janvier-février 2019

Cher(e) ami(e),

cette newsletter de janvier-février revient sur les news et actualités des deux derniers mois. Nous nous sommes consa-
crés pleinement à notre mission au quotidien, ce qui nous a fortement mobilisé et explique ce double numéro.
À lire sans modération, comme toujours, bien au chaud alors que les températures sont en baisse...

La newsletter de la CGL, c’est la lecture qu’il te faut tous les mois !!! :-)

Sommaire
Edito P. 1
Élections HLM, résultats CGL P. 2
Habitat indigne : 600.000 logements sur notre territoire P. 4
500 personnes relogées à Marseille P. 5
Microsoft se met au logement social P. 6
Que peut-on louer avec un budget de 600 euros? P. 7
Brexit : de nouvelles règles d’urbanisme P. 8
Mobilités résidentielles : retrouver plus de cohésion sociale P. 9
La construction de logements neufs s’effondre P. 10
Les nouveautés jurisprudentielles dans le domaine locatif P. 11
Négocier les Plans de concertation locative P. 12
La Cour des comptes critique la politique du logement P. 13

B REXIT

P. 1
Élections HLM
Résultats CGL

P. 2
Élections HLM
Résultats officiels pour les ESH
et les Offices
Les élections des locataires au conseil d’administration ou de surveillance des ESH et des OPH ont eu lieu entre le 15
novembre et le 15 décembre 2018. Ce scrutin s’est déroulé suivant des modalités réglementaires renouvelées par la loi
Egalité et citoyenneté (parité des listes, affiliation des associations candidates à une organisations siégeant à la Com-
mission nationale de concertation, au Conseil national de la consommation ou au Conseil national de l’habitat) et dans
un contexte de fusions d’un certain nombre d’organismes depuis les dernières élections.

Ce scrutin a été marqué par un nouveau recul de la participation (-4 points par rapport à 2014).

Les cinq associations membres de la Commission nationale de concertation (CNC) demeurent majoritaires. Elles ob-
tiennent 82,4% des suffrages exprimés et 86% des sièges. La hiérarchie entre les associations membres de la CNC ne
connait pas d’évolution.

Concernant les associations hors CNC, le nombre de voix exprimées en leur faveur et de sièges obtenus sont en baisse.
Toute comparaison précise dans le temps est cependant rendue impossible pour cette catégorie, du fait des évolutions
induites par la loi égalité et citoyenneté.

Les résultats ci-dessous sont arrêtés au 21 février 2019 1.

> Nombre d’inscrits : 4 164 724 (2014 : 3 976 222)
> Nombre de votants : 663 512 (2014 : 791 748)
> Taux de participation : 15,93% (2014 : 19,91%)
> Nombre d’administrateurs : 1 551 (dont 962 dans les OPH et 549 dans les ESH).(2014 : 1 663)

1
Le recueil des résultats a été réalisé par la Fédération des ESH et la Fédération des OPH. Une vingtaine d’organismes ne sont pas intégrés : constats de
carence, reports d’élections pour cause de fusion ou de recours.
2
Dont CFDT Asseco, Fnafal...

Rappel des résultats du précédent scrutin

P. 3
Habitat indigne :
600.000 logements
sur notre territoire
Ces logements mettraient en danger la vie ou la santé
de leurs occupants
La catastrophe de Marseille nous montre qu’il y a urgence.

L’effondrement de plusieurs immeubles à Marseille et la mort de huit personnes en octobre dernier doivent marquer la poli-
tique contre l’habitat indigne. La loi Elan (sur le logement, l’aménagement et le numérique) contient des dispositions sur les
copropriétés en difficulté ; il faudra attendre plusieurs mois pour en connaître la teneur. Comme le gouvernement a choisi
de légiférer par ordonnance sur ce sujet, il faudra attendre encore plus pour en mesurer l’impact et les bénéfices.
POURTANT, IL Y A URGENCE ! Quelques 900.000 à 1,3 million de personnes sont contraintes de vivre dans des conditions
d’habitat dangereuses et indignes. On devrait donc exiger à ce sujet une politique nationale ambitieuse.

