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Le notaire

Le notaire coute,
conseille, sengage.
Sommaire
Introduction p. 2
- Dclaration de succession
- Quest-ce quun notaire ?
- Liquidation-partage
- Comment devient-on notaire ?
- Comment choisir son notaire ? III. Immobilier p. 11
- Combien cote un notaire ? - Achat et vente
- Que faire si vous ntes pas - Location
satisfait de votre notaire ? - Crdit
- Superficie Emphytose
I. La famille p. 7
Accession
- Mariage
- Cohabitation IV. Socits p. 13
- Divorce
V. Mdiation p. 13
II. Donations et successions p. 9 - Rsoudre les conflits
- Testament - La mdiation comme solution
- Contrat de mariage alternative
- Donner de son vivant - Le notaire - mdiateur

p. 13
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Avant-propos

Toutes les tapes de votre vie sont importantes. Chacune dentre elles mrite
des conseils appropris, un accompagnement adquat et une expertise
judicieuse pour que tout se droule au mieux.

Le notaire vous reoit lors de ces moments importants de votre vie (mariage,
achat dun bien immobilier, succession, ). Il vous donne des conseils adapts
votre situation afin que vous puissiez envisager lavenir avec confiance.
Son avis est objectif et impartial.

Nous vous recommandons de vous tenir informs, danticiper les dmarches


et de penser protger vos proches et biens. Le but de cette brochure est de
rpondre vos questions, dveiller votre curiosit et surtout de susciter une
rencontre avec votre notaire qui vous aidera de manire personnalise.

La premire rencontre est toujours gratuite. Si ce premier entretien donne lieu


une tude plus approfondie du dossier, convenez avec votre notaire dune
estimation de vos frais. Ceux-ci sont, pour la plupart, fixs par la loi.

Faites comme plus de 2,5 millions de personnes chaque anne : prenez votre
avenir en main avec laide de votre notaire.

La Belgique compte actuellement plus de 1.200 tudes o notaires et


collaborateurs vous accueillent.

Pour plus dinfos, FAQs, vidos, modules de calcul et coordonnes


dun notaire proche de chez vous, rendez-vous sur notaire.be.
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Introduction

QUEST-CE QUUN NOTAIRE ? des recherches auprs de diffrentes


Un conseiller dans les administrations pour que cet acte soit
moments-cls de notre existence inattaquable, tant sur le contenu que
Notre vie est jalonne par une sur la forme. Il en assure galement
srie dvnements importants le suivi.
lors desquels nous avons besoin de
conseils (mariage, achat dune maison, . dans les domaines du droit
dcs, cration dune socit ). Le La comptence du notaire couvre
notaire nous informe sur nos droits trois grands domaines du droit : le
et devoirs, ainsi que sur les cons- droit familial (contrat de mariage,
quences - tant juridiques, financires divorce, donation, succession, ),
que fiscales - de nos engagements. le droit immobilier (achat, vente,
Autrement dit, il veille ce que chacun emprunt, ) et le droit des affaires
ait clairement compris lengagement (constitution de socit, fusion, ).
quil va signer et toutes les implica-
tions qui en dcoulent. Un officier public indpendant
Le notaire est un officier public,
Un conseiller impartial nomm par le Roi. Il exerce cette
Le notaire ne peut jamais prendre fonction publique dans le cadre
parti pour une personne ou pour une dune profession librale. Il appartient
autre : il a lobligation dtre impartial. donc la fois au monde public et au
Il donne des informations objectives, monde priv : cest ce qui constitue
quelle que soit la personne qui est la particularit de la profession de
en face de lui. Il aide les parties notaire. Ainsi, il exerce un pouvoir
signer un acte juridique valable, public en tablissant des actes
efficace, accordant chacune ce qui authentiques qui ont la force dun
lui revient. jugement, mais il donne aussi des
conseils et prvient les conflits.
qui rdige des actes
La loi impose des crits pour COMMENT DEVIENT-
constater des accords entre deux ON NOTAIRE ?
ou plusieurs parties. On les appelle Il faut obtenir un Master en droit (5
des actes authentiques : le ans duniversit) et en notariat (1 an
notaire authentifie ces actes, cela duniversit), accomplir un stage dau
signifie quil leur donne une force moins 3 ans dans une tude notariale,
particulire (une force probante et et ensuite russir un concours qui a
une force excutoire, comme pour lieu une fois par an. Les mieux classs
les jugements). Avec laide de ses lors de ce concours deviennent alors
collaborateurs, le notaire effectue candidats-notaires .
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Le candidat-notaire a trois possibilits dailleurs garantie par la discrtion


