Editions du CNRS Annucire de I'Afnque du Nord Tome XXV.

1986

LE FINANCEMENT DU LOGEMENT AU MAROC

Evolutions rcentes et perpectives
Lahoussine QASMI e t Franck deVESVROTTE

Depuis deux ans, se met en place au Maroc une nouvelle politique de financement du logement, dont les lments les plus significatifs sont: la modification rcente des diffrentes ristournes d'intrt verses au secteur immobilier; la cration de nouvelles socits immobilires disposant, en principe, d'une autonomie de gestion largie; le Ministre de l'Habitat devrait ainsi crer prochainement une importante socit d'quipement et de construction. Cette nouvelle politique, d'orientation librale (1). pourra-t-elle contribuer dynamiser un secteur dont la situation s'est sensiblement dgrade ces dernires annes (2) et conduire mieux satisfaire la demande ? Pour rpondre cette question nous analyserons dans un premier temps le fonctionnement du systme de financement de l'habitat jusqu'en 1986 et ses principaux blocages. Dans un deuxime temps nous examinerons les apports et les limites de la politique qui se met en place, tant du point de vue du dveloppement du secteur construction que de celui de la satisfaction des besoins du logement. 1.

- UN SYSTEME DE FINANCEMENT PERFECTIBLE

Au Maroc, comme dans la plupart des pays en dveloppement, les performances du systme de financement de l'habitat sont insuffisantes au regard des objectifs et des besoins. Le nombre de logements financs chaque anne en rgime gnral (3) et rgime spcial (4) ne dpasse gure 15 20 % du
(1) Elle s'inscrit dans le cadre du programme d'ajustement de l'industrie et du commerce

(ITPA?) labor e t mis en oeuvre avec I'assistance de la Banque Mondiale. (2) D'aprs les professionnels du btiment. 10 Y des entreprises du secteur. essentiellement des o petites et moyennes entreprises. ont cess toute activit. (3) Le r6girne gnral s'adresse aux mnager dant le revenu mensuel est suprieur 2 600 dirhams e t s'applique aux logemen& dont 1s valeur immobilire totale ne dpasse pas 300 000 dirhams. (4) Le rgime spcial (habitation bon march) s'adresse aux mnages dont le revenu mensuel ne depasse pas 2 000 dirhams e t s'applique aux logements dont la valeur immobilire totale ne dpasse
pas 150 000 dirhams.

nombre total de logements faisant l'objet d'un permis de constmire, ou 10 12 % de l'ensemble des logements raliss annuellement. Le tableau 1-1 illustre l'volution rcente des prts l'accession la proprit accords par le principal organisme de financement du logement, le Crdit Immobilier et Htelier (CIH). A titre de comparaison, les organismes HLM franais produisent eux seuls plus de la moiti des logements aids par l'Etat et le tiers des logements construits chaque anne en France. Le manque de cohrence des instmments de financement et de matrise d'ouvrage et leur inadaptation au contexte socio-conomique contribuent diminuer l'efficacit du systme.

TABLEAU 1-1
L'volution des prts pour l'accession la proprit (1985-1986) (en milliers de dirhams)

Source: Crdit Immobilier et Hiitelier - Rapport d'activit. sur I'exerciee 1986, Casablanca. 1986,

1.1. Les instruments d e financement: fonctionnement e t limites

Comme le montre le schma ci-aprs, le systme de financement est relativement complexe. Pouvoirs publics et agents institutionnels y tiennent une place prpondrante. Le Crdit Immobilier et Htelier est au centre du dispositif: vers lui convergent les ressources (pargne publique, prive et institutionnelle) qui sont ensuite rinjectes dans le secteur de l'habitat. Le principal intervenant est le Trsor, qui agit la fois directement et indirectement. L'intervention directe d u rBsor Elle se fait principalement sous forme de bonification des taux d'intrt. Pour favoriser l'accession la proprit, les pouvoirs publics prennent en charge une part des frais financiers normalement imputs l'emprunteur. Le montant de la ristourne est fonction de trois critres, la valeur immobilire totale, le revenu de l'emprunteur e t le nombre d'enfants charge. Le tableau 1-2 rcapitule les taux de ristourne en vigueur jusqu'en 1986.