Objectif d’intervention
Les associations évaluent à quelques 600.000 le nombre d’appartements ou maisons susceptibles de mettre en danger
la santé ou la vie de leurs occupants : locataires délaissés par des bailleurs ou des propriétaires incapables de payer leurs
charges, locataires dépendants de logements très dégradés qui ne valent plus rien.
Les acteurs associatifs attendent du gouvernement qu’il fixe un objectif d’intervention sur 10 % de ce parc chaque année :
l’Agence nationale de l’habitat (Anah), l’un des principaux acteurs et financeurs des travaux de rénovation, n’a traité que
78 % des 14.500 dossiers à sa charge en 2017.
“Il existe bien un cadre juridique qui permet d’intervenir, mais il est difficile à mettre en oeuvre et toutes les collectivités n’en ont pas
les moyens”, explique Gilles Hérail, chargé de mission chez Soliha, fédération d’associations qui accompagnent les ménages
en situation difficile pour faire valoir leurs droits et réaliser les travaux. Depuis la suppression de l’APL accession qui permet-
tait aussi de financer les rénovations, certains n’ont plus les moyens de réaliser leur chantier.

Le cadre juridique
Les préfets prononcent les arrêtés d’insalubrité après avis des agences régionales de santé lorsque la santé des habitants est
menacée par une pollution, une mauvaise isolation, des conditions indignes... Quand la structure du bâtiment est en cause,
ce sont les maires qui prennent un arrêté, dit de péril.
Dans tous les cas, le propriétaire bailleur doit pourvoir aux travaux et reloger les occupants du logement si nécessaire. Dans
la pratique, de telles dépenses sont rarement engagées. “Si la collectivité est également défaillante, comme cela s’est passé
à Marseille, il faudrait prévoir des sanctions ou une forte incitation, ou encore le transfert de compétence au préfet”, poursuit
Gilles Hérail.

Des moyens mal utilisés

Les associations pointent les moyens à disposition des collectivités : certaines agences régionales de santé ne comptent
qu’un seul inspecteur pour repérer les ménages en difficulté. Les élus sont aussi dans leur viseur : “Trop de territoires n’ont
pas mis en place d’opérations de lutte contre l’habitat indigne, alors qu’un atlas actualisé régulièrement leur permet d’identifier les
zones concernées”, accusent les responsables associatifs.
Les opérations de requalification de copropriétés d’intérêt national dégradées, mises en place lors de l’adoption de la loi Alur,
permettent à l’Etat de racheter des logements inhabitables et invendables. Elles sont efficaces mais prennent de longues an-
nées à se mettre en place et sont concentrées sur certains quartiers. Les opérations “coeurs de ville” et “l’initiative copropriétés”
vont dans le bon sens, tout comme la volonté affirmée de lutter contre les marchands de sommeil.

À Saint-Malo, l’Organisme de foncier solidaire veut voir des familles revenir dans le centre-ville devenu trop cher :
“Pour cette raison, la ville se dépeuple et ferme des écoles”, rapporte Pascal Masson, président de l’OFS malouin et
directeur général de la Coopérative HLM l’Habitation familiale. ”Nous avons associé les employeurs de la ville
pour qu’ils nous adressent leurs salariés et envisageons une trentaine de logements, à 2 200 euros le mètre carré
contre 4 000 euros dans la promotion privée, dans le quartier de Rotheneuf, sur le site même d’une école désaffectée,
cédée par la ville. ”
P. 4
La formule se révèle bénéfique pour tous. La collectivité qui subventionnait le premier acquéreur, très vite tenté de re-
vendre son bien en empochant une belle plus-value, voit son aide pérennisée dans le temps, puisque le logement reste
éternellement abordable. Chaque mutation, vente ou succession, voit le bail réel solidaire “rechargé” et repart pour la
durée initiale, conservant ainsi sa valeur au logement.

Les acquéreurs sont certes privés de plus-value, mais récupèrent leur capital au moment de vendre, revalorisé selon
l’indice initialement convenu, au contraire des locataires classiques dont les loyers sont versés à fonds perdu. Les ban-
quiers y trouvent aussi leur compte, puisque en cas de défaillance d’un copropriétaire, l’OFS joue les bons samaritains de
la copropriété en garantissant l’opération et rachetant le logement.

