I.

LES SOCIETES CIVILES IMMOBILIERES 1. Dfinition des socits civiles immobilires (SCI) Les socits civiles immobilires (SCI) dsignent diffrents types de socits qui sont gnralement constitus pour des oprations de construction, commercialisation, de location ou de gestion dimmeuble. Quelque soit leur objet les SCI sont constitues sous forme de socits de capitaux : elles sont donc dune manire gnrale imposes au rgime applicable aux socits commerciales. Si elles sont constitues sous la forme civile, les SCI relvent de la transparence fiscale appliqus aux socits de personnes ; c'est--dire que limposition est tablie directement au nom de chaque associ titre de ses revenus. 2. Les diffrents types de SCI et leurs obligations

En fonction de leur objet on distingue quatre types de socits civiles immobilires : Les socits civiles de constructions - ventes Les socits civiles immobilires de coproprit Les socits civiles immobilires de gestion Les socits civiles immobilires de location 2.1. Les socits civiles de constructions ventes Elles ont pour objet la construction dimmeuble (quelle quen soit laffectation) en vue de leur revente. Elles sont gnralement constitues par des promoteurs immobiliers et jouissent sous certaines conditions du rgime fiscal de faveur .Leur rgime dimposition est prsent ci aprs.

2.1.1. Impt sur les bnfices industriels et commerciaux Les socits civiles immobilires sont soumises limpt sur les bnfices industriels et commerciaux conformment larticle 3-9 du code Gnral des Impts qui dispose que les socits civiles quelle que leur forme, lorsquelles se livrent une exploitation ou des oprations prsentant un caractre industriel ou commercial sont passible de limpt BIC.

2.1.2. Contribution des patentes Conformment larticle 181 du code Gnral des Impts, les socits civiles immobilires de construction vente sont assujetties la contribution de la patente. Cet article dispose en effet que toute personne physique, ivoirienne ou trangre qui exerce en Cte dIvoire un commerce, une industrie, une profession non comprise dans les exemptions dtermines par le code Gnral des Impts est assujettie la contribution de la patente. Le droit sur le chiffre daffaires est calcul par lapplication sur le chiffre daffaires constitu des recettes brutes hors taxe ralise loccasion des cessions de logements y compris tous les frais accessoires.

Le droit sur la valeur locative est calcul sur la valeur locative des biens imposables affects lexploitation. Les valeurs locatives des logements destins la vente ne sont pas prises en compte pour la dtermination du droit sur la valeur locative.

2.1 .3. Contribution foncire des proprits bties Les constructions ralises par les socits civiles immobilires de construction vente et leur appartenant sont soumises la contribution foncires des proprits bties. Il rsulte en effet des dispositions de larticle 136 du Code Gnral de Impts quil est tabli une contribution annuelle sur les proprits bties, telles que les maisons, les fabriques, les manufactures, usines et en gnral tous les immeubles construits en maonnerie, fer, bois, fixs au sol perptuelle demeure lexception de ceux qui sont expressment exonrs par les dispositions du Code Gnral des Impts. 2.1.4. Droit denregistrement La constitution de la socit est soumise aux droits dapport selon le rgime du droit commun. Par ailleurs, aux termes des dispositions de larticle 950 du Code Gnral des Impts, les socits civiles sont tenues de faire enregistrer au bureau de lenregistrement du lieu de leur principal tablissement, dans les deux mois de leur constitution dfinitive, une dclaration constatant : Lobjet, le sige et la dure de la socit La date de lacte constitutif et celle de lenregistrement de cet acte dont un exemplaire sur papier non timbr dment certifi est joint la dclaration

Les noms, prnoms, domicile des directeurs, grants La nature et la valeur des biens mobiliers, ou immobiliers constituant les apports Les droits attribus aux associs dans le partage des bnfices et de lactif social, que ces droits soient ou non constats par des titres dlivrs aux ayant droits. En cas de modification de lactif social, du changement de sige, du remplacement du directeur ou du grant, dmission de titre nouveaux ou de remplacement dun ou plusieurs associs dans les socits civiles, les collectivits intresses doivent en faire la dclaration dans un dlai dun mois au bureau qui a reu la premire dclaration et dposer en mme temps un exemplaire de lacte de modificatif (article 950 du Code Gnral des Impts).

2.1.5. Taxe sur la valeur ajoute et taxe sur les prestations de services Lorsquelles ne remplissent pas les conditions pour bnficier du rgime de faveur, les socits de construction vente sont soumises la TVA sur toutes les acquisitions de biens et services et la TPS dans le cadre de financement de leurs activits. Les prts accords aux acqureurs sont galement imposable la TPS dans les conditions de droit commun.

