octobre 2018

Cher(e) ami(e),

L’automne prend ses quartiers, les températures sont enfin en baisse, nous te proposons cette newsletter d’octobre et
son panorama d’actu pour le mois écoulé ... À lire au chaud sans modération !!!

La newsletter de la CGL, c’est la lecture qu’il te faut tous les mois !!! :-)

Sommaire
Edito P. 1
Élections HLM P. 2
Taxe d’habitation : quoi de neuf en 2018 ? P. 3
Le coût du crédit d’impôt sur les travaux d’isolation P. 4
L’équilibre financier des copropriétés se dégrade P. 5
Les chiffres de l’hébergement en maisons de retraite P. 6
À Bordeaux, premiers effets des mesures anti-Airbnb P. 7
Logement : les disparités entre les territoires P. 8

www.lacgl.fr

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Élections HLM
NOUS ABORDONS
LA DERNIERE LIGNE DROITE.

A LA DATE DU 29 OCTOBRE, NOUS EN SOMMES A 135 LISTES DEPOSEES (il y en avait 130 en 2014 avec plus d’orga-
nismes HLM)

Si l’on veut comparer avec 2014, il faut donc prendre en compte le regroupement de nombres d’organismes HLM.

Exemple : en 2014 nous avons présenté une liste sur chacun des patrimoines suivants appartenant au même groupe :
Coopération et familles, le logement français, le logement francilien. Nous avons eu 1 élu sur chaque société.
Aujourd’hui, les 3 sociétés se sont regroupées en une seule. Donc : si l’on veut comparer avec 2014, il faut compter
3 listes pour 1001 vies habitat (nom de la nouvelle société) et non une seule.

C’est pourquoi les 135 listes déposées à la date du 29 octobre représentent en réalité plus de 140 listes de 2014.

À ce jour, nous pouvons affirmer que nous avons largement dépassé le nombre de listes déposées il y a 4 ans.

ET CE N’EST PAS FINI

Pour la dernière ligne droite, essayez de constituer des listes partout ou vous pouvez si la date limite de dépôt
n’est pas dépassée.

Les listes étant déposées, pour beaucoup d’entre vous, la campagne va s’amplifier :

Distribuez massivement les tracts appelant à voter pour la CGL.

Relancez les adhérents CGL, demandez leur de voter pour les listes CGL et de convaincre leurs voisins de faire
de même.
Mobilisez les président(e)s des associations CGL pour qu’ils fassent voter les locataires ;
N’hésitez pas à faire du porte à porte au moment ou le matériel de vote arrivera chez les locataires.

Vous pouvez encore passer commande à la Confédération pour avoir du matériel de campagne.

Le 15 décembre, le processus électoral sera terminé et nous saurons approximativement le nombre d’élus CGL
dans les CA des organismes HLM.

Dès le mois de janvier, les administrateurs CGL élus seront conviés à participer à une rencontre nationale qui aura
lieu en région parisienne (probablement Argenteuil) et se déroulera le samedi et le dimanche matin. Les frais de
transport, d’hôtel, de restauration seront pris en charge par la CGL.

Concernant les résultats du vote, dès que le dépouillement est terminé et que les résultats
sont connus, pensez à nous envoyer par mail ou par télécopie la feuille des résultats définitifs.

En attendant :
BON COURAGE
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Taxe
d’habitation
L’État et les maires
renvoyés dos à dos
Pour l’un, les maires ne jouent pas le jeu et profitent de la baisse décidée par le gouvernement pour augmenter leurs
prélèvements ; pour les autres, l’État se désengage et ne compense pas le manque à gagner induit par l’opération.

Ce mois-ci, certains édiles ont eu la surprise d’être pointés du doigt par leurs administrés. Si la taxe d’habitation
n’a pas baissé de 30%, comme annoncé par le gouvernement, ce serait la faute des communes qui ne jouent pas
le jeu. C’est même mentionné sur la feuille d’impôts : vous auriez dû payer moins, mais votre maire en a décidé
autrement ! Une première !!!!

