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En vue de l’obtention du
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Elaboré par :
M BOUGAOUA Saïd
Decembre 2003
5ème promotion
Introduction Générale
Introduction générale
Le secteur de l’habitat a toujours été un secteur prisé des investisseurs mais un secteur
stratégique pour les Etats et les gouvernements car en cas d’insatisfaction de ce besoin
apparaissent des germes d’une explosion sociale. A l’inverse, sa satisfaction peut s’avérer
comme un excellent stimulant pour la croissance économique et l’amélioration des états de
mal vie des populations. D’ailleurs, ce secteur, qui constitue une préoccupation majeure à
travers sa triple dimension économique, financière et sociale, prend une place importante dans
les programmes de chaque Etat.
Cette crise du logement, née d’une confluence de problèmes affectant à la fois la société et
l’économie algériennes, se manifeste surtout dans le Taux d’Occupation par Logement (TOL)
estimé à 7,14 et dans l’inadaptation entre l’offre et la forte demande. Cette dernière, estimée à
2 millions de logements(1) est due à l’insuffisance de la production par rapport à la demande
actuelle auquel il faudrait ajouter la demande latente résultant de l’accroissement de la
population algérienne à un taux de l’ordre de 1,7 % l’an (en 2000).
Cependant, malgré les importants financements consacrés pour réduire les effets du déficit
actuel, ce dernier qui, partant d’un TOL net illusoire de 05 occupants par logement, se chiffre
à 1 200 000 logements environ (estimation 1998). L’objectif, plus réaliste, d’un TOL net de
06 occupants par logement se traduit par un besoin de l’ordre de 800 000 logements.
C’est ainsi qu’il a été jugé nécessaire en 1997 d’introduire des réformes au niveau du système
de financement du logement pour promouvoir le secteur de l’habitat. Ces réformes,
entreprises concomitamment avec le désengagement progressif de l’Etat, visaient
essentiellement la transformation de la CNEP en banque de financement selon des critères
purement commerciaux, l’implication des autres banques dans les opérations de crédits
(1)
Estimations selon le rapport de l’ONS : recensement général de la population et de l’habitat, 1998.
1
Introduction Générale
Donc, afin de développer le crédit hypothécaire en Algérie, qui manque d'une gestion
efficace, les banques se doivent tout d’abord de le maîtriser. Ceci ne peut se concrétiser qu’en
utilisant les différentes méthodes de gestion existantes pour minimiser les risques que peut
présenter ce type de prêt et les adapter à la fois au type du crédit qui est à long terme et aux
spécificités de la clientèle qui sont les particuliers.
Aussi, le recours aux nouvelles techniques de gestion des crédits immobiliers notamment le
refinancement hypothécaire et la titrisation, paraît des plus indispensables pour un véritable
essor du marché hypothécaire national qui malheureusement s’éternise encore dans sa phase
embryonnaire.
Donc, le but de notre travail est de mettre en exergue les différentes techniques de gestion des
crédits hypothécaires. Pour ce faire, il s'avère nécessaire de répondre aux questions
intermédiaires suivantes :
¬ Qui intervient sur le marché immobilier? Et quelle est la situation de ce secteur en
Algérie?
¬ Comment a évolué la politique de l’habitat en Algérie et quelles sont les réformes
engagées dans ce créneau?
¬ En quoi consiste le nouveau dispositif de financement du logement et quel est le
rôle que joue chaque intervenant dans ce dispositif?
¬ Quelles sont les contraintes rencontrées par les banques en matière d’octroi des
crédits immobiliers et comment remédier à cette situation?
¬ Quels sont les caractéristiques et les types des crédits immobiliers? Et quelles sont
les précautions à prendre avant et après l’octroi de crédits immobiliers?
¬ Comment se fait la gestion des risques rencontrés lors de l’octroi des crédits
hypothécaires ? Et est-ce que les méthodes traditionnelles de gestion de ces crédits sont
suffisantes pour minimiser les risques y afférents?
2
Introduction Générale
¬ Quel est l’apport des nouvelles techniques de gestion des crédits immobiliers? Et
quel est le rôle de la SRH sur le marché hypothécaire?
¬ Enfin, quelles sont les contraintes et perspectives rencontrées par la SRH en vue du
développement du marché hypothécaire et de la technique de titrisation en Algérie?
Afin d'apporter des éléments de réponse à ces interrogations, nous avons opté pour la
méthodologie suivante:
Ð Dans un chapitre préliminaire, « Généralités sur le secteur immobilier en Algérie »,
nous allons faire une introduction aux marchés immobiliers (caractéristiques, types et
intervenants) puis nous présenteront un aperçu sur la situation du parc logement en Algérie.
Ð Dans le premier chapitre, « Le financement de l’habitat en Algérie », seront traités
la politique de l’habitat en Algérie et les réformes engagées, le nouveau dispositif de
financement du logement et enfin nous exposerons les différents types de crédits immobiliers
Ð Dans le deuxième chapitre, « La gestion des risques liés aux crédits immobiliers »,
nous allons présenter les risques rencontrés par les banques lors de l’octroi d’un crédit
immobilier, les différentes techniques de gestion et les garanties liées aux crédits immobiliers.
Ð Dans le troisième chapitre, « Le refinancement et la titrisation des créances
hypothécaires », seront abordées les nouvelles techniques de gestion des crédits hypothécaires
à savoir le refinancement et la titrisation, ainsi que les perspectives et contraintes rencontrées
par la SRH sur le marché hypothécaire.
Ð Dans le quatrième chapitre consacré au cas pratique, « L’évolution d’une créance
hypothécaire », nous allons tout d’abord commencer par présenter la procédure de montage
d’un dossier de crédit, puis nous auront à simuler une opération de refinancement et enfin
nous allons parler de la dernière émission obligataire de la SRH sur le marché secondaire.
3
Chapitre préliminaire Généralités sur le secteur immobilier
Chapitre préliminaire:
4
Chapitre préliminaire Généralités sur le secteur immobilier
(1)
Dits également marchés du neuf et de l’ancien
(2)
Article 07 du décret législatif n°94-07 du 18 mai 1994 relatif aux conditions de la production architecturale et
à la profession d’architecte.
(1)
OPGI : Office de Promotion et de Gestion Immobilière.
5
Chapitre préliminaire Généralités sur le secteur immobilier
* Le maître d’œuvre :
Il est le concepteur du projet à réaliser pour le compte du maître de l’ouvrage après
avoir conclue un contrat entre eux. Ce sont généralement les architectes qui assurent cette
fonction mais ça peut concerner d’autres professions comme les entrepreneurs.
Le maître d’œuvre à pour responsabilités:
• L’étude de marchés et de l’ouvrage à réaliser ;
• La conception architecturale de l’ouvrage ;
• La recherche des entreprises de travaux ;
• Le contrôle de conformité et suivi des travaux à réaliser.
* L’entreprise de réalisation (l’entrepreneur) :
C’est toute personne physique ou morale chargée de la réalisation sur le terrain du
projet. Cette réalisation doit se faire conformément aux plans préalablement établis par le
maître d’œuvre et suivant les conditions des contrats signés avec le maître de l’ouvrage et le
maître d’œuvre.
En matière de production immobilière, on trouve aussi les promoteurs.
* Le promoteur :
Il peut être toute personne physique ou morale qui prend l’initiative de réaliser des
programmes immobiliers. Pour ce faire, il réunit les capitaux nécessaires, organise les travaux
et enfin commercialise les opérations.
On distingue deux (02) catégories de promoteurs immobiliers :
Ì Les promoteurs privés :
Ils s’orientent vers la promotion-vente des produits immobiliers et ils leurs
participations dans la production de logements en Algérie est faible.
Ì Les promoteurs publics :
Ils interviennent dans le cadre de la politique du logement social menée par l’Etat
(location ou accession à la propriété) ainsi que le logement promotionnel.
En Algérie, la promotion publique est représentée par les OPGI, les EPLF(2), APC,
CNEP Immo(3).
L’intervention des promoteurs sur le marché du logement peut se faire de plusieurs
façons, à savoir :
¾ E
n tant que maître d’ouvrage direct et cela en prenant une partie du risque financier. Il
cherchera, en contrepartie du risque pris, une marge de promotion lors de la revente du
bien immobilier aux investisseurs et utilisateurs.
¾ E
n tant que maître d’ouvrage délégué, c'est-à-dire en tant que prestataire de services pour
le compte d’un propriétaire. Dans ce cas, il a pour mission en plus du suivi de
l’opération, l’ensemble des tâches administratives et juridiques.
h Le financement :
(2)
EPLF : Entreprise de Promotion du Logement Familial.
(3)
CNEP Immo : Filiale de la CNEP-Banque.
6
Chapitre préliminaire Généralités sur le secteur immobilier
7
Chapitre préliminaire Généralités sur le secteur immobilier
e- Autres caractéristiques :
En plus de ces caractéristiques principales, les biens immobiliers ont des coûts élevés
de transaction, c'est-à-dire que le bien immobilier est un actif peu liquide par comparaison
avec les actifs financiers. L’information imparfaite est aussi une donnée fondamentale des
marchés immobiliers et le logement constitue le reflet de l’ensemble de la société.
B- Typologie des biens immobiliers :
Une des caractéristiques des biens immobiliers est leurs forts degrés d’hétérogénéité et
qui peuvent donc faire l’objet d’une classification.
On peut donc classer les produits immobiliers selon le type de bien immobilier et la
localisation géographique.
1- L’immobilier résidentiel :
Cette catégorie comprend tous les biens construits dans le but de loger des personnes.
On y trouve essentiellement :
a- Le logement : C’est d’une façon générale tout local destiné à l’habitation des ménages.
b- Les résidences avec services : Ils offrent des services spécifiques réservés à une clientèle
précise comme les maisons de retraite pour les personnes âgées ou les cités universitaires pour
étudiants par exemple.
c- Les résidences de tourisme : Tels les hôtels et autres auberges où sont proposés des
formules d’hébergement touristique particulières. Ce sont des appartements entièrement
équipés avec différents services comme l’accueil, la réception, le ménage …
2- L’immobilier professionnel :
Dans ce cas, on est en face d’une approche fonctionnelle de l’immobilier qui classe
les biens immobiliers par référence à la fonction qui y est exercée.
a- L’immobilier de bureaux : Ce type d’immobilier abrite les activités relatives à la direction
ou l’administration, sans aucune manipulation de marchandises.
b- L’immobilier industriel : Ces immeubles abritent les activités industrielles, de la
fabrication jusqu’au stockage des marchandises. Il s’agit par exemple d’entrepôts, des usines,
des industries légères et lourdes,…
c- L’immobilier commercial : Ces biens immobiliers abritent des fonctions commerciales
comme par exemple les centres commerciaux, les magasins, les supermarchés,…
3- Autres types de biens immobiliers :
On trouve dans cette catégorie d’autres biens ne faisant partie ni de l’immobilier
résidentiel ni de l’immobilier professionnel. Il s’agit par exemple : les mosquées, les
hôpitaux, les écoles, les cimetières, l’immobiliers de loisirs (musées, golf, etc.), biens détenus
par l’Etat (casernes, prisons, etc.), l’immobilier agricole,…
Après avoir passer en revue l’essentiel sur les marchés immobiliers à savoir: leurs
caractéristiques, leurs types, les intervenants et les produits existants sur ces marchés, nous
allons faire un aperçu sur la situation du secteur de l’habitat en Algérie et on essayera de
faire une brève évaluation du parc logement.
8
Chapitre préliminaire Généralités sur le secteur immobilier
(1)
Sauf indication contraire, toutes les données utilisées dans cette section sont celles reportées par l’ONS lors du
dernier recensement sur la population et l’habitat réalisé en Juin 1998, le quatrième du genre après ceux de 1966,
1977, 1987.
9
Chapitre préliminaire Généralités sur le secteur immobilier
Les derniers changements ont certainement des répercussions sur tous les plans dans le
comportement des Algériens. Si pour l’essentiel, l’attachement aux valeurs et traditions
ancestrales demeure, elles sont de plus en plus liées à une volonté de vivre de manière plus
libre, plus indépendante du cadre familial. Ainsi dès le mariage, les couples aspirent
profondément à obtenir un logement. Cette évolution est marquée fondamentalement par
l’élévation du niveau culturel de l’algérien moyen.
Le tableau suivant(1) présente donc l’évolution de la population urbaine aux dépend de
la population rurale :
ANNEES URBAINE ET % RURALE ET % TOTALE
1962 3.000 29,1 7.300 70,9 10.300
1966 4.019 32,6 8.297 67,4 12 316
1977 7.161 41,0 10.339 59,0 17 500
1987 11.640 49,6 11.837 50,4 23 477
1990 12.728 50,3 12.593 49,7 25.321
1991 13.112 50,6 12.827 49,4 25.939
1992 13.500 50.8 13.100 49,2 26 600
1993 13.900 50.8 13.450 49,2 27.350
1994 14.490 51,8 13.622 48,2 28 116
A ce rythme, la population algérienne résidante sera urbanisée à 82% en l’an 2020
selon un rapport du ministère de la Santé et de la Population. Ainsi, dans une vingtaine
d'années, quatre Algériens sur cinq seront citadins.
Selon le même rapport la croissance démographique va demeurer contraignante au
cours des deux prochaines décennies car la demande de logements augmentera sous l'effet de
la pression démographique.
Le parc logement, habité et non habité, estimé en 1998 à 5.021.974(2) se présente
comme suit (selon le type de construction) :
Répartition du parc total de logem ent (habité et non habité) selon le type
de construction (en 1998)
Habitat précaire;
Immeubles;
8,08%
Maisons 16,78%
traditionnelles;
19,86%
Maisons
individuelles;
55,26%
(1)
CNES, « Rapport sur le logement social », IV session plénière, Octobre 1995, page 5.
(2)
Le parc logement habité seulement est estimé à 4.102.064 unités en 1998.
10
Chapitre préliminaire Généralités sur le secteur immobilier
loin supérieur à cette norme, il s’est stabilisé depuis 1987 entre 7.4 et 7.5 avant de baisser
progressivement (il était de 7.14 en 1998).
8
7,5 7,54
Personnes
Il est à préciser aussi que pour avoir un TOL fiable, il doit être rapproché à un autre
paramètre aggravant la structure du logement en Algérie. Ce paramètre concerne la
pondération par rapport à la population car :
Ö Plus de 20 millions de personnes occupent environ 1.900.000 logements, soit un TOL
supérieur à 10, tandis que ;
Ö 6 à 7 millions occupent plus de 1.500.000 logements, soit un TOL inférieur à la norme
internationalement admise.
Le Taux d’Occupation par Pièce (TOP) est un autre moyen d’évaluation de la
situation de l’habitat. Cet indicateur est de l’ordre de 2.72 en 1995, alors que la norme
internationale est entre 08 et 1.1.
On peut aussi utiliser la surface habitable par personne pour connaître le déficit en
matière de logement ici en Algérie, car cette surface est de 8 m² par personne, tandis que la
norme inadmissible est de 10 m² et la norme internationale est de 14 m².
2-3 Evaluation du déficit du parc logement en Algérie :
Le logement en Algérie présente une médiocrité importante; précarité des habitations,
non respect des normes de construction et absence d’entretien et de maintenance. Aussi, il y a
lieu d’éradiquer les bidonvilles (estimés à 120.111 bidonvilles en 1998), l’amélioration du
niveau de confort des logements et le remplacement du parc vétuste.
Ce dernier par exemple représente une grande partie de ce patrimoine qu’on peut
répartir comme suit:
- 850.000 logements furent construits avant 1945 ;
- 950.000 logements furent construits entre 1945 et 1954 ;
- 148.000 logements furent construits entre 1954 et 1962 ;
- Le reste du parc a été réalisé après 1962, soit environ 1.600.000 logements.
Le déficit global est estimé à un million de logements, en plus la demande
additionnelle annuelle est de 100.000 logements. A cela, s’ajoute la dégradation continue et
accélérée du parc logements existant (pas moins de 800.000 logements sont en état de
dégradation avancée) et surtout le développement de l’habitat illicite qui n’est, en fait, qu’une
11
Chapitre préliminaire Généralités sur le secteur immobilier
Le parc logement en Algérie présente une médiocrité grave qui s’est malheureusement
bien vérifié lors du dernier séisme dévastateur d’un certain mercredi 21 mai 2003. Tant de
victimes à cause d’une gestion anarchique du secteur du logement. Plus de six mois après la
catastrophe, on se pose encore la question : pouvait-on se prémunir contre un tel drame ? Ou
du moins en diminuer les dégâts ?
Donc, une politique de l’habitat est certes une indispensable pour satisfaite
une population qui s’accroît à un rythme plus rapide que celui des nouvelles
constructions, cependant, il faudrait tout d’abord préparer le terrain pour espérer
des résultats positifs de cette politique, sinon à quoi bon sert-elle sur un terrain
qui ne lui est pas propice du tout? Pour ce faire il faut :
Ö Utiliser le fisc en pratiquant une fiscalisation incitative pour ce secteur
qui en souffre énormément dans la conjoncture actuelle ;
Ö Le développement d’actions de partenariat, d’intégration et de sous-
traitance ;
Ö La gestion administrée du foncier doit disparaître au profit d’un marché
foncier totalement libéré et générateur de l’activité de promotion foncière
multiforme ;
Ö Redéfinir les domaines d’intervention de l’Etat dans le financement du
logement ;
Ö Impliquer toutes les banques dans le financement de l’offre et de la
demande du logement permettant ainsi une panoplie de crédits aux clients et aux
bailleurs de fonds.
Premier chapitre :
Le financement de l’immobilier en
Algérie
13
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
(1)
La CNEP-Banque a pris l’ossature de la Caisse de Solidarité des Départements et des Communes d’Algérie
(C.S.D.C.A), ancien organisme social des retraites français.
14
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
(1)
Extrait d’un entretien réalisé avec M. BESSA Djamel, « La CNEP s’ouvre à l’activité bancaire dans sa
globalité », Revue ‘CNEP News’, n°2 Octobre 1999.
(2)
D’après un rapport du Ministère de Planification de 1985 sur la politique de l’Etat en matière de l’habitat.
