Le notaire

Le notaire coute,
conseille, sengage.
Sommaire
Introduction p. 2
- Quest-ce quun notaire ?
- Comment devient-on notaire ?
- Comment choisir son notaire ?
- Combien cote un notaire ?
- Que faire si vous ntes pas - Location
satisfait de votre notaire ?
I. La famille p. 7
- Mariage
- Cohabitation
- Divorce
II. Donations et successions p. 9
- Testament
- Contrat de mariage
- Donner de son vivant
- Dclaration de succession
- Liquidation-partage
III. Immobilier p. 11
- Achat et vente
- Crdit
- Superficie Emphytose
Accession
IV. Socits p. 13
V. Mdiation p. 13
- Rsoudre les conflits
- La mdiation comme solution
alternative
- Le notaire - mdiateur
p. 13
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Avant-propos

Toutes les tapes de votre vie sont importantes. Chacune dentre elles mrite
des conseils appropris, un accompagnement adquat et une expertise
judicieuse pour que tout se droule au mieux.

Le notaire vous reoit lors de ces moments importants de votre vie (mariage,
achat dun bien immobilier, succession, ). Il vous donne des conseils adapts
votre situation afin que vous puissiez envisager lavenir avec confiance.
Son avis est objectif et impartial.

Nous vous recommandons de vous tenir informs, danticiper les dmarches

et de penser protger vos proches et biens. Le but de cette brochure est de
rpondre vos questions, dveiller votre curiosit et surtout de susciter une
rencontre avec votre notaire qui vous aidera de manire personnalise.

La premire rencontre est toujours gratuite. Si ce premier entretien donne lieu

une tude plus approfondie du dossier, convenez avec votre notaire dune
estimation de vos frais. Ceux-ci sont, pour la plupart, fixs par la loi.

Faites comme plus de 2,5 millions de personnes chaque anne : prenez votre
avenir en main avec laide de votre notaire.

La Belgique compte actuellement plus de 1.200 tudes o notaires et

collaborateurs vous accueillent.

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dun notaire proche de chez vous, rendez-vous sur notaire.be.
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Introduction
QUEST-CE QUUN NOTAIRE ?
Un conseiller dans les
moments-cls de notre existence
Notre vie est jalonne par une
srie dvnements importants
lors desquels nous avons besoin de
conseils (mariage, achat dune maison,
dcs, cration dune socit ). Le La comptence du notaire couvre
notaire nous informe sur nos droits
et devoirs, ainsi que sur les cons-
quences - tant juridiques, financires
que fiscales - de nos engagements.
Autrement dit, il veille ce que chacun
ait clairement compris lengagement
quil va signer et toutes les implica-
tions qui en dcoulent.
Un conseiller impartial
Le notaire ne peut jamais prendre
parti pour une personne ou pour une
autre : il a lobligation dtre impartial.
Il donne des informations objectives,
quelle que soit la personne qui est
en face de lui. Il aide les parties
signer un acte juridique valable,
efficace, accordant chacune ce qui
lui revient.
qui rdige des actes
La loi impose des crits pour
constater des accords entre deux
ou plusieurs parties. On les appelle
des actes authentiques : le
notaire authentifie ces actes, cela
signifie quil leur donne une force
particulire (une force probante et
une force excutoire, comme pour
les jugements). Avec laide de ses
collaborateurs, le notaire effectue
des recherches auprs de diffrentes
administrations pour que cet acte soit
inattaquable, tant sur le contenu que
sur la forme. Il en assure galement
le suivi.
. dans les domaines du droit
trois grands domaines du droit : le
droit familial (contrat de mariage,
divorce, donation, succession, ),
le droit immobilier (achat, vente,
emprunt, ) et le droit des affaires
(constitution de socit, fusion, ).
Un officier public indpendant
Le notaire est un officier public,
nomm par le Roi. Il exerce cette
fonction publique dans le cadre
dune profession librale. Il appartient
donc la fois au monde public et au
monde priv : cest ce qui constitue
la particularit de la profession de
notaire. Ainsi, il exerce un pouvoir
public en tablissant des actes
authentiques qui ont la force dun
jugement, mais il donne aussi des
conseils et prvient les conflits.
COMMENT DEVIENT-
ON NOTAIRE ?
Il faut obtenir un Master en droit (5
ans duniversit) et en notariat (1 an
duniversit), accomplir un stage dau
moins 3 ans dans une tude notariale,
et ensuite russir un concours qui a
lieu une fois par an. Les mieux classs
lors de ce concours deviennent alors
candidats-notaires .

