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BANQUE D’ALGERIE

MEMOIRE DE FIN D’ÉTUDES

En vue de l’obtention du

DIPLÔME SUPERIEUR D’ÉTUDES BANCAIRES

g{¢Åx M

La gestion des crédits immobiliers

Elaboré par :
M BOUGAOUA Saïd

Decembre 2003
5ème promotion
Introduction Générale

Introduction générale

Le logement, facteur d’intégration et de reconnaissance sociale, est sans conteste le besoin


social le plus sensible et le plus porteur. Il joue un rôle économique non négligeable puisqu’il
constitue la forme la plus élémentaire d’investissement des ménages.

Le secteur de l’habitat a toujours été un secteur prisé des investisseurs mais un secteur
stratégique pour les Etats et les gouvernements car en cas d’insatisfaction de ce besoin
apparaissent des germes d’une explosion sociale. A l’inverse, sa satisfaction peut s’avérer
comme un excellent stimulant pour la croissance économique et l’amélioration des états de
mal vie des populations. D’ailleurs, ce secteur, qui constitue une préoccupation majeure à
travers sa triple dimension économique, financière et sociale, prend une place importante dans
les programmes de chaque Etat.

En Algérie, et pendant longtemps, le financement de l’immobilier était assuré exclusivement


par l’Etat en sa qualité d’offreur unique, mais aussi la CNEP, seule institution financière qui
offrait des prêts hypothécaires aux détenteurs de comptes d’épargnes. Cette politique n’a pas
eu les effets escomptés, bien au contraire, elle n’a fait qu’aggraver ce secteur au point de créer
une crise de logement sans précédent.

Cette crise du logement, née d’une confluence de problèmes affectant à la fois la société et
l’économie algériennes, se manifeste surtout dans le Taux d’Occupation par Logement (TOL)
estimé à 7,14 et dans l’inadaptation entre l’offre et la forte demande. Cette dernière, estimée à
2 millions de logements(1) est due à l’insuffisance de la production par rapport à la demande
actuelle auquel il faudrait ajouter la demande latente résultant de l’accroissement de la
population algérienne à un taux de l’ordre de 1,7 % l’an (en 2000).

Cependant, malgré les importants financements consacrés pour réduire les effets du déficit
actuel, ce dernier qui, partant d’un TOL net illusoire de 05 occupants par logement, se chiffre
à 1 200 000 logements environ (estimation 1998). L’objectif, plus réaliste, d’un TOL net de
06 occupants par logement se traduit par un besoin de l’ordre de 800 000 logements.

C’est ainsi qu’il a été jugé nécessaire en 1997 d’introduire des réformes au niveau du système
de financement du logement pour promouvoir le secteur de l’habitat. Ces réformes,
entreprises concomitamment avec le désengagement progressif de l’Etat, visaient
essentiellement la transformation de la CNEP en banque de financement selon des critères
purement commerciaux, l’implication des autres banques dans les opérations de crédits

(1)
Estimations selon le rapport de l’ONS : recensement général de la population et de l’habitat, 1998.
1
Introduction Générale

immobiliers et surtout la création d’un certain nombre d’institutions financières spécialisées,


notamment la Société de Refinancement Hypothécaire (SRH), la Société de Garantie des
Crédits Immobiliers (SGCI) et le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion
Immobilière (FGCMPI).

Les banques se devaient donc de participer massivement au développement du marché


hypothécaire, devenu plus sûr avec les produits offerts par ces nouvelles institutions.
Cependant, l’intervention des banques, qui est un élément indispensable pour le bon
fonctionnement du nouveau dispositif mis en place et donc la dynamisation du marché
hypothécaire, reste très timide dans un secteur pourtant prometteur. Cette réticence s’explique
par une insuffisance dans la maîtrise du crédit hypothécaire et la méconnaissance de
l’importance des produits des différentes institutions mises en place, surtout ceux de la SRH.

Donc, afin de développer le crédit hypothécaire en Algérie, qui manque d'une gestion
efficace, les banques se doivent tout d’abord de le maîtriser. Ceci ne peut se concrétiser qu’en
utilisant les différentes méthodes de gestion existantes pour minimiser les risques que peut
présenter ce type de prêt et les adapter à la fois au type du crédit qui est à long terme et aux
spécificités de la clientèle qui sont les particuliers.

Aussi, le recours aux nouvelles techniques de gestion des crédits immobiliers notamment le
refinancement hypothécaire et la titrisation, paraît des plus indispensables pour un véritable
essor du marché hypothécaire national qui malheureusement s’éternise encore dans sa phase
embryonnaire.

Donc, le but de notre travail est de mettre en exergue les différentes techniques de gestion des
crédits hypothécaires. Pour ce faire, il s'avère nécessaire de répondre aux questions
intermédiaires suivantes :
¬ Qui intervient sur le marché immobilier? Et quelle est la situation de ce secteur en
Algérie?
¬ Comment a évolué la politique de l’habitat en Algérie et quelles sont les réformes
engagées dans ce créneau?
¬ En quoi consiste le nouveau dispositif de financement du logement et quel est le
rôle que joue chaque intervenant dans ce dispositif?
¬ Quelles sont les contraintes rencontrées par les banques en matière d’octroi des
crédits immobiliers et comment remédier à cette situation?
¬ Quels sont les caractéristiques et les types des crédits immobiliers? Et quelles sont
les précautions à prendre avant et après l’octroi de crédits immobiliers?
¬ Comment se fait la gestion des risques rencontrés lors de l’octroi des crédits
hypothécaires ? Et est-ce que les méthodes traditionnelles de gestion de ces crédits sont
suffisantes pour minimiser les risques y afférents?

2
Introduction Générale

¬ Quel est l’apport des nouvelles techniques de gestion des crédits immobiliers? Et
quel est le rôle de la SRH sur le marché hypothécaire?
¬ Enfin, quelles sont les contraintes et perspectives rencontrées par la SRH en vue du
développement du marché hypothécaire et de la technique de titrisation en Algérie?
Afin d'apporter des éléments de réponse à ces interrogations, nous avons opté pour la
méthodologie suivante:
Ð Dans un chapitre préliminaire, « Généralités sur le secteur immobilier en Algérie »,
nous allons faire une introduction aux marchés immobiliers (caractéristiques, types et
intervenants) puis nous présenteront un aperçu sur la situation du parc logement en Algérie.
Ð Dans le premier chapitre, « Le financement de l’habitat en Algérie », seront traités
la politique de l’habitat en Algérie et les réformes engagées, le nouveau dispositif de
financement du logement et enfin nous exposerons les différents types de crédits immobiliers
Ð Dans le deuxième chapitre, « La gestion des risques liés aux crédits immobiliers »,
nous allons présenter les risques rencontrés par les banques lors de l’octroi d’un crédit
immobilier, les différentes techniques de gestion et les garanties liées aux crédits immobiliers.
Ð Dans le troisième chapitre, « Le refinancement et la titrisation des créances
hypothécaires », seront abordées les nouvelles techniques de gestion des crédits hypothécaires
à savoir le refinancement et la titrisation, ainsi que les perspectives et contraintes rencontrées
par la SRH sur le marché hypothécaire.
Ð Dans le quatrième chapitre consacré au cas pratique, « L’évolution d’une créance
hypothécaire », nous allons tout d’abord commencer par présenter la procédure de montage
d’un dossier de crédit, puis nous auront à simuler une opération de refinancement et enfin
nous allons parler de la dernière émission obligataire de la SRH sur le marché secondaire.

3
Chapitre préliminaire Généralités sur le secteur immobilier

Chapitre préliminaire:

Généralités sur le secteur immobilier

"Lorsque nous bâtissons, pensons que nous bâtissons pour toujours."


(When we build, let us think that we build for ever.)
Ruskin (John), Les Sept Lampes de l'architecture, V, 10
(The Seven Lamps of Architecture, V, 10)

Le logement constitue de nos jours un besoin vital pour chaque individu. Il


est sans doute l’une des priorités majeures des politiques et il reste l’élément
primordial pour une relance de l’activité économique d’une nation.
Après avoir été mis à l’écart durant des décennies, le secteur de l’habitat
commence à reprendre une place importante dans les politiques de l’Etat et ce du
fait de son importance socio-économique car satisfaire la population en logement
peut éviter toute scission de la nation.
Cependant, la situation actuelle du logement n’est guère bonne car, la
croissance démographique, la baisse des revenus des ménages, la détérioration
du pouvoir d’achat et l’inefficacité des politiques de l’Etat, tous ces facteurs ont
contribués à rendre ce secteur l’un des plus médiocre et de ce fait, nécessite une
intervention urgente et rapide des autorités compétentes en la matière pour
satisfaire une demande de plus en plus croissante.
Dans ce chapitre introductif nous allons voir les marchés immobiliers; leurs
caractéristiques, les types de marchés et produits immobiliers et les intervenants
sur ces marchés. Puis, on fera un bref aperçu sur la situation chiffrée du logement
en Algérie.

Section 01 : Généralités sur l’immobilier :


Ils existent divers types de marchés immobiliers dans lesquels participent plusieurs
intervenants. Ces derniers s’occupent donc de tous ce qui trait aux biens immobiliers qui à
leur tour présentent des caractéristiques et une typologie bien spécifiques.

4
Chapitre préliminaire Généralités sur le secteur immobilier

1-1 Typologie des marchés immobiliers :


On peut classer les marchés immobiliers dans trois grandes catégories qui sont :
h Les marchés de biens reproductibles et de biens non reproductibles :
a- Les marchés des biens reproductibles : Ces marchés représentent les immeubles pour
lesquels l’importance du foncier est relativement faible dans le prix de revient total de
l’immeuble.
b- Les marchés des biens non reproductibles : Dans ce type de marché l’emplacement prend la
plus grande part de la valeur du bien et a pour conséquence : le prix de l’immobilier diffère
selon que ce bien tire de sa valeur du terrain ou du cadre bâti.
h Les marchés du service et de l’actif immobilier :
L’immobilier constitue un espace à occuper mais aussi un actif réel et de ce fait on
peut distinguer le marché de l’actif immobilier et celui de service rendu par l’actif.
h Les marchés primaire et secondaire(1) :
a- Le marché primaire :
C’est le marché du neuf où l’offre provient directement des promoteurs immobiliers et
la demande des utilisateurs finals ou des investisseurs.
b- Le marché secondaire :
C’est le marché de l’occasion où sont revendus ou loués des immeubles préalablement
vendus sur le marché primaire.
1-2 Les intervenants sur les marchés immobiliers :
Le déroulement d’une opération immobilière s’effectue en trois phases essentielles qui
sont : la production, le financement et la commercialisation
h La production :
C’est la première phase du déroulement d’une opération immobilière et elle implique
trois principaux intervenants qui sont :
* Le maître de l’ouvrage :
Le maître de l’ouvrage est toute personne physique ou morale qui prend la
responsabilité pour elle-même de réaliser ou transformer une construction sur un terrain dont
elle est propriétaire ou dont elle a acquis les droits à construire(2).
Le maître de l’ouvrage a un bon nombre de missions à opérer et qui se résument en :
• La mise en place du financement du projet ;
• La mise en place des conditions administratives pour la réalisation du projet ;
• La programmation des conditions techniques pour la réalisation du projet ;
• La sélection du maître d’œuvre et des entreprises de réalisation ;
• Le contrôle perpétuel des réalisations effectuées.
Il peut réaliser l’ouvrage pour son propre compte dans le cas des particuliers ou le
vendre à des ménages dans le cas d’un promoteur ou d’une entreprise de promotion
immobilière comme l’OPGI(1).

(1)
Dits également marchés du neuf et de l’ancien
(2)
Article 07 du décret législatif n°94-07 du 18 mai 1994 relatif aux conditions de la production architecturale et
à la profession d’architecte.
(1)
OPGI : Office de Promotion et de Gestion Immobilière.
5
Chapitre préliminaire Généralités sur le secteur immobilier

* Le maître d’œuvre :
Il est le concepteur du projet à réaliser pour le compte du maître de l’ouvrage après
avoir conclue un contrat entre eux. Ce sont généralement les architectes qui assurent cette
fonction mais ça peut concerner d’autres professions comme les entrepreneurs.
Le maître d’œuvre à pour responsabilités:
• L’étude de marchés et de l’ouvrage à réaliser ;
• La conception architecturale de l’ouvrage ;
• La recherche des entreprises de travaux ;
• Le contrôle de conformité et suivi des travaux à réaliser.
* L’entreprise de réalisation (l’entrepreneur) :
C’est toute personne physique ou morale chargée de la réalisation sur le terrain du
projet. Cette réalisation doit se faire conformément aux plans préalablement établis par le
maître d’œuvre et suivant les conditions des contrats signés avec le maître de l’ouvrage et le
maître d’œuvre.
En matière de production immobilière, on trouve aussi les promoteurs.
* Le promoteur :
Il peut être toute personne physique ou morale qui prend l’initiative de réaliser des
programmes immobiliers. Pour ce faire, il réunit les capitaux nécessaires, organise les travaux
et enfin commercialise les opérations.
On distingue deux (02) catégories de promoteurs immobiliers :
Ì Les promoteurs privés :
Ils s’orientent vers la promotion-vente des produits immobiliers et ils leurs
participations dans la production de logements en Algérie est faible.
Ì Les promoteurs publics :
Ils interviennent dans le cadre de la politique du logement social menée par l’Etat
(location ou accession à la propriété) ainsi que le logement promotionnel.
En Algérie, la promotion publique est représentée par les OPGI, les EPLF(2), APC,
CNEP Immo(3).
L’intervention des promoteurs sur le marché du logement peut se faire de plusieurs
façons, à savoir :
¾ E
n tant que maître d’ouvrage direct et cela en prenant une partie du risque financier. Il
cherchera, en contrepartie du risque pris, une marge de promotion lors de la revente du
bien immobilier aux investisseurs et utilisateurs.
¾ E
n tant que maître d’ouvrage délégué, c'est-à-dire en tant que prestataire de services pour
le compte d’un propriétaire. Dans ce cas, il a pour mission en plus du suivi de
l’opération, l’ensemble des tâches administratives et juridiques.
h Le financement :

(2)
EPLF : Entreprise de Promotion du Logement Familial.
(3)
CNEP Immo : Filiale de la CNEP-Banque.
6
Chapitre préliminaire Généralités sur le secteur immobilier

Toute production immobilière nécessite des montants faramineux et des financements


longs qui sont en général assurés par le maître de l’ouvrage. Ce dernier à pour mission la
gestion des capitaux engagés dans son ouvrage. Il doit donc suivre le processus de
financement qui ce fait soit par :
- ses apports personnels ;
- le financement par les établissements bancaires et financiers.
h La commercialisation :
Les opérations de commercialisations concernent la vente en l’état, la vente sur plans
et les logements locatifs et sont opérées par les entreprises de promotion immobilière, les
agences immobilières, les particuliers, les banques…
1-3 Les caractéristiques et la typologie des biens immobiliers :
A- Caractéristiques des biens immobiliers :
Les biens immobiliers en général et le logement en particulier, présentent des
caractéristiques bien spécifiques qui sont essentiellement ; leur durabilité, leur rôle
patrimonial en tant qu’actif réel et leur hétérogénéité. Cependant nous pouvant leur y joindre
aussi des caractéristiques liées à l’importance des coûts de transaction, à l’imperfection de
l’information et à la dimension prise par les interventions publiques.
a- Un bien immobilier est un bien immobile (localisé) :
Le bien immobilier est l’ensemble du cadre bâti et du support foncier. Donc, c’est un
bien localisé qui ne peut être déplacé et diminue de ce fait la fluidité des offres et demandes
contrairement aux biens déplaçables. En plus, le prix du bien dépend des prix du foncier qui
prend une importante composante du prix du bien immobilier car les marchés immobiliers
dépendent des marché fonciers.
b- Un bien immobilier est un bien durable :
Le logement est un bien physique présentant une très longue durée de vie économique
et cette durabilité implique plusieurs aboutissements à savoir : le logement à un coût très
élevé, son financement se fait à long terme et aussi la difficulté d’adapter le parc à la
demande.
c- Un bien immobilier est un actif réel :
Cette caractéristique découle directement de la précédente, c'est-à-dire la durabilité,
car le logement est un élément essentiel du patrimoine des ménages. Mieux encore, le
logement est souvent le facteur déterminant de formation et de croissance du patrimoine des
ménages pour lesquels l’accession à la propriété est le point de départ de la constitution du
patrimoine.
d- Un bien immobilier est un bien hétérogène :
Deux biens, deux parcelles de terrains à construire, deux immeubles,…. tous ces biens
immobiliers ne peuvent jamais être exactement les mêmes ne serait ce que de leurs
coordonnées géographiques. Donc, les biens immobiliers ont des prix différents et ce du fait
de leur localisation et donc ils sont intrinsèquement hétérogènes.

7
Chapitre préliminaire Généralités sur le secteur immobilier

e- Autres caractéristiques :
En plus de ces caractéristiques principales, les biens immobiliers ont des coûts élevés
de transaction, c'est-à-dire que le bien immobilier est un actif peu liquide par comparaison
avec les actifs financiers. L’information imparfaite est aussi une donnée fondamentale des
marchés immobiliers et le logement constitue le reflet de l’ensemble de la société.
B- Typologie des biens immobiliers :
Une des caractéristiques des biens immobiliers est leurs forts degrés d’hétérogénéité et
qui peuvent donc faire l’objet d’une classification.
On peut donc classer les produits immobiliers selon le type de bien immobilier et la
localisation géographique.
1- L’immobilier résidentiel :
Cette catégorie comprend tous les biens construits dans le but de loger des personnes.
On y trouve essentiellement :
a- Le logement : C’est d’une façon générale tout local destiné à l’habitation des ménages.
b- Les résidences avec services : Ils offrent des services spécifiques réservés à une clientèle
précise comme les maisons de retraite pour les personnes âgées ou les cités universitaires pour
étudiants par exemple.
c- Les résidences de tourisme : Tels les hôtels et autres auberges où sont proposés des
formules d’hébergement touristique particulières. Ce sont des appartements entièrement
équipés avec différents services comme l’accueil, la réception, le ménage …
2- L’immobilier professionnel :
Dans ce cas, on est en face d’une approche fonctionnelle de l’immobilier qui classe
les biens immobiliers par référence à la fonction qui y est exercée.
a- L’immobilier de bureaux : Ce type d’immobilier abrite les activités relatives à la direction
ou l’administration, sans aucune manipulation de marchandises.
b- L’immobilier industriel : Ces immeubles abritent les activités industrielles, de la
fabrication jusqu’au stockage des marchandises. Il s’agit par exemple d’entrepôts, des usines,
des industries légères et lourdes,…
c- L’immobilier commercial : Ces biens immobiliers abritent des fonctions commerciales
comme par exemple les centres commerciaux, les magasins, les supermarchés,…
3- Autres types de biens immobiliers :
On trouve dans cette catégorie d’autres biens ne faisant partie ni de l’immobilier
résidentiel ni de l’immobilier professionnel. Il s’agit par exemple : les mosquées, les
hôpitaux, les écoles, les cimetières, l’immobiliers de loisirs (musées, golf, etc.), biens détenus
par l’Etat (casernes, prisons, etc.), l’immobilier agricole,…

Après avoir passer en revue l’essentiel sur les marchés immobiliers à savoir: leurs
caractéristiques, leurs types, les intervenants et les produits existants sur ces marchés, nous
allons faire un aperçu sur la situation du secteur de l’habitat en Algérie et on essayera de
faire une brève évaluation du parc logement.
8
Chapitre préliminaire Généralités sur le secteur immobilier

Section 02 : Le parc du logement en Algérie(1):


L’urbanisme et la ville constituent les manifestations les plus apparentes du
développement civilisationnel (Babylone, Gizeh, Athènes, Rome, Casbah, etc…) ; qu’en est-il
alors de notre civilisation ou du moins notre avancée post-indépendante dans ce domaine et
que laisserons-nous aux générations futures ?
Ces deux questions méritent des réponses urgentes car le secteur du logement en
Algérie rencontre une pléiade de problèmes qui sont d’ordre structurels, organisationnels
mais aussi de financement. Toutes ces contraintes ont empêché le secteur de l’habitat de
trouver sa forme et ce en dépit de multiples actions engagées par l’Etat durant les deux
dernières décennies.
La situation actuelle du logement en Algérie est l’objet de notre étude dans cette
section qui sera accompagnée d’une appréciation chiffrée du parc logement ainsi que des
recommandations en vue d’une amélioration de ce secteur.
2-1 Généralités :
Le logement est sans conteste l’élément le plus sensible pour la croissance du niveau
de vie des populations, sauf qu’en Algérie ce secteur souffre depuis l’indépendance et en
particulier ces deux dernières décennies de lacunes énormes qui se sont répercutées sur la vie
des algériens.
Le marché immobilier en Algérie présente des caractéristiques spécifiques qui sont
essentiellement:
* Il se divise en deux marchés qui sont le marché primaire où s’effectuent les transactions sur
des nouvelles constructions et le marché secondaire où se font les opérations de location et de
revente de l’ancien ;
* Le bien immobilier est un bien durable et sa construction demande aussi un temps
relativement important;
* Le logement à un coût élevé.
2-2 Constats sur le parc logement en Algérie :
La population algérienne était de l’ordre de 29.272.343 lors du dernier recensement
général de la population et de l’habitat de 1998. Cette population est très hétérogène dans un
bon nombre de points comme la répartition géographique où la densité de population est très
différente d’une région à l’autre, d’ailleurs il a été constaté que les deux tiers de la population
algérienne vivent sur une bande côtière de 100 Kilomètres soit 4% seulement de la superficie
du pays, alors que le quart vit sur environ 1/10ème du territoire. Cependant, l’immensité
désertique est très faiblement peuplée par moins de 10% de la population totale.
Cette différence se manifeste aussi entre la population urbaine, estimée toujours en
1998 à 23.645.623 hab. soit 53% de la population totale, et la population rurale, estimée à
5.626.720 hab. soit 47%. Ce grand écart entre la population vivant dans des villes et celle
vivant hors des villes est dû aux bouleversements socio-politiques que vit notre pays.

(1)
Sauf indication contraire, toutes les données utilisées dans cette section sont celles reportées par l’ONS lors du
dernier recensement sur la population et l’habitat réalisé en Juin 1998, le quatrième du genre après ceux de 1966,
1977, 1987.
9
Chapitre préliminaire Généralités sur le secteur immobilier

Les derniers changements ont certainement des répercussions sur tous les plans dans le
comportement des Algériens. Si pour l’essentiel, l’attachement aux valeurs et traditions
ancestrales demeure, elles sont de plus en plus liées à une volonté de vivre de manière plus
libre, plus indépendante du cadre familial. Ainsi dès le mariage, les couples aspirent
profondément à obtenir un logement. Cette évolution est marquée fondamentalement par
l’élévation du niveau culturel de l’algérien moyen.
Le tableau suivant(1) présente donc l’évolution de la population urbaine aux dépend de
la population rurale :
ANNEES URBAINE ET % RURALE ET % TOTALE
1962 3.000 29,1 7.300 70,9 10.300
1966 4.019 32,6 8.297 67,4 12 316
1977 7.161 41,0 10.339 59,0 17 500
1987 11.640 49,6 11.837 50,4 23 477
1990 12.728 50,3 12.593 49,7 25.321
1991 13.112 50,6 12.827 49,4 25.939
1992 13.500 50.8 13.100 49,2 26 600
1993 13.900 50.8 13.450 49,2 27.350
1994 14.490 51,8 13.622 48,2 28 116
A ce rythme, la population algérienne résidante sera urbanisée à 82% en l’an 2020
selon un rapport du ministère de la Santé et de la Population. Ainsi, dans une vingtaine
d'années, quatre Algériens sur cinq seront citadins.
Selon le même rapport la croissance démographique va demeurer contraignante au
cours des deux prochaines décennies car la demande de logements augmentera sous l'effet de
la pression démographique.
Le parc logement, habité et non habité, estimé en 1998 à 5.021.974(2) se présente
comme suit (selon le type de construction) :

Répartition du parc total de logem ent (habité et non habité) selon le type
de construction (en 1998)

Habitat précaire;
Immeubles;
8,08%
Maisons 16,78%
traditionnelles;
19,86%

Maisons
individuelles;
55,26%

Le principal outil utilisé en matière de mesure de la satisfaction en logement est le


Taux d’Occupation par Logement (TOL) qui est le rapport entre le nombre de population
totale et le nombre de logements habités. Selon les normes de l’Organisation Mondiale de la
Santé (OMS), le TOL doit être de 4 pour l’épanouissement des habitants. En Algérie, il est de

(1)
CNES, « Rapport sur le logement social », IV session plénière, Octobre 1995, page 5.
(2)
Le parc logement habité seulement est estimé à 4.102.064 unités en 1998.
10
Chapitre préliminaire Généralités sur le secteur immobilier

loin supérieur à cette norme, il s’est stabilisé depuis 1987 entre 7.4 et 7.5 avant de baisser
progressivement (il était de 7.14 en 1998).

Le TOL et la taille moyenne des ménages

8
7,5 7,54
Personnes

6,83 7,09 7,14


7
6,5 6,1 6,65 6,58
6 5,91
T.O.L.
5,5
5
Taille moyenne
1966 1977 1987 1998
des ménages
Années

Il est à préciser aussi que pour avoir un TOL fiable, il doit être rapproché à un autre
paramètre aggravant la structure du logement en Algérie. Ce paramètre concerne la
pondération par rapport à la population car :
Ö Plus de 20 millions de personnes occupent environ 1.900.000 logements, soit un TOL
supérieur à 10, tandis que ;
Ö 6 à 7 millions occupent plus de 1.500.000 logements, soit un TOL inférieur à la norme
internationalement admise.
Le Taux d’Occupation par Pièce (TOP) est un autre moyen d’évaluation de la
situation de l’habitat. Cet indicateur est de l’ordre de 2.72 en 1995, alors que la norme
internationale est entre 08 et 1.1.
On peut aussi utiliser la surface habitable par personne pour connaître le déficit en
matière de logement ici en Algérie, car cette surface est de 8 m² par personne, tandis que la
norme inadmissible est de 10 m² et la norme internationale est de 14 m².
2-3 Evaluation du déficit du parc logement en Algérie :
Le logement en Algérie présente une médiocrité importante; précarité des habitations,
non respect des normes de construction et absence d’entretien et de maintenance. Aussi, il y a
lieu d’éradiquer les bidonvilles (estimés à 120.111 bidonvilles en 1998), l’amélioration du
niveau de confort des logements et le remplacement du parc vétuste.
Ce dernier par exemple représente une grande partie de ce patrimoine qu’on peut
répartir comme suit:
- 850.000 logements furent construits avant 1945 ;
- 950.000 logements furent construits entre 1945 et 1954 ;
- 148.000 logements furent construits entre 1954 et 1962 ;
- Le reste du parc a été réalisé après 1962, soit environ 1.600.000 logements.
Le déficit global est estimé à un million de logements, en plus la demande
additionnelle annuelle est de 100.000 logements. A cela, s’ajoute la dégradation continue et
accélérée du parc logements existant (pas moins de 800.000 logements sont en état de
dégradation avancée) et surtout le développement de l’habitat illicite qui n’est, en fait, qu’une

11
Chapitre préliminaire Généralités sur le secteur immobilier

conséquence de l’érosion de l’offre, de la stérilité des politiques de logement pratiquées et de


l’insuffisance des solutions dégagées à ce jour. Ceux-ci constituent donc la demande globale
qui avoisine donc les deux millions de logements.
Cette situation critique de l’habitat est due à des facteurs d’ordre organisationnel,
structurel et social qui sont essentiellement :
9 La mauvaise gestion urbaine et le développement anarchique et incohérent des
agglomérations ;
9 Le pullulement des habitations précaires et illicites ;
9 L’importance des logements vétustes (âgés de 50 ans et plus) estimés à 10% du
parc total ;
9 Le mode de vie de la famille algérienne et sa composante sociologique ;
9 Le rythme de vie communautaire des algériens par la construction de cités
résidentielles.

Le parc logement en Algérie présente une médiocrité grave qui s’est malheureusement
bien vérifié lors du dernier séisme dévastateur d’un certain mercredi 21 mai 2003. Tant de
victimes à cause d’une gestion anarchique du secteur du logement. Plus de six mois après la
catastrophe, on se pose encore la question : pouvait-on se prémunir contre un tel drame ? Ou
du moins en diminuer les dégâts ?

Donc, une politique de l’habitat est certes une indispensable pour satisfaite
une population qui s’accroît à un rythme plus rapide que celui des nouvelles
constructions, cependant, il faudrait tout d’abord préparer le terrain pour espérer
des résultats positifs de cette politique, sinon à quoi bon sert-elle sur un terrain
qui ne lui est pas propice du tout? Pour ce faire il faut :
Ö Utiliser le fisc en pratiquant une fiscalisation incitative pour ce secteur
qui en souffre énormément dans la conjoncture actuelle ;
Ö Le développement d’actions de partenariat, d’intégration et de sous-
traitance ;
Ö La gestion administrée du foncier doit disparaître au profit d’un marché
foncier totalement libéré et générateur de l’activité de promotion foncière
multiforme ;
Ö Redéfinir les domaines d’intervention de l’Etat dans le financement du
logement ;
Ö Impliquer toutes les banques dans le financement de l’offre et de la
demande du logement permettant ainsi une panoplie de crédits aux clients et aux
bailleurs de fonds.

Ce dernier point représente une préoccupation majeure des autorités en


quête du développement d’un vrai marché hypothécaire.
Le financement de l’habitat, les réformes engagées dans ce secteur et
enfin l’implication des banques dans ce secteur feront l’objet de notre prochain
chapitre.
12
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

Premier chapitre :
Le financement de l’immobilier en
Algérie

"Faites-nous de bonnes politiques et je vous ferai de bonnes finances."


Louis (Joseph Dominique, baron)

Locomotive du développement socio-économique et instrument de relance


de l’économie de premier ordre, le secteur de l’habitat en Algérie prend une
place majeure dans les enjeux socio-économiques. Avec son effet boule de neige,
entraînant ainsi tous les autres secteurs de l’économie, il est considéré comme un
secteur structurant et ensemblier. N’a-t-on pas dit que « Quand le logement va,
tout va !» ?
Ajouter à cela le rôle social que joue une politique de l’habitat et ce en
faveur des catégories défavorisées. L’accès au logement de cette catégorie relève
des prérogatives de l’Etat et donc ce dernier se doit d’orienter sa politique de
manière à ce qu’elle soit un instrument d’intégration sociale et de diffusion du
progrès social.
Le financement du logement a toujours été une des préoccupations
majeures de l’Etat. Il consiste en la mobilisation de fonds destinés soient à la
construction du logement, à la promotion immobilière ou encore à l’accession au
logement des différentes couches de la société.
Dans le présent chapitre nous allons aborder la question du financement
de l’immobilier qui revêt une grande importance dans le contexte actuel de
« crise de logement », tout en s’attardant sur les différentes politiques suivies et
les réformes engagées en ce sens jusqu’au jour d’aujourd’hui. Dans le seconde
section, nous allons voir le nouveau dispositif mis en place pour remédier à la
situation désastreuse que connaît le financement de l’habitat en Algérie et enfin
nous allons aborder la technique de financement de l’immobilier la plus en vogue
actuellement qui est la crédit immobilier.

