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LOG E ME NT:

Cr is e publ ique , rem ède s pri v é s

O S ONS LA LI B ERT E !

Vi nc e nt BE NA RD

In st it ut Tur g o t

Ta b le d es ma t ières

In tro du c t i o n

I - Pre m i è re pa rt i e : Lo g em en t , qu a nd l' é t a t s' e m m ê l e

I .A La c ri s e ac tu e l l e : p o u r q u i ? Qu e l l e a m p l eu r ? Qu el l e s c o ns é q u e n c es ?

I .B Le l og e m e n t s o c i a l p u bl i c : s o lu t io n a u p ro b lè me o u p ro b lè m e sa n s so l ut i o n ?

I .C Le ma r ch é p ri v é d u lo g e m en t : p as l ib r e, p a s e ff i c i e n t !

I .D Po u rq u o i le lo g e m en t es t il au ss i c h e r d ep u is 1 0 an s ?

I .E L' u r b an i s m e à l a f ra n ç a i s e , o u c o mm e n t o rg a n i s e r l a p én u ri e

I .F No n , la v ill e l ib r e n ' e s t p a s l ' e n f er !

II - De ux i è me pa r ti e : S o lu t io n s li b ér a le s p o u r e n f in i r a v e c l es cr i s e s d u l og e m e n t

I I. A 7 p ro p o si t io n s p o u r tr a n s f o r me r le mo d è le fr a n ç a is d u l o g e m e n t

I I. B Pro p o s i t i o n s e s s e n t ie l l e s

p r o p o s i t i o n n ° 1 : Un i f i e r l e m a r ch é d u l o g e m e n t en p riv a t i s a n l e p a r c HLM a u p r of i t d e s e s oc cu p a n t s a ct u e l s

p r o p o s i t i o n n ° 2 : Un e lo i d e li b é r at i o n f o n c i è r e po u r e n f in i r av e c l a p é n a l i t é r ég l e m e n t a i r e e t le lo g e me n t c h er

p r o p o s i t i o n n ° 3 : Re t r o u v e r u ne r el a t i o n l o c a t a i r e ba i ll eu r sa in e g r â c e à l a li b e r té c o n t r a c t u e l l e

p r o p o s i t i o n n ° 4 : Ré fo r m e r l' a i d e au lo g e me n t p o u r la di ri g e r ex cl u s iv em e n t v e r s l e s mé n a g e s à f a ib l e r e v en u : l e c h èq u e l o g e m e n t.

I I. C Pro po s it i o n s c o mp l ém e n t a ire s

p r o p o s i t i o n n ° 5 : Ab a i s s e r la fi s ca l i t é s u r l e l o ge m e n t

p r o p o s i t i o n n ° 6 : Ou v ri r l arg e m e n t l e s p o r te s d e l ' i m m i g r a t i o n a u x p ro f e s s i o n n e l s d u b â t i m e n t , a u m o i n s d a ns l' UE

p r o p o s i t i o n n ° 7 : Tr an sf o r m er l e r ô l e d es s er v i c e s p u b li cs d e l ' u r b a n i s m e

I I. D Le s ma u v a is e s so l u t i o n s d u g o u v e rn e me n t , d e l 'o p p o si t i o n , d es as so c i a t i o n s d e ma l lo g é s , e t l eu r s eff e t s p er v e r s

I I. E Urg e n c e , a gg r av at io n d e la si tu a t io n e n v u e !

Co nc l us io n

Anne x e s

I ntro d uct ion

Le l o ge me n t, un e pré oc cu p at i o n ma jeu re

L e l o g is , c'es t le tem p le de la fa m il l e Le Co r b u s ier

Le lo g e men t t ien t u n e p lace ess en t iell e d ans la v ie d es f r an çai s et d an s le d éba t p u bl ic . C' es t u n s u jet p o r teu r p o u r l es mé d ias , et u n d o ma in e d an s leq u el to u t g o u v er neme nt se cr o it o b li gé de lé g ifér er. P as u n mo is ne se p as se s ans q u 'u n h eb d o ma dair e d ' in f or mati o n n e t itre s ur « la fl am b ée de l 'im m o b il ier » , « le s p r ix de l' i m mo b il i er d an s v o tr e ré gi o n » , « le s exc lu s / la c ri se d u lo g e men t » . Pa s u n e an n ée ne s 'éco u le s ans q u ' u n mi n i str e n e n o u s pr o me tte s o n lo t de n o u v el le s lo i s « e n fav eu r d u lo g eme n t » .

Les p ri nc ip au x can d i dats à l 'éle ct i o n p rés id e n tie lle d e 2 0 0 7 s em bl ent av o i r p la cé la p ré occu p at io n d e s fr an çai s f ais an t f ace à de s d i ff icu l tés cr oi s san te s p o u r se lo g er au t o u t p re mier r an g des ax es de le ur s p r o gr am mes , b ie n p l u s q ue lo rs de s cam pag n es p récéd en tes . Cha cu n m u lti p l i e l es an n o nces s p ecta cu la ir es san s r éel leme n t s e d o n ne r les mo y en s d e la c réd i b ili té. S i l' u n a n n o nce q u 'i l fo rce ra les co m mu n es r écalcit ra n tes à r esp ect er u n e p r o p o rt i o n d e 2 0 % d e lo g e men t s soc ia u x , l 'au tr e r ép li q ue p ar l 'i n scr ip ti o n d an s l a co n st i tu t io n d 'u n « d r oi t au lo g eme n t » o p p o s abl e au x col lec ti vi tés lo cales , sa ns q u e le rap p o r t co ût - eff icaci té d e ces in ter v en t io n s ne so i t rée llemen t dé b at t u . L'a p par ent si m p lis me avec le q ue l la p l u pa rt d es c an d id at s ab o rd en t la q u es t io n i mm o b i lièr e tr an ch e a vec le s ér i eu x av ec le q ue l u n e ma jo rit é d e f r an çai s co n s id èr e la s i tu at io n d u l o ge men t d ep u i s q ue lq u es an née s.

De fai t, l' i n tér êt d es f ran çais es t s imp le à co mp re n d re, p u i s q ue les d épe n ses de l o ge men t so n t d even u es ces der n ièr es a nnée s le p rem ier p o s te d u b u d g et d es fa mi l les b ie n av an t l'a lim en tat io n . Pr o p or t io n n el lemen t au x r ev en u s , le lo g e men t de man de s o u ve nt u n eff or t p l u s i mp o r tan t au x f ami lle s les p lu s m o d es te s .

Dan s la h ié rar chie d es m o ti vat i o n s d e s act i o n s h um ai ne s étab l ie p ar M as lo w 1 , la r ech er che d e séc ur it é ar r ive en s ec o n de p o si ti o n apr ès la sa tis f act io n d u b es o in de n o u rr i t ur e. P o u v o ir d i s p o ser d ur ab lemen t d ' u n l o g eme nt es t d an s t o u te s ocié té la c lé d e cette séc ur ité . S an s lo g e men t, il d ev ien t d iffic ile , v o ir e i mp o s s i b le , d e r este r pr o p re , d e p la n if ier s o n ex i ste nc e, de tis se r d es re lat io n s s oci al es h ar mo n i eu se s, d e s'é p an o u ir au sei n d 'u n e fam ill e, d e r este r en b o n n e s an t é.

P o u r les f ami lle s d is p o sa n t d ' u n lo g eme n t, l e r is q u e d 'e n pe rd re le bén éfic e en c as d e d iff icu lt é f in an ciè re est s o u v en t co n si d éré com me l 'u n e de s p ir e s calami tés q u i p u is se les affe cter.

P ar co ns é q u en t , il ex is te u n e im p o r tan te de man de p o l iti q u e en fav eur d ' u ne i n ter v ent i o n p u b liq u e s u p p o sée pe rme ttr e au x f ami lle s en d iff icu l té f in an cièr e de d i s p o ser d ' u n l o ge men t q u o iq u ' i l ar riv e . U ne tel le d eman d e n 'ex i s te p as d an s d e

1 P sy c h o l o g u e, Ab ra h am M as l o w ( 1 9 0 8 - 1 9 7 2 ) a c ar ac té ri s é la h i ér ar ch ie d es m o tiv a tio n s d es ac ti o n s h u m ai n es , sy n t h ét is ée p ar sa cé lè b r e « p y ra m id e d es b es o in s » .

n o m br eu x au tr es se ct eur s . A in s i, il ex i s te d e s m én ag es q u i n e p eu v en t s 'o ffr ir u n e au t o mo b il e, mêm e d 'o cca s io n . Po u r t ant , ce ma n q ue, b ien q ue p o u va n t g ra veme n t o b ér er la capac ité d es pe rs o n ne s con cer n ée s à s 'e mp lo y er, n e s u sci te p as ( o u tr ès marg in ale men t) d e d eman de d 'i n ter ve n ti o n d e l'é ta t. Le l o ge men t , p arce q u ’i l est p er çu co m me « ab so lu me n t n écess air e » , acqu ie rt da n s l 'o p in i o n u n s ta tu t p ar tic u lier, à l 'i n s tar d es s o i n s m édi ca u x o u d e l'é d uc at i o n : u n e large ma jo r ité es time q u e la p u i s san ce p u b li q ue d o i t « fair e q uel q u e ch o se » p o u r q u' au cu ne fa mil le ne s o i t san s abr i.

Dan s l'o p t i q ue de p ré mu n ir la p o p u la ti o n co n tr e l'i nc ap ac ité d 'accéd er à u n ser v ice es sen tie l, le s p o u v o ir s p u b l ics , n at i o nau x o u lo cau x ( ap pelé s p ar la s u i te « état » p ar co m mo d it é) d is p o se n t tr ad it i o n n el lemen t de p lu s ie ur s lev ier s d 'act i o n :

· To u t d 'ab o r d , l' ét at pe u t ch oi sir de n e r ien f air e par l u i- m ême , mai s cr éer l es co n d i ti o n s d e la p r is e en cha rge d es p l u s d ému n i s p ar l 'en tr ep r is e o u l a ch ar ité pr i vé e.

· I l p eu t lé g ifér er p o u r ess a yer d e co n tr ai n dr e l'o ff r e d e l o ge men t à s ' adap te r à la de man de de s mé nag es le s m o in s s o l vab l es

· I l p e ut red i s tr ib u er d es r ev en us p ar le b iai s de s u b ve n tio n s o u d e r emi se s f i scales , s o it au x d e man deu r s d e lo g e men t à f aib les r ev en u s, s o it au x off reur s

d e l o ge men t .

· En f i n , il p eu t cr éer en tan t q u 'o p éra teur maj or i tair e, v o ir e m o n o p o li s ti q ue ,

d es en ti té s en c harge d e f o ur n ir les ser v ices d its « i n d is p en sa b les » à p er te,

l 'i m p ô t ve n an t al or s fi na n cer le déf i ci t q u e le s é tab l iss em ent s a in s i cr éé s

d o i ve n t s u p p o r ter d u fai t d u car actère s oc ial d e l eur m is s i o n .

En F r anc e, d an s le d o ma in e d u lo g e men t , to u s le s t y pe s d ' in ter v en t io n s p u b l iq u es coe x is t ent , et so u ve n t de p u is fo r t l o n g tem p s 2 . Or, à en cr oi re le s m éd ias , les p r o b lème s d 'e xcl us io n d u lo g e men t de me ur en t , les p r ix f lam be n t, p o u s sa n t u n n o m br e cr o is sa n t d e mén ag es v er s la p au vr eté . Dan s l'i n tr o d uc tio n d e s o n r ap p or t an n u el 2 0 0 6 , la f o n da ti o n A b b é- P ie rre , p r in ci pa l act eur c ar i tat if de la so c iété ci v ile p o u r le lo g emen t , d res s e u n co n sta t sa n s ap p el d e la s i tu ati o n :

« Pa r to u t en F ra n ce, l'éc a rt en tre la d e ma n de et l' o ff re d e lo g emen t à l oyer ac ces s ib le se c reu s e. La cr is e d u lo g emen t t o uc he dé so r m a is le s cla s ses

mo yen ne s (

(. ) D a n s le s ca mp a g n es , le s h a b i ta t s d e fo r tu n e p er s i ste n t (

.) Le s b i d o nv il les réa p p a r a is s en t en p ér ip h é ri e des g ra n d e s v ille s

) »

Le m a rc hé , bo u c ém iss a i re

F ace à ces co n sta ts , la fo n d at io n A b bé Pi er r e rec om man de da n s ce mê me rap p o r t, co m me la p lu p ar t des o rg an i sat i o n s cari tati v es , de s m éd ia s, d es p ar tis p o li t iq u es , l 'au g me n tati o n d e l 'in te rv e n tio n d e l 'éta t dan s le d o ma in e d u lo g e men t , att r ib u an t

2 Un e li s te d ét ai llé e d es i n t er v e n t io ns d e l' é ta t d an s l e d o m ai n e d u l o g em en t en Fr an c e p eu t ê tr e c o n s u lt ée à l ' an ne x e n ° 1 .

i mp l ici teme n t a u « ma rc hé » et à s es h y p o t hé ti q ue s déf icien ces le s si t u at io n s d iff ici les r enco n tr ées p ar les mé nag es f rag i le s. Le m in is tre d es aff air es so ci al es Jea n Lo u i s Bo r l o o a a nn o nc é de p u is l'a n n ée 2 0 0 5 p lu s ie ur s me su res en ce s en s : u n e r elance d e la co n st r uc tio n d e l o ge men t s « s o ci au x » , u n p la n d 'access i o n à la p r o p rié té d e ma iso n s

« d i sco u n t » à 1 0 0 . 0 0 0 eur o s g râce à d es ai d es p u b li q ues , et u n r en fo r cem en t d e l a p r ot ecti o n d es lo catair es en d iff ic u lté en so n t les p r in ci pa les co ns ti t u an ts .

Or, n i les d i ff ic u lté s act ue lle s d u l o ge men t , n i les « s o l u ti o n s » ap p or tées p ar la clas se p o l it i q ue n e s o n t n o u v el les. Le p ré am b u le d u r ap p or t de la f o n da ti o n A b bé Pie rr e p o u rr ai t êtr e au mo t p r ès cel u i q u e l'i llu s tre fo n d ate ur d e cette i n s tit u ti o n au rai t p u écrir e l or s d e l 'h iv er 1 9 5 4 , q u i mar q ua le d éb ut d e s o n acti o n . Dep u i s 1 9 1 4 , l 'i n ter ve n tio n d e l 'éta t p o ur co rr i ger le s p r o b lème s d e l o ge men t nés de la pr em ière g u er r e mo n d ia le n 'a fai t q u e cr o ître , et p o u r au tan t , le ma l- lo g e men t, p o u r r epr en dr e le n éo l o g is me act uel leme n t en v o g u e, n' a jam ai s d i s paru et sem b le act uel leme n t d an s u ne p h ase d e re cru d es cen ce.

A pr ès u n pr em ier ex amen rap i de d es p r o b lèmes r enco n tr és p ar le sec teur d u l o g em en t ,

i l es t app ar u au x me mb res d u co n sei l sc ien t if i q ue d e l 'i n s ti t u t Tu rg o t 3 q u e la p rés o mp t i o n d e cu lp ab i li té d es mécan i sm es d e mar ch é e t la né ces si té d ' u n s ur cr o ît d ' in ter v en t io n p u b liq u e , q u o i q ue larg eme n t p ar tag ée s p ar l' o p i n io n , d eman d aie n t u n exa men cr it iq u e ap pr of o n d i .

N o tam men t , il c o n vi ent d e d éter m in er s i, apr ès p lu s d' u n siè cle d ' in t er v en t io n s

p u b l iq u es mas s iv es d ans le d o ma in e d u lo g eme n t, la per s is ta nce d es éch ecs de ces i n ter v ent i o n s sa nc ti o n ne u n i q ue men t le ur i n s uffi s ance q ua n ti tat iv e, o u d es mét h o de s d ' in ter v en t io n in ad ap tée s, o u s i ce so n t ces in te rv en t io n s q u i , d e p ar le ur na tu re mê me, am p lif ie n t v o ir e cr éen t cer tai n s pr o b lè mes au lie u de les rés o u dr e.

Cet te ét u d e a p o u r pr em ier o bj et d 'an al y se r les p ri n ci p al es in ter v en t io n s d e l' ét at da n s la pr o d u cti o n d e lo g ement s et d an s la ge st i o n d e la de man d e , n o ta mme n t so c iale . Cet te ana ly s e se f o n der a s ur l'e x p lo i tat i o n d es s tat is ti q ue s o ff icielle s , le ur in te rp ré ta tio n s o u s l 'an g le d e l'a n al y se éco n o mi q u e li bér ale clas s iq u e, et d es co mp ar ai s o ns in ter n at io n ales .

A

pr ès u n r ap id e état de s li eu x d u l o gem en t en F ra nce, le r ap p or t an al ys er a les effets

at

ten d us et r éel s des p o l iti q u es s o ci ale s d u l o ge men t , des l o is enca dr an t l' offr e l ocat i ve

p ri v ée, et le rô le s o u ve n t mése s ti mé d e la r ég le men ta ti o n d e l' u s ag e d es s o l s su r la

v ar iati o n d es pr i x d u lo g eme n t.

Dan s u n d er ni er te mp s s er o nt p r o p o sées de s so l u t io n s en ru p tu r e av ec les sch éma s d e p en sée d o m in an t s d e la p o li ti q u e f ra nçais e de ces cent d er n ièr es an né es. No u s

m o n tre ro n s q u e ces p r o p os iti o n s , la is sa n t b ie n p l u s larg em en t co u r s q u ' ac tu e llem ent au x f or ces d u mar ch é , ta n t da n s le d o mai n e d u lo g eme nt q u e da n s la g est i o n d es so l s , s o n t d e n atu re n o n seu le men t à mi n i mis er, m ais à ramene r à u n e pr o p o r t io n n ég l ig ea b le, en q uel q u es an nées se ul em ent , le n o m br e d e s i tu at io n s d i ff ici les q u 'u n e s o l id ar it é co ll ec tiv e d evr a p re n dr e en charge.

3 www. t u rg o t . o rg

I

Prem ière p art ie :

L o g e men t, q u a n d l'éta t s'em mê le

A - La cri se a ct u el l e : p o u r q u i ? q u el l e a m p l eu r ? Q u el l es co n s éq u en c es ?

I l p a r a ît q u e l a cri se ren d l es r ich es p l u s r ic hes et les p a u v res p lu s p a uvre s . Je n e v o is p a s en q u o i c' est u n e cri s e. De p u is q u e je s u i s p et it , c' est c omme ça Co lu c h e

La li s te d es i n ter ve n ti o n s d e l'é ta t v is a n t à « r ég u ler » le ma rché d u lo g eme n t e st i mp re ss io n n a n te 4 . Ces i n ter v ent i o n s o nt el les en ge n d ré u n e s it ua ti o n d u lo g eme n t sat is f ai sa n te ? Es t-o n b ien lo g é en F r anc e, et com m en t n o t re p ay s s e co m pare -t- il à ses

v o i s in s ?

Ta u x de pro p ri ét é

5 6 % d es F ra n çai s so n t p r o p r iéta ir es d e le u r lo g em ent , en p lei n e p r o pr ié té o u e n co ur s

d 'acces s io n , à l 'is sue d e l'a n n ée 2 0 0 4 . Ce ta u x co n n aî t u ne p r o gr e ss io n len te mai s r ég u li èr e d ep u i s les an n ée s 8 0 , o ù i l d é pas sai t d e pe u 5 0% ( 52 % en 1 9 8 2 , 5 3% en

1 9 8 8 ) . Ce tte fai bl e p r o g res s io n d o i t être r elati v i sé e p ar le f ai t q ue le n o m br e d e

mé nag es à l o ge r est p ass é d e 1 9 mi l li o n s e n 1 9 8 0 à p rès d e 2 6 m i lli o n s en 2 0 0 5 , le

n

o m br e m o y en d e p er s o n ne p ar fo y er ayan t q ua n t à l ui f or t em en t d im i n ué ( de 3 , 0 à

2

, 4 ) . L'a u g men ta ti o n d u n o mb r e d es d iv o r ce s et l'a ll o n ge men t de la v ie exp l i q uen t ce

p

h én o mèn e. Au s s i en v aleu r ab so l ue , le n o m br e d e mén a ges p r o pr ié tair e s est p as sé d e

9

, 9 à 1 4 , 5 mi ll io n s de mé nag es, s o i t 4 6 % d 'au g me n tat io n .

La p erf o rma n ce p o u rr ai t sem bl er fla tt eu s e, ma is el le d o it ê tre r elat iv is ée pa r celle d e

n

o s v o i si n s. D an s u ne é tu d e p u b l iée en 2 0 0 4 , le cab i net i mmo b i l ier ER A, im p l an té

d

an s to u te l'E ur o pe d es 1 5 , co m pare les tau x d e p r o pr ié té che z n o s p r i nci pa u x

p

ar tena ire s en 2 0 0 3 :

 
 

r

a n g

 

p

a y s

% a ge d e

 
 

p

r o p riét ai r es

1

Es p a g ne

8

5

2

I

r lan de

8

1

3

B el g iq u e

7

5

4

R o y au m e Un i

7

1

5

Lu x em b o urg

7

0

6

ex

S u èd e

6

0

6

ex

F in l an d e

6

0

8

A u tri ch e

5

8

9

ex

P ay s B as

5

5

9

ex

F

ra nc e

5

5

4

Un e li s te d ét ai llé e es t d i s p o n ib le e n a n n e x e I.

 

r

a n g

p

a y s

% a ge d e

   

p

r o p riét ai r es

11

A

lle ma g ne

4

2

1

2

S

u is s e

3

6

La p er f o r man ce fr ançais e n 'a rie n d 'i nf ama n t co m p te te n u de la pr o g res si o n o b ser v ée

d ep u is 1 9 8 0 , ma is ell e n 'a r ien d 'e xcep t i o n nel . Des p ay s co mm e l ' Au tr ic he, la Su è de o u

les P ay s- Ba s , q u i s e s it ua ien t lé g èr emen t d er riè re n o u s i l y a q u el q ue s an nées , n o u s o n t

r attr ap és , v o ire d épas sé s .

I l n 'y a v is i b leme n t auc u ne cor r élati o n en tre tau x d e pr o p r iété et re ve n u m o ye n pa r

h ab i tan t . L'E sp a g n e, clas sée en tête , a le s r even u s les pl u s f ai b les des p a y s com pa rés ,

al or s q ue l'I r la n de, av ec u n tau x co m para b le, a les p l u s élev és. La Su i s s e a le tau x le

p l u s f aib le mal gr é la se co n d e p o p u lat io n la p lu s r ich e d ' Eur o pe, ap rè s le Lu xe mb o u rg ,

q u i co mp te d eu x f oi s p lu s de p r o pr ié tair es. De mê me, u n mar ch é im m o b ilie r cher

n 'e mp êc he p as d es tau x de p r o pr ié té élevé s , co m me l'i l lu s t ren t l'I r lan d e et la Gr an de Br etag n e. Ce p en d an t la Bel gi q u e, ave c u n i mmo b i lier b o n mar ch é , p o s sè de ég aleme n t

u n ta u x d e p r o pr iété éle vé. L' Al lema g n e, avec d es co û t s co mp ar ab les et en ba is se r ég u li èr e, affi che u n tau x tr è s in f érie u r.

Les s pécif ic ité s de cha q ue marc hé n e t ien n en t d o n c p as au n iv eau d e v ie o u au n i veau

d

e pr i x d u m ar ché . Il s em b lera it - ma i s ce p o i nt , q u i n e se r a p a s d évelo p p é p a r l a

p

ré sen te é tu d e, mér iter a it d 'êt re a p p ro f o n d i - q u e le pr i nc ip al éléme n t de

i scr i mi n at i o n en tr e le s d iffé ren ts p a ys s o it la lé g is lat i o n p lu s o u mo in s f av or ab l e à l 'acc ess i o n à la pr o p r iété . Ai n s i, en Es pa g ne, i l y a m o in s d e 1 % de lo g eme n ts s ocia u x , ma is le s aid es a u l o ge men t s e co ncen tr en t s ur le cré d it ai dé p o u r l'ac ces s io n à la

d

p

r o pr ié té. Pa r co n tr e, en Su i ss e , u n e l o i fis cale f éd ér ale ado p té e par v o ta tio n d an s les

an né es 7 0 p r év o it q ue l es p r o pr ié tair es occu p an t l eur l o ge men t d o i ve n t in t ég re r à leu r

r even u le l o yer q u' i l s p aier aien t s' i ls lo u a ien t u n l o ge men t é q u iv alen t, dé d u ct io n fait e

d ' u n éve n tu el cré d it en c ou r s, e t ce se lo n u n e v o lo n té « s oci al e » d u lég i s lateu r de

« p lacer à é gal i té » les l oc at air es ( n éces sa ir eme n t déf av o r isé s) et p r o pr ié tair es . Cet te l o i u n iq u e au mo n d e a re n d u p ar t ic u lièr emen t p eu at tr acti v e l'o ccu pa ti o n d e sa p r o pr e

p r o pr ié té, d ' o ù cet te p r o p or ti o n éto n n am men t b as se de p r o pr ié tair es.

La cap aci té d es ménag e s d 'a ccé der à la p r o pr iét é a de n o m br eu s es ré per cu s si o n s éco n o miq u e s et s ocia les p o s i ti v es . To u t d 'a b or d , u n mé na ge p r o pr iétair e es t so u v e n t

p

l u s à même d ' o b ten ir u n cr édi t h y p o th écai re p o u r lan cer u ne acti v i té éco n o mi q ue . De

p

l u s , de s étu d es am ér icai ne s o n t m o n tré q u 'à r ev en u ég al , la p le in e p r o pr ié té d u

l o ge men t p ar les p ar en ts au g men tai t d e 1 0 % les sc or es de s enf an ts au x d iffér en t s tes t s sc ol air es. En eff et, le s p r o pr iétair es p re n nen t p lu s s o i n de le ur l o ge men t q ue les l ocata ire s , et ce s u rcr o î t d 'at ten ti o n reja il lit da n s d 'au tr es d o ma in es : h y g iène,

al ime n tati o n , et

, ce q u i su ff ira it à ex p li q u er les d i ff ér en ces o b ser vée s. Aj o u to n s q u e

mê me lo r sq u 'i l s o n t u n e ch arg e d ' em p r u n t, les mén ag es pr o p r iéta ire s te n den t à épa rg ne r

p

q

u e les effets p syc h o lo g i q u es d e la p r o pr ié té co n d u i se n t à u ne amél io ra ti o n d e l 'est i me

l u s q u e les l ocata ire s , ce q u i es t p l u tô t fa v or ab le à l' éc o n o mi e 5 . Enf in , il sem b lera it

5

Qu o i q u ' en p en s e n t les p a rt is an s d e l a « r el an c e p ar l a c o n s o m m at i o n » , u n co ns en s us p ar m i les é co n o m is t es « d e l ' o ff r e » se d é ga g e p o u r d i re q u ' u n e ép arg ne ab o n d an t e i n v es ti e d an s l' a p p a re il p ro d u c ti f es t u n e c o n d iti o n a b so lu m en t si n e q u a n on d e l a sa n t é é co n o m i q u e d es n at io n s .

d e so i et à u n d éve lo p p eme n t p l u s h ar mo n ieu x d es rela tio n s s ocial es et

i n ter p er so n ne lle s . Le s mo d e s d e v ie in d u i ts p ar la p r o pr iét é e n gen dr en t d o nc d es

b éné fic es co ll at ér au x p o ur la s o ci ét é 6 .

