juin 2018

Cher(e) ami(e),

Tu trouveras dans cette newsletter un panorama de l’actualité du logement pour le mois de juin 2018 ;
les dernières nouvelles, les derniers rebondissements de l’actualité du logement ;
les derniers motifs de mobilisation !

À la plage, à la rivière ou à la montagne,

la newsletter de la CGL, c’est la lecture qu’il te faut tous les mois !!! :-)

Sommaire
Edito P. 1
79 congrès de L’USH
e
P. 2
Élections Hlm
La loi Élan adoptée en première lecture P. 3
Les réactions
Nouvelle “baisse” des APL P. 5
Mixité sociale : les HLM soumis à rude épreuve P. 6
Défendre ses intérêts en cas d’expropriation
Innovation : un béton français 100% recyclé P. 7

P. 1
Rappel :
79e congrès de L’USH
Il se tiendra cette année à Marseille les 9, 10, et 11 octobre et sera l’occasion pour les élus CGL de se retrouver avant
(pendant pour beaucoup) la campagne du dernier trimestre 2018.

Le lundi 9 (la veille de l’ouverture du congrès) nous projetons d’organiser, en collaboration avec l’UD CGL des Bouches
du Rhône, un événement important qui sera l’occasion d’une rencontre entre nos militants du 13 et les autres.
Prévoyez de prendre vos billets de train en conséquence.

Pensez également à demander à votre bailleur de vous inscrire à ce congrès.

Élections
HLM
La commission créée pour préparer les thèmes de la compagne des élections de la fin de l’année s’est réunie et, après
des débats animés, a arrêté les propositions qui ont été soumises au Bureau Confédéral. Celui-ci les a validées.

Actuellement, notre graphiste travaille sur la mise en page :

Des professions de foi.
Du tract de campagne.

Avant la fin du mois de juillet, nous vous proposerons de passer vos commandes.

Les déclarations CGL de candidature et de non condamnation : elles sont prêtes, vous pouvez les commander au
siège national.

P. 2
La loi Élan adoptée
en première lecture
Mardi 12 juin dernier, le projet de loi Élan a été voté en première lecture à l’Assemblée nationale, par 342 voix pour
et 169 contre. 339 amendements ont été adoptés sur les 2 957 discutés. Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des
territoires, a salué “un projet de loi simplificateur” qui va ”faciliter la construction, l’aménagement et le déploiement du
numérique”.

Son point de vue est loin faire consensus : opposés au texte, les députés Les Républicains ont regretté “une occasion
manquée d’opérer le choc d’offre”, le groupe de la Gauche démocrate et républicaine a dénoncé “une marchandisation
du logement”, la France Insoumise, une “précarisation des locataires” et la Nouvelle Gauche, “la vente du patrimoine
des Français à la découpe”.

De son côté, Le Moniteur des Travaux Publics et du Bâtiment (hebdomadaire de référence dans la construction et le
cadre de vie en France) a qualifié les débats qui se sont déroulés à l’Assemblée nationale sur le projet de loi de “tendus
et longs”.

La réforme du secteur Hlm a été adoptée, tout comme la suppression du concours systématique d’architecture pour
les organismes de logement social. Les amendements de l’opposition n’ont su infléchir l’obstination de l’exécutif.

L’agence d’informations spécialisées AEF évoque le fait que “la réforme structurelle du logement social (a été)
globalement préservée par la première lecture de l’Assemblée”. Elle laisse augurer de la loi qui devrait être adoptée
dès l’automne. AEF remarque que les députés n’ont pas véritablement eu la volonté de l’amender des piliers sur
lesquels elle repose, a savoir, le regroupement des bailleurs sociaux ou le projet de mise en vente de 40 000 Hlm
chaque année.

(AEF Habitat & Urbanisme, 09/06/18)

Les réactions
Les critiques contre la loi Élan
sont virulentes.

“Parce que le gouvernement pose

un bon diagnostic sur la crise du logement,
mais n’apporte pas les réponses appropriées”
Pierre Madec, économiste à l’OFCE.

