Cher(e) ami(e),

Tu trouveras dans cette newsletter un panorama de l’actualité du logement pour le mois de février 2018 ;
les nouvelles et actualités du front du logement de ces dernières semaines.

La newsletter de la CGL, la lecture qu’il te faut tous les mois !!! :-)

Sommaire
Edito - Elections HLM P. 1
Charges locatives : une décision importante de la Cour de cassation P. 2
Bailleurs sociaux : des ressources en sous-sol P. 3
La loi SRU menacée : la mixité sociale en péril P. 4
Toulouse : des locataires devenus propriétaires de leur logement HLM P. 5
Paris renforce sa lutte contre les locations touristiques illégales
Mal-logement : le retour du surpeuplement P. 6
La répartition 2018 des 486 millions du Fonds national des aides à la pierre P. 7
Conférence de consensus : nouvelle Loi Logement - les 38 propositions de la CGL

Élections HLM
Vous le savez déjà, l’année 2018 est celle des élections aux Conseils d’Administrations des organismes HLM (Offices, ESH et
EPL immobilières plus connues sous le nom de SEM).
Vous êtes nombreux à avoir commencé à vous organiser pour réfléchir à la campagne que nous allons collectivement mener
et à préparer la constitution des listes.
Au niveau national, nous en sommes encore à négocier les protocoles nationaux avec les différentes fédérations (Offices, ESH
et EPL) qui serviront de modèle aux protocoles locaux que les bailleurs sociaux vous proposeront de conclure avec eux.
Aujourd’hui, aucun protocole national n’est encore signé du fait de désaccords persistants, non pas entre les fédérations de
bailleurs et les associations, mais entre les associations et… la CNL.
C’est pourquoi, dans l’immédiat, nous vous demandons de ne négocier AUCUN ACCORD LOCAL TANT QUE LES PROTOCOLES
NATIONAUX NE SERONT PAS SIGNÉS.
Soyez fermes, ne vous laissez pas manipuler ! Nous vous informerons régulièrement de l’avancée (ou des blocages) au fil des
réunions.
P. 1
 Erratum

L’article suivant vous a été proposé dans la newsletter de janvier, amputé d’un chapitre.
Nous vous le proposons dans son intégralité en vous souhaitant une bonne lecture et présentons
nos excuses à son auteur.

Charges locatives :
une décision importante
de la Cour de cassation
L’affaire sur laquelle la Cour de cassation a été saisie.
Depuis 2003, des locataires HLM logés par la S.A. HLM d’Ile de France (SADIF) versaient des provisions pour les
charges mais leur bailleur ne procédait jamais à leur régularisation.
Après avoir obtenu du juge la nomination d’un expert chargé de calculer les charges et évaluer si elles étaient
récupérables, les locataires ont assigné le 3 novembre 2010 leur bailleur devant le tribunal d’instance de Villejuif
pour obtenir la restitution des provisions versées de 2003 à 2009. Le tribunal d’instance a accédé à leur demande
et condamné le bailleur à rembourser les provisions versées par les locataires. Le bailleur a fait appel de ce juge-
ment devant la Cour d’appel de Paris qui a rendu une solution contraire.

Le raisonnement de la Cour d’appel était simple : l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948 impose aux parties
au contrat de bail d’agir dans un délai maximum de trois ans pour obtenir la restitution de sommes d’argent qui
n’étaient pas dues. Les locataires n’ont assigné que le 3 novembre 2010. Dès lors, toutes les demandes pour les
provisions versées avant le 3 novembre 2007 sont prescrites. Pour les juges d’appel, le point de départ du délai
d’action est le jour du paiement des provisions.

La décision de la Cour de cassation concernant l’affaire.

Les locataires n’ont pas cédé et ont saisi la Cour de cassation. La critique de la décision de la Cour d’appel de
Paris réside sur le point de départ du délai : celui-ci n’est pas le jour du versement de chaque provision dont on
demande le remboursement mais celui de la régularisation des charges.

