mars 2019

Cher(e) ami(e),

cette newsletter de mars vous arrive avec les beaux jours. Elle revient sur les news et actualités du mois écoulé.
Elle est, comme toujours à lire et partager sans modération...

La newsletter de la CGL, c’est la lecture qu’il te faut tous les mois !!! :-)

Sommaire
Edito P. 1
Élections HLM, résultats CGL P. 2
Rennes met en place le loyer HLM unique P. 4
Les prix de l’immobilier augmentent dans les grandes villes P. 5
Les commissions des intermédiaires non réglementées. P. 7
Les HLM franciliens à la baisse P. 8
Changer de syndic, bientôt plus simple? P. 9
Négociation des plans de concertation locative P. 10

P. 1
Élections HLM
Résultats des élections
des representants des locataires
dans les Pays de la Loire
> Documents de l’USH

Les résultats des élections de décembre 2018 des représentants des locataires au sein des Conseils d’Administration des
organismes d’habitat social ont été consolidés par l’USH des Pays de la Loire aux niveaux départemental et régional.

Ils sont présentés par département, avec le détail par organisme et l’indication des noms des élus et au niveau régional
avec un comparatif avec les élections précédentes (2010 et 2014).

Les résultats présentés ici sont ceux des Offices Publics de l’Habitat, des Entreprises Sociales pour l’Habitat et des deux
EPL adhérentes de l’USH des Pays de la Loire.

On peut mentionner les évolutions suivantes par rapport à 2010 au niveau régional :
• Le taux de participation est en nette diminution de plus de 5 points et s’établit en moyenne à 16,8%;
• Le nombre de voix obtenues en pourcentage des suffrages exprimés connaît des évolutions notables avec globalement
> un maintien des deux principales associations (CLCV et CNL), qui représentent toujours entre 25% et 30% des suffrages,
avec néanmoins un recul de près de 5 points pour la CNL et un léger repli pour la CLCV,
> une progression très significative de la CGL qui a présenté deux fois plus de liste qu’en 2014 et qui devient
la 3ème. association représentative avec plus de 14% des suffrages,
> Le taux de participation est en nette diminution de plus de 5 points et s’établit en moyenne à 16,8% ;
> une augmentation des suffrages exprimés pour la CSF qui obtient 11,3% des voix,
> un maintien de l’AFOC aux alentours de 9%,
> une diminution de deux points pour lndecosa CGT qui totalise 9% des suffrages,
> on notera l’apparition du DAL dans le Maine-et-Loire (classé dans “autres listes”) qui totalise 4,9% des suffrages
dans ce département, sans pour autant emporter des sièges.

• Le nombre d’élus est en diminution du fait des regroupements d’organismes, et s’établit à 84 sièges
> la CLCV et la CNL ont le plus grand nombre d’élus bien qu’elles accusent une diminution sensible avec respectivement
24 (-4) et 21 sièges (-5),
> avec 12 élus, la CSF progresse de 2 sièges,
> la CGL connaît une augmentation significative en passant de 4 à 11 administrateurs,
> lndecosa CGT et l’AFOC maintiennent le même nombre d’élus, respectivement de 9 et 7.

Récapitulatif
2018

P. 2
Élections HLM

Félicitation aux militants

des Pays de la Loire pour ces résultats !!!

n g rè s d e l a CGL
35 ème co
n o v e m b r e 2 019
les 9, 10 , 11 n Pa r is ienne)
à Argenteuil ( R é g io
11 à 13h
congès le 9 à 13h - clotûre le
Ouverture du
uer
Pensez à bloq!
ces dates P. 3
Rennes met en place
le loyer HLM unique
la métropole
veut permettre aux plus modestes
d’habiter en centre ville.