15
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
Cependant, c’est durant cette période que c’est développé des bureaux d’études et
d’architecture nationaux, des entreprises nationales et locales de construction. Aussi,
l’intervention de l’Etat en matière d’habitation rurale s’est précisée.
* Dans le troisième plan quadriennal (1974-1977) et après avoir préparer les
conditions d’action en faveur de l’habitat dans le plan précédent celui-ci, il y eu un grand
essor des investissements étatiques dans les villes et aussi dans les campagnes, mais ces
investissements étaient beaucoup plus ceux qui sont directement productifs.
Donc, le secteur de l’habitat n’a pas pris une grande importance dans ces plans
quadriennaux mais ce ne fut pas le cas dans les plans quinquennaux où les investissements en
matière de logements, dont le besoin se faisait de plus en plus sentir surtout avec la croissance
très rapide de la population algérienne, avaient pris une place assez grande.
* Au cours du premier plan quinquennal (1980-1984), on a affecté pour les
investissements à l’habitat une enveloppe de 60 milliards de DA en vue de réaliser un
programme de 700.000 logements dont 458.000 ont été réalisés. Ce plan avait pour objectifs :
- La livraison des logements le plus rapidement possible (dès la fin de la construction) ;
- Inciter la population à participer et ce dans le cadre de la politique du gîte ;
- Superviser le développement des agglomérations sans toucher les terrains agraires.
* Dans le second plan quinquennal (1985-1989), il a été surtout question de
parachever les travaux en cours de réalisation dans le but de faire baisser l’acuité de la
demande connue dans ce secteur. Ce plan visé essentiellement :
- Une meilleure organisation du secteur de la construction ;
- Le détermination des responsabilités de l’administration et des institutions financières ;
- La réalisation d’un programme de construction de 674.000 logements.
* Depuis 1989, il n’y eu que des solutions transitoires pour le financement du
logement et ce malgré la succession de plusieurs gouvernements, d’ailleurs celui de 1990
avait décider que le Trésor Public n’assurera plus le financement du logement, pour cause de
difficultés budgétaires de l’Etat, mais il sera assuré provisoirement par les fonds de la CNEP.
Cette décision était prévue pour une année (1990) mais avait durée en réalité six (06) ans.
En 1991, l’Etat s’était complètement désengagé du financement du logement.
Cependant, l’Etat se devait d’aider les catégories sociales les plus défavorisées à se prendre en
charge et c’est ainsi que fut crée la Caisse Nationale du Logement (CNL).
A partir de 1996, et en raison de l’épuisement des liquidités de la CNEP, le
financement du logement social a été de nouveau mis à la charge du trésor public
1-3 Les réformes engagées dans le financement du logement :
1-3-1 Période d’avant 1986 :
Le secteur de l’habitat avant 1986 était sous l’autorité directe de l’Etat. C’était la
période du socialisme où l’on ne parlait que du logement social qui occupait une part
relativement importante comme cité précédemment dans les Plans Nationaux et précisément
dans les deux plans quinquennaux de (1980-1984) et celui de (1985-1989).
16
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
Cependant, la vocation sociale du logement avait rendu ce secteur non lucratif et les
fonds engagés dans l’habitat étaient généralement irrécupérables et ne pouvaient donc être
réinjectés dans le cycle de financement de nouveaux programmes.
En 1971, la CNEP s’était vu attribuer une nouvelle tâche en plus de la collecte des
dépôts des ménages, cette tâche consistait en le financement du logement social. Depuis,
l’épargne des ménages avait connu un développement considérable dans le but de
l’acquisition d’un logement social (les conditions pour ce faire en 1975 étaient de deux ans
d’ancienneté et 500DA d’intérêts).
Durant la période allant de 1973 à 1979, le financement de l’habitat était assuré à 75%
par le Trésor Public et à 25% par la CNEP.
En 1980, l’Etat avait ajouté deux nouvelle tâches à la CNEP sui sont :
– Les crédits aux particuliers pour la construction de logement ;
– Le financement de l’habitat promotionnel sur fonds d’épargne au profit exclusif des
épargnants(1).
Quant aux différentes banques, elles étaient complètement à part du financement direct
des opérations de production de logement mais elles finançaient indirectement les entreprises
de bâtiment.
1-3-2 Période d’après 1986 :
En 1962, le nombre de logements disponibles pour chaque tranche de 1.000 habitants
était de 182 logements et elle est passée à seulement 128 logements en 1977, parce que durant
toute cette période il n’y a pas eu de programmes notables de construction de logements, se
contentant d’utiliser les logements dit « biens vacants » laissés vides après le départ des
colons. Tous les efforts fournis depuis 1977, lorsque des programmes de construction étaient
lancés, n’ont permis d’atteindre que 129 logements pour 1.000 habitants en 1993, ce qui laisse
un déficit de 1.200.000 logements pour atteindre la norme de six personnes par logements.
Pour juguler cette crise de logement, les pouvoirs publics ont entrepris un certain
nombre d’action visant à éliminer les entraves, notamment celles d’ordre juridique et
réglementaire, qui constituaient un frein à l’effort national, mais aussi à favoriser l’initiative
privée qui peut être un complément non négligeable à l’offre publique de logements.
Ces actions ont été introduites par de nouvelles lois qui sont :
A- La loi sur la promotion immobilière (86/07) :
La loi 86/07 sur la promotion immobilière fut promulguée le 04 mars 1986. Elle visait
à agrandir le champ d’intervention en matière de logement aux différentes institutions et donc
réduire le poids qui pesait sur l’Etat.
Elle encourageait les promoteurs publics et privés à développer la construction de
logements promotionnels et faisait participer le citoyen à l’effort de financement de son
logement.
Dans une opération de promotion immobilière, les postulants à la réalisation avaient le
statut de souscripteurs régis par le code civil. Ils devaient aussi s’inscrire dans le cadre d’un
programme d’habitat des collectivités locales.
C’est à partir de cette loi que commençait l’intervention directe des banques dans ce
domaine. Car ces dernières avaient eu à financer un bon nombre de projets.
(1)
Décret n°80-213 du 13-09-1980.
17
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
Les résultats de cette expérience étaient mitigés selon l’ABEF(1), car certaines
opérations étaient un vrai succès tandis que les autres ont rencontré de grandes difficultés. Ces
difficultés sont, en plus du manque d’expérience des promoteurs immobiliers surtout en
matière de gestion des projets ;
- L’absence des actes de propriété chez les promoteurs, ce qui pousse les
banques à accorder des crédits risqués non couverts par des garanties réelles.
- L’octroi de crédits additionnels dus aux prix très élevés dépassant même les
prix prévisionnels de deux fois ou plus. Ces prix élevés ont parfois étaient la
cause de méventes de logements.
- Transformation des crédits à moyen terme en crédits à long terme car le
glissement dans les plannings de réalisation avait des durées de
remboursement plus longues.
Cette loi a été donc un échec et les pouvoirs publics ont été poussé à modifier ce texte
quelques années plus tard.
B- La loi bancaire de 1986 :
Dans le cadre des réformes engagées par l’Etat durant l’année 1986, il a été décidé de
promulguer une loi qui définit le cadre juridique commun à l’activité bancaire de l’ensemble
des établissements de crédit. Cette loi du 19 août 1986 définit ces derniers comme étant des
personnes morales, effectuant à titre de professions habituelles, des opérations de banque.
Par cette loi bancaire, on a levé la spécialisation bancaire qui durant plus de deux (02)
décennies avait été un handicap majeur du développement du secteur bancaire.
Cette loi fait la distinction entre les établissements de crédit en les classant en deux
(02) catégories qui sont :
* Les établissements de crédit à vocation universelle qui sont les banques ; qui
reçoivent tout type de dépôt et accordent tout type de crédit de n’importe quelle durée.
* Les établissements de crédit spécialisés, et qui ne collecte que certaines ressources et
ne consentent que des catégories spécifiques de crédit, comme c’était le cas pour la CNEP.
Cependant, et malgré cette loi, les banques sont restées réticentes à l’égard de la
diversification de leurs activités.
C- La loi sur la monnaie et le crédit :
La promulgation de la loi 90-10 du 14 avril 1990 relative à la monnaie et le crédit
avait permis la levée effective de la spécialisation des banques et établissements financiers et
ce en vertu des articles 114 et 115 de cette loi.
Toutefois, les banques ont essayé de diversifier leurs activités mais le secteur de
l’habitat est resté à l’écart de leurs objectifs. Cette réticence est due essentiellement à la nature
des crédits hypothécaires, leurs durées, les risques encourus, le refinancement, etc.…
La situation critique du secteur de l’habitat a poussé les pouvoirs publics à engager des
réformes d’ordres structurels, institutionnels et de financement. Ces réformes avaient pour
principaux objectifs d’impliquer les banques commerciales dans le financement de ce secteur
par l’octroi de crédits immobiliers aux particuliers, mais aussi de créer un marché
(1)
ABEF : Association des Banques et Etablissements Financiers.
18
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
hypothécaire par la mise en place de nouvelles institutions de refinancement de ces crédits (la
SRH)(1) et de leurs garantis (la SGCI)(2).
D- La loi 93/03 relative à l’activité immobilière :
Cette loi est venue pour annuler la loi 86/07, qui a connu un grand échec, alléger la
charge de l’Etat et permettre l’émergence d’un marché de l’immobilier neuf
L’activité de promotion immobilière est définit dans l’article 02 de cette loi comme
étant «...l’ensemble des actions concourant à la réalisation ou à la rénovation des biens
immobiliers destinés à la vente, la location ou la satisfaction des besoins propres. Les bien
immobiliers concernés peuvent être des locaux à usage d’habitation ou des locaux destinés à
abriter une activité professionnelle, industrielle ou commerciale ».
Dans son article 03, la loi 93/03 du 1er mars 1993 a érigé l’activité immobilière en
activité économique régie par le code du commerce et est ouverte à toute personne physique
ou morale ayant le statut de commerçant. Donc, cette loi a consacré l’activité de promotion
immobilière aux seuls agents économiques.
Comme le précédent texte, cette loi n’a pas eu l’écho attendu et le développement de
l’activité de promotion immobilière n’a été au niveau des espérances tant attendues.
(1)
SRH : Société de Refinancement Hypothécaire.
(2)
SGCI : Société de Garantie du Crédit Immobilier.
19
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
REVENUS MONTANT DE
CATEGORIES
L’AAP
Inférieur ou égal à 20.000 DA (c'est-à-dire inférieur
I 500.000 DA
ou égal à 2.5 fois le SNMG(1))
Supérieur à 20.000 DA et inférieur ou égal à 32.000
II DA (supérieur à 2.5 fois le SNMG et inférieur ou 450.000 DA
égal à 4 fois le SNMG)
Supérieur à 32.000 DA et inférieur ou égal à 40.000
III DA (Supérieur à 4 fois le SNMG sans dépasser 5 400.000 DA
fois le SNMG)
(1)
Le SNMG : Salaire National Minimum Garanti. Il est actuellement de l’ordre de 8.000 DA.
21
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
22
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
23
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
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Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
25
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
26
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
l’habitat alors que les autres banques ne sont pas encore vraiment investies d’une manière
efficiente dans ce secteur.
Selon l’Association des Banques et Etablissements Financiers (ABEF), les
engagements en portefeuille des banques publiques s’élevaient déjà à la fin 2000, à 267
milliards de dinars dont 222 milliards de DA pour le financement de l’offre et le reste, soit 45
milliards, pour le financement de la demande.
Aussi, depuis 1998, six banques publiques interviennent dans le financement
consortial avec la CNEP-Banque pour le logement social, à travers une convention passée
avec la Caisse Nationale du Logement (CNL), pour un montant de 32 milliards de DA, dont
22,4 milliards mobilisés.
B- Les problèmes rencontrés par les banques :
Les mesures incitatives de l’Etat dans le domaine du logement ont aboutit à des
résultats positifs. Toutefois, le marché immobilier en Algérie, en dépit du nouveau dispositif
de financement du logement, est resté déstructuré et désorganisé à cause de contraintes
multiples qui empêchent la bonne prise de risque par les banques.
Ces contraintes rencontrées par les banques sont :
9 Un marché foncier déstructuré dû à la multiplicité des intervenants dans la gestion
foncière ;
9 Le manque de coordination et d’information dans ce secteur ;
9 Dans la plupart des cas, les promoteurs ne disposent pas des titres de propriétés des
terrains d’implantation de leurs programmes ;
9 Les délais très longs dans le recueil des hypothèques et dans la réalisation des
logements ;
9 La hausse des prix du logement dû aux coûts de construction trop élevés ;
9 La diminution de la capacité d’endettement des ménages ;
9 La médiocrité de la qualité et le non respect des normes de constructions vérifiés lors
du terrible tremblement de terre du 21 Mai dernier ;
9 Le manque de ressources longues qui aurait permis la prise d’engagements longs et
colossaux ;
Pour faire face à ses difficultés et essayer de faciliter la tâche des banques dans le
financement de l’immobilier, diverses actions peuvent être entamées.
C- Comment remédier aux problèmes rencontrés par les banques :
Les problèmes rencontrés par les banques en matière de financement de l’immobilier
sont donc d’ordre juridique et organisationnel mais pas institutionnel car tous les moyens sont
présents pour un développement de ce secteur, restent seulement l’éradication des contraintes
déjà citées pour un lancement réel de ce secteur.
Pour ce faire, on peut proposer :
Sur le plan juridique et législatif:
• Régulariser les actes de propriétés pour les promoteurs ayant des actes administratifs ;
• Accélérer les procédures administratives et juridiques de délivrance des différents
actes et des certificats de conformité ;
27
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
• Améliorer des procédures judiciaires dans le cas de contentieux entre les clients et les
banques, par la mise en jeu des hypothèques par exemple, dans des délais acceptables ;
• Exiger au préalable le droit de propriété avant toute opération de promotion
immobilière qu’elle soit publique ou privée.
Sur le plan organisationnel :
• Réglementer le marché foncier et l’organiser d’une manière à permettre à tous les
promoteurs d’y avoir accès ;
Mettre en œuvre une politique foncière nationale pour compléter le dispositif réglementaire en
place ;
• Améliorer la qualité du logement tout en réduisant les délais et les coûts de
réalisation ;
• Drainer l’épargne des ménages dans le circuit de financement du logement par des
mesures incitatives ;
• Rendre le marché immobilier transparent et fluide.
L’implication des banques dans le financement du secteur de l’habitat doit être plus
efficace et d’une proportion plus intéressante. Pour ce faire, il est indispensable d’éliminer
les barrières juridiques et organisationnelles (énumérées plus haut) qui entravent le bon
déroulement des procédures d’octroi des crédits immobiliers, moyen de financement du
logement le plus utilisé ces dernières années.
28
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
(1)
Cette fourchette est entre 15 et 30 ans.
29
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
(1)
Au niveau de la CNEP-Banque, il n’y a pas de pénalités de remboursement par anticipation.
(2)
C’est ce type de différé qui est retenu par la CNEP-Banque.
30
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
c/ Les prêts à échéances par paliers (ou prêt complémentaire par paliers) : Dans ce cas,
les montants des échéances peuvent être progressifs ou dégressifs, mais selon une périodicité
qui n’est plus annuelle. Cette périodicité est fixée en fonction des objectifs de l’emprunteur.
d/ Le prêt modulable : Ce type de prêt permet de proposer aux emprunteurs des
financements adéquats à leurs besoins. Les prêts modulables se différencient des autres prêts
par le fait qu’ils peuvent être modifier à tout moment et qu’il est possible d’apporter des
modifications en cours de vie du crédit. Les échéances peuvent être modulées selon une
périodicité annuelle, à la hausse ou à la baisse.
2- Les prêts à taux révisables :
Dans ce type de prêt, le taux d’intérêt peut être réajusté périodiquement en fonction
d’un index et selon un mode de calcul déterminé contractuellement.
Ces prêts permettent une meilleure adaptation du crédit aux évolutions de
l’environnement financier. Ils sont pratiqués dans les périodes de taux élevés, anticipant ainsi
une baisse des taux.
On peut classer ces prêts en fonction des types d’échéanciers, on distingue donc :
• Prêts révisables à échéances constantes et durée variable,
• Prêts révisables à échéances variables et durée constante,
• Prêts révisables à échéances et durée variable,
• Prêts révisables à échéances modulables.
B-les prêts à remboursements non échelonnés :
Dans ce type de prêts, la période d’amortissement du capital est soit reportée, soit laissée à
l’initiative de l’emprunteur. Et donc on peut diviser ce type en deux (02) catégories qui sont
les prêts à amortissement différé et les prêts amortissables au gré de l’emprunteur.
1- Les prêts à amortissement différé :
Ce sont les prêts dont le remboursement du principal et parfois même le paiement des
intérêts interviennent au terme d’une période préalablement définie et qui peut aller de
quelques mois après la mise en place du prêt à plusieurs années pour le capital et dans ce cas
on est face à une franchise de remboursement. Sinon, il peut s’étendre sur toute la durée du
crédit et on parlera alors d’un prêt « in fine ».
a/ Les prêts différés et à amortissements « in fine » : Ils permettent à l’acquéreur d’un bien
immobilier d’anticiper la vente d’un autre bien immobilier destiné à financer tout ou partie de
la nouvelle acquisition où un autre prêt doit venir boucler le financement de l’opération.
b/ Les prêts différés et à amortissements échelonnés : Ils se présentent sous deux formes :
Le crédit acquisition–revente : Il couvrira l’ensemble des deux besoins d’acquisition
du nouveau bien et d’anticipation de la vente du logement ancien. Cependant, seuls les
intérêts sont perçus sur l’encours du crédit global tant que le bien initial n’est pas
vendu et en cas de sa vente, tous les fonds revenant à l’emprunteur sont affectés au
remboursement partiel du prêt et le solde passant en amortissements échelonnés.
Dans l’autre cas, la durée et l’objet du différé (capital seul ou capital+intérêts) peuvent
être définis en fonction des besoins et des capacités de l’emprunteur.
31
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
Progressives
Différé total Crédit relais à la
Dégressives « in fine » franchise partielle
Crédit
Par paliers
acquisition-
Fixe revente
Différé partiel
Modulables
(1)
GAUDIN M., « Le crédit au particuliers », Edition SEFI, Paris 1996, Page 378.