TABLEAU 1-2
Ristourne sur les taux d'intrt de prts pour l'accession la proprit.

I
I

Catgorie Normal (%) R!zime habitation bon march

15 15
(H.B.M.) VIT a 100 000 DH 100 000 DH 4 VIT 4 150 000 DH

Taux d'intrt Ristourne (%)

t-Net (%)
8 (sur 10 ans) 9 (au-del de

8 7 6

10 ans)

Rgime gnral VIT 4 200 000 DH 200 000 DH i VIT a 300 OOODH Travailleurs marocains expatris (TME) crdit 6 100 000 DH 100 000 DH 4 crdit a 200 000 DH

15 15

4 3

1 1 12

15 15

6
4

9 11

D'une faon gnrale, les montants des aides de 1'Etat pour l'accession la proprit sont demeurs relativement modestes et depuis quelques annes, ces aides diminuent. Entre 1950 et 1986, elles sont passes de 8,4 millions de dirhams 28,l millions de dirhams, ce qui reprsente une diminution relle du fait de l'inflation et du renchrissement des constructions et du foncier. Ce processus de dsengagement a eu des consquences diffrentes selon les catgories de financement et par consquent selon les catgories sociales : les prts l'acquisition de logements du rgime gnral sont en progression constante depuis 1978. Entre 1985 et 1986, la progression tait de 21 % en volume de prts et de 15 % en nombre de prts et de logements;

TABLEAU 1-3
Les prts la construction individuelle, Annes 1985 et 1986 (en milliers de dirhams) Branches
1985 1986 1063 2 107 101 700 1465 1464 175 477 2 528 3 571 277 177

R + 1- R

i 2

Construction individuelle Total

Nombre de prts Nbre de logements Crdits accords Nombre de prts Nbre de logements Crdits accords Nombre de prts Nbre de logements Crdits accords

965 1901 90 125 836 1 O51 113 625 1801 2952 203 750

Variation (%) 10 11 13 75 39 54 40 2 1

36

LE FINANCEMENT DU LOGEMENT AU MAROC

119

les prts la construction individuelle du rgime gnral, destins la construction de maisons individuelles et petits immeubles R 1 et R 2, ont galement connu une progression constante. En 1985, la hausse de crdits approuvs par rapport 1984 tait de 5 % environ. Cette tendance s'est confirme en 1986, anne au cours de laquelle les crdits approuvs ont atteint 277 millions de dirhams pour 3 500 logements. Les logements de cette catgorie sont les principaux bnficiaires de la formule de promesse d'hypothque arrte avec la Direction des Domaines, permettant l'octroi de crdits aux attributaires de lots avant la cration de titres fonciers parcellaires. Les prts l'habitat conomique (rgime spcial) : entirement financ par le Trsor, le rgime spcial a cess de bnficier de dotations budgtaires partir de 1978 (5). Depuis cette date, les prts HBM sont consentis exclusivement sur les ressources provenant de la Banque Centrale Populaire. Aujourd'hui, les ristournes d'intrt affectes l'habitat social demeurent relativement faibles puisqu'elles ne dpassent pas le quart du total des bonifications accordes par I'Etat. Cette catgorie volue de manire irrgulire, avec toutefois une tendance la baisse. Les prts approuvs en 1986 tant par le Crdit Immobilier et Htelier que par la Banque Centrale Populaire, n'ont atteint que 315 millions de dirhams, en baisse de 12 % par rapport 1985. En nombre de prts, la baisse est encore plus importante puisqu'elle atteint moins 34 %.

Les prts l'habitat conomique, Annes 1986 et 1986 (en milliers de dirhams)
.