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 9 novembre 2017 a suivi l’argumentation des
locataires. Le point de départ du délai est celui de la régularisation des charges. En jugeant, au contraire, qu’il se
situait au jour du paiement de la provision, la Cour d’appel a violé l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948, a
estimé la Haute Cour. La Cour de cassation a donc cassé l’arrêt de la Cour d’appel et renvoyé l’affaire devant la Cour
d’appel de Paris.

Ce qui s’appliquera désormais pour les charges locatives.

Cette décision est bienvenue pour les droits des locataires dans leur ensemble et la CGL s’en félicite.

Auparavant, la Cour de cassation, dans une décision en date du 23 novembre 2011 avait jugé que le point de dé-
part du délai se situait au jour du paiement de la provision. Cette jurisprudence était défavorable aux locataires car,
P. 2
en même temps, la jurisprudence permet aux bailleurs de régulariser dans le délai de prescription de l’action en
paiement des charges récupérables.

Aujourd’hui encore, de nombreux bailleurs, y compris des bailleurs sociaux, ne régularisent pas rapidement à
compter de la fin de l’exercice de charges. Cette absence de régularisation s’accompagne souvent d’un “oubli” des
bailleurs d’envoyer à chaque locataire un décompte individuel de charges. En fixant le point de départ du délai
le jour de la régularisation, la présente décision sauvegarde les chances des locataires d’obtenir le rem-
boursement des charges indues.

Attention ! L’indu peut résulter de la régularisation des charges mais pas seulement : Il peut aussi se révéler à
la suite d’un contrôle de charges. Mais, ce contrôle est une autre affaire… pour lequel malheureusement il faut
encore batailler dur !

Bailleurs sociaux :
des ressources
en sous-sol
En réponse à des contraintes budgétaires
toujours plus fortes, les bailleurs sociaux louent
leurs places de parking inoccupées.
Les immeubles de logements sociaux abritent des parcs de stationnement conséquents. Pour la plupart, ils ont
été construits à une période où chaque foyer possédait au moins un véhicule. Actuellement, les ménages des
grandes villes en achètent moins, libérant de nombreuses places. D’autre part, depuis vingt ans, louer une place de
parking correspondant au logement n’est plus obligatoire : ce qui accroît encore le nombre de places vides. Au
point qu’en 2014, on estimait le taux de vacance des parkings entre 20% et 30%.

De jeunes entreprises espèrent tirer profit de cet espace vacant en mettant ces places à disposition du grand public.

Plus d’une centaine de bailleurs sociaux, dont certains de poids, tels qu’ICF Habitat, la RIVP ou encore Paris Habitat
comptent sur ces partenariats. Certains, par exemple, ont confié à l’une de ces start-up près de 12.000 places, dont
un tiers est situé à Paris, et un autre tiers en banlieue parisienne.

C’est en privilégiant des abonnements “longue durée”, via un abonnement mensuel, préféré par les résidents au
tarif horaire ou journalier, que se positionnent les bailleurs sociaux. Le tarif est fonction du prix du marché du
secteur concerné : il varie de 16 à 200 euros par mois, et semble convaincre : “Le taux de vacance des parkings qu’on
nous confie est divisé par deux en deux mois, et le taux de remplissage est de 95 % au bout d’un an”, générant ainsi
des ressources plus que bienvenues.

Outre ces revenus, le sentiment de sécurité des parkings se trouverait accru : “Les parkings avec de nombreuses
places vides deviennent anxiogènes pour les résidents”.

P. 3
La loi SRU menacée :
la mixité sociale en péril
Contrairement à ce qu’il avait annoncé, le gouvernement
pourrait permettre la modification du contenu de la loi SRU.

Jusqu’ici, la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbains) imposait un quota d’au moins 20% de HLM aux com-
munes de plus de 1500 habitants en Ile-de-France, de plus de 3 500 habitants dans les autres régions. Or, cette loi
essentielle en ce qu’elle régit le vivre ensemble, contraignait les villes déficitaires en logements sociaux à rattraper
leur retard en construisant des HLM jusqu’à atteindre progressivement l’objectif souhaité. Chaque collectivité se
voyait obligée de contribuer aux logements des ménages modestes, assurant ainsi la mixité sociale. Cette loi donc
va être mise en débat ce printemps au Parlement, comme l’annonce Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des
Territoires.

