CHAP 1 

: IMPOT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE

IFI :
- Patrimoine immobilier + 1.3 millions €
- Ancien nom : Impôt de Solidarité de la Fortune (ISF)

CHAMPS D’APPLICATION
- Personne physique
- Domicile fiscal français [Si domicile hors France : taxe possible sur biens situés en France]
- Patrimoine au 1er janvier de +1.3 millions €
- Mariés = déclaration commune, peu importe le régime matrimonial
- Biens détenus par enfants mineurs = déclaration des parents
- Majeurs / Majeurs handicapés = déclaration séparée

ACTIFS IMPOSABLES
- Patrimoine détenu au 1er janvier [Si acquisition en février, déclaration pour l’année d’après]
- Biens immobiliers bâtis [Usage personnel ou mis en location : maison, appart, dépendances]
- Biens non bâtis [Terrains, terres agricoles, forets]
- Immeubles en cours de construction au 1er janvier
- Parts de sociétés immobilières
- Droits immobiliers [Usufruit, droit d'usage ou d'habitation]

La résidence principale fait l'objet d'un abattement : 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier
2023.

EXONERATIONS PARTIELLES OU TOTALES

- Biens immobiliers bâtis ou non bâtis à usage professionnel ou sous engagement
d’exploitation [Activité industrielle, commerciale, agricole ou libérale]
- Biens ruraux et forestier => exonération partielle sous conditions
- Participation minoritaire : détentions de -10% du capital de la société en parts ou actions

ASSIETTE DE L’IFI
Patrimoine net à déclarer = Patrimoine net immobilier - 30% pour la RP + valeur vénale des
droits et biens immobiliers – dettes déductibles
[Pas d’imposition si après l’abattement des 30% sur la RP, patrimoine inférieur à 1.3M€]

LES DETTES DEDUCTIBLES

- Dettes existantes au 1er janvier 2023 justifiées et à la charge personnelle du contribuable
[Factures pour travaux à son nom/adresse]
- Dépenses d’acquisitions de biens/droits immobiliers [frais de notaire, d’acquisition, droits
d’enregistrements]
- Dépenses de réparation/ entretiens/ améliorations / constructions [Facture fissure, jardinier,
maçonnerie]
- Dépenses d'acquisition des parts ou actions de sociétés ou d'organismes au prorata de la
valeur des biens et droits immobiliers
- Capital restant à solder du prêt immobilier
- Impôts dus à raison des propriétés concernées [Taxe foncière, droits de succession, IFI
théorique (avance)]
Pas déductibles : les impositions incombant à l'occupant [Taxe d’habitation, revenus fonciers]

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Exemple 1 : Prêt amortissable

Montant total de l’emprunt – capital restant dû

Bien immobilier = 3M€ / Capital restant dû à la banque = 1,5M€ => déclarer 1,5M€ à l’IFI

Exemple 2 : ⚠ déductibilité des prêts in fine (rbs capital en 1 fois à la fin du crédit)

Montant total de l'emprunt – [(Montant total de l'emprunt x nombre d'années écoulées

depuis le versement du prêt) / nombre d'années total de l'emprunt].
Capital emprunté = 100 000 € / Années écoulées = 5 ans / Durée du prêt = 12 ans
- Déduction de la dette = 100 000- ((100 000x5) /12) = 58 333 €

Ou

Montant total du prêt / durée totale de l’emprunt x nb d’année restante à rembourser

Capital emprunté = 100 000 € / Années écoulées = 5 ans / Durée du prêt = 12 ans
- Déduction de la dette = 100000 /12 x 7 = 58 333 €

Exemple 3 :
Prêt in fine de 800 000 € sur 15 ans, souscrit le 30 juin 2021 et remboursable en 2036.
- 1ère déduction de la dette à l’IFI en 2022 = 800 000 € [Car au 1er janvier 2022, aucune
année pleine ne s’est écoulée.]
- Déduction en 2023 : (800 000 / 15 x 14) = 746 666 €
- Déduction pour l’IFI 2036 : (800 000 / 15 x 1) = 53 333 €

Exemple 4 :
Emprunt en décembre N-3 = 800 000 € remboursable par amortissement constant à terme échu
sur 20 ans. Achat maison à 2,5M€. Remboursement annuel = 60 000 €. Crédit + intérêts = 1,2M€.

- N-2 = 60 000 € de rbs et N-1 = 60 000 € de rbs

- Donc 120 000 € de rbs en janvier N
- Dette déductible au 1er janvier = capital restant dû soit K emprunté – K remboursé
- Dette déductible au 1er janvier = 1,2M€ - 120 000€ = 1 080 000 €

POUR RESUMER

Biens taxables a l’IFI

Patrimoine Valeur d’évaluation
Biens immobiliers [immeubles non -30 % sur la valeur vénale de la RP au 1er janv
professionnels]
Assurance vie rachetable Valeur de rachat au 1er janv [sommes placées
sur des actifs immobiliers]
Exclusions Autres titres financiers :
PERP, PERE, Madelin, PEA, PEL, compte titre,
l’assu temporaire décès