“Cette loi qui se fonde sur des calculs faux et

des contre-vérités est un retour en arrière vers la production
de masse. Elle rappelle des erreurs architecturales et urbaines
qui ont créé les quartiers que l’on tente aujourd’hui
de réparer en vain”
Denis Dessus, président de l’ordre des architectes.
P. 3
Du côté des associations :

La révision à la baisse des normes

d’accessibilité aux personnes handicapées
est jugée
“discriminatoire”
L’APF, l’Unapei et la Fnath.

La décision à l’initiative des collectivités locales

de rendre l’encadrement des loyers facultatif
et expérimental, est
“un retour en arrière”
Fondation Abbé Pierre

Autres sujets d’inquiétude :

la création d’un contrat de location de courte durée et la vente de 40 000 Hlm par an.

Le Mouvement Hlm a rappelé dans un communiqué que,

s’il encourage l’accession sociale à la propriété et la vente aux locataires Hlm,

“l’objectif de 40 000 ventes

par an lui semble trop important au regard
de la paupérisation des locataires du parc social, de la variété
des marchés locaux et des besoins en logements locatifs
sociaux, en particulier dans les communes en manque
de logements sociaux”
et souligne

“son opposition à tout dispositif qui encouragerait

la vente d’immeubles locatifs sociaux, construits et améliorés
grâce à l’effort de la nation, à des acteurs privés, sans rapports
avec les organismes Hlm et leurs missions sociales”.
P. 4
Nouvelle “baisse déguisée” des APL
Après l’annonce fracassante du mois de juillet 2017 d’une baisse des APL de 5 euros, le budget prévoit “exception-
nellement” de ne pas revaloriser cette allocation ; un manque à gagner de 4,68 euros mensuel en moyenne. pour
chaque bénéficiaire.

Cette baisse était passée inaperçue dans le flot des nouvelles mesures du gouvernement Philippe. Elle a été signa-
lée sur Twitter par Manuel Domergue : “En fait, il recommence la même chose cette année, mais de manière moins
visible”, a-t-il rapporté dans une série de tweets. “Le budget 2018 prévoit qu’au 1er octobre les APL ne seront plus in-
dexées sur l’indice de révision des loyers”, explique-t-il. Cet indice, selon l’Insee, est en hausse de 1,8% cette année.
“La valeur formelle des APL restera stable mais leur valeur réelle (ce qu’on peut acheter avec) sera donc diminuée de 1,8 %“
conclut-il.

Ce n’est pas “une baisse” mais

une ‘non-augmentation’

Selon Manuel Domergue, cette mesure impactera en priorité “ceux qui ont beaucoup d’APL”.

En se basant sur le montant moyen des APL de 231 euros, cette perte est estimée à 4,20 euros par mois. D’autres
chiffres (BFM business), sont légèrement supérieurs : 260 euros par mois, avec un manque à gagner de 4,68 euros.

Pour éteindre la polémique, Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, assure au cour d’un entretien
avec des journalistes ”qu’il n’y a absolument rien de caché. Toutes les décisions (...) ont été votées en toute transpa-
rence”. Il assure au passage “qu’il ne s’agit pas d’une baisse (...) mais tout simplement d’une non-augmentation”…

L’année dernière, la baisse de cinq euros des APL a permis à l’Etat de réaliser une économie mensuelle de 32,5
millions d’euros au détriment entre autres, de la santé financière des offices HLM. Le Premier ministre Edouard
Philippe avait qualifié cette mesure comme un “pas intelligent”. Au gouvernement, on l’avait justifié en la mettant
au passif du budget 2017 décidé par l ‘ancien exécutif…

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Mixité sociale :
les HLM soumis à
rude épreuve
Depuis leur création, les HLM ont vocation à loger, à prix modéré, les salariés et ceux qui ne peuvent l’être dans le
parc privatif : en fonction des plafonds de ressources prévus par la loi, 64% de la population actuelle est concernée
(en réalité 1/3 si on enlève les propriétaires).
Cette population est donc mixte : elle comprend de jeunes ménages, des retraités, des employés, ouvriers, fonc-
tionnaires, chômeurs... S’il s’adresse aux plus modestes, le parc HLM ne se réduisait pas jusqu’ici aux plus démunis.
Car c’est sur cette mixité sociale, culturelle, professionnelle, inter-générationnelle que s’appuient les commissions
d’attribution, en respectant des règles de priorité et de non discrimination.