L’exécutif semble vouloir remettre en cause ce texte symbolique, contrairement à ce qu’il avait laissé entendre
jusqu’ici.
Ceci tandis que les prix de l’immobilier et des loyers du privé continuent leur envolée et que les ménages mo-
destes et de la petite classe moyenne n’ont jamais consacré autant d’argent pour se loger.

En péril
Les propos du ministre se veulent pourtant rassurants : “ll ne s’agit pas (de) réduire l’ambition (de la loi SRU), son
utilité est largement acceptée (...). Rappelons que cette loi a permis de doubler la production de logements sociaux en
quinze ans, et a fortement favorisé la mixité sociale”. Cependant, les associations de locataires et le monde du loge-
ment social s’inquiètent, en raison d’une rhétorique passée similaire : “le ministre couvre de vertus la loi SRU pour
mieux masquer qu’elle risque d’être vidée de sa substance”, analyse une sommité des HLM.

En effet, cette loi a dû résister aux assauts multiples et répétés des gouvernements et des parlementaires. La
dernière menace date de 2006. A cette époque, l’abbé Pierre, malgré l’avancement de sa maladie, s’était rendu
en fauteuil roulant à l’Assemblée nationale pour faire entendre sa voix. “Il ne faut pas reculer dans l’effort qui a été
commencé. Il demandait à Jacques Chirac de faire “pression sur les députés (...) pour que la loi qui oblige à construire
20% de logements sociaux soit respectée”. Enfin, il insistait sur cet enjeu symbolique du vivre ensemble : “le mot
social sera bientôt inutilisable tellement il est devenu synonyme de ceux qu’on ne fréquente pas”.

En 2018, la menace demeure et ses termes restent inchangés : “les arguments des maires et de tous ceux qui veulent
déconstruire la SRU sont les mêmes” affirme Jean-François Debat, maire de Bourg-en-Bresse, qui a travaillé avec le
“père” de la loi, Louis Besson, sous le gouvernement Jospin.
Depuis douze ans, les élus réfractaires à la loi prétendent ne pas avoir de terrains pour bâtir les HLM prévues par
la loi, quand les mêmes délivrent des terrains à des promoteurs privés. Or, ceux qui manqueraient réellement de
foncier pour répondre à la loi peuvent acheter des immeubles privés existants par le moyen de préemption, et les
transformer en logements sociaux.

Une rengaine connue

L’étude publiée en janvier 2018 par la Fondation Abbé-Pierre fait état de ces maires réfractaires qui bloquent la
construction : 528 communes sur 1 552 communes déficitaires en HLM n’atteignent pas les objectifs de construc-
tion fixés pour la période (2014-16). Les adversaires de la loi SRU reprennent le même refrain qu’à sa naissance, et
utilisent la même méthode : dénaturer la notion même de logement social, en intégrant dans le quota des 20%
les logements locatifs intermédiaires, ou l’accession sociale à la propriété via le prêt à taux zéro (PTZ), lesquels
appartiennent, par nature, aux 80% du quota restant.
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Toulouse : des locataires
devenus propriétaires de leur
logement HLM
En 2017, 186 locataires HLM de Toulouse Métropole Habitat ont accédé à la propriété.

“Devenir propriétaire, quand on n’a pas forcément les moyens, c’est réaliser un rêve pour beaucoup”, rappelle Jean- Luc Mou-
denc, maire de Toulouse. Il ajoute : “l’idée est de proposer à un certain nombre de résidents de devenir propriétaires en
restant dans leur logement et en bénéficiant d’une décote”, en soulignant les aides spécifiques de la ville (prêt à l’accession
sociale) qui renforcent les dispositifs de l’Etat.

Ainsi, les locataires du bailleur social Toulouse Métropole Habitat se trouvent prioritaires. Ils bénéficient d’une décote de 20%,
sans frais d’agence, avec des frais de notaire et des versements d’acompte réduits, une possibilité de prêt à taux zéro, ainsi
qu’un accompagnement personnalisé par le bailleur social. Les appartements en vente, du T1 au T6, et les quelques pavillons
ont été réhabilités et correspondent à des diagnostics techniques et qualitatifs récents. Les acquéreurs externes, eux, pro-
fitent également d’un prix inférieur à celui du marché, fixé au niveau des estimations de France Domaine.