- 10% des parts/actions détenues

Dettes
Passif déductible Valeur d’évaluation
Emprunts / impôts /dépenses d’acquisitions / Patrimoine net à déclarer =
travaux Patrimoine net immobilier - 30% pour la RP +
valeur vénale des droits et biens immobiliers –
dettes déductibles

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LE CALCUL DE L’IFI
- De fortes chances que le tableau soit fourni
- IFI calculé sur la valeur du patrimoine net taxable [abattements et dettes déductibles déjà pris
en comptes]

Tranches Taux Calcul

Jusqu'à 800 000 € 0 % P x 0%
Entre 800 001 € et 1 300 000 € 0,5 % (P x 0.005) – 4 000
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € 0,7 % (P x 0.007) – 6 600
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € 1 % (P x 0.01) – 14 310
Entre 5 000 001 € et 10 000 000  (P x 0.0125) – 26 810
1,25 %
€
Supérieure à 10 000 000 € 1,50 % (P x 0.015) – 51 810

Attention  
Le seuil d’imposition à l’IFI est fixé à 1 300 000 €. Toutefois, lorsqu’on est imposable à l’IFI, le barème
est appliqué à partir de 800 000 €.

Exemple 1 :
Client avec 4M€ de patrimoine net taxable.

Calcul rapide : prendre la tranche la plus haute directement

(4M€ x 1%) - 14310 = 25 690 € d’IFI taxable

Calcul détaillé : tranche par tranche

- 800 000 x 0% = 0 €
- 1 300 000 – 800 000 = 500 000 € x 0.005 = 2500 € ou (1 300 000 x 0.5%) - 4000 = 2500 €
- 2 570 000 – 1 300 000 = 1 270 000 x 0.007 = 8 890 €
- 4 000 000 – 2 570 000 = 1 430 000 x 0.01 = 14 300 €

Total : 2500 + 8890 + 14 300 € = 25 690 €

REDUCTION DE L’IFI
- Les dons reconnus sont déductibles de l’IFI
- D’utilité publique, recherche, établissement supérieur, intérêts généraux à but non lucratif
- Déduction à hauteur de 75 % de leur montant
- Réduction d’impôt maximale de 50 000 € par an.
- Calcul : montant de l’IFI don / 0,75
[Pour reprendre l’exemple précédent, un contribuable qui possède un patrimoine immobilier d’une
valeur de 4 millions d’euros et qui doit s’acquitter de 25 690 € d’IFI doit faire un don égal à 25 690 /
0,75 = 34 253 €]

PLAFONNEMENT DE L’IFI
- Cumul de l’IR 2022 + IFI 2023 ne doit pas dépasser 75 % des revenus 2022 du contribuable
- L’excédent d’impôt est reportable pendant 5 ans

Exemple 1 :
Revenu annuel = 100 000 € / IR = 42 000 € / IFI = 38 000 €

- 42 000 + 38 000 € = 80 000 €

- 75% de 100 000 € = 75 000 € donc excédent de 5000 €
- Le montant de L’IFI après plafonnement sera donc de 75 000 €. Les 5 000 € de
dépassement pourront être reportable sur les 5 prochaines années.

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 CHAP 2 : DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE

Loi PINEL = réduction d’impôt : impact directement l’impôt payé

L’objectif premier du PINEL est de se défiscaliser [rentabilité entre 3.5 et 4%]
Environ 10% du territoire français est éligible au Pinel

CHAMPS D’APPLICATION
- Être dans une zone éligible au PINEL : zone caractérisée par un déséquilibre important
entre l’offre et la demande de logement locatifs [difficultés d’accès au logement]
- Conditions cumulatives : locations nues, neuves et DPE en A
- Plafond de loyer (prix au m²) selon la zone pour des personnes aux revenus modestes
- Biens : logements neufs ou vefa, construits, rénovés, locaux transformés en habitation
- Opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 dans les zones
tendues Abis, A ou B1 [date du permis de construire qui fait foi]
- Permis de construire accordé avant le 31 décembre 2017 pour les zones B2 ou C : il peut y
avoir du Pinel mais l’acquisition doit avoir eu lieu au plus tard le 15 mars 2019 (acte définitif
chez le notaire)

LES PRINCIPAUX FONDAMENTAUX DU PINEL

- On sort du Pinel les personnes morales puisque c’est sur l’impôt sur le revenu
- Accordé aux particuliers qui achètent du neuf pour le mettre en location
- Depuis le 1er janvier 2021, dispositif uniquement sur des appartements en logement collectif
- Ne doit pas être dans une résidence de tourisme ou de service
- S’engager à louer un logement nu, ça doit être une résidence principale des locataires et
pour une durée de 6 à 9 ans prorogeable jusqu’à 12 ans [tacite reconduction]
- Respecter les plafonds de loyer au m² fixé par décret [≃ 20% en dessous du marché de la
zone]

Plafonds de loyers au m² en métropole

Zone A bis 17,62 €
Zone A 13,09 €
Zone B1 10,55 €
Zone B2 / C (sur agrément) 9, 17 €

Pour le Pinel, les plafonds de ressources du locataire sont basés sur le revenu fiscal de référence

Pinel pour les logements anciens :

