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Mémoire de fin d’études - Master Audit et Expertise Comptable

Méthodologie et outils pratiques pour le


commissaire aux comptes, dans le cadre du
contrôle du cycle d’investissement d’un
établissement public relevant des EPIC ;
Exemple OPH.

Réalisé par : Mohamed DLIOU


Encadré par : Messieurs :
Philippe WEISS, Commissaire aux Comptes-Exco.
Mazhar MUGHAL, Directeur de recherche-ESC Pau.


27 NOVEMBRE 2019
EXCO FSO

ESCPAUI :X) [~S~ du Sud-Ouest
BUSINESS SCHOOL
FOR TOMORROWERS®

Remerciement

Ce mémoire est le fruit de 6 mois de stage à travers leqsel je tiens à remercier mes chers
parents, que nulle dédicace ne puisse exprimer mes sincères sentiments, pour leur patience
illimitée, leur encouragement continue, leur aide, en témoignage de mon profond amour et respect
pour leurs grands sacrifices.
Je tiens à remercier, aussi, le cabinet EXCO FSO de m'avoir accueilli et de m'avoir accepté
en tant que stagiaire à coté de ses staffs.
Mes remerciements vont également aux ceux qui m'ont accompagné pendant ma période
de stage ; Monsieur WEISS Philippe, Monsieur PERPERE Nicolas, pour leurs conseils et
professionnalisme.
Aussi, toutes mes sincères gratitudes aux corps professoraux et administratifs de l'Ecole
Supérieure de Commerce de PAU et de l'Ecole Nationale de Con:merce et de Gestion d' AGADIR;
spécialement, Messieurs MAZHAR Mughal et OUMLIL Racl.id, pour la formation qui m'ont
offerte.
Enfin, je remercie toutes les personnes qui m'ont aidé et soutenu et qui ont cru en moi tout
au long de la période de mes études.

Signature du maitre de stage :


Philippe WEISS
REMERCIEMENT ............................................................................................................................................. 3
INTRODUCTION ............................................................................................................................................... 6
PARTIE 1 : PRESENTATION GENERALE DU SECTEUR DE L’HABITAT SOCIAL ................................. 8
CHAPITRE 1 : PRESENTATION DU CABINET ET DES MISSIONS DE STAGE ..................................................................... 9
Section 1 : Présentation du cabinet. .................................................................................................................... 9
1. : Historique et chiffres. ........................................................................................................................................... 9
2. Organisation, Métiers et valeurs ........................................................................................................................... 10
Section 2 : Description des missions effectuées ................................................................................................. 12
CHAPITRE 2- LE LOGEMENT SOCIAL EN FRANCE : UN ENJEU GUIDE PAR L’ETAT ET NOMBREUSES ENTITES. ........... 14
Section 1 : Histoire du logement social en France ............................................................................................ 14
1. La naissance des Habitations à Bon Marché ......................................................................................................... 15
2. L’émergence des Habitations à Loyer Modéré (les lois de l’après-guerre) .......................................................... 15
3. La législation récente ............................................................................................................................................ 16
Section2 : Différentes structures composant le marché des HLM. .................................................................... 17
Section 3 : Habitation social : enjeu guidé par l’Etat et plusieurs entités. ........................................................ 19
1. La contribution de l’Etat et des organismes d’HLM. ............................................................................................ 19
2. La contribution des fédérations d’HLM dans le secteur. ...................................................................................... 20
CHAPITRE 3- LE CADRE LEGISLATIF ET REGLEMENTAIRE SPECIFIQUE. .................................................................... 21
Section 1 : Différents agents de contrôle. .......................................................................................................... 21
1. L’administration publique : ................................................................................................................................... 22
2. L’Agence Nationale de Contrôle du Logement Social (ANCLOS) : .................................................................... 22
3. Les fédérations : .................................................................................................................................................... 24
Section 2 : Les spécificités comptables et fiscales. ............................................................................................ 24
1. Le référentiel comptable applicable ...................................................................................................................... 25
2. Les spécificités fiscales ......................................................................................................................................... 26
PARTIE 2 : LE COMMISSAIRE AUX COMPTES AU SEIN DES ETABLISSEMENTS DE L’HABITAT
SOCIAL : PROPOSITION D’UN GUIDE METHODOLOGIQUE D’AUDIT DU CYCLE
D’INVESTISSEMENT/FINANCEMENT. ....................................................................................................... 28
CHAPITRE 1- LA MISSION DU CAC AU SEIN DES ORGANISMES DE L’HABITAT SOCIAL. ............................................ 29
Section 1 : Les codes et textes applicable dans le cadre de l’intervention du CAC. .......................................... 29
1. Nomination du commissaire aux comptes : .......................................................................................................... 31
2. L’évaluation des risques inhérents ........................................................................................................................ 31
3. Détermination des seuils significatifs ................................................................................................................... 32
CHAPITRE 2- LE PROCESSUS D’INVESTISSEMENT DE L’OPH : PROPOSITION D’UN GUIDE D’AUDIT .......................... 34
Section 1 : L’approche spécifique du cycle d’investissements ........................................................................... 34
1. La comptabilisation de L’actif immobilisé. .......................................................................................................... 34
2. La détermination du prix de revient ...................................................................................................................... 35
3. Les particularités liées à la détermination des amortissements ............................................................................ 38
Section 2 : Suggestion d’une démarche d’évaluation des risques liés au contrôle interne. ............................................. 39
1. Proposition d’analyse du processus de lancement de l’opération ........................................................................ 39
2. Proposition d’analyse du processus de passation des marchés ............................................................................ 40
3. Proposition d’analyse du processus d’immobilisations en cours et de mises en service ...................................... 43
Section 3 : Suggestion d’une approche d’audit en réponse aux risques évalués .............................................................. 44
1. Proposition de tests substantifs sur les nouvelles immobilisations corporelles .................................................... 44
2. Proposition de tests substantifs sur les immobilisations en cours : ...................................................................... 46
3. Étude des impacts des procédés retenus sur les activités de conclusion et de certification .................................. 46
CHAPITRE III : LES FINANCEMENTS DES OPERATIONS DE DEVELOPPEMENT DE L’OFFRE. ......................................... 48
Section 1 : Les traitements comptables spécifiques ........................................................................................... 48
1. Les intérêts particuliers et les prêts de hauts de bilan bonifiés ............................................................................ 48
2. Les notifications et les étalements des subventions ............................................................................................... 49
Section 2 : Les emprunts toxiques ...................................................................................................................... 51
1. Des emprunts indexés risqués particulièrement présents ..................................................................................... 51
2. La gestion comptable des emprunts indexés risqués ............................................................................................. 52

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Section 3 : Suggestion d’approche d’audit du financement des opérations de développement. ........................ 54
1. Proposition d’une démarche d’évaluation des risques liés au contrôle interne ................................................... 54
Les grandes étapes à mener pour l’entretien sur le financement des opérations devront porter sur les points suivants : 54
2. Proposition de tests substantifs en réponse aux risques évalués .......................................................................... 55
3. Étude des impacts des procédés retenus sur les activités de conclusion et de certification .................................. 58
CHAPITRE IV : LA DEMARCHE DU TRAVAIL D’AUDIT FACE AUX CHANGEMENTS REGLEMENTAIRES : OPINIONS ET
DEFIS DES PROFESSIONNELS .................................................................................................................................... 60
Section 1 : Présentation de la méthodologie du travail. .................................................................................... 60
Section 2 : Lecture et interprétations ................................................................................................................. 63
TABLE DES ANNEXES ................................................................................................................................... 85

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Introduction

L’habitat social en France est l’un des secteurs les plus sensibles que l’Etat, accompagné par
plusieurs acteurs, gère avec une très grande vigilance vue le poids social et économique qu’il
représente.

Selon le 79° congrès HLM organisé le 9-11 octobre 2018, Le parc de logements sociaux s'établit,
en 2017, à 4,5 millions logements locatifs et 0,3 millions logements-foyers, soit une hausse du
nombre de logements de 50% depuis 1984. Ces parcs sont dispatchés sur l’ensemble du territoire
mais présents plus particulièrement dans les régions industrielles historiques.
Les principaux animateurs de ces parcs sont les organismes d'Habitations à Loyer Modéré (HLM)
et les Sociétés d’Economie Mixte (SEM) de construction et de gestion de logements sociaux. On
en compte respectivement 723 et 188 fin 2017.

Après la publication de l’ordonnance n° 2007-137 du 1er février 2007, les établissements d’HLM
publics peuvent opter à une comptabilité privée. Ce choix impose la certification des comptes par
un commissaire aux comptes et ce qui implique, éventuellement, une passation de marché public
à chaque fin de mandat de commissariat aux comptes.

Suite aux changements comptables1 et économiques successifs, les organismes cherchent, plus que
jamais, un commissaire aux comptes connaissant parfaitement l’environnement du secteur et, étant
notamment capable de leur donner des préconisations adaptées en matière de contrôle interne afin
de faire face à certaines défaillances.

Sous l’impulsion de politiques récentes, depuis environ une dizaine d’année, plusieurs nouveaux
enjeux prennent un poids considérable au niveau des stratégies des OHLM. Ce qui a entrainé la
domination de l’approche qualitative au détriment de la logique quantitative.

En effet, les OHLM ont plusieurs défis de taille à relever : adapter l’offre à la demande, en
réhabilitant et faisant croître leurs parcs, tout en gardant des comptes équilibrés, cela malgré des

1
En particulier le règlement de l’ANC n°2015-04.
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politiques de l’Etat visant à plafonner les loyers, réduire les aides, et une population qui
globalement se marginalise et, un coût du foncier et de la construction en hausse.

Le présent mémoire proposera un guide méthodologique d’audit du cycle d’investissement dans


le cadre de la mission du commissariat aux comptes au sein des offices publics d’habitat (OPH).

Au vu des nouvelles réglementations comptables et enjeux économiques et sociaux que représente


le secteur de l’habitat social, est-il nécessaire pour le CAC de mettre à jour ses méthodes et ses
pratiques de travail afin de s’adapter mieux au marché ?

Pour répondre à cette problématique, ce mémoire fera l’objet d’une articulation en deux parties.

La première partie portera sur une présentation générale du secteur d’habitat social en France. Il
s’agit d’une description du cadre général légal, économique et social du marché d’habitat social.
Cette partie exposera aussi le contexte du choix de la problématique à travers l’exposition des
tâches effectuées durant le stage de fin d’études.

La deuxième partie s’attachera à proposer un guide méthodologique des travaux de contrôle des
comptes dans le cadre de la mission du commissariat aux comptes. Ce guide traitera l’ensemble
des composantes du cycle d’investissement au sein des institutions publiques d’habitat social, le
risque qu’elles représentent.

Cette étude sera renforcée par un guide d’entretien, dont le but est de mesurer l’impact des
changements sur le secteur et sur les pratiques du commissaire aux comptes lors de sa mission
légale

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Partie 1 : Présentation générale du secteur de l’habitat social
Chapitre 1 : Présentation du cabinet et des missions de stage
Section 1 : Présentation du cabinet.

1. Historique et chiffres.
Fondée par Monsieur Roger Pimbert il y a plus de 70 ans, Exco Fiduciaire du Sud-Ouest, dont le
siège social est à Toulouse est un groupe s’est développée sur tout le Grand Sud-Ouest de la France
de Bordeaux à Montpellier.

Faisant partie du groupe Exco France, le réseau de la région sud-ouest compte plus de 700
collaborateurs dont plus de 60 Expert-comptables et Commissaires aux Comptes, plus de la moitié
étant associés.

Le chiffre d’affaires hors taxes consolidé a enregistré plus de 45 Millions d’euros en 2017.

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Ayant un poids concurrentiel important, le groupe Exco englobe, aujourd’hui, 23 groupes de
cabinets. Avec 2500 salariés sur 140 sites en France et territoires d’Outre-mer, Exco est également
présent aux USA, au Portugal, en Pologne et dans 13 pays d’Afrique Francophone.
La clientèle des cabinets est composée essentiellement de TPE et de PME régionales mais n’exclut
pas une présence auprès de grandes sociétés.

2. Organisation, Métiers et valeurs


• Organisation
L’agence d’Exco FSO de Tarbes 65000 est composée de deux bureaux :
§ Le premier, dans lequel s’implante la direction, se localise à Tarbes.
§ Le deuxième se trouve à Bagnères-de-Bigorre
Ces deux bureaux regroupent 58 collaborateurs dont :
§ 5 expert-comptables et commissaires aux comptes associés
§ 3 expert-comptables diplômés en 2018 et 2019
Ces collaborateurs sont bien orientés et formés en vue d’améliorer la gouvernance et la vie de
l’entreprise en général.
Les différentes missions et interventions dans le cadre du métier sont réalisées par des équipes de
3 à 5 personnes dispatchées sur différents services (voir Annexe 1).
Ces différents services sont liés par un réseau informatique partagé, géré d’une manière quotidien
(Environnement Microsoft, Isacompta, Caseware Working papers…).
Le fonctionnement du réseau est actif par les moyens mis en œuvre au quotidien autour de
départements spécifiques métiers (expertise-comptable, audit, conseil, social, juridique…),
produits (pack créateur, pack gestion TPE…) et secteurs (association, franchise, automobile...).
Ceux-ci sont animés par des professionnels du réseau.
Ces départements visent à assurer une veille métier et technologique permettant d’anticiper les
évolutions constantes de la profession, de mettre au point des offres spécifiques au bénéfice des
cabinets EXCO.

La coordination de ces départements repose sur une équipe centrale de permanents (Exco SAS) en
matière de marketing, de développement, de qualité et de technologie.

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• Métiers
Sous le slogan « fertiliseurs d’entreprises », le cabinet Exco exerce plusieurs métiers : expertise-
comptable, audit, conseil, social, juridique, qui sont liés à la création, au développement et à la
transformation d’entreprises.
Les collaborateurs du réseau sont conscients que les métiers qu’ils exercent sont aussi humains
que techniques, et exigent des cerveaux polyvalents et passionnés par la vie d’entreprise :

ü En expertise comptable : Etablissement des business plans, collecte des


informations, saisie comptable, réalisation des inventaires, analyse et pointage
et clôture des comptes, Révision de la comptabilité…
ü En audit : Commissariat aux comptes, commissariat à la fusion, audit
d’acquisition, due diligences, réalisation des attestations de conformité, audit de
fraude et de SI…
ü En consulting : conseil en vieille stratégique, réduction des coûts, recherche
financement…
ü En social : Télédéclaration, établissement des bulletins de paie, assistance au
contrôle URSSAF, épargne salarial et assistance au mutuelle…
ü En juridique : Création d’entreprises, rédaction des statuts, tenue des AG,
déclaration fiscale…

• Valeurs :
De point de vus général, le réseau est fondé sur le principe d’indépendance capitalistique des
cabinets.
Grâce au partage des savoir-faire des cabinets et à la capitalisation des connaissances, Exco, illustre
sa volonté constante :

§ De recherche de qualité,
§ De poursuite de l’excellence,
§ De culture de l’innovation.