Le candidat-notaire a trois possibilits
pour devenir notaire :
- Soit il postule lorsquune tude
est vacante. Une commission de
nomination mixte (notaires et
non-notaires) tablira une liste des
3 meilleurs candidats sur la base
de leurs comptences juridiques et
professionnelles. Le ministre de la
Justice choisira alors un candidat
qui sera nomm notaire.
- Soit il sassocie un notaire titulaire
et il devient notaire associ.
- Soit il est dsign notaire supplant
dun notaire qui ne peut pas exercer
sa profession provisoirement.
Notre pays compte environ 1525
notaires regroups par province,
dans ce que lon appelle des
compagnies . Chaque compagnie
lit les membres de la Chambre des
notaires de sa province. La Chambre
est lorgane disciplinaire des notaires.
Lorgane suprieur des Chambres des
notaires est la Chambre nationale des
notaires.
COMMENT CHOISIR
SON NOTAIRE ?
En principe, chacun est libre de
choisir son notaire. Cette libert de
choix a toute son importance car, en
gnral, on parle de son notaire
comme dun mdecin de famille. On
lui confie ses problmes et parfois
mme ses secrets. La relation de
confiance entre le notaire et son
client est fondamentale. Elle est
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dailleurs garantie par la discrtion
dont doit faire preuve le notaire : il est
tenu au secret professionnel.
Toutefois, pour certains actes, le
notaire nest pas choisi librement par
les parties : il leur est impos. Il en va
ainsi chaque fois que le notaire agit
comme mandataire de justice. Par
exemple lorsquil est dsign pour
procder la vente publique dun
immeuble (dans le cadre dune saisie
ou de la liquidation dune succession)
ou pour procder la liquidation
dune communaut entre poux la
suite dun divorce ( dfaut daccord
des parties sur le choix dun notaire).
Dans ces cas, cest le tribunal qui
choisit le notaire, notamment en
fonction des critres de comptence
territoriale. Bien sr, vous pouvez
toujours demander lassistance de
votre notaire habituel. Son interven-
tion sera alors payante et elle ne sera
pas comprise dans les frais dacte.
En outre, si plusieurs parties
interviennent un acte (exemple :
vente/achat dun immeuble, impliquant
la prsence du vendeur et de
lacheteur), chacune dentre elles peut
choisir son notaire. Pour respecter
ce choix, lorsque plusieurs notaires
interviennent un acte, cela
nentrane aucune augmentation
au niveau des frais. Lhonoraire est
partag entre les notaires.
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COMBIEN COTE UN NOTAIRE ?
Le montant que vous rclame le
notaire au moment de la signature
de lacte, savoir les frais dacte , pour lesquels une provision est
comprend principalement 3 parties :
Les droits denregistrement,
savoir limpt que le notaire collecte
pour le compte de ltat et des
rgions ;
Les honoraires du notaire, cest--
dire la rmunration pour le travail
effectu par le notaire ;
Les frais administratifs, savoir,
notamment, toutes les dpenses
que le notaire avance pour vous
aux administrations concernes.
Le notaire peut-il fixer ses tarifs
comme bon lui semble ?
Non, pour la plupart des actes, les
honoraires du notaire sont fixs par
Arrt royal. Cela implique que,
pour une mme prestation, tous les
notaires du pays pratiquent le mme
prix. Cependant, le cot de certaines
prestations est dtermin en fonction
de la complexit du travail. Ainsi, dans
des dossiers dlicats (par exemple, la
liquidation dune succession difficile),
il se peut que le notaire soit amen
effectuer des travaux particuliers de
recherche et danalyse. Il rclamera
alors un honoraire spcial.
Toutes les prestations du notaire ne
sont pas tarifes par la loi. Dans ce
cas, le notaire reste libre de fixer son
prix. Do limportance de mettre les
choses au clair ds le dpart avec
votre notaire en ce qui concerne sa
rmunration.
Que couvrent exactement
les frais administratifs ?
Chaque acte entrane des frais,
demande (que le notaire versera
aux administrations). Ces frais
correspondent aux recherches et
formalits administratives :
les demandes dinformations
lgalement obligatoires, savoir les
recherches fiscales, urbanistiques,
cadastrales, hypothcaires et
autres ;
les frais qui rsultent dattestations
diverses (attestations hypoth-
caires, attestation dassainissement
du sol, etc.), les frais de copie,
de transcription et dinscription
hypothcaire, ainsi que le salaire
du conservateur des hypothques
et les frais lis au fonctionnement
gnral de ltude notariale.
Devez-vous aussi payer la TVA ?
Depuis le 1er janvier 2012, les
honoraires des notaires ainsi que les
recherches et formalits administra-
tives sont soumises la TVA, ce qui
implique un cot de 21 %.
En outre, lors de lachat dune maison
ou dun appartement neuf, la TVA
pourra vous tre rclame sur le
prix des constructions. Dans ce cas,
les droits denregistrement ne vous
seront rclams, en principe, que sur
le prix du terrain.
Ne sont pas soumis la TVA :
les droits denregistrement ;
les frais dinscription et de
transcription dhypothques et de
mainleves ;
le droit de mise au rle.
La TVA est exigible au moment de la
signature de lacte.