Il ne dispense pour autant pas les collectivités d’une volonté de politique publique foncière, pour ne pas favoriser la
spéculation et contenir la redevance réclamée aux acquéreurs à 1 ou 2 euros le mètre carré mensuel. En Ile-de-France, ce
loyer atteint déjà 3 ou 4 euros alors que Rennes, qui cède les terrains pour l’euro symbolique, ne facture que 0,12 euro, à
peine de quoi couvrir le fonctionnement de l’OFS, organisme à but non lucratif ou à statut HLM.

Effondrements à Marseille :
500 personnes relogées
Deux mois après l’effondrement de plusieurs immeubles à Marseille, la situation reste toujours “préoccupante“, admet
Julien Denormandie, ministre chargé de la ville et du logement, en visite dans la ville, où 500 personnes sur les 2000
évacuées, ont été relogées.

“La situation reste préoccupante et appelle la mobilisation de tous”, a insisté Julien Denormandie, lors de sa rencontre
avec une habitante qui va prendre possession du petit 16m2 qui lui a été attribué dans le centre-ville. Elle a été évacuée
de son logement pour le XIVe arrondissement, loin de la rue d’Aubagne où deux immeubles se sont effondrés le
5 novembre, à quelques encablures du Vieux Port, provoquant l’une des plus graves crises rencontrées par le maire
Jean-Claude Gaudin.

Depuis ce drame, “147 arrêtés de péril grave ou imminent ont été pris par la municipalité, et 230 immeubles insalubres ou
dangereux évacués par précaution”, a souligné Mr Gaudin lors de ses voeux à la presse. Il a de plus précisé que “1 973
personnes ont été évacuées de leur domicile et 1 371 sont hébergées par la municipalité”, dans le cadre d’un plan
d’action qui a déjà coûté 14 millions d’euros.

500 personnes ont retrouvé un logement fixe à ce jour et 399 ont pu regagner leur logement d’origine dans les
68 immeubles désormais sécurisés. 1 400 personnes sont hébergées de façon temporaire en hôtel ou foyer. Julien
Denormandie annonce que le nombre de personnes relogées devrait augmenter grâce aux 75 appartements récemment
débloqués rue de la République, une artère proche du Vieux-Port.

P. 5
Le géant Microsoft
se met au logement social
La société va en effet investir 500 millions de dollars à Seattle (État de Washington) qui subit une grave pénurie de
logements.

Seattle et sa région, le King County, qui abritent Microsoft, Amazon et Starbuck, sont, comme d’autres zones de la côte
ouest américaine, éprouvées par une grave crise du logement. Cette pénurie est notamment attribuée au boom des
entreprises du secteur du numérique, ces dernières décennies.

25 millions
Selon un rapport du King County, diffusé en d écembre, 156 000 logements feraient défaut pour les familles aux revenus
modérés en particulier. Microsoft, qui va accueillir 8 000 nouveaux employés à son siège de Redmond (en banlieue de
Seattle), veut débloquer 475 millions de dollars pour le logement social et 25 millions au profit des sans-abri ; ils sont
12 000 à Seattle.

Ce geste, certes généreux, est à mettre en perspective avec les 800 milliards que représente l’entreprise qui disposerait
en outre de 136 milliards en cash et investissements à court terme !

Les responsables de la société expliquent, reprenant les statistiques officielles, que, dans cette région dynamique
de l’État de Washington, les emplois ont augmenté de 21% depuis 2011, tandis que le nombre de logements, lui,
n’augmentait que de 13 %. Sur cette période, le prix médian d’un logement s’est envolé de 96 % pendant que le revenu
médian ne progressait que de 34 %.

Les spécialistes prévoient une baisse du marché de l’immobilier en 2019 ; l’investissement annoncé par Microsoft consti-
tue pourtant un vrai répit pour les administrations qui ne parvenaient plus à pourvoir à la demande de logements sociaux.