13
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

Section 01 : Politique de l’habitat en Algérie:


Le financement de l’immobilier a connu un développement à travers le temps. Ce
développement est principalement dû aux changements des pouvoirs publics, mais aussi aux
demandes, si pressentes, de la population algérienne d’améliorer le secteur de l’habitat.
L’année 1986 à été le point de départ d’une nouvelle politique car avec la loi bancaire
de cette année là on a conçu un nouveau dispositif de financement du logement qui ne cesse
de ce concrétiser avec l’instauration de nouvelles institutions.
1-1 Situation du secteur financier et bancaire :
Dans l’Algérie indépendante et jusqu'à l’avènement de la loi bancaire du 19 août 1986,
le secteur financier et bancaire était constitué de trois (03) catégories d’institutions, à savoir :
• Le trésor public,
• Les institutions financières bancaires :
- La Banque d’Algérie
- Les banques primaires qui sont en nombre de cinq (05) et qui avaient le statut
de banque de dépôts, sont :
1* La Banque Nationale d’Algérie (BNA)
2* La Banque Extérieure d’Algérie (BEA)
3* Le Crédit Populaire d’Algérie (CPA)
4* La Banque de l’Agriculture et du Développement Rural (BADR)
5* La Banque de Développement Local (BDL)
Cependant, la spécialisation de ces banques les empêchait d’intervenir hors du cadre
des missions qui leurs étaient dévolues par les pouvoirs publics, mais pour quelques banques
cette spécialisation était uniquement théorique et les exceptions à ce principe étaient
multiples.
• Les institutions financières non bancaires : Ces institutions sont des établissements
financiers qui ne reçoivent pas de dépôts du public ou ne consentent pas
directement des crédits. Ce sont :
- La BAD
- La CNEP
- Les compagnies d’assurance
Présentation de la CNEP-Banque :
La CNEP (Caisse Nationale d’Epargne et de Prévoyance) fut créée par le décret n°64-
227 du 10 août 1964(1). De nos jours, la CNEP- Banque est une société par actions au capital
social de 14 milliards de dinars libérés entièrement et son siège social est au 42 Rue Khelifa
Boukhalfa – Alger. Elle a obtenu son agrément de Banque, au sens de l’article 114 de la loi
90-10, en 1997, par le règlement n°01/97 du Conseil de la monnaie et du crédit.
Lors de sa création, elle avait deux principales missions ; la collecte de la petite
épargne et la distribution des crédits à la construction aux collectivités locales. « Les statuts
conférés à la CNEP renvoyés donc à des missions de services publics, l’institution étant

(1)
La CNEP-Banque a pris l’ossature de la Caisse de Solidarité des Départements et des Communes d’Algérie
(C.S.D.C.A), ancien organisme social des retraites français.
14
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

considérée comme un démembrement de l’Etat »(1). Donc, elle participait au financement de


certaines opérations d’intérêt national.
En plus de ces tâches, l’arrêté du 19 février 1971 du Ministère des Finances confère à
la CNEP une vocation de Banque de l’habitat. Elle a institué alors le système d’épargne
logement qui liait l’épargne à la perspective d’acquérir un logement. L’instruction du 27 avril
1971 de la Direction du Trésor du Ministère des Finances renforce cette vocation et l’oblige
donc à participer aux différents programmes de l’habitat collectif soit par les fonds du Trésor
public, soit par l’épargne collectée.
Durant les années 80, la CNEP s’est vue assigner de nouvelles missions qui
l’impliquaient dans le financement et l’encouragement de l’initiative individuelle dans la
construction du logement.
Ce n’est qu’à partir de 1988 que la CNEP commença à se préoccuper de diversifier ses
produits et services afin de cibler d’autres groupes sociaux.
Pour ce faire, il fallait donc attendre l’année 1997 pour que la CNEP soit érigée en
société par action (SPA) et devienne ainsi une banque universelle exerçant toutes les activités
que lui a conférées la loi. En plus de sa dominance sur le marché du financement de
l’immobilier, la CNEP-Banque contribue considérablement au financement de l’économie par
les divers crédits qu’elle consente aux particuliers et aux promoteurs immobiliers.
1-2 Le monopole de l’Etat(2) :
Le secteur de l’habitat a souffert après l’indépendance du monopole étatique, car le
logement était considéré comme un problème social devant être une préoccupation quasi-
totale de l’Etat. La participation de l’Etat était donc très présente dans tous les niveaux : la
gestion, le financement, la production, l’attribution…etc.
Toutefois, malgré les sommes colossales engagées par l’Etat, le déficit reste
néanmoins important. On pourrait bien constater la place qu’a prise ce secteur dans les
différents plans nationaux et relever les indications suivantes :
* En 1966, l’année du premier recensement général de la population algérienne, le
parc immobilier se caractérisé par ce qui suit :
- Sur deux millions de logements habités, la moitié ne disposait pas
d’installations sanitaires essentielles.
- Les trois quarts n’avaient ni eau, ni électricité, ni gaz.
Devant une telle situation du logement, qu’on peut qualifier de désastreuse, les
autorités ont défini un rythme sélectif de satisfaction des besoins de la population. Donc, il
était question tout d’abord, de répondre aux exigences les plus pressantes.
* Durant le premier plan quadriennal (1970-1973), l’essentiel des investissements
étaient orienté vers les secteurs de l’éducation et de l’industrie jugés primordiaux pour le
développement du pays. En plus de ça, les moyens matériels et humains disponibles ne
permettaient pas de soutenir le secteur de l’habitat de la même manière que ceux de
l’éducation et de l’industrie.

(1)
Extrait d’un entretien réalisé avec M. BESSA Djamel, « La CNEP s’ouvre à l’activité bancaire dans sa
globalité », Revue ‘CNEP News’, n°2 Octobre 1999.
(2)
D’après un rapport du Ministère de Planification de 1985 sur la politique de l’Etat en matière de l’habitat.
15
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

Cependant, c’est durant cette période que c’est développé des bureaux d’études et
d’architecture nationaux, des entreprises nationales et locales de construction. Aussi,
l’intervention de l’Etat en matière d’habitation rurale s’est précisée.
* Dans le troisième plan quadriennal (1974-1977) et après avoir préparer les
conditions d’action en faveur de l’habitat dans le plan précédent celui-ci, il y eu un grand
essor des investissements étatiques dans les villes et aussi dans les campagnes, mais ces
investissements étaient beaucoup plus ceux qui sont directement productifs.
Donc, le secteur de l’habitat n’a pas pris une grande importance dans ces plans
quadriennaux mais ce ne fut pas le cas dans les plans quinquennaux où les investissements en
matière de logements, dont le besoin se faisait de plus en plus sentir surtout avec la croissance
très rapide de la population algérienne, avaient pris une place assez grande.
* Au cours du premier plan quinquennal (1980-1984), on a affecté pour les
investissements à l’habitat une enveloppe de 60 milliards de DA en vue de réaliser un
programme de 700.000 logements dont 458.000 ont été réalisés. Ce plan avait pour objectifs :
- La livraison des logements le plus rapidement possible (dès la fin de la construction) ;
- Inciter la population à participer et ce dans le cadre de la politique du gîte ;
- Superviser le développement des agglomérations sans toucher les terrains agraires.
* Dans le second plan quinquennal (1985-1989), il a été surtout question de
parachever les travaux en cours de réalisation dans le but de faire baisser l’acuité de la
demande connue dans ce secteur. Ce plan visé essentiellement :
- Une meilleure organisation du secteur de la construction ;
- Le détermination des responsabilités de l’administration et des institutions financières ;
- La réalisation d’un programme de construction de 674.000 logements.
* Depuis 1989, il n’y eu que des solutions transitoires pour le financement du
logement et ce malgré la succession de plusieurs gouvernements, d’ailleurs celui de 1990
avait décider que le Trésor Public n’assurera plus le financement du logement, pour cause de
difficultés budgétaires de l’Etat, mais il sera assuré provisoirement par les fonds de la CNEP.
Cette décision était prévue pour une année (1990) mais avait durée en réalité six (06) ans.
En 1991, l’Etat s’était complètement désengagé du financement du logement.
Cependant, l’Etat se devait d’aider les catégories sociales les plus défavorisées à se prendre en
charge et c’est ainsi que fut crée la Caisse Nationale du Logement (CNL).
A partir de 1996, et en raison de l’épuisement des liquidités de la CNEP, le
financement du logement social a été de nouveau mis à la charge du trésor public
1-3 Les réformes engagées dans le financement du logement :
1-3-1 Période d’avant 1986 :
Le secteur de l’habitat avant 1986 était sous l’autorité directe de l’Etat. C’était la
période du socialisme où l’on ne parlait que du logement social qui occupait une part
relativement importante comme cité précédemment dans les Plans Nationaux et précisément
dans les deux plans quinquennaux de (1980-1984) et celui de (1985-1989).

16
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

Cependant, la vocation sociale du logement avait rendu ce secteur non lucratif et les
fonds engagés dans l’habitat étaient généralement irrécupérables et ne pouvaient donc être
réinjectés dans le cycle de financement de nouveaux programmes.
En 1971, la CNEP s’était vu attribuer une nouvelle tâche en plus de la collecte des
dépôts des ménages, cette tâche consistait en le financement du logement social. Depuis,
l’épargne des ménages avait connu un développement considérable dans le but de
l’acquisition d’un logement social (les conditions pour ce faire en 1975 étaient de deux ans
d’ancienneté et 500DA d’intérêts).
Durant la période allant de 1973 à 1979, le financement de l’habitat était assuré à 75%
par le Trésor Public et à 25% par la CNEP.
En 1980, l’Etat avait ajouté deux nouvelle tâches à la CNEP sui sont :
– Les crédits aux particuliers pour la construction de logement ;
– Le financement de l’habitat promotionnel sur fonds d’épargne au profit exclusif des
épargnants(1).
Quant aux différentes banques, elles étaient complètement à part du financement direct
des opérations de production de logement mais elles finançaient indirectement les entreprises
de bâtiment.
1-3-2 Période d’après 1986 :
En 1962, le nombre de logements disponibles pour chaque tranche de 1.000 habitants
était de 182 logements et elle est passée à seulement 128 logements en 1977, parce que durant
toute cette période il n’y a pas eu de programmes notables de construction de logements, se
contentant d’utiliser les logements dit « biens vacants » laissés vides après le départ des
colons. Tous les efforts fournis depuis 1977, lorsque des programmes de construction étaient
lancés, n’ont permis d’atteindre que 129 logements pour 1.000 habitants en 1993, ce qui laisse
un déficit de 1.200.000 logements pour atteindre la norme de six personnes par logements.
Pour juguler cette crise de logement, les pouvoirs publics ont entrepris un certain
nombre d’action visant à éliminer les entraves, notamment celles d’ordre juridique et
réglementaire, qui constituaient un frein à l’effort national, mais aussi à favoriser l’initiative
privée qui peut être un complément non négligeable à l’offre publique de logements.
Ces actions ont été introduites par de nouvelles lois qui sont :
A- La loi sur la promotion immobilière (86/07) :
La loi 86/07 sur la promotion immobilière fut promulguée le 04 mars 1986. Elle visait
à agrandir le champ d’intervention en matière de logement aux différentes institutions et donc
réduire le poids qui pesait sur l’Etat.
Elle encourageait les promoteurs publics et privés à développer la construction de
logements promotionnels et faisait participer le citoyen à l’effort de financement de son
logement.
Dans une opération de promotion immobilière, les postulants à la réalisation avaient le
statut de souscripteurs régis par le code civil. Ils devaient aussi s’inscrire dans le cadre d’un
programme d’habitat des collectivités locales.
C’est à partir de cette loi que commençait l’intervention directe des banques dans ce
domaine. Car ces dernières avaient eu à financer un bon nombre de projets.

(1)
Décret n°80-213 du 13-09-1980.
17
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

Les résultats de cette expérience étaient mitigés selon l’ABEF(1), car certaines
opérations étaient un vrai succès tandis que les autres ont rencontré de grandes difficultés. Ces
difficultés sont, en plus du manque d’expérience des promoteurs immobiliers surtout en
matière de gestion des projets ;
- L’absence des actes de propriété chez les promoteurs, ce qui pousse les
banques à accorder des crédits risqués non couverts par des garanties réelles.
- L’octroi de crédits additionnels dus aux prix très élevés dépassant même les
prix prévisionnels de deux fois ou plus. Ces prix élevés ont parfois étaient la
cause de méventes de logements.
- Transformation des crédits à moyen terme en crédits à long terme car le
glissement dans les plannings de réalisation avait des durées de
remboursement plus longues.
Cette loi a été donc un échec et les pouvoirs publics ont été poussé à modifier ce texte
quelques années plus tard.
B- La loi bancaire de 1986 :
Dans le cadre des réformes engagées par l’Etat durant l’année 1986, il a été décidé de
promulguer une loi qui définit le cadre juridique commun à l’activité bancaire de l’ensemble
des établissements de crédit. Cette loi du 19 août 1986 définit ces derniers comme étant des
personnes morales, effectuant à titre de professions habituelles, des opérations de banque.
Par cette loi bancaire, on a levé la spécialisation bancaire qui durant plus de deux (02)
décennies avait été un handicap majeur du développement du secteur bancaire.
Cette loi fait la distinction entre les établissements de crédit en les classant en deux
(02) catégories qui sont :
* Les établissements de crédit à vocation universelle qui sont les banques ; qui
reçoivent tout type de dépôt et accordent tout type de crédit de n’importe quelle durée.
* Les établissements de crédit spécialisés, et qui ne collecte que certaines ressources et
ne consentent que des catégories spécifiques de crédit, comme c’était le cas pour la CNEP.

Cependant, et malgré cette loi, les banques sont restées réticentes à l’égard de la
diversification de leurs activités.
C- La loi sur la monnaie et le crédit :
La promulgation de la loi 90-10 du 14 avril 1990 relative à la monnaie et le crédit
avait permis la levée effective de la spécialisation des banques et établissements financiers et
ce en vertu des articles 114 et 115 de cette loi.
Toutefois, les banques ont essayé de diversifier leurs activités mais le secteur de
l’habitat est resté à l’écart de leurs objectifs. Cette réticence est due essentiellement à la nature
des crédits hypothécaires, leurs durées, les risques encourus, le refinancement, etc.…
La situation critique du secteur de l’habitat a poussé les pouvoirs publics à engager des
réformes d’ordres structurels, institutionnels et de financement. Ces réformes avaient pour
principaux objectifs d’impliquer les banques commerciales dans le financement de ce secteur
par l’octroi de crédits immobiliers aux particuliers, mais aussi de créer un marché

(1)
ABEF : Association des Banques et Etablissements Financiers.
18
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

hypothécaire par la mise en place de nouvelles institutions de refinancement de ces crédits (la
SRH)(1) et de leurs garantis (la SGCI)(2).
D- La loi 93/03 relative à l’activité immobilière :
Cette loi est venue pour annuler la loi 86/07, qui a connu un grand échec, alléger la
charge de l’Etat et permettre l’émergence d’un marché de l’immobilier neuf
L’activité de promotion immobilière est définit dans l’article 02 de cette loi comme
étant «...l’ensemble des actions concourant à la réalisation ou à la rénovation des biens
immobiliers destinés à la vente, la location ou la satisfaction des besoins propres. Les bien
immobiliers concernés peuvent être des locaux à usage d’habitation ou des locaux destinés à
abriter une activité professionnelle, industrielle ou commerciale ».
Dans son article 03, la loi 93/03 du 1er mars 1993 a érigé l’activité immobilière en
activité économique régie par le code du commerce et est ouverte à toute personne physique
ou morale ayant le statut de commerçant. Donc, cette loi a consacré l’activité de promotion
immobilière aux seuls agents économiques.
Comme le précédent texte, cette loi n’a pas eu l’écho attendu et le développement de
l’activité de promotion immobilière n’a été au niveau des espérances tant attendues.

De ce fait, il était clair que le développement du secteur du logement promotionnel


devait s’inscrire dans une politique et dans un dispositif de financement du logement plus
global. Alors, depuis 1997, le schéma de financement de l’activité immobilière a été
profondément rénové par l’apparition d’institutions spécialisées dans le soutien aux
intervenants du marché immobilier.
.

(1)
SRH : Société de Refinancement Hypothécaire.
(2)
SGCI : Société de Garantie du Crédit Immobilier.
19
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

Section 02: Le nouveau dispositif de financement du logement :


Jusqu’en 1997, la CNEP était la seule institution pouvant financer le logement à coté
bien sûr du Trésor Public. L’Etat se devait, dans le cadre des réformes bancaires,
d’impliquer l’ensemble des intervenants de ce secteur dans le financement de l’immobilier.
En plus, dans le cadre de la création d’un marché hypothécaire, de nouvelles institutions ont
été créées pour venir en aide aux banques en mettant à leur disposition des ressources
longues et aussi lui assurant la couverture des risques d’insolvabilité.
Ces institutions sont au nombre de cinq (05), à savoir; La Caisse Nationale du
Logement, le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière, la
Société de Garantie du Crédit Immobilier, la Société d’Automatisation des Transactions
Interbancaires et de Monétique et enfin la Société de Refinancement Hypothécaire.
Après la création de ces institutions et donc la sécurisation du secteur de l’immobilier,
les banques commerciales avaient consenti à financer la production des logements et de ce
fait l’implication des banques dans le financement de l’habitat commençait à se concrétiser.
2-1 Les institutions chargées de la solvabilité de la demande :
Ces institutions ont pour missions principales de rendre solvable la clientèle et donc
minimiser les risques par la sécurisation des fonds.
2-1-1 La Caisse Nationale du Logement « CNL » :
a- Présentation de la CNL :
La Caisse Nationale du Logement (CNL) est un établissement public à caractère
industriel et commercial (EPIC), créée par le décret législatif n°91-145 du 12 mars 1991
modifié et complété par le décret exécutif n°94-111 du 18 mai 1994. Elle est placée sous la
tutelle du Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme.
b- Ses missions :
La CNL a pour missions principales
- de gérer les aides et contributions de l’Etat dans le secteur de l’habitat, surtout en
matière de promotion du logement à caractère social, de loyers, de résorption de
l’habitat précaire, de restructuration urbaine, de réhabilitation et de maintenance du
cadre bâti ;
- de promouvoir toute formes de financement de l’habitat et notamment du logement à
caractère social par la recherche et la mobilisation de ressources autres que
budgétaires.
c- Ses interventions :
Dans le cadre des missions qui lui sont confiées, la CNL gère l’ensemble du système
d’aides à la pierre et d’aides à la personne dans le domaine du logement.
Elle assure donc, la gestion de multiples financements publics mobilisés annuellement
au profit de programmes d’aides de logements. Ces aides peuvent être pour des programmes :
- de logements sociaux participatifs ;
- de logements en accession aidée à la propriété (AAP) ;
- de logements promotionnels aidés ;
- de logements destinés à la location vente ;
- aidés à l’habitat rurale et à la résorption de l’habitat précaire.
20
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

L’Aide à l’Accession à la Propriété (AAP) :


L’Aide de l’Etat à l’Accession à la Propriété est régie par l’arrêté interministériel du
15 novembre 2000, modifié et complété par celui du 09 avril 2002. Elle est destinée aux
citoyens à revenus intermédiaires, désireux ou bien d’acquérir un logement neuf, ou de
construire un logement à usage familial.
L’Aide de l’Etat à l’Accession à la Propriété est une aide financière non remboursable.
Elle est octroyée :
- soit dans le cadre des programmes de logements sociaux participatifs (LSP),
- soit dans le cadre d’un crédit immobilier.
Le montant de l’aide :
Le niveau de l’aide est fixé en fonction du revenu du bénéficiaire augmenté de celui de
son conjoint, conformément à l’arrêté interministériel du 09 avril 2002, comme suit :

REVENUS MONTANT DE
CATEGORIES
L’AAP
Inférieur ou égal à 20.000 DA (c'est-à-dire inférieur
I 500.000 DA
ou égal à 2.5 fois le SNMG(1))
Supérieur à 20.000 DA et inférieur ou égal à 32.000
II DA (supérieur à 2.5 fois le SNMG et inférieur ou 450.000 DA
égal à 4 fois le SNMG)
Supérieur à 32.000 DA et inférieur ou égal à 40.000
III DA (Supérieur à 4 fois le SNMG sans dépasser 5 400.000 DA
fois le SNMG)

Les postulants éligibles à cette aide :


L’AAP est réservée aux postulants :
- n’ayants pas déjà bénéficié de la cession d’un logement du patrimoine immobilier
public ou d’une aide de l’Etat destiné e au logement,
- ne possédant pas en toute propriété une construction à usage d’habitation,
- justifiant d’un revenu mensuel inférieur ou égal à cinq (05) fois le SNMG,
- désireux d’acquérir, ou de construire, un logement dont le prix d’acquisition, ou le
coût de réalisation, ne dépasse pas quatre (04) fois le montant maximum de l’aide
financière, soit actuellement 2.000.000 DA (arrêté interministériel du 09 avril 2002).
Les conventions CNL – Banques :
Pour faciliter la procédure de l’AAP et de la développer de mieux en mieux, de
nombreuses conventions ont été signé entre la CNL et les banques. Ces conventions, ayant
précisé le rôle et responsabilité de chacun des deux organismes, avaient abouti à la création du
guichet unique. Ce dernier, consiste en la mise à disposition à toute personne désireuse
d’acquérir un logement neuf, un interlocuteur unique qui lui facilitera la procédure de
l’acquisition d’un logement neuf.

(1)
Le SNMG : Salaire National Minimum Garanti. Il est actuellement de l’ordre de 8.000 DA.
21
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

2-1-2 Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion


Immobilière « FGCMPI » :
a- Présentation du FGCMPI :
La création du FGCMPI était prévue, tout d’abord, dans la loi sur l’activité
immobilière (93-03) du 1er mars 1993 mais elle a été créée par décret n° 97-406 du 03
novembre 1997. C’est un organisme spécialisé, placé sous tutelle du Ministère de l’Habitat et
de l’Urbanisme.
Le FGCMPI est une mutuelle de promoteurs à but non lucratif dont le rôle consiste à
garantir les paiements effectués au profit des promoteurs immobilier sous forme d’avances, à
la commande, par les futurs acquéreurs de logements (ou immeubles à usage autre que
d’habitation) dans le cadre d’une vente sur plans (qu’on a vu dans le chapitre précédent).
b- La Garantie :
Le FGCMPI octroi une garantie qui est une assurance obligatoire prise par le
promoteur immobilier. Cette assurance est dénommée « attestation de garantie » : elle couvre
les avances payées par les acquéreurs en cas d’insolvabilité dudit promoteur.
Elle a été instaurée par l’article 11 du décret législatif n°93-03 du 01/03/1993 relatif à
l’activité immobilière.
Le Fonds s’engage à rembourser à l’acquéreur, les avances versées par lui, après la
réalisation d’un des événements suivants :
1- Si le promoteur est une personne physique :
- Le décès du promoteur, sans reprise du projet par ses héritiers ;
- La disparition, constatée du promoteur, à la condition que cette disparition ait été
constatée par une autorité judiciaire ou une autorité administrative compétente en la
matière ;
- L’escroquerie dûment constaté par une autorité judiciaire.
2- Si le promoteur est une personne morale :
- La faillite de l’entreprise ;
- La liquidation de l’entreprise pour quelque raison que ce soit (judiciaire ou par
anticipation) ;
- La banqueroute même si elle revêt un caractère frauduleux ;
- L’escroquerie dûment constatée par une autorité judiciaire.
c- L’adhésion :
Toute personne physique ou morale exerçant une activité de promotion immobilière,
peut adhérer au fonds. A l’inverse de la garantie, qui est obligatoire, l’adhésion au FGCMPI
est volontaire.
Cette adhésion offre cependant au promoteur le caractère de mutualiste et le fait
bénéficier d’avantages multiples.
d- L’acquéreur :
L’acquéreur d’un bien immobilier, selon la formule dite « vente sur plans », doit
toujours s’assurer que son contrat est conforme à la réglementation en vigueur avec, en
annexe, l’attestation de Garantie du FGCMPI.

22
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

L’intérêt du fonds est principalement de sécuriser l’acquéreur, dans le cas de vente


impliquant des paiements d’avances échelonnées dans le temps, et de permettre aux
promoteurs d’accéder aux avances des acquéreurs.
Il est à noter que contrairement à une opération de promotion immobilière classique,
où le risque pour la banque était considérable, le fonds est venu pour sécuriser une opération
de promotion immobilière en partageant le risque entre ses trois intervenants qui sont : le
promoteur, la banque et l’acquéreur.
2-1-3 La Société de Garantie du Crédit Immobilier « SGCI » :
a- Présentation de la SGCI :
La SGCI est une entreprise publique économique (EPE), société par actions (SPA) de
droit privé, créée le 05 octobre 1997 dans le cadre global de restructuration du secteur
financier, avec un capital de 1.000.000.000 DA. Ses actionnaires sont les banques (BNA,
BEA, CPA, BADR et CNEP) et les compagnies d’assurance publiques (SAA, CAAR, CCR et
CAAT).
b- Ses objectifs :
La SGCI a pour finalité de garantir les crédits immobiliers distribués pas les banques
aux particuliers. Cependant, en plus de sa tâche de fournir des garanties pour des prêts
consentis par les institutions financières prêteuses, au titre d’acquisition de biens immobiliers
à usage d’habitation, elle a d’autres objectifs qui sont essentiellement :
• Gérer de manière autonome, le Fonds de garantie constitué des apports des
établissements financiers ;
• Contrôler la gestion des établissements prêteurs en matière de contentieux, avec
faculté de substituer à eux pour le suivi des opérations de recouvrement des créances ;
• Traiter toutes les opérations de crédits aux promoteurs immobiliers et plus
généralement toutes les opérations financières immobilières ou mobilières, pouvant se
rattacher directement ou indirectement à son objet, ou susceptibles d’en faciliter le
développement ou la réalisation.
c- Ses produits :
Afin de permettre aux banques et établissements financiers intervenant dans le
financement de l’immobilier, de se protéger contre les risques cités précédemment, et plus
particulièrement contre l’insolvabilité de l’emprunteur, définitive ou momentanée, la SGCI
fournit sa garantie aux banques.
Cette garantie est une assurance-crédit qui couvre l’insolvabilité temporaire ou
définitive de l’emprunteur mais aussi l’invalidité définitive de ce dernier ou l’assurance décès.
On parlera de cette garantie dans le chapitre suivant dans la section consacrée aux
garanties liées aux crédits immobiliers.
La convention SGCI – Banques :
Dans le cadre du contrat d’adhésion signé entre la SGCI et les banques, elle émet au
profit de ces dernières, une couverture contre le risque de non remboursement des crédits
immobiliers octroyés aux particuliers. Elle est valable durant toute la durée de vie du crédit
sans dépasser les vingt (20) ans. Cette garantie couvrira alors la différence entre toutes les
sommes récupérées par la banque et celles qu’elle aurait dû percevoir normalement.

23
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

Les conditions d’octroi de cette garantie sont principalement :


™ La prise de l’hypothèque par la banque comme garantie ;
™ L’apport personnel de l’acquéreur doit être d’au moins 20% du coût global du
logement ;
™ Le montant de crédit ne doit pas dépasser 80% du prix du logement ou de la
construction et est plafonné à 5 millions de DA ;
™ La capacité réelle d’endettement de l’acquéreur doit être d’au moins 30% pour
lui permettre le remboursement des échéances ;
™ Le paiement d’une prime d’assurance unique lors de la mobilisation du crédit
par l’emprunteur.
2-1-4 La Société d’Automatisation des Transactions Interbancaires et de la Monétique
« SATIM » :
a- Présentation de la SATIM :
La SATIM est une filiale des principales banques commerciales algériennes qui fut
créée en 1995. Elle a le statut d’une SPA avec un capital de 267.000.000 DA. Ses actionnaires
sont : la BNA, la BADR, la BEA, la CNEP, la BDL, la CNMA et AL BARAKA.
Cette institution fut créée au service des banques en mettant à leur disposition un
Système Interbancaire de Gestion (SIG) qui englobe les prestations de
- La Centrale des Risques des Ménages ;
- Les transactions se rapportant à la Monétique ;
- La commande des chèques.
Cependant, jusqu’au jour d’aujourd’hui, rien de cela n’est applicable sur le plan
pratique et l’intervention de la SATIM se limite à l’élaboration des cartes de retrait et à la
gestion des distributeurs automatiques de billets (DAB) sur l’ensemble du territoire national.
b- Ses missions :
Donc, les missions de la SATIM peuvent se résumées en ce qui suit :
• La modernisation des technologies bancaires,
• Le développement et la gestion d’un système monétique interbancaire,
• La modernisation et la normalisation des instruments de paiement,
• La promotion des traitements interbancaires.
La réalisation des grands projets qui découlent des attributs de la SATIM s’effectue en
coordination avec les banques dans le cadre d’une mutualisation de leurs investissements.
c- Les activités de la SATIM :
Outre la mise en place d’une solution monétique interbancaire qui est officiellement
opérationnelle depuis Octobre 1997 et la fabrication, la promotion et la normalisation du
chèque, on a créer la centrale des risques des ménages.
Le crédit immobilier est devenu maintenant, un produit proposé par pratiquement
toutes les banques et donc il est possible qu’un ménages contracte des engagements auprès de
plusieurs banques ce qui lui posera inévitablement un risque de surendettement.
Pour maîtriser ce risque, il a été crée la centrales des risques des ménages.

24
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

La création de la centrale des risques des ménages :


Dans ce cadre, la SATIM met à la disposition des banques adhérentes une base de
données accessible à distance pour la consultation d’une centrale des risques des ménages qui
permet d’éviter qu’un emprunteur puisse bénéficier auprès de plusieurs banques à la foi, de
crédits qui dépassent sa capacité de remboursement. Ainsi, cette centrale des ménages met à
la disposition de tout adhérent (banque) un vivier d’informations relatives aux clients ayants
déjà contractés des prêts financiers auprès des autres banques. L’interrogation par les
adhérents de cette base de données qui reste en perpétuelle « mise à jour » constitue une
opération préalable à tout octroi de prêts en direction des ménages.
Cette centrale fut alimentée pour commencer par les données de la CNEP-Banque et
sa consultation permet d’avoir une idée globale sur le demandeur du crédit, ces informations
sont :
¾ Le nombre et le montant total des crédits immobiliers ou à la consommation
dont il a bénéficié ;
¾ Le montant mensuel cumulé des échéances des crédits qu’il a contractés ;
¾ Les crédits connaissant un ou des retards de paiement ;
¾ Ses impayés et ses règlements normaux de ses crédits.
La convention SATIM - Banques :
Les banques ont signé avec la SATIM une convention relative à la consultation de la
centrale des risques des ménages. Ajouter à cette convention, une Charte Interbancaire est en
cours d’élaboration. Cette Charte sur l’utilisation de la centrale des risques sera présentée aux
dirigeants des banques pour approbations.
Dans cette Charte, pour un fonctionnement efficace de la centrale des risques des
ménages, tout organisme de crédit doit y adhérer et y apporter des mises à jour des données
sur l’ensemble des opérations de crédit (les crédits accordés, les impayés, les remboursements
anticipés,…)
2-2 L’institution chargée du refinancement hypothécaire :
a- Présentation de la Société de Refinancement Hypothécaire « SRH » :
La SRH est un établissement financier agréé par la Banque d’Algérie, c’est une société
par action (SPA), avec un capital de 3.290.000.000 DA. Elle a été créée le 29 Novembre 1997
dans le cadre du nouveau schéma de financement du logement.
Ses actionnaire sont : Le Trésor Public, les banques (CPA, CNEP, BNA, BEA,
BADR) et les compagnies d’assurances (CAAT, CAAR, SAA).
b- Missions de la SRH :
Les missions principales de la SRH sont :
- assurer le refinancement des banques et établissements financiers qui ont consenti des
prêts au logement.
- participer au développement du marché hypothécaire.
- contribuer dans le développement de l’intermédiation financière destinée au
financement du logement afin de réduire la pression sur le budget de l’état en matière
de financement.
- développer le marché financier en émettant des valeurs mobilières.

25
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

Pour ce faire, la SRH intervient sur deux marchés distincts :


1° Sur le marché hypothécaire, qui est le marché primaire, où la SRH joue le rôle d’une
banque centrale des banques en matière des créances immobilières.
2° Sur le marché secondaire, où elle émet des titres garantis par des créances hypothécaires
pour drainer une épargne longue et à moindre coût. C’est cette épargne qui sera utilisé pour le
financement du secteur de l’habitat.
La convention SRH – Banques :
La convention entre ces deux institutions stipule que la SRH refinance les crédits
hypothécaires octroyés par les banques aux particuliers dans le cadre de l’acquisition de
logements neufs.
L’opération de refinancement consiste en l’octroi par la SRH aux banques de
nouveaux crédits. Ces derniers seront remboursés (principal + intérêts) mensuellement par les
banques suivant un échéancier avec une période de différé de 2 mois.
Cependant, les conditions de refinancement restent très élevées et elles constituent
donc un frein au développement de l’activité immobilière. Les banques à cause de ces
conditions peu commodes préfèrent ne pas investir dans ce secteur et d’orienté leurs activités
vers un autre secteur plus sûr.
Nous aurons à revoir cette institution et son rôle plus en détail sur les deux marchés,
primaire et secondaire, dans le troisième chapitre relatif au refinancement et à la titrisation des
crédits hypothécaires.
2-3 Initiation des banques dans le financement de l’immobilier :
Malgré les deux loi ; de 1986 (loi bancaire) et la loi 90-10 (sur la monnaie et le crédit),
les banques sont restées réticentes à l’égard du financement hypothécaire. Mais les réformes
institutionnelles ont permis à certaines banques de participer à certains programmes de
financement du logement et des ménages.
Parmi les premières banques ayant lancé des produits immobiliers figure le CPA qui
avait mis en place, depuis le début 1999, le financement du logement via la promotion
immobilière et le financement des ménages par les crédits à l’accession et à la construction.
Aussi la BDL avait essayé, depuis septembre 1999, de développer le crédit immobilier aux
particuliers pour l’achat d’un logement neuf ou la réalisation, réhabilitation ou encore
aménagement d’une construction individuelle.
Maintenant, la majorité des banques commerciales participent à des degrés différents
dans le financement de l’immobilier et ce grâce aux réformes engagées dans ce domaine.
A- La participation des banques dans le financement de l’habitat :
Les dernières cinq années ont vu de nombreuses banques s’initier aux crédits
immobiliers à commencer par la Banque de Développement Locale (BDL), qui a commencer
à proposer le crédit immobilier aux particuliers en Septembre 1999, puis ça s’est généraliser à
l’ensemble des autres banques.
En 2002, la BDL a octroyé 4 409 prêts immobiliers pour un montant total de
3 208 811 000 DA tandis que la CNEP à financer 6 764 prêts immobiliers pour un montant
total de 3 581 170 000 DA. Le CPA aussi prend une place importante dans le financement de

26
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

l’habitat alors que les autres banques ne sont pas encore vraiment investies d’une manière
efficiente dans ce secteur.
Selon l’Association des Banques et Etablissements Financiers (ABEF), les
engagements en portefeuille des banques publiques s’élevaient déjà à la fin 2000, à 267
milliards de dinars dont 222 milliards de DA pour le financement de l’offre et le reste, soit 45
milliards, pour le financement de la demande.
Aussi, depuis 1998, six banques publiques interviennent dans le financement
consortial avec la CNEP-Banque pour le logement social, à travers une convention passée
avec la Caisse Nationale du Logement (CNL), pour un montant de 32 milliards de DA, dont
22,4 milliards mobilisés.
B- Les problèmes rencontrés par les banques :
Les mesures incitatives de l’Etat dans le domaine du logement ont aboutit à des
résultats positifs. Toutefois, le marché immobilier en Algérie, en dépit du nouveau dispositif
de financement du logement, est resté déstructuré et désorganisé à cause de contraintes
multiples qui empêchent la bonne prise de risque par les banques.
Ces contraintes rencontrées par les banques sont :
9 Un marché foncier déstructuré dû à la multiplicité des intervenants dans la gestion
foncière ;
9 Le manque de coordination et d’information dans ce secteur ;
9 Dans la plupart des cas, les promoteurs ne disposent pas des titres de propriétés des
terrains d’implantation de leurs programmes ;
9 Les délais très longs dans le recueil des hypothèques et dans la réalisation des
logements ;
9 La hausse des prix du logement dû aux coûts de construction trop élevés ;
9 La diminution de la capacité d’endettement des ménages ;
9 La médiocrité de la qualité et le non respect des normes de constructions vérifiés lors
du terrible tremblement de terre du 21 Mai dernier ;
9 Le manque de ressources longues qui aurait permis la prise d’engagements longs et
colossaux ;
Pour faire face à ses difficultés et essayer de faciliter la tâche des banques dans le
financement de l’immobilier, diverses actions peuvent être entamées.
C- Comment remédier aux problèmes rencontrés par les banques :
Les problèmes rencontrés par les banques en matière de financement de l’immobilier
sont donc d’ordre juridique et organisationnel mais pas institutionnel car tous les moyens sont
présents pour un développement de ce secteur, restent seulement l’éradication des contraintes
déjà citées pour un lancement réel de ce secteur.
Pour ce faire, on peut proposer :
Sur le plan juridique et législatif:
• Régulariser les actes de propriétés pour les promoteurs ayant des actes administratifs ;
• Accélérer les procédures administratives et juridiques de délivrance des différents
actes et des certificats de conformité ;

27
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

• Améliorer des procédures judiciaires dans le cas de contentieux entre les clients et les
banques, par la mise en jeu des hypothèques par exemple, dans des délais acceptables ;
• Exiger au préalable le droit de propriété avant toute opération de promotion
immobilière qu’elle soit publique ou privée.
Sur le plan organisationnel :
• Réglementer le marché foncier et l’organiser d’une manière à permettre à tous les
promoteurs d’y avoir accès ;
Mettre en œuvre une politique foncière nationale pour compléter le dispositif réglementaire en
place ;
• Améliorer la qualité du logement tout en réduisant les délais et les coûts de
réalisation ;
• Drainer l’épargne des ménages dans le circuit de financement du logement par des
mesures incitatives ;
• Rendre le marché immobilier transparent et fluide.