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La principale intention Exco est de prendre soin de ses collaborateurs « fertiliseurs » aussi que ses
clients, pour permettre à tous un épanouissement grâce à la réalisation de leurs projets.

Source : livret d’accueil du cabinet

Section 2 : Description des missions effectuées

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Le service d’audit de l’agence de Tarbes est composé de 16 collaborateurs, dont 5 CAC. Cette
équipe est réunie pour un portefeuille diversifié de clientèle dispatché sur toute la région
d’aquitaine et d’Occitanie.
Exco veille à ce que ses équipes soient toujours au courant des nouveautés concernant le métier
d’audit et commissariat aux comptes. Pour le faire, le groupe propose des formations, en moyenne,
chaque 2 mois :

ü Des journées de formation collective au sein du cabinet (Loi de finances, formations


CNCC ou CEECA en intra, etc.),
ü Des journées de formation individuelle à définir avec votre responsable lors des
entretiens d'évolution professionnelle,
ü De formations « réseau » telles que les schools d’intégration, d’audit ou d’expertise-
comptable, les après-midi du social, du fiscal ou de l’audit.

Quant aux outils de travail bureautique, chaque collaborateur est équipé d’un matériel informatique
lui permettant de mener à bien ses missions, que ce soit dans son bureau ou lors des déplacements
chez les clients.
La plupart des mandats sont dans le cadre d’audit légal. Les missions sont effectuées par équipes
de 3 à 5 collaborateurs qui sont amenés à prendre en charge la préparation et la réalisation des
interventions en suivant la procédure stipulée par la réglementation du métier :

1. Prendre connaissances de dossier : En étant en train de produire les comptes de l’entité


auditée, le comptable (généralement un expert-comptable) doit être contacté par l’auditeur
dans la finalité d’obtenir les informations préliminaires concernant les soldes et les
principaux évènements affectant le dossier durant l’exercice objet d’audit. Ces dernières
font la base de données départ de la mission.
2. Analyse de la procédure du contrôle interne : cette étape consiste en la compréhension des
dispositifs du contrôle interne. Ainsi que l’évaluation de la couverture des risques identifiés
et l’efficacité du contrôle interne des différents cycles de l’entité. Cela implique la
réalisation ou l’actualisation de la cartographie des risques à travers l’établissement des
questionnaires.

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3. Le contrôle des comptes : Généralement, il s’effectue lors de l’intervention sur les locaux
de l’entreprise auditée. Il s’agit de mener certains examens sur des comptes qui
représentent des anomalies significatives qui peuvent augmenter le risque lié au solde et à
sa variation.
4. L’élaboration des mémos de synthèse : Sur la base des résultats obtenus, l’auditeur rédige
un rapport descriptif pour chaque cycle, dont il faut mentionner ses observations. Ces
mémos seront centralisés dans une synthèse globale.
5. L’élaboration du rapport d’audit : Après avoir exposer ses jugements, ses derniers doivent
être matérialisés par un rapport préparé et signé par le commissaire aux compte dont il
certifie le niveau de sincérité des comptes et toutes informations financière concernant
l’activité de l’entreprise audité durant l’exercice.

Chapitre 2- Le logement social en France : un enjeu guidé par l’Etat et


nombreuses entités.
Section 1 : Histoire du logement social en France

La naissance du logement social en France est étroitement liée à la révolution industrielle. En fin
ème
du 19 siècle, le phénomène de l’exode rural enregistre ses hauts niveaux, la population urbaine
passe de 12 à 18 millions entre 1875 et 1900.Le taux de surpeuplement augmente d’une année à
l’autre. Notamment, en 1906, 62% de la population française, occupant les villes de plus de 5000
habitants, vivent à deux ou plus par pièce d’habitat. Ce constat a fait bouger l’opinion publique,
surtout suite aux effets secondaires de ce fait sur le plan social.
Le gouvernement français, accompagné par plusieurs entités privées (associations contre
l’insalubrité, syndicats...), a déclenché l’alerte ; c’est le moment de bâtir la France et d’organiser
le secteur.

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Depuis ce temps, plusieurs lois et réglementations se sont mises en place en vue d’améliorer le
niveau du logement social. Ci-dessous est résumeé la législation la plus emblématique.

1. La naissance des Habitations à Bon Marché


L’habitation à bon marché a connu une évolution suite à la succession de plusieurs lois :
ü Loi Siegfried 30/11/1894 : C’est la loi créatrice des Habitations à Bon Marché
(HBM). L’État vise à aider la construction de logement social en offrant des
exonérations et, en facilitant l’accès aux crédits, à taux réduit, en partenariat avec
la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) et la Caisse d’Épargne.
ü Loi Strauss 12/04/1906 : À travers le texte de cette loi, le gouvernement a exprimé
la nécessité de créer une société coopérative d’habitation à bon marché au niveau
de chaque département.
ü Loi Bonnevay 23/12/1912 : Cette loi a introduit à la Création des offices publics
d’HBM, tout en leurs denant le droit de recevoir des aides préfectorales et d’Etat.

2. L’émergence des Habitations à Loyer Modéré (les lois de l’après-


guerre)
ü Loi n°48-1360 01/09/1948 : les habitations à bon marché se transforme en
habitations à loyer modéré.
ü Loi Barre 03/01/1977 : la naissance des APL (L’Aide Personnalisée au Logement.
L’Etat commence à développer le niveau des subventions à la personne au
détriment des aides à a pierre.
ü Loi N°84-595 12/07/1984 : l’ouverture de la procédure location-accession à la
propriété immobilière.
ü Loi LOV2 (Loi d’Orientation pour la Ville) 13/07/1991 : Elle assure le droit à la
ville à tous les français et vise à lutter contre la ségrégation spatiale et l'exclusion
en adoptant des décisions visant à maintenir l’habitat social.

2
Loi d’orientation de la ville.
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3. La législation récente
ü La loi SRU3 13/12/2000 : Cette loi stipule que Les communes disposant d’un
nombre d’habitants conséquent doivent désormais, obligatoirement, avoir au moins
20% sous forme des logements sociaux.
ü Loi BORLO 01/08/2003 : L’inauguration de l’agence nationale de la rénovation
urbaine. Ainsi que l’entrée en vigueur du programme national de la rénovation
urbaine.
ü Loi de finance 2018 :
• En 2018, le gouvernement a procédé à la baisse des APL de 1,5 milliard d’euros dans le
parc social français. En contrepartie, ces derniers ont tombé dans l’obligation de réduire
les loyers de solidarité afin d’alléger le poids supporté par les locataires. Ceci, entraine
une diminution immédiate des recettes des OLS (Organismes de Logement Social). Ce
projet de loi a fait l’objet de plusieurs débats. D’une part, des partisans des organismes
d’HS qui conteste sous le prétexte de l’effet de ces politiques sur leur capacité de
production et de financement de leurs projets, et d’autre part des associations de la société
civile qui protège les ménages les plus modestes. L’annexe 2 expose un extrait du livre
noir de la réforme des APL publié par le mouvement HLM.
ü Annulation progressive des aides au logement.
ü Augmentation du taux de TVA des LASM (Livraison à soi-même) de nombreuses
opérations de construction et de réhabilitation dont l’achèvement est postérieure au

1er janvier 2018. Ainsi que la diminution du délai de sa liquidation qui passé de 2
ans à 3 mois.

3
Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain.
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Section2 : Différentes structures composant le marché des HLM.

Le marché de l’habitat social en France se compose de trois principales familles de bailleurs qui
sont réparties comme suit :

• ESH (Entreprise sociale pour l’habitat) : Créer par l’article 422-1 et 422-2 du code de la
construction et de l’habitation, les entreprises sociales pour l’habitat sont des entités privées
gérées par la législation des SA.
L’institution de ce type d’entreprises nécessite l’obtention d’un agrément auprès du
ministère de la cohésion des territoires, ainsi qu’une approbation de leurs statuts par le
conseil d’Etat.
Le capital social minimum exigé à la création est de 37000 €.
Le conseil d’administration est composé des actionnaires de référence disposant de la
majorité du capital, des représentants des locataires, des collectivités publiques locale et
d’autres personnes morales.
Les ESH occupent une place concurrentielle important dans le marché de l’habitat social
en France. En terme de nombre de logements construits, les ESH ont 41% des parcs
sociaux, soit 2,26 M logements fin 2018.

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Citées par l’article 422-2 du CCH, les missions des ESH sont engagées dans le cadre des
politiques de l’urbanisme et de l’aménagement, elles peuvent être plus concrètement
résumées comme suit :

ü La construction, l’acquisition et la rénovation des logements.


ü La gestion des parcs sociaux.
ü Mise en place des prêts de location-accession.

• OPH (Office publique d’habitat) :


Appelés au paravent OPHLM et OPAC4, les offices publics d’habitat sont des entités
publiques locales relevant des EPIC5 et liés à des collectivités locales ou à des
établissements publics de coopération intercommunale. Autant que bailleur social principal
du circuit, leurs zones d’activité se limitent aux territoires où ils sont implantés.
Les OPH disposent d’un conseil d’administration définie par l’article 421-5 du Code de
construction et d’habitation qui assure une représentativité de toute partie prenante
concernée.
Avec 241 bureaux répartis dans le territoire français, l’OPH partage Le parc D’habitat
social à parts égales entre avec les ESH.
Spécificités :
Ø Les dirigeants des OPH sont rémunérés en fonction du nombre de logement dont
ils disposent.
Ø La direction financière et administrative doit tenir une étude prévisionnelle sur 3
ans à venir.
Ø Les rapports spéciaux sur les rémunérations ne peuvent pas être faits par le CAC
sans texte légal.

• COOP’HLM :
Ayant un statut d’une société anonyme, les coopératives d’hlm sont organisées par le statut

4
Office public d’aménagement et de construction.
5
Etablissement public à caractère industriel et commercial.
18
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des coopératives et la législation HLM. Et disposent d’une part de marché faible qui
enregistre 900 000 logements sociaux fin 2018. Il en a quatre types :
o La société coopérative de production (SCP) : Leur but principal est de
construire des logements en accession sociale à la propriété, ainsi que ceux
destinés à la location soumise à la réglementation Hlm et de gérer des syndicats
de copropriétés.
o La société coopérative d’Hlm de droit local : Régies par les dispositions du
droit local d’Alsace-Mosselle. Les sociétés coopératives sont au nombre de trois
au nombre de trois en France.
o La société coopérative de location-attribution (SCLA): Crée 1971, sa mission
principale était de gérer les prêts consentis dans le cadre du logement social.
Aujourd’hui ces sociétés ont la possibilité de construire des HLM.
o Par simple décision de l’assemblée générale extraordinaire, une SCLA peut se
transformer en SCP ou en SCIC.
o La société coopérative d’intérêt collectif (SCIC) : C’est une forme juridique
récente créée en 2003 par la loi d’orientation et de programmation pour la ville
et la rénovation urbaine. Elle semble à la SCP avec un actionnariat flexible.

Section 3 : Habitation social : enjeu guidé par l’Etat et plusieurs


entités.

Il est apparaît que Le secteur de l’habitat social en France est un secteur réglementé, dont l’Etat
prend le contrôle. Mais pas seulement, plusieurs parties concernées interviennent pour définir le
cadre du travail et la réglementation du secteur.

Le but principal est d’atteindre un équilibre, à la fois, social, en offrant du logement à bas prix
pour tous. Et économico-financier visant à rendre les structures productives plus robustes.

1. La contribution de l’Etat et des organismes d’HLM.


L’intervention de l’Etat dans le marché ne se limite pas, seulement, en la définition de la législation
et des pratiques de travail des acteurs du marché, mais aussi, le gouvernement consacre des efforts
19
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importants afin de subventionner et assure l’équilibre. On cite de ces efforts les politiques engagés
pour :

Aider à la pierre : À travers des subventions qui permettent aux organismes de disposer d’un
certaines privilèges financières et administratives. Notamment, un taux d’emprunt bancaire
modeste, une LASM (Livraison À Soi-Même) à taux réduit et d’une exonération de la TFPB (Taxe
Foncière sur les Propriétés Bâties) sur les 15 années qui suivent celles de leur achèvement ou de
leur acquisition.
Ainsi, le marché profite des aides octroyées par le fonds national des aides à la pierre (FNAP)
crée en 2016.
Les aides à la personne : il s’agit principalement des APL qui contribuent à renforcer les pouvoirs
d’achat des ménages. Ces aides sont distribuées par la Caisse des allocations familiales aux
personnes habilitées à les recevoir sous un ensemble des conditions.
Les aides fiscales : en tant exerçant une activité d’intérêt général, les organismes de l’habitat
social bénéficient des avantages fiscaux autres que les aides à la pierre. En effet, depuis Janvier
2006, les activités de ces organismes sont exonérées de l’IS et de la cotisation foncière des
entreprises.
Les aides distribuées par l’agence nationale de la rénovation urbaine et les collectivités
locales : visant à réaménager les zones urbaines sensibles.
La mutualisation : C’est une technique adoptée en 2013, qui a pour but de renforcer la capacité
de financement des projets des organismes d’Hlm. En effet, ce mécanisme prend en compte
l’ensemble des investissements (construction, réhabilitation et démolition), et calcul la somme à
percevoir ou la somme à verser par chaque organisme par rapport à la totalité de ses
investissements. L’annexe 3 représente un schéma récapitulatif de ce mécanisme. Un schéma
récapitulatif du fonctionnement de ce système.

2. La contribution des fédérations d’HLM dans le secteur.


À côté de l’Etat, des différentes entités se sont réunies pour participer à l’équilibre et la régulation
du marché de l’habitat social en France.

Ces entités ont créé un mouvement HLM structuré sous forme de 5 fédérations qui ont au sommet,

20
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l’Union sociale pour l’Habitat (USH). Leur rôle principal est de représenter les différents OHLM
et défendre leurs intérêts qui, en eux même, traduisent l’intérêt général de la société française en
matière de logement.

Leurs interventions ont pour but :

o D’animer le mouvement HLM.


o Promouvoir les parcs HLM auprès du public.
o Analyser et orienter le niveau d’activité en menant des études et enquêtes
financières et sociales.
o Assurer la formation et le développement des cadres spécialisés en HLM.

Ces interventions ont permis de créer une synergie de production et d’organiser le marché en
matière de l’offre et de la demande. Ainsi que de faciliter l’accès au logement social auprès de la
population concernée.

Chapitre 3- Le cadre législatif et règlementaire spécifique.


Section 1 : Différents agents de contrôle.

Comme c’est cité dans le précèdent chapitre, le marché des HLM en France est un marché
réglementé. Plusieurs conditions sont à respecter quant à l’accès des offreurs aussi sue des
demandeurs du logement.