Le notaire peroit-t-il pour
lui-mme la totalit de ce
que vous payez ?
Non, les droits denregistrement
reprsentent la plus grosse partie
des frais et ils sont reverss par le
notaire aux rgions. Il sagit dun
impt fix par la loi, qui varie selon la
nature de lacte et selon les rgions.
Exemple : pour lachat dune maison
en Rgion wallonne, les frais de lacte
seront denviron 15% du prix de vente
dont :
12,5 % reviennent la rgion titre
de droit denregistrement ;
Environ 1 % revient au notaire titre
dhonoraires ;
Environ 1,5 % revient aux
administrations et ltat titre de
frais administratifs et de TVA.
Dans cet exemple, le notaire ne
peroit ds lors pour lui-mme
quenviron 1% du montant que vous
lui payez.
Pouvez-vous demander un
dcompte au notaire ?
Oui, le notaire a lobligation de
vous remettre un dcompte clair et
dtaill des diffrents postes payer
(honoraires, droits denregistrement,
frais administratifs).
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Pouvez-vous demander lavance
au notaire combien vous cotera
lacte ?
Oui, pour autant que vous lui ayez
transmis tous les renseignements
ncessaires, le notaire vous
communiquera le cot des actes les
plus courants. Pour les actes plus
complexes, vous pouvez toujours lui
demander une estimation. De cette
manire, vous ne serez pas surpris.
Nhsitez pas calculer vos frais
dachat ou de crdit en utilisant notre
module de calcul, disponible sur
notre site Internet
(http://www.notaire.be/
calcul-de-frais).
QUE FAIRE SI VOUS
NTES PAS SATISFAIT
DE VOTRE NOTAIRE ?
Il peut arriver que vous perdiez
confiance en votre notaire ou que
vous souhaitiez en changer. Cest
tout fait possible. Personne nest
dfinitivement li par son choix.
Mais avant de changer de notaire,
demandez dabord un entretien
personnel avec lui. Une simple
discussion peut rsoudre bien des
malentendus.
Si vous envisagez malgr tout de
dposer une plainte formelle contre
un notaire ou une tude notariale,
vous pouvez contacter lOmbuds-
man pour le notariat. Vous trouverez
toutes les informations sur le
fonctionnement et la manire dont
vous pouvez dposer plainte sur
www.ombudsnotaire.be.
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Mariage ou cohabitation :
consultez votre notaire
avant de faire le grand saut.