L’implication des banques dans le financement du secteur de l’habitat doit être plus
efficace et d’une proportion plus intéressante. Pour ce faire, il est indispensable d’éliminer
les barrières juridiques et organisationnelles (énumérées plus haut) qui entravent le bon
déroulement des procédures d’octroi des crédits immobiliers, moyen de financement du
logement le plus utilisé ces dernières années.

28
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

Section 03 : Les crédits immobiliers aux particuliers :

Nouveau produit bancaire, le crédit immobilier connait un développement assez


important en Algérie. Actuellement, dans un contexte de concurrence bancaire, il est appelé à
se diversifier et se multiplier pour satisfaire les besoins d’une clientèle si ardente à ce type de
crédit, mais il est indispensable que les banques tiennent compte des caractéristiques de la
clientèle algérienne.

3-1 Définition et caractéristiques techniques des crédits immobiliers :


Le crédit immobilier aux particuliers est un prêt conventionnel à long terme destiné au
financement d’un bien immobilier à usage d’habitation, et garanti par une hypothèque de
premier rang sur le bien financé. C’est une opération de mise à disposition de fonds
nécessaires par un établissement bancaire à un particulier dans le but de l’achat, la
construction, la rénovation ou l’extension d’un bien immobilier.
Ce type de prêt présente des caractéristiques techniques qui sont :
A/ La duré d’un prêt : Les crédits immobiliers ont une durée bien déterminée qui peut être
imposée par l’établissement prêteur suivant la réglementation en vigueur et les conditions
d’éligibilité au marché hypothécaire. Cette durée se situe généralement dans une certaine
fourchette(1) et elle est fonction des capacités de remboursement de l’emprunteur.
B/ Le taux d’intérêt : Les crédits immobiliers peuvent être accordés avec un taux d’intérêt
fixe ou variable.
B-1/ Le taux d’intérêt fixe :
Dans le prêt à taux fixe l’échéancier de remboursement est connu d’avance.
Avantages et inconvénients
Les prêts à taux fixes présentent l’avantage principal d’assurer à l’emprunteur et à la
banque des conditions définitives leurs permettant de prévoir leurs trésoreries à long terme.
Toutefois, ce type de taux oblige le banquier et ce quelque soit l’évolution prévisible
de taux d’intérêt à se soumettre au taux initialement fixé pour toute la durée du prêt, ce qui
peut lui engendrer des problèmes de trésorerie et dans sa gestion du risque du taux d’intérêt.
De même pour l’emprunteur qui ne peut en aucun cas bénéficier d’une quelconque baisse du
taux d’intérêt.
B-2/ Le taux d’intérêt variable (révisable) :
Dans ce cas le taux d’intérêt et l’échéancier de remboursement varient dans un but de
l’adapter à la situation du client et à la situation financière et économique du moment.
Avantages et inconvénients
Les prêts à taux variable peuvent faire bénéficier les clients dans le cas d’un éventuelle
baisse du taux mais aussi ils peuvent être au désavantages du client en cas d’une hausse des
taux qui peuvent engendrer un risque d’augmentation des intérêts à payer.

(1)
Cette fourchette est entre 15 et 30 ans.
29
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

C/ La périodicité des remboursements : Sur le plan pratique, les crédits immobiliers à


échéances mensuelles sont généralement les plus fréquents. Toutefois, il existe des prêts à
échéances trimestrielles.
D/ Le remboursement par anticipation : Il arrive qu’un client demande de rembourser son
prêt avant échéance, en partie ou en totalité, parce qu’il a eu une rentrée de fonds
exceptionnelle ou augmentation de ses ressources. C’est le remboursement par anticipation.
Dans ce cas, il évitera de payer les échéances futures et économisera le coût des intérêts
prévus jusqu'à la fin du prêt. Toutefois, le banquier peut lui demander de payer des pénalités
de remboursement par anticipation(1).
E/ Le différé : Il existe deux types de différé à savoir : le différé total et le différé
d’amortissement.
Le différé total : Pendant toute la durée du différé l’emprunteur ne verse rien mais à la
fin du différé il devra commencer à payer le principal et l’intérêt, ce qui constituera pour lui
une charge plus lourde à supporter.
Le différé d’amortissement : L’emprunteur ne paye que les intérêts et donc il lui
restera de payer le capital initial à la fin du différé(2).
F/ Les intérêts intercalaires : Dans le cas de l’achat d’une maison sur plans ou d’une auto-
construction, le bien immobilier ne sera livré qu’après une année ou deux. La banque, dans ce
cas, versera les sommes demandées au titre du crédit accordé à chaque fois que ces sommes
sont demandées par le client. Ce dernier paie les intérêts sur les sommes déjà versées pour la
période à courir jusqu’au versement total du crédit. Ces intérêts sont appelés intérêts
intercalaires et le remboursement du crédit débute à l’expiration de la durée de grâce.
3-2 Typologie des crédits immobiliers :
3-2-1 Le secteur libre :
Les crédits de ce secteur n’obéissent à aucune réglementation particulière et ils sont
classés en deux catégories : les prêts à remboursements échelonnés et prêts à remboursements
non échelonnés.
A- Les prêts à remboursements échelonnés :
Ils sont classées à leur tour suivant le taux d’intérêt appliqué ; fixe ou révisable.
1-Les prêts à taux fixes :
Dans ce type de prêt, le taux d’intérêt moyen applicable sur la durée totale du crédit
est connu dès le départ et ne peut en aucun cas être modifié. Ces crédits à taux fixe sont :
a/ Les prêts à échéances constantes : Ce type de prêt est le plus utilisé généralement par les
emprunteurs car il présente un grand avantage en matière des charges qui sont connues
d’avance et souvent dégressives en terme réel. Toutefois, son inconvénient réside dans
l’évolution de l’environnement économique qui peut être défavorables.
b/ Les prêts à échéances progressives : Le montant des échéances augmente selon une
périodicité annuelle et un pourcentage fixé au départ.

(1)
Au niveau de la CNEP-Banque, il n’y a pas de pénalités de remboursement par anticipation.
(2)
C’est ce type de différé qui est retenu par la CNEP-Banque.
30
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

c/ Les prêts à échéances par paliers (ou prêt complémentaire par paliers) : Dans ce cas,
les montants des échéances peuvent être progressifs ou dégressifs, mais selon une périodicité
qui n’est plus annuelle. Cette périodicité est fixée en fonction des objectifs de l’emprunteur.
d/ Le prêt modulable : Ce type de prêt permet de proposer aux emprunteurs des
financements adéquats à leurs besoins. Les prêts modulables se différencient des autres prêts
par le fait qu’ils peuvent être modifier à tout moment et qu’il est possible d’apporter des
modifications en cours de vie du crédit. Les échéances peuvent être modulées selon une
périodicité annuelle, à la hausse ou à la baisse.
2- Les prêts à taux révisables :
Dans ce type de prêt, le taux d’intérêt peut être réajusté périodiquement en fonction
d’un index et selon un mode de calcul déterminé contractuellement.
Ces prêts permettent une meilleure adaptation du crédit aux évolutions de
l’environnement financier. Ils sont pratiqués dans les périodes de taux élevés, anticipant ainsi
une baisse des taux.
On peut classer ces prêts en fonction des types d’échéanciers, on distingue donc :
• Prêts révisables à échéances constantes et durée variable,
• Prêts révisables à échéances variables et durée constante,
• Prêts révisables à échéances et durée variable,
• Prêts révisables à échéances modulables.
B-les prêts à remboursements non échelonnés :
Dans ce type de prêts, la période d’amortissement du capital est soit reportée, soit laissée à
l’initiative de l’emprunteur. Et donc on peut diviser ce type en deux (02) catégories qui sont
les prêts à amortissement différé et les prêts amortissables au gré de l’emprunteur.
1- Les prêts à amortissement différé :
Ce sont les prêts dont le remboursement du principal et parfois même le paiement des
intérêts interviennent au terme d’une période préalablement définie et qui peut aller de
quelques mois après la mise en place du prêt à plusieurs années pour le capital et dans ce cas
on est face à une franchise de remboursement. Sinon, il peut s’étendre sur toute la durée du
crédit et on parlera alors d’un prêt « in fine ».
a/ Les prêts différés et à amortissements « in fine » : Ils permettent à l’acquéreur d’un bien
immobilier d’anticiper la vente d’un autre bien immobilier destiné à financer tout ou partie de
la nouvelle acquisition où un autre prêt doit venir boucler le financement de l’opération.
b/ Les prêts différés et à amortissements échelonnés : Ils se présentent sous deux formes :
™ Le crédit acquisition–revente : Il couvrira l’ensemble des deux besoins d’acquisition
du nouveau bien et d’anticipation de la vente du logement ancien. Cependant, seuls les
intérêts sont perçus sur l’encours du crédit global tant que le bien initial n’est pas
vendu et en cas de sa vente, tous les fonds revenant à l’emprunteur sont affectés au
remboursement partiel du prêt et le solde passant en amortissements échelonnés.
™ Dans l’autre cas, la durée et l’objet du différé (capital seul ou capital+intérêts) peuvent
être définis en fonction des besoins et des capacités de l’emprunteur.

31
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

2- Les prêts amortissable au gré de l’emprunteur :


Ce sont des ouvertures de crédits utilisables par découvert en compte mais pas sous la
forme d'une mise à disposition de fonds. Ce type de crédit est généralement d’une durée
comprise entre 01 et 10 ans et ils sont octroyés à des professionnels de l’immobilier.
Tableau des principaux crédits immobiliers aux particuliers du secteur libre(1) :

CLASSIFICATION DES CREDITS IMMOBILIERS BANCAIRES AUX


PARTICULIERS.
Crédits à remboursements non
Crédits à remboursements échelonnés
échelonnés

Taux Echéances Amortissement Produits

Constantes Crédit relais en


franchise totale

Progressives
Différé total Crédit relais à la
Dégressives « in fine » franchise partielle

Crédit
Par paliers
acquisition-
Fixe revente
Différé partiel

Modulables Multiplicité des


différé possibles
Echéances
constantes et
durée variable
Ouverture de
Echéances crédit
Révisable
variables et hypothécaire
(à la baisse et à la
durée constante Au gré de
hausse, ou seulement
l’emprunteur
dans un seul sens)
Echéances et
durée variables
Revolving

Modulables

(1)
GAUDIN M., « Le crédit au particuliers », Edition SEFI, Paris 1996, Page 378.
32
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

Les prêts hypothécaires en Algérie :


En Algérie les prêts hypothécaires sont accordés à taux variables et ils sont constitués
des crédits destinés à :
- La construction individuelle
- La construction en coopérative immobilière
- L’achat ou l’acquisition d’un logement, ou d’un terrain pour la construction.
Les crédits à la construction :
Ce type de crédit est destiné au financement de projet de construction pour son propre
compte, pour le compte du conjoint, ou d’un ascendant âgé :
¾ D’une construction individuelle ;
¾ De l’extension ou de la surélévation d’une construction déjà existante ;
¾ L’aménagement d’une habitation
Les crédits à l’accession :
Ils sont destinés au financement de l’acquisition pour son propre compte :
¾ D’un logement neuf ou d’un logement selon la formule de vente sur plans auprès d’un
promoteur ;
¾ D’une habitation ou d’une construction en cours de réalisation auprès d’un particulier
ou d’une personne morale ;
¾ D’un terrain à bâtir.
Il est à signaler que le remboursement s’effectue suivant la catégorie de crédit et ce
conformément aux modalités suivantes :
- Remboursement par échéance constante (utilisé par la CNP-Banque et la majorité des
autres banques);
- Remboursement par capital constant (rarement utilisé).
Cependant, en ce qui concerne les crédits à la construction, ils bénéficient d’une
période de différé allant jusqu’à deux (02) ans. Elle permet de réduire l’effort de
remboursement du client par une répartition mieux équilibrée de la charge financière.
La vente sur plans :
La vente sur plans (VSP) est un nouveau produit et est régit par les décrets : législatif
n° 93-03 du 01/03/1993 relatif à l’activité immobilière et exécutif n° 94-58 du 07/03/1994
relatif au modèle de contrat V.S.P.
C’est un mode de vente qui permet au promoteur de vendre le bien en question avant
que celui-ci ne soit achevé, c'est-à-dire pendant qu’il est en cours de réalisation. Cette
technique a été introduite par le décret législatif n°93-03 du 1er mars 1993 relatif à l’activité
immobilière où il stipule dans son article 9 que: « sous réserves de présenter des garanties
techniques et financières suffisantes…, un promoteur immobilier peut céder à un acquéreur un
immeuble ou une fraction de l’immeuble avant achèvement. Dans ce cas, la transaction est
formalisée par un contrat de vente sur plan (VSP) ».
Caractéristique de la vente sur plans :
¾ Un contrat de vente sur plans est lui-même l’acte de vente c'est-à-dire que la vente a
lieu dès la signature du contrat de vente sur plans contrairement au contrat de
réservation ;
33
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

¾ Le contrat de vente sur plans doit être établi par-devant notaire et conforme aux
dispositions légales ;
¾ Le contrat VSP doit être enregistré et publié ;
¾ Le promoteur doit prendre une assurance obligatoire auprès de la FGCMPI(1). Cette
attestation de garantie est obligatoirement annexé au contrat de vente et elle garantie à
l’acquéreur le remboursement des paiements qu’il aura effectués au promoteur en cas
d’insolvabilité de ce dernier
Intérêts de la vente sur plan :
ƒ Pour l’acquéreur :
Cette technique permet à l’acquéreur de :
- Etre déjà propriétaire du bien acheté à un prix moins cher;
- Personnaliser le bien qu’il veut acheter et le réceptionner à une date déterminée;
- Ramasser les montants nécessaires durant la période de construction;
- Les paiements effectués sont garantis par le FGCMPI.
ƒ Pour le promoteur :
La VSP présente pour le promoteur deux avantages principaux qui sont :
- L’assurance que le bien qu’il va réaliser sera vendu et donc pas de problème de mévente;
- Possibilité d’utilisation des fonds payés par l’acquéreur pour la réalisation du bien en
question et donc il aura moins de recours au crédit bancaire ce qui réduira le prix de
vente.
ƒ Pour la banque
Dans cette technique la banque tire son intérêt dans le fait qu’elle intervient dans un
environnement sécurisant car ce dispositif, la vente sur plans, est une technique relativement
sûre.
3-2-2 Le secteur réglementé
Ces crédits sont octroyés par les établissements de crédit et ils sont régis par des
dispositions réglementaires spécifiques en matière de modalités d’octroi et de la détermination
du taux d’intérêt.
On y trouve trois types de prêts qui sont :
A- Les prêts épargne-logment
Cette technique est surtout connue en Algérie sous le nom du prêt épargne logement.
Elle a été instituée par l’arrêté du 19.02.1971, avec pour objectif le financement de la
construction d’un logement à toutes personnes physiques ayant souscrit un compte épargne
ordinaire de la CNEP en lui offrant en sus du financement, des avantages qui sont des
conditions préférentielles de durée et de taux pour la partie du crédit représentant vingt (20)
fois les intérêts cumulés dans son compte épargne.
Il est à noter qu’au niveau de la CNEP-Banque est considéré comme épargnant toute
personne physique remplissant les conditions suivantes :

(1)
FGCMPI : Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la promotion immobilière.
34
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

CONDITIONS LIEES A LA QUALITE AVANTAGES LIES A LA QUALITE


D’EPARGNANT D’EPARGNANT
1-Disposer d’un livret épargne logement
1-Cession de sa qualité d’épargnant à son
ou avoir souscrit à un plan ou compte de
conjoint, transfert après décès au conjoint
placement à terme :
survivant ;
* depuis au moins trois (03) ans au jour de
2-Cession de tout ou partie des intérêts
la demande du crédit ;
acquis à :
* avoir cumulé au moins 2500 DA
* son conjoint ;
d’intérêts.
* ascendants, descendants directs ;
Ou bien
* ses frères et sœurs.
2-Bénéficier de la qualité d’épargnant
3-Transmission après le décès, des intérêts
acquise par :
aux ayants droits, par Frédha ;
* le conjoint, même décédé, lorsque cette
4-Bénéficier d’une cession par son
qualité n’a pas été déjà utilisée ;
entreprise des intérêts sur DAT.
* son enfant mineur (en qualité de tuteur)

Source : « Manuel de procédure : crédit hypothécaire aux particulier », CNEP-Banque,


Janvier 2000.
B- Les prêts conventionnés
Comme son nom l’indique ce type de prêt est le résultat d’une convention passée entre
l’établissement de crédit et l’Etat qui bonifie le taux d’intérêt ou encore, dans le cadre de
l’aide sociale, elle met des fonds à la disposition des banques.
C- Les prêts à l’accession sociale
Ces prêts communément appelés (PAS) permettent de bénéficier de l’aide de l’Etat et
sont consentis suivant les mêmes critères des prêts conventionnés sauf que les intérêts sont
moindres du fait de la prise de risque par un fonds de garantie spécialisé. Seulement, seuls les
établissements adhérents au fonds ont le droit de proposer ce type de crédit.
3-2-3 Le secteur aidé
Le secteur aidé représente le secteur bénéficiant d’un soutient budgétaires de l’Etat
Cette aide peut se présenter sous plusieurs forme ; ça peut être des bonifications de taux
d’intérêts ou encore des aides directes sous formes de primes et autres subventions
(essentiellement de la C.N.L « La Caisse Nationale du Logement).
Les principales formes que peuvent prendre les aides de l’Etat dans le secteur du
logement en Algérie sont les suivantes:
A- Le logement social
C’est tout logement financé par des fonds du trésor public ou sur le budget de l’Etat.
Ce type de logement est destiné aux populations vivants dans des conditions précaires
et n’ayant pas les ressources nécessaires pour se procurer un logement ou pire encore ne
pouvant même pas payer les loyers très élevés.
B- Le logement aidé ou participatif
Dans ce type de crédit, la participation de l’Etat s’effectue en accordant une
dite « Aide à l’Accession à la Propriété (AAP)» qui est une aide financière non remboursable.

35
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

Cette aide sera traitée plus en détail dans le deuxième chapitre dans la section relative à la
C.N.L.
Le logement aidé ou participatif a pour but essentiel de satisfaire la demande de
logement de la classe à revenu intermédiaire, c'est-à-dire de revenu inférieur à cinq (05) fois
le SNMG et qui doivent répondre à bon nombre de conditions d’éligibilité qu’on verra
ultérieurement.
C- La location-vente
Ce type de logement est régi par le décret exécutif n° 01-105 du 23 Avril. C’est une
promotion sur fonds publics sans aucune intervention bancaire.
C’est un nouveau segment de l’offre de logement avec possibilité de son acquisition
en toute propriété au terme d’une durée convenue au départ par un contrat.
Il est destiné aux catégories moyennes de population ayant un revenu ne dépassant pas
05 fois le SNMG (et supérieur à 12.000 DA), n’ayant pas posséder ou ne possédant pas en
toute propriété un bien à usage d’habitation et aussi ne pas bénéficier d’une aide de l’Etat
pour la construction ou l’acquisition d’un logement.
3-3 Perspectives de développement des crédits immobiliers par les banques :
Malgré tous les problèmes qu’a connu le crédit immobilier, surtout dans les domaines
juridique et organisationnel, ça n’a pas empêché une certaine dynamique du marché du crédit
hypothécaire qui est à maintenir dans un contexte actuel favorable à un meilleur
développement et une plus grande implication des banques dans l’octroi de crédits
hypothécaires.
Cette dynamique nécessite néanmoins des actions à court et moyen terme comme la
formation et l’organisation des moyens humains et l’informatisation moyens matériels.
D’autres éléments sont venus contribuer à rendre l’environnement plus propice pour
un développement des crédits hypothécaires. Ces éléments sont essentiellement :
La liquidité de certaines banques à l’image de la CNEP qui est très liquide ;
Les perspectives de diversification des risques, surtout en matière des crédits aux
particuliers, affirmée par l’ensemble des banques et qui se concrétise de plus en plus.
L’achèvement de la période expérimentale où l’on a mis en place les méthodes de gestion
du risque immobilier ainsi que les conditions financières des interventions bancaires
sur le marché immobilier.

Le banquier doit donc adapter ces produits aux besoins de la clientèle en lui offrant
des crédits ajustés à la situation socio-économique actuelle où le pouvoir d’achat des
ménages ne cesse de se détériorer et en parallèle le besoin en logement se manifeste de plus
en plus.

36
Premier chapitre Le financement de l’immobilier en Algérie

Malgré tout cet arsenal juridique, réglementaire et institutionnel introduit


ces dernières années pour stimuler l’activité immobilière et qui, faut-il le
préciser, a eu quelques résultats probants, à l’image de l’engouement qu’a
suscité l’opération location-vente, ou encore la contribution de plus en plus
apparente du secteur bancaire dans le financement du logement, force est de
constater qu’il subsiste toujours des obstacles à l’essor du marché immobilier.
Pour espérer ainsi une croissance de l’activité immobilière en Algérie, ces
obstacles doivent être complètement néantisés mais aussi, une bonne maîtrise des
crédits immobiliers octroyés par les banques s’impose d’elle-même. Car une
bonne gestion avec un suivi minutieux de ces prêts permettra de réduire les
risques liés à ces crédits ce qui redonnera plus de crédibilité à ce créneau.
Alors, une analyse affinée du risque et une modernisation des moyens de
traitement des demandes de crédits sont des conditions sine qua non pour un
développement appréciable de ce type de crédit, sans pour autant omettre l’aspect
marketing qui est de nos jours un outil indispensable dans la commercialisation
des nouveaux produits tels les crédit immobiliers.
Dans le prochain chapitre, nous allons aborder la gestion des crédits
immobiliers aux particuliers en s’attardant tout d’abord sur les risques encourus
par la banque lors de l’octroi de ce type de crédit, puis on s’étalera sur les
différents moyens de se prémunir contre ces risques et enfin on présentera les
garanties liées à ces crédits.

37
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

Deuxième chapitre :
La gestion des crédits hypothécaires

"L’avenir ne se prévoit pas, il se prépare."


M.Blondel.

Toute opération de crédit engendre des risques multiples, c’est pourquoi


l’on dit que « le risque est inséparable du métier de banquier ». Ces risques
représentent alors, à défaut d’une maîtrise efficace, une vraie menace sur
l’ensemble des activités de la banque.
Le banquier se doit donc de trouver les outils adéquats pour une mesure
exacte, un suivi rigoureux et un contrôle fiable de ces risques. Pour se faire, le
banquier suit trois étapes de gestion qui sont : la gestion préventive,
opérationnelle puis curative. La première consiste en le respect de la
réglementation, la seconde constitue les méthodes de délégation de crédit, scoring
et autres budget type et système expert et la dernière s’articule autour de la
fonction recouvrement d’une banque.
Pour se prémunir contre ces risques, le banquier prend des garanties qui ne
doivent en aucun cas être l’élément prioritaire qui déclenchera la décision
d’octroi de crédit.
L’objectif de ce présent chapitre est de présenter les moyens utilisés pour
gérer les crédits immobiliers et les risques y afférents. Pour ce faire, nous avons
subdivisé ce chapitre en quatre sections.
Dans la première nous étudierons les risques rencontrés par les banques
lors de l’octroi de crédits en général et crédits immobiliers en particulier. Nous
exposerons dans la seconde section les moyens utilisés pour faire face à ces
risques, à commencer par le respect de la réglementation jusqu’au dernier
maillon de la chaîne de crédit qui est le recouvrement. Enfin, on s’étalera sur les
garanties prises en matière de crédit hypothécaire.

38
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

Section 01 : Les risques liés aux crédits immobiliers :


Le risque est l’incertitude qui pèse sur les résultats et les pertes susceptibles de
survenir lorsque les évolutions de l’environnement sont adverses.
De part son rôle d’intermédiaire, l’établissement de crédit se trouve constamment
exposé à une multitude de risques qui entravent son activité, affectant ainsi sa performance et
risquent même de mettre en péril sa pérennité. Le risque est donc inhérent à l’activité
bancaire, notamment les opérations de crédits.
L’objectif de cette section est d’appréhender ces différents risques qu’on peut classer
en deux grandes catégories : les risques économiques et les autres risques (techniques,
administratifs et juridiques).
1-1 Les risques économiques :
Le crédit constitue la principale source de création monétaire dans les pays.
Cependant, cette distribution de crédit peut engendrer de nombreux risques qui peuvent être
même à l’origine de la faillite d’une banque en cas de mauvaise gestion de ces risques.
On distingue alors :
1-1-1 Le risque de contrepartie(1):
Ce risque, appelé aussi risque de « non-remboursement » ou encore risque de
« signature », se résume en l’impossibilité, réelle ou probable, de l’emprunteur de faire face à
ses remboursements. L’utilisation de ce terme est relativement récente car pendant longtemps
les banquiers parlaient de risque de crédit, mais avec le développement des activités de
marché, il s’est élargi à l’ensemble des créances de la banque.
Il constitue, de nos jours, le plus important risque supporté par les banques et l’une des
principales causes de la baisse du résultat des banques, sous l’effet de l’augmentation des
défaillances d’entreprises et de la chute du marché de l’immobilier.
Dans ce type de risque, on y trouve ; le risque crédit et le risque sur les marchés.
A- Le risque crédit :
Dans ce cas, le bénéficiaire du crédit n’est pas en mesure de rembourser les crédits qui
lui ont été consentis. Les causes d’insolvabilité sont multiples et peuvent être regroupé en
quatre catégories :
1* Le risque général : Dans ce cas l’insolvabilité de l’emprunteur est due à des facteurs
externes tels que les catastrophes naturelles, ou découlant de la situation politique et
économique du pays où il exerce son activité.
2* Le risque professionnel : Ce risque est étroitement lié à la conjoncture d’un secteur
d’activité économique donné, qui peut être l’objet d’une crise en cas de changements de
procédés de fabrication, de contraction de la demande, de surcapacité structurelle, de
concurrence des produits à moindre coût, etc.
3* Le risque propre à l’emprunteur : L’emprunteur peut ne pas honorer ses engagements pour
des raisons multiples. Ce type de risque est généralement le plus fréquent mais aussi le plus
difficile à cerner.

(1)
Cette présentation du risque de contrepartie est inspirée de celle de l’ouvrage de DE COUSSERGUES S. ‘La
banque : structures, marchés, gestion’. Edition DALLOZ, Paris 1996.
39
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

4* Le risque pays : Ce risque, appelé aussi risque souverain et développé surtout depuis les
années 80, concerne les pays en voie de développement, caractérisés par une dette extérieur
élevée. Il est lié à la probabilité de non-paiement des créances par des débiteurs résidents dans
des pays " jugés à risques " (comme des pays en situation de guerre déclarée ou imminente, en
situation politique ou économique délicate ou victime de catastrophes naturelles).
Ce risque couvre, outre les risques précédemment cités, une composante
supplémentaire qui est liée à la situation monétaire du pays. Cette dernière, se manifeste dans
le cas où l’emprunteur est solvable alors que son pays est en état de faillite monétaire, c'est-à-
dire qu’il ne peut pas faire face au service de la dette.
B- Le risque sur les marchés :
Le développement des activités de marché a permis aux banques de détenir des titres
pour des montants de plus en plus élevés. Elles sont donc exposées au risque d’insolvabilité
de l’émetteur du titre et donc perte totale ou partielle de la créance.
On ajoute aussi a ce type de risque celui de livraison, qui est du aux retards dans les
transferts de règlement et de livraison des titres.
Le risque de contrepartie peut se matérialiser sous deux (02) aspects :
1* Le risque de perte (ou de non remboursement) :
Dans le cas de défaillance totale de la contrepartie, le crédit non remboursé aboutit à
une perte sèche. Cet aspect du risque de contrepartie constitue, de loin, le principal risque
d’un établissement bancaire.
2* Le risque d’immobilisation :
Dans ce cas, la contrepartie ne peut pas rembourser à la date convenue mais il n’y a
pas un risque de non-remboursement (c'est-à-dire que la contrepartie passe par une crise de
liquidité et non de solvabilité), le remboursement est juste immobilisé et cela peut être à
l’origine d’un véritable risque de liquidité de la banque.

Afin de gérer le risque crédit, le banquier se doit de suivre certaines étapes, à savoir :
« La gestion du risque crédit est tout d’abord préventive puis curative. Les outils de
gestion opérationnelle du risque crédit concernent l’ensemble des moyens mis en œuvre pour
prévenir le risque lors de la prise de décision sur le crédit. Ils visent ensuite à définir la
politique de garanties retenue par la banque, pour accompagner les crédits et minimiser ses
risques résiduels.
Parmi les outils de gestion préventive du risque crédit, le système de délégation de
crédit de la banque occupe une place importante qui ne lui est pas toujours reconnue.
L’utilisation des techniques de scores, qui peuvent d’ailleurs être couplées aux délégations,
remplit le double objectif de marier le développement commercial, en accélérant les processus
d’analyse et de décision, et permet une mesure assez fine des risques acceptables. »(1)
1-1-2 Les risques de liquidité :
Ce risque peut être définit comme suit : « Le risque d’illiquidité représente pour un
établissement de crédit l’incapacité de faire face, à un instant donné, à ses engagements ou à

(1)
MATHIEU M., « l’exploitant bancaire & le risque crédit », Edition ‘La revue Banque éditeur’, Pages 159-
160.
40
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

ses échéances par la mobilisation de ses actifs. »(1). Les risques de liquidité consistent en
l’incapacité d’un établissement de crédit à faire face à des demandes de paiement de la part de
sa clientèle. Il résulte de la transformation d’échéances où le terme des ressources d’une
banque est plus court que celui de ses emplois. Ces risques comportent deux origines à
savoir : le risque de liquidité immédiate et le risque de transformation.
A- Le risque de liquidité immédiate :
Le risque de liquidité immédiate est l’incapacité d’une banque à faire face à une
demande massive et imprévue de retraits de ses déposants. Lors de crises systémiques, une
panique se manifeste et la banque ne parvient pas à honorer ses engagements malgré les
ressources non négligeables qu’elle doit détenir comme exigibles. Cette situation reste
exceptionnelle mais ce risque n’en demeure pas moins quotidien et la réglementation bancaire
tant préventivement avec le ratio de liquidité que curativement s’y consacre amplement(2).
En effet, tout établissement pourrait transformer à court terme ses liquidités en crédit,
ce qui constitue un risque réel de ne pas pouvoir faire face au retrait de dépôts par ses clients.
C’est donc une facette du risque crédit, liée non pas à la qualité de la contrepartie choisie mais
à la stratégie globale de crédit d’un établissement.
Pour s’en prémunir , les autorités monétaires veillent au niveau de ce risque grâce au
rapport ou coefficient de liquidité qui mesure la capacité d’une banque à rembourser faire face
à un mois ou plus d’échéance. Ce ratio doit être toujours égal ou supérieur à 100% et il s’écrit
comme suit :

les disponibilités
Coefficient de liquidité = ≥ 100%
les exigibilités

- Les disponibilités comprennent l’ensemble des liquidités détenues par la banque (crédits de
la clientèle, les titres de placement…) et ayant au plus un mois à courir, ajouter à cela le solde
prêteur de trésorerie.
- Le exigibilités représentent tout les dépôts et les engagements hors bilan ayant au plus un
mois à courir, auxquelles est ajouter le solde emprunteur de trésorerie.
B- Le risque de transformation :
Il consiste pour une banque à refinancer ses emplois par des ressources de plus courtes
durées.
Donc, les banques qui transforment leurs ressources à court terme en crédits à moyen
et long terme, notamment le crédit immobilier, risquent de ne pas pouvoir faire face à leurs
engagements immédiats.
Cependant, l’activité de transformation des banques peut être limitée en les obligeant
au refinancement d’un pourcentage minimum de leurs emplois à moyen et long terme, pour
des ressources stables. Cette transformation en matière de l’activité de crédits immobiliers
consiste à se doter de ressources liquides en cédant ou en donnant en nantissement des
portefeuilles de prêts octroyés.