Pour lutter contre les achats spéculatifs, les particuliers en quête de leur résidence principale ont l’obligation
d’occuper leur logement pendant cinq ans.

Ces dispositifs s’avèrent avantageux pour l’acheteur comme pour le bailleur. Franck Biasotto, adjoint au maire de Tou-
louse, en charge du logement, et président de Toulouse Métropole Habitat confie : “Quand je vends un logement, je
finance la construction de trois ou quatre logements neufs. La vente de 186 logements en 2017 a permis ainsi de financer plus
de six cents logements neufs”.
L’organisme HLM compte mettre en vente jusqu’à 10% de son parc, qui dénombre 17 500 logements.

Ce procédé favorise enfin la mixité sociale, en faisant cohabiter locataires et propriétaires.

Néanmoins, rappelons qu’un logement social n’est pas une marchandise, qu’il ne doit pas être vendu, à n’im-
porte qui à n’importe quel prix.

Paris renforce sa lutte contre

les locations touristiques illégales
Pas moins de 266 000 euros d’amendes ont été infligées à des propriétaires par le tribunal de grande instance (TGI) depuis le
début de l’année. Pour rappel, les amendes contre les locations illégales de meublés touristiques prononcées par le TGI n’at-
teignaient pas 400 000 euros en 2016, mais dépassaient 1,3 million en 2017.
Si la loi interdit de louer plus de 120 jours par an sa résidence principale, la Ville cible prioritairement les multi-propriétaires qui
se font passer pour des amateurs.
Ian Brossat, en charge du logement à la Mairie de Paris décrit le fonctionnement de son équipe : “Trente enquêteurs épinglent
les fraudeurs. Ils récupèrent sur Internet des offres illégales et effectuent des visites inopinées. Six à huit fois par an, ils lancent des
opérations «coups de poing», et se rendent dans plusieurs appartements d’un même quartier”.

A ces hors la loi particuliers s’ajoutent les loueurs professionnels, tels qu’Airbnb. Depuis décembre dernier, toute annonce de
location sur une plateforme doit comporter un numéro d’enregistrement correspondant au loueur, attribué par la mairie.

Ian Brossat juge le nombre d’enregistrements bien insuffisant, et en impute la responsabilité à Airbnb : “le 8 février, 14 363
annonces sur 100 000 étaient inscrites. Tant que la loi ne sanctionnera pas les plateformes, ça ne bougera pas. Le gouvernement
doit prendre les dispositions nécessaires dans le cadre de la loi logement en mars. (...) Airbnb ne respecte pas la loi (...) et en tant que
leader, elle incite les autres plateformes à faire de même”. La Mairie a mis en demeure cinq plateformes et compte saisir la justice
dans les semaines qui viennent contre elles. Toujours dans le cadre de la loi logement à venir, la Ville demandera à ce chaque
collectivité puisse décider du nombre de nuitées autorisées à la location à l’année. Pour Paris, Ian Brossat souhaite que ce soit
60 ou 90 jours ( 120 aujourd’hui).
P. 5
Mal-logement : le retour
du surpeuplement
Publié en janvier, le rapport de la Fondation Abbé-Pierre analyse le mal-logement en France. Au total, près de15 millions de
personnes sont concernées par la crise du logement. Cette année, le rapport met l’accent sur le surpeuplement, “l’une des
formes les plus difficiles à vivre du mal-logement”.

S’il avait connu une baisse sensible ces dernières décennies, il réapparaît, et s’aggrave. Selon l’Insee, 8,6 millions de per-
sonnes en souffraient en 2013, dont 934 000 en “surpeuplement accentué”. Par rapport à 2006, il a connu une hausse de
11,5%, quand le surpeuplement accentué a augmenté de 17,2 %.
Il est particulièrement marqué pour les ménages vivant dans le parc locatif privé (meublés, hôtels, sous-location, division
pavillonnaire).

Bien sûr, ce sont les plus démunis qui en font les frais : les pauvres et les précaires. Les ménages les “plus aisés” connaissent
cinq fois moins de sur-occupation que les ménages aux bas revenus : ce sont les inégalités de revenus qui se rejouent.