I. Famille
MARIAGE
Ds linstant o vous dcidez de
vous marier, il est utile de vous
renseigner sur les consquences dun
tel engagement, notamment sur vos
biens et ceux de votre conjoint(e).
Est-il ncessaire dtablir un contrat
de mariage ou bien la loi offre-t-elle
suffisamment de protection ?
Saviez-vous quil est plus coteux de
signer un contrat de mariage aprs
vous tre maris plutt quavant ?
Un contrat de sparation de biens
pure et simple est-il recommand
dans votre cas ? Le terrain btir de
votre conjoint(e) est-il repris dans
votre patrimoine commun ? Que
se passe-t-il en cas de dcs de lun
dentre vous ? Le notaire fournit des
informations judicieuses cet gard.
Consultez-le avant de faire le grand
saut !
COHABITATION
Vous avez lintention de vivre
ensemble sans vous marier ? Dans ce
cas, vous souhaiterez srement tre
protgs lgalement durant votre
relation ou tre rassurs en cas de
dcs de lun dentre vous ou en cas de
sparation. Est-il important de conclure
un contrat de cohabitation ?
Que peut-on y prvoir ? La clause
daccroissement fournit-elle assez de
garantie ? Faut-il choisir la cohabitation
lgale ou la cohabitation de fait ?
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Le notaire dispose de lexprience
ncessaire pour rpondre vos
questions et pour vous accompagner
dans la rdaction dune convention de
cohabitation.
DIVORCE
Actuellement, un mariage sur deux
se clture par un divorce. Une
sparation ou un divorce ne sont
pas des procdures que lon ralise
avec plaisir. La procdure en divorce
est dsormais bien plus simple. En
effet, vous pouvez mettre fin votre
mariage sans quil soit question
de faute dans le chef de lun ou
de lautre poux. Le notaire peut
vous informer au sujet des deux
procdures existantes : le divorce par
consentement mutuel ou le divorce
pour dsunion irrmdiable.
Prs de la moiti des couples optent
pour le divorce par consentement
mutuel. Dans ce cas, le notaire jouera
principalement le rle de mdiateur
et dexpert dans llaboration des
conventions entre poux.
Si le divorce par consentement
mutuel nest pas envisageable, les
avocats des poux introduiront,
ensemble ou sparment, une
procdure en divorce devant le
tribunal sur base de la dsunion
irrmdiable. Une fois le divorce
prononc, le notaire se chargera de
la liquidation et du partage de la
communaut.
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Contactez temps
votre notaire
pour planifier
votre succession.

II. Donations et successions
Vous pouvez vous adresser votre
notaire pour toutes questions
relatives aux successions. Pouvez-
vous dshriter vos enfants ?
Pouvez-vous refuser, lavance, une
succession ? En tant quhritier,
devez-vous supporter toutes les
dettes du dfunt ? Contactez
temps votre notaire pour planifier
votre succession. Au besoin, il tablira
des conventions avec la famille.
TESTAMENT
La loi dtermine qui sont vos
hritiers. Nanmoins, chacun dispose
dune certaine libert pour organiser
sa succession. Vous devez alors
prvoir un testament. Comment
tablir votre testament ? Quelles
sont les conditions pour raliser un
testament notari ? Le contenu, la
rdaction et la formulation sont des
aspects fondamentaux. De nombreux
testaments ne peuvent malheureuse-
ment pas tre excuts car ils nont
pas t bien rdigs ou parce quils
sont mal formuls. Demandez conseil
votre notaire afin dviter ces
problmes.
ET CONTRAT DE MARIAGE
Si vous voulez augmenter la part
dhritage qui vous revient lun
lautre (au-del de ce qui est lgale-
ment prvu), un testament ne suffit
pas. Le contrat de mariage est bien
souvent la meilleure convention pour
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favoriser le conjoint survivant. Saviez-
vous quune clause dattribution au
conjoint survivant insre dans le
contrat de mariage a une cons-
quence fiscale considrable et quelle
peut dshriter les enfants ? Quelles
dcisions prendre ? Beaucoup de
facteurs sont dterminants : le type
de contrat de mariage, la composi-
tion de la famille, ou encore lge des
poux.
DONNER DE SON VIVANT
Si les parents en ont la possibilit, ils
souhaiteront sans doute aider leurs
enfants financirement. Comment
effectuer une donation valable ?
Un don manuel suffit-il ou est-il
prfrable de faire une donation par
acte notari ? Les hritiers sont-ils
encore taxs sur une donation ?
Peut-on librement donner sa
fortune ? Le notaire devra analyser
chaque cas particulier pour vrifier si
une donation est envisageable et si
elle est recommande.
DCLARATION DE SUCCESSION
Toute personne qui hrite doit payer
des droits de succession. Le receveur
de lenregistrement calculera le
montant de ces droits sur la base de
la dclaration de succession dpose
par les hritiers. Cette dclaration
reprend un aperu de tous les biens
du dfunt.
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Quelles sont les dductions
admises ? Avez-vous droit des
exemptions ou des rductions
dimpt ? Quelles sont les mentions
reprendre dans cette dclaration ?
Quelle est la valeur de lhabitation ?
Faites appel un notaire pour tablir
une dclaration de succession
correcte et pour viter de devoir
payer trop dimpts.
LIQUIDATION-PARTAGE
Lorsquune succession revient
plusieurs hritiers et si celle-ci est
accepte, le notaire tablira les
comptes et procdera au partage de
la succession. Comment les comptes
bancaires sont-ils dbloqus ?
Quarrive-t-il si un hriter sy oppose
fermement et empche le partage ?
De quoi hrite le conjoint survivant ?
De quoi hritent les enfants ? Dans
le cadre de cette mission, le notaire
fera preuve de beaucoup de rigueur,
dobjectivit et de tact, car il sagit
dun domaine dlicat dans lequel bien
des sentiments viennent sentremler.