Alors que le gouvernement baisse l’Allocation Personnalisée au Logement et le loyer de ceux qui la perçoivent, la mé-
tropole de Rennes (43 communes), dans un souci de mixité sociale, pense, elle, un nouveau mode de calcul pour mettre
en place le loyer unique.
Elle facture depuis juillet 2018 à tout nouvel allocataire, à surface égale, le même loyer, quel que soit l’immeuble et sa
situation, depuis les cinq quartiers prioritaires de la ville (QPV), aux plus centraux et recherchés.

“Notre politique du logement, en concertation avec les élus locaux et les cinq bailleurs sociaux dont le nombre est volon-
tairement limité par souci d’efficacité, veut d’abord assurer l’égalité d’accès entre tous les ménages et la mixité sociale”, rap-
pelle Honoré Puil, vice-président de la métropole, chargé du logement, et de l’habitat. Et d’ajouter “la disparité des
loyers amène une discrimination dans les populations et une tendance à regrouper les plus modestes dans les quartiers les
moins attractifs. Le loyer unique permettra d’élargir les possibilités pour ce public”.

“Nos candidats à un logement social sont de plus en plus pauvres,observe Nathalie Demeslay, responsable du service ha-
bitat de la métropole. Or, nous constations de grands écarts de loyers d’un bailleur à l’autre, d’un quartier à l’autre et d’une
période de construction de l’immeuble à une autre. La conséquence de ces disparités était une sélectivité sociale insoutenable,
puisqu’un trois-pièces pouvait être facturé entre 280 et 500 euros par mois, ce qui aboutissait à concentrer dans les mêmes
immeubles les mêmes profils sociaux, donc les pauvres avec les pauvres”.

“Si on continue comme ça, il n’y aura plus de mixité”

Cela fait suite à un article dans la loi égalité et citoyenneté du 27 janvier 2017, rendu possible par l’amendement déposé
par la maire de Rennes et député PS, Nathalie Appéré, qui rend possible de moduler les loyers HLM. Seule Rennes s’est
lancée dans cette expérimentation.

Appartements “reclassés”
Le loyer unique se décline par type de logement, du studio au six-pièces, selon deux zones, Rennes (zone 2) et les com-
munes périphériques (zone 3), avec une majoration de 10 % si l’appartement se situe dans un bâtiment récent et basse
consommation. Pour un trois-pièces, le loyer est de 359 euros en zone 2 et de 332 euros en zone 3.

Le nouveau barème redéploie l’offre : les ménages les plus précaires, dont deux conjoints sont en CDD, au chômage
ou en intérim, voient leur dotation grimper de 5 580 à 6 368 logements (+ 14 %) ; les inactifs vont pouvoir prétendre
à 21 % de logements en plus. L’accès aux catégories intermédiaires, les couples dont l’un au moins des membres a
une situation stable, décroit en revanche, de 5 %, mais reste le plus important.

Les personnes seules aux très faibles revenus, au-dessous de 20 % des plafonds HLM, auront accès au double de loge-
ments, 2 311 au lieu de 1 062 auparavant.
“Nous avons profité de la réforme pour mettre notre offre en cohérence avec les demandes des candidats en taille de lo-
gement, précise Cécile Bélard du Plantys, directrice générale d’Archipel habitat, l’office public HLM de la métropole.
Ainsi, 15 % des demandeurs souhaitent un studio, alors que le parc n’en comporte que 4 %. Nous avons reclassé les appar-
tements : de petits deux-pièces de moins de 48 mètres carrés sont désormais considérés comme des studios, ce qui permet
d’étoffer leur offre de 4 % à 11 %”.

Efforts “contrariés”
Six mois après la mise en place de cette expérience inédite, 1 640 loyers uniques sont entrés en vigueur au gré de

P. 4
l’emménagement de nouveaux locataires, dont 1 292 dans le parc existant et 348 dans des logements neufs. La
proportion de ménages très modestes y est passée de 42 % à 54 %.

Le montant des loyers des 35 000 logements HLM concernés a baissé de 4 %, avec 47 % d’entre eux qui augmentent
et 53 % qui baissent. Dans 34 communes de la zone 3, certains loyers vont diminuer, tandis que d’autres vont aug-
menter en zone 2. ”Nous inversons la géographie des loyers”, déclare M. Puil.