Les m én a ges m o d es t es excl u s d u p ro g rès gé néra l

La s i tu at io n f ra nçais e de v ien t par t icu l ière men t p r éoccu p an te si l 'o n co m par e l'é v o lu t i o n

d es tau x d e pr o p r iété p o ur l es mén age s les p lu s m o de ste s en tr e 1 9 8 8 et 2 0 0 2 7 :

 

1

9 8 8

2

0 0 2

Mén ag es trè s m o de stes

 

4 7

 

3

5

To u s mén age s

 

5 3

 

5

6

% a g e de mé na g e s prop ri é ta i re s de le u r lo g e m e n t

A in s i , u ne F ra n ce à de u x v it es ses s em b le se d e ss in er da n s le d o ma in e de la p ro p ri ét é f o nc ièr e: d ' u n c ô té, o n o b se r ve u n e améli or at io n len te ma is sû r e de s co n d it io n s d 'accès à la p r o pr iété p o u r « c eu x q u i en o n t le s m o ye n s » , ma is en co nt r epa rt ie, u ne

d égr ad at io n d e l 'acc ès à la p r o pr ié té d es p l u s m o des te s est n o ta b le. Ce s o n t

es sen tie lle me n t les n o u v eau x ent r an ts s ur le mar ché d u l o ge men t q u i f o n t le s f ra is de cette év o lu t io n .

I l es t à n o ter q u e les U SA , p o u r tan t s o u ven t p rés en t és co m me u n enf er p o ur le s pa u vr es

p ar n o mb r e d e p o l it i q ues et d 'o rg an es de pr e sse , p ré sen te n t u n e év o l u ti o n exa ctemen t i n ver se da n s ce d o mai ne : le tau x d e mén ag es pa u vr es pr o p ri étai re s d e le ur lo g e men t est

p as sé de 3 5% à 4 6 % en tr e 1 9 8 8 et 2 0 0 2 , p o ur u n tau x de pr o p r i ét é g éné ral d e 6 8 % à cette da te.

En F r anc e, l e p oi d s d u lo g e men t da ns le b u d ge t d es mén age s m o d es te s rep ré sen tai t

2 2 % en 2 0 0 3 , et la p re ss e cit e co ur am men t le ch iff re de 2 5 % en 2 0 0 6 , même s i le

ch iffre o ff iciel n 'es t pas en cor e co n n u . Les p r of ess io n n els d e l 'im m o b i lier co n s i dèren t

q u e c'e st à p art ir d e 2 5 % d u r ev en u q u e le r is q u e d e dé fai lla nce d es l oca ta ire s o u

em pr u n t eur s d ev ien t élev é: i l y a à l' év i d ence u ne fr agi li s at io n de s mén ag e s mo d es tes

p

ar r ap p or t à leu r capaci té d e f ina nc em ent d e le ur b eso i n en lo g e men t .

 
   

To u s mé na g e s

Mén a g es m o des te s

 
 

Lo ge men t

1 6 , 5

2

2 , 2

 

Tr an s p o r ts

1 6 , 1

 

11, 7

A

li men ta ti o n

1 6 , 9

2

0 , 3

 

Lo i s ir s

8

, 5

 

6

, 8

Po ur c e n ta g e d es d é p en s e s d u b u d g e t d es m é na g es p a r d o ma i n e 8

6

Jo sep h Ha rk n ess an d Sa n d r a Newm an , “ Diff er en ti al Effe cts o f Ho m eo wn ers h ip o n C hi l d r en fr o m Hig h e r a n d L ow er- In co m e Fa m il i es , ” J o u r n a l o f Ho u s i n g Res ea rc h 1 4 ( 1 ) , 2 0 0 3 – e t Do n a ld R. Hau ri n , Th e Pr i va t e a n d S o c ia l Be n ef it s o f Ho meo wn ersh ip (Am e ri cu s , GA: Ha b i ta t fo r Hu m an it y Un i v e rs ity, 2 0 0 3 )

7

S o u r ce : In s ee. f r – l es m én ag es t rès m o d est es co r r es po n d e nt à c eu x g ag n an t m o in s d e 5 0% d u r ev en u m é d i an , s o i t e n v ir on 11 % d u to ta l d es m én ag es .

8

S o u r ce : In s ee, c h i ff r es 2 0 0 3 – La p ar t d u l o g em en t a au g m en té d e p u is .

 

Q ua l i té d es lo g em en ts

La q u a lit é d es l o ge me n ts es t en h au ss e co n ti n ue en F ra nc e d ep u i s les an nées d 'ap rès

g u er r e, et ce mo u v eme n t ne co n n aî t au cu n fre in , y co m pr i s p o ur les lo g e men t s des f ami lle s mo d es tes 9 , e t ce mê me s i d es rep o rt ag es télév i sés alar mi st es n o u s m o n tre n t q u ' il y a en co r e b ea uc o u p d e pr o g rès à fa ire dan s c e d o ma in e. Ai n si , en 1 9 7 8 , 2 7% d e s l o ge men ts ma n q u aien t d 'au mo in s u n é léme n t i mp o r tan t d u con f o r t san i tair e, co n tre

2 , 5 % en 2 0 0 2 . N o us rev en o n s de tr ès lo i n !

Là en co re , s i o n c o mp ar e la si tu at io n d e la Fra n ce et de s US A, o n con s t ate q u e 2 0% d es l o g em ent s d e fami l les p au v r es fr an çais e s s o n t co ns id éré s co mm e s ur p eu p lé s ( 2 0 0 2) , d o n t 1 5 % en s ur peu p le men t « lég er » - ma n q u e u n e p i èce – et 5 % en s ur peu p le men t sé vèr e. A u x US A 1 0 , ce ta u x es t de 5 , 7% à la mê me ép o q u e ( 4 , 4% lé ger – 1 , 3% s évè re) . 7 % d es lo g eme n ts d e mé n ag es p au v re s f ra nçais aff iche n t u ne car en ce sé vèr e e n ma ti èr e san i tair e (e au c o ur an te déf ect u eu se o u ab sen te , o u s an i tair es p ar tagé s) , co n tre 2 % au x U SA , ce q u i e st m o in s q u e l e t au x « t o u s mé nag es co nf o n d us » c hez n o u s ( 2 , 5 % ).

La s i tu at io n de la Fr ance es t d o nc là enco r e h o n or ab le, et sa pr o g re ss io n n e sa ur ai t être p as sée s o u s s i le nce , ma is n e sa ur ai t co n sti tu er u n e xem p le p o u r le r es te d u mo n d e. Et le m o dè le s o ci al fr anç ai s sem b le, en ma tièr e d e lo g eme n t, m o i n s p er fo rm an t q ue cel u i q u i n o u s es t s o u ven t pr ése n té co m me le r ep o u ss o ir ant i- s o cial ab so l u , celu i de s U SA .

S ur f ace com p a rée d es lo g em en ts

La s ur face m o ye n ne de s lo g e men t s est p as s ée de 8 2 m 2 e n 1 9 8 4 à 9 0 m2 en 2 0 0 2 11 , ce q u i , r ap p or té au n o mb re d 'o ccu pa n ts par lo g eme n t, co n sti tu e u n e p r o gr es sio n n o t abl e, d e 2 9 à 3 7 m2 pa r p er so n n e. Ma is là enc or e, la p er fo r man ce f ra nçais e n 'es t p as d es me ill eu r es, co m par ée à celle d 'a u tres n at io n s co m par abl es :

Pa y s

Su r fa c e mo ye n ne / ha b i ta nt , m2

US A

6

7

Da n em ar k

5

2

Su èd e

4

3

Pa y s - Ba s

4

1

US A, m é n a g e s p a u v r e s ( 1 2 %)

4

0

Al l e m a g n e (o u es t )

3

9

Fr anc e

3

7

9 I n s ee, « l es co nd it i o n s d e l o g em e n t d es m é n ag e s à b as re v e n u s » , Dri an t et Rieg , 2 0 0 4 .

1 0 Les s o u r ces am é ric a in es p r o v ie n n e n t d u Cen s u s b u r ea u , cen s u s . g o v. I l es t à n o t er q u e les d éf in it io n s d u su rp eu p le m en t d es lo g em en ts s o n t l ég èr em en t d iff ér en t es d es d eu x c ô t és d e l' At l an t i q u e . En fa it , e n p re n an t p o u r cr it èr e d e b as e l e n o m b r e d e p iè ces d e v i e p ar h ab it an t, o n c o n st at e q ue l es n o m b r e d e p iè ces r et en us p o u r d éf i n i r u n s u r p eu p l em en t "m o d ér é" o u "g ra v e" s o n t l es m êm es d an s la p l u p a rt d es cas c o u r an t s, l e cr i tè re F ran ça is es t p lu s d ra co n ie n d ' u n e p iè ce p o u r les f am i ll es m o n o p ar en ta les , l e cr it èr e a m ér ic ai n es t p lu s s év è re d ' u n e p i èc e p ou r p ou r l es fa m il l es c o m p o rt an t d e u x en fa n ts o u p lu s d e m o in s d e 7 an s . Le s ch iff r es s o n t d o n c t o u t à f ai t co m p a ra b les .

11 I n s ee, t ab le au x d e l'é co no m ie Fr an ç ais e , 2 0 0 5 - 2 0 0 6

Pa y s

Su r fa c e mo ye n ne / ha b i ta nt , m2

Un i on Eu ro p ée n n e ( à 1 5 )

3

7

Ro y au me u n i

3

5

La F r an ce s e si t ue to u t ju s te d ans la mo y en n e de l' Un io n Eur o péen n e, e t u n mé nage

m o ye n Fr an çai s d i s p o se d e mo i n s d’ es p ac e q u 'u n mén age p au vr e amér icai n . De s pa y s

à d en s i té d e p o p u la ti o n p l u s f o rte q ue la n o tr e ( Al lema g ne, Da nemar k , P ay s- Bas) o n t d es lo g em ent s p lu s s p ac ieu x . La g éo gr ap h ie n' es t d o n c p as en cau s e.

L' en ca d rem en t p a r l 'ét at du s ect eu r du l o gem ent n 'a d o n c vi s ib l em en t pa s p erm i s à l a Fr a nce de l o ge r m ieu x se s h a bi t a n t s qu e s es v o is in s , la pe rf or ma nc e fr an çai s e en ce d o m ai n e p eu t êtr e co n s id érée co mme t o u t ju s te m o ye n ne.

S DF et h a bi t a t pr éca ire : un e év o l ut i o n p réocc up a nt e

Les pr i x d u l o g em ent o n t au g men té d e 7 0 % p l u s v i te q u e le s r even u s d es mé nag es

en tr e 1 9 9 5 et 2 0 0 5 , ce q u i con s t it ue u n e an o m al ie u n iq u e d an s l' h i st o i re d u ma rché d u l o ge men t d 'a p rès g u err e en F ra n ce. Ce tte si tu at io n s em b le a v oi r de s effets d e p lu s en p l u s d ésas tr eu x s ur les fa mil l es mo d es tes .

Dep u is l 'ap rè s g u er re, il n 'es t p a s u n e pé ri o d e o ù le l o g em ent n 'a it été p ré sen t é com m e

« en cris e » p ar les méd ia s. Et d e fai t, l a pé ri o de act ue lle n' écha p pe p as à cette r èg le.

Les méd ias n o u s b r o s sen t rég u liè re men t u n p or tr ait p eu r éjo u is sa n t de la s itu a tio n d es

« exc lu s » : cr oi ss a n ce d u n o mb r e d e S DF, des « s q uatt s » in s al u br es , f o yer s d ' urg enc e

sat u ré s ,

Le p hé n o mè ne est d iff ici le à q u an ti fi er, ma is l 'I n se e s ' y est ess ayé en

2 0 0 1 . Les ch iff r es o b te n u s so n t cités p ar le ra p p or t Do u tr el ig n e- Pel le tier d e 2 0 0 5 1 2 ,

ai ns i q ue p ar la f o n da ti o n Ab b é P ier re .

En 2 0 0 1 , o n d én o m br ai t en v ir o n 8 6 . 5 0 0 S DF, 4 1 . 0 0 0 h ab i t an t s en « co n st r uc tio n de f or t u ne » ( caban e s d e f o n d d e ja rd i n o u en mil i eu n at ur el ) , 1 5 0 . 0 0 0 à 3 0 0 . 0 0 0 p er s o n n es l o gées p ar d es p r oche s , 2 0 . 0 0 0 mén ag es s er aie n t l o gé s en c ham br e d ' h ô tel , et 3 5 0 . 0 0 0 en co n d i tio n s « aty p i q ues » .

Le r ap p or t D o u tre li g n e- P el let ier s o u li g n e en o u tr e q ue s ur 6 0 0 . 0 0 0 p l aces d e camp i n g l o uées à l' an n ée , 1 2 0 . 0 0 0 l 'éta ien t p ar d es ména g es e n s i tu at io n d iff ici le en 2 0 0 1 . Ce s o n t s o u ven t d es mé nag es av ec u n sa lair e, mais i n s u ffi s ant p o u r tr o u v er u n l o ge men t p ri v é, o u p o u r pr ése nt er d es ga ra n ties s u ff i san tes au b ai lle ur, et t ro p élev é p o ur p ré ten dr e r en tr er en l o ge me n t H LM c om p te ten u de la p én ur ie o b s er vée d an s ce sec teur : en effet , en 2 0 0 4 , seu le men t u n (p et it) t ier s de s 1 . 3 0 0 . 0 0 0 d em an d es d e l o ge men t so c ial o n t été sati sf ai te s , n o u s ét u d ier o ns p o ur q u o i au chap itr e s u iv an t .

Le r ecens em en t d e ces cas d iff ici les n 'est p as ch o se ais ée, aus si n 'a v o n s n o u s p as d e d o n n ée p l u s r écen te , ma is t o u t in d iq u e q u e l a s itu a tio n a e mp iré . En effet, de p u is 2 0 0 1 , les p r ix d u l o ge men t co r rig és d e l'eff et rev en u o n t au g men té d e p l u s de 5 0 % , les cas d e

1 2 « Pro p o s it io n s p o u r u n e m ei l le u r e s écu r i t é d u lo g em en t » , ra p p o r t r em is au mi n i s tre d e l a co h é s io n s o ci al e, o ct o b r e 2 0 0 5 .

co n ten tie u x p o u r l o yer imp a yé o n t au g men té de 2 5 % 1 3 et celu i de s décis io n s j u d icia ir es d 'e x p u ls i o n de 2 0 % , le n o mb r e d e t itu la ir es d u RMI s'es t env o lé p o ur dé pas se r le

m il l io n

« cara van i n g » p o ur m én ages p récair es , n o t am me n t da n s les zo n es cô tièr es o ù l 'en v o l

d es tar if s f o nc ier s est pa rt icu li èr emen t p r o n o nc é. Les d i st r ib u ti o n s d e ten tes p o u r S DF p ar d es as s ociat io n s car i tat iv es s o n t en p lei n ess o r, et l 'im p r es si o n v i sue lle lai ss ée pa r le cen tre d es gr an d es v ill es en s oi ré e n ' in ci te p as à cro ir e q u e la si t u at io n s' amél io r e.

Le s tr av ai l leur s s o ciau x té mo i g ne n t d ' u ne au g men ta tio n d u p h én o mè n e d u

La f o n d ati o n Ab bé Pi er r e e st ime q u e 7 0 0 à 8 0 0 . 0 0 0 p er so n n es s o n t « au x p or tes d u l o ge men t » , al or s q u e p lu s d e 3 mi l lio n s d e p er so n n es mo d e ste s v i ve n t d an s d es l o ge men ts i n s al u br es v o ir e i n d ig n es . Bie n q u e cer tai ns p o u rr aie nt s o u pç o n ne r la f o n da ti o n , q u i ré clame p l u s d 'in te r ve n ti o n de l'é tat , de n o ir cir le ta b lea u p o ur in f l éc h ir les p o l it i q u es p u b li q ue s , l 'ex a men d e se s so u r ces s em b le m o nt rer q u e s es ch iffr es so n t r elati v em en t f iab les , et q u e l ' o n p eu t s' y réf ére r av ec u n e marge d ’ im pr éci s io n r elati v em en t li m itée p o u r es tim er les p r o b lème s d u « ma l- lo g eme n t » e n Fra n ce.

Le b l ue s d es cla s ses m o ye nn es

F ai t n o u veau , les d i ff ic u ltés d e l o g em en t to u ch ent d e p l u s en p l u s les clas s es d i tes

m o ye n nes , tr o p b ie n rém u nér ée s p o ur pr ét en d re acc éder au l o ge men t s oci al , ma is q u i n e p eu v e nt pr ése n ter d es g ar an t ies su ff is an tes p o ur lo u er s ur le mar ch é p r iv é. De n o m br eu x tém o ig n ag es p u b lié s pa r la p re s se 1 4 mo n tr en t q ue le p h én o m èn e s e

d éve lo p p e, av ec p o u r co ns é q uen ce u n e r ecr u de s cen ce d e l' ha b ita t che z le s pa re n ts , l 'acc ep tat io n de d is tan ces d o m ici le- tr ava il d e p lu s en p lu s im p o r tan tes , et p arf o is , les

I l ar r ive q u e c er tai ns

h ébe rge men t s d e f or t u n e, h ôt el s me u b lés , h ô tel s so c iau x ,

p ar en ts cél ib atair es so ie n t co n tr ai n ts d e conf ier le ur s e nf an t s au x p ar en t s i n st all és lo i n ,

et o cc u p ent u n l o ge men t de fo rt u ne access i b le d e leu r li eu de tra v ai l .

Ce p hé n o mè ne a d es r ép er cu s s i o n s s ur le mar ch é d e l' em p lo i : ain s i , cer tai ne s

ad m in i s tr at i o n s n e tr o u ven t p lu s d e t itu la ir es p o u r cer t ai n s p o s tes , to u te s catég o r ies

co nf o n d ues . Le s en tre pr is es de mai n d ' oe u vr e p eu q u al if iée so n t d an s la même s i tu at io n .

Là e ncor e, i l es t d iff icil e d e tr o u v er de s ch iff r es off ic iels fia bl es q uan t if ia n t le p h én o mèn e, ce q u i es t p ar ti cul ièr emen t re gr et tab le .

S ig n es d'u n pé nu ri e

S el o n p lu s ie u rs s o ur ce s , co mme la fo n d at io n Ab b é Pi er r e, o u le m in is t èr e d u lo g eme nt , le d éf icit d u p ar c d e l o g em en t s est d 'en v ir o n 6 0 0 . 0 0 0 à 9 0 0 . 0 0 0 u n it és p ar r ap p or t au x b es oi n s actue ls . Plu s enc or e, s i l'o n tie n t co m p te d u p o u rcen ta ge d e lo g eme n ts v ac an ts n éc es s ai r es p o u r ass u re r u ne b o n n e fl u i d ité d u marc hé, ce so n t p l u s d ' u n m i ll io n e t d em i de l o ge men t s q u i ma n q uen t à l'a p p el . Ch r i s tia n J u l ien n e, pr ési den t d e l a f o n da ti o n Hér ita g e et Pr o gr ès et a ncien p r of es si o n n el d e l 'im m o b i lier, es tim e ai ns i q u 'e n tr e 1 9 8 0 e t 2 0 0 0 , i l a man q u é au p arc d e l o ge men t f ra nçais la c o ns tr uct i o n p r ès de

1 0 0 . 0 0 0 l o ge men ts an n u el s p o u r gar an t ir la f l u id it é d u m ar ché . En eff et , le n o mb r e d e mé nag es au g men tan t d 'e n v ir o n 2 7 0 . 0 0 0 u n ité s p ar an , le n o m br e d e lo g eme n ts ar ri va n t

1 3 S o u r ce : Mi n i st èr e d e la ju s ti ce , ci té p a r l a fo n d at io n Ab b é P ier re .

1 4 Li r e n o t am m en t le d os s ie r « l es n o uv ea u x e xc lu s » d e l' E x pr ess , 1 2 ju il le t 2 0 0 4 . d isp o n i b l e e n l ig n e

en fi n d e v ie ( vét u s té , i n salu b r i té) et les m ig ra ti o n s de la p o p u lat io n su r ven u es d an s l 'i n ter va lle co n d u is ent à e sti mer q u 'i l au ra it f all u co n st r u ir e p l u s de 4 0 0 . 0 0 0 lo g eme n ts p ar an d u ra n t cette pé ri o de , alo r s q u e la co ns tr uct i o n n 'a q ue r ar eme n t d ép a ss é les

3 0 0 . 0 0 0 u n ité s . Le cap d es 4 0 0 . 0 0 0 u n i tés an n u el les , co u ra mme nt d épa s sé da n s le s an né es 7 0 , n 'a été à n o u v eau at tei nt q u 'e n 2 0 0 5 .

De fa it, le n o mb r e d e l o g em ent s v aca n ts en Fr an ce es t d e 1 , 9 1 2 m ill i o n s en 2 0 0 4 , s o it

1 0 0 . 0 0 0 d e mo i n s q u 'en 2 0 0 2 . Si le ch iffr e p eu t p ar aî tr e éle vé d an s l'a bs o lu , il f au t

sa v oi r q u ' il i nc lu t d es lo g em ent s i n sal u br es , d es lo g e men t s si t ués d an s de s r égi o n s en d éc lin , d 'au tr es en atten te d u r èg lemen t d 'u n e s ucces s i o n o u d 'u n d i v o rce, d 'a u tr es en

tr av au x entr e d eu x l ocati o n s

cor r es p o n d à u n p lu s ba s h is to ri q u e. Dan s le s fau b o u rg s s u b ur b ai n s des g r an des ag g l o mér ati o n s en fo r t dé vel o p pe men t, ces ta u x s o n t en co r e p lu s f aib le s. Ai ns i , p ar exe mp le , u ne en q u ê te r éali sé e p ar les com mu n es d u s u d n an ta is fa it état d ' u n tau x d e

Le ta u x d e v ac anc e s e s i tu e au x alen t o u rs d e 6 %, ce q u i

Et le u r co û t f la mb e.

Les lo g e men ts v o lo n ta ire me n t l ai ss é s v ac an ts p ar d es ba il leu r s p o ten t iel s s o n t d o nc

v ac ance d e l' or dr e d e 3 % . De fai t, les l oc at i o n s y s o n t ra ris si mes

p l u s r are q u e ce q u e l es rep o r tag es de la pr es se gé néra lis te la is se n t s u p p o se r.

P én u ri e d e l' offr e et fla mb ée de s p r ix co nco mi t an te s em b len t d o n c êtr e à la s o ur ce d ' u ne cr ise p ar tic u lièr emen t aig uë. Po u r y r em édi er, la clas s e p o lit i q ue en v isa ge d e f aço n q ua si u n an i me u n s ur cr o ît d ' in te rv en t io n s p u b li q ue s , b u d g étai re s o u r ég lemen ta ire s .

A in s i , le g o u v ern emen t d e M. De Vil lep i n i n ve st i en 2 0 0 5 a p rév u , p ar l 'en t rem is e d ' u n p la n d e « c o hés io n s oc iale » an n o ncé en 2 0 0 6 par l e m in i s tr e J ea n Lo u i s B o rl o o , tr o i s g ra n des me su re s p h ar e:

1 . U ne au gm en t at i o n d e la co n s tr u ct i o n so c iale ,

2 . De n o u v ea u x d is p o si t if s f i sc au x v is an t à fav o r is er l 'i n ve s ti s se men t l oca tif

p ri v é,

3 . Un e au gm en t ati o n d es g ara n ti es et d es p ro te ct io n s de s lo catair es en cas d e

d iff icu lt és de p aieme n t.

Le p r o gr am me d u par ti soc ia lis te p o u r l es élec tio n s p ré sid e nt ie lle s d e 2 0 0 7 co n s ti tu e u n e si mp le s ur e nch èr e au t o ur d e ce s th ème s ( 1 2 0 . 0 0 0 lo g eme n ts s oc iau x an n ue ls

) et le s s o lu t io n s p ro p o s ées p ar l 'en s em b le

d es pa rt is p o l iti q ue s ma je ur s n e s o n t q u e la co n ti n ua ti o n d e celle s q u i o n t é té mi s es en o eu vr e d e p u is les an n ée s 5 0 , e t q u i n ' o n t p o u rta n t pa s em pêch é d 'a b o u tir à la si t ua ti o n

actu el le.

p r om is , c o n tre 1 0 0 . 0 0 0 p o u r le p la n Bo r lo o

I l est te mp s d 'é tu d ier p o u r q u o i ces tr o i s gr an d e s o r ien ta ti o n s de la p o lit i q ue p u b li q ue d u lo g eme n t en F r an ce n ' o n t p as p r o d u it les bé n éf ices esc o mp tés , et p o u r q u o i, h élas , i l en se ra de même ave c les p r o jet s à v en i r. Co m me nç o ns p ar u ne p lo n g ée en p ro f o n de u r d an s les eaux ( tro u b le s) d e la co n s tr u cti o n so c iale .

B - Le l o g e men t s o ci a l p u b l i c : s o l u t i o n a u x p ro b l èm es o u p ro b l èm e sa n s so l u t i o n ?

Ceu x q u i cro ien t a gi r e n f o nc ti o n de l' i n térê t g én ér a l

s o n t en ré a lit é co n d u it s à fa v o ri se r d es i n térê ts p a rt icu l ier s

q u i n e fo n t p a s p ar tie de le u rs i n ten t io n s M ilt o n Fr ie d man

Les ha b ita tio n s à l o yer m o dér é ( HL M) co n sti tu en t l'o u t i l pr in c ip al de l' in te rv e n tio n d e l 'éta t d ans le d o ma in e d u lo g eme n t. So n t i ls u n e s o lu ti o n ada p tée au p r o b lème d u l o ge men t d es p l u s d éf av o r is és ?

L' a m pl eu r d u p a rc H LM

I l exi st e en F r anc e env i r o n 4 , 3 m il l io n s d e lo g e men ts s oc iau x lo ca tif s . Ce s lo g eme n ts r epr és e n ten t en v ir o n 1 7 , 2 % d u p arc d e s r és i den ce s p r in ci pa le s, c on tr e 2 1 % d e lo c at if p ri v é « l ib r e » (l e p lu s s o u ve n t s o u m is à la l o i d e 1 9 8 9 q u an t à l' ét ab l is se men t d es b au x) et en v ir o n 1% de l o ge me n ts so c iau x « d e fa it » , c'es t à d ir e lo u és s o u s le r ég ime d e la lo i d e 1 9 4 8 .

En v ir o n 2 , 1 mil li o n s d e ces l o ge men t s s o n t g érés p ar 2 9 3 off ices p u b l ics (O PH LM o u OPAC) r attaché s à d es co lle ct iv it és lo cales ( co mmu n e s, in ter co m mu n al ités , d épa rte men t s) e mp lo y a n t 4 0 . 0 0 0 ag en t s d e d r o it p u b l ic. 4 0 0 . 0 0 0 so n t g ér és p ar des s oci ét és d 'éc o n o mie m ix te ( S EM) d o n t le f o nc ti o n ne men t est p r oc he d es off ices . 1 , 6 8 m il l io n s so n t l a pr o p r iété d e s o ci ét és an o n y mes ( S A) p r iv ées au st atu t t rès r ég lemen té p ar la lo i et q u i en co nt re par t ie d e marg es r ég le men tée s s o n t ex o n ér ées d e l 'im p ô t s u r les s o ciétés et de l a tax e p r of es s i o n nel le. Ce s S A emp lo ie n t 2 7 . 5 0 0 pe rs o n nes d e d r o it p ri v é. Il e st à n o te r q u e par m i le s acti o n na ir es d e ces S A, o n tr o u ve à h au te ur d e 3 9 % d es i n ter ve nan t s p u b l ics : OP HLM , S EM , col l ec tiv i tés , l es o rg an i sm es p r i vés co l lec teu r s d u « 1 % lo g em en t » p ré levé s u r la mas se s al ar iale de s en tr epr is es en tra n t q u an t à el les p o ur 3 4% da n s leu r c ap i tal . Le s ecte ur s o cial « p ri v é » est d o n c d e f ait f or te men t i n ve st i pa r le se ct eu r p u b l ic, re n da n t la d i s ti nc ti o n e nt re ces d e u x co m p os an t es re lati v em ent ar tif ic iel le.

Des s oc iété s co o p ér at i ves o u so u s d 'au tr es s tat u ts g èr en t le p arc r ésid u e l.