Certains ont un autre point de vue. Comme à Sauveterre de Guyenne, en Gironde, où le maire n’en a pas cru ses
yeux quand il a reçu sa taxe d’habitation. En haut à gauche, un encadré prévient : “l’une au moins de vos collectivités
locales ayant augmenté son taux, votre gain ne sera pas de 30%”.

“Je suis un peu étonné parce-que je suis le maire de la commune et président de la communauté de communes. Ça fait
10 ans qu’on n’augmente pas la fiscalité sur la commune, on l’a même baissée !” proteste l’élu.

Bercy reconnait une imprécision

Si l’administration fiscale appose un tel encadré sur sa feuille d’impôt, c’est parce qu’une nouvelle colonne est ap-
parue cette année. En effet, certaines communes du Sud-Ouest doivent désormais compter avec la Taxe Spéciale
d’Equipement. Elle doit financer l’EPF, l’Etablissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine, un organisme d’Etat.

À Sauveterre de Guyenne, l’augmentation de la taxe d’habitation n’est donc pas le fait de la politique locale,
comme le confirme un fonctionnaire de l’EPF, qui admet que “cet encart n’est pas totalement juste. Enfin, il n’est
pas juste du tout”.
On estime que les contribuables de 1388 communes du Sud-Ouest pourraient recevoir cet avis qui met injus-
tement en cause leurs collectivités locales. L’administration fiscale reconnaît que l’encadré est pour le moins
imprécis dans sa formulation.

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Le palmarès des mauvais élèves
Le Ministère des Finances a publié un fichier qui dévoile les 6197 communes censées avoir augmenté leur taxe d’ha-
bitation. Sur cette liste, on trouve la commune de Taverny dans le Val d’Oise dont la maire, Florence Portelli, qui croule
depuis sous les messages rageurs de ses administrés, s’insurge de se voir injustement dénoncée. “Je comprends qu’on me
critique sur ce que je fais, mais pas sur ce que je n’ai pas fait.” Elle n’a pas augmenté les impôts mais a dû, en application
d’une loi de 2015, intégrer à sa taxe d’habitation une taxe d’assainissement, qui jusqu’alors n’était pas prélevée
conjointement. “C’est juste un changement de colonne,” relève-t elle. “Ils savent très bien que c’est beaucoup plus
complexe que ça. C’est de la manipulation du contribuable !”

Parmi les 6000 communes qui auraient augmenté leur taxe d’habitation, on peut imaginer qu’un certain nombre sont
dans le même cas. Épluchez donc votre avis avant de “balancer votre maire”.

Le coût du crédit d’impôt

sur les travaux d’isolation
explose
Malgré la restriction de son périmètre, le crédit d’impôt transition énergétique (CITE) va coûter près de 2 milliards
en 2018 et encore 1 milliard en 2019.

C’est une niche fiscale qui ne cesse, depuis sa création, de dépasser toutes les prévisions de coût. La facture du crédit
d’impôt transition énergétique (CITE) versée aux propriétaires qui réalisent des travaux d’isolation, s’avère encore
pour cette année et pour l’année prochaine bien supérieure aux prévisions de l’exécutif. Le coût total
de ce dispositif devrait plafonner à 1,95 milliard d’euros pour 2018 et 1 milliard d’euros pour 2019, selon les évalua-
tions préalables du projet de loi de Finances. C’est bien au-delà des montants que l’on envisageait l’année dernière
- 1,56 milliard en 2018 et 875 millions en 2019.
Dans le budget 2018, le gouvernement avait envisagé une réforme visant à réduire le coût de cette niche fiscale. Il était
question de restreindre le périmètre du dispositif en excluant, par exemple, le remplacement des portes, des fenêtres
et des volets isolants des travaux donnant droit au crédit d’impôt. Leur taux de déduction a d’abord été réduit de
moitié en janvier 2018, pour passer de 30 % à 15 % de la facture des travaux, avant de disparaître complètement fin juin.

