RAPPORT

ANNUEL
L A C R I SE D ’ I MMO B I L I E R E N C HI NE

2022
2023

Pré senté par

AMMARI

ZOUAOUIA
La crise de l'immobilier en Chine

RÉPUBLIQUE ALGÉRIENNE DÉMOCRATIQUE ET POPULAIRE

BANQUE D’ALGERIE

Ecole Supérieure de Banque

Rapport d’économie financier international

La crise d’immobilier en chine

Nom :
- AMMARI ZOUAOUIA

Promotion :

- Licence / 3ère année.

Année scolaire : 2022-2023

Sommaire

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La crise de l'immobilier en Chine

Introduction…………………………………………………………………………………3

1. Quelle est la taille de l’immobilier en Chine ? …………………….…3

2. Aperçu du marché de l’immobilier en chine…………………………………………………4

3. Principales tendances du marché ......................................................…...4

4. La dette d’Evergrande estimée à 260 milliards de dollars……….…………..5

5. La dépendance de la croissance chinoise au secteur immobilier :………..6

6. Les promoteurs immobiliers sont au cœur de la crise en cours du
secteur…………………………………………………………………………………………………7
7. Le FMI craint "des répercussions mondiales" de la crise en Chine………8
8. Le commerce international pourrait être affecté ………………………….……8
9. Comment l’Etat va-t-il réagi face à cette crise ?......................................9
10.Le monde doit-il s’inquiéter ?..................................................................9
11.Quelles solutions ?.................................................................................10
Conclusion........................................................................................................10

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La crise de l'immobilier en Chine

Introduction :
L’immobilier demeure l’un des investissements qui débouchent sur un grand succès, surtout
auprès des particuliers. À l’instar de tous les placements financiers, l'investissement dans
l'immobilier nécessite d'analyser un grand nombre de paramètres économiques avant de se
lancer. Suivre l’évolution des prix reste, entre autres, un moyen efficace pour réaliser un
achat et un investissement immobilier en toute connaissance de cause. Il est également
important de bien comprendre les mécaniques démographiques (l'immobilier pour être
rentable doit accueillir des habitants, locataires ou propriétaires occupants). Les marchés
nationaux et internationaux peuvent également entrer en ligne de compte. Il faut
notamment prêter une grande attention aux pays dans lesquels le secteur immobilier
constitue l’un des piliers de leur économie. C’est entre autres le cas de la Chine où le risque
d’éclatement de la bulle immobilière inquiète de nombreux investisseurs dans le monde.

1. Quelle est la taille de l’immobilier en Chine ?

Colossale. Au sens large, l’immobilier représente environ un quart du PIB chinois. La réforme
du logement (1998) en Chine, qui a créé un véritable marché immobilier, a entraîné un
boom fulgurant du secteur, entretenu par les normes sociales, l’acquisition d’un bien étant
souvent un prérequis au mariage.
Les banques ont financé cette frénésie avec des prêts aux promoteurs et aux acheteurs.
Aujourd’hui encore, les crédits immobiliers représentent près de 20% des prêts en cours
dans le système bancaire chinois, selon un récent rapport de la banque ANZ.
En Chine, la plupart des promoteurs vendent les logements selon un système de préventes,
où les biens sont achetés avant que leur construction ne débute. Le pays compte ainsi
225 millions de mètres carrés de logements à terminer, selon l’agence d’information
financière Bloomberg.

Problématiques des marchés immobiliers chinois :

En raison de la crise de la dette de grosses entreprises immobilières chinoises et du

ralentissement économique suite au COVID-19, le marché immobilier de la Chine présente
des signes de ralentissement inquiétants.

 Crise de l’immobilier chinois, une menace pour le monde ?

L’immobilier en Chine traverse une crise, qui pourrait affecter l’ensemble de l’économie
nationale, voire mondiale. État des lieux d’un secteur en souffrance depuis de nombreux
mois.

