaration prévue aux articles 27 et 28 de la loi n° 24-86 instituant l'impôt sur
les sociétés et aux articles 100 et 102 de la loi n° 17-89 relative à l'impôt général sur le
revenu :
- un exemplaire de la convention et du cahier des charges en ce qui concerne la première
année;
La démarche d’audit adaptée au secteur de la promotion immobilière 94
- un état du nombre de logements réalisés dans le cadre de chaque programme ainsi que le
montant du chiffre d'affaires y afférent.
A défaut de réalisation de tout ou partie dudit programme dans les conditions définies par la
convention précitée, les impôts, taxes et droits exigibles sont mis en recouvrement sans
préjudice des amendes, pénalités et majorations y afférentes.
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Par dérogation aux dispositions relatives au délai de prescription propre à chaque impôt,
taxe ou droit, l'administration peut émettre l'impôt au cours des quatre années suivant
l'année de réalisation du programme objet de la convention conclue avec l'Etat.
II- Les dispositions du § I du présent article sont applicables aux opérations de construction
des logements sociaux, réalisées à compter du 1er juillet 1999.
III- A- Sont exonérés des impôt et taxes ci-après, les promoteurs immobiliers qui réalisent
pendant une période maximum de 3 ans courant à compter de la date de l’autorisation de
construire des opérations de construction de cités, résidences ou campus universitaires,
dont la capacité d’hébergement est égale ou supérieure à 1000 lits et ce, dans le cadre d’une
convention conclue avec l’Etat, assortie d’un cahier des charges :
- les droits d’enregistrement et de timbre ;
- les droits d’inscription sur les livres fonciers ;
- l’impôt des patentes ;
- la taxe sur la valeur ajoutée ;
- la taxe urbaine ;
- et tous impôts, taxes, redevances et contributions perçus en faveur des collectivités locales
et de leurs groupements.
Les promoteurs immobiliers visés ci-dessus bénéficient également d’une réduction de
50% de l’impôt général sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés, au titre des revenus
provenant de la location des constructions réalisées dans le cadre des dispositions du
présent paragraphe en conformité avec leurs destination, et ce, pour une période de cinq
ans à compter de la date d’obtention du permis d’habiter.
B- Les dispositions du paragraphe A ci-dessus sont applicables, dans les conditions prévues
au I du présent article, aux opérations de construction de cités, résidences et campus
universitaires réalisées à compter du 1èr janvier 2001".
La démarche d’audit adaptée au secteur de la promotion immobilière 95
IV- Les conditions requises pour bénéficier des avantages de l'article 19 et les sanctions en
cas de non respect des conditions de la convention
Pour bénéficier des avantages visés ci-dessus les promoteurs immobiliers doivent :
- être soumis au régime du résultat net réel sur le plan fiscal;
- agir dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat assortie d’un cahier de charges
portant sur un programme de construction d’au moins 2500 unités de logement à caractère
social à réaliser sur une période n’excédant pas 5 ans et ce à compter de la date de
délivrance de l'autorisation de construire afférente à la première tranche dudit programme.
Le programme peut être réalisé en plusieurs lots dans des sites différents dans une même
ville ou dans plusieurs villes. Si le programme comporte outre les logements à caractère
social, d’autres types de constructions, l’exonération est limitée uniquement aux logements
sociaux et le promoteur immobilier doit :
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- tenir une comptabilité séparée par programme;

- joindre à sa déclaration du résultat fiscal, un exemplaire de la convention et du cahier des
charges, pour la première année et un état retraçant le nombre de logements réalisés par
programme, ainsi que le montant du chiffre d’affaire y afférent.
Le défaut de réalisation totale ou partielle d’un programme conventionné dans le délai
imparti entraîne :
- le versement de tous les impôts, droits, taxes et redevances, objet des exonérations ;
- l’application des sanctions et majorations pour défaut ou retard de paiement selon les
dispositions légales régissant chaque impôt, droit ou taxe, et ce, depuis la date légale
d’exigibilité qui aurait été retenue en l’absence d’exonération.
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L’Audit

Mr. KRARDI – Professeur à l’ISCAE et Expert comptable

1ERE PARTIE : LE SECTEUR DE LA PROMOTION IMMOBILIERE ............................................ 7

CHAPITRE 2 : LA REGLEMENTATION DU SECTEUR .............................................................................. 12

2EME PARIE: APPROCHE D’AUDIT ADAPTEE U SECTEUR DE L’IMMOBILIER : ....................... 52

CHAPITRE 2 : L’APPROCHE AUDIT DANS LES SOCIETES DE LA PROMOTION IMMOBILIERE ............................ 63

C’est alors la mission de l’auditeur de la fournir en examinant les états financiers de la

1ère partie : Le secteur de la promotion

Chapitre 1 : Présentation générale du secteur

1ère partie : Le secteur de la promotion immobilière

Chapitre 1 : Présentation générale du secteur

Section I : Présentation du secteur : situation actuelle et perspectives dans un

Section II : Analyse du secteur (poids, difficultés et perspectives)

également par la prédominance de l'urbanisation horizontale (faiblesse du nombre de

Chapitre 2 : La réglementation du secteur

Chapitre 2 : La réglementation du secteur

Section I: Le cadre comptable du secteur :

1) L’enregistrement comptable des contrats à long terme :

La principale problématique comptable du secteur consiste à savoir selon quelles modalités

1.1) La méthode à l’achèvement des travaux :

b.1) En cours d’exécution des travaux :

Nous présentons la comptabilisation des opérations à la clôture de l’exercice N selon la

Seuls les comptes de stocks sont mouvementés

341 produits en cours 2151000

variations de stocks - produits

La méthode e l’achèvement n’a pas d’incidence sur le compte de résultat de l’exercice en

3421 client 3528200

706 Vente de produits finis 2950000

44 TVA collectée 578200

facturation au client après livraison

A la clôture de l’exercice, l’enregistrement comptable est le suivant :

7134 variations de stocks - produits encours 2151000

341 produits encours 2151000

pour solde du stock initial

L’incidence de la méthode à l’achèvement sur le compte de résultat N+1 est la suivante :

12. Résultat N+1

variations de stocks - produits encours….-

solde créditeur: +630000

1.2) La méthode du bénéfice à l’avancement :

-Les bénéfices partiels sont constatés en résultat ;

b.2) En fin de contrat :

1.3) La méthode à l’avancement des travaux :

Exemple : Supposons que le pourcentage d’avancement est de 90%, X le prix HT de

4455 TVA %TVA x 0,9 X

4455 TVA %TVA x 0,9 X

Clients, factures à (1+%TVA) x

34271 Client (1+%TVA) x X

4455 TVA %TVA x X

2) Présentation générale du Plan Comptable du secteur Immobilier (PCSI) :

2.1) Contexte général de l’adoption du nouveau PCSI :

2.2) Objectifs du PCSI:

2.3) Champs d’application du nouveau PCSI :

3) Principales dispositions du PCSI :

3.1) Principes fondamentaux et organisation comptable :

• le principe de spécialisation des exercices ;

3.2) Les principaux apports du PCSI :

3.2.1) Au niveau du fond :

a) Provisions pour dépréciation des stocks :

b) Incorporation des charges financières au coût de production des opérations immobilières:

c) Incorporation des charges commerciales et de publicité :

-Assurances propres aux programmes ;

e) Provisions pour travaux restant à effectuer :