La réglementation de ce secteur implique le contrôle du processus de production, d’investissement


et de financement. Pour cela plusieurs institutions sont menées à appliquer des examens sur les
organismes d’HLM afin d’assurer leur bon fonctionnement ainsi d’atteindre l’objectif ultime cité
dans l’article 411 du CCH.

On trouve :

21
P.W
1. L’administration publique :
Les organismes de l’habitation à loyer modéré supportent, en plus des contrôles ordinaires que
subit toute entité juridique, des examens spécifiques menés par les parties suivantes :

o L'Inspection Générale des Affaires Sociales et le Ministère de la Cohésion des


territoires (IGAS) : son rôle est d’inspecter et évaluer les politiques des OHLM en
matière de gestion de ses bureaux.
o La Chambre régionale des comptes et la Cour des comptes pour les OPH : son rôle
principal est de contrôler l’utilisation des fonds publics et l’évaluation des stratégies
financières adoptées par les organismes.
o La CGLLS6 (Caisse de Garantie du Logement Locatif Social) : sa mission primordiale
est de se porter garant pour certains types de prêt, ainsi que contribuer aux
redressements de bailleurs sociaux en difficultés.
o La préfecture : son intervention se résume dans la veille au respect des conditions
d’attribution des logements et de la qualité exigée aux normes.

2. L’Agence Nationale de Contrôle du Logement Social (ANCLOS) :


Introduite par l’article 102 de l’ALUR7, L’ANCOLS est une institution d’ordre public créée début
2015. Elle est née de la fusion de la MIILOS (Mission Interministérielle d’Inspection du Logement
Social) et l’ANPEEC (Agence Nationale pour la Participation des Employeurs à l’Effort de
Construction).

Sa mission principale est de contrôler, suivre et évaluer la participation des bailleurs sociaux à
l’effort de construction (PEEC). Plus précisément :

o Assurer le respect des règles régissant le secteur à travers la mise en place de


plusieurs contrôles visant à évaluer les procédures d’investissement et d’emploi

6
Caisse financée par le versement de cotisations, qui sont assises principalement sur les loyers
appelés des bailleurs sociaux.
7
Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.
22
P.W
des subventions et des prêts reçus
o Évalue la performance managerielle des dirigeants des OHLM et leur

contribution à la construction.
o Mener des études statistiques sur l’activité des OHLM en leurs proposant ainsi
des mesures de redressement en cas de mal-gérance.
L’ANCLOS fait recours aux commissaires aux comptes de l’entité contrôlée pour mener ses
décisions sur les faits constatés. Autant qu’auditeur, le CAC est :

ü Amené à transmettre à l’agence les informations nécessaires sur le dossier contrôlé


pour mener à bien la procédure du contrôle.
ü Sous la devoir professionnel de mentionner les anomalies qu’il observe durant
l’exercice contrôlé telles que :
o Les faits de nature à compromettre la continuité d’exploitation.
o Les faits imposant l’émission de réserves ou de refus de certification des
comptes.
o Le non-respect de la législation ou de la réglementation susceptible d’avoir des
effets significatifs sur l’OHLM.

Par ailleurs, l’Agence a le droit de prononcer des sanctions vis à vis d’un commissaire aux comptes
qui aurait commis une infraction ou un manquement à l’encontre de la législation et/ou de la
réglementation8. Elle peut dénoncer ces faits au H3C (Haut Conseil du Commissariat aux
Comptes) et au ministère de la Cohésion des territoires, afin que soient engagées des poursuites
disciplinaires, et elle est apte à demander le relèvement de ses fonctions au tribunal compétent9.

8
Conformément à l’article L342-14 du CCH.
9
Conformément à l’article L342-8 du CCH.
Après analyse et par le biais de ce protocole, l’OHLM défaillant et la CGLLS s’accordent sur des
mesures internes de gestion et des mesures patrimoniales. Ces dernières se traduisant
généralement par la fin des opérations de constructions neuves et une mise en vente de
logements, afin de disposer d’une certaine trésorerie. En contrepartie des changements induits,
l’organisme reçoit des aides financières.
23
P.W
3. Les fédérations :
La dernière partie du deuxième chapitre expose les missions et la raison d’être des fédérations,
mais il sera inutile de ne pas citer leur rôle de contrôle et de surveillance du secteur.

En effet, Les fédérations ont mis en place des dispositifs préventifs auprès de leurs adhérents à
travers des transmissions de documents comptables et financiers annuels. Si elles relèvent des
signes de difficultés financières, le Président de la fédération concernée devra demander des
analyses complémentaires, notamment prévisionnelles. Dans le cas où l’organisme a des difficultés
à remédier à sa situation, ou s’il n’a pas répondu aux interrogations du Président, ce dernier doit
saisir le bureau de la fédération voire, le conseil fédéral, qui informera la CGLLS, pour une mise
sous protocole, le cas échéant.

La détection de telles situations s’effectue à partir de la transmission10 :

• Du DIS (Dossier Individuel de Situation) qui est à compléter par tous les OHLM et qui doit
être transmis tous les deux ans à la fédération à laquelle l’organisme appartient. Ce dossier
contient essentiellement des tableaux de bord décrivant la situation économique et
l’évolution de l’organisme sur les quatre dernières années.
• Du DIP (Dossier Individuel Prévisionnel) : sous un format semblable que le DIS, les
OHLM privés doivent préciser, en particulier, les flux de trésorerie qu’ils prévoient sur un
horizon de 5 ans.
• Du diagnostic de patrimoine fédéral et autres enquêtes.
• Des états réglementaires qui sont à communiquer au plus tard le 15 Juillet qui suit la
clôture.

Section 2 : Les spécificités comptables et fiscales.


Autant que subventionné, le secteur de l’habitat social représente plusieurs règlementations
spécifiques. Ces règlementations portent, entre autres, sur les principes comptables et les règles

10
En raison des nombreux documents à communiquer, la clôture comptable d’un exercice d’un
OHLM doit être le 31 décembre.
24
P.W
fiscales, dont les généralités seront présentées dans cette section.

1. Le référentiel comptable applicable


Quant à l’application des dispositions du Plan Comptable Général, le règlement ANC 2014_03
permet aux organismes d’HLM de bénéficier de certains privilèges et adaptations sectorielles qui
font l’objet de :

• Des dérogations aux règles du PCG ou des règles spécifiques sur le fonctionnement de
certains comptes. Le règlement spécifique applicable est le règlement ANC 2015-04 du 4
juin 2015 relatif aux comptes annuels des organismes de logement social. Il tire ses
conséquences des dispositions de la loi ALUR. Ce règlement est d’application obligatoire
à compter des exercices clos en 2016 et pouvait être appliqué sur option pour les exercices
clos en 2015 (article 181-1 du règlement ANC 2015-04). En pratique, peu d’organismes
HLM ont appliqué le règlement par anticipation. Ce nouveau règlement se substitue aux
anciennes règles, à savoir les instructions de la CNC 92-10 du 27 avril 1992 pour les
organismes privés et 95-07 pour les organismes publics.
• De simples précisions des règles de droit commun, au travers des notes de présentation des
comptes.

Cette réglementation concerne les entités privées aussi que les offices publics qui ont opté pour la
comptabilité commerciale.

L’entrée en vigueur du nouveau règlement n°2015-04 a impacté le fonctionnement classique des


comptes, notamment sur :

• La dépréciation des créances des locataires (base soumise à dépréciation et pourcentages


appliqués)
• Les terrains et immeubles d’opérations de location-accession (PSLA) qui devront être
constatés en stocks et non en immobilisations.
• La ventilation des immobilisations par composants (possibilité d’identifier de nouveaux
composants à posteriori de la décomposition initiale).

25
P.W
• Les provisions pour gros entretiens.

2. Les spécificités fiscales


Les organismes HLM présentent de nombreuses spécificités fiscales. Ils sont assujettis à des taxes
spécifiques et sont exonérés de certains impôts, partiellement ou totalement. On cite :

a) Les spécificités liées à la TVA :

Compte tenu de leur activité, les organismes HLM facturent soit sans TVA (pour les locations de
logements nus), soit avec TVA (logements professionnels), à taux normal (20%) ou taux réduit
(10%).

La déductibilité de la TVA est en fonction du secteur auquel les dépenses sont affectées. Dans le
cas des décaissements liées à un secteur non affecté, l’organisme calcul un coefficient annuel de
déduction.

Comme c’est déjà cité, les organismes d’HLM bénéficient, aussi, du régime de la livraison à soi-
même (LASM) qui leur permet de d’opter pour la TVA au taux réduit.

Quant à l’assujettissement partiel à la TVA, les organismes d’HLM sont redevables de la taxe sur
les salaires. Les secteurs soumis à la taxe sur les salaires dépendent des secteurs exonérés de la
TVA, toute en faisant l’objet d’un prorata d’ajustement.

b) Les activités soumises à l’IS :

Seules les activités « non sociales » qui entrent dans les champs d’application de l’impôt sur
société.

Les activités exonérées sont :

§ Les logements conventionnés (financements PLUS, PLA, PLAI, PLS, PLU)


§ Les logements non conventionnés financés par le biais de prêts PLI5
représentent moins de 10% du nombre total de logements.
§ Les logements achevés avant 1977.
c) Les particularités des CGLLS :
26
P.W
Autant qu’acteur important dans le secteur d’HLM, la caisse de garantie du logement locatif social
collecte des cotisations, qui constituent ses principales ressources, auprès des organismes d’HLM.
Ces cotisations sont calculées sur la base des données à la fois économiques et comptables. Elles
se repartent en deux catégories :

• La cotisation principale (organisée par l’article L452-4 du CCH) : dont le taux


et le montant sont fixé chaque année par arrêté ministériel. Son calcul est basé
sur le total des loyers au cours de l’exercice clos en N-1.
• La cotisation additionnelle (régie par l’article L452-4 du CCH) : Ce sont des
cotisations calculées sur la base des comptes de l’exercice N-2. Elle se compose
d’une partie fixe (montant par logement), et une autre variable dont la
détermination est en fonction de la capacité d’autofinancement net de
l’organisme.
d) Les exonérations partielles et totales :

L’intervention de l’Etat pour aider les organismes d’HLM prend plusieurs formes, Notamment, il
accorde des exonérations partielles ainsi que totale de taxes sous certaines conditions :

• Les organismes d’HLM bénéficient d’une exonération partielle de la taxe


d’apprentissage. Ils sont redevables à hauteur du chiffre d’affaires soumis à l’IS.
• L ‘exonérations partielle de taxes foncières : les organismes d’HLM sont devant
deux possibilités, une exonération totale temporaire (une durée allant de15 à 25
ans) de la taxe, ou une exonération partielle définitive
• L’exonération de la taxe d’habitation à l’exception de ses propres locaux.
• L’exonération totale de la contribution économique territoriale (CET) et de la
contribution sociale de solidarité des sociétés (C3S).

27
P.W
Partie 2 : Le commissaire aux comptes au sein des établissements de
l’habitat social : Proposition d’un guide méthodologique d’audit du cycle
d’investissement/Financement.
La partie présente traitera notre problématique. Elle s’agit d’une proposition d’un guide
méthodologique de la mission du commissaire aux comptes au sein des organismes d’HLM,
précisément, l’office publique d’habitat. Ce guide est le résultat de plusieurs observations et
analyses sur terrain lors des interventions dans l’OPH 65 à Tarbes 65000.

Ainsi, pour répondre à cette problématique, il semble qu’un guide d’entretien sera la méthodologie
la plus idoine. La population interviewée est composée des personnalités de poids lourd dans le
secteur d’habitat social (Experts, responsables de l’administration du logement social en France,
commissaire aux comptes…)

Le but est d’en tirer une réponse objective sur l’impact des nouvelles réformes sur le déroulement
et la qualité d’audit légal au sein des organismes d’HLM.

Chapitre 1- la mission du CAC au sein des organismes de l’habitat social.


Ce chapitre développe plus spécifiquement les points d’attention que doit prendre en compte un
commissaire aux comptes en amont de sa mission et lors de son orientation.

Section 1 : Les codes et textes applicable dans le cadre de


l’intervention du CAC.

Au vu de leurs activités très spécifiques, les OHLM disposent de textes bien particuliers pour
lequel le commissaire aux comptes se doit d’être attentif11. Il vous est présenté ci-dessous, les
principaux éléments auxquels ils sont soumis.

ü Le Code de la construction et de l’habitation :


Le CCH constitue un pilier en termes de législation et de réglementation des OLS. Toutefois, suite

11
En vertu de la NEP (Norme d'Exercice Professionnelle) 250 « Prise en compte du risque
d'anomalies significatives dans les comptes résultant du non-respect des textes légaux et
réglementaires ».
29
P.W
au décret n°2014-1151 du 7 octobre 2014 relatif aux dispositions comptables des OHLM, de
nombreux articles y ont été abrogés au bénéfice de l’ANC. En effet, depuis sa création12 par la
fusion du Conseil National de la Comptabilité (CNC) et du Comité de la Réglementation
Comptable (CRC), elle est devenue compétente en matière de règlementation comptable pour
l’ensemble des secteurs.

ü Le règlement de l’ANC n°2015-04 du 4 juin 2015 :


Le règlement de l’ANC n°2015-04 du 4 juin 2015 homologué par arrêté du 21 août 2015 est venu
modifier les instructions comptables dans les OHLM afin que ces dernières relèvent désormais
d’un corpus réglementaire comptable de droit commun. L’article 111-1 de ce règlement dispose le
principe général suivant : « Sous réserve des adaptations prévues par le présent règlement, les
organismes de logement social appliquent les dispositions du règlement n° 2014-03 du 5 juin 2014
de l’Autorité des normes comptables, relatif au plan comptable général ».

ü Les autres textes applicables :


Outre ces deux principales sources précitées, nous pouvons également relever :

Ø Le Code de commerce, bien sûr pour les organismes privés, mais également pour les
OPH à comptabilité commerciale, qui sont soumis à celui-ci en matière de gestion
financière, budgétaire et commerciale, d’après l’article 421-21 du CCH.

Ø Le Code général des collectivités territoriales pour les dispositions portant sur les
relations définies avec les différentes parties prenantes.

Ø Le Code l’urbanisme, dont en particulier le livre III portant sur l’aménagement foncier.

Ø Les décrets suivants relatifs aux passations de marchés publics13:

12
Suite à l’ordonnance n°2009-79 du 22 janvier 2009.
13
Suite à l’ordonnance du 23 juillet 2015 n° 2015-899 et la transposition en droit français de la
directive européenne des marchés publics 2014/24/UE, le Code des marchés publics et
l’ordonnance n°2005-649 du 6 juin 2005 sont abrogés. Un nouveau Code de la commande
publique devrait être instauré d’ici fin 2018.
30
P.W
• N° 2016-360 du 25 mars 201614.
• N° 2017-516 du 10 avril 201715.