32
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
¾ Le contrat de vente sur plans doit être établi par-devant notaire et conforme aux
dispositions légales ;
¾ Le contrat VSP doit être enregistré et publié ;
¾ Le promoteur doit prendre une assurance obligatoire auprès de la FGCMPI(1). Cette
attestation de garantie est obligatoirement annexé au contrat de vente et elle garantie à
l’acquéreur le remboursement des paiements qu’il aura effectués au promoteur en cas
d’insolvabilité de ce dernier
Intérêts de la vente sur plan :
Pour l’acquéreur :
Cette technique permet à l’acquéreur de :
- Etre déjà propriétaire du bien acheté à un prix moins cher;
- Personnaliser le bien qu’il veut acheter et le réceptionner à une date déterminée;
- Ramasser les montants nécessaires durant la période de construction;
- Les paiements effectués sont garantis par le FGCMPI.
Pour le promoteur :
La VSP présente pour le promoteur deux avantages principaux qui sont :
- L’assurance que le bien qu’il va réaliser sera vendu et donc pas de problème de mévente;
- Possibilité d’utilisation des fonds payés par l’acquéreur pour la réalisation du bien en
question et donc il aura moins de recours au crédit bancaire ce qui réduira le prix de
vente.
Pour la banque
Dans cette technique la banque tire son intérêt dans le fait qu’elle intervient dans un
environnement sécurisant car ce dispositif, la vente sur plans, est une technique relativement
sûre.
3-2-2 Le secteur réglementé
Ces crédits sont octroyés par les établissements de crédit et ils sont régis par des
dispositions réglementaires spécifiques en matière de modalités d’octroi et de la détermination
du taux d’intérêt.
On y trouve trois types de prêts qui sont :
A- Les prêts épargne-logment
Cette technique est surtout connue en Algérie sous le nom du prêt épargne logement.
Elle a été instituée par l’arrêté du 19.02.1971, avec pour objectif le financement de la
construction d’un logement à toutes personnes physiques ayant souscrit un compte épargne
ordinaire de la CNEP en lui offrant en sus du financement, des avantages qui sont des
conditions préférentielles de durée et de taux pour la partie du crédit représentant vingt (20)
fois les intérêts cumulés dans son compte épargne.
Il est à noter qu’au niveau de la CNEP-Banque est considéré comme épargnant toute
personne physique remplissant les conditions suivantes :
(1)
FGCMPI : Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la promotion immobilière.
34
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
35
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
Cette aide sera traitée plus en détail dans le deuxième chapitre dans la section relative à la
C.N.L.
Le logement aidé ou participatif a pour but essentiel de satisfaire la demande de
logement de la classe à revenu intermédiaire, c'est-à-dire de revenu inférieur à cinq (05) fois
le SNMG et qui doivent répondre à bon nombre de conditions d’éligibilité qu’on verra
ultérieurement.
C- La location-vente
Ce type de logement est régi par le décret exécutif n° 01-105 du 23 Avril. C’est une
promotion sur fonds publics sans aucune intervention bancaire.
C’est un nouveau segment de l’offre de logement avec possibilité de son acquisition
en toute propriété au terme d’une durée convenue au départ par un contrat.
Il est destiné aux catégories moyennes de population ayant un revenu ne dépassant pas
05 fois le SNMG (et supérieur à 12.000 DA), n’ayant pas posséder ou ne possédant pas en
toute propriété un bien à usage d’habitation et aussi ne pas bénéficier d’une aide de l’Etat
pour la construction ou l’acquisition d’un logement.
3-3 Perspectives de développement des crédits immobiliers par les banques :
Malgré tous les problèmes qu’a connu le crédit immobilier, surtout dans les domaines
juridique et organisationnel, ça n’a pas empêché une certaine dynamique du marché du crédit
hypothécaire qui est à maintenir dans un contexte actuel favorable à un meilleur
développement et une plus grande implication des banques dans l’octroi de crédits
hypothécaires.
Cette dynamique nécessite néanmoins des actions à court et moyen terme comme la
formation et l’organisation des moyens humains et l’informatisation moyens matériels.
D’autres éléments sont venus contribuer à rendre l’environnement plus propice pour
un développement des crédits hypothécaires. Ces éléments sont essentiellement :
La liquidité de certaines banques à l’image de la CNEP qui est très liquide ;
Les perspectives de diversification des risques, surtout en matière des crédits aux
particuliers, affirmée par l’ensemble des banques et qui se concrétise de plus en plus.
L’achèvement de la période expérimentale où l’on a mis en place les méthodes de gestion
du risque immobilier ainsi que les conditions financières des interventions bancaires
sur le marché immobilier.
Le banquier doit donc adapter ces produits aux besoins de la clientèle en lui offrant
des crédits ajustés à la situation socio-économique actuelle où le pouvoir d’achat des
ménages ne cesse de se détériorer et en parallèle le besoin en logement se manifeste de plus
en plus.
36
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie
37
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
Deuxième chapitre :
La gestion des crédits hypothécaires
38
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
(1)
Cette présentation du risque de contrepartie est inspirée de celle de l’ouvrage de DE COUSSERGUES S. ‘La
banque : structures, marchés, gestion’. Edition DALLOZ, Paris 1996.
39
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
4* Le risque pays : Ce risque, appelé aussi risque souverain et développé surtout depuis les
années 80, concerne les pays en voie de développement, caractérisés par une dette extérieur
élevée. Il est lié à la probabilité de non-paiement des créances par des débiteurs résidents dans
des pays " jugés à risques " (comme des pays en situation de guerre déclarée ou imminente, en
situation politique ou économique délicate ou victime de catastrophes naturelles).
Ce risque couvre, outre les risques précédemment cités, une composante
supplémentaire qui est liée à la situation monétaire du pays. Cette dernière, se manifeste dans
le cas où l’emprunteur est solvable alors que son pays est en état de faillite monétaire, c'est-à-
dire qu’il ne peut pas faire face au service de la dette.
B- Le risque sur les marchés :
Le développement des activités de marché a permis aux banques de détenir des titres
pour des montants de plus en plus élevés. Elles sont donc exposées au risque d’insolvabilité
de l’émetteur du titre et donc perte totale ou partielle de la créance.
On ajoute aussi a ce type de risque celui de livraison, qui est du aux retards dans les
transferts de règlement et de livraison des titres.
Le risque de contrepartie peut se matérialiser sous deux (02) aspects :
1* Le risque de perte (ou de non remboursement) :
Dans le cas de défaillance totale de la contrepartie, le crédit non remboursé aboutit à
une perte sèche. Cet aspect du risque de contrepartie constitue, de loin, le principal risque
d’un établissement bancaire.
2* Le risque d’immobilisation :
Dans ce cas, la contrepartie ne peut pas rembourser à la date convenue mais il n’y a
pas un risque de non-remboursement (c'est-à-dire que la contrepartie passe par une crise de
liquidité et non de solvabilité), le remboursement est juste immobilisé et cela peut être à
l’origine d’un véritable risque de liquidité de la banque.
Afin de gérer le risque crédit, le banquier se doit de suivre certaines étapes, à savoir :
« La gestion du risque crédit est tout d’abord préventive puis curative. Les outils de
gestion opérationnelle du risque crédit concernent l’ensemble des moyens mis en œuvre pour
prévenir le risque lors de la prise de décision sur le crédit. Ils visent ensuite à définir la
politique de garanties retenue par la banque, pour accompagner les crédits et minimiser ses
risques résiduels.
Parmi les outils de gestion préventive du risque crédit, le système de délégation de
crédit de la banque occupe une place importante qui ne lui est pas toujours reconnue.
L’utilisation des techniques de scores, qui peuvent d’ailleurs être couplées aux délégations,
remplit le double objectif de marier le développement commercial, en accélérant les processus
d’analyse et de décision, et permet une mesure assez fine des risques acceptables. »(1)
1-1-2 Les risques de liquidité :
Ce risque peut être définit comme suit : « Le risque d’illiquidité représente pour un
établissement de crédit l’incapacité de faire face, à un instant donné, à ses engagements ou à
(1)
MATHIEU M., « l’exploitant bancaire & le risque crédit », Edition ‘La revue Banque éditeur’, Pages 159-
160.
40
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
ses échéances par la mobilisation de ses actifs. »(1). Les risques de liquidité consistent en
l’incapacité d’un établissement de crédit à faire face à des demandes de paiement de la part de
sa clientèle. Il résulte de la transformation d’échéances où le terme des ressources d’une
banque est plus court que celui de ses emplois. Ces risques comportent deux origines à
savoir : le risque de liquidité immédiate et le risque de transformation.
A- Le risque de liquidité immédiate :
Le risque de liquidité immédiate est l’incapacité d’une banque à faire face à une
demande massive et imprévue de retraits de ses déposants. Lors de crises systémiques, une
panique se manifeste et la banque ne parvient pas à honorer ses engagements malgré les
ressources non négligeables qu’elle doit détenir comme exigibles. Cette situation reste
exceptionnelle mais ce risque n’en demeure pas moins quotidien et la réglementation bancaire
tant préventivement avec le ratio de liquidité que curativement s’y consacre amplement(2).
En effet, tout établissement pourrait transformer à court terme ses liquidités en crédit,
ce qui constitue un risque réel de ne pas pouvoir faire face au retrait de dépôts par ses clients.
C’est donc une facette du risque crédit, liée non pas à la qualité de la contrepartie choisie mais
à la stratégie globale de crédit d’un établissement.
Pour s’en prémunir , les autorités monétaires veillent au niveau de ce risque grâce au
rapport ou coefficient de liquidité qui mesure la capacité d’une banque à rembourser faire face
à un mois ou plus d’échéance. Ce ratio doit être toujours égal ou supérieur à 100% et il s’écrit
comme suit :
les disponibilités
Coefficient de liquidité = ≥ 100%
les exigibilités
- Les disponibilités comprennent l’ensemble des liquidités détenues par la banque (crédits de
la clientèle, les titres de placement…) et ayant au plus un mois à courir, ajouter à cela le solde
prêteur de trésorerie.
- Le exigibilités représentent tout les dépôts et les engagements hors bilan ayant au plus un
mois à courir, auxquelles est ajouter le solde emprunteur de trésorerie.
B- Le risque de transformation :
Il consiste pour une banque à refinancer ses emplois par des ressources de plus courtes
durées.
Donc, les banques qui transforment leurs ressources à court terme en crédits à moyen
et long terme, notamment le crédit immobilier, risquent de ne pas pouvoir faire face à leurs
engagements immédiats.
Cependant, l’activité de transformation des banques peut être limitée en les obligeant
au refinancement d’un pourcentage minimum de leurs emplois à moyen et long terme, pour
des ressources stables. Cette transformation en matière de l’activité de crédits immobiliers
consiste à se doter de ressources liquides en cédant ou en donnant en nantissement des
portefeuilles de prêts octroyés.
(1)
BESSIS J., « gestion des risques et gestion actif-passif », Edition DALLOZ, Paris 1995, Page 44.
(2)
DE COUSSERGUES S., « La banque : structures, marché, gestion », Edition Dalloz-1996. Page 101.
41
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
Coefficient de fonds les fonds propres et assimilés + les ressources > 5 ans
Donc, ce coefficient prévoit le financement, par les banques, des actifs immobiliers en
propres
utilisant lesetfonds
de ressources ≥ 60%
propres ou des= ressources longues (plus de 5 ans à courir) à hauteur d’au
permanentes
moins 60%. les immobilisations + les emplois > 5 ans
De nos jours, la transformation constitue l’une des principales causes de l’illiquidité
d’une banque. Alors, afin de minimiser ce risque, la banque doit :
* Favoriser la collecte de ressources plus longues en vue de couvrir les crédits
octroyés à long terme tels les crédits immobiliers.
* L’utilisation des nouvelles techniques de refinancement à savoir : le refinancement
hypothécaire et la titrisation des crédits.
1-1-3 Le risque de taux d’intérêt :
Le risque de taux est le risque de voir le résultat affecté défavorablement par les
mouvements des taux d’intérêts, autrement dit c’est l’éventualité de gain ou de perte généré
par les fluctuations du taux d’intérêt. C’est donc un risque encouru par une banque qui détient
des créances et dettes dont les conditions de rémunération, taux fixe – taux variable,
diffèrent.
Le risque de taux a été pendant longtemps laissé au second plan derrière les deux
précédents risques, mais actuellement avec la volatilité très importante des taux sur les
marchés et les montants colossaux mis en jeu, les dirigeants lui y prêtent une attention
particulière. Ce risque est omniprésent pour les établissements de crédit, notamment chez
ceux qui développent une activité importante de distribution de crédits aux particuliers
comme c’est le cas pour la CNEP-Banque où son activité est orientée beaucoup plus vers la
clientèle et son portefeuille est dominé par des crédits à taux révisables.
Ce risque est donc le plus important pour deux raisons essentielles(1):
- Les ménages ont tendance à conserver leurs placements liquides, par rapport à leur
demande de crédit à long terme, situation qui caractérise notamment les prêts immobiliers.
- Les emprunteurs préfèrent généralement tourner vers des endettements à coûts fixes plutôt
que variables et donc, la banque ne peut alléger son risque de taux par un meilleur équilibre
entre taux fixe et variable.
La banque est exposée au risque de taux dans les deux cas ; de hausse du taux ainsi
que de sa baisse. On peut présenter les situations où se manifeste le risque de taux dans les
exemples suivants :
Exemple 01 :
Prêts 03 mois Taux fixe
Ressources 12 mois Taux fixe
Au delà des trois mois, la banque est en situation de risque de taux, car elle ignore à quel taux
elle pourra réemployer ses ressources. Ainsi, elle court un risque en cas de baisse des taux.
(1)
GAUDIN M., « Le crédit au particulier », Edition SEFI 1996, Page 149.
42
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
Exemple 02 :
Prêts 12 mois Taux fixe
Ressources 03 mois Taux fixe
Au delà des trois premiers mois, la banque est en situation de risque de taux, car elle ignore
combien lui coûteront ses ressources. Elle court donc un risque en cas de hausse des taux.
Exemple 03 :
Prêts 03 mois 03 mois 03 mois 03 mois Taux variable
Ressources 03 mois 03 mois 03 mois 03 mois Taux variable
Au-delà des trois premiers mois, la banque est en situation de risque de taux dans le cas où les
conditions de révision des taux ne sont pas les mêmes. Dans le cas inverse, c'est-à-dire les
conditions de révision des taux sont identiques, la banque ne court aucun risque, que ce soit
en cas de hausse ou de baisse des taux.
Les pertes dues à une exposition de la banque au risque de taux sur ses crédits, se situeront à
deux niveaux :
1- Pertes sur les marges sur les durées restantes à courir des prêts ;
2- Manque à gagner dû aux nouvelles conditions de taux du marché.
Pour une meilleure gestion de ce risque, la banque doit :
Contrôler et suivre constamment le degré de transformation ;
Restructurer le bilan en modifiant les échéances des emplois et ressources
(immunisation contre le risque de taux) ;
Octroyer plus de crédits à taux variables qui facilite l’équilibre du bilan de la banque ;
Utiliser des instruments de hors bilan tels les instruments financiers sur les marchés
dérivés (SWAP, futures…).
Il est a noter que ces risques de : transformation, liquidité et de taux sont très
dépendants entre eux. Car plus la transformation est importante, plus les ressources devront
être restituées plus rapidement que les remboursements de crédits, ce qui pousse les banques à
se refinancer et courent de ce fait des risques de durée et de taux.
1-1-4 Le risque de solvabilité :
Le risque de solvabilité peut être défini comme étant celui de ne pas disposer de fonds
propres nécessaires par la banque pour absorber les pertes éventuelles.
L’analyse de ce risque implique l’étude du niveau des fonds propres de la banque sur
lesquels viennent s’imputer les pertes.
Toutefois, la réglementation prudentielle par application le biais du ratio Cooke, fixe
des seuils minimaux de fonds propres en fonction des risques auxquels les établissements sont
exposés.
1-2 Les autres risques :
1-2-1 Les risques techniques :
Ces risques concernent le non respect des normes réglementaires des conditions de
crédit à savoir ; la durée, le montant, les modalités de remboursement, l’objet à financer ou
43
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
encore le taux. Ce type de risques doit être entouré d’une vigilance et une attention
particulière durant toute la vie d’un crédit.
Cependant, une réglementation spécifique aux crédits aux ménages, a été élaborée afin
de protéger les consommateurs, en spécifiant certaines caractéristiques de prêts mais aussi les
conditions de leur mise en place.
1-2-2 Les risques administratifs :
Ce sont l’ensemble des éléments se rattachant à la mise place, au traitements et au
suivi des dossiers de crédits. La maîtrise des aspects administratifs et organisationnels est
indispensable pour une optimisation de service crédit au sein d’un établissement bancaire.
Pour se faire, il faut réunir un bon nombre de moyens qui sont:
- Le personnel qui doit être qualifié, motivé et bien formé dans le domaine.
- L’organisation des différents services : juridique et contentieux, contrôle (inspection),
comptabilité, …
- Faciliter la communication entre ses différents services.
- L’outil informatique qui doit être efficace et maîtrisé.
1-2-3 Les risques juridiques :
Ce sont l’ensemble des risques liés à :
a- La rédaction des contrats :
Lors de l’ouverture d’un crédit immobilier, ou tout autre crédit, une convention est
nécessaire pour la mise en place du prêt qui doit être signée par les différentes parties.
La rédaction de cette convention doit faire l’objet d’une étude particulière pour
déterminer les responsabilités de chaque partie. Aussi, le contrat doit comporter toutes les
informations se rattachant à l’opération de crédit.
b- L’hypothèque :
Le banquier doit prendre toutes les précautions possibles lors de la prise de
l’hypothèque. Il doit alors s’assurer que :
- Le bien en question peut être hypothéqué valablement.
- Le bien ne doit pas être déjà hypothéqué, et cette hypothèque ne soit pas frappée
par aucun autre privilège.