(1)
BESSIS J., « gestion des risques et gestion actif-passif », Edition DALLOZ, Paris 1995, Page 44.
(2)
DE COUSSERGUES S., « La banque : structures, marché, gestion », Edition Dalloz-1996. Page 101.
41
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

Ce risque est surveillé par le coefficient de fonds propres et de ressources


permanentes :

Coefficient de fonds les fonds propres et assimilés + les ressources > 5 ans
Donc, ce coefficient prévoit le financement, par les banques, des actifs immobiliers en
propres
utilisant lesetfonds
de ressources ≥ 60%
propres ou des= ressources longues (plus de 5 ans à courir) à hauteur d’au
permanentes
moins 60%. les immobilisations + les emplois > 5 ans
De nos jours, la transformation constitue l’une des principales causes de l’illiquidité
d’une banque. Alors, afin de minimiser ce risque, la banque doit :
* Favoriser la collecte de ressources plus longues en vue de couvrir les crédits
octroyés à long terme tels les crédits immobiliers.
* L’utilisation des nouvelles techniques de refinancement à savoir : le refinancement
hypothécaire et la titrisation des crédits.
1-1-3 Le risque de taux d’intérêt :
Le risque de taux est le risque de voir le résultat affecté défavorablement par les
mouvements des taux d’intérêts, autrement dit c’est l’éventualité de gain ou de perte généré
par les fluctuations du taux d’intérêt. C’est donc un risque encouru par une banque qui détient
des créances et dettes dont les conditions de rémunération, taux fixe – taux variable,
diffèrent.
Le risque de taux a été pendant longtemps laissé au second plan derrière les deux
précédents risques, mais actuellement avec la volatilité très importante des taux sur les
marchés et les montants colossaux mis en jeu, les dirigeants lui y prêtent une attention
particulière. Ce risque est omniprésent pour les établissements de crédit, notamment chez
ceux qui développent une activité importante de distribution de crédits aux particuliers
comme c’est le cas pour la CNEP-Banque où son activité est orientée beaucoup plus vers la
clientèle et son portefeuille est dominé par des crédits à taux révisables.
Ce risque est donc le plus important pour deux raisons essentielles(1):
- Les ménages ont tendance à conserver leurs placements liquides, par rapport à leur
demande de crédit à long terme, situation qui caractérise notamment les prêts immobiliers.
- Les emprunteurs préfèrent généralement tourner vers des endettements à coûts fixes plutôt
que variables et donc, la banque ne peut alléger son risque de taux par un meilleur équilibre
entre taux fixe et variable.
La banque est exposée au risque de taux dans les deux cas ; de hausse du taux ainsi
que de sa baisse. On peut présenter les situations où se manifeste le risque de taux dans les
exemples suivants :
Exemple 01 :
Prêts 03 mois Taux fixe
Ressources 12 mois Taux fixe
Au delà des trois mois, la banque est en situation de risque de taux, car elle ignore à quel taux
elle pourra réemployer ses ressources. Ainsi, elle court un risque en cas de baisse des taux.

(1)
GAUDIN M., « Le crédit au particulier », Edition SEFI 1996, Page 149.
42
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

Exemple 02 :
Prêts 12 mois Taux fixe
Ressources 03 mois Taux fixe
Au delà des trois premiers mois, la banque est en situation de risque de taux, car elle ignore
combien lui coûteront ses ressources. Elle court donc un risque en cas de hausse des taux.
Exemple 03 :
Prêts 03 mois 03 mois 03 mois 03 mois Taux variable
Ressources 03 mois 03 mois 03 mois 03 mois Taux variable
Au-delà des trois premiers mois, la banque est en situation de risque de taux dans le cas où les
conditions de révision des taux ne sont pas les mêmes. Dans le cas inverse, c'est-à-dire les
conditions de révision des taux sont identiques, la banque ne court aucun risque, que ce soit
en cas de hausse ou de baisse des taux.
Les pertes dues à une exposition de la banque au risque de taux sur ses crédits, se situeront à
deux niveaux :
1- Pertes sur les marges sur les durées restantes à courir des prêts ;
2- Manque à gagner dû aux nouvelles conditions de taux du marché.
Pour une meilleure gestion de ce risque, la banque doit :
ƒ Contrôler et suivre constamment le degré de transformation ;
ƒ Restructurer le bilan en modifiant les échéances des emplois et ressources
(immunisation contre le risque de taux) ;
ƒ Octroyer plus de crédits à taux variables qui facilite l’équilibre du bilan de la banque ;
ƒ Utiliser des instruments de hors bilan tels les instruments financiers sur les marchés
dérivés (SWAP, futures…).

Il est a noter que ces risques de : transformation, liquidité et de taux sont très
dépendants entre eux. Car plus la transformation est importante, plus les ressources devront
être restituées plus rapidement que les remboursements de crédits, ce qui pousse les banques à
se refinancer et courent de ce fait des risques de durée et de taux.
1-1-4 Le risque de solvabilité :
Le risque de solvabilité peut être défini comme étant celui de ne pas disposer de fonds
propres nécessaires par la banque pour absorber les pertes éventuelles.
L’analyse de ce risque implique l’étude du niveau des fonds propres de la banque sur
lesquels viennent s’imputer les pertes.
Toutefois, la réglementation prudentielle par application le biais du ratio Cooke, fixe
des seuils minimaux de fonds propres en fonction des risques auxquels les établissements sont
exposés.
1-2 Les autres risques :
1-2-1 Les risques techniques :
Ces risques concernent le non respect des normes réglementaires des conditions de
crédit à savoir ; la durée, le montant, les modalités de remboursement, l’objet à financer ou

43
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

encore le taux. Ce type de risques doit être entouré d’une vigilance et une attention
particulière durant toute la vie d’un crédit.
Cependant, une réglementation spécifique aux crédits aux ménages, a été élaborée afin
de protéger les consommateurs, en spécifiant certaines caractéristiques de prêts mais aussi les
conditions de leur mise en place.
1-2-2 Les risques administratifs :
Ce sont l’ensemble des éléments se rattachant à la mise place, au traitements et au
suivi des dossiers de crédits. La maîtrise des aspects administratifs et organisationnels est
indispensable pour une optimisation de service crédit au sein d’un établissement bancaire.
Pour se faire, il faut réunir un bon nombre de moyens qui sont:
- Le personnel qui doit être qualifié, motivé et bien formé dans le domaine.
- L’organisation des différents services : juridique et contentieux, contrôle (inspection),
comptabilité, …
- Faciliter la communication entre ses différents services.
- L’outil informatique qui doit être efficace et maîtrisé.
1-2-3 Les risques juridiques :
Ce sont l’ensemble des risques liés à :
a- La rédaction des contrats :
Lors de l’ouverture d’un crédit immobilier, ou tout autre crédit, une convention est
nécessaire pour la mise en place du prêt qui doit être signée par les différentes parties.
La rédaction de cette convention doit faire l’objet d’une étude particulière pour
déterminer les responsabilités de chaque partie. Aussi, le contrat doit comporter toutes les
informations se rattachant à l’opération de crédit.
b- L’hypothèque :
Le banquier doit prendre toutes les précautions possibles lors de la prise de
l’hypothèque. Il doit alors s’assurer que :
- Le bien en question peut être hypothéqué valablement.
- Le bien ne doit pas être déjà hypothéqué, et cette hypothèque ne soit pas frappée
par aucun autre privilège.
- L’acte d’hypothèque doit être signé par un notaire qui a pour tâche de vérifier la
régularité des titres des propriétaires.
c- La valeur de l’hypothèque :
La valeur d’un bien immobilier est déterminée par le marché et donc elle peut être
modifiée suivant les évolutions socio-économiques. C’est pourquoi, le banquier doit
considérer uniquement la valeur vénale d’un bien donné en hypothèque.

Les risques encourus par une banque en effectuant ses opérations font toujours figure
dans le paysage financier. Cependant, ils existent des moyens multiples pour contrecarrer
toute cette diversité de risques. Il reste donc au banquier de savoir comment utiliser la
méthode de gestion adéquate pour chaque situation où un risque se présente.

44
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

Section 02 : Moyens de gestion des risques :


Le banquier cherche à se prémunir contre les risques liés aux crédits immobiliers par
de multiples moyens et procédures.
La gestion préventive des risques consiste pour une banque, primo en le respect de la
réglementation et secundo en la gestion opérationnelle à travers le système de délégation de
crédit mais aussi à la qualité de son analyse avant d’utiliser les outils d’aide à la décision.
2-1 La gestion préventive :
2-1-1 La réglementation prudentielle :
La réglementation prudentielle recouvre l’ensemble des contraintes imposées aux
établissements de crédit pour une bonne maîtrise des risques qu’ils font courir à l’ensemble
des acteurs économiques et plus particulièrement à leurs déposants. Le premier souci des
autorités bancaires est de limiter au maximum une propagation des défaillances pouvant
entraîner de graves perturbations pour le reste des agents économiques (risque systémique).
Au début des années 80, les pays industrialisés du groupe du G7 rencontraient des
difficultés en matière de risque C’est pourquoi, ils ont décidé de mettre en place un accord sur
les critères de convergence des fonds propres des banques. En 1988, la Banque des
Règlements Internationaux (BRI), sise à Bâle, qui assure le secrétariat du comité du G7 sur le
contrôle bancaire, a élaboré un ratio de solvabilité qui couvre les risques de crédit. En 1996,
ce ratio communément appelé ratio Cooke, a été élargi aux risques de marché.
En Algérie, avec l’avènement de la loi 90-10 relative à la monnaie et au crédit, il a été
mis en place un dispositif de contrôle de l’activité des banques basé sur le respect des ratios
prudentielles. La commission bancaire est chargée d’assurer le contrôle de l’application des
dispositions législatives et réglementaires par les différentes institutions financières et
bancaires.
Les principaux ratios devant être respectés sont : le ratio de solvabilité (ratio Cooke) et
le ratio de division des risques. Ces ratios sont basés sur le niveau des fonds propres car le
développement de l’activité ne se fait que s’il y a renforcement des fonds propres.
En plus, l’application du système de détection et de provisionnement des créances
risquées constitue un minimum impératif que doivent respecter l’ensemble des établissements
de crédits.
A- Les ratios prudentiels :
1* Le ratio Cooke :
Ce ratio est appelé aussi ratio de solvabilité ou encore ratio de couverture du risque.
L’article 03 de l’instruction n° 74-94 du 29 novembre 1994 relative à la fixation des règles
prudentielles de gestion des banques et établissements financiers le définit comme suit : « les
banques et établissements financiers sont tenus…de respecter en permanence un ratio de
solvabilité, en tant que rapport entre le montant de leurs fonds propres nets et celui de
l’ensemble des risques de crédit qu’ils encourent du fait de leurs opérations, au moins égal à
8% ».Ce ratio se présente donc comme suit :

les fonds propres nets


Ratio Cooke = ≥ 8%
les actifs pondérés

45
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

Les fonds propres nets : Ils sont constitués des fonds propres de base et des fonds propres
complémentaires.
Les fonds propres de base sont :
• Le capital social ;
• Les réserves (autres que les réserves de réévaluation) ;
• Le report a nouveau (lorsqu’il est créditeur) ;
• Les provisions pour risques bancaires généraux ;
• Les bénéfices réalisés.
Cependant, il faut déduire des fonds propres :
o La part non libérée du capital social ;
o Les actions propres (détenues directement ou indirectement) ;
o Le report à nouveau (lorsqu’il est débiteur) ;
o Les actifs incorporels ainsi que les frais d’établissement ;
o Le résultat négatif ;
o L’insuffisance de provision pour risque de crédit telle qu’évaluée par la Banque d’Algérie.
Les fonds propres complémentaires comprennent :
¾ Les réserves de réévaluation ;
¾ Les dotations prévues par la législation en vigueur ;
¾ Les fonds provenant de l’émission de titres ou d’emprunts subordonnés ;
¾ Certains éléments qui sont utilisés librement et figurant dans le bilan de la banque
ou de l’établissement financier.
Les actifs pondérés : Cette pondération concerne l’ensemble des engagements du bilan et en
hors bilan. Ils sont pondérés suivant le risque attaché à chacun d’eux qui est en fonction de
facteurs découlant de :
- la nature de l’actif ;
- la nature de la contrepartie ;
- la situation géographique de cette dernière ;
- autres facteurs plus complexes, en particulier concernant les activités de marché, pour le
hors bilan.
L’instruction 74-94 du 29.11.1994 classe les actifs du bilan pondérés sont comme suit :

PONDERATION ACTIFS
Les crédits à la clientèle, les crédits aux personnels, les titres de
100% participation et titres de placement (autres que ceux des banques et
établissements financiers) et aussi les immobilisations
Les concours des banques installées à l’étranger : comptes
20% ordinaires, titres de participations des établissements de crédits
installés à l’étranger.
Les concours des banques et établissements financiers installés en
5% Algérie : les comptes ordinaires, les placements, les titres de
participation des établissements de crédits installés en Algérie.
Les dépôts à la Banque d’Algérie et les créances de l’Etat ou
0% assimilés : obligations de l’Etat, autres titres sur l’Etat,…

46
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

Les engagements en hors bilan sont transformés en équivalant de risque crédit selon la
classification suivante :

MONTANTS CLASSES A PRIS EN COMPTE A


Risque élevé 100%
Risque moyen 50%
Risque modéré 20%
Risque faible Ne sont pas pris en compte.

Le respect par les établissements de crédits de ce ratio prudentiel entraîne une série de
conséquences sur la politique de distributions de crédits des organismes prêteurs à savoir :
1/ L’application de cette norme laisse, plus ou moins, de latitude aux banques dans la
distribution quantitative des crédits, surtout celles proches de 8% qui se voient obligées de
limiter leurs engagements ou bien d’augmenter leurs fonds propres.
2/ Les agences de notation financière qui accordent une grande importance au niveau atteint
par ce ratio sachant que cette notation est un élément déterminant dans les relations entre les
banques et le marché.
3/ L’amélioration de cette norme se fait, soit par une augmentation de la valeur portée au
numérateur en renforçant les fonds propres sans faire appel à l’extérieur en conservant une
partie des résultats dans la banque, soit par une diminution de la valeur constituant le
dénominateur qui peut se faire de deux manières ; quantitativement (réduire les crédits
distribués) ou encore qualitativement (sélectionner les emprunteurs en fonction des niveaux
de pondérations).
2* La règle de division du risque :
Elle vise à éviter une très forte concentration des risques sur une seule contrepartie.
Elle permet donc aux banques d’éviter qu’une défaillance d’une contrepartie, sur laquelle elle
détient des niveaux importants de risque crédit, ne mette en péril sa solvabilité.
Cette règle est fondée sur une double contrainte à respecter :
• Le risque maximal sur une même contrepartie ne doit pas dépasser 25% des fonds
propres nets de l’établissement. Ce pourcentage permet donc une limitation des
risques sur un seul client et assure donc un minimum de diversification.
Le rapport entre d’une part, l’ensemble des risques encourus par une banque au titre
des concours accordés à des clients ayant chacun obtenu des crédits supérieurs à
15 % des fonds propres nets de la banque et, d’autre part le niveau des fonds
propres de la banque ne doit pas dépasser 1000%.
Donc, la raison de l’établissement du ratio de division du risque est simple : un
établissement prêteur ne peut pas faire défaut parceque un de ces principaux clients (ou
groupe restreint de clients) est défaillant.
3* Le coefficient de liquidité :
C’est le rapport entre l’ensemble des liquidités, détenues par la banque et ayant au plus
un mois à courir, augmentés du solde prêteur de trésorerie, et les exigibilités, ayant au plus un
mois à courir, augmentés du soldes emprunteur de trésorerie.
Selon la réglementation de la BRI, les banques doivent présenter en permanence un
coefficient de liquidité supérieur ou égal à 100%.

47
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

Ce coefficient, qu’on a déjà vu précédemment dans le risque de liquidité, s’écrit donc


de la manière suivante :

Coefficient les actifs réalisables à un mois


de = ≥ 100%
liquidité les passifs exigibles et certains éléments de hors bilan

Ce coefficient nous permet de s’assurer qu’un établissement de crédit peut faire face à
tout moment aux remboursements de ses dépôts à court terme.
B- Les créances risquées et leur système de provisionnement:
Les créances douteuses et les modalités de leur identification sont prévues dans
l’instruction 74-94. Cette dernière impose aux établissements de crédits des procédures de
traitement comptable et de provisionnement des créances douteuses.
Les provisions sont des sommes constituées par une entreprise ou un établissement de crédit
pour couvrir une perte future. En d’autres termes, constituer une provision est le fait de
conserver une partie des profits réalisés par l’activité en cours pour absorber une charge à
venir.
Le système de détection et de provisionnement des créances définies comme risquées
par les autorités monétaires constitue le minimum impératif auquel doivent se conformer tous
les établissements de crédit. Toutefois, il n’interdit pas l’adoption par un établissement de
normes de provisionnement plus important de ses créances.
Le système de détection et de provisionnement des créances consiste donc en :
- le reclassement des créances ;
- le provisionnement de ces créances.
1* Le reclassement des créances :
La réglementation oblige les établissements de crédit à classer leur portefeuille de
créances. Cette classification des créances est présentée par le tableau suivant(1) :

(1)
Selon l’instruction n°74-94 du 29 novembre 1994, relative aux règles prudentielles de gestion des banques et
établissements financiers.
48
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

Nature de la Recouvrement Situation Gestion et Adéquation Observations


créance financière perspectives nature et
volume/
Besoins de
l’activité
Equilibrée Créances
(vérifiée par couvertes par :
des - La garantie de
Courante Assuré documents Satisfaisantes Compatible l’état, BEF ou
comptables compagnie
certifiés de d’assurances.
moins de 18 - Garantie
mois) dépôts ou actifs
financiers
Paraît encore
assuré.
A problèmes Retards Se dégrade Connaît des / /
potentiels raisonnables difficultés
(3 à 6 mois)

Très incertain Laisse


Très risquée Retards (6 à 12 Déséquilibrée entrevoir des / /
mois) pertes

Recouvrement:
Compromise Perdue Déstructurée / / Epuiser toutes
les voies de
recours

2* Le provisionnement des créances :

Nature de la Taux de la provision Déduction des Nature de la


créance garanties provision
Courante 1 % l’an jusqu’à Non Provision à caractère
atteindre les 3 % de réserve
A problèmes 30 % Oui Provision par
potentiels dépréciation
Très risquée 50 % Oui /

Compromise 100 % Oui /

49
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

Il est à noter que pour les crédits immobiliers, la réglementation prévoit un délai
maximal d’impayé de 180 jours (06 mois) alors qu’il est de 90 jours pour les autres crédits.
Cette différence s’explique par le fait que les crédits immobiliers comportent des
garanties hypothécaires qui réduisent les risques de pertes définitives du banquier, d’où le
délai plus long.
Cependant, toutes ces règles de provisionnement des créances douteuses ne sont pas
sans incidences néfastes sur la gestion de la banque car leur augmentation - les créances
douteuses et litigieuses - entraîne l’augmentation des provisions destinées à les couvrir, ce qui
diminue alors la rentabilité de la banque.
Alors, compte tenu de l’effet des créances douteuses sur la rentabilité de la banque,
cette dernière doit prévoir la :
* Mise en place d’un système de détection, de suivi et de gestion des créances risquées ;
* Gestion prudente des provisions (la couverture des risques) pour éviter des conséquence
nocives sur le résultat.
2-2 La gestion opérationnelle :
2-2-1 Le montage d’un dossier de crédit :
Elles reposent sur la gestion a priori et la gestion a posteriori du risque de crédit.
La gestion a priori du risque crédit se pose sur les méthodes d’analyse d’endettement
et par l’allocation de limites d’engagements. La gestion a posteriori est celle du suivi des
engagements. Une fois le crédit accordé, et si la qualité de l’emprunteur se détériore, il ne
resterait généralement que deux solutions à la banque : avoir recours aux provisions (déjà
constituées) ou bien solder leur position en enregistrant une perte.
Donc, la gestion a priori est primordiale car elle prend en compte l’appréciation et la
prévention du risque de contrepartie.
Dans un objectif d’analyse du risque emprunteur, le montage d’un dossier de crédit
porte essentiellement sur :
La détermination des besoins du demandeur, et particulièrement pour un crédit affecté
ou immobilier ;
L’amélioration de la connaissance du client surtout sur le plan patrimoniale et de ses
capacités de remboursements ;
L’organisation d’un plan de financement en tenant compte de l’ensemble des
renseignements recueillis.
Le montage d’un dossier de crédit immobilier passe par les étapes suivantes :
1/ Connaître le client et l’objet du crédit :
Pour le client : Situations familiale, patrimoniale et professionnelle.
Pour le crédit : Nature, durée et modalités de remboursement du crédit.
2/ Demander les pièces et documents nécessaires:
Exiger tous les documents adéquats, originaux plus des photocopies si c’est possible,
pour éviter tout risque administratif. Ces documents vont permettre au banquier d’étudier la
faisabilité de l’opération et d’analyser le risque encouru par la banque.
3/ Etudier la faisabilité du projet:
C‘est une étape très importante où le banquier procèdera à une analyse détaillée afin
de trouver, s’il existe, un crédit correspondant aux besoins du client.

50
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

4/ Analyser l’endettement du ménage:


Si l’endettement du ménage est supportable, le banquier peut alors envisager le
financement, qui ne peut se faire qu’après calcule du droit au prêt.
2-2-2 Le système de délégation de crédit :
Le système de délégation de crédit est l’acte volontaire et formel par lequel une
institution ou un dirigeant, investi d’un pouvoir de décision dans l’exercice de l’activité crédit,
confère, pour une durée fixe ou indéterminée, tout ou partie de ses pouvoirs à une instance ou
à un collaborateur de la banque, qui l’accepte.
Le système de délégation de crédit occupe une place importante dans la gestion
préventive du risque crédit qui ne lui est pas toujours reconnue.
L’utilité d’un système de délégation de crédit(1):
Le système de délégation de crédit est un des nombreux outils de maîtrise du risque.
Sa mise en place ne doit pas être considérée comme une structuration formelle et procédurale
de l’exercice du pouvoir en matière de crédit mais comme le résultat des besoins de
fonctionnement de l’entreprise bancaire, de sa stratégie de développement ainsi que la
maîtrise des risques.
Les délégations présentent de nombreux avantages pour le client, la banque et les
collaborateurs. Ces avantages peuvent être présentés dans le schéma suivant :
Schéma représentant l’utilité d’un système de délégation de crédit

Pour la banque :
* Une productivité
* Satisfaction du client

Pour le client : Pour les collaborateurs :


* Rapidité *Responsabilité - Motivation
* Crédibilité interlocuteur *Crédibilité client

Aussi, d’un point de vue interne à la banque, la délégation peut être considéré comme
un moyen de responsabiliser et surtout de motiver les collaborateurs, tout en organisant la
pratique du métier et en fixant clairement les règles du jeu.
A noter que l’exercice de la délégation n’est pas un « blanc-seing » pour celui à qui on
a délégué les pouvoirs, c'est-à-dire qu’on ne délègue pas une signature à quelqu’un pour qu’il
l’utilise à son gré, ce qui est particulièrement vrai en matière de crédit. La délégation suppose
un contrôle de sa mise en place et des décisions prises à l’intérieur de son cadre.

(1)
D’après l’ouvrage de MATHIEU M., Op. Cit., Page 161.
51
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

2-2-3 Le Scoring :
a- Généralité :
Parmi les nombreuses méthodes automatisées de notation, on trouve la méthode score
appelée aussi l’analyse discriminante multivariée ou encore crédit scoring.
Le score se base sur des analyses statistiques du client à qui l’on attribue une note
représentative de son profil de risque, c'est-à-dire une note mesurant le risque d’impayé qu’il
représente. En règle générale, le score est élaboré à partir d’une analyse statistique de
comparaison de profil des bons et des mauvais risques. Cette classification résulte de
l’analyse historique des incidents de paiement graves. Il existe aussi une catégorie de clients
ayant des incidents de paiement légers qui est classée en clients incertains.
Cette technique est apparue aux Etats-Unis dans les années 1950, puis s’est
progressivement développée à travers le monde. De nos jours, le scoring est couramment
utilisé par de nombreux établissements, surtout en matière de crédit à la consommation qui
représente son domaine de prédilection, mais également en matière de crédit immobilier.
Aussi, l’efficacité attribuée au crédit scoring, comme outil de maîtrise des risques, sera
liée aux caractéristiques retenues lors de son élaboration ainsi qu’aux conditions de son
utilisation.
b- Les avantages du crédit scoring :
Comparé à l’analyse et décision traditionnelles, le crédit scoring présente des
avantages certains pour l’établissement de crédit. Ces avantages sont :
¾ La simplicité et la rapidité: L’utilisation du scoring est simple et la prise de décision
est rapide ce qui présente un double avantage : un avantage interne de charge de
travail où le mécanisme administratif est accéléré et un avantage commercial du fait
que le client obtient une réponse en quelques minutes.
¾ L’homogénéité: Le crédit scoring nous permet d’avoir une politique de sélection des
risques homogènes et donc traiter les dossiers des clients de la même façon, quelle
que soit le lieu et le moment de la demande.
¾ La productivité: Contrairement aux méthodes traditionnelles où le traitement des
dossiers est souvent long pour les clients, le crédit scoring permet un gain de temps
important dans le traitement des dossiers. Ce gain est optimisé dans sa réaffectation
que sa soit dans des opérations de conseils pour la clientèle ou encore dans d’autres
opérations de crédit.
¾ La maîtrise du risque: L’objectivité des critères de risques du crédit scoring et
l’efficacité, prouvée, dans le processus de décision, permettent un meilleur contrôle
des impayés mais aussi leurs diminution.
c- Les étapes de l’élaboration d’un modèle de crédit scoring :
L’élaboration d’un modèle de crédit scoring doit tout d’abord passer par les étapes
suivantes :
1* La définition des partitions :
Cette opération permet de segmenter les clients. Tout client n’ayant pas eu le moindre
incident de paiement est considéré comme sain. Tandis que tous les clients ayant un incident
de paiement ou plus est jugé comme mauvais (ou encore non sain).
52
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

2* L’échantillonnage :
Pour espérer la construction d’un bon modèle, il faudrait que l’échantillon soit
représentatif. Pour se faire, il doit être tirer aléatoirement et sa taille doit être suffisamment
grande.
- Echantillons d’estimation :
L’échantillon d’estimation est tiré aléatoirement de l’échantillon global. Il sera utilisé
comme base pour la construction des modèles d’analyse
- Echantillon de validation :
Il est tiré aléatoirement aussi, et comme son nom l’indique il nous permet de valider
ou de rejeter le modèle. Donc, pour valider les modèles obtenus à partir de l’échantillon
d’estimation, ils seront appliqués dans la même période que celle de l’estimation à d’autres
données.
- Echantillon de prévision :
Comme les deux précédents échantillons, celui-ci est tiré aléatoirement aussi. Il nous
servira pour contrôler l’efficacité des modèles dans des périodes différentes.
3* L’élaboration d’une grille score :
Le banquier procède tout d’abord à sélectionner les dossiers des emprunteurs qui
seront répartis suivant des critères de sélection bien précis et qui seront analysés par la suite
selon la méthode statistique utilisée qu’elle soit une régression pas à pas (Sepwise) ou
l’analyse discriminante. Cet ensemble formera donc la base du fichier historique. Cependant,
ce fichier devra avoir une durée de vie minimale et être en nombre suffisant afin d’avoir des
résultats probants et surtout significatifs.
4* La conception du modèle :
Elle consiste en la collecte et le codage des informations de base, la sélection de la
méthode statistique à utiliser, l’établissement de la fonction score et enfin, l’appréciation de la
fiabilité du crédit scoring.
Pour une utilisation optimale du crédit scoring appliqué, Il faut instaurer une
procédure de contrôle du crédit scoring basée sur la vérification des paramètres retenus par le
système et de la bonne application du système par le réseau.
d- Les limites du score :
Le scoring présente plusieurs limites d’ordre pratique surmontables, les plus évidentes
proviennent de la qualité des fichiers qui exigent une information à la fois riche et exacte ; les
effectifs doivent être importants, les données discriminantes disponibles et la codification
stable(1).
Il existe aussi d’autres limites tels :
¾ L’impact de l’environnement : Car le crédit scoring est très sensible aux changements
de la situation économique. Le secteur sur lequel a été construit le score peut changé
avec l’environnement ce qui rend les critères utilisés dans l’élaboration du score peu
pertinents. Il convient alors, d’opérer des ajustements voire même reconstruire le
modèle.

(1)
Revue ‘Banque’ n°564. Novembre 1995. « Les limites des scores ».
53
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

¾ La dérive temporelle : Avec le temps, le modèle perd de sa pertinence et on ne peut


être sûr que l’outil soit totalement efficace.
Bien sûr, le crédit scoring n’a pas vocation à supprimer purement et simplement le
risque! Il ne peut y avoir et ce quelque soit la qualité du score, de risque nul. Mais celui-ci
contribue à suppléer la carence de spécialistes de crédit, qui peuvent se consacrer à l’analyse
des dossiers délicats(1).
Donc, le scoring n’est certainement pas la méthode « miracle » pour limiter les
risques, notamment lorsqu’il est utilisé par extension à des types de clientèle ou de prêts
différents de ceux qui ont présidé à son élaboration. Il est plus simplement un outil parmi
d’autres qui, convenablement mis en œuvre et suivi, permet à un établissement de mieux
maîtriser son risque crédit en fonction des axes de développement préalablement définis.
2-2-4 Autres moyens de gestion des crédits immobiliers :
On trouve aussi un bon nombre d’outils de gestion des crédits immobiliers qui sont
peu utilisés par rapport au Scoring. Ces techniques sont essentiellement : le budget type et le
système expert.
A- Le budget type :
Cette méthode part de l’idée qu’il faut prendre en considération tous les revenus et
toutes les charges incompressibles, y compris les crédits antérieurs, d’un ménage. Cette
technique permet de déterminer le montant maximum du prêt. Ce montant est calculé suivant
la capacité d’épargne du ménage représentée par le solde du budget. Donc, la méthode du
budget type utilise, dans son analyse, le solde du budget qui est la différence entre les
ressources d’une part et les dépenses spécifiques et les dépenses courantes d’autre part.
Cette technique présente plusieurs avantages qui sont :
• Elle permet au banquier de bien connaître la situation de son client et donc lui
accorder un crédit adapté à ses besoins et à ses possibilités de remboursement.
• C’est un outil complet du fait de l’utilisation de plusieurs éléments budgétaires,
statiques, comportementaux, etc.…
• Elle prend en considération la contrainte budgétaire de chaque client, les revenus et
toutes les charges d’un ménage et dégage donc la capacité d’épargne d’un client.
B- Le système expert :
Un des nombreux moyens d’aide à la décision, le système expert permet de simuler un
raisonnement par un expert humain dans son domaine de compétence. Les systèmes experts
délivrent alors au banquier un compte rendu où est exposé leur décision mais aussi l’ensemble
des raisons les ayant poussé à décider ainsi.
Ils sont principalement utilisés dans l’analyse de l’octroi de prêts immobiliers aux
particuliers.
Tout système expert doit disposer d’une base de connaissances qui regroupe des règles
et des faits pour qu’il puisse fonctionner correctement :
- La base des faits : représente les données qualitatives et quantitatives.
- La base de règles : fournies par l’expert en analyse du risque crédit.

(1)
MATHIEU M., Op. Cit., Page 169.
54
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

On peut schématiser le système expert comme suit :

Expert Utilisateur
Module
d’explication

Interface Interface

Moteur
d’inférences

Base de règles Base de faits

Règles fournies par l’expert Faits fournis par l’utilisateur

Schéma représentant un système expert(1)

Dans un système expert, le moteur d’inférence constitue la partie centrale et la plus


importante. Il a pour rôle de simuler le raisonnement de l’expert. Pour se faire, il utilise le
savoir décrit dans la base de règles. En cas de problème, c’est le moteur d’inférence qui le
résout en fonction des faits fournis par l’utilisateur.
Ce type d’outil présente certains avantages tels :
• La réduction effective des charges des études des dossiers et les limiter seulement aux
cas complexes ou aux cas où les montants sont importants.
• Ils permettent un accroissement de la sensibilité en amenant l’analyste à confronter
des deux études, subjective du dossier et objective délivrée par le système.
• La qualité de l’étude qui est bien meilleure du fait de la concentration de l’étude
humaine sur les aspects les plus sensibles.
Pour conclure en peut ajouter aussi, la titrisation qui est un moyen pour se prémunir
contre les risques liés aux crédits immobiliers. On s’étalera sur cette technique plus en détail
dans notre prochain chapitre.
2-3 La gestion curative :
Les crédits hypothécaires restent des crédits à hauts risques car outre le fait qu’ils sont
à long terme, ils mobilisent des fonds assez importants d’où la nécessité d’un contrôle et d’un
suivi perpétuels des emprunteurs et de leurs remboursements. Il se pourrait alors qu’on
rencontre des retards de remboursements où des impayés carrément, à ce moment commence
une nouvelle étape du processus du crédit immobilier qui est le recouvrement (gestion
curative).