Section 2 : Les activités préalables à l’audit et à l’orientation de la


mission

1. Nomination du commissaire aux comptes :

Les comptes des OPH, dès lors qu’ils sont tenus sous une comptabilité privée doivent être certifiés
par un commissaire aux comptes16. Les OHLM privés répondent, quant à eux, aux règles du droit
commun de nomination d’un commissaire aux comptes. Toutefois, peu importe la structure
juridique de ces organismes, ces derniers étant soumis aux marchés publics le commissaire aux
comptes doit être nommé dans le respect des procédures de passation de marché public. Une
désignation d’un commissaire aux comptes non conforme à la réglementation pourra engendrer
une annulation de sa nomination, ce qui aurait pour conséquence d’annuler les délibérations de
l’organe compétent, d’après l'article L820-3-1 du Code de commerce. Si la justice n’annule pas la
nomination du commissaire aux comptes, ce dernier devra signaler l’irrégularité au prochain
conseil d’administration. Une fois nommé, une lettre de mission sera à établir ; un modèle vous
est proposé en annexe

Les commissaires aux comptes d’OHLM ne sont pas soumis au barème d’heures disposé à l’article
R823-12 du Code de Commerce. Toutefois, le groupe de travail HLM à la CNCC a élaboré et
proposé, un nombre d’heures de travail nécessaire à la mission de certification des comptes annuels
sociaux d’un OLS. Le barème a été reproduit en annexe 4.

2. L’évaluation des risques inhérents

14
Dont l’objet est le suivant : « Régime de droit commun fixant les règles générales de
passation et d'exécution des marchés publics passés par les acheteurs ».
15
Amendement du décret n° 2016-360 dans le cadre de diverses dispositions relatives aux
commandes publiques.
16
D’après l’article R423-27 CCH modifié par l’article 1 du décret n°2008-648 du 1er juillet 2008.
31
P.W
D‘après la NEP 200-1017 le risque inhérent correspond « à la possibilité que, sans tenir compte du
contrôle interne qui pourrait exister dans l'entité, une anomalie significative se produise dans les
comptes ». Il vous est proposé en annexe 5 un questionnaire à responsable concerné afin d’évaluer
les risques inhérents.

Une telle analyse sera à réaliser, notamment, à l’aide des documents suivants spécifiques au secteur
:

o Les fichiers transmis aux fédérations (DIS, DIP...)


o La Convention d’Utilité Sociale (CUS), qui comporte en outre, le Plan Stratégique de
Patrimoine (PSP18). Cette convention a pour objet de contractualiser la stratégie de
l’organisme et sa contribution aux enjeux locaux et nationaux. Elle est signée pour 6
ans19 entre l’OHLM et l’État, et est évaluée tous les deux ans par 26 indicateurs20
o Le protocole CGLLS, le cas échéant.

Il convient qu’un paragraphe soit inséré en annexe, et que le commissaire aux comptes notifie les
implications de celui-ci et les conclusions de ses travaux liés, dans la partie « justification des
appréciations » de son RCA (Rapport sur les Comptes Annuels) afin de motiver son opinion.

Dans le cadre de l’évaluation du risque d’anomalie significative, il est à estimer également sa


deuxième et dernière composante soit, le risque de contrôle interne.

3. Détermination des seuils significatifs


Le commissaire aux comptes, lors de la planification de l’audit, détermine un seuil de signification.
Du fait de l’importance des immobilisations et des dettes afférentes dans un OLS, calculer ce seuil

17
Norme dénommée « Principes applicables à l'audit des comptes mis en œuvre dans le cadre
de la certification des comptes ».
18
Celui-ci définit, comme son nom l’indique la stratégie du patrimoine. Il comprend une
analyse du parc, son évolution et les perspectives du patrimoine. Ce plan est obligatoire,
conformément à l’article L445-1 du CCH.
19
La période 2011 – 2016 a été prorogée d’une année supplémentaire par la loi Égalité
Citoyenneté. Un projet de la nouvelle CUS doit être transmis par les OHLM avant le 1er janvier
2019.
20
Tel que le développement de l’offre, la vente de logements, la qualité de service rendu...
32
P.W
est relativement complexe. Au vu de l’enjeu que représente le seuil de signification, il est fortement
nécessaire d’appréhender cette notion qui correspond au « montant au-delà duquel les décisions
économiques ou le jugement fondé sur les comptes sont susceptibles d'être influencés21 ». Le
groupe HLM à la CNCC a essayé de proposer une harmonisation des critères retenus pour la
détermination de ces derniers, en vain.

Au regard de la réglementation, des informations sensibles et, le cas échéant, de la réalisation


d’opérations particulières au cours de l’exercice, le commissaire aux comptes doit apprécier
l’utilisation de seuil(s) de signification supplémentaire(s), d’un montant inférieur à celui
préalablement fixé pour certains flux d'opérations, soldes de comptes ou informations à présenter
identifiés. L’utilisation de plusieurs seuils de signification engendrera, pour chacun, l’application
d’un seuil de planification 22sur les mêmes points distingués.

Ainsi, il nous semble pertinent de retenir les seuils de signification et les taux communément admis
suivants23 :

o Un pourcentage allant de 0,5% à 1% de l’actif net immobilisé ou des dettes financières


pour l’audit de ces postes ;
o Un pourcentage allant de 5% à 10% de l’autofinancement net compte tenu de l’importance
qui est accordé à ce ratio par le mouvement HLM pour les autres postes de résultat ;
o Un pourcentage fixé allant de 0,5% à 1% sur la valeur relative des autres postes de bilan
pour ces derniers.

Après analyse de l’environnement des OHLM et, notamment des risques inhérents, la partie
suivante vous propose la poursuite de la démarche d’audit qui portera, plus spécifiquement, sur le
développement de l’offre du parc social d’un OHLM.

21
D’après le paragraphe 6 de la NEP 320 « Application de la notion de caractère significatif lors
de la planification et de la réalisation d'un audit ».
22
Seuil qui permet au commissaire aux comptes « de définir la nature et l'étendue de ses
travaux » d’après le paragraphe 7 de la NEP 320.
23
Ceux-ci étant, bien sûr, à ajuster par le commissaire aux comptes en fonction de l’organisme
et des constats antérieurs.
33
P.W
Chapitre 2- Le processus d’investissement de l’OPH : proposition d’un
guide d’audit
Section 1 : L’approche spécifique du cycle d’investissements

Le patrimoine des organismes HLM se compose notamment d’immobilisations corporelles et de


stocks. Dans ce qui suit, nous allons mettre la lumière sur les modes de traitement de l’ensemble
des immobilisations composant le bilan d’un OPH.

1. La comptabilisation de L’actif immobilisé.


L’actif immobilisé des organismes de l’habitat social se compose principalement corporelles et
incorporelles. Le CAC devra y accorder une importance particulière et prendre en compte les
spécificités liées aux immeubles de logements sociaux.

Ø Approche par composants

Les immobilisations corporelles doivent faire l’objet d’une comptabilisation séparée de leurs
éléments, dès lors que ces derniers présentent une valeur significative24 et répondent à la définition
des composants, c’est-à- dire à des éléments « devant faire l’objet de remplacement à intervalles
réguliers, ayant des utilisations différentes ou procurant des avantages économiques à l’entité selon
un rythme différent et nécessitant l’utilisation de taux ou de modes d’amortissement propres,
doivent être comptabilisés séparément dès l’origine et lors des remplacements25 »

Face au règlement CRC n°2002-10 relatif à l'amortissement et à la dépréciation des actifs et, aux
difficultés qu’allaient engendrer ces nouvelles règles, par simplification, le CNC par son avis

24
S’analyse par rapport à la valeur globale de l’immobilisation. Un élément est considéré
significatif dès lors que sa valeur est égale ou supérieure à 1% pour les immeubles et, à 15%
pour les équipements.
25
D‘après l’article 214-9 du PCG (Plan Comptable Général) et, à moins, bien sûr, qu’une
provision pour gros entretien ou grandes révisions n’ait été constatée.
34
P.W
n°2004-1126 avait proposé, l’utilisation de la table dite « CSTB » à défaut d’une décomposition au
réel et d’une étude approfondie des durées d’amortissement27. Nous avons récapitulé cette table
en annexe 6.

Cette table est toujours d’actualité avec le règlement de l’ANC n°2015-04. Ainsi, un OHLM a la
possibilité28 d’utiliser cette table dans le cadre de la décomposition des composants ou, bien
évidemment, de décomposer ses éléments au réel, c’est-à-dire en déterminant les composants à
partir de leurs coûts historiques.

Ø Approche par programme

La comptabilité de programme constituant une véritable source sur la situation financière d’un
organisme par rapport à ces activités, cette tenue est obligatoire par l’instruction comptable des
OHLM. Elle permettra notamment d’établir les FSFC (Fiches de Situation Financière et
Comptable), dont leur utilisation est également imposée. Ces fiches ont pour objectif d'assurer un
suivi du résultat de chaque opération, au réel et au prévisionnel, elles permettent ainsi d’estimer et
de surveiller l'équilibre financier d’un programme. Un exemple de FSFC vous est communiqué en
annexe 7.

2. La détermination du prix de revient


a) Les biens produits

Les prix de revient de biens produits correspondent à leurs coûts de production et, plus
précisément, comprennent les éléments suivants :

Ø Les dépenses engagées dans la construction du bien (coûts des fondations, travaux de

26
Relatif aux modalités d'application de la comptabilisation par composants et des provisions
pour gros entretien dans les OLS.
27
Le Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB), à partir d’études réalisées en 2004
portant sur l’importance et la durée de vie des éléments, a identifié les principaux composants
constituant les programmes immobiliers présents dans des OLS et, a étudié les fréquences de
leur renouvellement. Ce qui lui a ainsi permis de définir une table.
28
En respectant les principes comptables d’homogénéité, de permanence des méthodes et les
critères répondant à la définition des composants.
35
P.W
préparation ou de démolition, travaux de construction29) et leurs révisions de prix.
Ø Les frais financiers intercalaires (dont les intérêts de préfinancement), c’est-à-dire les
intérêts correspondants au financement de l’opération de construction pendant
exclusivement la période de construction.
Ø Les coûts internes de production. Il s’agit des honoraires et des frais de la maîtrise
d’ouvrage, de la conduite d’opération et de la direction d’investissement. Ces coûts sont à
déterminer avec la méthode de l’imputation rationnelle. Ainsi, il doit être apprécié un coût
normé, c'est-à-dire un coût horaire, calculé à partir d’un niveau d’activité normal, pour
chaque employé appartenant aux services définis précédemment. À ce coût sera à appliquer
le temps réellement travaillé par les différents employés sur l’opération. Les coûts internes
de production à imputer doivent courir de la date à laquelle a été acceptée le projet par
l’organe délibérant jusqu’à sa livraison :
ü Les honoraires de la maîtrise d’ouvrage sous-traitée et autres honoraires.
ü Les types de frais suivants : frais d’acquisition, frais de passation des
marchés, frais de préparation du site....
ü Les taxes diverses liées à la construction.
ü La LASM au taux réduit de 5,5% ou de 10%.
Remarque : Il existe, ainsi, des particularités par rapport au règlement de l’ANC n°2014-03 relatif
au PCG ; les OHLM devant intégrer obligatoirement, et non sur option, certaines des dépenses
précitées. Par ailleurs, depuis le règlement de l’ANC n°2015-04, la prime d’assurance ouvrage ne
peut plus être comptabilisée dans le prix de revient des constructions. Toutefois, il est offert la
faculté de les étaler sur la durée de garantie décennale par l’utilisation d’un compte de charges
constatées d’avance.

b) Les terrains

29
Sont essentiellement inclus les corps de travaux suivants : structure, charpente, couverture,
menuiseries extérieures, menuiseries intérieures, plâtrerie, isolation, peinture faïence,
électricité, ventilation, plomberie, sanitaire, chauffage, sols collés, sols scellés, ravalement,
ascenseur.

36
P.W
Le prix de revient d’un terrain se constitue de la manière suivante :

o Du prix d’achat ou de sa valeur vénale dans le cadre des dons ;


o Des coûts techniques résultant de démolitions.
o Des frais d’acquisition (frais notariés, droits d’enregistrement).
o Des indemnités diverses versées aux fins d’utiliser le terrain.
o Des frais dépensés dans le cadre de l’analyse de la qualité d’un terrain.
o Des taxes et redevances diverses (taxe locale d’équipement, taxe du dépassement
du plafond légal de densité...).
Remarque :

Contrairement aux immeubles, les frais financiers relatifs aux terrains, doivent figurer en totalité
en charges. Par ailleurs, les terrains sont à comptabiliser en stock, plus précisément en compte 31
« Terrains à aménager » dès lors que l’organisme ne sait pas si ceux-ci seront utilisés à des fins
locatives ou à des fins de ventes30.

c) Les biens acquis

Le prix de revient d’un bien acquis ne présente pas de particularité supplémentaire par rapport
à celles précisées pour les biens produits. Néanmoins, la difficulté ici, peut résider dans la
valorisation d’un terrain qui se rencontre fréquemment dans les VEFA et dans les acquisitions
améliorations31. En effet, d’après le règlement de l’ANC n°2014-03, le coût d’entrée des biens
procurés conjointement doit être ventilé en fonction de la proportion de la valeur attribuable à
chacun d’eux32.

Lorsque la valeur du terrain n’est pas précisée dans l’acte de vente, il convient de retenir un taux

30
Généralement les OHLM présentent une certaine politique foncière (pari sur l’attractivité
d’un lieu, sa constructibilité...).
31
Ces opérations consistent, comme leur nom l’indique, à acquérir des locaux et à procéder à
des rénovations. Cette pratique représente une alternative à la construction, notamment pour
les villes qui ont un problème de rareté du foncier et, permet généralement une meilleure
mixité sociale dans les quartiers.
32
En raison de l’absence d’amortissement sur les terrains et, au regard des montants, une
attention d’autant plus importante est à avoir par le commissaire aux comptes.
37
P.W
forfaitaire sur le coût total du bien, dès lors que le programme est financé par un prêt réglementé.
Ce taux dépend de la zone géographique du bien33 : il s’élève à 45% en zone A bis, 35% en zone
A, 30% en zone B1, 25% en zone B2 et 20% en zone C.