- L’acte d’hypothèque doit être signé par un notaire qui a pour tâche de vérifier la
régularité des titres des propriétaires.
c- La valeur de l’hypothèque :
La valeur d’un bien immobilier est déterminée par le marché et donc elle peut être
modifiée suivant les évolutions socio-économiques. C’est pourquoi, le banquier doit
considérer uniquement la valeur vénale d’un bien donné en hypothèque.
Les risques encourus par une banque en effectuant ses opérations font toujours figure
dans le paysage financier. Cependant, ils existent des moyens multiples pour contrecarrer
toute cette diversité de risques. Il reste donc au banquier de savoir comment utiliser la
méthode de gestion adéquate pour chaque situation où un risque se présente.
44
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
45
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
Les fonds propres nets : Ils sont constitués des fonds propres de base et des fonds propres
complémentaires.
Les fonds propres de base sont :
• Le capital social ;
• Les réserves (autres que les réserves de réévaluation) ;
• Le report a nouveau (lorsqu’il est créditeur) ;
• Les provisions pour risques bancaires généraux ;
• Les bénéfices réalisés.
Cependant, il faut déduire des fonds propres :
o La part non libérée du capital social ;
o Les actions propres (détenues directement ou indirectement) ;
o Le report à nouveau (lorsqu’il est débiteur) ;
o Les actifs incorporels ainsi que les frais d’établissement ;
o Le résultat négatif ;
o L’insuffisance de provision pour risque de crédit telle qu’évaluée par la Banque d’Algérie.
Les fonds propres complémentaires comprennent :
¾ Les réserves de réévaluation ;
¾ Les dotations prévues par la législation en vigueur ;
¾ Les fonds provenant de l’émission de titres ou d’emprunts subordonnés ;
¾ Certains éléments qui sont utilisés librement et figurant dans le bilan de la banque
ou de l’établissement financier.
Les actifs pondérés : Cette pondération concerne l’ensemble des engagements du bilan et en
hors bilan. Ils sont pondérés suivant le risque attaché à chacun d’eux qui est en fonction de
facteurs découlant de :
- la nature de l’actif ;
- la nature de la contrepartie ;
- la situation géographique de cette dernière ;
- autres facteurs plus complexes, en particulier concernant les activités de marché, pour le
hors bilan.
L’instruction 74-94 du 29.11.1994 classe les actifs du bilan pondérés sont comme suit :
PONDERATION ACTIFS
Les crédits à la clientèle, les crédits aux personnels, les titres de
100% participation et titres de placement (autres que ceux des banques et
établissements financiers) et aussi les immobilisations
Les concours des banques installées à l’étranger : comptes
20% ordinaires, titres de participations des établissements de crédits
installés à l’étranger.
Les concours des banques et établissements financiers installés en
5% Algérie : les comptes ordinaires, les placements, les titres de
participation des établissements de crédits installés en Algérie.
Les dépôts à la Banque d’Algérie et les créances de l’Etat ou
0% assimilés : obligations de l’Etat, autres titres sur l’Etat,…
46
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
Les engagements en hors bilan sont transformés en équivalant de risque crédit selon la
classification suivante :
Le respect par les établissements de crédits de ce ratio prudentiel entraîne une série de
conséquences sur la politique de distributions de crédits des organismes prêteurs à savoir :
1/ L’application de cette norme laisse, plus ou moins, de latitude aux banques dans la
distribution quantitative des crédits, surtout celles proches de 8% qui se voient obligées de
limiter leurs engagements ou bien d’augmenter leurs fonds propres.
2/ Les agences de notation financière qui accordent une grande importance au niveau atteint
par ce ratio sachant que cette notation est un élément déterminant dans les relations entre les
banques et le marché.
3/ L’amélioration de cette norme se fait, soit par une augmentation de la valeur portée au
numérateur en renforçant les fonds propres sans faire appel à l’extérieur en conservant une
partie des résultats dans la banque, soit par une diminution de la valeur constituant le
dénominateur qui peut se faire de deux manières ; quantitativement (réduire les crédits
distribués) ou encore qualitativement (sélectionner les emprunteurs en fonction des niveaux
de pondérations).
2* La règle de division du risque :
Elle vise à éviter une très forte concentration des risques sur une seule contrepartie.
Elle permet donc aux banques d’éviter qu’une défaillance d’une contrepartie, sur laquelle elle
détient des niveaux importants de risque crédit, ne mette en péril sa solvabilité.
Cette règle est fondée sur une double contrainte à respecter :
• Le risque maximal sur une même contrepartie ne doit pas dépasser 25% des fonds
propres nets de l’établissement. Ce pourcentage permet donc une limitation des
risques sur un seul client et assure donc un minimum de diversification.
Le rapport entre d’une part, l’ensemble des risques encourus par une banque au titre
des concours accordés à des clients ayant chacun obtenu des crédits supérieurs à
15 % des fonds propres nets de la banque et, d’autre part le niveau des fonds
propres de la banque ne doit pas dépasser 1000%.
Donc, la raison de l’établissement du ratio de division du risque est simple : un
établissement prêteur ne peut pas faire défaut parceque un de ces principaux clients (ou
groupe restreint de clients) est défaillant.
3* Le coefficient de liquidité :
C’est le rapport entre l’ensemble des liquidités, détenues par la banque et ayant au plus
un mois à courir, augmentés du solde prêteur de trésorerie, et les exigibilités, ayant au plus un
mois à courir, augmentés du soldes emprunteur de trésorerie.
Selon la réglementation de la BRI, les banques doivent présenter en permanence un
coefficient de liquidité supérieur ou égal à 100%.
47
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
Ce coefficient nous permet de s’assurer qu’un établissement de crédit peut faire face à
tout moment aux remboursements de ses dépôts à court terme.
B- Les créances risquées et leur système de provisionnement:
Les créances douteuses et les modalités de leur identification sont prévues dans
l’instruction 74-94. Cette dernière impose aux établissements de crédits des procédures de
traitement comptable et de provisionnement des créances douteuses.
Les provisions sont des sommes constituées par une entreprise ou un établissement de crédit
pour couvrir une perte future. En d’autres termes, constituer une provision est le fait de
conserver une partie des profits réalisés par l’activité en cours pour absorber une charge à
venir.
Le système de détection et de provisionnement des créances définies comme risquées
par les autorités monétaires constitue le minimum impératif auquel doivent se conformer tous
les établissements de crédit. Toutefois, il n’interdit pas l’adoption par un établissement de
normes de provisionnement plus important de ses créances.
Le système de détection et de provisionnement des créances consiste donc en :
- le reclassement des créances ;
- le provisionnement de ces créances.
1* Le reclassement des créances :
La réglementation oblige les établissements de crédit à classer leur portefeuille de
créances. Cette classification des créances est présentée par le tableau suivant(1) :
(1)
Selon l’instruction n°74-94 du 29 novembre 1994, relative aux règles prudentielles de gestion des banques et
établissements financiers.
48
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
Recouvrement:
Compromise Perdue Déstructurée / / Epuiser toutes
les voies de
recours
49
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
Il est à noter que pour les crédits immobiliers, la réglementation prévoit un délai
maximal d’impayé de 180 jours (06 mois) alors qu’il est de 90 jours pour les autres crédits.
Cette différence s’explique par le fait que les crédits immobiliers comportent des
garanties hypothécaires qui réduisent les risques de pertes définitives du banquier, d’où le
délai plus long.
Cependant, toutes ces règles de provisionnement des créances douteuses ne sont pas
sans incidences néfastes sur la gestion de la banque car leur augmentation - les créances
douteuses et litigieuses - entraîne l’augmentation des provisions destinées à les couvrir, ce qui
diminue alors la rentabilité de la banque.
Alors, compte tenu de l’effet des créances douteuses sur la rentabilité de la banque,
cette dernière doit prévoir la :
* Mise en place d’un système de détection, de suivi et de gestion des créances risquées ;
* Gestion prudente des provisions (la couverture des risques) pour éviter des conséquence
nocives sur le résultat.
2-2 La gestion opérationnelle :
2-2-1 Le montage d’un dossier de crédit :
Elles reposent sur la gestion a priori et la gestion a posteriori du risque de crédit.
La gestion a priori du risque crédit se pose sur les méthodes d’analyse d’endettement
et par l’allocation de limites d’engagements. La gestion a posteriori est celle du suivi des
engagements. Une fois le crédit accordé, et si la qualité de l’emprunteur se détériore, il ne
resterait généralement que deux solutions à la banque : avoir recours aux provisions (déjà
constituées) ou bien solder leur position en enregistrant une perte.
Donc, la gestion a priori est primordiale car elle prend en compte l’appréciation et la
prévention du risque de contrepartie.
Dans un objectif d’analyse du risque emprunteur, le montage d’un dossier de crédit
porte essentiellement sur :
La détermination des besoins du demandeur, et particulièrement pour un crédit affecté
ou immobilier ;
L’amélioration de la connaissance du client surtout sur le plan patrimoniale et de ses
capacités de remboursements ;
L’organisation d’un plan de financement en tenant compte de l’ensemble des
renseignements recueillis.
Le montage d’un dossier de crédit immobilier passe par les étapes suivantes :
1/ Connaître le client et l’objet du crédit :
Pour le client : Situations familiale, patrimoniale et professionnelle.
Pour le crédit : Nature, durée et modalités de remboursement du crédit.
2/ Demander les pièces et documents nécessaires:
Exiger tous les documents adéquats, originaux plus des photocopies si c’est possible,
pour éviter tout risque administratif. Ces documents vont permettre au banquier d’étudier la
faisabilité de l’opération et d’analyser le risque encouru par la banque.
3/ Etudier la faisabilité du projet:
C‘est une étape très importante où le banquier procèdera à une analyse détaillée afin
de trouver, s’il existe, un crédit correspondant aux besoins du client.
50
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
Pour la banque :
* Une productivité
* Satisfaction du client
Aussi, d’un point de vue interne à la banque, la délégation peut être considéré comme
un moyen de responsabiliser et surtout de motiver les collaborateurs, tout en organisant la
pratique du métier et en fixant clairement les règles du jeu.
A noter que l’exercice de la délégation n’est pas un « blanc-seing » pour celui à qui on
a délégué les pouvoirs, c'est-à-dire qu’on ne délègue pas une signature à quelqu’un pour qu’il
l’utilise à son gré, ce qui est particulièrement vrai en matière de crédit. La délégation suppose
un contrôle de sa mise en place et des décisions prises à l’intérieur de son cadre.
(1)
D’après l’ouvrage de MATHIEU M., Op. Cit., Page 161.
51
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
2-2-3 Le Scoring :
a- Généralité :
Parmi les nombreuses méthodes automatisées de notation, on trouve la méthode score
appelée aussi l’analyse discriminante multivariée ou encore crédit scoring.
Le score se base sur des analyses statistiques du client à qui l’on attribue une note
représentative de son profil de risque, c'est-à-dire une note mesurant le risque d’impayé qu’il
représente. En règle générale, le score est élaboré à partir d’une analyse statistique de
comparaison de profil des bons et des mauvais risques. Cette classification résulte de
l’analyse historique des incidents de paiement graves. Il existe aussi une catégorie de clients
ayant des incidents de paiement légers qui est classée en clients incertains.
Cette technique est apparue aux Etats-Unis dans les années 1950, puis s’est
progressivement développée à travers le monde. De nos jours, le scoring est couramment
utilisé par de nombreux établissements, surtout en matière de crédit à la consommation qui
représente son domaine de prédilection, mais également en matière de crédit immobilier.
Aussi, l’efficacité attribuée au crédit scoring, comme outil de maîtrise des risques, sera
liée aux caractéristiques retenues lors de son élaboration ainsi qu’aux conditions de son
utilisation.
b- Les avantages du crédit scoring :
Comparé à l’analyse et décision traditionnelles, le crédit scoring présente des
avantages certains pour l’établissement de crédit. Ces avantages sont :
¾ La simplicité et la rapidité: L’utilisation du scoring est simple et la prise de décision
est rapide ce qui présente un double avantage : un avantage interne de charge de
travail où le mécanisme administratif est accéléré et un avantage commercial du fait
que le client obtient une réponse en quelques minutes.
¾ L’homogénéité: Le crédit scoring nous permet d’avoir une politique de sélection des
risques homogènes et donc traiter les dossiers des clients de la même façon, quelle
que soit le lieu et le moment de la demande.
¾ La productivité: Contrairement aux méthodes traditionnelles où le traitement des
dossiers est souvent long pour les clients, le crédit scoring permet un gain de temps
important dans le traitement des dossiers. Ce gain est optimisé dans sa réaffectation
que sa soit dans des opérations de conseils pour la clientèle ou encore dans d’autres
opérations de crédit.
¾ La maîtrise du risque: L’objectivité des critères de risques du crédit scoring et
l’efficacité, prouvée, dans le processus de décision, permettent un meilleur contrôle
des impayés mais aussi leurs diminution.
c- Les étapes de l’élaboration d’un modèle de crédit scoring :
L’élaboration d’un modèle de crédit scoring doit tout d’abord passer par les étapes
suivantes :
1* La définition des partitions :
Cette opération permet de segmenter les clients. Tout client n’ayant pas eu le moindre
incident de paiement est considéré comme sain. Tandis que tous les clients ayant un incident
de paiement ou plus est jugé comme mauvais (ou encore non sain).
52
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
2* L’échantillonnage :
Pour espérer la construction d’un bon modèle, il faudrait que l’échantillon soit
représentatif. Pour se faire, il doit être tirer aléatoirement et sa taille doit être suffisamment
grande.
- Echantillons d’estimation :
L’échantillon d’estimation est tiré aléatoirement de l’échantillon global. Il sera utilisé
comme base pour la construction des modèles d’analyse
- Echantillon de validation :
Il est tiré aléatoirement aussi, et comme son nom l’indique il nous permet de valider
ou de rejeter le modèle. Donc, pour valider les modèles obtenus à partir de l’échantillon
d’estimation, ils seront appliqués dans la même période que celle de l’estimation à d’autres
données.
- Echantillon de prévision :
Comme les deux précédents échantillons, celui-ci est tiré aléatoirement aussi. Il nous
servira pour contrôler l’efficacité des modèles dans des périodes différentes.
3* L’élaboration d’une grille score :
Le banquier procède tout d’abord à sélectionner les dossiers des emprunteurs qui
seront répartis suivant des critères de sélection bien précis et qui seront analysés par la suite
selon la méthode statistique utilisée qu’elle soit une régression pas à pas (Sepwise) ou
l’analyse discriminante. Cet ensemble formera donc la base du fichier historique. Cependant,
ce fichier devra avoir une durée de vie minimale et être en nombre suffisant afin d’avoir des
résultats probants et surtout significatifs.
4* La conception du modèle :
Elle consiste en la collecte et le codage des informations de base, la sélection de la
méthode statistique à utiliser, l’établissement de la fonction score et enfin, l’appréciation de la
fiabilité du crédit scoring.
Pour une utilisation optimale du crédit scoring appliqué, Il faut instaurer une
procédure de contrôle du crédit scoring basée sur la vérification des paramètres retenus par le
système et de la bonne application du système par le réseau.
d- Les limites du score :
Le scoring présente plusieurs limites d’ordre pratique surmontables, les plus évidentes
proviennent de la qualité des fichiers qui exigent une information à la fois riche et exacte ; les
effectifs doivent être importants, les données discriminantes disponibles et la codification
stable(1).
Il existe aussi d’autres limites tels :
¾ L’impact de l’environnement : Car le crédit scoring est très sensible aux changements
de la situation économique. Le secteur sur lequel a été construit le score peut changé
avec l’environnement ce qui rend les critères utilisés dans l’élaboration du score peu
pertinents. Il convient alors, d’opérer des ajustements voire même reconstruire le
modèle.
(1)
Revue ‘Banque’ n°564. Novembre 1995. « Les limites des scores ».
53
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
(1)
MATHIEU M., Op. Cit., Page 169.
54
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
Expert Utilisateur
Module
d’explication
Interface Interface
Moteur
d’inférences
(1)
Dossier spécial « Systèmes experts et analyses financières », Revue du financier, n°114, 1998, Pages (4-28).
55
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
A- Le contrôle et le suivi :
Après tout octroi de crédit et prise de garanties, la banque se doit de suivre la situation
de l’emprunteur (personne physique) qui malgré le fait que le risque qu’il représente est
calculé, reste en perpétuels changements.
L’opération de contrôle et de suivi de la situation du débiteur doit se faire sur tous les
aspects le concernant. Elle nécessite donc toutes les informations ayant trait à l’évolution du
bénéficiaire du crédit en matière :
1* De la notoriété :
Vérifier la notoriété du débiteur ainsi que son comportement afin de savoir s’il mérite toujours
la confiance de la banque en lui, ainsi que pour connaître si la créance de la banque est
compromise ou pas.
2* Des besoins financiers du débiteur :
Mettre à la disposition du client d’autres crédits en vue de satisfaire ses besoins de
financements dus au développement de son activité.
Le banquier se doit toutefois de consulter la centrale des risques pour savoir si le client n’a
pas pris d’autres engagements ailleurs.
3* Des garanties :
Aucun bien n’a une valeur définitivement fixe. La banque se doit alors d’assurer une
surveillance permanente sur la valeur des biens pris en garanties en estimant convenablement
le prix réel du bien immobilier et donc de la garantie collectée avant de prendre la décision de
financement. Le banquier doit également procéder à des évaluations périodiques.
B- Le recouvrement :
La gestion curative du risque crédit débute dès le premier jour où l’échéance du crédit
a été impayée et alors l’engagement pris par un client non respecté. C’est la fonction
recouvrement.
Elle repose sur trois (03) principes essentiels pour son efficacité à savoir : la réactivité,
la continuité et la progressivité.
La réactivité : qui est un facteur clé de l’efficacité du recouvrement. Il consiste en la prise en
compte de la contrainte temps pour éviter une accumulation des impayés. Ce principe suppose
aussi l’utilisation de moyens adaptés pour la détection des impayés et l’organisation de leur
gestion.
La continuité : dans le traitement de l’impayé est le second facteur clé du succès de la
fonction recouvrement. Ce facteur cherche à éviter donc des ruptures dans la gestion du
crédit.