Les deux entreprises sociales de l’habitat, Aiguillon et Espacil (filiale d’Action Logement), bailleurs privés, sup-
portent le plus gros effort, mais Archipel habitat, bailleur public, s’attend aussi, d’ici quinze ans – temps nécessaire
à l’alignement des loyers de tous les appartements –, à perdre 2 millions d’euros par an.

“Nous approuvons cette politique de mixité sociale, mais restons opposés aux augmentations de loyer induites, parfois
plus de 20 euros par mois, qui s’appliquent aux arrivants, car ce n’est pas aux locataires un peu moins pauvres de payer
pour les plus pauvres par une sorte de solidarité forcée, remarque Yasmina Héligon, vice-présidente de l’association
de locataires CLCV de Rennes. Nous craignons, en outre, le développement de la vacance dans les QPV, les tours de 14
ou 15 étages les moins prisées”.

“Je suis choquée que les loyers des immeubles les plus anciens, ceux des années 1950, souvent situés dans les quartiers
d’habitat social, soient augmentés sans gain de confort”, plaide un responsable associatif, qui redoute “que cela ne
favorise pas la diversité sociale”. “Notre objectif est surtout de réhabiliter ces quartiers et les rendre plus attractifs. La
nouvelle ligne de tramway, attendue en 2020, y contribuera”, précise Jean Badaroux, directeur de la société d’aména-
gement Territoires. “Hélas, les mesures du gouvernement, qui, de son côté, ponctionne les finances des organismes HLM,
contrarient nos efforts en nous imposant d’autres baisses de loyers et risquent de compromettre l’expérience”, regrette
Mme Bélard du Plantys.

Les prix de l’immobilier

augmentent dans les grandes villes
et se répercutent sur l’ensemble
du territoire national.
C’est le prix du mètre carré qui augmente dans les villes où l’emploi est dynamique, alors que l’indice global du
prix de l’immobilier reste stable.

Les spécialistes de l’immobilier craignaient une hausse des taux d’intérêt pour 2019. Or, la conjoncture économique
européenne s’avère plus morose que prévu, retardant ainsi la hausse des taux, tandis que que le profit des Obligations
Assimilables du Trésor (OTA) conforte les emprunteurs (0,51% fin février).

Le marché de l’emploi fait celui de l’immobilier :

les deux sont étroitement corrélés.
Lorsque l’emploi stagne, les prix de l’immobilier demeurent inchangés, ou baissent, alors qu’ils augmentent là où l’emploi
se développe. Ainsi, en février, les prix des principales métropoles régionales enregistraient une hausse de +0,3%
(+0,2% pour Paris), créant des zones de tension.

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Ces observations se vérifient
sur le plus long terme.
Les villes de Rennes, Nantes connaissent une hausse sensible de leurs prix depuis trois ans : +21% à Nantes, + 13% à
Rennes, car le taux de chômage y est descendu plus nettement que le taux de chômage national, évalué à 8,4% (8,2%
à Nantes, 6,9% à Rennes). À l’inverse, les prix de la ville de Montpellier, où sévit un taux de chômage à 12,1%, n’ont
augmenté que de 2% les trois dernières années.

Une offre plus réduite.

La vitalité de la demande de logements dans ces villes induit une baisse des délais de commercialisation car les profession-
nels ont du mal à la satisfaire. Sur 11 000 agences partenaires de Meilleurs agents, spécialiste de l’évolution immobilière,
51,7% d’entre elles constatent que leur stock de mandats a diminué lors de ces trois derniers mois.
En cela, l’activité 2019 devrait ralentir par rapport à 2018.
Meilleurs agents estime que le volume de transactions se modérera pour atteindre entre 850 000 et 900 000 transactions
dans l’ancien.

