Université Cheikh Anta Diop de DAKAR

(UCAD)
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Ecole Supérieure d’Economie Appliquée (Esea
ex Enea).
Département Aménagement du Territoire et
Gestion Urbaine (ATEGU)

Module : POLITIQUE DE L’HABITAT

RESTITUTION DU COURS

Présenté par :
Boubacar Hadjara ISSOUFOU
Babacar NIANG

Professeur : M. TIMERA
 Définitions conceptuelle
Habitat : cadre de vie et ensemble des fonctionnalités appel à d’autres services.
Appropriation foncière : toutes les formes par lequel on s’approprie un terrain.
Lotissement : est une opération qui permet à toute personne physique ou morale de diviser
une même propriété foncière et d’en équiper les terrains. C’est un mode d’aménagement,
d’équipement et de découpage parcellaire d’un terrain en vue de la vente, cession ou de la
location.
Titre de propriété est l’acte officiel qui permet de démontrer que l’on est propriétaire d’un
bien, que celui-ci ait été acheté, transmis par donation, par héritage ou à la suite d’un partage.
Densité résidentiel net : c’est le rapport du nombre de logements à la surface de terrain
occupée.
Coefficient d’occupation du sol ou COS : est un rapport permettant de mesurer la densité de
l'occupation du sol en urbanisme
Coefficient d'emprise au sol (CES) : est un rapport permettant de mesurer la densité de
l'occupation du sol en urbanisme
 Introduction
La politique de l’habitat du Sénégal, à l’instar de celle des autres pays de l’Afrique, a
commencé sous la colonisation avec l’adoption de plusieurs plans d’urbanisme pour la
construction des cités blanches. Ceci a créé une particularité dans la configuration spatiale des
villes en Afrique. En effet, on assiste à la juxtaposition de deux types de villes : une partie
centrale (abritant les quartiers des blancs) qui est bien organisée, car adoptant un plan de
lotissement appelée la ville de « droit » dont les modalités de fonctionnement de l’espace sont
en conformité avec les règles de droit et la ville de « fait » (habitée par les autochtones) qui
est éloignée du centre. Cette dernière est marquée par une certaine anarchie, une précarité du
point de vue de la nature du bâti mais également une certaine précarité du point de vue de la
fonctionnalité spatiale du fait d’un fort déficit en équipements collectifs. Cette dualité dans la
configuration des villes a subsisté au Sénégal jusqu’après les indépendances se matérialisant
par une partie centrale habitée par les couches solvables et une périphérie accueillant les
moins privilégiés. L’État, dans sa logique de satisfaire les besoins en logement de toute la
population, a tenté d’apporter des réponses adaptées à chacune des parties de la ville.

Face à cette situation l’Etat a décidé d’apporter des réponses en commençant par la partie
formelle. Ainsi ces réponses peuvent catégoriser en 3 grandes périodes :
 La période Etat Aménageur-Constructeur
 La période Etat Aménageur
 La période Etat Créateur d’un environnement favorable à la production
immobilière.

 La période Etat Aménageur- Constructeur

Cette période est marquée par la mise en place des sociétés immobilière, des instruments
d’interventions pour répondre à la demande d’une couche spécifique mais pas pour régler tous
les irrégularités de logement. Ces sociétés s’agissent entre autre de la SICAP créé en 1957 et
des HLM créé en 1960.
Ces sociétés n’étaient pas créées pour répondre à l’irrégularité constatée, mais c’était plutôt
destiné à une couche moyenne de la population à savoir les fonctionnaires, les cadres des
grandes entreprises et aux agents coopérative de l’intérieur du pays (traitant d’arachide), etc.
Ainsi, cette offre de logement visant à satisfaire cette couche était une sorte de contrôle
politique de l’Etat de ce corps social.
Cependant, l’accomplissement de la mission de ces sociétés aboutit à des réponses mitigées :
D’une part, les logements de la SICAP et des HLM étaient globalement accessible pour les
salariés de cette couche moyenne. Accessibilité facilitée en effet par des charges de
productions à moindre coût entrainant un niveau de prix accessible. Elle reposait
essentiellement sur :
  Accessibilité foncière
 Disponibilité des matériaux et matériel de construction
 Disponibilité financière, facile accès au crédit
Les sociétés immobilières étaient soutenues par la coopération française avec des
investissements qui permettaient à ces dernières de baisser le prix du logement. La
coopérative, la Caisse Central de la coopération Economique (CCCE) à travers le FAHU, un
fond destiné à financer le programme de logement, facilitait l’accès au crédit.
D’autre part ces situations avantageuses prés-cité vont être bouleversées par trois crises
mondiales :
 Une crise écologique dans les années 1970, avec une sècheresse qui a causé un
déplacement massif des ruraux vers les villes (phénomène d’exode rural). On
assiste cependant à des occupations anarchiques du foncier, entrainant ainsi la
naissance de quartiers irrégulier : réduction de l’accessibilité foncière.
 Une crise énergétique avec la guerre du Kippour, conflit israélo-palestinienne,
la ligue arabe décide d’augmenter le prix du pétrole, un produit de
consommation intermédiaire qui affectera la cherté des prix des matériaux de
construction.
 Face à ces situations une crise financière secoua ces sociétés avec le retrait de
la CCCE compte tenu de la situation ou les cotisations des travailleurs versé au
FAHU ne servaient plus à financer les logements de la classe moyenne mais
ceux des riches maintenant : aspect discriminatoire d’accessibilité au logement.
En résumé l’addition de ces crises a entrainé une forte hausse du prix du logement des
sociétés immobilières avec la hausse considérable des couts de productions, ce qui a poussé
l’Etat à revoir sa politique et à se lancer vers une autre étape.