- Doivent faire l’objet de rénovation d’au moins 25% du coût total de l’opération
[acquisition + frais]
- Il faut que les travaux soient réalisés entre le 1er septembre 2014 et 31 décembre 2024,
c’est aussi le cas pour les logements qui font l’objet de réhabilitation entre ces dates
- Locaux transformés en habitation

Il faut répondre aux critères de DPE en A sinon on n’est pas en Pinel

LE MONTANT DE LA RÉDUCTION PINEL :

De 1 à 6 ans 2% /an 12% sur 6 ans

De 7 à 9 ans 2% /an 18% sur 9 ans
De 10 à 12 ans 1% /an 21% au total d’économie d’impôt sur 12 ans

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[En s’engageant sur une période, on ne peut pas s’arrêter au milieu]

⚠ Prix de revient net : représente le prix du logement et tous ses frais afférant (frais de notaire,
commission aux intermédiaires, droit d’enregistrement)

- 2 logements maximum par an

- Plafonds de 300 000€ (1 logement à 300 000€ max ou 2 logements pour 300 000€ max)
- Donc 21% de 300 000€ donc pas + de 6 000€ par an et 63 000€ au total sur les 12 ans
-
Exemple 1 :
Coût total de l’opération = 100 000€
12% sur 6 ans donc 2% par an = 2 000€ par an
Ensuite : 6% car 7 à 9 ans = 2% par an = 2 000€ par an
Puis : 3% car 10 à 12 ans = 1% par an = 1 000€ par an

Exemple 2 :
Coût total de l’opération = 249 000€
- 1 à 6 ans : 12% = 2% par an = 4 980 €/an = 29 880 sur 6 ans
- 7 à 9 ans : 6% = 2% par an = 4 980€/an = 14 940 sur 3 ans
- 10 à 12 ans : 3% = 1% par an = 2 490€/an = 7 470 sur 3 ans
Réduction totale = 52 290 €

Investissement Pinel en outre-mer

De 1 à 6 ans 3,83% /an 23% sur 6 ans

De 1 à 9 ans 2% /an 29% sur 9 ans
De 1 à 12 ans 1% / an 32% sur 12 ans - On a le droit qu’à 10 000€ de niche
fiscale par an (tous avantages fiscaux cumulés)
- Mais en outre-mer c’est 18 000€ de niche fiscale
- Donc si le Pinel dépasse 10 000€ par an, on applique le plafond
Exemple :
En 2020, investissement 250 000€ pour 9 ans et emploie d’une personne à domicile pour 9 000€
9 000 = 50% d’abattement = 4 500€
De 1 à 6 ans : 2% /an = 5 000€ /an
De 7 à 9 ans : 2% /an = 5 000€ /an
4 500 + 5 000 = 9 500€ < 10 000€ de niche fiscale

Outre-mer :
De 1 à 6 ans : 23% [(250 000 x 23%) ÷ 6]
= 9 583,3 par an

Calcule du Loyer : 0,7 + 19 / surface pondérée

Surface pondérée : surface habitable + (annexe ou terrasse / 50%)

-> limite d’annexe pris en compte = 8%

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 CHAP 3 : LE STATUT DU LOUEUR MEUBLÉ (LMP OU LMNP)

LMNP : LOUEUR MEUBLÉ NON-PROFESSIONNEL ≠ LMP

On est considéré comme LMNP par l'administration fiscale si on remplit une de ces conditions :
- Les recettes locatives inférieur à 23 000€ /an ≠ recettes sup à 23 000/an en LMP
- Les revenus locatifs doivent représenter moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal ≠
LMP

FORMALITÉS
Dès lors qu’on est au statut de LMNP :
- Pas obligatoire de s’inscrire au RCS ≠ LMP [registre du commerce et des sociétés]
- Mais tout loueur meublé (LMP ou LMNP) doit remplir un Cerfa P0i dans les 15 jours qui
suivent la mise en location du bien

On choisit entre 2 régimes fiscaux :

- Micro BIC [abattement de - 50% / 71% loc de tourisme et chambres d’hôte]
- Régime du réel [obligation comptable + création de charge + amortissement]
- (On peut changer à tout moment de régime)

LA FISCALITÉ DU LMNP
- Les loyers perçus sont considérés comme des BIC (pas perçus comme des revenus
fonciers), peu importe le statut

Déclaration au micro BIC si :

- Revenus inférieurs à 72 600 €/an pour meublé classique ≠ déclaration au régime réel si >
- Revenus inférieurs à 176 200 €/an pour un meublé de tourisme ≠ déclaration au réel si >

AVANTAGES DU MICRO BIC

- Pas obligé d’avoir une comptabilité
- Indiquer montant brut [revenus locatifs + charges locatives] de loyers encaissés sur la
déclaration 2042 c Pro [LMP aussi]
- L’administration fiscale applique un abattement de 50% sur le revenu brut
- Abattement de 71% meublés de tourisme et chambres d’hôte