Ce mal sévit particulièrement dans les grandes agglomérations, pénalisées par les prix du marché, et l’on observe que les
jeunes de moins de trente ans sont confrontés à un taux de surpeuplement de 15% (contre 3,5 % chez les plus de 55 ans).

On constate également que les coûts sociaux de ce surpeuplement s’avèrent minorés et peu pris en compte, en termes
sanitaires (risques de maladies respiratoires, dermatologiques, psychosomatiques et mentales), scolaires (échecs, abandon),
qu’il s’agisse de conflits familiaux (risques accrus de violences et de mal-traitances), ou de voisinage.

Non seulement les pouvoirs publics négligent les dépenses qui résultent de ces maux, mais ils malmènent les politiques
sociales du logement.
Coupe des Aides personnalisées au Logement (APL), “ponction massive” sur le secteur HLM, loi SRU (Solidarité et renouvelle-
ment urbains - pour le financement des logements sociaux -) remise en débat en mars prochain : le gouvernement en place
envoie des signes pour le moins alarmants en matière sociale.

896 000
sans logement personnel 208 000
dont 143 000 sans domicile gens du voyage

42 000
travailleurs migrants en foyers
non rénovés

4 millions
de personnes
mal logées

P. 6
La répartition 2018 des
486 millions du Fonds national
des aides à la pierre

Le Fonds national des aides à la pierre (Fnap) est doté de 486,77 millions d’euros pour l’année 2018, dont environ 77%
en provenance de bailleurs sociaux via la cotisation à la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) et la taxe
créée par la loi de finances initiale pour 2018 sur les plus-values réalisées à l’occasion des cessions Hlm. 50 millions pro-
viennent par ailleurs d’Action Logement, 38,80 millions de l’État, 12 millions d’autres financements publics fléchés et
10,97 millions d’autres financements publics. AEF a pu consulter la délibération adoptée le 15 décembre 2017 par le
conseil d’administration du Fnap qui révèle que cette somme devrait essentiellement servir à financer la construction des
40 000 prêts locatifs aidés d’intégration (PLAI) prévus par le plan quinquennal Logement d’abord. Ce document précise
la répartition des crédits accordés à chaque région. Les deux plus grosses enveloppes reviennent cette année encore à
l’Île-de-France et la région Paca, qui ont aussi les objectifs de financement les plus élevés, avec respectivement 37 368 et
20 500 logements à financer. 10 millions d’euros sont par ailleurs réservés aux opérations de démolition, dont les moda-
lités de programmation restent à préciser. Il fixe également l’objectif de financer 141 000 logements sociaux au total en
2018, dont 66 353 prêts locatifs à usage social (PLUS), et 34 744 prêts locatifs sociaux (PLS) qui s’ajoutent aux logements
très sociaux. François Salzgeber, directeur de la Fédération nationale des associations régionales Hlm, souligne quant à
lui qu’“au vu des résultats de fin 2017, cet objectif 2018 risque d’être difficile à atteindre, notamment pour les PLAI, en raison
des incertitudes des bailleurs sur leurs capacités à financer des opérations”. Le sénateur Philippe Dallier a quant à lui été
chargé le 31 janvier par la commission des finances d’un programme de contrôle sur la mission Cohésion des territoires,
qui comprend un focus sur “la répartition et l’utilisation des aides à la pierre au niveau territorial”, et la Caisse de garantie du
logement locatif social (CGLLS).

Conférence de consensus :
nouvelle Loi Logement,
les 38 propositions de la CGL

La nouvelle Loi Logement, appelée Loi Elan, sera présentée au parlement en mars.
Devant l’ampleur des protestations, le président du Sénat a proposé au président de la République d’organiser plusieurs
rencontres au Sénat, auxquelles les différents acteurs du logement (bailleurs, organisations d’usagers, administrateurs
de biens, syndics etc…) ont été invités.

Ces rencontres appelées “Conférence de consensus sur le logement“ se sont déroulées en décembre et janvier.

La CGL y a participé et a fait 38 propositions que vous retrouverez sur le site : www.lacgl.fr

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