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La crise de l'immobilier en Chine

2. Aperçu du marché de l’immobilier en chine :

Le marché chinois de l`immobilier résidentiel devrait enregistrer un TCAC supérieur à 6 % au

cours de la période de prévision. Depuis le second semestre 2021, le marché immobilier
chinois a montré des signes de ralentissement, le volume des ventes et les prix des
logements ayant chuté dans un certain nombre de villes chinoises. Selon les données du
Bureau national des statistiques, le prix de vente moyen des propriétés résidentielles en
2021 était de 10 139 CNY (1 606 USD) par mètre carré, augmentant de 2,8 % par an, le taux
de croissance le plus lent depuis environ cinq ans. Le secteur immobilier chinois, qui
concerne une part importante de l'économie, devrait connaître une période de stabilisation
en 2022, après une année 2021 mouvementée au cours de laquelle de nombreuses
entreprises et segments de marché ont connu leur croissance la plus lente, voire leur déclin.
Par exemple, le marché du logement a fait l'objet de 651 politiques réglementaires en 2021,
le plus élevé jamais enregistré et 33 % plus qu'en 2020. Le financement total par 100
sociétés immobilières a diminué de 26 % pour atteindre un creux de cinq ans de 1,29 billion
de CNY (202,54 USD). En septembre 2021, les transactions de maisons d'occasion ont chuté
à leur plus bas niveau depuis la tenue des registres.

3. Principales tendances du marché :

 La croissance de l'urbanisation tire le marché de l'immobilier résidentiel :

L`un des facteurs qui stimulent la demande pour le marché immobilier résidentiel est le
rythme croissant de l'urbanisation, notant qu'à la fin de 2020, le taux d'urbanisation de la
Chine était d'environ 64 % et que ce taux devrait augmenter au cours des cinq prochaines
années pour atteindre 70 % ou 75 %.
Avec l'urbanisation croissante, les
prix de l'immobilier dans les
mégalopoles de premier rang et les
villes économiquement prospères de
nombreux pays du monde restent
scandaleusement élevés et les
nouveaux arrivants ne peuvent tout
simplement pas se permettre
d'acheter une maison. Les prix des
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La crise de l'immobilier en Chine

maisons ont augmenté plusieurs fois dans de nombreux endroits, y compris les grandes
villes. Cela conduit à une forte croyance populaire selon laquelle l'immobilier est le meilleur
moyen de préserver et de générer de la richesse, ce qui stimule la demande d'achat de
propriétés supplémentaires.

 Augmentation de la demande de propriétés résidentielles dans le pays en

raison de taux hypothécaires favorables :

En février 2022, les banques de près de 90 villes chinoises ont réduit les taux hypothécaires
dans le but de stimuler les ventes et l'humeur sur un marché immobilier résidentiel en proie à
une crise de liquidité et à des promoteurs en difficulté. Les prêteurs commerciaux ont diminué les
taux hypothécaires après que la banque centrale a réduit le LPR de référence à deux reprises en
décembre 2021 et janvier 2022, dans le but de stimuler la croissance en berne de la deuxième
économie mondiale. Les quatre plus grandes banques chinoises ont abaissé les taux
hypothécaires dans la ville méridionale de Guangzhou de 20 points de base en février 2022. Les
taux hypothécaires dans les
petites villes telles que
Hohhot, Zhongshan et
Huizhou ont été réduits de 30
points de base. En 2022, la
banque centrale chinoise a
réduit un taux hypothécaire
directeur pour la première fois
en près de deux ans, les
actions des promoteurs
immobiliers chinois s'envolant
à Hong Kong.

4. La dette d’Evergrande estimée à 260 milliards de dollars :

Créée en 1996, Everglades a su tirer profit de l’urbanisation accélérée du pays pour
s’imposer dans le secteur immobilier. Pariant sur la flambée continue des prix, cette
enseigne ambitieuse n’a pas hésité à multiplier les projets immobiliers à travers la Chine.
Elle a accumulé environ 1 970 milliards de yuans de dette, soit près de 260 milliards

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La crise de l'immobilier en Chine

d’euros ; ce qui représente environ 2 % du PIB chinois. Cette situation rappelle un peu celle
de la banque d’investissement Lehman Brothers (à l’origine de la crise de 2008).
Le problème principal, c'est que la compagnie a parfois construit sans que la demande soit
présente en face. Face à une offre trop abondante, elle peine aujourd'hui à écouler ses
stocks. Pour tenter de faire entrer des fonds, Evergrande brade ses appartements. Par
conséquent, ses profits ont chuté de 29 % au 1er trimestre de 2021. En septembre 2021, ce
groupe chinois a admis faire face à de gros problèmes financiers. Des propriétaires
d’appartement achetés sur plan, des investisseurs et des fournisseurs non payés ont alors
manifesté devant des locaux de l’entreprise dans de nombreuses villes chinoises.
En septembre 2021, le géant chinois de l’immobilier a rassuré ses investisseurs en
remboursant une première échéance de 38 milliards de dollars. Cela ne représente,
toutefois, qu’un petit dixième de la dette de ce promoteur chinois, qui s’élève à près de 300
milliards de dollars. Ses soucis financiers sont donc loin d’être résolus.