 Les BIC sont ajoutés aux autres revenus et sont au barème progressif de l’impôt

RÉGIME RÉEL
- Déduction du montant réel des charges
- Établir et tenir une comptabilité avec bilan et compte de résultat
- Il vaut mieux adhérer à un centre de gestion agréé car sinon le bénéfice est majoré de 25%
- Avantages de l’adhésion : charges déductibles et la non-majoration des impôts.
- Si les charges réels > aux recettes, ça crée un déficit qui est reportable sur 10 ans
- [Possible de choisir le réel même si revenus locatifs inférieurs à 72 600 €]

Conditions déduction charges

- Charges/dépenses issues de la gestion et de l’exploitation du bien
- Doivent être justifiées
- Engagée dans l’exercice en cours
[L’électricité, l'eau, le téléphone, TF, la taxe d’habitation, la contribution foncière des
entreprises (CFE) /l'assurance /entretien et de petites réparations < 600€ / charges de copro
(sauf les travaux) 2/3 frais de tenue de la comptabilité si CGA/ notaire / agence immo/ intérêts
d'emprunts et les frais de dossiers / les frais de publicité (annonces, flyers)]

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FONCTIONNEMENT DE L'AMORTISSEMENT EN LMNP

Il faut tenir compte de l'amortissement [perte de valeur causée par l’usure du temps] qui vient
s’imputer aux bénéfices sur les catégories suivantes :
- Mobilier
- Immobilier Différentes durée d’amortissement selon catégorie
- Travaux

Un bien immobilier s’amortit en moyenne sur 20 ans, on fait un amortissement [réduction d'impôt] de
5% par an.
[Pas de déficit reportable sur l'amortissement] [Quand amortir ou ne pas amortir le mobilier ?]

Micro Bic
- Pas possible d'amortir le bien loué ni de déduire les charges effectivement supportées
- Abattement de 50%

Réel
- Possible d’amortir le bien meublé
- Jusqu’à 5 ans max : le sol
- Jusqu’à 10 ans max : Plomberie, peinture, papier-peint, cuisine
- Jusqu'à 15 ans max : travaux de maçonnerie, pause de nouveau parquet
- Jusqu’à 20 ans : travaux de rénovation du système électrique

AMORTISSEMENT NON DEDUCTIBLE

- Entretien et de petites réparations < 600€ [on va les compter dans les charges sur l'année en
cours mais pas dans l'amortissement]

Exemple :
- Achat d’un appart : 200 000 € à amortir sur 25 ans
- Achat de 5000 € de meuble à amortir sur 5 ans
Donc :
- 200 000 € / 25 = 8000 €
- 5000 / 5 = 1000 €

Sur les 5 premières années aura 9 000 € de déduction puis 8000 € sur les 20 années qui
suivront.

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 CHAP 4 : LA LOI CENSI BOUVARD

- Amendement Censi-Bouvard à la loi LMNP

- Application du dispositif si l’investissement immobilier est effectué à partir du 1er janvier 2013
- Au titre de Loueur Meublé Non professionnel

BIENS CONCERNES
- Logement neuf, sur plan (en contrat VEFA)
- Résidence neuve ou rénovée.
- Ce logement doit être loué meublé et faire partie d’une résidence de services
- [Résidence pour seniors, résidence sociale, médico-sociale, étudiante, tourisme, répondant à
des critères de qualité précis]

AVANTAGE FISCAL
- Réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition du bien HT [incluant les frais de notaire, de
dossier etc.]
- Dans la limite de 300 000 € HT [jusqu’à 33 000 € de réduc soit 3 666 €/an)
- Réduction répartie sur les 9 ans
- Si achat d’un bien au-delà du seuil, possible d’amortir la fraction du bien supérieure à
300 000 €. [Noter que le mobilier s'amortit et ne bénéficie pas de la réduction d'impôt Censi-
Bouvard 2023.]

CONDITIONS D’APPLICATION DU CENSI-BOUVARD

- Bien vérifier que le statut LMNP s’applique
- Être domicilié fiscalement en France
- S’engager à louer le bien dans les 12 mois qui suivent l’acquisition, l’achèvement
- Bail commercial engagent sur 9 ans minimum [reconductible mais défiscalisation que sur les
9 premières années]
- Louer le bien meublé à titre de résidence principale
- Bien ne peut pas être occupé par le propriétaire ou un membre de sa famille [et PINEL ??]
- Le propriétaire à 1 seul locataire : l’exploitant de la résidence [celui qui garantit les loyers quel
que soit le taux d’occupation du logement]

POSSIBLE DE RECUPERER LA TVA SOUS CONDITION

 A la vente, l’acheteur doit normalement régler 20% de TVA
- La résidence dans laquelle se situe le logement doit proposer min trois services
[restauration, réception, nettoyage]
- Les loyers perçus par l’exploitant sont soumis à la TVA à 5.5 %.
- L’acquéreur doit choisir le statut LMNP Censi-Bouvard et déclarer ses revenus locatifs au
régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

ATTENTION
La récupération de la TVA ne s’applique que dans le cadre de l’acquisition d’un bien neuf.

Exemple :
- Achat d’un appart meublé éligible à la réduction d'impôt Censi Bouvard dans une
résidence de service, pour un montant de 100 000 € HT + 20 000 € de TVA, soit
120 000 € TTC.

