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Réflexion sur les loyers fictifs

·​ ​Taxation proportionnelle/progressive
·​ ​Taux marginal supérieur
·​ ​ oyer implicite ou imputé
L

L'article part d'un constat de base : l'imposition du patrimoine est inégale selon la nature des
biens possédés. En effet, certains revenus du capital jouissent d'un statut particulier et leur
taxation est un manque à gagner important puisqu'ils faussent le calcul du plafonnement de
l'ISF.
En pratique, trois revenus ne sont pas pris en compte dans la fiscalité française : les loyers
implicites, les plus-values sur le logement principal et les plus-values non réalisées. L'article
propose de pallier à ce manque, au nom de la neutralité fiscale, à travers trois principes :
- Taxation des loyers implicites
- Impôt sur les plus-values latentes en cas de transmission par donation ou héritage
- Simplifier le système pour les plus-values immobilières
Nous nous concentrerons sur le premier principe de la taxation des loyers implicites.
La résidence principale a donc un statut particulier ce qui concerne l'imposition, il s'agit donc
d'une niche fiscale. Ainsi, l'accès à la propriété a été facilité et encouragé depuis de
nombreuses années, si bien qu'aujourd'hui plus de la moitié des Français sont propriétaires.
De nombreuses raisons sont invoquées pour justifier l'achat : sécuriser un logement pour la
retraite, pour constituer un patrimoine familial, ou que ce soit un investissement. Mais
acheter un bien pour y habiter ne relève pas simplement de l'investissement, on peut
considérer qu'il s'agit aussi d'un bien de consommation. D'une part, il n'est pas possible
d'effectuer des travaux sur un bien locatif, d'autre part il n'y a plus de dépendance vis-à-vis
d'un tiers lorsqu'on accède à la propriété. Il s'agit donc aussi d'une question de confort et
d'un souhait de stabilité. On ne peut donc pas réduire l'acquisition d'une résidence principale
à un pur investissement au même titre que l'acquisition d'une action ou d'une résidence à
but locatif.
Ainsi, au niveau du contribuable, il est difficile d'appréhender la légitimité de la taxation sur
son logement principal. D'autant plus que beaucoup de propriétaires souhaitaient justement
se libérer des charges liées à la location. Cependant, un foyer propriétaire ne paye pas de
loyer ainsi son pouvoir d'achat est supérieur d'un montant de loyer par rapport à celui d’un
foyer locataire tout en conservant la même base fiscale ; c'est une situation injuste.
Si on considère, comme suggéré par l'article, que les propriétaires occupants devraient
s'acquitter de prélèvements sociaux, on soumet les loyers fictifs à une taxation exactement
similaire à celle des loyers réels. Cette situation est juste si on considère que les
propriétaires ont remboursé la totalité de leur crédit immobilier. En pratique, il faut aussi
gérer la différence de situation lors de l'accès à la propriété : Le remboursement d'un crédit
est différent du paiement d'un loyer. Ces deux situations ne sont donc pas complètement
similaires puisqu'elles ne prennent pas en compte l'endettement du foyer propriétaire.

Il serait envisageable également de revaloriser la taxe foncière, en effet dans l'interview


d'Henri Sterdyniak, il est évoqué que les propriétaires sont déjà imposés sur leur résidence
principale à travers la taxe foncière. Cependant, le pourcentage imposé (10%) est dérisoire
vis-à-vis du pourcentage imposé sur les dividendes (62%), la taxation aurait donc pour but
de rééquilibrer la taxation des revenus du capital par rapport aux revenus du travail. Cette
solution aurait pour avantage de ne pas se heurter au concept impopulaire de loyer fictif. De
plus, cela simplifierait la fiscalité en ne rajoutant pas encore un impôt supplémentaire. En
revanche, le calcul en lui-même de la taxe foncière serait plus compliqué.
On pourrait aussi penser à considérer les loyers fictif en tant que revenus du capital, dans ce
cas ils seraient pris en compte dans le calcul de l'ISF et rehausseraient son plafond. Dans
ce cas, on répondrait aux problématiques de l'OFCE sur l'ISF et sur les revenus du capital
non soumis à taxation. De plus, l'ISF est un impôt à forte valeur symbolique, le supprimer
entraînerait un véritable sentiment d'injustice.
L'article soulève également la question de l'intérêt de l'accès à la propriété. Aujourd'hui la
fiscalité française encourage l'accès à la propriété de sa résidence principale, est-ce un bon
choix stratégique ? Selon l'OFCE, il n'est intéressant d'investir dans l'immobilier ni au niveau
du propriétaire, ni au niveau de l'économie. En effet, un propriétaire sera moins mobile qu'un
locataire ce qui peut poser problème dans le cas d'une perte d'emploi. De plus,
l'investissement dans un capital productif est plus pertinent au niveau économique puisque
cela favorise l'emploi. Ainsi, l'augmentation de la taxation du capital immobilier aurait aussi
pour but de rediriger l'investissement vers le capital productif.

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