Sous la pression des artisans, cette annulation est intervenue plus tard qu’envisagée initialement. Les propriétaires se sont
donc bousculés pour bénéficier de cette aubaine fiscale dès fin 2017. Ce qui se traduit sur le coût de la niche pour
2018, le crédit d’impôt étant payé l’année suivante et au cours du premier trimestre 2018, ce qui impactera la facture
budgétaire en 2019.

Ce phénomène explique donc les deux vagues d’augmentation constatées par rapport aux prévisions. Toutefois, ce
dispositif reste difficile à ajuster. En effet, en 2016, il y avait déjà eu un dépassement de 300 millions des 1,4 milliard
prévus. Lors de la présentation de la nouvelle réforme, l’exécutif gageait que l’exclusion des portes, fenêtres, et volets
isolants devait permettre d’économiser 900 millions d’euros par rapport au coût de 2017 de 1,675 milliard et d’éviter
tout dérapage.
On devrait désormais voir les comptes se redresser sur la facture budgétaire de l’année 2020, et pourtant le compte n’y
est déjà pas : le document du gouvernement chiffre à 865 millions le coût du CITE, soit près de 100 millions au-dessus
de son niveau théorique ; quasiment identique au niveau de 2015 quand le dispositif n’avait pas encore été réformé...

Le CITE reconduit en 2019

Plusieurs rapports - aussi bien du Sénat que de la Cour des comptes - ont critiqué sa faible efficience pour l’isolation
énergétique en rapport des sommes engagées pour son déploiement. Le CITE a pourtant été reconduit pour 2019 par
le gouvernement. Durant sa campagne présidentielle, Emmanuel Macron avait promis de remplacer ce dispositif par
une nouvelle prime afin de limiter l’avance de trésorerie des ménages. La réforme a été repoussée à janvier 2020. Cette
nouvelle prime peine, à ce jour, à se mettre en place à cause de difficultés d’ordre technique.
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L’équilibre financier
des copropriétés se dégrade
Le montant des dettes envers les fournisseurs est anormalement élevé et les impayés plus importants.
Le 15 octobre une étude sur la santé financière des copropriétés a été publiée : “Nous constatons une lente mais certaine
fragilisation patrimoniale des immeubles” explique un directeur. “Il est temps non pas de déverser des milliards d’euros, mais de
s’attaquer aux causes de cette dégradation.”
Depuis dix ans les charges de 2 000 immeubles essentiellement situés en Ile-de-France sont suivies scrupuleusement. L’étude
s’est, cette fois aussi, intéressée aux éléments financiers, trésorerie, dettes, créances, réserves, et à leur variation sur quatre
exercices, de 2014 à 2017. Ces éléments doivent être joints aux convocations d’assemblée générale appelée, une fois l’an,
à valider les comptes.
Le premier constat paraît rassurant : peu de syndicats de copropriétés finissent l’exercice en déficit. En 2017, ils sont plutôt
dotés d’une trésorerie confortable : 56 545 euros en moyenne - soit 6 % de plus qu’en 2014. “Mais cela cache un paradoxe,
puisqu’en réalité, syndicats et copropriétaires s’appauvrissent”.

“Saturation financière”
L’étude pointe en effet un montant anormalement haut des dettes des copropriétés envers leurs fournisseurs, chauffagistes,
assureurs, ascensoristes, eau, gaz. S’il est normal en fin d’exercice d’avoir un reliquat de factures non payées, il est alarmant
qu’elles représentent 20 % du budget annuel moyen chez 97 % d’entre elles.

La dette moyenne par appartement s’élève à 238 euros dans les immeubles de moins de cinquante lots, et à 394 euros
pour les plus grands : “20 % d’endettement, c’est trop” pointe l’étude. “Il semble que les copropriétés ont atteint une saturation
financière.” Autre crainte, les impayés de copropriétaires sont plus nombreux et plus conséquents. Les débiteurs doivent, en
moyenne, par immeuble 37 611 euros, soit 26 % de plus qu’en 2014.
“Nous avons recensé près de 100 000 immeubles fragiles, soit 15 % du parc” détaille Sébastien Wagner, chef de projet copro-
priétés à l’ANAH, “mais, pour nous, le taux moyen d’impayés est inférieur à 15 % et est très variable selon les régions : de 8 % en
Aquitaine, par exemple, 11 % à Paris mais 27 % en Seine-Saint-Denis.”

