POLITIQUE
DE L’HABITAT :
Inversement, réalisée à Locodjro, une nouvelle zone
portuaire accompagnée d’une zone industrielle, aboutirait
à se rapprocher de la ville : c’est d’abord pour la ville que
cette opération est utile puisqu’elle permet de rééquilibrer
l’emploi moteur entre Nord et Sud (diminution du coût
des transports) et d’attirer au Banco une population diver-
sifiée, seul moyen d’en assurer la densification et d’amortir
les investissements réalisés.
Cette hypothèse sur l’évolution entre ville et port expli-
que également la difficulté à trouver une justification por-
tuaire pour la zone industrielle de Locodjro, car il n’y a
pratiquement plus de liens directs entre les entreprises
s’implantant en zone industrielle et le port, du fait de la
quasi-extinction de I’import-substitution.
Pour le port, faire aujourd’hui le choix de Locodjro
c’est tenter de reprendre son ancien rôle vis-à-visde la ville,
celui de catalyseur de l’emploi moteur : ce qui se justifiera
f- d’autant plus lorsque la capitale sera transférée à Yamous-
soukro, la fonction publique nationale ne sera plus là pour
jouer ce rôle. Si cette voie est choisie, le port sera proba-
blement conduit à l’assumer jusqu’au bout en prenant en
charge non seulement des zones industrielles proches des
quais, mais également des zones arrière-portuaires disper-
sées dans l’agglomération en commençant notamment par
le projet Garomar.
A plus long terme, le dialogue ville-port va être com-
pliqué par l’introduction d’un troisième (( interlocuteur )>
de taille : le système de production pétrolière. On sent
d’ailleurs, dès aujourd’hui dans les conflits à propos de
l’affectation du cordon littoral à l’ouest du canal, s’esquis-
ser ce que pourront être ces relations le jour où la pro-
duction pétrolière deviendra importante. La part de l’acti-
vité portuaire liée au pétrole allant en s’accroissant, les
responsables de ce secteur auront tendance à vouloir l’assu-
mer eux-mêmes en créant des zones de chargement et de
déchargement autonomes sans compter les zones
industrialo-pétrolières
o. R.S.T. O. M. Fonds Documentaira
24 .$o5 9 4
D’UN ÂGE A UN AUTRE
Michel PREVOST
Aux lendemains de son indépendance, la Côte-d’Ivoire
affrontait deux défis en matière d’habitat : loger les
agents de 1’Etat qu’on s’employait à bâtir et faire face
aux conséquences d’une croissance urbaine (essentielle-
ment pour Abidjan, en ces années), dont tout indiquait
qu’elle serait forte.
Population : 1930 : 2 millions 1960 : 3,8 millions
Abidjan 1950 : 70 O00 h 1965 : 340 O00 h
L’effort de la puissance publique fût considérable. En
1980, son intervention avait permis d’édifier le cinquième
du parc de logements de l’agglomération abidjanaise.
La crise économique mondiale, qui frappe durement la
Côte-d’Ivoire a révélé l’inadaptation, pour ajourd’hui et
pour demain, de la politique du logement mise en oeuvre,
non sans succès, au cours des deux décennies écoulées.
Les autorités ivoiriennes sont, à présent, engagées dans
une profonde révision des objectifs et moyens de cette
politique.
Ici, comme partout en Afrique, le défi du développe-
ment doit aussi, sinon d’abord, être relevé sur le terrain
de la ville.
HORIZON 2010
Population : 1980 : 8,5 millions 2010 : 27 millions
Abidjan : 1980 : 1,6 million 2010 : 10 millions
Urbains/ruraux : 1980 : 40 % - 60 % 2010 : 74 % - 26 %
Un appareil de production
Si l’on comptait bien sur le dynamisme du secteur
privé, on entendit confier à 1’État un rôle moteur pour le
financement et le développement de la construction
sociale. A côté, le secteur (( informel B ne manquerait
pas de satisfaire de nombreux besoins.
En 1963 et 1965 étaient fondées deux sociétés para-
publiques de promotion à vocation sociale. Ce fut
d’abord la Société pour la gestion et le financement de
l’habitat (SOGEFIHA, société d’État).