La progressivité : dans le déroulement de l’opération de recouvrement, par la mise en place
de mesures contraignantes pour le client sur le plan juridique, depuis l’agence jusqu’au
service contentieux de la banque.
On pourrait considérer donc la fonction recouvrement au sein d’une banque comme
étant le dernier maillon de la chaîne de crédit. Il prend une place assez importante dans cette
chaîne qui se doit d’être achevée. Pour se faire, ce maillon « le service recouvrement » doit
veiller à couvrir correctement les risques résiduels de la banque.
56
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
(1)
MATHIEU M., Op. Cit., Page 181.
57
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
L’hypothèque légale :
Elle est instituée par l’article 96 de la loi n° 02-11 du 24 décembre 2002 portant loi de
finances pour 2003. Cette loi a retenu cette disposition en faveur des banques et
établissements financiers : « Il est institué une hypothèque légale sur les biens immobiliers du
débiteur au profit des banques et établissements financiers en garantie de recouvrement de
leurs créances et des engagements consentis envers eux ».
La forme authentique n’est pas nécessaire dans le contrat de crédit et il suffit
seulement qu’il soit établi en la forme sous seing privé pour servir de preuve et pour apprécier
les obligations des parties.
Elle doit être inscrite à la conservation des hypothèques pour qu’elle soit inopposable
aux tiers. Cette inscription est dispensée de renouvellement pendant un délai de trente (30)
ans.
L’hypothèque judiciaire :
Elle est définie dans l’article 345 du code de la procédure civile comme suit :
« L’hypothèque judiciaire est une mesure conservatoire immobilière. Elle porte sur un ou
plusieurs immeubles (terrains constructions, etc.) appartenant au débiteur ou à la caution, si
elle existe, et vise à les mettre sous mains de justice et d’empêcher leur propriétaire d’en
disposer au préjudice du créancier ».
c- Droits conférés pour la banque :
L’hypothèque confère à la banque un droit de suite et un droit de préférence :
* Le droit de suite : Il confère la possibilité de suivre l’immeuble hypothéqué en quelques
mains qu’il passe pour être payé suivant l’ordre d’inscription de sa créance.
* Le droit de préférence : Il permet de se faire payer par priorité aux autres créanciers une fois
le bien vendu.
d- Condition de formation de l’hypothèque :
Le contrat de l’hypothèque doit être conformes à certaines conditions de fond et de
forme qui sont :
Les conditions de fond :
o Le constituant doit être en mesure d’hypothéquer : un mineur émancipé ou un majeur
ont la capacité d’hypothéquer un bien immobilier contrairement au mineur non
émancipé. Pour le majeur en curatelle et en tutelle, ils peuvent hypothéquer un bien
avec les autorisations du curateur et du conseil de famille respectivement(1).
o « Le constituant doit être propriétaire de l’immeuble à hypothéquer »(2). C'est-à-dire
qu’il doit être en possession d’un titre prouvant qu’il est titulaire du bien qu’il veut
hypothéquer.
Les conditions de forme :
o L’acte constitutif d’une hypothèque conventionnelle doit être nécessairement un acte
authentique et revêtant la forme notariée sous peine de nullité.
(1)
L’article 44 du Code Civil Algérien prévoit : « Ceux qui sont complètement ou partiellement incapables, sont
soumis, selon le cas, au régime de l’administration légale, de tutelle ou de la curatelle… . »
(2)
Voir article 884 du Code Civil Algérien.
58
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
o L’acte notarié doit comporter avec exactitudes toutes les informations indispensables à
savoir : la créance garantie, sa cause et son montant mais aussi la désignation
individuelle de chaque immeuble (adresse exacte, référence cadastrales…).
e- L’extinction de l’hypothèque :
L’hypothèque disparaît avec l’extinction totale de la créance garantie. Dès que la
créance garantie est totalement remboursée, l’hypothèque, du fait de son caractère accessoire,
sera éteinte. Le banquier procédera alors à la radiation de l’inscription d’hypothèque au
niveau de la conservation foncière par acte authentique appelé main levée.
Remarques :
Il existe aussi un autre type d’hypothèque, c’est la promesse d’hypothèque qui n’est
pas une sûreté réelle mais elle permet d’éviter des frais d’inscription et des frais de main levée
d’hypothèque en cas de revente du bien avant remboursement complet du capital. Seulement
cette technique n’est pas intéressante pour la banque ce qui l’a rendue inusitée dans la
pratique.
Il existe aussi une sûreté immobilière qui est « le privilège de prêteur de deniers ».
Cette sûreté que confère la loi au créancier qui a fourni à l’emprunteur les fonds pour
l’acquisition du bien immeuble.
Il est à signaler qu’en pratique, l’hypothèque est la garantie réelle la plus utilisée. En
ce qui concerne les garanties personnelles, le cautionnement sous ses différentes formes qu’il
peut revêtir reste la garantie personnelle la plus utilisée.
3-2 Le cautionnement :
a- Définition :
Le cautionnement peut être défini comme étant « le contrat par lequel une personne
appelée caution s’engage à l’égard d’un créancier à exécuter l’obligation de son débiteur en
cas où celui-ci ne l’exécuterait pas lui-même »(1).
C’est une sûreté personnelle, qui confère à son titulaire un droit de gage général. Il est
de ce fait un créancier chirographaire et ne dispose donc ni de droit de préférence, ni de suite
sur les biens de la caution.
b- Caractéristiques du cautionnement :
• Il lie la caution à la banque ;
• Le cautionnement est une garantie personnelle ;
• C’est un contrat unilatéral, c'est-à-dire qu’il ne crée d’obligations qu’à la charge de la
caution ;
• L’acte de cautionnement s’effectue le plus souvent sous seing privé et il doit
comporter des mentions obligatoires qui sont nécessaires pour établir la preuve de
l’étendue des obligations de la caution ;
• C’est une sûreté accessoire au contrat de prêt signé entre la banque et le débiteur
principal. Son existence, sa validité et son étendue seront donc totalement
dépendantes de ce lien principal.
(1)
MATHIEU M., Op. Cit., Page 198.
59
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
60
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
La couverture des sinistres liés aux retards de règlements ne court qu’après un délai d’une
année après la mise en place du crédit garanti.
* Insolvabilité définitive : On distingue
o Couverture limitée :
Dans le cas d’une couverture limitée, la mise en jeu de l’hypothèque et la réalisation des
biens hypothéqués ne relève pas de la responsabilité de l’assureur.
L’indemnité due en cas de sinistre, est égale à 90% du cumul de l’encours en principal et
des intérêts courus, diminuée du montant obtenu de la mise en vente du bien hypothéqué.
o Couverture intégrale :
Dans le cas d’une couverture intégrale, la mise en jeu de l’hypothèque et la réalisation des
biens hypothéqués relève de la responsabilité de l’assureur.
L’indemnité due en cas de sinistre, est égale à 60% du cumul de l’encours en principal et
des intérêts courus à la date de la mise en jeu de la garantie, après constatation du sinistre.
Le solde du bien, déduction faite de l’indemnité de 60% déjà versée, est payé à l’assuré,
après ladite vente, dans la limite des 30% restants.
Avantages liés à l’intervention de la SGCI :
Cette intervention présente des avantages certains pour l’établissement prêteur qui sont :
9 La diminution du risque crédit ;
9 L’étude du risque et de la faisabilité du projet qui se fait par une partie extérieure ce
qui engendre moins de coûts à supporter ;
9 En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque évite les procédures de la saisie
immobilière (qui sont très lentes et lourdes), la SGCI se substituera au client et
honorera ses échéances et aux banques pour le suivi des opérations de recouvrement
des échéances.
3-4 Les assurances
Elles permettent de remédier aux risques liés à la vie courante tels le risque maladie,
invalidité, chômage, décès….
Elles ne font pas partie des garanties juridiques mais elles sont étroitement liées aux
crédits octroyés aux particuliers.
a- Définition :
L’assurance est définie par l’article 619 du code de commerce comme étant «le
contrat par lequel l’assureur s’oblige, moyennant des primes ou autres versements
pécuniaires, à fournir à l’assuré ou aux tiers bénéficiaires, au profit duquel l’assurance est
souscrite, une somme d’argent, une rente ou une autre prestation pécuniaire, en cas de
réalisation du risque prévu au contrat ».
b-Les formes d’assurances :
*Assurance décès incapacité : En matière de crédit hypothécaire, cette assurance est la plus
répandue. La banque prêteuse fait souscrire à l’emprunteur cette assurance pour garantir le
risque décès ou incapacité de travail.
*Assurance chômage : Dans un contexte économique très difficile, surtout avec
l’augmentation du chômage liée aux licenciements des travailleurs (surtout durant les années
61
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires
90), une nouvelle assurance s’est considérablement développée à savoir l’assurance chômage
(ou encore perte d’emploi).
En cas de chômage de l’assuré, l’assurance prend en charge les échéances de
remboursement du prêt, en capital et en intérêts.
62
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires
Troisième chapitre :
Le refinancement et la titrisation des
crédits hypothécaires
"Ce qui est le meilleur dans le nouveau est ce qui répond à un désir ancien."
Valéry (Paul), Littérature (Gallimard).
63
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires
Les marchés hypothécaires ont connu une nouvelle technique financière, c’est le
refinancement, qui permet la mobilisation de fonds importants destinés au refinancement des
portefeuilles de créances hypothécaires et donc la réduction d’une contrainte de gestion dans
l’activité des banques.
Dès lors, le refinancement hypothécaire a constitué un grand coup de pousse pour le
développement du secteur de l’immobilier. Dans l’Algérie actuelle, il est pratiquement certain
que l’adoption d’un tel mécanisme est plus que nécessaire pour le développement du marché
hypothécaire.
Pour répondre donc à ces attentes et remédier à ces contraintes, la SRH doit jouer le
rôle d’une banque centrale en matière d’activité immobilière. Pour assurer ce rôle, la SRH se
voit obligée de faire face à bons nombres de contraintes, elle doit disposer d’assez de
ressources qui vont être mobilisées pour des emplois longs. Elle doit aussi gérer le coût de
cette ressource et donc assurer sa marge en tant que société commerciale à but lucratif.
* Présentation de la SRH
Comme cité précédemment, la SRH est une société par actions au capital social de
3.29 milliards de DA intégralement souscrit et libéré. Elle fut créée le 29 Novembre 1997
pour lancer et promouvoir le nouveau dispositif de financement du logement en Algérie.
(1)
Les crédits immobiliers aux promoteurs sont les seuls à être réescomptables et seulement à hauteur de 50%.
64
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires
Son capital est réparti en 658 parts d’une valeur de 5 millions de DA l’action. Ses
actionnaires sont les banques publiques (CNEP- Banque, CPA, BNA, BEA et la BADR) qui
possèdent 54.41% des parts, le Trésor public qui détient 30.39% et les compagnies
d’assurance publiques (CAAR, CAAT et la SAA) qui possèdent 15.2%.
La SRH est un établissement financier agréé par la Banque d’Algérie. Ce statut lui
confère la faculté d’intervenir sur le marché de capitaux (marché monétaire et financier) tant
national qu’international(1).
2- Intervention de la SRH :
Elle intervient sur deux champs distincts, à savoir sur le :
- Marché primaires où la SRH refinance les établissements de crédit. Elle joue donc un
rôle de banque centrale sur ce marché.
- Marché secondaire où en vue de drainer une épargne longue et à moindre coût, elle
émet des titres garantis par des créances hypothécaires.
Notre étude sera consacrée essentiellement sur le rôle que joue la SRH sur le marché primaire.
Cependant nous donnerons un aperçu sur son rôle sur le marché secondaire et surtout la
dernière opération d’emprunt obligataire qu’on évoquera plus loin (dans le cas pratique).
a- Schéma d’intervention :
Schéma d’intervention sur ce marché :
(1)
Article 116 de la loi sur la monnaie et le crédit.
65
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires
Banque
(2)
(3) (1)
(4)
SRH Emprunteur
(1) : L‘emprunteur souscrit un crédit hypothécaire auprès d’une banque
(2) : Les garanties sont transférées de la banque à la SRH
(3) : La SRH accorde un prêt de refinancement à la banque
(4) : La subrogation des droits de recours au profit de la SRH
(1)
Les conditions de refinancement ci-dessus ont été élaborées pour le lancement de l’activité de la SRH
seulement. Elles sont donc susceptibles d’évoluer en fonction du développement du dispositif juridique et
financier caractérisant le marché de capitaux en Algérie.
(2)
Source : Documentation remise lors du séminaire sur le crédit hypothécaire à l’ESB, le 14 mars 1999.
Thème : Conditions de refinancement du crédit hypothécaire ; présenté par M. Rachid El METNNANI.
66
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires
c- Mécanisme de l’opération :
Le refinancement hypothécaire est un prêt à long terme mobilisable sur plusieurs
tranches accordé par la SRH à une banque. Il est soumis à des taux d’intérêts inférieurs aux
taux débiteurs appliqués par les banques sur les crédits immobiliers. Cette opération permet
donc à la banque de mobiliser des fonds à long terme, et de bénéficier d’une marge sur les
taux d’intérêt.
Pour illustrer le mécanisme de calcul du montant et de la durée de ce prêt de
refinancement, nous allons tout d’abor définir les formules à utiliser dans l’exemple.
Définitions et formules utilisées :
Considérons un portefeuille dont les caractéristiques sont :
C : Le montant initial à mobiliser ;
im : Le taux mensuel constant (égal I/12, I le taux annuel) ;
P1 : Le premier principal remboursé ;
N : La mensualité du crédit.
a- Mensualité constante « A » : Elle représente la somme du principal et d’intérêts payables
mensuellement.
i
A = C × m
1-( 1+ i ) m
−N 67
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires
b- Capital remboursé après "q" paiements (Pq) : Il représente le cumul du principal payé
de la 1ère à la qième période.
(1 + i ) q
− 1
P q
= P × 1
m
i m
Les mensualités reçues du client et celles versées à la SRH sont comme suit :
Mensualité reçue du
Intervalle en mois Mensualité versée à la SRH
client
[1-2] 1 388 888,89 0,00
[3-62] 1 388 888,89 4 833 200,38
[63-64] 1 388 888,89 0,00
[65-124] 1 388 888,89 3 195 282,47
[125-126] 1 388 888,89 0,00
[127-186] 1 388 888,89 1 557 364,57
68
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires
Banque chef de
(2) file (1)
(3)
(4)
SRH Investisseurs
(1) : L‘émission des titres garantis par des créances hypothécaires
(2) : La diffusion des titres émis
(3) : Le versement du produit de souscription des titres
(4) : La SRH devient alors le vis-à-vis des investisseurs
(1)
Dite également « fausse titrisation ».
(2)
J-P Laurent « La titrisation ». Revue d’économie financière n°59. Edition. Montchrestien 2000.
69
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires
En Algérie, malgré le fait que les opérations de refinancement auprès de la SRH aient
débutées, cela reste insuffisant. Il faudrait recourir donc à d’autres techniques pouvant
stimuler un secteur très important mais peu exploité. La titrisation des créances
hypothécaires apparaît alors comme un excellent moyen permettant de combler cette
insuffisance ; ce qui renforcera le développement du secteur de l’habitat.
70
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires
Née aux USA dans les années 1960, la titrisation (securitization) s’y est depuis
développée de manière considérable en terme de volume et types d’actifs titrisables.
Produits d’investissements purs sans caractère spéculatif, ils constituent à la fois un
moyen de déconsolidation et de refinancement.
Excellent outil d’adossement d’actifs bancaires à un passif ad hoc, émis pour
l’occasion, la titrisation apporte aux responsables de la gestion actif-passif des institutions
financières et de gestion des ratios de solvabilité, de liquidité, ou de ressources à moyen
terme.
La titrisation est aussi un instrument de la désintermédiation. Ses promoteurs vantent
à juste titre l’opportunité qu’elle offre de développer des activités de crédit en échappant aux
contraintes de bilan qui les accompagnent d’ordinaire.
Dans les deux cas c’est un appel direct, public ou privé, qui est fait à l’épargne et il
n’est donc pas étonnant que la titrisation se soit développée initialement aux Etats-Unis dans
un environnement de droit coutumier où la liberté de contracter ne connaît que peu
d’exception.
a- Définition :
On désigne par le terme titrisation, au sens large, la transformation d’actifs non
négociables (tangible assets) en titres négociables.
Cette technique peut être définit comme suit : «La titrisation est une technique
financière par laquelle le financements de certains prêts à la clientèle n’est plus assuré par le
distributeur, un établissement bancaire, mais par le marché des capitaux directement, c'est-à-
dire par les investisseurs». En d’autres terme, c’est une opération par laquelle une entité
(établissement de crédit, compagnie d’assurance…) cède un bloc de créances à une structure
ad hoc (trust(1), FCC(2) …) qui va émettre en contrepartie des titres négociables souscrits par
des investisseurs. La titrisation permet donc de libérer des fonds propres immobilisés dans le
financement de certaines créances.
Alors qu’elle paraissait réservée au marché hypothécaire, du moins à ses débuts dans
les années 1970 aux Etats-Unis, cette technique a progressivement envahi d’autres secteurs
tels que les crédits à la consommation, les prêts pour l’achat d’automobile, ou les découverts
sur cartes de crédit. Elle est devenue au fil des années, une technique d’ingénierie financière
d’application générale.
(1)
Copropriété des banques initiatrices de la titrisation créée avec pour objet exclusif d’acquérir des créances
hypothécaires cédées par les banques, en vue d’émettre en contrepartie des titres représentatifs de ces créances.
(2)
FCC : Fonds Commun de Créances : entité qui achète des créances (prêts à des particuliers, à des
entreprises…) à un établissement de crédit et émet des parts (titres) représentatives de ces créances.
71
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires
- En 1932, la Federal Home Loan Bank (FHLB) qui arrêta la réglementation applicable aux
caisses d’épargne. Cette dernière avait pour objectif de faciliter le refinancement des prêts
immobiliers par la création d’un marché secondaire des créances détenues par les caisses
d’épargnes.
- En 1934, la Federal Housing Authority (FHA) qui proposait une standardisation des
modalités de prêts dans le secteur immobilier et une assurance contre les risques de
défaillance sur le marché hypothécaire.