- La réduction d'impôt Censi-Bouvard (11 %) soit 100 000 € x 11% = 11 000 € (étalé sur
9 ans). L'avantage fiscal annuel est donc de 1 222 €/ an.

Total de l'avantage fiscal Censi-Bouvard (récupération de TVA si conditions valides +

réduction d'impôt) = 31 000 €

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 CHAP 5 : DEFISCALISATION FINANCIERE (HORS IMMO)

DEUX PLACEMENTS FINANCIERS :

- FCPI : Fonds d’investissement de proximité [réduc 25% sur IR]
- FIP : Fonds commun de placement dans l’innovation [réduc 25% en FR et 38% outre-mer et
Corse]

 Objectif :
- Financer la croissance et le développement d’entreprises françaises et/ou européennes non
cotées en Bourse.

 Avantage
- Plusieurs secteurs permettant de diversifier son épargne
- Réduction d’impôt sur le revenu pendant l’année de souscription/investissement
- [Pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu en année N, souscrire avant le 31
décembre de cette même année]

Structures concernées :
- Outre-mer : Girardin
- Cinéma : Sofica
- PME : FCPI et FIP

DISPOSIF GIRARDIN
- Investissements en Outre-mer
- Girardin social : invest dans des logements sociaux
- Girardin industriel : invest des outils de productions pour l’usage des entreprises [matériel]

FONDS COMMUN DE PLACEMENT DANS L’INNOVATION (FCPI)

- Crée par la loi de 1997
- But : aider les PME innovantes à se développer
- Réduction d’impôt de 25% au titre de IR

LIMITES DE REDUCTION :
- Réduction max pour une personne seule = 3000 € (soit 12 000 € souscription max)
- Réduction max pour personnes pacsés = 6000 € (soit 24 000 € souscription max)
- Réduction que la 1ère année

AVANTAGE FISCAL
- Exonération de la plus-value à la revente si engagement sur 5 ans
- Mais PV soumise aux prel sociaux (CSG,CRDS) au taux de 17,2 %

FONDS D’INVESTISSEMENT DE PROXIMITE (FIP)

- Crée en 2009 dans le cadre de la Loi Dutreil
- Même réduction et limites que FCPI
- Aider les PME régionales et à se développer [investissement dans actions, parts de SARL...]
- Moins risqués

FIP CORSE ET OUTRE-MER (voir avec prof car pourcentage a changé)

- Réduction d’impôt max 30% [38% avant le 9 aout 2020]
- Réduction max 3600 € pour une personne seule (soit 12 000 € de souscription max)
- Réduction max 7 200 € pour une personne seule (soit 24 000 € de souscription max)

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 REDUCTION MAX DE TOUS LES IMPOTS REUNIS [déduction, réduction crédit]
- Diminution max 10 000 € en France
- Diminution max 18 000 € en Outre-mer et/ou Sofica

LA SOFICA
- Société de financement et de l’industrie cinématographique et de l’audiovisuel
- Iinvestisseurs qui souhaitent investir dans le cinéma et l’audiovisuel
- Sociétés anonymes agrée par le ministère de l'économie et de la finance
- Durée maximum : 10 ans
- Souscription minimum : 5000€
- Durée de détention minimum : 5 ans
- Si achat en couple et conjoint décède, possible de revendre avant les 5 ans

Avantage fiscal : Réduction d'impôt sur le montant des versements nets 

- 30% (réduction classique)

- 36 % si la Sofica s’engage à réaliser au moins 10 % de ses investissements avant le 31
décembre de l’année suivant la souscription.
- 48 % si la société consacre au moins 10 % de ses investissements à la réalisation de séries
ou à l'exportation des œuvres françaises à l'étranger.
- Les investissements doivent être réalisés dans un délai d’un an à compter de la création de la
Sofica.
- Plafond de réduction : 18 000 €.

Attention : un contribuable ne peut pas investir plus de 25 % de son revenu net global dans ce
dispositif de défiscalisation.

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 CHAPITRE 6 : LES REGIMES MATRIMONIAUX

Si décès, l’époux survivant :

- Conserve ses biens propres
- Reçoit 50% des biens communs
- La succession se fait sur les biens propres restant du défunt

MARIAGE SANS CONTRAT = RÉGIME DE LA COMMUNAUTÉ RÉDUITES AUX ACQUÊTS

- Après 1960 si pas de contrat de mariage = régime de base
Bien propres : acquis avant le mariage ou à l'issue de donation, successions pendant le mariage
Communauté (biens communs) : acquis après le mariage [salaires, biens immobilier, mobilier,
bénéfices, gains de jeu]

Dettes : les dettes contractées pendant le mariage sont mises en commun

Exemple :
- Bien propre de Monsieur = 200 000 €
- Bien commun : 400 000 €
- Monsieur décède

Madame récupère 200 000 € en bien commun [400 000/2]. Puis, la succession va se porter sur
400 000 € [200 000€ de bien propre et 200 000 € de bien commun restant]

LE RÉGIME DE LA SÉPARATION DE BIEN

- Pas de biens communs
- Permet de protéger son conjoint en cas de dettes professionnels
- Intéressant si enfants nés d’une précédente union
- Inconvénient : si divorce, le conjoint qui gagne moins ne récupère pas d’argent.