Ce fut ensuite, par la fusion de deux sociétés datant
l’une de la période coloniale et l’autre des années 1960, la
création de la Société ivoirienne de construction et de
gestion immobilière (SICOGI, société d’économie
mixte). La Caisse centrale de coopération économique
participe au capital de la SICOGI et lui apporte des con-
cours à des conditions privilégiées. Pour assurer un
financement efficace des outils de production qu’on
venait de créer, était institué en 1968, l’Office pour le
soutien de l’habitat économique (OSHE). Celui-ci était
chargé de gérer les ressources publiques consacrées au
secteur et alimentées principalement par une taxe sur les
salaires.
En 1971, le dispositif était complété par la création de
la Société d’équipement des terrains urbains (SETU),
chargée de réaliser et coordonner les travaux de viabilisa-
tion et de desserte des terrains à bâtir.
Enfin, l’appareil de financement du secteur devait être
amélioré par la fusion de l’OSHE, en 1977, avec la Ban-
que nationale pour l’épargne et le crédit (BNEC),
laquelle avait été fondée en 1975. Cet établissement se
voyait affecter la totalité des deniers publics réservés à la
construction. La BNEC se devait d’assurer le finance-
ment des sociétés para-publiques mais encore, de
manière générale, tous concours à la promotion de
l’habitat économique. Dans le système bancaire ivoirien,
la BNEC tenait seule la place d’une véritable banque
de l’habitat.
Dans ce contexte, les sociétés para-publiques ont pu
construire jusqu’à 72 O00 logements, au total. Au plus
fort de son activité la seule SICOGI était parvenue à met-
tre en chantier 5 O00 logements l’an.
Une politique du logement
La puissance coloniale avait instauré un droit au loge-
ment gratuit pour tous les agents de l’administration. La
Côte-d’Ivoire héritait de cet usage. Allait-on revenir sur
cet avantage, au moment où 1’État indépendant était
dans la nécessité de susciter des vocations pour son ser-
vice et s’employait à retenir au pays l’élite de ces fils ?
Force était aussi de prendre acte de ce que l’accès au cré-
dit immobilier était encore hors de portée du plus grand
nombre des fonctionnaires.
Enfin, la Côte-d’Ivoire s’était engagée à loger gratuite-
ment les expatriés employés dans son administration.
Ceci devait beaucoup peser par la suite. De quelques cen-
taines dans les années 1960, les expatries vinrent par mil-
liers. Bien naturellement, les cadres nationaux seraient
conduits à demander un droit égal à celui accordé à leurs
collègues étrangers.
Une telle pression, justement compréhensible, voire
CITES AFRICAINES
AFRICAN CITIES
pleinement fondée, pouvait-elle être longtemps contour-
née ? Devait-on encore s’attendre à ce qu’elle fut limitée
aux seuls cadres supérieurs ?
La nécessité, tout comme la volonté, d’engager sans
tarder le processus du développement, en donnant satis-
faction aux cadres, conduisit 1’État à loger nombre de ses
agents, qualifiés pour la circonstance (( d’ayants-droit H
(médecins, enseignants, militaires et hauts responsables
des services de 1’État). L’option fut cependant ouverte de
percevoir une indemnité, à charge pour l’ayant-droit de
trouver un logement à sa convenance. Au résultat, la
quasi totalité des intéressés devait préférer le logement
direct par 1’État.
Le patrimoine public ne suffisant pas à tous les
besoins, les bénéficiaires de logements gratuits devenant
plus nombreux, 1’État en vint à bailler une partie de plus
en plus considérable du parc de la SOGEFIHA et de la
SICOGI, mais encore un nombre grandissant de loge-
ments privés.
Par souci d’assurer l’accès au logement des familles à
bas revenus, décision était prise en 1970 de diminuer,
puis bloquer, les loyers de l’habitat économique des
sociétés para-publiques.
Un édifice lézardé dans la crise
1975 : la Caisse centrale de coopération économi-
que, bien que toujours actionnaire de la SICOGI, décide
de ne plus apporter de concours privilégiés, partout en
Afrique, dans le domaine de l’habitat. Ceci entamera
quelque peu les activités de la société. Fort heureuse-
ment, la BNEC créée à cette même date et gérant les
fonds publics affectés au secteur pourra prendre le relais..
1976 : la situation financière de la SOGEFIHA justi-
fie qu’on dresse un diagnostic, qui aboutit, en 1977, à un
plan de redressement, passant notamment par la révision
de la politique des loyers. Le dispositif convenu ne put
être mise en œuvre ;
1979 : instruction est donnée à la SOGEFIHA de ne
plus entreprendre de nouveaux programmes ;
0 1980 : la BNEC est dessaisie de la gestion des res-
sources publiques réservées au secteur habitat. Désor-
mais, ces deniers réintègrent le budget de 1’État. I1 n’y a
plus de (( ressources affectées B au soutien de la politique
de l’habitat, sinon une ligne appelée Fonds de soutien à
l’habitat (FSH), dont le crédit varie selon la conjoncture.
Les premières lézardes de l’édifice mis en place apparu-
I$nt peu avant que les effets de la crise économique mon-
diale ne pèsent de plus en plus sur le pays. Les décisions
25
 Modes d’habiter à Abidjan