- En 1968, des réformes ont été engagées et Fannie Mae a été scindée en deux
organismes : l’un conservant son nom et toutes ses fonction antérieures, et l’autre doté d’un
(1)
La réglementation « Q » se traduisit par un plafonnement des taux créditeurs des banques commerciales
(6.25% pour les dépôts de 30 à 59 jours et 7.5% pour les dépôts à plus d’un an).
(2)
Les créances hypothécaires peuvent être achetées ou simplement remises comme garantie d’un prêt
qu’accorde l’agence au profit de l’établissement de crédit.
72
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires
statut public prenant le nom de Government National Mortgage Association (GNMA) dite
aussi « Ginnie Mae ». Cet organisme avait pour tâche d’accorder la garantie de l’Etat fédéral
aux certificats représentatifs de créances hypothécaires émis par les établissements de crédit et
aux standards FHA ou VA.
- En 1970, un autre organisme fut créé, qui sous sa propre signature assumait des tâche
voisines de celles des deux précédents organismes (FNMA et GNMA), cet organisme qui est
agence gouvernementale est la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) ou
encore Freddie Mac.
L’agence fédérale GNMA (Government National Mortgage Association) a mis en
place un nouveau système de financement de l’immobilier en 1970 ; la titrisation, et ce pour
faire face aux graves problèmes de refinancement auxquels étaient confrontées les caisses
d’épargne américaines (Savings and Loans) et autres organismes de financement immobilier.
La titrisation s’est ensuite étendue à partir des années 1980 à d’autres supports de
créances : crédits à la consommation, crédits par cartes bancaires, créances commerciales,
leasing de matériels informatiques,…
d- Mécanisme de la titrisation :
Le mécanisme de la titrisation aux USA consiste pour un établissement de crédit à céder un
portefeuille à une structure juridique adaptée Trust.
Ces organismes ont pour mission principale de régler la transaction par émission de titres
représentatifs de la créance sur le marché des capitaux.
73
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires
Garanties
apportées par des
Investisseurs
agences fédérales,
ou le cas échéant Versement d’un
par des assurances Emission de parts revenu dont les
privées représentatives des échéances
créances ou dépendent de la
d’obligations nature des titres
garanties par des émis en
Paiement des titres contrepartie :
créances ou par
des créances parts, obligations
titrisées à coupon zéro,
etc.
Banque assurant la
diffusion des titres
Paiement
Cession de créances
(1)
Source : Rapport n°427 de l’Assemblée Nationale, 1988
74
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires
B- Le pay-through :
Cette technique est apparue en 1975 et contrairement au pass-through, qui représente
un titre de propriété dans le pool des créances, le pay-through est un titre de dette de
l’émetteur, par exemple une obligation émise directement (pay-through bond). Il n’y a donc
pas de cession de l’actif titrisé au trust qui représente la structure de titrisation. Les titres sont
cautionnés par la constitution d’un portefeuille de créances, appelé le collatéral, qui reste la
propriété de l’émetteur.
A noter aussi que les pay-through peuvent également être organisés par classes ou
tranches, qui sont amorties selon des échéanciers distincts.
En pratique la forme la plus utilisée des pay through reste les Collateralized Mortgage
Obligations (CMO). Ces derniers ont un profil d’amortissement bien défini à l’avance et
offrent aux détenteurs des titres de maturités différents. Une autre forme des pay-through, les
75
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires
Collateralizes Loan Obligations (CLO) est apparue après le succès de la première. Les CLO
ont plusieurs classes de titres dans lesquelles les titres subordonnés (propriété du cédant)
absorbent l’ensemble des risques avant les titres non-subordonnés.
2-3 La defeasance :
Parmi les méthodes de gestion du bilan, on trouve la defeasance. Cette technique se
distingue d’une opération de titrisation dans les objectifs qui lui sont attribués.
La defeasance permet de transférer à une entité tierce, Trust en l’occurence, deux
éléments du bilan(1):
- Un élément du passif qui est généralement une dette obligataire ;
- Un élément de l’actif qui est un portefeuille de créances ayant des caractéristiques
identiques avec la dette, en terme de montant nominal et de flux de paiements
(remboursement en capital et intérêts, permettant d’assurer le service de cette dette).
Le Trust acquière le droit de perception des flux des créances cédées qui seront logées
dans son actif, sur la base desquelles il honore les engagements (intérêts et principal que
devraient payer l’entreprise) de la dette transférée à son passif, moyennant rémunération.
La titrisation constitue donc, de nos jours, un moyen privilégié de financer les prêts
octroyés par les établissements de crédit. Elle constitue aussi un mode de gestion qui permet
l’élimination du bilan des principaux risques bancaires (liquidité, taux et crédit).
La titrisation permet en outre un ajustement du niveau des ratios de solvabilité et de
rentabilité. Enfin, c’est aussi un mode de gestion original du bilan des banques.
(1)
CERESOLI M. et GAILLAND M., « Titrisation : La gestion stratégique de la banque : Les 3 ‘R’
(refinancement, ratio et risques) », Edition : ESKA.
77
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires
¾ La formalisation de l’hypothèque exige des actes de propriétés. Sur le plan pratique, les
actes administratifs concrétisant les décisions des collectivités locales d’octroi de crédit de
terrains au profit des particuliers pour la construction n’ont aucune valeur juridique d’un titre
de propriété. Aussi, contrairement au trésor qui est dispensé d’une inscription de l’hypothèque
légale à la conservation foncière, les banques se voient refuser leurs inscription (qui est
obligatoire) sans la présentation d’un extrait de rôle.
Ö Il faudrait donc, alléger les procédures d’octroi des actes de propriétés. Aussi, le
privilège de l’hypothèque légale des banques doit être aligner sur la même ligne
que celui du trésor.
(1)
Selon un séminaire organisé par la SGCI les 28 et 29 février 2000 et un rapport élaboré par trois bureaux
d’études « desjardins », « somgéma » et « cnat » sous l’égide de la Banque Mondiale.
(2)
Le certificat de conformité est un document établi par les services techniques qui attestent de la conformité de
la construction aux normes de sécurité et d’urbanisme.
78
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires
¾ Le ratio de solvabilité est pondéré à 100% pour les crédits immobiliers mais aussi pour
les crédits à l’entreprise. Or, une banque rationnelle ne va sûrement pas investir dans le
secteur hypothécaire qui est plus risqué, moins maîtrisé et nécessite des sommes importantes à
y investir, d’où le ‘pourquoi investir dans ce créneau ?’.
Ö Une réforme est indispensable pour attirer des investisseurs à ce secteur. Le
niveau du ratio de solvabilité doit être réduit à 50% conformément aux normes
internationales.
¾ La SRH connaît un dilemme en matière de rémunération des titres qu’elle émet sur le
marché secondaire. La SRH vise en premier lieu à cibler des emprunts à long et moyen terme,
cependant en l’absence d’une référence de taux ce type d’endettement rend le choix du taux
de rémunération particulièrement difficile. Ceci a poussé la SRH à vivre un vrai dilemme qui
se manifeste en ce qui suit :
(1)
Le total bilan de la CNL en fin 2001 était de : 687.116.329,00 $US.
79
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires
- Si le taux appliqué sur le marché de capitaux est supérieur au taux offert par la SRH,
ceci a un effet dissuasif sur les investisseurs qui vont chercher un meilleur placement
avec de meilleurs taux.
- Dans le cas contraire, en cas d’application d’un taux rémunérateur des titres
supérieur au taux exercé sur le marché de capitaux, il en résultera un autre effet
dissuasif mais de la part des banques qui se refinancent auprès de la SRH. Les
possibilités de refinancement à bon marché vont certainement avoir des effets néfastes
sur la qualité des produits de refinancement offerts par la SRH.
¾ Aussi, les investisseurs expriment une préférence pour le court terme et donc ceci est
contraire aux aspirations de la SRH de mobiliser des ressources longues.
Ö Il est évident donc qu’une participation effective des banques au développement
du marché hypothécaire et la levée de certaines contraintes restent des obligatoires
pour arriver à un tel objectif.
* Avant toute opération de titrisation des créances, il faut choisir un portefeuille de bonne
qualité. En entend par bonne qualité, la disponibilité et la fiabilité de l’information relative à
ce portefeuille, à savoir ses performances historiques en terme de taux de défaut, taux de
recouvrement et taux de remboursement par anticipation, mais aussi une modélisation pour
prévoir le comportement futur des débiteurs. Car sans ces informations, on ne pourra pas
avoir une titrisation qui permettrait le transfert global des risques.
* Lors de la cession des créances, le prix est fixé suivant l’estimation de l’échéancier
prévisionnel du portefeuille. Ceci pose deux problèmes majeurs : primo, la modélisation des
comportements futurs des débiteurs ou éventuellement le choix d’un portefeuille de référence
et secundo, le choix du taux d’actualisation en l’absence de référence du marché quant aux
emprunts à long terme.
(1)
COSOB : Commission d’Organisation et de Surveillance des Opérations de Bourse.
80
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires
* Lors du lancement de l’opération de titrisation par la SRH, les titres seront diffusés et
placés auprès des investisseurs. Cependant, en cas d’absence de ces derniers, la SRH prend
pour son propre compte en contrepartie de la rémunération prévue les parts émises. D’où la
double fonction de la SRH qui joue donc un double rôle en l’absence de trust ou de FCC ; elle
est chargée du refinancement traditionnel et incarne le statut de société de gestion pour les
opérations de titrisation.
Aussi en l’absence d’une référence pour la rémunération des titres à long terme, cette
dernière sera sur la base d’une négociation directe entre la banque (le cédant) et la SRH.
* Consolidation du ratio Cooke: Les fonds propres des banques doivent représenter un
minimum de 8% de l’ensemble des crédits accordés. Pour pouvoir répondre à cette contrainte,
les banques sont amenées soit à renforcer leurs fonds propres, soit à réduire le montant de
leurs engagements. Le renforcement des fonds propres passe :
Par une augmentation de la part des bénéfices mis en réserve, qui n’est pas
évidente à obtenir à un moment où les marges commerciales du secteur
s’amenuisent à l’instar de ce qui se passe à l’étranger ;
Ou par des augmentations de capital qui deviennent de plus en plus
difficilement réalisables, coûteuses et ne peuvent, en réalité, se répéter
indéfiniment.
81
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires
* Amélioration de la rentabilité des fonds propres des banques: La banque cédante, à capital
et total d’actifs constants, peut accroître sa capacité à distribuer du crédit et diversifier son
activité.
82
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
83
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
Section 1 :
Le montage d’un dossier de crédit immobilier : Cas de la CNEP-Banque
Dans cette section, nous allons présenter les conditions de la CNEP-Banque en matière
de prêts immobiliers et les différentes étapes du traitement d’un dossier de crédit immobilier.
I- Le cadre réglementaire :
La décision réglementaire N°227/2000 du 15 mars 2000 définie le cadre réglementaire
dans lequel devra être mis en place la procédure de gestion des crédits hypothécaires aux
particuliers.
Cette décision traite les critères d’accès au crédit hypothécaire, l’étude des demandes et
les conditions d’octroi et de gestion des prêts sans omettre bien sûr l’aspect recouvrement du
crédit.
1* Définition :
Les crédits immobiliers aux particuliers sont des prêts destinés au financement des biens
immobiliers à usage d’habitation. Ce type de crédit est garanti par une hypothèque de premier
rang sur le bien financé ou sur un autre bien immobilier de même valeur vénale.
3* Objet du crédit :
La CNEP-Banque présente toute une panoplie de crédits immobiliers à ses clients. Le
crédit peut être un :
- Prêt à la construction individuelle ;
(1)
Inspirées du « manuel de procédure des crédits hypothécaires aux particuliers » de la CNEP-Banque.
84
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
4* Montant du crédit :
Le montant du crédit à accorder est déterminé suivant des paramètres qui sont
principalement :
- Le montant des intérêts cumulés sur un livret ou un compte de placement d’épargne
logement ;
- Le revenu net du postulant ainsi que de sa capacité de remboursement ;
- La durée du crédit qui est fixée selon l’âge du postulant ;
- La valeur du bien à acquérir et la valeur estimée de la garantie proposée.
85
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
Entre 200.000 DA et
400.000 DA et dans 1ère Tranche 50% * A l’ouverture du chantier
Extension
la limite de 80% de 2ème Tranche 50% * A l’achèvement des gros-
60% du devis
la valeur de la œuvres
garantie
Dans la limite de la
garantie constituée par le
terrain d’assiette et les
constructions édifiées
1ère Tranche 20% *A l’ouverture du chantier
Coopératives
70% du devis 2ème Tranche 30% *Achèvement des gros-
Immobilières
œuvres d’infrastructures
3ème Tranche 30% *Achèvement des gros-
œuvres de superstructure
4ème Tranche 20% *Avancement des travaux
de corps d’état secondaires
Source : CNEP-Banque, « Manuel de procédure des crédits hypothécaire aux particuliers »,
décision réglementaire N° 227/2000 du 15 mars 2000.
86
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
5* Durée du crédit :
Les crédits hypothécaires peuvent avoir une durée qui s’étend jusqu’à 30 ans. La durée
maximale des crédits octroyés par la CNEP-Banque est fonction de l’âge de l’épargnant ou du
postulant.
6* Taux d’intérêt :
Il diffère selon le type de livret épargne ouvert et selon la qualité d’épargnant ou non
épargnant de l’emprunteur :
- Pour les titulaires d’un Livret Epargne Logement (LEL couleur verte) et / ou Compte de
Placement à Terme (CPT) le taux est de 6,50% l’an ;
- Pour les titulaires d’un Livret Epargne Populaire (LEP couleur rouge), le taux est de
7,50% ;
- Pour les non épargnants, il est de 7,75%.
7* Commissions :
C’est l’ensemble des frais d’études et de gestion du crédit qui sont payées en une seule
tranche par prélèvement sur le premier déblocage du crédit octroyé.
Ces commissions sont fixes et sont en fonction du montant du crédit comme suit :
Il y a aussi la commission d’engagement qui est fixée à 1‰. Elle représente les frais
d’immobilisation de fonds perçue lors du déblocage des tranches du crédit sur le montant du
crédit non utilisé.
8* Modalités de remboursement :
Le remboursement du crédit immobilier est mensuel et se fait par échéances (mensualités)
constantes. La mensualité est composée de l’amortissement du principal et des intérêts du
capital restant dû. Il s’agit donc d’un remboursement par amortissements progressifs.
87
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
La mensualité ne doit pas dépasser 30% du montant global des revenus mensuels déclarés
par le bénéficiaire y compris ceux de son conjoint qui porterait caution solidaire.
* A la fin du premier mois, l’emprunteur paie la première échéance qui est composée des
intérêts et du principal :
Intérêts = 1.000.000,00 × 7,5%/12 = 6.250 DA
Principal = 6.992,10 – 6.250 = 742,10 DA
Le graphe ci-dessous résume l’évolution des remboursements des intérêts et du principal sur
toute la période de 30 ans.
8 000,00
6 000,00
Intérêts
DA
4 000,00
2 000,00 Principal
0,00
1 31 61 91 121 151 181 211 241 271 301 331
Mois
Donc, on remarque que dans cette méthode les intérêts baissent ainsi que le solde restant
dû, le principal remboursé croît constamment et la somme des intérêts et des amortissements
est constante.
Il existe aussi la méthode d’amortissement constant où l’emprunteur rembourse chaque
mois une tranche égale du capital ajouter à cela les intérêts sur le capital restant dû.
88
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
Siège (CCC)
Sans limite de montant
89
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
2* Le montage :
Ð La prise de contact avec le client :
Le banquier va essayer tout d’abord de déterminer les besoins exacts du client. Pour ce
faire, il doit poser les bonnes questions sur l’objet du crédit : sa nature, sa durée et ses
modalités de remboursement.
Il va demander alors les documents adéquats pour éviter une prise de risque
administratif.
En parallèle à toutes ces opérations, le banquier se doit de mieux connaître son client :
- Son état civil : vérifier l’exactitude de l’âge du postulant, de son adresse actuelle et de
son nom ;
- Sa situation familiale et patrimoniale : le nombre de personnes à la charge de
l’emprunteur, ses dépenses actuelles du postulant, sa situation actuelle : possède-t-il un
logement ou non ? ses avoirs bancaires et épargne, ses avoirs mobiliers et immobiliers, savoir
si le patrimoine est hypothéqué au profit des tiers ou pas, consulter le fichier des clients au
niveau de la centrale des risques particuliers pour savoir si l’emprunteur à des antécédents (au
niveau de la CNEP, c’est le fichier client de la CNEP- Banque) ;
- Sa situation professionnelle : sa profession, la stabilité de ses revenus compte tenu de
la profession, l’ancienneté dans la profession, connaître l’employeur et le secteur d’activité (si
c’est possible).
Ð Le dossier à fournir :
- Une demande de crédit signée par le postulant (voir annexe n°2);
- Un acte de naissance, une fiche familiale et une photocopie de la carte nationale
d’identité ;
- Un justificatif des revenus : relevé des émoluments, pension, contrat bail,
avertissement fiscal délivré par les services des impôts ;
- Un relevé des intérêts au jour de la demande des livrets épargne logement ;
- Une attestation de droit d’intérêts si nécessaire ;
- Une caution solidaire s’il y a lieu ;
- Une attestation de domiciliation des salaires dans un compte ouvert auprès d’une
agence CNEP avec une autorisation de prélèvement automatique ;
Il est à noter enfin qu’on trouve d’autres pièces particulières pour chaque type de
crédit qui doivent compléter le dossier de demande de crédit et ce en plus des documents
précédemment cités qui concernent l’ensemble des crédits.
Le taux d’endettement :
Lors d’une opération de prêt immobilier, la CNEP perçoit une part du revenu qui est
en fonction du montant de ce dernier, c'est-à-dire le revenu.
90
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
Suivant ce tableau, on détermine le droit au prêt qui est le maximum à financer tout en
respectant la part finançable.
Sur le plan pratique, la capacité de remboursement est calculée suivant ces taux, ce qui
ne constitue en aucun cas une image réelle de la capacité du particulier à rembourser et par
voie de fait l’analyse sera fausse.