LE RÉGIME DE LA COMMUNAUTÉ UNIVERSEL

- Mise en commun de tous les biens
- Bien commun : acquis avant, pendant le mariage
- Partage à part égale

Clause possible d’attribution intégrale au dernier vivant :

- La partie successorale va rester au conjoint survivant jusqu’à son décès.

LE RÉGIME DE LA PARTICIPATION AUX ACQUETS

- Pendant le mariage : mêmes règles que la séparation de bien

En cas de divorce/ décès :

- Le patrimoine accumulé avant le mariage pas partagé.
- L’enrichissement accumulé pendant le mariage est divisé en deux parts égales

Exemple :
Avant mariage : Mme à 200 000 € et Mr 150 000 €. Au moment du divorce, les deux se sont enrichit.
Madame a acquis 100 000 €, elle a donc un patrimoine de 300 000 € et monsieur a acquis 50 000 €, il
a donc 200 000€.

- Montant des acquêts : 100 000 € - 50 000 € = 50 000 €

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 - Madame doit à Monsieur : 50 000 € / 2 = 25 000 € -> bien commun

CHAPITRE 7 : REGLEMENT D’UNE SUCCESSION

 Règlement unique : délai moyen 6 mois

LES 4 ETAPES DE LA SUCCESSION

1. Le notaire établit l'acte de notoriété :

- Recherche les personnes concernées par la succession
- Vérifie leurs droits respectifs
- Demande s’il existe un testament simple
- Vérifie s’il y a des donations

2. Le notaire dresse un bilan complet du patrimoine du défunt : patrimoine et dettes

- Si prêt immobilier en cours : demande à l’assurance si elle prend en charge le capital
- Contacte tous les services pour savoir s’il y a des dettes existantes

3. Le notaire accomplit les formalités hypothécaires et fiscales liées au décès

- Les droits de successions liés à la propriété d’un bien sont présumés dès le 1 er jour du décès.
- Ils sont versés par le notaire.

4. Le notaire rédige un acte de partage des biens de succession

- Le partage de l’actif aux héritiers se fait après déduction des dettes = actif net successoral
- Les héritiers peuvent décider de ne pas partager -> alors, ils vont être en indivision.
- En cas de désaccord persistant, un juge va trancher

 Les droits de successions doivent être payés dans les 6 mois du décès. Pénalité de 0.20 %
par mois de retard dû à l’adm.

Dans un premier temps, déterminer l’actif successoral qui varie en fonction :

- Du régime matrimonial des époux.
- Sinon, si aucune disposition via son contrat de mariage ou via un testament, la loi applique la
dévolution successorale

 Le patrimoine va à ses descendants [Enfants et petits-enfants] qui sont héritiers

réservataires et son époux survivant s’il était marié (pas les ascendant) => réserve
héréditaire. L'époux bénéficie également d'un droit particulier sur son logement.

 Par le testament, le défunt peut attribuer la part restante librement => quotité disponible
- C’est la part qui peut échapper aux héritiers réservataires
- Autres possibilités que le testament : la donation de son vivant en respectant toujours la
réserve héréditaire.

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4 ORDRES HIÉRARCHIQUES
- Héritiers classés par ordres et degrés [ordre est prioritaire]
- Pacs ou union libre = non reconnu la succession [possible que dans testament ou donation]

 Ordre des descendants : enfants, petits-enfants, etc… = prioritaire

 Ordre privilégier : parents, grand parents, etc…
 Collatéraux privilégier : frères et sœurs
 Collatéraux ordinaires : oncles, tantes, cousins, etc…

 Si pas d’héritier, le patrimoine va dans la caisse de dépôt et conciliation

SANS TESTAMENT (ordre successoral)

1) Déterminer en quoi consiste la succession (régime matrimonial)

2) Effectuer la répartition

Exemple : si les époux avaient des patrimoines séparés, aucun bien en commun. Alors, la succession
du défunt se répartirait en usufruit pour le conjoint survivant et en nue-propriété pour les enfants.

13
 1 enfant = 1/2
2 enfants = 2/3
3 enfants = 3/4

Exemple : Si la totalité du patrimoine était commun ou en indivis, il devra être divisé en 2, et la

succession consistera uniquement en la moitié du patrimoine des époux, qui se répartira alors comme
en usufruit pour le conjoint survivant et nue-propriété pour les enfants.

SI TESTAMENT (quotité disponible)

1) Déterminer en quoi consiste la succession (régime matrimonial)

2) Vérifier la quotité disponible (priorité enfants, à défaut conjoint) -> Régit par le code civil
3) Effectuer la répartition (si pas d’héritier réservataire, on donne la totalité à qui on le veut)

 Situation du conjoint marié avec des enfants :

La répartition se fera en usufruit pour le conjoint survivant et en nue-propriété pour les enfants.