pour devenir notaire : dont doit faire preuve le notaire : il est
- Soit il postule lorsquune tude tenu au secret professionnel.
est vacante. Une commission de Toutefois, pour certains actes, le
nomination mixte (notaires et notaire nest pas choisi librement par
non-notaires) tablira une liste des les parties : il leur est impos. Il en va
3 meilleurs candidats sur la base ainsi chaque fois que le notaire agit
de leurs comptences juridiques et comme mandataire de justice. Par
professionnelles. Le ministre de la exemple lorsquil est dsign pour
Justice choisira alors un candidat procder la vente publique dun
qui sera nomm notaire. immeuble (dans le cadre dune saisie
- Soit il sassocie un notaire titulaire ou de la liquidation dune succession)
et il devient notaire associ. ou pour procder la liquidation
- Soit il est dsign notaire supplant dune communaut entre poux la
dun notaire qui ne peut pas exercer suite dun divorce ( dfaut daccord
sa profession provisoirement. des parties sur le choix dun notaire).

Notre pays compte environ 1525 Dans ces cas, cest le tribunal qui
notaires regroups par province, choisit le notaire, notamment en
dans ce que lon appelle des fonction des critres de comptence
compagnies . Chaque compagnie territoriale. Bien sr, vous pouvez
lit les membres de la Chambre des toujours demander lassistance de
notaires de sa province. La Chambre votre notaire habituel. Son interven-
est lorgane disciplinaire des notaires. tion sera alors payante et elle ne sera
Lorgane suprieur des Chambres des pas comprise dans les frais dacte.
notaires est la Chambre nationale des
notaires. En outre, si plusieurs parties
interviennent un acte (exemple :
COMMENT CHOISIR vente/achat dun immeuble, impliquant
SON NOTAIRE ? la prsence du vendeur et de
En principe, chacun est libre de lacheteur), chacune dentre elles peut
choisir son notaire. Cette libert de choisir son notaire. Pour respecter
choix a toute son importance car, en ce choix, lorsque plusieurs notaires
gnral, on parle de son notaire interviennent un acte, cela
comme dun mdecin de famille. On nentrane aucune augmentation
lui confie ses problmes et parfois au niveau des frais. Lhonoraire est
mme ses secrets. La relation de partag entre les notaires.
confiance entre le notaire et son
client est fondamentale. Elle est
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COMBIEN COTE UN NOTAIRE ? Que couvrent exactement