p d u c t i o n des sociétés para-publiques (3019-1983) Importance de la location (I984)

SOGEFIHA : 36 O00 logements, dont 74 % a Abidjan, 7 % dans les vil-
les de l’intérieur et 19 % en zones rurales Type Résidentiel imS$Aéiére Spontané

SOCOGI : 35 730 logements, dont 95 % a Abidjan et le solde dans

les villes de l’intérieur % de locataires 87 % 71 % 85 % 65 %

L’activité de la SOGEFIHA en zones rurales était conforme aux instructions

qui lui avaient été données, a sa création.
Taux d’effort consacré au logement par type d’habita
(I984)
[Leparc (1984) moyen et
I type d’habitat évoiutif économique bon standing
societe
Type d’habitat Résidentiel Evolutif Spontané
immobilibre % duR 17 % 14 % 16 %

% du parc 10 % 15 % 50 % 25 % Loyer mensuel moyen/revenu mensuel moyen des catégories socio-

professionnelles distribuées dans ces types d’habitat.
% de la popula- Taux d’effort consacré au logement par catégorie professionnelle
tion 7% 20 % 48 % 25 % Employés sans qualification : 13,75 % du RMm
Employés qualifiés : 13,07 % du RMm
* L’identification (( société immobilière )) correspond aux productions des Cadres : 11,30 % du RMm
sociétés para-publiques et privées. Si en 1980, le parc des sociétés para-
publiques comptait pour 20 % des logements de l’agglomération, il en repré- On rappellera, pour mémoire que le standard international en matière de
(( ))
sente ajourd’hui un peu moins de 15 % ; ceci en raison de l’arrêt quasi totale politique de l’habitat porte A. 25 %,en moyenne du revenu le taux d’effort
de la production des sociétés et de la croissance du parc liéà celle de la popu- des ménages.
lation urbaine. A noter que le parc de bon et moyen standing représente 39 %
du patrimoine abidjanais de la SOGEFIHA et 27 % de celui de la SICOGI.

In istribution de la population dans le parc (1984)