14
 Si testament en faveur du conjoint.
En présence d’un patrimoine d’1
million d’euros

- 1 enfant : la quotité disponible est

de 500 000 euros.
Moitié enfant -> moitié conjoint

- 2 enfants : la quotité disponible est

de 333 333 euros.
1/3 par enfant = 2/3 -> 1/3 conjoint

- 3 enfants ou plus : la quotité

disponible 250 000 euros.
1/4 par enfant = 3/4 -> 1/4 conjoint

Lorsque l’un des enfants est décédé, ses propres enfants (petits enfants) se partagent la part
revenant à leur parent décédé => représentation

 Situation du conjoint marié sans enfant :

- Le conjoint devient héritier réservataire et doit percevoir minimum 1/4 du patrimoine
- Quotité disponible (part allant aux personnes définies dans le testament = 3/4 (75%)

CS Quotité disponible

RH conjoint

RH

Exemple :
Personne avec un actif successoral de 300 000 € et 2 enfants.

 Sans disposition (testament/donation) :

- Chaque enfant récupère la moitié du patrimoine, soit 150 000 € / enfants.

 Avec testament pour léguer 50 000 € à une association :

- 2 enfants = 2/3 en réserve héréditaire et 1/3 de quotité disponible
- 50 000 € < 1/3 du capital donc réserve héréditaire respectée
- 250 000 € seront versés aux enfants à part égale soit 125 000 €/ enfants

AVANTAGER L’EPOUX SURVIVANT

Il est possible d’avantager son conjoint survivant par rapport aux enfants.

Rappel
Sans testament (enfants commun) :
- Le conjoint à le droit par défaut, à 1/4 de la pleine propriété de la succession
- Ou à la totalité en usufruit [permet de rester habiter dans la maison principale]

15
Sans testament (enfants pas du même lit) :
- Obligatoirement 1/4 en plein propriété

Comment avantager le conjoint ?

Avec testament (enfants commun) :

- Conjoint (CS) peut hériter de la moitié en pleine propriété
- Ou il peut garder son 1/4 (QD) en pleine propriété et avoir en plus, 3/4 en usufruit.

Nue- 100 %
propriété

CS
CS
Enfants CS
CS Enfants

Nue- Usufruit
https://www.youtube.com/watch?v=OYhMT0R8RnQ&ab_channel=LEFILD 100 %
propriété
%27ARIANEJURIDIQUE Nue-

Cas 1 - Défunt qui a des enfants en commun avec le conjoint survivant

Le conjoint survivant a le choix entre deux possibilités :
 Bénéficier de 100% l’usufruit de tous les biens, c’est-à-dire qu’il pourra utiliser tous les
biens à la succession et en percevoir les revenus ;
 Disposer de 1/4 de la propriété.
La décision appartient au conjoint survivant et peut dépendre de plusieurs facteurs. En revanche, si le
conjoint survivant ne se positionne pas dans un délai de 3 mois, il est considéré avoir opté pour
l’usufruit. 

16
Cas 2 - Défunt qui a d’autres enfants que ceux du couple
Le conjoint survivant bénéficie du 1/4 des biens du défunt et ne dispose d’aucune option.
Cas 3 - Défunt sans enfant mais avec ses deux parents vivants
Le patrimoine du défunt est partagé en deux :
 La moitié pour le conjoint survivant ;
 L’autre moitié pour les parents du défunt : 1/4 pour la mère et 1/4 pour le père.
Cas 4 - Défunt sans enfant mais avec un seul parent encore vivant
Si l'un des deux parents du défunt est déjà décédé, le partage est différent, car le conjoint
survivant aura les 3/4 des biens et le quart restant pour le seul parent encore vivant.
Cas 5 - Défunt sans enfants, ni petits-enfants, ni parents
En principe, le conjoint survivant hérite de tout, mais une exception à ce principe existe. En effet, si le
défunt a reçu des biens par donation ou succession de ses ascendants (parents et grands-
parents), et qu’ils subsistent toujours lors du décès, la moitié de ces biens reviennent aux frères et
sœurs ou à leurs enfants ou petits-enfants.

CHAPITRE 8 : LES DONATIONS

Contrat par lequel le donateur transmet gratuitement un droit réel ou un bien à une autre personne, ie
le donataire (bénéficie du don).

- C’est un contrat synallagmatique (volonté des 2 parties)

- Le donataire devient propriétaire à l’acte entre vifs (pers vivantes)
- Tout bien peut faire l’objet d’une donation
- Possible de donner qu’une partie = démembrement [donner bien et se réserver l’usufruit]
- ⚠ toujours veiller au respect de la réserve héréditaire
Pas possible de donner :
- Un bien sous la condition de sa mort
- Un bien futur

Art 902 du CC : toute personne peut faire une donation sauf les déclarées incapable :
- Mineurs non émancipés
- Majeurs sous tutelle ou adm légale
- Personne non saines d’esprit [vérification du notaire]

Art 931 du CC : donation valable que si : notaire + donataire présent à l’acte

LES TYPES DE DONATIONS

 Don d’un immeuble

- Acte notarié obligatoire
- Soumis à la publicité foncière auprès du bureau des hypothèques
- Donation non publiée = l’acte n’est pas nul mais empêche l’opposabilité aux tiers