Le montant que vous rclame le les frais administratifs ?
notaire au moment de la signature Chaque acte entrane des frais,
de lacte, savoir les frais dacte , pour lesquels une provision est
comprend principalement 3 parties : demande (que le notaire versera
Les droits denregistrement, aux administrations). Ces frais
savoir limpt que le notaire collecte correspondent aux recherches et
pour le compte de ltat et des formalits administratives :
rgions ; les demandes dinformations
Les honoraires du notaire, cest-- lgalement obligatoires, savoir les
dire la rmunration pour le travail recherches fiscales, urbanistiques,
effectu par le notaire ; cadastrales, hypothcaires et
Les frais administratifs, savoir, autres ;
notamment, toutes les dpenses les frais qui rsultent dattestations
que le notaire avance pour vous diverses (attestations hypoth-
aux administrations concernes. caires, attestation dassainissement
du sol, etc.), les frais de copie,
Le notaire peut-il fixer ses tarifs de transcription et dinscription
comme bon lui semble ? hypothcaire, ainsi que le salaire
Non, pour la plupart des actes, les du conservateur des hypothques
honoraires du notaire sont fixs par et les frais lis au fonctionnement
Arrt royal. Cela implique que, gnral de ltude notariale.
pour une mme prestation, tous les
notaires du pays pratiquent le mme Devez-vous aussi payer la TVA ?
prix. Cependant, le cot de certaines Depuis le 1er janvier 2012, les
prestations est dtermin en fonction honoraires des notaires ainsi que les
de la complexit du travail. Ainsi, dans recherches et formalits administra-
des dossiers dlicats (par exemple, la tives sont soumises la TVA, ce qui
liquidation dune succession difficile), implique un cot de 21 %.
il se peut que le notaire soit amen En outre, lors de lachat dune maison
effectuer des travaux particuliers de ou dun appartement neuf, la TVA
recherche et danalyse. Il rclamera pourra vous tre rclame sur le
alors un honoraire spcial. prix des constructions. Dans ce cas,
les droits denregistrement ne vous
Toutes les prestations du notaire ne seront rclams, en principe, que sur
sont pas tarifes par la loi. Dans ce le prix du terrain.
cas, le notaire reste libre de fixer son Ne sont pas soumis la TVA :
prix. Do limportance de mettre les les droits denregistrement ;
choses au clair ds le dpart avec les frais dinscription et de
votre notaire en ce qui concerne sa transcription dhypothques et de
rmunration. mainleves ;
le droit de mise au rle.
La TVA est exigible au moment de la
signature de lacte.
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Le notaire peroit-t-il pour Pouvez-vous demander lavance


lui-mme la totalit de ce au notaire combien vous cotera
que vous payez ? lacte ?
Non, les droits denregistrement Oui, pour autant que vous lui ayez
reprsentent la plus grosse partie transmis tous les renseignements
des frais et ils sont reverss par le ncessaires, le notaire vous
notaire aux rgions. Il sagit dun communiquera le cot des actes les
impt fix par la loi, qui varie selon la plus courants. Pour les actes plus
nature de lacte et selon les rgions. complexes, vous pouvez toujours lui
Exemple : pour lachat dune maison demander une estimation. De cette
en Rgion wallonne, les frais de lacte manire, vous ne serez pas surpris.
seront denviron 15% du prix de vente Nhsitez pas calculer vos frais
dont : dachat ou de crdit en utilisant notre
12,5 % reviennent la rgion titre module de calcul, disponible sur
de droit denregistrement ; notre site Internet
Environ 1 % revient au notaire titre (http://www.notaire.be/
dhonoraires ; calcul-de-frais).
Environ 1,5 % revient aux
administrations et ltat titre de QUE FAIRE SI VOUS
frais administratifs et de TVA. NTES PAS SATISFAIT
DE VOTRE NOTAIRE ?
Dans cet exemple, le notaire ne Il peut arriver que vous perdiez
peroit ds lors pour lui-mme confiance en votre notaire ou que
quenviron 1% du montant que vous vous souhaitiez en changer. Cest
lui payez. tout fait possible. Personne nest
dfinitivement li par son choix.
Pouvez-vous demander un
dcompte au notaire ? Mais avant de changer de notaire,
Oui, le notaire a lobligation de demandez dabord un entretien
vous remettre un dcompte clair et personnel avec lui. Une simple
dtaill des diffrents postes payer discussion peut rsoudre bien des
(honoraires, droits denregistrement, malentendus.
frais administratifs).
Si vous envisagez malgr tout de
dposer une plainte formelle contre
un notaire ou une tude notariale,
vous pouvez contacter lOmbuds-
man pour le notariat. Vous trouverez
toutes les informations sur le
fonctionnement et la manire dont
vous pouvez dposer plainte sur
www.ombudsnotaire.be.
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Mariage ou cohabitation :
consultez votre notaire
avant de faire le grand saut.
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I. Famille

