POLITIQUE DE L’HABITAT EN ALGERIE

La politique de l’habitat est fortement liée au système économique et par conséquent au

régime foncier qui en résulte.

Actuellement, Alger présente une structure urbaine complexe caractérisée par la juxtaposition
de deux tissus urbains différents : l’un ancien (colonial) au centre et l’autre nouveau dans la
périphérie. Cette composition est la résultante d’une politique engagée par les pouvoirs
publics en matière d’habitat. Par conséquent, le secteur de l’habitat est le moteur principal de
l’urbanisation de nos villes.
Depuis l’indépendance, l’État Algérien a mis en place plusieurs stratégies en matière
d’habitat. Au départ et au lendemain de l’indépendance, la priorité était donnée à l’industrie et
l’agriculture afin de promouvoir l’économie du pays et en gérant les biens vacants laissés par
les colons. Cependant, et suite à la forte croissance urbaine, les pouvoirs publics ont suivi une
politique d’industrialisation du bâtiment en créant les fameuses ZHUN, ce qui a permis de
réaliser des programmes ambitieux durant les années 80. Toutefois, cette cadence n’a pas été
maintenue dans les années qui ont suivi en raison du manque de financement dû
principalement à la chute des cours de pétrole à partir de 1986. Durant les années qui ont
suivi, il y a eu passage à l’économie de marché et l’État s’est démarqué de son rôle d’unique
constructeur et a donné l’occasion progressivement aux privés et promoteurs d’y investir.

Durant les années 90, au moment où l’Algérie traversait une crise politique et sécuritaire sans
précédent, l’habitat ne présentait pas une priorité devant les contraintes du maintien de l’ordre
et de la paix. A cela s’ajoutent de fortes vagues d’exode causées par l’insécurité dans
l’intérieur du pays, augmentant davantage la demande en matière de logements. Par
conséquent, l’écart entre l’offre et la demande n’a pas cessé de s’accroître, atteignant un
déficit de 2 000 000 de logements en 1999.

Avec l’embellie financière des années 2000, l’État a opté pour une nouvelle politique, donner
la priorité au secteur de l’habitat à travers les programmes des trois quinquennats (2004-2009,
2009-2014, 2014-2019), visant à réduire au minimum la demande de logements.
 .PERIODE POST INDEPENDANCE :

-1- La période 1962-1970 : Reconduction de la législation coloniale :

Caractérisée principalement par la faiblesse des programmes de construction et par la

reconduction de la législation française relative particulièrement aux zones d’aménagement
concertées (ZAC), et aux zones industrielles (ZI). Durant cette période, on assiste au
lancement de programmes de développement conçus spécialement dans un souci d’équilibre
régional, et qui coïncide avec la révolution industrielle qu’a connu l’Algérie à partir de 1967.
L’Etat étant propriétaire de la majorité des terres, en effet, toutes les propriétés libérées par les
colons avaient été versées dans le domaine de l’Etat. Ainsi les transactions entre privés étaient
très limitées (30) [FalekKhadra, 2012].

La maitrise de la croissance urbaine ne constituait en aucun moment un objectif, l’exode rural

s’est amplifié par conséquent. On assiste aux premières formes d’habitats illicites et précaires
dans la périphérie des villes .

-2- La période 1970-1990 : La planification socialiste :

En 1970, avec la mise en œuvre de la politique de développement économique entamée avec
le lancement du premier triennal par la création d’industrie de base et la recherche par la
population d’un cadre de vie meilleure ont provoqué un exode rural important. Certaines
villes ayant eu un taux d’accroissement dépassant les 7% alors que la croissance naturelle
était de 3.24% [Recensement RGPH 1998].
La loi portant la « révolution agraire » a interdit toutes les transactions sur les terrains non
bâtis