(1)
Dossier spécial « Systèmes experts et analyses financières », Revue du financier, n°114, 1998, Pages (4-28).
55
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

A- Le contrôle et le suivi :
Après tout octroi de crédit et prise de garanties, la banque se doit de suivre la situation
de l’emprunteur (personne physique) qui malgré le fait que le risque qu’il représente est
calculé, reste en perpétuels changements.
L’opération de contrôle et de suivi de la situation du débiteur doit se faire sur tous les
aspects le concernant. Elle nécessite donc toutes les informations ayant trait à l’évolution du
bénéficiaire du crédit en matière :
1* De la notoriété :
Vérifier la notoriété du débiteur ainsi que son comportement afin de savoir s’il mérite toujours
la confiance de la banque en lui, ainsi que pour connaître si la créance de la banque est
compromise ou pas.
2* Des besoins financiers du débiteur :
Mettre à la disposition du client d’autres crédits en vue de satisfaire ses besoins de
financements dus au développement de son activité.
Le banquier se doit toutefois de consulter la centrale des risques pour savoir si le client n’a
pas pris d’autres engagements ailleurs.
3* Des garanties :
Aucun bien n’a une valeur définitivement fixe. La banque se doit alors d’assurer une
surveillance permanente sur la valeur des biens pris en garanties en estimant convenablement
le prix réel du bien immobilier et donc de la garantie collectée avant de prendre la décision de
financement. Le banquier doit également procéder à des évaluations périodiques.
B- Le recouvrement :
La gestion curative du risque crédit débute dès le premier jour où l’échéance du crédit
a été impayée et alors l’engagement pris par un client non respecté. C’est la fonction
recouvrement.
Elle repose sur trois (03) principes essentiels pour son efficacité à savoir : la réactivité,
la continuité et la progressivité.
La réactivité : qui est un facteur clé de l’efficacité du recouvrement. Il consiste en la prise en
compte de la contrainte temps pour éviter une accumulation des impayés. Ce principe suppose
aussi l’utilisation de moyens adaptés pour la détection des impayés et l’organisation de leur
gestion.
La continuité : dans le traitement de l’impayé est le second facteur clé du succès de la
fonction recouvrement. Ce facteur cherche à éviter donc des ruptures dans la gestion du
crédit.
La progressivité : dans le déroulement de l’opération de recouvrement, par la mise en place
de mesures contraignantes pour le client sur le plan juridique, depuis l’agence jusqu’au
service contentieux de la banque.
On pourrait considérer donc la fonction recouvrement au sein d’une banque comme
étant le dernier maillon de la chaîne de crédit. Il prend une place assez importante dans cette
chaîne qui se doit d’être achevée. Pour se faire, ce maillon « le service recouvrement » doit
veiller à couvrir correctement les risques résiduels de la banque.

56
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

Section 03 : Les garanties liées aux crédits immobiliers :


Pour définir la garantie, on peut dire « qu’elle sert à anticiper et couvrir un risque
futur possible de non recouvrement du crédit »(1).
Elle sert à anticiper, ou encore prévenir, car il est supposé au départ que le client
rembourse mais il peut advenir qu’il ne le soit pas. Elle sert aussi à couvrir le risque de non
recouvrement du crédit et donc le choix de la nature et du niveau de la garantie va participer
à atteindre cet objectif.
La situation de créanciers chirographaires présente plusieurs risques :
- Ces créanciers sont en concours entre eux.
- Ces créanciers sont primés par les privilégiés.
Pour éviter cette situation, le créancier peut se faire consentir une sûreté réelle
affectée à un bien. Outre les sûretés réelles, on trouve des sûretés personnelles qui
garantissent au créancier le paiement de la dette par un second débiteur.
Ils existent aussi toute une panoplie d’assurances qui immunisent le banquier contre
toute défaillance due à des facteurs imprévus par celui-ci tels que le décès, le chômage…
3-1 L’hypothèque :
a- Définition :
L’hypothèque est la garantie la plus utilisée en matière de crédit immobilier. C’est une
sûreté réelle qui confère un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une
obligation. Elle est définie par l’article 822 du Code Civil comme suit : « Le contrat
d’hypothèque est le contrat par lequel le créancier acquière sur un immeuble affecté au
paiement de sa créance, un droit réel qui lui permet de se faire rembourser par préférence aux
créanciers inférieurs en rang, sur le prix de cet immeuble en quelque main qu’il passe. »
b- Les différentes formes de l’hypothèque :
Il existe trois (03) sortes d’hypothèques qui sont classées suivant leurs modes de
constitution car l’hypothèque peut être conventionnelle lorsqu’elle est décidée librement entre
le débiteur et le créancier, légale lorsqu’elle est prévue par la loi et judiciaire lorsqu’elle
découle d’une décision de justice.
L’hypothèque conventionnelle :
Le débiteur, appelé constituant, consent une hypothèque lui appartenant, à son
créancier, par un contrat passé entre eux. Le contrat d’hypothèque doit être notarié et soumis
à l’enregistrement et à la publication par une inscription à la conservation des hypothèques.
Au terme de son délai qui est de dix (10) ans, et à défaut de renouvellement l’inscription ne
produit plus d’effet. Il est à noter seulement que l’hypothèque peut être dispensée de
renouvellement pendant 35 ans à condition que ce soit précisé (décret n° 77/47 du 19 février
1977).
Selon le Code Civil Algérien, une tierce peut affecter son bien à la garantie de la dette
du débiteur ; il s’agit dans ce cas de « caution réelle ».

(1)
MATHIEU M., Op. Cit., Page 181.
57
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

L’hypothèque légale :
Elle est instituée par l’article 96 de la loi n° 02-11 du 24 décembre 2002 portant loi de
finances pour 2003. Cette loi a retenu cette disposition en faveur des banques et
établissements financiers : « Il est institué une hypothèque légale sur les biens immobiliers du
débiteur au profit des banques et établissements financiers en garantie de recouvrement de
leurs créances et des engagements consentis envers eux ».
La forme authentique n’est pas nécessaire dans le contrat de crédit et il suffit
seulement qu’il soit établi en la forme sous seing privé pour servir de preuve et pour apprécier
les obligations des parties.
Elle doit être inscrite à la conservation des hypothèques pour qu’elle soit inopposable
aux tiers. Cette inscription est dispensée de renouvellement pendant un délai de trente (30)
ans.
L’hypothèque judiciaire :
Elle est définie dans l’article 345 du code de la procédure civile comme suit :
« L’hypothèque judiciaire est une mesure conservatoire immobilière. Elle porte sur un ou
plusieurs immeubles (terrains constructions, etc.) appartenant au débiteur ou à la caution, si
elle existe, et vise à les mettre sous mains de justice et d’empêcher leur propriétaire d’en
disposer au préjudice du créancier ».
c- Droits conférés pour la banque :
L’hypothèque confère à la banque un droit de suite et un droit de préférence :
* Le droit de suite : Il confère la possibilité de suivre l’immeuble hypothéqué en quelques
mains qu’il passe pour être payé suivant l’ordre d’inscription de sa créance.
* Le droit de préférence : Il permet de se faire payer par priorité aux autres créanciers une fois
le bien vendu.
d- Condition de formation de l’hypothèque :
Le contrat de l’hypothèque doit être conformes à certaines conditions de fond et de
forme qui sont :
Les conditions de fond :
o Le constituant doit être en mesure d’hypothéquer : un mineur émancipé ou un majeur
ont la capacité d’hypothéquer un bien immobilier contrairement au mineur non
émancipé. Pour le majeur en curatelle et en tutelle, ils peuvent hypothéquer un bien
avec les autorisations du curateur et du conseil de famille respectivement(1).
o « Le constituant doit être propriétaire de l’immeuble à hypothéquer »(2). C'est-à-dire
qu’il doit être en possession d’un titre prouvant qu’il est titulaire du bien qu’il veut
hypothéquer.
Les conditions de forme :
o L’acte constitutif d’une hypothèque conventionnelle doit être nécessairement un acte
authentique et revêtant la forme notariée sous peine de nullité.

(1)
L’article 44 du Code Civil Algérien prévoit : « Ceux qui sont complètement ou partiellement incapables, sont
soumis, selon le cas, au régime de l’administration légale, de tutelle ou de la curatelle… . »
(2)
Voir article 884 du Code Civil Algérien.
58
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

o L’acte notarié doit comporter avec exactitudes toutes les informations indispensables à
savoir : la créance garantie, sa cause et son montant mais aussi la désignation
individuelle de chaque immeuble (adresse exacte, référence cadastrales…).
e- L’extinction de l’hypothèque :
L’hypothèque disparaît avec l’extinction totale de la créance garantie. Dès que la
créance garantie est totalement remboursée, l’hypothèque, du fait de son caractère accessoire,
sera éteinte. Le banquier procédera alors à la radiation de l’inscription d’hypothèque au
niveau de la conservation foncière par acte authentique appelé main levée.
Remarques :
Il existe aussi un autre type d’hypothèque, c’est la promesse d’hypothèque qui n’est
pas une sûreté réelle mais elle permet d’éviter des frais d’inscription et des frais de main levée
d’hypothèque en cas de revente du bien avant remboursement complet du capital. Seulement
cette technique n’est pas intéressante pour la banque ce qui l’a rendue inusitée dans la
pratique.
Il existe aussi une sûreté immobilière qui est « le privilège de prêteur de deniers ».
Cette sûreté que confère la loi au créancier qui a fourni à l’emprunteur les fonds pour
l’acquisition du bien immeuble.
Il est à signaler qu’en pratique, l’hypothèque est la garantie réelle la plus utilisée. En
ce qui concerne les garanties personnelles, le cautionnement sous ses différentes formes qu’il
peut revêtir reste la garantie personnelle la plus utilisée.
3-2 Le cautionnement :
a- Définition :
Le cautionnement peut être défini comme étant « le contrat par lequel une personne
appelée caution s’engage à l’égard d’un créancier à exécuter l’obligation de son débiteur en
cas où celui-ci ne l’exécuterait pas lui-même »(1).
C’est une sûreté personnelle, qui confère à son titulaire un droit de gage général. Il est
de ce fait un créancier chirographaire et ne dispose donc ni de droit de préférence, ni de suite
sur les biens de la caution.
b- Caractéristiques du cautionnement :
• Il lie la caution à la banque ;
• Le cautionnement est une garantie personnelle ;
• C’est un contrat unilatéral, c'est-à-dire qu’il ne crée d’obligations qu’à la charge de la
caution ;
• L’acte de cautionnement s’effectue le plus souvent sous seing privé et il doit
comporter des mentions obligatoires qui sont nécessaires pour établir la preuve de
l’étendue des obligations de la caution ;
• C’est une sûreté accessoire au contrat de prêt signé entre la banque et le débiteur
principal. Son existence, sa validité et son étendue seront donc totalement
dépendantes de ce lien principal.

(1)
MATHIEU M., Op. Cit., Page 198.

59
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

c- Différents types de cautionnement :


Il existe deux types de cautionnement qui sont :
¾ Le cautionnement simple ;
¾ Le cautionnement solidaire.
1° Le cautionnement simple :
Il confère à la caution poursuivie par l’établissement de crédit deux bénéfices :
bénéfice de discussion et bénéfice de division.
* Le bénéfice de discussion : Il permet à la caution d’exiger du créancier qu’il poursuive
d’abord le débiteur principal, avant de lui réclamer un paiement.
* Le bénéfice de division : Il offre en cas de plusieurs cautions simples, la possibilité à la
caution poursuivie d’exiger du créancier qu’il divise les poursuites entre toutes les cautions
pour une fraction de la dette (au prorata du montant de l’engagement).
2° Le cautionnement solidaire et indivisible :
Dans ce cas, la caution s’engage solidairement avec le débiteur principal et se trouve
du coup sur le même plan que l’emprunteur. Elle renonce de surcroît aux bénéfices de
discussion et de division.
Elle peut aussi être poursuivie pour la totalité de la dette, sans obligation pour la
banque quant à l’ordre des poursuites.
d- Avantages du cautionnement :
La prise du cautionnement comme garantie présente plusieurs avantages qui sont :
9 Il offre une grande souplesse et sa mise en place est très simple
9 Il peut garantir tout type de crédit que ça soit acquisition d’un logement neuf,
construction, amélioration…
9 Le remboursement de la créance est assuré à 100%
9 La simplicité de la mise en place réduit les coûts des procédures de gestion
3-3 La garantie de la SGCI :
Comme citée dans le chapitre précédent, la SGCI a pour principale mission de garantir
les prêts hypothécaires accordés par les établissements bancaires et financiers.
Nous allons présenter donc, l’étendue de la garantie accordée par la SGCI en
couverture de l’insolvabilité de l’emprunteur (particulier) ainsi que les modalités de
couverture et de remboursement.
Présentation et étendue de la garantie :
La garantie des crédits aux particuliers, peut être simple ou totale :
- Garantie simple : Elle couvre l’assuré, c'est-à-dire la banque, contre le risque
d’insolvabilité définitive de l’emprunteur du crédit garanti.
- Garantie totale : Elle comprend, outre la garantie simple, une couverture des retards
momentanés de règlement d’échéances par l’emprunteur.
Modalités de couverture du sinistre :
* Insolvabilité momentanée : Durant la durée de la garantie, la couverture porte au maximum
sur : - Quatre (04) échéances mensuelles cumulables ;
- Six (06) échéances mensuelles non cumulables.

60
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

La couverture des sinistres liés aux retards de règlements ne court qu’après un délai d’une
année après la mise en place du crédit garanti.
* Insolvabilité définitive : On distingue
o Couverture limitée :
Dans le cas d’une couverture limitée, la mise en jeu de l’hypothèque et la réalisation des
biens hypothéqués ne relève pas de la responsabilité de l’assureur.
L’indemnité due en cas de sinistre, est égale à 90% du cumul de l’encours en principal et
des intérêts courus, diminuée du montant obtenu de la mise en vente du bien hypothéqué.
o Couverture intégrale :
Dans le cas d’une couverture intégrale, la mise en jeu de l’hypothèque et la réalisation des
biens hypothéqués relève de la responsabilité de l’assureur.
L’indemnité due en cas de sinistre, est égale à 60% du cumul de l’encours en principal et
des intérêts courus à la date de la mise en jeu de la garantie, après constatation du sinistre.
Le solde du bien, déduction faite de l’indemnité de 60% déjà versée, est payé à l’assuré,
après ladite vente, dans la limite des 30% restants.
Avantages liés à l’intervention de la SGCI :
Cette intervention présente des avantages certains pour l’établissement prêteur qui sont :
9 La diminution du risque crédit ;
9 L’étude du risque et de la faisabilité du projet qui se fait par une partie extérieure ce
qui engendre moins de coûts à supporter ;
9 En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque évite les procédures de la saisie
immobilière (qui sont très lentes et lourdes), la SGCI se substituera au client et
honorera ses échéances et aux banques pour le suivi des opérations de recouvrement
des échéances.
3-4 Les assurances
Elles permettent de remédier aux risques liés à la vie courante tels le risque maladie,
invalidité, chômage, décès….
Elles ne font pas partie des garanties juridiques mais elles sont étroitement liées aux
crédits octroyés aux particuliers.
a- Définition :
L’assurance est définie par l’article 619 du code de commerce comme étant «le
contrat par lequel l’assureur s’oblige, moyennant des primes ou autres versements
pécuniaires, à fournir à l’assuré ou aux tiers bénéficiaires, au profit duquel l’assurance est
souscrite, une somme d’argent, une rente ou une autre prestation pécuniaire, en cas de
réalisation du risque prévu au contrat ».
b-Les formes d’assurances :
*Assurance décès incapacité : En matière de crédit hypothécaire, cette assurance est la plus
répandue. La banque prêteuse fait souscrire à l’emprunteur cette assurance pour garantir le
risque décès ou incapacité de travail.
*Assurance chômage : Dans un contexte économique très difficile, surtout avec
l’augmentation du chômage liée aux licenciements des travailleurs (surtout durant les années

61
Deuxième chapitre La gestion des crédits hypothécaires

90), une nouvelle assurance s’est considérablement développée à savoir l’assurance chômage
(ou encore perte d’emploi).
En cas de chômage de l’assuré, l’assurance prend en charge les échéances de
remboursement du prêt, en capital et en intérêts.

En réalité, l’analyse du risque représente la principale garantie pour le banquier,


cependant la prise d’autres garanties reste l’ultime recours contre le risque de non
remboursement du client.

Le risque est une partie intégrante de l’activité bancaire. Sa maîtrise reste


donc une préoccupation majeure pour le banquier qui doit chercher les meilleurs
outils pour les minimiser.
En utilisant, l’analyse traditionnelle des risques, le banquier peut avoir une
appréciation relative de la situation du client qui reste cependant discutable, car
les crédits hypothécaires sont des crédits à long terme et donc l’évolution de
l’environnement peut s’avérer néfaste pour la banque.
Aussi, dans le cadre des crédits octroyés aux particuliers, l’utilisation d’un
système de délégation de crédit associé à des techniques tels le Scoring permettra
d’atteindre un double objectif, à savoir : contribuer au développement
commercial en accélérant les processus d'analyse et de décision mais aussi
d’avoir une mesure assez fine des risques.
L’intervention de la fonction recouvrement se doit d’être efficace et surtout
parvenir à recouvrer des montants conséquents. Car malgré tout l’arsenal de
garanties et d’assurances que les banques, algériennes surtout, ont tendance à
prendre lors de toute opération de crédit, elles restent exposées aux risques car le
problème principal réside dans la bureaucratie dans les différents services de la
banque. Ceci a pour conséquence, l’accumulation du contentieux qui va
certainement freiner le développement des crédits immobiliers.
Avec l’avènement des nouvelles méthodes de gestion du risque crédit et en
vue d’un développement du marché hypothécaire en Algérie, les banques doivent
diversifier leurs activités et utiliser ces nouvelles techniques pour une meilleure
gestion des crédits.
Les nouvelles techniques de gestion des crédits hypothécaires sont l’objet de
notre prochain chapitre où nous allons voir dans un premier temps le marché
hypothécaire et l’opération de refinancement hypothécaire, ensuite on verra la
technique de titrisation et enfin on essayera de présenter les perspectives et
contraintes de l’application de ces deux techniques sur le marché hypothécaire
actuel.

62
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

Troisième chapitre :
Le refinancement et la titrisation des
crédits hypothécaires

"Ce qui est le meilleur dans le nouveau est ce qui répond à un désir ancien."
Valéry (Paul), Littérature (Gallimard).

Les réformes introduites en 1997, dans le cadre du développement du


système de financement du logement, visaient essentiellement la
transformation de la CNEP en banque universelle, l’implication des autres
banques dans le financement du logement et la création d’un certain
nombre d’institutions financières spécialisées.
Le choix a été donc fait notamment en faveur de la création d’une
institution spécialisée (SRH) qui va servir d’intermédiaire entre banques et
le marché financier. La SRH a pour mission de mobiliser des ressources
financières sur les marchés financiers, par l’émission d’obligations ou
d’autres valeurs mobilières.
Il existe cependant, un autre procédé d’accès direct des banques au
marché financier. Il s’agit de la technique de la titrisation qui est un
excellent outil de gestion du bilan.
Donc, le développement du marché hypothécaire et l’augmentation de la
demande de financement nécessitent la création d’un marché secondaire où les
banques peuvent se refinancer et l’utilisation de nouvelles techniques de gestion
notamment la titrisation.
Dans ce présent chapitre nous allons se consacrer aux nouvelles méthodes
utilisées sur le marché hypothécaire. Ce chapitre est divisé en trois sections : il
s’agira dans la première du marché hypothécaire en Algérie, la SRH et de
l’opération de refinancement, puis on verra dans la seconde une nouvelle
technique de gestion des crédits immobiliers qui est la titrisation. Enfin, dans la
dernière section nous allons essayer de présenter certaines contraintes de
développement du marché hypothécaire et de la titrisation en Algérie ainsi que
leurs perspectives.

63
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

Section 01 : Le marché hypothécaire en Algérie

Les marchés hypothécaires ont connu une nouvelle technique financière, c’est le
refinancement, qui permet la mobilisation de fonds importants destinés au refinancement des
portefeuilles de créances hypothécaires et donc la réduction d’une contrainte de gestion dans
l’activité des banques.
Dès lors, le refinancement hypothécaire a constitué un grand coup de pousse pour le
développement du secteur de l’immobilier. Dans l’Algérie actuelle, il est pratiquement certain
que l’adoption d’un tel mécanisme est plus que nécessaire pour le développement du marché
hypothécaire.

1- Fondements théoriques de l’intervention de la SRH dans le nouveau schéma de


financement du logement :
Dans le but de développer le crédit hypothécaire, il faudrait tout d’abord répondre aux
besoins manifestés par le client (demandeur du crédit) mais aussi ceux du banquier qui
constituent les intervenants directs dans une opération de crédit hypothécaire.
Ces besoins sont :
Pour le client :
* La réduction des taux d’intérêts et par conséquent la diminution du loyer de l’argent.
* Un échelonnement des maturités des crédits octroyés.
Pour le banquier :
* Trouver des financements qui suppléeront à la Banque d’Algérie qui ne réescompte les
crédits immobiliers que partiellement(1).
* Transformer des ressources collectées à court terme en emplois à long terme (comme c’est
le cas pour les crédits immobiliers) soulève la difficulté de pratiquer l’adossement des
maturités, d’où le besoin de refinancement.
* Le coût moyen des ressources majoré de la marge est répercuté sur le client. Or, le levier
possible pour diminuer le prix tout en gardant la marge est le coût des ressources. Donc, la
banque est forcée de chercher une source de refinancement à moindres coûts.

Pour répondre donc à ces attentes et remédier à ces contraintes, la SRH doit jouer le
rôle d’une banque centrale en matière d’activité immobilière. Pour assurer ce rôle, la SRH se
voit obligée de faire face à bons nombres de contraintes, elle doit disposer d’assez de
ressources qui vont être mobilisées pour des emplois longs. Elle doit aussi gérer le coût de
cette ressource et donc assurer sa marge en tant que société commerciale à but lucratif.

* Présentation de la SRH
Comme cité précédemment, la SRH est une société par actions au capital social de
3.29 milliards de DA intégralement souscrit et libéré. Elle fut créée le 29 Novembre 1997
pour lancer et promouvoir le nouveau dispositif de financement du logement en Algérie.

(1)
Les crédits immobiliers aux promoteurs sont les seuls à être réescomptables et seulement à hauteur de 50%.
64
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

Son capital est réparti en 658 parts d’une valeur de 5 millions de DA l’action. Ses
actionnaires sont les banques publiques (CNEP- Banque, CPA, BNA, BEA et la BADR) qui
possèdent 54.41% des parts, le Trésor public qui détient 30.39% et les compagnies
d’assurance publiques (CAAR, CAAT et la SAA) qui possèdent 15.2%.

Le tableau ci-dessous présente la répartition des actions de la SRH :


LES DETENTEURS PARTS EN ACTIONS ET EN DINARS
Le Trésor Public 200 actions soit 01 milliard de DA
La BNA 86 actions soit 430 millions de DA
La BEA 86 actions soit 430 millions de DA
Le CPA 86 actions soit 430 millions de DA
La CNEP-Banque 60 actions soit 300 millions de DA
La BADR 40 actions soit 200 millions de DA
La CAAR 40 actions soit 200 millions de DA
La SAA 40 actions soit 200 millions de DA
La CAAT 20 actions soit 100 millions de DA

Les ressources détenues par la SRH proviennent de :


9 L’émission des bons sur le marché financier national ;
9 Les emprunts effectués sur le marché financier international ;
9 Le recours au refinancement auprès de la Banque d’Algérie.

La SRH est un établissement financier agréé par la Banque d’Algérie. Ce statut lui
confère la faculté d’intervenir sur le marché de capitaux (marché monétaire et financier) tant
national qu’international(1).

2- Intervention de la SRH :
Elle intervient sur deux champs distincts, à savoir sur le :
- Marché primaires où la SRH refinance les établissements de crédit. Elle joue donc un
rôle de banque centrale sur ce marché.
- Marché secondaire où en vue de drainer une épargne longue et à moindre coût, elle
émet des titres garantis par des créances hypothécaires.

Notre étude sera consacrée essentiellement sur le rôle que joue la SRH sur le marché primaire.
Cependant nous donnerons un aperçu sur son rôle sur le marché secondaire et surtout la
dernière opération d’emprunt obligataire qu’on évoquera plus loin (dans le cas pratique).

2-1 Rôle de la SRH sur le marché primaire

a- Schéma d’intervention :
Schéma d’intervention sur ce marché :

(1)
Article 116 de la loi sur la monnaie et le crédit.
65
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

Banque
(2)
(3) (1)

(4)
SRH Emprunteur
(1) : L‘emprunteur souscrit un crédit hypothécaire auprès d’une banque
(2) : Les garanties sont transférées de la banque à la SRH
(3) : La SRH accorde un prêt de refinancement à la banque
(4) : La subrogation des droits de recours au profit de la SRH

b- Conditions générales de refinancement(1):


1- Conditions relatives à l’intermédiaire agréé et au portefeuille refinancé(2) :
Pour l’intermédiaire agréé :
Afin de bénéficier du refinancement de la SRH, l’établissement financier doit remplir les
conditions suivantes :
* Avant tout, il faudrait qu’il ait l’accord préalable de la Banque d’Algérie sur les conditions
de refinancement et des modalités de suivi des crédits financés.
* Avoir la qualité de Banque ou d’un établissement financier agréé par la banque d’Algérie.
* Disposer des comptes de l’exercice de l’année qui précède la demande de refinancement,
approuvé par l’assemblée générale des actionnaires.
* Avoir un système de gestion du portefeuille de crédits hypothécaires jugés satisfaisants par
la SRH.
* La demande de refinancement doit comporter :
• Le nom et l’adresse du demandeur ;
• Le montant du refinancement demandé qui ne doit pas dépasser 80% de la valeur des
garanties fournis ;
• Les garanties fournies ; ces dernières doivent être de premier rang.
* Les crédits octroyés, objet de la demande de refinancement doivent porter sur :
• L’achat de logement neuf ;
• La construction d’une maison individuelle ;
• L’extension, la réhabilitation ou la rénovation d’une habitation.
Pour le portefeuille refinancé :

(1)
Les conditions de refinancement ci-dessus ont été élaborées pour le lancement de l’activité de la SRH
seulement. Elles sont donc susceptibles d’évoluer en fonction du développement du dispositif juridique et
financier caractérisant le marché de capitaux en Algérie.
(2)
Source : Documentation remise lors du séminaire sur le crédit hypothécaire à l’ESB, le 14 mars 1999.
Thème : Conditions de refinancement du crédit hypothécaire ; présenté par M. Rachid El METNNANI.
66
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

* La SRH ne refinance que les crédits concrétisés conformément à la convention de crédit et


effectivement décaissés. Le décaissement doit être effectué dans un délai de deux (02) mois
après la signature de la convention de crédit entre la SRH et le prêteur.
* Il faudrait s’assurer que les formalités notariales et juridiques concernant le crédit de
refinancement ont été réalisées selon les normes établies.
* Les créances hypothécaires restent au bilan des établissements financiers, mais elles sont la
propriété de la SRH qui a le droit de vérifier à tout moment leur existence matérielle.
* Préparer un dossier spécifique pour chaque crédit hypothécaire accordé. Ce dossier doit
comporter :
• Une demande de crédit de refinancement ;
• Les caractéristiques des créances à savoir : le débiteur, la durée, le montant, le taux
d’intérêts, les garanties, etc.…
• La convention de crédit de refinancement ;
• L’échéancier de remboursement ;
• L’autorisation de crédit.

2- Conditions relatives aux garanties :


Les garanties se composent d’hypothèques de premier rang ou toute autre garantie
jugée équivalente. En contrepartie des crédits de refinancement que la SRH a octroyés, ces
garanties lui sont transférées par endossement ce qui a pour effet la subrogation des droits de
recours en cas de défaillance du débiteur de la banque au profit de la SRH.
En sus, la SRH exige que la valeur de la garantie ne doit pas être inférieur à 125% du
crédit de refinancement, et que l’intermédiaire agréé présente d’autres garanties en cas de
remboursement normal ou anticipé d’un des crédits refinancés car ceci traduit la levée de
l’hypothèque et donc diminution de la valeur des garanties.
Il est à noter aussi que d’autres garanties tels les obligations, les bons du Trésor
peuvent être acceptées par la SRH.

c- Mécanisme de l’opération :
Le refinancement hypothécaire est un prêt à long terme mobilisable sur plusieurs
tranches accordé par la SRH à une banque. Il est soumis à des taux d’intérêts inférieurs aux
taux débiteurs appliqués par les banques sur les crédits immobiliers. Cette opération permet
donc à la banque de mobiliser des fonds à long terme, et de bénéficier d’une marge sur les
taux d’intérêt.
Pour illustrer le mécanisme de calcul du montant et de la durée de ce prêt de
refinancement, nous allons tout d’abor définir les formules à utiliser dans l’exemple.
Définitions et formules utilisées :
Considérons un portefeuille dont les caractéristiques sont :
C : Le montant initial à mobiliser ;
im : Le taux mensuel constant (égal I/12, I le taux annuel) ;
P1 : Le premier principal remboursé ;
N : La mensualité du crédit.
a- Mensualité constante « A » : Elle représente la somme du principal et d’intérêts payables
mensuellement.
i
A = C × m

1-( 1+ i ) m
−N 67
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

b- Capital remboursé après "q" paiements (Pq) : Il représente le cumul du principal payé
de la 1ère à la qième période.
(1 + i ) q
− 1
P q
= P × 1
m

i m

c- Crédit restant dû après "q" remboursements (Le CRD) : Il représente le reliquat du


capital à rembourser.
CRD (q) = C − Pq
d- Marge nette : C’est la somme des mensualités reçues de la clientèle – Mensualité versée à
la SRH + Produits de réemploi des montants mobilisés éventuellement.

Illustration du mécanisme par un exemple :


Soit une banque qui propose un prêt pour un refinancement ayant les caractéristiques
suivantes :
* Le montant : 250 000 000,00 DA
* Le portefeuille principal : 145 334 155,80 DA
* Le taux : 8%
* La durée : 15 ans soit 180 mois
* Le différé : 02 mois
* La mensualité constante : 1 388 888,89 DA
Elle va se refinancer au niveau de la SRH aux conditions suivantes :

Tranche 01 Tranche 02 Tranche 03


Montant (=CRD) 250 000 000,00 165 277 777,76 80 555 555,52
Durée (mois) 60 60 60
Taux (%) 6 6 6
Différé (mois) 2 2 2
Mensualité (DA) 4 833 200,38 3 195 282,47 1 557 364,57
Date de paiement 3ème 65ème 125ème

Les mensualités reçues du client et celles versées à la SRH sont comme suit :

Mensualité reçue du
Intervalle en mois Mensualité versée à la SRH
client
[1-2] 1 388 888,89 0,00
[3-62] 1 388 888,89 4 833 200,38
[63-64] 1 388 888,89 0,00
[65-124] 1 388 888,89 3 195 282,47
[125-126] 1 388 888,89 0,00
[127-186] 1 388 888,89 1 557 364,57

68
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

d- Avantages du refinancement hypothécaire :


Pour le banquier, l’avantage principal d’une opération de refinancement est de
disposer de ressources longues et stables. Ces ressources seront utilisées pour combler une
éventuelle impasse de liquidité mais aussi pour octroyer les montants non utilisées sous forme
d’autres crédits hypothécaires.

2-2 Aperçu sur le rôle de la SRH sur le marché secondaire :


La SRH a mobilisé un montant de 1.5 milliards de DA sur ses fonds propres pour le
lancement de ses activités.
Dans le but de développer le marché immobilier en Algérie, la SRH prévoit une
intervention sur le marché financier national par des émissions de titres adossés à des
portefeuilles de créances hypothécaires.
On peut schématiser l’intervention de la SRH sur ce marché comme suit :

Banque chef de
(2) file (1)

(3)
(4)
SRH Investisseurs
(1) : L‘émission des titres garantis par des créances hypothécaires
(2) : La diffusion des titres émis
(3) : Le versement du produit de souscription des titres
(4) : La SRH devient alors le vis-à-vis des investisseurs

La SRH est confrontée à une contrainte budgétaire de ressources à moindre coût. Le


fait de puiser dans le capital social qui est la ressource la plus chère est contraire à
l’orthodoxie financière. La SRH ayant pris conscience de cet enjeu, a eu recours à
l’endettement en lançant une émission obligataire de 03 Milliards de DA le 13 Juillet dernier
qui reste une opération première dans le genre en Algérie et un pas conséquent pour le
développement du marché secondaire.
Ce type d’opération d’émission de titres garantis par des créances hypothécaires sur le
marché financier est assimilée à une forme particulière de titrisation dite « simili-
titrisation »(1) ou encore la titrisation « de bilan ».
Il faut savoir que la titrisation prend deux formes suivant l’actif titrisé, à savoir : la
titrisation « de bilan » et la titrisation de « hors bilan »(2). La différence entre ces deux formes
consiste dans le fait les actifs titrisés restent dans le bilan mais ils seront affectés
exclusivement à la garantie des titres émis dans la titrisation de bilan contrairement à la
deuxième forme où les actifs titrisés sont réduits du bilan.

(1)
Dite également « fausse titrisation ».
(2)
J-P Laurent « La titrisation ». Revue d’économie financière n°59. Edition. Montchrestien 2000.
69
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

En Algérie, malgré le fait que les opérations de refinancement auprès de la SRH aient
débutées, cela reste insuffisant. Il faudrait recourir donc à d’autres techniques pouvant
stimuler un secteur très important mais peu exploité. La titrisation des créances
hypothécaires apparaît alors comme un excellent moyen permettant de combler cette
insuffisance ; ce qui renforcera le développement du secteur de l’habitat.