MARIAGE Le notaire dispose de lexprience


Ds linstant o vous dcidez de ncessaire pour rpondre vos
vous marier, il est utile de vous questions et pour vous accompagner
renseigner sur les consquences dun dans la rdaction dune convention de
tel engagement, notamment sur vos cohabitation.
biens et ceux de votre conjoint(e).
Est-il ncessaire dtablir un contrat DIVORCE
de mariage ou bien la loi offre-t-elle Actuellement, un mariage sur deux
suffisamment de protection ? se clture par un divorce. Une
Saviez-vous quil est plus coteux de sparation ou un divorce ne sont
signer un contrat de mariage aprs pas des procdures que lon ralise
vous tre maris plutt quavant ? avec plaisir. La procdure en divorce
Un contrat de sparation de biens est dsormais bien plus simple. En
pure et simple est-il recommand effet, vous pouvez mettre fin votre
dans votre cas ? Le terrain btir de mariage sans quil soit question
votre conjoint(e) est-il repris dans de faute dans le chef de lun ou
votre patrimoine commun ? Que de lautre poux. Le notaire peut
se passe-t-il en cas de dcs de lun vous informer au sujet des deux
dentre vous ? Le notaire fournit des procdures existantes : le divorce par
informations judicieuses cet gard. consentement mutuel ou le divorce
Consultez-le avant de faire le grand pour dsunion irrmdiable.
saut !
Prs de la moiti des couples optent
COHABITATION pour le divorce par consentement
Vous avez lintention de vivre mutuel. Dans ce cas, le notaire jouera
ensemble sans vous marier ? Dans ce principalement le rle de mdiateur
cas, vous souhaiterez srement tre et dexpert dans llaboration des
protgs lgalement durant votre conventions entre poux.
relation ou tre rassurs en cas de
dcs de lun dentre vous ou en cas de Si le divorce par consentement
sparation. Est-il important de conclure mutuel nest pas envisageable, les
un contrat de cohabitation ? avocats des poux introduiront,
Que peut-on y prvoir ? La clause ensemble ou sparment, une
daccroissement fournit-elle assez de procdure en divorce devant le
garantie ? Faut-il choisir la cohabitation tribunal sur base de la dsunion
lgale ou la cohabitation de fait ? irrmdiable. Une fois le divorce
prononc, le notaire se chargera de
la liquidation et du partage de la
communaut.
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Contactez temps
votre notaire
pour planifier
votre succession.
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II. Donations et successions

Vous pouvez vous adresser votre favoriser le conjoint survivant. Saviez-


notaire pour toutes questions vous quune clause dattribution au
relatives aux successions. Pouvez- conjoint survivant insre dans le
vous dshriter vos enfants ? contrat de mariage a une cons-
Pouvez-vous refuser, lavance, une quence fiscale considrable et quelle
succession ? En tant quhritier, peut dshriter les enfants ? Quelles
devez-vous supporter toutes les dcisions prendre ? Beaucoup de
dettes du dfunt ? Contactez facteurs sont dterminants : le type
temps votre notaire pour planifier de contrat de mariage, la composi-
votre succession. Au besoin, il tablira tion de la famille, ou encore lge des
des conventions avec la famille. poux.

TESTAMENT DONNER DE SON VIVANT


La loi dtermine qui sont vos Si les parents en ont la possibilit, ils
hritiers. Nanmoins, chacun dispose souhaiteront sans doute aider leurs
dune certaine libert pour organiser enfants financirement. Comment
sa succession. Vous devez alors effectuer une donation valable ?
prvoir un testament. Comment Un don manuel suffit-il ou est-il
tablir votre testament ? Quelles prfrable de faire une donation par
sont les conditions pour raliser un acte notari ? Les hritiers sont-ils
testament notari ? Le contenu, la encore taxs sur une donation ?
rdaction et la formulation sont des Peut-on librement donner sa
aspects fondamentaux. De nombreux
fortune ? Le notaire devra analyser
testaments ne peuvent malheureuse-
chaque cas particulier pour vrifier si
ment pas tre excuts car ils nont
une donation est envisageable et si
pas t bien rdigs ou parce quils
elle est recommande.
sont mal formuls. Demandez conseil
votre notaire afin dviter ces
DCLARATION DE SUCCESSION
problmes.
Toute personne qui hrite doit payer
des droits de succession. Le receveur
ET CONTRAT DE MARIAGE
de lenregistrement calculera le
Si vous voulez augmenter la part
montant de ces droits sur la base de
dhritage qui vous revient lun
la dclaration de succession dpose
lautre (au-del de ce qui est lgale-
par les hritiers. Cette dclaration
ment prvu), un testament ne suffit
reprend un aperu de tous les biens
pas. Le contrat de mariage est bien
du dfunt.
souvent la meilleure convention pour
- 10 -