III. Immobilier
ACHAT ET VENTE
Acheter un immeuble est un investis-
sement important. Le candidat-ache-
teur doit sinformer de manire
dtaille sur le bien, lappartement
ou le terrain quil envisage dacheter.
Il devra galement se poser toutes
les questions juridiques quentraine
la conclusion dune convention de
vente.
Consultez votre notaire avant la
signature dune offre dachat ou dun
compromis de vente. Il vrifiera que
vous nachetez pas un chat dans un
sac ! En le consultant, vous viterez
des risques financiers et juridiques
inutiles. Retenez bien quune fois que
la signature est pose, la vente est
dfinitive et les parties sont obliges
de lexcuter (en ce compris le
notaire).
Si la maison que vous souhaitez
acheter est vendue en vente
publique, le notaire peut galement
vous guider. Il vous expliquera
comment se droulera la vente,
quels seront vos frais et quand ils
devront tre pays. Peut-tre vous
conseillera-t-il dinsrer une clause
daccroissement dans votre acte de
vente ?
De la mme faon, vendre un
immeuble est une dcision
consquente. De quelle manire
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allez-vous vendre votre maison ou
votre appartement ? Le notaire peut
servir dintermdiaire, tant pour une
vente publique que pour une vente de
gr gr.
LOCATION
Le logement est une proccupation
majeure des mnages. Si vous navez
pas la possibilit dacheter une habi-
tation, ou si vous ne le souhaitez pas,
vous pouvez la louer. Toute location
suppose un accord entre un bailleur
(habituellement le propritaire) et un
locataire, portant sur la jouissance
dun immeuble, moyennant le
paiement dun loyer.
Il existe diffrentes lois respecter
en matire de bail, mais bailleur
et locataire restent libres de fixer
certaines modalits dans leur
contrat de bail. Le notaire connat la
lgislation et indiquera aux parties
quels sont leurs droits et obligations.
Quelle protection existe-t-il pour le
locataire ? Et en tant que propritaire,
que pouvez-vous vous permettre ?
Quen est-il de la garantie locative et
de ltat des lieux ? La maison
que vous louez va tre vendue en
vente publique, avez-vous un droit de
premption ?
Outre le bail de rsidence principale,
il existe dautres contrats de location :
baux commerciaux, baux ferme ou
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de garages, locations de vacances,
etc. Ces baux font lobjet de rgle-
mentations propres. Quen est-il si
vous louez un bien commercial ?
Existe-t-il une protection particulire ?
Le fermier a-t-il un droit de premp-
tion ? Que prvoit la loi sur le bail
ferme ? Pouvez-vous conclure un bail
vie ? Autant de questions auxquelles
le notaire rpondra.
CRDIT
Pour acheter ou faire construire un
immeuble, les futurs propritaires
doivent gnralement emprunter
de largent auprs dune banque.
La prudence est une qualit des
banquiers : ils mettent votre dispo-
sition largent de leurs pargnants
et veulent avoir la certitude que les
sommes seront bien rembourses.
Ils exigent donc souvent des
garanties, telles quune hypothque
(ils auront dans ce cas un droit
sur votre immeuble : la banque
pourra le faire vendre en cas de
non-paiement, et rcuprer ainsi ce
que vous lui devez). Un acte notari
est requis pour ltablissement dune
hypothque. Les avantages fiscaux
qui y sont lis doivent tre pris en
considration. Parfois, la banque
acceptera un mandat (plutt quune
hypothque), ce qui est plus avanta-
geux pour le consommateur.
Les actes de crdit sont compliqus :
le notaire veillera donner des expli-
cations sur les droits et obligations
de chacun. Il existe de nombreuses
formes de crdit. Le notaire vous
assistera en vous conseillant la forme
la plus approprie dans votre cas.
SUPERFICIE EMPHYTOSE
ACCESSION
Ces termes dsignent des
mcanismes qui peuvent savrer
utiles, voire indispensables, dans
certaines situations. Que se passe-t-il
si vous ralisez des travaux dans un
immeuble ou sur un terrain qui ne
vous appartient pas ?
Saviez-vous que beaucoup dcoles
louent leurs btiments grce
un bail emphytotique ? Quelles
sont les consquences (fiscales)
dune convention de superficie ou
demphytose ? A nouveau, le notaire
est l pour vous clairer.