Annes

Nombre de prts C.I.H. B.C.P. Total C.I.H. B.C.P. Total C.I.H. B.C.F. Total
5 623 1737 7 360 3 660 1224 4 884

Crdits accords
254 841 104 563 359 404 225 576 89 760 315 336

Crdits dbloqus
200 920 120 120 321 040 205 414 94 517 299 931
- 2 - 21 - 7

1985

1986

Variation
(%)

- 30 - 34

- 35

- 11 - 14 - 12

Si certains facteurs conjoncturels expliquent partiellement cette volution (rajustement du programme Ben M'Sik), les raisons de la baisse sont essentiellement stmcturelles et lies notamment au problme foncier et aux conditions d'octroi des crdits. En tout tat de cause, il apparat que le logement conomique
(6) Jusqu'en 1977, les dotations HBM reprsenlaient environ 2.7 millions de dirhams par an.

P r l s l'accession l a proprit Rpartition selon l a catgorie socio-professionnelle

(en
--

centaines de milliers)

cl%,""
Professionnelle Fonctionnaires Salaris Commerants Prof. Librales Sans profession
S0ci6th

Nombre de prts

Nombre de Logements

Valeur immobilire totale Ind.

Crdits Accords

1
1

Ind.
2 516 4 507 240 562 557 13 8 395

Coll.
56 55 23 11 15

1
1

Total
2 572 4 562 263 573 572 13 8 555

/
1

Ind.
2 869 4 743 275 582 592 14 9 075

1
1

Coll.
180 178 80 39 46

1
1

Total
3 049 4 921

1
1

Coll.
194 160 80 28 41
-

355 621 638 14 9 598

4 402 6 553 416 764 487 7fi

Total
4 596 6713 496 792 528 76

1
1

Ind.
2422 4 134 233 456 286 48
7 579

1
1

Coll.
70 72 37 14 14
-

1
1

Total
2 492 4 206 270 470 300 48 7 786

Total
Source: Cldit

160

523

12699
1980.

502

13 201

207

Immobilier et Hotelier. rapport d'activit sur I'exercice 1986. Casablanca.

LE FINANCEMENT DU LOGEMENT AU MAROC

121

n'est pas, ou n'est plus, une priorit. Les normes relatives la valeur immobilire totale, l'apport personnel obligatoire, aux modalits d'empmnt et de remboursement sont telles qu'une bonne partie de la population parmi les couches sociales les plus dfavorises, n'a pas accs au financement public. Les tableaux 1.4 et 1.5 illustrent ce propos, montrant notamment que les fonctionnaires et les salaris reprsentent plus. des deux tiers de la demande totale satisfaite par le Crdit Immobilier et Htelier. Intervention indirecte d u Trsor Elle a lieu principalement travers le Fonds National pour l'Achat et I'Equipement de Terrains (FNAET). Cr en 1973 (6), le FNAET est un compte spcial du Trsor destin prfinancer l'acquisition et l'amnagement de terrains pour la ralisation de programmes conomiques. A cet effet, il dispose de deux types de ressources : une dotation budgtaire de l'Etat et les versements des attributaires de parcelles. Pratiquement, le Ministre de l'Habitat accomplit les procdures d'acquisition, d'quipement et de cession de terrains, alors que les dlgations locales de ce Ministre assurent l'instruction des demandes d'attribution et reoivent les versements. Les ressources des chelons locaux font ensuite l'objet d'une prquation nationale. Cependant, la lourdeur des procdures ainsi que l'absence d'autonomie financire n'ont pas permis au FNAET d'atteindre ses objectifs. A titre d'exemple, sur les 43 500 lots programms au Plan Intermdiaire 1981-1983,seuls 5 470 lots ont t effectivement raliss. Les experts de la Banque Mondiale ont d'ailleurs soulign plusieurs reprises la ncessit de modifier le fonctionnement du FNAET et ont notamment propos de le transformer en socit d'quipement dote de la personnalit civile et de l'autonomie financire. Ainsi, le systme de financement du logement s'avre-t-il insuffisamment performant et surtout incapable de rpondre la demande sociale. Ce constat est galement confirm par l'analyse du ple financement-matrise d'ouvrage. 1.2. L'articulation financement-matrise d'ouvrage Les dix dernires annes ont t marques d'une part par la mise en place et le dveloppement d'un systme de maitrise d'ouvrage publique (7) et d'autre part par le renforcement du ple financement matrise d'ouvrage.