Quelles sont les dductions LIQUIDATION-PARTAGE


admises ? Avez-vous droit des Lorsquune succession revient
exemptions ou des rductions plusieurs hritiers et si celle-ci est
dimpt ? Quelles sont les mentions accepte, le notaire tablira les
reprendre dans cette dclaration ? comptes et procdera au partage de
Quelle est la valeur de lhabitation ? la succession. Comment les comptes
Faites appel un notaire pour tablir bancaires sont-ils dbloqus ?
une dclaration de succession Quarrive-t-il si un hriter sy oppose
correcte et pour viter de devoir fermement et empche le partage ?
payer trop dimpts. De quoi hrite le conjoint survivant ?
De quoi hritent les enfants ? Dans
le cadre de cette mission, le notaire
fera preuve de beaucoup de rigueur,
dobjectivit et de tact, car il sagit
dun domaine dlicat dans lequel bien
des sentiments viennent sentremler.
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III. Immobilier

ACHAT ET VENTE allez-vous vendre votre maison ou


Acheter un immeuble est un investis- votre appartement ? Le notaire peut
sement important. Le candidat-ache- servir dintermdiaire, tant pour une
teur doit sinformer de manire vente publique que pour une vente de
dtaille sur le bien, lappartement gr gr.
ou le terrain quil envisage dacheter.
Il devra galement se poser toutes LOCATION
les questions juridiques quentraine Le logement est une proccupation
la conclusion dune convention de majeure des mnages. Si vous navez
vente. pas la possibilit dacheter une habi-
tation, ou si vous ne le souhaitez pas,
Consultez votre notaire avant la vous pouvez la louer. Toute location
signature dune offre dachat ou dun suppose un accord entre un bailleur
compromis de vente. Il vrifiera que (habituellement le propritaire) et un
vous nachetez pas un chat dans un locataire, portant sur la jouissance
sac ! En le consultant, vous viterez dun immeuble, moyennant le
des risques financiers et juridiques paiement dun loyer.
inutiles. Retenez bien quune fois que
la signature est pose, la vente est Il existe diffrentes lois respecter
dfinitive et les parties sont obliges en matire de bail, mais bailleur
de lexcuter (en ce compris le et locataire restent libres de fixer
notaire). certaines modalits dans leur
contrat de bail. Le notaire connat la
Si la maison que vous souhaitez lgislation et indiquera aux parties
acheter est vendue en vente quels sont leurs droits et obligations.
publique, le notaire peut galement Quelle protection existe-t-il pour le
vous guider. Il vous expliquera locataire ? Et en tant que propritaire,
comment se droulera la vente, que pouvez-vous vous permettre ?
quels seront vos frais et quand ils Quen est-il de la garantie locative et
devront tre pays. Peut-tre vous de ltat des lieux ? La maison
conseillera-t-il dinsrer une clause que vous louez va tre vendue en
daccroissement dans votre acte de vente publique, avez-vous un droit de
vente ? premption ?