5. La dépendance de la croissance chinoise au secteur immobilier :

L`essor du secteur immobilier, défini comme l'ensemble des activités économiques ayant
trait aux biens immobiliers, recouvrant la gestion et l'usage des terrains et des bâtiments
par les promoteurs, les entreprises de construction et les agences immobilières, est une
composante clé du « miracle économique chinois ». Investissements immobiliers est
également utilisé pour stabiliser la conjoncture économique. Lorsque l'activité ralentit, les
autorités ont recours au crédit bancaire dirigé pour stimuler l'immobilier,
La gestion de cet essoufflement et le rééquilibrage de la croissance sont des enjeux majeurs,
alors que le secteur immobilier représente entre 14 % et 30 % du PIB de la Chine (selon les
estimations). Le haut de cette fourchette représente un niveau plus élevé que les États-Unis
avant la crise de 2008.
En 2020, les autorités ont tenté de resserrer la réglementation applicable au secteur
immobilier, précipitant les difficultés financières des promoteurs les plus fragiles.
L’immobilier sur les investissements, les ventes et les prix immobiliers et provoqué une crise
de liquidité pour certains promoteurs, rendant nécessaire l'intervention des entreprises
d'État qui ont opéré des restructurations.
Face au déclin de la croissance, lié notamment au maintien de la stratégie Zéro-Covid et au
ralentissement du marché immobilier, les autorités ont comme par le passé commencé à
alléger certaines contraintes pesant sur le secteur à partir de fin 2021. Ces mesures, jusqu'à
présent insuffisantes, devraient se poursuivre tout au long de l'année 2022. Pour cette

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La crise de l'immobilier en Chine

raison, les problèmes structurels du

secteur devraient perdurer dans les
années à venir, et affecter notamment la
pérennité des recettes publiques liées à
l'immobilier et l'évolution du modèle
d'affaires des promoteurs. S'agissant des
finances publiques, les gouvernements
locaux sont particulièrement dépendants
des recettes budgétaires issues des
cessions des droits d'utilisation des
terrains (cf. Graphique).

6. Les promoteurs immobiliers sont au cœur de la crise en cours

du secteur
* Certains promoteurs immobiliers font face à une importante crise de liquidité, accentuée
par le ralentissement du marché
En 2021, les entreprises chinoises du secteur immobilier ont fait défaut sur un montant
record de 3,7 Mds USD d'obligations offshore, soit 36 % du total des défauts obligataires
offshore chinois. Ces événements ont engendré de fortes inquiétudes sur les risques de
contagion, en raison des ramifications de l'immobilier au secteur bancaire, aux ménages et
aux finances publiques, et ils ont exacerbé les turbulences sur les marchés financiers. Une
correction brutale des prix, pouvant être déclenchée par une liquidation désordonnée et
rapide d'actifs détenus par des promoteurs importants dans le cadre d'une vague de
faillites, semble improbable. À titre d'exemple, la restructuration en cours d'Evergrande
consiste en une reprise maîtrisée des actifs afin d'éviter un défaut sur les marchés financiers
chinois, impliquant notamment les autorités locales et des entreprises d'État.
*À moyen terme, la poursuite du
ralentissement du secteur pourrait
affecter la croissance chinoise par de
nombreux canaux :
Directement par de moindres
investissements, mais aussi via la
détérioration des finances des
gouvernements locaux, les effets richesse
pour les ménages et les conséquences
d'éventuels défauts sur les banques.
L'exposition directe des banques au
risque immobilier est encore
relativement faible, même si elle a
doublé entre 2005 et 2021 (PBoC) (cf.
Graphique 4). L'encours des crédits liés

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La crise de l'immobilier en Chine

à l'immobilier atteint ainsi 27 % de l'encours total de crédits bancaires en 2021. Parmi ces
prêts immobiliers, ¾ sont destinés aux ménages, et ¼ aux promoteurs. Evergrande, 2ème
promoteur immobilier du pays, compte pour seulement 1 % du total des prêts des banques.
Néanmoins, l'exposition indirecte des banques chinoises est difficile à apprécier, une grande
partie de leur bilan étant collatéralisée par des actifs immobiliers .

7. Immobilier : le FMI craint "des répercussions mondiales" de la

crise en Chine
Le Fonds monétaire international (FMI) a averti qu'une crise plus marquée de l'immobilier
en Chine risquerait d'avoir des "effets négatifs" sur la croissance mondiale, au moment où
plusieurs promoteurs luttent pour leur survie. Les groupes immobiliers chinois sont en
difficulté depuis des mesures prises par Pékin en 2020 pour assainir un secteur criblé de
dettes et marqué par une spéculation effrénée des particuliers.