Le secteur bancaire participe de plus en plus au financement des programmes immobiliers. Ainsi, les encours de crdits au secteur immobilier distribus par le CIH et les banques de dpt ont-ils totalis 5.7 milliards de dirhams fin dcembre 1986, en hausse de 21 % par rapport l'anne prcdente.

(6) Le FNAET tait destin remplacer le Fonds de Remploi Domanial qui intervenait comme simple agence foncire rpartissant les terrains domaniaux entre les ministres utilisateurs et cdant des pareelles non quipes des particuliers. (7) Par exemple. les sept Etablissements Rgionaux d'Amnagement et de Construction (ERAC). la Socidte de Promotion de I'Habitat Loeatif (SOPHAP). l a Socit d'Amnagement Riad (SAR).

Prts l'accession la proprit Rpartition selon le nonibre d'enfants des emprunteurs.

(en centaines de milliers)

r
D

5
w

Nombre D'enfants

Nombre d e prts

Nombre de Logements
Ind.
8626 305 130 14 9075

Valeur immobilire totale

Ind.
12094 377 152 76 12699

Crdits Accords
Ind.
7 260 188 84 48 7 579

9
7
FJ

Ind.
8 002 273 107 13 8 395

Coll.

Total

Coll.

Total

Coll.

Total

Coll.

Total

c 3 enfants
4 et 5 enfants > 5 enfants Socits

148 5 7
-

8 150 278 114 13 8555

484

16 23
-

9 110 321 153

14

469 14 19

12 563 391 171 76 13 201

191 G 9

7 451 194 93

< a

c 5 m

Total

160

523

9 598

502

207

7 786

2
m

Source: Crdit Immobilier et Htelier. rapport d'activiM sur kxercice 1986. Casablanca. 1986

LE FINANCEMENT DU LOGEMENT AU MAROC

123

La Banque Mondiale vient renforcer cette tendance comme le montre l'exemple de sa participation, via le CIH, une opration d'habitat conomique monte par I'ERAC Tensift. Par la mise en place de socits immobilires de promotion et le renforcement du ple financement-matrise d'ouvrage, les pouvoirs publics voulaient renforcer l'efficacit de l'appareil de production du logement. Cependant les rsultats n'ont pas t la hauteur des esprances et des besoins, tant en termes de cots que de volume de production. La matrise d'ouvrage publique n'arrive pas remplir ses engagements et a tendance accumuler les pertes ou privilgier la clientle la plus srement solvable. D'autres solutions sont donc suggres par les pouvoirs publics.

La nouvelle politique de financement du logement se structure selon les axes suivants : mise en place progressive d'un systme d'pargne-logement; renforcement du ple financement-matrise d'ouvrage priv; modifications de la rglementation des ristournes sur les taux d'intrt.

Le systme d'pargne-logement sera trs prochainement oprationnel. Les ressources collectes seront orientes vers le CIH qui les raffectera aux organismes collecteurs sous forme de refinancement. Afin de limiter les cots d'exploitation, le CIH ne grera que les crdits promoteurs court terme. A l'issue des travaux, les organismes collecteurs consentiront des crdits acqureurs aux particuliers dsirant acheter une parcelle ou un logement. Ces montants rmunreront les promoteurs qui par leurs remboursements permettront au CIH de refinancer les banques primaires.
TABLEAU 2-1 Euolution du prfinancement des promoteurs (1985.1986)