Ceci peut être expliqué par le fait que les charges supportées par l’emprunteur ne sont
pas prises en compte. Ce qui nous pousse à compléter l’analyse par d’autres critères qui
tiennent compte des autres facteurs pouvant influer sur la décision d’octroi de crédit.
c- Le reste à vivre :
Dans ce cas, le remboursement du crédit par l’emprunteur ne doit en aucun cas affecter
négativement son niveau de vie.
Ce seuil est déterminé suivant les besoins des personnes à charges, par exemple :
* ½ SNMG pour l’emprunteur
* ½ SNMG pour le conjoint
* ¼ SNMG pour chaque enfant
92
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
Analyse critique :
La CNEP-Banque est restée jusqu’en 1997 la seule institution financière pouvant
accorder des crédits hypothécaires mais les réformes de cette année là ont permis d’impliquer
les autres banques dans l’octroi de ce type de crédit.
La concurrence en matière de crédit hypothécaire est devenue très apparente ces
derniers temps surtout entre la CNEP-Banque, le CPA et la BDL. Pour cette dernière, le crédit
hypothécaire connaît un développement considérable et les derniers chiffres de cette banque le
prouvent (4 409 crédits octroyés pour un montant de 3.208.811.000DA en 2002 contre 599
crédits pour 465.845.000DA en 2001). Contrairement à cela les chiffres de la CNEP stagnent
depuis quelques années et sont de 6 764 crédits accordés pour un montant de 3.581.170.000
DA en 2002. Ceci nous pousse à réfléchir sur les moyens à mettre en œuvre pour faire face à
cette concurrence.
(1)
Elle est faite auprès d’un huissier et les frais d’huissier sont à la charge du client.
93
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
A travers notre passage au niveau de l’agence nous avons relevé quelques points qui
nous paraissent défaillants principalement les seuils d’engagement (de l’agence et des
directions de réseau) et les commissions de gestion.
Le seuil d’engagement est de 500.000 DA pour les agences (2.000.000DA au niveau
de la BDL) et est de 900.000 DA pour les directions de réseau. Ceci est vraiment très peu pour
les crédits hypothécaires et engendre inévitablement des pertes de temps pour transporter le
dossier au niveau supérieur (ce qui dérangera certainement le client), de coût et de l’image de
marque de la CNEP-Banque, ce qui constitue certes un manque à gagner pour la banque.
Aussi, les frais de gestion au niveau de cette banque restent faibles (1000, 1500 et
2500DA) ce qui arrange certainement le client, mais alors comment explique l’engouement
des particuliers aux crédits hypothécaires octroyés par la BDL sachant à titre d’exemple que
ses frais de gestion sont de loin supérieurs à ceux de la CNEP-Banque ? Il y certes d’autres
facteurs qui contribuent à donner à la BDL la place qu’elle occupe aujourd’hui dans le cadre
de l’octroi des crédits hypothécaires tels le marketing, les avantages et la qualité de service
que la CNEP-Banque doit prendre en considération.
Le tableau ci-dessous présente les nombres et montants des crédits hypothécaires
octroyés par la CNEP-Banque et la BDL. Ce tableau nous donne une idée sur la croissance
spectaculaire de ce type de crédit au niveau de la BDL contre une quasi-stagnation de ce
créneau au niveau de la CNEP-Banque(1).
Donc, pour que l’opération de crédit immobilier suivra son cours le plus normalement
possible, une bonne analyse du dossier de l’emprunteur parait plus qu’impérative, car les
prêts hypothécaires sont considérés comme des prêts à hauts risques puisqu’ils mobilisent des
sommes faramineuses à long terme, alors que pratiquement toutes les banques algériennes
détiennent des ressources courtes.
Pour faire face à ce besoin en ressources longues et maîtriser ainsi les risques
engendrés par l’octroi de ces prêts, l’Etat a créé la Société de Refinancement Hypothécaire
(SRH) qui a pour principale mission le refinancement des crédits immobiliers octroyés par les
banques.
Notre prochaine section sera donc consacrée à cette nouvelle technique de gestion des
crédits immobiliers qui est ‘le refinancement hypothécaire’.
(1)
Données recueillies auprès de l’ABEF et les ECHOS de la BDL, n° 01 avril 2003.
94
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
Section 2 :
Simulation d’une opération de refinancement hypothécaire : Cas d’un
portefeuille CNEP
Dans cette section, nous allons présenter une simulation d’une opération de
refinancement hypothécaire d’un portefeuille CNEP(1) où en essayera d’étudier, à travers
l’élaboration d’un échéancier de remboursement, l’utilité d’une telle opération pour une
banque (la CNEP en l’occurrence) en dégageant les marges et en présentant les possibilités
offertes à la CNEP-Banque.
Pour ce faire, nous avons choisi de suivre une méthodologie qui retrace le processus
d’une telle opération, à savoir :
¾ Définir les paramètres et les formules utilisés ;
¾ S’étaler sur les caractéristiques du portefeuille à refinancer ;
¾ Présenter le prêt de refinancement de la SRH ;
¾ Etudier le résultat de l’opération de refinancement et présenter les opportunités qu’à la
CNEP suivant sa situation en matière de liquidité :
- Soit, ne pas réemployer les ressources obtenues de l’opération de refinancement,
pour satisfaire un besoin de liquidité ;
- Soit, réemployer le produit de l’opération au cas où elle n’a pas un besoin de
liquidité.
I- Définitions des paramètres et formules utilisées :
Considérant les caractéristiques suivantes d’un portefeuille donné :
C : Le montant total du portefeuille à refinancer initialement ;
im : Le taux mensuel constant, il est égal à un 1/12ème du taux annuel ;
P1 : Le premier principal remboursé ;
N : La maturité du crédit.
On a précédemment (dans le quatrième chapitre) défini les formules à utilisées qui sont donc :
(1)
A l’inverse du CPA et la BDL qui se sont déjà refinancés auprès de la SRH, les autres banques n’ont jamais eu
recours au cette opération de refinancement. Pour la CNEP-Banque, elle ne s’est pas refinancée jusqu’à présent
car elle présente des excédents de liquidités et n’a donc aucun besoin liquidité pour refinancer ces prêts
hypothécaires.
95
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
ECHEANCIER PREVISIONNEL
500000
Mensualités reçues
400000
300000
200000
100000
0
1 15 29 43 57 71 85 99 113 127 141 155 169 183
Mois
Les conditions présentées par la SRH pour le refinancement de ce portefeuille sont résumées
dans le tableau ci-dessous :
A priori, ces conditions sont avantageuses pour la banque car elle gagne deux points
en matière de taux, sans pour autant omettre le fait que le crédit est refinancé dans sa totalité
en soixante mois et il est renouvelable deux fois pour cinq autres années. Après le calcul du
résultat de l’opération, on saura si oui ou non la banque réalise une marge en se refinançant
auprès de la SRH et si c’est le cas quel sera l’impact d’un réemploi de cette ressource sur la
trésorerie et la marge.
97
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
deux mois de différé accordés par la SRH ont permis de cumuler des fonds et donc compenser
les autres mois qui suivent. Aussi, l’importance du montant de la troisième tranche (plus de
20 millions DA) dont les intérêts et les mensualités sont payés trois fois, à considérablement
participer à ce que la CNEP-Banque réalise une marge positive.
Le tableau suivant nous résume l’évolution de la trésorerie ainsi que la marge durant toute la
période de l’opération de refinancement :
* La marge totale est le cumul des marges réalisées dans chaque tranche y compris celle du
différé ;
* Le cumul des trésoreries de chaque tranche nous permet d’avoir une trésorerie globale de la
banque pour l’ensemble de la période.
Le tableau ci-dessous nous donne une synthèse de la trésorerie et de la marge dégagées pour
la période entière.
TRESORERIE ET MARGE DEGAGEES POUR
L’ENSEMBLE DE LA PERIODE (15 ANS)
Trésorerie 26 631 647,23
Marge 578 423,72
Cependant, une banque rationnelle se doit d’optimiser ces ressources pour éviter d’être
en situation de surliquidité et réaliser des marges considérables.
C’est dans ce sens que la CNEP-Banque doit réemployer les montants obtenus lors de
l’opération de refinancement. Elle réutilisera donc ces fonds à des taux supérieurs à celui du
refinancement (5,5%) et ainsi, elle gagne au départ déjà une marge sur les taux d’intérêt.
Pour les besoins de notre simulation, nous allons prendre les montants des trois
tranches à réemployer. Cette réutilisation des fonds reçus de l’opération de refinancement se
fera, à titre d’exemple pour notre cas, à un taux supérieur à un point au taux appliqué par la
SRH, c'est-à-dire taux SRH (5,5%) + 1 % = 6,5%(1) .
Les conditions de placement des fonds recueillis après le refinancement sont décrites dans le
tableau suivant :
(1)
Ce taux de placement est supposé fixe sur toute la période de refinancement (15 ans).
98
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
CONDITIONS DE PLACEMENT
1ère tranche 2ème tranche 3ème tranche
Montant (=CRD) 37 690 727,90 33 160 539,89 20 018 476,55
Durée (Mois) 186 124 62
Taux (%) 6,5 6,5 6,5
Différé (mois) 2 2 2
Mensualités 322 079,32 367 909,51 380 989,83
Intérêts reçus 119 441,00 100 485,80 58 111,18
Le taux d’intérêt appliqué aux nouvelles utilisations de ces ressources (leur réemploie
en crédits hypothécaires) engendre de nouveaux flux (les mensualités et les intérêts reçus de
la clientèle), ce qui aura certainement des retombées positives sur la trésorerie et sur la
marge(2) de la CNEP.
Le tableau ci-dessous résume les flux de trésorerie et la marge dégagée avec réemploie au
taux de 6,5% :
La trésorerie et de la marge dégagées pour la période entière avec réemploie des fonds sont
synthétisées dans le tableau suivant :
L’évolution de la marge réalisée par la banque sur toute la période refinancement avec
réemploie des ressources est retracée dans le graphe ci-dessus :
(2)
On entend par marge la différence entre taux débiteur et taux créditeur.
99
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
45
Marge cumulée (en millions DA)
40
35
30
25
20
15
10
5
0
[1-2] [3-62] [63-64] [65-124] [125-126] [127-186]
Mois
Il est clair donc, qu’à travers ces résultats on constate que l’opération de refinancement
est intéressante pour la banque dans la mesure où elle présente des avantages certains.
Cependant, malgré tous les produits de refinancement offerts par la SRH en vue de
promouvoir le marché primaire et les avantages accordés aux banques en matière de taux,
les banques sont restées désintéressées à cette opération. On pourrait avancer comme
explication à cette indifférence des banques, le fait qu’elles sont actuellement, et
particulièrement la CNEP-Banque, en situation de surliquidité.
100
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
Section 3 :
L’émission obligataire de la SRH sur le marché secondaire : Participation de
la CNEP-Banque
Le 08 juillet 2003, la SRH a émis des obligations sur le marché hypothécaire ce qui
constitue donc la première opération du genre. Il s’agit d’obligations garanties par le dépôt
de l’équivalent montant en bons du trésor auprès de la Banque d’Algérie par la BDL.
L’opération a permis de collecter un montant de 2,480 milliards DA (diminué des frais
de courtage) et qui a servi à la réalisation des opérations de refinancement de crédits
hypothécaires alloués aux emprunteurs par la Banque de Développement Local (BDL). Cette
dernière a contracté une assurance crédit auprès de la SGCI en plus de la garantie.
I- Le déroulement de l’opération :
L’emprunt obligataire SRH qui s’est effectué de gré à gré, a été adjugé sous forme
d’enchères le 13 juillet 2003, à l’hôtel EL AURASSI.
Cette émission était réservée uniquement aux intermédiaires suivants :
Les banques et établissements financiers : BADR, BDL, BEA, BNA, CPA, CAAR,
CAAT, CIAR, CITI BANK, CNAC, CNEP, CNMA, SAA ;
Les spécialistes en valeurs de trésor (SVT) ;
Les intermédiaire en opérations de bourse : ERRACHED EL MALI, SOFICOP,
SOGEFI, SPVM.
La nature des titres émis :
Obligations 3 ans à échéance 15 juillet 2006 pour un montant de 01 milliard DA
Obligations 5 ans à échéance 15 juillet 2008 pour un montant de 2 milliard DA
Cette opération s’est déroulée suivant plusieurs étapes :
1) Chaque organisme participant à l’adjudication a déposé sa soumission le 13 juillet au
siège du courtier accrédité à savoir le CPA. Pour chaque nature d’obligation (03 ans et
05 ans) les soumissionnaires mentionnent leurs offres sur les formulaires de soumission
qui portent l’entête de l’organisme (voir annexe n°8).
2) Le montant minimum mis à l’adjudication a été fixé à dix millions de dinars au lieu
de cinquante millions prévus au départ. Chaque soumissionnaire devait donc indiquer
son intérêt pour des montants minimums de 10 millions DA ou pour des montants plus
élevés multiples de 10 millions DA(1).
3) Chaque soumission devait préciser la nature de l’obligation (à 03 ou 05 ans), le
montant désiré et le prix. Les titres ont été servis en premier jusqu’à concurrence d’un
prix marginal (limite) au dessous duquel toutes les offres seront rejetées. Le prix
marginal (prix limite) correspond à la dernière offre retenue par la SRH satisfaisant le
montant désiré par l’entreprise pour chaque nature de titre. En cas de soumissions
identiques, les montants auraient été répartis au prorata des volumes souscrits au dernier
(1)
Il est à noter que chaque soumissionnaire pouvait proposer au maximum cinq offres pour chaque nature de
titre espéré.
101
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
prix retenu. Par conséquent, la SRH pouvait réserver le droit de distribuer ou d’affecter
les montants retenus à chaque adjudicataire à hauteur de 25 % du montant global.
4) Les règlements/livraisons ont été réalisés à J+2 jours ouvrables soit, le mardi 15
juillet 2003, par ordre de virement libellé au profit du compte de la SRH ouvert sur les
livres de la BA.
II- Les caractéristiques de l’emprunt obligataire du 13 Juillet 2003(1) :
(1)
Cette opération s’est déroulée en l’absence du dépositaire central des titres « ALGERIA-CLEARING ».
(2)
A noter l’absence de deux importantes banques publiques à savoir : la BNA et la BADR.
102
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
500 millions de DA et les 50.000 autres de 05 ans à hauteur de 500 millions de DA, soit une
valeur totale de 1 milliard de DA d’obligations SRH dans le portefeuille de la CNEP-Banque.
III- La méthode de calcul du prix de l’obligation :
A- La formule de soumission :
Le prix de l’obligation est exprimé en pourcentage de sa valeur nominale. Pour
comprendre cette formule de soumission prenant un exemple.
Exemple :
Supposons que la CNEP-Banque présente une offre pour 500 millions DA à 101,75.
Cela veut dire, qu’elle a l’intention d’acquérir 500 millions DA d’obligations à 101,75 % de
la valeur nominale.
Dans le cas où cette offre sera retenue, la CNEP-Banque devra payer : 500.000.000 x
101,75% = 508 750 000,00 DA.
B- Le calcul du prix de l’obligation :
L’obligation procure à son détenteur des flux monétaires futurs qui sont :
- l’ensemble intérêts annuels (coupons) générés par l’obligation à chaque date de tombée du
coupon ;
- le remboursement du capital à échéance
Le prix de l’obligation est le montant que devra payer actuellement l’investisseur pour
jouir dans le futur des flux monétaires générés par ce titre de créances. Le principe de calcul
de l’obligation repose donc sur l’actualisation des flux qu’elle produit ; des intérêts et du
capital.
Donc, la méthode de calcul du prix d’une obligation est la suivante :
* Calcul de la valeur actualisée des flux monétaires futurs :
La valeur actualisée des flux monétaires découlant d’une obligation est la somme des
valeurs actualisées de tous les paiements d’intérêts.
1
1 −
( 1 + t ) n
VAT = C
t
Avec :
- VAT : Valeur Actualisée Totale de tous coupons des paiements d’intérêts ;
- C : valeur d’un coupon d’intérêt ;
- t : taux d’actualisation ;
- n : nombre de coupons.
* Calcul de la valeur actualisée du capital
VF
VA =
( 1 + t )n
Avec :
- VA : Valeur Actualisée ;
- VF : Valeur Future (capital) ;
- t : taux d’actualisation ;
- n : nombre de périodes.
103
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
1
1 −
( 1 + 0 , 0375 5
= 4 ,5
)
VAT
0 , 0375
> VAT (%) = 4,5 × 4,4832 = 20,17
100
VA =
( 1 + 0 , 0375 )5
> VA (%) = 100 × 0,8319 = 83,19
Le prix de l’obligation en % = la valeur actualisée des intérêts (VAT) + la valeur actualisée du
capital (VA)
Le prix de l’obligation en % = 20,17 + 83,19 = 103,36
Le montant que la CNEP-Banque devra payer = valeur nominale × Prix de l’obligation en %
Le montant à payer par la CNEP-Banque = 500 000 000,00 × 103,36% = 516 800 000,00
DA.
Certes, cette opération est venue pour renforcer l’évolution de ce secteur mais elle ne
doit pas être la dernière car à l’avenir la SRH doit constituer un encours de titres, afin de
dynamiser le marché financier qui a carrément perdu sa crédibilité.
Pour ce faire, la SRH doit réfléchir à varier les titres émis sur ce marché car :
- Les obligations ont des durées fixes, au delà desquelles le marché financier perd de
son dynamisme du fait de l’arrivée à échéance de ces obligations et donc de leurs
remboursements ;
- Les obligations génèrent des intérêts fixes (coupons) ce qui diminue de l’activité
concurrentielle que devrait caractériser le marché financier. Aussi, ces intérêts sont
faibles comparés à ceux que peuvent générés d’autres titres ;
- Enfin, les obligations ne donnent pas une image fiable de la santé financière de son
détenteur contrairement à d’autres titres.
104
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire
Le cas que nous avons présenté nous a éclairé sur la rentabilité des crédits
hypothécaires malgré les hauts risques qu’ils représentent. On a étayé ceci en
donnant une image du cadre institutionnelle et réglementaire dans lequel se
développe ce type de prêt actuellement, en Algérie.