L’augmentation des impôts locaux sur les grandes sociétés avait même été décidée l’année dernière. Cette mesure qui
prend effet en 2019, doit rapporter annuellement quelque 47 millions de dollars.

P. 6
Que peut-on louer
avec un budget de 600 euros
par mois ?
Une étude a passé 80 000 annonces de locations au crible. Pour un budget de 600 euros par mois, on peut occuper 14 m2
à Paris ou 66 m2 à Rennes.

Les Français, pour se loger déboursent, en moyenne 633 € par mois, charges comprises. Ce budget cache de fortes dis-
parités dans la taille des logements proposés selon les villes. C’est ce que révèle l’étude d’une plate-forme de location
en ligne entre particuliers, après examen de 80 000 logements en France qui ont changé de locataires en 2018.

14 m2 à Paris
Il est assez difficile de trouver un appartement à Paris avec un budget de 600 €. Le loyer moyen y est de 1 079 € (884 €
en Île-de-France), soit 35,13 euros/m2, un prix, en moyenne trois fois plus élevé qu’en province (12,17 euros/m2). On
constate que les loyers à Paris ont vu une augmentation de 3,13 % par rapport à 2017.

Cette hausse s’explique notamment par le “retrait de l’encadrement des loyers intervenu en novembre 2017” (tout comme
à Lille) “amplifié par l’impact négatif des locations Airbnb qui vident le parc de locations classiques disponibles”, rapelle
Richard Horbette, le fondateur de la plateforme qui a réalisé l’étude en question. Par ailleurs, le projet du Grand Paris a
infléchi la hausse des prix en grande couronne parisienne : 18,01 euros/m2, + 0,56 %, pour 23,78 euros/m2, + 1,19 % en
petite couronne.

Une chambre de plus à Bordeaux

Bordeaux est la métropole qui a vu ses loyers augmenter de la manière la plus significative (+ 6,77 %). Pour 600 €, vous
bénéficiez d’un T2 de 38 m2. “ Cette situation s’explique par une pénurie de logements qui s’aggrave chaque année et par une
forte activité touristique, liée notamment à l’arrivée de la ligne TGV vers Paris”, constate Richard Horbette.
La tension locative (difficulté à trouver un logement à louer dans une ville) à Bordeaux, figure à la première place nationale
(6,36 demandes pour 1 offre), devant Lyon (3,92) et Paris (3,12).

De grandes villes comme Marseille (Bouches-du-Rhône), Lille (Nord) et Toulouse (Haute-Garonne) offrent plus de sou-
plesse au plan immobilier. La tension locative y est plus basse ( 0,54, 0,87 et 1,10). Avec 600 €, toutes charges comprises,
vous y profiterez d’un appartement de deux pièces pour une surface comprise entre 40 m2 et 43 m2.

Les Bouches-du-Rhône, le Nord et la Haute-Garonne font toutefois partie des départements où les locations ont été les
plus nombreuses. 6 % des logements loués en 2018 l’ont été, en effet, dans les Bouches-du-Rhône.

Les villes de 150 000 habitants proposent un parc privé attractif. En province, un loyer représente en moyenne 575 €.
Avec 600 €, vous accéderez donc à un appartement de trois pièces d’une surface de 60 m2 à Dijon (Côte-d’Or), 64 m2 à
Orléans (Loiret) et 66 m2 à Rennes (Ille-et-Vilaine).

D’autres villes moyenne, comme Brest (Finistère), Metz (Moselle) ou Saint-Etienne (Loire), ont enregistré une hausse de
3 % à 5 %. “Il s’agit là d’un phénomène de rattrapage, ces villes étant peu chères à la base”, précise Richard Horbette. Seules
Tours (Indre-et-Loire) à - 1,36 % et Avignon (Vaucluse) à - 1,75 % enregistrent des baisses significatives.

P. 7
 B REXIT

Brexit : Paris
prévoie d’assouplir
les règles d’urbanisme
Urbanisme, environnement et patrimoine, victimes collatérales du Brexit ?