Dans le même temps, les hausses des grandes métropoles, estimées entre 2% et 4%, devraient faire augmenter de 1%
les prix sur l’ensemble du territoire national.

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Dispositif Pinel :
les commissions des intermédiaires
demeurent à ce jour
non réglementées.
Sous la pression des professionnels,
le décret prévu début 2018 est toujours en attente
de la signature du ministre du logement.

Pourtant prêt depuis plus d’un an, ce décret n’est toujours pas ratifié. La pression exercée par les professionnels de
l’immobilier sur le ministre du Logement, Julien de Normandie, explique ce retard.

Car ce décret plafonne les frais et commissions des vendeurs de programmes neufs destinés à être loués avec le
dispositif Pinel. Ces commissions sont substantielles : elles représentent jusqu’à 20% du prix de vente du logement.

À l’origine de cet amendement de la loi des Finances 2018, un sénateur (LR), Albéric de Montgolfier, rapporteur du
groupe de travail sénatorial sur la fiscalité du logement. Le sénateur résume : “le dispositif Pinel est utile et a permis à
66 000 investisseurs, en 2016, et 75 000, en 2017, d’acheter un logement destiné à la location. Mais il pèse de plus en plus
sur le budget de l’Etat (...) La dépense fiscale pour le seul Pinel est estimée à 6,4 milliards d’euros, entre 2019 et 2035. Il est
donc légitime que l’Etat, qui dépense de l’argent pour, d’une certaine manière, subventionner ces opérations, intervienne
pour que les avantages fiscaux ne soient pas captés par les intermédiaires qui s’octroient des marges entre 5 % et 15 % du
prix du bien”, tandis que l’Etat octroie une réduction d’impôts variant de 12% à 21% du montant investi.

M. de Montgolfier a également initié d’autres plafonnements limitant les honoraires d’intermédiaires concernant
d’autres avantages fiscaux, tels que les contrats de retraite Madelin ou les investissements dans les PME. “Nous avions
constaté avec satisfaction que les frais de commercialisation ont par la suite baissé de 30 %”, se réjouit le sénateur.

Fin 2017, en débat au Parlement, un plafond de 5% avait d’abord été envisagé, conformément au tarif moyen
pratiqué lors de transactions dans l’ancien. Fin août 2018, un projet de décret circulait limitant cette fois les honoraires
à 10% : soit le double de ce qui était d’abord souhaité. Les professionnels devaient faire connaître leur avis avant le
9 septembre 2018. Munis d’une étude commandée dont le montant s’élève à 150 000 euros, ils ont fait savoir tout le
mal qu’ils pensaient du décret. Ils s’insurgent principalement sur la nature des frais à inclure dans ce prix.

À ce sujet, le président de la chambre nationale des conseils experts en immobilier patrimonial indique que “des dé-
rives existent dans la commercialisation de ces programmes, mais le bon moyen de les endiguer, ce n’est pas la tarification
des honoraires ni l’encadrement des tarifs. C’est la transparence des prix de vente des promoteurs et leur mise en concurrence”
qui ferait office de régulateur.

Cependant, la mise en concurrence dans le cas de l’achat de logement neuf s’avère inopérante dans la mesure où le
consommateur n’a pas le pouvoir de négocier. Sa seule option est de renoncer à l’achat du logement, puisque c’est
le promoteur qui choisit le commercialisateur, qui appartient souvent à une filiale.

Si, le ministère sait faire montre de rapidité lorsqu’il s’agit de réduire significativement les Allocations Personnalisées au
Logement (APL), ou les recettes des organismes HLM, il ne souhaite pas communiquer sur les raisons de ce retard.

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Les HLM franciliens
à la baisse
Les bailleurs sociaux franciliens
s’alarment.