“Travaux non terminés”

Autre observation : de plus que de plus en plus de travaux sont engagés sans être achevés. Ainsi, 55 % des immeubles

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disposaient, en 2017, d’une provision dite “pour travaux non terminés”, alors qu’ils n’étaient que 47 % en 2014.
L’explosion des impayés oblige en effet à interrompre les chantiers.

“Copropriétaires vaches à lait”

Les syndics sont ainsi appelés à être vigilants en termes de maîtrise des charges, en remettant les fournisseurs en concur-
rence et en ne sollicitant pas automatiquement les mêmes. Une politique plus volontaire de recouvrement des impayés est
également nécessaire selon l’étude qui souhaite que le conseil syndical puisse désigner lui-même l’avocat qui le défendra
plutôt que de confier ce choix au syndic.

Enfin, il est demandé aux pouvoirs publics qu’ils cessent “de multiplier les normes parfois contradictoires et les dépenses im-
posées aux copropriétaires, devenus des vaches à lait”. La mise aux normes des ascenseurs a déjà coûté 8 milliards d’euros
depuis 2003. Se sont enfin succédés l’audit énergétique, le diagnostic technique général, et aujourd’hui, la pose de comp-
teurs de chaleur sur les radiateurs. Autant de dépenses coûteuses et souvent superflues.

Quelques chiffres

700 000
immeubles en copropriété sont dénombrés en France.

100 000
copropriétés sont financièrement fragiles, selon l’Agence nationale de l’habitat (Anah)

684
immeubles, soit 56 000 logements, sont dans un état dégradé et 123 sont en faillite.

Maisons de Retraite :
le coût de l’hébergement

2000 €
C’est ce que coûte en moyenne par mois l’hébergement en maison
de retraite pour les personnes les plus dépendantes,
après déduction des aides.

Dans plus de la moitié des cas,

ce reste à charge est supérieur aux ressources du résidant.

De forte disparités persistent suivant le lieu de résidence :

de 1600 € dans la Meuse

à 3100 € à Paris et dans les Hauts-de-Seine
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À Bordeaux, premiers effets
des mesures anti-Airbnb
Les propriétaires bordelais qui proposent leur logement sur Airbnb ont-ils du souci à se faire? Bordeaux Métropole va déposer
une dizaine de dossiers problématiques devant la justice. En effet, afin de tenter de contrer “l’airbnbisation” de ses quartiers,
la ville a instauré un cadre légal. Depuis le mois de mars et l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, 234 personnes
inscrites sur Airbnb ont retiré leur annonce. Les premières sanctions pourraient bientôt être prononcées.

Dans la cité girondine, le marché de l’immobilier est sous tension : les étudiants peinent à se loger, les prix se sont
envolés au regard de l’attractivité de la ville et les familles sont chassés du centre-ville. Airbnb participe aussi à ce phéno-
mène : Bordeaux, est la deuxième ville la plus “airbnbisée” de France après Paris, et compterait aujourd’hui entre 8 000
et 11 000 annonces

Une dérive alarmante

Depuis le 1er mars, Bordeaux a donc mis en place une nouvelle réglementation qui impose aux propriétaires de s’enre-
gistrer en mairie. Ils ne peuvent plus louer leur résidence principale plus de 120 jours par an. Pour ceux qui proposent
une résidence secondaire en location sur Airbnb, ils doivent en changer l’usage : le bien doit être transformé en meublé
de tourisme, avec comme compensation, l’obligation de créer un logement pour la location traditionnelle, de superficie
égale dans le même secteur géographique. “Nous n’avons rien contre Airbnb”, explique Elizabeth Touton, élue en charge
de l’habitat, “mais nous voulons stopper ceux qui font d’Airbnb une activité commerciale sans en avoir les inconvénients”. Le
but visé étant aussi selon elle de ”remettre sur le marché du locatif des logements” et de revenir à l’esprit initial de mutua-
lisation de la plateforme