La France s’apprête à rétablir les contrôles aux frontières avec le Royaume-Uni, et anticipe d’énormes besoins en
infrastructures. Pour les futures constructions de ses équipements, les procédures seront accélérées. La possibilité
d’éventuels recours pouvant bloquer les travaux n’auront quasi aucune chance d’aboutir…

Le Ministère de la transition écologique et solidaire a mis publiquement en ligne sur son site, la page Des projets d’or-
donnance et de décret “portant diverses mesures dérogatoires” aux codes qui régissent la construction et l’aménagement :
ensemble des textes qui accompagnent le projet de loi de préparation au Brexit, que les députés ont adoptés le
17 janvier dernier.

Pour pourvoir aux futurs contrôles aux frontières des personnes et à l’inspection des marchandises avec le Royaume-Uni
en cas de Brexit “dur”, sans accord, l’administration et les douanes françaises vont devoir se doter de nombre d’in-
frastructures, comme des voies accès, des parkings à aménager en urgence à tous les points de passage entre les
deux pays et de m2 de locaux pour assurer les tâches administratives et l’hébergement des services.

Les besoins sont énormes : “La France constitue le premier point d’entrée continental des exportations britanniques”,
rappelle l’étude d’impact qui accompagne le projet de loi. En 2017, 747 millions de tonnes de marchandises et
5,2 millions de camions ont transité entre la France et le Royaume-Uni. On peut déjà imaginer le chaos engendré par
les contrôles si les infrastructures sont mal dimensionnées ou livrées en retard.

P. 8
Mobilités résidentielles :
retrouver plus de cohésion sociale
et territoriale
Le rapport publié vendredi 22 février par l’Observatoire des territoires du Commissariat général à l’égalité des terri-
toires (CGET) nous éclaire sur les changements de résidence et la mobilité géographique des Français. Selon l’Insee,
en 2014, 7,3 millions de nos compatriotes ont changé de logement, soit 11 % de la population ; un peu plus que la
moyenne européenne (9 %). L’idée qu’en France on est plus sédentaire qu’ailleurs est donc inexacte.

Cette mobilité qui est pourtant en diminution depuis les années 2000, s’est accélérée depuis la crise de 2008, ce
qui illustre sa corrélation avec le contexte économique. La proportion de ménages ayant déménagé a baissé de 4
points entre 2002-2006 et 2009-2013. Au contraire du XXe siècle, où les crises étaient causes de mouvements, le
chômage a tendance à “ancrer” les individus. Cette baisse de la mobilité est sensible dans les couches les moins
diplômées et les moins qualifiées de la population, les “Français aux semelles de plomb”…

Une deuxième observation nous apprend que c’est entre 20 ans et 30 ans que nos concitoyens sont le plus mobiles
(28 % pour les 20-25 ans). Plus on est diplômé, plus on déménage loin. Les flux ont cependant changé ; alors que
l’exode rural, jusqu’aux années 1970, a vu affluer les populations rurales dans les villes, les migrations actuelles ré-
partissent, elles, les populations dans les zones moins habitées. En 2014, 1,23 million de personnes ont déménagé
vers une commune moins dense contre 1,06 million dans le sens inverse.

Ces mouvements, loin de favoriser une plus grande mixité sociale, tendent à accroître une segmentation sociale.
Ceux qui bougent, le font dans l’idée de s’établir dans des zones où vivent des individus de la même catégorie so-
ciale. Les plus riches se regroupent avec les plus riches et les plus pauvres avec les plus pauvres, ce qui contribue à
former des territoires de plus en plus homogènes. “Ce caractère profondément inégalitaire de la mobilité résidentielle
présente un défi pour la cohésion sociale et territoriale”, souligne le rapport du CGET.

une mobilité profitable aux cadres

et aux diplomés

83% des cadres restent en emploi 79% des jeunes diplomés restés 42% des jeunes sans diplome
aprés déménagement sur le territoire sont en emploi restés sur le territoire sont sans emploi
contre 63% des ouvriers et employés contre 87% quand ils déménagent contre 35% quand ils déménagent

cartographie et chiffres : Le Monde

P. 9
La construction
de logements neufs
s’effondre
Malgré la demande importante de logements et les taux d’intérêt bas, la baisse des aides, l’approche des
élections municipales et les recours administratifs ralentissent la construction.