3. Les particularités liées à la détermination des amortissements


a) Détermination de la date du début d’amortissement

L’article 214-12 du PCG dispose qu’un actif amortissable doit l’être à compter de la consommation
de ses avantages économiques. Dans un OHLM, le critère à retenir est celui de la situation
d'habitabilité des logements ; qui peut se traduire par une déclaration d'achèvement des travaux,
par le PV (procès-verbal) de réception de l’immeuble ou par l’utilisation effective des
constructions (date de première mise en location ou date de réception des clés par le service «
attribution des logements »). Il doit être retenu l’évènement le plus significatif et conservé le même
critère pour l’ensemble des nouveaux programmes. La livraison d’un programme pouvant se faire
en plusieurs phases, il conviendra alors de débuter un amortissement dès l’habitabilité constatée
de chaque lot et, de conserver le décalage des plans jusqu’à la fin (chaque livraison de lots étant
analysée d’une façon à part entière).

b) Les amortissements par composant

Seul le mode d’amortissement linéaire est autorisé dans les OHLM34. Ce point peut paraître
discutable, voire critiquable dans le cadre d’un ensemble immobilier, puisque l’on peut facilement
présumer que la consommation des avantages économiques est plus importante à la fin de vie des
composants plutôt qu’au début.

33
Zones définies par l’arrêté du 1er août 2014 et accessible, notamment, via le lien suivant :
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/arrete/2014/8/1/ETLL1417102A/jo/texte.
34
Depuis l’avis 2004-11 de la CNC.
38
P.W
Section 2 : Suggestion d’une démarche d’évaluation des risques liés
au contrôle interne.

Pour pouvoir mettre en œuvre une telle démarche, l’auditeur doit réunir un maximum
d’informations par l’obtention des différentes procédures écrites et par la réalisation d’entretiens.
Afin de mener ces derniers à bien, plusieurs questionnaires doivent être élaborés.

Après leurs analyses, l’auditeur doit nécessairement confirmer ce qui lui a été décrit par des tests
de procédure35. Ceux-ci pourront se constituer de tests de cheminement, afin de valider la
compréhension des procédures et, des tests « clés » pour en mesurer l'efficacité.

Remarque : Le commissaire aux comptes ne doit pas seulement s’intéresser aux textes légaux et
réglementaires relatifs aux états financiers et à leurs établissements. Il doit également s’intéresser
à tout texte pour lequel son non-respect impliquerait un risque financier36, d’où certains
développements intégrés dans le présent mémoire.

1. Proposition d’analyse du processus de lancement de l’opération

Généralement trois grandes étapes, initiées par un chargé d’opération et validées par des personnes
appropriées, constituent le lancement d’un nouveau programme. Il s’agit de :

o L’esquisse d’une opportunité entrevue37, formalisée par la constitution d’un

35
Ils sont définis par la NEP 330 « Procédures d'audit mises en œuvre par le commissaire aux
comptes à l'issue de son évaluation des risques » comme des tests qui « permettent de collecter
des éléments en vue d'apprécier l'efficacité des contrôles conçus et mis en œuvre par l'entité pour
prévenir, détecter ou corriger les anomalies significatives au niveau des assertions ».
36
Conformément à la NEP 250 §07 « Prise en compte du risque d'anomalies significatives dans
les comptes résultant du non-respect des textes légaux et réglementaires ».
37
Outre les possibilités en interne avec leurs détentions de foncier, les OHLM, de par leurs
membres composants l’organe délibérant, sont très à l’écoute et, ont généralement
rapidement connaissance d’opportunités pour développer leurs parcs ; d’autant plus lorsqu’ils
bénéficient d’un droit de préemption.
39
P.W
dossier38 afin de présenter les grandes caractéristiques de l’opération à un comité
d’engagement39.
o L’engagement d’une étude sur la faisabilité de l’opération, avec affinement du
budget au contact de la maîtrise d’ouvrage et affinement du financement auprès de
la Direction Départementale des Territoires (DDT), de la CDC ou de banques.
o L’établissement des lots dans le cadre des passations de marchés et de la mise en
œuvre des financements, seulement une fois que l’étude réalisée ait été validée par
l’organe délibérant.

Après avoir déroulé la procédure avec un test de cheminement, nous conseillons d’établir des tests
sur les projets validés au cours de l’exercice audité, en vérifiant :

o Leurs équilibres financiers.


o Les informations fournies à l’organe délibérant lors de la validation.
o Leur validation par l’organe délibérant.
o Leurs cohérences avec le protocole CGLLS, le cas échéant.

2. Proposition d’analyse du processus de passation des marchés

En fonction des seuils, la procédure appliquée est plus ou moins restrictive, en effet :

Ø Valeur de marché estimée < 2 5000 € HT è Procédure négociée sans publicité ni mise
en concurrence préalables : Le législateur dispose pour ce type de procédure «l'acheteur
veille à choisir une offre pertinente, à faire une bonne utilisation des deniers publics et à ne
pas contracter systématiquement avec un même opérateur économique lorsqu'il existe une
pluralité d'offres susceptibles de répondre au besoin».

38
Description précise de l’objet (site, nombre de logements, surfaces, loyers potentiels...) et, de
sa faisabilité financière (plan de financement prévisionnel, prix de revient prévisionnel...).
39
Généralement constitué d’une grande majorité de directeurs de chaque service de l’organisme


40
P.W
Ø 25 000 €HT < Valeurs de marché estimée < 221 000 €HT (fournitures et services), 5
548 000 €HT (travaux) è Marché à procédure adaptée (MAPA) : La procédure est définie
librement mais dans le respect des règles en matière de marché public, c'est-à-dire que
l'offre est ouverte à tout le monde, que les réponses sont traitées de la même manière et que
la procédure est transparente. Si le marché est inférieur à 90 000 € l'entité est également
libre dans les modalités de publicité. Sinon un avis de marché est à publier au JAL (Journal
d'Annonce Légales) ou au BOAMP (Bulletin Officiel des Annonces de Marchés Publics).
Ø Valeur de marché estimée > 221 000 €HT (fournitures et services), 5 548 000 €HT è
Procédure formalisée : Quatre types de procédures formalisées peuvent appliquer les
OHLM :

o Appel d'offre : après analyse des propositions il est retenu, sans négociation, l'offre la
plus favorable économiquement. Celui peut être ouvert ou restreint, c'est-à-dire, dans
le 1er cas tout prestataire ou fournisseur peut soumissionner, a contrario dans le 2ème
cas, seuls des candidats présélectionnés peuvent y répondre.

o Procédure concurrentielle avec négociation : l'entité négocie les conditions de marché


proposées par les différents candidats.

o Dialogue compétitif : le besoin est précisé dans l'avis de marché, puis un dialogue est
engagé entre les différents candidats, jusqu'à ce que l'acheteur détermine quel type de
solution il souhaite qu'il soit retenu et qui, par de nouveaux échanges sélectionne une
offre finale.

o Concours (essentiellement utilisé dans le cadre de la maîtrise d'œuvre) : l'attributaire est


choisi par l'acheteur après qu'un jury auditionne des candidats, analyse leurs plans ou
leurs projets et rend un avis.

Depuis la réforme des marchés publics, le principe d’allotissement doit être appliqué : les marchés
doivent être passés en lots distincts dès lors qu’il est constaté une prestation différente à réaliser.

Remarque : La valeur de marché à considérer, afin d’appliquer une procédure adéquate, correspond

41
P.W
à la valeur cumulée de tous les lots. Toutefois, une procédure adaptée peut être utilisée pour
certains lots dès lors que : « la valeur estimée de chaque lot concerné est inférieure à 80 000 €HT
pour les fournitures et les services ou à 1 million €HT pour des travaux » et que « le montant
cumulé de ces petits lots ne dépasse pas 20 % de la valeur de tous les lots » d’après l’article 22
décret n°2016-360 du 25 mars 2016 relatif aux marchés publics.

Il est à noter que les nouveaux textes élargissent les conditions d’application des procédures
formalisées autre que l’appel d’offre, afin que celles-ci soient plus facilement retenues face à des
marchés particuliers. L’annexe 8 récapitule le déroulement à retenir pour un appel d’offre, une
procédure concurrentielle avec négociation et un dialogue compétitif.

Comme leur nom l’indique, les procédures adaptées et les procédures négociées laissent une
certaine marge de manœuvre dans le processus d’attribution. Toutefois, celles-ci doivent, dans
tous les cas, respecter les trois principes fondamentaux suivants :

o Une liberté d’accès à la commande publique.


o Une égalité de traitement des candidats.
o Une transparence des procédures.

La passation des marchés est un sujet particulièrement d’actualité pour les OHLM :

Ø Depuis le 1er juillet 2017, les OHLM ont l’obligation d’organiser un concours pour le choix
de la maîtrise d’ouvrage dès lors que le montant du besoin est supérieur ou égal, désormais,
à 221 000 €HT et que l’opération concerne, hors exceptions :
o Une construction neuve pour les OPH.
o Une construction neuve de logement locatif aidé par l’État pour les SA d’HLM et
sociétés coopératives d’HLM.
Ø En application du décret du 10 avril 2017, la CAO d’un OPH doit comporter 3 membres
du conseil d’administration et, nommer 3 suppléants. Par ailleurs, il n’est plus obligatoire
que le directeur général préside la commission, mais il doit néanmoins attribuer lui-même
le marché.
Ø Le décret du 25 mars 2016 impose que la commande publique soit entièrement
dématérialisée pour le 1er octobre 2018.
42
P.W
L’auditeur, devra s’assurer que ces textes sont respectés. Il doit élaborer une matrice pour tester
la correcte mise en application des procédures de passation des marchés. Celle-ci sera, bien
évidemment, à ajuster, en fonction des procédures expliquées en amont par le client.

3. Proposition d’analyse du processus d’immobilisations en cours et


de mises en service
a) Travaux encours

Une fois que les marchés sont signés, ceux-ci sont généralement directement saisis dans le module
« Engagement » du logiciel comptable40, afin que le suivi soit assuré par le biais des FSFC.

L’auditeur devra porter son attention sur la correcte retranscription de ces données, sur la
valorisation des immobilisations en cours à la clôture, et notamment l’enregistrement :

• Des frais financiers intercalaires ;


• Des coûts internes de production (pour valoriser ceux-ci dans le respect de la
réglementation, il doit exister un système opérationnel permettant de disposer d’un
suivi des temps de tout le service patrimoine opération par opération, ou à défaut,
d’un procédé statistique fiable).
• LASM provisoire.

Par ailleurs, il sera également bon de s’intéresser à la gestion des dépenses supplémentaires, non
définies initialement ; une modification de marché n’étant réalisable et acceptable que sous
certaines conditions41.

40
À moins que l’OHLM dispose d’un logiciel dédié.
41
En effet :
• Le montant du changement doit être inférieur à 10% du montant du marché initial
pour les marchés de services et de fournitures ou de 15% dans le cas des marchés de
travaux.
• Le montant du changement doit être inférieur aux seuils européens.
• Le changement apporté sur le marché n’est pas substantiel, c’est-à-dire que cette
modification ne remet pas en cause le choix d’attribution du marché initial, ni
l’équilibre économique du contrat et, n’accroît pas son champ d’application.
43
P.W
b) Livraison de l’opération

Le chargé d’opération poursuit ses travaux jusqu’à la livraison de l’opération, c'est-à-dire jusqu’à
la levée des différentes réserves et l’accomplissement de la DAT. L’auditeur pourra notamment
interroger le personnel sur les points particuliers suivants :

• Les éléments entrants dans le prix de revient de l’immobilisation.


• La méthode de ventilation des immeubles et des terrains.
• La méthode de décomposition des composants retenue.
• La méthode d’amortissement retenue.
• Les délais d’établissement des LASM et des clôtures d’opérations.

Section 3 : Suggestion d’une approche d’audit en réponse aux


risques évalués

Des tests substantifs vous sont proposés ci-dessous par rapport aux risques les plus rencontrés :

1. Proposition de tests substantifs sur les nouvelles immobilisations


corporelles
v Risques relatifs à l’existence et à la mesure :

42
Par application d’un échantillonnage statistique, il est nécessaire de :

• Il figure dans le marché une clause de réexamen.


• Le montant du changement de prix supérieur à 5% du marché initial, doit faire l’objet
d’une nouvelle consultation auprès de la CAO dans les OPH.
42
Taux forfaitaire pour les acquisitions onéreuses et financées par prêts réglementés ou
application d’une valeur vénale via l’enregistrement d’une subvention.

44
P.W
ü Valider l’existence et la valeur brute de l’immobilisation, à l’aide :
o D’acte notarié pour une acquisition.
o Des DGD (Décomptes Générales Définitifs) ou, par défaut, avec les dernières
situations de travaux pour les constructions ou encore avec les factures pour les
nouveaux composants.
ü S’assurer de la prise en compte, en particulier, dans le prix de revient des programmes des
frais financiers intercalaires, des coûts de production interne et de la LASM.
ü Vérifier la valeur du terrain par obtention de l’acte notarié ou par contrôle de la méthode
employée pour la valorisation.
ü Vérifier la décomposition de l’opération :
o Lorsque celle-ci est réalisée au réel, il convient de contrôler les composants retenus
(critères et calculs) avec le détail du prix de revient par lot, tout en tenant compte
des méthodes employées antérieurement.
o Lorsque celle-ci est accomplie par l’application de la table CSTB, il convient de
recouper les durées d’amortissement pratiquées avec la table et de vérifier que les
composants retenus sont cohérents par rapport au détail par lot obtenu
ü Vérifier les amortissements :
o Contrôle des dates de début d’amortissement retenues Contrôle des durées
d’amortissement retenues avec la table CSTB43.

v Risque relatif à la séparation des exercices :

Pour contrecarrer ce risque, il convient de comparer, par extraction des FSFC, les coûts réalisés
des coûts budgétés, et d’interroger l’organisme sur la réalisation ou non des travaux portant sur les
écarts.

43
Durée d’amortissement pouvant être rapidement reconstituée à partir de l’état des
immobilisations en appliquant la formule suivante : (VB composant * NBR de jours écoulés
depuis la mise en service) / (montant dotations * 365).

45
P.W
2. Proposition de tests substantifs sur les immobilisations en cours :
v Risque relatif à la mesure des prix de revient :

Il est à appliquer la même méthode que pour les immobilisations corporelles nouvelles.

v Risque relatif à l’absence de mise en service :

Il arrive que certaines immobilisations livrées soient oubliées, et donc, ne soient pas mises en
service en comptabilité. Pour identifier de tels éléments, il peut être rapproché l’état des
immobilisations en cours avec :

ü Le résumé des PV préalablement établis pour s’assurer de l’absence de notification d’une


livraison.
ü Le chiffre d’affaires issu de la gestion locative, en utilisant le numéro de programme pour
s’assurer de l’absence de chiffre d’affaires constaté.
ü Les FSFC, afin de s’assurer que les montants restants à réaliser ne soient pas quasi nuls.

3. Étude des impacts des procédés retenus sur les activités de


conclusion et de certification
v Impacts sur l’annexe littéraire :

En complément des informations classiques devant figurer dans une annexe, nous pouvons relever
qu’une information est à apporter sur les principes et méthodes comptables de :

ü Détermination du prix de revient des immobilisations et, notamment des coûts internes de
production et des frais financiers intercalaires.
ü Répartition des coûts de revient, entre la construction et le foncier, d’un ensemble
immobilier lors de son acquisition.
ü Décomposition des programmes (entrée, renouvellement, sortie).
v Impacts sur le RCA :

46
P.W
Une information pourra être insérée dans la partie « Justification des appréciations » du RCA,
notamment sur les coûts internes de production lorsque ces derniers reposent sur une estimation
comptable importante.