2.2.Socits civiles immobilires de coproprit Ce sont les socits de construction rgies par le dcret n 49-259 du 23 fvrier 1949. Elles ont pour objet la construction dimmeuble en vue dattribuer leur membre, en jouissance ou en pleine proprit, les immeubles auxquels leurs participations dans le capital leur donne droit. Ces socits sont gnralement constitues par des syndicats, les associations les mutuelles de dveloppement, les groupements vocation cooprative.

2.2.1. Impt sur les bnfices industriels et commerciaux Les socits civiles immobilires de coproprit qui ne sont pas constitus sous la forme de socit de capitaux ne sont pas soumises limpt sur les bnfices industriels et commerciaux dans la mesure o elles ne se livrent pas des oprations prsentant un caractre industriel et commercial.

2.2.2. Contribution de la patente Les socits civiles immobilires de coproprit ne sont pas soumises la contribution de la patente pour les activits conformes leur objet social.

2.2.3. Contribution foncire des proprits bties et contribution foncire des proprits non bties Chaque associ est soumis la contribution foncire annuelle sur la fraction dimmeuble ou de limmeuble qui lui a t attribu. Pour les immeubles nayant pas fait lobjet de partage, limposition est tablie au nom de chaque associ au prorata de ses apports dans la socit. Cette rgle sapplique galement limposition des terrains nus la contribution foncire des proprits non bties. 2.2.4. Droit denregistrement Conformment aux dispositions de larticle 563 du Code Gnral des Impts, les actes ayant pour objet la constitution des socits civiles immobilires des coproprits vises par le dcret du 23 fvrier 1949, tendant rgler le statut de la coproprit des immeubles diviss par appartement et qui ne porte aucune transition de biens meubles ou immeubles entre les associs ou autres personnes sont enregistres au droit fixe de 6000F CFA. Aux termes des dispositions de la loi n83-1421 du 30 dcembre 1983 cette mesure est tendue sous les mmes conditions la coproprit des immeubles constitus de maisons individuelles accoles ou spares.

Sont galement enregistrs au droit fixe de 6000F CFA, les actes par lesquels les socits civiles immobilires de coproprit font leurs membres par voie de partage en nature titre pur et simple, attribution exclusive en proprit de la fraction des immeubles dans les sept (7) annes de la constitution desdites socits (articles 563 du Code Gnral des Impts).

2.2.5. Taxe sur la valeur ajoute et taxe sur les prestations de service Les achats de matriaux, de fournitures ainsi que les travaux effectus dans le cadre de la construction des immeubles et factures la socit sont soumis la taxe sur la valeur ajoute. Les socits civiles immobilires de coproprits sont soumises dans les conditions de droit commun la taxe sur les prestations de service au titre des emprunts auxquels elles ont recours pour la construction des immeubles.

2.3. Les socits civiles immobilires de gestion (agence immobilire) Les socits civiles immobilires de gestion ont pour objet la gestion des immeubles qui leur sont confis par des propritaires indpendants. Cette gestion consiste soit louer ou vendre les immeubles qui leur sont confis, soit entretenir ces immeubles.

De telles socits, qui exercent une activit de prestation de services sont imposables limpt BIC. La socit est soumise la taxe sur la valeur ajoute. Elle est galement imposable la contribution de la patente. En plus des obligations fiscales vises ci-dessus, la loi fait obligation aux agences immobilires deffectuer une retenue la source de 15% sur les loyers titre dacompte sur la contribution foncire des proprits bties, raison des loyers quelles encaissent pour le compte de leur client.

2.4. Les socits civiles immobilires de location Le rgime fiscal applicable aux socits civiles immobilires qui construisent ou achtent des immeubles quelles destinent la location dpend de la nature de la location.

2.4.1. Location nue La location dimmeubles nus ne revt pas un caractre civil. Dans ce cas, la socit est soumise au rgime de la transparence fiscale, c'est--dire quelle est rput, pour lapplication des impts directs et des droits denregistrement, ne pas avoir personnalit distincte de celles des associs. Il en rsulte les consquences fiscales suivantes : La socit est imposable la contribution foncire des proprits bties ; elle est exonre la contribution de la patente. Lorsque lactivit de location est exerce dans le cadre dune socit de capitaux, la patente est due ; Les associs personnes physiques sont soumis limpt gnral sur le revenu raison de la part de loyers qui leur revient en fonction de la part chacun dans la socit ; Les associs personnes morales sont soumis limpt BIC au titre des revenus locat ifs encaisss ; La location dimmeubles nus nest passible de la TVA. Toutefois, lorsquil sagit dimmeubles nus usage industriel ou commercial, la socit peut opter pour limposition des loyers la TVA.

2.4.2. Locations en meubl La location dimmeubles quips ou meubls titre habituel a un caractre commercial. Lorsque cette activit est exerce par une socit civile, celle-ci est imposable limpt BIC conformment aux dispositions de larticle 3-9 du code gnral des impts.

La socit est imposable la contribution foncire des proprits bties et la contribution des patentes. Les associs sont ventuellement imposables raison des distributions de dividendes.