Pour la première fois, des professionnels du bâtiment, des associations d’élus et des associations humanitaires, vont
lancer un appel pour relancer la construction de logements. Alors que le pays manque de logements, la construc-
tion de bâtiments neufs subit un coup de frein ces derniers mois.
Selon la Fédération du bâtiment (FFB), le nombre de permis de construire a chuté de 7,6 % en 2018 et celui des
mises en chantier de 7 % également. “On prévoit en 2019 une baisse de la même ampleur. Ce qui aura des conséquences
jusqu’en 2021, voire 2022”, annonce Jacques Chanut, le président de la FFB.

“Partout en France, pourtant, le besoin de logements est grand, notamment pour les étudiants”, nous apprend Luc Belot,
le président du promoteur Réalites, basé à Nantes . D’autant plus incompréhensible que jamais les taux d’intérêt
n’ont été aussi bas.

Le gouvernement pointé du doigt

“Le plus gros segment du marché, à savoir la construction de maisons individuelles, subit de plein fouet la baisse des aides
au logement décidée fin 2017 par le gouvernement”, affirme Norbert Fanchon, président du directoire du promoteur
Gambetta. Depuis début 2018, les aides personnalisées au logement (APL) dites Accession, c’est-à-dire octroyées
aux primo-accédants, ont diminué, de même que le prêt à taux zéro (PTZ) dans les zones les plus dépeuplées de
France (zones dites B2 et C). “Ce sont surtout les zones périurbaines et rurales qui subissent ce choc”, ajoute Jacques
Chanut, de la FFB, qui dénonce un effondrement des PTZ de 50 % dans ces zones l’an dernier.

“Le ministre Denormandie s’est engagé à ce qu’il y ait, dans la prochaine loi de Finances, des mesures pour la construction
de logement dans les zones rurales”, rappelle-t-on au ministère de la Cohésion des territoires. Par ailleurs, le gouver-
nement insiste sur le nouveau dispositif fiscal dit “Denormandie”, dont “les décrets d’application sont attendus” et qui
“doit permettre de rénover des logements dans les villes de taille moyenne”.

En zone urbaine, les professionnels du secteur ont une tout autre lecture de cette tendance : l’approche des élec-
tions municipales de 2020. “Certains élus veulent que les travaux qui occasionnent des nuisances, le passage de ca-
mions etc., soient terminés bien avant les échéances électorales, afin de ne pas mécontenter leurs électeurs”, avance Marc
Gédoux, président du promoteur Pierre Étoile. “Ce mouvement, assez classique à l’approche des municipales, a cette
fois-ci commencé un an plus tôt que d’habitude.”

Des recours systématiques

Un phénomène plus structurel handicape la construction : la hausse des recours juridiques qui reportent parfois de
plusieurs années les travaux. “Sur neuf projets en cours, six sont bloqués par des recours”, dénonce Marc Gédoux, de
Pierre Étoile.
Selon les professionnels de l’immobilier, en plus des recours classiques, émanant du voisinage, de nombreux
contentieux sont le fait de particuliers ayant été démarchés par des cabinets d’avocats qui repèrent dans les rues les
permis de construire à venir. “Ils entament un recours et viennent ensuite nous proposer de l’abandonner en échange
d’argent. Il nous arrive de payer pour que le projet se fasse”, accuse un promoteur qui souhaite rester anonyme. Votée
fin 2018, la loi Elan se fixe pour objectif de contrecarrer ces recours abusifs.

En attendant d’en ressentir les bénéfices sur le secteur de la construction, les professionnels du bâtiment demandent
au gouvernement une réaction rapide. “Il faut relancer le financement de l’accession à la propriété pour les jeunes mé-
nages“, plaide Jacques Chanut, qui réclame notamment un nouvel assouplissement des conditions d’octroi du prêt
à taux zéro.

P. 10
 Les nouveautés
jurisprudentielles
dans le domaine locatif :
Protection du locataire dans le cadre de la vente à la découpe
La vente à la découpe consiste à revendre aux locataires, appartement par appartement, un immeuble qui était la
propriété d’un acquéreur unique.