Après avoir exposé une approche opérationnelle de l’audit d’ensemble immobilier, nous
poursuivons logiquement l’étude de leurs financements.

47
P.W
Chapitre III : Les financements des opérations de développement de
l’offre.
Pour pouvoir se développer les OLS ont recours à des emprunts et bénéficient des subventions.

Section 1 : Les traitements comptables spécifiques

1. Les intérêts particuliers et les prêts de hauts de bilan bonifiés


a) Les intérêts compensateurs

Les IC (Intérêts Compensateurs) sont nés avec les PLA. En effet, ces types de prêts prévoyaient
qu’une partie des intérêts à payer soit reportée, au-delà de la vingtième année d’amortissement ;
dans le but de disposer d’un meilleur équilibre de l’opération pour les premières années.
Comptablement, il est autorisé depuis la loi du 21 juillet 1994 de constater ces charges en différé.

La souscription de ce type de prêts s’étant arrêtée en 1996, tous les IC sont désormais en phase
descendante. Ainsi :

o Lorsque la méthode dérogatoire a été retenue, (la charge ayant été différée pendant
les vingt premières années via les comptes 4813 « Charges différées IC » et 7963
« Transfert de charges IC »), il convient de déduire de la charge d’intérêt annuelle
la variation de stock des IC et, de procéder à l’amortissement de celle-ci par le
compte 6863 « Dotations aux amortissements des IC à répartir».
o Lorsque sont appliquées les règles de droits communs, les IC courus étant constatés
en charges de l’exercice, il n’y a plus qu’à reprendre les années suivantes la
variation des IC dans le compte 16883 « IC ».

a) Les intérêts différés

En remplacement du PLA avec IC, la CDC propose depuis 2008 des prêts disposant d’intérêts
différés44. Pour ce paiement d’intérêts différés, le législateur n’a pas accordé de dérogation. Aussi,

44
À cette époque le taux du livret A étant en hausse, l’utilité de ce report était de pouvoir
bénéficier dans les années suivantes de taux d’intérêts plus bas.
48
P.W
comptablement, il est nécessaire de constater la charge à travers des ICNE (Intérêts Courus Non
Échus).

b) Les intérêts de préfinancement

La CDC offre la possibilité de disposer de prêts avec préfinancement. Il s’agit de prêts pour
lesquels dans les 3 à 36 premiers mois, le capital et les intérêts ne font respectivement pas l’objet
de remboursement, ni de règlement. Ces intérêts sont à payer à la fin de la période, à moins qu’ils
ne soient consolidés à l’emprunt lorsque la durée de préfinancement est supérieure ou égale à 12
mois. Par ailleurs, entrant dans la définition des ICNE, ils doivent faire l’objet d’une telle
constatation en comptabilité à la clôture.

c) Les prêts de hauts de bilan bonifiés

Le 31 mai 2016 a été lancés par la CDC et par Action Logement des PHBB (Prêts de Hauts de
Bilan Bonifiés), pour un montant maximal de 2 milliards d’euros sur la période 2016 – 2019,
auprès des bailleurs sociaux, afin d’accroître la rénovation thermique, la production des logements
et les PSLA45. L’objectif est de proposer un nouveau mode de financement du logement social
avec un prêt qui a la particularité d’être un prêt de long terme non affecté et, se voulant « renforcer
globalement les capacités d’investissement » avec un amortissement différé et un taux zéro sur
une certaine période. Les intérêts différés seront à comptabiliser en ICNE. D’autre part, à la fin de
la période différée, les amortissements du capital ne sont pas à prendre en compte dans le calcul
de l’autofinancement net. De tels emprunts sont ainsi couramment qualifiés de quasi fonds propres
par les OHLM et leurs fédérations. Néanmoins, comptablement, ces prêts sont à enregistrer «
classiquement », avec l’utilisation d’un sous compte « Autre destination ».

2. Les notifications et les étalements des subventions


a) Les notifications de subventions

Contrairement aux emprunts, les subventions ne sont pas comptabilisées au moment des mises aux
dispositions des fonds, mais au moment de leurs notifications46 ; étant considérées qu’une fois

45
Enveloppe distribuée répartie respectivement à 75%, 24% et 1%.
46
Il ne s’agit évidemment pas d’une spécificité du secteur, mais au vu de leur significativité il
49
P.W
notifiées, elles sont acquises de façon certaines. Néanmoins, en présence de :

o Conditions résolutoires, il faudra s’intéresser à ceux qu’elles soient respectées à


chaque clôture ou constituer, le cas échéant, une charge à payer ou une provision.
o Conditions suspensives, il ne pourra être enregistré les versements en produits tant
que celles-ci ne seront pas levées.

b) Étalement des subventions


De la même manière que les règles du droit commun, les subventions d’investissement doivent
faire l’objet, comptablement, concernant les :
o Immobilisations corporelles : d’un étalement dont la répartition est proportionnelle
aux composants de l’opération, afin que les produits soient étalés dans le compte
de résultat au même rythme que l’amortissement du bien47.
o Terrains : d’un étalement sur le nombre d’années d’inaliénabilité prévues dans le
contrat ou, en l’absence d’une telle clause, sur 10 ans.
o Stocks : d’un constat en totalité en produit dès lors qu’elles sont acquises.

c) L’équilibre financier des opérations locatives

L’analyse d’un tel équilibre, lors de la construction, s’effectue en particulier à travers les FSFC.
Comme nous l’avons déjà énoncé, celles-ci correspondent à un récapitulatif de données prévues,
actualisées et réalisées, relatives aux investissements et aux financements. Il est primordial qu’elles
soient correctement tenues afin de s’assurer sur le long terme que le programme est viable. Elles
doivent, ainsi, impérativement être régulièrement rapprochées de la comptabilité et des différents

est bon de le mentionner.


47
Lorsque les montants sont non significatifs, il est accepté que la totalité de la subvention
suive le rythme d’amortissement du composant structure. Sont considérées comme non
significatives, par le règlement de l’ANC n°2015-04, dans cette situation, les subventions
inférieures à 10% de la construction. Nous pouvons considérer qu’il est à retenir le même taux
dans le cadre des acquisitions.

50
P.W
états de gestion.

Afin de pallier aux risques d’insuffisance de résultat et de ressources à long terme dans le cadre
des remboursements des emprunts, il était appliqué jusqu’à la clôture des comptes 2014, la règle
dite « écart AT- AF »48. Au regard, de la mise en œuvre des composants, de la constitution d’une
provision pour gros entretien, de l’affectation des emprunts aux opérations et, finalement d’une
efficacité aléatoire de ce dispositif relevée par les fédérations et la CNCC, il a été décidé d’abroger
cette règle comptable dérogatoire.

Toutefois, afin de conserver un système d’alerte, il a été mis en place le ratio d’autofinancement
net HLM. Ce ratio se veut plus efficace, avoir une approche plus économique et dispose de
l’avantage de présenter des contraintes comptables bien moins importantes.

Section 2 : Les emprunts toxiques

1. Des emprunts indexés risqués particulièrement présents


a) Le recours des emprunts indexés risqués
La MIILOS avait précisé dans son rapport annuel de 2013 que 20% des OLS ont des emprunts
toxiques dans leurs comptes. Les emprunts, comme nous avons pu l’énoncer à plusieurs reprises,
ont une longue durée de vie, en général 30-40 ans. Ainsi, le cours sur lequel est indexé le prêt peut
facilement évoluer au cours de ce long laps de temps et, peut avoir des conséquences désastreuses.
Certains ont vu leur taux d’intérêts dépasser la barre des 50% dans les années 2010, avec des
indexations portant notamment sur le Franc suisse. Généralement ces problèmes ont eu lieu avec
la banque Dexia, et plus précisément sa filiale SFIL (Société de Financement Local) rachetée par
l’État en 2013.

48
Ce système consistait en la comptabilisation d’un amortissement dérogatoire au passif du
bilan, dès lors que la somme des amortissements techniques (amortissements relatifs aux
immobilisations locatives) se rendait inférieure à la somme des amortissements financiers
(remboursements des emprunts dont les amortissements courus non échus et les reprises de
subventions).

51
P.W
Malgré des procès remportés à l’encontre des établissements de crédit, pour leurs manques « à
leurs obligations d'informations et de conseils », ayant permis des résiliations de contrats sans
pénalités, les emprunts risqués figurent toujours, dans la majorité des cas, dans les comptes des
OHLM ; d’où l’analyse comptable réalisée dans la sous-section suivante.

b) Un récent encadrement des conditions d’emprunt


Suite à de nombreux esclandres, après les collectivités locales et les établissements publics de
santé, le secteur HLM dispose désormais, lui aussi, d’un encadrement des conditions d’emprunts
sur les nouveaux contrats et les avenants conclus depuis le 1er juillet 2015. Effectivement, il est
essentiel de retenir, que le taux indexé est, dorénavant, plafonné et doit refléter l’économie
française.
Par ailleurs, il convient d’indiquer qu’un fonds d’aide a été créé pour apporter un soutien financier
aux entités publiques ayant souscrit des emprunts risqués.

2. La gestion comptable des emprunts indexés risqués


a) Les swaps de taux d’intérêts
49
Un swap est un contrat dans lequel les contractants vont s’échanger les taux à une période définie.
Ainsi, pour les organismes, il s’agit de permuter les conditions d’intérêts d’un emprunt classique,
avec le même établissement ou un autre.

Il existe trois types de swap, impliquant chacun un traitement comptable différent :


v Opération de couverture sans composant de risque supplémentaire :
Ce swap s’adosse à un contrat de prêt préexistant dans le but de se prémunir du
risque initial et, sans en prendre un autre. L’enregistrement en résultat est
symétrique à l’élément couvert. Ainsi, la charge ou le produit financier net issu du
swap est à comptabiliser dans un sous compte du compte du poste « Charges
d’intérêts » pour chaque échéance. La charge des intérêts courus sur le swap,
obtenue le cas échéant, est à saisir en charges à payer.
v Opération de couverture avec composant de risque supplémentaire :
Ce swap de couverture inclut, par rapport au précédent, une prise de risque

49
En français, swap signifiant échanger.
52
P.W
additionnelle de la part de l’organisme (utilisation d’un coefficient multiplicateur
et/ou d’un effet de levier). Hormis l’enregistrement de la prise de risque, le cas
échéant, le traitement comptable est identique à celui présenté précédemment. En
date de la clôture, il doit être comparé le taux du swap avec le taux du marché, qui
est pour un OHLM le taux du livret A auquel il convient d’ajouter le point de base
lié au type de logement conventionné concerné50. Si ce différentiel est positif, il doit
figurer en PRC (Provision pour Risques et Charges), cet écart obtenu multiplié par
la somme des échéances non échues.
v Opération avec position ouverte isolée :
Il s’agit d’un swap spéculatif, c’est-à-dire un swap souscrit indépendamment à un
contrat de prêt. Il est à rappeler que les placements pour les OHLM sont limités et
que, de telles opérations ne sont pas autorisées. Ainsi, nous n’aborderons pas plus
en détail le traitement de ce point. L’existence d’un tel contrat constitue une
irrégularité que doit signaler le commissaire aux comptes.

b) Les emprunts structurés avec formule complexe

Ces emprunts se disent « structurés » en raison de l’application de taux hétérogènes sur plusieurs
périodes :

o La première, qui dure généralement deux à trois ans, contient un taux d’intérêt
bonifié c’est-à-dire un taux inférieur au marché voire nul ;
o La deuxième est beaucoup plus longue et est marquée par un taux qui est fixé par
une formule complexe (pouvant contenir des coefficients multiplicateurs) dont les
variables sont des dérivés ou sous-jacents (taux de change, écarts entre deux
indices...) assis sur des indices non standards ;
o La troisième, si elle existe, se caractérise généralement par un taux semblable à la
première période.

50
Reprise ainsi du taux que l’organisme aurait obtenu à travers les prêts sur fonds d’épargne
que délivre la CDC et les autres établissements financiers agréés.

53
P.W
Le traitement comptable induit pas ce titre d’emprunt n’est pas décrit spécifiquement par le
règlement de l’ANC n°2015-05, ni par le règlement n°2014-03. Toutefois, nous préconisons, afin
de respecter le principe de prudence que :

o Les intérêts bonifiés dans la première phase se doivent de figurer en comptabilité


au taux de marché via une écriture d’ICNE.
o Le taux contractuel de la deuxième phase, doit être comparé au taux du marché,
afin que le risque supplémentaire endossé figure en provision pour risques et
charges, le cas échéant.

Section 3 : Suggestion d’approche d’audit du financement des


opérations de développement.

1. Proposition d’une démarche d’évaluation des risques liés au


contrôle interne
Les grandes étapes à mener pour l’entretien sur le financement des opérations devront porter sur
les points suivants :

o Le montage financier du projet et sa comptabilisation dans le logiciel/module


projet.
o Les méthodes de comptabilisation et le suivi des subventions (notification,
demandes d’acompte par rapport à l’avancement des travaux, réceptions
versements et soldes).
o Les modalités d’enregistrement de l’emprunt (de la réception au remboursement du
capital et des intérêts).
o Recensement des engagements hors bilan51.
Après étude de la procédure, il convient de vérifier son application à l’aide d’une situation concrète

51
Au regard de l’ampleur de ces derniers dans un OHLM, le législateur a imposé l’utilisation des
comptes de classe 8 pour leurs suivis.
54
P.W
de l’exercice. Puis, il pourra être examiné :

o L’équilibre financier des opérations par revue des FSFC des programmes mises en
service.
o Les données complétées dans le logiciel de financement concernant les nouveaux
emprunts (dates, montants, échéanciers, intérêts, comptabilisation d’un
engagement hors bilan afférent) et les nouvelles subventions (notifications,
clauses, étalement)
o L’actualisation des taux d’intérêts variables sur les emprunts conclus
antérieurement.
o L’absence de risque d’indexation sur les nouveaux emprunts non réglementés
obtenus par retour aux contrats.
o La signature du directeur général sur les nouveaux emprunts par retour aux
contrats52.

2. Proposition de tests substantifs en réponse aux risques évalués

De la même manière que pour les programmes locatifs, nous ne relevons ci-dessous que les
principaux risques du secteur :

a) Tests portant sur les emprunts

En fonction des travaux de l’intérim53, les travaux sur les nouveaux emprunts seront plus ou moins
importants. En l’absence d’emprunts indexés risqués54 , les risques portent principalement sur la
non- exhaustivité des charges d’intérêts d’emprunt. Il peut notamment être réalisé les contrôles
suivants:

52
Le commissaire aux comptes n’a bien sûr pas à s’immiscer dans la gestion mais il se doit de
rappeler les irrégularités le cas échéant.
53
C’est-à-dire de la revue des risques auxquels ils sont porteurs, du contrôle de la légalité de
souscription d’un nouvel emprunt indexé et, de la vérification de la saisie.
54
L’auditeur doit appréhender la valorisation de la PRC en comparant le taux du swap ou du
structuré avec le taux du marché.