 La période Etat Aménageur

Elle se traduit par la période où l’Etat se retire d’un cran et change de politique d’action. Ce
dernier n’est plus dans la sphère de la production de logement mais il se limite à la partie
Aménagement du territoire.
En effet, bien que la SICAP et l’OHLM ont fait de remarquables progrès entre 1960 et 1970
avec l’intervention de la Caisse Centrale de coopération économique, ces progrès qui ont bien
aidé les couches moyennes et l’élite sociale ou ayant répondu à une demande solvable, ont
pris fin en 1970 suite à une conjugaison de trois types de crise précités en haut qui ont
entraîné des conséquences néfastes sur les prix de cession. Cela fera que la quasi-totalité des
couches moyennes ne puissent bénéficier des offres de la SICAP et de l’OHLM. Cette crise
du logement va se développer à partir de ce moment. Ainsi, on peut noter un changement sur
les interventions : le retrait de l’Etat dans la partie construction pour se limiter à
l’aménagement et à la production. Par la suite, on notera une deuxième période pendant
laquelle l’Etat se limitait seulement à l’aménagement d’où la connotation « la période de
l’Etat aménageur ». Cette phase sera marquée par l’intervention de la banque mondiale en
milieu urbain en 1972. C’est donc à partir de cette année que les choses vont changer avec
l’opération « parcelles assainies » sur différents principes établis :
-D’abord, une définition des tranches de revenus au-dessus duquel vous n’êtes plus éligibles
Ainsi un plafond de 150 000 F comme salaire mensuel était fixé pour soustraire tous ceux qui
gagnaient au-delà de cette somme. Ces derniers ne pouvaient pas aspirer à bénéficier de ce
programme.
-Ensuite, on va vers un allégement des normes urbanistiques pour réduire les charges de
production foncière afin de diminuer les coûts de cession.
- Puis, le troisième principe était que chaque bénéficiaire, avec le crédit contracté auprès du
bureau général, devait construire en fonction de ses moyens.
- Et enfin, le dernier principe consistait à l’aménagement sommaire et progressif donc le
terrain ne sera pas totalement équipé au début mais au fur et à mesure que le bénéficiaire
s’installe.
Ces principes ont conduit à la configuration et l’aménagement des parcelles assainies. Ce
projet sera piloté par ses initiateurs dont l’Etat du Sénégal et la banque mondiale.
Au final, la période Etat Aménageur à travers l’opération parcelles assainies a certes traduit
une évolution dans la façon de compenser la politique de l’habitat et du logement mais elle
n’a pas totalement répondu aux attentes. D’abord, dans la pratique, il se trouve que les
couches solvables et les marabouts ont été favorisés au détriment des populations à faible
pouvoir économique. Ceci conjugué au second choc pétrolier de 1978 et à la crise des
logements des années 80, conduit l’Etat à changer une nouvelle fois de politique, en se lançant
dans la création d’un environnement institutionnel favorable à la production immobilière.

 L’Etat créateur d’un environnement institutionnel favorable à la

production foncière et immobilière.
Comme nous l’avons précédemment annoncé, la politique de logement adoptera une nouvelle
ligne directrice qui sera marquée par trois mesures fortes.
- La 1ere mesure consistera à créer une structure spécialisée dans le financement de
l’acquisition de terrain et de logement qui sera la BHS (Banque de l’Habitat du
Sénégal) en 1979. Elle a pour but de mobiliser l’épargne privée des ménages,
d’organiser les demandeurs et de les mettre dans une structure pour la mutualisation
des capacités financières.
- La deuxième mesure a été la création du B. A.H.S.O (Bureau d’Assistance à l’Habitat
Social) avec des mouvements coopératifs, les HAMO (Société des Habitations
Modernes) en 1981.
- La troisième et dernière étape a été marquée par la promotion immobilière privée.