Source: C.I.H.. rapport d'activit sur l'exercice 1986. Casablanca. 1986

124

L. QASMl ET F. DE VESVROTTE

Il est encore trop tt pour se prononcer sur les chances de succs d'un tel systme; cependant, il est de nature renforcer le deuxime axe d'volution de la politique de financement du logement, savoir le dveloppement de la maitrse d'ouvrage prive. L'volution rcente du prfinancement de promoteurs est de ce point de vue significative. Alors qu'en 1985 le volume des approbations se rpartissait galit entre promoteurs publics et privs, on constate en 1986 que h plus de 80 O des logements prfinancs sont le fait de l'initiative prive. La troisime caractristique de la politique actuelle est le dsengagement relatif des pouvoirs publics, par la baisse des ristournes accordes sur les taux d'intrt des prts immobiliers. Dans le cadre du Programme d'Ajustement de l'Industrie et du Commerce International, le gouvernement marocain s'est engag supprimer moyen terme les ristournes d'intrt accordes dans divers secteurs. Cette dcision s'est traduite par une diminution de 1 3 points des bonifications dans le secteur immobilier, compter du l e r janvier 1987.

TARI,EAU 2-2
Ristourne d'intrt sur les crdits immobiliers Montant des ristournes (9'0) Catgorie avant le 1/1/1987 Rgime H.B.M. aprs le 11111987
5
3 2 2

VIT

6 100 000

100 000

DH DH < VIT

8
G

150 000

DU

et 7

Rgime gnral et locatif VIT < 200 000 DH 200 000 < VIT G 300 000 DH Travailleurs marocains expatris crdits a 100 000 DU
100 000 D H < crdit < 200 000 DU

4 et 5
3

6
4

4
2

Il est encore trop tt pour valuer l'incidence de ces mesures tant sur le plan conomique que social. Les prvisions du CIH pour l'anne 1987 font apparatre une tendance la hausse des prts, rgimes gnral et HBM confondus. Etablies sans qu'il soit tenu compte de la diminution des ristournes d'intrt sur les crdits immobiliers, ces prvisions risquent fort de ne pas tre vrifies. Les promoteurs publics en particulier auront vraisemblablement de grandes difficults commercialiser leurs programmes, alors que leur stock d'invendus s'lve dj 5 000 logements. Enfin, du point de vue social, les conditions du march et la baisse des ristournes d'intrt devraient rendre encore plus difficile l'accs au financement public du logement pour les couches sociales modestes.

LE FINANCEMENT DU LOGEMENT AU MAROC

3.

- CONCLUSIONS

Comme de nombreux autres secteurs conomiques, le secteur du logement connat aujourd'hui une orientation plus librale. Tout en limitant l'engagement financier de l'Etat, les pouvoirs publics axent leur politique sur l'organisation de la collecte de l'pargne des mnages et le dveloppement de la promotion immobilire prive. Sans prjuger des effets moyen et court termes de ces orientations, troitement lis l'volution du contexte conomique gnral, il parat probable qu' court terme elles se traduiront par une relative dsolvabilisation des mnages, notamment des plus modestes, qui se trouveront, davantage encore, exclus du financement public du logement. C'est pourquoi, il parat utile en conclusion de mettre l'accent sur les autres composantes d'une politique du logement, que l'importance des problmes lis au financement et la matrise d'ouvrage ne doit pas occulter et qui, prcisment, peuvent attnuer ces effets ngatifs. D'importants efforts restent faire concernant la limitation des cots de production du logement, que ce soit dans le domaine du foncier ou dans celui de la construction. A cet gard, l'tablissement de normes et standards appropris et la rationalisation de la production constituent des thmes d'actions importants. En effet, les normes et standards de l a construction de logements, bien souvent calqus sur ceux des pays industrialiss, et suprieurs ce qui est localement requis, contribuent l'lvation des cots de construction. De mme, l'attribution de marchs ngocis e t groups pourrait s'avrer prfrable la formule de l'appel d'offres dans la mesure o ils favorisent les associations entre acteurs (producteurs de matriaux, concepteurs et ralisateurs), permettent des conomies d'chelle et peuvent ainsi contribuer au dveloppement des entreprises locales et l'abaissement des cots. Enfin, l'adoption de mesures spcifiques pour l'amlioration des conditions de logement des couches sociales les plus modestes constitue une autre composante essentielle d'une politique globale du logement. A ce titre l'assistance aux coopratives et associations d'auto-constructeurs, ainsi que le dveloppement de l'investissement immobilier locatif constituent notre sens les thmes d'action les plus prometteurs.