Avec l’avenue de l’ordonnance 74-26, portant constitution des réserves foncières communales
donne à la commune le monopole des transactions foncières sur les terrains non bâtis destinés
à l’urbanisation.
En 1974, on commence à prendre en charge les problèmes d’urbanisme avec le lancement des
plans de modernisation urbaine (PMU). Mais ce sont le plan de développement économique et
social qui a imposé au cours de cette période.
« La politique de l’habitat en Algérie est orientée principalement vers la production massive
de logements avec l’objectif d’atteindre des résultats d’ordre quantitatif »

A travers les lectures effectuées, un constat a été dressé nous permettant de faire ressortir les
effets positifs et négatifs de cette nouvelle politique et son impact sur l’habitat en général et
spécifiquement l’habitat informel.
Suite à l’instauration de ces nouveaux éléments (Plan d’urbanisme directeur PUD, actes
d’urbanisme, Zones d’habitat urbaines nouvelles ZHUN et Zones industrielles ZI), il en
résulte des conséquences positives portent sur cinq aspects, principalement permettre la
généralisation de la demande d’instruments d’urbanisme, les facilités dans les procédures de
mobilisation des assiettes foncières pour toutes les opérations de construction (équipement,
habitat, infrastructures…), sans oublier l’aspect lié aux délais de mobilisation des terrains qui
sont devenus très courts, donc la réduction des délais de réalisation des projets. Concernant le
foncier, on connait à priori les prix des terrains qui étaient minimisés. Finalement, les
procédures de permis de lotir et de construire allégés des contraintes foncières (construction
sur la base d’un simple acte administratif délivré par l’APC).

Par contre, les effets pervers se sont manifesté très tôt, à travers la multiplication des
constructions illicites sur les terrains de propriétaires qui ont voulu soustraire leurs terrains à
l’intégration dans les réserves foncières communales par des ventes sous seing privé non
enregistrées à la conservation foncière et non publiées. Ajoutant à cela, l’absence de garantie
de la propriété privée et le non-respect des normes. Ainsi, les nouveaux acquéreurs de terrain
ont pu disposer de parcelles plus grandes que celles laissées aux propriétaires initiaux. En
finalité, on remarque une surconsommation des terres agricoles et d’une manière générale, la
tendance au gaspillage des réserves foncières constituées.

-3- La période de 1985 à1990 : crise financière et politique

Cette période est marquée par la chute du prix du pétrole, par conséquent l’État redéfinit les
stratégies socio-économiques, notamment en matière de logement, la réévaluation de
l’intervention publique passe par:

– la régularisation de l’habita illégal,

– la mise en place de nouveaux instruments d’urbanisme,
– la libération du marché foncier,
– le désengagement de l’État de certains projets structurants.

En ce qui concerne les Wilayas, on assiste à une restructuration du secteur reposant sur
l’organisation d’entreprises de construction, nombre d’entre elles étant le fruit du transfert
d’entreprises publiques, mais dont l’efficacité est réduite par la présence encore très forte de
l’État dans le contrôle de la construction. La construction se révèle être un secteur d’activité
économique nationale déjà important, et cela malgré le manque d’expérience et l’absence de
technologie et d’experts, sources de problèmes au niveau de la qualité de construction.
-4- La période de 1990 à 1999 : L’économie de marché 
Jusqu’à la fin de l’année 1990, la politique foncière reposait sur un mode d’intervention direct
de l’état à travers le monopole conféré aux collectivités locales en matière de gestion du
foncier urbanisable et l’interdiction aux citoyens d’opérer des transactions foncières autres
que celles au profit de la commune.
Suite aux réformes et révision de la constitution en 1989, on remarque une volonté de rupture
totale avec la promulgation d’un nouveau dispositif législatif, il s’agit particulièrement de la
nouvelle constitution de 1989 réhabilitant et garantissant la propriété privée. Joignant à cela,
la promulgation de la loi 90-25 du 18 Novembre 1990 portant orientation foncière abolissant
le système de réserves foncières communales et la gestion monopolistique du foncier
urbanisable ainsi que la loi 90-29 du 1er Décembre 1990 relative à l’aménagement et
l’urbanisme, qui organise la production du sol urbanisable à l’échelle du territoire communal.