En raison de l’actuelle réduction budgétaire, dont les effets sont déjà tangibles, la production de logements sociaux
chute : elle connait une baisse de 20% en deux ans. Cette chute risque même de continuer à s’aggraver si le budget
n’est pas revu.
Alors qu’on comptait 35 977 projets de construction en 2016, on en dénombre plus que 28 830 en 2018. Ces données
sont d’autant plus paradoxales que le nombre de personnes en attente de logements sociaux ne cesse de s’accroître
Cette baisse est inédite depuis 2014. Elle s’oppose d’ailleurs à l’objectif de 37 000 agréments annuels, comme l’indique
l’Aorif (Union sociale pour l’habitat d’Île-de-France), fédération de bailleurs sociaux locaux.

Plus encore qu’en toute autre région, le logement constitue en Île-de-France le “premier poste de dépenses
contraintes”. Cette réduction inquiétante résulte des prélèvements de l’Etat. L’Aorif les liste : “Les organismes HLM ont
été directement impactés par la mise en place de la réduction de loyer de solidarité (RLS), une baisse des loyers des HLM
pour compenser celle des APL ; par une hausse de 5 à 10 % de la TVA sur la construction et les travaux de rénovation ; par
un nouveau prélèvement destiné à financer le nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) et par
le financement des aides à la pierre par les HLM”.

Néanmoins, cette baisse a pu être limitée en Île-de-France grâce à la mobilisation des bailleurs sociaux, et grâce à la
mise en place de mesures d’accompagnement financières soutenant la production de logements PLAI (Prêt Locatif
Aidé d’Intégration) réservés aux personnes en situation de grande précarité. Mais ces recours pourraient ne pas
durer. En effet, se profile à l’horizon 2020 le doublement de réduction de loyer de solidarité (RLS), qui entrainera
encore la baisse de la production.

Pourtant, les organismes HLM ne cessent d’alerter les pouvoirs publics depuis des mois. Mais “la clause de revoyure”,
par exemple, conçue pour diminuer les économies budgétaires exigées de ce secteur, n’a toujours pas été discutée.
Or, la baisse de production ne peut qu’avoir des conséquences catastrophiques .
Rappelons que seuls 73 890 logements sociaux ont été attribués en 2018, sur plus de 720 000 demandes.

P. 8
Changer
de syndic, bientôt
plus simple?

Edouard Philippe annonce l’instauration d’amendes à l’encontre des professionnels qui ne jouent pas le jeu de
la mise en concurrence.

IIls sont injoignables, coûtent cher, ne répondent pas toujours à leurs obligations, comme faire réaliser les devis demandés...

Les syndics de copropriété n’ont pas bonne réputation : 39 % des propriétaires d’appartements se disaient «satisfaits» de leurs
prestations en 2017. Les copropriétaires ne sont pourtant que 4 % à en changer chaque année. Pour favoriser la mise en
concurrence chez les professionnels chargés de gérer les affaires des résidences, le Premier ministre doit annoncer une série
de mesures, à l’occasion des 10 ans de l’Autorité de la concurrence.

L’ambition est de pouvoir choisir son syndic en toute transparence, au moins en toute connaissance de cause. Objectif
du gouvernement : le “contrat type”, une obligation, mise en place par la loi Alur, de présenter de manière similaire les
560 000 contrats passés entre les co-propriétés et les syndics. Le contrat type n’est en effet pas toujours respecté.

Jusqu’alors, aucune sanction ne venait pénaliser les professionnels qui ne répondaient pas à leur mission. Les syndics
s’exposent maintenant à des amendes de 3 000 € pour les personnes physiques et 15 000 € pour les personnes morales.
Au cours d’une étude menée en 2017, la Répression des fraudes a constaté que la moitié des contrats passés au crible
n’étaient pas conformes à la législation. “Nous avions nous aussi examiné 120 contrats et étions arrivés à la conclusion que
peu d’entre eux étaient dans les clous“, confirme David Rodriguez, responsable juridique associatif. “Nous n’avons pas senti
de vague de non-respect de la loi”, conteste quant à lui Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM (Fédération nationale
de l’immobilier), organisation professionnelle du secteur.