IV. Socits
Vous tes sur le point de lancer votre
propre entreprise ? Avez-vous, en
tant quindpendant, intrt exercer bien des situations, les risques pour
votre activit en personne physique
ou crer une socit ? Quelles sont,
lexception des aspects fiscaux,
les consquences de la cration
dune personne morale ? Vaut-il
mieux opter pour la constitution
dune SA ou dune SPRL ? La socit
cooprative est-elle prfrable dans
votre cas ?
V. Mdiation
RSOUDRE LES CONFLITS
Notre socit devient de plus en plus
complexe, entranant des conflits de
plus en plus nombreux. Bien souvent,
les litiges sont ports devant un
tribunal, mais il peut aussi en tre
autrement
LA MDIATION COMME
SOLUTION ALTERNATIVE
La mdiation est une nouvelle
manire de rsoudre les conflits. En
mdiation, le litige nest pas rgl
par un tiers (comme cest le cas avec
un juge). Les parties jouent un rle
actif pour trouver elles-mmes une
solution, acceptable pour chacune,
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Le choix dune forme juridique
approprie permet de limiter, dans
le dirigeant dentreprise, et rend le
transfert de votre socit beaucoup
plus facile. Il est ds lors recommand
de consulter, au pralable, un
spcialiste en la matire, comme le
notaire. Il pourra aussi vous assister
dans la rdaction des statuts de votre
socit. De plus, dans le cas dune
socit responsabilit limite, un
passage chez le notaire est indis-
pensable car la constitution de votre
socit se fera par acte notari.
avec laide dun mdiateur expri-
ment. Le rle du mdiateur est de
les amener ngocier de manire
efficace et quitable.
LE NOTAIRE COMME MDIATEUR
Le notaire est une personne de
confiance qui aide, entre autres,
les gens formaliser leurs accords.
Certains notaires ont suivi une
formation spciale en mdiation.
Lorsque vous vivez une situation
conflictuelle sans parvenir un
accord, vous pouvez vous rendre
chez ces notaires-mdiateurs .
Grce leur formation et leur
exprience, ils vous assisteront dans
la recherche dune solution.
Fdration Royale du Notariat Belge
Conseil francophone
Editeur responsable : A. Wuilquot
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D/2016/1928/11
Novembre 2016