L' o ri g in e d es or g a ni s me s H LM

Les S A d e H LM s o n t les h ér itiè re s de s pr em ière s s ocié tés p r iv ées d e cr éat i o n d' HB M ( ha b it at i o n s b o n m arc hé) cré ées en 1 8 9 4 p ar la lo i S ie gf r i ed , q u i acco rd ai t à ces en ti tés d es a van tag e s f o n cier s et f is ca u x , a in si q u 'u n accès au x fi na nceme n ts d e la Cai ss e des Dép ô ts ( d éjà) p o u r co ns tr ui re d e s h ab i tati o n s access ib le s à la p o p u lati o n o u v r ièr e. Le b i lan d e ces s oc ié tés d 'H BM s e ré vé lan t dé cev an t au x y e u x d e le ur s p r o mo te ur s , d i ver se s l o is co mp lét er o n t la l o i in it iale , d o n t la p lu s i mp o r tan te est s an s d o ut e la lo i Bo n n ev ay de 1 9 1 2 créan t le s o ff ices p u b l ics d ' HBM , créés p ar d éc is i o n d u co n sei l d 'é tat à la de ma n de d es co mm u ne s o u co n s e ils gé n ér au x . A p rès la p re mi èr e g uer re m o n d iale , au co u rs d e la q u el le 9 0 0 . 0 0 0 l o ge men t s o n t été d étr u it s , e ss en t iel leme n t

d an s le n o rd - es t d e la Fra n ce, le s lo i s R ib o t d e 1 9 2 2 et Lo u ch eu r de 1 9 2 8 ten te n t de d o n n er d e l'a mp l eu r à ce mo u v e men t en au t or i sa n t d es fi na nc eme n ts p lu s fa vo ra b les . P o u r tan t, ces in i t ia ti ve s n 'a ur o n t pa s d ' effet s ur l a pé n ur ie d e l o g em en t s 1 5 .

C' es t en 1 9 5 0 q u e ces H BM de v ien dr o nt HLM , et q u e leur o r ien ta ti o n évo l ue ra d ' u n e o ffr e d e l o ge men ts ma jo ri tair emen t co nçu s p o u r l'ac ces s io n à la pr o p ri été ver s le lo ca tif s oci al . Et c'es t a pr ès le ter ri bl e h i v er 1 9 5 4 d éjà év o q ué q u e le s mo y en s p u b lic s co n sacré s à la co n str u ct io n s oc iale c on na îtr o n t u ne en v o l ée ma je ur e. Ai n s i, 7 5 0 . 0 0 0

l o ge men ts so c iau x s er o n t mi s en ser v ice en tr e 1 9 5 6 et 1 9 6 5 , 1 . 1 0 0 . 0 0 0 en tre 1 9 6 6 et

1 9 7 5 , et enco re 7 5 0 . 0 0 0 e n tre 7 6 et 8 5 . P u is le r y th me d 'accr o i ss emen t d u p arc s o ci al s 'ame n u is er a à pa rt ir d e 1 9 8 6 , à mo i n s d e 5 0 . 0 0 0 mis es en ser v ices an n u el les e n m o ye n ne 1 6 .

C om m ent f o n ct io n ne nt le s o rg a n is m es HLM

Les aid es r eç ues p ar le s o rgan is mes HLM p o u r co n str ui re leu r s l o ge men t s so n t l es s u i van te s:

· S u b v en t io n s d ' in v es t is se men t de l'é tat

· P r êt s d e la cai s se d e s dé p ô ts g ar an t i s p ar les co lle ct i v ité s l ocal es , s u r u n e d u rée d e 5 0 an s à d es t au x b o n if ié s , fin a ncés gr âce à la co lle cte d e l 'ép arg n e d u l iv r et A,

De s ur cr o î t, le s o rg an i s mes HL M b én éf ici en t d es avan ta g es fi scau x s ui v ant s p ar r ap p or t s aux b ai lle ur s d e dr o i t pr i vé:

· Ex o n ér at i o n d e la Tax e f o nc ièr e s u r les p r o pr ié té s bâ tie s p en d an t 1 5 an s

· TVA à 5 , 5 % a u l ieu d e 1 9 , 6% s u r les t rav au x .

Ces d eu x de rn ièr es mes ur es p o u rr aie n t p ass er p o u r d es ex em p ti o n s , d es « cha rge s n o n d éc ai ss a b les » , q u i n e coû te n t p as d ir ecteme n t au b u d get d e l'é tat . Cela es t b ien év i dem men t u n leu r re : s ach an t q u e le n iv eau d e d épen s es p u b li q u es f i xe u n cer t ai n n i veau d e r ecet tes né ces sa ire s p o u r b o u cler les b u d g et s av ec u n déf ic it co mp t abl e p rés en ta b le, le s ex em p t io n s accor d ées a u x u n s d o i ve nt être fi na nc ées p ar d es p ré lève men t s p l u s él ev és sur les au tr es co n tr ib u ab le s. Les aid e s acco rd ées p ar exe mp ti o n f is ca le con s t it ue n t d o n c b ie n u n e ch arg e p o ur l 'en se mb le d es co n tr ib u ab le s.

La s o m me de ces ai des d ir ectes et i n di rec tes t ot al is e 4 1% d u p r ix de r ev ien t d u l o ge men t s ocia l, p o ur u n m o n tan t d e 1 , 7 M i ll iar d s d 'e u ro s en 2 0 0 3 1 7 . C o mp te ten u d u n o m br e d e lo g e men ts co n st r u i ts ( env ir o n 4 0 . 0 0 0 ) , cela re pr ése n te en vi r o n 4 0 . 5 0 0 eur o s p ar l o ge men t . I l f au t y aj o ut er le s ai des d i rec tes d es co l lec ti v it és l oc ale s q u i p ren ne n t en gé n ér al la fo r me d 'a id es f o n ci èr es , n o n ch iffr ées d an s les co m p tes d u lo g em ent .

U ne f o is ces aid es i n tég ré es, le s off ice s H LM fo n cti o n n en t exa ctemen t com me le f er ai en t d es ba il leu r s p r iv é s: l es l o ye rs q u itt an cés (p l u s q u e lq u es pr o d u i t s f in an cier s r ési d ue ls co r resp o n d a nt à 2% de ce s lo y er s) f ina n cen t l es cha rg e s d es o rg an i s mes , à

1 5 Ce p o i n t s er a d év e lo p p é au ch ap it r e I- C

1 6 S o u r ce : « le l o g e m en t s o c ia l » , Amz al la g et Taff i n , e d . LGDJ , 2 0 0 3

1 7 S o u r ce : Co m p t es d u l o g em e n t 2 0 0 3 , m i n is t èr e d u lo g e m en t

sa v oi r 1 8 :

Ty p e d e d é p en s e

% d e s l o y e r s r e c o u vr é s

Ch arg e s fin a n c iè r e s

4

7

Dé p en s es d e m ai n t e n a n c e

1

7

Fr a is d e g es t i o n

1

9

Tax e f o n c i è r e (lo g e me n t s d e p lu s d e 1 5 a n s)

1

0

TOTA L

9

3

Ré p a r t i t i o n d e s d ép e ns e s de s o r g a ni s me s HL M

Cela l ai ss e u n e marg e d 'au t o fi nanc emen t éga le à 9 % d es lo y er s t o tau x . Le s r ece ttes

d

'e x p lo it at io n ( h o rs s u b v en t io n ) des o rg an i s mes HL M s e s o nt éta bl ie s à 1 2 , 4 M i llia rd s

d

'e ur o s en 2 0 0 0 .

I l es t n o ter q u 'u n e par t imp o r tan te d e ce s lo y er s s o n t per çu s aupr ès de fam il l es

b éné fic ian t d ' u ne A PL (ai de p er s o n nal is ée au l o ge men t) , l' o b ten t i o n d e cet te aid e p ar

les fam il l es étan t su b o r d o n née à l 'o ccu pa ti o n d ' u n l o ge me n t s o ci al . L' AP L n 'est d o n c

q u e trè s p ar tie ll eme nt u n e aid e à la p er so n n e et co ns ti t u e d e f act o u n c o mp lém en t d e r ess o u r ces n o n né g li ge ab le s p o ur les o ffi ces H LM . De même , les au tr es ai d es à la

p er s o n n e p eu ve n t ég aleme n t at ter rir d an s l 'esc ar celle d es o rgan i s mes HLM .

Les aide s to t ales an n ue lle s aux o rg an i sm es H LM d o i ve n t d o n c in té g rer ces ai des

p er s o n n el les, s o it en v ir o n 6 M d s p o u r l 'A PL, et u n e p ar tie des 7 M d sp o ur l es au tres ai des .

Les l o ge men t s pr o p o s és d an s l e s ecte u r so ci al av aie n t u n lo y er me n su el m o y en de

3 , 9 / m2 en 2 0 0 2 , co n tr e 7 /m 2 d an s le s ect eu r p r iv é (8 0 % p l u s cher ) en p r o v in ce. Dan s la b an lie ue par i s ien n e , l 'éca rt e ntr e l es deu x sec te ur s était en cor e p lu s g ra n d ,

p u i s q ue le l o ye r de s l o g em ent s soc ia u x ét ait d e 4 , 5 / m2 , alo rs q u ' il at te ig n ai t 1 0 , 9

d an s le p ar c p r i vé (+ 1 4 0 %) . A P ari s , les pr ix au mètr e ca rr és d u se cteu r li br e d ép a s sen t co ur am men t 2 0 / m 2 en 2 0 0 5 , co nt re mo in s de la mo i t ié d ans le sec teur H LM .

Le ta u x d 'e ffo r t mo y en ne t (p ar t d u rev en u co n sacr és au lo y er, h or s charges l oc at i ves ,

p ar k in g ,

sec teur so c ial et d e 1 9 % da n s le secte ur p r i vé en 2 0 0 2 . A Pa ri s, le tau x d 'effo r t m o ye n

d es lo catair es d u p r iv é at tei g nai t mê me 2 5 % à cet te d ate , et a enco re au g men té d ep u i s

d u f ait d e l ’act uelle fla mb ée de s p r ix .

, d éd u ct io n f aite d es ai des au lo g eme n t) de s mé nag es éta it d e 1 2 % d an s le

Le l o gem e nt s oci a l rem pl i t- il sa m is s i o n s oci al e ?

I l est é v id en t q u e la v o ca tio n p re mièr e d es o rg an i sm es H LM d e vr ai t être de l o ger en

p ri o r i té les mé nag es au x rev en u s les p lu s mo d e st es . En cr oi san t p l u si eur s d o n n ées

d i s p o n ib les s ur le si t e i n ter ne t d e l'I NS EE, o n s 'ap erç o it q u e cet o b jec tif es t lo i n d ' êtr e at tei n t. L'I NS EE d i vi s e le s mén ag es e n ca tég o r ies ( tr ès m o de ste s , mo d es t es , au tr es) , e n f o nc ti o n d e la clas se d e rev e n us p ar p er so n n e à la q uelle i ls a p par ti en nen t . Les mén age s

1 8 « l e l o g em en t so ci al » , Amz a lla g et Taffi n, 2 0 0 3

tr ès mo d es tes s o n t ceu x q u i v iv en t en de ss o u s d u s eu i l de p au v r eté ( 5 0% d u re ve n u mé d ian) , s o it se lo n les der n ier s c h iff r es p u b l iés, l es 11 % le s p l u s pau vr es . Les mén a ges " m o de s tes " s o n t ar b itr a ire men t d és ig n é s co m me les mé nag es c om p ri s en tr e l es 11% et les 3 0 % p lu s m o de st es . En app r o f o n d is s an t l es r ech er ches , o n pe u t ég ale me n t tro u v er d es s ta ti s ti q ues s ur le s m énag es " mo y e n s " (r ev en us s u p ér ieu rs au x 3 0 % le s p l u s p au vr es et i nf éri eu r s à la m oi t ié la p lu s ai sée) et les mé n ag es « au tr es » , la m o it ié au x me ill eu r s r ev en u s .

I l ap p ar aî t q u e la r ép ar tit io n d es mé nag es en tr e le p ar c l oc at if s oc ial (H LM ) et l e par c l ocat if p r iv é est la su i v an te ( en 2 0 0 3) :

 

Pa rc HLM , e n M i ll ier s d e lo ca t ai r es

Pa r c Loc a tif Pr ivé, En mi l l iers de l oca t a ir es

M éna g es tr ès mo d este s

   

P (

0- 11 )

 

9

0 0

7

0 0

M éna g es m o de ste s

   

P (

11 - 3 0)

 

115

0

9

0 0

 

o u s To ta l P ( 0- 3 0)

S

   
 

mén a g es ' 'm o des te s' '

 

2

0 5 0

 

1

6 0 0

M éna g es m o ye n s

 

N

C

P (

3 0-

5 0 )

 

8

5 0

 

A u tre s mé na ges P ( 5 0- 1 0 0 )

 

N

C

1

4 0 0

   
 

o u s- to t al P( 3 0- 1 0 0)

S

   
 

mén a g es ' 'n o n- m o des te s' '

 

2

2 5 0

 

3

2 5 0

Un e ré p a r t it i o n p a s tr è s s oc i a l e ?

O n con s t ate q u e 2 . 2 5 m il l io n s de mé na ges q u i n e d evr aien t p as av o ir b es o i n d 'a id e p u b l iq u e p o ur se lo g er o cc u p en t u n lo g e men t ai dé, so i t p lu s q u e le n o m br e d e mén a ges d ési g n és com me mo d es tes p ar l es crit èr es d e l 'I NS EE, alo rs q u e 1 . 6 mi l li o n s d e mé nag es s u p p o sé s m o de ste s o u tr ès mo d e s tes se lo g e n t p lu t ô t d ans le p ar c p r i vé.

Cer tes , il y a d es ex p l ica ti o ns lo g i q ue s p ar tie lles à ce s o b se rv at io n s . A in s i , u ne par t ie d es m énag es m o de ste s recen sé s d an s le p arc pr i v é s o n t des ét u d ian t s o u des céli ba tair es à fai b les rev en u s q u i p ré fèr ent h ab i ter d es s t u d io s et ' 'ch am br es d e b o n ne '' d an s des cent r es ur b ai n s p l u tô t q u e d es lo g eme n ts en q uar t ier HLM .

Cela n ' ex p li q ue p as p o ur q u o i p l u s d ' u n tier s de s o ccu p an t s d u p ar c " so cial " ap pa rt ien n en t au x classe s les p lu s aisée s d e l a p o p u lat io n , alo rs q u e de t o u te p ar t les mé d ias r ete n tis se n t d e p la in t es d e mé n ag es mo d e s tes q u i " n e tr o u ven t p as d e p lace" en H LM . Le r ap p o rt D o u tre li g ne- P el let ier c ite l e ch iffr e d '1 , 3 mi l li o n s de d e man de s d e l o ge men t H LM n o n s at i sf a ite s en 2 0 0 5 1 9 .

I l es t év id en t q u 'u n e d iff ér ence d e lo y er, à s ur fa ce éga le, de 8 0 % à 1 4 0 % entr e HLM et sec teur p ri vé con s t it ue u ne i nc ita ti o n p u i s san t e à es say er d 'o b t eni r u n l o ge men t H LM ,

1 9 Ra p p o r t a u m i n is t re d e l 'em p lo i, d e la co h ési o n s o ci al e et d u l o g em en t, o c to b r e 2 0 0 5

s ur to u t s i celu i ci es t de q u al ité p ro c he d e cell e q u e l' o n p eu t o b te n ir da n s le se cteur p ri v é.

Or, il e x iste , p o u r s imp l if ier, d eu x g r an des fami l les d e HLM : d ' u ne par t , ce u x q u i s o n t co nc ent ré s da n s le s « ci tés d iff ic il es » co n st r u i tes avan t 1 9 7 0 p o u r la p lu p art , q u i o n t été le l ieu de s éme u tes s pec tacu la ir es d e n o v em b re 2 0 0 5 , e t d 'au tr e p ar t , ceu x q u i s o n t i n tég r és , v o ir e s ciem men t mêlé s à d es pr o g r amme s d u s ecte ur p ri v é, q ui p ré sen te n t des cara ctér is ti q ue s so u ve n t éq u iv a len tes e n ter me de l ocal i sati o n et d e q u ali té d e co n st r uc tio n . I nu t i le d e pr éci ser q u e l 'at tr ai t d e ce s d e u x t y pe s d e pr o g ra mme s H LM n 'es t p as d u to u t le mê me. Dan s u n cas, o n p eu t s u p p o ser q ue l' ét at de d égr ad a tio n et les d iff ic u lté s lié es à la d is par i tio n d e l 'éta t de dr o it d a ns le s q u ar tier s co n cer n és j u s tif ie n t amp le men t la d iffér en ce d e l o yer ave c c eu x d e s l o g eme nt s en secte ur l ib re d e mê me ty p e d an s d' au tr es q u ar tier s . En r evan ch e, il es t év i de n t q u e les H LM ' 'in té g ré s' ' d an s d es q u ar tier s o ù a été r ech er chée u n e cer tai ne '' mi x i té s oc ia le'' pr ése n ten t u n r ap p or t q ua li té p ri x s ans aucu n e co m mu n e mes ur e avec ce q u ' off r e le sect eur p r iv é.

P ar co ns éq u ent , o b te n ir ce ge nr e de lo g eme n t co n s ti t ue p o u r l' he ur eu x b én éf i ci air e u n e cha n ce. P o u r q u e cett e c hanc e n e d ev ie n n e p as u n e ren te d e s it ua ti o n i n d u e, l a l o i p ré v o it q u e to u te p er so n ne d épa s san t d e 4 0% le p laf o n d de r ess o u rces ad mi ss ib le s p o u r r en tr er e n HLM p ai e u n su r l o y er rap p r ocha n t le co û t de s o n l o ge men t de cel ui o b ser vé d an s le se cteur p ri v é.

U n tel r èg le men t en g en dr e i né v it abl em en t so n effet p erv er s. S i les p la fo n d s d e r ess o u r ces né ces s aire s p o u r en tr er en lo g emen t HLM s o n t g é nérale me n t i nf ér ieu r s o u éq u i vale n ts au x r even u s méd ia n s d es mé nag es, il exi ste u ne f ra ng e ' ' in ter m édi ai r e' ' d e r even u s com pr i se ent r e 1 e t 1 , 4 fo i s le p laf o n d de r es s o ur ce s rég l em ent air e d an s la q uel le le s mén ag es n e p eu v en t ( en th éo r ie) accéder à u n lo g eme n t HLM , et d o n c n e p eu ve n t esp ér er r etr o u ver u n l o ge me n t HLM s' i l s q u i tte n t le le ur, ma is co n t in u en t d e b éné fic ier de l' av an ta g e ess en t iel q u e le u r co nf èr e leu r lo y er in f ér ieur d e m o it ié, v o ir e p l u s , à ce q u 'i l se rai t da n s le s ecte ur p r i vé.

Rap p o r t q ua li té p ri x i mb at tab le , et q u asi i mp o s si b il ité d e r etr o u ve r u n tel p r iv i lèg e ai lle ur s: u n e te lle co mb i n ai so n in cit e f or temen t à s 'i ncr u s ter co û te q u e co û te d an s u n b o n l o ge me n t so c ial . D e n o m br eu x té mo i g na ges p u b l iés p ar l a pr ess e co nf ir me nt l 'ex i s tenc e d e ce p hé n o mène 2 0 .

Les chi ffr es o ff ic iel s co nf ir men t il s cette te n dan ce co n s erv atr ice et ces té mo ig n a ge s d e p r of e ss io n n el s d u lo g emen t soc ia l ? O u i ! La mo b ili té d es mén age s d ans le p ar c l oc at if p ri v é es t d e l 'o r dr e de 2 2% par an (2 0 0 2 ) , a lo rs q u e la m o b ili t é a u se in d u p ar c HLM o sci lle e n tre 1 0 , 5 e t 1 2 , 5 % d ep u is 1 5 a n s, l es c h iffr es le s p l u s b as se ren c o n tra nt l or s d es p ér io d es éco n o mi q ue men t les mo i n s p or te u ses 2 1 . S el o n Geo rges Me s mi n , ce tau x d e m o b ili té ét ai t e ncor e p lu s f aib le à P ar is d u fai t d u d i ff ér en t iel tr ès élevé ent r e l o ge men t p u b li c et pr iv é , p u is q u ' il a os ci l lé en tre 6 et 9 % p en da n t les a n n ées 8 0 . Ri en n e pe rme t d e cr o ir e q u e cela ai t év o l ué au j o ur d ' h u i: J ea n Yv es M an o , ad j oi n t au l o ge men t à la mair ie d e Par is , d éc lar ai t da n s le s co lo n n es d u '' mo n i teu r ' ' d e n o v em br e

2 0 0 5 q u e le ta u x de r o tat io n da ns le s HL M pa ri s ien s in tr a m ur o s ét ait to m bé

4% .

2

2

0 Ex em p le : l' e x p ress , 1 2 ju ill et 2 0 0 4 , « les n o u v e au x ex cl u s » - Le p h én o m èn e n ' es t p as n o u v eau e t a é té a b o n d a m m en t d écr i t p ar Geo rg es M es m in , d ép u té d e Pa ris , d an s u n o u v r ag e p ar u en 1 9 9 2 , « Ur b a n is me e t lo g em en t, a na ly se d 'u n e c ris e »

1 « l e l o g em en t so ci al » , Amz a lla g -Ta ffi n , 2 0 0 3 .

Et enco r e ces ch i ff res ne con s tit ue n t- t- ils q u e de s m o y en nes . En l'a b sen ce de s tat is ti q ue s p er met tan t d e d is tin g u er les « b o n s pr o g ra mm es » H LM d e s au tr es – p o l it i q ueme n t t ro p in co r rect, s ans d o u te -, et de d o n n ée s co r réla n t la mo b il i té d es mé nag es à le ur s r even u s , il es t im p o s s ib le d e p o u s se r p l u s ava n t les co n cl u sio n s .

To u tef o is , d e s té mo i g nage s recue ill i s lo r s d e cette ét u de c o nf ir men t q u e les lo catair es

les p lu s s o uc ieu x de co n s er ver leu r lo g eme n t s o n t d ' u ne p ar t ceux q u i s o n t d a n s le s s i tu at io n s fin a ncière s le s p lu s cri ti q ue s , mêm e s ' il s hab i ten t en c ité d iffici le , mai s au ss i

les mé n ages re lat iv emen t aisé s q u i h abi te n t da n s d e b o n s lo g emen t s s o cia u x i n tég rés d an s des q u ar tier s « m ix te s » , q u i p o ur ra ien t par ti r da n s l e pa rc p r iv é ma is q u i n e so n t p as p r êts à m u lt i p lier p ar de u x le u r effo rt f i nan cier p o ur s e lo g er d an s d es con d i t io n s j u s te si mi la ir es .

Le r ésu lta t est q u ' u ne par t n o n n ég l i g ea b le d u p ar c HLM b én éf icie à de s ge n s q u i n 'en n ' o n t pa s la n écess i té, alo r s q u e les d eman d es en s o u ff r anc e v o i en t le ur d u rée d e

sat is f act io n s' al l o n ger.

La ges ti o n d e l a fi le d 'a tt en te : c o nf ro nt a t io n ent re d es i nté rêt s pa rt ic ul i er s a u d étr im ent de la m is s io n so c ia le d es or g a nis me s H LM.

Se lo n q u e l 'o n co n s id ère les re ven u s n éc ess air es p o u r p o u v o ir en tr er d ans u n l o ge men t

aid é, o u le re ven u p laf o n d max i mal p o u r p o u v o ir s 'y mai n ten ir s an s pé nali té f in an ci èr e,

ce so n t en tr e 6 et 9 m ill i o n s d e ména g es 2 2 n o n p ro p r iéta ire s d e leu r r és i denc e p ri nc ip a le q u i o n t v oc at io n à p o u v o ir o ccu p er u n l o ge men t HLM , al o r s q u 'il y a 4 , 3 mi l li o n s d e lo g eme n ts d i s p o n ib le s.

Lor sq u ' u n te l p hé n o mè ne se pr o d u it s ur u n mar ché l ib r e, le s p r ix d es b ie n s en pé n u ri e ten d en t à m o n ter, c e q u i i nc ite de n o u veau x en tr an t s à f o ur n i r l e se rv ic e de man dé s ur le marc h é, et à ré éq u il i br er les pr i x t o u t en effaçan t la p én ur ie. M ai s les l o yer s de s H LM ne p eu v ent mo n ter, car il s so n t r ég le men té s . En co n séq u en ce , le p r i x a rtif ic iel leme n t

ba

s de l'o ff re n e p eut q u e g én ére r u n e de ma n de e xcéd en tair e, d 'o ù mai n tie n d e la

n u rie .

Dan s ces co n d it i o n s, co mm ent cett e file d 'a tte n te pe u t- el le êt r e g érée p ar le s

co mm is s i o n s d 'at tr i b ut io n d ' HLM , et q ue ls e ffets pe rv er s so n t o b ser vé s ? I l co n v ien t ic i d 'ét u d ier p lu s p r éci sé men t les co mp o r teme n ts d es d iff ér en te s p art ie s p rena n tes .

En t h éo r ie, se u ls le s mén age s le s p lu s m o de s tes d ev r ai en t o cc u per d es l o ge men t s ai d és .

To u tef o is , n o u s av o n s v u q u e l or s q u ' u n mén age mo d este en tr ai t d an s u n H LM p u i s

v o ya it s o n rev en u au g men te r, il co n ti n ua it co û te q u e co û te à o ccu pe r s o n l o ge men t s i

celu i ci étai t co rr ectem ent s it u é. Les mé nag e s de man de ur s o n t d o nc in té rêt à u t il is er to u s les mo y en s en le u r p o s ses si o n p o u r p lacer le ur d o s s ier en « tête d e p i le » , ta n t en

mi n or an t le ur r even u im p o s ab le d éclar é q u 'en u t il i san t leu r s con n ai s san ces au s ei n d es

co mm is s i o n s d ' at t r ib u t io n p o u r es p ér er d écr och er le s és ame d 'u n l o ge men t b o n if ié.

Vo ic i u n p et i t e xemp le co nc ret d e ma n ip u la ti o n o p ér ée p ar u n e p er so n n e s ach a n t ne pa s

ap p ar ten ir à l a cib l e n o rma le d e s o rga n is m es H LM : c ette per so n n e to u ch a it en v i r o n u n

tier s de s a r ému n érat io n s o u s fo rme d e p ri mes ver sé es a u ti tr e d e l'a n né e p r écéd en te.

2 2 Ca lc u ls d e l ' au t eu r à p ar t ir d es i n f o r m at io n s p u b l i ées p a r l ' INSE E s u r s o n s it e.

Cet te p er so n n e ay an t le ch o ix de dé cl ar er se s pr ime s au tit r e d e l 'an n ée d e p er cep ti o n o u à celu i d e l 'an n ée d e r attache men t , elle c h o is is s ait d e cu mu ler de u x an n ées d e

pr i mes su r u n e seu l e décla rati o n , d e f açon à ce q u e l 'an n ée s u i van te , el le p u is se fai re

éta t d ' u n r even u d éc laré in f érie u r à s o n rev en u r éel, e t, d e p ar so n q u o t ien t fa mil ia l, à s e

retr o u v er n et temen t en d es s o u s d u p laf o n d d 'ad mi s s i o n d a n s le s l o ge men ts H LM .

Ai n s i, cet te p er so n ne p o u va it en t o ut e léga li té p ass er le p re mier o b s tac le q u i la s ép ar ai t

d 'u n lo g e men t aid é. C e g enr e d e m an ip u la ti o n p o ur f air e cor r es p o n d re les r ev en u s d es

pe rs o n ne s au x p laf o n d s d 'a d mi ss io n d an s les lo g eme n ts H LM n ' es t p as marg i na le, ma is

il n ' exi st e n a tu rel le men t au cu n e s ta ti s ti q ue p er met t an t d e q ua n tif ier l e p hé n o mène .

Tr i ch er s ur se s re ven u s n 'es t q u ' u ne de s m ét h o d es p o u r améli o r er la p r i se e n co m p te de

s o n d o ss ier. O b ten ir l ’ap p u i d ’u n élu in f l uen t au sei n d es com m is s io n s d ' at tr i b u t io n

pe u t é galeme n t a id er.