Ces lois ont été suivies d’autres relatives au domaine national, l’expropriation pour cause
d’utilité publique, les biens Wakfs, et plus tard l’arsenal juridique relative à l’aménagement
du territoire
Après 1990, les communes ont continué à délivrer des actes administratifs aux acquéreurs qui
ont construit sur des terrains dont la propriété ne leur était pas reconnue.
En effet, la nouvelle constitution (1989) avait retiré de fait le monopole des transactions
foncières aux communes, donc les actes administratifs établis par les APC ne pouvaient être
enregistrés ou publiés. .
Par crainte, de la part des acquéreurs, de perdre les terrains, ils ont été occupés sans permis de
construire donc dans l’illégalité, alors que de leur point de vue, ils étaient dans leur droit.

En octobre 1996, le document« Stratégie Nationale de l’Habitat1996-2006» définit

clairement les mesures destinées à réformer le système de production, de financement et
d’aide à l’habitat, en permettant notamment:

 l’accélération des études et l’approbation des plans d’aménagement et

d’urbanisme ;
 la mise en place d’un plan local de l’habitat (PLH), définissant et programmant la
réalisation des besoins en terrains à bâtir et en logements au niveau des wilayas ;
la promotion des marchés fonciers locaux ;

la reconstitution de la réserve foncière de l’État ;

 l’équipementpréalabledesterrainsàbâtirtantparlespromoteurspublics ;

la mise en place d’un système d’accès au financement bancaire pour l’acquisition et
l’aménagement des terrains.
La réforme, introduite en juin 1996, fait participer les banques et les acquéreurs au
financement des logements. On assiste alors à une révision de la logique des politiques de
logement, entraînant, du moins du point de vue des intentions, une plus grande ouverture au
secteur privé, tant au niveau de la promotion que de la facilité d’accès à la propriété. La
réforme permet aux entreprises privées de construire des logements, tandis que l’État assure le
support foncier et financier. L’inexpérience des entreprises contraint, une fois de plus, l’État à
intervenir, au début de ce siècle, par le biais de l’Agence Nationale de l’Amélioration et du
Développement du Logement (AADL) avec une nouvelle formule de logements destinée à une
population moyenne.

-5- La nouvelle stratégie de l’habitat 1999 à nos jours :

Après la décennie noire, et l'arrivé d'un nouveau pouvoir qui a initié une stratégie
nationale de l’habitat qui définit les mesures à entreprendre qui permettrons une augmentation
et une diversification des terrains à bâtir pour les différents segments de la population d'une
part et de développer la production du logement d'autre part. Une réforme institutionnelle du
financement ainsi que les mesures d'accompagnement sont définies.

Créationd'unobservatoiredel'habitatducontrôledel'urbanismeetlaqualitéducadrebâti.

Plusieurs mesures ont été prises pour atteindre les objectifs assignés:

1) Développement de la promotion du logement

2) Encouragement du marché locatif
3) Aides aux accédants à la propriété
4) Réformes institutionnelles du financement du
logement

Ainsi donc les objectifs assignés à cette stratégie visent à:

 Distinguer, dans l'activité liée à l'habitat, l'action économique de l'action sociale à

l'effet d'en évaluer de manière transparente l’impact économique.

 Libérer l'initiative de l'agent économique, qu'il soit demandeur ou promoteur pour qu'il
s'exprime dans des conditions d'égal accès au foncier ,au logement, au crédit et à la
prestation locative.
Faire participer le demandeur au financement du logement en fonction des es moyens pour en
faire un agent économique actif du marché.
Viser à moyen terme l'ajustement de l'offre à la demande rendue solvable, à travers l'épargne,
le crédit et ou les aides que l'état consent, pour arriver à un système économique auto régulé.