55
P.W
v Revue du traitement des IC :

Ces intérêts sont déterminés automatiquement par le logiciel de financement. Ainsi, à moins
d’avoir relevé antérieurement des défauts de l’applicatif, une simple extraction et des cadrages
avec la comptabilité suffisent. L’ensemble des intérêts compensateurs étant en phase descendante:

o Lorsque la méthode préférentielle est retenue : vérification que le total de la


variation négative des IC de l’exercice vienne diminuer les charges financières
o Lorsque la méthode d’étalement des IC est retenue : vérification que le total de la
variation négative des IC de l’exercice vienne diminuer les charges financières et,
est neutralisée par la constatation d’une dotation aux amortissements des IC.

v Revue des ICNE :

Ces intérêts comprenant, notamment les intérêts différés et les intérêts de préfinancement, sont
également calculés par le logiciel de financement. Ainsi, les données de l’état de gestion sont à
cadrer avec la comptabilité, les variations des comptes de bilan sont à relier aux montants figurant
dans le compte de résultat et, il est à analyser la variation N/N-1 des comptes.

v Revue des pénalités de remboursement :

De tels frais ne figurent souvent pas dans les comptes de clôtures tant qu’ils ne sont pas réglés.
Aussi, il convient d’analyser le compte 668 « Autres charges financières » avec les stipulations du
contrat (initial ou renégocié) pour s’en assurer, le cas échéant.

v Revue de l’évolution des charges financières liées aux emprunts :

Afin d’établir une telle analyse, il est à calculer les taux moyens d'intérêts N et N-1 en fonction de
l'évolution de la masse des emprunts et, à analyser la variation obtenue par rapport à celui du taux
du livret A.

b) Tests portant sur les subventions

56
P.W
Outre les risques d’anomalies significatifs relatifs à la réalité, à la mesure55 et à la classification
des nouvelles subventions et, à leurs reprises, nous relevons des :

v Risques relatifs à l’exhaustivité et à la mesure :

Le risque est qu’une subvention ne soit enregistrée qu’à son versement. Celui-ci peut être
contrecarré en analysant les FSFC à la date de clôture et en interrogeant l’équipe finance sur les
écarts entre les montants figurant dans les prévisions actualisées des subventions et les subventions
notifiées. Il est également intéressant de récupérer le fichier de suivi des subventions afin de
comparer les données.

Risques relatifs à l’évaluation et à l’imputation :

L’État, les départements, les communes et les établissements publics disposant d’une comptabilité
publique bénéficient d’une prescription quadriennale de leurs dettes56. Néanmoins, cette
prescription peut être interrompue par une réclamation écrite, chiffrée et justifiée57. Outre cette
application législative, certains organismes tels que l’ANRU disposent dans leurs conventions des
clauses plus contraignantes, avec par exemple, une perte du solde de la subvention sans demande
d’un acompte pendant deux ans. Par ailleurs, les subventions versées par les collectivités
deviennent caduques si l’opération correspondante n’a pas débuté dans les deux ans.

Ainsi, afin de s’assurer de la valorisation nette des subventions à recevoir, il est nécessaire pour
celles considérées comme à risque, de vérifier la présence d’immobilisations en cours afférentes
et d’obtenir la convention ainsi que les dernières demandes d’acompte ou échanges58.

55
Comptabilisées pour le montant total notifié et, non juste versé et, à correctement reprendre
au compte de résultat.
56
En application de la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968 relative « à la prescription des
créances sur l'État, les départements, les communes et les établissements publics ». Le délai
court à compter du 1er janvier de l’année suivante au cours de laquelle la créance est née.
57
D’après la section 03433 du 4 juillet 1980 du Conseil d’État.
58
Dans le cadre de réception d’un solde de fonds anormalement long par rapport à la date
d’achèvement des travaux et pour lequel l’organisme malgré ses relances n’a pas de retour du
subventionnaire, il peut être utile de procéder à une confirmation de ce dernier.
57
P.W
3. Étude des impacts des procédés retenus sur les activités de
conclusion et de certification
v Impacts sur l’annexe littéraire :

Afin de contrer le risque d’insuffisance ou le défaut d’information en annexe, voici les spécificités
que nous pouvons relever :

o Intérêts compensateurs (principe et méthode retenus, montant constaté en charges


différées et montant repris au cours de l’exercice).

o Emprunts hauts de bilan bonifiés (montants, modalités) ;

o Emprunts à risques (principes et méthodes retenus, type de risque couvert, type de


produit utilisé, la nature du sous-jacent, le montant du nominal et de la juste valeur,
les gains et pertes réalisés potentiels, ainsi que la sensibilité par rapport aux risques
du marché)59

o Remboursements par anticipation (montants, modalités) :

o Subventions d’investissement (méthode de comptabilisation).

o Engagements hors bilan (notamment sur swaps et emprunts structurés).

v Impacts sur le rapport de gestion ou le rapport d’activité :

Le ratio d’autofinancement est à figurer dans le rapport de gestion des sociétés d’HLM, ainsi que
dans le rapport d’activité des OPH, conformément aux articles R423-70 et R423-9 du CCH.

v Impacts sur le RCA :

Lorsque l’organisme utilise le traitement dérogatoire pour les intérêts compensateurs, il convient
d’insérer une mention dans la partie « Justification des appréciations » qui pourrait être la suivante:

59
Article 831-1 et suivants du règlement de l’ANC n°2014-03.

58
P.W
« Le paragraphe XX de l'annexe expose les conséquences du maintien en charges à répartir des
intérêts compensateurs qui ne constitue plus une méthode préférentielle, en application de l'avis
du Comité d'Urgence du Conseil National de la Comptabilité n° 99-A du 5 juillet 1999. Nous avons
vérifié le caractère approprié des méthodes comptables précisées ci- dessus et des informations
fournies dans les notes de l'annexe et nous nous sommes assurés de la possibilité de maintenir la
méthode prévue par la loi du 21 juillet 1994 ».

59
P.W
Chapitre IV : La démarche du travail d’audit face aux changements
réglementaires : Opinions et défis des professionnels
Section 1 : Présentation de la méthodologie du travail.

Pour répondre à notre problématique, il s’est avéré que la méthode la plus idoine est la réalisation
des entretiens sur terrain avec des interviewés qui sont en confrontation quotidienne avec le secteur
de l’habitat social et l’audit des organismes HLM.

La population choisie est composée de 5 personnalités opérant dans le domaine. Leurs réponses
seront examinées avec toute objectivité et feront l’objet d’une interprétation qui mènera à une
conclusion de ce travail et aidera à avoir une idée sur l’impact des mutations que le secteur du
logement social a connu ces dernières années sur l’orientation du métier du CAC.

L’entretien a été réalisé avec 5 personnalités, deux commissaires aux comptes, la directrice
financière et administrative de l’OPH de la ville de Tarbes 65000 et deux autres responsables
d’habitat social français.

Le guide d’entretien appliqué est le suivant :

Grille d’entretien

Ce travail entre dans le cadre des recherches faites en vue de soutenir un mémoire de fin
d’étude.

Le secteur du logement social en France est un secteur de sensibilité forte. L’Etat garde toujours
sa main de paramétrage ajustant les différentes variables de l’équilibre du marché. En effet, le
gouvernement a mis en place plusieurs réglementations et lois qui ont bouleversé la vision
stratégique des bailleurs sociaux sur le plan financier et social, ainsi que leurs relations avec leurs
parties prenantes. Cet entretien sera dédié à l’étude de l’impact de ces changements sur ces
relations, plus précisément, celles avec leurs auditeurs légaux.

Nous vous remercions d’avoir participé à cette étude. Et nous espérons que cet entretien vous

60
P.W
apportera une idée sur l’orientation du secteur de l’habitation social.

Axe Questions

1. Quelle profession occupez-vous ?


2. Avez-vous déjà travaillé dans un organisme d’HLM
ou dans un organisme en relation avec le logement
social en France ?
• Oui
• Non
3. Depuis 2007, les offices publics d’habitat ont opté à
une comptabilité commerciale replaçant la
comptabilité publique. D’après vos connaissances et
expérience dans le domaine, laquelle des
comptabilités est la plus rassurante et performante ?
4. Lors de la conférence de presse du 01 Février 2019,
Influence de la nouvelle réforme sur les Julien Denormandie le ministre du Logement a
paramètres et les organes du secteur d’HLM annoncé que 109.000 logements sociaux ont été
financés en 2018, expliquant la nouvelle orientation
des politiques du ministère vers le logement ‘’très
social’’. A votre avis cela a-t-il des conséquences sur
la santé financière des bailleurs sociaux ?
• Oui
• Non
• SI oui, Ou se manifestent-elles ?
5. La loi ELAN, promulgué fin 2018, trace 5 mesures
que les organismes HLM sont amenés à appliquer,
Notamment, le regroupement des organismes qui
respectent certaines conditions de seuils. Ce qui veut
dire un changement de structure du marché. À votre

61
P.W
avis, cela impacte-t-il la structure de l’offre des
parcs sociaux ?
• Oui
• Non
• Comment ?
6. Depuis le 1er janvier 2018, le gouvernement a
entamé une réforme profonde du système des Aides
Personnalisées au Logement (APL) en réduisant ces
dernières d’une part et les loyers d’une autre part.
D’après vous, quels sont les effets de ces politiques
sur les bailleurs sociaux d’une part et sur les
ménages d’une autre part ?

7. Autant qu’organe principal de contrôle, le


commissaire aux comptes est amené à se mettre en
relation avec différents organismes d’HLM.
Comment jugez-vous cette relation ?
• Bien satisfaisante
• Satisfaisante
• Insatisfaisante
8. En étant en étroite relation avec les directions

Relation OHLM/CAC financières des organismes d’HLM, Le CAC fait


partie d’un processus de communication qui vise à
mieux comprendre et respecter les textes de lois.
Trouvez-vous que les canaux dont les différentes
parties disposent sont satisfaisants (Formations,
congrès, interventions…) ?
• Oui
• Non
9. Face à ces mutations, le CAC se confronte lui aussi
à des nouvelles obligations. Avez-vous une idée sur

62
P.W
ces obligations ?
• Oui
• Non
10. Est-ce que le CAC est en obligation d’adapter sa
méthodologie en fonction de ces changements ?
• Oui
• Non
• Si oui, Pourquoi ?

Section 2 : Lecture et interprétations


Comme vous l’avez vu, cet entretien se compose de deux parties traitant deux axes, la première
partie examine l’impact des changements du secteur sur les politiques d‘investissement et de
financement des organismes d’HLM, et la deuxième se focalise sur la relation entre les organismes
d’HLM et les CAC.

Tous les intervenants se sont mis d’accord que les organismes d’HLM comme toute autre entité
économique est susceptible d’être impacté par toute variable composant son marché.

En analysant les réponses, il est bien constatable que celles-ci se différent d’un intervenant à l’autre
par le degré d’influence et sa nature (la conjoncture économique, les politiques de l’Etat…)

Ø Le premier axe s’articule sur trois évènements qui sont exposés au interviewés et qui sont
censés influencer la structure du marché et l’orientation des OHLM :
• La loi ELAN (2018) : Regroupement des organismes hlm
• Réforme des APL (2018) : Visant à diminuer les aides au logement d’un côté, et réduire le
niveau des loyers perçus par les OHLM d’un autre côté.
• Politique d’orientation vers le logement « très social » (2019) : le but est de préconiser les
« très pauvres » bénéficiaires en leurs donnant plus d’avantages au détriment de autres
catégories de citoyens.

63
P.W
En résultat :

Impacts de la réglementation sur les OHLM

Loi ELAN Réforme des APL Politique du logement "très social"

Comme c’est remarquable, 3/5 des intervenants ont les organismes HLM sont impactés plus
précisément par la décision de réduction des APL et la vision du programme RLS.

« Notre structure a constaté une diminution des ressources d’un peu près de 10% cette année »
Stipule la responsable financière et administrative d’un OPH local ; Ajoutant que les politiques
instaurées en 2018 en ce qui concerne le logement social ont touché les bailleurs sociaux aussi que
les ménages.

Mr WEISS, Commissaire aux comptes- Directeur du département marché public du groupe EXCO
FSO Tarbes et chargé du dossier du même office a confirmé l’impact négatif de cette décision
gouvernementale sur la trésorerie de l’office

Un des interviewés, qui préfère rester anonyme, a exposé en chiffre les effets des stratégies
globales de l’Etat, y comprises celles du logement social, sur les pouvoirs d’achat des français. En

64
P.W
se référant l’institut des politiques publiques, il a déclaré que ces mesures ont et auront des impacts
différents sur les différentes couches sociales, Notamment en 2020, c’est prévu que :

o Les plus pauvres de la France vont perdre 0,49 €/An de leur pouvoir d’achat.
o Quant à la classe moyenne, le gain est estimé à 1303 €/An.
o Les 0,1% les plus riches sont aussi bénéficié d’un gain annuel de 23072.

De cela nous voyons que les politiques et les mesures prises dans le cadre de la régulation du
marché du logement social ont, vraiment, impacté la structure et l’orientation des OHLM aussi
que les ménages.

Ø Le deuxième axe se focalise sur la relation entre le commissaire aux comptes et les organismes
de l’habitat social dans le cadre de sa mission. Dans cette partie d’entretien, les interrogés sont
amenés à présenter leurs points de vue sur les mécanismes de cette relation et les variables qui
la cadre.
Leurs opinions sont basées sur un background professionnel qui leurs a permet d’entourer
l’ensemble des aspects des métiers d’audit au sein des OHLM.
La totalité de la population interviewée s’est mise en accord que la relation entre le CAC autant
qu’entité de contrôle et l’organisme d’HLM autant qu’entité contrôlée est satisfaisante, voire
très satisfaisante.
L’ensemble des intervenants confirme que le secteur d’HLM est un secteur d’intérêt général
que le CAC doit contrôler avec toute vigilance.
Nous constatons une forte corrélation des opinions et des jugements du côté des auditeurs aussi
que des professionnels du secteur de l’habitat social. Cela nous a amené à réfléchir à l’aspect
communicationnel de la relation CAC-OHLM. C’est l’objet de la huitième question.