Dan s s es r ap p or t s an n ue ls , la M II L OS , mi s s io n in ter mi n ist ér iel le d ' in s p ec tio n d u

lo g eme n t s oc ial - q u i es t e n q u el q ue s or te la ' 'co u r d es co m p tes d u l o ge men t so cia l' '-

p o in te d e f aço n récur r en te d es ''i r ré g u lar ité s' ' da n s les p r océd u res d 'a tt ri b u tio n d es

lo g eme n ts d an s env ir o n 1 /3 d es o rga n is m es q u 'e lle co n tr ô le . Ces p r oc éd u re s s o n t en

pr

i n ci p e c o llég i al es ent r e él u s d 'h o ri zo n d i v ers , o rg an i s mes H LM et s er v ices

pr

éf ect or au x , la co llé g ia lité étan t cen sée li mi ter les p o s s ib i l ité s d e d é to u rn er le s r ègl es .

M ai s les co n tr ô le s d e la MI I LO S m o n tre n t q u e c et o b jec tif n ' es t p as to u j o u r s at tei n t.

Na tu re lle men t , to u te s ces i rré g u lar ité s n e pr és u men t p as s y sté mat iq u eme n t d 'u n man q u e men t d éo n t o lo g i q ue . E lle s r és u lt ent p ar fo i s d e s i mp le s er re ur s h u mai ne s.

To u tef o is , la r évé lat io n r ég u liè re d e scan d a les e n to u ran t l'a ttr i b u t io n d e l o ge men t s

p u b lic s mo n tr e q ue ces pr at iq u es, p o u r n 'ê tre pa s maj or it aire s , n 'en s o n t p as m o in s

ass ez co u ra n tes.

La s oci o lo g u e Sy lv i e Ti s s o t , mem br e d u Gr o u p eme nt d ’é tu d e et de l u tte co n tr e les d is cr imi n at io n s a r en d u en mai 2 0 0 1 u n ra pp o r t s ur le s d i s cr imi na ti o n s à l'e n tr ée d a ns

le lo g emen t s ocia l 2 3 . Dan s u n e in ter v ie w à l' Hu m an ité , j o ur n al p eu su s p ect d 'a n tip a th ie

à l'é g ar d d e la p o l it i q ue d u l o ge men t s ocia l, ell e d éclara it 2 4 :

« L e p ro ce ss u s d’ a tt r ib u t i o n d u lo g emen t s o ci a l est co mp lexe et o p a q ue . I l es t

g

éré p a r le m a ire , l’ o ff ice H LM et le p ré fet , a vec a u f in a l, l ’ex clu s io n d e ceu x

q

u i d evr a ie nt êt re les p re mier s b é néf ici a i res d e ces lo g emen ts . Au s ein de s

co mmu n es , il y a u n e " p réfé re nce lo ca le " , p o u r de s r a i so n s d’ i ma g es et de cl ien té lis me . Cô t é o ff ices d’ H LM , a u n o m d e la ren t a b il ité , o n f a it la ch a s se

a u x ma u vai s p a ye u rs . Q u a n t a ux p ré fet s , i ls o n t p eu à p eu in té g r é l es cri tères

d es d eux a u tres ac teu rs . D’ o ù cet te sé lect io n à l’ en t rée. »

Il co n vi en t d e r ev eni r s ur ch acu n de s p o i n ts év o q u és pa r c e co u rt pa ragr ap h e.

Les Or g a ni s me s HLM o nt int érê t à a cc ept er un po u rcen t a g e élev é d e « bo n s do s s i er s »

2

3 www. l ad o cu m en ta ti o n fr an cai s e. f r/ ra p p o r ts -p u b li cs /0 1 4 0 0 0 4 3 7 /

2

4 L'h u m a n i té , 2 8 m a i 2 0 0 1

No u s av o n s v u q u e la r ess o u rc e d 'e x p lo i tat io n de s o rg an i sm es H LM étai t co m p os ée à

9 8% d es l o yer s encai ss és. Les su b ve n ti o n s q u ' i ls t o u ch en t ne co ncer n en t q u e

l' i n v es t is s em en t . Par co n sé q ue n t, les o ff ice s H LM o n t u n e o b l ig at io n d e f air e la ch asse au x mau vai s paye u rs , co m me le d i t Mme Tis s o t. Mai s mie u x v au t pr év en ir q u e g u éri r. Le s org a n is mes HLM , m êm e lo rs q u 'il s ten te n t av ec h o n n ê teté d e f air e fac e à le ur mi s s io n so c iale , sav en t q u ' il s d o i ve n t ma in te n ir pa rm i le ur s l o cata ir es u n p o u rcen tag e élevé d e b o n s p ayeu r s et s o n t d o n c o b l i gés d 'é tab l ir u n pr o f i lage p l u s o u m o in s f or mel de s d o s s ier s q u i le ur p ar v ie n nen t. Ai n s i, de s d o s s ier s p ré sen ta n t u n b o n p o t ent ie l de s tab i lit é f ina n ci èr e, v o ire de pr o g r es si o n d an s l 'éch el le d es r even u s , p o u r ro n t êtr e acce p tés mê me si d es d o s s ier s d e p er so n n es m o i n s f av or is ées s' acc u mu le n t d an s la l is te de s d ema n des en s o uff ran ce . Et p o u r q u e ces l oc ata ire s in d i s p en s ab les à la s an té fi n anc ièr e de s o rgan is me s HL M s o ien t i nc it és à r es ter da n s l es l o ge men ts q ue les off ices l eur s pr o p o s en t , i l v a u t m ieu x leu r att r ib u er u n « b o n » H LM , co n str u it d an s le cadr e d 'u n e o p ér at i o n b ien i n tég r ée à u n q u ar t ier ex i sta n t.

Ces ch o i x so n t re nf o rc és pa r la n écess i té, p o ur les a spi ra n ts l ocat ai re s, d e tr o u ver d es mo y en s d e f aire g ri mp er le ur d o ss ie r v er s le so m met d e la p i le d e s de man d e s, et p ar là même , d e se f air e f av o ra b lemen t con na îtr e au p rè s d es él u s q u i s ièg e n t d a n s l es in s ta n ces d ir i gea nt es o u les com mi s sio n s d 'a ttr i b u tio n d es H LM . Et s elo n v o u s, q ui est mie u x p lacé p o u r jo u er ce je u : les i mm ig r és p au vr es , o u b ie n le s p o p u la ti o n s l ocale s d is p o sa n t d' u n n iv ea u d ' éd u cat io n cor r ect , si p o ss ib le b ien co n n ect ées au m o n de p o li t iq u e p ar le b iai s d 'act i v i tés ass o ci at i ves ?

Pi r e mê me , p o ur an t ici per s u r d 'év en t ue ls p ré ju g és d e t y pe et h n iq u e p rê té s par d éf au t au x p o p u la ti o ns lo cale s , cer tai ns o ff ice s v o n t fair e en s or te de l imi ter l'a ccè s à ces b o n s lo g eme n ts à d es f ami lle s i ss u es d e l 'i m mi gr at io n , afi n d 'év i ter q u e le v o is i n age n e s o it s o u rce d ' in s at isf act io n p o u r les lo catai res sta b les . Ce s p ra ti q ue s , q u i é taien t larg ement s u b o d o rées , o n t été co nf i rmé es pa r les r évélati o n s r éc en tes sur le « P r of ila ge e th n iq u e » de s d e man deu r s d ' HLM o pé rées p ar l' OPAC d e S ai n t- Et ien n e et ré vélée s p ar u n co n tr ôl e d e la M II LO S 2 5 . M êm e s i c e pr o f ilage n 'es t p as n éce ss air e men t au s s i mar q u é da n s to u s les o rgan i s me s, le rap p o r t Ti s so t conf ir me l 'ex is ten ce d e cette p r at i q ue , n e la met tan t p as s ur le co m p te d 'u n ra cis me dé lib ér é, marg i na l, ma is s ur la so c io l o gi e pr o p r e au f on c tio n n e men t i n ter n e d u m o u v em en t HLM :

«

L o in d e se r éd u i re a ux se u le s d is cr im in a ti o n s in t ent i o n ne lle s , s a n s d o u te

m

a rg in a les o u l im it ées à q u el q ues o rg a n is mes o u ma i ri es et cer t a in s s i tes , le s

t r a ite men ts in é g al it a ires s o n t p ri nc ip a le men t le fr u i t d ’ u n sy s tè me lo ca l a u q ue l

p a r t ici pe u n e mu l tit u de d ’ i n st i t u tio n s in s ta llé es d a n s d e s ro u t in es g e st i o n n a ires

et p a s t o u jo u r s co n s ci en tes d e s eff et s p ro d u it s p ar la cu lt u re d e l a n or me i mp l icit e. »

Qu 'e n ter mes élég an ts c es ch o ses là s o n t d ites

cla ire men t q u e les p o p u la ti o n s imm i g rées s o n t d eve n u es de s p o p u lat io n s à r i sq u e p o ur les o rg an i s mes HLM :

Le r ap p or t v a p lu s l o in en affir man t

« A côté d ’ a u tres g ro u pes (f a mi lle s m o n o p a ren ta le s , Rmi s te s, t ra v a ill eu rs

2 5 Le n o u v el o bs e rv at eu r, 2 2 fé v r ie r 2 0 0 6 , « S O S Ra cis m e se b a s e s u r u n ra p p o r t d e l a Miss i o n i n t erm in ist ér i el le d 'i n s p ec ti o n d u lo g em en t s o ci a l (M IIL OS ) é ta b l i e n 2 0 0 5 , re pro ch a n t à l 'OPAC d e S a i n t -Et i en n e d ' u t il is er u n e " g r i lle d e p e u p lem en t" p o ur c h a q u e im meu b l e »

p r éc a ires

.) , l’ im a ge d e l ’ imm ig r é des a n n ée s 7 0 , « b o n l oc a ta ire » c a r b o n

t r ava i ll eu r p a y a nt ré g u liè re men t s o n l o ye r, s’ es t mu ée en u ne ca tég o r ie red o u tée car sy n o ny me de d éva lo r i s a ti o n d u p a rc im mo b i lier et d e fu ite d es «

b o n s » ca n di d a ts. C es repr é se n ta t i o n s o n t f in i p a r g u id e r le s p r at i q ue s d es

a g en ts q u i d is tin g u e n t e nt re le s « b o n s » et les « ma u va is » g ro u pe s a u m ép r i s

d es cr itè re s f o r me ls d ’ a tt r ib u ti o n d es l o ge me n ts . »

Le résu l tat con cre t d e ces in ci ta tio n s à l a sé g rég at io n e st u n e accu mu la ti o n d e p o p u lat io n s imm i g rées pl u s larg emen t t o uc h ées p ar le ch ô ma ge q u e les au tr es da n s l es cité s HLM co nce n tra tio n n ai re s d es an n ées 5 0 et 6 0 , accu m ul at io n d o n t les co n séq u ence s s oc io l o g i q ueme n t dé sas tr eu se s, q u e n o u s n e d ét ai l ler o n s p as , s o n t ap p ar ue s clair emen t lo r s de s éme u tes de n o v em b r e 2 0 0 5 .

En co n tr ep ar t ie, u n e c lass e d e lo ca tair es u lt r a- pr iv i lég ié s se d éve lo p p e d a n s les q ua rti er s o ù l es pr o g r amme s HLM o n t été mê lés a u p ar c pr iv é . P o u r j u s tif ier cet état d e fait d o n t le car act èr e d e ju s ti ce s oc ia le éch a p pera à to u t o b se rv a teur d e b o n sen s , le co n cep t d e « mix i té s o cia le » d e s q ua rt ier s a ét é in v e nt é. Ce con ce p t tech n oc ra tiq u e est u ne j us tif i ca ti o n co m mo d e p o u r la f o u r n it ur e d' u n e r ente d e s it ua ti o n à des c atég o r ies s o ci al es élec to ra lemen t r echer ch ée s p ar les él us , et in d i s pe n sab le s à l'é q u ili br e fi n anc ier d es o rg an i s mes HLM .

Le s u rl o yer, u n m éca n i sm e en pr at i q ue p eu o p éra n t

En t h éor ie, l 'ap p l icat io n d ' u n su r lo y er es t cen sé e con tr ai n d r e le s mén age s « tr o p ri che s » à q u i tter le ur l o ge me n t H LM « d e lu x e » . Or, la MI I LOS , e ncor e elle , co n s tate q ue d an s c er tain s o ff ices, l 'ap p l icat io n d e ces su r lo y er s n e v a p as d e s o i , et d o i t s o u ven t être ar ra ché e à l' is s u e de con tr ô le s.

De s ur cr o ît, l or s q u ' u n o ff ice HLM la n ce u n e en q uête au p rès de ses l oc at air es p o u r co n n aî t re le ur s r ess o u rces , il n 'e st p as r are q u e ceu x q u i sa v en t q u e le ur r eve n u s e si tu e au de ss u s d es 1 4 0 % f ati d iq u es d u pl af o n d d e r ess o u rces « fas se n t les m or t s » p o u r

pa y er le s ur l o yer fo rf ai tair e d e

et u n l o ye r p r iv é e xcè d e 8 0 , v o ir e 1 4 0 %

1 8 %, lo r sq ue la d iff ér enc e en tr e leu r l o yer « s oci al »

Ro g er Qu i lli o t , p r ési d en t d e l 'u n i o n na ti o na le d es f éd ér atio n s d ' HLM d e 1 9 8 5 à 1 9 9 1 , an cie n mi n i st r e d u l o ge men t d u g o u ve rn em en t Ma u ro y, av ait , à la f in d es an n ées 8 0 , ch o q u é l' o p in i o n en d éclaran t au jo u r n al té lév i sé q u e les o ff ices HLM f rei n ai en t s ci em me n t l 'ap p l icat io n d es su r lo y er s p o u r co n ser ve r le s l oc at air es , et q u ' u n d ur ci s sem en t d es lo i s en ce d o m ai n e co n da mn er ait le s orga n is m es d e l o ge men t s o ci al à fair e u n ap pe l ma ss if à de s s u b ve n ti o n s d 'e x p lo it ati o n p ayé es p ar le c o n tri b ua b le , ce q u i est in e n v isa ge ab le au v u d e l'é tat d e s f in an ce s p u b liq u es , o u , p ir e en cor e, le s m èner ait à la f ail li te.

Cet te d er n ièr e h y p o t hès e es t i n s u p p o rta b le aux y eu x d e la cl as s e p o l iti q ue f r ançais e . Le s lo catair es ai sés d u p arc so c ia l « s u pér ieu r » pe u v en t d o r mir tr an q u i lle s.

Lo g em en t s oc ia l et cl ient é li sm e

Fac e à u ne te ll e avala nc he d e cr iti q ue s , par fai temen t c o n n ues d e to u s les d éci d eu r s

p o li t iq u e s, o n p o ur r ait i mag i n er q u ' u ne p ar tie im p o r tan te d u p er s o n nel p o l iti q u e fr an çai s mi l i te p o ur u n e ref o n te com p lè te d es mo d al ités d e l'a id e au lo g e men t d es p l u s

dé mu n i s . O r, f o rce es t d e con s ta ter q u 'à par t q u el q ues p er s o n nal i tés a ty p iq u es co m me

Geo rg es Mes min , o u co m me Ray m o n d Ba rr e, d o n t u n r ap p or t d e 1 9 7 5 f u t à l'o r ig i ne

de

la cr éa tio n d e l 'A PL , p er so n n e n ' o se r eme ttr e en cau s e le m o d èl e HLM c o mme o u t il

ess

en t iel d e la p o li t iq u e d u l o ge men t en F ra nc e.

Au con t r air e, d r o ite et g auc h e co n vergen t su r ce su je t, en a nn o n ça n t r ég u lièr emen t u n e rela n ce d es p ro g ra mme s d e co ns tr ucti o n s ocia le 2 6 , mê me s' i l sa v ent cett e r elan ce ir r éal is te - à 4 0 . 0 0 0 eur o s d 'ai de s pa r l o g em en t . La d ro it e n e r em et p as en cau s e l' o b l ig a tio n cr éé e p ar la lo i S RU , élab o ré e p ar u n min i s tr e d u lo g em ent co mm u n is te , J ean C lau de Gay s s o t, d e p o s s éder 2 0% d e l o ge men t s s oc iau x s u r le te rr it o ir e s de s

gr an d es a g gl o mér at io n s. 2 0 % d e pa u vr es p ar dé cr et, tel s em b le êt re l 'h o r izo n d e n ot re

cla ss e p o l it i q u e u n an i m e. Q ue lle amb i ti o n !

Po u r com p r en dr e cet a ttach eme nt au l o g em en t so cia l, il f au t h élas en ar r iver à f air e le

pr o cès d ' in te n ti o n de certa in es éli tes p o li t iq u es à l'a id e de s t hé or ie s d u « ch o ix p u b lic » élab o r ées et p o p ul ar is ée s p ar Jam es Bu cha na n , p ri x No b el d ' éco n o m ie 1 9 8 6 . C el u i c i a

mo n tr é q u e l or s q u ' u ne ent i té p u b l iq u e é tai t s u p p o sée tr av ail ler p o u r l 'in té rê t g én éral , celu i ci éta n t dé fi ni d e fa çon ar b it rair e, al o r s cett e en ti té te n dai t à n e s 'at teler à s a

mi s s io n q u 'ap rè s s'ê tr e a ss u rée p o u r el le mê me d e co nf o rt ab le s ava n tag es , et q u e le s

gr o u p es de p re ss i o n g ra vi ta n t a u to u r de c ette en t ité av aien t u n in té rê t é co n o mi q ue f o r t

à dé to u r ne r la n o t io n d 'i n tér êt géné ral à leu r p r of it , p o u r bé néfi ci er de s larg es se s d is p en sé es p ar l' org ani s me p u b li c en q u es ti o n .

Dan s le d o ma in e d u l o ge men t s o cial , le s d év o i em ent s d e l 'act io n p u b l iq u e o n t été mo n n aie cou ra n te.

De s OPA C b ie n o pa q ue s ?

En c o mme nçan t p ar q u el q ues p ecca d ill es , s ig n al o n s q u e la M II LOS ép in g le d an s s o n

rap p o r t 2 0 0 1 , t o u jo u r s d a n s u n lan g ag e tech n oc ra tiq u e c hât ié, d es ' 'co m p tab i lit és

lacu na ire s '' da n s en v ir o n 1 / 3 d es o rga n is mes c on tr ô lé s, d es ava n tag es ex t r a lé ga u x acco r dé s au x d ir i ge an ts s o u s f or me d e n o te d e f r ai s in j u s tif iée s, d ' ava n tage s en n at ur e

n o n pr év u s p ar le s tex tes , d e v o y age s d 'é tu d e d o n t le c ar actèr e s tu d ie u x n 'ap par aî t g u èr e

év id en t , d e cu m u ls d e r ému n ér at i o n s n o n r ég le men ta ir es ,

Le s chi ff re s o ff icie ls m o n tre n t q ue le s f rai s d e ge sti o n d es o ff ices HLM r epr é sen ten t

1 9% d es lo y er s en cai s sés , là o u u n e agen ce pr i vée d e ge st io n l ocat i ve sé rie u se

de man der a 5 à 6 % à u n b ai lle ur p r i vé p o ur le d écha rge r de t o ut s o uc i de g es t io n ,

ass u ra n ce p o ur l o yer s im p ay és co mp r is e. Cer tes , le s l o yer s d u p r iv é é tan t en v ir o n 2

fo i s p l u s élev é s, l 'éca rt d e p er fo rm an ce n e se si t ue q u 'e n tr e 7 et 9 % . Ma is to u s c es

ch iff r es en d i s en t lo n g s ur la q ua li té p lu s q u e mé di o cr e d e la ge st i o n - p u b li q ue- d es

org ani s me s H LM .

Na tu re lle men t , ces f rai s de g esti o n n ' in cl ue n t p as l es c oû t s d es b u r eau cr atie s n a tio n a les

(m in is tère s , AN RU , etc

.) et l o cale s c hargée s de co- p il o ter les o rg an is mes d e l o ge men t

2 6 Le p la n p rés en té p ar le m in is tr e d es affa ir es so ci al es Je an Lo u is Bo r lo o f in 2 0 0 5 an n o n ce 1 0 0 0 0 0 l o g em en ts s o ci au x a n n u els d a ns l es 5 an n ées à v e ni r, co n t re 3 5 à 4 0 0 0 0 les an n é es p ré céd en tes .

s o ci al .

To u t c eci n ' est q u e pe ti te b iè re à cô té d es aff air es de cor r u p ti o n q u i o n t émai ll é la pr es se à s ca n da les d ep ui s 1 9 8 5 . L 'aff ai r e d e s lo g eme n ts d u d o ma in e pr i v é de la v i l le d e Par i s, at tri b ué s pa r l 'an cien n e m u n ici pal ité ( 1 9 7 6- 2 0 0 1 ) à d es ami s p r o ches ( pr at i q ue s em b le- t- i l per p ét uée p ar la maj or i té mu n ic ip ale d e g auc he is su e d u s cru t i n d e 2 0 0 1 mal gr é ses pr éte n tio n s ét h iq u es 2 7 ) , q u i au ra it d û co û ter sa ca rr ière p o l it i q ue à A lai n J u p p é, fa it fi g ur e d 'ane cd o te à cô té d e l 'affa ire d es mar ché s p u b lic s de co n s tr uc ti o n ( q ui co n cer na it e n tre autr es les marc hés d e con s tr u ct io n d 'H L M, ma is p as u n i q u em ent ) en Il e d e Fr an ce, r év é lée dan s l es an né es 9 0 et mi s e e n j u ge men t fi n 2 0 0 6 : l'e n q uê te a rév é lé q u ' u n p ac te d e rép ar tit i o n d es p o ts d e v in p ay és pa r l es en tr ep r ise s attr i b u tai r es pe rme tt ait d 'ar ro se r to u te s le s f or ma tio n s p o l it iq u es , d u RP R au P CF en pa ss an t p ar l' UD F et le PS .

Le s d éb at s d u p ro cè s S ch u l ler 2 8 , anc ien d ir ec teu r d e l 'o ff i ce HLM d e s Ha u ts d e S ei ne, co n seil ler gé n ér al de ce dé part eme nt , so n t év o cateu r s de s dé to u r nem en t d e b i en p u bl ic o pé rés p ar c er tain s p o l itic ie n s p eu scr u p u leu x . S el o n le s r éq u i s it io n s d u p r oc u reur, l'a u d ien ce a mo n tr é q u e M . Sc h u ller s e s er va it d e l ' off ice H LM , s ur l eq uel il d i s p o sai t de s « p le in s p o u v o ir s » , n o n seu lem en t p o u r fi nanc er u n t rai n d e v ie t o u t à fa it fas tu eu x , u ne camp a g ne élec to ra le co û teu se en v u e d e s'e mp ar er d e la ma ir ie d e Cl ic h y, mai s a u ss i p o ur p r o met tre lo g em ent s et em p lo i s à de s électe ur s et rela is d 'o p i ni o n in tér es s an ts .

Na tu re lle men t , il es t h o r s d e q ues ti o n d e pr éte n d re q ue ces p r at i q ue s s o n t g énér ale s,

mai s rég u lièr em en t la pr ess e se f ai t l'éc h o d 'ir r ég u la rit és , v o ir e d e pr at iq u es d o u te u ses , da n s le mi l ieu H LM . A in s i , en tr e au tr es e xem p les , l 'H u man i té d u 1 0 o ct o br e 2 0 0 3 ex p o se cer tain es p ra tiq u e s d i s cu t abl es à l 'OPAM de N ice . Le « C ri d u Co n tr ib u ab le » de sep te mb r e 2 0 0 5 év o q u e d an s u n en tre fil et d es t ur p i tu d es s u r ve n ues à l ' OPA C d e

Et ce n e s o n t là q u e q ue lq u e s ex em p les q u ' u ne si m p le r ech er ch e s u r in te rn e t

pe rme t d e tr o u v er ra p id eme n t.

Ly o n

Cet te rép é tit io n ad n au s ea m d' affa ire s tr o u b le s au t o ur d u mo u v eme n t HLM mo n tr en t q ue l'arg ent d u lo g emen t s ocia l, à dé fa u t d e b én éf icie r en maj o r ité à c eu x q u i en au ra ien t le p l u s be so i n , n 'e st pa s p er d u p o ur t o u t le m o n de .

L'i m p a ct po l it iq ue d es H LM : de s b a n li eu es ro ug e s à l a lo i SR U

Si les HLM s o n t au s s i p o p u la ires au p rè s d' u n e p ar tie d e la clas s e p o l it iq u e , ce n 'e st p as u n iq u eme n t p arce q u 'il s r ep r ésen te n t p o u r le s m o in s h o n n êtes d 'en t re eu x u n esp o ir d e ga in f acile. C 'e st au s s i pa rce q u e, co mm e l 'aff ai re Sc h u lle r l 'a mo n tr é, il s co n s ti t uen t u n mo y en d 'a ch at de v o te s s u scep t ib l es d e f air e b as cu ler u n e élect i o n .

Reve n o n s u n in s tan t à la t hé o rie d u cho i x p u b l ic d e Bu cha na n . Sa ch an t q u 'u n e é lect io n s e g ag n e g éné ra lemen t à la marg e g r âce au x v o ix d ' u n élec to ra t in d éc is q u e l 'o n d és ig n e co mme « flo t tan t » , Bu ch an an a mo n tr é q u e, p o u r se fa ire él ir e, les p o li ti cie ns o n t in tér êt à met tre en p la ce des me su re s d o n t le s c oû t s s o n t r ép ar t is su r le p lu s gr an d n o mb r e ( f i nanc emen t p u b lic s ur b u d ge t n at io n al) et le s b é néfi ce s r épar ti s s ur u n e

2

2

7 Va le u rs act u el l es, 1 5 j u i ll et 2 0 0 5

8 Re la tés p ar l ib ér at io n d an s s o n é d i ti o n d u 1 6 j u i ll et 2 0 0 5

fr an g e étr o i te de l 'élec to ra t d o nt la sé d uc ti o n ser a p r im or d iale en v u e d u p ro cha in s cr u t in .

Lor s d e la mi se e n p lace, à la fi n d es anné es 5 0 p u i s 6 0 , d es g r an d s p r o gr am mes

co n cen tr at io n n air es de l o ge men ts s o ciau x , da n s les ba n lie u es de Pa r is , l a g a uche n e s 'o p p o sa n u ll em ent à cette acti o n , mê me lo r sq ue C har les De Gau l le en f u t l e

pr

o m o teu r, s auf p o u r en cr itiq u er l ' in s u ff isa nce d an s le cad re d u jeu d e rô le s q u e d ro i te

et

g auc h e affectio n ne n t d ep u i s si lo n g te mp s . I l f au t d ir e q u e cet te p o li t iq u e a p er mi s à

la g au c h e, et n o t amme n t au PCF, d e s 'as s ur er d es ma jo r ité s con f o r tab les d 'é lect eu r s

da

n s la f ameu se cein tu r e ro u g e ( Bo b i g n y, C ré tei l , Au l na y, Tr ap p es , Mo n t r eu i l , en tr e

au

tre

) , al or s q ue la d r o i te p o u v ai t p ré ser ve r la tr an q u i l l ité d e ses élec teur s d e la

b o urg eoi s ie mo y en n e et h au te, et p ar là même s es fi ef s élect or au x , en co nc en tr an t le s

cla ss es o u v r ière s et mo y en n es in f ér ie ur es h o r s d e s es b as t io n s .

Au j o ur d ' h u i en co r e, al o r s q u e s o n in f lu ence é lect or ale gé néra le s u r le ter r ito ir e es t

de v en u e nég l i gea b le , le PC F r éu ss i t à co n ser v er u n e vi n g ta in e d e d ép u tés , p res q u e to u s

élu s d an s de s b an l ieue s d i tes d iff ic iles , ca r se s rar es él ecte u rs y s o n t f or temen t

co

n cen tr és . To u tef o i s, le r ais o n ne men t q ui d o n n ai t au t o mat iq u eme n t a ux co m mu n es d e

ga

u ch e les v o i x d e s class es mo d es tes d es b an l ieu es s o n t en tra in de f air e lo n g feu . La

pa

rti ci p ati o n p l u s fai b le à la v ie p o l it i q u e, l'e x as p éra ti o n v i s à v is de s q u es t io n s

d 'i n sé cu r i té p o u s se n t u ne pa rt cr o is sa n te d es é lecte u rs d e ces p ar ti s ve rs les ext r êmes . La g a uche d ite « d e g o u v er neme n t » d o it i m pér ati ve men t tr o u ver d e s s trat égi es de rec han ge p o u r en ray er u n d écl in q ue le s ch a n ge men t s st r u ct ur els d e la s oc iété ren d r aien t au t r eme n t i né lu cta b le.