La ville de Bordeaux s’est inspirée de mesures mises en place à Paris, où certains élus veulent aller plus loin en inter-
disant ces locations dans quatre arrondissements. Lyon, Angers, Nantes et Toulouse sont aussi aux avant-postes pour
tenter de réguler les abus engendrés par ces nouvelles pratiques locatives. Le sujet ne laisse personne indifférent, car on
assiste à “une dérive colossale” selon un élu socialiste bordelais, qui a lancé le débat localement et créé un Observatoire
Airbnb national pour fournir des données aux communes : “Les habitants se plaignent des nuisances que cela engendre
(ordures ménagères, bruit, insécurité, passage permanent…)”. Il estime que les élus s’inquiètent des enjeux de “logement,
mobilité, et aménagement urbain”, mais aussi de société, car le peuplement même de ces quartiers est bouleversé par ce
phénomène.

Au-delà de la traque aux abus et de la mise en demeure des propriétaires indélicats, “l’idée n’est pas d’aligner les pro-
cès-verbaux, mais de mener une politique publique et de faire comprendre son intérêt pour la collectivité” insiste Jérôme
Passi-Cos, chef du service droit des sols à Bordeaux Métropole.

P. 7
Les disparités entre
les territoires augmentent
Des ponctions financières associées aux effets de la loi Elan aggravent le déséquilibre entre les territoires, aux dé-
pens des zones déjà en crise.

En effet, les réformes engagées par le gouvernement dans le domaine du logement social vont accroître les inéga-
lités territoriales. Car dorénavant, les organismes HLM sont contraints de s’autofinancer puisqu’ils se voient privés
de subventions, et mis à contribution pour diminuer la dette publique. Ceux d’entre eux qui se trouvent en zones
rurales risquent d’être confrontés à des équations insolubles, voire impossibles. Les collectivités locales devront donc
participer au financement.

Le résultat de cette politique est déjà manifeste dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.

En l’occurrence, si le Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU) a d’abord séduit, il fait aujourd’hui fuir les
bailleurs sociaux : “enthousiastes à s’engager dans le premier programme de rénovation urbaine, les bailleurs freinent
aujourd’hui des quatre fers” affirme Me Le Doeuff, directrice générale déléguée de l’agence Espacité, en charge de ces
questions.

Le nouveau budget du PNRU, bien qu’ayant augmenté pour atteindre 10 milliards d’euros - principalement grâce au
doublement de l’effort des HLM qui ont versé 2 milliards- n’est toujours pas suffisant pour mener à terme ce programme.
Un engagement financier supplémentaire est demandé aux bailleurs sociaux, les fragilisant d’autant plus qu’ils ont déjà
été ponctionnés par l’Etat (cf Articles CGL sur les APL).
“ Pour les organismes, il n’est pas évident d’investir dans ces programmes de restructuration des quartiers populaires, dont les
habitants payent des loyers modérés, plutôt que d’investir dans le développement de nouveaux programmes, plus rentables”
observe Me Le Doeuff.

Ce désintérêt risque de s’appliquer aussi aux zones rurales en crise où les organismes HLM sont souvent les seuls acteurs
du logement, faute de locataires solvables. La concentration des capitaux au niveau national devrait accroître cette
tendance. “Compte tenu des contraintes sur les revenus, je ne vois pas au nom de quoi de grands groupes, même attachés à
plusieurs territoires, iraient de leur propre chef injecter des fonds dans des zones dépréciées” résume Me Le Doeuff.

Les collectivités locales devront compenser le désengagement de l’Etat pour prévenir la dégradation du bâti et maintenir
le rythme de construction.
“À Paris, nous avons déjà voté une subvention de 10 millions d’euros pour compenser la perte de capacité financière de
nos bailleurs HLM et leur permettre de faire face aux travaux de rénovation courants” annonce Ian Brossat, en charge du
logement à la Mairie. Contrairement à la capitale, toutes les collectivités n’auront pas les moyens d’en faire autant : “Il y
aura des cas où ni les bailleurs ni les collectivités ne pourront payer” analyse Me Le Doeuff.

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