Lorsque cette vente à la découpe porte sur plus de cinq logements dont l’acquéreur ne souhaite pas proroger les baux en
cours, le locataire bénéficie d’une protection : le droit de préemption qui lui permet de se substituer à l’acquéreur pour faire
l’acquisition du lot à sa place et dans les mêmes conditions que ce dernier.

Selon les dispositions de l’article 10II de la loi n°75-1351 du 31/12/1975 et dans le cas de la vente par adjudication
(c’est-à-dire aux enchères), le locataire doit être convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception pour se
porter acquéreur lors de l’audience d’adjudication. Si le locataire n’est pas convoqué, il sera fondé à se substituer à
l’adjudicataire (c’est-à-dire l’acquéreur des logements mis en vente) dans un délai d’un mois à compter de la date à
laquelle il aura eu connaissance de cette adjudication.

La cour de cassation (Civ.3,30/01/2002) précise que l’accord collectif du 9 juin 1998 - qui impose au vendeur une
procédure stricte d’information du locataire dans le cadre d’une vente de plus de dix logements au sein d’un même
immeuble - n’est pas applicable en cas de vente par adjudication volontaire ou forcée, puisque la protection du
locataire est assurée par la procédure prévue par l’article 10II de la loi du 31 décembre 1975.

Protection du locataire en cas de sous-location du logement

Selon l’article L 621-2 CCH, les logements HLM sont considérés comme étant insuffisamment occupés lorsqu’ils com-
portent un nombre de pièces habitables supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur
résidence principale. L’article L442-3-1 CCH prévoit une protection légale en faveur du locataire en cas de sous-occu-
pation du logement : le bailleur doit proposer au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins, indé-
pendamment de son plafond de ressources. Ainsi, la Cour de cassation (Civ.3,30/01/2002) a considéré que puisque
l’enfant occupant du locataire décédé d’un logement HLM s’était vu refuser le transfert de bail manifestement inadap-
té à sa situation (un six pièces pour un occupant unique), cet enfant ne pouvait de ce fait bénéficier de la protection
de l’article L442-3-1 CCH. En effet, cette personne ne pouvait se prévaloir de la qualité de locataire suite au refus de
transfert de bail en sa faveur.

Décence du logement / engorgement des installations d’évacuation

des eaux ménagères et des eaux-vannes
L’article 3 du décret du 30/01/2002 qui définit la décence, prévoit que le logement doit comporter parmi les éléments
d’équipement et de confort, des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le
refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon. Ainsi, et dès lors qu’un locataire ayant subi un dégât
des eaux dû à des canalisations trop étroites dont l’engorgement avait provoqué des remontées de matières dans son
logement, La Cour de cassation (Civ.3,30/01/2002) a considéré que cela caractérisait le manquement du bailleur à son
obligation de délivrer un logement décent. Aussi, le bailleur est tenu de prendre en charge les frais de débouchage et
de curage de ces canalisations quand bien même ces canalisations seraient-elles des parties communes.

Charge locative et entretien d’une toiture végétalisée

Le ministère de la cohésion des territoires confirme, dans une réponse à une question écrite, que la liste des charges
récupérables du décret du 26/08/1987 est complète et donc d’interprétation stricte. Dès lors, le bailleur ne peut
récupérer sur les locataires les dépenses liées à l’entretien des toitures végétalisées qui ne constituent pas des espaces
verts et n’y sont pas assimilables.
P. 11
 Les points sur lesquels
il ne faut pas céder
au moment de négocier
les Plans de concertation
locative
Les élections HLM viennent de se terminer : c’est le moment, dans beaucoup d’organismes HLM, de négocier les
nouveaux plans de concertation. Mais attention, ne vous laisser pas entraîner par les bailleurs ou même les autres
organisations de locataires, à accepter des PCL qui seraient moins favorables que les précédents. Voici les points de
vigilance à avoir bien en mémoire :

- Ne jamais négocier un PCL sans en avertir son Union Départementale ou la CGL Nationale. Dès que vous avez un
projet de document entre les mains faites-le nous parvenir afin que nous l’analysions.