Vo ilà p o ur q u o i M. Jean Cl au de Gay s so t , m in is tr e co mm u n is te d ' u n g o u v er neme n t à maj or i té s oc ial i ste , a fa it v o te r e n d écemb r e 2 0 0 0 u n e l o i d i te l o i S RU (s o l id ar ité et ren o u v e lle men t u r ba in ) , q u i i mp o s e au x co m mu n es d e p l u s d e 3 5 0 0 ha b ita n ts d an s d es

ag

g lo mé ra tio n s de p l u s d e 5 0 0 0 0 h abi tan t s l a p r ésen ce d e 2 0 % d e lo g eme n ts so cia u x

da

n s l eur p arc lo cati f .

Ce s eu i l d e 2 0 %, to ta lemen t arb i tr aire , p ro cède d ' u ne lo g i q ue p u r emen t d é mag o g i q ue.

To u t d 'a b or d , r econ n aî tr e imp l ici t em en t q u e da ns u n p ay s co m me la Fr a n ce, 2 0 % d es

fo y er s d ev ra ien t av o ir be so i n d ' u n e ai de p o u r se lo g er est té mo i g ner d ' u ne co n f ian ce

b ien f aib l e d e ce p ay s à cr éer p ar l u i mê me le s r ich esse s d o n t s es h ab i t an t s o n t b es o in .

M ai s s ur t o ut , i l est rév é late ur d e l 'i nc ur ie éco n o mi q ue d e certa in s d écid eu r s . To u t

d 'ab o r d , les s er v ice s d e p r o xi mité q u i s ' in s ta lle n t dan s le s co m mu n es « tr ès

b o urg eoi s es » s 'ad a pt en t à l eu r cl ien tè le: imp o r ter d e fo r ce d es p o p u lat io n s p au v r es

da n s ces com mu n es n e p er mett ra p as à ces d er n ièr es d 'accéd er fac ilemen t à d es

s er v ices ada p té s à leur b u d g et , au mo i n s da n s u n p re mier te mp s .

Aj o u to n s q ue le s c o mmu n es p au vr es en lo g e men t s o ciau x so n t s o u ve n t de s co m mu n e s

o ù le f o nc ier es t cher s o i t p ar ce q u 'il es t r ar e, so i t p ar ce q ue la co m mu n e a su , au c our s

de s tem p s , se spé cia li ser d an s l 'acc ue il d e f am il les ai sée s. I m p os er à ces com m u nes

2 0% de lo g emen t s s o ciau x re vie n t à au g m ent er co n s id ér abl em en t la su b v e n ti o n

pe rme tt an t d e f i nanc er ces lo g eme n ts af in q ue leu r l o yer p u is se re ster s o u s l es

p laf o n d s léga u x im p o sé s au x H LM . Vo ilà q u i n e p eu t q u 'accro î tr e la ch arg e p es an t s ur

le c on t ri b u ab le.

De s ur cr o ît , ces p r o g ram mes p u b lics , en au g men tan t la de man de f o nc ièr e su r d es

co mm u ne s o n ér eu ses , r ench ér is se n t e ncor e le coû t d ' ha b ita ti o n p o u r le s cl as s es

mo y en n e s d o n t n o u s a vo n s v u q u 'e lle s p o u v aien t d e mo i n s en m o in s accéde r s o i t au lo g eme n t soc ia l, so i t au p ar c p r iv é. La lo i S RU, en p ré ten dan t se fo cali s er sur les 2 0% de f amil le s le s p l u s m o de stes , ag i t d e fa it co mm e u n in s tr u me n t d 'e xcl us io n d es clas ses mo y en n e s- b as se s d es q u ar tier s de st an di n g m o ye n et s u pér i eur.

Il n 'e st pa s cer ta in q u e cet te co n s éq uen ce pr év i si b l e d e la lo i S RU affli ge o u tr e me sur e

la g auc h e. En eff et , i l est v ra is em b la b le q u e cet te d er n i èr e es pèr e q u e d an s le s terr i t o ire s o ù le s sco r es p o l it i q ue s s o n t s er r és , u n aff lu x s u p p lé men tair e d e f ami lle s mo d es tes et as si sté es p er met tra d e f air e b as cu ler à gauc h e o u de r aff er mir de s maj or i tés de g au che au sein d es com m u nes co n cer n ée s . Qu ' u n e p ar tie de la d r o ite p o li t iq u e fr an çai se so u t ien n e l a lo i SRU au jo u r d 'h u i p ar aît r a p lu s s ur p rena n t au p re mie r a bor d ,

mai s se co mp r en dr a ai séme n t s i l’ o n so n g e au c alcu l ex p o s é par Bu cha n an : c er tain s p o li t ic ien s esp èr en t ain si fa ire f ina n cer p ar d es co n tr ib u ab le s d il u és u n c ad eau d o n t i ls p o ur r o n t se p r év al o i r a up r ès d ' u ne fr an g e f l uct ua n te d e l eur élect o ra t.

A ce s tade , n o u s p o u v o ns a ff ir mer q u e s i l'é co sy s t èm e d u lo g eme nt s oci a l n ' a ss ure

pa s corre ct em ent s a m is s io n s oci al e, c 'es t pa rc e q u' a u cu n e d es pa rt ie s p ren a nt es

de c et éco sy s t èm e n ' y a i nt érêt – à l 'ex cep ti o n de s fa mil les p au v re s, q ui co mp te n t p eu électo ra leme n t, p u i s q u 'el les te n den t à d és er ter le s u rn es , v o ir e n 'y o n t p as accès en

rai s o n d e le ur n at io n ali té .

Au t res e ffe ts p erv ers de la p o l i ti qu e d u l o gem en t s o cia l

To u s ces arg u me n ts j u st if ier aien t à eu x s eu ls u n e co n d am nat i o n sa n s r és erv e d u

s y stè me f r anç ai s d e p r is e en com p te d u l o ge men t de s m o in s ai sé s p ar le se cteur p u b l ic.

M ai s n o u s n 'en av o n s p as f in i ave c l 'én o n cé d es eff ets p er v er s d e ces p o l it i q ues .

Le s d éfen se ur s d u lo g eme n t s oc ial met ten t les é ch ecs ci d ess u s éno n cé s s ur l e co mp t e

de l 'i n s uff isa nce r éce nte d es p ro g ra mme s neuf s. « Si l e l o gem ent so cia l ne ma rc he p as ,

c'e st p ar ce q u e n o u s n 'e n fa is o n s p as ass ez » . Il suffir ai t d 'a u g men ter l e pa rc s ocia l p o u r

rés o r b er l es file s d 'a tten t e, de r en f or cer le s con t r ô les d e l 'éta t p o u r év it er c er tain s ab u s ,

et le to u r sera it j o ué .

Va in es p o ir. Tan t q u ' u ne o ff re in f érie u re au pr i x d e mar ch é ex i s tera, la de man de

p o ten t iell e lu i ser a s u pér ieu r e, ce q u i eng en d re ra d es f iles d 'a tte n te, d o n t n o u s avo n s

dé ta illé les co n sé q uenc es n éfas te s. Le se u l mo y en « co l lecti v is te » d e su p p r imer la

d e s u p pr ime r l 'o ffr e p ri v ée,

d is t or s i o n de p ri x av ec l 'o ffr e p ri vé e ser ai t évi de mme n

c'e st à di re d e so c ial is er i n tég r alemen t l 'o ffr e de l o ge me n t en Fr an ce: n o u s o s o n s

esp ér er q u 'a ucu n h o m me p o l it i q u e n' y pen s e sér ieu se men t . U n tel s y st èm e, pr at iq u é pa r

to u s le s p a ys d e l 'ex - pacte d e Var s o v ie , a c o n d u it n o n seu lem en t à u n e p én u ri e

co

n st ant e de lo g e men t s con t ra ig n an t p l u s d e 1 5% d es f ami l les à p ar tag er u n l o g em ent

av

ec d ' aut re s, s an s co mp t er q u e le s p as se- d r oi ts et b akc h ich s en v ue d 'o b t en ir les

mei ll eur s l o g em en t s ( ceu x lég u és p ar l 'ép o q u e de s Tsar s , en g énér al

.) ét ai en t lé g io n .

M

êm e u ne ci té H LM de s p lu s dé cr ép ite s d e la b anl ie ue d e P ar is a ur ai t p aru l u x ue u se

co

mp ar ée aux g r an des b ar re s d 'i mme u b les d écati s q u i e n to u re n t t o u tes les

ag

g lo mé ra tio n s d e l'e x URS S. En eff et, le s lo g eme n ts et le s p art ie s co m mu n es ,

ap p ar ten an t à l 'éta t, en fait à pe rs o n ne , n 'é ta ien t abs o lu me n t pa s en tr eten u s , q u an d i ls

ne fa isaie n t p a s l' o b jet d e d ég ra dat i o n s v ol o n ta ire s , sy m p t ô me s d u r ej et d u s y s tème p ar s es a ss u je tti s .

Le même ma l to u che , à u n d eg ré mo i n dr e, le p arc HL M « s en s ib le » en Fr an ce, o ù l'e n tr etie n d es par t ies com m u nes , et s o u ven t de s l o ge me n ts , fai t h o n te à u ne n a tio n

civ i li sé e. Vi tre s et b o i tes au x lett re s cas sées , o de ur s d ' ur i ne et de cr ass e, cav es

év en t r ées , asce nse u rs d an g er eu x

La lis te de s d ég r ad at io n s d u p arc s o cial d o n t la

pr es se s e f ait rég u l ière men t éch o d ep u i s p l u s d e 2 0 an s est im pr es s io n n an te , sa n s q u e ri en ne sem b le é vo l uer d an s le b o n se n s .

Aj o u to n s q u e le s ci tés o ù les l o g em ent s so c iau x f ur en t co ncen tr és d an s les an n ées 5 0 et

6 0 n ' o n t jam ais r éell eme nt p u r ecev o i r les é q ui p em ent s p u b li cs d o n t el les au ra ien t eu

be so i n p o u r o cc u per cet te p o p u la ti o n , p u is q ue le s b u d g ets p o u r ces éq u ip emen ts é taien t

in s u ff isan t s . Pr e n o n s l' ex em pl e de Va u lx e n Vel in : 4 0 . 0 0 0 h abi tan t s d o n t p lu s d e 6 0 %

en l o ge men t s o ci al , u n e p r o p o r ti o n d e jeu ne s tr ès su pé r ieu re à la mo y en n e na ti o n ale, et, ju s q u 'à u n e ép o q u e r éce n te ( f in d e s an n ées 9 0 ) , AU CUN l y cée d 'e n sei g n em en t g én ér al, AU CU NE p i sc in e p u b l iq u e, ma is u ne éco le d 'i n g én i eu rs , t o u t de mê me ! Q u i a par lé d 'ad éq ua ti o n au x be so i n s ?

M ai s les p ar tis an s d ' u n e e x tens i o n d e la p o li t iq u e d u lo g em ent so cia l o n t d ' aut r es

arg um en t s à ex p o se r.

Par ex em p le, il es t s o u ven t a ff ir mé q ue la co n st r u ct io n de lo g eme n t s ocia u x se ra it

écon o m i q ue e t amél i or er ai t le n o m br e de l o ge men t s con s tr u i t s à r ess o u rc e é gale. Cet t e

ass er ti o n es t b at tu e en b rèch e par p l u s ieur s rap p o rt s off iciel s . A in si , sel o n le r ap p or t

Fi g eat d e 1 9 8 7 ( co mm is sar ia t g éné ral au p la n ), le s c o û ts i n iti au x p l u s f aib le s de s lo g eme n ts s o ciau x o n t été large men t co mp en sé s p ar le s s ur co û ts l iés à le u r ent r et i en en

rai s o n d 'u n e q ua li té d e co n st r uc ti o n déf i ci ent e, et p ar d es c o û ts d e de str ucti o n

co n si d ér ab le s p o u r le s b ar re s les p l u s v ét u ste s .

De s ur cr o ît , le s ma rché s i n itia u x o n t s o u v en t été g re vés d 'av ena n ts co n s éq u en t s ( s oi t pa r mau v ai s e p lan if ica tio n d es chan tie rs , ma is au s si , h élas , lo r s q u e cer tai n s mar ché s

o n t d o n n é l ieu à de s co n tre p ar t ies o ccu lt es fl at te u r.

) q u i o n t ren d u leu r b i lan f in an c ier mo i n s

Un f rei n à l a créa t iv i t é et a u d y na m i sm e d u sec te ur d u l o ge me nt

Aj o u to n s q ue la co ns tr uct i o n soc ia le, avec se s co nt r ai n tes d e co û ts f or tes et s o n ab sen ce d 'in c ita tio n à pl air e à d e vr ai s ach eteur s dé p en s an t leu r arg ent , a p o u s sé le s

arc h itectes a m u lti p l i er la même ar ch itec tu re r épéti ti ve à b ase d e t o u rs et de b ar res , d e

mo i n s de 5 étag es p o u r l es e n se mb l es h o r izo n t au x mu n i s de seu l s esc alier s , et le p l u s ha u t p o s si b l e p o ur le s autr es, c ar i l fa lla it b i en « ren ta b il iser le s ascen s e ur s » .

Cet te te n d ance a été in v er s ée à la fi n d es ann é es 8 0 , lo r s q u 'i l a f all u mi eu x i n tég rer les

pr o g r amme s H LM au x q uar ti er s r ésid e n tiel s exi sta n ts . Le s co û t s de co n str uc ti o n se

s o n t a lo rs r ap pr o ché s d u sec teu r pr i vé .

De n o m b reu x p r of es s i o n nels d u b ât i men t cr o ien t de b o n ne f o i q u e le f in an cem en t d u

lo g eme n t s oc ial so u t ien t le u r acti v it é. M ais c' es t r ai s o n ner à cou r t e v ue . Co mm e l'a mo n tr é f o rt b ie n Fr éd ér ic Bas t iat , ce q u e l 'o n v o i t, le s HLM , n e co mp en se p as ce q ue l' o n ne v o it p as , à sa v o ir t o u s le s i n ves ti s s emen ts p r i vés q u i aur aie n t p u êtr e f in an cé s pa r l'arg e n t p ri s au con t r i b uab l e p o ur f in an ce r le lo g eme n t s oc ia l. Les US A et le Cana da o n t u n e l o n g ue tr ad i ti o n d e co n s tr uc ti o n pr iv ée à b as co û t q u i n 'e x ist e p as en Fr an ce. De p u is q u e la S u èd e a en ta mé u n e d és é tat isat io n d e so n s ecte ur d u lo g emen t s o ci al , d es en tr epr ises p ri vé es tel les q u e le g r o u p e I KEA o n t mi s le ur cap aci té d 'i n n o va ti o n à co n tr ib u t i o n p o u r c réer de n o u v el les f o rme s d 'h ab i tat p o u r p er so n n es mo d es tes au rap p o r t q u ali té p ri x im ba tta b le 2 9 . C es n o u v eau x mo d e s de co n s tr uc ti o n co mme n cen t to u t j u s te à fa ire l eur ap p ari t io n en Fr an ce. Q ue d e te mp s pe rd u !

Dan s u n mar ch é li b re, co m me celu i d e l'a u to m o b il e, il ex ist e u n e tr ès g r an de v ar i ét é d 'o ffr es ad ap tées à u ne larg e cl ien tèle . Le p ri x d 'u n p r o d u i t e st g r o ss o mo d o f o n cti o n de ses q u al ité s i n tri n sèq u es , et d e s o n ima ge d e mar q u e. P o u r l es p l u s n éces s i teu x , le marc h é d e l 'o ccas io n p er met d 'accéd er avec q u e lq u es te mp s d e retar d a ux a rt icle s q u i av aie n t la fav eu r d es cl as s es m o yen n es q u el q ue s an n ées au p ar av an t. Ce lle s c i p eu v ent tr ès rap i de men t j o u ir à u n p r ix tr ès ab o rd a b le d 'i n n o va ti o n s q u i étaie n t r éser vée s au x cla ss es ais ées , v o ir e trè s ric he s, à p ei ne d i x o u v in g t an née s p lu s tô t , et les cy cles d 'ad o p t io n d es i n n o va ti o n s d an s le s g a mme s in fér ie ur es n e fai t q u e s 'accélér er. Q u i se s o u v ien t de l 'ép o q u e o ù se u les les v o it u re s de g r an d lu x e d i sp o s aie n t de l 'A BS , des air ba g s, de l'a ir co n d it io n n é ? C 'étai t enc o re le c as à la fi n d e s a n nées 8 0 . E t le ry t hm e d 'ad o p t io n d 'i n n o va ti o n s te lle s q u e le s an ti - so r t ie d e r ou te « ES P » o u le G PS a é té en co re p lu s i mp re s si o n n ant .

Il n 'y a p as d e ra is o n q u e le mar ché d u lo g eme n t éch a p pe à cette l o g iq u e, et c'es t d 'ai ll eur s ce q u i se p ass e d an s le s éta ts amér icai ns et le s p ro v i nc es cana d ien n es o ù les rég le men tat i o n s é tat iq u es so n t les mo i n s co n tr ai g n an t es : le s lo g emen t s co n nais sen t u n ry t h me d e r en o u v el leme n t b ie n p lu s i mp o rt an t q u e chez n o u s , e t l a cr éativ i té d es arc h itectes y es t mi eu x s t im u lée. Ce m o de de f o nc ti o n ne me n t d u mar ché p er met au x pr o f es si o n ne ls d e l a co ns t r uc ti o n d e j o u ir d 'u n mar ché b ea u co u p p lu s p or te ur, et ce d e faç on p ér en n e. N o u s a ur o n s l 'o ccasi o n d ' y r even i r.

Un m a rch é d u lo g eme nt co m p art im en t é

En F ra n ce, l a r ég leme n tat io n d u mar ch é d u l o ge men t s o cial p ar l 'éta t a c on d u i t à cr ée r u n mar ché s eg men t é ar tif i ci el le men t en tr an ch e s d e p ri x v aria n t d u s im p le au tri p le p o ur de s p r o d u it s q u as i i de n ti q ues . Le s eff ets de cett e s eg men ta ti o n art if icie ll e d u marc h é s o n t dé v as ta teu r s d an s l es g ra n d es ag g l o mér at i o n s.

En e ffet, n o u s av o n s v u q u 'u n p o s t u lan t à la l ocat io n p o u v ait v o i r s o n l o ye r v ar ier d u s im p le au d o u b le , et p lu s à P ar is , p o u r d es l o g em en t s d e q u al ité id en t iq u e. I l e n r és u l te, co mme n o u s l 'av o n s v u , q u e c eu x q u i p eu v e n t accéder à u n lo g eme n t « b o n if ié » ten te n t d e s ' y i ncr u s te r. C et te te n d ance p r o d ui t le s e ffets se co n dair es su i v an t s :

· To u t d 'a b or d , les per s o n ne s l o gée s en H LM cor r ect , d o nt le lie u de tra va il s 'él o i g ne d e le ur r ési de nce, h és ite n t à cha n ger d 'a p par teme n t. El les s ave n t q u 'e lles o n t d û affr on te r u n p ar cou r s d u com b at tan t p o ur o b te n ir le ur

2 9 Le g ro u p e IK EA a cr éé u n e f ili al e, Bo k l o k , q u i, ap rès a v o i r in v es t i l es m ar ch és sc an d in av es , p a rt à l ' ass au t d e l' a n g le te rre . www. b o k l o k . co m

l o ge men t , et q u 'u n e n o u v el le r ech erc he d a n s le secte ur p r o tég é n e leu r s era p as f o rcé men t f av o rab l e. Qu an t à h ab i ter le sec teur p ri v é et se s l o y er s d o u b les , el les n 'y o n t p as in tér êt . Il en rés u l te u n man q u e d e fle x ib il ité de s l ieu x d e ré sid en ces par r ap p o r t au x lie u x d e tr av a il. En c or o lla ir e, l'éc han g e d e lo g e men t s , ré pan d u d an s d 'au tr es n at io n s tan t en l oc at io n q u 'e n p r o pr ié té, est p rat iq u eme n t i ne x is ta n t ch ez n o u s, et les co n tra in te s fi s cale s s ur les tr an sa cti o n s su r le lo g e men t n 'ex p l iq u en t pas t o u t. Le b il an en v ir o n n emen ta l et s o ci al d e cette r ig i d ité , en ter m e d e te mp s d e tra ns p or t, de k il o mètr es p ar co u r us et d e car bur an t s con s o mm és , et de r éd u ct i o n d es te mp s f am ilia u x , est d i ff ic ile à chi ffr er, ma is i l e st p r o ba b le q ue l 'au g me n ta tio n de s te mp s d e tr an s p or t o b ser v és da n s les gr an d es ag g lo m éra tio n s rés ul te a u mo i n s en p ar ti e d e ce p hé n o mèn e.

· D 'au tr e p ar t, le ma in t ien en p lace d e n o y au x f ami lia u x d an s u n l o ge men t p ré v u p o u r tr o is à c in q p er s o n n es lo r s q ue le s e nf an t s o n t q u it té le d o mic il e f ami lia l co n st i t ue u n g as p il lag e d ' es p ace s u b ve n tio n n é par le co n tr i b ua b le. Dan s u n e so ci été o ù les l o yer s s er aie n t lib r es et le marché d u l o ge men t f lu id e , le s o ccu p an t s sera ien t i nc it és à réd u ir e le ur co û t d e lo g eme n t en ada p tan t le ur e sp ace à le u r s it ua ti o n , d ' o ù u n e m ei l leu re al lo ca ti o n de s r ess o u r ces d i s p o n ib les .

· En f i n , en s épar an t les cl ien tè les d u mar ché l ib re et d u mar ch é s ocia l, et en r etir an t d u marc hé p r i vé u n e p ar t i n téres s an te d e la cl ien tè le d e cl as s e m o ye n ne, le sec te ur s ocial p o u s se les ac teu r s p r iv és à p r i v ilé g ier le s o p ér at i o ns en f aveu r de s clas s es s u p ér ieu res . Or les off re s « s o ci al es » n e s o n t p as o u v er t es au x cla sse s mo y en n es et l'e n v o l de s p r ix d u secte ur l ib re le ur en b ar r e l'accès . Il y a d o n c p r o gr e ss iv eme n t u n ap p au v r is se men t de l 'o ff r e d is p o n i b le p o ur les clas s es m o ye n nes e t cette o ff r e te n d à v o ir ses p ri x rej o in d re ceu x d e la g am me h au te d u sec te ur lib re ! Et v o ilà p o u r q u oi n o n s eu l em en t le s clas ses m o ye n n es n e p eu v ent p l u s se lo g er à Neu i l ly, ma is tr o u v en t d i ff ici leme n t lo g emen t à le ur me su r e à M o n tre u il o u d ans le s ar r on d i ss eme n ts na g uèr e p o p ul air es d e l' es t d e la cap ita le.

Ce d er n ier p o i n t m ér i te d 'ê tre a p pr o fo n d i . Natu re ll em en t , il s era it s t u p id e d 'e x p li q uer pa r ce seu l e ffet d e s épar at io n de s mar ch és la f lam bée récen te d es p r i x d u sec teu r l i br e, ce q u i fe ra l'o b je t de s chap itr es su i va n ts : le s r estr ict io n s à l a l i ber té co n tr ac tu e lle de s ba il leu r s et la r ar éfacti o n d u f o nc ier co n s tr u cti b le y con t r ib u en t c er t ain em en t da v an ta g e. Mai s en écrém a nt la c lie nt èle pa r le b a s e t e n ré du is a n t l a co n cu rre nc e s ur une p a rti e d u pa rc l oca t if a u l ieu d e l'a u g men te r s ur s a t o tal ité , l a sé g rég a t i o n ent re les de ux m a rch és co nt ri bu e à a u g me nt er les p ri x de l'e ns em bl e d u sec te ur li b re au d ét r im en t d e l ' offr e in te r méd ia ire .

Le l o g em e nt so ci a l i nt erm éd ia i re

Af in d e co m b ler le v id e ent re l 'o ffr e so c iale et l 'o ff r e p ri vé e ren d u e d e p l u s en p lu s o né reu s e, l e lé gi sl ate ur a pr év u q u 'u n certa in n o mb res d 'o p ér ati o n s s o cia les p or ten t s ur de s lo g em ent s à « lo y er in ter mé d iair e » , acces si b le s au x clas se s mo y en ne s . Af in d 'at ti r er d e « b o n s » d o s s ier s , c es lo g ement s, mo i n s aid és q u e l es lo g eme n ts s o ciau x à l' i n v es t is s em en t , s o n t g énér ale men t b ien co n s tr ui ts et s itu és da n s d es q u ar tier s

ag réab les .

In u t i le d e s'é ten d r e s ur ce ch ap it re : l' off re co n cer n ée es t res tée n ég l ig eabl e et r ep ro d u it les mê mes p ro b lè me s, à u n e éche ll e di ffér ente , q u e celle d es HLM s oc iau x : pr i x

arti f icie lle men t b as , e n tra în an t u n e d eman d e s u p ér i eur e à l 'o ff r e, u ne g es ti o n ar b itr air e

de s f i les d 'at ten te , et au fi na l d es l oc at aire s « à v ie » d an s des lo g e men t s co n s tit uan t

u ne re n te d e s i tu a tio n .

Le co û t éco n o m i qu e d es HLM

No u s av o n s dé jà év o q ué le c o û t an n uel d irec t de la co n s tr u ct io n HLM , s o it 1 , 7 Md s

au x pr o d u cteur s, ai ns i q u e l'A PL ( 6M d s) q u i co n s t it ue u ne a id e d ég u i sée au x

org ani s me s H LM , p u is q u e affectée u n i q u em en t au x lo ca tair es d u p ar c s oc ial .

Un e p art ie n o n n ég l ig eab le d e ces aide s es t co n s ti t uée de p r êt s b o n if iés . Ces p rê ts s o n t

fi n anc és par u n capi ta l q u i est fo u r ni p ar d es f on d s d 'é parg ne r ég leme n tés , d o n t le li vr et

A es t le p lu s c on n u . L' en s em b le d e l 'ép arg n e « de st i née » au lo g emen t s o ci al

rep r ésen ta it 1 9 9 M d sen 2 0 0 1 , r ép ar tis com me s u it 3 0 :

Li v re t A

 

1

0

8

, 7

Li v re t d 'E p arg ne Po p u l air e

 

4

2

, 2

Ep arg n e Lo g eme n t ( CEL ,

.)

 

2

5

, 2

Li v re t B leu

 

1

3

, 8

Co d ev i

 

7

, 0 0

D iv ers

 

2

, 1

TOTA L

1

9 9

En co u r s c e nt r a l i s é d e s f o nd s d ' ép a r g ne , En M i l l i a r d s d' e ur o s

Na tu re lle men t , l 'en s em b le d e cette ép arg ne n 'e st p as i n ve s t ie e n p r êts au l o gem ent s o ci al . En eff et, p rê ter à d es o rgan i s mes H LM d e l 'arg en t su r 4 0 o u 5 0 an s à de s tau x tr ès b a s n ' es t p a s sa ns r is q u e, et u ne p ar tie n o n n é g lig eab le d e l 'ép arg n e co llecté e se rt à co u v rir ce r is q u e.

Su r u n e an n ée d o n né e, l a capac ité d e fi na nc eme n t b r u te d éco u lan t d e ces d i s p o n ib i li tés en cap ita l, est l a s o mme d u s o l de de la col le ct e de l 'ép arg n e d e ces d i ff ér en ts in s tr u m ent s et d es r emb o u r seme n ts en pr i nc ip al d es empr u n ts p ass és . En 2 0 0 1 , cette s o mme a r epr és ent é 1 9 M d s .