Les déboires du poids lourd Evergrande, au bord de la faillite, refroidissent les acheteurs
potentiels, ce qui pénalise l'ensemble du secteur. "Un ralentissement plus marqué que
prévu dans l'immobilier risquerait d'entraîner un large éventail d'effets négatifs sur la
demande mondiale", a estimé le FMI dans un rapport spécifique consacré à la conjoncture
en Chine.

8. Le commerce international pourrait être affecté :

Dans le pire scénario, qui entraînerait "un ralentissement soudain et spectaculaire de la
croissance en Chine, il y aurait des répercussions mondiales" sur le commerce international
et le prix des matières premières, avertit le Fonds. L'institution basée à Washington a
abaissé mardi ses prévisions de croissance pour la Chine à 4,8% cette année, (-0,8 point par
rapport à celles d'octobre), après 8,1% en 2021.

"Même si le PIB (de la Chine) a retrouvé son niveau pré-pandémie, celui de la

consommation reste toujours bien en deçà", relève le FMI, pointant "l'incertitude prolongée
concernant le virus et l'efficacité des vaccins" contre le Covid-19. Dès l'apparition d'un cas, la
Chine procède à des dépistages massifs et répétés de sa population, restreint les
déplacements voire impose des confinements quand le nombre de cas est trop important.

Ces mesures ont permis au géant asiatique d'endiguer le virus dès le printemps 2020 et de
retrouver une vie quasi normale. Mais elles pèsent lourdement sur l'activité et la

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 La crise de l'immobilier en Chine

consommation. De nombreux secteurs (transport, tourisme, restauration...) n'ont toujours

pas retrouvé leur niveau de 2019.

Cette année, le virus "continuera à entraver la reprise de la consommation", prévient le FMI,

qui dit toutefois attendre une amélioration en 2023. Pour soutenir la consommation, le
Fonds appelle Pékin à assouplir ses draconiennes mesures anti-Covid. Dans un entretien
mardi à l'AFP, la directrice générale adjointe du FMI, Gita Gopinath, avait déjà estimé que la
Chine devrait "réajuster" sa stratégie de lutte contre le Covid-19, un conseil balayé par
Pékin.

9. Comment l’Etat va-t-il réagi face à cette crise ?

Il a d’abord essayé de freiner la croissance un peu folle de ce secteur, notamment en bridant
à partir de 2020 les banques qui le finançaient. Mais cela a surtout provoqué la faillite de
promoteurs. Et Pékin s’est vite rendu compte du risque qu’un ralentissement de
l’immobilier faisait peser sur l’économie du pays.
Il fait donc machine arrière depuis quelques semaines. Et les banques chinoises ont été
priées fin novembre d’injecter 174 milliards d’euros dans le secteur pour lui donner un peu
d’air. En clair, pour permettre aux promoteurs de terminer la construction de projets déjà
vendus. Un moyen rapide d’apaiser un peu de la colère de nombreux propriétaires ruinés.

10. Le monde doit-il s’inquiéter ?

La Chine est la deuxième économie mondiale. Compte tenu de l’interconnexion du pays
avec le reste du monde, toute contagion de la crise immobilière au système financier chinois
aura des répercussions à l’international, estiment les analystes.
«Si les défauts de paiement se multiplient, il pourrait y avoir de grandes et graves
conséquences économiques et sociales», prévient l’agence de notation Fitch Ratings. En mai
déjà, la Banque centrale américaine (Fed) estimait qu’une aggravation de la crise
immobilière en Chine pourrait avoir des conséquences sur le système financier du pays.
Dans un tel scénario, la crise se répercuterait sur le commerce mondial, soulignait la Fed.