La lisibilité de ce texte de dix pages est primordiale. Cet outil permet aux copropriétaires de jauger les offres de différents
syndics pour mieux choisir. La loi Macron de 2015 rend désormais obligatoire l’examen au moins tous les trois ans de
la reconduction de leur contrat.
Une autre mesure encadre, elle, certains tarifs, voire le plafonnement de certaines prestations. Il est question de limiter
par exemple la facturation des “états datés”. Ce récapitulatif de la situation financière et juridique de la copropriété
(procédures en cours, etc.), obligatoire en cas d’achat d’un appartement, est en général facturé environ 400 € aux
futurs acquéreurs.

Ces annonces seront-elles suffisantes pour enrayer la défiance grandissante des copropriétaires à l’endroit de ces prestataires?
Reproche récurrent : les gérants sont de moins en moins disponibles. “Un syndic, on le garde en moyenne dix-neuf ans. Les
copropriétaires le quittent généralement lorsqu’il y a un turnover trop important des personnes qui s’occupent de leur immeuble”,
concède Jean-Marc Torrollion. “Dans les grands réseaux nationaux, j’ai vu des gérants avec plus de 70 immeubles, déplore un
professionnel du secteur. Vous imaginez la masse de travail que cela représente de préparer 70 AG, qui se tiennent pour la plupart le
soir, en semaine, entre mars et juin ? Au-delà de 30, voire 45 dossiers, ce n’est plus soutenable.”

P. 9
Négociation des plans
de concertation locative :
Soyez très vigilants
Dans notre précédente Newsletter, nous mettions en garde tous nos militants qui négocient des plans de concertation
locative. Les premiers retours des PCL négociés nous incitent à vous demander de rester très vigilants.

Tout d’abord, ne signez pas de document avant de l’avoir fait étudier par votre Union Départementale ou par le siège. Ne vous
laisser pas manipuler par les bailleurs qui veulent signer très vite et qui dès lors ne vous donnent quasiment aucun délai. Il faut
faire remonter les éléments afin de bien vérifier que les documents soumis respectent bien la loi et nos positions.

Ensuite, les bailleurs font très souvent référence au moment de la négociation à un document émanant de l’USH (Union
Sociale de l’Habitat) intitulé : “Les incidences de la loi égalité et citoyenneté sur la concertation locative”. Ils s’en servent
comme référence. Or, nous réfutons totalement ce document. Il a été rejeté par la totalité des organisations de locataires car il
contient des recommandations contraires à la loi. Refusez que le bailleur s’appuie sur ce document pour négocier.

Enfin, concernant les moyens financiers, nous vous demandons de rester vigilants sur deux points :
> Les dotations servent à financer quoi ? La loi parle de soutien des actions des associations qui participent à la
concertation locative. Dès lors, ce sont bien toutes les actions des associations qui font l’objet du financement. Les bailleurs
n’ont pas à privilégier tel ou tel type d’actions à financer. Ce point est très important car il y va de la préservation de l’indépen-
dance des associations
> Qu’en est-il de l’utilisation des moyens financiers par les associations ? La loi précise : “L’usage de ces moyens et les
modalités de suivi de cet usage sont définis dans le plan de concertation locative. Un bilan annuel de l’utilisation de ces moyens est
adressé par les associations bénéficiaires à l’organisme concerné”. La loi parle de bilan annuel de l’utilisation des moyens sans
aller plus dans le détail. Cela signifie que les associations restent libres de présenter comme elles le souhaitent leur bilan. Le
PCL n’a pas à imposer la production de justificatifs en dehors de ce bilan. De même le bailleur n’a pas à contrôler, ni même à
apprécier ou orienter les bilans fournis. Soyez très fermes là-dessus.

Si vous n’obtenez pas satisfaction sur les points que nous venons d’évoquer, ne signez pas de PCL.
Dans tous les cas, CONTACTEZ-NOUS !!

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