L' ét at o p ère su r cett e r ess o ur ce u n pr élè v eme n t an n u el d e 3 Md s , et le s o rga n is mes

co lle cte ur s (c ais se d 'é p arg n e, b an q ue

l'é pa rg n e col l ecté e éta it d o nc d e 1 3 M d s en 2 0 0 1 , mai s d u fa it d es o b li ga ti o n s de co u v er tu re l ié s à la n at ur e de s p rê ts co n se n ti s , le s pr êt s b o n if iés au lo g em en t s oc ial n 'o n t c o n st i tu é q u e 4 , 3 M d s, le r es te étan t co n st i t ué d ' au tr es cré d its e t d 'ac tif s

) 3 , 2 M d s. La c ap aci té d e fin a nceme nt n et te de

3 0 « l e l o g em en t so ci al » , Amz a lla g -Ta ffi n , 2 0 0 3

fi n anc ier

s 3 1 .

Le d is p o s i tif cen sé fi na n cer le l o ge men t so cia l n e p er met d o n c d e co n s acr er à cette

mi s s io n q u ' en v ir o n u n q ua rt de s cap i tau x d i s p o n ib le s . Cer t es , les au tr es p l ace men ts

o pé rés p ar la cai s se des d ép ô ts n e s o n t p as p erd u s p o ur l'éc o n o mie . M ai s l ' i neff icac it é d u s y stè me e n co n s id ér ati o n d e sa m is s i o n i n it ia le r est e con f o n d ant e.

Pr ès d e 2 0 0 m ill iar d s d 'e ur o s d e capi tal s o n t c o ns acr és au fi na nc eme n t d 'u n d is p o s i tif d o n t le s fai ll es ( f ail lit es ? ) s o n t in n o m br ab le s et ave c u n e efficacité fi n anc ièr e dé p lo ra b le. Les ép arg n an t s acce p ten t d e co n fie r le u rs f o n d s à c es ép arg n es d u f ai t d e la s écu r ité d u re n demen t ( à tau x tr ès f aib le) q u i leu r es t gar an ti , et d e la d éf isca li s at io n

de s i n térê ts co nce rn és . Sac h an t q u e s eu l en v ir o n u n q u ar t d e cet t e ép arg n e se ra

eff ectiv e men t co n sacr é au f i nan cemen t d u lo g e men t s o cial , q ue le r est e est p lacé d e

faç on p l u s r ému n éra tr ice p o u r les org a n is me s co ll ecteu r s san s q u e le s éparg na n ts n e

v o ien t la co u leu r d e ces r ému n érat io n s s u p p l ém en tai re s, et s ach ant q u el les

co mm is s i o n s se v er sen t le s orga n is m es d e c o llecte, ai n si q u ' u n état t o u jo u r s p l u s

g o ur m an d d e « r ece ttes d e p o ch e » , o n pe u t s e d eman de r s i le d is p o si t if d e co llecte d e l'é pa rg n e p o p u lai re p o u r le l o ge men t s o cial n 'a p as été d é to u rn é en gr an d e p ar t ie d e s a

mi s s io n i n it ial e au p ro f it d ' in tér êts a u tres q u e ceu x d e s épa rg n an ts o u de s fa mill es à

lo g er.

Si ces f o n d s r ég leme n tés n' ex i s taien t p as , n u l d o u te q u 'u n e p ar ti e d e c ette ép arg n e s 'o r ien te rai t v er s d es p la ce men ts p l u s r ém u nér ateu r s et des ti né s à d es agen ts écon o m i q ues p l u s eff icaces.

Dan s la p an o p lie d u f i nan cemen t d u lo g em en t s o cial f ig ur e é galeme n t le « 1% lo g eme n t » , e n fai t 0 , 9 5 % p ré le vés su r la m ass e s alar iale d es e nt re pr is es d e p l u s de 1 0 s al ar ié s a u pr o f i ts d ' orga n is mes co l lecte u rs agr éés, q u i l es r éin v es tis se n t en p r êts ai dés

d iv er s , s o it v er s de s ba ill eu r s soc ia u x , s o i t v ers d es i n d iv i d u s , en c o n tre part ie d e la

rés erv at io n de lo g emen t s s oc iau x au x salar ié s. Le sy s tè me e st d 'u n e g ra n d e co mp lex i té

et

fait su r to u t la p ar t b ell e aux b u r eaucr ati es (F NA L , UE SL, e

.) q u i émarg en t à cet te

co

lle cte . Les en t r ep r i se s as s uj et tie s r ep rése n ten t 11 mi l li o n s de s alar iés , p o u r en v ir o n

5 3 1 . 0 0 0 bé néf icia ire s en 2 0 0 1 : b el exe mp le d 'a p p licat i o n d es t hé or ie s d u ch o i x p u b l ic !

Le mo n t ant t o tal d e la co l lec te s' éta b li t à en v ir o n 3 , 3 M d s3 2 , d o n t 1 , 6 red i str ib u és en

aid e s d ire ctes , et la d iff ér ence v er s ée à d i ve r s o rg an i sm es co mme l 'A NRU (a genc e

na ti o na le d e ré n o vat i o n u r b ain e) ch argée d e met tre en o eu v re la p o l it i q ue d e r én o v at i o n

ur b ai ne . 3 , 3 Md s p e u ven t s em bl er b ie n mo d est es en r eg ar d des p re sq ue 3 0 0 Md s d e

ch

arg es s oc iale s p ré lev ées aux en tr ep ri se s , mai s ce p ré lève men t n 'aj o ut e r ien à la

co

mp é titi v i té d u ter r i to ir e n a tio n al .

Les HLM , ca p it a l m o rt d e l a s oc iét é Fra n ça i se ?

L' éco n o mi s te pé ru v ie n H er nan d o d e S o to a co n s taté q u e l 'u n e d es g ra n des d iff icu l tés

de

s p ays d u t ier s m o n de p r o ve n ai t d ' u n s y s tème d éf icien t d e d éf in it io n et d e g aran t ie d e

la

pr o p r iété , q u i in ter d is a it d e fa ct o d e tr an sf o r mer le s actif s « r éels » de ces p ay s , et

n o tam men t im m o b ili er s , en act if s com p tab le s , éch an gea b le s à b o n p ri x , tra n s fo r mab le s

3

3

1 « l e l o g em en t so ci al » , Amz a lla g -Ta ffi n , o p .c it .

2 Ca lc u ls d e l ' au t eu r, l es d iff ér en ts si tes d es o rg an is m es b én é fi ci ai r e d él i v r an t u n e in fo rm a tio n

p ar cel l ai re .

en p ar ts soc ia les d e cap it al , o u h y p o th éca b les . S el o n De S o to , c e « cap ita l mo r t » , s 'i l p o u va it êtr e « rév ei ll é » p ar u n e i n tég r at i o n da n s u n s y st èm e de rep r ésen ta ti o n de la pr o p r iété effic ace ( pa r la p o ss e ss io n d e t itr es d e pr o p r iété gar an t i s) , f ou r n ir ai t à ces pa y s des res so ur ces 1 0 0 0 f o is s u p ér ieur es à to u te s le s aide s h u man it air es q u 'i l ser ait p o s si b l e d e le u r adr esser 3 3 .

Il es t p er mi s d e s e d em an d er si l es 4 , 3 m il l io n s d e lo g em en ts H LM l oca tif s n e co n st i tu en t pa s, d' u n e cert ai n e f açon , u n e f or me d e « capi tal mo r t » en Fr an ce. Leu r s pr o p r iéta ire s act u el s s o n t d es s tr u ct ur es d i spe n d ie us es d o n t l' ex i ste nce m o b ili s e u n ex cès d e cap i tal so u s emp l o yé et de s s tr u ct ur es p l ét h o r iq u es . El les ne p eu v en t met tre en ga ran t ie c es l o g em en t s p o u r i n ve st i r d an s d' au tr es s ecte ur s d e l 'éc o n om ie , car ce n 'es t pa s l eu r mét ier. U ne es tima ti o n tr ès co n ser v atr ice de 7 0 0 0 0 eur o s p ar l o ge men t (r és u lt an t de la m o y en ne entr e les lo g e men t s d es cités ma l co tées et c eu x d es q uar t ier s ch ic s) co n d u i t à é val u er à 3 0 0 Md s le cap i tal ain s i re nd u i mp r o d u ctif .

Im agi n o n s q u e ce cap it al s o it tra n sf ér é au x o cc u pa n ts actu e ls d es l o ge men t s: ceu x ci p o ur r o n t so i t en amél i or er la va leur en y effe ct uan t d e s rén o v at io n s , s o it le re ven dr e p o ur co n s ti tu er l 'ap p o r t p er s o n nel d ' u ne n o u v el le a cq u is i ti o n , s o i t l 'ap p o r ter en g ara n tie d 'au tr es in v es tis se me n ts fi na nc és p ar l 'em p r u nt . Dan s t o u s le s cas , l 'i m pact macr o- écon o m i q ue d ' u n te l tr an sf er t s er ai t tr ès p o s i tif .

Ai de s à la p ier re v s. a id es à l 'i n div id u.

De t o u t c e q u i p récèd e, i l ap p ar aî t q u e le d is p o si t if d 'a id e à la p ier re , d irec te o u dé g u is ée v ia l' AP L , co n s ti t ue u n g as p il lag e d e r es s o u rce s. Ce g as p il l ag e pr o v ie n t en tr e au tre s d u f ait q u e l' ai d e es t en cap s u lée da n s u n o b je t, l e lo g em ent , q u i bé néf icie à s o n oc cu p an t q u el le q ue s o i t l 'év o l u ti o n d e s es r even u s , et in ci te l'h e ur eu x lo cata ir e à ne p as q u it t er u n l o ge men t ai dé car l'a id e n e su i vr a pa s n écess air eme n t l' o ccu pa n t.

L' ai d e à la p ier r e es t d o n c u n o b s tacle maje u r à la f l ui d i té d u ma rché d u lo g eme n t, fl u i d ité q u i p erm et tra it u ne me il leu re ad apt at io n d e l' off re à l 'év o l ut i o n de s ba ss in s d 'em p lo i et d e v i e.

L' ai d e à la p ier r e est so u v e n t o p p o s ée à l'a id e p er s o n nel le: cette d er n ièr e co n si s te à ap p o rte r au x m énag es à f aib le r even u s u n co m pl ém en t p erme tta n t d e l o uer u n l o g em ent dé cen t adap té à la ta il le d e leu r fam ill e, en ma in t enan t u n t au x d ' eff or t réel accep tab l e pa r r ap p o rt à leu r n iv eau de re ven u .

Le s avan t ag es d e l 'ai de à l 'i n d i v id u s ur l'a id e à la p ie rre so n t n o m br eu x :

· L'ai d e à l' in d i v i d u n 'est p a s u n o b s tacle à la flu i di té d u mar ché. En s u iv an t la

p

er s o n n e p l u tô t q u e le lo g e men t , l' ai d e pe rme t au x mén age s d 'en v is ag er

b

ea u co u p p lu s s er ein eme n t u n e m o b ili té pr o fes s io n n el le , u ne r echer ch e

d

'e mp l oi apr ès u n li cenc ieme n t, o u l' accr o i ss eme n t d u n o m br e d 'e nf an t s.

· L'ai d e à l' in d i v i d u est acc or d ée au x f ami lle s q u i en o n t b es o in s ur d es se u ls cr it èr es de r even u . Pa s d e p o s s i b il it é p o ur u n e com mi s sio n de n o tab les d e

p i s to n n er te lle o u tel le p er so n n e s u r des cr itèr es dé o n to lo g i q ue me n t

3 3 He rn an d o d e So t o , « le m y s tè re d u c ap i t al » , v f: f la m m ar io n , 2 0 0 5 .

d i scu ta b les.

· L'ai d e à l' in d i v i d u peu t êtr e dé gr es s iv e en f o nc ti o n d es au tr e s r even u s , ce q u i i mp l i q ue q u 'e lle n 'e st ser v i e q u' à ceu x q u i en o n t b es o in et d a n s la me s ur e o u i ls en o n t b es oi n , et sa n s cr éer d 'eff et de se u il .

· U ne ai d e à l ' in d i v id u f o n d ée u n iq u eme n t s ur d e s cr itèr es fi n an cier s n 'o b l i ge p as s es b énéf ici aire s à s 'e nf erm er d an s les ci tés g he tt o s q u i d éf raie n t la chr o n iq u e. Ce rte s , il n e f au t p as êtr e na ïf , le s f amil le s p au v re s n e s ' in s tal lera ien t pa s en m ass e da n s le XVI ème ar ro n d is s eme nt g râce à l' ai de p er s o n n el le, mai s l 'o b jec tif d e « mix i té s o ciale » en tr e clas se m o ye n ne e t clas se s mo d es tes sera it b ie n mie u x r emp li p ar u n mo u v eme n t li br e d es d eman d eu r s d e l o gem ent s su r u n mar ché li b re f lu i de q ue su r u n mar ché ar tif ic iel leme n t se g men té p ar l'é tat .

· La g es ti o n d e l'a id e à l 'i n di v i d u ba sée u n i q ue men t s u r de s cr itères fin a nc ier s « mécan i q ue s » ne r equ ier t q u ' u ne b u r eaucr atie mi n i m al e.

· Les b én éf ic iair es p e u ven t u til i ser c ette ai de au ss i b ie n e n lo cati o n q u 'à l'ac hat s i cette ai de es t b ie n co nçu e.

Il n e f aut pa s mé se sti mer le s in co n v éni en t s d es ai d es à l 'in d i v id u :

· Co m me to u t d is p o s i tif d 'a id e, u n e par t n o n nég l ig ea b le d 'i n d i v id u s y aya n t d r oi t n 'en bé n éf icier o n t p as car il s n e sau r o n t eff ectu er l es d émarc h es p o ur y p ar ven ir. Le s y s tème d o it êtr e co nçu av ec la p l u s gr an d e s imp l i ci té p o ur év i ter cet écu ei l.

· L'ai d e à l' i n d iv id u ten d à d i s to r dr e le mar ché et à au g men ter le s lo y er s d es l o ge men ts ba s d e ga mme , p u is q u e le l ocatai re sa it p o u v o ir u ti lis er s o n aid e à la p er so n n e p o ur r éd u ir e s o n tau x d 'eff or t ne t: il ser a m o in s en cl in à n ég o ci er f er memen t s o n l o yer au d er n ier cen ti me.

· El le es t p ar fo i s d is p o n i b le av ec u n « eff et re tar d » p ar r ap p o r t au mo me n t o ù le be so in d 'a id e ap par aî t. Ma is ces r etar d s ne r ep r ésen te n t p as g ra n d c ho se en co m para is o n d u d élai d 'at tr i b u tio n de s l o ge men ts s ocia u x

To u tef o is , il n o u s s em bl e q u e ces in co n v én ien t s s o n t b ie n p eu c o nsé q u en t s en r eg ar d de s i n n o mb r ab les f ail les d u sy s tème H LM q ue n o u s av o n s év o q ué es.

Au s s i n o u s a ttach ero n s n o u s , lo r sq ue v ien d r o n t le s ch ap itr es co n sacr és au x so l u t io n s , à pr o p o s er d es r éfo r mes te n d an t à r emp lacer l e s y s tème d 'a id es actu el p ar u n e ai de fi n anc ièr e u n i q u e au x ména ge s, et à r emet tre le p arc d e l o ge men t s so cia u x d an s l e s ecte u r p r iv é.

Le se cte ur pr iv é ?

Fac e à cette pr o p o s it i o n , les d éf en s eu rs d u s y s tème f ra nça is de l o ge men t s o ci al n e man q u er o n t p as de se r écr ier. Et la q u es ti o n d e fu s er : ' 'Ne s o n t- ce p a s le s

dy sf o n ct i o n ne men t s r épé tés d e l' o ff re p rivé e d e l o ge me n t, n o t a mme n t e n l oc a ti f, q u i o n t

o b li gé l' ét a t à in t erven i r m a s si veme n t d a n s le sec teu r d u l o g eme n t ? ''

C'e st o u b l ier q u 'en F r an ce, d ep u is 1 9 1 4 , le sec teur pr iv é d u l o ge men t n 'e st p as li br e . En fait , le lo g e men t a d ep ui s cette ép o q u e le tr is te pr i v i lège d 'ê tre le mar ch é le p l us cor set é q u i s o it . D an s u n secte ur o ù les effe ts d 'u n e p o l it i q ue p eu ven t con t i n u er à se f air e sen t ir p lu s ie u rs d izai ne s d 'a n née s a pr ès s a pr o m u l gat i o n , il co n v ien t d 'é tu d ier q u el l e a é té l' i n fl ue n ce d es dé ci si o n s p as sé es, et p o u rq u o i l'a ccu m u lat io n d 'i n ter v en ti o n s éta ti q ues p o ur en cadr er le m arc hé pr i vé a sy s té ma tiq u e men t ab o u t i à de s r és ul ta ts i n v er se s d e ceux q u i étaie n t a tten d u s.

C - Le m arch é p ri v é d u l o g e m en t : p a s l i b re, p a s eff i ci en t !

L e p l u s p iq u a n t es t q u e l 'é ta t , q u a n d il veu t c o rr ig er s es e rre u rs é co n o mi q ue s, les a g g ra v e. I l p eu t se co mp a re r à u n e a m b u la n ce q u i,

a p p e lée s u r les lie ux d' u n accid e n t d e l a ro u te,

fo n ce rai t d a n s le t a s et t ue ra i t le s d ern ie rs s u r viva n t s

J ea n f ran ço i s Re vel

Le co n t rô le de s lo y ers de 1 9 1 4 à no s j o urs

C'e st en 1 9 1 4 q u 'u n bl o cage d e s l o y er s f u t mi s en p lace. Ce f u t n at ur el lemen t le dé cle n ch eme n t d e la g u er r e av ec l' Al l em ag ne q u i e n f u t le mo t if . Les h o mmes en v o yés au f r on t aban d o n n aie n t tra va il et sal aire , la is sa n t leu r s f ami lles d ans la d iffic u lt é. A u ss i le b lo cage des lo y er s av ai t i l p o u r b u t d 'e mp êch er q ue les f ami lle s d e s s o ld ats d o n n a nt leu r vi e à la F r an ce n e s o ie n t c has sées de ch ez el les .

Il y aur ai t b eau c o u p à d ir e su r l 'er r eu r éco n o m iq u e i n hér en te à ce tte dé ci s io n . La is so n s l' u n de s mei lle ur s p éda g o g u es de l'é co n o m ie, Hen r y Hazl itt , en r és u mer l 'arg u men t d e faç on la p id air e 3 4 :

« L es co n t rô l es d es l oyer s s o n t p a r f o is i mp o sés en t a n t q ue p a rt i e d' u n d i s p o si t if g éné r al d e co n tr ô le d es p r ix, m a is i ls so n t l e pl u s s o uve n t d écr été s p a r u n e l o i sp éc ia le. S o uven t l'oc ca si o n est fo u r n ie p a r le dé cle nc h eme n t d 'u n e

g u er re . (

.) de s ma i s o n s s o n t b el et bi en d étr u ite s p a r d e s b om b es d a n s

cer ta i n es vil les , et l a né ces s ité de d is p o se r d 'a r me me n ts et d ' a u tres p ro vi si o n s d ét o ur n e m a tér ia u x et tr a vai l d e l 'i n d u str ie d u b â t ime n t.

Au dé p a rt , le c on t rô le de s l oye rs e st i mp o sé en r a is o n d e l' a rg u ment se lo n le q ue l l'o f f re de lo g emen ts n 'est p as « él a s ti q ue » — c'e st- à- d ire q u 'u n e pé n u rie d e l o ge ment s n e p eu t p a s êt re r ég lée i mméd i at eme n t, q u el s q u e s o ien t l es n ivea u x q u e p u i s sen t a tte in d re le s l oyer s . Pa r co n sé q uen t , a f fir me- t- o n , le g o u ver neme n t, en in te rd is a n t l a h a u ss e de s lo yer s , p ro t ège les l oc a ta i re s co nt re l' ext o r s io n et l'ex pl o it a ti o n s a ns fa i re a u cu n ma l a u x p ro p r iét a ires et s a n s d éco u ra g er le s n o uvel les co ns tr u ct io n s .

Cet a rg u me n t es t er ro né, même e n s u p p o sa n t q u e le con t r ô le de s lo yer s n e rest er a p a s lo n g te mp s en p la ce. Il o u b l ie u n e con s éq u en ce i mm éd i a te. S i les p ro p r ié ta i re s o n t le d ro it d ' a u g me n ter leu rs l oy ers p o u r te n ir co m p te de l' i n fl at i o n mo n ét a i re et de s v ér it a b les co n d it i o n s de l' o ffre et de l a d ema n d e, l es l oc a ta i res in d iv id u el s ch erc hero n t à f ai re d es éco n o m ies e n p re n a n t mo i n s d e p l ace. Ceci p er me tt r a à d' a u tres per s o n nes d e p a rt a ger le s l o g emen ts d o n t l' o f fre est ré d u ite . L e même n o mb re de l o ge me nt s a b r iter a p l u s d e mo n de , j u s q u' à ce q ue l a p én u r ie p ren ne fin .

L e co n tr ô le d es lo yer s , a u co n tr a i re , enc o u r a ge u n g a s p i ll a ge d 'e s p a ce. I l ét a b lit u n e d i scr i mi n a ti o n e n f aveu r d e ceux q u i oc cu p en t dé jà u n e m a is o n o u

3 4 « L'é co n o m i e Po li ti q u e en u n e le ço n » , Hen r y Haz lit t, tr ad u i t e n Fr an ç a is p a r He rv é d e Qu en g o ,

h tt p : // h e rv e. d eq u en g o . fr ee . f r/

u n a p p a r teme n t d a n s u n e vil le o u u n e ré g io n d o n nées , et ceci a u x d épe n s d e ceu x q ui se ret ro uven t de h o rs . »

M

ai s da n s u n e s itu a tio n au s s i e xce p ti o n n elle q u 'u n e g u er re, o n pe u t c o mp ren dr e q u e

de

s décis io n s éco n o m i q uem en t d is cu tab le s so i en t p r is es , les co n si dé rat io n s p u r emen t

émo t io n n ell es p r en an t à cette o cca si o n u n e im p or tan ce co n s id érab le . P lu s e n n u y eu x est q u 'ap rè s la g ue rre , p ar m an q ue d e co ur ag e e t d 'é d ucat io n éco n om i q ue d es h o mme s p o li t iq u e s, e t par ce q u e d e tr ès n o mb re u ses f ami l les s e r etr o u v aie nt or p h el in es d ' u n

pè re t o mb é au champ d e b at ai lle , ce con tr ô le n e fu t p as ab o l i, e t u n e l o i l im ita n t

l'a u g men ta ti o n d es l o yer s f ut p r o mu l g uée .

s oc iale men t d ésas tr eu x . Le ta u x

d 'eff o r t d es mé nage s lo catair es ava n t la seco n de g u er r e m o n di ale était to mb é à en v i ro n

3 , 5% d e le u r r even u 3 5 . En co n tr ep ar tie , le man q ue t o tal d 'att r ait de l' i n v es t is s em en t

im m o b il ier a ma in ten u l a co n s tr u cti o n d e n o u v ea u x l o ge men ts à d es n i ve au x

h is t or i q u em en t b as : 1 . 8 0 0 . 0 0 0 l o ge me n ts fu re n t c o n str u its en F ra nce ent re le s d eu x

Le s r ésu l tat s d e c e con t r ô le à f ina li té s oc ial e f u ren t

g ue rr es ( mo i n s d e 1 0 0 . 0 0 0 p ar an ! ), d o n t 1 7 5 . 0 0 0 Hab i tat i o n s Bo n Mar ché ( HB M) et

3 0 0 . 0 0 0 l o ge men ts éd if ié s p ar les g ra n d es en tr ep ri s es p o ur l eur s s alar iés . En

co mp ar ai s o n , la Gr an de Br etag ne , san s co n tr ô le d e l o y er s , co n s tr u ir a 3 , 7 mi l li o n s d e

lo

g eme n ts sur la même p ér io d e et en r én o vera 5 0 0 . 0 0 0 , al or s q ue l 'A lle mag n e , auta n t

to

u ch ée q u e la F ra n ce p ar le s pe rt es h u ma in es , éc o n o mi q u emen t ét r an g lée p ar le t rai té

de Ver sai lle s, v ic tim e de l' h y p er-i n f la ti o n d e 1 9 2 3 et de la m is e en co u pe r égl ée de l'éc o n o mie p ar l es N azi s à p ar ti r d e 1 9 3 3 , en co n s tr u i ra t o u t d e mê me 4 mi l lio n s 3 6 .

Po u r êt r e ex ac t, i l con v ie n t d e p ré ci se r q u e l es p o l it i q ues d e r estr i ct io n m o né tair e

co n d u ite s en ré actio n à l a cr ise d e 1 9 2 9 , et d o n t o n ne s 'ap er çu t q u 'a pr ès c o u p q u ' elle s

co n st i tu èr en t d es er reur s fla gr an te s, jo u èr ent ég aleme n t u n r ô le im p or tan t d an s le rale n ti s seme n t d e la co n s tr u ct io n .

Aj

o u to n s q u e d u f ait d e cet te p én ur ie, q u i n e le s o b l ig eai t p as à co u rir ap rès le lo cat ai r e,

et

p ar ce q u e le b l oc age d es l o yer s n e leur en a d o n n é n i l' in ci tat io n n i le s m o ye n s, le s

pr

o p r iéta ire s o n t f ait p eu d 'eff or t s p o ur amé li or er leu r pa tr im o i ne l oca tif .

Il

en r ésu lt a q u e 7 2 % d es f ami lle s d' o u v r iers f r ançais h ab i taie n t d an s d es l o ge men t s de

mo i n s d e 3 p ièces e n 1 9 3 5 , c on t re 5 6 % en I talie , 5 2 % en A lle mag n e, 1 9% en An g le ter re.

La s eco n d e g ue rr e mo n d ia le p r o v o q uer a en Fr an ce d es d es tru c tio n s p l u s im p or tan tes q ue la p r emièr e en ma tièr e d e l o g emen t s, d u f ait q u e les b o m ba rd em ent s f ur en t r épart is s u r l 'en se mb le d u terr it o ir e. A titr e d 'e x em p le, le seu l b o mb ar d em en t d u Hav r e d e s ep t em b re 1 9 4 4 a d ét r u it 2 0 . 0 0 0 lo g em en ts .

Le r ésu lta t de cet te s u cce ss io n de c alam ité s étati q ue s ( do n t les g u err es co n st it u ent le

pa ro x y s

est i mé à 4 mil l i o n s, d o n t 2 m il l io n s d 'u n it és man q u an tes et 2 mi ll i o n s n éc ess i tan t d e s rép ar at i o n s d ' urg enc e. En o u tre , s u r le s 1 3 , 4 m il l io n s d e r ési de n ces p r in c ip ales

) s o n t éd if i ant s . A u le n d emai n d e la g u er re, le d éf icit d e lo g em en ts es t

3

3

5 Ge o rg es M es m i n , « Ur b a n is m e et l o g em e n t, an al y s e d ' u n e cr is e » , PUF, 1 9 9 2 .

6 J M S téb é, « l e l o g em e n t so c ia l en F ran c e » , 1 9 9 8 -2 0 0 2 , P UF – A n o te r q u e l' a u t eu r, d ' i n s p i ra tio n o u v e rt em e n t c o l le ct iv is te , n e f ai t p as le l ie n e n t re ce tte s o u s c o n s tr u c ti o n e t l e c o n t r ô l e d es lo y e rs , et i m p u te c et te si tu at io n à u n en ga g e m e nt in s u ff is a n t d e l ' ét at

rec en s ées , seu le s 1 , 2 mil l i o n s – mo in s d e 1 0 % ! - béné fic ie n t d e la to ta li té de s éléme n ts d u co n fo r t m o der n e d e l 'ép o q u e: Eau co u ra n te, WC, élect r ici té, d o u ch e, ch au ff ag e 3 7 .