csp Cadres Employés Employés sans
travaux publics (BTP) s’effondraient pour tomber en
1980 à la moitié de ce qu’ils Ctaient en 1977. Alors,
qu’entre 1975 et 1978 ce secteur avait progressé (25 Yo
qualifiés qualification l’an, en moyenne) trois fois plus vite que l’ensemble de
l’économie, il était conduit à réduire de moitié ses effec-
RMm : 8 fois RMm : 3 fois RMm : 1 a 2 tifs entre 1980-1982. Au cours du troisième trimestre
Type d‘habitat le Smig le Smig fois le Smig 1981, le nombre de logements mis en chantier n’était que
de 620. Enfin, les engagements pris avant 1980 aboutis-
1 Logement économique 63 % 22 % 6%
Moyen et bon standing 11 % 2% 0% saient à un processus d’endettement extérieur grandis-
1 Résidentiel 10 % O O sant.
Evolutif, spontané et tra- La crise venait de révéler la fragilité du système : aux
ditionnel 16 % 76 % 94 %
difficultés financières des sociétés - (de la SOGEFIHA,
(100 %) (100 %) (100 %) surtout) - liées en particulier à la politique des loyers,
correspondait aussi une inadaptation des mécanismes de
RMm : Revenu mensuel moyen
CSP : catégories socio-professionnelles financement après 1980. Les ressources à long terme à
des coûts acceptables pour une politique sociale de
l’habitat, se faisaient de plus en plus rares, jusqu’à deve-
de 1979 et 1980, qui entérinaient déjà la fiñ d’une épo- nir inexistants. Le blocage de l’appareil, conjugué à celui
que, tosmbèrent aux moments où la situation économique de l’économie générale allait engendrer un effondrement
s e dégradait profondément. Les cours du café et du dramatique de la construction, au cours des années 1980-
cacao connaissaient une grave dépression, privant la 1984.
Côte-d’Ivoire de la plus substantielle de ses ressources.
La capacité de l’épargne nationale, qui avait pu financer Une nouvelle Dolitiaue de l’habitat
une très grande partie des investissements dans les années
1975, ne concourait plus en 1977 qu’à 53 Yo de ceux-ci, 0 1981 : lancement du Plan quinquennal 1981-1985.

pour tomber, en 1980, à 38 Yo des besoins. Les crédits à Le document prend acte de ce que la politique antérieure
moyen et long terme accordés au secteur bâtiment- n’est plus de circonstance.