- Dès qu’une association affiliée à la CGL est présente sur le patrimoine du bailleur, la CGL doit être invitée à la né-
gociation du PCL.

- Sur la composition des Conseils de concertation locative : Attention, si la nouvelle loi empêche les associations non
affiliées de présenter des listes aux élections HLM, elle n’a pas exclu les associations indépendantes de la concer-
tation. Celles-ci doivent donc avoir une place dans la concertation. Cet état d’esprit a toujours été celui de la CGL
qui ne souhaite pas être dans une logique d’exclusion totale des associations indépendantes. Elles sont exclues des
financements mais pas exclues de la concertation.

- Le PCL doit prévoir que les associations puissent être accompagnées par toute personne dont la compétence est
jugée utile.

- Sur les financements prévus par le PCL. La loi fixe un minimum de 2 euros par logement. Notre position est que
ces deux euros représentent la dotation annuelle versée à chaque organisation. Dans ces 2 euros ne sont pas com-
pris les frais de transport pour les réunions, les éventuels frais de formation, le projets associatifs, etc…
Ces différents frais sont à négocier en plus des 2 euros.

- Sur le versement de la dotation et l’utilisation des moyens financiers. La loi précise que les associations desti-
nataires des fonds devront fournir au bailleur un bilan annuel de l’utilisation des moyens financiers. Les bailleurs
prennent souvent prétexte de ce texte pour demander des bilans et des justificatifs précis. Ce n’est pas ce que dit
la loi. Les associations doivent rester libres du contenu des bilans qu’elles produisent. De même, les fonds servent à
toutes les actions des associations, le bailleur n’a pas à intervenir sur le type d’actions financées : ce qui constituerait
une remise en cause de notre indépendance.

- Enfin, les versements doivent intervenir en une seule fois et ne doivent pas être interrompus sous prétexte que les
bilans fournis ne conviennent pas au bailleur.

Au moindre doute au moment de la négociation d’un PCL, contactez la Confédération, nous avons l’expérience
et la connaissance de la réglementation.

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La Cour des comptes critique
la politique du logement
Elle estime que la multiplicité des services qui interviennent sur les problèmes du logement nuit à l’efficacité.
À l’heure où le mouvement des “gilets jaunes” met en avant le problème de l’habitat sur notre territoire, la Cour des
comptes porte, dans un référé publié lundi, un jugement assez sévère sur la déclinaison de la politique du logement
de l’État au niveau des départements.

La multiplicité des services qui interviennent sur ces problèmes nuit à l’efficacité. Par exemple, les directions départe-
mentales de la cohésion sociale (DDCS) sont chargées de reloger les publics prioritaires mais ce sont les directions dé-
partementales des territoires et de la mer (DDTM) qui ont pour mission de suivre la production de logements. S’ensuit un
travail chronophage d’harmonisation entre ces acteurs qui conduit à négliger certaines missions, comme le contrôle des
conventions d’aide personnalisée au logement (APL) passées avec les bailleurs sociaux.

“Certaines missions prenantes, comme la lutte contre l’habitat indigne, gagne-

raient à être simplifiées”
“Certaines missions prenantes, comme la lutte contre l’habitat indigne, gagneraient à être simplifiées”, estime le président
de la Cour des comptes, Didier Migaud, qui recommande de “réunir le soutien de l’offre et la gestion de la demande de
logements au sein du même service départemental interministériel de l’État”.

Problème supplémentaire, les services déconcentrés de l’État ne sont pas associés au pilotage des deux outils essen-
tiels de la politique du logement : les allocations logement, dont le montant s’élève à 18 milliards d’euros par an, et les
dépenses fiscales, comme le prêt à taux zéro, qui coûtent à l’État 13 milliards.

Dernier point, la Cour des comptes suggère de mieux partager entre les services les données locales afin de cibler plus
finement les actions de soutien au logement. Dans sa réponse au référé, le premier ministre, Édouard Philippe, indique
que “des avancées ont été réalisées notamment en matière de suivi des dépenses d’aide à l’investissement locatif”.

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