L' éco n o mi s te su é d o is As sar L in d b eck , q u i f u t p r ési de n t d u co mi té No be l d ' éco n o mi e, a

dé clar é q u 'a pr ès les b o m be s i nc en d ia ire s , le co nt r ô le d es l o y er s était le p l u s s ûr mo y e n

de r aser u n e v i ll e. A u v u d es ch iffre s ci d es s u s, l 'ex a gér at i o n de la f or m u le p ar aî t

mi n i me. Cet t e c ita tio n l u i f u t i n sp i rée p ar l 'ét u de d u mar ché d u l o ge men t d e St o ck h o l m

ap

rès la g uer re, o ù il co n sta ta q u e la cap i tal e s uéd o is e, ép arg n ée par l e c o nf li t, s o u ff r ai t

de

s m êm es s y m p tô me s d e p én ur ie q u e Lo n dr es me ur tr ie p ar le s b o m b ard e men t s 3 8 .

Aj

o u to n s q u e le sec teu r de la co n s tr uc ti o n f r an çai se est res t é p ar tic u lièr eme n t a rchaï q ue

en

tre les de u x g u er r es : pa s d e c réatio n d e g éan ts i n d u str iel s , p as d e r ati o na li sat i o n d e

l' offr e, d o n t l 'es se n tie l est ass u ré e pa r d es ar tisa n s au x m o ye n s f aib les et au x mét h o d es

de

tra v ai l p eu co m pé tit i ve s.

Ap

rè s g u er re, le s le ço n s d u b lo cag e d es l o ye rs s em b len t a v o ir été co m pr i se s p ar u n e

pa rti e d e la clas se p o li t i q ue: d es p r o p o si t io n s de rét ab l i ss emen t d e la l ib ert é de s lo y er s

s er o n t in scr i tes à l 'ag en d a p ar leme n tair e. M ai s l' i n st ab i li té d es m aj o r ité s d e l 'ép o q u e et

la n éc es s ai r e r ech er che d ’a rr an g eme n ts en tr e d es p ar tis d ' o bé d ienc e p ar fo is trè s d iffér en te s co n d u ir o n t au co m pr o m is b anca l de la f ameu se l o i de 1 9 4 8 , q u i p ré v o y ai t la li ber té d es l o yer s p o u r les l o ge me n ts n eu f s, et u n rat tra pa ge p r o gr e ss if d es lo y er s d es lo g eme n ts an cien s . Le man q u e d e co u rag e d es p o li t iq u e s d e l 'ép o q u e, ai n si q u ' u n man q u e d e co nf iance d an s l 'éco n o mie p ri vée 3 9 , f er on t q u e ce r attr ap age p r o g res sif n e s er a t o u jo u r s pa s a ch ev é de n o s jo u r s p o u r les l o ge men ts , h eur eu s em en t en n o m b re

rés id u el , q u i r esten t s o u mi s à la lo i d e 1 9 4 8 .

La lo i p r év o it to u j o ur s q u e l e l o y er s o i t calcu l é s el o n d es f or mu l es d éter m i n ées p ar

l'a d mi n i st r at i o n , q u i abo u t i ss en t t o u jo u r s à d es r ésu l t at s t ot al em ent déc o n n ecté s d e la

réa lit é d u mar ché.

Cet te l o i, d écriée a j u st e t itr e p ar les p r o p rié ta ires de lo g e men t s trè s ancie n s, co ns t it u ai t

an m o i n s u n lé g er p r o gr ès p ar r ap p or t la s i tu at io n an tér i eur e, q u i p er mit à la

co

n st r u ct i o n p ri vé e d e r ef aire t im i deme n t s ur face. Mal gr é t o u t, en 1 9 5 2 , t o u s sec teu r s

co

n fo n d u s , la F ra nc e co n str u is ai t 2 0 l o ge men ts p o u r 1 0 . 0 0 0 Hab ita n ts , co n t r e 9 9 en

Al lema g n e o cci den t al e.

La r ai s o n d e la ti m id i té d e cette re pr ise n o u s est u ne n o u v el le f o is ex p l iq u ée av ec b r i o

pa r H en r y Haz lit t:

« L es ef fet s d u co n tr ô le d es l oyer s emp i re n t a u fu r e t à mes u re q u e le co n t rô l e co n t in u e. On n e co n s tr u i t p a s de n o u ve a ux l o ge men t s, p a rce q u 'i l n 'y a p lu s de

b o n n es r a is o n s d e les co n st r u ire. Avec l' a u g me n ta t i o n d es co û t s d e co n st r uc ti o n ( h a bi t ue lle men t le rés u lta t d e l' i n fla t i o n) , l' a n cien n ivea u des l oye rs n e

3

3

3

7 I d e m .

8 Th e h o u s in g s h o r ta g e. A st u d y o f t h e p r ic e s y st em in t h e h o u s in g ma rk e t – As sar Lin d b eck , 1 9 6 3 .

9 Vo ici l e p r éam b u le d ' u n d o cu m en t d e p o l it iq u e g én é ra le é d i té p ar le m in is tè re d e l a r ec o n st r u ct i o n e n 1 9 4 5 : « l ' in te rv en ti o n p u b l i q u e s' i n s cr it d an s u n e li g n e d e j us t if i cat i o n s s el o n l es q u e ll es l a c o l le ct iv it é, p a r r ap p o r t a u j eu d es i n t ér êts p ri v és , à l ' an ar ch ie d es in it i at iv es d es p ro p r ié ta ir es et d es e n t re p r is es , m èn e u n e ac tio n co lle c tiv e et p r év o y an t e, re q u is e p ar l' i n t ér êt g én ér al » . ci té p ar Geo rg es M es mi n , o p . c it .

p er met tr a p a s d e fa ire u n p ro f it . S i, com me i l ar r ive s o u ven t, le g o u ve r n eme n t f in i t p a r l e reco n n a ît re et exemp t e l es n o u ve a u x l o g eme n ts d u con t rô l e de s l oye rs , il n'y a t o u jo u r s p a s u n e i nc it a ti o n a u s s i gr a n d e à co n st r u ire de n o u vea u x b â t im ent s q u e s i le s a nc ie ns l o ge me n ts écha p p a ie n t eu x a u s s i a u

co n tr ô le d es l oy ers . S el o n l'a m p leu r d e l a d ép r éc ia t io n m o n ét a ire de p u is le ge l d es a n cien s l oyer s , les l o yer s de s n o u vea ux lo g emen t s pe uven t s e ret ro uver d ix o u vi n g t fo is p lu s élevés q ue le s a n cien s , à esp a ce éq u iv a len t . ( Ceci s' es t p ro d u i t en F ra n ce a p rè s l a d eux iè me g u er re mo n d i a le, p a r exem p le) . Da n s de

te lles co n d i ti o n s , les l oca t a i re s ac tu els de s vieux b â t ime n ts n 'o n t a u cu n e env ie

d e p a rt ir, même s i le u r f a mi lle s 'a g r a n d i t e t q u e leu r s co n d i ti o n s d 'h éb ergem en t

s e d étér i o re n t.

En r a i so n d es fa i b les l oyer s g elés p o u r les a n cie n s b â ti men t s , les lo c a ta ire s q ui

y h a b ite n t d éj à , et q u i s o n t lég a le me n t p ro tégé s con t re u n e a u g men t a ti o n d u

l oye r, so n t en co u r a g és à g a s p il ler l'es p a ce , q ue leu r fa m il le se s o i t r éd u i te o u n o n . Ceci co nc en tre la p res s io n i mméd i a te de l a n o u ve lle de ma n d e s u r l e n o m b re rel a tiveme n t f a i b le d es n o u ve a ux lo g emen t s . C e q ui ten d à fa ire m o n ter

le

ur s lo yer s , a u d éb u t , à u n n ivea u p l u s élevé q u ' i ls n 'a u r a ien t a tt ei n t s u r u n

m

a rch é p a r f a it emen t li b re .

Néa n m o in s , ceci n 'en co u r a ger a p a s d e m a n ière p ro p o r ti o n ne lle la c on st r u ct io n d e n o u vea ux lo g emen ts . Le s co n s tr u cteu r s o u l es p ro p r ié ta i re s d es

a p p a r te me n ts déj à e xi st a n t s, o b ten a n t d es p ro f it s r éd u i t s et su b i s s a n t p eu t- êt re mê me d es p er te s p o u r leu r s a n cien s a p p a rt eme n ts , a u ro n t pe u o u a ucu n ca pi ta l

à p l ac er d a n s l a con s t r uct i o n . De p l u s , e ux, o u ce ux q u i p o s sè den t u n cap i t a l

p ro ven a n t d 'a ut res s o u rce s, p eu ve n t c ra in d re q u e le g o u ver ne me n t n e t ro uv e à t o u t i n s ta n t u ne e xcu se p o u r i mp o se r é ga leme n t d es con t rô l es d e lo yer s s u r les n o u vea u x lo g emen t s . Et , de f ai t , i l le fa i t so u ven t . »

Aj o u to n s q u e ce tt e l o i a i n tr o d ui t u n p r iv i lèg e d e n o n r és ili at io n et d 'h éré d ité d u b ai l : le pr o p r iéta ire n e p o u v ai t en aucu n cas s i g n if ier la f i n d u ba il au l oca tair e ta nt q u e celu i ci fai s ai t f ace à se s o b li ga ti o n s b ien lé g èr es d e l o y er, et le s e nf an t s h ab ita n t s o u s le t o it de s p ar en t s lo cata ir es p o u v aien t hér it er d u b a il. Il n 'éta it p as r are q u e , lo r s q u e la f in ap p ro cha it , le s e nf an t s rej o ig n en t leu r s p ar en ts ma lade s p eu av an t leu r d écè s p o ur pe rme ttr e cette p r or o g ati o n d u b ail . Vo ilà p o u r q u o i i l y a enc or e p lu s ie ur s centa in es d e mi l lie rs d e lo g eme n ts d o n t le s pr o p r iéta ir es so n t em p o is o n n és p ar u n ba il '' l o i 4 8 ''

Po u r ach e ter u n l o g em ent , i l n 'é tai t p as r are q u ' il fai ll e ve rser au l oc ata ir e u n de ss o u s d e tab le p lu s éle vé q u e le pr ix v er sé au pr o p rié ta ire 4 0 . La l oi d e 1 9 1 4 m o d if iée par la l oi d e

1 9 4 8 co n sti t uai t b e l et b ie n u n e c on f isca ti o n de la v a leur de s lo g em ent s au p ro f i t d u

lo ca tai r e: p as éto n na n t q u e d an s ces c on d i ti o n s , l'i n ve s ti s se men t l ocati f p r iv é s oi t r esté mo d es te.

C'e st d an s ce c on tex te q ue l' hi v er pa rt icu li èr emen t ru d e v éc u en 1 9 5 4 v er ra la n ai ss an ce de la f o n d ati o n A b bé Pi err e et cell e d es pr em ier s mo u v e men t s d 'en v erg u r e rev en d i q uan t le l o ge me n t p o ur to u s com me u n dr o i t i n alié n abl e. F ace à la p o p u lar it é

4 0 Les p r o p r es g r an d s p a re n ts d e l ' au te u r d e ce tt e é tu d e o n t c o n n u ce tt e s it u a ti o n : p o u r a ch e te r u n l o g em en t an ci en d e b o n s ta n d i n g à P aris en 1 9 5 2 , ils o n t d û v ers er 3 5 0 . 0 0 0 f ra n cs d e l ' ép o q u e a u p ro p r ié ta ir e, to u t à fa it n o r m al em en t, et 9 0 0 . 0 0 0 Fr an cs e n d es s o u s d e t ab le au lo ca ta ir e p o u r q u e c el u i c i a cce p t e d e q u i tt er l es li eu x . La d is p r o p o rt io n d es d eu x v al eu rs l ais s e s o n g eu r.

acqu i se par ce m o u ve men t, le s g o u ve rn emen t s f ero n t u n e er r eur ma je ur e d e d iag n o s t ic, attr i b ua n t au ma rché pr iv é et n o n à s es en tr av es lég i slat i v es l' i mp o s s ib le aju ste me n t d e l' offr e à la d eman d e. Au ss i , au l ieu de li bé rer l 'i n i tia ti ve p r iv ée , il s d écid er o n t d 'accro î tr e co n s i dér ab leme n t la p ar t d u lo g eme n t so ci al d an s la con s t ru c tio n , avec le s rés u l tat s q u e l 'o n a v u s p r écéd em men t .

Po u r êt re e xac t, i l co n v ien t d e p ré ci se r q u 'a u sy s tème d e s orga n is me s HLM s' aj o u ta it alo r s celu i d es s u b ven t i o n s et d e s p rêt s ai dés d u Cr édi t F o n cier d e Fr anc e. Ces s u b v en t i o n s di re ctes à l 'access i o n à la p r o p rié té co nt r ib u er o n t à en v ir o n 4 0% de s co n st r u ct i o n s n eu ves da n s le s ann ées 6 0 . M ai s ce s y s tème co û te ch er. Lo rs q ue l'é ta t réd u it p r o g res si vem en t ces d i s p o sit if s à la fi n d es an née s 6 0 , ce q u i co rr esp o n d à la s eu l e p ér io d e d e b ai ss e d e la p r ess i o n f is ca le co n n u e p ar le s mén ag e s F ra n çai s s o u s la Vè me r ép u b li q ue , la c on st r uc ti o n pr i vée, q u i se reme t pr o g re s siv e men t d e l'a ban d o n d u b lo cage d es l o yer s p o u r les l o ge me n ts n eu f s, re par t à la h au s se: le l o ge men t n o n aidé , q u i r epr ése n tai t seu le men t 1 0 % d u t o ta l d es lo g eme n ts ach ev és en 1 9 6 0 , at tei n t 4 3 % d u to ta l en 1 9 7 5 . Et, mie u x enco re , ce g l is se men t v er s le sec teu r p r iv é d e la co ns tr uct i o n pe rme t u n e amél i or at io n g éné ra le d es m is es en ch an tier su r ce tt e p ér io d e 4 1 :

 

An née

Lo g em e n t s no n ai d és

 

M is e s en ch a nt i er

%

 

o t a l e s

t

 

1 9 6 0

3

1

 

3

1 6

 

9

, 9

 

1 9 6 5

5

9

 

4

1 2

1

4 ,3

 

1 9 7 0

10

1

 

4

5 6

2

2 ,1

 

1 9 7 5

22

0

 

5

1 4

4

2 ,8

7

5 /6 0

(+ ) 6 0 9, 0 0%

( +) 6 2,0 0 %

 

Lo g em en t s a c he v é s , s e ct e u r l ib r e e t t o t a l, en mi l l i er s

Le s ect eu r l ib r e a d o n c co m men cé, d an s le s an n ées 7 0 , à p er met t re u n r at trap age q ua n ti tati f , mai s au s s i q ua li tati f , de la d e man d e de lo g e men t p ar l' off re . M ais p o u r q u e ce sa lu ta ir e r éaj u s tem ent se p o u rs u i ve, i l eut f al lu p o u rs u i vr e l e d ése n g ageme n t d e l' ét at da n s l e l o g em ent . Ma lh eu re us eme n t, c'es t l 'i n ver s e q u i va se p r o d ui re en 1 9 8 2 , ave c l'ar r iv ée d e F ra n ço is M it terr an d a u p o u v o i r.

La Lo i Qu i ll ot : ret o u r d u co nt rô le d es l o yers , et c hu te d e l' in v es t i ss eme nt im m o bi l ier.

Al or s q ue l' in f lat io n e st fo rte , et q u e de u x ch oc s p étr o l ier s ma l gér és p ar de s p ol i t iq u es écon o m i q ues i n ter ve n ti o n n is tes o n t p r o v o q u é u ne mu lt i p l icat i o n p ar 8 d u ch ô mag e en tre 1 9 7 3 et 1 9 8 1 , la d ema n de p o l it i q u e d es é lect eu rs es t f or te p o ur i n s tau rer u n e p l u s gr an d e s écu r i té p o u r les lo catai res . Cet te d ema n de ser a exau cée p ar la l o i Q u il lo t d u 2 2 ju i n 1 9 8 2 , q u i ét abl i t , d 'u n e p ar t, u n r ég ime d e co n t rô le d es l o y ers b as é s ur l' i n d ice IN SE E d e la con s tr u ct io n , q u i s u i t p eu o u pr o u cel ui d es pr i x à la c on s o mma ti o n d ep u i s

1 9 7 0 , et d 'au tr e p ar t, q u i in s tau r e u n dr o i t accr u au mai n tie n d u l ocata ire da n s les l ieu x même en cas de d éf au t d e p a ieme n t. P lu s q u e la sé vé rit é d u c on tr ô le , c'es t l a cr ai nte d e le v o ir se d u r cir, ai ns i q ue cel le d e v o ir le s tri b u na u x cau tio n n er l es lo cata ire s

4 1 Ge o rg es M es m i n , Op . Cit .

ir r esp o n sa b les , q u i p ro v o q u e u n v ér ita b le mar as me d u secte ur d u l o ge men t , et n o tam men t de l' in v es t is se men t lo cati f .

Il es t d iff ici le d e d éter m in er la pa rt d e r es p o ns ab i li té de la lo i Q u il lo t p ar r ap p or t au x

au tre s aber ra ti o ns éco n o mi q ue s ( no ta mme n t l 'i n s tau r ati o n d e l 'i m p ô t su r la f or tu n e , et l'ac cr o i ss em en t g én ér al de l a f is cal i té) co mmi s es p ar les g o u v er neme n ts M aur o y e t

Fa b iu s e n tre 1 9 8 1 et 1 9 8 6 , p o u r ex p li q u er la ch u te l ib re d es m is es en con s tr u ct io n d u

s ecte u r pr i vé d u ra n t cette p ér i o d e, mai s co n s tat o n s q u e la l o i Mé h ai g ner ie d e 1 9 8 7 , en

ass o u p l is s ant le co nt r ô le d u l o yer et en rééq u il i br an t le s re lat i o n s en tre lo cata ir e et

pr o p r iéta ire s , a r elan cé le m arc hé 4 2 .

 

An né e

8

0

8

1

8

2

8

3

8

4

8

5

8

6

8

7

8

8

8

9

M ise s en cha n t ier sect eu r lib r e

                   
 

m

ill iers ,

Fr a n ce en ti èr e

 

11

6

1

2 5

 

7

1

 

6

9

 

3

4

 

3

2

 

4

9

 

6

3

1

0 4

 

13

5

No m b re d e p et i tes

                   
 

a

nno n ce s d u

'' f ig ar o '' p o ur d es l o c a t io ns à Pa r is

a

u m o is d e Févr i er

 

7

2 6 4

NC

NC

 

2

1 3 8

2

0 0 8

2

1 7 1

1

6 5 8

4

2 0 8

5

7 6 1

NC

M al g r é to u t , les imp ér ati fs p o li t iq u es de l'é p o q u e (p ér io d e de co ha b ita ti o n p r o p ice à

to

u te s les d émag o g ies ) emp êc he n t u n e lib é ral is at io n p l u s i mp o r tan te d u co n tr at d e

lo

ca tio n . No ta mmen t , le p r o p rié ta ire re st e en co re auj o ur d 'h u i s o u s la men ace d ' u n

rec ou r s d e s o n l o catair e si cel u i ci pe u t dé mo n tr er q u e le l o ye r f ixé p o u r s o n b ie n s 'éca rte p ar t ro p d es ''r éf éren ces o p p o s abl es '' con s ta tées p ar l 'ad m in is tra ti o n sur s o n

q ua rti er. Ce fac teur d e r is q u e est p r is en co m p te p ar le s pr o p ri étai re s et les p o u ss e à u n

in v es t is se men t mo i n dr e d an s l' i mmo b i l ier l ocat if .

Po u r d es r ais o n s q u e n o u s ver r o n s a u ch ap i tre s u iv an t , u n e b u lle i mm o b i lièr e s'e s t

fo r mée en t r e 1 9 8 8 e t 1 9 9 2 s ur le ma rché par i s ien . L'a u g men ta ti o n d es p ri x s' es t al or s

to ta leme n t d éco n n ectée d e l' i n d ice d es p ri x à l a c o ns o mma ti o n . La l o i Mer ma z-

M al an da in d u 6 j u ille t 1 9 8 9 a d o nc r étab li le c o n trô le d es p r i x b a sé s ur l 'i n d ice I N SE E

et a sér ie u seme n t e ncad ré les p o s s ib i li t és d e rééva lu at io n d es l o y er s en r égi o n

Par i si en n e. L' effe t s ur l e m ar ché d u l o g emen t p ar isie n a été im méd ia t, au p o i n t q u e le

p u té M alan d a in a l u i m êm e d eman d é u n as s o u p li ss em ent d e s a p ro p r e l o i q ue lq u e s

an

n ées p l u s tar d . S an s s ucc ès.

Co mm en t f o n cti o n ne e n p ra t iq u e le co nt rô le de s l o yer s

Par co n sé q u ent , le p ro p ri ét aire re ste s o u m is au x d is p o s i ti o n s su i va n tes :

L e lo ye r i n it i a l est f ixé l ib remen t p a r le s p ar t ies . La rév is i o n a n n u el le d u lo yer n e peu t ê tre effe ct u ée q u e s i le b a il la p ré vo it . El le es t ca lcu lé e e n f o nc ti o n de l' i n d ice m o yen I NS EE d u co û t de la c on st r u ct io n .

4 2 Ge o rg es M es m i n , Op . c it .

L e m o n ta n t d u l oy er p eu t être ma j o ré lo r sq u e p a r u n e cl a use e xp re ss e d u b a il ,

le p ro pr iét a ire f a it exécu ter d es tr a va ux d' a méli o r a ti o n en a cco rd av ec l e

l oc a ta i re .

A l' exp i r a ti o n d u b a i l (3 a n s re co n d u cti b le s) , le p ro p r ié ta i re pe u t revo ir à l a

h a u s se le mo n t a n t d u lo yer i n it i a l, s' il est i me q u 'il es t s o u s éval ué ( pr ix d u

.) . D a n s ce ca s , il d o it

a d res se r a u l o ca ta i re 6 mo i s a u mo i n s av a n t le te rme , u n e o f fre d e

ren o u vel le me n t av ec le n o u vea u l o yer. Da n s l' a g g l o mé r a ti o n p a r is ien ne, ce tte h a u s se d e l oye r est enc a d rée p a r vo ie d e d écret p r is p o u r u n e a n n ée, et n e d o i t p a s dé p a ss er l a mo i tié d e l'é ca rt co n s ta té avec les lo ye rs p r a tiq u é s d a n s le

vo is i n a ge , p res ta t i o n s d e l' im meu b l e et d u bi en l o

vo is i n a ge .

En ca s d e d és acco rd su r ce n o u vea u lo ye r, l'u n e o u l ' a ut re d e s p a rt ies p eu t s a i si r l a co mmis si o n d e co nci l ia t io n d ép a rte men ta le . L' a cc o rd co n s i g né d a n s u n p ro to co le s' im p ose a ux p a r tie s. L' a u g me n ta t i o n est ét al ée p a r t ier s o u p a r s ix ième. El le n e remet p as en ca u se la cl a us e d ' in d exa ti o n a n n u el le.

Si m p le , n o n ? Voi là q u i n e p eu t q ue r ass u re r le p r o pr ié tair e b ai lle ur, s' i l est f éru de jarg o n te ch n ocr ati q ue et d e mat h émat iq u e s, et s ' il accor de u n e con f ian ce to ta le da n s le s co mm is s i o n s ch arg ée s d 'é tu d ier u n li ti ge

No u s v er ro n s u lté rie u rem ent q u 'e n rais o n d ' u ne cer tai ne i né las tici té d e l 'o ffr e pa r

rap p o r t à la d em an de -d o n t le s cau se s s o n t l o in d 'êtres t o u tes in t r in s èq u es a u p ro d u it

lo g em en t p a r l u i m

pr o g r es si o n de s r even u s d es mén ag es , ma is q u' i l s 'en éc art e p ar cy c les s ur de s p ér i o d es p lu s c ou r tes .

- , le p ri x d u l o ge me n t s u i t en te n d an ce lo n g u e l'i n d ice d e

En lia n t l'é v o lu ti o n d es lo y er s à l' in d i ce d e la co n str ucti o n , l ui mê me trè s p r oc he de l' i n d ice d es p r ix , in fé rie u r p ar n at u r e à celu i de s sala ire s, d o n t l'a u g men ta ti o n i n tèg r e u ne f r acti o n d e la cr oi s san ce éco n o mi q ue , le co n tr ô le d es lo y er s ten d à réd u ir e arti f icie lle men t l e r ap p or t en tr e l e l o y er et la va leu r b r ut e d u lo g em en t : le re n deme n t lo ca tif ten d à d i m i n uer a vec la d u r ée d e p r ésen ce d ' u n l oc ata ire . Cel a ex p li q u e p r esq u e s y sté mati q u em en t la h au s s e d u l o y er co n sta tée en cas de ch an g emen t de lo cata ir e: le ba il leu r pr o fi te d e la s eu le ' 'fe nê tr e d e t ir '' d o n t i l d i s p o se p o u r rééva lu er la v aleu r lo ca tiv e d e s o n b ien .

M ai s c e n 'e st p as t o u t. Lor sq u e, co m me c' es t le cas actue lle men t, l a v aleu r d es lo g eme n ts au g men te b ien p l u s vi te q u e l es rev en us d es mé nag e s, le pr o p rié ta ire n e p eu t s u iv re cette év o lu t io n , p u is q u e l' i n d ice I NS EE enca dr e s o n l o ye r. Ma is lo r s q ue, co m me ce fu t le c as en tr e 1 9 9 2 et 1 9 9 7 , la v al eur d es l o ge men t s d imi n u e, les l oc atair es ne se pr i v ent p as , co mme cela es t n or mal , d e fair e jo u er la co nc ur r ence e n tre p r o pr i ét air es et d 'o b te n ir u n e b ais se d es l o ye rs .

Le co n tr ô le d es lo y er s te l q u 'i l es t p r ati q ué act u el leme n t e st mo in s co n tr ai g nan t q u e celu i is su d es lo i s d e 1 9 4 8 p o u r les lo g e men t s anc ien s, p u is q u e la f ixa ti o n d u l o yer de dé p ar t est li br e. M ais s o n m o de d e f o nc ti o n n em en t ass u re au p r o p ri étai re q u ' il n e p o ur r a b énéf icier i n tég r al em ent d es ha u ss e s d u mar ch é i mm o b i lier, alor s q u 'i l r is q u e d e

s u b ir t ot al eme nt l'eff et d es b ai ss es . Vo ilà q u i n 'est p a s d e n at ur e à i nc it er les

pr

o p r iéta ire s à i n ve st i r d an s le l o cati f , à ré n o ver leu r s v ieu x l o ge men ts , à r eme ttr e sur

le

ma rché leu r s lo g e men t s va can t s .

Le p ro pr ié t a i re, cet te v a ch e à l a it

Fa u t i l pr éci se r q u e l a f is cali té ap pl icab le à la l ocati o n n 'en f ai t p as, lo i n s' en f au t, u n

p lacemen t trè s lu cr at if ? Les lo y er s so n t ta x és d e la C SG ( au tau x s u pér ieu r d e 1 0 % su r

les re ven u s d u cap ita l) , p u i s de l 'i m p ô t s ur le r ev en u . La pr o gr es si v i té d e cet imp ô t et le

fait q u e l e r ev en u im m o b ili er s' aj o u te f réq u em men t à d 'a u tr es ( sala ir es , pe n si o n s, amène d e f act o le lo y er à êtr e i mp o s é à u n ta u x marg in al p l u tô t élevé .

)

Aj o u to n s q ue le lé g is l at eur a pr év u , à p ar tir d e 2 0 0 6 , d e s u p pr im er l 'ab a tte men t d e

1 4% d u r ev en u i mp o sa b le co rr esp o n d an t au x fr ais q u e le p r o pr ié tair e d o i t

gé n ér aleme n t en gag er p o u r en tr et en i r cor r ecte men t so n b ie n . Vo ilà u n e n o u v elle q u i v a

s û re men t r éjo u i r le s p ro p r iét air es b a ille u rs

et le s i nc iter à mie u x en tr ete n ir leu r

pa tri m o i ne, sa n s au cu n d o u t e.

Enf in , s i le p r o p rié ta ire à la c hanc e de p o u v o ir p o s s éder p l u si eur s b i en s en lo cat io n , il s er a vr ai s em b lab le men t rat tr ap é p ar l 'I S F.