 Donation manuelle
- Remise d’un bien matériel en main propre [donateur-> donataire]
- La promesse n’a pas de valeur, il faut que le donateur se dépossède du bien
- Intermédiaire possible [banquier, notaire] mais pas obligatoire = exception à l’art 931

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Risque :
- Contestation -> le tribunal d’instance est compétent

 Donation indirecte
- Acte d’avantager qqun sans contrepartie [payer la dette de qqun, une vente dont le prix est
inférieur à la valeur réelle du bien] = transparence de l’acte ≠ déguisée

 Donation déguisée
- Apparence d’un acte onéreux (avec contrepartie) mais qui en réalité dissimule une donation

 Donation partage
- Donner et répartir les biens de sa future succession de son vivant, entre ses héritiers.
- Les donataires acquièrent immédiatement la propriété des biens donnés et de façon
irrévocable

Pour contester,
- On a un délai de 5 ans après le décès du donateur pour intenter une action
- Il faut prouver l’atteinte à la réserve héréditaire
- Si le bien prend de la valeur après la donation, ce ne sera pas pris en compte au moment de
la succession, la valeur est figée
LA REVOCATION DES DONATION

Il est possible de révoquer un testament (pour le modifier) mais pas une donation.
Le donateur ne peut pas récupérer son bien par sa seule volonté

Sauf :
- Inexécution des conditions sous lesquels la donation a été faite
- Ingratitude du donataire [tranché par le juge]
- Survenance d’enfant [apprendre l’existence d’un enfant donc réserve héréditaire]
- Inexécution des charges prévues initialement au contrat de donation
- Si donataire intente à la vie du donateur ou lui provoque des sévices graves

Droit de retour possible si clause prévue :

- Donataire décède avant le donateur => bien revient au donateur

RAPPEL FISCAL DES DONATIONS ANTÉRIEURES

Les bénéficiaires d’une succession/donation sont tenus d’informer d’une éventuelle succession
antérieure venant du même donateur.

 Rappel fiscal : quel que soit la nature des donations

 Rappel des 15 dernières années
 Abattement de 152 500 €/ bénéficiaires tous les 15 ans pour les versements avant 70 ans
 Abattements cumulatifs avec successions

Exemple :
- Donation = 100 000 € en 2021
- Abattement = 152 500 €
- Si autre donation de 200 000 € en 2023
 Alors, 200 000 € - 52 500 = 147 500 € de part imposable

18
Exemple :
- Donation à un enfant de 500 000 au 1ère octobre 2010
- En 2010, il a bénéficié d’un abattement de 156 974 = 343 026 €
- Il décède en février 2021 et laisse un actif successoral de 800 000 €
- 500 000 € + 800 000 € = 1 300 000 € [500 000 + 800 000]
 Abattement entièrement utilisé

FISCALITE SUR LES DROITS DE SUCCESSIONS

C’est le donataire (bénéficiaire) qui doit payer les droits de successions mais donateur peut payer tout
ou partie en cas d’accord.

Etapes :
1) Déterminer la part de donation
2) Appliquer l’abattement assurance vie
3) Appliquer l’abattement selon le lien avec le donateur
4) Utilisation de réduction d’impôt si éligible

Exemple :
Mr C donne 120 000 € à son enfant. Ce dernier a un abattement de 100 000 € et est donc imposé sur
une base de 20 000 €. Le calcul de l’impôt est le suivant :
8072 * 5% + (12 109 – 8 072) * 10% + (15 932 – 12 109) * 15% + (20 000 – 15 932) * 20%.

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Soit un impôt à payer de 2 194 €.

Exemple :
Père veuf avec 2 enfants qui a donné de son vivant 50 000 € à l’un de ses enfants. A son décès, il a
un patrimoine de 300 000 €. La succession va correspondre à 150 000 € / enfants.
Pour une donation équitable, celui qui a profité de la donation de son vivant va devoir verser 25 000 €
à l’autre au moment du partage.

CHAPITRE 10 : L’ASSURANCE VIE

Contrat par lequel l'assureur s'engage, en contrepartie du paiement de primes, à verser une rente ou
un capital aux bénéficiaires de l’assuré, en cas de décès.

- Pas d’impôt sur le revenu sur les gains pendant toute la durée du contrat
- Sauf, rachat partielle ou total de l’assurance [Flat tax 17,2% et 12,8% ou barème progressif]
- Assurance soumis aux droits de successions
- Au décès du souscripteur, le capital versé aux bénéficiaires ne fait pas partie de l’actif
successoral

3 raisons de souscrire une assurance vie :

- Transmettre à un bénéficiaire désigné [clause désignant les bénéficiaires]
- Améliorer sa qualité de vie à la retraite [possible de se verser une rente]
- Diversifier son patrimoine [peu de risque = fonds euro / marché financier = unité de compte]

Certains bénéficiaires sont exonérés des droits de succession :

- Conjoint ou partenaire de pacs
- Organisme à but non lucratif
- Contrat au profit des frères et sœurs (sous condition)

Pour les non exonérés, l’imposition va dépendre de :

- Date de souscription
- Date de versements
- Age de l’épargnant lors des versements
- Capital versé aux bénéficiaires

Voir Cas pratiques

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