tt Au-delà de la seule politique de l’habitat social,
c’est bien la mise en place d’une politique globale
qui est en cause D .
Plan 1981-1985,
tome 2, volume 2, page 725.
Novembre 1982, le président de la République pro-
nonce une allocution radio-télévisée, à l’occasion de la
Journée mondiale de l’urbanisme. I1 confirme la néces-
sité de réviser la politique du secteur.
a La mise en cause de nombreuses pratiques de la
première période de notre indépendance tient autant
au changement d’échelle de notre économie qu ’à la
conjoncture ; c’est la combinaison des deux que
nous devons surmonter. Par ailleurs, les critiques
qui ont été faites aux mécanismes en place jusqu ’en
I980 demeurent et, en outre, avec 1ӎvolutionnatio-
nale, les problèmes à résoudre, aujourd’hui et dans
les dix années à venir, ne sont pas ceux des années
1970... Le contexte économique actuel nous oblige à
reconsidérer les politiques conduites antérieurement
et à réorienter 1’intervention financière de IY?tat B
Janvier 1983 : révision radicale de la politique du
logement des agents de 1’État. Désormais seuls les (< per-
sonnels en tenue >) bénéficient de la gratuité. Une liste
limitative précise quels fonctionnaires ont droit à une
indemnité de logement. Ceux d’entre-eux qui sont logés
dans le patrimoine public ou baillé par l’État verront leur
indemnité prélevée sur leur solde et acquitteront, en sus,
une redevance proportionnelle à leur grade.
0 31 mai 1983 : le gouvernement adopte une (t Décla-
ration de politique économique >) liée au second prêt
d’ajustement structurel accordé par la Banque mondiale
à la Côte d’Ivoire. Au nombre des engagements ainsi pris
figurent les orientations de la réforme de la politique de
l’habitat.
Le bout du chemin est clairement indiqué. I1 s’agit de
désengager peu à peu 1’État jusqu’à la limite de sa voca-
tion essentielle qui est d’orienter et inciter. Dans l’immé-
diat, il importe d’assainir la situation des sociétés para-
publiques. Ceci doit passer en particulier par une
réforme de la politique des loyers. C’est une nécessité
pour libérer les finances publiques en faveur d’une
relance que l’effondrement de la production impose,
mais encore et surtout que la réalité économique du mar-
ché immobilier commande. On créera des mécanismes de
financement à long terme, fondés sur une mobilisation
grandissante de I’épargne privée de manière à couvrir
sinon la totalité, du moins la plus grande partie du
champ de l’habitat.
CITÉS AFRICAINES
AFRICAN CITIES
Une transformation des règles du jeu
L’ampleur de la réforme ainsi engagée aboutira à un
bouleversement considérable du paysage économique de
l’habitat. Mais, nul ne peut songer que la situation pré-
sente puisse être rapidement retournée par quelques
mesures régaliènnes. I1 y aura des étapes, selon un proce-
sus qu’il faut concevoir. Par où, et alors comment, enta-
mer les règles présentes pour mettre en mouvement le
système actuel ? Ceci renvoie à l’examen des mécanismes
réels qui ont créé l’habitat d’aujourd’hui.
L’intervention de 1’État a permis aux sociétés para-
publiques de produire un parc composé aux deux tiers de
logements économiques ;le solde étant de l’habitat inter-
médiaire. Aujourd’hui, ce parc représente un peu moins
de 15 “o des logements.
Dans la nécessité de satisfaire au plus vite les besoins
les plus pressants et compte tenu des ressources disponi-
bles aux lendemains de l’Indépendance, on avait choisi
de privilégier le logement économique, fortement sou-
tenu par 1’État. Cette option de première urgence sacri-
fiait, au moins dans l’immédiat, la production d’un habi-
tat intermédiaire de bas et moyen standing. Faute qu’on
ait, en cours de route, réaménagé la priorité initiale en
faveur de cet habitat, il s’est produit une pression de plus
en plus forte sur le logement économique des sociétés
para-publiques. L’effondrement de la production, au
cours du quinquennat qui s’achève (1981-1985), n’a pu
qu’ajouter au phénomène. La SICOGI n’aura produit au
cours de la période que quelques 1 O00 logements, cepen-
dant qu’une part importante du FSH était consacrée au
soutien financier de la SOGEFIHA. Mais encore, les très
sévères restrictions bancaires au financement de l’habitat
des familles à revenus très supérieurs à la moyenne ont
abouti à porter plus haut l’origine des tënsions qui s’exer-
cent sur le logement économique.
Les promoteurs privés se sont orientés vers la pro-
duction de haut standing, correspondant aux finance-
ments qu’ils obtenaient et inspirés qu’ils étaient par
l’objectif économique d’une forte rentabilité. Ont-ils
trouvé dans le système qui prévalait des raisons de
s’employer dans le logement intermédiaire et, a fortiori,
économique ?
Les investisseurs particuliers ont, selon leurs capacités,
investi dans l’habitat évolutif et ponctuellement dans
l’intermédiaire. Ne disposant pas d’une capacité substan-
tielle d’autofinancement et de facilités pour accéder .au
crédit bancaire (mais les règles de celui-ci étaient-elles