De la mme faon, vendre un Outre le bail de rsidence principale,


immeuble est une dcision il existe dautres contrats de location :
consquente. De quelle manire baux commerciaux, baux ferme ou
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de garages, locations de vacances, Les actes de crdit sont compliqus :


etc. Ces baux font lobjet de rgle- le notaire veillera donner des expli-
mentations propres. Quen est-il si cations sur les droits et obligations
vous louez un bien commercial ? de chacun. Il existe de nombreuses
Existe-t-il une protection particulire ? formes de crdit. Le notaire vous
Le fermier a-t-il un droit de premp- assistera en vous conseillant la forme
tion ? Que prvoit la loi sur le bail la plus approprie dans votre cas.
ferme ? Pouvez-vous conclure un bail
vie ? Autant de questions auxquelles SUPERFICIE EMPHYTOSE
le notaire rpondra. ACCESSION
Ces termes dsignent des
CRDIT mcanismes qui peuvent savrer
Pour acheter ou faire construire un utiles, voire indispensables, dans
immeuble, les futurs propritaires certaines situations. Que se passe-t-il
doivent gnralement emprunter si vous ralisez des travaux dans un
de largent auprs dune banque. immeuble ou sur un terrain qui ne
La prudence est une qualit des vous appartient pas ?
banquiers : ils mettent votre dispo- Saviez-vous que beaucoup dcoles
sition largent de leurs pargnants louent leurs btiments grce
et veulent avoir la certitude que les un bail emphytotique ? Quelles
sommes seront bien rembourses. sont les consquences (fiscales)
Ils exigent donc souvent des dune convention de superficie ou
garanties, telles quune hypothque demphytose ? A nouveau, le notaire
(ils auront dans ce cas un droit est l pour vous clairer.
sur votre immeuble : la banque
pourra le faire vendre en cas de
non-paiement, et rcuprer ainsi ce
que vous lui devez). Un acte notari
est requis pour ltablissement dune
hypothque. Les avantages fiscaux
qui y sont lis doivent tre pris en
considration. Parfois, la banque
acceptera un mandat (plutt quune
hypothque), ce qui est plus avanta-
geux pour le consommateur.
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IV. Socits

Vous tes sur le point de lancer votre Le choix dune forme juridique
propre entreprise ? Avez-vous, en approprie permet de limiter, dans
tant quindpendant, intrt exercer bien des situations, les risques pour
votre activit en personne physique le dirigeant dentreprise, et rend le
ou crer une socit ? Quelles sont, transfert de votre socit beaucoup
lexception des aspects fiscaux, plus facile. Il est ds lors recommand
les consquences de la cration de consulter, au pralable, un
dune personne morale ? Vaut-il spcialiste en la matire, comme le
mieux opter pour la constitution notaire. Il pourra aussi vous assister
dune SA ou dune SPRL ? La socit dans la rdaction des statuts de votre
cooprative est-elle prfrable dans socit. De plus, dans le cas dune
votre cas ? socit responsabilit limite, un
passage chez le notaire est indis-
pensable car la constitution de votre
socit se fera par acte notari.

V. Mdiation
RSOUDRE LES CONFLITS avec laide dun mdiateur expri-
Notre socit devient de plus en plus ment. Le rle du mdiateur est de
complexe, entranant des conflits de les amener ngocier de manire
plus en plus nombreux. Bien souvent, efficace et quitable.
les litiges sont ports devant un
tribunal, mais il peut aussi en tre LE NOTAIRE COMME MDIATEUR
autrement Le notaire est une personne de
confiance qui aide, entre autres,
LA MDIATION COMME les gens formaliser leurs accords.
SOLUTION ALTERNATIVE Certains notaires ont suivi une
La mdiation est une nouvelle formation spciale en mdiation.
manire de rsoudre les conflits. En Lorsque vous vivez une situation
mdiation, le litige nest pas rgl conflictuelle sans parvenir un
par un tiers (comme cest le cas avec accord, vous pouvez vous rendre
un juge). Les parties jouent un rle chez ces notaires-mdiateurs .
actif pour trouver elles-mmes une Grce leur formation et leur
solution, acceptable pour chacune, exprience, ils vous assisteront dans
la recherche dune solution.
Fdration Royale du Notariat Belge
Conseil francophone
Editeur responsable : A. Wuilquot
Rue de la Montagne 30-34
1000 Bruxelles
D/2016/1928/11
Novembre 2016