Pourtant, ces mêmes critères de mixité se trouvent aujourd’hui sinon abandonnés, du moins rudement mis à mal
par les changements économiques et sociaux survenus ces dernières années, appauvrissant ainsi régulièrement
ses locataires et son parc locatif.
En effet, si la population la plus pauvre occupait 12% des logements HLM en 1973, cette même catégorie repré-
sente presque 35% en 2010. Autrement dit, la mixité sociale se trouve mise en péril.
Car plus encore que dans les décennies passées, les HLM demeurent l’ultime recours pour les plus pauvres.

En plus de la disparition du parc locatif à loyers abordables dans certaines régions, les mutations économiques
appauvrissent une partie de la population : précarité du travail, baisse de revenus pour les temps partiels ou les
retraités, augmentation des familles mono-parentales ; les nouveaux locataires des HLM s’avèrent plus fragiles
économiquement.

Cet appauvrissement grandissant s’accompagne de surcroît du départ des locataires HLM ayant des revenus plus
élevés, et l’arrivée de nouvelles demandes issues de la loi sur le Droit au logement opposable (DALO). Ce dispositif
oblige en effet l’Etat à reloger - dans le parc social - les demandeurs considérés comme des populations prioritaires.
L’ensemble de ces tendances augmente la pression sur le parc locatif social, particulièrement en Ile-de-France, où
se situent 60% des recours DALO.

Or, réserver les HLM aux seuls pauvres revient à faire des ghettos.

Il s’agit d’un choix politique, comme d’un choix de société : la CGL, quant à elle, milite en faveur d’une approche
“généraliste”, garante d’une véritable mixité sociale.

Défendre ses intérêts

en cas d’expropriation
Qu’il s’agisse de prévenir des risques naturels ou de l’agrandissement ou la construction d’infrastructures,
telle que la création d’une ligne ferroviaire, les causes d’expropriation abondent. Aussi, de nombreux proprié-
taires subissent des situations oppressantes.

Alors que l’intérêt général prime sur l’intérêt particulier, quelle stratégie adopter pour faire valoir son droit de
propriété ?

Difficile en effet pour un particulier de s’opposer à la force de la puissance publique. Au point que malgré leur
opiniâtreté combative, les propriétaires sont finalement contraints de partir.
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Deux types d’expropriation existent. D’une part, les aménagements d’intérêt national (construction d’une ligne
de tramway) opérés sans coup férir par l’Etat et ses établissements publics. D’autre part, les “expropriations du
quotidien“. Celles-ci relèvent la plupart du temps de la volonté des collectivités locales pour redéfinir un quartier,
agrandir un hôpital ou créer une voirie. Cette second catégorie d’expropriation “locale” peut être contestée par les
particuliers. Me Goutal, avocat, avance : “Mieux vaut se manifester dès le début de la procédure d’expropriation.
C’est à ce moment-là que l’on peut espérer faire évoluer le projet.”

Car l’Etat (métropole, commune, ...) doit passer par la phase dite “administrative” avant que de pouvoir acquérir,
de gré ou de force, les biens concernés. Cette phase commence par une enquête d’utilité publique.

Juriste à l’ADIL93, Lila Chebib indique : “Nommé par le tribunal administratif, un commissaire enquêteur passe plu-
sieurs semaines, plusieurs mois à présenter le projet dans le cadre de réunions ouvertes aux riverains. Il recueille les avis
et les doléances. Durant cette période, tout particulier peut constituer un dossier étayé avec des contre-arguments pour
prouver que le projet n’est pas justifié, n’est pas d’utilité publique, ou qu’il comprend des erreurs techniques”.