70
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

Section 02 : La titrisation des créances hypothécaires

Née aux USA dans les années 1960, la titrisation (securitization) s’y est depuis
développée de manière considérable en terme de volume et types d’actifs titrisables.
Produits d’investissements purs sans caractère spéculatif, ils constituent à la fois un
moyen de déconsolidation et de refinancement.
Excellent outil d’adossement d’actifs bancaires à un passif ad hoc, émis pour
l’occasion, la titrisation apporte aux responsables de la gestion actif-passif des institutions
financières et de gestion des ratios de solvabilité, de liquidité, ou de ressources à moyen
terme.
La titrisation est aussi un instrument de la désintermédiation. Ses promoteurs vantent
à juste titre l’opportunité qu’elle offre de développer des activités de crédit en échappant aux
contraintes de bilan qui les accompagnent d’ordinaire.
Dans les deux cas c’est un appel direct, public ou privé, qui est fait à l’épargne et il
n’est donc pas étonnant que la titrisation se soit développée initialement aux Etats-Unis dans
un environnement de droit coutumier où la liberté de contracter ne connaît que peu
d’exception.

1- Présentation générale de la titrisation :

a- Définition :
On désigne par le terme titrisation, au sens large, la transformation d’actifs non
négociables (tangible assets) en titres négociables.
Cette technique peut être définit comme suit : «La titrisation est une technique
financière par laquelle le financements de certains prêts à la clientèle n’est plus assuré par le
distributeur, un établissement bancaire, mais par le marché des capitaux directement, c'est-à-
dire par les investisseurs». En d’autres terme, c’est une opération par laquelle une entité
(établissement de crédit, compagnie d’assurance…) cède un bloc de créances à une structure
ad hoc (trust(1), FCC(2) …) qui va émettre en contrepartie des titres négociables souscrits par
des investisseurs. La titrisation permet donc de libérer des fonds propres immobilisés dans le
financement de certaines créances.
Alors qu’elle paraissait réservée au marché hypothécaire, du moins à ses débuts dans
les années 1970 aux Etats-Unis, cette technique a progressivement envahi d’autres secteurs
tels que les crédits à la consommation, les prêts pour l’achat d’automobile, ou les découverts
sur cartes de crédit. Elle est devenue au fil des années, une technique d’ingénierie financière
d’application générale.

b- Fondements et origines Apparition et développement de la titrisation aux USA :


La titrisation est apparue aux USA durant les années 1960. Au départ elle avait pour
mission de refinancer des créances hypothécaires puis s’est élargi à d’autres actifs. Il

(1)
Copropriété des banques initiatrices de la titrisation créée avec pour objet exclusif d’acquérir des créances
hypothécaires cédées par les banques, en vue d’émettre en contrepartie des titres représentatifs de ces créances.
(2)
FCC : Fonds Commun de Créances : entité qui achète des créances (prêts à des particuliers, à des
entreprises…) à un établissement de crédit et émet des parts (titres) représentatives de ces créances.
71
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

s’agissait donc de relancer le financement de l’immobilier résidentiel qui présentait une


médiocrité et une inadéquation aux besoins exprimés. Ceci est dû au fait que les taux
d’intérêts étaient très élevés et aussi à cause du plafonnement de la rémunération des dépôts
qui étaient soumis à la réglementation « Q »(1). Cette disposition visait à remédier au déficit de
la balance des paiements et de freiner la sortie des capitaux.
La Federal Reserve pensait, ainsi, limitait les activités de prêts de titres de banques qui ne
seraient plus en mesure d’attirer les dépôts (et donc de couper les initiatives de prêt) en raison
du plafonnement de taux, inférieurs aux taux du marché.

c- Organismes intervenants dans le marché hypothécaires américain :


Afin de mieux comprendre le processus de l’apparition de la titrisation, il faudrait remonter
aux années 1930, en pleine crise mondiale. Avant cette date, les caisses d’épargne (Savings
and Loans) étaient chargées du financement du logement, elles collectaient des dépôts à court
terme et prêtaient à long terme.
Les effets de la crise de 1929 se sont vite manifestés par les retraits massifs des déposants
alors que le rythme de défaillances sur les crédits hypothécaires s’accélérait. Ceci a remis en
cause tout le schéma du financement hypothécaire, ce qui donna lieu à la création de trois
organismes :

- En 1932, la Federal Home Loan Bank (FHLB) qui arrêta la réglementation applicable aux
caisses d’épargne. Cette dernière avait pour objectif de faciliter le refinancement des prêts
immobiliers par la création d’un marché secondaire des créances détenues par les caisses
d’épargnes.

- En 1934, la Federal Housing Authority (FHA) qui proposait une standardisation des
modalités de prêts dans le secteur immobilier et une assurance contre les risques de
défaillance sur le marché hypothécaire.

- En 1938, la Federal National Mortgage Association (FNMA) plus connue sous la


désignation « Fannie Mae ». C’est une agence gouvernementale, avec pour principale mission
l’animation et la stabilisation du marché hypothécaire. Elle pouvait acheter les prêts
hypothécaires auprès des établissements de crédit, qui bénéficient alors du produit de la
cession, en se refinançant sur le marché obligataire(2). Elle pouvait aussi conserver ces prêts
hypothécaires.

Parallèlement à cela, deux organismes garantissaient les crédits hypothécaires, à


savoir : La Federal Housing Authority (FHA) et la Veteran Administration (VA).

- En 1968, des réformes ont été engagées et Fannie Mae a été scindée en deux
organismes : l’un conservant son nom et toutes ses fonction antérieures, et l’autre doté d’un

(1)
La réglementation « Q » se traduisit par un plafonnement des taux créditeurs des banques commerciales
(6.25% pour les dépôts de 30 à 59 jours et 7.5% pour les dépôts à plus d’un an).
(2)
Les créances hypothécaires peuvent être achetées ou simplement remises comme garantie d’un prêt
qu’accorde l’agence au profit de l’établissement de crédit.
72
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

statut public prenant le nom de Government National Mortgage Association (GNMA) dite
aussi « Ginnie Mae ». Cet organisme avait pour tâche d’accorder la garantie de l’Etat fédéral
aux certificats représentatifs de créances hypothécaires émis par les établissements de crédit et
aux standards FHA ou VA.

- En 1970, un autre organisme fut créé, qui sous sa propre signature assumait des tâche
voisines de celles des deux précédents organismes (FNMA et GNMA), cet organisme qui est
agence gouvernementale est la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) ou
encore Freddie Mac.
L’agence fédérale GNMA (Government National Mortgage Association) a mis en
place un nouveau système de financement de l’immobilier en 1970 ; la titrisation, et ce pour
faire face aux graves problèmes de refinancement auxquels étaient confrontées les caisses
d’épargne américaines (Savings and Loans) et autres organismes de financement immobilier.
La titrisation s’est ensuite étendue à partir des années 1980 à d’autres supports de
créances : crédits à la consommation, crédits par cartes bancaires, créances commerciales,
leasing de matériels informatiques,…

d- Mécanisme de la titrisation :
Le mécanisme de la titrisation aux USA consiste pour un établissement de crédit à céder un
portefeuille à une structure juridique adaptée Trust.
Ces organismes ont pour mission principale de régler la transaction par émission de titres
représentatifs de la créance sur le marché des capitaux.

73
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

Schéma simplifié de la titrisation aux Etats-Unis(1)

Garanties
apportées par des
Investisseurs
agences fédérales,
ou le cas échéant Versement d’un
par des assurances Emission de parts revenu dont les
privées représentatives des échéances
créances ou dépendent de la
d’obligations nature des titres
garanties par des émis en
Paiement des titres contrepartie :
créances ou par
des créances parts, obligations
titrisées à coupon zéro,
etc.
Banque assurant la
diffusion des titres

Emission de titres Paiement

Trust, assurant, en général la


titrisation

Paiement
Cession de créances

Etablissement ayant consenti le


prêt initial

Prêt au débiteur (crédits


hypothécaires, crédits
Rembourse, soit à automobiles et cartes de crédits)
l’organigramme prêteur,
soit, le plus souvent, à
une autre banque
Débiteur

(1)
Source : Rapport n°427 de l’Assemblée Nationale, 1988
74
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

2- Les différentes méthodes de titrisation aux Etats-Unis :


Depuis quelques années, la multiplication des techniques de titrisation utilisées aux
USA à augmenter sensiblement la panoplie des titres issus sur ce marché. On peut classer ces
techniques par type d’actif titrisés et par type de structuration appliquée.

2-1 Par type d’actif titrisé :


On peut distinguer les produits de la titrisation entre les titres issus du refinancement
des crédits hypothécaires et ceux supportés par d’autres formes de créances. On parle alors
des MBS et des ABS.
* Mortgage Backed Securities (MBS) : Ce sont des parts représentatives des créances
hypothécaires. Ce sont donc des titres qui bénéficient de deux droits intrinsèques qui sont :
- Un droit personnel sur les flux de remboursement du principal et des intérêts du débiteur du
cédant, qui devient après la cession de la créance, le débiteur du Trust¹.
- Un droit réel sur le bien financé par le cédant qui a pris le soin de recueillir une hypothèque
qui sera transférée au profit du Trust.
* Asset Backed Securities (ABS) : Ce sont des parts représentatives de créances autres
que les créances hypothécaires.

2-2 Par type de structuration appliquée :


A- Le pass-through :
Créé en 1970, le Pass-through peut être considéré comme l’ancêtre de la titrisation
moderne. Il permet à un prêteur de rassembler des créances hypothécaires dans un portefeuille
(un pool) et d’émettre des titres représentant un droit indivis de propriété de ce pool. Ces titres
bénéficient de l’ensemble des flux en capital et en intérêts, qu’ils résultent de l’échéancier
normal de remboursement. Dans le cas de remboursements par anticipation, les parts sont
également amorties par anticipation.
Cette forme est la plus utilisée dans les MBS où plus de 80% des créances
hypothécaires dont structurées en pass-through. Ces titres peuvent être assimilés soit à des
actions, soit à des parts dans une société d’investissement.
S’agissant de créances hypothécaires, l’intégralité de ces flux de remboursement est
garantie par l’agence fédérale GNMA.

B- Le pay-through :
Cette technique est apparue en 1975 et contrairement au pass-through, qui représente
un titre de propriété dans le pool des créances, le pay-through est un titre de dette de
l’émetteur, par exemple une obligation émise directement (pay-through bond). Il n’y a donc
pas de cession de l’actif titrisé au trust qui représente la structure de titrisation. Les titres sont
cautionnés par la constitution d’un portefeuille de créances, appelé le collatéral, qui reste la
propriété de l’émetteur.
A noter aussi que les pay-through peuvent également être organisés par classes ou
tranches, qui sont amorties selon des échéanciers distincts.
En pratique la forme la plus utilisée des pay through reste les Collateralized Mortgage
Obligations (CMO). Ces derniers ont un profil d’amortissement bien défini à l’avance et
offrent aux détenteurs des titres de maturités différents. Une autre forme des pay-through, les

75
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

Collateralizes Loan Obligations (CLO) est apparue après le succès de la première. Les CLO
ont plusieurs classes de titres dans lesquelles les titres subordonnés (propriété du cédant)
absorbent l’ensemble des risques avant les titres non-subordonnés.

C- Le Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) :


Tout comme les CMO, le REMIC offre le choix entre plusieurs tranches de maturités
et ce en dépit des droits des investisseurs sur le patrimoine de l’émetteur (le Trust).

2-3 La defeasance :
Parmi les méthodes de gestion du bilan, on trouve la defeasance. Cette technique se
distingue d’une opération de titrisation dans les objectifs qui lui sont attribués.
La defeasance permet de transférer à une entité tierce, Trust en l’occurence, deux
éléments du bilan(1):
- Un élément du passif qui est généralement une dette obligataire ;
- Un élément de l’actif qui est un portefeuille de créances ayant des caractéristiques
identiques avec la dette, en terme de montant nominal et de flux de paiements
(remboursement en capital et intérêts, permettant d’assurer le service de cette dette).
Le Trust acquière le droit de perception des flux des créances cédées qui seront logées
dans son actif, sur la base desquelles il honore les engagements (intérêts et principal que
devraient payer l’entreprise) de la dette transférée à son passif, moyennant rémunération.

3- Les avantages de la titrisation :


Les avantages de la titrisation pour les établissements de crédit sont multiples. La
titrisation est un outil de gestion de bilan d’une grande efficacité. Elle apporte en effet des
réponses et des solutions pertinentes aux problèmes que rencontrent les établissements
financiers confrontés à la triple contrainte de gestion des risques de crédit, de liquidité et de
taux.

3-1 La gestion du risque de crédit :


Tout établissement se soucie de sa rentabilité et de la qualité de son portefeuille
d’actifs. Dans le cadre de son activité courante d’octroi de crédits, un suivi permanents du
risque de solvabilité de ses clients est d’une impérieuse nécessité. La banque peut éprouver le
besoin de se libérer de certains de ses crédits et donc du risque de crédit qui leurs est associé
pour satisfaire une contrainte de solvabilité.
L’organisme chargé du montage de la titrisation à pour objet de quantifier l’incident
de cette opération sur le ratio de solvabilité de l’établissement cédant. La cession des créances
titrisées permet en effet d’alléger le dénominateur du ratio de solvabilité (les engagements
pondérés).
Aussi, la banque supporte tous les risques liés aux prêts accordés (taux, défaillance,
liquidité…) et donc elle doit prévoir des provisions qui peuvent être importantes et coûteuses.
Dans ce cas, la titrisation joue un rôle très important car après la cession des créances, les
risques seront pris en charge par le marché ce qui permet au banque de moins provisionner et
donc bénéficier d’une meilleure utilisation du capital.
(1)
JMR, « Techniques d’ingénierie financière », Edition. SEFI, page 367.
76
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

3-2 La gestion du risque de liquidité :


Le risque de liquidité demeure un risque majeur dans l’activité bancaire et surtout
immobilière. Pour faire face à se risque, la banque peut trouver en la titrisation un moyen
efficace lui permettant d’améliorer ses ratios de liquidité, car avec une telle technique la
banque pourra faire sortir de l’actif de son bilan des créances non négociables sur le marché
secondaire et les transformer en liquidités.

3-3 La gestion du risque de taux :


La titrisation des crédits permet à la banque de se débarrasser du risque de variation
défavorable du taux en le transférant aux investisseurs par le biais de critères de sélection des
créances originelles bien choisis.
Le risque de taux découle des inévitables décalages entre les emplois et les ressources
d’une banque. Dans le cadre des crédits immobiliers, ce risque se manifeste d’une manière
exacerbée lors des remboursements anticipés.

3-4 La rationnalisation du reporting de la banque :


En plus d’une meilleure gestion des risques cités, la titrisation stimule la
rationalisation des services de la banque. En effet, pour savoir si une opération de ce type est
rentable implique une analyse des lots de créances (analyse des conditions du prix de revient
par catégories ou générations de crédits qu’elles produisent), mais aussi des circuits et
procédurales de création de ces lots de créances(1).

La titrisation constitue donc, de nos jours, un moyen privilégié de financer les prêts
octroyés par les établissements de crédit. Elle constitue aussi un mode de gestion qui permet
l’élimination du bilan des principaux risques bancaires (liquidité, taux et crédit).
La titrisation permet en outre un ajustement du niveau des ratios de solvabilité et de
rentabilité. Enfin, c’est aussi un mode de gestion original du bilan des banques.

(1)
CERESOLI M. et GAILLAND M., « Titrisation : La gestion stratégique de la banque : Les 3 ‘R’
(refinancement, ratio et risques) », Edition : ESKA.
77
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

Section 03 : Les contraintes et les perspectives de développement du marché


hypothécaire et de la titrisation en Algérie :

1- Contraintes et perspectives de la SRH à développer un véritable marché hypothécaire


en Algérie(1)
Le marché hypothécaire en Algérie connaît un développement relativement timide dû
essentiellement aux différentes contraintes rencontrées dans ce domaine. Alors, en vue d’un
développement de ce marché, il faudrait éliminer ces contraintes qui constituent un frein à la
croissance de ce marché.
Donc les contraintes de la SRH et ses perspectives sont :

¾ Dans le cadre de la « vente sur plans », l’acte de propriété est subordonné à


l’établissement d’un acte notarié constatant la réception définitive de l’immeuble qui
n’intervient qu’après avoir reçu le certificat de conformité(2). Donc, après l’achèvement de
tout le projet de construction. Ainsi, un promoteur qui initie un projet en plusieurs tranches ce
sera en mesure de mobiliser les capitaux investis qu’après l’achèvement de tout le projet.
Ö Il faut donc dissocier l’émission de l’acte de propriété de l’émission d’un certificat
de conformité.

¾ La formalisation de l’hypothèque exige des actes de propriétés. Sur le plan pratique, les
actes administratifs concrétisant les décisions des collectivités locales d’octroi de crédit de
terrains au profit des particuliers pour la construction n’ont aucune valeur juridique d’un titre
de propriété. Aussi, contrairement au trésor qui est dispensé d’une inscription de l’hypothèque
légale à la conservation foncière, les banques se voient refuser leurs inscription (qui est
obligatoire) sans la présentation d’un extrait de rôle.
Ö Il faudrait donc, alléger les procédures d’octroi des actes de propriétés. Aussi, le
privilège de l’hypothèque légale des banques doit être aligner sur la même ligne
que celui du trésor.

¾ Dans le cadre du refinancement hypothécaire, le banquier subroge à la SRH les droits de


recours contre le débiteur en cas de défaillance. Selon l’article 262 du code civil, la
subrogation conventionnelle de la part d’un créancier d’une obligation en faveur d’un tiers (la
SRH par exemple) s’effectue par le paiement de ce dernier du montant de l’obligation. Or,
actuellement le refinancement ne prévoit pas l’acquisition du portefeuille proposé à
l’opération mais c’est un prêt qu’accorde la SRH à la banque. Ceci signifie que la subrogation
ne peut avoir lieu au sens de la référence précédente.
Ö Dans le contexte présent et avec le dispositif juridique mis en place, le
refinancement se traduisant par une cession définitive des créances semble être la
plus adéquate.

¾ La nature de la subvention accordée par la CNL :


L’aide de la CNL permet à un ménage :

(1)
Selon un séminaire organisé par la SGCI les 28 et 29 février 2000 et un rapport élaboré par trois bureaux
d’études « desjardins », « somgéma » et « cnat » sous l’égide de la Banque Mondiale.
(2)
Le certificat de conformité est un document établi par les services techniques qui attestent de la conformité de
la construction aux normes de sécurité et d’urbanisme.
78
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

* D’acquérir un logement à un prix qui dépasse sa capacité de remboursement et donc le


montant de l’aide est ajouté à l’emprunt bancaire ;
* De réduire son emprunt bancaire et utiliser les fonds mobilisés à d’autres fins, ce qui est
plus probable ;
* Il peut aussi combiner les deux à la fois.
Cependant, dans la seconde option, une partie de l’offre reste paralysée car l’effet sur le
marché du crédit hypothécaire est beaucoup plus important sur le nombre de crédit que sur le
volume total.
Ö Il faudrait intégrer une partie de l’aide dans l’apport personnel et accélère ainsi le
processus d’octroi de crédit.

¾ Le rythme de travail de la CNL :


Selon le rapport cité précédemment, le rythme de travail de la CNL reste très médiocre. Il est
très lent et un grand nombre de dossiers est en attente au niveau de la CNL(1).
Ö Il faudrait donc revoir la procédure d’octroi de crédit de la CNL en opérant des
changements dans son mécanisme de fonctionnement, exemple : lier la dépense
réelle pour logement et la doter de moyens humains et matériels conséquents et
nécessaires à son bon fonctionnement.

¾ Lors de l’appréciation de la capacité de remboursement d’un client, on suppose une


certaine régularité des revenus. Mais l’instabilité économique que vit notre pays depuis déjà
plus d’une décennie et la chute libre que connaît le pouvoir d’achat des ménages peuvent
affecter leur capacité de remboursement et donc fausser l’appréciation initiale.
¾ Absence sur le marché de références pour l’évaluation et l’appréciation des risques liés
aux crédits hypothécaire a fait que l’activité ne suscite pas un engouement des banques.
Ö Une sensibilisation des banques sur des opportunités qu’offre le crédit
hypothécaire est une nécessité. Elle peut se faire via des compagnes d’information
qui doivent être menées par les acteurs actuels du marché immobiliers et
particulièrement la SRH.

¾ Le ratio de solvabilité est pondéré à 100% pour les crédits immobiliers mais aussi pour
les crédits à l’entreprise. Or, une banque rationnelle ne va sûrement pas investir dans le
secteur hypothécaire qui est plus risqué, moins maîtrisé et nécessite des sommes importantes à
y investir, d’où le ‘pourquoi investir dans ce créneau ?’.
Ö Une réforme est indispensable pour attirer des investisseurs à ce secteur. Le
niveau du ratio de solvabilité doit être réduit à 50% conformément aux normes
internationales.

¾ La SRH connaît un dilemme en matière de rémunération des titres qu’elle émet sur le
marché secondaire. La SRH vise en premier lieu à cibler des emprunts à long et moyen terme,
cependant en l’absence d’une référence de taux ce type d’endettement rend le choix du taux
de rémunération particulièrement difficile. Ceci a poussé la SRH à vivre un vrai dilemme qui
se manifeste en ce qui suit :

(1)
Le total bilan de la CNL en fin 2001 était de : 687.116.329,00 $US.
79
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

- Si le taux appliqué sur le marché de capitaux est supérieur au taux offert par la SRH,
ceci a un effet dissuasif sur les investisseurs qui vont chercher un meilleur placement
avec de meilleurs taux.
- Dans le cas contraire, en cas d’application d’un taux rémunérateur des titres
supérieur au taux exercé sur le marché de capitaux, il en résultera un autre effet
dissuasif mais de la part des banques qui se refinancent auprès de la SRH. Les
possibilités de refinancement à bon marché vont certainement avoir des effets néfastes
sur la qualité des produits de refinancement offerts par la SRH.

¾ Aussi, les investisseurs expriment une préférence pour le court terme et donc ceci est
contraire aux aspirations de la SRH de mobiliser des ressources longues.
Ö Il est évident donc qu’une participation effective des banques au développement
du marché hypothécaire et la levée de certaines contraintes restent des obligatoires
pour arriver à un tel objectif.

2- Contraintes et perspectives de la SRH à développer la titrisation en Algérie


Afin de développer la titrisation en Algérie, il faut réunir un bon nombre de conditions afin
que le dispositif mis en place depuis déjà quelques années puisse fonctionner correctement et
espérer donc des résultats probants.
On pourrait citer alors quelques points qui nous semblent importants dans une perspective
d’acculturation de la titrisation dans la scène financière algérienne. Ces points sont :

* Avant toute opération de titrisation des créances, il faut choisir un portefeuille de bonne
qualité. En entend par bonne qualité, la disponibilité et la fiabilité de l’information relative à
ce portefeuille, à savoir ses performances historiques en terme de taux de défaut, taux de
recouvrement et taux de remboursement par anticipation, mais aussi une modélisation pour
prévoir le comportement futur des débiteurs. Car sans ces informations, on ne pourra pas
avoir une titrisation qui permettrait le transfert global des risques.

* Lors de la cession des créances, le prix est fixé suivant l’estimation de l’échéancier
prévisionnel du portefeuille. Ceci pose deux problèmes majeurs : primo, la modélisation des
comportements futurs des débiteurs ou éventuellement le choix d’un portefeuille de référence
et secundo, le choix du taux d’actualisation en l’absence de référence du marché quant aux
emprunts à long terme.

* Les autorités de marché ; la COSOB(1) et la Banque d’Algérie, doivent quant à elles :


- Surveiller les émissions des titres issus d’une titrisation,
- Contrôler la régularité des opérations et
- Vérifier la fiabilité des informations financières.
- S’assure de la capacité des différents intervenants à honorer leurs engagements
envers les investisseurs.

(1)
COSOB : Commission d’Organisation et de Surveillance des Opérations de Bourse.
80
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

* Lors du lancement de l’opération de titrisation par la SRH, les titres seront diffusés et
placés auprès des investisseurs. Cependant, en cas d’absence de ces derniers, la SRH prend
pour son propre compte en contrepartie de la rémunération prévue les parts émises. D’où la
double fonction de la SRH qui joue donc un double rôle en l’absence de trust ou de FCC ; elle
est chargée du refinancement traditionnel et incarne le statut de société de gestion pour les
opérations de titrisation.
Aussi en l’absence d’une référence pour la rémunération des titres à long terme, cette
dernière sera sur la base d’une négociation directe entre la banque (le cédant) et la SRH.

La réussite des opérations de titrisation implique un financement plus rationnel des


investissements : l’établissement de crédit sera ainsi amené à être plus rigoureux dans l’étude
des dossiers de crédit en vue d’obtenir une bonne notation et de meilleures conditions pour la
cession de ses créances. Les banques veilleront alors, de plus en plus, lors de l’octroi du crédit
hypothécaire, à exiger des titres fonciers sains et assainis, afin de pouvoir inscrire facilement
leurs garanties et vendre leurs créances au Trust aux meilleurs prix.
La transformation des créances hypothécaires détenues par le système bancaire en titres
négociables en Bourse permet d’augmenter substantiellement le volume des valeurs cotées et
de diversifier le marché financier dans la mesure où la titrisation ouvre l’accès à des titres
représentatifs de créances généralement non négociables.
Par ailleurs, la titrisation ouvre également aux investisseurs l’accès à des actifs offrant de
meilleurs rendements que les valeurs classiques ; ils seront adossés à des créances bancaires
qui génèrent des produits intéressants et qui sont assortis de garanties solides.
La titrisation apporte aussi au secteur bancaire beaucoup d’avantages et d’opportunités
et permet d’améliorer son rendement et sa structure financière :

* Consolidation du ratio Cooke: Les fonds propres des banques doivent représenter un
minimum de 8% de l’ensemble des crédits accordés. Pour pouvoir répondre à cette contrainte,
les banques sont amenées soit à renforcer leurs fonds propres, soit à réduire le montant de
leurs engagements. Le renforcement des fonds propres passe :
™ Par une augmentation de la part des bénéfices mis en réserve, qui n’est pas
évidente à obtenir à un moment où les marges commerciales du secteur
s’amenuisent à l’instar de ce qui se passe à l’étranger ;
™ Ou par des augmentations de capital qui deviennent de plus en plus
difficilement réalisables, coûteuses et ne peuvent, en réalité, se répéter
indéfiniment.

* Amélioration du ration de liquidité: la technique de titrisation permet la transformation


d’actifs immobilisés dans les crédits hypothécaires à long terme en une trésorerie immédiate;
ce qui améliore sensiblement la liquidité des banques, leur permettant notamment de se
conformer aux dispositions réglementaires de la Banque d’Algérie.

81
Troisième chapitre Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires

* Amélioration de la rentabilité des fonds propres des banques: La banque cédante, à capital
et total d’actifs constants, peut accroître sa capacité à distribuer du crédit et diversifier son
activité.

Plusieurs exemples à l’appui, le financement du logement a donné un essor


considérable pour le développement de la titrisation. D’ailleurs, les premiers
montages ont été initiés dans l’intention de sortir le système de financement du
logement aux Etats-Unis de la crise dans laquelle il était plongé. De plus, les
créances hypothécaires ont été les premiers actifs titrisés dans la plupart des pays
qui ont opté pour un système de titrisation.
Les pays développés commencent à peine à reconnaître les vertus et les
avantages de la finance structurée après la création d’un marché secondaire de
créances hypothécaires et l’émission de titres adossés à des portefeuilles de
créances.
En Algérie, avec l’arrivée de la SRH sur la scène financière il y a eu la
création du marché hypothécaire. Cependant, le développement de ce marché
parait des plus indispensable pour une amélioration du secteur hypothécaire
national.
L’essor du marché hypothécaire va alléger le problème de liquidité des
banques, qui octroient des prêts à long terme avec des ressources qui sont
généralement à court terme, en leur donnant la possibilité de négocier leurs
créances hypothécaires.
Aussi, avec le développement de ce marché la SRH peut utiliser la technique
de titrisation qui est reconnu comme étant un formidable outil de gestion du
bilan.

82
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

Quatrième chapitre : Cas pratique


« L’évolution d’une créance hypothécaire »

"Tout problème à une solution.


S’il n’y a pas de solution, c’est qu’il n’y a pas de problèmes."
Le Dalaï Lama

Nous allons essayer par le présent cas pratique de présenter l’évolution


d’une créance immobilière dans notre marché hypothécaire actuel.
Les ménages, premier maillon de cette chaîne, demandent des crédits
immobiliers à leurs banques pour satisfaire un besoin de logement. Les banques
procèdent à l’octroie des prêts immobiliers aux particuliers après montage de
leurs dossiers. Cette opération consiste en plusieurs étapes à suivre
principalement l’étude du dossier et l’analyse du risque par les moyens les plus
efficients.
Nos banques détiennent des ressources de courte durée et les crédits
immobiliers sont à long terme (entre 10 et 30 ans), alors à force d’accorder ce
type de crédits, les banques peuvent se trouver face à un risque de liquidité majeur
qui pourrait se manifester clairement en cas de retrait massif des déposants.
En vue de remédier à ce potentiel problème et surtout dynamiser le marché
hypothécaire, les autorités ont institué l’opération de refinancement hypothécaire
qui permet aux banques d’avoir des ressources stables et longues en contrepartie
des créances hypothécaires endossées à la SRH. En outre, cette technique leur
procure des marges considérables et une trésorerie assez importante qui leur
permettra d’honorer leurs différents engagements et satisfaire les besoins en
liquidités.
Cependant, malgré que l’opération de refinancement n’ait pas suscité
l’engouement escompté des banques, la SRH s’est vue puiser dans ses liquidités à
travers les quelques opérations de refinancement effectuées jusqu'à nos jours. Est
venu donc l’idée d’un refinancement de la SRH sur le marché secondaire par une
émission obligataire qui s’est effectuée récemment sous l’égide du Crédit
Populaire d’Algérie et qui permettra une dynamisation du marché hypothécaire
national.
Donc, dans le présent cas pratique, nous allons essayer de retracer le
processus de développement que peut avoir un crédit immobilier en Algérie. Pour
ce faire, nous avons divisé ce travail en trois sections où nous allons voir dans la
première le montage et l’étude d’un dossier de crédit immobilier : cas de la
CNEP-Banque, dans la seconde on va simuler une opération de refinancement
hypothécaire d’un portefeuille CNEP auprès de la SRH et enfin on présentera
l’émission obligataire et la participation de la CNEP-Banque à cette opération.

83
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

Section 1 :
Le montage d’un dossier de crédit immobilier : Cas de la CNEP-Banque

L’acquisition d’un logement constitue la forme la plus élémentaire d’investissement


des ménages. Cependant, cet investissement nécessite des fonds importants comparés au
budget du particulier. Ce dernier va alors recourir au crédit immobilier afin de satisfaire un
besoin plus que nécessaire pour son intégration sociale.
La CNEP-Banque a mis en place toute une panoplie de prêts immobiliers adaptés aux
différents besoins des emprunteurs. Toutefois, chaque demande de crédit immobilier doit faire
l’objet d’un montage du dossier pour minimiser les risques que peut encourir la banque.

Dans cette section, nous allons présenter les conditions de la CNEP-Banque en matière
de prêts immobiliers et les différentes étapes du traitement d’un dossier de crédit immobilier.

I- Le cadre réglementaire :
La décision réglementaire N°227/2000 du 15 mars 2000 définie le cadre réglementaire
dans lequel devra être mis en place la procédure de gestion des crédits hypothécaires aux
particuliers.
Cette décision traite les critères d’accès au crédit hypothécaire, l’étude des demandes et
les conditions d’octroi et de gestion des prêts sans omettre bien sûr l’aspect recouvrement du
crédit.

II- Généralités sur les crédits immobiliers (1):

1* Définition :
Les crédits immobiliers aux particuliers sont des prêts destinés au financement des biens
immobiliers à usage d’habitation. Ce type de crédit est garanti par une hypothèque de premier
rang sur le bien financé ou sur un autre bien immobilier de même valeur vénale.

2* Critères d’éligibilité au crédit :


Afin de bénéficier d’un crédit immobilier, il faudrait que la personne physique soit de
nationalité algérienne. En outre, elle doit répondre à certains critères qui sont :
- Ayant la capacité juridique de contracter un prêt, être majeur ou émancipé ;
- Justifier d’une ressource stable et régulière d’au moins deux fois le SNMG ;
- Disposer d’un apport personnel d’au moins 20% du prix du logement ;
- Le bien à financer doit être en Algérie.
Cependant, les postulants ayant la qualité d’épargnant bénéficient de certains avantages
particuliers en matière de taux contrairement aux non épargnant.

3* Objet du crédit :
La CNEP-Banque présente toute une panoplie de crédits immobiliers à ses clients. Le
crédit peut être un :
- Prêt à la construction individuelle ;
(1)
Inspirées du « manuel de procédure des crédits hypothécaires aux particuliers » de la CNEP-Banque.
84
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

- Prêt Coopérative Immobilière ;


- Prêt Extension, Surélévation ;
- Prêt Aménagement ;
- Prêt pour l’achat des particuliers d’un logement ancien ou d’une construction
nouvelle ;
- Acquisition d’un logement auprès d’un promoteur ;
- Achat d’un logement selon la formule « Vente Sur Plans » ;
- Achat d’un terrain à bâtir pour la construction d’un logement pour son propre compte.

4* Montant du crédit :
Le montant du crédit à accorder est déterminé suivant des paramètres qui sont
principalement :
- Le montant des intérêts cumulés sur un livret ou un compte de placement d’épargne
logement ;
- Le revenu net du postulant ainsi que de sa capacité de remboursement ;
- La durée du crédit qui est fixée selon l’âge du postulant ;
- La valeur du bien à acquérir et la valeur estimée de la garantie proposée.