M ai s g ar d o ns n o u s d ’o u b l ier q u 'a v an t d 'êtr e tax é sur les r eve n us d e s o n i n ves ti s s em en t

im m o b il ier, n o t re ba il leu r a ur a d û , s 'i l a in v est i da n s u n lo g eme n t ancie n , p aye r 6 , 9 2 %

de d r o it s d e m u tat i o n et d e f r ais d 'actes n o ta rié s, et 5 , 5% d e TVA su r ses t rav a u x d e

rén o v a tio n . S ' i l a i n ve st i d an s l e n eu f , il aur a p ayé 1 9 , 6% d e TVA s ur l' in t égr al ité d u

pr i x d e s o n achat . A uc u n aut r e p laceme n t n e s u b i t u n e te lle ta xa ti o n à la so u r ce !

L’é léva ti o n d es d u rées d e pr êt , co m bi n ée à la ba iss e d e s tau x , ré du i t le r en de men t br u t

lo ca tif q u ' u n pr o p r iéta ire p eu t esp ér er à la si g n at ur e d u b ai l . En e ffet, u n ach et eu r

p o u va n t emp r u nt er s ur 2 5 à 3 0 an s au x ta u x a ctu el s , ma lg r é le s d r o it s d e mu ta ti o n

atta ch és à s o n ach a t, d ev ra as su me r u n ta u x d 'eff or t i nf ér ieu r à 8 , v o ir e à 7 % de la

va

leu r d u b ien ach eté. Po u r êtr e co m pé ti ti ve , la l ocat io n d o it se si t uer à d es n i veau x

ne

tte men t i nf ér ieu rs . A u ss i en rég i o n p ari s ien n e a u jo u rd ' h u i, le s r end em en t s lo catif s

br u t s s o n t de l 'o r dr e d e 4 à 5 %

pa s g r an d ch o se à n o t re b ai lle ur, s u r to u t s i s es lo catair es s o n t p eu m o b ile s !

En d éb u t d e b ai l. Ap r ès le p as s ag e d u f i sc , i l n e r es te

Un e r égl em ent a t io n pl ét ho ri que et c o ût eu se

L' ag en ce imm o b i l ière ERA , i mp la n tée d an s t o u te l 'Eur o p e, n o te q u e l es f r ais d 'ag en ce

pr éle v és en F ra nc e p ar le s i nt er méd ia ire s l o rs d 'u n e tra n sact io n i mm o b iliè re s o n t d e

lo

i n les p l u s élev és d ' E ur o p e, de l 'o r d r e d e 6% , al or s q u e ce ta u x es t g énér ale men t

in

f ér ie ur à 3 % ch ez n o s v o i s in s .

En cau s e, u ne v ér ita b le t or n ad e r ég lemen ta ir e q u i s 'ab at s ur le v en de ur, et q u i l'o b li g e

gé n ér aleme n t à d élég u er aux a genc es la co mm an d e d e p res ta ti o n s co mp lé men tai r es q u i

o n t u n co û t .

Ai n s i, le ve n d eu r de v ra, s el o n l a lo i Car r ez, ce rt if i er la sur face de s o n lo g emen t au m 2

pr ès , ce q ui s u p p o se so u v e n t l' in te r ve n tio n d 'u n pr o fes s io n n el . I l d evr a fai re étab l ir u n

d iag n o s t ic sur la pr ése nce d e ter mi tes et d 'am ian t e. Dep u is f in 2 0 0 6 , il d o it étab l ir u n « d iag n o s t ic d e p erf or ma n ce énergé ti q ue » , al or s q ue l'ac hete ur s e co n ten te gé n ér aleme n t f or t b ie n d es d eu x de rn i ère s an n ées d e fac tu res d 'éle ct r ici té o u d e ga z

p

o ur l es éval ue r. D éj à, cer tai n s pa rl emen t ai r es p ar len t d 'y a jo u ter u n d iag n o s tic

o

b li ga to i r e d e « la q u al ité de l'a ir in tér ie ur » , ce q u i e st abs o lu me n t ah ur i ss a n t, cet te

q ua li té é tan t tr è s larg eme n t tr i b u tai r e d u n i vea u d 'h y g iè n e r es pecté p ar l es o ccu p an ts

de s l ieu x , n o n me sur ab l e p ar d ia g n o st i

pa rf o is l e lir e d an s la p r ess e, d e pl acer l a q ua li té d e l 'a ir i nt ér ieu r au ra ng d e pr o b l èm e

I l est p ar f aite men t r id ic u le, co mme o n p eu t

gr av e aff ectant la san té d es cit o y en s , alo r s q u e la p lu p ar t d es so u r ces de g ran de

p

o ll u t io n (p o ële s à ch arb o n ,

.) o n t d i s p ar u , et q ue l 'esp ér an ce d e v ie au g men te d ' 1 /3

d

'an n ée p ar an. S i la q ua li té d e l'a ir i n téri eu r é tai t s i dé g ra dée q ue cer tai n s le

pr éte n d en t , co m men t ex p li q u er q ue cela n 'a it p as u n im pac t n éga tif su r n o t re e sp ér anc e

de v ie ?

Ces o b li ga ti o n s p ar t ent s o u ve n t d ' u n se n ti men t off ici el lo u ab le d u lég i s lat eu r. Qu i co n te st er ait q u e la q u a lité de l' i nf o r mati o n d éli vr ée au x ach e teur s n e so i t p as u n

élé men t d 'a ss ai n is sem ent d u mar ch é ? Mai s , d u f ait q u 'e ll es so n t o b li ga to ir e s , c es

pr es tat i o n s co n tr i b ue n t à r en ch éri r d e faç on d r ama tiq u e le coû t d es tr an sac ti o n s

im m o b il ière s, ce q u i élo i g ne e ncor e les p lu s mo d est es de la p r o pr ié té. Ne f au d r ait- i l pa s au con tr ai re la is ser au v en deu r le ch o ix d 'eff ect uer o u n o n ces d émar ch es, à ch arg e

p o ur lu i d e re tir er u n s ur cr o ît d e va leu r d e s o n b ie n si ce s d ia g n o st ics m o n tr en t d es

rés u l tat s i n tére s san t s ?

Le p ro pr ié t a i re, un e x pl o ite ur ?

Ad me tt o n s q ue ma lg ré ces h an d icap s fis cau x et r égl em ent air es , n o t re b ai lle ur ch o is is s e

to u t d e même d e me ttr e u n b ie n en lo ca ti o n . Le d r o it d e la l o cati o n l u i r éser ve d 'a u tr es

ch au s se- tr ap p es .

Ai n s i, la l o i de 1 9 8 9 , d an s l a con t i n u ité d es p r écéd en te s , r en d d iff ici le o u im p o s s ib le l'e x p u ls i o n d e mau v ai s p ay e ur s pen da n t l' h i v er, l' ex p ul s io n d e f am il les ' 's o ci al emen t en

d iffic u lt é'' , et l or s q u e d es ar rê tés d 'ex p u l si o n s o n t p r i s p ar les tr i b u na u x , o b ten i r le u r ex écu t io n n 'e st p as to u j o ur s g ar ant i, ta n t les f or ces de l ' or d r e, p ar ai lle ur s dé b o rd ées , n e pe u v en t a ss is ter le b a ille u r p o u r fa ire v al o ir se s dr o it s s i l e l oca ta ire r ési st e d e to u te la mau v a ise f o i p o s s ib l e à s o n exp u l si o n .

A la ba se d e ce dé séq u i li b r e lé gal en tr e lo catair e et p r o pr iét air e, u n p rés u p p o sé

p h il o s o p h iq u e mar x i ste, i mp u ta n t au p r o p ri étai re le r ô le d e « p r of i teu r » d e la si tu at io n

de

f aib les se pr és u mée d u lo catai re. Fo r ce est de co ns tater q ue la lo i i n ve rs e to ta le men t

le

rap p o r t d e f or ce. En tém o ig n e ce tt e p et ite co n ver s at io n e n tre u n l oc at ai r e et s o n

ba il leu r, b ât ie à p ar tir de té mo ig n age s d e p r o pr iétai res :

Lo cata ir e : « je vien s d e recevoi r mo n a v is de r ééval u a t io n a n n u e lle d e lo yer

b a s ée su r l ' in d ice I NS EE . Je refu se d e p a ye r l'a u g me nt a ti o n p rév ue et vo u s

a d res se ra i u n chè q ue d e l' a n ci en m o n ta n t . »

P r o p r iéta ir e: « ma is mo n s ie u r, cette au g men ta tio n est p ré v ue à la fo is p ar le ba il et la l o i. Vo us de vez v o u s y co n fo r mer, sa n s q u o i je me ver ra i o b li g é d e me tt re f in à v o tr e b ai l. » Lo cata ir e: « Ah o u i ? Je su i s lo ca t a ire a vec 3 en f a n ts et mo n é p o u se n e t r a vai l le

p a s , ess a yez d o n c de me fa i re met tre d eh o r s

P r o p r iéta ir e: «

»

»

Et enc or e le c as e x p osé c i d e ss u s es t u n d es mo in s g ra ves p o u r l e p r o pr ié tair e. Ce lu i- ci pe u t f air e fa ce à d es ar rê ts d e p ai em en t , q u an d s o n lo g eme n t n 'es t p as p u r emen t et s im p leme n t en va h i p ar de s sq ua tte u r s , p ar fo i s av ec la com p l ici té d ' ass o ci at i o n s m il ita n t p o ur l a r équ i s it io n d es l o g em ent s v acan ts .

Cer te s, l or s q u e l 'ex p u l si o n d 'u n l ocata ire in s o lv ab le e st p r o n o ncée et n o n ex écu té e, des fo n d s p u b l ics ( CA F) v ie n n en t d éd o m mage r l e b ai l leu r, ap rès u ne p ro céd ur e s o u v ent lo n g u e: la co llecti v i té d e s co n tri b u ab le s est d o n c p rié e d e se su b s ti t u er au x l oc at aire s ir r esp o n sa b les . Et de s as s ur an ce s sp éc ifi q ue s, q u i v i en nen t gr ev er le s lo y er s b ru t s , pe rme tt en t au x b ail le ur s d e l imi ter le s r i sq u es l iés à l 'o ccur rence d 'u n mau v a is lo ca tai r e. Le co û t d' u n ma n d at d e g es ti o n l oca ti ve in c lu an t u n e tell e ass ur an ce se s i tu e gé n ér aleme n t e n tre 5 et 6 % d es lo y er s.

Il n e f aut pa s s 'é to n n er q u e d an s ces co n d i ti o n s , d e n o mb re u x p et i ts p r o p rié ta ires q u i o n t p eu r de d ev o ir re co ur ir à u n e j u s tic e le n te, a ux j u ge men t s d iff ic iles à met tre en ex écu t io n , et q u i p eu t les p la cer en p o s i tio n d 'a ccu sé s , la iss e nt d es l o ge me n ts v aca n ts , ce q u i re nf o rc e l a p én u r ie, et au g men t e l es co û ts d es l o ge me n ts res tan t s. La f o n da ti o n Hér ita g e et P r o gr ès esti me q ue c e s o n t ai ns i 4 0 0 . 0 0 0 l o ge men ts q u i p o ur r aien t êtr e mi s s u r le mar ch é l oc at if q u i ne le so n t p as à cau s e d u d éc o u rag emen t de s p r o pr iétai res .

Le s b ail leu r s q u i p er s i sten t à lo u er le ur s l o ge men t s ex i ge n t d es ga ran t ie s acc ru es d e leu r s lo catair es : sal aire s éle vés et re ven u s sta b les , cau ti o n de p er s o n ne s ai sées ,

Le r ésu l tat est q u 'u n e fr an ge cr o is sa n te de p er so n n es ayan t u n tr av ai l et d es r ev en u s co rr ect s ne tr o u ve n t p l u s à lo u e r. Ce u x q u i p eu v ent ach è ter o nt : p o u r u n tau x d 'e ff or t à pe in e s u p ér ieu r à la l oca ti o n , ils p o ur r o n t me ttr e le l o ge me n t ache té en g ar an t ie, ce q u i s u ff i r a à c on v ai n cr e u n b an q u i er d 'a van cer les f o n d s . P o u r ceu x q ui n e p eu ve n t tr o u v er u n lo g eme n t li b re au x p ri x d u mar ch é n i o b t eni r u n lo g e men t s oc ia l, il r es te le s car av an es e t mo b il - h o mes , d an s de s co n d it i o n s de con f or t e t d e séc ur i té p récai re

La p o li t i qu e d e l a ni ch e ( f isc a le)

Fac e à c es d iff icu lté s b ie n co n n ues , le s p o u v o ir s p u b l ics , f i dè les à le u r s pr écep tes in ter v en t io n n i s tes , o n t dé ci dé d e f av o ri s er f is cale me n t l 'i n ve s ti s seme n t imm o b ili er lo ca tif pr i vé . A in si , le s l oi s Bes s o n , p u i s Ro b ie n , p er met ten t à l 'ach eteu r q u i me t so n b ien en lo cat i o n d e déd u i re u n e pa rt ie de s o n in v est i ss e men t d e s o n im p ô t . No u s cite ro n s p o u r m ém o ir e les l o is Pé ri s so l , De Mes s i ne, Po n s , Gi r ard i n , q ui o pèr en t o u o n t o pé ré s ur d es cr én eau x pa rti cu l ier s sel o n le mê me p r in c ip e.

La lo i Be s so n , in s ta u rée p ar le g o u v er ne men t J os p i n , su b o r d o n nai t l 'o ctr o i de l'a va n tage f is cal au resp ec t d 'u n l o y er rég le men té, d o n t n o u s av o n s v u les eff ets pe rv er s, et d 'u n p laf o n d d e r ess o u rces m ax ima l d u l oc ata ire . Le r és u l tat était q u 'e n th éo ri e, u n l o g emen t ét ai t l o ué en i mp o s an t u n tau x d 'e ffo r t d e 3 0 v o ir 4 0 % à s o n lo ca tai r e ! P o u r co n to u r n er c ette in ep t ie lé g ale , facteu r d e ris q ue d e d éf ai l lance , les ba il leu r s o n t e u r eco u r s à d e m u lt i p le s s tra tagè mes : re ch erc he d e lo ca tair es aya n t v u

leu r s rev en u s au g m en ter fo r teme n t l'a n née d e la s i g nat ur e d u b ail - le s r even u s pr is e n

co mp te p ar la l o i ét ant ceu x d e l'a n né e p récéd en t e -, s i g n at u r e d u b ai l au n o m d 'u n

pa ren t ,

La lo i « De Ro b ie n » , q u an t à el le, i mp o s e to u j o ur s u n l o yer p laf o n d , co m pr i s en 2 0 0 6 en tre 1 0 et 1 9 , 8 eur o s me n su el s p ar m 2 sel o n la z one , mai s n ’ex i ge p l u s d e p laf o n d d e

res so ur ce au x lo ca tair es .

D' u ne man ièr e g énér ale , le mécani s me co ns is t ant à su b v en t io n n er, v ia u n e d éd uc ti o n fi sc ale , u n in v e st i ss emen t q u 'u n ma tr aq uag e rég lem en t aire et f is cal o n t r en d u pe u dé si r ab le c h o q ue l e b o n se n s. Ne s er ai t- i l pa s pr éf éra b le d e tax er mo i n s le s r eve n us d e s in v es t is se men t s, et d e n e p as d i s tr i b uer d 'a id e à q u el q ue sect eur q u e ce s o i t, afi n q u e l es ag en t s écon o m i q ues se dé ter mi ne n t e n f o n cti o n d es q u al ité s i n tr i n sèq u es d e ch aq u e pr o d u i t ?

Le s effet s p er v er s d e la lo i De Ro b ien et d es au tres d is p o si t i fs s i mi lair es so n t en effe t

n o mb r eu x . To u t d 'a b or d , l'é tat , en « f av or i sa n t » certa in s in v e st i ss emen ts au p r of i t d 'au tr es , cré ée le s co n d i ti o n s d u « ma l- in v est i ss e men t » da n s l e se cteur a id é: les

ép arg n an t s ap p o r ten t le ur s l i q u i d ité s d an s u n s ec teur p o u r b énéf ic ier de la p r i me, ma is né g li ge n t la q ua lit é i n tr in sèq u e d e leur in v e st i ss eme n t. D u f ait d e la hau s se de la de man de ar tif icie lle me n t g éné rée p ar l 'a id e, le p ri x d e l eur b ien imm o b i l ier e st p o u s sé à la h au s se, et p ar ce q u 'i ls se fo ca lise n t s u r la p ri me fi sc al e, les l o ge men t s r ésu l tan t d e

leu r i n v es t is s emen t ne s o n t p as ad ap té s à la d em an de lo cale. A in si , d an s cer tai ne s v i lles

mo y en n e s d u s u d o u est com me Tar b es o u M o n tau b an , Ag en , o ù d es in v es ti s seu r s n o n

lo cau x o n t su r-i n ve st i d an s d e s lo g em ent s d e 2 /3 p ièce s p eu ada p té s à la d e man de lo ca le, sur le c on se il d ' o ff ici nes p as t o u jo u r s p ré occu p ées p ar la r en deme n t à l o n g

term e d u pl ace men t d e le ur s cl ien ts , 3 0 % des lo g emen t s « De Ro b ie n » s o n t v aca n ts 4 3 ,

alo r s q u e da n s d e g ra n des ag gl o mér at i o ns , la p é n ur ie d e l o ge men t s rest e p aten te . Les

lo i s de d is t o rs i o n fi s cale aug me n ten t l' i neffic ience d u p seu d o - marc h é d u l o ge men t .

Gar d o n s n o u s de g éné ra lis er. Cer tai n s pr of es si o n ne ls o n t v en d u d u « De Ro b i en » s ér ieu s emen t , en i n s is tan t aup rè s d e leu r s i n v est i ss eur s s ur l a n écess a ire r éf lex i o n à lo n g ter me q u 'u n te l in v es t is se men t s u p p o se. Mai s d' au tr es, p ro f it an t d e l'e ff et d 'au b a in e, o n t u t il isé la car o tte f is cale p o u r v en dr e à des « p i ge o n s » d es p ro g r amme s

im m o b il ier s ma l ad ap té s , mal c o ns tr u its , à d es c ent ai ne s d e k i lo mè tr es de c hez e ux . La

car o tte f i scale a d o nc per m is à d es aig re fi n s de r éali ser de s pr o f i ts n o n ju s t if iés p ar la

q ua li té d e le ur o ff r e s ur le d o s des co n tr i b ua b les o u d ' in v est iss e ur s mal or i ent és p ar le fi sc .

Dé jà, d ans certa in es co pr o p r iétés « D e Ro b i en » , d es di ff ic u lté s a p para is sen t . Les

co p ro p r iéta ire s él o ig n és n e s e d ép lacen t pa s l o rs d es a ssem b lée s gé n ér ales . Les dé ci si o n s r elat iv es à l 'en tr et ien d es im me u b les s o n t ra len ti es . Le r eco u vr emen t d es ch arg es de co pr o pr ié té s e h e ur te à d es d iff icu l tés . Des p la in te s d ' in v es tis se u rs s 'e sti man t f lo u és pa r le s p r o mo te ur s en co mb r en t les tr ib u n au x .

A ter me , l or s q u e l 'av an ta ge fis cal d is p ara îtra , il es t pr o b ab le q u ' u n gr an d n o mb r e

d 'ap p ar te men t s « De Ro b i en » s o ien t m is en v en t e si m u l tan ém en t. Le d i s p o si t if ay an t été m is en p lace en 2 0 0 3 , re ndez v o u s e n 2 0 1 2 p o u r r éalis er d e b o n n es aff aire s l o rs d e

4 3 Le m o n d e , 1 8 a v r il 2 0 0 6 , « d es l o g em e n t s n eu f s q u i n e tr o u v en t p as p r en eu r »

la gr an d e br ad er i e q u i ne m an q uer a p as de s' en s u iv r e, s ur to u t si l e co n te x te gé néra l de

l' i mm o b il i er se r eto u rn e.

Ces p hé n o mèn e s d e ma l-i n ve st i ss e men t s o n t p r o pr es à to u s l es d is p o si t ifs d 'i nc it at i o n fi sc ale . La lo i P o n s a per mi s d e v e n dr e à d e s p ar t icu l ier s p eu av i sés d e s ré sid en ces d e

to u r ism e s tr u ct ur el lemen t dé fici ta ire s d an s les DOM , to u t en p o us sa n t à la h au s se le s

pr i x f o ncie rs d an s de s te rr i t o ires so u v e n t n a tu re lle men t esca rp és et ex ig u s . E t la

cré ati o n en 2 0 0 6 d 'u n r égi me « Bo r lo o » - u n e s o rte de cl o ne d u rég i me Bes s o n

im p o sa n t u n p laf o n d d e r even u s de 4 0 0 0 e ur o s p o ur le s l o cata ire s et u n lo y er i nf éri eu r

de 3 0 % à c el u i d u « mar ché li br e » n e va p as ar ran ger le s ch os es : en s egm en ta nt le

marc h é p o ur accue ill ir c er tain s mé nag es da n s d es l o ge men ts s u b ven ti o n né s , o n res tre in t la ta il le d u s ecte ur lib r e, o n élim in e la c o ncu r r en ce s u r l es pr i x le s p lu s b as , ce

q u i p r o v o q u e l 'au g me n tat io n de s p r i x de r éfér ence su r le mar ché p ri v é, et d o n

p laf o n d s de l o ye r « Bo r lo o » ! I l y a f or t à p arie r q u e s u r u n mar ch é u n if ié, le s l o ye r s

les

.-

li br eme n t f i xés ser ai ent i nf éri eu r s au « p laf o n d Bo r lo o » s i t o u s le s f acteu r s ag gr av an t

la t im i d ité d es i n v est i ss eur s éta ien t levé s , et ce san s co û teu s e « car o tte f is ca le » .

Ces av an ta g es f i scau x co n se n ti s au x a che teur s o n t d ' aut r es e ffets p er ver s . Se lo n le s

co mp te s d u lo g eme n t p u b lié s ch a q ue an née p ar l'a d mi n is tr at io n , il s re pr és en ten t p lu s

d 'u n mi l liar d d 'e ur o s ann u el s . Mai s le p r o d u it f is ca l to ta l d o it s'a ju s ter a u x d épe n ses

p u b li q ue s o p ér ées par l'é tat p ar ai lle ur s, m o in s le déf i ci t an n uel q u e s 'a u to ri sen t

co mp la isa mme n t to u s n o s g o u v er nem en t s de p u is 1 9 8 0 . Au s s i l 'av an tag e fis cal d e

q ue lq u e s u n s est p ay é par to u s le s au tres . Na tu re lle men t , 1 m il lia r d d 'eur o s r épar t is s ur u ne m yr i ade d e co n tri b u ab l es n e r epr és e n ten t p as g r an d cho s e p ar av i s d ' im p o s it io n , et les b én éf iciair es g éné ral em ent ai sés s er o nt enc li n s à se s o u ve n ir d u n o m d e l eur b ien fa it eu r aux p r o chai ne s électi o n s : b el exe mp le d 'a p p licat i o n d e la t héo r ie d u c h o ix p u b lic !

M ai s la r épét i ti o n a l 'en v i d es d is p o s i tif s de n ic hes f is ca le s d ans to u s les d o mai ne s

d 'i n ve s ti s seme n t ( de l' i mm o b il ier au ciné ma en p as san t p ar les co nt en eu r s et l' ass u ra n ce

) f in i t p ar co ût er t rès cher à l'e n sem bl e d e la co mm u na u té , p o u r u n r ésu l ta t le p l u s s o u v en t méd i oc re s i o n r etranc h e au x eff ets v is i b les d e c haq ue me su re – co m me p ar

v

ex

em p le le s 6 5 . 0 0 0 l o gem ent s f ina n cés so u s le rég im e de la lo i De R o b ien – l'e n s em b le

de

s d o m mag es co l latéra u x q u e n o u s av o n s év o q u és p r écéd e mmen t .

Co n cl us i o n

Dep u i s 1 9 1 4 , le mar ché d u lo g em en t Fr an ça is n e p eu t en a ucu n cas êtr e co n si d ér é

co

mme ay an t été « l ib re » à u n q ue lco n q u e m o men t d e n o tr e h is t o ir e. Bi en au

co

n tra ir e, le s en tr ave s é tat i q ues per si s ta n tes p o sé es à la r elat io n en tre l ocata ires et

pr o p r iéta ire s , et d es p o li ti q ue s d e ta xa ti o n- d éf is cal i sa ti o n ab er rante s con s ta mme n t

men ées p ar l es g o u v er n eme n ts s ucc ess if s o n t empêc h é r ég u lièr em ent le « marc hé » d u

lo g eme n t d e r emp l ir s o n rô le n at ur el : p er met tr e l 'ad éq u ati o n de l' off re à la d e man d e.

Le s déf en s eur s d e l 'i n ter ve n ti o n p u b li q ue r éto r q uer o n t q u e l e lo g emen t n 'e st pas u n b ien c o mme u n au tr e. A la f o is b ie n de co n s o m mati o n et d 'i n ve s ti s seme n t, i l es t

co

û teu x à fi na n cer p o u r les mé nage s, et s u jet à d es f lu ct ua ti o n s d e v ale ur sa n s r app o r t

av

ec l 'év o l u tio n d e leu r s re ven u s . « S i le l o ge men t n' ét a i t p a s si cher, il n 'y a u r a it p a s

be so i n d 'i nt er ve n ti o n s o ci a le. M a is l o r sq u e le s p rix d u lo g em en t p r ivé a t te ig n en t le s

s o mmet s a ct ue ls , s eu le u n e a i de d e l 'éta t p eu t p er met tre a u x p l u s f a i b les de s' en s o r ti r »

M ai s alo r s , si le l o ge men t n 'éta it p as s i ch er, p o u r rai t- o n se p asser d 'a id es et

d 'i n t er ve n ti o n s p u b liq u e s, o u d u mo i n s en r éd ui re fo r teme n t le s p ér imè tres ? P o u r q u o i le l o ge men t est il s i ch er ? Le p r i x él evé d u lo g e men t es t i l u n e f atal ité ?

D - P o u rq u o i l e l o g em en t e st i l a u ss i ch er d ep u i s 1 0 an s ?

I n Fl a tl a n d , a h o u s in g b u b b le ca n' t even g et s ta r ted P au l Kr u g m an

Fl a mb ée d es p ri x : u n p h én o m èn e g é nér a l ? I n év it a b le ?

Le p r ix d es l o ge men ts s ur le mar ch é d it « l ib re » a fla mb é, d 'e n v ir o n 2 , 8 - 2 , 9 à 4 , 4 -

4 , 6 fo is le r even u m o ye n des mé n ages en tr e 1 9 9 5 e t 2 0 0 5 (c f. ch ap it re 1 . A) . No u s

av o n s o b s er vé les co n s éq ue n ces fu n este s de cet te ha u ss e s ur l'a cces s ib i li té d u lo g eme n t p o ur le s ména ge s le s mo i n s f or t u né s. Les rép o n se s com me le lo g eme n t so c ial , la li m ita ti o n co n tr actu ell e d es d ro i t s d u b ai ll eur o u le co n tr ô le des l o ye rs so n t i na dap tée s

et te n d en t à accr o ît r e le s flé au x q u 'e lle s so n t ce n sées g ué rir.

Res te à d éter m in er le s cause s d e cett e f la mb ée d es pr ix , ap pa ren t es o u r éel les , et à s av o i r s i cette h au ss e r épo n d u n i q ue men t à d es f acte u rs s tru c tu rel s i nc o n to u r na b le s (co mm e u n e co n j o nct ur e m o n d iale p ar ticu l ièr e) o u s' il n 'ex i s te pa s d es f acte u rs d e ha u ss e ar tif ic ie lle d es p ri x q u i p o u r raie n t êtr e e ffica cemen t co m b at t u s.

La c o ur b e ci d es s o u s a ét é étab li e p ar Ja cq u es Fr i g g i t, che rch eur de l ' A s so cia ti o n d es Et u d es F o n cièr es 4 4 (A D EF ) . El le mo n tr e l' év o l u t io n d u p ri x mo y en d es lo g e men t s co mp ar ée à l'é v o lu t io n d u r ev en u d es ména g es d e p u is 1 9 6 5 , à P ar is , en I le de Fr a nc e et en Pr o v i n ce .

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