L’enquête d’utilité publique terminée, arrive la phase de déclaration d’utilité publique, qui a une valeur officielle,
et ratifie le projet. Chaque propriétaire est alors individuellement informé. Il peut s’opposer à cette décision, aidé
d’un avocat, sans que cette procédure n’arrête le processus.

La seconde phase dite “judiciaire” débute alors. Elle aboutit au transfert de propriétés au profit de l’expropriant.
“Durant cette longue procédure en plusieurs phases, la proposition de rachat est souvent minorée. Il faut donc la
contester” conseille Me Rodrigues.

La négociation s’avère indispensable pour tenter de revaloriser cette indemnité. De la même façon, le recours à un
expert foncier et immobilier, agréé auprès des tribunaux semble nécessaire. Enfin, il faut négocier les indemnités
annexes (déménagement, frais liés à la recherche et au rachat d’une habitation). Toutefois, le préjudice moral n’est
pas indemnisable.

Avant d’en arriver à l’expropriation, la collectivité locale peut d’abord exercer son droit de préemption, qui lui
permet d’acheter les biens à vendre, dès lors qu’ils se trouvent sur le territoire de son futur projet d’urbanisme.
Cette solution semble plus facilement vécue par les particuliers, à la condition que le prix proposé convienne au
vendeur, qui a deux mois pour accepter ou décliner l’offre. En cas de désaccord, le vendeur peut saisir le tribunal
administratif, qui tranchera.

Innovation :
un béton français
100% recyclé est né
L’an dernier, le premier béton vert, issu «à 100% des démolitions» est né, vendu sous la marque Granudem, grâce à une
PME de démolition et de terrassement.

Outre que ce béton recyclé répond à une forte demande (ses ventes ont triplé depuis janvier), son procédé breveté
attire les grands noms du BTP.

A l’heure actuelle, l’usage du béton recyclé en construction neuve est limité. “C’’est l’aboutissement d’un projet démarré
en 2010. Nous utilisons du béton du tout-venant, issu de n’importe quel chantier de démolition, les nôtres, et ceux des tiers”
confie Stéphane Poullard, dirigeant de la société du même nom. “Notre chaîne de traitement sépare le béton des autres
déchets de démolition (plastique, bois, ferraille, plâtre) par divers traitements”.
Une fois récupérés et lavés, le sable et les gravillons qui constituent les éléments de base du béton sont vendus. Reste
pour l’acheteur, pour en faire du béton, d’y ajouter du ciment, qui sert de liant.
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De plus, ce procédé séduit les entreprises du BTP car il obéit à un modèle économique : “La demande explose. Nous pro-
jetons une 2ème chaîne de traitement, mobile, pour aller de chantier en chantier... Nos granulats reviennent un peu plus cher
que du vierge car nous sommes à 30 kms des carrières. Mais à Paris, qui n’a pas de carrières mais beaucoup de démolitions, les
granulats recyclés reviendraient moins cher à des entreprises qui utiliseraient notre chaîne de traitement sur leurs chantiers”
continue Stéphane Poullard.

Des discussions sont en cours : un procédé vert et moins cher intéresse les grandes entreprises du BTP.

La société Poullard a travaillé son béton recyclé avec le Centre d’études et de recherches de l’industrie du béton (CERIB).
“Il ne remplacera jamais le béton à haute performance des ouvrages exigeants (ponts, etc..) mais il a la même résistance tech-
nique que le non recyclé pour des bâtiments classiques de bureaux et de logements. Le problème, ce sont les normes : elles
interdisent l’usage de 100% de béton recyclé” regrette S. Poullard. L’Union européenne le limite en effet à 30% dans les
structures (soit les éléments porteurs tels que les murs), voire à 20% côté assureurs.

En attendant l’adaptation des normes européennes, un chantier de 12 logements en béton recyclé verra le jour en
octobre, dans le cadre du plan national de bâti Energie positive et réduction Carbone. Il utilisera le béton recyclé à
100% pour le non structurel (fondations, chaussées) et à 20% en structurel, garantissant ainsi une vitrine à l’entreprise
Poullard.

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