Le montant du crédit octroyé ne doit pas dépasser les taux suivant :


- 80% du prix de cession d’un logement neuf, ancien, en cours de réalisation ou du
terrain ;
- 70% du devis estimatif des travaux pour une construction nouvelle ;
- 60% du devis estimatif pour l’extension et la surélévation ;
- 50% du devis estimatif pour les aménagements (mais dans la limite de 30% de la
valeur estimée de la garantie).

Le tableau ci-dessous résume le montant de chaque catégorie de crédit et les modalités et


conditions de leurs déblocages.

85
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

CATEGORIE DE MODALITES DE CONDITIONS DE


MONTANT
CREDIT DEBLOCAGE DEBLOCAGE
Moins de 200.000
Avancement d’au moins
Construction DA et dans la limite
Une seule tranche 50% des gros-œuvres et sur
70% du devis de 80% de la valeur
rapport technique
de la garantie

Entre 200.000 DA et
400.000 DA et dans 1ère Tranche 50% * A l’ouverture du chantier
Extension
la limite de 80% de 2ème Tranche 50% * A l’achèvement des gros-
60% du devis
la valeur de la œuvres
garantie

1ère Tranche 40% * A l’ouverture du chantier


Supérieur à 400.000 2ème Tranche 30% * Au début des gros-œuvres
Surélévation DA et dans la limite et sur rapport technique
60% du devis de 80% de la valeur 3ème Tranche 30% * A l’achèvement des gros-
de la garantie œuvres et sur rapport
technique

Dans la limite de Présentation d’une


Aménagement
30% de la valeur de Une seule tranche attestation constatant le
50% du devis
la garantie commencement des travaux

Dans la limite de * Entre les mains du notaire


Achat de logement 80% du prix de s’il y sortie de fonds, ou
Une seule tranche
ou de terrain cession et quelque * Crédit relais en déduction
soit le montant de la dette du promoteur.

Dans la limite de Plusieurs tranches


Achat de logement Dans le compte du
80% du prix de selon contrat de
Vente sur plans promoteur
cession prévisionnel réservation

Dans la limite de la
garantie constituée par le
terrain d’assiette et les
constructions édifiées
1ère Tranche 20% *A l’ouverture du chantier
Coopératives
70% du devis 2ème Tranche 30% *Achèvement des gros-
Immobilières
œuvres d’infrastructures
3ème Tranche 30% *Achèvement des gros-
œuvres de superstructure
4ème Tranche 20% *Avancement des travaux
de corps d’état secondaires
Source : CNEP-Banque, « Manuel de procédure des crédits hypothécaire aux particuliers »,
décision réglementaire N° 227/2000 du 15 mars 2000.
86
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

5* Durée du crédit :
Les crédits hypothécaires peuvent avoir une durée qui s’étend jusqu’à 30 ans. La durée
maximale des crédits octroyés par la CNEP-Banque est fonction de l’âge de l’épargnant ou du
postulant.

CATEGORIE EPARGNANT OU NON EPARGNANT


Construction nouvelle 30 ans (Différé de 02 mois)
Extension / Surélévation 30 ans (Différé de 02 mois)
Aménagement 10 ans
Achat logement 30 ans
Achat Construction en cours 30 ans
Achat terrain 10 ans
Il est à noter aussi que l’âge limite de remboursements des crédits hypothécaires est à 70 ans.

6* Taux d’intérêt :
Il diffère selon le type de livret épargne ouvert et selon la qualité d’épargnant ou non
épargnant de l’emprunteur :
- Pour les titulaires d’un Livret Epargne Logement (LEL couleur verte) et / ou Compte de
Placement à Terme (CPT) le taux est de 6,50% l’an ;
- Pour les titulaires d’un Livret Epargne Populaire (LEP couleur rouge), le taux est de
7,50% ;
- Pour les non épargnants, il est de 7,75%.

7* Commissions :
C’est l’ensemble des frais d’études et de gestion du crédit qui sont payées en une seule
tranche par prélèvement sur le premier déblocage du crédit octroyé.
Ces commissions sont fixes et sont en fonction du montant du crédit comme suit :

MONTANT DU CREDIT COMMISSIONS D’ETUDES ET DE


GESTION
Jusqu’à 500.000 DA 1.000DA
De 500.000 DA à 2 millions DA 1.500 DA
Supérieur à 2 millions DA 2.500 DA

Il y a aussi la commission d’engagement qui est fixée à 1‰. Elle représente les frais
d’immobilisation de fonds perçue lors du déblocage des tranches du crédit sur le montant du
crédit non utilisé.

8* Modalités de remboursement :
Le remboursement du crédit immobilier est mensuel et se fait par échéances (mensualités)
constantes. La mensualité est composée de l’amortissement du principal et des intérêts du
capital restant dû. Il s’agit donc d’un remboursement par amortissements progressifs.

87
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

La mensualité ne doit pas dépasser 30% du montant global des revenus mensuels déclarés
par le bénéficiaire y compris ceux de son conjoint qui porterait caution solidaire.

On peut illustrer ce type de remboursement dans l’exemple qui suit.


Exemple
Capital : 1.000.000,00 DA
Taux : 7,5%
Durée : 360 mois (30 ans)
Coefficient : 0,0069921
Echéance : 1.000.000,00 × 0,0069921 = 6.992,10 DA

* A la fin du premier mois, l’emprunteur paie la première échéance qui est composée des
intérêts et du principal :
Intérêts = 1.000.000,00 × 7,5%/12 = 6.250 DA
Principal = 6.992,10 – 6.250 = 742,10 DA

* A la fin du deuxième mois :


Intérêts = 999.257,90 × 7,5%/12 = 6.245,36 DA
Principal = 6.992,10 – 6.245,36 = 746,74 DA

* A la fin du troisième mois :


Intérêts = 998.511,16 × 7.5%/12 = 6.240,69 DA
Principal = 6.992.10 – 6.240,69 = 751,41 DA

Le graphe ci-dessous résume l’évolution des remboursements des intérêts et du principal sur
toute la période de 30 ans.

Le remboursement par échéances constantes


Remboursements en

8 000,00

6 000,00
Intérêts
DA

4 000,00

2 000,00 Principal

0,00
1 31 61 91 121 151 181 211 241 271 301 331
Mois

Donc, on remarque que dans cette méthode les intérêts baissent ainsi que le solde restant
dû, le principal remboursé croît constamment et la somme des intérêts et des amortissements
est constante.
Il existe aussi la méthode d’amortissement constant où l’emprunteur rembourse chaque
mois une tranche égale du capital ajouter à cela les intérêts sur le capital restant dû.

88
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

Si on reprend l’exemple précédent, on aura un amortissement de 1.000.000,00 / 360 =


2.777,78 DA.
* Premier mois :
Intérêts = 1.000.000,00 × 7,5%/12 = 6.250 DA
Echéance = 2.777,78 + 6.250 = 9.027,78 DA
* Deuxième mois :
Intérêts = 997.222,22 × 7,5%/12 = 6.232,64 DA
Echéance = 2.777,78 + 6.232,64 = 9.010,42 DA
* Troisième mois :
Intérêts = 994.444,44 × 7,5%/12 = 6.215,28 DA
Echéance = 2.777,78 + 6.215,28 = 8.993,06 DA
Cette technique présente des caractéristiques qui sont :
- Un amortissement constant à chaque échéance ;
- Le solde restant dû et les intérêts diminuent progressivement ;
- La mensualité est importante dès le départ mais elle décroît progressivement.
Le prêt remboursable par amortissement constant est pratiquement inutilisé dans nos
banques car il présente un inconvénient majeur qui est le montant très important payé par
l’emprunteur dès le début, tandis que ce dernier est en difficulté et a besoin beaucoup plus
payer de petits montants (remboursement par échéances constantes) que de payer de gros
montants.
Toutefois, l’amortissement constant du prêt est plus intéressant que le remboursement par
échéances constantes dans le résultat final car en tenant compte le total des intérêts payés, on
réalise que la charge de remboursement de l’emprunteur est plus grande dans le prêt à
échéance constante.
D’ailleurs, dans notre exemple, on trouve au bout de la 30ème année :

ECHEANCE CONSTANTE CAPITAL CONSTANT


Echéance 2.517.256,75 2.128.125
Principal 1.000.000 1.000.000
Intérêts 1.517.216,75 1.128.125

III- Le traitement d’une demande de crédit :


1* Pouvoir de décision :
La décision d’engagement du crédit hypothécaire reste du ressort des comités de crédit
selon le pouvoir d’engagement de chaque comité.
Au niveau de la CNEP-Banque, il est comme suit :
COMITE DE CREDIT MONTANT
Jusqu’à 500.000 DA et illimité pour les
Agence (CCA)
programmes financés par la CNEP-Banque
Direction de réseau (CRC) Jusqu’à 900.000 DA

Siège (CCC)
Sans limite de montant

89
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

2* Le montage :
Ð La prise de contact avec le client :
Le banquier va essayer tout d’abord de déterminer les besoins exacts du client. Pour ce
faire, il doit poser les bonnes questions sur l’objet du crédit : sa nature, sa durée et ses
modalités de remboursement.
Il va demander alors les documents adéquats pour éviter une prise de risque
administratif.
En parallèle à toutes ces opérations, le banquier se doit de mieux connaître son client :
- Son état civil : vérifier l’exactitude de l’âge du postulant, de son adresse actuelle et de
son nom ;
- Sa situation familiale et patrimoniale : le nombre de personnes à la charge de
l’emprunteur, ses dépenses actuelles du postulant, sa situation actuelle : possède-t-il un
logement ou non ? ses avoirs bancaires et épargne, ses avoirs mobiliers et immobiliers, savoir
si le patrimoine est hypothéqué au profit des tiers ou pas, consulter le fichier des clients au
niveau de la centrale des risques particuliers pour savoir si l’emprunteur à des antécédents (au
niveau de la CNEP, c’est le fichier client de la CNEP- Banque) ;
- Sa situation professionnelle : sa profession, la stabilité de ses revenus compte tenu de
la profession, l’ancienneté dans la profession, connaître l’employeur et le secteur d’activité (si
c’est possible).

Ð Le dossier à fournir :
- Une demande de crédit signée par le postulant (voir annexe n°2);
- Un acte de naissance, une fiche familiale et une photocopie de la carte nationale
d’identité ;
- Un justificatif des revenus : relevé des émoluments, pension, contrat bail,
avertissement fiscal délivré par les services des impôts ;
- Un relevé des intérêts au jour de la demande des livrets épargne logement ;
- Une attestation de droit d’intérêts si nécessaire ;
- Une caution solidaire s’il y a lieu ;
- Une attestation de domiciliation des salaires dans un compte ouvert auprès d’une
agence CNEP avec une autorisation de prélèvement automatique ;

Il est à noter enfin qu’on trouve d’autres pièces particulières pour chaque type de
crédit qui doivent compléter le dossier de demande de crédit et ce en plus des documents
précédemment cités qui concernent l’ensemble des crédits.

Ð L’évaluation financière du demandeur :


Analyse de l’endettement du ménage :

Le taux d’endettement :
Lors d’une opération de prêt immobilier, la CNEP perçoit une part du revenu qui est
en fonction du montant de ce dernier, c'est-à-dire le revenu.

90
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

PART DU REVENU LE REVENU MENSUEL NET DU MENAGE


PERÇUE PAR LA CNEP (RMN)
30% Inférieur ou égal à 04 fois le SNMG
40% Entre 04 et 09 fois le SNMG
45% Entre 09 et 10 fois le SNMG
50% Entre 10 et 11 fois le SNMG
55% Supérieur à 11 fois le SNMG

Suivant ce tableau, on détermine le droit au prêt qui est le maximum à financer tout en
respectant la part finançable.
Sur le plan pratique, la capacité de remboursement est calculée suivant ces taux, ce qui
ne constitue en aucun cas une image réelle de la capacité du particulier à rembourser et par
voie de fait l’analyse sera fausse.
Ceci peut être expliqué par le fait que les charges supportées par l’emprunteur ne sont
pas prises en compte. Ce qui nous pousse à compléter l’analyse par d’autres critères qui
tiennent compte des autres facteurs pouvant influer sur la décision d’octroi de crédit.

Ces critères sont essentiellement :


a- Le seuil d’endettement :
C’est le rapport entre toutes les charges payées par l’emprunteur (charges liées au
logement + charges des crédits en cours) et tous ses revenus. Il ne doit pas dépasser un certain
pourcentage qui se calcule à l’aide d’une étude sur l’ensemble des crédits octroyés par la
CNEP.

l’ensemble des charges


Seuil d’endettement = ≤ 30%
l’ensemble des revenus
Cependant, une norme est généralement admise, le seuil d’endettement doit être au
maximum entre 30 et 35%.
En matière de crédit immobilier, cette méthode est la plus utilisée du fait de sa
simplicité et sa rapidité.

b- Le net disponible du ménage :


Ce critère est moins utilisé que le premier. Il prend en considération le nombre de
personnes à charges pour l’emprunteur afin de déterminer la limite au-delà duquel il est
considéré comme surendetté.

l’ensemble des revenus – l’ensemble des charges


Net disponible du ménage = ≤ une limite
le nombre de personnes à charges

Cette limite est en fonction de la stratégie de gestion du risque de chaque


établissement de crédit.
91
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

c- Le reste à vivre :
Dans ce cas, le remboursement du crédit par l’emprunteur ne doit en aucun cas affecter
négativement son niveau de vie.

Le reste à vivre = (les revenus – les remboursements) ≥ un certain seuil

Ce seuil est déterminé suivant les besoins des personnes à charges, par exemple :
* ½ SNMG pour l’emprunteur
* ½ SNMG pour le conjoint
* ¼ SNMG pour chaque enfant

Ð La détermination du montant, du taux d’intérêt et de la durée du crédit à accorder :


En utilisant les éléments précédemment cités, le banquier pourra alors déterminer le
montant de crédit adéquat aux besoins du client. Ce montant va permettre à l’emprunteur de
rembourser son prêt dans de bonnes conditions sans que son budget ne soit déstabilisé. La
bonne analyse du dossier de crédit permet donc au banquier de minimiser le risque de non-
remboursement.
Le taux d’intérêt et la durée sont fixés en référence aux conditions générales de la
banque.
Toutefois, la CNEP-Banque fait la distinction entre épargnants et non épargnants ; les
épargnants bénéficient de certains avantages en matière de taux et de durée contrairement aux
non épargnants.

IV- Les garanties exigées :


Au niveau de la CNEP-Banque, tout crédit octroyé doit être assorti d’une garantie
contre le risque de non recouvrement de la créance qui peut survenir en cas d’impossibilité,
incapacité ou refus du débiteur de rembourser son prêt ou encore en cas du décès de ce
dernier.
Les garanties à constituer lors de toute opération d’octroi de crédit sont :
1- L’hypothèque notariée de premier rang sur le bien objet du prêt ou autre bien
immobilier de même valeur vénale, proposé par le postulant ;
2- La caution solidaire signée par le conjoint éventuellement;
3- La souscription d’une police d’assurance vie par la CNEP, auprès d’une compagnie
d’assurance, au nom du bénéficiaire du crédit avec délégation au profit de la banque
ou encore l’adhésion au fonds de garantie.

V- La mise en place du crédit :


Dès réception de la lettre d’autorisation de crédit du groupe d’exploitation, l’agence
procède à la mise en place du crédit suivant les étapes et indications ci-après :
- Informer le client de la décision de l’octroi du crédit en lui remettant une lettre
d’accord où sont énumérées les conditions d’octroi (voir annexe n°3);
- Suite à l’accord du client, une décision d’octroi de crédit sera établie ;
- Le client doit verser son autofinancement ou encore justifier des avances versées
directement au promoteur ;

92
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

- La signature puis l’enregistrement de la convention de crédit (contrat de prêt) ;


- La prise des garanties exigées et la signature d’un bulletin d’adhésion à une police
d’assurance vie avec délégation au profit de la banque ;
- La mobilisation du crédit (le déblocage).

VI- Le suivi et le recouvrement des crédits :


Après l’établissement du tableau d’amortissement où sont fixées les échéances de
remboursement, le banquier procède au suivi des remboursements du prêt à chaque date
indiquée.
La fonction recouvrement des crédits intervient dès que la première échéance est
impayée. L’agence doit alors suivre certaines étapes pour régler cette défaillance du client.
Ces étapes sont :
- Dans la première semaine qui suit l’incident, l’agence doit rappeler le client défaillant
en l’invitant à régulariser sa situation par « une lettre de rappel » ;
- Après 15 jours de l’envoi de la lettre de rappel, si le client ne se présente pas, l’agence
lui envoi une mise en demeure ;
- Deux semaines après l’envoi de la mise en demeure, si le client ne se manifeste
toujours pas, l’agence doit envoyer au client une sommation de payer(1) et faire opposition sur
les comptes du client (chez la CNEP-Banque et les autres banques et établissements
financiers).
Cependant, si le client se présente, le banquier entreprend avec lui un entretien et une
nouvelle analyse de sa situation financière s’impose pour déterminer les causes de son retard.
La situation du client peut présenter alors deux cas, à savoir :
* L’emprunteur peut régler l’intégralité des sommes dues : le banquier procède donc au
calcul de ces sommes en intégrant les pénalités de retard et il lui fait signer une lettre
d’engagement ;
* Le client ne peut pas payer toutes les sommes dues : le banquier lui propose alors un
remboursement partiel qui consiste en le paiement d’au moins 50% du montant de l’impayé et
de rééchelonner le reste sur une période d’un an maximum.

Analyse critique :
La CNEP-Banque est restée jusqu’en 1997 la seule institution financière pouvant
accorder des crédits hypothécaires mais les réformes de cette année là ont permis d’impliquer
les autres banques dans l’octroi de ce type de crédit.
La concurrence en matière de crédit hypothécaire est devenue très apparente ces
derniers temps surtout entre la CNEP-Banque, le CPA et la BDL. Pour cette dernière, le crédit
hypothécaire connaît un développement considérable et les derniers chiffres de cette banque le
prouvent (4 409 crédits octroyés pour un montant de 3.208.811.000DA en 2002 contre 599
crédits pour 465.845.000DA en 2001). Contrairement à cela les chiffres de la CNEP stagnent
depuis quelques années et sont de 6 764 crédits accordés pour un montant de 3.581.170.000
DA en 2002. Ceci nous pousse à réfléchir sur les moyens à mettre en œuvre pour faire face à
cette concurrence.

(1)
Elle est faite auprès d’un huissier et les frais d’huissier sont à la charge du client.
93
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

A travers notre passage au niveau de l’agence nous avons relevé quelques points qui
nous paraissent défaillants principalement les seuils d’engagement (de l’agence et des
directions de réseau) et les commissions de gestion.
Le seuil d’engagement est de 500.000 DA pour les agences (2.000.000DA au niveau
de la BDL) et est de 900.000 DA pour les directions de réseau. Ceci est vraiment très peu pour
les crédits hypothécaires et engendre inévitablement des pertes de temps pour transporter le
dossier au niveau supérieur (ce qui dérangera certainement le client), de coût et de l’image de
marque de la CNEP-Banque, ce qui constitue certes un manque à gagner pour la banque.
Aussi, les frais de gestion au niveau de cette banque restent faibles (1000, 1500 et
2500DA) ce qui arrange certainement le client, mais alors comment explique l’engouement
des particuliers aux crédits hypothécaires octroyés par la BDL sachant à titre d’exemple que
ses frais de gestion sont de loin supérieurs à ceux de la CNEP-Banque ? Il y certes d’autres
facteurs qui contribuent à donner à la BDL la place qu’elle occupe aujourd’hui dans le cadre
de l’octroi des crédits hypothécaires tels le marketing, les avantages et la qualité de service
que la CNEP-Banque doit prendre en considération.
Le tableau ci-dessous présente les nombres et montants des crédits hypothécaires
octroyés par la CNEP-Banque et la BDL. Ce tableau nous donne une idée sur la croissance
spectaculaire de ce type de crédit au niveau de la BDL contre une quasi-stagnation de ce
créneau au niveau de la CNEP-Banque(1).

ANNEE ANNEE 2001 ANNEE 2002 ANNEE 2003


BANQUE Nombre Montant (KDA) Nombre Montant (KDA) Nombre Montant (KDA)
CNEP- 4 135 (au 2 265 870
6 161 3 092 440 6 764 3 581 170
Banque 31/08/2003) (au 31/08/2003)
7 900 (au 4 877 179
BDL 599 465 845 4 409 3 208 811
30/09/2003) (au 30/09/2003)

Donc, pour que l’opération de crédit immobilier suivra son cours le plus normalement
possible, une bonne analyse du dossier de l’emprunteur parait plus qu’impérative, car les
prêts hypothécaires sont considérés comme des prêts à hauts risques puisqu’ils mobilisent des
sommes faramineuses à long terme, alors que pratiquement toutes les banques algériennes
détiennent des ressources courtes.

Pour faire face à ce besoin en ressources longues et maîtriser ainsi les risques
engendrés par l’octroi de ces prêts, l’Etat a créé la Société de Refinancement Hypothécaire
(SRH) qui a pour principale mission le refinancement des crédits immobiliers octroyés par les
banques.

Notre prochaine section sera donc consacrée à cette nouvelle technique de gestion des
crédits immobiliers qui est ‘le refinancement hypothécaire’.

(1)
Données recueillies auprès de l’ABEF et les ECHOS de la BDL, n° 01 avril 2003.
94
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

Section 2 :
Simulation d’une opération de refinancement hypothécaire : Cas d’un
portefeuille CNEP

Ayant pris conscience de l’importance des crédits immobiliers, les banques – à


l’image de la CNEP, la BDL et le CPA – orientent de plus en plus leurs politiques vers ce
créneau attrayant et porteur. Le nombre de crédits hypothécaires octroyés ne cesse
d’augmenter et les banques ont de plus en plus besoin de fonds pour honorer leurs
engagements surtout que ce type de prêt demande des sommes importantes à mobiliser et sur
des délais très longs.
L’opération de refinancement de la SRH est venue donc combler cette insuffisance, en
permettant aux banques de disposer de nouvelles ressources qui vont servir à respecter les
crédits déjà octroyés, à satisfaire tout autre besoin de liquidité et aussi à réemployer ces
ressources en accordant d’autres prêts.

Dans cette section, nous allons présenter une simulation d’une opération de
refinancement hypothécaire d’un portefeuille CNEP(1) où en essayera d’étudier, à travers
l’élaboration d’un échéancier de remboursement, l’utilité d’une telle opération pour une
banque (la CNEP en l’occurrence) en dégageant les marges et en présentant les possibilités
offertes à la CNEP-Banque.
Pour ce faire, nous avons choisi de suivre une méthodologie qui retrace le processus
d’une telle opération, à savoir :
¾ Définir les paramètres et les formules utilisés ;
¾ S’étaler sur les caractéristiques du portefeuille à refinancer ;
¾ Présenter le prêt de refinancement de la SRH ;
¾ Etudier le résultat de l’opération de refinancement et présenter les opportunités qu’à la
CNEP suivant sa situation en matière de liquidité :
- Soit, ne pas réemployer les ressources obtenues de l’opération de refinancement,
pour satisfaire un besoin de liquidité ;
- Soit, réemployer le produit de l’opération au cas où elle n’a pas un besoin de
liquidité.
I- Définitions des paramètres et formules utilisées :
Considérant les caractéristiques suivantes d’un portefeuille donné :
C : Le montant total du portefeuille à refinancer initialement ;
im : Le taux mensuel constant, il est égal à un 1/12ème du taux annuel ;
P1 : Le premier principal remboursé ;
N : La maturité du crédit.
On a précédemment (dans le quatrième chapitre) défini les formules à utilisées qui sont donc :

(1)
A l’inverse du CPA et la BDL qui se sont déjà refinancés auprès de la SRH, les autres banques n’ont jamais eu
recours au cette opération de refinancement. Pour la CNEP-Banque, elle ne s’est pas refinancée jusqu’à présent
car elle présente des excédents de liquidités et n’a donc aucun besoin liquidité pour refinancer ces prêts
hypothécaires.
95
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

MENSUALITE CONSTANTE (A) A = C × IM /1-(1+IM)-N


q
CAPITAL REMBOURSE APRES Pq = P1 × [(1+im) – 1]/im
"q" PAIEMENTS (Pq)
CREDIT RESTANT DU APRES "q" CRD (q)= C - Pq
REMBOURSEMENTS (CRD)
MARGE NETTE (MN) MN = ∑ Intérêts reçus de la clientèle – ∑ Intérêts
versés à la SRH + Produits de réemploi des montants
mobilisés éventuellement

II- Présentation du portefeuille à refinancer :


Le portefeuille de simulation que nous avons choisi est un portefeuille CNEP de
l’agence Ben M’hidi 02. Ce portefeuille présente les caractéristiques suivantes(voir annexe
n°5) :
ª Il est composé de 97 créances hypothécaires à taux fixe de 7,5% et mensualités
constantes;
ª Le montant total mobilisé par la CNEP est de 161 866 656,43 DA ;
ª Le capital restant dû (CRD) au jour de la signature de la convention de
refinancement est de 37 690 727,90 DA ;
ª Le CRD après 60 mois (05 ans) est de 33 160 539,89 DA ;
ª Le CRD après 120 mois (10 ans) est de 20 018 476,55 DA ;
ª La plus grande mensualité est estimée à 59 882,09 DA ;
ª La plus longue échéance des créances proposées est de 180 mois ;
ª L’échéancier prévisionnel présente l’allure suivante :

ECHEANCIER PREVISIONNEL

500000
Mensualités reçues

400000
300000
200000
100000
0
1 15 29 43 57 71 85 99 113 127 141 155 169 183
Mois

III- Présentation du prêt de refinancement de la SRH :


Après la signature de la convention de refinancement entre la banque (CNEP en
l’occurrence) et le SRH, cette dernière présente à la banque un programme de refinancement
ayant les caractéristiques suivantes :
B Il est étalé sur 15 ans et divisé en trois tranches(1) de 05 ans ;
B Un taux de refinancement de 5,5% ;
(1)
Une tranche représente le crédit dans sa totalité de maturité de soixante mois renouvelable.
96
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

B Un différé de 02 mois dans chaque tranche ;


B La 1ère tranche est égale au CRD à la date de la signature de la convention soit
37 690 727,90 DA ;
B La 2ème tranche est égale au CRD après 60 mois soit 33 160 539,89 DA ;
B La 3ème tranche est égale au CRD après 120 mois soit 20 018 476,55 DA ;

Les conditions présentées par la SRH pour le refinancement de ce portefeuille sont résumées
dans le tableau ci-dessous :

CONDITIONS DE REFINANCEMENT DE LA SRH


1ère tranche 2ème tranche 3ème tranche
Montant (=CRD) 37 690 727,90 33 160 539,89 20 018 476,55
Durée (Mois) 60 60 60
Taux (%) 5,5 5,5 5,5
Différé (mois) 2 2 2
Mensualités 719 936,71 633 404,85 382 376,17
Date de paiement 3ème mois 65ème mois 125ème mois

A priori, ces conditions sont avantageuses pour la banque car elle gagne deux points
en matière de taux, sans pour autant omettre le fait que le crédit est refinancé dans sa totalité
en soixante mois et il est renouvelable deux fois pour cinq autres années. Après le calcul du
résultat de l’opération, on saura si oui ou non la banque réalise une marge en se refinançant
auprès de la SRH et si c’est le cas quel sera l’impact d’un réemploi de cette ressource sur la
trésorerie et la marge.

IV- Etude du résultat de l’opération :

Le résultat de l’opération de refinancement peut être apprécié de deux manières


différentes suivant la situation dans laquelle se trouve la CNEP-Banque.
¾ Elle est en difficulté ou elle a un besoin de liquidité qu’il faut combler : Dans ce cas,
l’appréciation du résultat de l’opération se fait sur la base d’une comparaison entre les
sources de refinancement traditionnelles et la formule SRH ;
¾ La CNEP-Banque n’a pas un besoin de liquidité : Dans ce cas, les ressources obtenues
de l’opération de refinancement auprès de la SRH peuvent être réemployés à un taux
supérieur à celui du refinancement (5,5%).

A- Calcul du résultat de l’opération sans réemploi :

Le besoin de liquidité exprimé au départ et ayant poussé la CNEP-Banque à se


refinancer est devenu un excédent. Dès le départ déjà, on avait remarqué que les conditions
étaient favorables pour que la CNEP-Banque puisse avoir une bonne trésorerie qui lui
permettra d’éviter des refinancements à des coûts élevés.
La marge est la différence entre le montant des intérêts reçus de la clientèle et des
intérêts versés à la SRH. Elle est positive après le cumul des marges des trois tranches. Les

97
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

deux mois de différé accordés par la SRH ont permis de cumuler des fonds et donc compenser
les autres mois qui suivent. Aussi, l’importance du montant de la troisième tranche (plus de
20 millions DA) dont les intérêts et les mensualités sont payés trois fois, à considérablement
participer à ce que la CNEP-Banque réalise une marge positive.

Le tableau suivant nous résume l’évolution de la trésorerie ainsi que la marge durant toute la
période de l’opération de refinancement :

TABLEAU RECAPITULATIF DE LA MARGE ET DES FLUX DE TRESORERIE (par tranche)


Intervalle Mensualités Mensualités Trésorerie Intérêts Intérêts Marge
en mois reçues versées reçus versés
[1-2] 842 072,30 0,00 38 532 800,20 229 526,59 0,00 229 526,59
[3-62] 20 999 476,79 43 196 202,36 16 336 074,63 6 636 193,76 5 505 474,46 1 130 719,30
[63-64] 558 431,00 0,00 33 718 970,89 197 388,47 0,00 197 388,47
[65-124] 13 124 608,32 38 004 291,01 8 839 288,20 4 920 519,81 4 843 751,12 76 768,69
[125-126] 287 390,72 0,00 20 305 867,27 117 896,55 0,00 117 896,55
[127-186] 4 092 987,16 22 942 570,03 1 456 284,40 1 750 217,59 2 924 093,47 -1 173 875,88

* La marge totale est le cumul des marges réalisées dans chaque tranche y compris celle du
différé ;
* Le cumul des trésoreries de chaque tranche nous permet d’avoir une trésorerie globale de la
banque pour l’ensemble de la période.

Le tableau ci-dessous nous donne une synthèse de la trésorerie et de la marge dégagées pour
la période entière.
TRESORERIE ET MARGE DEGAGEES POUR
L’ENSEMBLE DE LA PERIODE (15 ANS)
Trésorerie 26 631 647,23
Marge 578 423,72

Cependant, une banque rationnelle se doit d’optimiser ces ressources pour éviter d’être
en situation de surliquidité et réaliser des marges considérables.
C’est dans ce sens que la CNEP-Banque doit réemployer les montants obtenus lors de
l’opération de refinancement. Elle réutilisera donc ces fonds à des taux supérieurs à celui du
refinancement (5,5%) et ainsi, elle gagne au départ déjà une marge sur les taux d’intérêt.

B- Calcul de la marge sous l’hypothèse du réemploi (au taux SRH + 1%) :

Pour les besoins de notre simulation, nous allons prendre les montants des trois
tranches à réemployer. Cette réutilisation des fonds reçus de l’opération de refinancement se
fera, à titre d’exemple pour notre cas, à un taux supérieur à un point au taux appliqué par la
SRH, c'est-à-dire taux SRH (5,5%) + 1 % = 6,5%(1) .
Les conditions de placement des fonds recueillis après le refinancement sont décrites dans le
tableau suivant :

(1)
Ce taux de placement est supposé fixe sur toute la période de refinancement (15 ans).
98
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

CONDITIONS DE PLACEMENT
1ère tranche 2ème tranche 3ème tranche
Montant (=CRD) 37 690 727,90 33 160 539,89 20 018 476,55
Durée (Mois) 186 124 62
Taux (%) 6,5 6,5 6,5
Différé (mois) 2 2 2
Mensualités 322 079,32 367 909,51 380 989,83
Intérêts reçus 119 441,00 100 485,80 58 111,18

Le taux d’intérêt appliqué aux nouvelles utilisations de ces ressources (leur réemploie
en crédits hypothécaires) engendre de nouveaux flux (les mensualités et les intérêts reçus de
la clientèle), ce qui aura certainement des retombées positives sur la trésorerie et sur la
marge(2) de la CNEP.

Le tableau ci-dessous résume les flux de trésorerie et la marge dégagée avec réemploie au
taux de 6,5% :

TABLEAU RECAPITULATIF DE LA MARGE ET DES FLUX DE TRESORERIE (par tranche)


Intervalle Mensualités Mensualités Trésorerie Intérêts Intérêts Marge
en mois reçues versées reçus versés
[1-2] 842 072,30 0,00 1 486 230,93 229 526,59 0,00 229 526,59
[3-62] 20 999 476,79 43 196 202,36 -2 871 966,49 6 636 193,76 5 505 474,46 1 130 719,30
[63-64] 558 431,00 0,00 1 938 408,66 197 388,47 0,00 197 388,47
[65-124] 13 124 608,32 38 004 291,01 16 519 647,04 4 920 519,81 4 843 751,12 76 768,69
[125-126] 287 390,72 0,00 2 429 348,05 117 896,55 0,00 117 896,55
[127-186] 4 092 987,16 22 942 570,03 45 409 136,92 1 750 217,59 2 924 093,47 -1 173 875,88

La trésorerie et de la marge dégagées pour la période entière avec réemploie des fonds sont
synthétisées dans le tableau suivant :

TRESORERIE ET MARGE DEGAGEES POUR


L’ENSEMBLE DE LA PERIODE (15 ANS)
Trésorerie 64 910 805,10
Marge 38 857 581,59

On constate donc que lorsque les ressources résultant du refinancement sont


réemployées à un taux supérieur à 5 ,5%, la banque bénéficie d’une trésorerie assez
importante pour combler ses opérations futures et mieux encore, elle dégage des marges
considérables.