En effet, les réformes engagées dans ce secteur en 1997 ont permis de
préparer un environnement favorable pour la croissance de l’activité immobilière
et ce par l’implication des banques, autres que la CNEP, dans le financement de
l’immobilier et la création de nouvelles institutions chargées de la solvabilité de la
demande et du refinancement hypothécaire.
La CNEP-Banque doit, dans un but d’assurer sa suprématie sur ce secteur
d’activité, maîtriser les risques liés aux crédits immobiliers en utilisant les
différentes méthodes de gestion existantes et participer au développement des
nouvelles techniques surtout que l’encadrement y est déjà.
Pour se faire, le banquier doit lors de l’octroi de crédit hypothécaire :
h Faire une analyse approfondie du dossier de l’emprunteur ;
h Vérifier le respect de la réglementation en terme de couverture du risque ;
h Utiliser les différentes méthodes existantes surtout le scoring qui peut être
d’un apport considérable dans la prise de décision;
h Prendre des garanties réelles et personnelles contre tout événement
imprévisible ;
h Recourir aux produits offerts par les nouvelles institutions en matière de
solvabilité des demandeurs de crédits (CNL, SGCI, FGCMPI).
L’Etat a créé la Société de Refinancement Hypothécaire (SRH) qui a la
double tâche de fournir des ressources stables aux banques par l’opération de
refinancement et d’être un intermédiaire entre elles et le marché financier.
La CNEP-Banque doit refinancer, auprès de la SRH, ses crédits immobiliers
octroyés pour faire face au besoin en ressources longues et maîtriser ainsi les
risques engendrés par l’octroi de ces prêts car l’opération de refinancement lui
permet d’avoir une trésorerie sécurisante pour assurer de nouveaux financements
ou simplement satisfaire son besoin de liquidité. De plus, elle lui procure une
marge très importante rendant ainsi cette opération très rentable.
Afin de réaliser la deuxième tâche, la SRH a émis des obligations adossées à
des portefeuilles de créances hypothécaires. Ceci va permettre un développement
du marché hypothécaire ainsi que le marché secondaire. Ce type d’opération
permettra, en outre, une rentabilité plus intéressante pour la CNEP-Banque car le
marché secondaire est un formidable gisement d’opportunités où l’on peut réaliser
des rendements très importants.
105
Conclusion générale
. Conclusion générale
Nouveau produit bancaire, le crédit immobilier aux particuliers a connu un essor considérable
ces dernières années mais reste encore très mal exploité par nos banques car dans le contexte
actuel de concurrence bancaire, il est appelé à se diversifier et se multiplier pour satisfaire les
besoins d’une clientèle si ardente à ce type de crédit.
Les banques qui devaient jouer un rôle prépondérant dans ce secteur en octroyant des prêts
immobiliers à la clientèle, sont restées réticentes à l’égard des produits offerts par les
nouvelles institutions mises en place pour conforter et sécuriser ce type de crédit. Aussi, les
banques devaient adapter ces produits aux besoins et aux spécificités de la clientèle en lui
offrant des crédits ajustés à la situation socio-économique où le pouvoir d’achat des ménages
ne cesse de se détériorer et en parallèle le besoin en logement se manifeste de plus en plus.
Suite aux difficultés budgétaires rencontrées par l’Etat et le poids important que représente le
financement de ce secteur dans le budget d’équipement, l’Etat s’est désengagé
progressivement du financement de l’habitat, laissant ainsi le monopole à la CNEP qui depuis
assure le rôle de banque de l’habitat.
d’octroi de crédits immobiliers mais reste insuffisante en vue de promouvoir un vrai marché
hypothécaire.
Notre travail a consisté donc à présenter les différentes méthodes de gestion des crédits
hypothécaires et de donner des solutions aux difficultés rencontrées par les banques en
matière de maîtrise de ces crédits et ainsi développer le marché hypothécaire national.
Nous avons présenté comment se fait la gestion d’un crédit immobilier au niveau de la CNEP-
Banque avant et après l’octroi du prêt à savoir : l’identification de l’emprunteur et des risques
y afférent, l’étude minutieuse du dossier, la prise de garantie et enfin le suivi et le
recouvrement du crédit.
Puis, nous avons étayé l’importance de l’opération de refinancement pour les banques
engagées dans le financement de l’immobilier qui nécessite des ressources longues et
considérables alors que nos banques détiennent des ressources à court terme. Nous avons
démontré l’impact d’une telle opération sur la trésorerie de la banque et la marge qu’elle peut
dégagé.
Enfin, nous nous sommes étalés sur la technique de la titrisation, nouvel outil de gestion des
crédits hypothécaires qui permet aux banques d’intervenir directement sur le marché
secondaire. Cependant, ce procédé nécessite un cadre réglementaire le régissant et un
environnement propice pour sa pratique.
La conjugaison de tous ces moyens permettra à la banque de réaliser une rentabilité plus
intéressante ce qui l’encouragerait à participer d’une manière plus active à l’octroi de ce type
de crédit. Ceci entraînerait alors le développement du marché hypothécaire.
107
Conclusion générale
Afin de remédier à cette situation et dynamiser les crédits immobiliers, et ainsi rendre le
marché hypothécaire plus crédible, il est nécessaire de régler les principales contraintes
entravant son développement. Nous avons jugé essentiel donc :
B De faire connaître aux banques les produits des nouvelles institutions mises en
place pour venir à leur aide par : le partage du risque lié au crédit immobilier (SGCI), la
garantie de la solvabilité de la demande (CNL), la détection des mauvais payeurs
(SATIM), la garantie dans le cadre de la vente sur plans (FGCMPI) et surtout le
refinancement des prêts hypothécaires (SRH) ;
B De faire de l’hypothèque la garantie la plus valide sur les plans juridique et
pratique. Pour ce faire, elle doit être assise à un titre de propriété authentique ce qui servira
donc de solide garantie aux banques ;
B D’harmoniser les tâches de tous les intervenants dans ce secteur à commencer
par l’Etat, les banques, les nouvelles institutions mises en place en 1997, la CNL, les
promoteurs, les ménages, les conservations foncières, les domaines, les services des
impôts,…;
B D’ériger la mise en œuvre des programmes d’habitat au rang des priorités
nationales sans que ce ne soit qu’un simple énoncé d’une volonté mais doit se traduire dans
les faits, et pour compléter le dispositif mis en place, mettre en œuvre une politique
foncière nationale ;
B D’utiliser les outils d’aide à la décision tel le scoring et de promouvoir les
nouvelles techniques de gestion qui ont prouvé leur efficacité dans le développement du
marché hypothécaire qui dynamisera, à court terme, le marché secondaire.
108
BIBLIOGRAPHIE :
× Ouvrages :
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Economica, 2000.
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Les 3 ‘R’ (refinancement, ratio et risques), Ed ESKA.
5. COUSSERGUES S, Gestion de la banque, Ed Dunod, Paris, 1992.
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10. MATHIEU M, L’exploitant bancaire et le risque crédit, Ed La revue banque Editeur,
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12. BELTAS A, « Le choix d’un système de financement du logement et ses implications
pour le développement du marché hypothécaire », Convergence, Décembre 2000, n°6,
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13. BELTAS A, « La nécessité de développer un marché des titres hypothécaires en
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14. BOUATOUATA K.E, « Le financement bancaire de l’immobilier », Convergence,
Décembre 199, n°4, pp 10 à 12.
15. NUMERO SPECIAL, « Salon méditerranéen de l’immobilier 2003 », CNEP-News.
16. TOUALBIA M.S, « Crédit hypothécaire : Amélioration du cadre législatif et
réglementaire », BNA finance, Octobre/Décembre 2002, n°2, pp 18 à 20.
× Travaux universitaires :
17. DJEBOURI A, La titrisation et son impact sur le marché hypothécaire algérien,
Mémoire de fin d’études, ESB, 2001.
18. DRIDI E, Gestion des crédits immobiliers, Mémoire de fin d’études, ESB, 2002.
109
19. GUETTOU S, Les crédits immobiliers aux particuliers, Mémoire de fin d’études,
ESB, 2001.
20. SAID SIEF A, Financement de l’habitat, Mémoire professionnel, ESB, 2000.
× Textes juridiques :
21. Loi n° 02-11 du 24 décembre 2002 portant loi de finances pour 2003, J.O. n° 86 du 25
décembre 2003.
22. BANQUE D’ALGERIE, Règlement 95/94 du 20 avril 1995 relative à la fixation des
règles prudentielles de gestion des banques et établissements financiers.
23. BANQUE D’ALGERIE, Instruction N° 74-94 du 29 novembre 1994 relative à la
fixation des règles prudentielles de gestion des banques et établissements financiers.
24. Décret législatif n°93/03 du 1er mars 1993 relatif à l’activité immobilière.
25. Loi n°90-10 du 14 avril 1990 relative à la monnaie et au crédit, J.O. n° 16 du 18 avril
1990.
26. Loi n°86/07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière.
× Autres :
27. CNEP-BANQUE, « Manuel de procédure crédit hypothécaire aux particulier »,
décision réglementaire N° 227/2000 du 15 mars 2000.
28. Conseil National Economique et Social, « Rapport relatif au Projet de Stratégie
Nationale de l’Habitat », Mars-Avril 1995.
29. Conseil National Economique et Social, « Rapport de la commission Aménagement du
Territoire et Environnement », Mars 1995.
30. Convention Caisse Nationale du Logement.
31. Convention Société de Garantie du Crédit Immobilier.
32. Fonds de Garanti et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière, « Guide à
l’usage des acquéreurs d’un logement », Alger, 2000.
33. ELMETNANI R, Documents séminaire sur les conditions de refinancement du crédit
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34. Office National des Statistiques, « Recensement général de la population et de
l’habitat », ONS, 1998.
35. Rapport du Ministère de Planification, 1985.
36. www.cnes.dz
37. www.desjardins.com
110
Sommaire
Introduction générale.................................................................................................................. 1
Chapitre préliminaire : Généralités sur le secteur immobilier ............................................... 4
Introduction .................................................................................................................................. 4
Section 01: Généralités sur l’immobilier.................................................................................... 5
1-1 Typologie des marchés immobiliers ...................................................................................... 5
1-2 Les intervenants sur les marchés immobiliers ....................................................................... 5
1-3 Les caractéristiques et la typologie des biens immobiliers.................................................... 7
A- Caractéristiques des biens immobiliers.............................................................................. 7
B- Typologie des biens immobiliers ....................................................................................... 8
Section 02: Le parc logement en Algérie.................................................................................... 9
2-1 Généralités ............................................................................................................................. 9
2-2 Constats sur le parc logement en Algérie .............................................................................. 9
2-3 Evaluation du déficit du parc logement en Algérie ............................................................. 11
Conclusion du chapitre............................................................................................................... 12
Premier chapitre : Le financement de l’immobilier en Algérie ............................................ 13
Introduction ................................................................................................................................ 13
Section 01 : La politique de l’habitat en Algérie...................................................................... 14
1-1 Situation du secteur financier et bancaire ............................................................................ 14
Présentation de la CNEP-Banque................................................................................... 14
1-2 Le monopole de l’Etat.......................................................................................................... 15
1-3 Les réformes engagées dans le financement du logement ................................................... 16
1-3-1 Période d’avant 1986 .................................................................................................. 16
1-3-2 Période d’après 1986 .................................................................................................. 17
Section 02 : Le nouveau dispositif de financement du logement ............................................ 20
2-1 Les institution chargées de la solvabilité de la demande ..................................................... 20
2-1-1 La Caisse Nationale du Logement ........................................................................ 20
2-1-2 Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière....... 22
2-1-3 La Société de Garantie des Crédits Immobiliers .................................................. 23
2-1-4 La Société d’Automatisation des Transactions Interbancaires et de la
Monétique....................................................................................................................... 24
2-2 L’institution chargée du refinancement hypothécaire : « la SRH »..................................... 25
2-3 Initiation des banques dans le financement de l’immobilier ............................................... 26
A- La participation dans banques dans le financement de l’habitat..................................... 26
B- Les problèmes rencontrés par les banques ...................................................................... 27
C- Comment remédier aux problèmes rencontrés par les banques ...................................... 27
Section 03 : Les crédits immobiliers aux particuliers .............................................................. 29
3-1 Définition et caractéristiques techniques des crédits immobiliers....................................... 29
3-2 Typologie des crédits immobiliers....................................................................................... 30
3-2-1 Le secteur libre...................................................................................................... 30
3-2-2 Le secteur réglementé ........................................................................................... 34
3-2-3 Le secteur aidé ...................................................................................................... 35
3-3 Perspectives de développement des crédits immobiliers par les banques ........................... 36
Conclusion du chapitre............................................................................................................... 37
111
Deuxième chapitre : Gestion des crédits hypothécaires ........................................................ 38
Introduction ................................................................................................................................ 38
Section01 : Les risques liés aux crédits immobiliers................................................................ 39
1-1 Les risques économiques ..................................................................................................... 39
1-1-1 Le risque de contrepartie ........................................................................................... 39
1-1-2 Le risque de liquidité................................................................................................. 40
1-1-3 Le risque de taux d’intérêt......................................................................................... 42
1-1-4 Le risque de solvabilité ............................................................................................. 43
1-2 Les autres risques................................................................................................................. 43
1-2-1 Les risques techniques ................................................................................................. 43
1-2-2 Les risques administratifs ............................................................................................ 44
1-2-3 Les risques juridiques .................................................................................................. 44
Section02 : Les moyens de gestion des risques ........................................................................ 45
2-1 La gestion préventive........................................................................................................... 45
2-1-1 La réglementation prudentielle.................................................................................... 45
A- Les ratios prudentiels ................................................................................................ 45
B- Les créances risquées et leur système de provisionnement....................................... 48
2-2 La gestion opérationnelle..................................................................................................... 50
2-2-1 Le montage d’un dossier de crédit............................................................................... 50
2-2-2 Le système de délégation de crédit.............................................................................. 51
2-2-3 Le Scoring.................................................................................................................... 52
a- Généralités................................................................................................................ 52
b- Les avantages du crédit scoring................................................................................ 52
c- Les étapes de l’élaboration d’un modèle de crédit Scoring...................................... 52
d- Les limites du Score ................................................................................................. 53
2-2-4 Autres moyens de gestion des crédits immobiliers ..................................................... 54
A- Le budget type.................................................................................................................. 54
B- Le système expert............................................................................................................. 54
2-3 La gestion curative............................................................................................................... 55
A- Le contrôle et le suivi....................................................................................................... 56
B- Le recouvrement............................................................................................................... 56
Section03 : Les garanties liées aux crédits immobiliers .......................................................... 57
3-1 L’hypothèque ....................................................................................................................... 57
3-2 Le cautionnement................................................................................................................. 59
3-3 La garantie de la SGCI......................................................................................................... 60
3-4 Les assurances...................................................................................................................... 61
Conclusion du chapitre............................................................................................................... 62
Troisième chapitre : Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires ............. 63
Introduction ................................................................................................................................ 63
Section01 : Le marché hypothécaire en Algérie ...................................................................... 64
1- Fondements théoriques de l’intervention de la SRH dans le nouveau schéma de
financement du logement ........................................................................................................... 64
2- Intervention de la SRH........................................................................................................... 65
2-1 Rôle de la SRH sur le marché primaire ............................................................................... 65
2-2 Aperçu sur le rôle de la SRH sur le marché secondaire....................................................... 69
112
Section02 : La titrisation des créances hypothécaires ............................................................. 71
1- Présentation générale de la titrisation .................................................................................... 71
2- Les différentes méthodes de titrisation aux Etats-Unis.......................................................... 75
3- Les avantages de la titrisation ................................................................................................ 76
Section03 : Les contraintes et les perspectives de développement du marché hypothécaire
et de la titrisation en Algérie ................................................................................. 78
1- Contraintes et perspectives de la SRH à développer un véritable marché
hypothécaire en Algérie ........................................................................................................ 78
2- Contraintes et perspectives de la SRH à développer la titrisation en Algérie ....................... 80
Conclusion du chapitre............................................................................................................... 82
Quatrième chapitre : Cas pratique ‘ L’évolution d’une créance hypothécaire’................... 83
Introduction ................................................................................................................................ 83
Section01 : Le montage d’un dossier de crédit immobilier : Cas de la CNEP-Banque ......... 84
I- Le cadre réglementaire ..................................................................................................... 84
II- Généralités sur les crédits immobiliers .......................................................................... 84
III- Le traitement d’une demande de crédit.......................................................................... 89
IV- Les garanties exigées ..................................................................................................... 92
V- La mise en place du crédit............................................................................................... 92
VI- Le suivi et le recouvrement des crédits.......................................................................... 93
Analyse critique........................................................................................................ 94
Section02 : Simulation d’une opération de refinancement hypothécaire : Cas d’un
portefeuille CNEP ................................................................................................. 94
I- Définitions des paramètres et formules utilisées .............................................................. 94
II- Présentation du portefeuille à refinancer....................................................................... 95
III- Présentation du prêt de refinancement de la SRH ........................................................ 95
IV- Etude du résultat de l’opération : .................................................................................. 96
A- Calcul du résultat de l’opération sans réemploi ........................................................ 96
B- Calcul de la marge sous l’hypothèse de réemploi (au taux SRH + 1%).................... 97
Section03 : L’émission obligataire de la SRH sur le marché secondaire : Participation
de la CNEP-Banque ............................................................................................ 100
I- Le déroulement de l’opération....................................................................................... 100
II- Les caractéristiques de l’emprunt obligataire du 13 Juillet 2003.................................. 101
III- La méthode de calcul du prix de l’obligation : ............................................................ 102
A- La formule de soumission : ..................................................................................... 102
B- Le calcul du prix de l’obligation : ........................................................................... 102
* Calcul de la valeur actualisée des flux monétaires futurs.............................. 102
* Calcul de la valeur actualisée du capital........................................................ 102
* Calcul du prix de l’obligation ........................................................................ 103
Exemple pratique de soumission.............................................................................................. 103
Conclusion du chapitre............................................................................................................. 104
Conclusion générale................................................................................................................ 106
Bibliographie
Annexes
113