11. Quelles solutions ?

Parmi les mesures mises en place par l'État chinois depuis le début de l’année 2022, afin de
mettre un terme à la crise et de relancer les investissements immobiliers, figurent :
 l’assouplissement des règles concernant l’achat et l’investissement immobilier,
 la baisse des taux de crédit,
 la diminution de l’apport personnel minimum.
Malgré tout, les ventes de propriétés ont baissé ces derniers temps. En effet, ces solutions
n’ont pas convaincu les potentiels acquéreurs chinois. Ayant perdu confiance aux

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La crise de l'immobilier en Chine

promoteurs immobiliers suite à la faillite d’Evergrande, ils n’ont pas l’audace de se lancer
dans les investissements. Ce qui fait que la bulle immobilière en Chine est en train d’éclater.
Selon le rapport du Financial Times (quotidien britannique), le prix des biens neufs à travers
les plus grandes villes chinoises a baissé en septembre 2021. Les résultats du calcul effectué
par l’agence d’information financière de Bloomberg ont montré que les tarifs ont chuté
d’environ 1,3 %. C’est le premier repli depuis 2015. En mars 2022, l’agence Bloomberg
indique aussi la diminution des coûts de l’ordre de 0,13 % depuis quelques mois.

Conclusion :
En définitive, la crise actuelle du secteur immobilier tire ses ressorts de causes
conjoncturelles, mais aussi voire surtout structurelles. Maintes fois repoussé, le
rééquilibrage du modèle de croissance chinois est devenu urgent

- (Actualité de 2023)

La contraction de l’offre de terrains pour les logements commerciaux entraînera

inévitablement une baisse des investissements fixes et une augmentation du coût de la vie
pour les résidents. Ce déficit doit être comblé par la construction à grande échelle de
logements abordables (保障房). Face à la crise actuelle, nous devons construire autant de
logements abordables que possible, le plus rapidement possible. Si en un an nous ajoutons
50 millions d’unités, de 50 mètres carrés chacune, à un coût moyen de 5 000 RMB par mètre
carré – y compris le prix de référence du terrain –, cela représente un investissement fixe de
12 500 milliards de RMB. En raison des loyers stables qu’il produira, la qualité de cet
investissement est bien meilleure que celle des infrastructures anciennes ou nouvelles, avec
leurs rendements marginaux décroissants. En 2020, bien que seulement quelque 13,56
millions d’unités de logements commerciaux ait été vendues, cela représente l’économie de
cent millions de nouveaux résidents urbains. Alors que nous entrons dans la prochaine
phase de diminution de l’offre, le choix politique est simplement entre fournir des
logements abordables dans huit ans ou dans deux ans.

Au-delà de l’investissement lui-même, l’énorme consommation représentée par l’achat

d’appareils électroménagers, de meubles et de rénovations suffirait à combler l’écart de la
demande de logements commerciaux en déclin. Si la moitié des ménages chinois pouvaient
atteindre le niveau de richesse que l’on trouve dans les pays développés, la « guerre » serait
terminée, car la taille même de l’énorme marché de consommation écraserait tous les
concurrents, y compris les États-Unis. La construction de logements abordables stimulera

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La crise de l'immobilier en Chine

directement les dépenses de consommation et insufflera rapidement un nouvel élan au

marché. Lorsque nous disons « le logement n’est pas une question de spéculation », nous ne
voulons pas nous débarrasser de la spéculation, mais plutôt augmenter le nombre de
logements. Sans logements abordables, même si le marché immobilier revient à son niveau
précédent, il ne sera toujours pas « stable, sain et durable. » Pour être durable, nous devons
faire la distinction entre deux marchés.

Le modèle de Singapour « une petite quantité de logements commerciaux à prix élevé + un

grand nombre de logements locatifs à bas prix » prouve que ce n’est que lorsque les
logements commerciaux et les logements abordables se soutiennent mutuellement, l’un
remplissant la fonction de « spéculation » et l’autre celle de « logement », qu’il est possible
d’élaborer des politiques ciblées – prix pour les logements abordables, échelle/volume pour
les propriétés commerciales. Et ce n’est qu’alors que nous pourrons arriver à un marché
immobilier « stable, sain et durable ».

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La crise de l'immobilier en Chine

Webographie

Rogoff K. & Yang Y. (2021), "Peak China Housing", NBER, Working Paper 27697.

https://cepr.org/voxeu/columns/can-chinas-outsized-real-estate-sector-amplify-delta-induced-
slowdown

https://scholar.harvard.edu/files/rogoff/files/the_size_of_chinas_real_estate_sector.pdf

https://s3.amazonaws.com/real-dev.stlouisfed.org/wp/2014/2014-022.pdf

https://www.lesechos.fr/finance-marches/marches-financiers/chine-la-crise-de-limmobilier-fait-
une-nouvelle-victime-1771805

https://www.radiofrance.fr/franceinter/podcasts/histoires-economiques/histoires-economiques-du-
mercredi-14-decembre-2022-6466920

https://legrandcontinent.eu/fr/2023/01/14/zhao-yanjing-sur-la-crise-immobiliere-en-chine/

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