L’évolution de la marge réalisée par la banque sur toute la période refinancement avec
réemploie des ressources est retracée dans le graphe ci-dessus :

(2)
On entend par marge la différence entre taux débiteur et taux créditeur.
99
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

EVOLUTION DE LA MARGE REALISEE PAR LA


BANQUE

45
Marge cumulée (en millions DA)

40
35
30
25
20
15
10
5
0
[1-2] [3-62] [63-64] [65-124] [125-126] [127-186]
Mois

Il est clair donc, qu’à travers ces résultats on constate que l’opération de refinancement
est intéressante pour la banque dans la mesure où elle présente des avantages certains.

Cependant, malgré tous les produits de refinancement offerts par la SRH en vue de
promouvoir le marché primaire et les avantages accordés aux banques en matière de taux,
les banques sont restées désintéressées à cette opération. On pourrait avancer comme
explication à cette indifférence des banques, le fait qu’elles sont actuellement, et
particulièrement la CNEP-Banque, en situation de surliquidité.

D’ailleurs afin de dynamiser le marché hypothécaire, la SRH s’est orientée vers le


marché secondaire en émettant récemment, des obligations adossées à des portefeuilles de
créances hypothécaires. Ceci permettra donc d’éponger une partie des liquidités des banques
et donc éventualité de dynamiser le marché hypothécaire.

Donc, pour conclure le processus de développent d’une créance hypothécaire nous


avons juger utile d’intégrer ce dernier produit en date sur les marchés hypothécaire et
financier qui est ‘l’emprunt obligataire’ de la SRH. Donc dans notre prochaine section, nous
allons présenter cette opération ainsi que la méthode de calcul d’une obligation SRH.

100
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

Section 3 :
L’émission obligataire de la SRH sur le marché secondaire : Participation de
la CNEP-Banque

Le 08 juillet 2003, la SRH a émis des obligations sur le marché hypothécaire ce qui
constitue donc la première opération du genre. Il s’agit d’obligations garanties par le dépôt
de l’équivalent montant en bons du trésor auprès de la Banque d’Algérie par la BDL.
L’opération a permis de collecter un montant de 2,480 milliards DA (diminué des frais
de courtage) et qui a servi à la réalisation des opérations de refinancement de crédits
hypothécaires alloués aux emprunteurs par la Banque de Développement Local (BDL). Cette
dernière a contracté une assurance crédit auprès de la SGCI en plus de la garantie.

I- Le déroulement de l’opération :
L’emprunt obligataire SRH qui s’est effectué de gré à gré, a été adjugé sous forme
d’enchères le 13 juillet 2003, à l’hôtel EL AURASSI.
Cette émission était réservée uniquement aux intermédiaires suivants :
™ Les banques et établissements financiers : BADR, BDL, BEA, BNA, CPA, CAAR,
CAAT, CIAR, CITI BANK, CNAC, CNEP, CNMA, SAA ;
™ Les spécialistes en valeurs de trésor (SVT) ;
™ Les intermédiaire en opérations de bourse : ERRACHED EL MALI, SOFICOP,
SOGEFI, SPVM.
La nature des titres émis :
™ Obligations 3 ans à échéance 15 juillet 2006 pour un montant de 01 milliard DA
™ Obligations 5 ans à échéance 15 juillet 2008 pour un montant de 2 milliard DA
Cette opération s’est déroulée suivant plusieurs étapes :
1) Chaque organisme participant à l’adjudication a déposé sa soumission le 13 juillet au
siège du courtier accrédité à savoir le CPA. Pour chaque nature d’obligation (03 ans et
05 ans) les soumissionnaires mentionnent leurs offres sur les formulaires de soumission
qui portent l’entête de l’organisme (voir annexe n°8).
2) Le montant minimum mis à l’adjudication a été fixé à dix millions de dinars au lieu
de cinquante millions prévus au départ. Chaque soumissionnaire devait donc indiquer
son intérêt pour des montants minimums de 10 millions DA ou pour des montants plus
élevés multiples de 10 millions DA(1).
3) Chaque soumission devait préciser la nature de l’obligation (à 03 ou 05 ans), le
montant désiré et le prix. Les titres ont été servis en premier jusqu’à concurrence d’un
prix marginal (limite) au dessous duquel toutes les offres seront rejetées. Le prix
marginal (prix limite) correspond à la dernière offre retenue par la SRH satisfaisant le
montant désiré par l’entreprise pour chaque nature de titre. En cas de soumissions
identiques, les montants auraient été répartis au prorata des volumes souscrits au dernier

(1)
Il est à noter que chaque soumissionnaire pouvait proposer au maximum cinq offres pour chaque nature de
titre espéré.
101
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

prix retenu. Par conséquent, la SRH pouvait réserver le droit de distribuer ou d’affecter
les montants retenus à chaque adjudicataire à hauteur de 25 % du montant global.
4) Les règlements/livraisons ont été réalisés à J+2 jours ouvrables soit, le mardi 15
juillet 2003, par ordre de virement libellé au profit du compte de la SRH ouvert sur les
livres de la BA.
II- Les caractéristiques de l’emprunt obligataire du 13 Juillet 2003(1) :

LES CARACTERISTIQUES ET LES CONDITIONS DE L’EMPRUNT


OBLIGATAIRE DU 13 JUILLET 2003
Emetteur La Société de Refinancement Hypothécaire « SRH »

Courtier accrédité Le Crédit Populaire d’Algérie « CPA »


1 milliard de DA en obligations à 3 ans, et
Montant
2 milliards de DA en obligations à 5 ans
Formes des titres Dématérialisée
03 ans à échéances du 15 Juillet 2006 et 05 ans à échéance du
Maturité
15 Juillet 2008
Date de souscription Le dimanche 13 Juillet 2003

Date de jouissance Le lundi 15 Juillet 2003


4.00% l’an pour l’échéance du 15 Juillet 2006, et
Rémunération
4.50% l’an pour l’échéance du 15 Juillet 2008
Ils sont payables annuellement, à chaque date de tomée du
Intérêts
coupon du 15 Juillet de chaque année jusqu’à échéance
L’obligation est négociable sur le marché secondaire de gré à
Négociabilité
gré entre intermédiaires agrées
Prix d’émission Au prix de chaque bloc d’obligations retenu

Nombre de titres 300.000 obligations de 10.000 DA de valeur nominale

Remboursement du capital En totalité en terme échu

Cette opération de refinancement vise à moyen et long terme la diminution du coût de


financement de l’immobilier et par conséquent promouvoir le marché de l’immobilier.
A court terme l’opération dynamise le marché financier et permet la transformation
des ressources courtes des banques en ressources à long terme. C’est dans ce sens qu’il était
indispensable que les organismes publics soient présents dans cette opération afin de donner
plus de crédibilité à ce marché(2).
Cette opération a permis à la CNEP-Banque de placer une partie de ses liquidités car
elle a souscrit pour sa part 100.000 obligations ; 50.000 obligations de 03 ans à hauteur de

(1)
Cette opération s’est déroulée en l’absence du dépositaire central des titres « ALGERIA-CLEARING ».
(2)
A noter l’absence de deux importantes banques publiques à savoir : la BNA et la BADR.
102
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

500 millions de DA et les 50.000 autres de 05 ans à hauteur de 500 millions de DA, soit une
valeur totale de 1 milliard de DA d’obligations SRH dans le portefeuille de la CNEP-Banque.
III- La méthode de calcul du prix de l’obligation :
A- La formule de soumission :
Le prix de l’obligation est exprimé en pourcentage de sa valeur nominale. Pour
comprendre cette formule de soumission prenant un exemple.
Exemple :
Supposons que la CNEP-Banque présente une offre pour 500 millions DA à 101,75.
Cela veut dire, qu’elle a l’intention d’acquérir 500 millions DA d’obligations à 101,75 % de
la valeur nominale.
Dans le cas où cette offre sera retenue, la CNEP-Banque devra payer : 500.000.000 x
101,75% = 508 750 000,00 DA.
B- Le calcul du prix de l’obligation :
L’obligation procure à son détenteur des flux monétaires futurs qui sont :
- l’ensemble intérêts annuels (coupons) générés par l’obligation à chaque date de tombée du
coupon ;
- le remboursement du capital à échéance
Le prix de l’obligation est le montant que devra payer actuellement l’investisseur pour
jouir dans le futur des flux monétaires générés par ce titre de créances. Le principe de calcul
de l’obligation repose donc sur l’actualisation des flux qu’elle produit ; des intérêts et du
capital.
Donc, la méthode de calcul du prix d’une obligation est la suivante :
* Calcul de la valeur actualisée des flux monétaires futurs :
La valeur actualisée des flux monétaires découlant d’une obligation est la somme des
valeurs actualisées de tous les paiements d’intérêts.
 1 
 1 − 
 ( 1 + t ) n

VAT = C
 t 
 
 
Avec :
- VAT : Valeur Actualisée Totale de tous coupons des paiements d’intérêts ;
- C : valeur d’un coupon d’intérêt ;
- t : taux d’actualisation ;
- n : nombre de coupons.
* Calcul de la valeur actualisée du capital
VF
VA =
( 1 + t )n
Avec :
- VA : Valeur Actualisée ;
- VF : Valeur Future (capital) ;
- t : taux d’actualisation ;
- n : nombre de périodes.

103
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

* Calcul du prix de l’obligation


Le prix de l’obligation est la somme des flux actualisés des intérêts et du capital.

Le prix de l’obligation = capital actualisé + intérêts actualisés

Exemple pratique de soumission :


Supposons que la CNEP-Banque désire acquérir des obligations SRH aux conditions
suivantes :
- Montant de 500 000 000 DA pour l’acquisition des obligations ;
- Obligations à 5 ans c'est-à-dire au 15 juillet 2006 ;
- Taux de 4,50% ;
- Taux de rendement de 3,75%.

 1 
 1 − 
( 1 + 0 , 0375 5
= 4 ,5  
)
VAT
 0 , 0375 
 
 
> VAT (%) = 4,5 × 4,4832 = 20,17

100
VA =
( 1 + 0 , 0375 )5
> VA (%) = 100 × 0,8319 = 83,19
Le prix de l’obligation en % = la valeur actualisée des intérêts (VAT) + la valeur actualisée du
capital (VA)
Le prix de l’obligation en % = 20,17 + 83,19 = 103,36
Le montant que la CNEP-Banque devra payer = valeur nominale × Prix de l’obligation en %
Le montant à payer par la CNEP-Banque = 500 000 000,00 × 103,36% = 516 800 000,00
DA.

Certes, cette opération est venue pour renforcer l’évolution de ce secteur mais elle ne
doit pas être la dernière car à l’avenir la SRH doit constituer un encours de titres, afin de
dynamiser le marché financier qui a carrément perdu sa crédibilité.
Pour ce faire, la SRH doit réfléchir à varier les titres émis sur ce marché car :
- Les obligations ont des durées fixes, au delà desquelles le marché financier perd de
son dynamisme du fait de l’arrivée à échéance de ces obligations et donc de leurs
remboursements ;
- Les obligations génèrent des intérêts fixes (coupons) ce qui diminue de l’activité
concurrentielle que devrait caractériser le marché financier. Aussi, ces intérêts sont
faibles comparés à ceux que peuvent générés d’autres titres ;
- Enfin, les obligations ne donnent pas une image fiable de la santé financière de son
détenteur contrairement à d’autres titres.

104
Quatrième chapitre Cas pratique : L’évolution d’une créance hypothécaire

Le cas que nous avons présenté nous a éclairé sur la rentabilité des crédits
hypothécaires malgré les hauts risques qu’ils représentent. On a étayé ceci en
donnant une image du cadre institutionnelle et réglementaire dans lequel se
développe ce type de prêt actuellement, en Algérie.
En effet, les réformes engagées dans ce secteur en 1997 ont permis de
préparer un environnement favorable pour la croissance de l’activité immobilière
et ce par l’implication des banques, autres que la CNEP, dans le financement de
l’immobilier et la création de nouvelles institutions chargées de la solvabilité de la
demande et du refinancement hypothécaire.
La CNEP-Banque doit, dans un but d’assurer sa suprématie sur ce secteur
d’activité, maîtriser les risques liés aux crédits immobiliers en utilisant les
différentes méthodes de gestion existantes et participer au développement des
nouvelles techniques surtout que l’encadrement y est déjà.
Pour se faire, le banquier doit lors de l’octroi de crédit hypothécaire :
h Faire une analyse approfondie du dossier de l’emprunteur ;
h Vérifier le respect de la réglementation en terme de couverture du risque ;
h Utiliser les différentes méthodes existantes surtout le scoring qui peut être
d’un apport considérable dans la prise de décision;
h Prendre des garanties réelles et personnelles contre tout événement
imprévisible ;
h Recourir aux produits offerts par les nouvelles institutions en matière de
solvabilité des demandeurs de crédits (CNL, SGCI, FGCMPI).
L’Etat a créé la Société de Refinancement Hypothécaire (SRH) qui a la
double tâche de fournir des ressources stables aux banques par l’opération de
refinancement et d’être un intermédiaire entre elles et le marché financier.
La CNEP-Banque doit refinancer, auprès de la SRH, ses crédits immobiliers
octroyés pour faire face au besoin en ressources longues et maîtriser ainsi les
risques engendrés par l’octroi de ces prêts car l’opération de refinancement lui
permet d’avoir une trésorerie sécurisante pour assurer de nouveaux financements
ou simplement satisfaire son besoin de liquidité. De plus, elle lui procure une
marge très importante rendant ainsi cette opération très rentable.
Afin de réaliser la deuxième tâche, la SRH a émis des obligations adossées à
des portefeuilles de créances hypothécaires. Ceci va permettre un développement
du marché hypothécaire ainsi que le marché secondaire. Ce type d’opération
permettra, en outre, une rentabilité plus intéressante pour la CNEP-Banque car le
marché secondaire est un formidable gisement d’opportunités où l’on peut réaliser
des rendements très importants.

105
Conclusion générale

. Conclusion générale

Nouveau produit bancaire, le crédit immobilier aux particuliers a connu un essor considérable
ces dernières années mais reste encore très mal exploité par nos banques car dans le contexte
actuel de concurrence bancaire, il est appelé à se diversifier et se multiplier pour satisfaire les
besoins d’une clientèle si ardente à ce type de crédit.

Les banques qui devaient jouer un rôle prépondérant dans ce secteur en octroyant des prêts
immobiliers à la clientèle, sont restées réticentes à l’égard des produits offerts par les
nouvelles institutions mises en place pour conforter et sécuriser ce type de crédit. Aussi, les
banques devaient adapter ces produits aux besoins et aux spécificités de la clientèle en lui
offrant des crédits ajustés à la situation socio-économique où le pouvoir d’achat des ménages
ne cesse de se détériorer et en parallèle le besoin en logement se manifeste de plus en plus.

La crise multidimensionnelle que traverse l’Algérie a accentué la détérioration de l’habitat


entraînant par là même une aggravation des conditions de vie. Un déficit de 1,2 million de
logements auquel il faut ajouter chaque année une demande additionnelle de 120.000
logements, un Taux d’Occupation par Logement (TOL) de 7,14 et prés de 800.000 logements
en état de dégradation avancée, toutes ces données dénote la détérioration du secteur de
l’immobilier qui se débatte encore dans une situation alarmante contrairement aux pays
développés où il est considéré comme un secteur de prédilection.

La politique adoptée jusqu’en 1993, où l’Etat était pratiquement le seul promoteur


immobilier, se caractérisait par un archaïsme, une instabilité et surtout une incapacité à
recycler les fonds investis dans le secteur ce qui l’a malheureusement mené vers la crise
actuelle qui perdure encore.

Suite aux difficultés budgétaires rencontrées par l’Etat et le poids important que représente le
financement de ce secteur dans le budget d’équipement, l’Etat s’est désengagé
progressivement du financement de l’habitat, laissant ainsi le monopole à la CNEP qui depuis
assure le rôle de banque de l’habitat.

En 1997, les réformes institutionnelles engagées dans le système de financement du logement,


par la transformation de la CNEP en banque universelle et l’implication des autres banques
dans les opérations de crédits hypothécaires, ont permis de dynamiser le financement de ce
secteur en le rendant plus concurrentiel.

Aussi, la création de la Société de Refinancement Hypothécaire (SRH), la Société de Garantie


des Crédits Immobiliers (SGCI) et le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la
Promotion Immobilière (FGCMPI), a certes donné plus de sécurité aux banques en matière
106
Conclusion générale

d’octroi de crédits immobiliers mais reste insuffisante en vue de promouvoir un vrai marché
hypothécaire.

Actuellement, les banques doivent s’impliquer davantage dans le financement du secteur de


l’immobilier. Pour ce faire, elles doivent savoir utiliser les moyens de gestion existants pour
rendre cette intervention fructueuse. C’est dans ce sens qu’on a élaboré ce travail pour
apporter de nouveaux préceptes qui permettront à la banque d’avoir une plus grande maîtrise
et de mieux gérer les crédits immobiliers qu’elle a octroyé aux particuliers.

Notre travail a consisté donc à présenter les différentes méthodes de gestion des crédits
hypothécaires et de donner des solutions aux difficultés rencontrées par les banques en
matière de maîtrise de ces crédits et ainsi développer le marché hypothécaire national.

Nous avons présenté comment se fait la gestion d’un crédit immobilier au niveau de la CNEP-
Banque avant et après l’octroi du prêt à savoir : l’identification de l’emprunteur et des risques
y afférent, l’étude minutieuse du dossier, la prise de garantie et enfin le suivi et le
recouvrement du crédit.

Puis, nous avons étayé l’importance de l’opération de refinancement pour les banques
engagées dans le financement de l’immobilier qui nécessite des ressources longues et
considérables alors que nos banques détiennent des ressources à court terme. Nous avons
démontré l’impact d’une telle opération sur la trésorerie de la banque et la marge qu’elle peut
dégagé.

Enfin, nous nous sommes étalés sur la technique de la titrisation, nouvel outil de gestion des
crédits hypothécaires qui permet aux banques d’intervenir directement sur le marché
secondaire. Cependant, ce procédé nécessite un cadre réglementaire le régissant et un
environnement propice pour sa pratique.

La conjugaison de tous ces moyens permettra à la banque de réaliser une rentabilité plus
intéressante ce qui l’encouragerait à participer d’une manière plus active à l’octroi de ce type
de crédit. Ceci entraînerait alors le développement du marché hypothécaire.

Cependant, nonobstant le nouveau cadre de financement du logement mis en place ces


dernières années pour stimuler la participation des banques dans l’activité immobilière et qui,
faut-il le rappeler, a eu quelques résultats positifs à l’image du succès qu’a connu l’opération
location-vente, ou encore la contribution de plus en plus apparente du secteur bancaire dans le
financement du logement, force est de constater, malheureusement, que ce secteur reste
encore dans sa phase primitive. Ceci s’explique par les innombrables contraintes rencontrées
par les banques dans ce secteur qui sont à notre sens surmontables.

107
Conclusion générale

Afin de remédier à cette situation et dynamiser les crédits immobiliers, et ainsi rendre le
marché hypothécaire plus crédible, il est nécessaire de régler les principales contraintes
entravant son développement. Nous avons jugé essentiel donc :
B De faire connaître aux banques les produits des nouvelles institutions mises en
place pour venir à leur aide par : le partage du risque lié au crédit immobilier (SGCI), la
garantie de la solvabilité de la demande (CNL), la détection des mauvais payeurs
(SATIM), la garantie dans le cadre de la vente sur plans (FGCMPI) et surtout le
refinancement des prêts hypothécaires (SRH) ;
B De faire de l’hypothèque la garantie la plus valide sur les plans juridique et
pratique. Pour ce faire, elle doit être assise à un titre de propriété authentique ce qui servira
donc de solide garantie aux banques ;
B D’harmoniser les tâches de tous les intervenants dans ce secteur à commencer
par l’Etat, les banques, les nouvelles institutions mises en place en 1997, la CNL, les
promoteurs, les ménages, les conservations foncières, les domaines, les services des
impôts,…;
B D’ériger la mise en œuvre des programmes d’habitat au rang des priorités
nationales sans que ce ne soit qu’un simple énoncé d’une volonté mais doit se traduire dans
les faits, et pour compléter le dispositif mis en place, mettre en œuvre une politique
foncière nationale ;
B D’utiliser les outils d’aide à la décision tel le scoring et de promouvoir les
nouvelles techniques de gestion qui ont prouvé leur efficacité dans le développement du
marché hypothécaire qui dynamisera, à court terme, le marché secondaire.

Ainsi, la réunion de toutes ces actions va certainement contribuer à améliorer


ce secteur d’activité qui est connu pour sa rentabilité pérenne et ses effets multiplicateurs sur
l’ensemble des autres branches de l’économie. L’habitat devrait être donc de loin le secteur de
prédilection des politiques car « quand le bâtiment va ! Tout va ! ».

108
BIBLIOGRAPHIE :

× Ouvrages :
1. AUGROS J-C et QUERUEL M, Risque de Taux d’Intérêt et Gestion Bancaire, Ed
Economica, 2000.
2. BELTAS, A, Le développement du marché des capitaux et la structure des taux
d’intérêt, Ed El Borhane, Alger, 2002.
3. BESSIS, J, Gestion des risques et gestion actif-passif, Ed Dalloz, Paris, 1995.
4. CERESOLI M, et GAILLAND M, Titrisation : La gestion stratégique de la banque :
Les 3 ‘R’ (refinancement, ratio et risques), Ed ESKA.
5. COUSSERGUES S, Gestion de la banque, Ed Dunod, Paris, 1992.
6. GAUDIN M, Le crédit aux particuliers, Ed SEFI, 1996.
7. GRANELLE J-J, Economie Immobilière (analyse et applications), Ed Economica,
Paris, 1998.
8. GRANIER T, et JAFFREUX C, La titrisation, aspects juridique et financier, Ed
Economica, Paris, 1997.
9. MAHIOU S, Les crédits aux particuliers, 2000.
10. MATHIEU M, L’exploitant bancaire et le risque crédit, Ed La revue banque Editeur,
Paris, 1996.

× Revues et publications :
11. BESSA D, « La CNEP s’ouvre à l’activité bancaire dans sa globalité », CNEP-News,
Octobre 1999 n°02, pp 4 à 5.
12. BELTAS A, « Le choix d’un système de financement du logement et ses implications
pour le développement du marché hypothécaire », Convergence, Décembre 2000, n°6,
pp 8 à 13.
13. BELTAS A, « La nécessité de développer un marché des titres hypothécaires en
Algérie », Convergence, Juillet-Août 2000, n°5, pp 21 à 22.
14. BOUATOUATA K.E, « Le financement bancaire de l’immobilier », Convergence,
Décembre 199, n°4, pp 10 à 12.
15. NUMERO SPECIAL, « Salon méditerranéen de l’immobilier 2003 », CNEP-News.
16. TOUALBIA M.S, « Crédit hypothécaire : Amélioration du cadre législatif et
réglementaire », BNA finance, Octobre/Décembre 2002, n°2, pp 18 à 20.

× Travaux universitaires :
17. DJEBOURI A, La titrisation et son impact sur le marché hypothécaire algérien,
Mémoire de fin d’études, ESB, 2001.
18. DRIDI E, Gestion des crédits immobiliers, Mémoire de fin d’études, ESB, 2002.

109
19. GUETTOU S, Les crédits immobiliers aux particuliers, Mémoire de fin d’études,
ESB, 2001.
20. SAID SIEF A, Financement de l’habitat, Mémoire professionnel, ESB, 2000.

× Textes juridiques :
21. Loi n° 02-11 du 24 décembre 2002 portant loi de finances pour 2003, J.O. n° 86 du 25
décembre 2003.
22. BANQUE D’ALGERIE, Règlement 95/94 du 20 avril 1995 relative à la fixation des
règles prudentielles de gestion des banques et établissements financiers.
23. BANQUE D’ALGERIE, Instruction N° 74-94 du 29 novembre 1994 relative à la
fixation des règles prudentielles de gestion des banques et établissements financiers.
24. Décret législatif n°93/03 du 1er mars 1993 relatif à l’activité immobilière.
25. Loi n°90-10 du 14 avril 1990 relative à la monnaie et au crédit, J.O. n° 16 du 18 avril
1990.
26. Loi n°86/07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière.

× Autres :
27. CNEP-BANQUE, « Manuel de procédure crédit hypothécaire aux particulier »,
décision réglementaire N° 227/2000 du 15 mars 2000.
28. Conseil National Economique et Social, « Rapport relatif au Projet de Stratégie
Nationale de l’Habitat », Mars-Avril 1995.
29. Conseil National Economique et Social, « Rapport de la commission Aménagement du
Territoire et Environnement », Mars 1995.
30. Convention Caisse Nationale du Logement.
31. Convention Société de Garantie du Crédit Immobilier.
32. Fonds de Garanti et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière, « Guide à
l’usage des acquéreurs d’un logement », Alger, 2000.
33. ELMETNANI R, Documents séminaire sur les conditions de refinancement du crédit
hypothécaire, ESB, 14 mars 1999.
34. Office National des Statistiques, « Recensement général de la population et de
l’habitat », ONS, 1998.
35. Rapport du Ministère de Planification, 1985.
36. www.cnes.dz
37. www.desjardins.com

110
Sommaire
Introduction générale.................................................................................................................. 1
Chapitre préliminaire : Généralités sur le secteur immobilier ............................................... 4
Introduction .................................................................................................................................. 4
Section 01: Généralités sur l’immobilier.................................................................................... 5
1-1 Typologie des marchés immobiliers ...................................................................................... 5
1-2 Les intervenants sur les marchés immobiliers ....................................................................... 5
1-3 Les caractéristiques et la typologie des biens immobiliers.................................................... 7
A- Caractéristiques des biens immobiliers.............................................................................. 7
B- Typologie des biens immobiliers ....................................................................................... 8
Section 02: Le parc logement en Algérie.................................................................................... 9
2-1 Généralités ............................................................................................................................. 9
2-2 Constats sur le parc logement en Algérie .............................................................................. 9
2-3 Evaluation du déficit du parc logement en Algérie ............................................................. 11
Conclusion du chapitre............................................................................................................... 12
Premier chapitre : Le financement de l’immobilier en Algérie ............................................ 13
Introduction ................................................................................................................................ 13
Section 01 : La politique de l’habitat en Algérie...................................................................... 14
1-1 Situation du secteur financier et bancaire ............................................................................ 14
Présentation de la CNEP-Banque................................................................................... 14
1-2 Le monopole de l’Etat.......................................................................................................... 15
1-3 Les réformes engagées dans le financement du logement ................................................... 16
1-3-1 Période d’avant 1986 .................................................................................................. 16
1-3-2 Période d’après 1986 .................................................................................................. 17
Section 02 : Le nouveau dispositif de financement du logement ............................................ 20
2-1 Les institution chargées de la solvabilité de la demande ..................................................... 20
2-1-1 La Caisse Nationale du Logement ........................................................................ 20
2-1-2 Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière....... 22
2-1-3 La Société de Garantie des Crédits Immobiliers .................................................. 23
2-1-4 La Société d’Automatisation des Transactions Interbancaires et de la
Monétique....................................................................................................................... 24
2-2 L’institution chargée du refinancement hypothécaire : « la SRH »..................................... 25
2-3 Initiation des banques dans le financement de l’immobilier ............................................... 26
A- La participation dans banques dans le financement de l’habitat..................................... 26
B- Les problèmes rencontrés par les banques ...................................................................... 27
C- Comment remédier aux problèmes rencontrés par les banques ...................................... 27
Section 03 : Les crédits immobiliers aux particuliers .............................................................. 29
3-1 Définition et caractéristiques techniques des crédits immobiliers....................................... 29
3-2 Typologie des crédits immobiliers....................................................................................... 30
3-2-1 Le secteur libre...................................................................................................... 30
3-2-2 Le secteur réglementé ........................................................................................... 34
3-2-3 Le secteur aidé ...................................................................................................... 35
3-3 Perspectives de développement des crédits immobiliers par les banques ........................... 36
Conclusion du chapitre............................................................................................................... 37
111
Deuxième chapitre : Gestion des crédits hypothécaires ........................................................ 38
Introduction ................................................................................................................................ 38
Section01 : Les risques liés aux crédits immobiliers................................................................ 39
1-1 Les risques économiques ..................................................................................................... 39
1-1-1 Le risque de contrepartie ........................................................................................... 39
1-1-2 Le risque de liquidité................................................................................................. 40
1-1-3 Le risque de taux d’intérêt......................................................................................... 42
1-1-4 Le risque de solvabilité ............................................................................................. 43
1-2 Les autres risques................................................................................................................. 43
1-2-1 Les risques techniques ................................................................................................. 43
1-2-2 Les risques administratifs ............................................................................................ 44
1-2-3 Les risques juridiques .................................................................................................. 44
Section02 : Les moyens de gestion des risques ........................................................................ 45
2-1 La gestion préventive........................................................................................................... 45
2-1-1 La réglementation prudentielle.................................................................................... 45
A- Les ratios prudentiels ................................................................................................ 45
B- Les créances risquées et leur système de provisionnement....................................... 48
2-2 La gestion opérationnelle..................................................................................................... 50
2-2-1 Le montage d’un dossier de crédit............................................................................... 50
2-2-2 Le système de délégation de crédit.............................................................................. 51
2-2-3 Le Scoring.................................................................................................................... 52
a- Généralités................................................................................................................ 52
b- Les avantages du crédit scoring................................................................................ 52
c- Les étapes de l’élaboration d’un modèle de crédit Scoring...................................... 52
d- Les limites du Score ................................................................................................. 53
2-2-4 Autres moyens de gestion des crédits immobiliers ..................................................... 54
A- Le budget type.................................................................................................................. 54
B- Le système expert............................................................................................................. 54
2-3 La gestion curative............................................................................................................... 55
A- Le contrôle et le suivi....................................................................................................... 56
B- Le recouvrement............................................................................................................... 56
Section03 : Les garanties liées aux crédits immobiliers .......................................................... 57
3-1 L’hypothèque ....................................................................................................................... 57
3-2 Le cautionnement................................................................................................................. 59
3-3 La garantie de la SGCI......................................................................................................... 60
3-4 Les assurances...................................................................................................................... 61
Conclusion du chapitre............................................................................................................... 62
Troisième chapitre : Le refinancement et la titrisation des crédits hypothécaires ............. 63
Introduction ................................................................................................................................ 63
Section01 : Le marché hypothécaire en Algérie ...................................................................... 64
1- Fondements théoriques de l’intervention de la SRH dans le nouveau schéma de
financement du logement ........................................................................................................... 64
2- Intervention de la SRH........................................................................................................... 65
2-1 Rôle de la SRH sur le marché primaire ............................................................................... 65
2-2 Aperçu sur le rôle de la SRH sur le marché secondaire....................................................... 69
112
Section02 : La titrisation des créances hypothécaires ............................................................. 71
1- Présentation générale de la titrisation .................................................................................... 71
2- Les différentes méthodes de titrisation aux Etats-Unis.......................................................... 75
3- Les avantages de la titrisation ................................................................................................ 76
Section03 : Les contraintes et les perspectives de développement du marché hypothécaire
et de la titrisation en Algérie ................................................................................. 78
1- Contraintes et perspectives de la SRH à développer un véritable marché
hypothécaire en Algérie ........................................................................................................ 78
2- Contraintes et perspectives de la SRH à développer la titrisation en Algérie ....................... 80
Conclusion du chapitre............................................................................................................... 82
Quatrième chapitre : Cas pratique ‘ L’évolution d’une créance hypothécaire’................... 83
Introduction ................................................................................................................................ 83
Section01 : Le montage d’un dossier de crédit immobilier : Cas de la CNEP-Banque ......... 84
I- Le cadre réglementaire ..................................................................................................... 84
II- Généralités sur les crédits immobiliers .......................................................................... 84
III- Le traitement d’une demande de crédit.......................................................................... 89
IV- Les garanties exigées ..................................................................................................... 92
V- La mise en place du crédit............................................................................................... 92
VI- Le suivi et le recouvrement des crédits.......................................................................... 93
Analyse critique........................................................................................................ 94
Section02 : Simulation d’une opération de refinancement hypothécaire : Cas d’un
portefeuille CNEP ................................................................................................. 94
I- Définitions des paramètres et formules utilisées .............................................................. 94
II- Présentation du portefeuille à refinancer....................................................................... 95
III- Présentation du prêt de refinancement de la SRH ........................................................ 95
IV- Etude du résultat de l’opération : .................................................................................. 96
A- Calcul du résultat de l’opération sans réemploi ........................................................ 96
B- Calcul de la marge sous l’hypothèse de réemploi (au taux SRH + 1%).................... 97
Section03 : L’émission obligataire de la SRH sur le marché secondaire : Participation
de la CNEP-Banque ............................................................................................ 100
I- Le déroulement de l’opération....................................................................................... 100
II- Les caractéristiques de l’emprunt obligataire du 13 Juillet 2003.................................. 101
III- La méthode de calcul du prix de l’obligation : ............................................................ 102
A- La formule de soumission : ..................................................................................... 102
B- Le calcul du prix de l’obligation : ........................................................................... 102
* Calcul de la valeur actualisée des flux monétaires futurs.............................. 102
* Calcul de la valeur actualisée du capital........................................................ 102
* Calcul du prix de l’obligation ........................................................................ 103
Exemple pratique de soumission.............................................................................................. 103
Conclusion du chapitre............................................................................................................. 104
Conclusion générale................................................................................................................ 106
Bibliographie
Annexes

113