adaptées à cette clientèle ?), ils ne pouvaient s’engager
sur le marché du logement économique du type société
para-publique. Leur démarche correspondait moins à
une stratégie d’investissement à terme qu’à celle de trou-
ver, peu à peu, des revenus complémentaires grandis-
27
sants. Au demeurant, en raison des loyers pratiqués par
les sociétés para-publiques et des aides dont elles bénéfi-
ciaient, l’évolutif, produit du tâcheronnage, s’est trouvé
en concurrence avec une partie de l’économique des
sociétés.
Au résultat, la distribution du parc et son occupation
révèlent que l’habitat économique fait défaut, cependant
que ses règles d’amortissement sont entravées par la poli-
tique des loyers, et qu’il est à l’usage d’une majorité de
cadres moyens. Ceux-ci n’ont pas trouvé de logements
intermédiaires de moyen standing, ce parc étant très
insuffisant.
La seule importance du phénomène locatif indique
assez qu’il engendre, à coup sûr, des revenus considéra-
bles. Comme hier, ceux-ci sont en partie réinvestis dans
l’évolutif, puisque les mécanismes actuels conduisent à
cela.
Une mobilisation et réorientation
des ressources
Si la contribution de 1’8tat à la production de la ville a
été considdrable, tout démontre aussi que celle du privé le
fut également. Après tout, celui-ci a bâti plus des trois
quarts d’Abidjan ; de ses quartiers résidentiels à ses
zones insalubres.
De toute évidence, il a bien existé une capacité natio-
nale d’épargne qui s’est investie dans l’immobilier. Celle-
ci s’est tournée, selon la raison économique, vers les cré-
neaux habitat que le système offrait à chaque acteur.
Aussi, la question qui est aujourd’hui posée est moins
de trouver des ressources (il y a des revenus locatifs, entre
autres) que de capter l’épargne potentielle, la transfor-
mer et l’orienter vers les créneaux d’habitat qui font
défaut.
Du point de vue de l’investisseur, il s’agit de rendre
attractif des secteurs. La libération de la politique de
loyers pratiqués par les sociétés para-publiques, qui avait
faussé les rapports entre l’économique et l’évolutif, est
une première réponse. La rareté des crédits bancaires fait
que les temps sont révolus d’une forte rentabilité à court
terme sur l’habitat haut de gamme. Et le départ massif
des expatriés a détendu ce marché. De sorte que l’épar-
gne potentielle doit pouvoir trouver à mieux s’employer,
si elle trouve en face des mécanismes de financements
longs.
L’équilibre des forces, qui résultent de l’ancien
système, peut être ainsi rompu par la révision de la politi-
que des loyers et le réaménagement des règles de finance-
ment appliquées à l’habitat économique et intermédiaire.
I1 reste à donner l’impulsion nécessaire à l’ébranlement
de la situation actuelle. Cela doit provenir d’une action
de relance, soutenue par le redéploiement et la modula-
O. R. S.T. O. M. Fcnds Documixtaire
28
tion des concours de 1’État auprès des secteurs stratégi-
ques que nous venons d’identifier.
Les deniers publics étant fort comptés en cette période
de crise et lourdement grevés, dans le domaine de l’habi-
tat par la situation de la SOGEFIHA, 1’État devra faire
appel momentanément à des ressources extérieures.
Le paysage économique de l’habitat ne changera pas
du tout au tout du jour au lendemain. La ville conservera
quelque temps encore le visage de ses vingt-cinq ans. Le
tâcheron continuera longtemps à monter, au fil des mois,
les murs de parpaings qui sont le lingot du G pauvre D.
Des mécanismes de péréquation fondés sur les bases du
nouveau système devront être inventés pour des finance-
,merits adaptés aux familles à bas revenus. Mais, déjà on
aura commencé à relever le défi du développement
urbain dans la crise et préparer les chemins d’un nouvel
âge de la politique d’habitat I
L’URBANISATION ET
LES DROITS
COUTU MIERS
Pierre-Claver KOBO
Parmi les problèmes auxquels se trouvent confrontés
les aménageurs urbains lorsqu’ils doivent agrandir le
périmètre urbain, viabiliser de nouveaux espaces, l’un
des plus délicats à résoudre est, sans conteste, la (( bar-
rière )) foncière constituée par les terrains détenus coutu-
mièrement. Le fait est que, nulle part en Afrique noire, la
domanialisation, la nationalisation ou l’immatriculation
ne sont parvenues à faire disparaître les modes de tenure
foncière coutumière. Leur vitalité est telle que les ignorer
au nom de la stricte légalité, c’est bien souvent se con-
damner à l’échec ou allumer des révoltes populaires. Ces
perspectives ont conduit les pouvoirs publics urbains
dans la quasi totalité des États africains, à mettre au
point des procédés originaux pour s’assurer la maîtrise
effective des possessions foncières coutumières nécessai-
res à l’urbanisation.
I1 en va ainsi en Côte-d’Ivoire et particulièrement à
Abidjan avec l’opération dite (( purge des droits coutu-
miers B. Celle-ci vise à l’extinction des droits sur le sol
des détenteurs coutumiers par suite du versement
d’indemnités compensatrices par la puissance publique.