Il paraît que la plupart des interrogés sont satisfaits du mode de communication utilisé dans le
processus.
Certes, comme tout système impliquant un circuit d’information, cette relation a fait l’objet
d’une mise en cause par Mr BOULOIS, Responsable d’habitat social chez KPMG France.
« Quand il s’agit de l’audit d’un secteur réglementé qui exige certaines normes spécifiques
d’élaboration, d’inspection et de transmission d’informations, nous surveillons à ce qu’un plan

65
P.W
de communication s’établit chaque début de mandat et qui supporte des modifications chaque
exercice d’audit, cela nous aide à maitriser le risque de l’asymétrie d’information qui peut
perturber le déroulement de la mission et la qualité des jugements ».
D’après cette annonce, nous constatons que la non disponibilité ou la faiblesse de l’information
fournie représente un obstacle qu’un auditeur peut confronter durant son intervention.
o Exemple : un CAC se trouvait incapable de mener des contrôles sur le respect du
barème de la CGLLS applicable pour un OPH parce qu’il ne dispose pas du nouveau
barème correspondant.

« Il m’est arrivé de bloquer la procédure à cause de non disponibilité de l’information ». Ajoute


Mr WEISS qui a évoqué aussi ce problème. Selon lui, l’auditeur doit déployer ses efforts
maximaux pour arriver à l’information jugée utile pour mener ses contrôles. « Il m’est arrivé de
bloquer la procédure à cause de non disponibilité de l’information ».

Jusqu’à maintenant, Nous avons pris connaissance que le secteur d’habitation social représente
plusieurs enjeux et mutations amenant les acteurs intervenants à être vigilant et flexible de manière
à maitriser les risques liés à la qualité d’audit et de la prestation fournie. Cela entre dans le cadre
de respect des normes stipulées par le PCG et le Conseil national des commissaires aux comptes.

Quant à l’adaptation de la méthode d’audit, Mr BOULOIS, a déclaré que la flexibilité est la


première devise de tout auditeur. Pas seulement le secteur et ses particularités qui détermine les
paramètres d’adaptation, mais la structure de l’organisme aussi. D’ou la nécessité de personnaliser
les modes de traitement et de contrôle. D’après son expérience dans l’audit des OHLM, la prise de
connaissances et l’évaluation des risques de l’organisme est une étape primordiale qui oriente la
mission du CAC et cela est dû aux changements que subi la réglementation régissant l’activité.

Mr WEISS, quant à lui, il n’y a pas de changement de méthodologie d’audit, mais de changement
des programmes de travail, la méthodologie de travail est universelle et explicitée par les NEPs.
Ce changement doit être bien cadré par l’auditeur.

Selon Mr BOULOIS, la but de cette flexibilité est de maitriser les risques liés à l’activité du
secteur. Autant que moteur principal de toute démarche audit, le risque doit être identifié

66
P.W
intégralement.

L’identification de ce risque qui est lié, d’une grande partie pour les organismes HLM, à la
conjoncture et ses mutations conditionne la qualité de la prestation.

Ce qui laisse conclure que plus l’auditeur est flexible, plus la qualité d’audit est élevée.

67
P.W
Conclusion
Les organismes de logement social sont soumis à divers lois et règlements qui encadrent leur
activité et la présentation de leurs états financiers. Les ESH doivent notamment se conformer à la
loi ALUR, aux dispositions du code de la construction et de l’habitat, aux règlements de l’ANC
2015-04 et 2014-03, aux instructions comptables publiées par le Ministère du logement et aux
dispositions générales applicables aux sociétés anonymes (articles du code de commerce). Cette
législation leur impose par exemple des règles spécifiques en matière d’attributions de logements,
de fixation du montant des loyers, de contribution de l’actionnariat et du conseil d’administration,
de fixation des dividendes, de numérotations et présentation des états financiers, etc.

La loi ALUR a également introduit, comme c’est déjà traité, l’Agence National de Contrôle du
Logement Social (ANCOLS) à compter de 2015, chargé de contrôler et d’évaluation les
organismes HLM, qui leur impose ainsi un degré de vigilance supplémentaire.

L’ANCOLS a également la possibilité de questionner le CAC sur certaines problématiques (levée


du secret professionnel) et de mettre en cause sa responsabilité en cas de manquements relevés.

Dans ce type de contexte avec une règlementation abondante, la mission d’audit légal nécessite
des adaptations afin de prendre en considération ces dispositions. Le guide méthodologique
présenté dans ce mémoire répond à cet objectif.

Le CAC devra dans un premier temps adapter son approche par les risques et sa revue de contrôle
interne. L’approche devra notamment tenir compte de la réglementation, de l’analyse des rapports
de l’ANCOLS, de la structure de l’organisme, de sa santé financière, de son environnement
informatique et des risques de fraude spécifiques. La revue du contrôle interne devra être réalisée
sur des processus clés tels que le quittancement, la gestion des charges récupérables ou le
lancement de programmes de constructions neuves. L’analyse de ces spécificités s’appuie sur des
outils présentés sous forme de questionnaires, qui permettent d’aiguiller le CAC dans son analyse.
Les réponses apportées aboutissent à une cartographie des risques.

Le guide méthodologique présenté dans le cadre de ce mémoire se veut être généraliste et s’adapte
à la grande masse des OHLM type OPH. Le lecteur de ce mémoire devra garder à l’esprit qu’il

68
P.W
conviendra d’exercer son jugement professionnel et d’adapter l’analyse des risques, les contrôles
à mettre en place et les outils aux spécificités de chaque organisme.

Par ailleurs, face à l’évolution régulière de la réglementation rattachée à ce secteur et les réformes
actuelles portant sur Action Logement (regroupement des organismes collecteurs de la PEEC), il
est à envisager que de nouvelles lois et réformes pourraient prochainement impacter le secteur du
logement social. Le CAC devra être vigilant sur ces évolutions et anticiper les impacts qu’elles
pourraient avoir sur sa mission.

69
P.W
Bibliographie

A. Textes de référence
• Code de la construction et de l’habitation, partie législative et réglementaire – Livre III et
IV, Légifrance, 1er février 2018.
• Code de l’urbanisme, partie législative et réglementaire – Livre III, Légifrance, 1er février
2018.
• Code générale des collectivités territoriales (CGCT) pour les dispositions portant sur
relations définies avec les différentes parties prenantes, Légifrance, 19 janvier 2018.
• Règlement de l'ANC n°2015-04 du 4 juin 2015 relatif aux comptes annuels des organismes
de logement social.
• Règlement de l'ANC n°2014-03 du 5 juin 2014 relatif au Plan comptable général.
• Décret n°2016-360 du 25 mars 2016 relatif aux marchés publics, journal officiel, 27 mars
2016.
• Décret n°2015-699 du 19 juin 2015 relatif à l'encadrement des conditions d'emprunt des
organismes d'habitations à loyer modéré et de leurs filiales, journal officiel, 20 juin 2015.

B. Ouvrages et guide professionnels


• Fédération des SEM, Guide comptable professionnel des SEM – Actions et opérations
d’aménagement, octobre 2007, 360 p.
ème
• Guide de l’habitat social, 79 congrès de l’habitat social

C. Articles de presse, études et rapports


• KIRALY Barbara, Les Offices HLM pourraient bien s’organiser en « communautés »,
LeMoniteur.fr, 10 janvier 2018.
• POUTHIER Adrien et VERGNE Frédérique, Politique du logement : le rapport qui
décoiffe, LeMoniteur.fr, 30 janvier 2015
• SABBAH Catherine, Année record pour le logement social grâce à la loi SRU,
LesEchos.fr, 22 mars 2017.
• ANCOLS, Rapport d’activité 2016, Octobre 2017, 54 p.
• HOORENS Dominique, Le « modèle économique HLM » - un modèle à suivre, Revue de
l’Observatoire Français des Conjonctures Économiques, 1er mars 2013, 26 p.

70
P.W
• L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT, Rapport annuel d’activité 2016- 2017, 29 août
2017, 51 p.

D. Sites internet
• Agence Nationale de Contrôle du Logement Social :
http://www.ancols.fr/presentation-generale/rapports-d-activite
• Agence Nationale de la Rénovation Urbaine :
http://www.anru.fr/index.php/fre/Programmes
• Fédération Nationale des Offices Publics de l’Habitat :
https://www.foph.fr/oph/Ressources/
• L’Union Sociale de l’Habitat :
http://union-habitat.org/les-hlm-de-à-z/abécédaire-hlm

71
P.W
Annexes
Annexe 1: Organigramme EXCO FSO.

Source : Livret d’accueil Exco

72
P.W
Annexe 2: Extrait du livre noir de la réforme des APL.

73
P.W
74
P.W
Source : L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT, « Le livre noir de la réforme
des APL ». 20 Novembre 2017, 60 p.

75
P.W
Annexe 3: Schéma récapitulatif de la mutualisation.

Source : L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT, « La mutualisation Hlm, comment ça


marche ? », 24 mars 2015, 2p.

76
P.W
Annexe 4: Barème d’heures disposé à l’article R823-12 du Code de Commerce.

Source : CNCC, 2015

77
P.W
Annexe 17 : Questionnaire sur l’analyse des risques
Annexe 5: Questionnaire d’évaluation
inhérents des risques inhérents.
Dossier : Réf :
Exercice : ANALYSE DES RISQUES INHÉRENTS Intervenant :
Date travaux : Revue :

Objectif : Évaluer les risques inhérents

Travaux à réaliser :
À l'aide du tableau ci-dessous, évaluer les risques inhérents et les prendre en considération sur la stratégie d'audit.

Nature du risque Question Commentaire


Quels sont les impacts du contexte actuel de la baisse des loyers sur
l'organisme ?
Combien de logements l'organisme possède-t-il ?
Quelle est la situation géographique des logements (zones tendues ou
Structurel
détendues) ?
Quel est l'âge moyen de son patrimoine locatif ?
Les politiques de l'organisme semblent-elles adaptées à sa situation ?
Les relations avec les collectivités locales sont-elles satisfaisantes ?
Les PV d'AG, de CA/CS, des auditeurs internes révèlent-ils des opérations en
cours complexes, des litiges, des nouveaux risques ? Étudier les points
importants avec la direction.
Des sujets significatifs levés antérieurement sont-ils toujours d'actualité ?
Légal Des demandes de vérifications réalisées par les autorités fiscales, sociales ou
de tutelles ont-elles eu lieu sur l'exercice ou sont-elles en cours ?
Analyser les précédents rapports/comptes rendus, notamment de l'ANCOLS ou
précédemment la MIILOS (rapport rendus publics et à disposition sous le lien
suivant : http://www.ancols.fr/controle/tous-les-rapports).
L'organisme a-t-il une activité d'accession ? Depuis longtemps ?
L'organisme a-t-il une activité d'aménagement ? Depuis longtemps ?
L'organisme réalise-t-il des ventes ? Depuis longtemps ?
Des opérations de réhabilitations lourdes ou de démolitions sont-elles en cours
?
D'autres types d'opérations complexes sont-ils en cours ?
Patrimonial
Après lecture de la dernière convention d'utilité sociale et du plan stratégique
de patrimoine le plus à jour, étudier les risques potentiels relevés.
L'organisme est-il sous protocole CGLLS ? Si oui, il convient d'obtenir le
protocole et de vérifier l'adéquation de la politique mise en œuvre avec ce
dernier.
L'organisme a-t-il à faire façe à des défaillances d'entreprises du BTP ?
L'organisation interne de l'organisme est-elle adaptée par rapport à ses
activités ?
Une opération de restructuration ou de réorganisation est-elle prévue ou en
cours ?
L'organisation du système d'information est-elle satisfaisante (listing des
applicatifs et des types de déversements) ?
Organisationnel
Un changement d'applicatif a-t-il été réalisé ou est-il en cours ?
Les relations au sein de l'organisme sont-elles satisfaisantes ?
Existe-t-il une complexité dans la gestion des différents statuts des salariés ?
Existe-t-il des difficultés de compétences ou de motivations des salariés ?
La nomenclature comptable est-elle respectée telle que définie dans le
règlement de l'ANC n°2015-04 ?
Montage des opérations antérieures équilibrées ?
L'organisme dispose-t-il d'emprunts à risques ?
L'organisme a-t-il de nombreux litiges en cours ?
Les données financières sont-elles satisfaisantes pour le secteur ? Analyser les
ratios clés. Obtenir le dernier DIS afin de situer l'organisme par rapport aux
Financier autres entités du secteur.
Les délais de paiements clients et fournisseurs sont-ils normaux au vu de
l'activité ?
Existe-t-il un risque financier à court terme ? À moyen terme ?
Des difficultés de trésorerie ont-elles été soulevées ?
L'organisme serait-il amené à être sous protocole CGLLS ?
Les relations entre le CAC et la direction financière sont-elles satisfaisantes ?
Les informations antérieurement produites par l'organisme sont-elles
satisfaisantes ?
Les exercices antérieurs ont-ils révélés de nombreux ajustements ?
Les exercices antérieurs ont-ils révélés de nombreuses incertitudes ?
L'organisme a-t-il connaissance de l'ensemble des textes qui lui sont
applicables ?
La direction porte-t-elle une importance particulière au respect de la législation
et de la réglementation ?
Fraude/erreur
Le service comptable et financier se met-il régulièrement à jour des nouvelles
réglementations (que cela relève de la comptabilité, de la fiscalité ou du
juridique) ?
Au vu des exercices antérieurs, le service comptable et financier appréhende-t-
il correctement les textes ?
Les dirigeants auraient-ils tendance à vouloir ajuster les comptes ?
De nombreuses opérations complexes ont-elles été réalisées ou sont-elles en
cours ?
Le risque de fraude est-il appréhendé et maîtrisé ?

Conclusion :

Risque identifié /
Évaluation du risque (faible/moyen/élevé) Implication sur la stratégie d'audit
Assertion

Source : Travaux Exco


Source : Développement personnel.

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Annexe 6: Table CSTB.

Source : Adaptation de la mise en page des données de la table CSTB.

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Annexe 7: Fiche de Situation Financière et Comptable.

Source : FOPH, les nouvelles instructions comptables des organismes HLM, modèle
de FSFC.
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Annexe 8: Récapitulatif de déroulement des opérations du marché public.

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Source : L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT, Le marché des organismes
HLM : passation et exécution, Collection Cahiers Repères n°35, mai 2017, 221 p.

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Table des annexes
ANNEXE 1: ORGANIGRAMME EXCO FSO. 72
ANNEXE 2: EXTRAIT DU LIVRE NOIR DE LA REFORME DES APL. 73
ANNEXE 3: SCHEMA RECAPITULATIF DE LA MUTUALISATION. 76
ANNEXE 4: BAREME D’HEURES DISPOSE A L’ARTICLE R823-12 DU CODE DE COMMERCE. 77
ANNEXE 5: QUESTIONNAIRE D’EVALUATION DES RISQUES INHERENTS. 78
ANNEXE 6: TABLE CSTB. 79
ANNEXE 7: FICHE DE SITUATION FINANCIERE ET COMPTABLE. 80
ANNEXE 8: RECAPITULATIF DE DEROULEMENT DES OPERATIONS DU MARCHE PUBLIC. 81

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